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ROBERT SHEMIN
UN C K N O W L E D G M E N T S
Gracias a cada uno en John Wiley & Sons, en Michael Hamilton particular, mi para
siempre el paciente y el profesional dirigen all, y su ayudante, Kimberly Vaughn.
Barbara McNichol es ms bien un coautor que un redactor y siempre realiza milagros
alegremente trabajando en mis proyectos - gracias a Barbara y su ayudante, Sherry
Sterling. Mi carrera de hablar de bienes inmuebles es grande gracias a Paul Bauer.
Un agradecimiento especial a Wright Thurston, el Sr. Landlord Ernie Kessler y sobre
todo Terceras Soluciones del Milenio - Jeff Vikari, Randy McKim y Jason Halverson.
En una nota personal, aqu est el otro a usted Patricia - gracias por su
paciencia. Siempre estoy agradecido a mis padres y familia. Gracias Jack Bufkin
para ser Jack Bufkin. Un agradecimiento especial a todos mis estudiantes - su xito
es mi objetivo. Buena suerte a todos ustedes. Tamera, gracias por almuerzo!
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Prefacio
Al menos una vez al ao, tomo una de mis casas y la paso a una familia sin hogar.
Por qu? Como creo que, todo lo que hagamos, es importante tomar un poco de
nuestro tiempo - y un poco de nuestro negocio - para ayudar a otra gente. Consigo
la mayor parte de satisfaccin cuando ayudo a la gente a empezar, y mirada de ellos
experimentar el xito como van adelante y ayudan a otros. Para m, no hay nada ms
provechoso. Planto una semilla para cada uno que lee este libro - y sobre todo para
comenzar a inversionistas - para ayudar a familias sin hogar ya que prospera en
este negocio. (El mejor camino es a travs de una opcin del arriendo. Ver el
Captulo 4, Arriendo Optioning, para detalles.) En el diciembre de 2002, regal
tres casas annimamente. Tambin he continuado un programa de entrevistas y he
regalado un, y quiero hacer ms. Hago pblico algunos de mis regalos de casa para
inspirar algunos de ustedes a hacer lo mismo. Mi objetivo es ver que ningn nio en
los Estados Unidos alguna vez tiene que vivir en un refugio sin hogar.
PIENSE EN ELLO
capitulo
l semana escrib esta seccin, compr y vend cuatro propiedades. Me cerr en dos
en un da solo y tena tres segn el contrato para la semana siguiente. Soy un
inversionista de bienes inmuebles de jornada completa. Mi trabajo y su trabajo son
encontrar un acuerdo y ponerlo segn el contrato. Aprenda todos los modos de hacer
el dinero: la compra de bienes inmuebles, finanzas creativas, tirando propiedades,
arrienda-optioning bienes inmuebles, hipoteca hacer corretaje, y dinero hacer
corretaje. Entonces elija qu camino le gustan el mejor y carrera con ello. Los
bienes inmuebles son nicos en esto puede entrar en ellos sin usar cualquier de su
propio dinero.
Ha tratado alguna vez de entrar en la bolsa y hacer el dinero? Puede trabajar; sin
embargo, tiene que comprar una reserva al precio por el cual se vende durante el
da que compra. Digamos el precio de la reserva de una compaa es 100$ por parte.
Si quiere comprarlo, tiene que pagar 100$ y rezar que suba. Si va a 120$ en un ao,
ha hecho 20$ por cada 100$ que gast para esa reserva. Esto es una vuelta del 20
por ciento en su inversin, que es una vuelta buena. Debe ser capaz de tener en
cuenta que, histricamente, la bolsa tiene entre aproximadamente unos 9 y el 13 por
ciento annualized la vuelta - un promedio del 11 por ciento durante los 40 o 50
aos pasados. As pues, si hace el 11 por ciento o ms, hace grande en la bolsa.
Lamentablemente, para muchos, sus reservas han disminuido 10, 20, hasta el 30 por
ciento en los ltimos aos. Sin embargo, para comprar esa reserva de 100$, tiene
que dar el banco o firma de corretaje (o quienquiera hace la transaccin para
usted) una comisin, ms usted tienen que determinar donde esto 100$ viene de. Si
tiene el crdito excelente, el corretaje le puede prestar mitad de 100$ y todava
tiene que presentar 50$ de su propio dinero efectivo. Esto es lo que algunas
personas hacen cuando invierten en la bolsa. La consideracin de comisiones y el
prstamo de gastos, cuntos realmente hace en la apreciacin de esa reserva?
Recomiendo que considere la inversin en bienes inmuebles para una inversin mejor,
a largo plazo debido a los rasgos que lo hacen nico, algunos de los cuales siguen.
Las casas por valor de 100000$ realmente se pueden encontrar por 75000$ o 80000$.
Algunos bienes inmuebles de $1 milln se pueden encontrar por 700000$; otras
propiedades por valor de 450000$ se pueden encontrar por 350000$. Se puede contraer
para comprar una propiedad y controlarla inmediatamente, aunque no haya dado el
dinero del vendedor para ella an. Entonces, entre 30 y 100 das ms tarde, va al
cierre y da al vendedor el convenido precio. Presta dinero para pagar la propiedad,
luego cerrarse en ello, y, voil, lo posee.
Haga una vuelta infinita en inversin
Si encuentra una casa por valor de $1 milln por 500000$ y su crdito no es grande,
hay algunos prestamistas que le prestaran 500000$ para una propiedad por valor de
$1 milln. De hecho, esperaran que perdiera un pago por tanto podran asumir la
propiedad de $1 milln por 500000$. Llaman a estos prestamistas prestamistas
difciles (ver el Captulo 5, Avenidas que Llevan a Vendedores Motivados, para
ms detalles). No prestan la atencin a su crdito; se preocupan por el activo, la
propia propiedad, cuando toman sus decisiones de prstamo. Si es el prstamo del 60
a 75 por ciento al valor (ver la explicacin acompaante), podran prestar los
fondos sin tener en cuenta su crdito. Algunos bancos grandes y compaas de la
hipoteca hacen
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los prstamos a la gente que ha estado en la bancarrota, quienes han hecho pagos
tardos, quienes tienen el crdito incobrable, etctera. Todava le pueden prestar
el 60 a 80 por ciento del precio de venta en estas propiedades. Por eso puede
encontrar una propiedad por valor de 100000$ y conseguirla por 75000$, luego tomar
a prstamo esto 75000$ sin poner su propio dinero en la propiedad. Alquila la
propiedad por 1000$ por mes, y su pago a 75000$ que tom a prstamo es 700$ por
mes. Despus de todos los gastos - impuestos, seguro, puestos vacantes,
reparaciones, y arriba - hace algn dinero efectivo cada mes. Digamos hace la
ganancia de 100$ un mes del alquiler despus de pagar todos los gastos. Todava ha
invertido el cero en la propiedad. Su vuelta es infinita: el $X por 0$ invirti.
Realiza que esto no trabajara si comprara reservas u oro o alguna otra inversin?
Con bienes inmuebles, potencialmente tiene un infinito
Prstamo a valor
El prstamo al valor es un trmino usado por inversionistas de bienes inmuebles y
prestamistas para indicar la proporcin del dinero prestado o de deudas comparado
con el valor de una propiedad. Si la casa vale 200000$ y el prstamo o la hipoteca
es 200000$, entonces hay un prstamo del 100 por ciento al valor. Muchos
prestamistas convencionales o regulares prestarn el prstamo del 80 a 100 por
ciento para valorar a compradores de casa que van a vivir en la casa. stos se
llaman prstamos ocupados por los dueos ya que el prstamo es a alguien que va a
vivir en la casa. Un prstamo del inversionista es un prstamo a alguien que no va
a vivir en la propiedad. Estos prstamos son el prstamo tpicamente del 65 a 85
por ciento al valor. Sin embargo, hay prstamos del prstamo al valor
aproximadamente del 90 a 100 por ciento para inversionistas. Todos los prstamos
dependen de tres cosas: garanta subsidiaria, el valor y tipo de activo o
propiedad; crdito, el historial de crdito del prestatario; e ingresos o la
capacidad del prestatario de reembolsar el prstamo.
Las reservas seguramente no aprecian cada ao, sobre todo si son afectados por un
escndalo de la contabilidad como los experimentados por Enron o MCI WorldCom en
20012002. Las reservas pueden ir de 80$ por parte abajo a 1$ por parte o menos
mientras, en la mayor parte de reas, los bienes inmuebles aprecian del 4 a 6 por
ciento por ao. Sube an ms en ciertos mercados calientes. La inversin en bienes
inmuebles le puede traer las mayores ganancias de su vida si puede colgar en all y
sacarlo. Piense en que bienes inmuebles en
PIENSE EN ELLO
Hace la mayor parte de su dinero en bienes inmuebles cuando encuentra, contrata y/o
compra la propiedad. Cuando encuentra y contrata una casa por valor de 380000$ hoy
por 310000$ de un vendedor motivado, entonces tiene un cerrado con llave - en la
ganancia de 70000$ (es decir, 380000-310000$ = 70000$). Lo puede vender o guardarlo
y esperar que aprecie en el valor an ms. Algunos escpticos dicen que no puede
encontrar casas para el 15 a 30 por ciento debajo lo que valen hoy. Tienen razn -
no pueden porque son escpticos. Aquellos que salen y bsqueda realmente encuentran
grandes acuerdos. Cientos de mis estudiantes los encuentran todo el tiempo en todos
los tipos de mercados. Slo lleva tiempo, esfuerzo persistente y know-how. Por eso
lee este libro.
su propia comunidad se venda por hace 15 aos comparado con ahora... e imagine de
qu se vender durante 15 aos ahora. Por supuesto, a veces los bienes inmuebles
disminuyen o se deprecian, pero con el tiempo generalmente aprecian en el valor si
los compra en el 15 a 30 por ciento debajo lo que vale hoy. Esto le debera
proteger de un abajo mercado en mayora de los casos. Adems, si no quiere atarse
en un mercado, puede venta al por mayor y bienes inmuebles de la opcin del
arriendo y evitar la mayor parte del riesgo de poseer haciendo todava una
ganancia. Cualquier tiempo es un tiempo bueno para entrar en bienes inmuebles
porque siempre ha sido eficaz, produciendo resultados que pueden llevar a la gran
riqueza.
una casa de 500000$ durante aos de 450000 - cinco $ de ahora, podra ser capaz de
venderlo por 700000$ y hacer la ganancia de 250000$. Cunto impuesto pagara
probablemente en la venta de esa casa si es su propia casa y se casa? Cero. Esto es
porque si se casa, consigue una exencin de 500000$ si ha posedo la casa durante
dos aos. Adems, puede conseguir esa exencin cada dos aos. As pues, cada dos
aos, puede comprar su propia casa, venderla, hacer mucho dinero, y probablemente
no pagar ningunos impuestos.
Comprado en 1997 por el Precio al por menor de 300000$ de 370000$ Vendidos en 2003
por 570000$ hace 570000-300000$ = ganancia libre de impuestos de 270000$ (si se
licencia)
La primera inversin 40000$ en 1990 cambio Libre de impuestos - vendido por 80000$
en 1994 casa Encontrada por valor de 100000$, lo compr por 80000$ en 1994 la casa
Vendida por 100000$ en 1996 Hizo un 1031 cambio libre de impuestos para una casa
por valor de 150000$, comprados por la casa Vendida de 100000$ para el dinero
efectivo de 250000$ en 1999 dinero efectivo Usado como un pago al contado en un
bloque de pisos por valor de $1 milln, haciendo un 1031 cambio libre de impuestos;
el dueo no ha pagado ningn impuesto sobre estas propiedades
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Este seor que me comenz no entendi wholesaling o arrend optioning; durante los
20 aos anteriores, haba aprendido sobre compra y alquiler y compra del fijador-
uppers para venderse - slo algunos de muchos instrumentos disponibles para
inversionistas. An podra calcular rpidamente que la posesin de 120 pagados -
para casas en mi ciudad (o cualquier ciudad, en realidad) signific que vala en
algn sitio entre $8 millones y $15 millones. Rpidamente realic que hablaba con
un hombre muy acaudalado. Por tanto di el paso decisivo. Entrevist a otros
inversionistas y pens tal vez si pudiera hacer el 20 por ciento as como hicieron,
sera bien. Durante un ao entero, mir alrededor, hice planes, ledo mucho, me
dirig a la gente y mir cientos de casas. No hice ningn dinero en el primer ao -
todava pensaba en ello, planeando hacer algo, y me acentu y me preocup. Entonces
finalmente compr un doble. Lo puse segn el contrato y, porque no tena dinero o
crdito entonces, tom a prstamo todo el dinero para ello. Irnicamente, no poda
encontrar la casa que acababa de comprar! Me cerr en la casa un martes por la
tarde y gast el mircoles, el jueves, y el viernes yendo en coche alrededor.
Todava no lo poda encontrar. No puedo leer mapas. No tengo sentido de la
orientacin. Finalmente llam al agente de bolsa y dije, Me podra por favor
mostrar la propiedad que slo compr? Esto era el principio. Comenc con un single
doble, entonces 5 duplexes, entonces 12 duplexes, y dej mi trabajo aproximadamente
un ao despus de mi primera compra. Tena la red de 300$ por mes que entra en cada
uno doble compr - 3.600$ por mes libres de impuestos porque, con mi propio negocio
en bienes inmuebles y propiedad del alquiler de posesin, tena muchas deducciones
impositivas, como va. Tena 29 aos y fabricacin 3.600$ por mes libres de
impuestos, y tena muy poco para hacer. Viaj, calculado, y sal mucho. Entonces
decid si ese enfoque trabaja para 12 duplexes, quise poseer 20 o ms. Realmente
compr aproximadamente 200 propiedades. Despus de tres aos, aprend cmo a la
venta al por mayor, cmo arrendar la opcin, cmo convenir y venderme. Cuando todo
se suma, me he implicado en aproximadamente 750 transacciones de bienes inmuebles
durante la dcada pasada.
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PIENSE EN ELLO
Encuentre a la gente que tiene lo que no tiene - mucho dinero y mucho crdito y
cojines muy grandes. Prepare un plan de negocios que dice, por ejemplo, juntos
vamos a comprar 100 casas durante los prximos cinco aos. Tiene la energa y la
maestra de encontrar acuerdos buenos y
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Un ejemplo brillante
Hugh es uno de 23 aos, joven inteligente, ambicioso. Ley mis libros, compr mi
curso del estudio a distancia y asisti a un taller que doy algunas veces un ao.
En los cursos, hablo del descubrimiento del dinero invirtiendo en propiedades que
no viene de bancos o hipoteca compaas. De hecho, Hugh, como muchas personas,
tena el problema consiguiendo prstamos buenos de compaas de la hipoteca o
bancos. En vez de marcharse o dejar a su actitud hacerse negativa, us las tcnicas
en este libro para levantar el dinero de particulares. En menos de seis semanas,
gan el acceso a ms de $1,2 millones en el dinero efectivo de prestamistas
privados. Manera de ir, Hugh! Siga en los pasos de Hugh y asista a un seminario
prximo con Robert Shemin para aprender sobre la inversin inmobiliaria. Llame 888-
302-8018 para conseguir todos los detalles.
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Esto es cuando encuentra una propiedad, la pone segn el contrato, venta al por
mayor ella, la tira, se paga por encontrar acuerdos buenos, y no use ninguno de su
propio dinero. Vamos a tomar esto un paso adelante. Si definitivamente quiere
poseer la propiedad, por qu no la venta al por mayor o las propiedades del
capirotazo hasta que tenga bastante dinero efectivo para comprarlos? La gente ama
gastar su dinero para comenzar a hacer el dinero. Aqu est un concepto radical:
Deje a sus ingresos conducir sus gastos. Si quiere conseguir una oficina por 3000$,
haga 8000$ y luego gaste 3000$. Si quiere comprar una casa de 50000$, haga 75000$ y
compre la casa por 50000$. Si quiere comprar un coche por 20000$, tire cinco
propiedades y pague en efectivo para el coche. Si quiere comprar cinco casas,
encuentre diez acuerdos buenos, tire cinco y compre cinco con el dinero hizo
wholesaling para poner pagos al contado sobre ellos. Puede realmente la venta al
por mayor o trabajar su camino en la posesin de la propiedad. Esto es uno de los
mejores modos de usar el dinero de otra gente. (Ver el Captulo 3.)
De otros camino la gente compra coches o casas es prestando dinero de un banco, una
compaa financiera o una sociedad de arrendamiento financiero. Y son resistentes.
Le hacen llenar todos estos papeles; comprueban su crdito; su clavija redonda
tiene que caber exactamente directamente en su agujero cuadrado. A veces es
difcil porque tal vez tena algunos escollos en la vida, o no plane para el
futuro, o no guard el control financiero bastante bien y su crdito no es
perfecto. Tal vez no puede prestar dinero, o tal vez lo puede tomar a prstamo,
pero slo con una tasa de inters alta. A travs de una opcin del arriendo, el
vendedor se hace su banco. (Ver el Captulo 4, Los caminos hacia Fondos de la
Fuente para detalles de cmo trabajar con los trminos del dueo.)
Siempre puede generar el dinero efectivo vendiendo 10000$ a 150000$ de sus activos
(aunque busque probablemente caminos ms creativos). (Ver el Captulo 4 para
detalles de cmo trabajar con los trminos del dueo.)
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Si alguien dice que necesita 20000$ abajo en una casa para comprarlo y no tiene
20000$, dnde lo consigue? Tome a prstamo - de lneas de la equidad, parientes,
amigos, enemigos. Si toma a prstamo el pago al contado, ninguno de su propio
dinero est en la propiedad. Hay otra fuente que no recomiendo, pero que muchos
inversionistas han usado con xito: tarjetas de crdito. En algn momento, tena
ms de 180000$ de la deuda disponible en mis tarjetas de crdito, y la tasa de
inters en la mayor parte de ellos era 7 o el 8 por ciento - aquellos primeros
precios introductorios de seis meses o de un ao. Sin embargo, una persona
econmica racional toma a prstamo tanto como l o ella pueden en el inters del
precio ms bajo mientras posible. Si puede encontrar estos acuerdos y hacer el 20
por ciento en su dinero o una vuelta infinita en su dinero, qu le iba, como una
persona que toma decisiones racional, hacer?
Por qu no presta dinero la gente?
Una razn es no tienen un sistema para usarla eficazmente y controlarla. Subraye el
control de la palabra. Cada viernes, quiere saber lo que entra y lo que sale, tanto
en su mundo de los negocios como en su vida personal. Hacer que le salvar un dolor
de cabeza masivo, una pesadilla, porque uno de los motivos principales la mayor
parte de negocios va bajo es la carencia de mandos. Por supuesto, esto nunca
pasara a usted o pequeas empresas como Enron, MCI, aerolneas, correctas? No es
asombroso esto? Las compaas de mil millones de dlares de repente dicen, El ao
pasado no hicimos $8 mil millones; perdimos $3 millones. Alguien hizo un error.
No le hace esto sentirse mejor sobre la incapacidad de equilibrar su cuenta
bancaria? Controle su flujo de fondos, y cada viernes mire lo que entr y lo que
sali.
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7. Trade Services
Digamos alguien necesita el dinero efectivo de 5000$ abajo y no quiere pagar esto
(porque lee este libro sobre cmo comprar la propiedad sin usar su propio dinero).
Podra cambiar servicios por ese pago al contado. No payaseo. He hecho estudiantes
hacer de niero, lave coches, pintura, ordenadores de reparacin, haga el trabajo
del patio, consulte - todo lo que pudieran hacer. Cambiaran sus servicios por un
pago al contado. Es otra manera de ser creativo con el dinero.
8. Encuentre algo en la propiedad de venderse
Esto es uno de mis modos favoritos de comprar la propiedad sin usar su propio
dinero. Digamos encontr mucho en una casa que tiene una parte suplementaria. Tiene
un contrato para controlar la casa y parte, y va a cerrarse en ello en 90 o 120
das (segn los contratos que ha aprendido cmo negociar en el Captulo 7,
Negociando Acuerdos y Haciendo Ofertas). Durante ese perodo de 90 das,
encuentra a un comprador para la parte. El vendedor quiere 10000$ abajo, vende la
parte por 12000$, y hace un cierre simultneo. El comprador se revela con 12000$
para comprar la parte, el abogado vende la parte, toma el dinero y la deja en la
propiedad. Djeme darle otro ejemplo. Un hombre que conozco no tena dinero
efectivo y ningn crdito, pero encontr mucho en 2000 acres. Sin embargo, para
comprarlo necesit un pago al contado de 100000$. Pondra una propiedad segn el
contrato cuando los vendedores quieren 100000$ y tiene aproximadamente 22$ en el
banco? El conocimiento es el poder, y saba sobre derechos de madera. Vendi los
derechos de madera por 175000$, que tomaron aproximadamente 45 das. As, l
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esa marihuana es ilegal; no compre la propiedad con la idea de vender algo ilegal.
Crea en los otros activos en esa tierra que se puede vender. Controla la propiedad
u opcin la propiedad a travs de contratos. Yo opcin de comprar su propiedad por
10000$ abajo y, por el resto, los trminos del dueo. Entonces tiene la opcin de
comprarlo, y esto es cuando vende los derechos de madera, la tierra, el viejo coche
que se dej en la casa de una persona muerta, el mobiliario restante all,
etctera.
9. Tire propiedades mltiples
Esto es una tcnica avanzada para comprar la propiedad sin su propio dinero.
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Diga que encuentra a un vendedor que quiere vender una casa. Vale 300000$ pero el
vendedor necesita el dinero efectivo de 220000$. No tiene el dinero efectivo de
220000$; no lo puede tomar a prstamo; ha hecho toda la negociacin puede; el punto
fundamental del vendedor es el dinero efectivo de 220000$. Puede conseguir el
dinero efectivo creando una nota y vendindolo. (En el Captulo 11, Tomando a
prstamo Cuando Tiene el Crdito incobrable, aprender cmo hacer corretaje notas,
que es bsicamente lo que hace, pero ahora hace corretaje su propia nota.) Trabaje
con sus compradores de la nota para estructurar el acuerdo. Le dirn los nmeros
para poner en, la tasa de inters y el trmino, a la red el dinero efectivo de
220000$. Diga que escribe una nota por 280000$ en el inters del 10 por ciento
durante 20 aos. Segn la clasificacin crediticia y condiciones del mercado,
podra encontrar a un comprador de la nota que comprara esa nota por 220000$. l o
ella lo compraran con un descuento. El vendedor consigue el dinero efectivo. Sin
embargo, en este ejemplo, que no sera muy porque tom a prstamo 280000$ en una
casa de 300000$; an as, es una manera de controlar la propiedad sin usar su
propio dinero. Cree una nota, venda la nota. Puede vender toda la nota o la parte
de la nota para conseguir el dinero efectivo las necesidades del vendedor. Si los
nmeros son correctos, podra entrar en mucho sin usar su propio dinero.
11. Haga ofertas del precio completo
Quisiera usted ser capaz de hacer ofertas del precio completo de casas en mercados
inmobiliarios calientes y no usar un penique de su propio dinero? Puede conseguir
ms bienes inmuebles haciendo ofertas del precio completo, que es el revs de todo
del cual hemos estado hablando. No use ninguno de su propio dinero para comprar
estas casas. Esto es una tcnica muy avanzada. Muy pocas personas en los Estados
Unidos lo hacen o saben sobre ello. No trabajar cada vez, pero trabaja un poco del
tiempo.
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se paga), van probablemente a pagar el impuesto del 20 por ciento sobre ello, o
60000$. Siempre aconsejo convertir todo en una pregunta. Pregunte, Cmo quisiera
usted salvar 60000$ en impuestos? En el mercado de hoy, esto no es un acuerdo malo
para el vendedor, porque el vendedor que toma esto 300000$ va a pagar el impuesto
sobre l. Se lleva 60000$, dejando slo 240000$, que el vendedor puede poner en un
fondo de inversin o CD. Como los bancos pagan tasas de inters del 1 a 3 por
ciento, su vendedor no pierde tan mucho. Tiene que entender finanzas de bienes
inmuebles y valores actuales. El valor actual de 300000$ hoy sin el inters es
peniques en el dlar. Compra esa casa por aproximadamente 30 a 40 centavos en el
dlar, o
Una manera de aplazar impuestos
Un 1031 cambio libre de impuestos es el impuesto bsicamente diferido, pero puede
terminar por no ser ningn impuesto en absoluto. Cuando muere, su finca se pone la
propiedad en el markedup valoran y no hay impuesto debido, tan bsicamente sigue
cambiando su camino en el olvido hasta que muera. En cambios libres de impuestos,
hace el dinero tomando a prstamo para comprar la propiedad ms cara. Lo compra, y
ms tarde lo financia de nuevo, saca su dinero, lo pone en su bolsillo y no pagar
ningunos impuestos. Pero si vende toda su propiedad antes de que muera y no haga
ms 1031 cambio, entonces debe pagar el impuesto basado en la ltima propiedad.
Cada vez que pueda aplazar impuestos durante un ao (o dos o cinco), piense en
cuanto dinero salva porque puede usar aquellos fondos para hacer el dinero.
Prefiere tener 30000$ en su bolsillo o en el bolsillo del IRS? Este ao, el
prximo ao, o el siguiente? La mayor parte de inversionistas venden su propiedad,
impuestos de la paga, esperan un mes para comprar el otro, vender esa propiedad e
impuestos de la paga sobre ese. Si lo hubieran cambiado, habran tenido mucho ms
dinero en su bolsillo para poner al uso.
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hacer una ganancia? Hoy. No queremos retrasar ganancias durante 5 o 20 aos. Todo
que hacemos debe ser provechoso hoy. Es difcil encontrar la propiedad, sobre todo
al final ms alto, que compra para el precio completo y alquila para ms. Hay una
curva. Una casa de 100000$ podra alquilar por 1.200$. Una casa de 150000$ podra
alquilar por 1.600$. Una casa de 200000$ podra alquilar por 2000$. Pero una casa
de 800000$ no va a alquilar por 8000$, u ocho veces para qu 100000$ alquilaron.
Hay una curva. Si ha estructurado el derecho, hace una ganancia cada mes. Cuando la
deuda se paga a cuenta, o como se est pagando a cuenta, la puede vender. De camino
hace una ganancia grande lo debe vender. Y cuando vende una propiedad nunca quiere
hacer los trminos del dueo - siempre quiere el dinero efectivo. Lo podra
financiar de nuevo y pagar a cuenta 300000$ a 150000$. Podra ir al banco y tomar a
prstamo 200000$ o 250000$. Cuando hace el dinero en bienes inmuebles, realmente?
Puede hacer un poquito del dinero cada mes cuando lo alquila. Puede tener ventajas
fiscales, depreciaciones, apreciacin, pero esto es la equidad. Realmente hace el
dinero en bienes inmuebles cuando lo vende o lo financia de nuevo. Por lo tanto,
venda su propiedad rpidamente. Trelo. Venta al por mayor todo. Por qu tardanza
la venta? Por qu tardanza que hace la ganancia? Tambin puede ser ventajoso
sostener la propiedad y aumentar el capital propio para el largo plazo, segn su
plan, sus necesidades, sus deseos. Debera financiar de nuevo su propiedad todo el
tiempo, porque quiere que su dinero trabaje para usted. Por lo general financio de
nuevo mo cada tres aos. Cuando su dinero se sienta en la equidad aumenta, y si su
objetivo es la concentracin de la equidad y no necesita ese dinero para vivir de
hoy, este enfoque podra encajar su plan.
