ANTECEDENTES HISTORICOS

Las arras han sido siempre el fruto de las necesidades del trfico de bienes. Por
ello, a medida que en el curso de la historia las circunstancias y modalidades de
este trfico variaban, las arras se acomodaban al cambio.

Auxiliado por los textos de HERNNDEZ GIL1, RODRGUEZ FONNEGRA2,

QUINTANO RIPOLLS3, FERREYRA4 y SALVAT5 voy a relatar las vicisitudes de
las arras en el correr de la historia.

Se supone que, a travs de los comerciantes fenicios, cartagineses y hebreos, la

institucin de las arras ingres al Derecho griego, donde se le conoci con el nombre
de arrhabo, como un negocio preparatorio de compraventa real futura, con la
facultad de desistir de la promesa, conjugndose as su carcter penitencial y
confirmatorio.

En el Derecho romano primitivo se aplic como medio de asegurar la efectividad de

los negocios de compraventa, habindose extendido en el Derecho romano clsico
a muchos otros negocios. Las arras eran, pues, puramente confirmatorias y
consistan, normalmente, en objetos de poca entidad, como anillos, pequeas
monedas, que se devolvan cuando el contrato era cumplido. Ms tarde, se
empezaron a entregar cantidades significativas de dinero que se entregaban como
adelanto del cumplimiento de la obligacin.

Sin embargo, como en ambos casos, las arras constituan la simple entrega del
bien, fue necesario darles significado jurdico mediante un pacto agregado al
contrato respectivo, cuyo contenido lleg a ser la transferencia de la propiedad del
bien. En caso de incumplimiento de la obligacin, si era imputable a quien entreg
las arras, las perda, y si era imputable a quien las recibi, las deba devolver
dobladas, convirtindose en un medio de garanta de cumplimiento de la obligacin.
En el Derecho romano postclsico se desenvolvi la figura de las arras entendidas
como pena del desistimiento unilateral de un contrato futuro, regresndose as a la
concepcin griega de las arras penitenciales.
Llega entonces el momento de la codificacin justinianea, cuyos re-vesados textos
son difciles de entender y, sobre todo, de coordinar dadas las diferencias entre el
Cdigo y las Instituas, que permitan colegir que el primero se refera a la promesa
de venta y la segunda a los contratos perfectos. La mejor doctrina llega a la
conclusin que era permitido el desistimiento unilateral en la promesa de venta
futura cum scriptura y en los contratos perfectos sine scriptura, con la prdida de las
arras y la restitucin del doble (arrha poenitentialis).

Paralelamente, en el Derecho germnico las arras tuvieron en su inicio carcter

confirmatorio y estaban constituidas por la entrega de pequeas cantidades de
dinero y usualmente por una sola moneda, pasando luego a tener funcin
indemnizatoria a travs de un contrato preparatorio de carcter real.

En el Derecho espaol tanto el Fuero Juzgo como el Fuero Real otorgan a las arras
el rol de asegurar el cumplimiento de aquello que se ofreci. Posteriormente, en las
Partidas se admiti la posibilidad del arrepentimiento, por lo cual el criterio
dominante en la doctrina espaola es que hay lugar al arrepentimiento cuando el
contrato no ha sido concluido, siendo la imperfeccin del contrato el factor que
determina la existencia de las arras penitenciales; empero, cuando el contrato ha
llegado a su perfeccin jurdica, la entrega de las arras slo es un medio para probar
su conclusin.

CONCEPTO

Las arras son una especie de garanta que se entrega ya sea para confirmar un
contrato, o como parte de indemnizacin para poder desistir de dicho contrato, por
esto el derecho civil las divide en arras confirmatorias y arras de retractacin.

De acuerdo a lo sealado por CABANELLAS, las arras son definidas como Lo que
se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato

Para Luis Diez-Picazo, las arras son la entrega de una suma de dinero o de
cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una
promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al
otorgante para poder rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad
entregada

Para Juan Manuel Abril Campoy las arras constituyen uno de los posibles
mecanismos de refuerzo del crdito con que cuenta el acreedor () supone la
entrega de un bien al acreedor, generalmente dinero, en garanta del cumplimiento
de la obligacin contrada

Manuel Albaladejo seala, al respecto, que el cumplimiento de la obligacin puede

asegurarse mediante arras, nombre con el que se designa al objeto u objetos -
generalmente una suma de dinero- que se entregan en garanta de dicho
cumplimiento

