CSSIA FIGUEIREDO ROSSI DARDENGO

IDENTIFICAO DE PATOLOGIAS E PROPOSIO DE DIRETRIZES DE

MANUTENO PREVENTIVA EM EDIFCIOS RESIDENCIAIS
MULTIFAMILIARES DA CIDADE DE VIOSA MG.

Dissertao apresentada Universidade

Federal de Viosa, como parte das
exigncias do Programa de Ps-Graduao
em Engenharia Civil, para obteno do ttulo
de Magister Scientiae.

VIOSA
MINAS GERAIS BRASIL
2010
 CSSIA FIGUEIREDO ROSSI DARDENGO

IDENTIFICAO DE PATOLOGIAS E PROPOSIO DE DIRETRIZES DE

MANUTENO PREVENTIVA EM EDIFCIOS RESIDENCIAIS
MULTIFAMILIARES DA CIDADE DE VIOSA MG.

Dissertao apresentada Universidade

Federal de Viosa, como parte das
exigncias do Programa de Ps-Graduao
em Engenharia Civil, para obteno do ttulo
de Magister Scientiae.

APROVADA: 23 de Fevereiro de 2010.

____________________________ ____________________________
Prof. Aline Werneck Barbosa de Prof. Rita de Cssia S. Sant`Anna
Carvalho Alvarenga
(Co-Orientadora) (Co-Orientadora)

____________________________ ____________________________
Prof. Ney Amorim Silva Eng. Wander Rodrigues da Silva

_________________________________
Prof. Reginaldo Carneiro da Silva
(Orientador)
 Recomear

Sempre tempo de recomear.

Em qualquer situao podemos abrir novas portas, conhecer novos lugares, novas
pessoas, ter outros sonhos.
Renovar o nosso compromisso com a vida e assim, renascer para a vida e alcanar a
felicidade. No importa quem te feriu, o importante que voc ficou.
No interessa o que te faltou, tudo pode ser conquistado.
No se ligue em quem te traiu, voc foi fiel.
No se lamente por quem se foi, cada um tem seu tempo.
No reclame da dor, ela a conselheira que nos chama de volta ao caminho.
No se espante com as pessoas, cada um carrega dentro de si, dores e marcas que
alteram o seu comportamento.
O mundo est cheio de novas oportunidades, basta olhar para a terra depois da
chuva.
As portas se abrem para os que no tem medo de enfrentar as adversidades da vida,
para os que caram, mas se levantam com o brilho de vitria nos olhos.
Todo o caminho tem duas mos, uma que seguimos ainda com passos inseguros,
porque no sabemos ainda o que vamos encontrar pela frente. Na volta, mesmo
derrotados, j sabemos o que tem no caminho, e quando um dia, resolvemos enfrentar
os nossos medos e fazer essa viagem novamente, somos mais fortes, nossos passos
so mais firmes, j sabemos onde e como chegar ao destino, o destino a vitria, o
seu destino ser feliz, eu creio nisso.
O caminho est a tua espera, p na estrada, coloque um sonho na alma, f no
corao e esperana na mochila, a vida se enche de novidades para os que se
aventuram na viagem que conduz a verdadeira liberdade.

Autor desconhecido.

Dedico este trabalho aos meus amados pais, Murillo e Anete Rossi.
s minhas irms e companheiras, Giovana e Fabiana,
s minhas adoradas sobrinhas ngela, Elisa e Ana Beatriz,
A Luci,
s minhas grandes paixes: Kitty, Bia, Sasha, Babi e Pituca.
Ao meu amado Vladimir, saudades!

ii
 AGRADECIMENTOS

A Deus, por iluminar-me sempre em minha caminhada.

Aos meus pais, Murillo e Anete, pelo amor incondicional em todos os
momentos.
s minhas irms, Giovana e Fabiana, por todo amor, apoio e confiana a mim
dedicados.
Ao meu amado Vladimir, pelo exemplo de fora, coragem, persistncia e
determinao.
Luci, por todo cuidado e dedicao.
Universidade Federal de Viosa (UFV), de maneira especial ao
Departamento de Engenharia Civil, pela oportunidade de realizar este trabalho.
Ao Professor Reginaldo Carneiro da Silva, pela orientao, amizade, dedicao
e apoio demonstrados no decorrer do curso.
s Professoras Aline Werneck Barbosa de Carvalho e Rita de Cssia S.
Sant`Anna Alvarenga, minhas co-orientadoras pela ateno, orientao e sugestes.
Ao Professor Ney Amorim Silva e o Engenheiro Wander Rodrigues da Silva,
que participaram da banca, pelas sugestes e contribuies dadas ao trabalho.
Ao Diretor da Diretoria de Obras da UFV, Rmulo Laurindo Lopes de Freitas,
pelo apoio, estmulo e compreenso.
amiga-irm Patrcia Layne pelo companheirismo, apoio e carinho durante
toda jornada de mestranda.
Ao amigo Eduardo Quaresma, pelo exemplo de vida e amizade.
s amigas da Diretoria de Obras da UFV, Marina Teixeira dos Santos e Janine
Silva Arajo, pela fora e carinho.
s amigas Thatiany Silva Gusmo, Cynthia de Santana Santos e Daniele Silva,
sem as quais teria sido praticamente impossvel a realizao desta pesquisa.
Dbora de Oliveira Gomide e Lvia Faria de Oliveira, pela presteza em
fornecer dados que muito auxiliaram na execuo deste trabalho;
secretria da ps do DEC, Cristina, pelas orientaes prestadas.
Aos professores, amigos e colegas, pelos aprendizados, sugestes e
convivncia compartilhados.
Aos entrevistados que participaram deste estudo, sem os quais esse trabalho
no teria sido possvel.

iii
NDICE

RESUMO..........................................................................................................................ix

ABSTRACT.......................................................................................................................x

1. INTRODUO ...................................................................................................... 2

1.1. GENERALIDADES ................................................................................................ 2

1.2. O PROBLEMA E SUA IMPORTNCIA.................................................................. 5
1.3. OBJETIVOS .......................................................................................................... 7
1.3.1. OBJETIVO GERAL ...................................................................................... 7
1.3.2. OBJETIVOS ESPECFICOS ........................................................................ 7
1.4. METODOLOGIA.................................................................................................... 7
1.5. ESTRUTURA DA PESQUISA ............................................................................... 9

2. REVISO DE LITERATURA .............................................................................. 12

2.1. CONSIDERAES INICIAIS .............................................................................. 12

2.2. PATOLOGIAS ..................................................................................................... 22
2.2.1. PRINCIPAIS PATOLOGIAS EM EDIFICAES ....................................... 28
2.2.2. A INFLUNCIA DO PROCESSO PRODUTIVO NO CONTROLE DE
PATOLOGIAS .............................................................................................................. 34
2.3. MANUTENO: DEFINIO E HISTRICO...................................................... 42
2.3.1. GENERALIDADES ..................................................................................... 42
2.3.2. AS NORMAS TCNICAS E A MANUTENO DE EDIFCIOS ................ 45
2.3.3. O CONCEITO DE MANUTENO DE EDIFCIOS ................................... 47
2.3.4. A IMPORTNCIA DA MANUTENO....................................................... 50
2.3.5. CLASSIFICAO DA MANUTENO ...................................................... 51
2.3.6. ATIVIDADES DE MANUTENO DE EDIFCIOS..................................... 62
2.4. DIRETRIZES DE ATIVIDADES DE MANUTENO PREDIAL
PREVENTIVA............................................................................................................... 63
2.5. MANUAL DE OPERAO, USO E MANUTENO DE EDIFCIOS. ....... 66

3. METODOLOGIA DE PESQUISA........................................................................ 70

3.1. CARACTERIZAO DO TRABALHO ................................................................. 71

3.2. POPULAO DA PESQUISA ............................................................................. 71
3.3. LEVANTAMENTO DE CAMPO ........................................................................... 73
iv
 3.3.1. Entrevistas.................................................................................................. 73
3.3.2. Vistorias...................................................................................................... 74
3.4. ANLISE DOS DADOS ....................................................................................... 75
3.5. ANLISE DAS PATOLOGIAS ............................................................................. 75

4. APRESENTAO E ANLISE DOS RESULTADOS........................................ 77

4.1. GENERALIDADES .............................................................................................. 77

4.2. APRESENTAO DOS RESULTADOS ......................................................... ....77
4.2.1. APRESENTAO DOS DADOS E ANLISE DAS ENTREVISTAS ......... 77
4.2.2. APRESENTAO DOS DADOS E ANLISE DAS VISTORIAS ............... 83
4.3. PROPOSTA DE DIRETRIZES DE MANUTENO PREDIAL .......................... 112

5. CONCLUSO ................................................................................................... 128

5.1. CONSIDERAES INICIAIS ............................................................................ 128

5.2. PATOLOGIAS OBSERVADAS.......................................................................... 129
5.3. MANUTENO ................................................................................................. 130
5.4. RECOMENDAES ......................................................................................... 133
5.5. SUGESTES PARA NOVAS PESQUISAS ...................................................... 134
5.6. CONSIDERAES FINAIS............................................................................... 135

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.......................................................................... 139

ANEXO 1 FORMULRIO PARA A REALIZAO DE VISTORIAS...................... 152

ANEXO 2 QUESTIONRIO .................................................................................... 154

ANEXO 3 - TABELAS NBR15.575-1:2008 .............................................................. 160

LISTA DE TABELAS
TABELA 2-1- ORIGEM DAS PATOLOGIAS NO BRASIL E EUROPA ...........................................39
TABELA 4-1 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM FACHADAS ....................................................87
TABELA 4-2 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM SUBSOLOS/PILOTIS .......................................90
TABELA 4-3 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM CAIXAS DGUA ............................................95
TABELA 4-4 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM COBERTURAS/TELHADOS ..............................97
TABELA 4-5 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM ESQUADRIAS ..............................................100
TABELA 4-6 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM MUROS DE DIVISAS .....................................104
TABELA 4-7 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM PISOS .........................................................105
TABELA 4-8 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM GRADES E PORTES ...................................107
v
TABELA 4-9 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM INSTALAES ELTRICAS E HIDRULICAS ....108
TABELA 4-10 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM INSTALAES DE GS ...............................108
TABELA 4-11 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM ESCADAS .................................................110
TABELA 4-12 - TCNICAS DE INSPEO E MANUTENO PREDIAL .....................................115

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 2-1 - ATIVIDADES DE MANUTENO PARA O PROLONGAMENTO DA VIDA TIL DAS

EDIFICAES BONIN (1988) .............................................................................20
FIGURA 2-2 - CAUSAS DAS PATOLOGIAS EM EDIFICAES BRASILEIRAS, ESTUDADAS AT O
ANO DE 1988. FONTE: SOUZA (2001) ......................................................................39
FIGURA 2-3 - CAUSAS DE PATOLOGIAS EM EDIFICAES EUROPIAS. FONTE: MESEGUER
(1991).......................................................................................................................40
FIGURA 2-4 CLASSIFICAO DOS TIPOS DE MANUTENO BONIN (1988) ........................54
FIGURA 4-1 EDIFICAES ANALISADAS CONFORME A IDADE. VIOSA/2009 .......................78
FIGURA 4-2 FREQUNCIA DAS PATOLOGIAS IDENTIFICADAS NAS EDIFICAES
PESQUISASDAS, SEGUNDO AS VISTORIAAS REALIZADAS. VIOSA/2009.........................80

FIGURA 4-3 ATIVIDADES DE MANUTENO REALIZADAS NAS EDIFICAES PESQUISADAS,

SEGUNDO OS SNDICOS/ADMINISTRADORES. VIOSA/2009 ..........................................81

FIGURA 4-4 ATIVIDADES DE MANUTENO A SEREM REALIZADAS FUTURAMENTE NAS

EDIFICAES PESQUISADAS, SEGUNDO OS SNDICOS/ADMINISTRADORES. VIOSA/200982

FIGURA 4-5 CAUSAS DAS PATOLOGIAS NAS EDIFICAES PESQUISADAS, SEGUNDO OS

SNDICOS/ADMINISTRADORES. VIOSA/2009 ...............................................................82

FIGURA 4-6- PATOLOGIAS ENCONTRADAS NAS EDIFICAES PESQUISADAS. VIOSA/2009 ..84

FIGURA 4-7 - PRINCIPAIS PATOLOGIAS IDENTIFICADAS EM COBERTURAS DAS EDIFICAES
ESTUDADAS. VIOSA/2009 .........................................................................................85

FIGURA 4-8 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM FACHADAS. VIOSA, 2009. ..........................87

FIGURA 4-9 - PATOLOGIAS EM FACHADAS (DESCOLAMENTO DE REVESTIMENTO). VIOSA,
2009 .........................................................................................................................88
FIGURA 4-10 - PATOLOGIAS EM FACHADAS (DESCOLAMENTO DE REVESTIMENTO). VIOSA,
2009 .........................................................................................................................89
FIGURA 4-11: PATOLOGIAS EM FACHADAS MANCHAS E INFILTRAES. VIOSA, 2009 ......89
FIGURA 4-12 - PATOLOGIAS EM FACHADAS (FISSURAS). VIOSA, 2009................................90
FIGURA 4-13 - INCIDNCIA DE PATOLOGIAS NO SUBSOLO/PILOTIS. VIOSA/2009 ...............91

vi
FIGURA 4-14 PATOLOGIAS NO SUBSOLO/PILOTIS (PRESENA DE INFILTRAO, MANCHAS
DE UMIDADE, BOLOR E PROLIFERAO DE FUNGOS). VIOSA, 2009..............91
FIGURA 4-15 PATOLOGIAS NO SUBSOLO/PILOTIS (EXPOSIO DE FERRAGENS/NINHOS DE
CONCRETAGEM). VIOSA, 2009.................................................................................92
FIGURA 4-16 - PATOLOGIAS NO SUBSOLO/PILOTIS (INFILTRAO). VIOSA, 2009 ...............93
FIGURA 4-17 - PATOLOGIAS NO SUBSOLO/PILOTIS (INFILTRAO). VIOSA, 2009 ...............94
FIGURA 4-18 - PATOLOGIAS NO SUBSOLO/PILOTIS (INFILTRAO/ESTALACTITES). VIOSA,
2009 .........................................................................................................................94
FIGURA 4-19 - PATOLOGIAS NO SUBSOLO/PILOTIS (FISSURAS). VIOSA, 2009 ....................95
FIGURA 4-20 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM CAIXAS DGUA. VIOSA/2009.....................96
FIGURA 4-21 - PATOLOGIAS EM CAIXAS DGUA (INFILTRAO). VIOSA/2009.....................96
FIGURA 4-22 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM COBERTURAS/TELHADOS. VIOSA/2009 .....97
FIGURA 4-23 - PATOLOGIAS EM COBERTURAS (INFILTRAES). VIOSA/2009 ....................98
FIGURA 4-24 - PATOLOGIA EM COBERTURAS/TELHADOS. VIOSA/2009 ..............................98
FIGURA 4-25 - PATOLOGIAS EM LAJES DE COBERTURA. VIOSA/2009 ................................99
FIGURA 4-26 - PATOLOGIAS EM LAJES DE COBERTURA (INFILTRAO). VIOSA/2009..........99
FIGURA 4-27 - PATOLOGIA EM COBERTURA (RUFOS). VIOSA/2009.................................100
FIGURA 4-28 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM ESQUADRIAS. VIOSA/2009 .....................101
FIGURA 4-29 - PATOLOGIA EM ESQUADRIAS (VIDROS QUEBRADOS). VIOSA/2009 .............101
FIGURA 4-30 - PATOLOGIAS EM ESQUADRIAS (INFILTRAES). VIOSA/2009....................102
FIGURA 4-31 - PATOLOGIAS EM ESQUADRIAS (OXIDAO). VIOSA/2009 ..........................102
FIGURA 4-32 - PATOLOGIAS EM ESQUADRIAS (OXIDAO). VIOSA/2009 ..........................103
FIGURA 4-33 - PATOLOGIAS EM ESQUADRIAS (FISSURAS). VIOSA/2009 ...........................103
FIGURA 4-34 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM MUROS. VIOSA/2009..............................104
FIGURA 4-35 - PATOLOGIAS EM MUROS (FISSURAS). VIOSA/2009...................................104
FIGURA 4-36 - PATOLOGIAS EM MUROS (MANCHAS/INFILTRAES) VIOSA/2009 ............105
FIGURA 4-37 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM PISOS DAS REAS COMUNS. VIOSA/2009 106
FIGURA 4-38 - PATOLOGIAS NOS PISOS. VIOSA/2009.....................................................106
FIGURA 4-39 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM GRADES/ PORTES. VIOSA/2009 ...........107
FIGURA 4-40 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM INSTALAES ELTRICAS E HIDRULICAS.
VIOSA/2009...........................................................................................................108
FIGURA 4-41 INCIDNCIA DE PATOLOGIAS EM INSTALAES DE GS. VIOSA/2009 .......109
FIGURA 4-42- PATOLOGIAS EM INSTALAES DE GS (INFILTRAES). VIOSA/2009 ........109
FIGURA 4-43 - INCIDNCIA DE PATOLOGIAS NAS ESCADAS. VIOSA/2009.........................110
FIGURA 4-44 - PATOLOGIAS NAS ESCADAS (DESCOLAMENTO REVESTIMENTO). VIOSA/2009111
vii
FIGURA 4-45 - PATOLOGIAS NAS ESCADAS (DESGASTE PISO). DATA: VIOSA/2009 ...........111

LISTA DE QUADROS

QUADRO 2-1 EXIGNCIAS DO USURIO SEGUNDO A NORMA ISO 6241 (GRILO, 1999). ........19
QUADRO 2-2 - PRINCIPAIS PATOLOGIAS DE ESTRUTURAS DE CONCRETO NEVILLE (1989)...28
QUADRO 2-3. AS PRINCIPAIS PATOLOGIAS DE REVESTIMENTOS E VEDAES VERTICAIS E
SEUS PRINCIPAIS FATORES INTERVENIENTES. VEROSA (1989) ....................................32

QUADRO 2-4. PRINCIPAIS PATOLOGIAS DAS INSTALAES HIDRULICAS E SEUS PRINCIPAIS

FATORES INTERVENIENTES (SOUZA, 1991).................................................................33

QUADRO 2-5 PRINCIPAIS PATOLOGIAS DE COBERTURAS (VEROZA, 1989)........................34

QUADRO 2-6 - CLASSIFICAO DAS ATIVIDADES DE MANUTENO SEGUNDO GOMIDE (2006)52
QUADRO 2-7 CLASSIFICAO DA MANUTENO DE EDIFCIOS - BONIN (1988) .................56
QUADRO 2-8- ATIVIDADES DA MANUTENO PREDIAL ..........................................................65
QUADRO 2-9 MANUTENO PREDIAL POR REA TCNICA...................................................66
QUADRO 4-1 PROGRAMAO DAS ATIVIDADES DE MANUTENO.....................................117
QUADRO 4-2 PRINCIPAIS ITENS A SEREM OBSERVADOS NAS VISTORIAS. ..........................120
QUADRO 4-3 PERIODICIDADE DAS ATIVIDADES DE MANUTENO PREVENTIVA. ................121
QUADRO 4-4 - ORGANIZAO E PROGRAMAO DAS ATIVIDADES DE MANUTENO
PREVENTIVA..............................................................................................................125

viii
RESUMO

DARDENGO, Cssia Figueiredo Rossi, M.Sc., Universidade Federal de Viosa,

Fevereiro de 2010. Identificao de patologias e proposio de diretrizes de
manuteno preventiva em edifcios residenciais multifamiliares da cidade de
Viosa MG. Orientador: Reginaldo Carneiro da Silva. Co-Orientadoras: Aline
Werneck Barbosa de Carvalho e Rita de Cssia Silva Sant Anna Alvarenga.

As atividades de manuteno predial ainda so pouco conhecidas no pas,

porm so de grande importncia para garantir a segurana, solidez e funcionalidade
das edificaes, garantindo sua utilizao para os fins para os quais foram projetadas
e construdas. Este trabalho teve como principal objetivo a identificao das patologias
mais comuns em edifcios residenciais multifamiliares, verificando se as mesmas esto
associadas inexistncia das atividades de manuteno predial, de forma a
apresentar diretrizes para implantao de atividades de manuteno em edificaes
residenciais multifamiliares da cidade de Viosa-MG. Props-se uma sistemtica de
aes a serem utilizadas por administradores e/ou sndicos das edificaes, para a
implantao de atividades de manuteno predial, em concordncia com o conceito de
desempenho, vida til e qualidade. O trabalho foi realizado em duas fases distintas.
Na primeira fase foi realizada uma pesquisa exploratria em 30 edifcios residenciais
da regio central da cidade de Viosa para identificao de patologias. Na segunda,
foram realizadas entrevistas com os administradores/sndicos das edificaes de
forma a verificar as atividades de manuteno realizadas. A pesquisa realizada
assumiu a forma de um estudo de caso, onde se trabalhou com levantamentos
qualitativos. Verificou-se que grande parte das edificaes pesquisadas possuem dois
ou mais tipos de patologias, decorrentes da inexistncia de atividades de manuteno
preventivas. Observou-se que a manuteno de edifcios vista como sendo um alto
encargo financeiro e de baixa prioridade. Verificou-se que aps a identificao de
algumas patologias, tm incio as atividades de manuteno corretiva. Aos
sndicos/administradores cabe atuar de forma proativa durante a fase de uso da
edificao, inspecionando, planejando e procedendo a manuteno de todos os
componentes do edifcio, garantindo assim o desempenho adequado, o conforto dos
usurios e a preservao do patrimnio.

ix
ABSTRACT

DARDENGO, Cssia Figueiredo Rossi, M.Sc., Universidade Federal de Viosa,

February, 2010. Identification of diseases and proposing guidelines for preventive
maintenance in multi-family residential buildings in the city of Viosa - MG.
Advisor: Reginaldo Carneiro da Silva. Co-Advisors: Aline Werneck Barbosa de
Carvalho and Rita de Cssia Silva SantAnna Alvarenga.

The building maintenance are still relatively unknown in the country, but are of
great importance to ensure the safety, reliability and functionality of buildings, ensuring
their use for the purposes for which they were designed and built. This work had as
main objective the identification of diseases more common in multifamily residential
buildings, checking whether they are coupled with the lack of building maintenance in
order to provide guidelines for implementation of maintenance activities in multifamily
residential buildings in the city of Viosa - MG. We proposed a system of shares to be
used by administrators and / or receivers of the buildings, for the implementation of
building maintenance, in agreement with the concept of performance, durability and
quality. The study was conducted in two phases. In the first phase was carried out
exploratory research in 30 residential buildings in central city of Viosa for identification
of pathologies. Second, interviews were conducted with the administrators / liquidators
of the buildings in order to check the maintenance activities performed. The survey
took the form of a case study, where he worked with qualitative surveys. It was found
that most of the buildings surveyed have two or more types of diseases arising from
lack of preventive maintenance activities. It was observed that the maintenance of
buildings is seen as a high financial burden and low priority. It was found that after the
identification of certain conditions, begin the corrective maintenance activities.
Liquidators / administrators it act proactively during the use of the building, surveying,
planning and carrying out maintenance of all building components, thereby ensuring
adequate performance, comfort of users and the preservation of heritage.

x
 CAPTULO 1
__________________________________________________
INTRODUO

1
1. INTRODUO

1.1. GENERALIDADES
As patologias encontradas nas edificaes no tm como ponto de origem
apenas fatores isolados. Elas acontecem em consequncia de um conjunto de
processos, que so classificados conforme as patologias identificadas, com os
sintomas verificados ou com a etapa do processo produtivo em que ocorrem.
Para se obter uma diminuio ou at mesmo uma eliminao dos problemas
patolgicos deve-se obter um rgido controle de qualidade nas etapas do processo de
construo, de modo a se obter um resultado final satisfatrio.
Pesquisas internacionais demonstraram que, em mdia, 10% (dez por cento)
dos problemas patolgicos das edificaes so originados na fase de uso da
edificao (MESEGUER, 1991). Estudos indicam que o uso incorreto da edificao por
ignorncia do usurio um dos maiores agentes causadores de patologias
(BOCCHILE, 2002).
De acordo com a NBR 5.674:19991, as edificaes possuem algumas
caractersticas que as diferenciam dos outros produtos, principalmente em atender a
seus proprietrios durante um grande nmero de anos, apresentando condies
adequadas ao uso a que se destinam, resistindo s intempries e prpria utilizao.
Observa-se que a qualidade de algumas edificaes, em particular, das
edificaes residenciais, no satisfatria. Verifica-se uma deteriorao precoce das
reas internas dos apartamentos, bem como das reas comuns das edificaes,
causando uma srie de gastos excessivos aos proprietrios. As razes dessas
deficincias so vrias e grande parte delas advm das falhas ocorridas nas etapas do
processo de construo do edifcio: planejamento, projeto, execuo, materiais,
utilizao e manuteno.
As edificaes iniciam o processo de deteriorao no momento em que as
obras so concludas e entregues aos proprietrios/usurios. Isso ocorre devido
degradao provocada pela forma de utilizao, pela ao do tempo e pelas
caractersticas dos materiais utilizados na execuo da edificao. Tem-se, com isso a

1
NBR 5.674:1999 Manuteno de edificaes Procedimentos

2
necessidade de manutenes peridicas como forma de minorar a deteriorao
precoce do edifcio.
A manuteno preventiva em edificaes residenciais deve ser considerada
como uma forma de diminuir os custos de manuteno corretiva e o desconforto dos
usurios, de melhorar a qualidade das edificaes e de evitar que ocorram possveis
patologias.
Na indstria da construo civil, a manuteno o conjunto de medidas
necessrias e obrigatrias para se garantir em bom estado de funcionamento,
conservao e segurana os equipamentos, componentes, elementos e instalaes de
uma edificao, de qualquer tipo ou tamanho, resultando em um conjunto de aes
preventivas e corretivas com o objetivo de conservar o cumprimento satisfatrio das
funes para as quais a edificao e seus componentes foram projetados, de modo a
garantir a vida til desejada de uma edificao (MARCELLI, 2007).
A manuteno predial de fundamental importncia para a segurana, solidez
e funcionalidade de qualquer tipo de edificao, garantindo sua utilizao para os fins
para os quais foi projetada e construda.
As atividades de manuteno envolvem o conjunto de atividades que so
necessrias para se garantir um desempenho satisfatrio ao longo do tempo, ou seja,
o conjunto de procedimentos que tm como finalidade o prolongamento da vida til, a
um custo compensador.
O conceito de manuteno predial no deve ser definido somente no sentido
de se manter as condies de desempenho originais do edifcio construdo, mas de
satisfazer as necessidades dos usurios, atendendo aos aspectos de modernizao
da edificao, de forma a superar o desempenho original.
A manuteno de edifcios possui uma ampla definio, seja do ponto de vista
econmico ou social. Do ponto de vista econmico, sabe-se que a manuteno na
indstria da construo civil uma atividade bastante onerosa. Segundo John (1988),
no caso dos pases desenvolvidos, o valor normalmente atinge cerca de 2% do valor
total das edificaes. John (1988) avalia que no Brasil, este valor deve ser maior, por
causa do controle de qualidade deficiente.
Dessa forma, a ausncia de pesquisas que enfoquem a fase de uso, operao
e manuteno, resulta na deficincia de uma anlise preventiva, desde a fase de
projeto, de forma a assegurar o atendimento dos requisitos mnimos de desempenho e
vida til das edificaes.