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Note que no puse el prstamo como la primera opcin; dije como el ltimo. De quin
presta dinero? Bancos y compaas de la hipoteca. Si tiene el crdito bueno, estos
das puede conseguir que el prstamo del 100 por ciento valore - el 100 por ciento.
Hace una primera hipoteca del 80 por ciento y una segunda hipoteca del 20 por
ciento. Si no tiene el crdito bueno, puede encontrar a alguien con el crdito
bueno de un compaero, pero el acuerdo tiene que estar bastante bien tan el trabajo
de nmeros. Puede querer comprar la propiedad, pero tiene el crdito incobrable.
Aun si su crdito es malo, si compra su propia casa y posiblemente hasta propiedad
de la inversin, una compaa de la hipoteca todava le puede dar un prstamo -
pero en un prstamo mucho inferior al valor. Digamos la casa vale 100000$. Si
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capitulo
Las mayores cosas en el mundo han sido hechas por aquellos que sistematizaron su
trabajo y organizaron su tiempo.
- ORISON SWETT MARDEN
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y preocupacin. Algunas personas van a sus empleos cada da a las 8:00, hacen 10
llamadas telefnicas de 8:00 a 9:00 y rellenan 10 informes de 10:00 a 11:00. Saben
lo que tienen que hacer - su compaa y cada trabajo tienen un sistema. Tambin,
puede establecer un no preocupan el sistema para su negocio de comprar bienes
inmuebles sin usar su capital propio o crdito. En McDonald's, los empleados tienen
una poltica y manual de procedimientos que presenta prcticamente cada detalle:
El panecillo abierto, hamburguesa puesta en el panecillo, puso el escabeche sobre
la hamburguesa, panecillo cercano. Por consiguiente, estos empleados tienen muy
pocas decisiones de hacer. Puede copiar este modelo escribiendo una poltica y
manual de procedimientos que le libera de hacer docenas de decisiones cada da.
La punta de Robert
Para cambiar drsticamente su vida y su rentabilidad, cree un ritual: Tome 30
minutos cada viernes y examine cmo realmente pas su tiempo durante la semana.
Registre todas sus actividades y cuanto tomaron, y anote qu actividades hicieron
el dinero para usted. Una semana, por ejemplo, tena 82 reuniones, estaba por el
telfono durante 30 horas e hizo compras para drywall durante 4 horas en una
tienda. Estimo que la mayor parte de nosotros gastan el 70 a 80 por ciento de
nuestro tiempo en actividades que no hacen absolutamente ningn dinero y realmente
no nos ayudan. Y an estamos ocupados y excitados y acentuados. Tome 30 minutos
cada viernes y examine lo que hizo la semana antes, luego concntrese en pasar su
tiempo para actividades ms provechosas. Si hace esto, predigo que aumentar
drsticamente su productividad, su felicidad y su rentabilidad. Cuando comenc a
hacer esto hace unos aos, cambi cmo hice todo. Me deshice de algunos negocios
por tanto me podra concentrar lo que era ms diversin y ms provechoso - y tiene
que hacer lo mismo.
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Rastree sus actividades y el tiempo pasado para ellos cada da. Incluya su
estimacin ptima de su placer y rentabilidad para cada actividad. Factor de placer
( 110, con 10 siendo ms) Factor de Rentabilidad ( 110, con 10 siendo lo ms
alto)
Actividad 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Tiempo gastado
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Si encuentra un acuerdo esto vale 600000$ por 400000$, tiene varias opciones de
elegir de: Haga una opcin del arriendo, trela, fjela y vndala, alqulela para
hacer ingresos mensuales, etctera. Lo que es el ms provechoso encuentra ese
acuerdo. Le puede sorprender saber que he encontrado muchos acuerdos gastando slo
dos a cuatro horas por semana mirando. He gastado 20 a 30 horas buscando acuerdos,
haciendo una cantidad de dinero ridcula que sera incapaz de imprimir. Pero con el
tiempo, cambi de concentrarme en actividades que me guardaron ocupado y acentuado
a la concentracin en el descubrimiento de acuerdos. El descubrimiento muy en
bienes inmuebles es un juego de nmeros. Tiene que mirar un manojo de propiedades y
dirigirse a mucha gente para encontrar un bien o hasta muy. Los inversionistas ms
afortunados usan slo un o dos o tres modos de encontrar acuerdos buenos. Pero voy
a mostrarle docenas de modos de encontrarlos. Muy en bienes inmuebles se puede
definir como un precio de venta de mnimo del 20 por ciento debajo lo que esa
propiedad vale en el mercado minorista hoy, teniendo el coste en cuenta de
reparaciones. Si una casa vale 100000$, y la puedo conseguir por 80000$ (que es un
descuento del 20 por ciento) pero necesita el valor de 20000$ de reparaciones,
entonces no es muy. Si la casa de 100000$ se puede comprar y repararse por 75000$,
esto es 75 centavos en el dlar o un margen del 25 por ciento. En el mercado
inmobiliario apretado, competitivo de hoy, muchos acuerdos son lo que llamo 20
percenters, que se valoran al menos el 20 por ciento debajo lo que valen. Es
importante tener un margen con el tamao bueno, porque podra afrontar ms
reparaciones que esperado, o podra incurrir en gastos de la posesin si tarda
mucho en venderse. Muy en los medios de bienes inmuebles ha encontrado a un
vendedor motivado (ver el Captulo 5, Las avenidas que Llevan a Vendedores
Motivados, para ms sobre cmo encontrar a vendedores impacientes). Una y otra
vez, haga la pregunta, Por qu son usted
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La punta de Robert
Por qu vendera la gente una propiedad por menos que vale? Como se encuentran en
una situacin resistente. O a veces la gente simplemente hace cosas que no tienen
sentido. Por qu no llevan sus cinturones de seguridad? Por qu no van al
gimnasio? Por qu fuman cigarrillos? Por qu beben demasiado? No pierda el tiempo
y energa que trata de entender por qu.
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PIENSE EN ELLO
camino, si ese dueo no usa un 1031 cambio libre de impuestos y revende por 600000$
la misma propiedad comprada hace 20 aos por 100000$, pagara 120000$ en impuestos
- casi el 20 por ciento de esto 600000$.) El conocimiento es el poder. Slo
sabiendo que 1031 cambios libres de impuestos existen, podra ayudar a alguien que
se licencia salvan ms de 100000$
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Delegado
Cada negocio tiene componentes mltiples, sobre todo dirigiendo su propia inversin
inmobiliaria. Averige lo que le gusta hacer, en qu es bueno, luego haga aquellas
cosas usted mismo y contrate a otros para hacer las cosas que no le gustan. Podra
aprender a cambiar los frenos en su coche? Cambiar su petrleo? Incluso corte su
propio pelo? Probablemente podra entender cmo hacer estas cosas, pero no hace
porque no quiere. Es estresante, es un dolor de cabeza, no es tan bueno en ello, y
los otros mejor se equipan para hacerlo que usted, por tanto no se opone a pagar a
estos especialistas. Tenga cuidado cuando entre en la inversin inmobiliaria; puede
tratar de hacer todo. Voy a pintar, drywall, sacar la basura, hacer la
contabilidad y trabajo del ordenador, poner las propiedades en una lista, escribir
todos los papeles, haga las bsquedas del ttulo, hgase un tasador. El pensado
hacer todos aquellos empleos contiene a muchos inversionistas de bienes inmuebles.
Todo lo que las tareas le causan dolores de cabeza, simplemente contratan a otra
gente para hacerlos.
La punta de Robert
Haga este experimento. D a usted, sus hijos o un amigo una tarea e insista que se
tiene que hacer dentro de una semana. Cunto toma la gente para terminar cosas?
Encontrar que necesitan una semana apretada. Recuerda cuando finalmente se sent
para escribir su trabajo de curso en la escuela secundaria? S, la noche antes de
que su artculo se tena que entregar. Encontrar probablemente que la gente tiende
a hacer un trabajo en el ltimo momento y slo tomar tanto tiempo como tienen.
Intntelo usted mismo.
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La punta de Robert
Realmente necesit 10 aos para imaginarme que tuve que delegar. Al principio, mir
las propiedades, los analic, hice el trabajo de escribir y manej a todos ellos yo
mismo. Era el subcontratista y contratista general, ocupado y acentuado todo el
tiempo. Hoy, mi trabajo es dirigir el negocio. Dejo a otra gente buscar acuerdos;
dejo a abogados del ttulo hacer el trabajo de escribir; dejo a contables hacer la
contabilidad; dejo a expertos en computacin hacer el trabajo del ordenador; dejo a
Agentes inmobiliarios vender la propiedad. En vez de hacer todo yo mismo, manejo a
cada uno las actividades del else. Encuentre a la gente buena y delegado a ellos.
Esto reducir sus dolores de cabeza y aumentar su ganancia.
Legal Services, Inc., las visitas se incluyeron en mis honorarios de 26$ por mes.
Un abogado competente manej mi caso y limpi el ttulo. Por supuesto hay proyectos
diferentes, los precios y las coberturas, as por favor consulte mis sitios web
para ms detalles. Revelacin: no soy un empleado de Pre-Paid Legal Services, Inc.
Soy un socio independiente. Por favor visite www.prepaidlegal.com/go/shemin y
www.prepaidlegal.com/info/ shemin para averiguar ms. Me convenzo de que esto es un
servicio necesario, y tambin proporciona ingresos a m. Contrato a la mayor parte
de personas envindoles a mi sitio web. Por ejemplo, si estoy por el telfono con
la gente en California, Texas o Nueva York, y dicen que quieren hacer Pagado por
adelantado Legal, les envo a mi sitio web, donde miran un vdeo sobre el servicio
y, si deciden participar, suscribirse para el servicio en lnea. Trabajar con el
Pagado por adelantado Legal ya que yo, consigue mucho apoyo, realmente completa con
la educacin en lnea. Cuando se hace un socio con nosotros, le entrenamos cada
semana, y la formacin incluye muchas teleconferencias. Pregunto a cada uno a que
me dirijo, Ha hecho su voluntad? Tiene preguntas legales? Compruebe este sitio
web. Pagado por adelantado Legal (www.pre-paidlegal.com) es la materia buena.
Estar en la compaa buena. Algunos de nuestros clientes son Honeywell y Martin
Marietta. Lo consiguen para todos sus empleados. Aqu est la estructura de la
comisin. Alguien que prueba el ingreso hace pasar 26$ ms un signo de 10$ antiguo
o tasa de solicitud. Si tambin se suscribe como un socio, le pagarn 75$ por cada
nuevo miembro que contrata. Despus de vender tres ingresos, hace 100$ para cada
nuevo miembro. Si quiere hacer el dinero extra cada mes, se podra dirigir a 10
personas en el almuerzo. De aquellos, tal vez cinco se suscribir y ganar 500$.
42
La punta de Robert
Aqu est una manera de hacerse rica en la vida: no se haga complicado en ningn
negocio que no tenga ingresos residuales. Deje de cambiar sus horas por dlares. Si
no va para trabajar el prximo mes, no le pagarn probablemente. Pagado por
adelantado Legal es un ejemplo bueno de ingresos residuales. Le pagan hoy y el
prximo ao y el ao despus de esto. He encontrado a la gente que no ha vendido un
ingreso Legal Pagado por adelantado en 10 aos, an cada ao reciben 200000$ en
ingresos residuales. Los Ingresos residuales Crean la Felicidad = RICO. Si no le
gusta venderse, suscribirse como un socio y reclutar a dos o tres luchadores a los
que les gusta venderse. Entonces, cuando vendan muchos ingresos Legales Pagados por
adelantado, ganar el dinero tanto en anular como en el residuals en aquellos
anula.
hacen mucho dinero. El tercer ganador ms grande es el dependiente que gana una
comisin de ventas de ingreso. Los pagos vienen en cada da. No le gustara
pagarse cada da? En Europa Occidental, la mayor parte de personas llevan un plan
legal. Pero en los Estados Unidos, slo el 3 por ciento tiene el que. Pagado por
adelantado Legal crece exponencialmente, as hay mucha oportunidad. Este negocio no
es para cada uno, pero puede ser para usted. Cuando firma hasta ser un socio para
unos honorarios antiguos de 149$, asiste a una clase de formacin en su rea. En la
sesin de formacin fourhour, aprender todos sobre comisiones y cmo vender
ingresos. Es muy fcil. Sigo trabajando en bienes inmuebles, pero Pagado por
adelantado Legal es otro gran negocio que toma slo dos a ocho horas por semana. Lo
veo como una obligacin moral de ayudar a la gente con un servicio como esto. Cada
uno conoce a la gente con cuestiones jurdicas - testamentos, coches, crdito,
seguro, pensin alimenticia, contratistas,
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arriendos, dinero debido a ellos. Ahora puede ayudar a la gente y pagarse por ello.
(Check-out www.prepaidlegal.com/info/shemin.)
10 aos
20 aos
30 aos
Econmicamente, dnde quiere estar en el futuro?
45
capitulo
Que slo usa sus propios recursos fcilmente viene a un final de su riqueza.
- GUILLERMO HAZLITT
Wholesaling y Flipping
wholesaling esto? Entre y salga; trelos y haga el dinero efectivo. Haga esto
durante seis meses o un ao hasta que tenga un manojo del dinero efectivo en su
cuenta bancaria. Entonces puede pensar en compra, posesin, fijacin y alquiler.
Bsicamente, el wholesaling significa pagarse por encontrar mucho. No poseyndolo,
no comprndolo, no tomando el derecho a ello, no prestar dinero, no tratando con
contratistas, no teniendo realmente ninguna responsabilidad si estructura su
derecho de contratos. Pagan por usted estrictamente encontrar acuerdos buenos.
Cmo puede vender algo o pagarse por algo que no posee? Bien, aproximadamente todo
en el mundo se tira, o wholesaled. Por ejemplo, va a una representacin de coches
para comprar un coche flamante. El dependiente cmodamente le ofrece financiando
para ese coche, aunque la representacin no lo posea. Tiene un contrato o una
opcin con el fabricante del coche. Si la representacin lo vende a usted por
40000$ y tuviera un acuerdo del plano de pagar al fabricante 34000$, la
representacin hace 6000$ (ms un sobresueldo potencial para vender varios coches).
La representacin de coches slo le tir un coche. La silla que sienta en, el
escritorio trabaja en, el canap en el cual se sienta en casa, el televisor que
mira - aproximadamente todo usted compra es wholesaled o tir. Mi amigo localiza
partes vacantes para detallistas grandes. Podra visitar, por ejemplo, a un
agricultor que posee la propiedad en el borde de ciudad y pida poner la tierra
segn el contrato por 100000$ con una contingencia. Su clusula de la contingencia
por lo general dice que el contrato o la opcin de comprar son contingentes en la
aprobacin de sus compaeros, sus compaeros que son la compaa a quien va a la
venta al por mayor la propiedad. Entonces encuentra con la gente detallista y
pregunta, Qu pagara por esta tierra para poner una de sus tiendas grandes?
Pueden querer pagar 200000$, por tanto toma 200000$ de la compaa y da al
agricultor (o el
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Wholesaling y Flipping
Componentes de Wholesaling
Puede hacer mucho para aumentar sus posibilidades de xito cuando bienes inmuebles
wholesaling. Hgase familiar con los componentes siguientes.
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Nunca firme un contrato con compradores hasta que se preaprueben. Consiga una
verificacin escrita que esta transaccin ha sido preaprobada por una compaa de
la hipoteca o banco, o hace los compradores mostrar la prueba escrita que tienen
fondos adecuados disponibles. Haciendo esto, se puede asegurar la probabilidad de
acuerdos que fracasan gotas drsticamente. Segn una revisin de ms de 1000
inversionistas conduje recientemente, ms del 40 por ciento de todos los contratos
para la venta fracasa porque el comprador no poda conseguir que el dinero efectivo
o financiando se cerrara. Puede evitar esto requiriendo la confirmacin, por
escrito, que su comprador se ha preaprobado o tiene el dinero efectivo en la mano.
PIENSE EN ELLO
Cuntas veces le ha dicho la gente que iban a hacer algo, pero no lo hicieron? Es
frustrante, verdad? Por eso aconsejo hacerlo su poltica comercial y procedimiento
para poner cada acuerdo por escrito. Cuando los prestamistas digan que le prestarn
dinero, conseguirn sus declaraciones por escrito. Cuando otros inversionistas
dicen que tienen el dinero efectivo para hacer su acuerdo, conseguir la prueba por
escrito. Cuando los contratistas digan que fijarn algo en una propiedad por cierta
fecha, lo conseguirn por escrito. Cuando la gente diga que le pagarn un poco de
dinero, conseguirn esa promesa por escrito. Puede recordar a un incidente dnde
esto le habra servido bien? Hgalo un hbito ahora.
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Wholesaling y Flipping
Insista en una clusula inspector
Aqu est un ejemplo bueno para ilustrar por qu es importante conseguir una
clusula del ttulo clara en el contrato. Quiere comprar una casa por 20000$. Lo
tiene segn el contrato; es muy. Planea reconstituirlo y luego venderlo. Arreglarlo
costar 5000$, por tanto tendr 25000$ en ello y lo puede vender por 50000$ o
60000$. Su red sera $30000 - y esto es un acuerdo del asesino, verdad? Pero
cuando va para cerrarse segn este acuerdo, averigua que el vendedor no tiene el
derecho claro a la propiedad y por lo tanto no lo puede pasar. (Note: Siempre
asegrese que el vendedor tiene y puede pasar un ttulo vlido. Y siempre consiga
una pliza de seguros del ttulo cuando compre una propiedad.)
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Qu hace? Principio por dirigirse a una persona que toma decisiones en el banco,
hasta llame al presidente o encabece al abogado y pregunte por qu esto no se
cierra. Aclare la cuestin del ttulo antes de firmar cualquier trabajo de
escribir. Podra considerar incluso en su contrato una clusula que pide daos
liquidados (es decir, recibe la compensacin si esta transaccin no se puede
cerrar). Note que la inclusin de clusulas de daos liquidadas no es vlida en
muchos estados, entonces hable con su abogado y pregunte cmo evitar perder un
acuerdo debido a un ttulo confuso. Depender de las respuestas a estas preguntas:
era contingente el contrato siendo capaz de pasar el ttulo vlido? Ha firmado el
banco el contrato? Si el acuerdo fracasa, puede decidir tomar medidas para demandar
el banco,
Wholesaling y Flipping
con o sin tener una clusula de daos liquidada. Por ejemplo, habra hecho 30000$
en esta transaccin, por tanto los daos seran al menos 30000$, ms honorarios del
abogado.
La revelacin significa dejar claro a cada uno implicado en una transaccin lo que
hace. Seguramente una defensa clara para el fraude es la revelacin. Se tiene que
levantar delantero, cuidadoso, tico, y honesto en todas sus transacciones
comerciales. Sobre el mismo ao comenc a invertir en bienes inmuebles en
Nashville, otro tipo un ao ms viejo que tambin comenc en bienes inmuebles.
Compr pequeas casas y duplexes y no entend wholesaling. Sal y dinero prestado;
no us ninguno de mis propios. Compr la propiedad y la alquil para ms que la
hipoteca e hice bien. Gran negocio, verdad? Arrendatarios, flujo de fondos,
equidad - imponente. Compr pequeas casas y propiedades, como podra hacer al
principio. Pero este otro tipo tena ms tripas que yo. Fue alrededor a algunos los
edificios comerciales ms grandes en Nashville y pregunt a dueos por qu
venderan sus edificios. Mayora dijo que no estuvieron en venta. Pero insisti y
pregunt, Bien si alguien debiera comprar su edificio, por qu lo vendera? Un
dueo que construye del modo pequeo dijo, nos gustaran $4 millones por nuestro
edificio. El inversionista de bienes inmuebles contest, Grande. Firmar un
contrato que me da un derecho de comprarlo por $4 millones mientras consigo a todos
mis compaeros y financiando juntos? Esto es tpico en la propiedad comercial. Su
contrato tena una clusula de la contingencia de modo que si no lo pudiera
comprar, se pudiera retirar del contrato.
53
Wholesaling y Flipping
PIENSE EN ELLO
Uno de mis estudiantes, George, sali y encontr 42 casas adosadas. Averigu que el
vendedor quiso 46000$ para cada casa adosada o $1,9 millones para las 42 unidades.
Como las casas estaban en Maryland y ni George ni saba valores de bienes inmuebles
all, llam a un inversionista en mi red que sabe
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Wholesaling y Flipping
Le hacen mirar alguna vez un acuerdo y dijo, Caramba, esto es grande! Van a
vender esta casa por 200000$ y la puedo vender por 250000$. Voy a hacer 50000$ y s
que va a trabajar. He estado ah 20 veces. Me he dirigido a ellos; va a ser
grande. Pero despus de una semana, llama al corredor de bienes races y aprende
que alguien ms puso en un contrato. Aplaz y ahora ha ido. Hasta que tenga un
contrato firmado, tiene solamente sueos, as consiga ese contrato firmado. Como el
viejo proverbio dice, Que vacila se pierde.
Los bienes inmuebles parecen a casi cualquier otro negocio. Sus ingresos y riqueza
se relacionarn con la actividad que hace y la gente que conoce. Cada negocio,
sobre todo bienes inmuebles, es un negocio de la gente. Para hacer acuerdos pasar
sin usar su propio dinero, necesita slo tres bases de datos simples, y los
construye cada da. Cada vez se dirige a un Agente inmobiliario, responde a un
anuncio o encuentra a cualquiera en cualquier situacin,
57
lleve tiempo para averiguar cul de las tres categoras siguientes en las cuales la
persona podra caber; como hace llamadas y se dirige a la gente, aada su
informacin a sus bases de datos:1. el potencial motiv a vendedores 2. Potenciales
compradores 3. Fuentes del dinero
La punta de Robert
Una vez respond a un anuncio de peridico (en la seccin de la propiedad de la
inversin de un peridico local) sobre una casa de la inversin para la venta.
Vala aproximadamente 90000$, y el dueo lo vendi a m por 65000$ en los trminos
del dueo, con nada abajo. Me volv y lo vend a alguien ms por 10000$ abajo, con
el comprador que asume los pagos de la hipoteca. Hice aproximadamente 100$ por mes
para muchos, muchos aos segn este acuerdo adems de la ganancia de 10000$
sincera. Cuando fui al cierre, me senta muy feliz. Tena esto muy estando en el
negocio slo tres aos. Por primera vez, pregunt al seor ms viejo, A
propsito, tiene - o sabe de alguien que tenga - ms propiedades para la venta?
Dijo, me alegro tanto de que pregunt. Tengo ms 88. Yo wholesaled, o tir,
aproximadamente 50 de sus 88 propiedades e hizo mucho dinero. As recuerde esto. Si
se dirige a un inversionista, propietario o corredor de bienes races, haga esta
pregunta cada vez: Tiene ms propiedades?
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Wholesaling y Flipping
Mrgenes de beneficio
Los mrgenes de beneficio en venta al por mayor o acuerdos del capirotazo sern
diferentes el uno del otro, segn el tipo de propiedad, cmo bien negocia, lo que
trata encuentra, y el rea en la cual est. Generalmente, en una vivienda
unifamiliar, debera conseguir la propiedad para el 20 a 30 por ciento debajo de su
valor de mercado. Si una casa vale 100000$, la debera conseguir segn el contrato
por 70000$ y hacerla en todas partes de 5000$ a 15000$ para wholesaling. Entonces,
cuando lo tira a alguien ms por 85000$ que lo arregla y lo vende, l o ella hacen
15000$ en una casa de 100000$. Aconsejo hacer al menos el 10 por ciento de la
gruesa, por tanto si son 400000$ debera hacer 40000$. Pngalo segn el contrato
por 280000$, vndalo a
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alguien por 320000$. Por supuesto, cada acuerdo es diferente y sus resultados
pueden variar.
Cierre derrumbado
Aqu est cmo unos trabajos de cierre derrumbados. Compra una propiedad por
200000$ y los hechos del abogado la propiedad del vendedor a usted. Al mismo
momento, hay un hecho y una declaracin de cierre de usted a
60
Wholesaling y Flipping
el comprador del final. El comprador entra a las 15:00 con el dinero de la hipoteca
de 250000$. Los fondos se alambran en o el comprador tiene un cheque de caja y lo
da al abogado. El abogado toma el dinero y termina el trabajo de escribir, luego va
al siguiente cuarto a las 15:30 y da al vendedor 200000$, paga los embargos
preventivos, hace el cierre. Un hecho pasa del vendedor a usted y de usted al
comprador. El vendedor no se preocupa lo que el hecho dice. l o ella se interesan
en la adquisicin de sus 200000$. Y consigue 50000$ para estar en el medio. Espere
un minuto. Tenemos un problema. El vendedor pag todos los gastos de cierre de
2000$ para una transaccin, y el comprador pag todos los gastos de cierre de 2000$
para la otra transaccin. Cualquier fondo de cierre excedente debera ir a usted,
pero excluy una declaracin para asegurar esto en sus contratos. Por tanto el
abogado de cierre tiene que seguir el derecho de contrato, declarando que hay dos
hechos y slo un seguro del ttulo y hay doble dinero aqu - ms 2000$. Qu dice
al abogado hacer con ello? Lea el contrato. Slo hizo 2000$.
Un cierre
El otro camino estndar se llama el cierre del que. Hay un hecho del vendedor
original al comprador del final; no est en el hecho. (Esto es preferible porque
las compaas de la hipoteca no endosan una propiedad que va de una persona a otra
persona en un da o una semana.) El hecho va del vendedor por 200000$ al comprador
por 250000$, y consigue la diferencia. Hay una declaracin de cierre, y consigue
los honorarios de un descubridor. A algunas compaas de la hipoteca no les gusta
una persona media; quieren la propiedad de ir de una persona a otro sin unos
honorarios del capirotazo. El
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el proceso puede ser sujeto al fraude. En vez de conseguir unos honorarios del
capirotazo, llmelo honorarios de un descubridor, honorarios consultores,
honorarios de mercadotecnia o algunos otros honorarios que se caen de la espalda de
la declaracin de cierre similar a embargos preventivos, impuestos, honorarios del
abogado, honorarios del ttulo y honorarios de la revisin puestos en una lista en
la declaracin de cierre. Ahora dice que unos honorarios de 50000$, a usted o su
nombre de la compaa, son para encontrar el acuerdo Si esto no trabaja, puede
conseguir que el vendedor original firme una deuda y ponga un embargo preventivo
sobre la propiedad por 50000$. El embargo preventivo se tiene que pagar a fin de
pasar el derecho al comprador del final, por tanto los honorarios de su descubridor
se hacen un embargo preventivo y se caen de la espalda de la declaracin de cierre.
Los bancos y las compaas de la hipoteca generalmente no se preocupan lo que se
cae de la espalda. Pero no quieren verle comprar una propiedad por 150000$, que
entonces va a m por 200000$, y finalmente a un tercero por 250000$, todos dentro
de un perodo corto del tiempo. En cambio, haga un cierre derrumbado y tmelo como
unos honorarios o un embargo preventivo de la espalda de la declaracin de cierre.