Renato Scognamiglio, citando a Messineo y Mirabelli, y refirindose ms

especficamente a las arras confirmatorias, seala que las arras son una clusula
de naturaleza real, por cuanto el acuerdo de las partes debe estar seguido de la
entrega de una suma de dinero o de una cantidad de cosas fungibles, que en caso
normal de cumplimiento debe ser restituida o imputada a la prestacin debida, con
restablecimiento de las condiciones paritarias de los estipulantes

En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que la sea representa

un doble papel: por una parte, es una garanta de la seriedad del acto y tiene
el carcter de un adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los
contratantes el derecho de arrepentirse, perdiendo la sea el que la ha
entregado y devolvindola doblada el que la ha recibido. Empero hay un
inconveniente en que las partes atribuyan a la sea tan solo el carcter de
garanta del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento

CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIN

Las arras pueden ser de dos tipos:

las arras confirmatorias

las arras de retractacin.

Segn parte de la doctrina tambin pueden ser arras penales en la medida que
existan previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las
arras penales constituiran una sub-especie de las arras confirmatorias.

LAS ARRAS CONFIRMATORIAS

Las arras confirmatorias son, para Rivera Fernndez, ndice o expresin de un

contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligacin
contrada y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta
del precio97. Para Verdera Izquierdo, esta variedad de arras sera la cantidad
entregada (o cosa fungible) en concepto de arras que tiene como finalidad probar,
o confirmar, la celebracin del contrato, sin olvidar su funcin principal que es la de
garantizar la ejecucin del mismo.
En opinin, las arras confirmatorias seran la cantidad entregada a cuenta de un
contrato principal, que manifiestan la indubitada decisin del cumplimiento fiel de
ese contrato principal al que sirven, probando la celebracin del mismo y
garantizando su ejecucin

La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una seal o prueba de

seriedad que de todos modos se d la celebracin del contrato, sin otorgar el
derecho de desistirse de l. En caso que se ratifique la celebracin del contrato y el
mismo se cumpla, la parte que recibi las arras puede optar por:

devolverlas
en todo caso imputarlas como parte del precio del pago, ello obviamente de
acuerdo a la propia naturaleza del contrato.

Las arras confirmatorias estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los
artculos 1477 al 1479 de la siguiente manera:

El artculo 1477 seala el concepto al mencionar que la entrega de arras

confirmatorias importa la conclusin del contrato. En caso de cumplimiento, quien
recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza
de la prestacin.

El artculo 1478 precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho
artculo se menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la
obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato
conservando las arras. Si quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra
puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Finalmente, el texto del artculo 1479 recoge las normas aplicables a la

indemnizacin. Este dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la
obligacin prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la
indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las normas generales.

El cdigo civil define las arras confirmatorias en su artculo 1861 de la siguiente

manera:

si expresamente se dieran arras como parte del precio, o como seal de quedar
convenidos los contratantes, quedara perfecta la venta, sin perjuicio de lo previsto
en el artculo 1857 del cdigo civil
Cuando el artculo mencionado anteriormente se refiere a que, sin perjuicio de lo
previsto del artculo 1857 del cdigo civil, se refiere a que ciertos venta de bienes
se reputan perfectas cuando se cumple ciertas formalidades, por ejemplo la venta
de bienes inmuebles, Juan vende una casa a Camilo, esta venta se reputa perfecta
cuando se han elevado a escritura pblica.

LAS ARRAS DE RETRACTACIN

Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que

est contenido en un contrato, tanto para la parte que cumpli con entregarla como
para la contraparte que las recibi.

Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las

arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas
adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de
las confirmatorias.

Las arras de retractacin estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los
artculos 1477 al 1479 de la siguiente manera:

El artculo 1480 regula los alcances y derecho de retractacin.

Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractacin slo es vlida en
los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.

El texto del artculo 1481 consigna los efectos de la retractacin.

Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras,
las pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien
recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

El artculo 1482 considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractacin,

al mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de
retractacin.

Finalmente, el texto del artculo 1483 regula el destino de las arras por contrato
definitivo. All se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las
arras las devolver de inmediato o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza
de la prestacin.