3
 Uma vez danificadas, as edificaes devem ser recuperadas de forma a
manter-se em condies de funcionamento, o que gera altos custos. Devido falta de
operaes de manuteno, tm-se os gastos elevados em reparos realizados nas
edificaes, assim como a diminuio da sua vida til e do desempenho do ambiente
construdo.
Na dcada de 1950, o interesse pela manuteno de edifcios surgiu em alguns
pases da Europa. Em 1965 a importncia de pesquisas em manuteno predial foi
reconhecida pela criao do Comit de Manuteno das Construes pelo Ministrio
de Construes e Servios Pblicos do Governo Britnico (SEELEY, 1987). Desde
ento, o tema tem obtido destaque mundial.
No cenrio brasileiro, o interesse pela manuteno teve seu incio no final da
dcada de 80. Surgiram algumas publicaes na rea tcnica (LICHTEBSTEIN, 1986,
DAL MOLIN, 1988; HELENE, 1988 e CREMONINI, 1989), porm limitando-se a
observao das manifestaes patolgicas e de suas causas e origens e em trabalhos
sobre a durabilidade dos materiais objetivando melhorias no processo construtivo.
No Brasil existem poucas estatsticas no que diz respeito importncia da
manuteno de edificaes dentro da economia. No existem dados especficos sobre
atividades de manuteno residenciais, somente dados sobre a produo da indstria
da construo.
Quanto ao aspecto social, permitir que as atividades de manuteno de
edificaes seja colocado em segundo plano demonstra uma total falta de interesse
nas atividades produtivas. Um edifcio deve ter qualidade de forma que possa ter uma
vida til compatvel com a sua utilizao. O conceito de qualidade de uma edificao
pode ser entendido como um conjunto de caractersticas que atendem as
necessidades dos clientes (MELHADO, 1997). O edifcio deve ter a durabilidade e o
desempenho necessrios de forma que o mesmo seja adequado ao pblico que ir
utiliz-lo, visto que a viso do usurio de primordial importncia para se diagnosticar
as patologias e identificar suas causas (CARVALHO, 1998).
O prprio edifcio uma das principais causas da inexistncia das atividades
de manuteno, visto que ele construdo como sendo o ltimo objetivo do processo
de produo da edificao, deixando a satisfao das necessidades dos usurios do
edifcio e o seu desempenho esquecidos.
Verifica-se que o conhecimento dos vrios tipos de manuteno existentes e
das patologias causadas pela inexistncia das atividades de manuteno permite que

4
sejam identificados os elementos necessrios para conservar as edificaes com um
bom desempenho, aumentando-se sua vida til.
Nos pases desenvolvidos, todos os edifcios construdos passam por um rgido
controle de qualidade. Assim, todas as edificaes ao serem lanadas para venda,
passam por avaliaes sistemticas durante o seu planejamento, projeto e execuo,
alm de verificaes durante a etapa de uso, tendo o usurio a obrigao de verificar
os problemas surgidos durante a vida til dos edifcios.

1.2. O PROBLEMA E SUA IMPORTNCIA

O problema desta pesquisa leva em considerao duas abordagens: as

patologias existentes em edificaes residenciais multifamiliares da cidade de Viosa e
a falta de atividades de manuteno.
Em Viosa, os edifcios residenciais de mltiplos pavimentos apresentam
diversos tipos de patologias, sejam em virtude de erros de projeto, materiais e
mtodos construtivos inadequados. Grande parte das patologias surge devido a falhas
na manuteno preventiva.

A cidade de Viosa caracteriza-se por ser uma Cidade Universitria que tem
se destacado pelo elevado crescimento da populao urbana, principalmente a partir
da dcada de 80, com grande impulso na construo civil, estimulada pelo aumento de
cursos da UFV, principal responsvel pela expanso da malha urbana da cidade.
A partir da dcada de 80, a cidade experimentou um grande crescimento do
setor imobilirio, como forma de proporcionar moradia para um grande contingente de
estudantes, transformando a cidade num enorme canteiro de obras.
Observa-se uma intensa produo de novas edificaes, muitas das quais no
atendem aos requisitos mnimos de qualidade, durabilidade e desempenho, tornando-
se foco de uma grande quantidade de patologias observadas nas diversas moradias
em quase todos os bairros da cidade.
O grande nmero de patologias verificadas tambm se deve, alm da falta de
um sistema de manuteno apropriado, s condies climticas desfavorveis da
cidade. O clima da regio , segundo a classificao de Kppen, do tipo Cwb - clima
tropical de altitude com vero chuvoso e temperaturas amenas. Sua caracterstica

5
mais marcante a brusca oscilao diria. Possui uma alta umidade relativa do ar, o
que propicia o surgimento de inmeras patologias nas edificaes.
Em Viosa, existe a oferta de uma grande quantidade de habitaes para suprir
a constante demanda. Os principais aspectos relacionados s atividades de
manuteno ficam relegados a um segundo plano, verificando-se um grande nmero
de edificaes relativamente novas com diversos tipos de patologias.
Este trabalho justifica-se pela estreita ligao entre as patologias e a
inexistncia de processos de manuteno preventiva das edificaes.
Em relao manuteno, observa-se que esta atividade ainda se encontra
bem distante de ter seu valor reconhecido no setor da construo civil, apesar do
aumento de estudos referentes etapa de uso e ocupao (ORNSTEIN e ROMRO,
1992).
Observando o setor de habitaes multifamiliares no Brasil, verifica-se que a
manuteno, na grande maioria das vezes, de responsabilidade dos proprietrios,
que transferem essa responsabilidade para outras pessoas, normalmente o sndico
dos condomnios, ou ainda uma empresa administradora contratada pelo condomnio.
Na maioria dos casos, a manuteno vista como uma despesa desnecessria e
extremamente cara.
O estado de manuteno das edificaes multifamiliares um reflexo da
qualidade das construes. Baseia-se no fato de que a durabilidade dos materiais
constituintes grandemente afetada por diversos fatores, como por exemplo, a
intensidade do intemperismo, dos fenmenos fsicos, qumicos e biolgicos, sendo
que, com o passar do tempo, os elementos construtivos tm sua eficincia diminuda,
facilitando os processos de deteriorao das edificaes e o surgimento de patologias.
Com relao identificao de patologias, foi realizada uma investigao in
loco, de forma a verificar os tipos de patologias mais comuns encontrados nos
edifcios pesquisados.
Porm, o enfoque principal foi dado investigao acerca das atividades de
manuteno preventiva nas edificaes, atravs de um levantamento de campo,
observando o processo de deteriorao dos ambientes e verificando a existncia de
programas de manuteno nas edificaes.
Dessa forma, neste trabalho aprofunda-se o campo de estudo ao buscar
relacionar a existncia de patologias com o estado de manuteno das edificaes,
para, a partir da sugerir diretrizes de manuteno predial, de modo a fornecer
subsdios para a melhoria da qualidade das edificaes residenciais, com a garantia
6
de um perfeito funcionamento das instalaes e a conservao do patrimnio
adquirido.

1.3. OBJETIVOS

1.3.1. OBJETIVO GERAL

O objetivo principal consistiu em identificar a existncia de atividades de

manuteno em edificaes residenciais multifamiliares na cidade de Viosa - MG
como forma de prevenir patologias, propondo diretrizes para um programa de
manuteno, de modo a orientar aes no sentido de evitar ou minimizar a incidncia
de processos patolgicos em futuras edificaes, garantindo-lhes aspectos de
vantagem competitiva, econmica, segurana e atendimento s necessidades e
expectativas dos usurios.

1.3.2. OBJETIVOS ESPECFICOS

Apresentar o conceito e a importncia da manuteno nas edificaes para a

preservao do valor econmico e aumento de sua vida til, visando ao controle do
aparecimento de problemas patolgicos na edificao;
Descrever os tipos de patologias existentes, sua origem e influncia no
processo produtivo da edificao;
Identificar as principais patologias existentes em edificaes residenciais
multifamiliares na cidade de Viosa;
Verificar a existncia de atividades de manuteno em edificaes residenciais
multifamiliares de cidade de Viosa-MG.

1.4. METODOLOGIA

Para a realizao dos objetivos propostos, este trabalho teve incio a partir de
um estudo terico, apoiado nas principais referncias bibliogrficas sobre o tema, e se
complementou com estudos de carter qualitativo.

7
 Os procedimentos metodolgicos utilizados envolveram 4 etapas: a) reviso
bibliogrfica sobre o tema, abordando as principais questes relativas manuteno
predial, patologias, vida til e desempenho. Esta etapa teve como objetivo o
aprofundamento sobre os conceitos, de modo a contribuir na identificao dos
problemas existentes nas edificaes, por ocasio da pesquisa de campo; b) pesquisa
de campo, para coleta de dados envolvendo entrevistas e questionrios com os
responsveis pela administrao das edificaes, bem como a realizao de vistorias
com o objetivo de diagnosticar as principais patologias existentes, verificando se as
mesmas tm sua ocorrncia ligada a falta de atividades de manuteno predial; c)
anlise das vistorias e questionrios; d) proposio de diretrizes para elaborao de
um sistema de manuteno para edificaes residenciais multifamiliares na cidade de
Viosa-MG.
A pesquisa de campo foi realizada em 30 edificaes residenciais
multifamiliares da cidade de Viosa-MG, tomadas como estudos de caso. Os estudos
de caso tiveram carter exploratrio, com a finalidade de verificar a relao existente
entre o surgimento de patologias com a existncia ou no de atividades de
manuteno predial.
Os critrios para a seleo das edificaes foram:
a) edifcios com dois ou mais pavimentos,
b) edifcios localizados na rea central,
c) edifcios residenciais multifamiliares,
d) sndicos/administradores que demonstraram interesse em participar da
pesquisa,
e) edifcios em concreto armado,
f) edifcios com cobertura em laje e/ou telhado.
As edificaes analisadas situam-se em uma faixa de idade de construo de 0
a 40 anos. Assim, condomnios que no se encaixam nesse perfil podem apresentar
resultados diferentes. Os resultados obtidos so limitados populao pesquisada.
Esta dissertao se limita a estudar os aspectos relacionados s patologias e
atividades de manuteno identificadas nas edificaes residenciais multifamiliares da
cidade de Viosa-MG. As informaes obtidas nos edifcios pesquisados, tanto no que
se refere aos aspectos analisados quanto s entrevistas com os administradores
foram coletadas durante os meses de julho, agosto e setembro de 2009 e refletem a
realidade dos edifcios para aquele momento especfico. Assim, eles so vlidos

8
apenas para o caso em estudo, dentro do contexto espao/tempo e dos outros fatores
delimitadores do estudo.
Embora se tenha trabalhado com extremo rigor nas anlises e procedimentos
utilizados, alguns aspectos referentes s suas limitaes devem ser explicitados. O
mtodo utilizado nesta pesquisa - o estudo de caso - embora tenha permitido uma
completa verificao e profunda anlise das variveis estudadas, caracteriza-se por
estar limitado situao em estudo, no permitindo uma plena generalizao de seus
resultados e concluses para outras situaes (YIN, 1990; GIL, 1993).
As diretrizes elaboradas ao final deste trabalho constituem orientaes a serem
utilizadas, cabendo aos administradores avaliar a viabilidade da implantao das
atividades sugeridas.

1.5. ESTRUTURA DA PESQUISA

Este trabalho est distribudo em cinco captulos:

O primeiro captulo composto da introduo, contextualizando o tema da
manuteno de edifcios e apresentando as justificativas da escolha do tema da
pesquisa, os objetivos que se pretendeu atingir com o trabalho, as limitaes da
pesquisa e a metodologia utilizada.
O captulo 2 dedicado reviso bibliogrfica, servindo de suporte terico para
o desenvolvimento do trabalho e dos estudos de caso. O captulo abordou o conceito
de manuteno de edifcios, seguido dos tipos de manuteno prediais, classificao,
o papel dos construtores, importncia econmica, importncia quanto durabilidade, a
normatizao existente, etc.
Foi apresentada a evoluo histrica do conceito de qualidade ao longo do
tempo, sua abrangncia e os sistemas de gesto da qualidade com suas vantagens e
importncia. Tambm foi feita uma apresentao dos conceitos de desempenho, vida
til e durabilidade, bem como sobre o tema patologias.
No capitulo 3, apresenta-se a metodologia utilizada para o desenvolvimento da
pesquisa, detalhando-se os mtodos e tcnicas que proporcionam as bases para a
investigao.
O capitulo 4 dedicado anlise dos resultados obtidos no capitulo 3,
contendo sugestes para a elaborao de diretrizes para manuteno das edificaes
residenciais multifamiliares na cidade de Viosa.
9
 Por fim, no captulo 5 apresentam-se as concluses e consideraes finais
deste trabalho, bem como sugestes para possveis pesquisas futuras na rea, que
podem contribuir para o desenvolvimento dos estudos sobre a manuteno de
edifcios no Brasil.

10
 CAPTULO 2
__________________________________________________
REVISO DE LITERATURA

11
2. REVISO DE LITERATURA

2.1. CONSIDERAES INICIAIS

O Cdigo de Defesa do Consumidor estabelece regras para a relao

produtor/consumidor e impe sanes aos projetistas, fabricantes e construtores no
caso de ocorrerem falhas no produto em uso ou vcios de construo, bem como veta
a colocao no mercado de produto e servios em desacordo com as normas tcnicas
brasileiras elaboradas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT).
A partir da sua introduo, em 1991, houve uma maior preocupao com a
qualidade de produtos ofertados ao usurio. Assim, as empresas passaram a se
preocupar com prazos e garantias para atender s exigncias que asseguram a
satisfao de seus usurios.
Qualidade um assunto que recebe cada vez mais ateno em todo o mundo.
A crescente competio mundial tem aumentado as expectativas em relao
qualidade. Para serem competitivas e manterem um bom desempenho econmico, as
empresas precisam, cada vez mais, melhorar a qualidade de seus produtos.
Segundo Picchi (1993), o conceito de qualidade tem sofrido uma rpida
evoluo nas duas ltimas dcadas. Este conceito provm de diferentes enfoques, ora
baseados na produo, ora no produto ou no consumidor.
Campos (1992) cita que um produto ou servio de qualidade aquele que
atende, de forma confivel, acessvel, segura e no tempo certo s necessidades do
usurio.
Feigenbaun (1986) diz que qualidade a unio das caractersticas de
marketing, engenharia, fabricao e manuteno de um produto ou servio, atravs
das quais o produto ou servio atender s expectativas do cliente.
Segundo a Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT, em sua norma
NBR ISO 8402, qualidade a totalidade de propriedades e caractersticas de um
produto ou servio, que confere sua habilidade em satisfazer necessidades explcitas
ou implcitas.
Para Juran (1997), a palavra qualidade possui dois significados principais: (1)
as caractersticas de produto que respondem s necessidades dos clientes e (2)

12
ausncia de deficincia. Em termos gerais, uma forma de definir os significados
adequao ao uso.
No caso da indstria da construo, quando uma construtora entrega um
imvel, ela deve informar aos usurios um conjunto de caractersticas tcnicas e
prazos de garantia especficos de cada material utilizado, por meio da entrega do
manual de uso da edificao. Assim, de posse destas informaes, possvel ao
sndico definir um plano de manuteno preventiva do imvel.
Conforme citado por Gomide (2006), a qualidade do sistema de manuteno
deve considerar alguns aspectos, verificando-se:
se os padres implantados asseguram a preservao do
desempenho e o valor das edificaes ao longo do tempo, assim
como incrementam a vida til de projeto, verificando o atendimento
s expectativas dos usurios,
se o fluxo de informao sobre a manuteno possui vnculo com
responsabilidades, atribuies e autonomias,
se a gesto de qualidade avalia a manuteno de forma efetiva,
considerados os parmetros, a competncia e caractersticas.
Os padres de operao devem ser analisados verificando-se aspectos
relativos a desempenho mnimo aceitvel, principalmente quanto a caractersticas de
higiene, segurana e bem-estar dos usurios.
Alm disso, importante determinar prazos mnimos aceitveis para
observao de falhas, periodicidade de realizao de vistorias para coleta de dados
para as atividades de manuteno e suas revises e verificao de recursos
disponveis para a realizao dos servios.
Segundo Melhado (2006), a busca da qualidade na construo civil mostrou
que o processo de projeto tornou-se um importante fator na cadeia produtiva. Alm de
instrumento de deciso sobre as caractersticas do produto final, o projeto influencia
diretamente nos resultados econmicos e interfere na eficincia do processo. As
decises tomadas nas fases iniciais tm grande influncia na reduo dos custos e
das falhas da edificao.
Segundo dados do SINDUSCON Sindicato da Indstria da Construo Civil,
em 2008, a indstria da construo civil brasileira era responsvel por cerca de 15,6%
do PIB (Produto Interno Bruto) do Pas. O setor da construo civil, que envolve
edificaes e construo pesada, responde por cerca de 10,3% do PIB e, dentro

13
deste, estima-se que a construo de edificaes residenciais objeto deste estudo
represente um montante que varia de 6% a 9% do PIB nacional.
A pesquisa anual da Indstria da Construo (Paic) demonstra que, no ano de
2007, o setor da construo era formado por 110 mil empresas, onde trabalhavam
cerca de 1,8 milhes de pessoas, ganhando em mdia 2,3 salrios mnimos por ms.
Entre os anos de 2006 e 2007, o montante das obras realizadas pela indstria de
construo civil cresceu em torno de 10,9%, sendo que o segmento de edificaes
residenciais teve um crescimento de 13,9%.
O setor da construo civil terminou o ano de 2008 com um crescimento
prximo de 9%, conforme afirmado pelo presidente do Sindicato da Indstria da
Construo Civil do Rio de Janeiro (Sinduscon-RJ), Roberto Kauffmann. Este setor
tem como caracterstica ser uma indstria antiquada, possuindo um baixo grau de
mecanizao, mo-de-obra no qualificada, alto grau de insatisfao dos usurios,
alto ndice de desperdcio e perdas, com produto final caro e inacessvel ao poder
aquisitivo da grande maioria da populao.
As mudanas vm acontecendo no pas, demonstrando o surgimento de um
tipo de usurio mais exigente e um mercado cada vez mais competitivo, exigindo
estratgias que avaliem a qualidade dos produtos e dos processos construtivos.
muito importante que o setor da construo civil esteja apto para adequar-se a esse
novo cenrio. Dentre as novas tecnologias que tm surgido, a gesto de qualidade
constitui-se uma das alternativas mais eficazes para racionalizar processos e reduzir
custos, tornando a construo civil cada vez mais competitiva e capaz de atender s
exigncias de seus usurios.
Porm, a indstria da construo civil possui vrias caractersticas que a
diferenciam das demais indstrias existentes, provocando grande dificuldade em
colocar as teorias modernas de controle de qualidade em prtica. Assim, a construo
civil demanda uma adaptao especfica de tais teorias, devido complexidade do
processo, no qual intervm muitos fatores.
O setor de edificaes residenciais utiliza mo-de-obra intensiva, com baixa
mecanizao e pouca capacitao tecnolgica e empresarial, sendo sensvel aos
ciclos econmicos de recesso e expanso. Tambm possui alta incidncia de
patologias com altos ndices de perdas, baixa produtividade e fatores culturais
arraigados nos profissionais que objetivam somente prazos curtos e baixos custos.
Essas caractersticas tm dificultado os avanos tecnolgicos configurando os atrasos
que se observam no setor.
14
 Ento, podem-se indicar algumas caractersticas tpicas da indstria da
construo civil:
- A indstria da construo tem carter nmade, na qual as caractersticas se
tornam constantes e difceis em relao s matrias-primas e aos processos, se
diferenciando dessa maneira das outras indstrias na qual tem seu carter fixo. Nas
demais indstrias a produo em cadeia, na qual os operrios ficam fixos e os
produtos se movimentam. Na indstria da construo civil o contrrio, pois a
produo centralizada, onde os operrios se movem e o produto fixo, dificultando o
controle dos trabalhos e provocando interferncias mtuas.
- A indstria da construo tradicional, dificultando a implantao de
mudanas. Possui um pequeno grau de preciso, em todos os parmetros (prazo,
resistncias, oramento, entre outros). Realizam-se trabalhos sujeitos a intempries,
com dificuldade de armazenamento, submetidos s adversidades do tempo, s aes
de vndalos, entre outras, ficando difcil assim, sua proteo. As especificaes
empregadas na construo civil so, na grande maioria das vezes, complexas,
contraditrias e confusas, resultando em uma qualidade deficiente.
- Enquanto em outras indstrias, as responsabilidades so bem definidas, na
indstria da construo as responsabilidades so dispersas e pouco definidas,
provocando discusses entre funcionrios. A mo-de-obra da indstria da construo
pouco qualificada, sendo eventuais os empregos dos operrios, causando uma baixa
motivao e perdas na qualidade do produto.
De acordo com Santana (1993), todas as peculiaridades da indstria da
construo refletem em um desenvolvimento histrico que no condiz com outras
indstrias, provocando assim um grande nmero de dificuldades na implantao de
um controle efetivo neste setor.
Ainda assim, o setor da construo civil no pode ser considerado como
estagnado. Ao longo das ltimas dcadas tem-se observado uma srie de alteraes
no setor, tais como a racionalizao de algumas etapas do processo produtivo
(estruturas metlicas, impermeabilizaes, revestimento, etc.) e a evoluo do parque
produtor de materiais de construo em termos de processos e produtos (por exemplo:
cimento, cermica para revestimentos, tubos e conexes de PVC, vidros, tintas, etc.)
(FORMOSO et al, 1994).
Embora a qualidade na construo civil ainda deixe a desejar, pode-se verificar
um aumento nas mobilizaes referentes ao setor que procuram superar todas as
dificuldades. Assim, a implantao de programas de qualidade tem sido tema central
15
de discusses sobre o comportamento da indstria da construo no Brasil, seguindo
as tendncias dos demais setores que procuram melhores desempenhos do processo
e do produto final.
Os problemas decorrentes de desperdcios da mo-de-obra so decorrentes de
vrios fatores, dentre eles; problema de planejamento, suprimento, treinamento, falta
de ferramentas adequadas, dentre outros.
De acordo com Picchi (1993), as perdas de produtividade devidas a problema
de qualidade so derivadas de fatores como a m qualidade dos materiais e a m
qualidade dos servios anteriores, gerando uma srie de paradas e necessidades de
operaes adicionais, diminuindo assim a produtividade. Ao se considerar que estes
problemas afetam em 10% a produtividade, e que a mo de obra representa em torno
de 35% do oramento, ter-se-ia um desperdcio de cerca de 3,5%.
A indstria da construo vem procurando solues para aumentar sua
produtividade e melhorar a qualidade do seu produto. A melhoria do processo e da
qualidade na construo civil tem sido abordada em diversos estudos e por diversos
autores, buscando proporcionar sociedade o desenvolvimento desta atividade
estratgica para sua economia e qualidade de vida.
Conforme Meseguer (1991), o controle de qualidade na construo civil
definido como uma srie de procedimentos de anlise e avaliao, desenvolvidos ao
longo da execuo da obra. Funciona como um instrumento para assegurar que a
qualidade do servio (edifcio) atenda aos padres e s tolerncias prescritas em
projetos especficos, ou seja, estejam em conformidade com as especificaes.
Verifica-se um nmero crescente de empresas do setor de construo civil que
buscam um controle de qualidade de seus produtos e servios como forma de
diferenciao junto concorrncia, criando meios prprios para se destacar em
mercado cada vez mais competitivo. A disposio de empresas em aperfeioar seus
sistemas de trabalho e obterem um produto com qualidade uma resposta s
exigncias do mercado. Para que tais programas tenham xito indispensvel que
toda a cadeia produtiva se ajuste s normas, implicando, pois, na necessidade de se
ter um perfeito arranjo empresarial junto a gama de fornecedores de insumos e
prestadores de servios.
Durante o processo de construo, vrias so as etapas que interferem na
qualidade do produto final: planejamento, projeto, materiais, execuo e uso (DREA
e SILVA, 1999). A qualidade obtida em cada uma das etapas tem grande importncia