Deje a su abogado echarle una mano con esto; as es como le pagan.
Asigne el contrato
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Wholesaling y Flipping
Uno de mis estudiantes nunca firma un contrato para comprar la propiedad; cree que
es arriesgado. Hace entre medio milln y $1 milln por ao tirando propiedades
trabajando el ngulo del juzgado: encuentra todas las ventas de la finca,
legalizaciones de un testamento y extinciones del derecho de redimir y los pone
segn el contrato y los tira. Nunca ha posedo una propiedad, nunca contrat a un
contratista, nunca prestado dinero. Ha estado haciendo esto durante seis aos.
Simplemente tira, tira, capirotazos. Su preferencia debe poner las propiedades bajo
la opcin. Los estados del contrato, le dar 10$ para el derecho de comprar la
casa por 200000$; yo opcin esto. Esto significa que vende la opcin al comprador
del final y deja a la compaa del ttulo cerrarlo. Si no termina por comprar esa
propiedad, todo que pierde es 10$. Podra hacer una fortuna que slo hace opciones.
Por ejemplo, usted opcin de comprar un hotel por $10 millones y luego encontrar a
alguien que pagar $11 millones y comprar su opcin. Anda de ello al gong de
cierre.
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64
Wholesaling y Flipping
PIENSE EN ELLO
Cuando comienza su negocio de bienes inmuebles, tiene su propia empresa que puede
permitir que usted amortice muchos gastos a su forma del impuesto sobre la renta,
tanto comience su negocio como lo guarde yendo. Cuando trabaja para alguien ms,
sus amortizaciones muy se limitan. Como un empresario, puede usar el dinero del
gobierno y menos de sus propios para hacer con eficacia el dinero. Si es un nuevo
inversionista, use sus ventajas fiscales recin descubiertas. Puede ser capaz de
descontar o amortizar todos o algunos siguientes ya que estn relacionados con su
negocio:
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Pida comisiones
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Wholesaling y Flipping
El ao pasado, estos mismos duplexes se valoraron en 120000$ cada uno. Ahora este
comprador va a venderlos y hacer ms de $1 milln. Se hace bien, y estoy feliz por
l, pero creo que esto no es justo. Si no hubiera encontrado estos acuerdos, no
habra hecho ms de $1 milln (adems de que los ingresos mensuales y sus
amortizaciones fiscales). Este acuerdo le ha hecho rico. Este trastorno m tanto
que me fui a casa y comenc a pensar. Dije a m, Cuando salgo y encuentro mucho,
me deberan pagar por ello. Declar que no hara esto ms; no regalo el rancho.
Ahora, siempre que yo venta al por mayor una propiedad, trabaje los nmeros hacia
atrs. Digo, el Sr. o la Sra Real Estate Investor, cuando compra estas
propiedades, qu quiere hacer con ellos? Bien, voy a comprarlos y sostenerlos
durante 10 o 15 aos y pagarlos. Grande. En 10 o 15 aos, qu cree que valdrn?
La propiedad se dobla; la deuda ser ms baja. Valdrn ms de $1 milln. Grande,
por tanto har ms de $1 milln. Entonces explico que uno de los modos que pagan
por m encontrar acuerdos es tomar un por ciento del precio de venta. Trabajo hacia
atrs, haciendo al comprador sentirse bien mostrando cuanto dinero es posible hacer
segn este acuerdo. Por ejemplo, dira, Uno de los modos que me pagan es recibir
un pequeo por ciento de la ganancia cuando vende o financia de nuevo la propiedad.
Usted
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Wholesaling y Flipping
hace unos aos. El abogado me envi un cheque y una liberacin para firmar. Si
planea a la venta al por mayor muchas casas, trate de conseguir no slo sus
honorarios del capirotazo sinceros, sino tambin una ganancia residual cuando la
persona lo tir a lo vende o financia de nuevo. Asegrese que es muy para cada uno
implicado.
la opcin sera comprar algo suyo. Podran tener una motocicleta, mobiliario, una
TV o coleccionables por valor de miles de dlares. Este enfoque valdra su mientras
si preve la fabricacin 30000$ vendindolos una casa, pero no pueden conseguir un
prstamo porque no tienen un pago al contado. Hara una escritura de venta que
muestra lo que compra y por cuanto. Traiga la escritura de venta al cierre cuando
los fondos cambien manos. En los cinco aos pasados, he comprado motocicletas,
mobiliario, coleccionables, coches, archivos y relojes, que permitieron a algunos
de mis potenciales compradores conseguir un pago al contado. Puede obtener pagos al
contado sin usar su propio dinero para conseguir un prstamo o propiedad. Si no
quiere comprar algo o si necesita un pago al contado, vende sus servicios, vende
algo que tiene o hace un comercio. Barcos, coches, coleccionables, algo quieren
esto tiene. Casi cada inversionista de bienes inmuebles afortunado que conozco
tiene artculos como coches, joyera, TVs y equipos de msica que han adquirido por
trapicheos en bienes inmuebles.
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capitulo
4
Arriendo Optioning
sueo de eople con poseer sus propias casas. El arriendo optioning lo puede hacer
posible.
71
dlares. Quisiera usted unas vacaciones a casa? Una casa en las montaas o
condominio por la playa? Tiene una opcin. Puede pagar 200000$, pero y si despus
de un ao o dos no le guste el lugar o quiere ir en otra parte? Se pega porque lo
compr. Lo debera vender, y si el mercado haya disminuido? Sin embargo, podra la
opcin del arriendo unas vacaciones a casa. Deje de tirar sus dlares de alquiler y
deje de usar su propio dinero para comprar la propiedad. Vamos a hablar de coches
durante un minuto. Solan haber slo dos modos de comprar un coche. Un camino era
el dinero efectivo: Si quisiera Camaro con las ruedas mag y los guardabarros
acampanados, y cost 12000$, podra pagar 12000$ en el dinero efectivo. O bien,
podra tomar a prstamo 12000$ de la compaa de coches o el banco si le prestaran
el dinero, pero sus pagos seran altos. Hoy, aproximadamente mitad de todos los
coches se venden usando un arriendo con una opcin de comprar. Puede conseguir
nuevo BMW por 42000$, o dejar 499$ y pagar slo 399$ por mes. La gente no se
preocupa por el precio total; ms se interesan en el pago al contado y mensualmente
gastan. Nos excitamos cuando vemos que podemos hacer a Porsche por 2000$ abajo
dinero de la opcin y 599$ por mes, porque tendemos a pensar en Porsche de 90000$
como no econmico. Ahora, de repente, es. Algn businesspeople sabio entendi
podran coches de la opcin del arriendo. Esto significa que lo conduce durante dos
o tres aos y, si le gusta esto y quiere guardarlo, pagarlo a un precio reducido
porque algunos de sus pagos han ido ya hacia la compra del coche. Es una situacin
mutualmente ventajosa. Si no quiere guardar el coche, simplemente lo devuelve.
Arriende las ofertas de optioning el mejor de todos los mundos. En efecto, una
industria entera ha surgido de este concepto.
72
Arriendo Optioning
Bien, siento decir que en su ciudad, probablemente menos de 0,02 del 1 por ciento
de casas y condominios son acuerdos de la opcin del arriendo. Por qu? Como no ha
ido ah y lo ha hecho an. Nunca he visto ms de 10 anuncios para casas de la
opcin del arriendo en ninguna ciudad grande, por tanto puede crear esto en su
propia ciudad. Tambin creo que es la respuesta a los problemas asociados con la
vivienda de bajos ingresos, ya que ayudar definitivamente a la gente pobre a
comprar casas.
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Arriendo Optioning
meses? Tres meses? El ao pasado, con qu frecuencia era vaco? Cules eran las
reparaciones? Han disfrutado de ser un propietario o casera o gerente? Han tenido
algn problema? Qu no les gusta aproximadamente esto? Qu cambiaran sobre ello?
Entonces trabaje los nmeros para los propietarios con los cuales habla y les
muestra una solucin por escrito. Por ejemplo, esto alquilan una propiedad por
1000$ por mes pero ha sido vaco durante dos meses, que significa que no
coleccionan $1000 llenos - realmente coleccionan aproximadamente 700$ prorrateados
durante el ao. Cunto gastaron para mantenimiento y reparaciones? Diga que
gastaron 1000$ limpindolo y pintura de ello. Esto significa que no hacen hasta
700$ por mes; hacen slo 600$ por mes. Trabajo los nmeros hacia atrs, tanto
anualmente como mensualmente, durante los dos o tres aos pasados. Entonces
pregnteles cuanto tiempo gastan siguiendo trabajando o preocuparse de la
propiedad. Podran decir aproximadamente cuatro horas a
PIENSE EN ELLO
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mes - tuvieron que ir en coche ah y fijar la cmoda. Vale su tiempo 10$ por hora,
30$ por hora, 50$ por hora? Ahora los ingresos no son hasta 600$ por mes; son 500$
por mes. Mustreles que, con todo el trabajo, todos los dolores de cabeza, todos
los problemas, todas las cuentas, realmente hacen slo 500$ por mes como
propietarios. Trabajo los nmeros. Diga que el propietario hace slo 500$ por mes,
y el alquiler del mercado es aproximadamente 1000$ (que verific llamando a algunos
otros gerentes de la propiedad y propietarios). Haga esta pregunta: El Sr.
Landlord, si le pudiera conseguir del negocio de reparacin y conseguir su dinero a
usted cada vez, cul es la menor parte de cantidad que tomara por mes? Bien, lo
alquilo por 1000$, pero est claro que hago mucho menos que esto. Bien, negocia,
negocia, negocia. Deje al Sr. Landlord hablar primero, pero mentalmente saber su
precio mximo - el precio tope que quiere ofrecer. Tal vez son 650$, tal vez hasta
700$, porque sabe que lo puede alquilar por al menos 1000$. Digamos sus
negociaciones son dbiles e insiste en 700$, eso es. Lo arrienda de l durante
cinco aos por 700$ por mes. Esto con eficacia se cierra en la cantidad de alquiler
durante cinco aos, tambin. Tal vez lo puede cerrar con llave en durante 10 aos,
hasta 20 aos. Ahora pregunte a la menor parte de cantidad que tomara para vender
esta propiedad, porque le gustara hacer una oferta de comprarlo. Digamos cree que
la casa vale 100000$ y responde a esa pregunta diciendo, Slo tena una
valoracin. Vale aproximadamente 100000$. Como son ambos inversionistas, podra
decir, S que va a hacer mucho dinero, lo vender a
76
Arriendo Optioning
usted por 88.500$. Bien, esto no es muy; es es un acuerdo malo porque es slo el
12 por ciento debajo lo que vale. Esto podra ser un acuerdo peligroso, pero
dejarme mostrarle por qu puede no ser un acuerdo tan malo. Podra seguir las
negociaciones diciendo, el Sr. Landlord, si le pago 700$ por mes, me da el crdito
de 150$ por mes hacia el precio de compra. As, cada mes hace un pago, se pone un
poco de concentracin de la equidad o rentabilidad de deudas, como iba si lo
hubiera comprado y hubiera prestado dinero. Tambin recurdele cunto pocas
reparaciones le volvieron loco - los fregaderos rotos y cmodas y todo esto (que
tienden a ser 70 o el 80 por ciento de las reparaciones). Tomar la responsabilidad
de aquellas reparaciones de sus hombros; el propietario todava ser responsable de
las reparaciones grandes, algo ms de 500$ o tal vez 1000$ o tal vez $300 - todo lo
que pueda negociar. En casos como esto, los propietarios pedirn el dinero abajo.
Cada propiedad necesita reparaciones, as digamos hay valor de 3000$ de
reparaciones. Conseguiremos esto tenido cuidado de, por tanto en vez de darles el
dinero de la opcin de 3000$, har las reparaciones. Quin realmente va a hacer
las reparaciones? Su comprador del final, no usted; es fuera del negocio de
reparacin. Ha conseguido a un propietario del negocio de pequeas reparaciones.
Tiene una opcin de cinco aos de comprar la propiedad por 88000$, y vale 100000$.
Acuerdo horrible, crdito de 150$ por mes. Protjase: La pregunta en su mente es,
y si no pueda alquilar esto o venderlo rpidamente? Se pega. La propiedad es vaca
actualmente, as negocie el retraso del pago inicial durante 90 das o 100 das. Y
si no vayan para esto? Intente 60 das. Y si no vayan para esto? Intente 30 das.
Haga una decisin comercial. Revele todo que hace por escrito. Dgales que es un
inversionista de bienes inmuebles - que no representa ellos o sus intereses, que
esta oferta
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Arriendo Optioning
fondos? La gente a menudo no piensa en algunas de estas cosas. Dgales que podra
regresar a ellos y poner su informacin en un archivo. Los segundos respondedores
llaman y dicen que esperan comprar una casa, pero no creen que se puedan licenciar.
No tienen un pago al contado grande, tienen slo 6000$. Los puede proteger sobre el
telfono. Haga un crdito y verificacin de antecedentes penales en cada uno.
Tambin protjalos envindoles a su compaa de la hipoteca y consiguindolos
precalificado. Explique cmo su programa de la propiedad de viviendas trabaja: no
tienen que tener el crdito perfecto. No tienen que tener un pago al contado
grande. Pero los tiene que comprobar. A veces la compaa de la hipoteca llama y
dice que sus candidatos se precalifican. Diga que la compaa de la hipoteca tiene
un programa del prstamo del 95 por ciento para ellos, y tienen un gran pago al
contado para seguir. Por cunto vende la casa? Crea que vala 100000$. Cul es
la diferencia actual si pagan 105000$ o 109000$ durante 30 aos en el 7 por ciento?
Aproximadamente 8$ o 10$ por mes. Por tanto escribe un contrato por 107000$, en los
cuales pagan a todos los gastos de cierre y tenedor ms de 6000$ como un pago al
contado. Son felices. No creyeron que pudieran comprar una casa, y les mostr cmo.
Ahora est listo para cerrarse. Llame al vendedor original. Quiso 88000$ pero puede
negociar de nuevo esa cantidad. Desde ahora, 107000$ menos 88000$ significan la
ganancia de 19000$ en su bolsillo. Y ya tiene 6000$ en el dinero de la opcin. Por
tanto ha recibido 6000$ ms 19000$ y har ms 13000$ durante el cierre.
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Cmo quisiera usted un poco de dinero extra? Llame a los vendedores originales y
diga, Oye, tengo cinco aos. Siempre exclyalo, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007. Les
dar 88000$ en cinco aos; sin embargo, paga un poco del prstamo cuando va, por
tanto no ser hasta tan mucho. Haga esta pregunta: Quisiera usted el dinero ms
pronto? Podran decir s. Si reciben el dinero efectivo en los 30 das siguientes,
le dicen, tomaran unas vacaciones, pagaran cuentas, etctera. Grande. Despus
pregnteles, Si consigue ese efectivo fro en sus manos en los 30 das
siguientes, cul es la menor parte de cantidad que tomara? Si dicen 87000$, qu
dice entonces? Puede hacer un poco mejor? Si no van, est de acuerdo con 87000$.
Va al cierre y lo vende por 107000$. Slo hizo 20000$ segn un acuerdo malo que no
pone ningn dinero en porque aprendi cmo a la opcin del arriendo y realmente
acreditan la financiacin. Aprendi cmo empujar, vender, y tomar medidas.
Artculos relacionados
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Arriendo Optioning
Cunto de largo es su opcin del arriendo? Arriendo de un ao, opcin de un ao.
Son responsables de primeros 500$ de reparaciones. Preaprubelos. Realmente
acredite y verificaciones de antecedentes penales. Consiga al menos dos referencias
del propietario de ellos.
Cul es la cosa peor que puede pasar? El nmero un, seis meses van por, no pagan
el alquiler, destrozan la casa, y dejan la ciudad. Tiene 6000$ en el dinero de la
opcin para hacer las reparaciones. Podra necesitar 2000$ a 3000$ para pintar el
lugar y limpiarlo, por tanto hace la ganancia de 3000$, luego opcin del arriendo
esto a alguien ms, que deja 8000$ y pagas 1.200$ por mes. El nmero dos, la mayor
parte de personas no hacen la opcin del arriendo su propiedad porque alguien
realmente lo podra comprar. Muchos propietarios no van la opcin del arriendo su
propiedad del alquiler porque, si alguien realmente lo compra, no lo tendrn ms.
Consiga el dinero y vaya encuentran otro acuerdo, verdad? Podra vender toda mi
propiedad hoy y en tres meses tendra mejores acuerdos. Tan podra si aprende cmo
hacer esto y hacerse ocupado.
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Cul es la tercera cosa peor que podra pasar? Un ao va por, hicieron los pagos,
y se van. Grande. No un problema. Usted leaseoption esto otra vez. Su deuda
disminuye, guarda su dinero de la opcin, y circulan.
Los trminos de su opcin del arriendo
Si pierden un pago de alquiler o son tarde antes de un da, pierden todo su dinero
de la opcin. Si alquila un piso, qu es el incentivo de los arrendatarios pagar a
tiempo? No mucho. Si son tarde, pagan unos pequeos honorarios tardos miserables.
Cul es la queja nmero un que todos los propietarios tienen contra arrendatarios?
Daan el lugar y no tienen cuidado de l. Se impresiona? Ha alquilado alguna vez
un coche? Sin duda es agradable, honesto, y honrado. Cuando alquila ese coche,
cmo lo trata? Va en coche sobre los golpes en el aparcamiento, toma el freno,
hace algunos anillos de espuma? Vamos a solarlo, vamos a ver qu este pequeo
coche de alquiler realmente puede hacer, beber una Coca-Cola, lanzarla al asiento
de atrs, verdad? Tendemos hacen lo mismo? Por qu? No es que seamos malos; es
slo que no es el nuestro.
Realice inspecciones regulares
Cmo se asegura que la propiedad no se est destruyendo y que sus arrendatarios
hacen las reparaciones que se supone que hacen? En cada opcin del arriendo y el
arriendo, tiene el derecho de inspeccionar la propiedad cada 30 das. Predetermino
mi fecha inspector por escrito. Por ejemplo, digo, El segundo martes de cada mes,
durante horas de oficina, tengo el derecho de entrar e inspeccionar para
reparaciones, comprobar los filtros de aire acondicionado, spray para errores de
programacin. Inspeccinelo cada 30 das; si no hace, se podra impresionar en lo
que encuentra.
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Arriendo Optioning
Cuando usted opcin del arriendo, diga a sus arrendatarios que estn en un programa
de la propiedad de viviendas, que esto es su casa. Van a arreglarlo. Es el suyo.
Manera de ir. Lo poseen. Lo compran. Son el arriendo-optioning esto. Pueden plantar
algunas flores, pintura, tal vez poner un prtico sobre la espalda. Si son
propietarios, tienen cuidado de ello.
PIENSE EN ELLO
abajo en un pedazo de papel. Bien, hay unas personas pobres en Amrica. Entonces
consiguen que ellos escriban un poco ms: hay problemas de raza, hay problemas
polticos. Escribiran cada vez ms, y despus de que lo escribieron, sus captores
conseguiran que ellos lo lean. Y despus de que lo leen, los chinos diran, mire,
slo escribi que hay problemas en Amrica, y no puede negar lo que escribi en su
propia letra. Creo si todos los contratos se escribieron a mano, no habra pleitos.
No entend que perdera el dinero de la opcin porque estaba en un contrato
grande. Espere un minuto, tiene, en su propia escritura, si no hago mi pago de
alquiler a tiempo, pierdo mi dinero de la opcin. En todas mis opciones del
arriendo, consigo que los arrendatarios lo detallen en su propia letra. Si acudimos
a los tribunales, los arrendatarios-compradores no pueden decir que no saban sobre
ello, que no entendieron, que demasiado se complica. Consigo que cada uno escriba
en su propia letra, Entiendo que si pierdo un pago, perder mi dinero de la
opcin. Entiendo si no hago todas las reparaciones, yo
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Arriendo Optioning
Llame cuando vea Para anuncios de Alquiler. Haga aquellas preguntas. Encuntrese
con propietarios. Puede trabajar con gerentes de la propiedad, tambin, pero es un
poco diferente. Pgueles sus honorarios de la direccin porque esto es en qu se
interesan. Dgales que pagar sus honorarios y los conseguir del negocio de
reparacin. Cuntos las propiedades quisiera usted a la opcin del arriendo en los
60 das siguientes? Cunto dinero har cada mes? Cmo va a conseguir las
propiedades de cerrarse? Preaprueban a compradores con la compaa de la hipoteca.
Aqu est un ejemplo de esto. La ltima opcin del arriendo que hice estaba en el
Ermitage, Tennessee. Uno de mis perros de la ave llam y dijo que vio una casa de
200000$ en un callejn sin salida para la venta por el dueo. Llam a la seora y
pregunt por qu se venda. Dijo, Realmente queremos venderlo. S que me podra
poner probablemente un poco ms y venderlo con un Agente inmobiliario, pero estoy
listo para moverme. Pregunt si la casa necesit alguna reparacin. Dijo, S
hace. Quisiera usted venir lo ver? Oli como un acuerdo, por tanto llev 15
minutos a encontrarse con ella. Dijo, S que esta casa vale probablemente
aproximadamente 220000$; no quiero usar la comisin de la paga y un Agente
inmobiliario. Mi marido se transfiri y alej hace aproximadamente tres semanas; mi
hija es aparte de su pap, y soy aparte de mi marido; es una pesadilla y slo
queremos ir. Le pregunt cunta necesit. Dijo, La hipoteca en la casa es
178000$. Necesitamos 3000$ para ayudar a pagar las cuentas mviles y circularemos.
Le dije que me gustara hacer una opcin del arriendo; revel todo por escrito y le
dije que soy un inversionista. Entonces ped ver las reparaciones. Me mostr la
puerta de la despensa en la cocina que haba sido rasguada por un perro. Pregunt
cmo podra confiar en m para hacer los pagos, y le mostr mi paquete de
identidad. Realmente llam una de mis referencias y luego dijo, Vamos a hacerlo.
Mi acuerdo de la opcin del arriendo
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Arriendo Optioning
perder y ningn riesgo? Dice la casa vale 200000$ y tomarn 180000$ o 175000$
para ella, pero no le dejarn opcin ella, la comprarn, venta al por mayor ella,
la arrendarn o conseguirn los trminos del dueo. Pida que ellos le den una
opcin de comprarlo por 180000$ y ofrecer partir la equidad. Se har compaeros. Si
lo vende por ms, partir la ganancia. Si no lo vende, nada pasa; todava pueden
hacer lo que van a hacer. Tan su reserva planean cada acuerdo debe conseguir una
opcin. Si la gente quiere 180000$, les dar 180000$ porque cree que puede
conseguir 210000$ despus de que hace todo el trabajo, hace publicidad, carrera
alrededor, y lo vende. Son compaeros; partir la equidad; partir la ganancia. Es
mejor de dinero; son mejores de dinero; es una situacin mutualmente ventajosa.
Puede compartir la equidad con alguien. Pero tiene que ir ah y empujar para
hacerlo pasar.
88
capitulo
Las cosas pueden venir a aquellos que esperan, pero slo las cosas dejadas por
aquellos que empujan.
- ABRAHAM LINCOLN
Yo
La posesin de una casa implica pagar hipotecas y gastar el dinero para impuestos,
seguro y reparaciones. Muchas personas podran alquilar algo para mucho menos y
vivir en un lugar agradable con todo lo tenido cuidado de. Pero compran casas
basadas en las emociones de seguridad y estado, que es por qu algunas personas
viven en casas que son demasiado grandes y caras para ellos. Tambin compran casas
para entrar en mejores distritos escolares para sus nios. Pero generalmente, su
decisin tiene que ver con emocin, no racionalizacin. La gente tambin vende
casas por motivos emocionales. Tienen un problema o evitan problemas. Tienen el
dolor que quieren fijar. Se hacen divorciados; se ponen volvi a casarse; se
tienen que mover de la ciudad o estado; comienzan un nuevo trabajo. A veces, tienen
La punta de Robert
Un da, llam a alguien que quiso 480000$ para varias casas. Dijo que tuvo que
tener el dinero efectivo. La nica cosa en su mente era una deuda de 5000$ que
haba venido debida; no tena 5000$ para pagarlo, y el dolor de los acreedores que
le llaman para pagar su deuda se haca intenso. Quiso deshacerse de esta deuda.
Adems, no quiso el fastidio, obligacin, responsabilidad y responsabilidad de
manejar las casas que haba heredado. Crea que quiso 480000$. Realmente slo quiso
5000$. En el resto, 475000$, tom los trminos del dueo. Tiene que averiguar
cuales la verdadera necesidad de alguien o el problema son. No importa lo que su
profesin - la gente no se preocupa si es un doctor, un abogado, un corredor de
bienes races, un inversionista, un extranjero o un inmigrante ilegal. Se preocupan
por la fijacin de sus problemas. Como un inversionista, me preguntan raramente que
soy o cuales mi ttulo o mi trabajo son. La gente no se preocupa, y por lo general
no les digo. Slo ofrezca la informacin que necesitan y se quedan concentrados en
la solucin de su problema.
90
vender sus casas rpidamente. Deberan pagar la hipoteca para tener el dinero para
comprar otra casa. O estn en sobre sus cabezas econmicamente. O han tenido un
cambio de su vida - un divorcio, una deuda de la familia, un cambio de trabajo o
problemas del dinero. Su trabajo como un inversionista de bienes inmuebles es
descubrir su problema y solucionarlo. Prdida de trabajo. Problemas financieros.
Venta de la finca. Transferencia de trabajo. Enfermedad y ningn seguro mdico.
Divorcio reciente o nuevo matrimonio. Crdito sobreampliado, problemas fiscales,
propietarios cansados. Estos acontecimientos pueden llevar todos a vendedores
motivados, porque aqu est un ejemplo de lo que pasa. Un propietario tiene 400000$
endeudados y el banco exige el pago; la casa puede valer 555000$, pero el
propietario puede no ser capaz de conseguir que el dinero pague esa deuda o
extincin del derecho de redimir de la parada. Es posible que la casa se extinga el
derecho de redimir y el crdito del dueo se arruina. Puede ayudar a convertir esto
en una situacin mutualmente ventajosa. Quizs todos los vendedores realmente
quieren debe conseguir que el dinero efectivo de 5000$ pague el banco y movimiento.
Si no, se pudieran extinguir el derecho de redimir sobre y terminar en el verdadero
problema. Podra ayudar al vendedor y el banco poniendo la casa segn el contrato
por 405000-5000$ al vendedor y 400000$ para pagar el prstamo. Pngase en contacto
con su red de compradores, inversionistas y corredores de bienes races; quizs
podra encontrar a un comprador que pagara 455000$ por la casa de 550000$. Si es
muy, los compradores vendrn. Durante el cierre, el banco hace pagar su prstamo,
los vendedores se han salvado de la extincin del derecho de redimir y tienen 5000$
para moverse, el comprador del final se pone muy, y gana 55000$ (menos cualquier
gasto de cierre que tuvo que pagar) para encontrar mucho y reunir a un comprador y
vendedor.