Respecto a las arras de retractacin el artculo 1859 del cdigo civil se refiere de
la siguiente manera:
Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o
ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los de los contratantes podr
retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas, y el que las ha recibido,
restituyndolas dobladas

Si las partes no hubiesen establecido el trmino durante el cual podra retractarse,

perdiendo las arras, se entender que transcurridos dos meses contados desde la
celebracin del acuerdo, no habr lugar a la retractacin, ni despus de otorgada
la escritura pblica o principiada la entrega.
Entonces las arras son cosas que se dan en garanta para la celebracin de un
contrato, que por lo general siempre consiste en dinero, se dan ya sea para
confirmar el contrato o para poder desistir de este, caso en el cual el que ha dado
las arras las pierde y el que las ha recibido debe restituirlas al doble si desiste del
contrato.

Por ltimo cuando se trate de arras confirmatorias se debe otorgar un acuerdo

expreso de que las arras se dan para confirmar el contrato o como parte del
precio, dicho acuerdo de constar por escrito, ya si no se cumple con esto la ley
presume que son arras de desistimiento o de retractacin.

CARACTERSTICAS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIN

LAS ARRAS DE RETRACTACIN SE DAN EXCLUSIVAMENTE EN LOS

CONTRATOS PREPARATORIOS

Los contratos preparatorios tpicos regulados en el Cdigo Civil, son el compromiso

de contratar (art. 1414) y el contrato de opcin (art. 1419). Conviene precisar que
por medio del Compromiso de Contratar las partes se obligan recprocamente a
perfeccionar un contrato en el futuro. En la eventualidad que una de las partes se
niegue a suscribir el contrato definitivo como consecuencia de un compromiso de
contratar, la otra parte puede exigir judicialmente la celebracin del contrato, as
como el pago de una indemnizacin por daos y perjuicios (salvo que se hayan
estipulado arras de retractacin).
Por el Contrato de Opcin una de las partes (promitente) queda vinculada a su
declaracin de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra (optante) tiene el
derecho exclusivo de celebrarlo o no. A diferencia de lo que sucede con el
compromiso de contratar, en el contrato de opcin el optante puede perfeccionar el
acuerdo definitivo manifestando su voluntad receptara, por lo tanto, la eventual
negativa del promitente no impide que el contrato genere todos los efectos legales
previstos desde que esta voluntad se produce, .
Al momento de la celebracin del contrato preparatorio, una de las partes
(usualmente el deudor de la futura obligacin) entrega una cantidad de dinero o
algn bien en calidad de arras de retractacin, a fin de neutralizar en quien las
recibe, el riesgo por el posible ejercicio del derecho de desistimiento en el futuro y,
por lo mismo, la frustracin del contrato definitivo.

Si bien basta que una de las partes entregue las arras de retractacin al momento
de la celebracin del contrato preparatorio, a la luz de la lectura del artculo 1480,
nada impide que se pueda concertar que ambas o todas las partes contratantes
entreguen seas o arras penitenciales (arras de retractacin recprocas).

Nuestro cuerpo civil admite las seas de retractacin en todo tipo de contratos
preparatorios (pactos de contrahendo), por el contrario existen cdigos, como el
francs (art. 1590), que solamente las aceptan en las promesas de venta.

POR SU NATURALEZA ACCESORIA SE MATERIALIZAN COMO UN PACTO

ARRAL

Las arras de retractacin son de naturaleza accesoria al contrato matriz con el cual
se vincula jurdicamente. Toma forma de un pacto arral en el negocio contractual
que las partes celebran. En la medida que es un pacto accesorio, su nulidad o vicio
no afecta al contrato matriz o principal; por el contrario, si contrato principal se viera
afectado de ilicitud, sta tambin arrastrara al pacto arral.

La vigencia de las arras de retractacin depende del acto jurdico contractual del
cual es accesoria, adquiriendo la condicin de elementos accidentales del negocio,
esto es, aquellos componentes jurdicos que los agentes estipulan voluntariamente
con el firme propsito de establecer alguna modalidad a la eficacia del acto jurdico,
pero cuya presencia no interesa para su estructura y validez, por no ser esencial al
mismo. Dentro de las modalidades del acto jurdico, hay quienes han considerado
a las arras de retractacin dentro del esquema de la condicin resolutiva (art.171