16
no resultado do produto final, assim como na satisfao do usurio e no controle de
manifestaes patolgicas na edificao na fase de uso.
Como forma de se obter uma diminuio ou mesmo uma eliminao dos
problemas patolgicos deve-se ter um maior controle de qualidade nas diversas
etapas do processo. Os processos de manuteno devem ser feitos de forma a utiliz-
la em todas as etapas da construo.
As decises tomadas durante todas as etapas do processo construtivo, assim
como o controle de qualidade realizado durante essas etapas, esto estreitamente
ligadas manuteno e aos problemas patolgicos futuros que podero ocorrer na
edificao.
Por causa dos elevados ndices de manifestaes patolgicas que tm surgido
nas edificaes, deve-se dar grande importncia ao controle da qualidade em todo o
processo construtivo. Assim, a qualidade final do produto ir depender da qualidade do
processo e dos materiais utilizados, oferecendo um melhoramento contnuo.
O termo desempenho utilizado na indstria da construo civil para expressar
o comportamento de um produto estando em utilizao. Este conceito utilizado para
explicar o fato de que um determinado produto deve apresentar algumas
caractersticas que o habilitem a cumprir os objetivos e funes para os quais foi
projetado quando sujeito a determinadas condies de uso.
Desempenho corresponde ao comportamento em servio dos materiais, no
decorrer da sua vida til, e a sua verificao demonstra o resultado do trabalho
executado nas etapas de projeto, execuo e nas atividades de manuteno.
A avaliao de desempenho na construo civil procura prever o
comportamento da edificao ou de suas partes sob condies normais de exposio,
verificando se este comportamento satisfaz as exigncias do usurio.
Tem-se, ento, que a aplicao do conceito de desempenho produo de
edifcios envolve: a identificao das exigncias / necessidades dos usurios e das
condies de exposio a que estar sujeita a edificao, bem como o
estabelecimento de requisitos, critrios e mtodos de avaliao do desempenho.
Conforme Souza (1988), as exigncias dos usurios so entendidas como as
necessidades a serem satisfeitas pela edificao, tendo como objetivo o cumprimento
de sua funo inicialmente prevista. As condies de exposio da edificao so
definidas como o conjunto de aes atuantes durante sua vida til. Grilo (1999) ainda
destaca que a finalidade das edificaes atender de forma satisfatria a usurios

17
especficos dentro de demandas especficas. Isto significa que as necessidades dos
usurios dependem do tipo de uso que ser destinado edificao.
Souza (1988) ainda explica que uma edificao durante sua vida til estar
exposta a um conjunto de aes devido ao usurio, ao clima (temperatura, radiao
solar, vento, chuvas), e a condies especficas do local onde a edificao est
situada (rudos, atmosferas poluidoras, etc.). Esse processo vai acontecendo de forma
diferenciada ao longo do tempo.
De acordo com Franco (1992), o carter prescritivo deste conceito de
desempenho o torna atual independente do local e da poca de aplicao,
considerando-o como uma ferramenta importante para o desenvolvimento de novas
tecnologias e sistemas construtivos, com a aplicao de novos materiais e
componentes.
Grilo (1999) cita que o conceito de desempenho envolve o conceito de gesto
da qualidade, considerando que envolve a qualidade da edificao associada ao
comportamento em uso, em relao ao funcionamento do sistema e atendimento s
necessidades dos usurios.
Souza et al. (1995) observa que o conceito de desempenho se traduz na busca
pela satisfao total das necessidades dos usurios. Este autor cita que na
abordagem de desempenho, o edifcio e seus componentes so produtos cuja
finalidade atender as necessidades dos usurios (segurana, habitabilidade,
durabilidade e economia na operao e manuteno), quando submetidos s
condies de exposio e uso, que podem ser definidas como o conjunto de aes e
solicitaes atuantes em um edifcio durante sua vida til, podendo ser por meio de
aes naturais, tais como vento, radiao solar, umidade do ar, maresia, variaes de
temperatura, proximidade com lenol fretico, como atravs de aes relativas
utilizao e concepo do edifcio, como trfego de pedestres e veculos, ataques
qumicos provocados por produtos de limpeza, aes do fogo, cargas permanentes,
impactos de uso e rudos" (GRILO, 1999).
A norma ISO 6241 (Performance Standards in Buildings: Principles for Their
Preparation and Factors for Inclusion) expressa um conjunto de necessidades
especficas a serem satisfeitas por cada tipo de edificao em funo da sua
destinao.
No quadro 2.1 so apresentadas as exigncias dos usurios, segundo a norma
ISO 6241, indicando os aspectos a serem considerados na concepo de um edifcio

18
(produto), ou seja, as exigncias a serem avaliadas com base no tipo de edificao e
de uso ao qual esta ser destinada.

Quadro 2-1 Exigncias do usurio segundo a norma ISO 6241 (GRILO, 1999).

1. Segurana Estrutural
2. Estabilidade e resistncia mecnica
3. Segurana ao uso
4. Limitaes do risco de incio e propagao do fogo.
5. Segurana instalao
6. Segurana no uso e operao e segurana a intruses
7. Estanqueidade
8. Estanqueidade aos gases, lquidos e slidos.
9. Conforto Higrotrmico
10. Temperatura e umidade do ar e das paredes
11. Pureza do ar
12.Pureza do ar e limitao de odores
13. Conforto Visual
14.Iluminao, aspectos dos espaos e das paredes, vista para o exterior.
15. Conforto Acstico
16.Isolamento acstico e nveis de rudo
17. Conforto Ttil
18.Eletricidade esttica, rugosidade, umidade, temperatura da superfcie.
19. Conforto
20. Aceleraes, vibraes, geometria e esforos de manobra, ergonomia.
21. Higiene
22. Cuidados corporais, abastecimento de gua, remoo de resduos.
23. Adaptao utilizao
24. Nmero, dimenses, geometria e relaes de espaos e equipamentos
necessrios.
25. Durabilidade
26. Conservao do desempenho ao longo da vida til
27. Economia
28.Custo inicial e custos de operao, manuteno e reposio durante o uso.

Cada material ou componente utilizado em edificaes reage do modo prprio

aos agentes de deteriorao a que est sendo submetido, sendo a forma de
deteriorao e a velocidade funo da sua natureza e das condies de exposio aos
agentes de deteriorao.
A vida til de uma edificao o perodo durante o qual as suas propriedades
permanecem acima dos limites mnimos especificados. O conhecimento da vida til e
19
da curva de deteriorao de cada um dos materiais utilizados so fatores importantes
para a execuo de oramentos corretos, assim como de programas de manuteno
adequados a cada realidade.
O que acontece que as edificaes e os materiais utilizados tm seu
processo de deteriorao atuando em diferentes espaos de tempo, mesmo havendo
um programa de manuteno bem definido e executado, sendo este processo de
deteriorao, em alguns casos, irreversvel. O ponto em que cada estrutura, em
funo dos processos de deteriorao, atinge nveis de desempenho insatisfatrios,
varia conforme o tipo de estrutura. Algumas, por falhas de projeto ou de execuo,
tm seu incio de forma insatisfatria, enquanto que outras chegam ao final da vida til
apresentando um bom desempenho.
De outra forma, a estrutura que apresenta um desempenho insatisfatrio no
significa que ela esteja condenada. O procedimento exige uma imediata interveno
tcnica, tendo como objetivo a reabilitao da estrutura.
A Figura 2.1 ilustra a relao entre desempenho e vida til do edifcio em
funo das atividades de manuteno.

Figura 2-1 - Atividades de manuteno para o prolongamento da vida til das edificaes
BONIN (1988)

A realizao de atividades de manuteno pode ser ento considerada como a

reconstruo de nveis de desempenho perdidos que tem como resultado imediato o
prolongamento da vida til do edifcio em funo da estratgia de manuteno
empregada.

20
 A situao ideal ser desenvolver um projeto de modo que a construo seja
bem feita e as atividades de manuteno determinadas, mantendo-se os prazos de
garantia mnimos, conforme tabela A.1 (anexo 3).
A avaliao de desempenho na construo civil busca obter uma previso do
comportamento de uma edificao quando submetida a condies normais de
exposio, verificando se seu comportamento satisfaz s exigncias dos usurios.
A norma ABNT NBR 15.575:20082 estabelece parmetros que permitem avaliar
o desempenho de edifcios habitacionais. A normatizao tem em vista o desempenho
geral do sistema e no avalia a qualidade de cada item isoladamente. O foco desta
norma est nas exigncias dos usurios para o edifcio habitacional e seus sistemas,
quanto ao seu comportamento em uso e no na prescrio de como os sistemas so
construdos. Seu objetivo definir os requisitos e critrios de desempenho aplicveis
estrutura de edifcios habitacionais e seus elementos, considerando-se o estado
limite ltimo e de servio (utilizao).
A norma foi estabelecida visando s demandas dos usurios quanto ao
comportamento dos sistemas para garantir seu desempenho ao longo de sua vida til,
independentemente dos materiais constituintes e do sistema construtivo utilizado. Ela
aplicvel aos sistemas que compem edifcios projetados, construdos, operados e
submetidos a intervenes de manuteno que atendam s instrues especficas do
respectivo manual de operao, uso e manuteno. Ao contrrio das normas
prescritivas, que definem como os sistemas devem ser construdos, as que visam o
desempenho exploram aspectos como durabilidade de sistemas, manutenabilidade da
edificao ou conforto dos usurios.
Segundo a NBR 15.575:2008, o no surgimento de defeitos durante o perodo
de garantia demonstra com alta probabilidade que o sistema foi bem executado, e os
seus elementos e componentes constituintes no apresentam defeitos de fabricao.
O anexo 3 tabela A1 informa as instrues sobre os prazos de garantia mnimos de
sistemas componentes e instalaes.
Ainda conforme a NBR 15575:2008, o desempenho dos sistemas que
compem o edifcio ao longo do tempo est atrelado s condies de uso para o qual

2
ABNT 15575:2008 - Edifcios Habitacionais de at 5 pavimentos - Desempenho, dividida
em seis partes: Parte 1: Requisitos gerais; parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais; parte 3:
Requisitos para os sistemas de pisos internos; parte 4: Sistemas de vedaes verticais externas e
internas; parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas e parte 6: Sistemas hidrossanitrios.

21
o mesmo foi projetado, boa execuo da obra, utilizao de elementos e
componentes sem defeito de fabricao e implementao de Programas de
Manuteno Corretiva e Preventiva no ps-obra. Esta Norma aborda sob diferentes
aspectos a questo do desempenho ao longo do tempo, tais como:
a) desempenho durante a vida til de projeto.
b) desempenho durante funcionamento inicial, no sentido de prognstico.
c) durabilidade.
A durabilidade do edifcio e de seus sistemas uma exigncia econmica do
usurio, pois est diretamente associada ao custo global do bem imvel. A
durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa de cumprir as funes que
lhe forem atribudas, quer seja pela degradao que o conduz a um estado
insatisfatrio de desempenho, quer seja por obsolescncia funcional.
De acordo com a NBR 15.575:2008 deve-se prever a manutenibilidade do
edifcio e de seus sistemas, ou seja, manter a capacidade do edifcio e de seus
sistemas e permitir ou favorecer as inspees prediais, bem como as intervenes de
manuteno previstas no manual de operao uso e manuteno, com os menores
custos. (anexo 3 - tabela A.2)
A NBR 15575:2008 define as diferenas entre prazo de garantia e vida til,
especificando vidas teis mnimas obrigatrias para os sistemas nela contemplados e
acrescenta outra questo que afeta tambm a responsabilidade dos construtores,
expressa pela seguinte frase:

"Caso os requisitos de desempenho desta norma tenham sido atendidos e

no surjam patologias significativas nos sistemas nela previstos depois de
decorridos 50% dos prazos de vida til de projeto (VUP) conforme tabela A.3
(anexo 3), contados a partir do auto de concluso da obra, considera-se
atendido o requisito de vida til de projeto (VUP), salvo prova objetiva em
contrrio."

2.2. PATOLOGIAS
Patologia das edificaes o campo da engenharia que se preocupa com as
origens, formas de manifestao, consequncias e mecanismos de ocorrncia de
falhas e dos processos de desgaste das estruturas. A patologia pode ser definida
como o ramo da engenharia que estuda os sintomas, as formas de manifestao,
origens e causas das doenas ou defeitos que ocorrem nas edificaes (CARMO,
2000).

22
 Para Ripper et al. (1998), a patologia na construo civil pode ser entendida
como o baixo, ou o fim do desempenho da estrutura em si, no que diz respeito
estabilidade, esttica, servicibilidade e, principalmente, durabilidade da mesma com
relao s condies a que est submetida.
Canovas (1988) diz que a patologia das edificaes no uma cincia
moderna, mesmo que tenha adquirido destaque nos ltimos anos. A presena de
patologias nas primeiras edificaes construdas rusticamente pelo homem primitivo j
eram relatadas, como se pode constatar pelo Cdigo de Hamurabi.
sabido que desde o incio da civilizao humana, tem existido uma
preocupao com a construo de edificaes adaptadas s necessidades
habitacionais. Ao longo do tempo, a humanidade aprimorou as etapas construtivas,
permitindo o desenvolvimento da tecnologia da construo, envolvendo a criao e o
desenvolvimento das estruturas, assim como o desenvolvimento de materiais e
tcnicas construtivas.
O crescimento acelerado da construo civil contribuiu para o aparecimento de
inovaes que trouxeram consigo o surgimento de novas tecnologias construtivas,
algumas com desempenho insatisfatrio, causando, em alguns casos, um processo de
deteriorao das edificaes.
As causas dos processos de deteriorao so diversas, variando desde o
envelhecimento natural da estrutura at os acidentes, incluindo a utilizao de
materiais fora das especificaes tcnicas, na grande maioria das vezes sob a
alegao de razes de ordem econmica.
Um nmero crescente de novos materiais e sistemas construtivos, com
desempenho incerto em longo prazo, so colocados anualmente no mercado. Estes
novos produtos aliados a mudanas na organizao da produo do edifcio e aos
inevitveis erros de projeto e execuo tm provocado um grande aumento do nmero
de manifestaes patolgicas. No Brasil, a situao agravada pela pouca existncia
de controle da qualidade na construo civil.
Veroza (1991) afirma que as caractersticas construtivas atuais favorecem o
aparecimento de patologias nas edificaes. Atualmente, procuram-se alternativas de
execues de edifcios que sejam realizadas com o mximo de economia, reduzindo-
se os cuidados com a segurana, em virtude do conhecimento mais aperfeioado e
aprofundado dos materiais e mtodos construtivos.
Segundo este autor, a vida til de uma edificao depender dos cuidados
tomados na fase de projeto, execuo e nas atividades de manuteno. A edificao
23
est sujeita ao de diversos agentes agressivos, tais como calor, umidade, ao de
ventos e sobrecargas, que podero, com o passar do tempo, originar fadiga e
surgimento de patologias.
As principais causas de patologias de uma edificao so a falta de informao
das caractersticas e perfil dos solos, da tcnica de execuo, das condies
ambientais, dos carregamentos aplicados (carregamento estrutural e movimentos em
solos), de mudanas de temperatura e de umidade, vibraes excessivas, ataques
qumicos e deteriorao micro-biolgicas. Alm desses fatores, atribui-se como causa
de patologias a falta de conhecimento e informao das pessoas que executam o
servio (ATKINSON, 1998).
O estudo das patologias nas edificaes tem registrado um crescimento nos
ltimos anos. Visando inicialmente o estudo das manifestaes patolgicas nas
estruturas de concreto armado, posteriormente estendeu-se para as pinturas,
revestimentos cermicos, instalaes hidrulicas, etc. Grande parte desses estudos
tinha como ponto de origem as falhas no projeto.
No Brasil, o estudo das patologias, com maior rigor cientfico, relativamente
recente. Resultados de pesquisas publicadas por Lobo (2003) e Ferreira (2006)
confirmam que as patologias congnitas (projetos), executivas (construo) e de
emprego de materiais inadequados causam patologias que interferem
significativamente no desempenho das edificaes.
Segundo Helene (2002), as patologias geralmente apresentam manifestao
externa caracterstica, a partir da qual se pode deduzir a natureza, a origem e os
mecanismos dos fenmenos envolvidos.
Certas patologias tm maior incidncia, devido necessidade de cuidados que
frequentemente so ignorados, seja no projeto, na execuo ou at mesmo na
utilizao. Pode-se dizer que os problemas patolgicos de maior gravidade nas
estruturas em concreto armado, notadamente pelo seu evidente risco integridade da
estrutura, so a corroso da armadura do concreto, as flechas excessivas e as
fissuras das peas estruturais (ALMEIDA 1999).
As patologias podem ter sua origem por falha humana na fase de projeto, na
fase de execuo ou na fase de utilizao. Podem ocorrer devido a vcios construtivos
ou falhas de manuteno. De acordo com Helene (2002), tm-se como patologias
causadas por erros construtivos:
patologias construtivas ou endgenas: so aquelas provenientes de
erros de projeto, materiais e execuo;
24
 patologias exgenas: so decorrentes de danos causados por
terceiros;
patologias naturais: tm sua origem atravs de danos causados por
agentes da natureza;
patologias funcionais: so causadas pela utilizao dos usurios.
As patologias construtivas ou endgenas podem ser classificadas como
corrigveis ou incorrigveis. As incorrigveis so aquelas que requerem um refazimento
do servio, necessitando de altos custos adicionais, incompatveis com as atividades
de manuteno. A necessidade de um novo projeto e demolio da estrutura existente
so incorrigveis pela equipe de manuteno. Servios paliativos podem ser realizados
para minimizar o problema, porm sem solucion-lo. As patologias corrigveis so, na
grande maioria das vezes, solucionadas pelas atividades de manuteno.
Ainda segundo Helene (2002), as patologias devidas a falhas na manuteno
so classificadas como:
patologias de planejamento: so provenientes de falhas do plano e
programas (manuais);
patologias de execuo: so originadas por causa dos
procedimentos construtivos e insumos;
patologias operacionais: so decorrentes de falhas nos registros e
controles tcnicos;
patologias gerenciais: ocorrem devido inexistncia de qualidade e
reduo de custos.

As patologias chamadas simples so aquelas que admitem certa

padronizao, podendo ser resolvidas sem que o profissional responsvel tenha
conhecimentos especficos. As chamadas complexas so aquelas que necessitam
de uma anlise individualizada, sendo necessrio um profundo conhecimento para sua
resoluo.
O estudo das patologias em edificaes tem seu inicio no momento em que se
realiza um cadastramento da situao existente, bem como um estudo detalhado dos
sintomas patolgicos.
Conforme citado por Leal (2004), as patologias so fontes de transtornos
financeiros, administrativos e at mesmo jurdicos para os usurios. No entanto, so
um tipo de problema comum que poderia facilmente ser evitado, adotando-se medidas
tais como a utilizao de normas tcnicas existentes.
25
 De acordo com Grandiski (2004), existe uma carncia de detalhamentos na
elaborao de projetos e de cuidados na execuo dos mesmos, conseqncia de
prazos reduzidos, causando um aumento no nmero de patologias. Alm de abordar
as patologias mais comuns, Grandiski tambm informa as formas de se evitar alguns
problemas que os parmetros da nova verso da NBR 6118:20033 podem provocar se
no forem utilizados.
Segundo Leal (2004), as patologias mais encontradas nas edificaes
brasileiras com mais de quatro anos de idade so decorrentes da deficincia nas
impermeabilizaes, como as infiltraes.
Estudos recentes demonstram que cerca de 40% das patologias verificadas
poderiam ser evitadas na fase de projeto. Poderiam ser minimizadas ou at mesmo
excludas com a adoo de um sistema de gerenciamento de obras, melhorando
sensivelmente a qualidade das edificaes.
Os problemas patolgicos esto presentes na grande maioria das edificaes,
com maior ou menor intensidade, variando o perodo de surgimento e a forma de
manifestao. Conforme Liechtenstein (1985), estes problemas podem apresentar-se
de forma simples, de diagnstico e reparo simplificados, ou de maneira complexa,
exigindo uma anlise individualizada. As formas patolgicas encontradas com maior
frequncia so infiltraes, fissuras, corroso da armadura, movimentaes trmicas,
descolamentos, entre outros.
As patologias so tambm responsveis por uma parte importante da
manuteno. Considera-se que o surgimento das patologias possui uma posio de
imprevisibilidade.
Observa-se a importncia da deteco precoce das patologias, visto que
quanto antes estas forem tratadas, menor ser a perda de desempenho e menor ser
o custo de recuperao.
As decises adotadas na fase de projeto, em relao s solues construtivas
e seleo de materiais, componentes e sistemas envolvem resolues de ordem
econmica e de desempenho, que podem levar a solues que determinam o
aparecimento de manifestaes patolgicas precoces e abreviam a vida til da
edificao.

3
ABNT NBR 6118:2003 - Projeto de estruturas de concreto

26
 Vrias so as falhas que podem ocorrer durante a etapa de projeto. Elas
podem ter origem no estudo preliminar, no anteprojeto e durante a elaborao do
projeto de execuo.
De acordo com Souza (1998), de maneira geral, verifica-se que as falhas
originadas em um projeto preliminar deficiente so responsveis pelo alto custo da
execuo da estrutura, causando transtornos na etapa de utilizao.
As patologias so srias e podem ser diversas, tais como: elementos de projeto
inadequados (ineficincia na definio das aes atuantes ou uma combinao
desfavorvel das mesmas); incompatibilizao entre projetos; especificao
inadequada de materiais; detalhamento insuficiente; detalhes construtivos inexequveis
e erros de dimensionamento.
Na etapa de execuo devem ser tomados todos os cuidados necessrios
perfeita execuo da edificao, com uma correta caracterizao da obra, eficiente
programao das atividades a serem executadas, alocao da mo-de-obra, definio
do layout do canteiro de obras, previso de compra dos materiais a serem utilizados,
etc.
Iniciada a etapa de execuo, algumas falhas podem ocorrer, associadas a
causas diversas, como por exemplo, no capacitao da mo-de-obra, inexistncia de
um rigoroso controle de qualidade na execuo, m qualidade de materiais e
componentes, irresponsabilidade tcnica, etc.
Segundo Souza (1998), quando se trata de edificaes residenciais
multifamiliares, ocorrem erros grosseiros: falta de prumo, de esquadro e de
alinhamento de elementos estruturais e alvenarias; desnivelamento de pisos, flechas
excessivas em lajes, etc.
Ainda segundo Souza (1998), so bastante comuns as manifestaes
patolgicas que tm como origem a qualidade inadequada dos materiais e
componentes. A menor durabilidade, os erros de dimensionamento, a presena de
agentes agressivos incorporados e a baixa resistncia mecnica so alguns dos
problemas que podem surgir nas edificaes como consequncia da baixa qualidade
dos materiais. Por fim, uma fiscalizao deficiente pode aumentar a gravidade das
patologias.
Tendo sido finalizadas as etapas de projeto e execuo, as edificaes podem
apresentar manifestaes patolgicas originadas por uma utilizao errada ou pela
falta de atividades de manuteno.

27
 As manifestaes patolgicas causadas devido m utilizao da edificao
podem ser evitadas orientando-se os usurios sobre as possibilidades e limitaes da
edificao. J as manifestaes patolgicas originadas por uma manuteno
inexistente ou inadequada tm sua origem na falta de conhecimento tcnico, na
incapacidade e em problemas econmicos. A inexistncia de recursos destinados s
atividades de manuteno pode tornar-se um fator responsvel pelo aparecimento de
problemas graves, gerando gastos significativos e a demolio da edificao.

2.2.1. PRINCIPAIS PATOLOGIAS EM EDIFICAES

As principais patologias encontradas em edificaes so:

1. Patologias de estruturas:
Os materiais utilizados na produo de elementos estruturais em concreto
armado so: a madeira, o ao e o concreto. sabido que o mais utilizado o concreto
armado, principalmente em edificaes residenciais. Assim, os fatores que podem
estar diretamente relacionados com patologias de estruturas, de uma forma geral,
esto apresentados no quadro 2.2.

Quadro 2-2 - Principais patologias de estruturas de concreto Neville (1989)

Patologias Fatores contribuintes

Cobrimento deficiente, temperatura, umidade, tipo de cimento, aditivos,

Corroso da armadura
relao a/c, porosidade, processo executivo, falhas de projeto, etc.

Deficincia de armaduras, gradiente de temperatura, detalhes

Fissuras construtivos, sobrecargas no consideradas, consumo de cimento,
processo de cura incorreto/retrao.

Falta ou deficincia de impermeabilizao, juntas de dilatao,

Infiltrao
retrao, relao a/c, fissuras.

Manchas Porosidade, umidade, materiais utilizados incorretamente, etc.

Temperatura, dilatao trmica, sobrecargas, deformaes da

Trincas
estrutura, recalques, cura, etc.

Relao a/c, materiais, deficincia no adensamento, execuo, alta

Ninhos de
concentrao de armaduras, consistncia do concreto, lanamento,
concretagem
etc.

Eflorescncia Materiais, umidade, trao, porosidade, etc.

