LA LETTRE
DE LIMMOBILIER
AU SOMMAIRE
Dossier
Rorganisation des
patrimoines immobiliers
z La cession-bail : encore quelques
mois pour bncier dun talement conditions et les consquences de leurs oprations de rorganisation.
dimposition de la plus-value
immobilire p. 2
z Transferts de proprit ou
rorganisations de patrimoine
immobilier : des consquences
surveiller en scalit locale p. 3
z Investissements immobiliers
et droits de mutation :
quelles options choisir ? p. 4
z OPCVM contractuels
et structuration immobilire,
une alternative aux OPCI ? p. 5
z Restructurations entre SIIC
et OPCI p. 6-7
z Les immeubles lpreuve des
oprations de restructuration p. 8
z Dtention dune SCI franaise
par un rsident luxembourgeois :
quelles consquences scales au
Cette lettre est imprime sur du papier recycl
Luxembourg ? p. 9
z La Sppicav : un vhicule
dexternalisation qui conserve
dindniables atouts ! p. 10-11
Actualit
z De lintrt de conserver vos
dclarations effectues au titre de la
TABIF p. 12
Supplment du numro 1175
du 29 mai 2012
Mardi 29 mai 2012
EDITORIAL
C
hangements lgislatifs ou rglementaires rcurrents, rtroactivit potentielle de
leffet de certains textes, perspectives de rforme dans le cadre dune nouvelle
lgislature : il est devenu dsormais de plus en plus dlicat pour les profes-
sionnels comme pour les particuliers de planier ne serait-ce qu moyen terme les
Pourtant rpute valeur refuge depuis toujours, la pierre nchappe malheureusement
pas aux turbulences. Entre attentisme ou restructuration soudaine, le dilemme est parfois
de mise. Est-il urgent de ne rien faire ? Seulement le choix existe-t-il vraiment ? Car
lheure o les modalits de nancement se resserrent et o les besoins de trsorerie
slargissent, limmobilier peut reprsenter une source non ngligeable dconomieou
tout le contraire lorsque lon ny prte gure attention.
Avec ou sans grande visibilit lgale, la rorganisation du patrimoine immobilier peut
autant savrer une ncessit quune opportunit.
Cest pourquoi notre regard pour ce numro spcial sest en partie port sur certains
modes de restructuration interne existants ou sufsamment rcents pour ne pas tre
remis en cause dici la n de lanne. Vous y trouverez par exemple les mcanismes
dattnuation (ou dtalement) des cots qui pourraient vivre leurs derniers mois et
ct desquels il serait dommage de passer. Pour ceux qui ont dj en perspective de
modier la structuration de dtention de limmobilier il est ncessaire dapporter un clai-
rage prcis quant aux impacts actuels des oprations de cession et dacquisition compte
tenu des modications rcentes. Lattention devra galement tre porte sur lensemble
des consquences susceptibles de sattacher ces changements la lumire tant des
droits de mutation que de la gestion des cots en matire dimpts locaux.
Vous constaterez galement que lon aurait tort de considrer comme dj caduc lattrait
des foncires cotes ou des OPCI du seul fait de labsence de reconduction au 1er janvier
dernier des dispositifs de taxation rduite. Mme sil est vrai que lavantage scal de
larticle 210 E du Code gnral des impts est maintenant derrire nous, cette formule
dexternalisation ne reste pas totalement dnue dintrt.
En outre la nouvelle donne nous amne au plan juridique envisager des alternatives de
structuration. Aussi nous avons cru bon dvoquer les perspectives offertes par des outils
contractuels et nanciers dj existants et qui auraient pu jusqu prsent tre occults
par les dispositifs de faveur.
Enn cette tude aurait peut-tre pu vous sembler incomplte si nous navions pas ga-
lement procd lanalyse des impacts des ventuelles restructurations qui pourraient
intervenir dans le secteur des foncires sans pour autant dores et dj se prter
lexercice de prdire les rformes venir, mais ce nest sans doute que partie remise !
Christophe Frionnet, avocat associ
 Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers
La cession-bail : encore quelques
mois pour bncier dun talement
dimposition de la plus-value immobilire
Par Christophe Frionnet,
avocat associ spcialis en
scalit. Il conseille notamment
les entreprises dans lensemble
de leurs oprations. Il est charg
denseignement en matire
de scalit immobilire
lUniversit de Paris I.
christophe.frionnet@cms-b.com
et Stphanie Nmarq, avocat.
Elle intervient dans tous les
domaines de la scalit des
entreprises, notamment en
matire immobilire.
stephanie.nemarq@cms-b.com
2 Mardi 29 mai 2012
L
es entreprises peuvent cder un dune part, lentreprise peroit immdiatement le
tablissement nancier leurs immeubles prix de cession de limmeuble qui sera rembours
sans en perdre lusage par la conclusion progressivement travers les redevances du
immdiate dun contrat de crdit-bail. Elles ont crdit-bail et de lventuel prix de leve de loption
jusquau 31 dcembre 2012 pour proter dans dachat. Le crdit preneur peut mme sous-louer
ce contexte dune conomie de trsorerie lie limmeuble pour accrotre ses recettes ;
une taxation fractionne du gain de cession. dautre part, lavantage scal lui permet de ne
Le recours au crdit-bail immobilier comme pas dcaisser immdiatement limpt d raison
mode de nancement des actifs professionnels de la plus-value de cession.
peut aussi tre utilis titre dexternalisation Du point de vue des socits soumises lIS, cette
temporaire des immeubles dj dtenus. Ce technique peut savrer particulirement int-
dispositif appel cession-bail ou lease-back ressante compte tenu de la rcente rforme en
prvoit que le cdant matire de report en avant
devient immdiate- des dcits. En effet, les
ment crdit-preneur Cette technique peut entreprises ne peuvent
du bien. dsormais procder
savrer particulirement
Au dpart, cette limputation des pertes s-
opration permet de intressante compte tenu cales que dans la limite de
dgager la trsore- 1 million deuros major de
rie gale la valeur de la rcente rforme en 60 % du bnce excdant
des immeubles. La matire de report en avant ce seuil. Cette modication
socit verse par la denvergure de lutilisation
suite pendant la dure des dcits. des pertes scales encou-
du contrat des loyers rage tout dispositif visant
composs du capital taler ces bnces, ce
de rachat et des intrts nanciers. Elle a la que permet justement le dispositif de lissage de
possibilit in ne, de retrouver la proprit du limposition de la plus-value de cession-bail.
bien moyennant un prix tenant compte de ces A ce jour nous ne disposons daucune certitude
sur-loyers. quant la reconduction ventuelle de ce dispositif.
Depuis 2009, cette opration bncie dune Il est donc fortement recommand aux entreprises
mesure scale avantageuse qui est en principe possdant un immeuble en recherche de disponi-
destine disparatre aprs le 31 dcembre 2012. bilits de sy intresser dans les plus brefs dlais.
Larticle 39 novodecies du Code gnral des im- En effet, sa mise en place ncessite au pralable
pts prvoit en effet que la plus-value de cession une tude approfondie des donnes nancires et
de limmeuble peut tre rpartie par parts gales conomiques en jeu eu gard aux taux pratiqus
sur les exercices clos pendant la dure du contrat par la banque car loptimisation scale ne doit pas
de crdit-bail, sans excder 15 ans. se faire au prix dun surcot nancier.
Au lieu dtre impos immdiatement au taux En outre, il ne faut pas perdre de vue le revers de
de droit commun de limpt sur les bnces (IS la mdaille affrent tout contrat de crdit-bail
ou IR selon lentreprise vise), le cdant voit son immobilier : une partie de lconomie ralise
imposition tale, lui confrant un avantage de travers la dduction scale immdiate des
trsorerie non ngligeable. Bien entendu, lexer- redevances de crdit-bail est scalement reprise
cice anticip de loption dachat ou la rsiliation en n de contrat. Cette rintgration correspond
du crdit-bail entranent limposition immdiate en principe aux amortissements thoriques que
de la plus-value non encore impose. la socit naurait pu dduire sur la mme dure
Ce type dopration prsente donc un double en cas dacquisition initiale du bien. Peu importe
intrt pour accrotre ses ressources nan- cet gard que lentreprise ait pu dj tre, avant la
cires moyen terme : cession-bail, propritaire du bien.
Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers

Transferts de proprit ou rorganisations

de patrimoine immobilier : des
consquences surveiller en scalit locale

Q
uelles portent sur des locaux profes- non bties raison du terrain dassise ds lanne
sionnels ou des locaux dhabitation, les suivant celle de la conclusion de la convention, et
mutations de proprit ou les rorgani- de la construction dier la taxe foncire btie
sations de patrimoine comportent des cons- ds lanne suivant celle de la livraison du bien.
quences tant sur lidentit du redevable des De plus, lorsque la rorganisation patrimoniale se
impts locaux (taxe foncire, cotisation foncire traduit par un dmembrement de proprit ou la
des entreprises (CFE), taxe dhabitation ou taxe conclusion de baux spciques tels quun bail
annuelle en Ile-de-France), que sur lvaluation construction, un crdit-bail, un bail emphytotique,
foncire des biens immobiliers transmis. le redevable lgal de la taxe foncire et de la taxe
Ces taxes tant tablies daprs la situation au annuelle en Ile-de-France est en application des
1er janvier de lanne dimposition, cest loccu- articles 1400 et 231 ter du Code gnral des impts
Par Laurent Chatel, avocat asso-
pant (pour la CFE et la taxe dhabitation) tel quil
(CGI), lusufruitier, le preneur du bail construction,
ci scaliste, responsable du ser-
est connu des services scaux au 1er janvier et le le crdit-bailleur et lemphytote.
vice impts locaux du cabinet CMS
propritaire du bien (pour la taxe foncire et la Les clauses particulires tendant faire supporter
Bureau Francis Lefebvre. Dans le
taxe annuelle en Ile-de-France) tel quil gure, auces taxes par le crdit-preneur ou lutilisateur dune
cadre des oprations immobilires,
1er janvier, au chier immobilier de la conserva- manire gnrale sont inopposables ladministra-
il est amen contrler les valeurs
tion des hypothques, qui seront obligatoirement tion scale et nont deffet quentre les parties.
foncires servant dassiette la
recherchs comme les redevables. Lvaluation foncire des locaux industriels tant
scalit locale, auditer lesdites
tablie daprs les prix de revient des
valeurs dans le cadre des deals
immobilisations foncires inscrites
En cas de transfert de proprit, de cession de parcs immobiliers,
au bilan du propritaire et de lutili-
ngocier avec les services scaux
il appartient lancien comme sateur, les transferts de proprits et
les conditions dimposition la
dune faon gnrale les contrles
au nouveau propritaire dtre scaux, sont lorigine de remises
scalit locale dans le cadre dop-
rations de restructurations lourdes.
particulirement attentifs la plat des valeurs foncires. Cest
laurent.chatel@cms-b.com
loccasion de rappeler les obligations
publication par le notaire de lacte dclaratives qui incombent aux
authentique au chier immobilier de propritaires. Ils doivent ainsi veiller
isoler les immobilisations foncires
la conservation des hypothques. (terrains, constructions) dclarer
et les accessoires immobiliers de
En cas de transfert de proprit, il appartient la construction ( lexclusion des matriels et biens
donc lancien comme au nouveau propritaire dquipements spcialiss) que ladministration doit
dtre particulirement attentifs la publication constater dofce. En cas doprations limitativement
par le notaire de lacte authentique audit chier numres larticle 1518 B du CGI, ladministration
immobilier. A dfaut, la mutation de cote nest appliquera une valeur locative plancher en dessous
pas enregistre par les services scaux et cest de laquelle la base imposable ne peut descendre.
et Vanessa Chiffert, avocat
lgitimement que ceux-ci poursuivent le recou- Les immeubles non industriels tant valus par-
spcialis en scalit locale. Elle
vrement de limpt auprs du vendeur. Celui-ci tir de leur surface et de leurs lments de confort,
intervient tant en matire de
doit donc dposer une rclamation sil veut la valeur locative est dtermine par comparaison
conseil et dassistance que de
contester sa qualit de redevable, et lordonnan- avec des tarifs de rfrence au 1er janvier 1970. Par
contentieux dans les questions
cement ne sera favorablement accord quaprs suite les changements de propritaire nentranent
relatives aux impts directs
constatation de ladite publication, mme si elle pas systmatiquement la dtermination dune nou-
locaux quil sagisse de taxe fon-
est intervenue postrieurement au 1er janvier de velle valeur foncire (sauf sil existe une sous-impo-
cire, taxe professionnelle, CFE,
lanne dimposition. sition manifeste). Cela tant, en cas de construction
CVAE, taxe dhabitation et taxe
Prcisons quen cas de vente en tat futur nouvelle, changements daffectation et de consis-
sur les locaux en Ile de France.
dachvement (VEFA), lacqureur devient tance (addition de construction ou dmolition), une
vanessa.chiffert@cms-b.com
redevable de la taxe foncire sur les proprits dclaration est obligatoire.