BIENES QUE PUEDEN DARSE EN ARRAS DE RETRACTACIN

Nuestro ordenamiento jurdico civil no entra a tallar en las clases o tipos de bienes
sobre los que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las normas dispensadas a
las arras de retractacin nos advierten importantes caractersticas que estos bienes
deben tener, as nos seala que estos deben ser objeto de entrega, que las arras
entregadas son pasibles de prdida en provecho del otro contratante, que pueden
ser devueltas dobladas o imputables al crdito, segn su naturaleza.

a) Dinero y Ttulos Valores b) Muebles c) Inmuebles d) Intangibles, Derechos

y Crditos

EFECTOS SI SE EJERCE EL DERECHO DE RETRACTACIN

Como vemos, las seas penitenciales o arras de retractacin son un vlido

mecanismo extintivo de obligaciones contractuales, cuando una de las partes
manifiesta a la otra su voluntad de arrepentirse de cerrar o celebrar el contrato
definitivo.

En este escenario, el bien dado a ttulo de arras de retractacin lo pierde quien lo

entrega y se retracta; o lo tiene que devolver doblado, cuando el que se arrepiente
es quien lo recibi al momento de celebrarse el contrato preparatorio. En ambas
situaciones se habr provocado la extincin de la relacin jurdica obligacional.

Este efecto extintivo, ha llevado a cuestionar si las arras de retractacin refuerzan

los contratos o por el contrario promueven su ruptura. Al respecto debemos precisar
que las partes en libre ejercicio de su autonoma privada pueden establecer las
condiciones por las cuales pondrn fin a su relacin jurdica, de tal forma que en la
institucin que nos avoca, no podemos afirmar que exista un debilitamiento del
contrato, desde que en ningn momento los contratantes se han apartado del
mismo.

a) Si quien se retracta es quien dio las arras de retractacin

Conforme al artculo 1481 del Cdigo Civil vigente, si el que se retracta es quien las
entreg las pierde automticamente. La parte que recibi el bien en seal, se har
definitivamente de la propiedad entregada, por ello las arras de retractacin, bajo
ciertas circunstancias, funcionan como el precio pactado para desligarse de un
contrato.

En este primer supuesto, la parte que recepcion las arras penitenciales se apropia
de las mismas, pero se encuentra impedido de demandar acumulativamente el
cumplimiento del contrato. Ac hay un distingo muy importante con las arras
confirmatorias, pues en estas ltimas es viable confiscar las seas y adems
demandar por la ejecucin del contrato.

Imaginemos que una empresa denomina Modelo S.A. celebra un contrato de

opcin de una compraventa de un vehculo con la empresa Inversiones S.A.C.,
por el cual a la primera se le concede la opcin para adquirir el mencionado bien
por el plazo de 4 meses. Modelo S.A. en cumplimiento expreso del contrato
preparatorio hace entrega de S/. 5,000 en calidad de arras de retractacin. Ocurre
que a los dos meses de celebrado el contrato de opcin, Modelo S.A. comunica
su voluntad de negarse a celebrar el contrato definitivo de compraventa del vehculo.
Ante esta negativa, es decir, ante el ejercicio del derecho de retractarse corresponde
la prdida de las arras penitenciales entregadas (S/. 5,000), ipso jure, en favor de
Inversiones S.A.C., manteniendo adems la propiedad del vehculo.

b) Si quien se retracta es quien recibi las arras de retractacin

Si la parte que recibi las arras de retractacin es quien decide arrepentirse de

celebrar el contrato definitivo, como sancin tendr que devolver el doble de lo
recibido.

La sancin establecida no slo consiste en reintegrar el bien recibido, sino adems

en suministrar un monto igual como penitencia. Como hemos manifestado, la
frmula legal consagrada por el artculo 1481 (devolverlas dobladas), est
pensada mayormente para los casos en que se consigna dinero (S/. 5,000) o bienes
fungibles (30 Kg. de arroz) en calidad de arras penitenciales, de tal forma que resulta
correcto referirse a la obligacin de devolverlas dobladas (S/. 10,000 o 60 Kg. de
arroz).

Pero existen supuestos en los cuales es improbable entregar el doble de lo dejado

en arras penitenciales, como en el caso de haberse transmitido un inmueble de
determinadas dimensiones y ubicado en una zona comercial estratgica. Peor an
es el caso de bienes nicos o en ejemplares exclusivos: resulta imposible entregar
el doble de la obra La Estacin de Saint Lazare de Monet o de un manuscrito
original de Csar Vallejo, por ser estos bienes irrepetibles.