28
 Conforme Almeida (1999), as patologias em estruturas de concreto, podem ser
de quatro formas:
patologia congnita: ocorre devido a erros de projeto. Como efeito tem-se
alta densidade ou deficincia de armadura e tenses no previstas no concreto. Como
consequncias tm-se fissuras, desagregao, ruptura e colapso da estrutura;
patologia executiva: ocorre devido ao emprego de mo-de-obra sem
qualificao ou materiais e mtodos construtivos inadequados. Como efeito, tem-se
um cobrimento deficiente, retrao excessiva, baixa resistncia e deformaes e,
como consequncia, concentrao de tenses, rupturas, porosidade, desgaste do
concreto e corroso;
patologia acidental: ocorre devido a ao de ventos com intensidade superior
a normal, terremotos, recalques e incndios. Como causas tm-se esforos de
natureza excepcional, resultando em movimentao da edificao, rupturas e
desagregao do concreto;
patologia adquirida: ocorre devido a fenmenos trmicos e utilizao
inadequada. Como efeito tem-se o surgimento de fissuras ativas e/ou passivas e
corroso da armadura e, como consequncia, a desagregao do concreto, reduo
da seo do ao, rupturas e colapso da estrutura.
As fissuras em estruturas podem ser causadas por: cura deficiente, retrao,
expanso por absoro de umidade, variaes de temperatura, ataques qumicos,
carregamento excessivo, erros de projeto e execuo e recalques diferenciais. Em
relao execuo, tambm pode-se associar as fissuras em concreto s deficincias
de homogeneidade e dosagem.
Thomaz (1989) diz que em relao a recalques de fundao, a capacidade de
carga e a deformabilidade dos solos no so permanentes, sendo funo do tipo e
estado do solo, disposio do lenol fretico, intensidade da carga, tipo de fundao e
interferncia de fundaes vizinhas.
A corroso da armadura em lajes pode ser provocada pela falta de
espaadores durante a concretagem; abertura nas juntas das frmas, provocando a
fuga da nata de cimento; presena de agentes agressivos: guas salinas, atmosferas
marinhas; cobrimento em desacordo com o projeto; concreto com alta permeabilidade
e/ou elevada porosidade e insuficincia de estanqueidade das formas;
Yazigi (1998) destaca que as causas das patologias encontradas em estruturas podem
ser devido m interpretao dos projetos, frmas e escoramentos.

29
 As causas de patologias em virtude da execuo podem ser consideradas
como consequncia do emprego de formas sujas e com restos de argamassa, o no
umedecimento ou falta de desmoldantes nas superfcies das frmas. As frmas podem
provocar efeitos indesejveis no concreto, como ninhos de concretagem, devido
segregao, m compactao ou fuga de nata atravs das juntas da frma;
destacamentos por aderncia do concreto frma; deformaes por deficincia no
alinhamento da frma; e deformao da frma sob a carga do concreto fresco.
juntas nas frmas: insuficincia de estanqueidade das frmas, tornando o
concreto mais poroso por causa da fuga de nata de cimento atravs das juntas e
fendas na madeira com a consequente exposio desordenada dos agregados;
retirada prematura das frmas e escoramentos, resultando em deformaes
indesejveis na estrutura e, em muitos casos, em acentuada fissurao; remoo
incorreta dos escoramentos, provocando o surgimento de trincas nas peas, como
conseqncia da imposio de comportamento esttico no previsto em projeto
(esforos no dimensionados);
deficincias nas armaduras: este problema est associado a uma falha na
interpretao dos elementos de projeto; insuficincia nas armaduras; qualidade das
armaduras; mau posicionamento das armaduras, como o deslocamento das barras de
ao de suas posies originais, ocasionado geralmente pelo trnsito de operrios e
carrinhos de mo;
erros na concretagem: grande parte das deficincias cometidas corresponde
s fases de aplicao e cura da estrutura. Muitos problemas de fissuras, exposio da
armadura, ninhos de concretagem so conseqncia da vibrao incorreta do
concreto.
juntas de concretagem: o principal problema que pode surgir nas juntas de
concretagem e que pode ser causa de patologias a escolha da localizao e o
tratamento a ser dado.

2. Patologias de revestimentos, vedaes verticais e horizontais.

Segundo Teixeira (1990), dentre os elementos existentes utilizados para
vedaes, pode-se citar: tijolos e blocos (comum, laminado, refratrio, furado e de
vidro), concreto (blocos vazados de concreto, concreto celular), divisrias e painis,
sendo os tijolos e blocos de concreto os mais utilizados em edifcios residenciais,
assim como os revestimentos em argamassa.

30
 Os fatores que normalmente esto relacionados com as patologias de
revestimentos de argamassa so: existncia de cal livre, presena de argilo-minerais
expansivos, molhagem deficiente da base, hidratao do cimento, temperatura,
espessura de argamassa, emboo sem a aplicao anterior do chapisco, cura do
emboo e/ou reboco, ausncia de vergas e contravergas (BAUER, 1991).
Considerando-se as vedaes, suas principais patologias encontradas so
fissuras e umidade. As fissuras e trincas, em geral, so ocorrncias normais em
edificaes. Tm-se como fatores intervenientes (EBANATAW, 2009):
trincas horizontais: o adensamento da argamassa de assentamento dos
tijolos/blocos, a falta de amarrao da parede com a viga superior, retrao das lajes,
dilatao trmica de laje de cobertura (alvenaria estrutural), encunhamento deficiente
da alvenaria, recalque da base e expanso da argamassa de assentamento;
fissuras nas paredes em direes diversas: podem ocorrer devido falta de
aderncia da pintura, retrao da argamassa de revestimento, retrao da alvenaria
ou falta de aderncia da argamassa parede;
trincas inclinadas nas paredes: so sintomas de recalques de fundaes;
fissuras inclinadas que se iniciavam nos cantos das portas e janelas, que alm de
recalque podem ser ocasionadas por ausncia de vergas ou contra vergas ou por
concentrao de tenses (atuao de sobrecargas).
trinca vertical na parede: normalmente causada pela falta de amarrao da
parede com algum elemento estrutural como pilar ou outra parede que nasce naquele
ponto do outro lado da parede; quando a resistncia trao dos componentes igual
ou inferior da argamassa ou por retrao da alvenaria (retrao da argamassa de
assentamento por causa do tipo e composio qumica do cimento, natureza e
granulometria dos agregados, dentre outros).
De acordo com Rocha (1996), em revestimentos de argamassa, a chuva que
entra no emboo fica presa no seu interior, visto que encontra barreiras na pelcula de
tinta, causando presses nessa pelcula com o rompimento e estufamento da pintura.
Tendo como foco as principais patologias de revestimentos e vedaes
verticais, tem-se os principais fatores intervenientes apresentados no Quadro 2.3.

31
 Quadro 2-3. As principais patologias de revestimentos e vedaes verticais e seus
principais fatores intervenientes. Verosa (1989)

Patologias Fatores intervenientes

Porosidade do reboco, execuo de juntas,

Infiltrao presena de saibro, deficincia ou falta de
impermeabilizao.

Hidratao da cal, presena de grande quantidade

de cimento e cal na argamassa, espessura do
Descolamento de revestimento
reboco, rugosidade da base, ausncia de
chapisco, excesso de finos no agregado.

Tipo e espessura da argamassa, movimentaes

Desprendimento de cermica estruturais, dilatao trmica, ausncia de juntas,
qualidade da cermica utilizada.

Umidade, ventilao, trao da argamassa, local de

Bolor
exposio.

Falta de aderncia na base, espessura do

Destacamento do revestimento de argamassa revestimento, falta de chapisco, materiais
imprprios.

3. Patologias das instalaes hidrulicas

Peixoto e Cremonini (1999) afirmam que as instalaes hidrulicas apresentam
caractersticas intrnsecas em relao aos demais processos construtivos, com grande
interferncia em alguns processos construtivos, como execuo de formas e alvenaria.
Por isso, devem ser previstas condies apropriadas para a realizao de
manutenes preventivas, tais como limpeza de reservatrios, filtros, caixas de
gordura, fossas spticas e inspeo de registros de gaveta, hidrantes e mangueiras.
Problemas muito comuns em obras durante a execuo dos sistemas
hidrulicos prediais em edificaes, e que causam patologias, so problemas de
detalhamento de projeto; quebras nos tubos aps a colocao; erros na marcao dos
locais destinados s passagens das tubulaes pelas lajes e ausncia de uma
programao da seqncia da execuo, modificaes de dimetro e traado dos
tubos em relao ao projeto original (PEIXOTO e CREMONINI, 1999).
O Quadro 2.4 agrupa os principais fatores intervenientes no aparecimento de
patologias em instalaes hidrulicas.

32
 Quadro 2-4. Principais patologias das instalaes hidrulicas e seus principais fatores
intervenientes (SOUZA, 1991).

Patologias Fatores intervenientes

Problemas nas louas sanitrias

Vazamentos Compatibilizao de projetos de instalaes junto

com projeto arquitetnico, tipo de material e
ausncia de especificao de componentes
Infiltraes normalizados, detalhe de projeto e conformidade
do componente com a especificao do projeto.

Manchas de umidade

4. Patologias em impermeabilizao
Podem ser ocasionadas por falhas de concretagem, m execuo do
revestimento ou chumbamento inadequado de peas e equipamentos, falhas na
especificao, caimento mal dimensionado, detalhes de acabamento e execuo
inadequada (BRTOLO, 2001).
Os problemas de impermeabilizao podem ser decorrentes de falhas de
projeto; da escolha inadequada de materiais ou sistemas; do dimensionamento; de
detalhes de juntas; da no execuo do rodap de impermeabilizao 20 cm acima do
piso acabado; da falta de proteo da base de platibandas, permitindo a infiltrao sob
a impermeabilizao. Podem ainda ter como principais causas a prpria execuo,
como a falta de argamassa de regularizao; execuo de impermeabilizao sobre
base mida ou suja, comprometendo a aderncia; falhas diversas na base, que
possam provocar o rompimento das membranas por fadiga (PICCHI, 1986).

5. Patologias das coberturas

As coberturas tm grande influncia no surgimento de patologias. Nos telhados
as deficincias so localizadas, de uma forma geral, nas regies correspondentes a
platibandas.
A impermeabilizao de grande importncia para a estanqueidade da
cobertura, visto que infiltraes atravs de lajes de cobertura ocorrem, principalmente,
quando realizada uma impermeabilizao incorreta ou quando no existe
impermeabilizao. Grande parte das patologias ocorre nas juntas de dilatao, em
rodaps e ralos.

33
 As fissuras em lajes de cobertura podem ser originadas por gradientes de
temperatura entre a face exposta e a face protegida ou por restries de movimento,
afetando tambm a alvenaria sob elas. Nas infiltraes, podem ocorrer vazamentos
devido a pontos fracos. Em lajes, esses pontos podem ser fissuras ou eletrodutos
(LYALL, 1992).
Fissuras so muito comuns em telhas de fibrocimento, fixadas atravs de
parafusos ou ganchos, onde ocorrem concentraes naturais de tenso, por ao do
vento e movimentao higroscpica. Estas fissuras podem ter sido causadas,
principalmente, pelo aperto excessivo ou pela movimentao higroscpica acentuada
do material.
Alm dos citados anteriormente, os principais fatores que podem estar
diretamente relacionados com essas patologias so apresentados no Quadro 2.5.

Quadro 2-5 Principais patologias de coberturas (VEROZA, 1989).

Patologias Fatores intervenientes

Infiltrao

Impermeabilizao, redes pluviais e hidro-sanitrias, juntas

Fissuras de dilatao, expanso trmica, armadura insuficiente,
qualidade do material

Umidade

2.2.2. A INFLUNCIA DO PROCESSO PRODUTIVO NO CONTROLE

DE PATOLOGIAS

Considerando as manifestaes patolgicas citadas, devem-se realizar alguns

cuidados dentro do processo construtivo tendo em vista uma diminuio de futuras
atividades de manuteno corretiva e o controle do aparecimento de problemas
patolgicos na edificao.
As decises tomadas durante as etapas do processo produtivo da edificao,
assim como o controle de qualidade efetuado durante essas etapas, esto
intimamente ligadas manuteno e aos futuros problemas patolgicos que podero
ocorrer na edificao.

34
 O processo de construo de edificaes pode ser dividido em cinco etapas
principais, que so: planejamento, projeto, materiais, execuo e uso. A qualidade
adquirida em cada etapa tem grande importncia no resultado final da edificao, bem
como na satisfao do usurio, especialmente no controle da incidncia de
manifestaes patolgicas na edificao na fase de uso.
Durante as vrias etapas do processo de construo de edificaes, existem
alguns fatores que podero interferir na qualidade do produto final: (a) na etapa de
planejamento, a definio dos nveis de desempenho desejados; (b) na fase de
projeto, a programao de todas as etapas da obra, os desenhos, as especificaes e
as descries das aes; (c) na fase de escolha dos materiais, a qualidade e a
conformidade com as especificaes; (d) na etapa de execuo, a qualidade e
conformidade com as especificaes e (e) na fase de utilizao, o tipo de uso definido
para a edificao incorporado manuteno (PICCHI e AGOPYAN, 1993).
Normalmente, as patologias no tm sua origem ligada unicamente a fatores
isolados, porm sofrem influncia de um conjunto de elementos, podendo ser
classificadas conforme o processo patolgico, os sintomas, a causa que provocou o
problema ou com a etapa do processo produtivo em que ocorrem.
As patologias so responsveis por uma grande parcela da manuteno, de
forma que grande parte das atividades de manuteno nas edificaes seria evitada
se houvesse um melhor detalhamento do projeto e da escolha adequada dos materiais
e componentes da edificao.

2.2.2.1. PLANEJAMENTO

Segundo Maciel e Melhado (1995) a etapa de planejamento dividida em

planejamento estratgico, ttico e operacional, de forma a identificar as necessidades
dos usurios e a viabilidade tcnica e econmica da edificao, alm da aquisio de
informaes necessrias ao desenvolvimento de atividades referentes mo-de-obra,
recursos, materiais e equipamentos. Alm disso, cabe ao planejamento o controle dos
prazos e custos.
Considerando as atividades de planejamento, verifica-se no planejamento
estratgico as polticas de atuao, com a definio de metas a serem alcanadas. No
planejamento ttico analisa-se a viabilidade tcnica e econmica da edificao,
realizando-se a anlise crtica do empreendimento. No planejamento operacional,
35
realiza-se a caracterizao completa da edificao, com o desenvolvimento de
alternativas preliminares de concepo e implantao, enfatizando o controle de
qualidade realizado nas prximas etapas do processo construtivo (FONTENELLE e
MELHADO, 2000).
Fatores como deficincia no planejamento ttico e operacional, ausncia de
informaes e dados tcnicos e econmicos de novas alternativas construtivas,
ausncia de ferramentas e base de dados para controle e indefinio de critrios de
controle (indicadores de qualidade e produtividade) influenciam negativamente a
qualidade do produto.
Vrios fatores, dentre os quais a ausncia ou deficincias na etapa de
planejamento influenciam diretamente a qualidade do produto final. Ao se definir
inicialmente o tipo de utilizao pretendido, a tipologia da edificao, os materiais a
serem utilizados, bem como executando-se correto dimensionamento dos recursos
disponveis (matria-prima, mo-de-obra, etc.) tem-se uma reduo significativa dos
problemas patolgicos. Estes fatores ligados etapa de planejamento iro definir as
diretrizes de manuteno estratgica.
Para o desenvolvimento de alternativas construtivas, necessrio o
estabelecimento de parmetros, dentre eles a tipologia da edificao e dos materiais a
serem empregados; a identificao das faixas scio-econmicas dos usurios;
levantamento dos recursos disponveis (matriaprima, mo-de-obra), etc.
O planejamento define tambm as diretrizes de manuteno estratgica, sendo
o custo da manuteno preventiva um fator importante a ser considerado.

2.2.2.2. PROJETO

Conforme Tan e Lu (1995), o projeto de uma edificao responsvel por

grande parte dos problemas patolgicos na construo civil. No Brasil, ainda no se
tem dado a devida importncia etapa de projeto, tal como em outros pases. Em
termos de custos, esta fase contabiliza em torno de 3% a 5% do custo total da obra.
Durante a etapa de projeto, alguns fatores intervm na qualidade do produto
final, podendo-se citar a compatibilizao de projetos. Assim, essencial que a
compatibilizao entre projetos e seus detalhes construtivos no sejam resolvidos
durante a construo, exigindo a adoo de solues improvisadas.

36
 Duston e Williamson (1999) citam que esta etapa tem grande influncia no
desempenho e na durabilidade das edificaes em geral. Na especificao dos
materiais e componentes, o projetista deve conhecer a sua durabilidade, de forma a
avaliar o atendimento ao desempenho mnimo estipulado, ou de forma a definir custos
globais, que incluem custos de manuteno e operao.
Observa-se, tambm, a importncia dos detalhes executivos dos projetos.
fundamental que cada projeto seja acompanhado de detalhes satisfatrios, de forma a
facilitar a interpretao dos projetos. A especificao dos materiais, o conhecimento da
normatizao, a soluo de interfaces entre projeto e obra so fatores importantes
dentro deste contexto, segundo Franco e Agopyan (1993).
Ainda conforme Franco e Agopyan (1993) essencial que os projetos estejam
focados na fase de execuo, com a correta determinao dos pontos crticos e
proposio de solues de forma a garantir a qualidade da edificao. Pode-se dar
como exemplos a simplificao da execuo, a adoo de procedimentos
racionalizados e as especificaes dos meios estratgicos, fsicos e tecnolgicos
necessrios para executar o processo de construo.
Visando s atividades de manuteno, o projeto tambm tem influncia
fundamental na vida til e no custo das etapas de manuteno e uso. Devem-se
utilizar estratgias que impeam a deteriorao precoce da edificao, diminuindo os
custos com atividades de manuteno. Assim, algumas decises tomadas durante o
projeto influenciaro a frequncia de manuteno ao longo da vida til.
Nesse sentido, de grande importncia a recomendao de atividades de
inspeo e manuteno preventiva, de modo a garantir a durabilidade de materiais e
componentes da edificao e assegurar a vida til projetada (Martin Engineering,
1998).
O aspecto mais importante est no acompanhamento da obra, verificando-se
se os itens previstos no projeto esto sendo executados de forma adequada.

2.2.2.3. MATERIAIS

A realizao de consertos e reforos em edificaes est se tornando muito

frequente nos ltimos anos. So extremamente comuns as patologias que tm sua
origem na falta de qualidade dos materiais e componentes, tais como uma

37
durabilidade menor que a especificada, a falta de rigor dimensional e a baixa
resistncia mecnica.
Rocha (1997) afirma que com o grande nmero de novos materiais colocados
todos os anos no mercado, que nem sempre so devidamente testados e em
conformidade com os requisitos e critrios de desempenho, a probabilidade de
patologias tambm cresce. de vital importncia avaliar as limitaes e as exigncias
impostas pelas intempries, o comportamento do material sob condies semelhantes
que estar sujeito; a compatibilidade com os outros materiais utilizados, assim como
os custos de provveis servios de manuteno.
Assim, uma correta definio dos materiais e das tcnicas de construo deve
estar em concordncia com o projeto, com o objetivo de atender s necessidades dos
usurios e garantir a manuteno de suas propriedades e caractersticas iniciais, sem
perder de vista a relao custo/benefcio ao longo do ciclo de vida da edificao.
importante ressaltar que a escolha dos materiais no deve ser apenas o preo, pois o
baixo custo pode significar material de qualidade inferior. Alm disso, este fato se
torna mais evidente devido falta de especificao precisa dos materiais (MACIEL e
MELHADO, 1995).
O conhecimento das propriedades dos materiais utilizados de grande
importncia dentro deste contexto, assim como a avaliao de suas caractersticas.
Em relao s propriedades dos materiais, deve-se ressaltar a durabilidade, pois
apesar da resistncia e durabilidade serem consideradas as propriedades mais
importantes dos materiais de construo, a necessidade de projetar e de construir,
com vistas durabilidade, no considerada com a mesma nfase e importncia
dada resistncia estrutural.
Rocha (1997) afirma que, alm das propriedades, a compatibilidade entre os
materiais importante quando se objetiva a qualidade, pois o conhecimento tcnico de
cada material poder minimizar ou impedir a deteriorao do ambiente construdo.

2.2.2.4. EXECUO

Na etapa de execuo realizada a consolidao do edifcio, com base no que

foi especificado nas etapas de planejamento, projetos e nas especificaes. A
qualidade e a harmonia entre essas atividades tm influncia direta na incidncia ou
no de patologias.
38
 Drea e Silva (1999) afirmam que estudos demonstram que as patologias que
aparecem nas edificaes durante sua vida til so originadas durante a fase de
produo da edificao, com maior percentual na fase de projeto, no caso da Europa,
sendo que, no Brasil, esse maior percentual se d durante a fase de execuo (tabela
2.1). Assim, tem-se uma extrema importncia na implementao de um sistema de
gesto da qualidade para a execuo de obras (LIMA, 1990).

Tabela 2-1- Origem das patologias no Brasil e Europa

ETAPA BRASIL (%) EUROPA (%)

Projeto 18 40

Materiais 18 30

Execuo 52 18

Uso 12 12

Fonte: Meseguer (1991) e Drea e Silva (1999)

Estudos sistemticos tm sido realizados em relao s patologias que afetam

as estruturas de concreto. Carmona Filho apud Souza (1991), fundamentado em
pesquisa realizada em 1988, indica a execuo como a principal fonte de patologias
das estruturas de concreto, representando 52% dos casos pesquisados. As figuras 2.2
e 2.3 ilustram a situao identificada pelos aludidos pesquisadores, nas quais se pode
observar que os erros de projeto, juntamente com a utilizao de materiais
inadequados respondem por uma significativa parcela de causas de patologias.

Figura 2-2 - Causas das patologias em edificaes brasileiras, estudadas at o ano de

1988. Fonte: Souza (2001)
39
 Meseguer (1991) descreve que nos pases europeus, os problemas de projeto
so responsveis por aproximadamente 40% das patologias, seguido pela execuo
com 30%, materiais com 18%, restando na fase de uso 12%.

Figura 2-3 - Causas de patologias em edificaes europias. Fonte: Meseguer (1991)

As patologias, na maioria das vezes, surgem na fase de projeto. Dal Molin apud
John (1989) e Cremonini (1989) verificaram que em estruturas de concreto armado na
regio de Porto Alegre RS, 60% das fissuras ocasionadas por sobrecargas foram
causadas por problemas de projeto, 28% por problemas de execuo e menos de 5%
por problemas de uso.
Pode-se associar a qualidade da execuo da edificao a fatores como a
qualidade no gerenciamento da obra, no recebimento dos materiais e de
equipamentos e, principalmente, da execuo dos servios propriamente dita (MACIEL
e MELHADO, 1995).
Apesar da fase de construo ter grande influncia no desempenho da
edificao, verifica-se, no Brasil, uma grande incidncia de falhas que podem dar
origem a diversas patologias. Estas falhas so originadas a partir de erros de projeto,
de planejamento, da especificao de materiais, dentre outros, sendo tambm
identificadas falhas na prpria execuo.
O surgimento de algumas falhas est relacionada falta de qualificao
adequada do executor do servio, solues improvisadas, barreiras entre a tcnica e a
administrao, falta de tempo suficiente para a concluso do servio, gerenciamento

40
deficiente e ainda ausncia de uma clara descrio do servio a ser realizado (DREA
e LIBRIO, 1996).
Algumas atitudes devem ser tomadas de modo a se evitar problemas futuros
nas edificaes. A gesto da produo e mo-de-obra deve ser observada de uma
forma global, inseridas em um conjunto organizado, gerido por meio de procedimentos
padronizados, racionalizados, eficientes e eficazes.
Na etapa de execuo da edificao, a manuteno preventiva
extremamente ligada ao controle de qualidade de mo-de-obra, assim como do
cumprimento das especificaes de projeto.

2.2.2.5. USO

A etapa de utilizao de uma edificao inclui sua operao e atividades de

manuteno realizadas durante toda sua vida til. As atividades de manuteno, em
sua grande maioria, so repetitivas e cclicas, tornando importante a implantao de
um programa de manuteno visando otimizar a utilizao de recursos e manter o
desempenho mnimo definido em projeto.
Para a implantao de um programa de manuteno importante a confeco
de um manual do usurio de forma a auxiliar a correta utilizao da edificao e
recomendar as medidas de conservao e manuteno. A linguagem utilizada neste
manual deve ser simples e direta, devendo ser detalhado de acordo com a
complexidade da edificao.
O manual deve incluir informaes sobre procedimentos aconselhveis para a
manuteno da edificao, tais como a especificao de procedimentos gerais de
manuteno para a edificao como um todo; especificao de um programa de
manuteno preventiva de componentes, instalaes e equipamentos relacionados
segurana e salubridade da edificao; identificao de componentes da edificao
mais importantes em relao frequncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manuteno e recomendao da obrigatria reviso do manual de operao, uso e
manuteno (NBR 14037:19984).

4
NBR 14037:1998 Manual de operao, uso e manuteno das edificaes contedo e
recomendaes para elaborao e apresentao.

41
 2.3. MANUTENO: DEFINIO E HISTRICO

2.3.1. GENERALIDADES

Wyrebski (1997) afirma que conservao de instrumentos e ferramentas uma

prtica observada desde os primrdios da civilizao, sendo que somente a partir da
inveno das primeiras mquinas txteis a vapor no sculo XVI que a atividade de
manuteno tem incio. Assim, com a necessidade de se manter em bom
funcionamento todos os equipamentos, houve uma evoluo das formas de
manuteno.
Sabe-se que as edificaes, ao serem colocadas em uso, passaro por
processos de deteriorao causados pelo ambiente em que est inserido, pelo uso ou
pelas caractersticas prprias dos seus materiais utilizados. Assim, verifica-se a
importncia das atividades de manuteno, visando manter o desempenho projetado
ao longo da vida til.
At poucos anos atrs, as atividades de manuteno realizadas no setor da
construo civil eram classificadas como atividades sem importncia e tidas como
improdutivas. Porm, atualmente, tem-se verificado que as atividades de manuteno
so extremamente necessrias para conservar, de forma econmica, as edificaes j
construdas e construir edificaes de forma a diminuir ou mesmo eliminar os custos
de manuteno.
Conforme citado por Ferrari (2000), estas observaes originam-se de custos
anuais aplicados em atividades de manuteno, visto que a relao entre o custo
anual da manuteno e o faturamento bruto, apenas na indstria da construo civil
chega a 5,33%. Ou seja, no ltimo ano, o Brasil gastou o equivalente a 3,6% do PIB
em manuteno, valor este que representa 3,2% do patrimnio lquido das empresas.
Na Europa, 40% do total de gastos na construo civil so dedicados a pequenos
consertos e atividades de manuteno corretiva. Diante deste quadro, torna-se
fundamental a utilizao de programas de manuteno.
Assim, o desempenho da edificao e das atividades de manuteno depende
das decises tomadas durante o processo produtivo e dos sistemas de controle de
qualidade utilizados.