Mardi 29 mai 2012 3

 Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers

Investissements immobiliers et droits

de mutation : quelles options choisir ?

I
nvestir dans limmobilier est souvent un immobilire (SPI), cest--dire si celle-ci est
projet essentiel ncessitant de sinterroger une socit non cote dont lactif est compos
sur de nombreux aspects, et notamment sur pour plus de 50 % par des immeubles situs en
la question des droits de mutation. France ou par des participations dans dautres
Lune des voies consiste en lacquisition titre SPI. Le droit de mutation portant sur les droits
onreux dun immeuble, qui est en principe sou- sociaux de SPI est de 5 %. La grande interro-
mise au rgime de droit commun prvoyant la gation qui demeure la suite de la rforme de
perception dun droit de mutation de 5,09006 % larticle 726 du CGI est la dnition de lassiette
sur le prix de limmeuble. sur laquelle doit porter ce taux de 5 %. En effet,
Cependant, il est galement possible de pro- lassiette comprend, concurrence de la frac-
cder des investissements immobiliers par tion des titres cds, la valeur relle des biens
Par Christophe Lefaillet, avocat
lintermdiaire de personnes morales. et droits immobiliers dtenus, directement ou
associ, spcialis en scalit
Ainsi, lacquisition des droits sociaux dune so- indirectement, au travers dautres personnes
(droits denregistrement et ISF) et
cit dtenant des actifs immobiliers est envisa- morales prpondrance immobilire, aprs
en droit des socits. Il inter-
geable, mais la question des dduction du seul passif
vient particulirement dans les
droits de mutation se pose affrent lacquisition desdits
oprations de fusion-acquisition
avec une acuit particulire
La question biens et droits immobiliers,
du secteur immobilier.
christophe.lefaillet@cms-b.com
depuis la modication de des droits de ainsi que la valeur relle des
larticle 726 du Code gnral autres lments dactifs bruts.
des impts (CGI) par la loi de mutation se pose Les problmes concrets que
nances pour 2012. avec une acuit lon rencontre touchent la
Il convient tout dabord de difcult de reconstituer la
distinguer les cas o les particulire depuis valeur des actifs sociaux, de
droits sociaux de la socit dterminer le passif affrent
la modication de
concerne sont ou non ad- lacquisition des immeubles,
mis aux ngociations sur un larticle 726 du Code sans compter la difcult
march rglement. En effet, supplmentaire qui pourrait
daprs larticle 726 du CGI,
gnral des impts. merger dans le cas o des
lacquisition de titres de so- biens dune autre nature
cits immobilires cotes, condition quelle coexisteraient avec les immeubles inscrits
soit constate par un acte, entrane depuis le lactif.
1er janvier 2012 lapplication des taux suivants : Enn, en matire dinvestissement immobilier,
3 % pour la fraction dassiette infrieure il est galement possible de se tourner vers les
200 000 euros, 0,5 % pour la fraction comprise organismes de placement collectif immobilier
entre 200 000 et 500 000 000 deuros, et 0,25 % (OPCI), qui prennent soit la forme de socits
pour la fraction excdant 500 000 000 deuros, de placement prpondrance immobilire
taux qui seront uniformiss ds le 1er aot 2012 (Sppicav), soit de fonds de placement immobi-
0,1 % quel que soit le montant de la transac- lier (FPI), et dont la cession des parts ou actions,
tion. Un rcent rescrit n 2012/7 du 21 fvrier en application de larticle 730 du CGI, est
2012 est venu prciser quest un acte tout crit exonre de droits de mutation, sauf exceptions
formant un titre lgard des parties, quelle que restreintes, notamment lorsque lacqureur
soit sa forme. A dfaut dacte, aucun droit nest viendrait dpasser un certain seuil de capital.
d au titre de la mutation. En conclusion, la varit et la difcult pose
En ce qui concerne les socits non cotes, la par certains rgimes de mutation immobilire
passation dun acte est indiffrente au regard pourraient inciter retenir les options les plus
des droits de mutation, qui seront dus dans tous simples, mais ces aspects devront logiquement
les cas. Il sera simplement ncessaire de d- tre relativiss en considration du projet form
terminer si ladite socit est prpondrance par linvestisseur.