En casos como estos ltimos, la doctrina se inclina por considerar que la parte que
se encuentra obligada a devolver el doble de lo recibido, simplemente deber
entregar, en sustitucin, el valor dinerario que dichos bienes representen. Siendo
que determinar la valorizacin de un bien, es un asunto bastante delicado y fuente
de no pocas controversias.

Vemos, pues, que el contratante que no se aparta del contrato, tiene el derecho a
que se le devuelva el bien dejado en arras de retractacin (ms un monto igual a su
valor), en tal sentido puede ejercitar su derecho de reivindicacin de la propiedad.

Siguiendo con el ejemplo antes descrito, Inversiones S.A.C. al arrepentirse de

celebrar el contrato definitivo y al haber recibido los S/. 5,000 en arras de
retractacin, se encuentra obligada a entregar el doble de dicho monto a Modelo
S.A., vale decir, deber desembolsar S/. 10,000 por haber ejercido el derecho de
desistimiento.

En este tipo de arras, en la prctica es bastante infrecuente, encontrarnos con casos

en que se hayan devuelto las arras dobladas, pues lo ordinario es el supuesto de
prdida por arrepentimiento de quien las entrega.

EFECTOS SI SE CELEBRA EL CONTRATO DEFINITIVO

Si el contrato definitivo se celebra, esto es, no tiene ocurrencia el derecho de

retractarse, las arras penitenciales que hayan sido entregadas debern ser
devueltas o pueden ser imputadas al crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

Las arras de retractacin se entregan al momento de celebrarse el contrato

preparatorio o preliminar, de tal forma que al otorgarse el contrato definitivo, el
artculo 1483 del Cdigo Civil, obliga a devolverlas de inmediato. Alternativamente,
a eleccin del contratante que las recibi, se puede imputar sobre el crdito, es
decir, que lo puede considerar como parte de la prestacin debida, si es que la
naturaleza de la prestacin lo admite.

Podra el beneficiado, alterar el orden dispuesto en el artculo 1483?, sera vlido

que primero las impute sobre su crdito, antes que devolverlas de inmediato?
Consideramos que el orden dispuesto por nuestro Cdigo no es del todo apropiado,
pues lo natural es que primero ocurra la imputacin en pago, y si, por determinadas
circunstancias, sta no fuera posible recin se procede a la devolucin postrera.

De tal forma que bien haran las partes en pactar convencionalmente un orden
inverso en el destino de las seales de retractacin cuando se celebre el contrato
definitivo.

Volviendo sobre el ejemplo antes descrito, si el optante Modelo S.A. acepta

celebrar el contrato de compraventa del vehculo, Inversiones S.A.C. tiene la
alternativa legal de devolver las arras de retractacin a Modelo S.A. (lo cual como
hemos explicado no resulta natural) o de imputar los S/.5,000 como parte del precio
por la venta del vehculo, quedando pendiendo el pago del saldo, conforme a lo
acordado.

LOS EFECTOS DE LAS RETRACTACIONES RECPROCAS

Habr que ponerse en el escenario en donde todas las partes contratantes desean
ejercer su derecho de retractacin en la misma oportunidad. En primer lugar,
tenemos que quien las recibe y se retracta queda obligada a devolver el doble
(segundo prrafo, art. 1481), y en segundo lugar, el que las entrega est penado
con perder lo transmitido (primer prrafo, art. 1481). Entonces, si compensamos
dichas prestaciones tenemos como resultado que quien las recibe, deber restituir
el bien originalmente pactado, generando un efecto parecido a s se hubiera
celebrado un mutuo disenso.

As tenemos que Inversiones S.A.C., por ejercer el derecho de retractacin, debe

entregar a Modelo S.A. S/.10, 000 (el doble de los S/. 5,000 entregado en arras),
pero a su vez, Modelo S.A. habra perdido los S/.5,000 originalmente entregados,
por haber ejercido el mismo derecho. Como la sancin legal es ms gravosa para
la parte contratante que las recibe (el doble de lo recibido), luego de una
compensacin de las prestaciones resultar que Modelo S.A. recobrar los S/.
5,000.

