DERECHOS REALES

Concepto
Es un poder jurdico que ejerce una persona sobre una cosa cuyo titular puede sacar el mximo
aprovechamiento del ttulo que ostente y es oponible
Distincin entre los derechos reales y los derechos personales
En Derecho Personal el Acreedor no ejerce su facultad sobre un objeto, sino que lo hace contra un
deudor (en forma mediata). Depende del Deudor para lograr su cometido. Hay sujeto activo
(acreedor), sujeto pasivo (deudor) y Objeto.
Derechos reales son una prerrogativa que un titular ejerce sobre una cosa sin intermediarios. Hay
sujeto, Titular, y Objeto.
El Derecho Personal es Relativo porque se ejerce solamente contra el Deudor. El Derecho Real es
Absoluto, ya que se ejerce contra todos (erga omnes).
Los Derechos Personales surgen de la voluntad de las partes y son ilimitados. Los Derechos Reales
son creados por ley y son limitados, las partes no pueden crear derechos reales (aunque en el
mundo esta tendencia se est revirtiendo).
Los Derechos Personales, por lo general, no requieren forma alguna para su nacimiento. Los
Derechos Reales exigen ciertas formas (Escritura, Tradicin, Inscripcin, etc).
Los Derechos Personales se extinguen por la Prescripcin. Los Derechos Reales se adquieren por la
Prescripcin.
Los Derechos Personales no son de Orden Pblico. Los Derechos Reales s.
Clasificacin
Propiedad: Poder directo o inmediato sobre un objeto o bien en si titularidad.
Posesin: Determinada situacin de hecho significa el control fsico o material de una cosa
Uso: Son aquellos bienes, pertenecientes al activo que se utilizan durante la actividad cotidiana.
Usufructo: Es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser,
sobre bienes inmuebles.
Habitacin: Derecho real consiste en la facultad de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para
s y las personas de su familia.
Servidumbres: Es la denominacin de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio
fundo sirviente en favor de las necesidades de otro llamado fundo denominante perteneciente a
otra persona.
Prenda: Concepto de prenda como garanta real de un crdito (no se inscribe cantidad menor).
Hipoteca: De garanta y de realizacin de valor que se constituye para asegurar el cumplimiento de
una obligacin (pago de prstamo o crdito), sobre un bien o inmueble, el cual aunque gravado
pertenece a su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario promover a la venta en caso de que
la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, (si se inscribe, cantidades menores).
LA PROPIEDAD

Concepto
La propiedad (o dominio) consiste en el seoro jurdico ms amplio que se tiene sobre una cosa. El
propietario (dominus; proprietarius) puede libremente usar la cosa, disfrutarla y disponer de ella
como mejor le plazca, y aunque existan diversas limitaciones y restricciones, el dueo es
considerado como ejercitando un poder pleno sobre la cosa. Por ello, para los romanos, que no la
definieron, era la plena in re potestas.

Beneficios que otorga a su titular

a.El dominio es absoluto: Aparece como la posibilidad ms amplia de aprovechamiento de las
cosas (plena in re potestas). El dueo tiene el uti (mi habere possidere. El uti se refiere al uso de la
cosa; el frui, a poder disfrutar de ella, aprovechndose econmicamente de la cosa (as,
sembrando un campo y cosechando los frutos, o locando la cosa y percibiendo los alquileres); el
habere, o sea, el poder decir que la cosa le pertenece y en consecuencia disponer de ella, ya
vendindola o gravndola con un pignus; finalmente el possidere, que se refiere al poder tenerla'
como suya, gozando de la defensa pretoriana de los interdictos.

b) El dominio es exclusivo. Esto debe ser entendido como que en un dorniniurn slo puede haber
un propietario, y ste excluye a cualquier otro en tal situacin jurdica. El caso del "condominio",
donde deben existir dos o ms personas respecto de una misma cosa, no es una excepcin a este
carcter, puesto que en realidad se trata de un derecho distinto con particularidades propias

c) El dominio es perpetuo. No se puede constituir un dominio ad ternpus. As, que alguien sea
propietario por un cierto tiempo, y que pasado un plazo determinado, retorne ipso iure al
enajenante.

Clasificacin
Propiedad quiritaria
Dominium ex iure Quiritium. Es la propiedad del ius civile (vulgarmente llamada "propiedad
Quiritaria"). Slo la pueden tener los ciudadanos romanos, o al menos aquellos que, sin serlo,
tengan el commercium. Puede recaer sobre las cosas muebles, y tambin sobre los inmuebles
siempre que se hallen en suelo itlico. Si se trata de una res mancipi, se adquiere por la
mancipatio, o por la in iure cessio. Si se trata de res nec mancipi, por la traditio o tambin por la in
iure cessio. Tambin se llega a esta propiedad por la usucapo. Est protegida por la re vindicatio.