4 Mardi 29 mai 2012

 Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers
OPCVM contractuels et structuration
immobilire, une alternative aux OPCI ?
M
algr les avantages indniables quils
peuvent prsenter, les organismes de
placement collectifs immobiliers (dont
les Sppicav constituent une sous-catgorie) sont
soumis un certain nombre de contraintes qui
peuvent paratre inadaptes aux structurations
patrimoniales complexes.
En effet, ces vhicules dinvestissement sont
par nature destins porter des investisse-
ments immobiliers en vue de leur location et ne
peuvent avoir pour objectif de les revendre1. En
outre, les rgles de diversication qui leur sont
applicables imposent le respect dune allocation
au minimum de 60 % en investissements immo-
biliers ligibles2, ces critres dligibilit pouvant cune autre rgle dallocation ou de diversication
contraindre certaines structurations en meubl.
Enn, la poche dinvestissement en actifs autres
quimmobiliers
reste galement LOPCVM contractuel apporte
relativement
contrainte, la pos- des solutions aux structurations vhicule pour autant
sibilit dinvestir
patrimoniales complexes.
par exemple dans
une socit non
cote ne prsentant pas un biais immobilier
restant impraticable.
Dans ces conditions, plutt que de structurer
deux vhicules distincts, lun pour porter la
poche immobilire (au travers dune Sppicav
par exemple), lautre pour le reste de lactif
(au travers dun FCPR), il peut tre envisag de
recourir une autre forme de vhicule, lOPCVM
contractuel.
En effet, lOPCVM contractuel, quil prenne la
forme de socit ou de fonds, prsente la par-
ticularit de pouvoir tre investi dans tout bien,
meuble ou immeuble, corporel ou incorporel,
pour autant que chacun de ces biens prsente
les caractristiques suivantes3 :
1. la proprit du bien est fonde, soit sur une
inscription, soit sur un acte authentique, soit
sur un acte sous seing priv dont la valeur
probatoire est reconnue ;
2. le bien ne fait lobjet daucune sret autre que
celles ventuellement constitues pour la rali-
sation de lobjectif de gestion de lorganisme ;
3. le bien fait lobjet dune valorisation able
sous forme dun prix calcul de faon prcise
et tabli rgulirement, qui est soit un prix de
march, soit un prix fourni par un systme de
valorisation permettant de dterminer la valeur
laquelle lactif pourrait tre chang entre
des parties avises et contractant en connais-
sance de cause dans le cadre dune transac-
tion effectue dans des conditions normales
de concurrence ;
4. la liquidit du bien permet lorganisme de
respecter ses obligations en matire dexcu-
tion des rachats vis- vis de ses porteurs et
Par Jrme Sutour, avocat
actionnaires dnies par ses statuts ou son
associ, responsable services
rglement.
nanciers.
Par ailleurs, ce type de fonds nest soumis au-
jerome.sutour@cms-b.com
que celles prvues dans ses documents constitu-
tifs. Autrement dit, les promoteurs du vhicule ont
toute libert de prvoir
la stratgie et les rgles
dinvestissement du
que ses actifs respec-
tent les quatre critres
prcits. Enn, ce vhi-
cule peut recourir librement au levier nancier (ou
tout le moins, dans les mmes conditions quune
Sppicav RFA EL).
Ainsi, lOPCVM contractuel apporte des solutions
aux structurations patrimoniales complexes
autrement irralisables avec le seul OPCI.
Toutefois, lOPCVM contractuel, sous la rgle-
mentation actuelle de lAMF, est thoriquement
plus contraint en termes de priode de blocage
quune Sppicav RFA EL : linstruction qui lui est
applicable limite deux ans ses lock-up. Bien
que lutilisation dune clause de gate (plafon-
nement des rachats) permette de corriger dans
une certaine mesure ce dfaut, il nen reste pas
moins que lOPCI conserve un indniable avan-
tage avec ces lock-up4 de prs de dix ans.
Linstruction prcite devrait prochainement faire
lobjet de modications pour offrir encore plus de 1. L. 214-90 du code montaire
souplesse aux OPCVM contractuels. Dans cette et nancier (CMF) : Les actifs
perspective et avec la disparition du bnce immobiliers ne peuvent tre acquis
du 210E du Code gnral des impts, lOPCVM exclusivement en vue de leur revente.
2. L. 214-93 du CMF.
contractuel peut apparatre comme une alter-
3. L. 214-36 du CMF.
native aux OPCI particulirement adapte aux 4. Instruction AMF n 2005-04 du
structurations patrimoniales. 25 janvier 2005.
Mardi 29 mai 2012 5
 Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers
Restructurations entre SIIC et OPCI
Par Richard Foissac, avocat
associ, spcialis en scalit. Il opt pour le mme rgime, faisant ainsi peser
traite notamment des dossiers
dacquisition et de restructura-
tion de groupes immobiliers co-
ts et non cots, et les conseille
sur leurs oprations. Il est charg
denseignement en droit scal
aux Universits de Paris I et de
Nice Sophia-Antipolis.
richard.foissac@cms-b.com
6 Mardi 29 mai 2012
L
es SIIC et les OPCI (on voquera en
fait les Sppicav) sont des structures
prsentant certaines ressemblances,
puisquelles ont le mme objet savoir, lacqui-
sition ou la construction dimmeubles en vue
de la location, et le mme rgime scal ds lors
quen contrepartie de lexonration dimpt
dont elles bncient, les SIIC et les Sppi-
cav doivent distribuer 85 % de leurs revenus
locatifs, 50 % de leurs plus-values immobilires
et 100 % des dividendes de leurs liales ayant
SIIC, lOPCI doit de son ct les rattacher ses
limposition de ces produits sur leurs action-
naires. Il est noter galement que depuis le
1er janvier 2012, toutes les deux ne peuvent
plus offrir aux entreprises soumises lIS qui
leur cdent des actifs immobiliers le bnce
du taux dimposition rduit de 19 %, qu raison
des seules plus-values ralises du fait de la
vente de locaux professionnels destins tre
transforms en immeubles dhabitation (nouvel
article 210 F du Code gnral des impts (CGI)).
Il nest ds lors pas inutile dexaminer les
conditions dans lesquelles les SIIC et les OPCI
peuvent cohabiter et restructurer leurs actifs.
Les SIIC et les OPCI peuvent tout dabord,
depuis le 1er janvier 2010, constituer des liales
communes. Jusqualors, cette possibilit ne leur
tait pas offerte, du moins dans le cadre du
rgime SIIC, ds lors que la loi rservait loption
pour ce rgime aux socits dtenues directe-
ment ou indirectement 95 % au moins, soit
par une ou plusieurs SIIC, soit par une seule et
mme Sppicav.
Il faut rappeler que la liale commune doit im-
prativement revtir la forme dune socit de
capitaux pour pouvoir tre ligible au rgime
SIIC ds lors que la combinaison des articles
208 C III bis du CGI et L. 214-92, I-c du code
montaire et nancier (CMF) conduit en effet
exclure de loption les socits de personnes
soumises lIS, la diffrence de celles qui
sont dtenues 95 % au moins par une ou
plusieurs SIIC exclusivement.
Une autre diffrence vient de ce que si, en
vertu de larticle L. 214-92, I-c du CMF, lactif de
la liale doit tre compos plus de 50 % dac-
tifs immobiliers ligibles, pour pouvoir se placer
sous le rgime SIIC dans les conditions admises
par ladministration scale, cette proportion
doit tre de 80 % au moins.
Il faut galement souligner une autre diffrence
entre SIIC et OPCI sagissant des dividendes
perus de liales communes ayant opt pour
le rgime des SIIC et provenant de lactivit ac-
cessoire (secteur taxable de la liale SIIC). Alors
mme que ces dividendes peuvent bncier
du rgime des socits mres chez lactionnaire
bnces soumis lobligation de distribu-
tion 100 %. Or, dune manire gnrale, les
dividendes de Sppicav nouvrent pas droit au
rgime mre-lle et il sen suit, dans cette situa-
tion, que les rsultats en question, aprs avoir
t imposs au niveau de la liale, subissent une
nouvelle imposition entre les mains des action-
naires personnes morales de lOPCI.
Sagissant ensuite des cessions dactifs entre
SIIC et OPCI, ou entre liale commune et OPCI,
il faut distinguer plusieurs cas.
Dans lhypothse o la liale cde un actif im-
mobilier lOPCI, la plus-value ventuellement
ralise ne peut tre exonre (sous condition
de distribution) que si lOPCI nexerce pas en
droit ou en fait le contrle direct ou indirect de
la liale.
En sens inverse (Sppicav cdante et liale ces-
sionnaire), la plus-value est en toute circons-
tance exonre et doit tre distribue 50 %
au moins. Une particularit lie au rgime des
Sppicav fait que les plus-values de cession sont
toujours exonres mme si elles sont ralises
auprs dune entreprise lie, la Sppicav suppor-
tant simplement lobligation de distribution.
Dans lhypothse enn dune cession par la
liale la SIIC, ou inversement, la plus-value
bncie, soit du rgime dexonration (SIIC
non contrlante), soit du rgime de neutra-
lisation (SIIC contrlante). Ce dernier rgime
emprunte pour partie celui des fusions en
ce quil consiste en une non-imposition de
la plus-value chez la socit cdante et une
rintgration de cette mme plus-value chez la
socit cessionnaire selon les rgles du rgime
Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers

de faveur des fusions, cest--dire sur 15 ans commun et, si lvnement se produit dans les
pour les constructions et les droits qui sy 10 ans suivant loption, complment dIS sur les
rapportent, ou sur la dure moyenne pondre plus-values latentes imposes lors de lentre
damortissement du bien considr lorsque dans le rgime, imposition des rsultats ant-
la plus-value affrente aux constructions et rieurement exonrs et non encore distribus,
lments assimils pris dans leur globalit taxation au taux de 25 % des plus-values
(structure et composants) excde 90 % de la latentes acquises pendant le rgime, diminues
plus-value nette globale rintgrer. dun dixime par anne civile coule depuis
La question se pose enn de savoir sil existe lentre dans celui-ci. A lensemble de ces
un rgime de faveur permettant la trans- consquences, il convient ensuite dacquitter
formation dune SIIC en OPCI, la question un nouvel exit tax (19 %), tout le moins hau-
pouvant se poser compte tenu notamment des teur des amortissements pratiqus pendant le
contraintes qui psent sur les SIIC en termes rgime SIIC, au titre de lentre dans le rgime
notamment de OPCI.
dtention du capital Labsence de rgime de
puisque le capital A ce jour, le passage de faveur ou tout le moins
ou les droits de vote de neutralit scale pose
des SIIC cotes ne
SIIC OPCI ne bncie une vraie difcult et il
doivent pas tre d- daucun rgime de faveur, est souhaiter que le
tenus, directement lgislateur ou ladminis-
ou indirectement, ce qui oblige tout dabord tration puisse proposer
hauteur de 60 % des solutions.
devoir tirer toutes les
ou plus par une ou A ce titre on pourrait
plusieurs personnes consquences de la sortie sinspirer de la solu-
agissant de concert tion prvue par larticle
au sens de larticle
du rgime SIIC. 208 C IV du CGI qui
(hors SIIC), cette prvoit que si au cours
condition sappr- dun exercice le capital
ciant de manire continue au cours de chaque dune SIIC vient tre dtenu, directement ou
exercice dapplication du rgime. indirectement, 95 % au moins par une autre
Une telle mutation, si elle permet de quitter socit dinvestissements immobiliers cote,
le cadre des SIIC jug parfois trop contraignant la socit acquise peut devenir une liale SIIC
pour des structures de taille moyenne, tout ds lors quelle satisfait aux obligations de
en conservant le bnce dun rgime scal distribution ; que dans cette situation, il nest
presque identique, est nanmoins expose pas fait application des consquences lies
un cot scal lev, surtout si elle intervient la sortie du rgime de la socit acquise, dans
moins de dix ans aprs loption SIIC. Elle la mesure o celle-ci demeure liale jusqu
soulve cet gard des questions qui restent expiration de la priode de dix ans.
largement ouvertes et qui rappellent que, si Ladministration a comment cette solution
les deux vhicules sont trs similaires, il existe dans un rescrit n 2009/61 du 20 octobre
cependant une certaine tanchit entre eux. 2009.
En effet, ce jour, le passage de SIIC OPCI La mme solution pourrait tre prvue pour
ne bncie daucun rgime de faveur, ce le cas dune SIIC cote devenant liale dune
qui oblige tout dabord devoir tirer toutes Sppicav mais resterait rgler la question des
les consquences de la sortie du rgime SIIC plus-values des actionnaires de la SIIC qui au-
imposition des rsultats depuis le premier raient fait apport ou cession des actions SIIC
jour de lexercice dans les conditions de droit la Sppicav.