OPORTUNIDAD DEL EJERCICIO DE DERECHO A RETRACTACIN

Evidentemente, la oportunidad para ejercer el derecho a retractacin es hasta el

momento antes del vencimiento del plazo dispuesto en el contrato preparatorio para
la celebracin de la relacin contractual definitiva. No cabe renuncia a este derecho
despus de vencido dicho plazo.

Si bien el pacto arral es de carcter real, no lo ser necesariamente el ejercicio del

derecho de arrepentimiento, vale decir, que ste opera con la sola manifestacin de
retractacin, sin requerirse, por ejemplo, la entrega de lo doble de lo recibido, en el
caso que quien se desiste es quien lo recibi. Este detalle puede generar
confusiones pues la parte que debe recibir el doble, -ante su no entrega- puede
demandar su cumplimiento, debiendo precisarse que la pretensin es que cumpla
con la nica obligacin subsistente, la entrega del doble de lo recibido; y no el
celebrar el contrato definitivo, pues esta obligacin qued sin efecto ante el ejercicio
del derecho de retractacin.

RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTACIN

Como sealaba Max Arias-Schreiber se infiere (...) que las arras de retractacin
favorecen a todos los contratantes, esto es, tanto a quien las entrega como a quien
las recibe. Empero, no existe impedimento para que este ltimo renuncie al derecho
de retractacin, en cuya hiptesis el nico que podr vlidamente desligarse del
contrato es quien hizo entrega de las arras

En trminos generales los derechos pueden ser materia de renuncia, expresa o

tcita. As que se puede renunciar a los derechos ganados como consecuencia del
arrepentimiento del otro contratante (el doble de lo entregado), como tambin cabe
la renuncia al derecho de retractarse.
Sin embargo, llama la atencin que el Cdigo Civil regule nicamente la renuncia
del derecho a la retractacin y no a otros derechos derivados de las arras
penitenciales o de arrepentimiento. No solo ello, sino que careciendo de amplitud,
slo consagra la renuncia al derecho de retractacin para la parte que recibe las
arras penitenciales, obviando a la parte que las entrega.

5. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE

INMUEBLES

La entrega de arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y

concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el
artculo 1480 del Cdigo Civil de 1984. Para que existan las arras de retractacin
es necesario que exista un contrato preparatorio, el cual es un compromiso que
asumen las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe sealar
que el plazo del compromiso de contratar no ser mayor de un ao y cualquier
exceso se reducir a este lmite.

As, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarn

las arras como una seal que el contrato definitivo se realizar. Al tratarse de arras
de retractacin existe la posibilidad que la parte que las entreg se retracte de la
decisin de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor
de la persona que est vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las
arras quien ya no desea transferir el inmueble tendr como penalidad la devolucin
del doble de las arras entregadas como seal.

En el caso de las arras de confirmacin lo que se aprecia es que las partes tiene la
intencin de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello
se entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso
mayor que si se tratara de las arras de retractacin. Este tipo de contrato permite
asegurar la adquisicin del inmueble.
DIFERENCIAS ENTRE ARRAS CONFIRMATORIAS Y ARRAS DE
RETRACTACION

Las arras confirmatorias y las de retractacin se diferencian principalmente por lo

siguiente:

Las arras de retractacin dan la posibilidad de que cualquiera de las partes pueda
retractarse, ya sea de la celebracin del contrato o de la ejecucin del mismo
segn el caso, cuando se pactan arras de retractacin en caso de no celebracin
del contrato o no ejecucin del mismo la nica consecuencia jurdica que se
deriva de ello, depende de quien haya dado las arras, si la parte que se
arrepiente fue quien entrego la garanta la pierde y si es quien recibe debe
restituir el doble de lo recibido.

En cuanto a las arras confirmatorias, como su nombre lo indica son garanta de

que las partes celebraran el contrato sin derecho alguno a retractarse; de acuerdo
a lo sealado en el cdigo civil se entendera que estas se entregan por el
comprador, ya que se dan como parte del precio; es indispensable que este tipo
de arras conste por escrito, pues de lo contrario se entender que las partes se
pueden retractar.

Si se estipularon arras de retractacin, pero las partes no sealaron termino dentro

del cual se podra hacer uso de dicho derecho a partir de cuando no habr lugar
a retractarse?
Pactadas arras de retractacin no habindose sealado termino para retractarse no
habr lugar a ello, cuando transcurran dos meses desde que se celebro el acuerdo,
ni despus de otorgada la escritura pblica o iniciada la entrega de la cosa.