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Cuando la gente me pregunte si los bienes inmuebles siempre sern una fuente de
acuerdos buenos, digo, Cuando la gente deja de morir, deje de divorciarse, deje de
caer al problema financiero, deje de moverse y deje de hacer cosas tontas, entonces
no habr vendedores ms motivados.
Signos de motivacin
Puede buscar signos de la motivacin consiguiendo el peridico del domingo y
mirando en la seccin de bienes inmuebles para sitios para la venta. Ms
expresamente, busque las fuentes siguientes de vendedores motivados.
stos le llevan a Agentes inmobiliarios o a la gente que slo puso su casa en una
lista para la venta con Agentes inmobiliarios. Tratarn probablemente de conseguir
el precio completo. stas no son probablemente las mejores fuentes; los vendedores
que trabajan a travs de Agentes inmobiliarios por lo general no se motivan para
venderse con un descuento, aunque pudiera encontrar a algunos vendedores motivados
en este grupo si quiere hacer bastantes llamadas.
Listados expirados
Los listados expirados pueden ser una fuente buena de acuerdos. Pngase en contacto
con algunos corredores de bienes races y pida que ellos le ayuden a hacer ofertas
de todos los listados que han expirado o estn a punto de. Por ejemplo, digamos
alguien puso una casa en una lista para la venta con un Agente inmobiliario por
300000$. El Agente inmobiliario lo puso en una lista durante seis meses y todava
no se ha vendido, pero el acuerdo expira al final de seis meses. Las posibilidades
son el vendedor podra ser ms motivado ahora. Ve cmo esta lista podra ser una
fuente de algunos acuerdos buenos para usted?
Los inversionistas pueden entender hacia otros inversionistas, por tanto a veces
venden la propiedad por debajo lo que vale. O tal vez la propiedad se compr hace
30 aos y no se ha arreglado o se ha manejado correctamente. Podra ser capaz de
comprarlo por menos que el valor de mercado porque el vendedor se motiva.
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Propietarios y caseras
Aquellos que han estado en el negocio mucho tiempo, sobre todo, pueden ser
vendedores motivados. Ser un propietario puede ser resistente, cansado, y
estresante. A menudo, los pequeos propietarios no tienen sistemas y polticas de
la direccin y procedimientos en el lugar. Pueden haber sido flojos sobre el
recogimiento de todo el alquiler; tal vez no han estado levantando el alquiler;
quizs no se han estado manteniendo al corriente del mantenimiento y la propiedad
est en el mal estado. Probablemente lo compraron hace 20 o 30 aos por muy poco
dinero, y pueden no entender el mercado inmobiliario de hoy as como deberan, por
tanto lo vendern por debajo del mercado.
La punta de Robert
Recuerde, cada uno a que se dirige tiene tres cosas de ofrecerle: (1) podran tener
una propiedad para la venta. (2) podran ser un comprador y hacerse la parte de su
red de inversionistas, compradores y Agentes inmobiliarios que compran algunos de
sus acuerdos buenos. Para construir su lista, cada vez visita un acuerdo, pregunta,
Compra alguna vez alguna propiedad, o conoce a alguien que compre alguna
propiedad? Y (3) podran ser un origen de fondos. Le pueden prestar dinero para
comprar bienes inmuebles.
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Subastas
Las compaas de subasta anuncian que subastan una casa, una propiedad comercial o
una granja 30 das de ahora. Quiere llamar esa compaa de subasta, juntar todos
los detalles y subir a su lista para invitarse a la subasta. Tambin quiere
encontrar a distribuidores en la compaa de subasta porque deben encontrar que los
acuerdos como usted son. Encuentran a vendedores motivados que quieren subastar su
propiedad. A veces aquellos vendedores dicen, No quiero subastar; no quiero hacer
publicidad; no quiero pagar a sus comisiones de subasta. Pero sabe de alguien que
compre la propiedad rpidamente? Muchos subastadores tambin son agentes de bolsa
y venden mucha propiedad, tan trate de desarrollar relaciones buenas con ellos.
Otros inversionistas
Avisos legales
Necrologa
Esto puede parecer un poco mrbido, y prefiero no hacerlo, pero algunos de ustedes
podran. En el peridico, busque una lista de la gente que acaba de fallecer. Esta
gente puede haber posedo la propiedad, pero sus miembros de familia a menudo viven
en otras comunidades. Puede realizar un servicio para esa familia ayudndoles a
liquidar los bienes inmuebles. No lo quieren;
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por lo general no saben cmo venderlo; seguramente no quieren tomar mucho tiempo
para tomar decisiones. Les podra ofrecer una venta rpida y se podran motivar. Si
se pone en contacto con ellos, por supuesto, son sensibles a por qu pasan,
diciendo, siento or sobre Rose que fallece. Es esto un tiempo bueno para hablar?
Preguntan si la propiedad se implica y lo que planean hacer sobre ello. Les
podra ayudar ofreciendo deshacerse de ello rpidamente? Si visita bastante
necrologa, conseguir probablemente acuerdos.
Pequeos peridicos
Tambin puede dirigir anuncios clasificados para encontrar acuerdos. Los puede
dirigir en peridicos, por radio, TV y vallas publicitarias. Tiene algn peridico
de compra vecino local, semanarios de la comunidad, o hasta el Nquel Econmico? La
puesta de anuncios en estos pequeos peridicos no cuesta mucho - 10$, 20$,
No lo quiero
Guillermo, uno de mis estudiantes, lo tom unos pasos adelante despus de que ley
en el peridico que uno de los hombres de negocios ms ricos en la ciudad haba
muerto. El difunto haba comenzado algunas cadenas de restaurantes y haba
acumulado mucho dinero - un muy padrino de boda. Unos das ms tarde llam a la
esposa del difunto y dijo, O que tena algunos bienes inmuebles. Quisiera usted
venderlo? La viuda dijo, Mi marido tena toda esta propiedad, todos estos bloques
de pisos, todos estos duplexes, y le volvi loco. No lo quiero, slo venga y
consgalo. De esa llamada telefnica, mi amigo consigui 14 acuerdos segn el
contrato por aproximadamente 50 centavos en el dlar - slo porque ley esa
necrologa y tom medidas.
97
La punta de Robert
Si lee el peridico local cada da, aprender mucho sobre la fijacin de precios,
sobre Agentes inmobiliarios, sobre el mercado, y sobre alquileres, as lalo
fielmente. Cada vez voy a una nueva ciudad, la primera cosa que hago es abrir la
seccin de bienes inmuebles y comenzar a rodear anuncios, slo ver lo que los
acuerdos estn all y a qu los precios parecen. Si hace esto bastante y hace
bastantes llamadas, encontrar acuerdos, garantizados. De hecho, las mejores
ofertas que he encontrado durante los aos vinieron directamente de la seccin de
bienes inmuebles. Uno era una propiedad comercial I wholesaled e hizo mucho dinero
en. Lo encontr en Miami Herald. Cuando llam al agente de bolsa que dirigi el
anuncio, pregunt, Cunta gente ha visitado este anuncio? Ahora, Miami tiene
tres asociaciones de bienes inmuebles gigantescas con cientos de inversionistas de
bienes inmuebles activos - miles de Agentes inmobiliarios en todas partes. Es un
mercado muy competitivo, caliente. Pero el agente de bolsa me dijo que haba
recibido slo tres llamadas telefnicas. Qu hacan todos los dems? Qu debera
hacer?
30$ o 40$. Uno de mis estudiantes hizo un estudio en Memphis, Tennessee, y encontr
que - por tiempo y por dlar - la gente consigue una mucho mejor respuesta de los
peridicos vecinos ms pequeos que hacen en los peridicos ms grandes. Use la
muestra siguiente Compro casas anuncios:
NECESITA UN MILAGRO DEL DINERO AHORA MISMO? Si tiene una casa en condicin que
quiera vender, tengo dinero efectivo, know-how y conexiones bancarias. Y estoy
ansioso de comprar su casa. Por favor llame [el nombre del inversionista] en 000-
0000 ahora mismo para una proposicin sin riesgos extraordinaria.
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SE ANHELA DINERO EFECTIVO? Tiene una casa que quiere vender? Tengo dinero
efectivo, know-how y conexiones bancarias, y pico para comprar su casa. Le impulso
a llamar [el nombre del inversionista] en 000-0000 ahora mismo para una proposicin
sin riesgos extraordinaria.
EST DETRS EN SU CASA PAYEMENTS? Quiere vender su casa? Tengo dinero efectivo,
know-how y conexiones bancarias, y pico para comprar su casa. Le impulso a llamar
[el nombre del inversionista] en 000-0000 ahora mismo para una proposicin sin
riesgos extraordinaria.
Peridicos legales
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La punta de Robert
En los 14 das siguientes, tome dos a cuatro horas un sbado (o cualquier tarde que
trabaje para usted) y el paseo por dlares. Anote direcciones y siga al registrador
de hechos, pngase en contacto con un Agente inmobiliario, y/o ciudad de acceso y
archivos del impuesto de estado. Encuentre a los dueos; llmelos y escriba una
carta. Por favor note, no dije slo los llaman. No dije slo escriben una carta.
Dije los llaman y escriben una carta, porque su rapidez ser ms alta. Cuando
llama, supongamos, Vi su propiedad. Quisiera usted venderlo? Qu quisiera usted
hacer con ello? Cules son sus proyectos? Cunto lo ha tenido? Vaya con su
anlisis bsico y, cuando escriba una carta, supongamos, Podra querer darle el
dinero efectivo para su casa. Por favor llame. Si escribe una carta y hace una
llamada telefnica despus, tendr una mucho mejor respuesta. Prubelo de usted!
La punta de Robert
Quiero salvar la vida de alguien aqu - no slo en bienes inmuebles, pero en
general. Se asusta alguna vez sobre atacar o se roba o se secuestra en auto o
peor? A menudo pasa porque la gente no es consciente de quien est alrededor de
ellos cuando salen de su coche o andan alrededor. Alguien tira en un aparcamiento o
garaje o hasta una casa vacante. Si hubiera mirado, podra haber visto que persona
mala que pierde el tiempo, o vera a dos o tres personas sospechosas de aspecto en
la esquina. Si va en coche alrededor de vecindades o tira hasta casas vacantes,
siempre es consciente de sus alrededores y no sale de su coche a menos que se
sienta cmodo.
amontonado, agujeros, coches de chatarra. Hay una premisa bsica para seguir: la
forma peor la casa est en, mejor el acuerdo. stos son los signos de oportunidad.
Anote la direccin, localice al dueo a travs de los archivos de la contribucin
territorial, y telefonee o escrbalos para ver si quieren venderse. Uno de mis
estudiantes en sus aos veinte tempranos, un joven en Memphis, Tennessee, slo
enva cartas a propietarios de propiedades vacantes encuentra la conduccin
alrededor - aproximadamente 50 a 100 cartas por semana. Haba estado haciendo
25000$ por ao jornada reducida trabajadora en el turno de noche, pero hizo tan
mucho segn un acuerdo de bienes inmuebles. Ha hecho ahora aproximadamente 200000$
en 12 meses slo usando esta idea consecuentemente. No trabaja el turno de noche
ms.
Signos
Aqu est otra ley del universo de bienes inmuebles: ms pequeo el Para la venta
entran el patio, mejor el acuerdo. No hay probablemente concurso ya que nadie
puede leer los nmeros de telfonos en el signo!
101
Diga que una casa vale 500000$ y hace 20 aos el banco prest 400000$ en ella. Hoy,
la hipoteca est abajo a 250000$. La propiedad se ha extinguido el derecho de
redimir en y el banco la tiene que devolver. El banco ahora de mala gana posee la
casa, pero preferira tener su dinero atrs. Los jefes bancarios de estas
propiedades muy se motivan para vender esa casa. Estn segn pautas federales y
estatales estrictas para mantener una cantidad de dinero especificada en la
reserva. Si tienen demasiado
102
La punta de Robert
Si alguna vez quiere vender una casa, use un poco de inteligencia publicitaria
bsica y consiga un signo grande con buenas partes por tanto la gente realmente lo
puede ver. Tengo un signo de ocho pies que no cabra en un coche, y uso a aviadores
y globos y banderas por tanto cualquiera que va en coche dentro de tres bloques lo
puede ver. Por supuesto, hay una desventaja - los nios aman lanzar rocas a mis
signos porque son tales blancos fciles, grandes. De qu tamao va su Para el
signo de venta ser cuando est listo para vender algo?
103
Ventas en descubierto
Digamos que una compaa de la hipoteca o el banco haya escrito un prstamo por
100000$ en una casa que ahora tiene derecho a la extincin del derecho de redimir.
El prstamo es 100000$, pero la institucin financiera no quiere devolver la
propiedad. A veces, sobre todo con los precios de la extincin del derecho de
redimir altos que ocurren en muchas partes del pas, las instituciones rebajarn, o
corto, la cantidad del prstamo para deshacerse de ello. Si la casa est en el
proceso de extincin del derecho de redimir o se ha extinguido el derecho de
redimir en, el banco puede querer tomar slo 70000$ a 90000$ por el prstamo de
100000$. A menudo, debe presentar una valoracin en la casa as como una lista de
reparacin de modo que la institucin pueda justificar la toma de menos dinero.
Est persistente, sobre todo en el descubrimiento del departamento correcto y
persona que toma decisiones en el banco. Ahora mismo las extinciones del derecho de
redimir en algunas reas del pas aumentan el 100 a 200 por ciento. Cuando la
economa reduce la velocidad, la gente que sobretom a prstamo y gast demasiado
durante los tiempos buenos tiene una resaca financiera que lleva a extinciones del
derecho de redimir. Y los bancos que han prestado demasiado dinero tienen que
devolver la propiedad. Es un ciclo en curso. No importa donde la economa est en
el ciclo, hay oportunidad de hacer el dinero. En el clima actual, los bancos han
extinguido el derecho de redimir la hipoteca en tantas propiedades que si los
deben, supongamos, 250000$ en una propiedad extinguida el derecho de redimir, estn
tremendamente ansiosos de mover esa propiedad de sus libros, y van corto - vender
la hipoteca. Esto significa que podra ofrecer menos que la cantidad de la hipoteca
y comprar la propiedad como una venta en descubierto. En primer lugar, tiene que
determinar qu banco posee la propiedad extinguida el derecho de redimir y negocie
con el jefe del departamento del prstamo de bienes inmuebles o alguien que puede
tomar una decisin. (Los oficinistas que contestan al telfono
104
Avenidas que llevan a vendedores motivados
Diga que posee una casa que compr por 200000$ hace algunos aos, dejando 20000$ y
tomando a prstamo 180000$. Tiene una primera hipoteca de aproximadamente 175000$,
y la casa vale ahora 500000$. Este nivel de la apreciacin ha ocurrido en muchos
mercados. Diga que va a su banco y consigue una segunda hipoteca por 100000$. Ahora
tiene una primera hipoteca de 180000$ y una segunda hipoteca de 100000$. Su banco
llama y dice, Sugerimos que consiga una de estas lneas de la equidad de la
tarjeta de crdito aseguradas y pague su prstamo de coche y su cuenta del Visado,
que har su deuda desgravable, porque los pagos del Visado y su arriendo de coches
o los pagos de coches no son generalmente desgravables. Sigue la suposicin del
banco y saca una lnea de la equidad en su casa, asegurada por bienes inmuebles,
que ahora se hacen deducibles, y pague sus otras deudas. Ahora tiene una tercera
hipoteca en la casa por 40000$.
105
Necesita la casa alguna reparacin? Cmo son el tejado, los techos, las
ventanas, las paredes, el suelo, la fontanera, la escalera, la alfombra, la
cocina, el cuarto de bao, el stano, el patio? Cunto iba el coste de
reparaciones? Y la pregunta de milln de dlares: Tiene algunos otros? Siempre
pregunte a los vendedores si saben sobre alguna otra propiedad. Podra dirigir
hasta un anuncio secreto o anuncio de demostracin como esto:
108
capitulo
El dinero siempre est all, pero el cambio de bolsillos; no est en los mismos
bolsillos despus de un cambio, y lo que es todo all debe decir sobre el dinero.
- GERTRUDE STEIN
la gente de ost que invierte en bienes inmuebles hace el dinero de slo un o dos
modos: compran propiedades y prestan dinero del banco para hacer as, o tratan en
hipotecas. Pero existen muchas fuentes ms para financiar y sacar ganancia de sus
inversiones de bienes inmuebles. Puede usar estos orgenes de fondos para comprar
la propiedad. No use su propio dinero. Cree el dinero de otras fuentes para entrar
en bienes inmuebles.
M
Origen de la hipoteca
Si compra activamente o vende la propiedad, inicia, referencia o adquisicin de
hipotecas. Es acostumbrado para pagarse por estos servicios por
109
Honorarios de la remisin
Tambin puede negociar por mercadotecnia, remisin u honorarios consultores ya que
desarrolla relaciones de mercadotecnia con compaas de la hipoteca y agentes de
bolsa.
110
PIENSE EN ELLO
112
Relaciones bancarias
Una grande fuente para comprar la propiedad es a travs de bancos. Si tiene algunos
acuerdos buenos, un plan de negocios bueno, y algn crdito bueno, consiguiendo
fondos de un banco le puede permitir comprar la propiedad sin poner cualquier de su
propio dinero en el acuerdo. Aqu est cmo compr ms de 100 propiedades sin usar
mi propio dinero: fui a un banco y consegu una lnea de 100000$ del crdito
asegurado por mi propia casa. El banco tambin consinti en hacer prstamos de 15
aos en cualquier propiedad que poseyera en un prstamo del 75 por ciento al valor.
Es decir si una casa tuviera una capacidad adquisitiva de 100000$, el banco
prestara 75000$ (el 75 por ciento). Por ejemplo, encontrara un acuerdo que vala
100000$ de un vendedor motivado que firmara una oferta de venderlo a m por
70000$. Usara el dinero del banco (la lnea de crdito) para pagar el dinero
efectivo del vendedor de 70000$. Un mes ms tarde, cuando la casa pareci mejor y
la haba alquilado o arriendo-optioned, pedira el banco de un prstamo de 15 aos
permanente. La casa valorara por al menos 100000$. El banco me prestara 75000$
(el 75 por ciento), que sola pagar el prstamo o aplazar en mi lnea del crdito.
Entonces mi lnea del crdito estuvo de vuelta en 100000$ para pagar en efectivo
para otra casa. No un centavo de mi propio dinero se us. Precaucin: Nunca tome a
prstamo el dinero no es seguro que puede devolver. Tambin, tenga cuidado sobre el
prstamo contra su propia casa; si el prstamo no se devuelve a tiempo, podra
perder su casa. Si no tiene el gran crdito o la capacidad de hacer esto, encuentre
a alguien que realmente tiene esa capacidad. Todo lo que falte en el negocio,
encuentre a alguien que le puede ayudar. Probablemente sabe o puede encontrar a la
gente que quiere
113
haga el dinero en bienes inmuebles y tenga el gran crdito, pero quienes no tienen
el tiempo, energa o conocimiento para hacerlo pasar. Puede desarrollar el
conocimiento y usar su energa de encontrar los acuerdos. Deje a otros prestar
dinero. Puede acompaar con ellos 50-50, 60-40, 70-30, o independientemente de
trabajos para ustedes dos. Siempre asegrese que hace alinear mucho antes de que
preste dinero. Tenga un cojn incorporado, tambin, as como una estrategia de
salida. Si alguien ms presta dinero para sus acuerdos, haga tres veces seguro que
es muy. Tambin comience a establecer relaciones buenas con un banco. Cuando
comenc, fui al banco casi cada mes para pedir un prstamo. Cada mes la respuesta
era no. Entonces, la quince vez, la respuesta era tal vez, y pronto despus de que
era s. El banco me dio un prstamo de 50000$ en un por valor de doble 80000$.
Entonces, tena ms dinero en el depsito en el banco que era capaz de tomar a
prstamo. Pero el camino deposita trabajan, despus de que toma a prstamo una vez,
puede tomar a prstamo otra vez - y luego otra vez. Puede encontrar que cuando toma
a prstamo slo 100000$, el banco realmente no se preocupa por usted. Pero cuando
toma a prstamo
La punta de Robert
Le desafo, sin tener en cuenta el estado de su dinero o crdito, para llenar una
aplicacin financiera, vaya a un banco o hipoteque la compaa, y preaprubese para
comprar algo. Es un ejercicio bueno para ver donde est de pie. No digo salen y
prestan dinero; digo el principio que construye esa relacin. Entonces averiguar
lo que tiene que hacer para mejorar su crdito y ser capaz de tomar a prstamo
fondos.
114
Prestamistas difciles
Encontrar a prestamistas difciles en cada ciudad principal. Esta gente tiene
mucho dinero (o acceso a ello), y lo pueden prestar a usted - con tasas de inters
altas - segn los acuerdos que quiere comprar. No se preocupan mucho por su
crdito. Por ejemplo, si el inters hipotecario hoy es el 6 a 8 por ciento, algunos
prestamistas difciles pueden cobrar el 10 a 15 por ciento. Y en vez de cobrar un o
dos puntos (es decir, 1 o el 2 por ciento de la cantidad del prstamo) como un
banco o compaa de la hipoteca iba, ellos culpar entre 2 y 10 puntos. Si quiere
tomar a prstamo 100000$, un prestamista difcil podra cobrar unos honorarios de
10000$ ms el inters del 15 por ciento en prestar dinero para esa casa.
Obviamente, si ya tiene el dinero efectivo o tiene el crdito bastante bueno para
satisfacer el banco, para tomar a prstamo el dinero necesita en otra parte. Ir a
un prestamista es un ltimo recurso. La ventaja ms grande de conseguir la
financiacin a travs de prestamistas difciles consiste en que realmente no se
preocupan por su crdito. Ms pueden responder rpidamente, mientras los bancos e
hipotecan compaas todava coleccionan cuatro carretillas llenas del papel y toman
30 o 90 das para tratar su prstamo. Siempre quiere una fuente de dinero difcil
por si un banco no financie su promesa y acuerdos provechosos. Por tanto su tarea
debe mirar en el peridico para anuncios que dicen que Prestamos el Dinero,
entonces encuntrese con dos o tres de estos prestamistas y desarrolle relaciones
buenas por si quiera tomar a prstamo de ellos en el futuro. Tambin, vaya a sus
bienes inmuebles locales
115
La punta de Robert
No est avaro. Si tiene la posibilidad de hacer 30000$ segn un acuerdo y lo puede
hacer rpidamente y fcilmente pagando a un prestamista difcil 5000$ en puntos e
inters, as sea. Muchos inversionistas dicen, no voy a pagar tan mucho inters.
Esto es demasiado. Pero, adelantndose, la pregunta importante para preguntar es
Cunto har segn este acuerdo? Nunca deje al coste entrar en el camino de
ganancia. Si es provechoso, hgalo.
Propietarios
Sugiero que aprenda cada manera posible de financiar hipotecas y usarlos as nunca
es peg la incapacidad de hacer un acuerdo porque no tiene el acceso a fondos.
Normalmente, cuando compra una casa, consigue que una nueva hipoteca la compre. Si
la casa cuesta $1 milln, toma a prstamo 900000$ y deja 100000$. Segn su crdito,
los ingresos, y la garanta subsidiaria o la propiedad, el banco o la compaa de
la hipoteca determinarn cunto le prestar. El prstamo de un propietario,
significndole va a vivir en la propiedad, es menos arriesgado para un prestamista
que un prstamo para una propiedad non-owneroccupied o un prstamo del
inversionista. La gente con menor probabilidad faltar a una hipoteca y arriesgar
de perder su residencia. Por supuesto, hay cientos o los miles de programas del
prstamo ah. Aqu estn unos cuantos que pueden ser del inters para usted:
116
Hay muchos prstamos del propietario del 100 por ciento para la gente con el
crdito bueno. Para compradores de casa nuevos, hay ciudad especial, el estado y
los programas nacionales que no requieren que prestatarios tengan la mayor parte de
un pago al contado, aun si su crdito es menos que perfecto: pueden necesitar slo
500$, 1000$, 3000$, a veces 0$ abajo. Los compradores de casa con el crdito
marginal que van a vivir en una casa pueden conseguir a veces que un prstamo del
70 a 80 por ciento valore. Es decir si encuentran una casa por valor de 100000$ por
80000$, podran ser capaces de conseguir un prstamo por 80000$ enteros o prstamo
del 80 por ciento al valor. Algunos prestamistas podran requerir que ellos
pusieran en un poco de su propio dinero efectivo como un pago al contado. Los
compradores de casa con el crdito incobrable a menudo pueden conseguir prstamos
que son el prstamo del 65 a 75 por ciento al valor. Los inversionistas de bienes
inmuebles o los inquilinos del no dueo a menudo pueden conseguir prstamos en
viviendas unifamiliares, duplexes, o edificios con hasta cuatro unidades en el 90 a
100 por ciento de su valor. Deben tener crdito excelente e ingresos verificables
buenos. Muchos inversionistas que son el autnomo pueden conseguir que el prstamo
del 70 a 80 por ciento valore si su crdito est bien.
Si negocia muy una propiedad, podra ser capaz de tomar a prstamo la cantidad
entera. Si la casa vale 100000$ y la puede comprar por 75000$, puede ser capaz de
conseguir que un prstamo del 75 por ciento valore y tome a prstamo la cantidad
entera. Sin embargo, muchos prestamistas quieren verle poner su propio dinero en el
acuerdo. Tambin puede sugerir que el dueo saque una segunda hipoteca. Diga, por
ejemplo, que el nico prstamo que puede conseguir es un prstamo del 60 por ciento
a
117
valore porque su crdito no est bien. El vendedor quiere 75000$ en la casa por
valor de 100000$. El banco le prestar slo el 60 por ciento de esa cantidad, o
60000$. Podra negociar por el vendedor para tomar 60000$ y firmar una segunda
hipoteca detrs de la primera hipoteca del banco por $15000 - no en el dinero
efectivo, pero en una nota firmada por usted. Esto es otra manera de tomar a
prstamo los fondos sin usar su propio dinero para comprar una propiedad.
Compre en los trminos del dueo
Muchos inversionistas de bienes inmuebles inteligentes y algunos propietarios
entendidos saben que hay otro origen de fondos para todas sus necesidades de bienes
inmuebles. En vez de ir a un banco o compaa de la hipoteca a prestar dinero para
comprar una propiedad, van al vendedor o el dueo de la propiedad. As es, el
vendedor puede servir de su banquero. Si encuentra a un vendedor motivado que
quiere 100000$ para la propiedad, podra tomar a prstamo 100000$ de un banco o
slo conseguirlo del vendedor. Si la propiedad es libre y clara (es decir, ningunos
embargos preventivos en ello), el vendedor le puede dar una nueva hipoteca por
100000$, como el banco iba. En vez de pagar al banco hipotecan pagos cada mes, paga
al vendedor. Ha llamado bienes inmuebles de compra en los trminos del dueo.