Mardi 29 mai 2012 7

 Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers
Les immeubles lpreuve des oprations
de restructuration
Par Agns Rivire-Durieux, avocat
en scalit spcialis dans les
questions dimpts sur le revenu et
sur les socits, notamment
lies limmobilier
agnes.riviere-durieux@cms-b.com
8 Mardi 29 mai 2012
L
e changement de patrimoine induit par une de faveur des apports partiel dactif. Mais mme
opration dapport ou de fusion constitue lorsque lactivit immobilire est exerce dans ces
un fait gnrateur dimposition des plus-va- conditions, ladministration estime quun agrment
lues dgages sur les lments dactif apports. (ou une dcision de rescrit) est ncessaire pour
Des rgimes de faveur permettent toutefois pouvoir bncier du rgime de faveur. Elle consi-
dchapper limposition immdiate de ces plus- dre en outre que lagrment ne peut tre accord
values. quen prsence dune clientle extrieure au groupe
Si lapplication du rgime optionnel de faveur des auquel appartient la socit bnciaire de lapport.
fusions prvu par larticle 210 A du Code gnral Larticle 210 B du CGI assimile par ailleurs une
des impts (CGI) est subordonne la seule condi- branche complte dactivit les apports de parti-
tion dassujettissement limpt sur les socits cipations portant sur plus de 50 % du capital de la
des deux socits absorbante et absorbe, les socit dont les titres sont apports ou des apports
apports ne peuvent (galement sur option) tre confrant la socit bnciaire des apports la
placs de plein droit sous le rgime de faveur prvu dtention directe de plus de 30 % des droits de
par larticle 210 B du CGI que sous rserve dune vote de la socit dont les titres sont apports
condition supplmentaire qui a trait la consistance lorsquaucun autre associ ne dtient directement
de lapport qui doit ou indirectement, une fraction
porter sur une branche En rgle gnrale, des droits de vote suprieure, et
complte dactivit. dautre part des apports de par-
La branche complte
ladministration ne ticipations confrant la socit
dactivit se dnit considre pas les apports bnciaire des apports, qui d-
comme lensemble des tient dores et dj plus de 30 %
lments dactif et de dimmeubles immobiliss des droits de vote de la socit
passif dune division dont les titres sont apports,
comme constitutifs
dune socit qui consti- la fraction des droits de vote la
tuent, du point de vue dune branche complte plus leve dans la socit.
de lorganisation, une Ds lors que la socit appor-
exploitation autonome,
dactivit. Do lintrt teuse et la socit bnciaire
cest--dire un ensemble daffecter cette activit sont toutes les deux assujet-
capable de fonctionner ties limpt sur les socits,
par ses propres moyens. une structure ddie. lapport dune participation
Si les immeubles en assimile une branche com-
stock des professionnels de limmobilier peuvent plte dactivit peut tre plac de plein droit sous
faire partie dune branche complte dactivit, le rgime de faveur quel que soit le rgime scal de
tel nest pas souvent le cas pour les immeubles la socit dont les titres sont apports impt sur
inscrits lactif immobilis. En rgle gnrale, les socits ou rgime des socits de personnes
ladministration ne considre pas les apports dim- ou son activit, qui peut trs bien tre la gestion
meubles immobiliss y compris sils sont donns locative dimmeubles sans personnel ddi.
en location comme constitutifs dune branche En cas de restructuration portant sur une activit
complte dactivit (Inst. 3 aot 2000, 4I-2-00 n 59). de gestion locative, seule la fusion ou lapport des
Lorsquune entreprise dtient un patrimoine immo- titres permet en dnitive dchapper de plein
bilier important quelle gre de manire active grce droit limposition immdiate des plus-values sur
des moyens matriels et humains ddis, il devrait les lments apports. Do lintrt, dans cette
tre possible de considrer que cette activit est perspective, daffecter cette activit une structure
bien constitutive dune branche complte dactivit ddie.
susceptible de bncier de plein droit du rgime
Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers

Dtention dune SCI franaise par un

rsident luxembourgeois : quelles
consquences scales au Luxembourg ?

I
l nest pas rare quune personne physique ou SCI des actifs immobiliers, lors de la cession de
morale rsidente scale du Luxembourg struc- parts dans la SCI, lors de la rvaluation libre
ture la dtention de son patrimoine immobilier des actifs immobiliers dtenus par la SCI ou lors
localis en France via une socit civile immobi- de la transformation de la SCI. Dans ces quatre
lire (SCI) franaise. hypothses, tout nous laisse penser que ces plus-
values pourraient, en principe, tre exonres de
Qualication de la SCI limpt sur le revenu au Luxembourg dans le chef
en droit luxembourgeois de lactionnaire.
En prsence dune entit trangre, il importe de
dterminer si, au regard du droit scal luxembour- Exercice de loption lIS des SCI
geois, celle-ci devrait bncier du traitement scal Ladministration des contributions directes luxem- Par Diogo Duarte de Oliveira,
applicable une entit transparente ou opaque. A bourgeoise a dvelopp une lecture singulire de la avocat associ en scalit de CMS
cet gard, deux critres pourraient tre retenus : le convention scale franco-luxembourgeoise. Selon DeBacker au Luxembourg.
rgime scal applicable lentit dans le pays o cette dernire, il semble que lexercice de loption diogo.oliveira@cms-dblux.com
elle a t constitue ou la ressemblance juridique lIS dune SCI franaise pourrait ipso facto la
avec des socits de droit luxembourgeois. rendre opaque dun point de vue scal luxembour-
En droit luxembourgeois, il geois. Cette lecture aurait
est gnralement considr La dtention par un pour principal impact de
quil faut plutt examiner les battre en brche le principe
caractristiques juridiques
rsident du Luxembourg gnral du faisceau dindice
de lentit trangre (objet de son patrimoine consacr par la doctrine
social, responsabilit des as- luxembourgeoise (cf. ci-
socis, possibilit ou non de immobilier franais dessus).
librement transfrer les parts Ainsi, la SCI ayant opt
par lintermdiaire
sociales notamment) pour lIS devrait tre traite
dterminer si cette entit de SCI franaises offre comme une socit de
doit tre considre comme capitaux. et Julien Saac, avocat associ en
transparente ou opaque.
des perspectives Toute plus-value ralise scalit internationale. Il traite plus
Si la SCI franaise nest pas intressantes par le contribuable lors de particulirement des questions
soumise limpt sur les la cession de parts dte- relatives aux restructurations
socits (IS) en France, il y a au Luxembourg. nues dans la SCI ayant opt internationales et aux
de fortes chances quelle soit lIS et considre comme investissements immobiliers.
considre comme une socit scalement trans- opaque dun point de vue scal luxembourgeois julien.saiac@cms-b.com
parente. La transparence de la SCI signie que, dun devrait, en principe, tre taxable au Luxembourg.
point de vue scal luxembourgeois, lactionnaire de- Dans ce cas, le contribuable luxembourgeois
vrait tre considr comme dtenant directement bncierait dun crdit dimpt relatif lim-
les actifs immobiliers de la SCI localiss en France. pt acquitt en France. Toutefois, il est possible
quaucune plus-value latente ne soit dcouverte
Imposition des plus-values en cas lors dune telle opration notamment si la cession
de transparence scale intervient immdiatement suite, par exemple,
Il est possible de considrer que les plus-values une rvaluation des actifs.
ralises au niveau de lassoci ou de la SCI ne Il faut toutefois noter que les rgles applicables en
tombent pas dans le champ dapplication de la matire sont potentiellement appeles voluer
larticle 19(2) de la convention scale franco- dans un avenir proche suite la rengociation, en
luxembourgeoise. Ainsi, des plus-values pourraient cours, de la convention scale franco-luxembour-
notamment tre ralises lors la cession par la geoise.