42
 As edificaes possuem um perodo de vida til. Muitas vezes, antes mesmo
deste prazo ser alcanado, o nvel de desempenho j se encontra abaixo do
satisfatrio devido, por exemplo, falta de manuteno peridica. A manuteno no
evitar que a edificao alcance, um dia, o fim da sua durabilidade, mas prolongar a
sua vida til, buscando a reduo, ou at mesmo a eliminao das patologias.
As edificaes devem ser periodicamente submetidas a atividades de
inspeo, realizadas a intervalos regulares. A conservao das edificaes, atravs de
inspees peridicas, manuteno e reparos acarretam uma estratgia econmica,
atravs da qual a edificao mantida, ao longo do tempo, o mais prximo possvel de
seu valor nominal por meio de intervenes peridicas (GIGCH et al., 1996).
Segundo Gomide (2006), as atividades de manuteno predial, para serem
implantadas adequadamente, requerem um programa de atividades e um
planejamento de execuo. As atividades devem ser elaboradas antes do incio do
funcionamento da edificao, visto que a manuteno j deve estar operando nessa
fase inicial, ou seja, deve ser implantada pouco antes do uso normal da edificao.
Atividades e programas de manuteno inadequados para o porte ou tipologia
da edificao podem provocar falhas de planejamento, como por exemplo,
periodicidades muito curtas ou muito longas de servios, ou atividades de regulagem
fora dos padres (caso dos elevadores, por exemplo).
Os autores descrevem de diferentes formas as atividades de manuteno de
modo a caracterizar o que manuteno de edifcios.
Segundo Monchy (1989) apud Wyrebski (1997), o termo "manuteno" tem sua
origem no dicionrio militar, mantendo nas unidades de combate, o pessoal e o
material num nvel constante. O aparecimento do termo "manuteno" na indstria
apareceu por volta do ano de 1950 nos Estados Unidos.
A misso da manuteno garantir o perfeito funcionamento dos
equipamentos e instalaes de modo a atender a um processo de produo ou de
servio, com confiabilidade, segurana, preservao do meio ambiente e custos
adequados.
Conforme Gomide (2006), manuteno o conjunto de atividades e recursos
que garantam o melhor desempenho da edificao de forma a atender s
necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo
possvel.

43
 O texto da NBR 5462:19945 acrescenta que a manuteno a combinao de
aes tcnicas e administrativas, incluindo a superviso, destinadas a manter ou
melhorar um item em um estado no qual possa desempenhar uma funo.
A Norma Brasileira, atravs de sua norma de procedimentos ABNT NBR
5674:19996 introduz o assunto citando que a manuteno de edificaes um tema
de grande importncia e que, ainda que devagar, tem aumentado no setor da
construo civil, superando a cultura de se considerar o processo de construo de
edifcios limitado ao momento em que a edificao entregue ao usurio.
Assim, a norma identifica a manuteno como o conjunto de atividades a
serem realizadas de modo a se conservar ou recuperar a capacidade funcional da
edificao e de suas partes constituintes, de forma a atenderem s necessidades e
segurana dos seus usurios.
De acordo com a BSI: BS 3811:1984, a manuteno de edifcios definida
como sendo a combinao de uma srie de aes desenvolvidas para se conservar
um edifcio ou restaurlo, em condies aceitveis.
Segundo o COMMITTEE ON BUILDING MAINTENANCE (1972), a
manuteno descrita como o trabalho desenvolvido para manter, restaurar ou
melhorar toda edificao, ou apenas uma parte, seus servios e ambiente, para um
padro aceitvel, de forma a manter a utilidade e o valor da edificao.
Speight (1980) diz que os servios de manuteno negligenciados podem se
transformar em riscos potenciais. Diz que as condies aceitveis citadas na BSI: BS
3811:1984 podem ser definidas como a preservao dos edifcios em uso, para a
finalidade com que foram criados, dentro de um custo mnimo. Estas condies
aceitveis so influenciadas por vrios fatores, tais como o tipo de uso da edificao e
sua importncia dentro do contexto urbano e/ou seu valor histrico.
A manuteno de edifcios pode ainda ser definida como sendo o controle de
vrias atividades de forma a manter uma edificao nas suas condies originais de
construo, preservando sua capacidade de uso.
De forma mais abrangente pode-se considerar que a manuteno, alm de
manter o desempenho inicial de um edifcio, deve ser capaz de adequ-lo a novas
solicitaes dos usurios (JOHN e CREMONINI, 1989).

5
ABNT NBR 5462:1994 - Confiabilidade e Mantenabilidade
6
ABNT NBR 5674:1999 - Manuteno de edificaes Procedimentos

44
 Bonin (1988) esclarece que um sistema de manuteno uma atividade que
utiliza a execuo e o controle dos processos realizados de forma a manter as
edificaes capazes de atender s necessidades dos usurios, de maneira a alcanar
o menor custo.
Ainda de acordo com Bonin (1988), a execuo de um sistema de manuteno
preventiva permite a mdio e longo prazo:
a) diminuir os custos de manuteno corretiva;
b) diminuir o desconforto e os riscos dos usurios;
c) prever os custos futuros;
d) melhorar a qualidade dos imveis.
A realizao das atividades de manuteno deve ser considerada como uma
reconstruo dos nveis de desempenho perdidos, tendo como resultado o
prolongamento da vida til da edificao.
De acordo com Souza (1998), manuteno de uma estrutura o conjunto de
atividades necessrias garantia do seu desempenho satisfatrio ao longo do tempo,
ou seja, o conjunto de procedimentos que tem como finalidade o prolongamento da
vida til da edificao, a um custo compensador.
Um programa de manuteno adequado implica na adoo de metodologias de
planejamento, projeto, definio dos materiais a serem utilizados, execuo e adoo
de atividades de manuteno, bem como na anlise do custo-benefcio das atividades
de manuteno.

2.3.2. AS NORMAS TCNICAS E A MANUTENO DE EDIFCIOS

A normatizao tcnica e o controle de qualidade executado nas etapas de

planejamento, projeto e execuo so ferramentas utilizadas na diminuio dos custos
de manuteno. A partir do momento em que a edificao concluda e entregue aos
proprietrios/usurios, comea a fase de utilizao, que ser ao longo de toda sua
vida til, podendo variar de 30, 40, 50 anos ou mais, variando conforme a tipologia da
edificao.
Um dos principais papis da normatizao tcnica a uniformizao da
linguagem tcnica, assim como a definio dos graus de desempenho a serem
alcanados.

45
 Observa-se que as decises sobre planejamento, projeto, qualidade dos
materiais e componentes empregados, dos servios de execuo, as aes do usurio
e a operao do edifcio interferem nos aspectos relativos manuteno da
edificao. O custo dos servios de manuteno, a frequncia dos servios, seu
carter preventivo ou corretivo, sero influenciados pelos fatores citados.
At 1999 no existia norma na rea de manuteno de edifcios. Assim, a NBR
5674:19997 contribuiu para a adoo de atividades de manuteno nas edificaes.
Essa norma, no mantm uma viso tradicional do processo de produo da
edificao. O termo manuteno descrito como um conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de
suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
Essa norma enfatiza a importncia da manuteno, como forma de se mudar a
cultura de que o processo construtivo limitado entrega da edificao, atribuindo um
valor social s edificaes e destaca a relevncia econmica da manuteno. Tem
como objetivo principal fixar os procedimentos de orientao para se executar o
sistema de manuteno da edificao, de modo a preservar ou restabelecer as
condies ambientais adequadas ao uso previsto para as edificaes. Inclui todos os
servios realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da
deteriorao de seus componentes, ou das atualizaes nas necessidades de seus
usurios. Alm disso, define as responsabilidades dos diversos agentes intervenientes
no processo de construo da seguinte forma:
proprietrio: responsvel pela manuteno.
condminos: responsveis pela parte autnoma e co-responsveis pela
manuteno da rea comum.
empresas ou profissional habilitado: quando existe uma delegao das
responsabilidades, estes assumem a responsabilidade tcnica.
Verifica-se que a NBR 5674:1999 no considera os aspectos de modernizao
das edificaes como parte integrante das atividades de manuteno. Tal constatao
observada no item 3.5 e ratificada no item 4.3, onde citado que a manuteno de
edificaes no inclui servios realizados para alterar o uso da edificao. Assim, a
NBR 5674:1999 no considera que as necessidades dos usurios so dinmicas ao
longo do tempo.

7
NBR 5.674:1999 Manuteno de edificaes Procedimentos da Associao Brasileira
de Normas Tcnicas - ABNT

46
 A NBR 5674:1999 fornece informaes para uma empresa ou profissional
legalmente habilitado executar um sistema de manuteno, sendo citado de modo
objetivo o que faz parte da responsabilidade tcnica de quem resolve fazer
manuteno. A norma define as diretrizes bsicas de um sistema de manuteno,
demonstrando que um sistema de manuteno eficiente procura estruturar os
procedimentos visando minimizar a ocorrncia de servios de manuteno no
planejada.
Recomenda que as previses oramentrias devem expressar as vantagens de
se manter adequadamente as edificaes atravs de planilhas, explicando a relao
custo/benefcio de um sistema de manuteno.
No item 15 da NBR 5674:1999 Gesto da Qualidade do Sistema de
Manuteno demonstrado um aspecto muito importante, que o monitoramento do
sistema. este aspecto que garante a retroalimentao e a melhoria contnua das
atividades.
Com a aprovao da NBR 5674:1999, tem havido discusses no meio tcnico
sobre as atividades de manuteno predial, porm ainda h um longo caminho a ser
percorrido para que os procedimentos sejam efetivamente implantados.

2.3.3. O CONCEITO DE MANUTENO DE EDIFCIOS

Conforme definio de Seely apud Bonin (1988), a manuteno a

preservao do edifcio construdo em condies semelhantes quelas de seu estado
inicial. Acrescentando-se o conceito de desempenho ao conceito citado acima, tem-se
a manuteno como sendo a preservao do edifcio construdo em nveis de
desempenho semelhantes queles de seu estado inicial. O conceito de manuteno
de edifcios no definido apenas tendo como objetivo a manuteno das condies
de desempenho originais do edifcio construdo, acompanhando a mudana das
necessidades dos seus usurios, incluindo tambm a considerao de aspectos de
modernizao e desenvolvimento da edificao. Em se tratando de aspectos relativos
modernizao, conclui-se que est se superando o desempenho original do edifcio.
Pode-se explicar manuteno como sendo o conjunto de atividades a serem
realizadas visando conservao ou recuperao da capacidade funcional da

47
edificao e de suas partes constituintes, de forma a atender s necessidades e
garantir a segurana dos usurios (NBR 14037:19988).
A manuteno tambm pode ser definida como sendo o conjunto de aes com
o objetivo de prevenir ou identificar o surgimento de danos (manuteno preventiva) e
propor intervenes corretivas.
A execuo de atividades de manuteno considerada como sendo a
reconstruo de nveis de desempenho perdidos tendo como resultado imediato o
prolongamento da vida til do edifcio em funo da estratgia de manuteno
empregada.
Assim, deve-se gerenciar as atividades de manuteno no somente como
atividade de reparos na edificao, mas como uma ao programada e preventiva de
futuros problemas.
De acordo com Gomide (2006), a manuteno uma atividade comum na rea
industrial, no acontecendo o mesmo com as edificaes residenciais. Apesar de
recente evoluo dos estudos sobre manuteno predial no Brasil, a realidade
demonstra improvisao e uma certa ausncia de profissionalismo na grande maioria
das edificaes brasileiras.
Observa-se que este novo conceito de manuteno predial suplanta o conceito
anterior, pois alm de recuperar a capacidade funcional da edificao, inclui algumas
exigncias, tais como o mximo desempenho e as necessidades dos usurios, alm
de exigir baixos custos.
Ainda segundo Gomide (2006), a interpretao desse conceito evidencia que a
segurana e o desempenho so fatores fundamentais na manuteno.
So vrios conceitos e estratgias que envolvem a idia de manuteno de
edificaes, podendo-se citar: (...) conjunto de atividades e recursos aplicados aos
sistemas ou equipamentos, visando garantir a consecuo de sua funo dentro de
parmetros de disponibilidade, qualidade, prazos, custos e vida til adequados.
(MIRSHAWKA e OLMEDO 1993).
As definies citadas demonstram a importncia da confiabilidade e da
disponibilidade. Conforme Lafraia (2001), confiabilidade a probabilidade de um
componente, equipamento ou sistema exercer sua funo sem falhas, por um perodo

8
ABNT NBR 14037:1998 Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e
recomendaes para elaborao e apresentao

48
de tempo previsto, sob condies de operao determinadas. Disponibilidade a
probabilidade de que um componente que sofreu manuteno exera sua funo
satisfatoriamente para um dado tempo, ou seja, a probabilidade de que o sistema
esteja em condio operacional em certo instante.
Todos os parmetros da manuteno esto diretamente ligados a aspectos
relativos a desempenho, vida til, funcionalidade, operacionalidade, disponibilidade e
confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, ligados gerncia de custos e
prazos.
Assim, pode-se afirmar que as atividades de manuteno tm sua origem a
partir do projeto da edificao, onde definida a capacidade de manutenabilidade,
assim como a determinao de procedimentos para se garantir a conservao e
recuperao do desempenho e performance previstos inicialmente.
Gomide (2006) diz que dentre as caractersticas da manuteno, destacam-se
aquelas ligadas aos objetivos bsicos de recuperao e conservao, visto que as
atividades de manuteno no tm como finalidade principal a execuo de reformas
e/ou alteraes de sistemas, devido a patologias de projeto ou de execuo. Tambm
no tem como objetivo a alterao de uso da edificao, a no ser em condies
especficas, verificadas a viabilidade dos servios de manuteno e quanto s falhas e
patologias j existentes.
Assim, a manuteno pode prever e adequar inovaes tecnolgicas e
funcionais, envolvendo reformas e modernizaes, tendo como finalidade a garantia
de aspectos relacionados a vantagens competitivas, econmicas, segurana e
atendimento s necessidades e expectativas dos usurios.
Existem, ainda, segundo Gomide (2006), algumas definies relacionadas s
caractersticas da manuteno, quais sejam: desempenho: a capacidade de
atendimento das necessidades dos usurios da edificao (NBR 5674:1999); vida til:
o intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes constituintes
atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os
planos de operao, uso e manuteno previstos NBR 5674:1999; durabilidade: a
propriedade da edificao e de suas partes constituintes de conservarem a
capacidade de atender aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas,

49
quando expostas s condies normais de utilizao ao longo da vida til projetada
(NBR 14037:19989).
Os fatores que interferem diretamente na questo da durabilidade so:
1. materiais (resistncia a agentes de degradao: materiais e uso, dimenso,
cor e qualidade);
2. projeto (tipo de fatores a que estaro submetidos);
3. condies de uso (manutenabilidade, nvel de desempenho, etc.);
4. atividades de manuteno (intensidade, periodicidade,exigncias dos
usurios, etc.);
5. atmosfera (clima, temperatura, nvel de agressividade ambiental, umidade,
maresia, etc.).
As inmeras definies sobre as atividades de manuteno de edifcios
demonstram que o assunto extenso, implicando em atividades diversas, utilizadas
em edificaes existentes, contribuindo para a preservao das condies originais ou
na adaptao de novas condies, assim como no processo de produo de novas
edificaes.
Assim, importante conhecer todos os aspectos envolvidos nas atividades de
manuteno, de forma a se identificar as intervenes possveis de serem efetuadas
dentro do ambiente do edifcio (LEE, 1987).

2.3.4. A IMPORTNCIA DA MANUTENO

Segundo Gomide (2006), a prtica da manuteno brasileira, atualmente, est

voltada para consertar o que est quebrado, sem a disponibilizao de recursos
necessrios implantao de um plano de atividades particularizado a cada
edificao, devendo considerar pontos fundamentais para um perfeito funcionamento
do plano de manuteno.
Silva (1996) identifica os principais fatores que impedem a conscientizao da
importncia da manuteno:
longo perodo de separao entre a fase de projeto e a fase de utilizao
da edificao;

9
NBR 14037:19989 Manual de Operao, uso e manuteno das edificaes
Procedimentos, ABNT

50
 pequena interferncia dos usurios da edificao no processo de
construo;
nvel de renda dos usurios e a real capacidade de pagamento como
fator limitante dos preos finais possveis e como estes condicionam os
custos;
baixo grau de conhecimento e de utilizao de normas tcnicas na
fabricao de produtos e como instrumento de especificao;
falhas na elaborao de normas, tendo em vista a ausncia de muitas
normas de desempenho para produtos inovadores e para alguns
produtos j consagrados pelo uso, assim como normas de projeto e de
execuo de servios.

2.3.5. CLASSIFICAO DA MANUTENO

De acordo com Gomide (2006), importante considerar que existem vrias

formas de classificao dos tipos de manuteno. Assim, a tipologia de classificao
da manuteno10 pode ter diversos enfoques, que so:
a) Quanto viabilidade dos servios de manuteno, pode ser classificada
de acordo com os seguintes aspectos:
a.1) Tcnica: responde pela viabilidade ou pelo sucesso dos
procedimentos de manuteno, executados ou no, relativos
capacidade de se realizar recuperao e conservao de
desempenho e segurana dos usurios, considerada a estratgia e
o plano de manuteno planejado, alm da avaliao tcnica das
instalaes, existncia de patologias e falhas em geral.
a.2) Uso e Operacional: responde pela viabilidade das condies de
uso e ocupao, assim como das condies de operacionalidade
de sistemas e do plano de manuteno, visto que a operao
predial visa execuo das atividades.
a.3) Administrativa ou de custos e responsabilidades: envolve a
viabilidade financeira de execuo dos servios de manuteno

10
A tipologia apresentada traz conceitos reformulados pelos autores do trabalho de BONIN, Luis
C., 1988, anais do Seminrio da Manuteno de Edifcios, Vol. 1

51
 planejados e programados, alm dos estudos de viabilidade tcnica
de recuperao e conservao dos desempenhos iniciais, e de
viabilidade financeira para a execuo de reparos que podero ter
responsabilidades no integradas aos objetivos principais de
manuteno.
b) Quanto s falhas e patologias existentes: as falhas podem ser
classificadas quanto origem, sendo: falhas de planejamento, falhas de execuo,
falhas operacionais e falhas gerenciais. As patologias podem ser definidas como
patologias naturais (causadas por agentes naturais) e patologias funcionais (tm
relao com problemas decorrentes dos agentes de degradao do sistemas e de
seus elementos constituintes, atravs de interferncia do meio, tempo ou uso).
c) Quanto estratgia da manuteno adotada, ou seja, quais so as
atividades que constituem o plano de manuteno;
d) Quanto ao tipo de interveno feita pela manuteno;
e) Quanto periodicidade de realizao das atividades ou rotinas
estabelecidas no plano de manuteno.
O Quadro 2.6 contm uma sntese da classificao apresentada por
Gomide (2006).

Quadro 2-6 - Classificao das atividades de manuteno segundo Gomide (2006)

CLASSIFICAO DAS ATIVIDADES DE MANUTENO

a) Quanto viabilidade dos servios de manuteno:

a.1) Tcnica

a.2) Uso e operacional

a.3) Administrativa ou de custos e Responsabilidades

b) Quanto s falhas e patologias existentes:

b.1) Falhas de planejamento

b.2) Falhas de execuo

b.3) Falhas operacionais

b.4) Falhas gerenciais

52
 CLASSIFICAO DAS ATIVIDADES DE MANUTENO

b.5) Patologias naturais

b.6) Patologias funcionais

c) Quanto estratgia da manuteno adotada

d) Quanto ao tipo de interveno
e) Quanto periodicidade de realizao das atividades

A classificao das atividades de manuteno por tipos controversa, porm

os conceitos so similares, modificando a terminologia ou a nomenclatura adotada.
Bonin (1988), afirma que a manuteno de edificaes pode ser classificada
quanto: aos tipos de manuteno, origem dos problemas, estratgia de ao e ao
perodo de realizao da manuteno.
Quanto aos tipos de manuteno, tem-se: conservao, reparao,
restaurao e modernizao.
A conservao uma atividade rotineira, realizada diariamente ou com
pequenos intervalos de tempo, relacionada com a operao e limpeza dos edifcios,
produzindo condies adequadas ao uso.
A reparao a atividade preventiva ou corretiva, antes de se atingir o nvel de
qualidade mnimo aceitvel, sem que a recuperao do desempenho ultrapasse o
nvel inicialmente definido.
A restaurao a atividade corretiva realizada aps a edificao ou algum de
seus elementos atingir uma qualidade mnima aceitvel, podendo interferir na
segurana dos usurios.
A modernizao a atividade preventiva e corretiva, visando que a
recuperao de qualidade ultrapasse o nvel inicialmente projetado e construdo,
fixando um novo patamar de qualidade e desempenho para a edificao e seus
sistemas.
A figura 2.4 ilustra a relao entre esses quatro tipos de manuteno e o
desempenho do edifcio, segundo Bonin (1988).

53
 Figura 2-4 Classificao dos tipos de manuteno Bonin (1988)

Ainda de acordo com Bonin (1988), quanto origem dos problemas dos
edifcios, as atividades de manuteno so classificadas em evitveis e inevitveis, em
virtude dos fatores causadores da degradao do edifcio ou de seus elementos
constituintes.
Os fatores de deteriorao envolvem o projeto da edificao e a qualidade dos
materiais utilizados, visto que nesta fase sero definidas as caractersticas esperadas
dos materiais empregados na construo, as condies do meio-ambiente e o
desempenho esperado para a edificao.
As atividades de manuteno evitveis so aquelas provenientes de erros de
projeto, onde se constri uma edificao que ir apresentar problemas na etapa de
utilizao. As inevitveis so aquelas destinadas a corrigir problemas previstos na
concepo da edificao.
Quanto estratgia de ao, as atividades de manuteno so classificadas
em preventivas, corretivas e preditivas, em funo da sua insero no planejamento
sugerido para a manuteno da edificao construda.
A manuteno preventiva procura evitar que as falhas ocorram. a atividade
que atua de forma antecipada para que no haja a reparao. Inclui atividades
programadas em datas pr-estabelecidas obedecendo a critrios tcnicos e
54
administrativos baseados em dados estatsticos ou do prprio histrico da manuteno
realizada. uma estratgia vantajosa em termos de custos. A manuteno preventiva
pode ser definida como o conjunto de atividades que tm como objetivo evitar
problemas nos componentes, comprometendo seu desempenho.
A manuteno corretiva a atividade que visa reparao, caracterizada por
servios planejados ou no, a fim de corrigir falhas. Implica na paralisao de um
sistema. Pode consistir em intervenes de longo prazo ou no. Est ligada s
atividades realizadas de acordo com as reclamaes dos usurios, quando da
deteco de problemas na edificao. ocasional e imprevisvel.
A manuteno preditiva a atividade que visa ao estudo de sistemas e
equipamentos com anlise de seu comportamento em uso, com o objetivo de prevenir
e identificar provveis patologias, assim como direcionar e implementar as atividades
de manuteno preventiva. A manuteno preditiva procura antecipar os problemas
antes que eles aconteam, realizando monitoramentos frequentes de forma a detectar
falhas passveis de correo. formada por inspees que tm como finalidade a
descoberta de defeitos impossveis de se detectar primeira vista, sendo mais comum
na engenharia aeronutica e mecnica.
Quanto ao perodo de realizao, as atividades de manuteno so
classificadas em rotineiras, peridicas e emergenciais.
As atividades de manuteno rotineiras so realizadas visando conservao
da edificao, com pequenas substituies de peas e componentes. So as
operaes realizadas diariamente.
As atividades de manuteno peridica so aquelas realizadas como
preveno, obedecendo a um programa pr-estabelecido de intervenes e envolve
uma equipe fixa para a realizao das atividades.
As atividades de manuteno emergencial so aquelas consideradas
essenciais. So atividades realizadas atendendo a chamados eventuais dos usurios,
recuperando avarias causadas por aes externas.
O quadro 2.7 contm uma sntese da classificao das atividades de
manuteno segundo Bonin (1988).

55
 Quadro 2-7 Classificao da manuteno de edifcios - BONIN (1988)

Conservao

Quanto aos tipos de Manuteno: Reparao

Restaurao

Modernizao

Evitveis

Quanto origem dos problemas dos edifcios: Inevitveis

Preventivas

Quanto estratgia de Manuteno adotada: Corretivas

Preditivas

Rotineiras

Quanto periodicidade de realizao das atividades: Peridicas

Emergenciais

Siqueira (2005) afirma que os tipos de manuteno so classificados de acordo

com a atitude dos usurios em relao s falhas ocorridas. So identificadas seis
categorias:
manuteno corretiva;
manuteno preventiva;
manuteno preditiva;
manuteno proativa;
manuteno produtiva;
manuteno detectiva.
A manuteno corretiva, segundo Siqueira (2005) a manuteno onde se
conserta o que j est quebrado. utilizada atravs de aes corretivas. Wyrebski
(1997) descreve este tipo de manuteno como a atividade que existe para corrigir
falhas provocadas por desgastes ou deteriorao. A opo de se utilizar a manuteno
corretiva como poltica de manuteno nas edificaes tem um alto custo.