118
La punta de Robert
Siempre, siempre pida los trminos del dueo. Casi todos los vendedores dirn que
quieren el dinero efectivo. Pero la obtencin de los trminos del dueo todava es
posible - si puede negociar. Si los vendedores exigen el dinero efectivo a usted,
pregnteles, Por qu? Cules son sus proyectos para el dinero efectivo? Si lo
necesitan para pagar una pequea deuda, luego preguntar lo que van a hacer con el
resto una vez que la deuda se paga. Si le dicen que quieren invertirlo,
preguntarles que porcentaje planean hacer en su dinero invertido. Pueden creer que
pueden ganar el 6 a 8 por ciento. Su respuesta a esto es, Cmo quisiera usted
pagar su deuda y ganar el 9 a 10 por ciento con una inversin muy segura? Esta
oferta los debera interesar porque encuentra sus necesidades - slo le dijeron
esto. Puede ofrecer entonces el dinero efectivo de 3000$ abajo con los trminos del
dueo para el equilibrio ms de 20 o 30 aos en 9 o inters del 10 por ciento. Si
no tiene el crdito bueno, esto es la manera ms fcil de conseguir la
financiacin. Aun si realmente tiene el crdito bueno, conseguir probablemente un
mejor acuerdo usando los trminos del dueo.
119
120
capitulo
los o consiguen grandes acuerdos de la propiedad y los compran sin usar su propio
dinero, es sabio para aprender cmo negociar bien. A menudo puede negociar un
acuerdo ningn dinero abajo si quiere aprender cmo y lo aplican a muchas
transacciones. Realmente puede negociar en todas las reas de una transaccin de
bienes inmuebles: precio, trminos, hora de cierre, fianza, contingencias,
condiciones. Negocie por todo. La mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles
y los Agentes inmobiliarios slo negocian el precio. Aprenda a negociar en muchas
reas, usando el precio como el paso que comienza. El artculo 1: slo Negocie con
la persona que toma decisiones.
121
La punta de Robert
Salga en las 24 horas siguientes y negocie por algo. Recuerde, slo negocie con la
persona que toma decisiones. Cuando est en un restaurante, por ejemplo, pida al
gerente y construya la compenetracin charlando y comience un dilogo como esto:
Cunto ha estado trabajando aqu? He estado trabajando aqu dos aos, dice el
gerente. Qu tan grande restaurante; Cindy la camarera es imponente. Est nuestra
primera vez aqu. Nos preguntamos slo, hace a veces cosas especiales de conseguir
que la gente vuelva? S, hacemos. Hay poco descuento o a veces el postre. Quiere
algn postre? Tomaremos algn postre. Traer una pieza de tarta de queso.
Bien, ya que hay dos de nosotros, puede hacer un poco mejor? Podra creer que
esto es gracioso y loco, pero si sale y comienza a practicar, se mejorar en la
peticin. Cuando compra un coche, negocia con el dependiente, que raramente puede
hacer cualquier negociacin. El encargado de ventas all podra tomar todas las
decisiones en la fijacin de precios del coche, pero es el gerente financiero que
toma todas las decisiones en la financiacin del coche. Conversacin con la persona
que toma decisiones adecuada, pase lo que pase la situacin. Recuerde, raramente en
la vida hace algo trabaja todo el tiempo. Sin embargo, si intenta esta tctica de
negociacin muchas veces, trabajarn un poco del tiempo.
Hgale haber ido alguna vez a un restaurante y haber visto a la gente gritar a la
camarera? La comida no es nada bueno, el pollo tiene fro, el pescado es malo, y la
camarera pobre est a punto de gritar. Quiere ayudar, pero qu puede hacer? Nada;
no es la persona que toma decisiones. Entonces va al gerente y el gerente viene a
su mesa. Este gerente es el
122
persona se debera quejar a... la persona a cargo. Negocie una propiedad slo con
la gente que la controla y puede tomar una decisin. Pregnteles, En cuyo nombre
es la propiedad? Es el suyo? Es el que que puede tomar la decisin ltima de
venderse? Aqu est un ejemplo bueno de cmo unas palabras bien seleccionadas
pueden traer miles de dlares a consecuencia de negociaciones expertas. Cuando
visita una casa anunciada a un precio de 200000$, y si esto es muy, muchos
inversionistas pueden ofrecer slo el precio puesto en una lista. Digamos la
propiedad vale 280000$. El vendedor le dice que vale 280000$, y es. Es muy. Muchos
inversionistas reconoceran slo que muy y tienen 80000$ de la ganancia potencial.
No mal! Sin embargo, y si pregunte, Por qu se vende? Y si respondan que la
hipoteca es 150000$ y entra en la extincin del derecho de redimir. Los vendedores
tienen que pagar la deuda - $150000 - ms necesitan el dinero efectivo de 15000$
por tanto se pueden mover. Ahora sabe que pueden tomar 150000$ ms 15000$ o 165000$
en vez de 200000$. Esa una pregunta le podra salvar posiblemente 35000$. Entonces
pregunta, Puede hacer un poco mejor? Cul es lo menos que tomara? Y si digan,
Bien, si me pudiera conseguir 10000$ pronto, lo tomar. Slo salv o hizo ms
5000$ haciendo algunas preguntas clave. Quizs es escptico y cree que esto no
trabaja. Definitivamente no trabaja si no lo intenta! Esto es exactamente lo que
pas a un estudiante mo, Carl, en Atlanta. Haciendo aquellas preguntas clave,
salv o hizo 40000$ suplementarios en lo que saba era ya muy!
123
Encuentre el dolor del vendedor
A fin de encontrar y negociar acuerdos buenos donde podra ser capaz de conseguir
los trminos del dueo, debe encontrar el dolor del vendedor (es decir, motivacin)
y acuerdo con ello. Si no tienen dolor o motivacin, entonces no les puede ayudar y
no se pondr muy. Pregnteles las preguntas siguientes: Por qu se vende?
Cunto se tiene que vender? Cmo subi con su precio?
Si solicitan todo el dinero efectivo, pregnteles por qu. Qu harn con el dinero
efectivo? Por qu lo necesitan? Est inquisitivo como uno de cuatro aos y
pregunte por qu, por qu, por qu. Debe descubrir su motivacin verdadera, deseos
y miedos a fin de estructurar una solucin creativa que les ayuda y permite que
usted consiga acuerdos buenos con trminos buenos.
Aprend que la leccin cuando trabaj en la Wall Street y mir a la gente cientos
de millones comerciales de dlares de opciones. Puede ser doloroso para
comerciantes para perder $5 millones de su dinero o el dinero de su firma o el
dinero de sus clientes. De nico camino pueden hacer este trabajo no debe tener
emocin y no cuidado. Por lo que podra ver, el ms comportado como robots; slo
analizaron la informacin y actuaron, porque si se hicieran emocionales, su proceso
de toma de decisiones se hizo nublado. Cuando sea la toma de decisiones, no deje a
emociones entrar en su camino. El que que se preocupa menos es el que que por lo
general gana. Recuerde, la inversin inmobiliaria es slo nmeros. Quite sus
emociones cuando negocie. Puede negociar todos los aspectos de un contrato de
bienes inmuebles. Por supuesto, debe negociar el precio. Siempre pida trminos o
dueo que financia, y tambin negocie a tiempo para cerrarse, cerrando gastos y
todos los aspectos de sus ofertas o contratos. Estos pasos le ayudarn a hacer ms
dinero y usar menos de su propio dinero para comprar y sacar ganancia de bienes
inmuebles. En el contrato de mi comprador estndar, el contrato uso cuando ofrezco
comprar una propiedad, el escrito a mquina - en la hora de cierre es 90 das, no
30 das. No siempre conseguir que 90 das se cierren, pero si est en el contrato,
lo puede conseguir a veces.
Cierre 90 viajes de un da
La mayor parte de contratos en bienes inmuebles dicen que el cierre debe ocurrir
dentro de 30 das. Intente esto en cambio: Ponga sus cierres para 90 viajes de un
da a travs del contrato de su comprador estndar.
125
La punta de Robert
Siga el ejemplo de mi firma de la Wall Street y haga una venta preliminar. Dira,
Creo que esta casa vale 300000$. La persona de reparacin me dijo que se necesitan
10000$ en reparaciones. Un comprador debera tomar 220000$ para ello una vez que se
arregle. Si aquellos nmeros son correctos, que huele como muy. La leccin debe
poner una oferta en primero con una contingencia, luego hacer su diligencia debida.
Podra volver al vendedor y decir, Tanto usted como una persona de reparacin
crean que costara 10000$, pero las reparaciones realmente van a ser 50000$. Como
tan se estropea, no vale 300000$. Slo vale 100000$. Se disgusta? No, slo
negocia de nuevo porque el acuerdo se falsific a usted y los nmeros no eran
correctos. Pero si hace bien su tarea preliminar y los nmeros parecen bien, lo
controlan primero y luego lo estudian. Recuerde, hasta que tenga un contrato
firmado, no tiene nada. No gaste a todos ustedes tiempo analizando una propiedad.
126
La punta de Robert
En mi primer ao como un inversionista, mir casas, me dirig a la gente y estuve
de pie fuera de las casas que esperan relmpago a golpearme y decirme comprar
cierta propiedad. Me asust terriblemente y no hice ningunas ofertas, no compr
ningunos bienes inmuebles y no hice ningn dinero. Ese enfoque se garantiza
producir resultados cero para usted. S, lo intent durante un ao entero. Es fcil
hacerse concentrado en mirar casas, dirigindose a la gente, y estudiando mucho.
Aquellas cosas son todos importantes para hacer, pero es el mejor para tomar
medidas lo que causa la fabricacin de ofertas. Si nunca hace una oferta, nunca
ser un inversionista de bienes inmuebles.
Susan, grande de encontrarle. Oye, ser atrs.... y habl a otra mujer, diciendo,
Oye, soy Doug. Cmo se llama usted? Judy. Judy, soy Doug.... Agradable para
encontrarle. Judy, le gusta bailar? Apuesta. Ah Dios, esto es grande. Oye,
le ver en un poquito. Bien? Y atropella a alguien ms y pregunta, Cmo se
llama usted? Sherri. Oye, Sherri, soy Doug. Cmo hace? Es un estudiante? Qu
hace aqu? Ah grande, esto est bien. Le gusta bailar? A veces. Yo, tambin;
no todo el tiempo. Oye, ser atrs. Tal vez podemos bailar ms tarde. Tengo que
ir. Cada vez que se dirigi a una de las mujeres, sonrea, confidente, y
entusistico. De repente, cada mujer (y hasta los tipos) en la barra hablaba con
Doug y sonrea y se rea. Entonces volvi a cada uno
130
una de las mujeres y pregunt, Oye, quiere bailar? Grande, vamos a bailar. Unos
minutos ms tarde, dijo, Tengo que ir. Entonces bailara con alguien ms. Dentro
de poco, todas las muchachas y los tipos comentaban, El baile de este tipo con
todas las mujeres y cada uno le conoce; se divierte. Tengo que conocer a este
tipo. Pronto decan, Aqu est mi nmero. Llmeme. Se apiaron alrededor de l
para dirigirse a l. Me ense sobre la adoptacin de una postura. Puede hacer qu
Doug hizo en sus crculos de bienes inmuebles? Simplemente visita algunos acuerdos
anticipados y dice, Quiero comprar 10 propiedades este mes y visito
aproximadamente 15 casas hoy. Qu ha conseguido? No la declaracin de un whiner
en absoluto. Si los vendedores comienzan a presionarle o darle un tiempo duro, slo
dicen, Tengo que ir; tengo ms 20 casas para mirar. Por supuesto, siempre debe
ser honesto, corts, y sincero, como Doug. Si alguien le ofreciera 10 casas este
mes por 10$ cada uno, los comprara? Por supuesto. En este negocio, tenemos el
peridico para pasar y el servicio del listado mltiple (MLS) entero. Ya que no se
puede poner a todo esto, tiene a la postura y dice a vendedores anticipados lo que
hace. Est honesto y frente con ellos. Pero recuerde su objetivo: para escribir
muchas ofertas, luego firme un acuerdo.
La punta de Robert
Si no puede encontrar un acuerdo o tiene el problema empezando, slo extiende a
cinco ofertas por da. Si hace esto durante seis meses, puede suponer que algo vaya
a pasar. Pero si no extiende a ninguna oferta y slo muerde sus clavos y se
acenta, nada mucho pasar. Esto se garantiza. Cinco ofertas por da guardan el
blues lejos.
131
132
133
casa, puede usar el alquiler del primer mes para pagar a cuenta sus pagos al
vendedor. 2. Cambie algo que tiene de valor. Esto podra ser un coche, un barco,
instrumentos. Cambie algo que pueda tener en el lugar de un pago al contado. Nunca
sabe lo que un vendedor podra necesitar. 3. Si el vendedor exige un pago al
contado, pida que el vendedor consienta en pagarse en trminos. Ejemplo: el
Vendedor quiere venderse por 100000$. Sabe que es muy, pero no tiene el pago al
contado. El vendedor insiste en 10000$ abajo. Ofrezca 11000$, pero slo si lo puede
pagar ms de 30, 20, 10, o 5 aos - o hasta 1 ao. 4. Preste dinero de otra fuente
para su pago al contado. Ejemplo: Lneas de crdito, lneas del valor lquido de la
vivienda, parientes, tarjetas de crdito de prestamistas difciles polticas de
seguros de vida, (cuidadosas). 5. Use la comisin del corredor de bienes races. Si
el vendedor quiere el 6 por ciento al 10 por ciento abajo durante el cierre,
negocie con el agente para tomar la comisin con el tiempo. Durante el cierre, el
vendedor generalmente tiene que pagar a la comisin en el dinero efectivo al
agente. Si el agente est de acuerdo (se sorprender por la flexibilidad del
agente) tomar la comisin en la forma de una nota, esto salva al vendedor algn
dinero efectivo durante el cierre, que puede ir hacia su pago al contado. 6. Asuma
las obligaciones del vendedor. En vez de hacer un pago al contado en efectivo,
asuma algunas notas del vendedor y/o obligaciones. Quizs el vendedor tiene un pago
debido; oferta de hacer el pago usted mismo como su pago al contado. 7. Si compra
un grupo de propiedades o tierra, vende la parte de la tierra/propiedades para ms
que tiene optioned o contratado para. Entonces tome los beneficios de esa venta y
haga un pago al contado. Ejemplo: compra cuatro casas por 30000$ por casa. Sabe que
ellos
135
valen ms. Negocia 60 das para cerrarse y necesita el dinero efectivo del 10 por
ciento abajo para cerrarse. Tira una de las casas por 50000$ a alguien ms. Durante
el cierre simultneo, hace su pago al contado de los beneficios de 20000$ que slo
recibi en el capirotazo. S, se puede hacer! 8. Acompae un acuerdo. Si encuentra
una propiedad que es muy y necesita el 10 por ciento abajo para cerrarse (que no
tiene), persuada a un amigo o un inversionista a acompaar con usted. Si su
compaero deja el 10 por ciento en la propiedad, oferta de partir las ganancias 50-
50 cuando tira la casa. Ejemplo: encuentra un bloque de pisos que vale 250000$ para
la venta en 150000$. El vendedor quiere el 10 por ciento abajo y llevar una nota
durante 20 aos en el inters del 10 por ciento (pagos aproximados de 1.300$ por
mes). El bloque de pisos tiene 10 unidades, y cada uno alquilar, por trmino
medio, por aproximadamente 450$ por mes (o total de 4.500$ por mes). Puede hacer
3.200$ por mes (antes de gastos, por supuesto)! Pero no tiene el pago al contado.
Diga que un amigo o un inversionista sobre el acuerdo - piden el pago al contado de
15000$ y ofrecen a su amigo una sociedad del 50 por ciento segn el acuerdo. En 10
meses, su compaero recuperar su pago al contado, y har 1.600$ por mes y
construir la equidad. Y no present hasta una moneda de diez centavos! 9. Si
puede conseguir una lnea de crdito del banco, selo para comprar la propiedad.
Use la equidad en su casa para obtener un pago al contado. Ser capaz de pagar el
pago al contado con el tiempo a un precio razonable, y tendr una reduccin de
inters en sus impuestos.
136
capitulo
8
Hay modos seguros e inseguros de hacer casi algo. El conocimiento o la destreza de
hacer cosas sin peligro son ganados por la experiencia, correctamente dirigida.
- RALPH BUDD
Control de la propiedad
Ha encontrado a un vendedor motivado, se asegur que es muy con el cuarto para la
ganancia, y est listo para hacer los vendedores firmar un contrato. Sin falta use
un contrato con una o dos clusulas de la contingencia. Por ejemplo, Este contrato
es contingente despus de inspeccin del comprador y aprobacin antes del cierre.
Entonces establezca su fecha lmite segn este acuerdo, idealmente entre 60 y
137
120 das de ah. En cualquier momento en los 60 a 120 das siguientes, puede
inspeccionar la propiedad y decir que no se aprueba, luego rompe el contrato. No
tiene una obligacin de comprar la propiedad o cerrarse. Ha usado esta clusula de
la contingencia bien. Por supuesto, nunca firme un contrato en una propiedad en la
cual no tiene la intencin totalmente de cerrarse. Otra clusula de la contingencia
podra ser redactada este camino: El contingente sobre el comprador [inserta su
nombre] obtencin de la financiacin favorable basada nicamente en la discrecin
del comprador. Si no consigue un prstamo de 30 aos en el 2 por ciento, podra
decir que los trminos no son favorables y hacen huelga. Si alguien dice, no voy a
darle una contingencia - lo inspecciona ahora, entonces tendr que hacer una
decisin comercial. Est consciente que algunos tribunales dictaminan que una
clusula de la contingencia puede ser demasiado amplia. No le dejarn estar de pie.
Si es el que de tal vez 10 millones quien realmente acude a los tribunales, se
podra tirar. Protjase siendo especfico (p.ej., contingente despus de
inspeccin del comprador y aprobacin para reparaciones, repare gastos y
comerciabilidad), de modo que si su caso se desafa en un tribunal, no pierda su
inversin. Aun cuando estoy seguro que quiero comprar cierta propiedad, siempre
creaba el marco idneo para una salida. Y si gane la lotera o me traslade a
Florida? Y si salga de bienes inmuebles? Y si el mercado cambie? Y si una bomba
vuele en esa ciudad? Las cosas pasan, tan limite su riesgo. No hay riesgo en tener
un contrato con una contingencia. Algunas personas no son de confianza; pueden
firmar un contrato con usted porque se motivan para venderse. Pero si alguien nuevo
viene a lo largo del da siguiente y ofrece ms dinero, los vendedores podran
tratar de retroceder de su contrato. Digamos que se enzarcen con la oferta ms
alta, pero en el
138
La punta de Robert
Si tiene que archivar una copia del contrato o una declaracin jurada declarando su
inters a la propiedad, tener su compaa del ttulo o abogado hacen el trabajo de
escribir para asegurar que cumpla con leyes en la ciudad apropiada y estado. Esto
refleja una decisin de no hacerse un experto del ttulo. Podra aprender cmo
hacer una bsqueda, cmo archivarla, etctera, pero sabiendo que esto no le ayudar
a hacer el dinero. Su trabajo es comprar y vender propiedades. Parece a la
conduccin de un coche. Antes de que entre en ello, no tiene que saber exactamente
cmo todo trabaja. Todo que tiene que saber es que pega su llave en ello, bomba en
un poco de gas, y va. Si el coche se estropea, simplemente va a un profesional que
lo puede fijar. Es la misma idea con bienes inmuebles. Gaste a sus otros de
descubrimiento del tiempo que son expertos en ciertas reas y los contratan. Slo
tiene que usar su llave, encenderla e ir.
139
140
no est seguro que se cerrar en. Tambin diga al Agente inmobiliario que mira
otras propiedades y puede querer trabajar estrechamente con l o ella en el futuro.
Entonces pida excluirse de dejar la fianza segn el acuerdo corriente.
141
Impresionar a otros
Un joven llamado a Roger llam un da y dijo que cerraba muchos acuerdos. No le
cremos, por tanto Roger mand por fax sobre un documento de cierre, un contrato,
otro contrato, otro documento de cierre y una fotocopia de un control. Nos
impresionamos. Muestre a otros sus contratos, sus fotos, sus logros. Entonces le
tomarn en serio y pueden no insistir en conseguir la fianza. Querrn encontrar ms
acuerdos para usted porque, obviamente, es un jugador; es serio sobre estar en este
negocio.
paquete. Siempre que vea a vendedores potenciales, saque su carpeta para darles
pruebas de su experiencia. Si sigue mi consejo y rene un paquete de identidad
hermoso, estar en los primeros 5 o el 10 por ciento de todos los inversionistas de
bienes inmuebles. Tambin le ayudar a convencer a Agentes inmobiliarios de que es
un inversionista serio y sirve para darle la credibilidad.
El principio del prrafo Yo [su nombre] va a comprar la propiedad para con los
trminos siguientes. La propiedad es una casa localizada en (ciudad), (estado),
(condado). " Incluya el nombre del vendedor y la fecha. El cuerpo Este cierre debe
ocurrir en 120 das. (Podra poner 90 das o un ao o tal.) Una vez que el
contrato se firma, tiene este perodo de tiempo para cerrarse. Si los vendedores
objetan a darle 120 das para cerrarse, decirles mirar en lo alto del contrato;
explique que es su estndar. Por supuesto, nunca deje a un contrato entrar en la
forma de hacer dinero. Si es muy e insisten en una hora de cierre ms corta, puede
querer hacerlo. La contingencia Este contrato es contingente despus de inspeccin
del comprador y aprobacin para comerciabilidad, reparaciones y condiciones del
mercado. Asignable Este contrato es asignable. Esto significa que lo puede
asignar a alguien, por ejemplo, lo puede asignar al comprador al cual es
wholesaling esto. El vendedor paga todos los honorarios El vendedor deben pagar
todos los gastos de cierre, incluso, pero no limitados con, honorarios del abogado
y seguro del ttulo. Acceso a la propiedad En el contrato, tambin escriba (en
condiciones o suplementos o apndices) que tiene el derecho de mostrar la
propiedad, porque va a mostrarlo a muchas personas. Tambin podra querer poner por
escrito que puede mostrar la propiedad a sus tasadores, sus compaeros, sus
finanzas
144
Por qu vendedor estatal paga todos los gastos de cierre como un estndar?
Cmo aprend ste? Cuando fui a hace unos unos aos de cierre y mir con cuidado
la declaracin de cierre, realic que pagaba todo. Pregunt por qu era yo pagando
todo, y el vendedor me dijo mirar el contrato. No lo haba ledo; no prest la
atencin a ello, pero lo haba firmado ya. Realic que haba estado de acuerdo con
algo del cual no era consciente. La mayor parte de personas hacen esto. Por tanto
decid poner esto en mi contrato. Sin embargo, siempre me aseguro que la gente lee
mis contratos y entiende los trminos en ellos.
145
Cuando compra la propiedad, aqu est un contrato de la muestra para usted para
examinar, revisar, y usar en su negocio de inversin inmobiliaria. (Tambin puede
encontrar esto en el apndice.)
1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direccin: Ciudad: condado: estado: Cremallera:2. el precio de compra debe
estar el $ abajo y el equilibrio sobre el %, 3 mensuales pagaderos. Las condiciones
de la Compra son as:
146
PIENSE EN ELLO
Por favor tenga todos sus contratos y acuerdos examinados y aprobados por un
abogado local. Cada estado tiene leyes diferentes. Recuerde, su trabajo es hacer el
dinero en bienes inmuebles, para no hacerse un abogado de bienes races. Vaya a
www.prepaidlegal.com/info/shemin y considere el funcionamiento con su abogado de
Pre-Paid Legal Services, Inc. local.
La fianza All es un espacio grande para escribir en la fianza. (No tengo hasta la
fianza en el contrato del comprador estndar. La mayor parte del tiempo olvidan de
ello.) En una oferta de 250000$, debera haber fianza de al menos 25000$, o el 10
por ciento. El cierre cuesta Al comprador pagar todos los gastos de cierre,
incluso, pero no limitado con seguro del ttulo, honorarios del abogado,
registrando honorarios. 10 das para cerrarse Si el comprador se ha preaprobado,
entonces todo necesita son una valoracin. Esto toma una semana, por tanto el
contrato del vendedor dice, Tiene 10 das para cerrarse. Si el comprador no se
cierra en ese perodo, la fianza se pierde. Final En el fondo, incluya un S, porque
esto es su contrato para venderse - el contrato de su Vendedor.
El contrato del vendedor de la muestra
Cuando vende la propiedad, aqu est un contrato de la muestra para comprar bienes
inmuebles. Examine, revise y selo en su negocio de inversin inmobiliaria.
(Tambin puede encontrar este contrato de la muestra en el apndice.)
La punta de Robert
Acente la urgencia de cerrar el acuerdo dentro de un ratito y explique que otros
compradores se alinean. Guardando al comprador de una correa corta, si no calcula,
todava tiene el tiempo para encontrar el otro. Nunca diga nada que no sea verdad,
pero si hace su trabajo, tendr otros compradores.
149
1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direccin: Ciudad: condado: estado: Cremallera:2. el precio de compra debe ser
el $, pagadero as:3. las condiciones de la Compra son as: Vendido Como es 4.
Es este acuerdo Todo el dinero efectivo o Trminos? Todos los Trminos en
efectivo 5. Deben dar en la posesin o antes (la fecha del hecho). 6. El vendedor
consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e incluso el mes de,
200. 7. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben ser pagados
por el Comprador. 8. Fianza no reintegrable de ser sostenido por Vendedor. 9. La
fecha lmite debe ser conectada o antes, 200, con el derecho al susodicho - bienes
inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de propiedad garantizada
con la liberacin de la dote. 10. Esta oferta, cuando aceptado, comprende el
acuerdo completo de Comprador y Vendedor, y se acuerda que ninguna otra
representacin o acuerdos se hayan hecho o confiaran en. 11. Esta venta debe ir
cerca de la Fecha: Fecha: Comprador del Vendedor del Comprador del Vendedor.
150
151
capitulo
Las oportunidades de hombre slo son limitadas por su imaginacin. Pero tan poco
tienen la imaginacin que hay 10 mil violinistas a un compositor.
- CHARLES F. KETTERING
ou're que trata de desarrollar todos los modos de hacer el dinero en bienes
inmuebles. Cmo los encuentra? Cmo los contrata? Cmo le hacen opcin del
arriendo? Cmo est usted todo esto? Cunto tiempo necesita para inventar de
nuevo la rueda? Si parece era cuando comenc en bienes inmuebles, entonces est
ocupado sobreanalizando, dudndose, preocupndose, y preguntarse: Realmente
trabaja esto? Piensa, Seguramente no puedo comprar la propiedad sin usar mi
propio dinero o crdito! Intenta (como hice) inventar de nuevo la inversin
inmobiliaria desde el principio. Le alabo para leer este libro y educarse. Si cree
que esto es un gran libro o no, garantizo esto aun si
153
usa slo uno de cientos de ideas presentadas, har mucho dinero. Siga educndose.
Aprender. Y use ideas de otras gente (OPI). Para averiguar ms sobre cursos, los
talleres y otras ideas ofrecidas, llaman mi oficina al 888-302-8018.
154
155
Recomiendo usar el dinero de otro gente (OPM) y el crdito de otro gente (OPC)
porque puede reducir su riesgo para casi el cero. Aqu estn algunos modos que
puede llevar a cabo esto.