Mardi 29 mai 2012 9

 Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers
La Sppicav : un vhicule dexternalisation
qui conserve dindniables atouts !
Par Christophe Blondeau, avocat
associ, spcialis en droit des
socits. Il couvre lensemble des
questions relatives aux oprations
transactionnelles notamment
dans le secteur immobilier.
christophe.blondeau@cms-b.com
et Frdric Gerner, avocat
en scalit. Il intervient tant
en matire de conseil que de
contentieux dans les questions
relatives aux impts directs,
notamment celles lies aux
restructurations intragroupes
et limmobilier.
frederic.gerner@cms-b.com
10 Mardi 29 mai 2012
Lvolution de la lgislation juridique et scale maintient une
grande partie des avantages de la Sppicav.
C
ontrairement ce que lon pourrait croire,
la n du rgime de plus-value taux rduit
de larticle 210 E du Code gnral des
impts (CGI) au 31 dcembre 2011 na pas nces-
sairement sonn le glas des oprations dexter-
nalisation car beaucoup dentreprises seront sans
doute amenes dans les mois et les annes venir
cder certains actifs immobiliers pour dgager
des liquidits aux ns, notamment, de se dsen- seuls textes de lAMF) de mme que (ii) la possibi-
detter ou de nancer leur dveloppement dans un
contexte de rarfaction de la ressource bancaire.
Dans ce contexte, il nous parat important de
rappeler les avantages tant juridiques que scaux
de lOPCI, sous la forme de Sppicav (socit de
placement prpondrance immobilire capital
variable), comme vhicule dexternalisation.
Sur le plan juridique, on observera, en premier
lieu, que, dans un contexte de forte volatilit des
marchs boursiers, la Sppicav conserve un atout
de choix par rapport aux SIIC : tant un vhicule
non cot, elle nest pas soumise aux alas de la
Bourse. Autre avantage par rapport aux SIIC, la
Sppicav est adapte aux oprations club deal
entre un nombre restreint dinvestisseurs et
nest pas soumise aux contraintes de dispersion
dactionnariat applicables aux SIIC. Elle est donc
particulirement bien adapte pour mettre en
place, entre lentreprise externalisatrice et les
investisseurs, un partenariat au sein duquel len-
treprise externalisatrice peut continuer de rester
partie prenante dans lorganisation et la gestion du
patrimoine externalis via notamment une partici-
pation au capital de la Sppicav.
On rappellera par ailleurs que lordonnance n 2011-
915 du 1er aot 2011 relative aux organismes de
placement collectif en valeurs mobilires et la
modernisation du cadre juridique de la gestion dac-
tifs transposant la directive OPCVM IV, a apport
des assouplissements bienvenus au rgime des
OPCI, notamment la possibilit pour une Sppicav
dtre constitue sous forme de socit par actions
simplie (SAS) alors quauparavant seule la forme
de la socit anonyme (SA) tait envisageable et la
conrmation, au niveau lgislatif, du statut dOPCI
ddi (souscription de parts ou dactions rserve
20 investisseurs au plus ou une catgorie dinves-
tisseurs dnie dans le prospectus). Ces nouvelles
rgles scurisent sensiblement la structuration des
Sppicav ddies, reprsentant lessentiel des OPCI,
au travers (i) de la reconnaissance par la loi des
OPCI ddis une catgorie spcique dinves-
tisseurs (qui ne gurait auparavant que dans les
lit de porter jusqu dix ans, au lieu de trois ans
antrieurement, le dlai de blocage des parts des
OPCI RFA ( rgles de fonctionnement allges).
En outre, la possibilit de choisir la forme sociale
de la SAS aura aussi trs certainement des effets
bnques. Elle permet notamment de rduire
un seul associ le nombre de fondateurs dune
Sppicav au lieu de sept pour une SA, ce qui posait
en pratique des difcults pour certaines Sppicav
RFA cres par des petits groupes. Autre avantage
consquent, la gouvernance de la Sppicav peut tre
dtermine librement par ses statuts (possibilit de
navoir quun prsident ou au contraire de crer un
ou des organes statutaires collgiaux dadministra-
tion et/ou de surveillance). Au nal et sous rserve
bien entendu des positions qui pourront tre prises
par lAMF, ces nouvelles rgles devraient permettre
dorganiser une gouvernance sur mesure tout
en simpliant le formalisme juridique des Sppicav
et ainsi, de continuer favoriser le recours ce
vhicule dexternalisation et de professionnalisation
de limmobilier des entreprises.
Sur le plan rglementaire, la Sppicav, en tant quor-
ganisme de placement collectif, est soumise au
contrle de lAMF, ce qui est un gage de scurit
et de transparence pour les investisseurs. A cet
gard, le choix de la socit de gestion sera sou-
vent un lment-cl du succs de lopration. Une
attention toute particulire devra donc tre porte
la gestion et la contractualisation des rela-
tions avec la socit de gestion de mme qu la
dnition du programme dactivit qui est soumis
lagrment de lAMF.
Sur le plan nancier, il faut galement relever que
la Sppicav peut, lorsquelle est constitue sous la
Dossier - Rorganisation des patrimoines immobiliers