56
 A manuteno preventiva considerada como uma interveno tcnica, com
aes pr-determinadas, realizadas antes que ocorram falhas operacionais ou avarias.
Tem como objetivo prever as falhas antes que as mesmas ocorram, de modo a
impedir a inutilizao do componente. Wyrebski (1997) cita que a "manuteno
preventiva uma interveno prevista, programada antes do aparecimento de uma
falha. Esse autor cita ainda que a manuteno preventiva envolve aes e atividades
a serem adotadas de forma a evitar ou minimizar a necessidade de manuteno
corretiva. Utilizar a manuteno preventiva contribui no processo de qualidade nas
atividades de manuteno.
A manuteno preditiva considerada uma atividade de programao de
intervenes. utilizada atravs do acompanhamento sistemtico do funcionamento
dos diversos componentes das edificaes. Osada (1993) diz que a manuteno
preditiva uma filosofia que evita a tendncia manuteno exagerada - manuteno
e os reparos excessivos. Ele ainda identificou metas para a manuteno preditiva:
determinao dos perodos para manuteno;
reduo das atividades no planejadas de manuteno;
aumento da vida til das edificaes;
otimizao do trabalho dos equipamentos;
reduo dos custos de manuteno;
utilizao de materiais de qualidade comprovada.
A manuteno detectiva tem por finalidade a identificao de falhas j
ocorridas, porem ainda no percebidas. A manuteno produtiva procura viabilizar
uma melhor utilizao dos equipamentos. A manuteno proativa utilizada de forma
a otimizar o processo e o projeto de novos equipamentos, com a finalidade de prover
melhorias contnuas.
Na BSI: BS 3811:1984 definem-se os diferentes tipos de manuteno como:
manuteno planejada - so as atividades de manuteno
organizadas e elaboradas antecipadamente, tendo controle e
utilizao dos registros de um plano pr-determinado;
manuteno preventiva - a manuteno realizada em intervalos
pr-determinados, tendo como objetivo a reduo da probabilidade
de um item no se encontrar em condies aceitveis;
manuteno de rotina - a manuteno que pode ser feita enquanto
um elemento se encontra em servio.

57
 Speight (1980) cita que o COMMITTEE ON BUILDING MAINTENANCE (1972)
define as atividades de manuteno em termos gerais, considerando que conforme a
classificao, a manuteno pode ser includa nas seguintes categorias:
manuteno de rotina ou diria - este tipo de manuteno
preventivo, tendo como exemplo, verificar a eficincia das calhas de
guas pluviais e das instalaes eltricas.
manuteno peridica - so atividades programadas, realizadas
atravs de contratos anuais, como por exemplo, servios de
pintura, decorao, etc.;
restaurao ou maiores reparos - so servios que promovem
melhoramentos nas edificaes.
Montague (1980) diz que muitas definies de manuteno so dadas, sob o
ponto de vista de servios, como por exemplo:
manuteno planejada: limpeza, reposio de filtros, lubrificao,
etc.;
manuteno corretiva: reparo e substituio de componentes
danificados;
reforma substituio: atualizao e mudana de equipamento
para melhorar o padro ou mudar os usos do edifcio.
Arditi e Nawakorawit (1999b) descrevem que os tipos de manuteno so
divididos em estrutural e por objetivos. A manuteno estrutural pode ser planejada e
no planejada.
A manuteno planejada organizada e planejada com antecedncia, e est
relacionada a uma tarefa pr-determinada. A manuteno no planejada decorrente
das atividades que devem ser realizadas no momento presente, de modo a se evitar
conseqncias que podem ser extremamente prejudiciais. Este tipo de manuteno
considerado como atividade emergencial.
A manuteno por objetivos classifica-se em:
manuteno corretiva, que consiste em realizar consertos na
edificao e em seus equipamentos, causados pelo desgaste
natural ou pela falta de uma manuteno preventiva;
manuteno preventiva, que garante o perfeito funcionamento da
edificao, atravs de inspees regulares. O objetivo deste tipo de

58
 manuteno resolver pequenos problemas antes que eles
tornem-se maiores e de alto custo;
manuteno de servio, que Inclui itens de manuteno
requisitados pelos usurios; manuteno de rotina, que inclui as
atividades de manuteno das reas comuns da edificao,
necessrias para se manter o edifcio em boas condies de
habitabilidade;
manuteno postergada, quando as atividades de manuteno por
algum motivo so adiadas, devido a limitaes de oramento,
escolha dos proprietrios ou ainda devido s condies do clima;
manuteno especial ou extraordinria, que envolve intervenes
maiores em reas comuns da edificao;
manuteno planejada, que tem como principal vantagem a
economia de recursos e est associada a previso das atividades
de forma a evitar os transtornos causados ao uso do edifcio por
falhas no seu funcionamento.
Tem-se tambm a manuteno estratgica, que est relacionada a um
programa pr-estabelecido de manuteno, podendo ser complementada com
inspees condicionadas. A manuteno estratgica tem como objetivos a diminuio
dos custos de manuteno e do desconforto dos usurios, diminuio de custos
futuros e uma melhor qualidade das edificaes.
Os custos de manuteno gerados pelas mudanas nas necessidades dos
usurios so, geralmente, mais elevados que os causados por falta de durabilidade e
patologias.
A NBR 5674:1999 ainda cita que a manuteno o ato ou efeito de
resguardar de danos, decadncia, prejuzo e outros riscos, mediante verificao atenta
do uso e condies de permanncia das caractersticas tcnicas e funcionais da
edificao e das suas instalaes e equipamentos.
As caractersticas citadas na norma so descritas como:
- caractersticas funcionais - so aquelas que envolvem a manuteno das
caractersticas tcnicas dos espaos privados e comuns, das instalaes e
equipamentos, de modo que estejam disponveis pelo mximo de tempo, com baixo
custo e alta confiabilidade;

59
 - caractersticas de segurana - so aquelas relativas manuteno da
segurana e estabilidade da estrutura, ao fogo, chuva, e demais intempries que
podem causar riscos integridade fsica de usurios e terceiros;
- caractersticas de higiene - correspondem manuteno da limpeza dos
pisos, paredes, esquadrias, mobilirios, instalaes e equipamentos de saneamento,
em defesa da sade dos usurios e terceiros;
- caractersticas de conforto - envolvem a manuteno do bem-estar dos
usurios proporcionados por dispositivos construtivos, como isolamento trmico,
acstico, ventilao, refrigerao, aquecimento; e visuais, como por exemplo, pintura e
jardins.
Ainda conforme a NBR 5674:1999, as atividades de manuteno esto
classificadas conforme o grau de complexidade dos servios, as caractersticas da
edificao e a finalidade da manuteno.
1) Conforme o grau de complexidade dos servios:
A manuteno permanente refere-se aos servios relativos s reas,
instalaes e equipamentos comuns, que no exigem grande especializao tcnica e
que tem programao de curto prazo diria, semanal e mensal. As atividades podem
ser realizadas pelos prprios funcionrios da edificao. So exemplos:
- vigilncia;
- limpeza;
- jardinagem;
- remoo de lixo domstico;
- distribuio das correspondncias;
- verificaes para identificar possveis vazamentos de gs, em caixas de visita
e caixas dgua;
- paralisao de elevadores, em caso de algum tipo de pane.
As atividades de manuteno peridica so os servios especializados de
engenharia, que devem ser planejados a mdio e longo prazo trimestral, semestral e
anual, devendo ser realizados por profissionais capacitados;
- vistorias e limpeza do telhado, calhas, tubulao de gua pluvial, ralos,
fossas, caixas de visita, poos, reservatrios de gua (inferior e superior);
- pequenos defeitos;
- patologias estruturais;
- descascamento de pinturas e descolamento de revestimentos;
- impermeabilizaes;
60
 - esquadrias e vidros;
- instalaes hidrulicas, sanitrias, eltricas, telefnicas, pra-raios,
elevadores, sistemas de alarme;
- Instalaes e extintores de combate ao fogo.
2) Conforme as caractersticas da edificao:
A manuteno das edificaes envolve conhecimentos tcnicos e
procedimentos administrativos, que tem como finalidade principal a conservao das
caractersticas de segurana, funcionalidade, confiabilidade, higiene e conforto. Estas
caractersticas tcnicas e funcionais da edificao estabelecidas na NBR 5674:1999
sugerem uma identificao de quatro classes de manuteno:
- manuteno tcnica: conservar as caractersticas funcionais dos espaos
privados e comuns, instalaes e equipamentos, de modo que estejam em
funcionamento pelo maior tempo possvel, com baixo custo e alta confiabilidade;
- manuteno de segurana: conservar as caractersticas relativas segurana
e estabilidade da estrutura ao fogo, chuva e intempries que podem causar riscos
aos usurios;
- manuteno de higiene: compreende a conservao das caractersticas
relacionadas manuteno da limpeza dos pisos das reas comuns, paredes,
esquadrias, mobilirios e instalaes;
- manuteno de conforto: realizada de forma a conservar as caractersticas
relativas manuteno da comodidade e bem-estar dos usurios proporcionados por
dispositivos construtivos, como isolamento trmico, acstico, ventilao, refrigerao,
aquecimento; e visuais, como pintura e jardins.
3) Conforme a finalidade da manuteno:
A manuteno no tem como objetivo consertar, nem antecipar alguma falha,
mas atuar de forma que nenhuma falha acontea. Assim, definem-se duas principais
modalidades de manuteno:
- manuteno corretiva: a atividade que exige interveno imediata de modo
a garantir a continuidade do funcionamento da edificao ou de seus componentes.
- manuteno preventiva: a manuteno planejada que previne a ocorrncia
de danos potenciais. a manuteno propriamente dita, com a realizao de
atividades de manutenes previstas nas atividades de conservao do uso e
condies de permanncia das caractersticas tcnicas e funcionais da edificao e
das suas instalaes. A responsabilidade por este tipo de manuteno do prprio

61
sndico, mesmo atribua esta responsabilidade ao pessoal prprio ou locado pelo
condomnio.

2.3.6. ATIVIDADES DE MANUTENO DE EDIFCIOS

As atividades de manuteno dos edifcios foram negligenciadas durante muito

tempo, pois o objetivo principal era construir e no conservar as edificaes
existentes. Nos dias atuais, a grande quantidade de edificaes com idades superiores
a 20 anos demonstra a necessidade de se efetuar atividades que tenham como
objetivo principal a conservao deste patrimnio.
Como a manuteno predial uma atividade relativamente recente, ainda no
obteve o nvel que se observa nas atividades de manuteno industrial. Assim, tem-se
a adaptao de conceitos utilizados para a manufatura ao uso em edificaes,
conforme ocorreu nos pases europeus, de acordo com Perez (1985).
As atividades de manuteno devem ser aplicadas baseadas em um
planejamento estratgico, de modo que se possa utilizar por um longo perodo de
tempo o bem adquirido. Tm-se, com isso, atividades de manuteno eficientes e
eficazes, em termos de disponibilidade, confiabilidade, custo e qualidade.
Observa-se que a finalidade das atividades de manuteno no somente
consertar, nem agir antes que o problema aparea, mas atuar de forma a no permitir
que nenhuma falha acontea em um determinado perodo de funcionamento.
A manuteno dos edifcios envolve as atividades utilizadas de forma a se
obter um perfeito funcionamento dos equipamentos e instalaes, relacionando
aspectos de segurana, higiene, conforto e baixo custo.
Perez (1985) afirma que:

a manuteno dos edifcios compreende todas as atividades que se realizam

nos equipamentos, elementos, componentes ou instalaes, com a finalidade
de assegurar-lhe condies satisfatrias de segurana, habitabilidade,
eficincia e outros, para o cumprimento das funes para as quais foram
construdos.

De forma mais ampla e mais especfica, a NBR 5674:1999 estabelece que a

manuteno deva ser :
o procedimento tcnico-administrativo (em benefcio do proprietrio e/ou
usurio), que tem como finalidade realizar medidas necessrias
conservao de um imvel e permanncia das suas instalaes e
equipamentos, de modo a mant-lo em condies funcionais normais, tal
como as que resultaram da sua construo, em observncia ao que foi
projetado e durante a sua vida til.
62
 Neste conceito est includa a idia da conservao do patrimnio e a
disponibilidade permanente e integral da edificao para o proprietrio e usurios,
atravs de uma administrao baseada em conhecimentos tcnicos especficos.
A maioria das caractersticas citadas acima so mantidas por atividades
constantes, porm algumas so realizadas periodicamente:
- atividades de manuteno permanente - so relativas s reas, instalaes e
equipamentos comuns, onde no se exige grande especializao tcnica, visto que
so realizados em curtos perodos de tempo: dirio, semanal ou mensal, como por
exemplo: servios de vigilncia; limpeza; jardinagem; coleta de lixo; distribuio de
correspondncia; inspees de segurana (escapamento de gs, combustveis, caixas
de visita e reservatrios de gua); urgncia para combate ao fogo e paralisao de
elevadores.
- atividades de manuteno peridica - necessitam de mo-de-obra
especializada, devendo ser orientados por profissionais legalmente habilitados. Exige
programao a mdio e longo prazo. Cita-se como exemplo: vistorias e limpeza em
telhados, tubulaes, ralos, fossas, caixas de visita, reservatrios de gua; defeitos e
patologias estruturais; pinturas e revestimentos; impermeabilizaes; esquadrias e
vidros; instalaes hidrulicas, sanitrias, eltricas, telefnicas, pra-raios, elevadores,
alarme; instalaes e extintores de combate ao fogo; etc.

2.4. DIRETRIZES DE ATIVIDADES DE MANUTENO PREDIAL

PREVENTIVA

As atividades de manuteno preventiva consistem, na grande maioria das

vezes, de vistorias destinadas a evitar os altos custos de reformas ou substituies de
componentes, assim como promover um aumento da vida til da edificao. Em
alguns casos, servios de limpeza e a utilizao de produtos e equipamentos
adequados aumentam a vida til da edificao. As vistorias rotineiras devem ser
realizadas independentemente de se constatar algum tipo de patologia. Algumas
peas e elementos construtivos devem ser substitudos antes de ter agravado o
problema.
Nas atividades de manuteno preventiva, sugere-se realizar um planejamento
de atividades conforme as especificaes dos equipamentos e materiais, executando

63
servios especializados de acordo com a natureza e a poca da manuteno. Nos
condomnios residenciais possvel definir uma diviso de tarefas, com base na
manuteno permanente e manuteno peridica.
Ao se implantar um plano de manuteno preventiva, deve-se realizar uma
anlise detalhada das caractersticas especficas de cada tipologia de edificao, de
forma a se delimitar as diretrizes da manuteno quanto ao tipo e funo da
edificao.
As atividades de manuteno necessitam de uma correta identificao dos
fatores condicionantes do local onde a edificao est inserida, das caractersticas do
projeto, dos procedimentos de execuo e dos materiais utilizados, de forma a incluir,
ainda na etapa do processo de execuo, procedimentos que possam minimizar as
intervenes de manuteno ao longo da vida til da edificao.
As diretrizes de manuteno mais simples podem consistir apenas de um
cadastro da edificao, com a elaborao de livros de registros de vistorias e de
reparos, cronograma de inspees, sistema de gesto de informaes e diretrizes que
orientem a elaborao de projetos.
Ao se iniciar uma atividade de manuteno preventiva, necessrio analisar
detalhadamente o desempenho da edificao, verificando os sistemas que compem a
estrutura, paredes, cobertura, pisos, instalaes eltricas e hidrulicas.
As etapas das atividades de manuteno iniciam-se com a descrio do
ambiente onde se localiza a edificao, assim como o registro de suas caractersticas
dimensionais e estruturais.
As padronizaes das atividades para as vistorias devem obedecer a um
cronograma previamente estabelecido. As inspees devem ser subdivididas de
diferentes formas, classificando-as em: primeira inspeo para inicializao das
atividades, inspeo rotineira, inspeo de controle de qualidade e inspeo de
emergncia. Para cada atividade devem ser estabelecidos os objetivos da inspeo,
quem ir realiz-la, o equipamento a ser utilizado e as fichas de inspeo,
complementadas com tabelas de ocorrncias observadas.
Quando da constatao de patologias, identificadas na vistoria, tem-se a
tomada de deciso quanto ao acompanhamento, reparo ou reforo. As informaes
obtidas nas vistorias devem ser analisadas, organizadas e registradas em um banco
de dados, de forma a possibilitar a avaliao das atividades que devero ser
realizadas.

64
 Sabe-se que a manuteno estratgica inicia-se a partir do planejamento da
tipologia e utilizao da edificao, atravs do planejamento das atividades de
manuteno, incluindo-se a apresentao do manual do usurio; com as atividades de
vistoria, envolvendo a periodicidade e os profissionais responsveis pela atividade;
planejamento e execuo de reparos; nveis de desempenho de projeto, grau de
deteriorao da edificao e seus componentes e subsistemas e custos previstos das
atividades de manuteno.
Conforme citado anteriormente, o projeto tem grande influncia na vida til e no
custo das atividades de manuteno, envolvendo a adoo de medidas que impeam
a deteriorao prematura da edificao, diminuindo, assim, os custos das atividades
de manuteno.
No quadro 2.8 so demonstradas sugestes de atividades de manuteno
permanente e peridica.

Quadro 2-8- Atividades da manuteno predial

Frequncia de
Servios a serem realizados Registros e documentos
realizao
dos servios
Limpeza das reas comuns, piscina, remoo de entulhos, jardins,
Verificao das atividades
Diria portes, vazamentos (GLP e gua), quadro eltrico e alarmes,
rotineiras.
iluminao e interfones, correspondncia.
Cobertura, antenas, ralos, calhas, filtros de gua, elevadores, Relatrio de inspeo e contratos
Mensal geradores, bombas, ventilao, refrigerao, aquecimento, de manuteno preventiva dos
portes, elevador, reservatrios de gua. equipamentos.
Semestral Impermeabilizao, extintores de incndio. Inspeo, testes e recargas.
Vistorias e laudos tcnicos,
Anual Estrutura do prdio, paredes, revestimentos, pintura. planos de metas, projetos e
investimentos.

Fonte: Adaptao: BEZERRA, J. E. A.

A manuteno das edificaes envolve conhecimento e capacidade tcnica

diversificados, envolvendo engenharia civil, engenharia mecnica, engenharia eltrica,
engenharia de produo, arquitetura, informtica, etc.
A manuteno predial peridica por rea tcnica evidenciada no quadro 2.9.

65
 Quadro 2-9 Manuteno predial por rea tcnica

reas Servios peridicos a serem realizados

Verificao da estrutura de edifcio, paredes, pisos, forro, esquadrias, telhado,

revestimento, pintura, tubulaes e instalaes hidrulicas, sanitrias,
Engenharia Civil pluviais, combate ao fogo, eltrica, telefnica, dados, som e imagem.
Execuo de testes para verificar a qualidade da gua nas caixas d` gua,
cisternas e piscinas.

Engenharia Mecnica Vistorias em elevadores, portes eltricos, bombas.

Engenharia Eltrica e Verificao nas instalaes de alta tenso, transformadores, instalaes

Eletrnica eltricas, telefnicas, som, imagem e dados.

Arquitetura Projetos de melhorias, decoraes.

2.5. MANUAL DE OPERAO, USO E MANUTENO DE EDIFCIOS.

Este documento fornecido na aquisio de qualquer produto comercializado

no mercado. Porm, quando o produto em questo uma edificao, nem sempre
fornecido. A sua entrega tem sido falha, especialmente nos edifcios projetados para
serem construdos em rea urbana visando atender s necessidades da comunidade,
tais como os edifcios residenciais e comerciais.
A NBR 5674:1999 cita a necessidade do manual de uso, operao e
manuteno, e a norma NBR 14037:1998 orienta a sua elaborao, a entrega do
manual de uso e manuteno, pelo empreendedor / construtor aos compradores das
unidades construdas, futuros usurios, na condio de novos proprietrios, e
responsveis pela conduo adequada de uso do edifcio, porm ainda no
colocada como condio obrigatria por envolvidos na incorporao e comercializao
de edifcios.
Os manuais tm a finalidade de informar e orientar os usurios quanto s
caractersticas da edificao, aos procedimentos para seu melhor aproveitamento e
realizao de servios de manuteno, contribuindo para o prolongamento de sua vida
til.
O objetivo do manual de uso e manuteno esclarecer e orientar o usurio
sobre a correta utilizao e manuteno do imvel de acordo com os sistemas
construtivos e materiais empregados, evitando os danos decorrentes do mau uso ou

66
falta de conservao, prolongando a sua vida til, possibilitando maior segurana e
economia.
Nas edificaes residenciais multifamiliares, por exemplo, tipo escolhido como
estudo de caso desenvolvido no presente trabalho, a existncia de um manual de uso
e manuteno fundamental, tendo em vista que este tipo de edificao ser utilizado
por usurios que podem no ser proprietrios.
Na NBR 14037:1998 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes
Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao, de maro/1998
definido que o manual de uso e manuteno deve incluir informaes sobre os
procedimentos sugeridos para a manuteno da edificao. Define a obrigatoriedade
da elaborao de manuais de operao, uso e manuteno, pelo construtor da
edificao.
Devem fazer parte do manual as especificaes de procedimentos gerais de
manuteno e programas de manuteno preventiva de componentes, instalaes e
equipamentos, relacionados ao bom funcionamento, salubridade e segurana do
edifcio. Tambm sugerida a identificao dos componentes de maior importncia
com relao frequncia ou aos riscos decorrentes da falta de manuteno e a
obrigatria reviso do manual de uso e manuteno.
Costa Junior (2001) cita que o manual deve ser escrito em linguagem simples e
direta, de forma didtica e objetiva, devendo ser detalhado conforme a complexidade
do edifcio, contendo:
- normas para uso e operao - so aquelas normas que iro regular as
responsabilidades e deveres dos usurios e do construtor;
- documentao sobre riscos - conjunto de dados relativos aos possveis riscos
durante o uso e manuteno do edifcio, bem como as medidas que minimizem os
danos em caso de acidentes;
- planos de inspeo e manuteno - os componentes da edificao (estrutura,
revestimento, instalaes) devem ser objeto de inspeo e manuteno ao longo de
sua vida til. A forma adequada de faz-la deve ser descrita no manual,
- lista de documentos importantes - todos os documentos importantes e
necessrios para um reconhecimento futuro devem ser arquivados em local protegido
e aos cuidados do proprietrio. Estes documentos incluem plantas, manuais tcnicos
de equipamentos, etc. O manual deve contemplar uma lista desses documentos
importantes e indicar onde podem ser encontrados;

67
 - registro de alteraes - no manual deve haver um espao destinado a
registrar as mudanas realizadas durante o uso. importante que o manual chame a
ateno dos proprietrios das unidades autnomas e do sndico que o contedo do
manual deve ser atualizado em caso de modificaes na edificao.
O manual de uso e manuteno deve servir como referncia para o uso da
edificao, possuindo os documentos utilizados para a produo, como projetos e
especificaes de projeto. Ainda segundo Costa Junior (2001), o problema que os
usurios dos edifcios, na maioria das vezes, no se preocupam com a manuteno,
no dando a devida importncia ao manual de uso e manuteno, o qual
fundamental para a vida til da edificao.
A NBR 6.118:200311, em seu item 7.8 - Inspeo e manuteno preventiva
define que o conjunto de projetos relativos a uma obra deve orientar-se sob uma
estratgia explcita que facilite procedimentos de inspeo e manuteno preventiva
da construo.
O manual de utilizao, inspeo e manuteno deve ser produzido conforme o
item 25.4 da NBR 6.118:2003, que define a obrigatoriedade da elaborao de manuais
de utilizao, inspeo e manuteno. Dependendo do porte da construo e da
agressividade do meio e de posse das informaes dos projetos, dos materiais e
produtos utilizados e da execuo da obra, deve ser produzido por profissional
habilitado, devidamente contratado pelo contratante, um manual de utilizao,
inspeo e manuteno. Esse manual deve especificar de forma clara e sucinta, os
requisitos bsicos para a utilizao e a manuteno preventiva, necessrias para
garantir a vida til prevista para a estrutura, conforme indicado na NBR 5674:1999.