Un inversionista afortunado que conozco en Florida posee 300 casas. Los pone en un
LLC o en nombre de sus compaeros - aquellos que prestaron dinero para comprar
estas casas. Este inversionista posee el 60 por ciento de las propiedades. Toma
todas las decisiones sobre la direccin de ellos y cuando venderlos. Este arreglo
permite que sus compaeros construyan su riqueza ya que los arrendatarios pagan la
deuda o las casas. Cada mes hay flujo de fondos positivo, y cuando las casas se
venden, cada uno ganancias. Aqu est cmo lo hace. Usando muchas de las tcnicas
en este libro para encontrar acuerdos, negocie, etctera, localiza una propiedad
probable. Por ejemplo, encontr una casa en Florida por valor de 150000$. Eran
necesarios 10000$ en reparaciones, y negoci un precio de 99000$ porque el vendedor
se motiv. Con reparaciones, necesit 109000$ para comprar la casa por valor de
150000$. Se afili a fuerzas con un hombre de negocios rico que acababa de perder
mucho dinero en la bolsa y de querer entrar en bienes inmuebles. El hombre de
negocios rico era fcilmente capaz de tomar a prstamo 120000$ en la casa de
150000$, porque tena gran crdito y conexiones bancarias excelentes. La casa se
titula a una sociedad annima (LLC), con mi amigo que posee el 60 por ciento y el
prestatario rico que posee el 40 por ciento. Todos los acuerdos y revelaciones son
por escrito. Mi amigo recibi 5000$ frente para encontrar el acuerdo. 6000$
excedentes (haban tomado a prstamo 120000$, pero necesitaron slo 109000$, menos
5000$) entr en una cuenta del recurso para cualquier gasto. Arriendan-optioned la
casa por 1.400$ por mes. La nota, los impuestos y el seguro eran aproximadamente
1000$ por mes. El prestatario rico consigue la mayor parte de la depreciacin de la
casa como una amortizacin contra su renta imponible. Cada mes estos compaeros
parten el flujo de fondos despus de que los gastos se pagan 60-40.
157
El arrendatario-comprador compr la casa en un ao por 155000$ (haba apreciado).
En la venta, la deuda bancaria se pag primero, 120000$. Entonces la ganancia de
aproximadamente 35000$ se parti 60-40. Mi amigo hizo 5000$ frente ms el 60 por
ciento de 35000$ o 21000$, en el momento de la venta. El inversionista rico realiz
su objetivo de invertir en bienes inmuebles, tom algunas amortizaciones, flujo de
fondos generado cada mes, y gan aproximadamente el 40 por ciento de 35000$ o
aproximadamente 13.400$. El inversionista rico no us ninguno de su propio dinero
efectivo, slo su crdito. Tom a prstamo 120000$ enteros para la casa. Mi amigo
no us su propio dinero o crdito e hizo mucho dinero. Por supuesto, como l, debe
encontrar mucho que es una situacin mutualmente ventajosa. Se debe asegurar que
los nmeros estn bien y consiguen que un abogado bueno haga el trabajo de
escribir. Su trabajo es encontrar acuerdos buenos y orgenes de fondos buenos y
crdito financiando su negocio de bienes inmuebles.
Equipo de apoyo
Comience a reunir su equipo ahora por tanto estn en el lugar cuando ampla su
negocio de inversin inmobiliaria. Consiga a agentes de bolsa de la hipoteca y
banqueros en su equipo y dgales su plan (p.ej., para hacer un acuerdo un mes o un
acuerdo un ao o 20 acuerdos por ao; comprar y reconstituir 30 casas por ao; a
venta al por mayor una propiedad un mes). Una vez que haya hecho su plan, se lo
muestre y diga, me gustara trabajar con usted, y podemos ambos sacar ganancia. Le
enviar el negocio y podemos colaborar. Adems de un agente de bolsa de la
hipoteca, necesitar a un corredor de bienes races, un tasador, un gerente de la
propiedad, otros inversionistas afortunados y dos o tres contratistas mandados
buenos (porque tendr que hacer reparaciones en sus propiedades).
158
Encuentre a tres abogados de bienes races buenos y una compaa del ttulo que le
puede ayudar con contratos, cierres y remisiones comerciales. Pngalos en una lista
aqu:
160
las ciudades tienen un grupo del RESULTADO. (EL RESULTADO Es una sigla para Service
Corp. de Ejecutivos Jubilados, una empresa no lucrativa con captulos a travs del
pas.) Llaman un banco grande o la Administracin de la pequea empresa para una
remisin a un grupo del RESULTADO local, ejecutivos jubilados y businesspeople
quien le puede ayudar para unos pequeos honorarios o gratis. Pngalos en una lista
aqu:
Tome a unos inversionistas de bienes inmuebles afortunados para almorzar una vez
por semana. Pregnteles cmo encuentran acuerdos, cmo los financian, y lo que
puede para hacer ayudarles. Compaeros del almuerzo: Semana 1 Semana 8 de 7 semanas
de 6 semanas de 5 semanas de 4 semanas de 3 semanas de 2 semanas
162
Los vendedores motivados pueden no querer dirigirse a usted porque creen que slo
quiere poner su casa en una lista para la venta si es un Agente inmobiliario. Si
algo se equivoca, se sostiene a un estndar profesional alto. Se puede culpar ya
que es un corredor de bienes races profesional que acta segn muchas leyes de
revelacin y normas. Hay regulacin enorme. Tiene que usar sus contratos de
compaa de bienes inmuebles, revelaciones, formas, etctera. En mis negocios,
quiero tan poca regulacin como posible. Si es un Agente inmobiliario, no puede
pagar los honorarios del descubridor a la gente que no es Agentes inmobiliarios,
por tanto cuando su persona de reparacin o transportista postal le traen el
acuerdo del siglo y quieren los honorarios de un descubridor, no lo puede pagar. Si
paga los honorarios del descubridor a otros Agentes inmobiliarios, dejarn
probablemente de trabajar para usted si no les paga. Requiere el pago de muchos
honorarios: honorarios mensuales, precios de acceso, pagos por la licencia,
honorarios de la educacin.
Dej mi licencia de bienes races porque haba demasiadas reglas. Aunque quisiera
seguirlos, no estaba seguro que siempre estaba en la conformidad Seguida
163
164
165
capitulo
1 0
con muchos vendedores potenciales. La compra sin el dinero abajo toma la paciencia
y la persistencia. Actualmente, miro aproximadamente 40 a 80 acuerdos potenciales
de encontrar dos o tres propiedades de trato por tanto a me puedo cerrar finalmente
en uno. Vale la pena. Diga que puede la venta al por mayor una propiedad y hacer
8000$ en la ganancia sin usar cualquier de su capital propio o crdito.
Bsicamente, hace 80$ para mirar una casa, suponiendo que mira 100 casas para
encontrar un acuerdo que gana la ganancia de 8000$. Escoja un, dos, o tres mtodos
que le gusta hacer, encuentran acuerdos buenos y palo con su decisin. Aqu estn
algunos modos que puede encontrar acuerdos en su rea.
Tarjetas de visita y aviadores
D su tarjeta de visita a cada uno que encuentra. Cree a aviadores que consiguen la
atencin y naipes en colores como el guisante verde, amarillo, o morado. Los puede
hacer hacer hasta hasta parecen a cuentas de 100$ y los arrojan alrededor. Aqu
est una tarjeta de visita de la muestra:
168
000-000-0000
Jill Smith www.Ibuyhouses.com
Compre anuncios
Una manera comn de empezar es colocar anuncios en los peridicos locales donde
hace el negocio. He gastado mucho dinero que estudia a inversionistas afortunados,
incluso un tipo en Florida del sur que ha hecho 100000$ por mes en bienes inmuebles
durante los dos aos pasados. Tom esta informacin sobre anuncios que corren un
paso adelante. Gasta aproximadamente 10000$ por mes o 120000$ por ao, dirigiendo
anuncios por la TV. Aparece en el anuncio l mismo y dice, comprar su casa si se
hace divorciado, se tiene que mover, o tiene problemas financieros. Los anuncios
son un poco graciosos, pero eficaces - consiguen la atencin y los dirige
continuamente. Presenta un nmero de telfono y dice que har una oferta si quiere
vender su casa. Tambin presenta se contrata
169
170
Vallas publicitarias
Una compaa de licencia en los Estados Unidos, llamados Homevestors, trabaja con
inversionistas para encontrar y vender casas. Cuando da a la compaa unos
honorarios de licencia, sus entrenadores le muestran cmo dirigir la publicidad de
la valla publicitaria. Tal vez ha visto vallas publicitarias de Homevestor. Dicen,
Compramos casas feas. He encontrado a la gente con Homevestors que hace mucho
dinero cada mes porque hacen publicidad.
Publicidad
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Correo directo
Puede comprar una base de datos de propietarios del estado y enviarles el refrn de
aviadores del correo directo, Si es un dueo del estado y quiere vender su casa,
har una oferta. Comprar - dinero efectivo. Espere una rapidez baja al correo
directo; tiene que enviar mucho para conseguir cualquier respuesta. Pero puede ser
que vale la pena. Recuerde, si llama y enva una carta, su rapidez se triplicar.
Suspensiones de la puerta
Signos
muchos son muy profesionales y tienen grandes intenciones. Sin embargo, en la mayor
parte de ciudades, slo unos cuantos venden muchas casas. Encuentre a los agentes
ms afortunados y llguelos a conocer. Cuando fui a Miami, esper ver quien tena
la mayor parte de listados para propiedades a lo largo de la playa. Una compaa
tena casi todos los listados, por tanto esto es a quin quise llegar a conocer.
stos son los jugadores, la gente que es activa. Tienen compradores, listados, y el
potencial motiv a vendedores. Siempre pgueles comisiones cuando le ayuden. Amo
comisiones de agentes pagadores. Los agentes inmobiliarios realmente ganan sus
comisiones. Conducen a compradores alrededor todo el da, les dicen sobre escuelas,
los encuentran para el almuerzo, les muestran cuadros de muchas casas y contestan a
las preguntas tontas que los vendedores y los compradores preguntan. Se necesita
mucho tiempo. Sin falta tenga dos a cuatro corredores de bienes races activos en
su equipo. Unos se especializan en el funcionamiento con inversionistas; llguelos
a conocer, tambin. El principio de agentes que tienen hambre para el negocio
tambin puede estar bien. Dgales lo que busca y consigue que ellos le ayuden.
PIENSE EN ELLO
Nunca, nunca, alguna vez aproveche a alguien. Una de mis polticas principales y
procedimientos es que nunca har una transaccin de bienes inmuebles esto no es una
situacin mutualmente ventajosa para todos implicados. Haga este su principio
director tambin. Si alguien, incluso usted, se siente aprovechado de, entonces no
complete el acuerdo. Asegrese la transaccin que le ofrece la propiedad con un
descuento solucionar el problema del vendedor, luego seguir adelante. Si parece
bastante difcil, encontrar muchos acuerdos buenos, as nunca vaya para uno malo.
Lo que anda viene.
174
Abogados
Tribunal de cdigos
Tribunal de desahucio
176
177
los nombres de los abogados en la etiqueta, por lo general fijada en la pared fuera
de la sala de tribunal. Consiga nombres, escriba cartas y haga llamadas
telefnicas. He estado enseando esto durante aproximadamente dos aos ahora, y
todava no conozco a casi nadie adems de m que lo hago. An cada vez voy al
tribunal de desahucio, consigo un acuerdo.
Tribunal de divorcios
Los archivos para el tribunal de divorcios son un asunto del registro pblico;
generalmente, puede mirar en los archivos y ver los activos de una pareja
divorciada. Le impulso a gastar aproximadamente tres o cuatro horas en su juzgado
local y mirada en los archivos del divorcio. Entonces enve cartas, haga llamadas
telefnicas y presente ofertas. Si hace esto repetidamente y llega a conocer a la
gente en el juzgado, encontrar probablemente algunos acuerdos.
Finca y tribunal de la legalizacin de un testamento
Muchos tiempos, la gente que muere casas posedas u otros tipos de la propiedad que
sus familias simplemente no quieren. Aqu est un ejemplo de la fabricacin del
acuerdo creativa.
Necrologa lleva a ventas
Uno de mis estudiantes escribe una carta y visita cada necrologa en el peridico
antes de que la finca vaya al tribunal de la legalizacin de un testamento. Slo es
de media jornada, pero tiene arriendo-optioned o trminos del dueo adquirido de la
finca por ningn dinero abajo en cuatro casas en slo dos meses. La equidad en
estas propiedades sum ms de 250000$. Dej el cero, hecho pagos a las familias, y
da-en-arriendo-optioned las casas a arrendatarios-compradores. Puede parecer oscuro
y mrbido para visitar la necrologa, pero es todo el ms rico para ello.
Sorprendentemente, las familias han sido todos apreciativas que tom los bienes
inmuebles de sus manos.
178
Tribunal ambiental
casas, llmelos, porque son ahora su gente favorita. A veces pueden encontrar ms
acuerdos que saben que hacer con y pasarn a unos a usted. A cambio, puede pasar a
unos a ellos. De hecho, dira el 80 a 90 por ciento de todos los acuerdos al por
mayor que hago estn con otros inversionistas. Hacen posible hacer dos veces y
triplicar capirotazos si hay bastante margen en los acuerdos. Le sugiero red y
encuentro a la gente que hace el negocio. Aflese con bueno y su negocio crecer.
Rastreo de hoja de trabajo
Guarde la pista de sus esfuerzos en su bsqueda para adquirir la propiedad sin usar
sus fondos propios. Aada a esta forma cada da, semana y mes para rastrear su
xito.
Nmero de Conduce Fuentes de Ofertas de Plomo Nmero Hecho de Propiedades Ganancia
Potencial Cerrada o Ganancia Mtodo Hecho Usado (p.ej., wholesaling, alquiler,
opcin del arriendo) Ganancia por Ventaja
Para determinar su ganancia por ventaja, tome el importe de ganancia que hizo y
divdase ese nmero por el nmero de conduce mirado. Por ejemplo, 10000$ sacan
ganancia 80 casas miradas = ganancia de 125$ por ventaja.
180
Descubrimiento y evaluacin de acuerdos
Mi objetivo es encontrar acuerdos buenos un mes. Para hacer esto, debo mirar
propiedades. Para encontrar acuerdos buenos, har las actividades siguientes
diariamente/cada semana:1. haga 3. El paseo por dlares visita anuncios en el
peridico.. horas. 2. Dirija un anuncio. Mi presupuesto es
181
182
Valoracin
Para averiguar lo que una propiedad vale, consigue tres a cinco ventas recientes
comparables - los Agentes inmobiliarios a menudo los llaman comps. Siempre dirijo
tres a cinco ventas recientes de propiedades similares en esa calle o en esa rea
para asegurarme que comparo manzanas con manzanas. Lo puede hacer usted mismo por
ir a www.homegain.com o www.realtor.com. Sin embargo, prefiero hacer agentes hacer
esto para m. Les pago para su tiempo y mando mucho negocio a ellos. A veces
consigo que tasadores valoren profesionalmente propiedades. Les pago 100$ a 150$
para hacer un paseo - por y dirigir el comps en ciertas propiedades slo para
asegurarme. Una vez que tenga ventas comparables, los verifique con alguien que
sabe el mercado (p.ej., Agentes inmobiliarios u otros inversionistas). Llame y
diga, tengo comped que de tres dormitorios, de dos baos pblicos en esa rea en
350000$. S que vende o compra muchas casas en esa rea - qu cree que se venden
por hoy? Pueden decir, S, algn comparables valorar en 350000$, pero se venden
por slo 300000$. O, a la inversa, Esa vecindad est caliente! Los ponen en una
lista por 350000$ y la gente los compra por 400000$. Ponga a aquellos ventas
comparables en su carpeta de la propiedad. Si esa propiedad resulta ser un acuerdo,
la gente muestra que a querr ver el comps. O puede decidir guardar la propiedad y
prestar dinero de un banco, un socio o un compaero. El prestamista querr saber lo
que es esto valor, y el comps en su carpeta ayudar a contar la historia ms
profesionalmente. Tome la emocin de sus bienes inmuebles y haga acuerdos por los
nmeros verificables. Recuerde, siempre verifique su comparables.
183
Reparaciones
Precio de venta
Cunto paga por una propiedad est una funcin de mirar muchos acuerdos, hacer
muchas ofertas, negociar bien, y descubrimiento y funcionamiento con vendedores
motivados. Para analizar cualquier propiedad, tenga presente estas tres preguntas
clave:1. qu vale la propiedad en el mercado de hoy basado en ventas comparables?
2. Cunto va el coste de reparaciones? 3. Cunto puede yo, como un inversionista,
venderlo por? Vamos a mirar un ejemplo de comprar una propiedad de revender o
tirar.
184
185
Por supuesto ahora sabe algunos modos de sacar ganancia sin usar su propio dinero
con ventas al por mayor, opciones del arriendo y finanzas creativas. Siempre
pngase en el lugar del usuario final para asegurarse que es muy para cada uno
implicado. Si va a sacar ganancia sin usar sus fondos propios por wholesaling una
propiedad a un comprador que va a fijarlo y venderse o alquilarlo - dirige los
nmeros y se asegura que es muy para esa persona, tambin.
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Generalmente, la gente que compra una propiedad de fijarlo y venderlo quiere hacer
la ganancia de al menos 15000$ de una casa que vendern por 80,000$ o menos. En
casas que se venden por de 80000$ a 300000$, buscan una ganancia del 18 a 25 por
ciento. Por supuesto, stas son slo generalidades. Hay excepciones, pero debe
valer el tiempo del rehabber, esfuerzo, y costar para comprar y fijar una
propiedad. Tome la cantidad de alquiler, luego descuente hipoteca, impuestos,
seguro, vacante y reparaciones. (Alquiler - los impuestos - seguro - vacante + se
dirigen = flujo de fondos.) Generalmente, la vacante y la reparacin en una
vivienda unifamiliar se extienden del 15 a 30 por ciento del alquiler grueso. Si el
alquiler es 1000$ por mes, salga en todas partes de 200$ a 300$ por mes para
vacante y reparacin. En un doble, la cifra que descuenta del 25 a 40 por ciento
para vacante y reparacin, porque duplexes son acuerdos de dos unidades y la gente
se acerca y ms con frecuencia que para viviendas unifamiliares. Tendr que
incurrir en gastos para pintar y alquilarlos, y a menudo son vacos ms largo que
viviendas unifamiliares, por tanto tendr gastos de la posesin, tambin. Algunos
bloques de pisos tienen una vacante y precio de reparacin del 30 a 50 por ciento
de la cumbre. Sin falta verifique estas estimaciones con gerentes de la propiedad y
Agentes inmobiliarios en su rea. Esto es algo del cual muchos inversionistas
olvidan. Si planeo venderme a inversionistas, quiero asegurarme que pueden hacer el
dinero del acuerdo, y estos nmeros contan la historia.
Saque la Emocin
187
Mira una casa y dice, Robert, encontr una casa. Es una gran vecindad. La gente al
lado es agradable; tienen un fondo hermoso en el traspatio, los nios son grandes,
es un distrito escolar realmente bueno. Hago una pregunta: Qu vale la casa?
Bien vale 200000$, pero djeme decirle sobre la escalera. Son realmente grandes.
Va sin cesar con la emocin alta porque quiere hacer su primer acuerdo. Hago otra
pregunta: Cunto son las reparaciones? Nada, no hay ninguno. Entonces hago una
tercera pregunta: Para qu lo puede conseguir? Quieren 198000$. Espere un
minuto. Dijo que vale 200000$, y quieren 198000$. Esto no es un acuerdo. Pero es
una gran casa. Amo la vecindad. Mi suposicin debe conseguir el entusiasmo de esta
transaccin. Todo que tiene que saber es los nmeros. A menos que vaya a vivir all
usted mismo, quitar sus emociones del proceso. Sus inversiones son sus inversiones.
Los hace para hacer una ganancia y ayudar a la gente.
Determinacin muy
Bien, salen del negocio del centro comercial y compran otro negocio, por tanto
necesitan el dinero. Significa esto que se motivan? Tal vez. Haga ms preguntas:
Cunto han posedo el centro comercial? Posedo esto durante 30 aos y comprado
esto por 100000$. Cul es la hipoteca corriente en ello? La propiedad vale $5
millones y slo tomaron a prstamo $4 millones contra ella, por tanto deben $4
millones. Ahora sabe. Ms que probable, el precio del fondo es $4 millones, porque
esto es lo que deben. Cul es la menor parte de cantidad cree que tomarn para
este centro comercial sin la negociacin? Cul es su precio del fondo? Quieren
$5 millones. Qu vale la propiedad? El ao pasado valor en $5 millones.
Considerando este nmero, es que un acuerdo? No. Cundo lo tienen que vender
por? Ah mi Dios, lo tienen que vender en las prximas cinco o seis semanas porque
un nuevo acuerdo de cierre.
189
La punta de Robert
No importa si es una casa, centro comercial, doble o acuerdo de la tierra de 100
acres, consiga todo por escrito. No crea lo que la gente le dice. Mire las ventas
comparables y gurdelos en su archivo para la futura consideracin. Si son no
vendedores motivados ahora mismo, mantienen el archivo y revisan de nuevo cada dos
semanas ms o menos, porque las cosas cambian. Se podran hacer motivados mientras
que el tiempo contina.
Esto significa que se podran motivar, por tanto podra ofrecer $4 millones y ya
no. Si los vendedores dicen s, pueden salir de la vieja deuda y en su nuevo
proyecto. Lo podra poner segn el contrato por $4 millones y encontrar a alguien
comprndolo por $4,5 millones ya que vale $5 millones. Pero esto no es todava un
muy muy porque la ganancia es delgada y ventas de la propiedad comerciales toman
ms largo que residencial para cerrarse. Est realista, y no tome un riesgo grande
en esto. Recuerde, haga las preguntas, saque cualquier emocin y consiga los
nmeros reales.
190
capitulo
1 1
Aun cuando est en la pista correcta, terminar la carrera si slo se sienta all.
- WILL ROGERS
el ere's cmo puede subir a la pista correcta para prestar dinero aun si su crdito
se ha daado.
Haga cosas que mejoran su crdito y no hacen cosas que hacen dao a l. Tenga mucho
cuidado sobre quien comprueba su crdito. Cuando arrienda o compra un coche, a
veces la representacin enva solicitudes a ocho o nueve compaas financieras y
comprueba su crdito ocho o nueve veces. Toda esa actividad derriba su puntuacin
de crdito. Pregunte a cada uno cmo comprueban su crdito y cmo afectar su
puntuacin de crdito. Si tiene una situacin especial que afecta su capacidad de
pagar sus cuentas (p.ej., divorcio o enfermedad), puede escribir una explicacin no
emocional, hasta 100 palabras, y atarla a su informe de crdito. Entienda el
crdito por tanto puede ayudar a sus potenciales compradores.
Al dinero del agente de bolsa, use fondos que ganan muy poca vuelta en un IRA, unos
401 (k) u otras inversiones. Hgalos rodar en un IRA autodirigido, o hgalo
directamente y preste el dinero a usted. A propsito, su IRA no puede hacer
autotransacciones - es decir no puede prestar su dinero del IRA a usted, pero
puede prestar el dinero segn sus propios acuerdos, o puede conseguir que otra
gente le preste dinero, y las tasas de rendimiento pueden ser bastante altas.
Podra usar su propio, pero es an mejor usar el dinero de otro gente (OPM).
Encuentre a la gente con mucho dinero que no hace mucho en su IRA o 401 (k) s o sus
inversiones, luego les ofrece vueltas que son ms altas. Comience preguntando que
tipo de vuelta hacen ahora. Si hacen el 7 por ciento, les ofrecen el 8 por ciento.
Si hacen el 8 por ciento, les ofrecen el 9 por ciento. Si hacen 10, ofrecen ellos
el 11 por ciento, pero no van demasiado alto o los espantar. As establezca un
negocio una vez que aprenda cmo analizar la propiedad, luego encuentre a otros
inversionistas y ofrezca prestarlos dinero. Una de las dificultades ms grandes
para inversionistas a los que les gusta comprar la propiedad de convenir y venderse
es que siempre son fuera del dinero efectivo. Aun si tiene el crdito bueno y un
registro comercial bueno, es difcil prestar dinero a una casa que necesita
reparaciones. An la mayor parte de los vendedores motivados y acuerdos buenos que
encontramos estn en propiedades esa necesidad reparaciones. La mitad del tejado se
va, o el suelo se ha hundido, o las ventanas fallan. Una persona va al banco y
dice, me gustara tomar a prstamo 50000$; la casa vale 80000$. An el banco o la
compaa de la hipoteca a menudo no prestarn el dinero en casas que estn en el
mal estado. Pueden el depsito el dinero, pero va a tomar 30 a 45 das para
cerrarse debido a todo el trabajo de escribir, comprobando el crdito, la
informacin de la declaracin de renta creciente, etctera. Entonces, la semana que
se supone que cierra, podran querer ms
197
La punta de Robert
El dinero efectivo es el rey, la rapidez es la reina. Ms en efectivo tiene, ms
acuerdos encontrar. Ms rpido es capaz de cerrarse, ms acuerdos que completar y
ms dinero que har.
199
la fabricacin de dinero bueno, pero con muchos dolores de cabeza. A este punto,
algunos inversionistas gradan y aprenden que pueden propiedades al por mayor y
hacer el dinero slo para encontrar acuerdos buenos, por tanto comienzan a hacer
esto. Entonces aprenden sobre el arriendo optioning y hacen esto. Entonces, despus
de que 10 o 20 aos en el negocio, si no son ricos y jubilados o incendiados, casi
todos los inversionistas entran en el papel. Y puede, tambin.
200
capitulo
1 2
Si un hombre tiene el dinero, es por lo general un signo, tambin, que sabe cmo
tener cuidado de ello.
- EDGAR WATSON HOWE
o principio del salto su inversin inmobiliaria sin usar su propio dinero, proteja
lo que hace y tendr. Muchos principiantes de bienes inmuebles se asustan para
comenzar a invertir debido al riesgo. Con conocimiento apropiado, revelaciones
correctas y prcticas empresariales y un entendimiento de la proteccin de los
activos bsica, puede y protegerse. Si se demanda y ha puesto activos en
corporaciones, un abogado le podra acusar del transporte fraudulento. Cmo
defiende contra ello? Muestre que era solvente en el momento de la transferencia
del activo cuando hizo estas corporaciones y fundaciones. Llene un informe
financiero esta semana y signo y fchelo. Quiere que esto muestre que es solvente,
que su
201
los activos son mayores que sus responsabilidades. Si no hace esto y se demanda un
ao de ahora, podra ser difcil demostrar. Ponga todo por escrito y archvelo con
cuidado.
Solvencia financiera
Algunos de ustedes han intentado este programa de proteccin de los activos:
Ningunos activos = ningunas preocupaciones. Pero digamos no tiene dinero y su
seguro es inadecuado y se est demandando. Cmo coleccionaran los abogados
800000$ (o millones de dlares) creen que merecen? Esperaran hasta que consiguiera
un trabajo. Los juicios son buenos para en todas partes de 7 a 10 aos en muchos
estados. Los abogados buenos podran esperar 10, 20, o hasta 30 aos, esperando que
vaya a la universidad, consiga un trabajo y haga el dinero. Entonces, siempre que
tenga un poco de dinero o una cuenta bancaria o una casa que quiere comprar, atan
sus activos. Ha llamado la decoracin, y es similar a manutencin de menores y
pensin alimenticia. Si tiene el dinero, quin podra venir despus de usted? Los
demandantes, abogados, el gobierno, el IRS, el EPA, el excnyuge, afectan a socios
de negocio, o hasta clientes. Comience a pensar en la proteccin de los activos
ahora aun si no tiene activos, porque las cosas pueden pasar ms tarde. Lo
siguiente es modos que puede comenzar a proteger sus activos.