Propiedad bonitaria
In bonis habere. Es la propiedad del derecho pretorio (vulgarmente llamada "propiedad
bonitaria"). En ciertas circunstancias, alguien poda haber adquirido la cosa pero faltando algn
requisito para que se convirtiera en "propietario quiritario". Esto poda ocurrir: a) si alguien p.ej.,
compraba una res mancipi, pero el vendedor le haca simplemente traditio de la cosa, es decir no
el modo solemne eficaz (mancipatio o in iure cessio) para adquirir el dominium ex iure Quiritium; y
b) si alguien compraba de buena fe a alguien que no era el verdadero propietario. En ambos casos,
poda usucapir la cosa y transformarse en propietario quiritario, pero mientras trascurran los
plazos, por el ius civile estaba en una situacin de indefensin. Por ello, en el lapso intermedio, el
pretor, para protegerlo 10 considerar como "teniendo la cosa entre sus bienes" (in bons esse o in
bonis habere; respecto de esto
Limitaciones legales al derecho de propiedad
Si bien el dominio es la plena in re potestas, su ejercicio no puede perjudicar a los terceros, ya sean
los vecinos, ya la generalidad. Estas limitaciones o restricciones son impuestas directamente por el
ius, y por ello deben ser respetadas por los propietarios. Por ello son distintas de aquellas otras
que voluntariamente se imponga el propietario (p.ej., una servidumbre), ya que aqu debe haber
mediado un acuerdo entre el propietario y el beneficiario.
A) Limitaciones por inters pblico.
B) Restricciones por relaciones de vecindad. En estos casos, ms que el inters general, de lo que
se trata es de reglar las relaciones entre los propietarios de fundos vecinos.
Modos de adquirir la propiedad
Concepto
La propiedad civil (ex iure Quirtium) sobre las cosas se adquiere:
A) Como consecuencia de una sucesin universal del titular de un patrimonio que pasa a su
sucesor (as, en el caso de la hereditas*, en la adrogatio*, o en la convento in Inallu* de una mujer
sui iuris); y B) cuando existen actos especiales de adquisicin, los cuales son generalmente
llamados "modos" de adquirir la propiedad. ..
Estos modos de adquisicin fueron clasificados por los romanos, segn fueran del ius civile (as, la
mancipatio, la in iure cessio y la usucapio) o del ius gentium (la ocupacin, la tradicin, la accesin,
la especificacin).
Otra clasificacin, que puede estar en los bizantinos, y que es plenamente aceptada por los
modernos, es la de distinguir los modos "originarios" y los modos "derivativos".
Modos originarios
Son aquellos que consisten en actos permitidos por el ius, en virtud de los cuales alguien se hace
propietario sin reconocer un enajenante (as, p.ej., en la occupatio, cuando uno se apodera de
cosas que no tienen dueo (res nullius)

I.Ocupacin (Occupatio). La ocupacin es la apropiacin de una cosa que no tiene dueo (res
nullius), con nimo de adquirirla para tenerla para s. As, p.ej., si cazamos una bestia feroz, o un
ave o pescamos un pez. Viene a corresponder a un principio de derecho natural, ya que la cosa que
no es de nadie, es del primero que se la apropie

II. Accesin (Accessio). La accesin se da respecto de una cosa accesoria ajena que se agrega a una
cosa principal propia formando un solo cuerpo. La regla principal es que "la cosa accesoria accede
a la principal" (accessio cedit principali). Adems, se considera que la tierra es siempre considerada
una cosa principal y, por tanto, todas las cosas acceden a ella (omne quod inaedfcatur solo
cedit:=; todo aquello que se edifique accede al suelo). El dueo de la cosa principal adquiere la
propiedad de toda la cosa.

III. Especificacin (specificatio). Se da este caso cuando alguien utilizando una materia prima ajena
hace con ella una especie nueva (nova species), como p.ej.: si con mis uvas, t has hecho vino; o si
con mi oro, t has hecho un anillo.

IV. Confusin y conmixtin. Tiene lugar la confusio cuando en forma casual o voluntaria se
mezclan lquidos (as, vino o aceite) que pertenecen a distintos dueos. La conmixtin ocurre
cuando se mezclan en forma casual o voluntaria slidos (as, si se mezcla tu cobre y mi plata o el
trigo tuyo con el mo)
V. Proteccin de la propiedad. El propietario queda amparado por diversos medios:

a.) As, por un lado tiene la accin petitoria (la rei vindicatio y la actio Publiciana in rem), as como
medidas procesales preparatorias (el interdictum quem fundum y la actio ud exhibendllm);
igualmente, la actio negatoria;
b) Para reglar sus relaciones vecinales, goza de ciertas acciones
e) Igualmente goza de las acciones penales por los delitos que afectan la cosa que se tiene en
propiedad.
d) Finalmente, como poseedor legtimo est protegido por los interdictos posesorios.