forme allge avec effet de levier dite RFA EL, de 10 % ou 20 % selon les cas).
recourir leffet de levier mme si lAMF limite Depuis 2011, le rgime de taxation des divi-
en pratique le ratio dendettement 50 %. La dendes est certes durci pour les actionnaires
possibilit pour la Spiccav dutiliser leffet de personnes physiques : les titres de Sppicav ne
levier coupl avec lobligation lgale qui lui est sont plus ligibles au PEA et les dividendes ne
faite de devoir distribuer une partie importante bncient plus de labattement de 40 %. Nan-
de ses revenus et plus-values constitue un moins, ce durcissement ne concernera gnrale-
lment tout fait apprciable damlioration ment pas les Sppicav RFA. En tout tat de cause,
du rendement la charge scale globale
nancier pour Les rgles applicables en (aux niveaux cumuls de la
linvestisseur. Sppicav et de ses action-
Sur le plan scal, 2012 la Sppicav devraient naires) sur les bnces
la n du rgime de permettre de continuer raliss et distribus reste
larticle 210 E du moins importante pour
CGI prive certes favoriser le recours ce une Sppicav que pour une
la Sppicav dun socit soumise au rgime
vhicule dexternalisation et
avantage com- de droit commun.
paratif important de professionnalisation de Les stratgies dexternali-
par rapport aux sation ou de constitution
acqureurs qui
limmobilier des entreprises. de patrimoines immo-
ne pouvaient biliers conduites par les
prtendre ce rgime : le cot scal li pour entreprises doivent donc continuer placer
lentreprise externalisatrice aux plus-values sur la Sppicav au centre de la rexion. Dans un
les actifs transfrs sera dsormais identique contexte incertain pour lvolution de la scalit
que lacqureur soit une Sppicav ou un autre de limmobilier, il est en outre lgitime des-
acteur. Cela pourra rendre en soi plus difcile prer que les Pouvoirs publics prserveront la
la ralisation de certaines transactions, mais prennit du rgime de la Sppicav, qui prsente
pour les transactions devant ncessairement lavantage dtre adaptable diffrents types de
avoir lieu, la Sppicav gardera son attrait, pour les situations et dinvestisseurs (particuliers comme
investisseurs dont le cas chant lentreprise grands groupes) et reste incontestablement un
externalisatrice elle-mme. vhicule pertinent pour amliorer la gestion et la
Les principaux avantages de la Sppicav sont en structuration des investissements immobiliers.
effet maintenus : exonration totale dimpt sur On se prend mme esprer que la Sppicav
les socits (en contrepartie dobligations de puisse un jour tendre son rle et devenir une
distribution quivalentes celles des SIIC), ab- option pour des SIIC sortant de la cote, si le
sence de sanctions en cas de sortie du rgime lgislateur ou ladministration scale venait ac-
(contrairement aux SIIC), exonration de droits cepter la neutralit scale du passage du rgime
de mutation sur les cessions de titres de Sppi- SIIC au rgime Sppicav, compte tenu de la forte
cav pour les actionnaires minoritaires ( moins proximit de ces deux rgimes.

Mardi 29 mai 2012 11

 Actualit

De lintrt de conserver vos dclarations

effectues au titre de la TABIF

Par Vanina Ferracci, avocat
en droit public. Elle intervient
en droit de lurbanisme et de
lamnagement. Elle assiste
de longue date aussi bien les
socits que les collectivits
territoriales, tant en conseil
quen contentieux.
vanina.ferracci@cms-b.com
1. CE, 30 juillet 2010, Ministre
de lEcologie, du Dveloppement
et de lAmnagement durable,
c/Socit Unibail Holding, req.
n 312204.
L
a conservation des dclarations effectues
pour les besoins de la taxe annuelle sur les
bureaux en Ile-de-France prsente un int-
rt qui se situe bien au-del de cette seule taxe.
En effet, le Conseil dEtat, par un arrt en date du
30 juillet 20101, a notamment afrm que dans
le cas de la cration de surfaces passibles de la
redevance pour cration de locaux usage de
bureaux en Ile-de-France, sans autorisation dur-
banisme, et ce en infraction la rglementation
durbanisme, laction en recouvrement de lAdmi-
nistration expirait le 31 dcembre de la sixime
anne suivant celle de lachvement des travaux
ou des amnagements excuts sans autorisa-
tion, en application de larticle L. 186 du LPF.
Ceci implique donc la ncessit de rapporter la
preuve de lpoque, sinon de la date, de lach-
vement des travaux ou des amnagements en
cause.
Parmi les lments susceptibles dtre probants,
ou tout le moins de concourir la dmons-
tration de la date laquelle de tels travaux ont
abouti une telle cration ou transformation, les
dclarations effectues au titre de la TABIF ne
doivent pas tre ngliges.
Par suite, la conservation des dclarations effec-
tues pour les besoins de la taxe annuelle, sur un
dlai couvrant, a minima, le dlai de prescription
vis larticle L. 186 du LPF, savre opportune au
regard dune ventuelle mise en recouvrement
ultrieure de la redevance bureaux.
Or, le dlai de prescription de laction en recou-
vrement de lAdministration en matire de taxe
annuelle sur les bureaux tant infrieur celui
voqu larticle L. 186 du LPF, ces dclarations
ne sont, en ltat de la pratique darchivage des
entreprises, pas ncessairement conserves sur
un dlai sufsant, soit plus de six ans.
Dsormais, en raison de leur intrt, non pas au
regard de la taxe annuelle, mais de celui de la
redevance, il importera de conserver au moins
les sept dernires dclarations effectues, an
de se prserver dune action en recouvrement,
notamment loccasion de travaux effectus sur
des locaux existants utiliss en tant que bureaux
sans que cette destination ait t autorise. Lon
peut mme envisager, an de disposer dun suivi
le plus able possible des volutions de lim-
meuble dans le temps de les conserver au-del de
ce dernier dlai.

1-3, villa Emile-Bergerat Si vous souhaitez contacter Me Christophe Blondeau, christophe.blondeau@cms-b.com

92522 Neuilly-sur-Seine Cedex les auteurs de cette lettre,
Tl. 01 47 38 55 00 vous pouvez vous adresser
Fax 01 47 38 55 55 la rdaction
qui transmettra aux
personnes concernes.
Vous pouvez galement
vous adresser :
Me Laurent Chatel, laurent.chatel@cms-b.com
Me Richard Foissac, richard.foissac@cms-b.com
Me Christophe Frionnet, christophe.frionnet@cms-b.com
Me Christophe Lefaillet, christophe.lefaillet@cms-b.com
Me Julien Saac, julien.saiac@cms-b.com
Me Jrme Sutour, jerome.sutour@cms-b.com

Supplment du numro 1175 du 29 mai 2012

Option Finance - 91 bis, rue du Cherche-Midi 75006 Paris - Tl. 01 53 63 55 55
SAS au capital de 2 043 312 RCB Paris 343256327
Directeur de la publication : Jean-Guillaume dOrnano
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Impression : Megatop - Naintre - N commission paritaire : 0416 T 83896

12 Mardi 29 mai 2012