Puede creer que los sonidos locos, porque es slo el sentido comn. Sin embargo,
una de las actividades ms arriesgadas en bienes inmuebles es la propiedad
202
Quin demanda a otra gente? La gente enojada. La seora que derram el caf de
McDonald's caliente y se quem fue a los gerentes y dijo, Tengo una cuenta de la
limpieza en seco y puedo tener algunas cuentas mdicas. Va
La punta de Robert
Mire las actividades que hace y ve si los puede pasar a alguien ms. En primer
lugar, deje de ir en coche. Esto es una actividad arriesgada. No soy un conductor
muy bueno; lo encuentro estresante y una prdida de tiempo, por tanto vivo en
sitios donde no tengo que ir en coche. Ando, tomo taxis y contrato a un conductor.
Encontr un anuncio para alguien que quiso poseer su propia compaa de la
limusina, por tanto ayud a Limo John a establecer una compaa de la limusina. Me
conduce alrededor durante la semana ya que me ocupo de mis negocios. Me siento en
la espalda, conversacin por el telfono, me relajo, y trabajo. Si puedo hacer ms
10 llamadas telefnicas en un da y encontrar uno ms acuerdo, he pagado la
limusina. Me conduce alrededor durante la semana, y los fines de semana recoge
despedidas de soltero, bodas y promgoers y cobra 60$ por hora. Partimos el dinero,
por tanto la compaa de la limusina me paga. Hago el dinero y al mismo tiempo
elimino una actividad arriesgada.
203
Si tiene empleados, es responsable de todo que hacen y cada uno que atropellan.
Esto es la responsabilidad alta. Puede eliminar quizs el riesgo de tener
empleados. Hacindolos subcontratistas. Dgales hacer independientemente del
trabajo que hacen, poniendo sus propias horas, despus de acuerdos del
subcontratista, y hacindose el autnomo. Una vez tena 18 empleados que me
ayudaron a manejar mis propiedades, hizo reparaciones, etctera. Un da hice a
todos ellos subcontratistas. Era uno de los mejores das de mi vida - reducir el
dolor de cabeza y la responsabilidad de la necesidad de manejar a empleados.
204
205
Con la mayor probabilidad, su agente del seguro de automvil le dijo que 300000$
son la cobertura estndar, y esto es cunto tiene. Pero si aniquila a una familia o
los pone en cuidados intensivos durante tres meses, esto 300000$ no durarn mucho
tiempo. Llame a su agente de seguros y pida detalles aproximadamente una poltica
del paraguas de $1 milln. Cubrir probablemente su conduccin, posiblemente hasta
cinco propiedades del alquiler y otras cosas. Es es una poltica buena que costar
probablemente slo aproximadamente 140$ a 250$ por ao.
207
El seguro de accidentes de trabajo de los trabajadores
208
y que tiene la prueba del seguro. Tambin gasto aproximadamente 700$ por ao para
tener el seguro de accidentes de trabajo de mis propios trabajadores. No tengo
empleados, pero si se juzga que uno de mis contratistas es mi empleado porque perd
una causa judicial, comp de mis propios trabajadores dar puntapis en. No sugiero
que cada uno lo consiga, pero se dirija a su agente de seguros sobre si lo
necesita.
Si todo que posee est de su nombre y se demanda, podra perder todo esto. Puede
usar corporaciones o sociedades para segregar todas sus actividades en baldes
diferentes del riesgo. Digamos tiene tres negocios. Hace la inversin de bienes
inmuebles, que es un balde. Usted casas mayoristas, otro balde. Tal vez dirige una
construccin o empresa de gestin de la propiedad que es el alto riesgo.
Seguramente quiere poner esto en una entidad separada - su tercer balde. Si algo
pasa a una de aquellas entidades, slo pierde lo que est en ese balde particular.
Ahora mismo, si el nico balde que usa es su personal, podra perder todo. Un
cirujano plstico rico que se cas posey un negocio de riesgo elevado. Si algo se
equivocara, se podra demandar, por tanto l segregado sus activos, poniendo
algunos de ellos del nombre de su esposa. Por ejemplo, puso las vacaciones a casa y
una cuenta bancaria grande de su nombre. Si se debiera demandar, podra perder su
prctica y un poco de dinero, pero todava podran guardar la casa y cuenta
bancaria - independientemente de lo que estaba del nombre de su esposa. Puede hacer
esto, tambin. Pero mire: la esposa del cirujano termin por casarse con el
muchacho del fondo, y ahora poseen esa casa y cuenta bancaria! Estar
209
cuidadoso de puesta de activos de los nombres de los miembros de familia. Si decide
partir la propiedad - unos a su cnyuge, unos a sus nios - se aseguran que confa
en ellos completamente. Hay un mejor camino: Use fundaciones y corporaciones; as
puede controlar sus activos y protegerlos al mismo tiempo.
Consiga cosas de su nombre
210
Le gustan abogados que tienen el acceso a esa clase de la informacin sobre usted?
Esto es la primera cosa que los abogados buenos comprobarn si quieren demandarle.
Quieren saber si pueden coleccionar dinero. Si tiene un pleito grande contra usted
y no posee nada y no tiene el seguro, no van probablemente a ponerse mucho y as
pueden no venir despus de usted. Si tiene fondos de inversin y cuentas bancarias
de su nombre, los podra perder en un pleito. Lo que hago es envolver mis
inversiones en un contrato de seguro, en una anualidad de la variable de seguros de
vida basada en fondos de inversin. Si me demando, no se pueden poner a estos
activos, porque es casi imposible atar cualquier tipo del contrato de seguros de
vida. Para salvaguardar su dinero, puede querer pegarlo lejos en el seguro de vida.
Para tomar su casa de la esfera pblica, transfiralo en una confianza de la tierra
o un fideicomiso irrevocable. No entiendo por qu la gente que estableci
fideicomisos activos o fideicomisos irrevocables usa sus propios nombres (p.ej., el
Fideicomiso activo de la familia Anderson). Si lo hace para el anonimato, por qu
uso su nombre? Todas mis fundaciones se titulan despus de la direccin de la
propiedad (p.ej., la 1010 Confianza de Jones Street para la casa en 1010 Jones
Street). Si alguien hace una bsqueda del ttulo y busca a Robert Shemin, esa
casa no se revela. Mi consejo debe conseguir una confianza de la tierra y
transferir su casa en ella. Esto le da el anonimato y un poco de proteccin. Cuando
comienza la fabricacin de dinero, establece un LLC para cada balde de actividades.
Si posee algunas propiedades del alquiler, pone a aquellos en un LLC. Tal vez hace
muchos wholesaling - tienen un LLC que hace esto, y todava puede amortizar todo.
La mayor parte de abogados y los contables recomiendan establecer una sociedad
annima si posee bienes inmuebles.
211
Hay muchos tipos de entidades para elegir de tomar activos de sus sociedades del
nombre, S corporaciones, C corporaciones y sociedades annimas. Si alinea a 100
abogados y contables que saben que los bienes inmuebles, 99 dirn que una sociedad
annima (LLC) es probablemente la mejor manera de ir si posee bienes inmuebles.
Tiene todos los atributos de los dems y mucha flexibilidad. Casi algo que haga con
cualquier otro tipo de corporacin o sociedad que puede hacer con un LLC. Por otra
parte, una sociedad de responsabilidad limitada tiene desventajas: Un socio
colectivo sera obligado de todo que hace (y viceversa), un compaero limitado no
puede participar como un gerente. Con una sociedad annima cada uno se protege, no
hay responsabilidad general, y cualquiera puede ser la parte de la direccin.
Digamos posee 20 casas por valor de $10 millones y estn de su nombre cuando se
demanda. El tribunal ata las casas; no los puede vender y no los puede financiar de
nuevo. Su cuenta bancaria est de su nombre; el tribunal ata su cuenta bancaria y
no puede expedir ningn cheque. Entonces las ordenes judiciales las casas para
venderse para pagar el juicio. Me gusta encontrar a la gente afortunada y
copiarlos. Por ejemplo, Hoteles de Marriott, Hoteles de Hyatt y muchos pisos
grandes no se poseen usando fundaciones de la tierra; se poseen usando sociedades
annimas. Si es bastante bueno para ellos proteger un edificio de $19 millones, es
bastante bueno para m con mis 50000$ o 100000$ dobles. Diga que tiene 20 casas en
una sociedad annima y es el miembro-gerente del LLC. Una de las casas incendia. Es
212
214
Fundaciones
La punta de Robert
Si tiene un LLC o confianza que posee la propiedad, asegrese que usted y la
confianza son el llamado asegurado, porque tan pronto como pone su propiedad en una
confianza de la tierra, la confianza de la tierra lo posee. Si la casa incendia y
el seguro est de su nombre, la compaa de seguros puede decir que no sostiene la
propiedad ms, por tanto no tiene que pagar una reclamacin. Si lo pone en una
fundacin de la tierra o corporacin, asegrese que usted y la entidad son insureds
llamado. Esta punta le podra salvar mucho dinero.
215
216
Arriende, no posea
Si una casa vale $1 milln, y tiene la deuda de 950000$ en ella, nadie querr
reunirse en esa casa. Pero si posee una propiedad libre y clara, es atractivo por
coleccionistas. Por lo tanto, la deuda puede ofrecer un poco de proteccin de los
activos. No le digo acumular mucha deuda, pero un nivel de deudas alto realmente
hace yendo despus de sus activos menos atractivo.
Banca de la costa ya no es una opcin
Antes del 11 de septiembre de 2001, la banca costa afuera era la tcnica de
proteccin de los activos ltima. Mucha gente que conozco haca tasas de inters
altas en su dinero de la costa. Tenan cuentas bancarias en el extranjero, que se
supuso que declaraban al gobierno estadounidense, pero mucha gente no hizo porque
se arriesgaron el gobierno federal nunca encontrara estas cuentas. Desde el 11 de
septiembre, sin embargo, es muy difcil para un americano abrir una cuenta bancaria
de la costa. A menos que viva o haga el negocio costa afuera, esa fuente de
proteccin de los activos, una vez tan popular, se termina. Desde el 11 de
septiembre, nuestro Ministerio de la justicia y Ministerio de Economa han
advertido que casi cada asilo de la costa latinoamericano y sudamericano no abra
cuentas bancarias con americanos, y estos bancos se caen a la lnea.
217
Si se demanda, es casi imposible perder sus 401 activos (k). O.J. Simpson tena un
juicio del pleito de $30 millones civil contra l. Tuvo que subastar su casa, su
trofeo de Heisman y sus efectos personales. An todava vuela en todo el pas
jugando al golf y viviendo bien en Miami. Es capaz de hacer esto debido a sus
cuentas de retiro. Si hay juicios grandes contra usted y pierde todo, puede guardar
probablemente todas sus cuentas de retiro. Por lo tanto, ponga mucho dinero en
planes de jubilacin, 401 (k) s, proyectos independientes, IRA, etctera.
218
capitulo
1 3
Cmo pasa su tiempo es ms importante que cmo gasta su dinero. Los errores del
dinero se pueden corregir, pero el tiempo se va para siempre.
- DAVID B. NORRIS
Planes de acciones
Enfoque su tiempo
Soy un abogado. No practico ms, pero realmente aprend una leccin importante de
mis amigos del abogado. Cuando trabaja en muchos bufetes de abogados, tiene que
rastrear su tiempo en incrementos de 15 minutos. En
219
Planes de acciones
encuentre a vendedores motivados. Cunto tiempo tiene que gastar para encontrar y
tirar algunas propiedades? Dira 5 horas, 10 horas, 20 horas por semana? Despus
de que tire a una pareja y hace una ganancia, querr hacerlo tanto, pasar todo su
tiempo tirando. La siguiente pregunta es, cunto cree que tomar para encontrar un
acuerdo decente que podra ser capaz a la venta al por mayor - 30 das, 45 das, 60
das? Si slo tiene 30 minutos para trabajar una semana, le tomar mucho ms largo.
No creo que pueda hacer cualquier negocio sin destinar al menos cinco a ocho horas
por semana. Esto es todo. Cinco a ocho horas enfocadas por semana; la mayor parte
de nosotros tienen que trabajar 40 horas porque no nos enfocamos. Una vez me di 30
das para tirar algo. Le desafo a la venta al por mayor un acuerdo en los 30 a 60
das siguientes. Lo puede hacer? Lo har? Se enfocar? Si encuentra el acuerdo,
no le tomar mucho tiempo para encontrar al comprador. Va a las asociaciones de
bienes inmuebles; se dirige a Agentes inmobiliarios; responde a anuncios en el
peridico; podra dirigir hasta algunos anuncios. Hace lo que toma para encontrar a
estos potenciales compradores. Si encuentro un acuerdo en Las Vegas maana,
simplemente llamo el Compro casas anuncios. Son compradores. Una vez que consigue
un acuerdo, lo enva a compradores anticipados. El descubrimiento de compradores es
por lo general la parte fcil, una vez que haya encontrado un verdadero acuerdo.
Localice una compaa del ttulo vlido para ayudarle a cerrarse. Cmo encuentra
una compaa del ttulo vlido que sabe cmo cerrar su venta al por mayor y
acuerdos de la opcin del arriendo y esto puede trabajar con inversionistas?
Pregunte a inversionistas. Vaya a su asociacin de bienes inmuebles local. Cuando
se pone yendo, cuntos los acuerdos quisiera usted a la venta al por mayor cada
mes? Un? Un cada cuarto? Un cada seis meses? Dos por mes?
221
Anote proyectos
Tome todas las notas para sus planes de acciones que comenz a escribir y, durante
varios minutos siguientes, anote las acciones y actividades que har
222
Planes de acciones
esta semana, la prxima semana, y las semanas siguientes para encontrar acuerdos.
Aqu estn algunos componentes claves de su plan. Decida cuanto ocio tiene que
poner en la inversin inmobiliaria. Puede tener slo cinco horas por semana porque
est ocupado, o puede querer perseguir esta jornada completa. Decida cmo va a
encontrar acuerdos. Dirija un anuncio, paseo por dlares, vaya a subastas, vaya a
la asociacin de bienes inmuebles, reparta a aviadores, llame a Agentes
inmobiliarios, etctera. Ahora haga un plan de una semana, un plan de 30 das, un
plan de 60 das y un plan de 90 das. A lo largo de los 90 das siguientes,
consecuentemente busque acuerdos, defina objetivos, y
Humor ayuda!
Un inversionista con el cual trataba de cerrar un acuerdo slo no devolvera mis
llamadas telefnicas. Est ocupado, como cada uno. Le llam un da, dej un mensaje
pidindole llamarme, y no hizo. Llam al da siguiente. Le llam 17 das en fila
antes de que finalmente devolviera mi llamada telefnica. Siempre soy corts. Nunca
me disgusto. De hecho, uso el humor. Despus de unos das, dije, Mire usted,
obviamente no me llama; podra ser durante unas vacaciones de tres semanas; podra
haber sido secuestrado por extranjeros y es incapaz de devolver mi llamada
telefnica; tal vez se ha secuestrado y se amarra en un stano. O se podra hacer
frustrado que llamo tanto y no quiero alguna vez dirigirme a m. Llmeme y djeme
saber qu razn es. Despus de ese mensaje, se ri y me llam. Por eso siempre
recomiendo ser corts, pero persistente. Mi poltica y procedimiento son llamar a
la gente especfica cada da hasta que me llamen. Cul es su poltica?
223
Proyectos de No-Money-Down
Anote sus un o dos modos favoritos de comprar la propiedad sin el dinero abajo. Tal
vez tiene el crdito perfecto y va a prestar dinero. Tal vez no tiene dinero o
crdito, y quiere a venta al por mayor, opcin del arriendo, y encuentra a un
compaero con el dinero. Tal vez realmente ama oportunidades que financian el cero
y haciendo ofertas del precio completo, por tanto se concentra en esto. Anote sus
respuestas a lo siguiente:
Cuntos los acuerdos quisiera usted hacer en los 30 das siguientes, 60 das, 90
das? Cuntas llamadas tendr que hacer en propiedades de encontrar aquellos
acuerdos? Cunto tiempo gastar hacindolo?
224
Planes de acciones
Cuntos las propiedades quisiera usted tener al final de ao? Dos aos y tres
aos de ahora?
Planes de acciones
Recompnsese
Defina objetivos para la recompensacin usted mismo. Despus de usted venta al por
mayor tres casas y hacen 10000$ o 15000$, toman 1000$ y continan un crucero. S,
debera pagar su deuda y pagar sus cuentas. Haga esto, pero no olvide de
recompensarse.
Tome el 10 por ciento del dinero de cada acuerdo y slvelo. No me preocupo si tiene
el Visado que machaca su puerta, los pagos de alquiler se quedan atrs, y cada uno
viene despus de usted. Tome el 10 por ciento, gurdelo en su sitio, invirtalo en
algo slido, y no lo toque. Pguese primero. Se sentira ms cmodo ahora si
hubiera estado haciendo esto durante los 10 aos pasados? Si salva 89$ por semana
en el inters del 11 por ciento, en 30 aos tendr ms de $1 milln. Si salva 89$
por semana y gana el 18 por ciento, que no es difcil en bienes inmuebles, en 30
aos tendr ms de $5 millones. Tan comience a pagarse primero construyendo sus
ahorros.
228
Planes de acciones
Cada viernes, mire su actividad, lo que hizo y cuanto dinero hizo. Aun si no
hiciera ningn negocio de bienes inmuebles la semana pasada, anote en una hoja de
papel en absoluto realmente hizo y lo mir. Lo va recordar que usted haga ms hacia
sus objetivos de bienes inmuebles.
Qu le contiene?
Lo que se contiene la mayor parte de nosotros son la duda o el miedo. Cuando tiene
el miedo le atendi? Si no consigue qu quiere en la vida, en el negocio, en
bienes inmuebles, si no hace ofertas, no consiguiendo su negocio que va, no
haciendo qu tiene que hacer, no consiguiendo la educacin que quiere, no ganando
el dinero o xito quiere, qu le contiene? Probablemente miedo y duda. Las creencia
tal como, No puedo hacer esto; no estoy bastante bien; no lo debera hacer. Otra
cosa que contiene a la gente (y me caigo la vctima con esto, tambin) es el
orgullo. La gente afortunada puede leer rapidamente estos materiales y decir, soy
demasiado elegante. Soy demasiado sofisticado. No tengo que hacer esto. No voy a
hacer ese negocio. No voy a hacer 100 ofertas por semana. No voy a hacer todas
aquellas llamadas que responden para alquilar anuncios. No voy a implicarme con
esto o intento esto. Cuando tiene el orgullo le atendi? No hace.
229
La cura para orgullo, duda y miedo es la accin. Si no consigue lo que quiere, toma
medidas. Haga una llamada telefnica. Haga un poco de investigacin para encontrar
la respuesta. Extienda a ms ofertas. Implquese en el negocio. Consiga ms
formacin. Consiga una educacin. Vaya, vaya, vaya. Slo tome medidas. Esto es la
receta simple para el xito.
Alfilerillo no saba miedo
Hace tiempo, daba un seminario y ped que cada uno se levantara y aplaudiera. La
mayor parte de personas se levantaron y le dieron la mitad de su energa; unas
personas entraron en ello. A la primera mesa era un tipo, Brad, aproximadamente 21
aos. Despert en la mesa y comenz a dar brincos. Comenc a pensar, Ah mi Dios,
vamos a demandarnos... va a matar a alguien, herirse, derribar las mesas. Brad no
tena miedo o duda - y obviamente no tena orgullo. De hecho, Brad no tena
formacin de bienes inmuebles, ningn fondo. Sola llevar aproximadamente 20
pendientes, tena el pelo rojo-y-morado y contest al telfono en algn lugar de la
pizza por aproximadamente ocho dlares por hora. La historia de Brad es interesante
porque su familia le dio un puntapi de la casa. No saba lo que quiso hacer, pero
dijo, Robert, estos bienes inmuebles parecen que podran trabajar. Slo dgame que
hacer y lo har. Se hizo muy enfocado y dentro de seis semanas wholesaled su
primera casa e hizo 8000$. La semana despus que, hizo otro acuerdo e hizo 7000$.
En su primer ao - 12 meses a partir del tiempo tom ese curso y dio brincos en la
mesa - hizo ms de 100000$. Estoy orgulloso de decir que es ahora leaseoptioning y
controla la red de aproximadamente $1 milln de bienes inmuebles. Hace ms de
100000$ por ao. Se pone. Brad tiene ahora 24 aos. Por qu tuvo xito dnde la
mayor parte de otra gente no hizo? Como no tena miedo o duda. Tom medidas. Brad
va a delirios y hace la msica mundial y hace la materia de vibe y se queda toda la
noche. Trabaja slo aproximadamente dos a cuatro horas por da algunos das, pero
cuando realmente trabaja, se enfoca, haciendo muchas llamadas y mirando muchas
propiedades.
230
Planes de acciones
231
B O N U S
capitulo
su captulo fue escrito por Albert Aiello, CPA, MA, un agente de bienes races
autorizado de ms de 25 aos de la experiencia fiscal que se especializa en bienes
inmuebles y 1031 cambios. Es un autor, conferenciante nacional y profesor del
impuesto del graduado. Este captulo direcciones:1. estructuracin de entidades
adquiriendo primero propiedades de la extincin del derecho de redimir 2. Maximizar
deducciones impositivas relacionadas con extinciones del derecho de redimir 3. El
pago de poco o ningn impuestos tirando extinciones del derecho de redimir 4.
Estrategias fiscales adicionales
233
234
sus obligaciones, incluso sus pagos de la hipoteca. Ahora tenemos un vendedor muy
motivado. La combinacin de menos concurso y vendedores ms afligidos da la
oportunidad de ganancias sustanciales en extinciones del derecho de redimir para el
empresario inteligente, culto. Las ganancias grandes de la extincin del derecho de
redimir aletas y encargados traducen a obligaciones tributarias potenciales que
pueden drenar sus ganancias de la extincin del derecho de redimir a menos que
planee correctamente antes de las transacciones. As, el objetivo de este captulo
del sobresueldo es minimizar sus impuestos de transacciones de la extincin del
derecho de redimir provechosas. Tenga presente que las estrategias fiscales que
pertenecen a transacciones de la extincin del derecho de redimir son ms o menos
lo mismo en cuanto a transacciones de la no extincin del derecho de redimir. Sin
embargo, como antes hablado, las ganancias de la extincin del derecho de redimir
ms grandes significan obligaciones tributarias ms grandes y a menudo inesperadas
que considerablemente merman sus ganancias. Por lo tanto, hay necesidad para poner
en prctica la planificacin de reduccin fiscal con un enfoque especializado y
enfocado va este captulo, que es un suplemento a Goldmine del Inversionista de
Bienes inmuebles de Estrategias Fiscales Brillantes o Goldmine. En consecuencia,
las referencias se harn a Goldmine.
235
Punta fiscal en toma de dinero efectivo de su IRA: Saque el dinero efectivo sin
pena y sin impuestos sobre la renta de sus planes de jubilacin. Uno de los modos
que puede recibir fondos del IRA sin incurrir en la pena (aun si es ms joven que
la edad 591/2) es recibir un horario de la anualidad de toda la vida de pagos
esencialmente iguales. (Haga un especialista de la pensin hacer esto para usted.)
Hay una manera de dar un toque a su plan para no slo una anualidad sin pena, sino
tambin una que es sin impuestos sobre la renta y sin pagos. Esto se hace
obteniendo un prstamo del valor lquido de la vivienda con un pago del prstamo
sobre lo mismo como la anualidad del IRA. Aqu, tendr dos compensaciones muy
positivas:1. una compensacin en efectivo, donde su pago del prstamo que sale es
compensado por su anualidad del IRA entrar. 2. Una compensacin fiscal, donde el
inters deducible de su pago del prstamo del valor lquido de la vivienda compensa
su pago de la anualidad del IRA gravable. Ejemplo Despus de determinar la cantidad
de pagos de la anualidad que puede recibir, saca un prstamo del valor lquido de
la vivienda en la misma cantidad de pagos. Suponga que pueda sacar 500$ por mes
como una anualidad del IRA y esto 500$ por mes le permitirn obtener un prstamo
del valor lquido de la vivienda de 50000$. La anualidad del IRA de 500$ de entrada
compensa su pago del prstamo de 500$ sociable, mientras los intereses del prstamo
compensan su anualidad del IRA gravable. El resultado tendr una suma global de
50000$ del dinero efectivo sin pena, libre de impuestos, y paymentfree, que puede
invertir para ganar ms ingresos! Suponga que invierta 50000$ en bienes inmuebles
en una produccin anual del 20 por ciento por ao. Tendr ingresos anuales de
10000$ por ao que son totalmente abrigados por deducciones de la propiedad, va
Goldmine, y son por lo tanto libres de impuestos!
237
238
(SEP, Simple, e IRA) o uso cualquier de ellos como la seguridad para un prstamo,
pueden haber impuestos sustanciales y las penas. La punta Si no tiene ingresos
salariales elegibles para contribuciones del plan de jubilacin, forma una empresa
de gestin separada para sus encargados. De sus ingresos de la propiedad del
encargado, paga los honorarios de la empresa de gestin de varios servicios que la
compaa realiza. Estos honorarios son ingresos salariales y as elegible para
contribuciones del plan de jubilacin. Ver el Artculo 7-a Goldmine. Punta con las
Ventas del Sheriff Para adquirir extinciones del derecho de redimir en las ventas
del sheriff dentro de su plan autodirigido, debe dibujar el dinero de antemano de
la cuenta del plan de jubilacin con el cheque pagadero al sheriff (o quienquiera,
slo no usted). Aqu, debera estimar. Es mejor ser terminado. Cualquier exceso se
podra directamente devolver a la cuenta del plan.
239
Encargados: proyectos autodirigidos para encargados del flujo de fondos grandes con
renta imponible
240
241
244
dlares fiscales ahora para invertir para ganancias adicionales. Si los ahorros del
impuesto diferido de 15000$ generaran una produccin del 10 por ciento en un ao y
tres meses, las ganancias seran casi 2000$. En el 15 por ciento, las ganancias
seran ms de 3000$. Suponga que Rhonda us 15000$ para comprar una propiedad de
trato y rpidamente la tir para una ganancia clara de 20000$. Ahora puede tomar
esto 20000$ y hacer, supongamos, 15000$. Entonces puede tomar esto 15000$ y hacer
ms 15000$ etctera. Hay muchas oportunidades de ingresos ms cuando el dinero
efectivo est en sus manos, no el IRS's.
Deducciones para a largo plazo adquisiciones de la extincin del derecho de redimir
stos sern muchos para encargados del alquiler. 1. Deprciese con componentizing
lleno segn Secciones Goldmine 12 al 16-A. 2. Amortice los viejos componentes
sustituidos durante cualquiera reconstituir de sus alquileres segn la Regulacin
1.167 (a)-8 IRS. (Ver el Artculo 14 de Goldmine para la discusin adicional.) 3.