11
NBR 6.118:2003 Projeto de estruturas de concreto

68
 CAPTULO 3
__________________________________________________
METODOLOGIA DE PESQUISA

69
3. METODOLOGIA DE PESQUISA

Este captulo dedicado aos aspectos de desenvolvimento da pesquisa,

envolvendo a forma de investigao, a pesquisa, a amostra e as tcnicas utilizadas
para a coleta e anlise de dados.
Este trabalho envolveu os tipos de pesquisa bibliogrfica e descritiva. Os
procedimentos metodolgicos adotados na pesquisa abrangeram quatro principais
etapas: (1) reviso bibliogrfica; (2) pesquisa de campo envolvendo levantamento de
dados acerca das edificaes residenciais multifamiliares, por meio de vistorias e
aplicao de entrevistas; (3) anlise dos dados obtidos; (4) elaborao das diretrizes
para manuteno de edificaes residenciais.
A pesquisa bibliogrfica forneceu subsdios que auxiliaram nas anlises e
concluses. Foi realizado um estudo sobre os diversos tipos de manuteno
existentes, assim como aspectos relacionados com a qualidade no setor da
construo civil, incluindo a evoluo histrica do conceito ao longo do tempo,
vantagens e importncia. Tambm foi feita uma apresentao dos conceitos de
desempenho, vida til e durabilidade, bem como uma reviso bibliogrfica sobre o
tema patologias, descrevendo-se tambm a influncia e a importncia das etapas de
construo: planejamento, projeto, especificao de materiais, execuo e uso no
controle de patologias e nos programas de manuteno.
A segunda etapa constituiu-se da pesquisa de campo em edificaes
residenciais multifamiliares, atravs do mtodo de estudo de caso. O uso deste
mtodo teve um carter exploratrio, com a finalidade de identificar a relao entre
manuteno e surgimento de patologias.
A terceira e quarta etapas englobaram a anlise dos dados obtidos atravs dos
levantamentos de campo, discusses e identificao de diretrizes para elaborao de
um manual de manuteno predial para edificaes residenciais multifamiliares.
Trata-se de uma pesquisa descritiva, que teve como objetivo observar, registrar
e analisar os fenmenos observados, correlacionando os fatos sem manipul-los,
procurando identificar a frequncia com que ocorreram, bem como suas
caractersticas e natureza (CERVO & BERVIAN, 1996; REY, 1997). No caso desta
dissertao, a pesquisa assumiu a forma de um estudo de caso, onde se trabalhou
com levantamentos qualitativos, quais sejam observaes tcnicas (vistorias) e
entrevistas, com os sndicos/administradores prediais, visto que se tem como objetivo

70
a verificao da existncia de patologias nas edificaes, e se as mesmas esto
diretamente ligadas existncia ou no de atividades de manuteno predial. Por se
tratar de uma pesquisa qualitativa, no se aplica clculo amostral.
Tendo em vista a natureza do problema a ser pesquisado, foi adotada a
abordagem qualitativa, onde se procura verificar o fenmeno em estudo atravs de
uma observao no contexto onde ele ocorre (Patton, 1986). Essa metodologia
considerada mais apropriada, segundo Richardson et al. (1989), quando se prope a
analisar um fenmeno nico, procurando identificar suas origens (BOUDON, 1989).

3.1. CARACTERIZAO DO TRABALHO

A unidade de anlise, neste estudo de caso, composta por edificaes em
situaes especficas. A determinao das unidades de anlise foi resultante de um
exame cuidadoso acerca das definies da pesquisa.
Para o estudo de caso foram selecionadas 30 edificaes residenciais
multifamiliares da cidade de Viosa. Dividiu-se este estudo em trs etapas:
realizao de vistorias nas edificaes residenciais, de forma a
identificar as patologias existentes e tambm verificar a existncia ou no de
atividades de manuteno;
aplicao de entrevistas aos responsveis pela administrao dos
condomnios, com o objetivo de obter informaes sobre projeto, especificaes e
construo, entre outros dados que so analisados e discutidos no capitulo 4, e
anlise dos dados obtidos, visando observar as principais
patologias existentes e as atividades de manuteno em cada edificao.

3.2. POPULAO DA PESQUISA

A pesquisa teve como universo as edificaes residenciais multifamiliares de

dois ou mais pavimentos da cidade de Viosa.
A populao pesquisada foi definida em funo das caractersticas gerais das
edificaes, como: tipologia edilcia, padro construtivo e tempo de construo.
Aps o levantamento do nmero total das edificaes residenciais
multifamiliares existentes na cidade de Viosa, foram selecionadas algumas

71
edificaes que possuem caractersticas comuns entre si. Foram escolhidos edifcios,
situados na parte central de cidade. A amostra foi constituda por edifcios residenciais
multifamiliares com dois ou mais pavimentos, com tempo de construo variando de 0
a 40 anos.
O agrupamento e a seleo de edifcios foram realizados com base nos
seguintes critrios:
Caractersticas construtivas: edifcios residenciais construdos em concreto
armado, com alvenaria em bloco cermico ou de concreto e coberturas em laje ou
telhado, apresentando mais de duas moradias e possuindo dois ou mais pavimentos.
Localizao: optou-se pela escolha de edifcios localizados na regio central
da cidade, visto que a grande maioria das edificaes residenciais multifamiliares
situa-se nos bairros lindeiros ao centro, devido proximidade com a Universidade
Federal de Viosa UFV e com outras instituies de ensino superior (Faculdade de
Viosa FDV, Universidade de Viosa UNIVIOSA e Escola de Estudos Superiores
de Viosa ESUV).
Informaes existentes: registros quanto s caractersticas gerais, ou seja,
existncia de alvar de construo, ano do incio da construo, existncia de Habite-
se, tipo de edificao, dados da empresa construtora, etc.
Quantidade: verificou-se um total de 5.924 edificaes residenciais
multifamiliares, que constituem o universo dessa pesquisa. Cerca de 1.414 destas
edificaes so edificaes residenciais multifamiliares situadas nos bairros Centro,
Ftima, Ramos, Cllia Bernardes, Joo Braz e Santo Antnio. Deste total de edifcios,
selecionaram-se 30 edificaes como amostra representativa, que foram os prdios
avaliados.
As informaes sobre essas edificaes foram obtidas junto Prefeitura
Municipal de Viosa PMV (Setor de Cadastro),ao Instituto de Planejamento do
Municpio de Viosa IPLAM, ao SAAE Servio Autnomo de gua e Esgotos e por
meio de consulta a pesquisas de iniciao cientfica12.
Um dos objetivos da pesquisa junto aos rgos da Prefeitura Municipal de
Viosa (IPLAM / setor de cadastro) foi levantar dados para definio da amostra.

12
Pesquisas de iniciao cientfica, das alunas Dbora de Oliveira Gomide e Lvia Faria de
Oliveira, sob orientao da Professora Aline Werneck Barbosa de Carvalho, do Departamento de
Arquitetura e Urbanismo.

72
 3.3. LEVANTAMENTO DE CAMPO

A coleta de dados foi realizada atravs de entrevistas e vistorias. Os

instrumentos de coleta de dados utilizados foram:
Vistorias, apresentando tpicos a serem analisados pelo vistoriador (anexo 1).
Questionrios aplicados junto aos sndicos/administradores dos edifcios,
apresentando questes semi-estruturadas (anexo 2).
Elaborou-se um questionrio com o objetivo de obter informaes importantes
sobre as patologias e atividades de manuteno das edificaes. O questionrio foi
estruturado a partir de perguntas fechadas que facilitassem a anlise dos dados
obtidos. A aplicao dos questionrios foi realizada por um grupo de estagirias, sob a
orientao da mestranda, nas edificaes selecionadas, com os responsveis pela
administrao dos condomnios.
Alm da realizao das entrevistas foram realizadas vistorias tcnicas nas
reas comuns, coberturas, caixas dgua e pilotis, atravs de fichas de registro
(Anexos 1 e 2) e inspeo nas edificaes selecionadas, com o objetivo de observar e
identificar as patologias das edificaes avaliadas, cujas anlises auxiliaro na
proposio de diretrizes da manuteno estratgica (Captulo 5).

3.3.1. Entrevistas
A entrevista foi realizada por meio de conversas com os
sndicos/administradores dos edifcios, atravs da qual se buscou obter informaes
sobre a realizao de atividades de manuteno predial. Por meio das entrevistas
foram coletadas informaes sobre a existncia ou no das atividades de manuteno
predial nas edificaes residenciais.
As entrevistas foram transcritas e analisadas por meio de uma leitura crtica.
Destaca-se que os principais pontos levantados nas entrevistas foram comentados e
analisados no Captulo de Anlise dos Resultados.
Assim, foram elaborados questionrios de forma a se obter respostas para
cada uma das questes a serem verificadas, com intuito de obter algumas
informaes e dados importantes para a pesquisa. Estes questionrios esto
apresentados no Anexo 2.

73
 Foram entrevistados os administradores/responsveis pelas edificaes em
estudo, que compreendem, no total, 18 sndicos e 12 administradores.
Inicialmente, o questionrio foi submetido a um pr-teste para avaliao de sua
aplicao com 4 pessoas e ento finalizado.
A primeira parte do questionrio foi importante para se identificar o edifcio em
diferentes aspectos. Buscou-se obter informaes sobre a idade e rea da edificao,
nmero de pavimentos, nmero de apartamentos, quantidade de dormitrios por
apartamento, tipo de gerncia, padro construtivo, perfil dos moradores, existncia de
atividades de manuteno, periodicidade das atividades de manuteno, existncia de
reservas financeiras para realizao dos servios de manuteno, critrios utilizados
para escolha de empresas na rea de manuteno, etc.
Na segunda parte do questionrio, buscou-se identificar aspectos referentes s
patologias existentes nas edificaes.

3.3.2. Vistorias
Definem-se vistorias como sendo uma avaliao visual do ambiente construdo,
com o objetivo de se observar as ocorrncias existentes. uma tcnica muito
apropriada para detectar o que acontece e como funciona uma determinada
edificao. Este levantamento apresenta restries se utilizado isoladamente, por isso
ser utilizado com o auxlio de entrevistas e questionrios, de forma a se identificar as
patologias existentes.
Para a coleta de dados atravs das vistorias deve-se seguir uma estrutura, que
teve incio na seleo das edificaes de acordo com os critrios j explicados
anteriormente. As tcnicas utilizadas para o registro dessas observaes incluram
basicamente anotaes e fotografias. A fotografia pode ser utilizada para coleta de
dados ou para complementar outros mtodos (PREISER et al, 1988).
Observaes realizadas atravs das fotografias foram muito teis pesquisa,
pois permitiram registrar condies e atividades realizadas no edifcio que puderam
ser novamente examinadas aps o levantamento.

74
 3.4. ANLISE DOS DADOS

Atravs da anlise dos dados qualitativos obtidos durante as entrevistas foram

identificadas as variveis que mereciam uma maior ateno e que deveriam ser mais
valorizadas.
As informaes foram analisadas por meio de grficos e tabelas de forma a
identificar a relao entre os dados obtidos.
Em se tratando de uma pesquisa de natureza qualitativa, com abordagem
descritiva, os dados obtidos so analisados conforme a tica da anlise descritiva,
buscando-se estabelecer concluses sobre os objetivos estabelecidos.
A anlise e a interpretao foram analisadas de forma conjunta, o que
demonstra que elas fazem parte de um mesmo movimento, como sugere Gomes
(2000).
Minayo apud Gomes (2000) cita os trs objetivos para a fase de anlise de
uma pesquisa: demonstrar a compreenso dos dados coletados, confirmar ou no os
pressupostos da pesquisa e responder s questes formuladas, de forma a ampliar o
conhecimento sobre o assunto objeto da pesquisa.

3.5. ANLISE DAS PATOLOGIAS

Aps o estudo de caso, foi realizado o diagnstico das patologias observadas,

que foram organizadas em: fissuras, exposio da armadura, ninhos de concretagem,
descolamento de revestimentos externos e infiltrao.
As patologias descritas foram associadas s causas provveis que podem ter
originado ou acentuado o problema. Alm das observaes de campo, a reviso
bibliogrfica auxiliou esta etapa da dissertao, fornecendo subsdios tericos para a
identificao das causas dos problemas observados, e se os mesmos so decorrentes
da inexistncia das atividades de manuteno predial.

75
 CAPTULO 4
__________________________________________________
APRESENTAO E ANLISE DOS RESULTADOS
76
4. APRESENTAO E ANLISE DOS RESULTADOS

4.1. GENERALIDADES

Pretende-se, neste captulo, apresentar as principais patologias identificadas

nas edificaes pesquisadas, bem como propor diretrizes de manuteno de forma a
evitar o aparecimento das mesmas.
Tendo como ponto de partida as vistorias, fotografias e entrevistas realizadas,
realizou-se um levantamento sobre as patologias encontradas nas edificaes
pesquisadas, verificando-se se o surgimento das mesmas tem como causa a
deficincia ou mesmo a inexistncia de atividades de manuteno nas edificaes.
Finalmente, foi apresentada uma proposta de diretrizes de manuteno
estratgica enfocando as edificaes residenciais multifamiliares de cidade de Viosa-
MG, acerca da manuteno preventiva e corretiva dessas edificaes.

4.2. APRESENTAO DOS RESULTADOS

4.2.1. APRESENTAO DOS DADOS E ANLISE DAS

ENTREVISTAS

Apesar de saber-se que um plano de manuteno deveria conter registros,

rotinas, procedimentos e reavaliaes peridicas, na prtica, isso no foi observado. A
grande maioria das atividades de manuteno observadas nem sempre possui
atividades preditivas, preventivas e corretivas alinhadas a uma poltica pr-ativa, onde
a manuteno verificaria as causas e origens dos problemas detectados, a fim de
viabilizar custos e diminuir retrabalhos, agregando desempenho e aumento da vida til
nas instalaes.
Conforme verificado no processo de coleta de dados (entrevistas e vistorias)
observou-se que a manuteno de edifcios vista como sendo um alto encargo
financeiro e de baixa prioridade. Verificou-se que aps a identificao de algumas
patologias, tm incio as atividades de manuteno corretiva.

77
 O questionrio, aplicado aos sndicos e administradores (anexo 2) apresentou
questes buscando esclarecer atravs das respostas obtidas como tratado o
assunto manuteno das edificaes.
As questes abordaram aspectos relativos a: existncia de patologias,
verificao da existncia de manuteno, periodicidade das atividades de
manuteno, tipos de manuteno realizada, dentre outras.
A taxa percentual de respostas obtidas para os questionrios foi de 95%,
podendo o resultado obtido ser considerado satisfatrio.
As respostas dadas s questes foram interpretadas e representadas
graficamente. Os dados obtidos se apresentaram consistentes, permitindo um claro
entendimento das atividades desenvolvidas. Inicialmente considerou-se verificar as
patologias conforme a idade das edificaes. Aps a realizao das vistorias e
entrevistas, verificou-se que as patologias encontradas no diferem conforme a idade
da edificao. Por isso, optou-se por realizar uma anlise conjunta dos edifcios.
De acordo com os respondentes, foi constatado que:
As edificaes pesquisadas apresentam idades variando de 1 a 40 anos,
distribudas conforme figura 4.1: edificaes de 1 a 5 anos : 27% do total da
amostra, 6 a 10 anos: 27%, 11 a 20 anos: 10%, 21 a 30 anos: 20%, 31 a 40
anos: 13% e edificaes com idade superior a 40 anos: 3% . No foram
verificadas patologias especficas para cada faixa de idade;

Figura 4-1 Edificaes analisadas conforme a idade. Viosa/2009

78
 Na totalidade das edificaes estudadas no realizado nenhum tipo de
atividade de manuteno preventiva, a no ser nos casos de manuteno
dos elevadores e extintores (26,7%);
Somente so realizadas reformas e/ou consertos quando solicitados pelos
usurios. Os equipamentos e componentes so substitudos quando
apresentam algum tipo de defeito ou quebra, em cerca de 90% das
edificaes;
Em cerca de 90% das edificaes existe reserva financeira para as
atividades de manuteno corretiva, correspondendo a cerca de 10% da
taxa de condomnio;
Para os servios de maior gravidade, so contratadas empresas para a
realizao das atividades de manuteno corretiva, sendo a executora a
empresa que apresentar menor preo, conforme 53% das edificaes
estudadas, e para 47% das edificaes a empresa escolhida pela
garantia dos servios realizados.
Cerca de 86,7% das edificaes pesquisadas possuem Habite-se, ou
seja, passaram por vistorias para serem liberadas ao uso;
Verificou-se que o perfil predominante dos moradores corresponde a 37%
de famlias (nas edificaes com maioria de 3 dormitrios por apartamento)
e 63% de estudantes (nas edificaes com 1 e/ou 2 dormitrios por
apartamento);
Em cerca de 73,3% das edificaes, os entrevistados afirmaram haver
algum tipo de patologia, contra 26,7% que afirmaram no possuir nenhuma
patologia. Este fato no foi confirmado quando da realizao das vistorias;
As patologias mais frequentes foram localizadas nas lajes de cobertura
(infiltraes 77%, com o gotejamento nos tetos dos apartamentos),
infiltraes nas lajes das garagens/pilotis (71%), infiltraes nas caixas
dgua (55%), desprendimento do revestimento das fachadas (53%),
descascamento da pintura das fachadas (37%), pilares com trincas e
armaduras expostas (47%), vigas com trincas e armaduras expostas (34%),
lajes com trincas e armaduras expostas (31%), corroso das armaduras
(39%), problemas com o porto automtico (21%); fissuras em diversos
locais das edificaes (52%) (Figura 4.2);

79
 Figura 4-2 Frequncia das patologias identificadas nas edificaes pesquisasdas,
segundo as vistoriaas realizadas. Viosa/2009

Os entrevistados afirmaram realizar atividades de manuteno em cerca de

83% das edificaes, sendo: 87% limpeza, 63% reparo, 60% inspeo e
20% modernizao. Os sndicos e administradores das edificaes
pesquisadas afirmaram executar mais de um tipo das atividades citadas
acima (Figura 4.3);

80
Figura 4-3 Atividades de manuteno realizadas nas edificaes pesquisadas, segundo
os sndicos/administradores. Viosa/2009

As atividades de manuteno utilizadas ocorrem com a seguinte

periodicidade: limpeza diria (67%), 2 vezes por semana (15%) e 3 vezes
por semana (18%); limpeza de caixas dgua (a cada seis meses) para 80%
das edificaes; manuteno dos elevadores: mensal para 60% e trimestral
para o restante; telhado (inspees anuais para toda a populao
pesquisada);
Dependendo da complexidade do servio, as atividades de manuteno
so realizadas por firmas contratadas em 57% dos casos, sendo o restante
realizado pelos prprios funcionrios dos condomnios;
O que mais dificulta as atividades de manuteno so: as divergncias
existentes entre moradores (3%), a idade da edificao (3%), o pequeno
nmero de funcionrios nos condomnios (em 13% dos respondentes), a
falta de recursos financeiros, em 14% dos edifcios; o projeto de baixa
qualidade, em 17% dos casos e o baixo desempenho das empresas
contratadas, em cerca de 50%;
Foram consideradas vantagens da implantao de um sistema de
manuteno preventiva: solues de ganho mtuo 53%, economia em
peas de reposio 37%, reduo de energia, gua, gs, etc. 30%,
tomadas de decises orientadas por profissionais qualificados 23%,
aumento de vida til da edificao 3%, valorizao do imvel 3%;
Na grande maioria das edificaes (cerca de 72%) planeja-se algum tipo de
atividade de manuteno futura, sendo a pintura da fachada e reas
comuns a mais lembrada (36%); seguida por consertos de escadas e
81
 rampas (34%), refazimento do piso da garagem (15%); troca de esquadrias
(10%) e manuteno nos reservatrios (5%). (Figura 4.4);

Figura 4-4 Atividades de Manuteno a serem realizadas futuramente nas edificaes

pesquisadas, segundo os sndicos/administradores. Viosa/2009

Em cerca de 55% das edificaes pesquisadas existe a participao dos

moradores em algum tipo de atividade de manuteno;
As principais razes apontadas, dentre aqueles que realizam atividades de
manuteno preventiva foram: aumentar a segurana do imvel (42%),
melhorar a funcionalidade (25%), valorizar o imvel/prolongar a vida til
(23%) e evitar gastos futuros (10%).
A grande maioria das patologias identificadas foram atribudas a falhas na
etapa de execuo (cerca de 53%), falhas na etapa de planejamento (27%)
e falhas na utilizao (20%). (Figura 4.5);

Figura 4-5 Causas das patologias nas edificaes pesquisadas, segundo os

sndicos/administradores. Viosa/2009

82
 Em 53% das edificaes estudadas, o manual do usurio no foi entregue
ao proprietrio/usurio;
Em cerca de 73% das edificaes no foi realizado nenhum tipo de
avaliao ps-ocupao do imvel.
Na grande maioria das perguntas realizadas, foi possvel a marcao de mais de uma
alternativa, razo pela qual o somatrio das porcentagens ultrapassa 100%.

4.2.2. APRESENTAO DOS DADOS E ANLISE DAS VISTORIAS

As principais patologias e suas distribuies percentuais em relao s

edificaes pesquisadas so descritas nas tabelas 4.1 a 4.11.
Existem alguns tipos de patologias que interferem diretamente na segurana
dos usurios e das instalaes, citando como exemplo problemas de desprendimento
de fachadas, vidros quebrados, vazamentos de gs, desgaste dos pisos, etc.
Verificaram-se os altos custos de refazimento dado o nvel de deteriorao
encontrado em algumas edificaes, como os casos de desprendimentos de
revestimentos das fachadas, o que demanda a remoo de todo o revestimento
existente e execuo de um novo.
As patologias identificadas nas fachadas das edificaes analisadas podem ser
classificadas como corrigveis, conforme Helene (2002), pois so, na grande maioria
das vezes, solucionadas pelas atividades de manuteno. Estas patologias devido a
falhas na manuteno so tambm classificadas como de execuo, pois foram
originadas por causa de erros em procedimentos construtivos e materiais
inadequados.
A partir da tabulao dos dados obtidos a partir dos questionrios e dos
relatrios de vistorias, observaram-se as patologias apresentadas nas figuras
seguintes:
A Figura 4.6 apresenta as patologias identificadas durante as vistorias
realizadas nas edificaes residenciais. Observou-se que cerca de 77% das
edificaes pesquisadas apresentam infiltraes nas lajes de cobertura e
aproximadamente 71% infiltraes nas garagens/pilotis.

83
 Figura 4-6- Patologias encontradas nas edificaes pesquisadas. Viosa/2009

Vale ressaltar que as patologias encontradas no diferem dos problemas em

edificaes encontrados na reviso bibliogrfica, onde se observou que entre as
principais patologias destacam-se as fissuras, infiltrao, exposio de armadura,
ninhos de concretagem e descolamento de revestimentos. Conforme Almeida (1999) e
Helene (2002), os problemas patolgicos identificados so do tipo complexos, pois
necessitam de uma anlise individualizada, sendo necessrio um profundo
conhecimento para sua resoluo. Foram encontradas tambm patologias devido a
erros construtivos (patologias endgenas, devido a erros de projeto, materiais e
execuo). As patologias endgenas encontradas foram classificadas como
corrigveis, porm so aquelas que requerem um refazimento do servio, necessitando
de altos custos adicionais. De acordo com Helene (2002), as patologias devido a
falhas na manuteno so classificadas como de execuo, pois foram originadas por
causa dos procedimentos construtivos.
Conforme Almeida (1999), as patologias identificadas nas estruturas de
concreto, foram patologias congnitas - ocorreram devido a erros de projeto. Como
conseqncias tm-se fissuras e desagregao de revestimentos. As patologias
executivas ocorreram devido ao emprego de mo-de-obra sem qualificao ou
materiais e mtodos construtivos inadequados. Verificaram-se cobrimentos
deficientes, fissuras, desgaste do concreto e corroso.
84
 A Figura 4.7 ilustra os tipos de patologias encontradas nas coberturas. Foram
verificadas infiltraes em cerca de 77% das edificaes estudadas, sendo que, em
alguns casos, as patologias observadas apresentavam alguma inter-relao, ou seja,
uma patologia pode ter influenciado o aparecimento de outra, como no caso das
fissuras, que podem, ao mesmo tempo, constituir uma das causas de infiltraes ou o
incio de um processo de corroso das armaduras.

Figura 4-7 - Principais patologias identificadas em coberturas das edificaes estudadas.

Viosa/2009
A partir dos dados obtidos atravs das anlises das entrevistas e vistorias
observou-se que algumas respostas no refletiam o que acontecia realmente na
prtica.
Conforme a grande maioria dos entrevistados cerca de 98% - so realizadas
atividades de manuteno corretiva apenas quando solicitadas, indicando um
despreparo, ou mesmo a inexistncia de uma cultura dos profissionais responsveis
pela administrao das edificaes em realizar, ou programar, atividades de
manuteno preventiva nas edificaes residenciais .
Conforme cerca de 58% dos entrevistados, os gastos anuais com atividades de
manuteno corretiva variam em torno de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), porm
observou-se, atravs das entrevistas realizadas, que este valor pode superar o valor
citado inicialmente, visto que no se tem o hbito de realizar levantamento de custos
de atividades com manutenes de rotina.
85
 Aps a realizao da coleta de dados do trabalho de campo, foi realizada uma
anlise das patologias observadas em campo, as quais so: infiltrao, fissuras,
descolamento de revestimento das fachadas, exposio de armadura e ninhos de
concretagem.
As patologias identificadas foram verificadas observando-se, simultaneamente,
a inexistncia ou insuficincia das atividades de manuteno, que podem t-las
agravado.
Foi observada a existncia de infiltraes em cerca de 77% das edificaes
pesquisadas, sendo esta uma das principais patologias identificadas.
A fissura, de modo geral, uma patologia importante por ser o aviso de um
estgio prejudicial para a segurana da edificao, por comprometer o desempenho
da obra em servio (estanqueidade gua, durabilidade, isolamento acstico, entre
outros), etc.
No que se refere s atividades de manuteno, foi possvel verificar nos vrios
itens abordados no questionrio, que ela realizada basicamente nos elevadores e
nas caixa dgua. Nas caixas dgua, apesar de mais de 80% dos entrevistados
afirmarem manter uma manuteno peridica, 20% no souberam informar com que
frequncia realizada esta atividade. Os demais itens abordados no questionrio
mostraram diversos outros problemas com as edificaes sendo que os maiores
problemas esto relacionados gua, isto , a algum tipo de infiltrao, conforme
ilustram as figuras 4.10, 4.11, 4.14, 4.16, 4.17 e 4.18.
Grande parte das patologias identificadas est relacionada a algum tipo de
deficincia na manuteno, visto que poderiam ser evitadas ou minimizadas com
sistemas de manuteno peridicos, sendo reavaliados ao longo do tempo de uso das
instalaes.
Os tipos de patologias encontradas nas fachadas e o grau de incidncia esto
apresentados na tabela 4.1. e Figura 4.8. Observa-se a grande incidncia de
infiltraes, descolamento de revestimentos e fissuras nas edificaes estudadas,
conforme apresentado nas figuras 4.9 a 4.12.
Estas patologias prejudicam a aparncia do edifcio, passando aos usurios a
impresso de que a edificao, de uma forma geral, no foi bem construda. Alm
disso, as fissuras favorecem a infiltrao de gua, provocando manchas de umidade e
descolamento dos revestimentos, colocando em risco as pessoas que circulam nas
imediaes das edificaes.