VI. El condominio. Por el carcter "exclusivo" del dominio, dos o ms personas no pueden
denominarse "dueos" (domino de la misma cosa. Pero se puede dar la figura -distinta del
dominio-del condominio.

En este caso, los condminos mantienen una comunidad, no sobre partes divisas materiales de la
cosa (por ello es pro indiviso), sino sobre cuotapartes ideales en dicho condominio. As, si A, B y C
son condminos o copropietarios del fundo X -salvo que se haya establecido un rgimen distinto
de atribucin de las partes ideales-, cada uno de ellos tendr l/3 parte del fundo.

Modos derivativos
Los modos "derivativos" son aquellos supuestos en los que alguien adquiere la propiedad de una
cosa que pierde el enajenante (as, p.ej., en la traditio, cuando alguien toma la cosa que le deja el
anterior poseedor).
l. Mancipatio (mancipium). a) Es un acto solemne, pero privado. En presencia de no menos de
cinco testigos ciudadanos romanos pberes y de un otro de la misma condicin que debe sostener
una balanza de bronce (libripens), el adquirente, teniendo la cosa en una mano, dice: "Afirmo que
este esclavo es mo ex iure Quiritium y que me lo he comprado con este cobre (por la moneda de
as que tiene en la otra) y esta balanza de bronce", Luego, golpea con el cobre la balanza y se lo da a
aquel de quien recibe in mancipio como si fuera el precio. Por la intervencin del cobre y la
balanza de bronce, es un acto per aes et libram (= por el cobre y la balanza).
Por la mancipatio se puede adquirir la propiedad quiritaria de la res mancipi, as como tambin
una potestas sobre los hombres y mujeres libres, denominada mancipium.
II. Iniure cessio. a) Este modo de adquisicin, posiblemente posterior respecto de la mancipatio,
figuraba ya en la ley de las XII Tablas. Consista en un procedimiento que haba que realizar ante el
magistrado (en las provincias ante el gobernador). El adquirente, teniendo la cosa en la mano,
afirmaba: "Digo que este esclavo es mo ex iure Quiritium". Hecha esta vindicatio, el pretor se
diriga al cedente que estaba tambin presente. Si ste niega ser el propietario, o se calla, entonces
el pretor atribuye el dominio (addictio) al que ha afirmado serlo.
La in iure cessio serva para adquirir el dominio tanto respecto de las res mancipi como de las res
nec mancipi. Pero tambin se la utilizaba para ceder una tutela, una hereditas o una adopcin.
Desaparece en la poca posclsica. En la compilacin justinianea, los bizantinos la abolieron,
reemplazando su mencin en los textos por la simple palabra cessio, que vala como "cesin".

III. Traditio. a) Consiste en el acto que el enajenante (tradens) entregue o permita que otro
(accipiens) tome posesin de una cosa, por lo que el papel del tradens puede ser totalmente
pasivo. Lo que importa es que el accipiens adquiera el control posesorio de la cosa trada. Por eso
se debe tratar de res corporales. Es el procedimiento usual para adquirir la propiedad quiritaria de
las res nec mancipi. Si se realizaba respecto de una res mancipi, quien la recibe la tiene in bonis
(propiedad bonitaria).

b) El tradens debe ser propietario de la cosa respecto de la cual se hace la traditio y tener derecho
de enajenarla. Pero no es necesario que sea hecha por el propietario, ya que tambin lo puede
hacer un tercero autorizado por l

c) El acto de la traditio, dada su simplicidad, no involucra de por s la adquisicin del dominio. Para
que ello ocurra es necesario que exista una "justa causa", que le sirva de fundamento para poder
ser propietario. Como p.ej., te hago la traditio de una cosa porque te la he vendido. Tambin son
iustae causae para adquirir el dominio por la traditio: el dar la cosa en donacin, en dote o en
mutuo.

d) A medida que se fue dejando de usar la mancipatio y la in iure cessio, la traditio fue, en
principio, el modo normal de trasmisin de la propiedad. Pero, en el derecho vulgar fue
desapareciendo la distincin clsica entre el "ttulo" iusta causa) y el "modo" (ahora, la traditio).
Como consecuencia de ello se atribuyeron efectos constitutivos directos de la propiedad a la
compraventa y a la donacin, aun sin haberse efectuado la tradicin. Con Justiniano se retom la
regla clsica, considerando en general que "la propiedad se adquiere por la traditio y la usucapio, y
no por simple pacto"; de este modo se diferencia el "ttulo" del "modo"