Amortice reparaciones de sus alquileres por Secciones Goldmine 17 al 19-A. 4.
Descuente el inters de cualquier prstamo en sus alquileres segn el Artculo 22.
5 Goldmine. Reclame otras deducciones de Goldmine segn el Artculo 23. 6 Goldmine.
Reclame ms deducciones pertinentes a la extincin del derecho de redimir y negocio
de la propiedad afligido:
Gastos automticos para comprobar propiedades afligidas, visite a propietarios de
la preextincin del derecho de redimir y bancos Anuncios en peridicos y otras
publicaciones - Compro casas anuncios
245
246
Ordenador para sus provisiones del Ordenador del negocio de la extincin del
derecho de redimir y accesorios para sus Tarjetas de crdito del negocio de la
extincin del derecho de redimir - cuotas e inters si la tarjeta de crdito usada
nicamente para su extincin del derecho de redimir y software Database del negocio
de bienes inmuebles para compradores, vendedores, bancos, abogados, inversionistas,
etctera el Diccionario de trminos bancarios (los guas comerciales de Barron) por
tanto puede decir los Directorios de la lengua de los banqueros, incluso lneas
entrecruzadas o telefonear a directorios (que paga) localizar Directorios de
vendedores afligidos de abogados, sobre todo extincin del derecho de redimir y
Directorios de abogados de bienes races de contables, sobre todo extincin del
derecho de redimir y los contables de bienes inmuebles Entertainment (almuerzo,
comida, etc.) para engaa la extincin del derecho de redimir de trato compra
gastos de Desahucio y otros honorarios relacionados con quitar al ex propietario
del equipo del Objeto expuesto de la propiedad extinguido el derecho de redimir y
suministra para mostrar su negocio en seminarios y convenciones Honorarios a
compaas del ttulo o empleados del juzgado para bsquedas en Honorarios de
propiedades de la extincin del derecho de redimir a perros de la ave para
encontrar la informacin sobre propiedades de trato Otros honorarios relacionado
con su extincin del derecho de redimir y Flores del negocio de bienes inmuebles a
propietarios y a aquellos que encuentran la informacin sobre propiedades de trato
247
Compro casas aviadores para distribuir por todas partes a Aviadores para vender
sus Regalos de propiedades de la extincin del derecho de redimir (limitado con
25$) a descubridores de la informacin sobre Tarjetas de felicitacin de
propiedades de trato (con su nombre de la compaa) a propietarios y descubridores
de Hardware de informacin y provisiones para reparaciones rpidas de sus gastos de
Internet de propiedades extinguidos el derecho de redimir y haciendo publicidad
para su Ordenador porttil del negocio de la extincin del derecho de redimir
(cuaderno) ordenador para tomar con usted para negociaciones con el propietario o
en el Diccionario de viajes de trminos legales, incluso Formas jurdicas de la
terminologa de la extincin del derecho de redimir (acuerdos, contratos,
arriendos, etc.) Cerraduras, llaves y quicksets para cambiar cerraduras en sus
propiedades extinguidas el derecho de redimir Lockbox para la exposicin fcil de
sus propiedades de la extincin del derecho de redimir para gastos de Envo de
venta para propietarios en la preextincin del derecho de redimir - franqueo, papel
de escribir, manejando gastos que Envan para bancos de REOs y ventas en
descubierto - el franqueo, el papel de escribir, manejando gastos que Envan para
atraer a inversionistas en efectivo para ayudar a financiar la extincin del
derecho de redimir compran Listas de direcciones de propietarios en extinciones del
derecho de redimir y Listas de direcciones de vendedores afligidas de
inversionistas como una fuente de dinero efectivo para su trato compra Mapas y
atlas para localizar propiedades afligidas
248
Nota: No slo estas deducciones a menudo se pasan por alto, pero tambin pueden
servir de recordatorios de lo que debera hacer y lo que necesita en su negocio de
la extincin del derecho de redimir. Esto incluye la contratacin Servicios
jurdicos Pagados por adelantado para el asesoramiento jurdico experto en curso en
un muy precio bajo, colocacin de un signo en su coche, y utilizacin lockboxes,
tarjetas de visita, peridicos legales, directorios, cmaras digitales, etctera.
250
Cmo pagar a pocos o ningunos impuestos cuando tira o vende sus propiedades de la
extincin del derecho de redimir
Estrategias
En primer lugar, evite ser un distribuidor por Artculo 42 Goldmine. Evitando ser
un distribuidor, puede emplear ahora las estrategias 2 a 5. En segundo lugar,
compre y vndase en su plan de jubilacin autodirigido como antes hablado en este
informe. La Aguja fiscal a Fin de usar un plan de jubilacin autodirigido para
aplazar impuestos sobre ganancias, la propiedad debe haber sido al principio
adquirida por el plan y no por usted. La Punta fiscal Si no comprara al principio
la propiedad en un plan de jubilacin autodirigido, luego vende la propiedad posee
fuera de su plan a un sin relaciones (pero amistoso) al partido en una transaccin
de longitud del brazo. Subsecuente a esto, su plan compra la propiedad a este
partido sin relaciones. Ahora la propiedad est en su plan de jubilacin
autodirigido (y todos los ingresos de la propiedad se pueden aplazar por el
impuesto ahora). Tanto como posible, las dos transacciones se deberan documentar
como transacciones separadas. Timewise, haga las transacciones por lo que aparte
como posibles, preferentemente en aos fiscales diferentes. Esto debera ser
tcnicamente bien, pero no es una garanta absoluta. Busque el consejo capaz.
Aplace impuestos sobre la venta va un 1031 cambio:
Para sus encargados, 1031 cambios son Ideales para salvar un bulto de impuestos.
Ver Secciones Goldmine 32 al 34-A. Para sus aletas, ver Propiedades que tiran y
1031 Cambios despus.
251
252
Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin
del derecho de redimir
Sosteniendo el Requisito Los 1031 cambios son sujetos a varios requisitos IRS. Uno
de stos es que tanto el abandonado como la propiedad de reemplazo se deben
sostener (nfasis aadido) para inversin o uso comercial, segn el Artculo 1031
(a) (1) de la Ley del impuesto sobre la renta. Este requisito se conoce como el
requisito de la posesin. La Interpretacin de IRS El IRS interpreta esto creyendo
el requisito significar que tanto el abandonado como la propiedad de reemplazo se
deben sostener durante cierto perodo de tiempo. Sosteniendo el Requisito con
relacin a Capirotazos Rpidos en Consecuencia, el pensamiento convencional
consiste en que un capirotazo rpido de una propiedad no tendr derecho a las
ventajas del aplazamiento fiscales de un 1031 cambio debido a este requisito de la
posesin de cambio. Ningn Perodo de tiempo Especfico Pero hay ninguna posesin
especfica, objetiva (tiempo) requisito del perodo tanto para el abandonado como
para la propiedad de reemplazo. Punto de vista de IRS en el Perodo de tiempo En un
fallo de la carta IRS, el IRS dictamin que un perodo de tenencia de dos aos
sera suficiente para encontrar esta prueba del perodo de tenencia (el Fallo
8429039 de la Carta de IRS). En 1989, haba una oferta IRS (nunca decretada) de un
ao. Los Tribunales fiscales Toman el Punto de vista Ms liberal en el Perodo de
tiempo sin Embargo, los fallos de la carta de IRS, y seguramente las ofertas, no
tienen la fuerza o el efecto de la ley.
253
por caso del Tribunal Supremo Guillermo Malat, hablado en la Punta del Impuesto del
Apndice E. 1031 y el Artculo 41 Goldmine Contrata a un intermediario calificado
(QI) que se especializa en cambios complejos, como los combinados con capirotazos.
Un tal QI es National Exchange Services, Inc. (NESI), que ha hecho cambios en ms
de 40 estados. (Llame 1-800-351-1031.) En general Planeando la Punta Para aquellos
que quieren usar 1031 cambios para capirotazos, siga las estrategias de
planificacin de evitar la corrupcin del distribuidor, hablado en el Artculo 42
de Goldmine del Inversionista de Bienes inmuebles de Estrategias Fiscales. Sobre
todo quiere adherirse a las estrategias en la Seccin Goldmine 42-A para evitar el
estado del distribuidor reduciendo sus posibilidades de una auditora de IRS.
Razn: Ninguna auditora = ninguna controversia = ningn problema!
Propiedades de reemplazo de la extincin del derecho de redimir en un 1031 cambio
Trate de evitar comprar extinciones del derecho de redimir (sobre todo en las
ventas del sheriff) antes del establecimiento de la propiedad abandonada. Por otra
parte, si debe comprar la propiedad de reemplazo primero, tendra que hacer un
cambio Ms duro inverso. Para ms sobre cambios inversos, ver el artculo VIII-13
de La Mquina de 1031 dinero o pngase en contacto con un 1031 especialista de
cambio (1-800351-1031).
Depsitos
258
1031 Punta Fiscal con Hojas del Establecimiento En una auditora de IRS que implica
bienes inmuebles (incluso cambios), el agente IRS generalmente contempla la hoja
del establecimiento como el documento nuclear que evidencia la transaccin. Por lo
tanto le beneficiar para contratar a un oficinista del ttulo para preparar ms
tarde una 1031 hoja del establecimiento (preferentemente con una HUD 1 forma) de la
documentacin de la extincin del derecho de redimir. No debera ser un coste
significativo (sobre todo si conecta a la red con compaas del ttulo amistosas).
Las Subastas pblicas que Otra manera de conseguir compras debajo del mercado en
bienes inmuebles est en subastas voluntarias - sentido voluntario que esto no es
una situacin de la extincin del derecho de redimir. El vendedor, por la opcin,
ha decidido usar a un subastador profesional para vender la propiedad en una
subasta pblica. Los mismos 1031 problemas que pueden pasar con ventas judiciales
tambin pueden pasar en estas subastas. En consecuencia, debera seguir las mismas
recomendaciones de planificacin. La punta Invierte en la nueva tercera edicin
(2002) actualizada del gua ms completo, creativo en 1031 - La Mquina de 1031
dinero por Albert Aiello. Y ahora hay uno de los programas ms emocionantes, de la
vanguardia - Cambio del Turbo, el primer bricolaje 1031 formas de cambio y equipo
del software tambin por Albert Aiello. Para pedir stos, llame 1-888-5444636 o 1-
215-937-9207.
259
2. Para sus encargados, ver si tiene derecho a crditos fiscales para reconstituir
propiedades ms viejas o histricas por Artculo 20. 3 Goldmine. Para sus
encargados, ver si tiene derecho a crditos fiscales de la vivienda de bajos
ingresos por Artculo 21. 4 Goldmine. Para cualquier prdida en la venta de sus
propiedades de la extincin del derecho de redimir, siga las estrategias en el
Artculo 44 Goldmine. (S que tiene la intencin de hacer ganancias, y va! Pero
por si acaso!)
260
261
263
Apndice
Por favor aada como un adicional asegurado a la poltica de esta propiedad que
actualmente tengo con su compaa de seguros. La poltica debera ser ahora una
poltica del propietario con un $ deducible. Por favor enve todas las futuras
declaraciones, correspondencia, polticas y cualquier otra informacin relacionada
en cuanto a esta propiedad a la Empresa de gestin mostrada encima. Por favor
realice cualquier futuro control de la reclamacin o reembolsa pagadero a la
Empresa de gestin tambin. Por este medio le autorizo a liberar a la Empresa de
gestin a cualquiera y toda la informacin que pueden requerir en cuanto a esta
pliza de seguros. Atentamente, Firma nombre Impreso y Nmero de seguridad social
264
Apndice
Por favor enve todas las futuras declaraciones del pago, cada ao interese
declaraciones (1099), cupones, libros del cupn, reembolsos para cambios de
equilibrio del depsito, correspondencia y cualquier otra informacin relacionada
en cuanto a esta propiedad a la Empresa de gestin mostrada encima. Por este medio
le autorizo a liberar a la Empresa de gestin a cualquiera y toda la informacin
que pueden requerir en cuanto a este prstamo hipotecario. Atentamente, Firma
nombre Impreso Nmero de seguridad social
265
Apndice
Procuracin especial
CONOZCA A TODOS LOS HOMBRES POR ESTOS REGALOS:
Que, (persona que da el poder de firmar) de (ciudad y estado), haya hecho,
constituy, y designado, y por estos regalos realmente hacen constituyen y designan
(persona que recibe el poder de firmar) mi abogado de hecho verdadero y legal, para
m y de mi nombre, lugar, y lugar, para ejecutar y firmar cualquier apndice del
contrato de bienes inmuebles, hecho, contrato relacionado o acuerdo, obligacin,
acuerdo de posesin, declaracin del establecimiento, arriendo, documento de la
hipoteca, o cualquier otro peridico, forma o instrumento necesario e incidente a
la colocacin, finalizacin, establecimiento y consumacin del dinero efectivo en
la propiedad conocida como: VER el OBJETO EXPUESTO ATADO UNA DESCRIPCIN LEGAL y
hacer adems cualquier convenio necesario, garantas y aseguramientos, y hacer a
cualquiera y todas las acciones y cosas necesarias e incidente a la compra, venta o
nuevas finanzas de la propiedad dicha. Esta Procuracin no debe ser terminada por
mi invalidez, tampoco debe haber cualquier responsabilidad en cualquier persona,
firma, o la corporacin que confa en esta Procuracin subsecuente a mi muerte,
provey a tal persona, la firma o la corporacin no han recibido el aviso actual de
mi muerte. Y por este medio ratificamos y confirmamos todos los actos legales
cometidos por mi abogado de hecho dicho por la virtud del presente. La fecha de
vigencia de este instrumento debe ser el da de, 20, y debe terminar en el
establecimiento y finalizacin de la compra, venta, o financiar de nuevo la
transaccin. Atestige la firma siguiente y selle este da de INFORMACIN DEL
NOTARIO de la Fecha y la Firma de, 20.
266
Apndice
El precio de compra de la Propiedad debe incluir, sin tasa, todos los artculos
actualmente en el local, juntos con todas las mejoras para incluir el. 1.
Condiciones de venta. El precio de compra total para la Propiedad debe ser el saldo
deudor en la hipoteca atadura corriente a la propiedad en el momento del cierre,
que es aproximadamente dlares y centavos ($) (la Nota Existente). El comprador
compra la Propiedad sujeta a la nota existente dicha, aguantando el inters en por
ao. El comprador no asume expresamente la responsabilidad de la Nota Existente. El
vendedor consiente en hacer todos los pagos a la Nota Existente hasta que, en que
el Comprador del tiempo debe comenzar a hacer pagos a la Nota Existente.
267
Apndice
Adjuntando sus firmas a esto el Comprador por este medio est de acuerdo que sus
derechos de la propiedad sern sujetos a todos los trminos, provisiones y
condiciones de la Nota Existente, incluso, sin tasa, haciendo pagos mensuales como
y cuando debido de y despus. El Comprador reconoce que la Nota Existente es un -
prstamo del ao (con aos y meses restantes desde) con inters a razn del % con
un pago mensual corriente del principal e inters en cantidad del $. El Comprador
tambin entiende que las cantidades se deben aadir al principal y la cantidad de
inters de cada pago mensual notado encima y deben ser sostenidas en el depsito
por el poseedor de la Nota Existente para el pago de impuestos de bienes inmuebles
y primas de seguros de riesgo cuando vienen debidos y esto suma requerido para el
pago de impuestos de bienes inmuebles dichos y el seguro de riesgo se debe ajustar
de vez en cuando basado en aumentos esperados de aquellos gastos y evaluaciones, y
el Comprador est de acuerdo que sus derechos de la propiedad son sujetos a la
obligacin de pagar aquellas cantidades del depsito aumentadas como y cuando se
hacen debidos haciendo aument pagos mensuales como requerido por el poseedor de la
Nota Existente. Los derechos del comprador en cuanto al pago adelantado y sus
obligaciones incluso, pero no limitados con, el pago de gastos tardos en cuanto a
tales instalaciones, deben ser conforme a la Nota Existente, y en ese cierto hecho
de la confianza que asegura tal nota de la Propiedad, qu hecho de la confianza se
registra entre los Registros de Tierras de la Oficina del Oficinista del TRIBUNAL
EN CIUDAD Y ESTADO (la Oficina del Oficinista) en el Libro del Hecho, en la
pgina. (Tal nota y hecho de la confianza a veces se mandan a aqu como la Nota
Existente y el Hecho existente de la Confianza, respectivamente.) Mientras que
el Comprador es corriente en pagos debidos bajo la Nota Existente y el Hecho
Existente de la Confianza todo el beneficio fiscal de propiedad de viviendas,
incluso, sin tasa, inters y deducciones impositivas con objetivos del impuesto
sobre la renta, se debe acumular a la ventaja del Comprador, y el Vendedor no debe
intentar reclamar todos o cualquier parte de ventajas dichas. 2. Trmino del
contrato. Este contrato debe ligar sobre los partidos a esto hasta el
acontecimiento de uno de los acontecimientos siguientes que no deben ocurrir ms
tarde que:
268
Apndice
(a) La aplicacin exitosa del comprador a Noteholder para obtener una liberacin de
responsabilidad sobre la Nota/Hecho Existente de Confianza de parte de Vendedor.
(b) la obtencin del Comprador una liberacin de responsabilidad de parte del
Vendedor, obteniendo un prstamo de nuevas finanzas o vendiendo la Propiedad a un
Comprador del tercero que obtiene la nueva financiacin. 3. Pagos a Nota Existente.
Los derechos del comprador de la propiedad son sujetos a todos los trminos,
provisiones y condiciones de la Nota Existente, incluso, sin tasa, haciendo pagos
mensuales como y cuando debido de y despus. 4. Impuestos de Bienes inmuebles,
Evaluaciones. El Comprador debe pagar todos los impuestos de bienes inmuebles,
otras evaluaciones gubernamentales con respecto a la Propiedad, y propietario o
evaluaciones de la asociacin del condominio (si aplicable). 5. El cierre y Fecha
de Posesin. Durante el cierre, el Vendedor debe entregar al Comprador una
Escritura de propiedad garantizada General totalmente ejecutada en la forma
registrable, con Convenios ingleses del Ttulo, y el transporte del derecho al
Comprador y/o su asigna, sujeto a embargos preventivos, estorbos, restricciones,
servidumbres y convenios del registro, y sujeto al Hecho Existente de Confianza o
Hipoteca. En y despus de que la Fecha de Posesin y mientras que el Comprador no
es vencido bajo los trminos aqu establecidos, a no ser que se convenga otra cosa
por escrito, el Comprador debe tener derecho a la posesin llena, usar, y el placer
de la Propiedad. Todos los gastos mandados a aqu se deben pagar al abogado del
establecimiento, y este Acuerdo y todos los documentos mandados a aqu se deben
haber ejecutado, haberse reconocido (como requerido) y haberse entregado al abogado
del establecimiento. Se acuerda que la Fecha de Posesin debe ser, 20.
269
Apndice
6. Los Honorarios del abogado y/o Gastos de Cierre. Los gastos del abogado del
establecimiento y/o los gastos de cierre para esta transaccin deben ser pagados
por la Fecha de Posesin, as: (a) El Comprador pagar a su agente del
establecimiento a cualquiera y todos los honorarios relacionados con examen del
ttulo, seguro del ttulo, preparacin de documentos (incluso este contrato), y el
coste de todos otros servicios del establecimiento. El Comprador tambin consiente
en pagar a cualquiera y todos los gastos del establecimiento relacionados con esta
transaccin (adems de cualquier precio hecho por agente del Vendedor o abogado que
el Vendedor por este medio consiente en pagar), y el Vendedor no debe tener
obligacin de contribuir al pago de aquellos gastos. (b) El Vendedor tambin pagar
a cualquiera y todos los gastos de cierre del Comprador asociados con esta
transaccin hasta el $. 7. Ajustes. Los partidos estn de acuerdo que en lugar de
prorratas todos los pagos de la hipoteca y las cuentas de garanta bloqueada deben
ser corrientes y pasar gratis. Los pagos de la hipoteca debidos despus de la fecha
de posesin deben ser pagados por el Comprador. 8. Riesgo de Prdida: Seguro. El
riesgo de la prdida en cuanto a la Propiedad debe ser llevado por el Vendedor
antes de la Fecha de Posesin. De y despus de tal fecha, el Comprador debe
aguantar todo riesgo de la prdida en cuanto a la Propiedad y de la responsabilidad
de herida o dao a personas o propiedad sobre eso. El comprador debe mantener
continuamente o causar para mantenerse una pliza de seguros de riesgo que
proporciona la cobertura de al menos el equilibrio principal impagado de cualquier
embargo preventivo excepcional con la compaa de la hipoteca reflejada como un
beneficiario de la prdida adicional. 9. Falta por Comprador. Si la falta del
Comprador en cualquier de los trminos o estipulaciones de este acuerdo, y
permanece vencida para el periodo de treinta (30) das despus de recibir la
notificacin por escrito
270
Apndice
del Vendedor de tal falta, el Vendedor puede entablar una demanda contra el
Comprador para cualquiera y todos los daos incurridos por el Vendedor en virtud de
falta del Comprador, incluso, sin tasa, honorarios del abogado y gastos incurridos.
10. Falta por Vendedor. Si la falta del Vendedor en cualquier de los trminos o
estipulaciones de este acuerdo, y permanece vencida para el periodo de treinta (30)
das despus de recibir la notificacin por escrito del Comprador de tal falta, el
Comprador puede entablar una demanda contra el Vendedor para cualquiera y todos los
daos incurridos por el Comprador en virtud de falta del Vendedor, incluso, sin
tasa, honorarios del abogado y gastos incurridos. 11. Terminacin. El comprador
tiene el derecho de declarar este acuerdo sin fuerza legal en cualquier momento
antes de la fecha lmite. A la terminacin dicha, ningn partido debe tener ninguna
otra responsabilidad a otro segn este Acuerdo, excepto como por otra parte
expresamente proporcionado en este Acuerdo 12. Ttulo. El comprador debe hacer que
el ttulo se examine antes de la posesin. Se cree que el derecho a la propiedad
dicha debe estar bien del registro y de hecho y el Comprador puede comprar al
momento de la posesin de la propiedad dicha una pliza de seguros del ttulo que
asegura el inters del Comprador. Si, despus del examen del ttulo, el Comprador
decide que cualquier asunto hizo un informe en el informe del ttulo que hara el
derecho a la Propiedad no comerciable o no asegurable segn la pliza de seguros
del ttulo de un dueo ALTA o esto afectara negativamente el uso de la Propiedad
con su objetivo intencionado en la opinin razonable del Comprador, el Comprador
puede terminar este Acuerdo dando la notificacin por escrito del Vendedor de eso
en cualquier momento antes de la fecha lmite. A la terminacin dicha, ningn
partido debe tener ninguna otra responsabilidad a otro segn este Acuerdo. El
vendedor no debe tener obligacin de curar cualquier tal defecto en el ttulo.
271
Apndice
272
Apndice
17. Tiempo de Establecimiento. El cierre debe ocurrir antes del Agente del
Establecimiento. 18. Hecho previo de Confianza. El Comprador y el Vendedor
reconocen el hecho que este Contrato es sujeto a las estipulaciones del Hecho
Existente de la Confianza. El Comprador reconoce que el Hecho Existente de la
Confianza asegura un prstamo y entiende y reconoce que recordation del hecho dara
a la compaa de la hipoteca de revisin el derecho de llamar el prstamo, que
requerira que el Comprador pague inmediatamente en su totalidad todas las sumas
todava debidas bajo la Nota Existente y el Hecho Existente de la Confianza.
Adelante, el Comprador reconoce que ha examinado los trminos y condiciones del
hecho dicho de la confianza, y no obstante la existencia del hecho dicho de la
confianza, el Comprador por este medio consiente en aceptar y consumar la compra de
la Propiedad de acuerdo con este Contrato y el Acuerdo del Depsito. El Comprador y
el Vendedor adelante reconocen que ni este Acuerdo ni el Acuerdo del Depsito
cambiarn los trminos y condiciones de la Nota Existente y el Hecho Existente de
la Confianza y que esta transaccin de bienes inmuebles es sujeta a los trminos de
la Nota Existente y el Hecho Existente de la Confianza. 19. Invalidez parcial:
Supervivencia. La anulacin por cualquier motivo de cualquier parte del presente no
debe hacer que este Contrato se invalide en su totalidad, pero debe sobrevivir
cualquier tal fracaso de cualquier parte del presente. 20. Acuerdo completo. Este
Acuerdo contiene el acuerdo completo y final entre los partidos, y no deben ser
ligados por ningn trmino, condiciones, afirmaciones o representaciones, orales o
escritas, no aqu contenido. en las oficinas de Comprador
273
Apndice
21. Renuncia hacia Falta. Ninguna renuncia o paciencia por cualquier partido a esto
con respecto a una falta o violacin por cualquier otro partido deben constituir o
interpretarse como una renuncia hacia cualquier falta subsecuente o violacin. 22.
Diverso. Este Contrato debe ligar sobre y habituar a la ventaja de los partidos a
esto, sus sucesores y asigna. Cualquier referencia al gnero masculino debe incluir
el femenino y neutral, la referencia al nmero singular debe incluir el plural, y
viceversa, todos ya que el contexto requiere. Los ttulos o los ttulos son para la
conveniencia slo y no son la parte de las provisiones sustanciales del presente.
Este contrato se debe interpretar segn las leyes del estado de. ATESTIGE las
firmas siguientes y sellos: Comprador: Vendedor de la Firma: OBJETO EXPUESTO de la
firma UNA Fecha de la DESCRIPCIN LEGAL Fecha del Nombre Impresa Nombre Impreso
Direccin fsica:
274
Apndice
INFORMACIN FISCAL
275
Apndice
276
Apndice
Autorizacin de la rentabilidad
Re: Prestatario: Propiedad: nmero del prstamo:
Fecha
Firma
Nombre impreso
277
Apndice
cualquiera y toda la informacin que pueden requerir para una transaccin del
crdito o transferencia del prstamo. Este documento se puede reproducir para la
referencia de ms de una fuente, y mando que una copia fotoesttica de esta
autorizacin se acepte con la misma autoridad como el original. Atentamente,
Firma
Nombre impreso
278
Apndice
279
Apndice
Nombre impreso
280
Apndice
281
Apndice
9. La fecha lmite debe ser 90 das de la fecha de este acuerdo, con el derecho al
susodicho - bienes inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de
propiedad garantizada con la liberacin de la dote. El ttulo debe ser libre,
claro, y suelto, sin construir pedidos, sujetos a la divisin por zonas de normas
del registro, y excepto servidumbres y restricciones del registro. El Vendedor debe
pagar y producir una pliza de seguros del ttulo vlida protegiendo al Comprador
durante el cierre. 10. Esta oferta, cuando aceptado, comprende el acuerdo completo
de Comprador y Vendedor, y se acuerda que ninguna otra representacin o acuerdos se
hayan hecho o confiaran en. 11. Esta oferta es permanecer abierta para la
aceptacin hasta.
Fecha: vendedor del vendedor
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