86
Tabela 4-1 Incidncia de patologias em fachadas

PATOLOGIAS EM FACHADAS INCIDNCIA (%)

Fissuras 46,4%
Descolamentos revestimentos 39,3%
Manchas 25%
Infiltraes 39,3%
Corroso grades 17,9%

Figura 4-8 Incidncia de Patologias em Fachadas. Viosa, 2009.

87
Figura 4-9 - Patologias em fachadas (descolamento de revestimento). Viosa, 2009

88
Figura 4-10 - Patologias em fachadas (descolamento de revestimento). Viosa, 2009

Figura 4-11: Patologias em fachadas manchas e infiltraes. Viosa, 2009

89
 Figura 4-12 - Patologias em fachadas (fissuras). Viosa, 2009

Nos pavimentos de subsolos e pilotis foram verificadas patologias ocasionadas

devido a erros construtivos, patologias endgenas ou originais, visto que so
provenientes de erros de projeto, materiais e execuo (Helene, 2002). Este tipo de
patologia so, na grande maioria das vezes, solucionadas pelas atividades de
manuteno. Tambm podem ser classificadas devido a falhas na manuteno
conforme, sendo ento chamadas de patologias de execuo, pois foram originadas
por causa dos procedimentos construtivos.
Os tipos e o grau de incidncia das patologias encontradas nos pavimentos de
subsolos e pilotis so apresentados na tabela 4.2 e figura 4.13 e ilustrados nas figuras
4.14 a 4.19

Tabela 4-2 Incidncia de patologias em subsolos/pilotis

PATOLOGIAS NOS SUBSOLOS/PILOTIS INCIDNCIA (%)

Infiltraes 85,7%
Descolamento de revestimentos 35,7%
Ninhos de concretagem 27,9%
Corroso armaduras 25%
Fissuras 21,4%
Sujidades 10,7%

90
 Figura 4-13 - Incidncia de Patologias no subsolo/pilotis. Viosa/2009

Figura 4-14 Patologias no subsolo/pilotis (presena de infiltrao, manchas de

umidade, bolor e proliferao de fungos). Viosa, 2009

91
Figura 4-15 Patologias no subsolo/pilotis (exposio de ferragens/ninhos de concretagem).
Viosa, 2009

92
Figura 4-16 - Patologias no subsolo/pilotis (infiltrao). Viosa, 2009

93
 Figura 4-17 - Patologias no subsolo/pilotis (infiltrao). Viosa, 2009

Figura 4-18 - Patologias no subsolo/pilotis (infiltrao/estalactites). Viosa, 2009

94
 Figura 4-19 - Patologias no subsolo/pilotis (fissuras). Viosa, 2009

Em relao s patologias verificadas nas caixas d`gua, pode-se classific-las

como patologias devido a erros construtivos (patologias originais ou endgenas
corrigveis, conforme Helene 2002), e tambm como patologias devido a falhas na
manuteno (patologias de execuo).
Os tipos e os graus de incidncia das patologias encontradas nas caixas
d`gua apresentados na tabela 4.3 e ilustrados nas figuras 4.20 e 4.21.

Tabela 4-3 Incidncia de patologias em caixas dgua

PATOLOGIAS NAS CAIXAS DGUA INCIDNCIA (%)

Vazamentos/Infiltraes 43%
Fissuras 17,3%
Manchas 17,1%
Exposio das armaduras 14%
Corroso tampa 12,5%

95
 Figura 4-20 Incidncia de Patologias em caixas dgua. Viosa/2009

Figura 4-21 - Patologias em caixas dgua (infiltrao). Viosa/2009

96
 Verificando-se as patologias nas coberturas/telhados, observa-se que elas so
devido a erros construtivos (patologias originais ou endgenas) e devido a falhas na
manuteno (patologias de execuo).
Na Figura 4.22 so apresentadas as patologias encontradas em coberturas e
telhados. Observou-se infiltraes em 75% das edificaes avaliadas, sendo que, em
alguns casos, as patologias observadas apresentavam inter-relao, ou seja, uma
patologia pode ter influenciado o aparecimento de outra.
Os tipos e o grau de incidncia das patologias encontradas nas
coberturas/telhados so apresentados na tabela 4.4 e ilustrados nas figuras 4.23 a
4.27.

Tabela 4-4 Incidncia de patologias em coberturas/telhados

PATOLOGIAS NAS COBERTURAS/TELHADOS INCIDNCIA (%)

Infiltraes 75%
Fissuras 34,3%
Corroso armaduras lajes 27%
Sujidades 7,1%

Figura 4-22 Incidncia de Patologias em coberturas/telhados. Viosa/2009

97
 Figura 4-23 - Patologias em coberturas (infiltraes). Viosa/2009

Figura 4-24 - Patologia em coberturas/telhados. Viosa/2009

98
 Figura 4-25 - Patologias em lajes de cobertura. Viosa/2009

Figura 4-26 - Patologias em lajes de cobertura (infiltrao). Viosa/2009

99
 Figura 4-27 - Patologia em cobertura (rufos). Viosa/2009

Nas esquadrias estudadas, tm-se patologias devido a erros construtivos -

patologias originais ou endgenas e patologias devido a falhas na manuteno
patologias de execuo.
Na Figura 4.28 apresenta-se as patologias nas esquadrias. Em 25% dos
edifcios avaliados observou-se a existncia de esquadrias oxidadas, acompanhadas,
muitas vezes, por empenamentos.
As patologias e os graus de incidncia encontradas nas esquadrias so
apresentados na tabela 4.5 e ilustrados nas figuras 4.29 a 4.33

Tabela 4-5 Incidncia de patologias em esquadrias

PATOLOGIAS NAS ESQUADRIAS INCIDNCIA (%)

Sujidades 35,7%
Oxidao 25%
Empenamentos 22%
Funcionamento inadequado 7%
Vidros quebrados 7%
Rachaduras/fissuras 5%

100
Figura 4-28 Incidncia de Patologias em esquadrias. Viosa/2009

Figura 4-29 - Patologia em esquadrias (vidros quebrados). Viosa/2009

101
 Figura 4-30 - Patologias em esquadrias (infiltraes). Viosa/2009

Figura 4-31 - Patologias em esquadrias (oxidao). Viosa/2009

102
 Figura 4-32 - Patologias em esquadrias (oxidao). Viosa/2009

Figura 4-33 - Patologias em esquadrias (fissuras). Viosa/2009

Verificou-se tambm que as patologias encontradas nos muros de divisa das

edificaes classificam-se em patologias originais ou endgenas e de execuo, cf.
Helene (2002).
As patologias e os graus de incidncia encontrados nos muros so
apresentados na tabela 4.6 e ilustrados nas figuras 4.34 a 4.36

103
Tabela 4-6 Incidncia de patologias em muros de divisas

PATOLOGIAS NOS MUROS INCIDNCIA (%)

Fissuras 57,1%
Manchas 46,4%
Infiltraes 38,5%
Descolamentos dos revestimentos 27%

Figura 4-34 Incidncia de Patologias em muros. Viosa/2009

Figura 4-35 - Patologias em muros (fissuras). Viosa/2009

104
 Figura 4-36 - Patologias em muros (manchas/infiltraes) Viosa/2009

Nos pisos das reas comuns, observou-se patologias devido a erros

construtivos - patologias originais ou endgenas, corrigveis, na grande maioria das
vezes solucionadas pelas atividades de manuteno. As patologias devido a falhas na
manuteno foram classificadas como de execuo, conforme Helene (2002).
Os tipos e os graus de incidncia das patologias encontradas nos pisos das
reas comuns so apresentados na tabela 4.7 e ilustrados nas figuras 4.37 e 4.38.

Tabela 4-7 Incidncia de patologias em pisos

PATOLOGIAS NOS PISOS DAS REAS COMUNS INCIDNCIA (%)

Fissuras 42,9%
Manchas 39,3%
Desgaste dos revestimentos 39,1%
Irregularidades 24,3%
Sujidades 22%

105
Figura 4-37 Incidncia de patologias em pisos das reas comuns. Viosa/2009

Manchas Descolamentos

Quebras Fissuras/trincas
Figura 4-38 - Patologias nos pisos. Viosa/2009

106
 No caso dos interfones, a patologia encontrada (devido falhas na
manuteno), foi o mau funcionamento dos mesmos, em 39,3% dos edifcios.

Quanto aos portes e grades, os tipos das patologias verificadas e o grau de

incidncia so apresentados na tabela 4.8 e na figura 4.39.

Tabela 4-8 Incidncia de patologias em grades e portes

PATOLOGIAS NAS GRADES E PORTES INCIDNCIA (%)

Oxidao 50%
Sujidades 18%

Figura 4-39 incidncia de Patologias em Grades/ Portes. Viosa/2009

A Figura 4.40 apresenta a distribuio de patologias relacionadas com as

instalaes eltricas e hidrulicas, classificadas conforme Helene (2002) em
patologias devido a erros construtivos - patologias originais ou endgenas. Observa-se
que 37% dos edifcios visitados apresentam entupimentos, muitas vezes seguidas de
vazamentos.
As patologias encontradas nas instalaes eltricas, hidrulicas e de gs so
apresentadas nas tabelas 4.9 e 4.10 e nas figuras 4.40 a 4.42.

107
Tabela 4-9 Incidncia de patologias em instalaes eltricas e hidrulicas

PATOLOGIAS NAS INSTALAES ELTRICAS E INCIDNCIA (%)

HIDRULICAS
Fiao inadequada 35,7%
Lmpadas quebradas 17%
Entupimentos 37%
Vazamentos 32%

Figura 4-40 incidncia de Patologias em Instalaes eltricas e hidrulicas. Viosa/2009

Tabela 4-10 Incidncia de patologias em instalaes de gs

PATOLOGIAS NAS INSTALAES DE GS INCIDNCIA (%)

Fissuras 27%
Infiltraes 24%
Vazamentos 13%

108
 Figura 4-41 Incidncia de Patologias em Instalaes de Gs. Viosa/2009

Figura 4-42- Patologias em instalaes de gs (infiltraes). Viosa/2009

As patologias encontradas nas escadas tambm ocorrem devido a erros

construtivos - patologias originais ou endgenas e devido a falhas na manuteno,
sendo classificadas como patologias de execuo (Helene, 2002).
As patologias localizadas nas escadas e o grau de incidncia so apresentadas
na tabela 4.11 e nas figuras 4.43 a 4.45.

109
Tabela 4-11 Incidncia de patologias em escadas

PATOLOGIAS NAS ESCADAS INCIDNCIA (%)

Manchas piso 53,6%
Descolamento revestimentos 52%
Sujeiras 28,6%
Fissuras 25%
Corroso corrimo 21,45%
Desgaste piso 17%
Degraus quebrados 16%
Fissuras nas paredes 13%

Figura 4-43 - Incidncia de patologias nas escadas. Viosa/2009

110
 Figura 4-44 - Patologias nas escadas (descolamento revestimento). Viosa/2009

Figura 4-45 - Patologias nas escadas (desgaste piso). Data: Viosa/2009

Em relao s atividades de manuteno, verificou-se que:

95 % das edificaes estudadas no possuem programas de manuteno
predial preventiva;
100% das edificaes pesquisadas no adaptam seus planos de manuteno
em relao idade das instalaes, quantidades de horas de funcionamento de seus
componentes, estado de conservao existente e desempenhos;
Existe uma deficincia nas atividades de manuteno corretiva, sem
reavaliao dos servios realizados;
Faltam histricos e registros dos procedimentos e das atividades de
manuteno corretiva, assim como sobre o desempenho das instalaes em geral, o
111
que causa deficincias na gesto de informaes, prejudicando anlises dos planos de
manuteno quanto reviso desses procedimentos e validao perante ganho de
desempenho e outras caractersticas;
Falta de utilizao de parmetros dos fabricantes dos equipamentos e
materiais para a composio dos procedimentos e rotinas de manuteno;
Inexistncia de mecanismos de controle das atividades de manuteno, visto
que inexiste uma medio real do ganho de desempenho e vida til das instalaes
em relao s manutenes corretivas realizadas, o que poderia viabilizar
investimentos no setor, caso fosse comprovado o bom retorno e o controle da
depreciao das instalaes;
Contrataes de empresas/profissionais despreparados para a realizao das
atividades de manuteno corretiva;
Inexistncia de um efetivo acompanhamento de custos e investimentos em
manuteno, aliados ao ganho ou manuteno da vantagem competitiva do imvel;
Inexistncia de anlises dos investimentos realizados em manuteno, se os
mesmos possuem coerncia com o tipo de instalao, idade e estado de conservao.

4.3. PROPOSTA DE DIRETRIZES DE MANUTENO PREDIAL

A proposio de diretrizes para as atividades de manuteno estratgica foi

construda com base na identificao das patologias observadas nas edificaes
estudadas, na anlise dos questionrios aplicados aos sndicos/administradores das
edificaes e vistorias realizadas. Como proposies finais desta dissertao, so
apresentadas diretrizes de forma a proporcionar a realizao de melhorias nas
atividades de manuteno de edificaes residenciais da cidade de Viosa. Estas
diretrizes correspondem a estratgias de manuteno, que tm como objetivo a
reduo dos problemas patolgicos e uma diminuio dos custos de atividades de
manuteno corretiva. Foi enfatizada tambm a manuteno corretiva dentro deste
contexto, com o objetivo de prolongar a vida til residual da edificao.
A inteno a realizao de atividades de manuteno preventiva. O custo de
uma degradao operacional no pode ser apenas medido pela interrupo da
utilizao ou pelos materiais e mo-de-obra de manuteno, mas, devido ao impacto
negativo que a paralisao ou degradao do sistema impe aos usurios. Este

112
prejuzo multiplicado, comprometendo inclusive a imagem e a credibilidade da
edificao
A garantia dos resultados da manuteno assegurada pelo carter
estruturado de seus processos de trabalho, que permite a definio, o planejamento e
a avaliao de todas as atividades, bem como tomadas de decises oportunas para o
aperfeioamento de seus fatores de produo ou de seu universo de atuao.
Os programas de manuteno, alm de possurem como principal objetivo a
segurana dos edifcios, possibilitam entre outros benefcios:
- melhor gerenciamento dos recursos humanos e materiais disponveis;
- melhor estimativa das pocas mais propcias para interveno;
- maior confiabilidade operacional.
importante ressaltar dois pontos principais a serem considerados ao se
realizar as atividades de manuteno predial. O primeiro a formao de um banco de
dados, que deve possuir uma estrutura bsica a ser inserida medida que as
informaes forem coletadas; o outro ponto refere-se aquisio das informaes,
que podem ser extradas de relatrios preenchidos por usurios, tcnicos, construtores
e demais agentes envolvidos no processo de execuo e uso da edificao.
Tem-se como principal estratgia das atividades de manuteno preventiva o
conhecimento sobre os fatores que podem implicar em problemas relativos a falta de
durabilidade, como interaes entre componentes e os mecanismos de deteriorao.
Estes fatores principais so a conservao das propriedades dos materiais sob
diferentes tipos de exposies e intervenes; a intensidade de fatores de
deteriorao relacionados com determinado tipo de edificao, exposio ao meio
ambiente e desempenho de projeto; a localizao dos materiais na edificao quanto
exposio aos fatores de desgaste; o estado dos materiais e componentes na
edificao, identificando processos de desgaste e a necessidade de adoo de
medidas de manuteno preventiva; a verificao sobre os custos iniciais da obra, os
custos das atividades de manuteno corretiva e a manuteno das propriedades dos
materiais de construo utilizados; a otimizao da especificao e seleo do
material.
Nesta proposta de diretrizes de manuteno estratgica foram apresentadas
sugestes de programas de atividades de manuteno predial com base nas
patologias observadas, visando ao aumento da vida til das edificaes, mantendo o
desempenho e a eliminao e/ou diminuio de patologias.

113
 Sugere-se um conjunto de diretrizes para utilizao nas atividades de
manuteno, conforme as etapas citadas abaixo, fundamentadas nas finalidades
principais de um sistema de manuteno.
9 1 Etapa: Identificar o tipo de estratgia de manuteno a ser utilizada
na edificao, tendo como objetivo a verificao das atividades programadas e seus
objetivos. Este passo tem como objetivo principal a classificao das atividades
realizadas (preditivas, preventivas ou corretivas) e a anlise das atividades de
manuteno implantadas, verificando se as mesmas possuem carter pr-ativo no
diagnstico de problemas e de reavaliao do plano e procedimentos planejados.
Dever se identificar a estratgia, o tipo de interferncia a ser executada,
realizada atravs do estudo dos histricos e registros das atividades de manuteno e
realizar listas de atividades programadas.
muito importante a determinao da periodicidade dos servios e atividades
de manuteno, pois isso evidenciar eventuais no-conformidades com
recomendaes de fabricantes e/ou Manual de Uso, Operao e Manuteno da
edificao.
9 2 Etapa: Analisar a estratgia definida na 1 etapa em relao ao uso
da edificao e s expectativas dos usurios, observando aspectos de confiabilidade e
disponibilidade dos sistemas e elementos construtivos.
A coerncia entre as atividades de manuteno, o uso da edificao e as
expectativas do usurio deve ser verificada na anlise das atividades e intervenes
realizadas com as necessidades da operao dos sistemas, equipamentos e
mquinas existentes na edificao.
9 3 Etapa: Realizar vistorias com objetivo de identificar eventuais
problemas de ordem tcnica, construtiva, operacional, funcional e de manuteno.
Para o sucesso de atividades de manuteno, as vistorias devem ser obrigatrias,
observando-se questes relativas constatao de algum tipo de patologia.
Este passo um dos pontos mais importantes, visto que onde se realizar a
coleta de informaes sobre o resultado esperado da estratgia de manuteno a ser
utilizada. Deve ser realizada uma anlise dos custos das atividades de manuteno, a
partir da avaliao fsica dos sistemas construtivos.
Sobre os aspectos citados acima, refora-se a importncia de um correto
diagnstico sobre a avaliao fsica da edificao, para que no sejam investidos
esforos e valores aleatoriamente, alm de incorrer em procedimentos de manuteno
ineficientes, consequentemente, gerando custos altos e retrabalhos.
114
 9 4 Etapa: Elaborar orientaes tcnicas de acordo com as patologias
identificadas na vistoria.
Quando a patologia existente est relacionada a problemas construtivos, a
orientao tcnica dever abordar este tipo de problema, indicando a necessidade de
contratao de profissionais especializados.
As orientaes tcnicas podem ser classificadas em:
1. orientaes corretivas no planejadas;
2. orientaes corretivas planejadas;
3. orientaes preventivas e
4. orientaes administrativas.
9 5 Etapa: Classificar as patologias encontradas, identificando as
possveis origens e causas, assim como os mecanismos de ao.
Em edificaes com grande nmero de patologias, o emprego de uma
metodologia baseada em nveis de classificao de prioridades pode ser difcil, visto
que haver uma distino intrnseca do prprio mtodo quando h uma necessidade
real de aes paralelas para a resoluo dos problemas constatados.
Nesta etapa, importante vincular uma periodicidade para a implantao da
ao, pertinente ao nvel crtico da classificao feita. extremamente necessria a
realizao de uma anlise de riscos, objetivando a determinao da ordem de
prioridades das atividades necessrias para a correo das patologias, podendo-se
adotar o critrio de mensurao das patologias, conforme tabela 4.12.

Tabela 4-12 - Tcnicas de inspeo e manuteno predial

GRAU GRAVIDADE DA PATOLOGIA PESO ATRIBUDO

Total Perda de vidas humanas 10
Alto Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifcio 8
Mdio Desconfortos, deteriorao do meio ambiente ou do edifcio 6
Baixo Pequenos incmodos ou prejuzos financeiros 4
Nenhum 1

GRAU URGNCIA PESO

ATRIBUDO

Total Evento em ocorrncia 10

Alto Evento prestes a ocorrer 8
Mdio Evento prognosticado para breve 6
Baixo Evento prognosticado para o futuro mais distante 4

Nenhum Evento imprevisto 1

115
 GRAU TENDNCIA PESO ATRIBUDO
Total Evoluo imediata 10
Alto Evoluo em curto prazo 8
Mdio Evoluo em mdio prazo 6
Baixo Evoluo em longo prazo 4
Nenhum No previso de evoluo 1
Fonte: Gomide (2006)

9 6 Etapa: Analisar os documentos relacionados a atividades de

manuteno anteriores de modo a analisar os dados coletados em campo e identificar
eventuais faltas de aderncia de contratos de manuteno das empresas
terceirizadas. A anlise documental deve, tambm, observar questes de ordem legal.
Os contratos de terceirizadas devem:
ser eficientes,
ter uma boa relao custo x benefcio,
ser gerenciados com ferramentas eficientes,
ter indicadores de desempenho adequados realidade operacional, etc.
9 7 Etapa: Avaliar os custos com as atividades de manuteno. Esta
etapa de difcil avaliao, pois os custos com atividades de manuteno esto
ligados ao tipo de estratgia adotada, assim como as caractersticas dos sistemas de
cada edificao.
9 8 Etapa: Analisar a qualidade da manuteno a ser utilizada. Com
relao qualidade de manuteno a ser avaliada, pode-se destacar o disposto na
NBR 5674:1999, onde define as atribuies bsicas da gesto da qualidade do
sistema de manuteno:
elaborao de procedimentos e atividades para a realizao do sistema de
manuteno;
superviso dos servios de manuteno, incluindo as etapas de
documentao e registro, coleta de informaes, previso oramentria, planejamento,
projeto e programao, oramento, contratao de servios de terceiros e controle de
execuo.
avaliao da eficincia do sistema de manuteno empregado quanto:
ao tempo de respostas s solicitaes;
relao custo e tempo estimado e efetivamente realizado,
taxa de sucesso das intervenes,
satisfao de usurios,
116
 ao desempenho tcnico e econmico
ao acompanhamento do valor da edificao ao longo de sua vida til,
evitando aspectos de depreciao por deteriorao, obsoletismo,
idade, etc.
acompanhamento da variao do valor da edificao ao longo da sua vida til
em funo do resultado do sistema de manuteno.
A realizao peridica das atividades de manuteno predial de grande
importncia. onde se verifica uma efetiva administrao do patrimnio, atendendo
expectativa dos usurios e obtendo-se um melhor desempenho da edificao.
Um resumo, com as etapas a serem realizadas, exemplificado no quadro 4.1.

Quadro 4-1 Programao das atividades de manuteno

PROGRAMAO DAS ATIVIDADES DE MANUTENO

1 Etapa Identificar o tipo de estratgia de manuteno a ser utilizada,
verificando os elementos e sistemas que compem a edificao.
2 Etapa Analise da estratgia definida em relao ao uso da edificao e as
expectativas dos usurios
3 Etapa Realizao de vistorias de modo a se identificar eventuais problemas
de ordem tcnica, construtiva, operacional, funcional e de
manuteno.
4 Etapa Elaborao de orientaes tcnicas a partir das patologias
identificadas.
5 Etapa: Classificao das patologias encontradas, identificando-se as
possveis origens e causas.
6 Etapa: Anlise dos documentos relacionados a atividades de manuteno.
7 Etapa: Avaliao dos custos com as atividades de Manuteno
8 Etapa: Avaliao da Qualidade da Manuteno realizada.

As diretrizes de manuteno devem observar os seguintes aspectos, de modo

a se alcanar os objetivos propostos:
1. identificao do objetivo a ser alcanado com as atividades de manuteno;
2. aps a identificao dos objetivos, deve-se definir a demanda de
confiabilidade e disponibilidade das instalaes;
3. identificao do resultado que se pretende alcanar com a implantao das
atividades de manuteno predial;
4. analisar os recursos disponveis para as atividades de manuteno;

117
 5. diagnosticar e avaliar o estado de conservao da edificao como um
todo.
Sugere-se a adoo de um sistema de notao grfica para os relatrios de
verificao de manuteno preventiva, como por exemplo:
Atividade prevista
9 Atividade verificada
o Componente verificado e necessitando de reparos
Componente verificado e corrigido
Aconselha-se a realizao de verificaes de forma a abordar os aspectos
mais importantes da manuteno predial preventiva.
As verificaes sugeridas so:
a) estrutura;
b) alvenaria;
c) revestimentos;
d) impermeabilizaes;
e) esquadrias;
f) cobertura;
g) paisagismo;
h) instalaes eltricas, telefnicas, hidrulicas, gs, sistema de proteo
contra descargas atmosfricas, proteo contra incndio, iluminao de emergncia;
i) mquinas e equipamentos: elevadores, bombas e filtros, portes;
j) quadras poliesportivas, playground, churrasqueiras, saunas, piscinas, lixeiras,
etc.
Cada verificao deve possuir a identificao do componente, a descrio das
verificaes e sua periodicidade.
A constante avaliao das atividades de manuteno predial fundamental
para a anlise dos resultados da manuteno utilizada. Assim, pode-se identificar os
pontos de melhoria contnua, identificando as necessidades de mudanas dos
procedimentos utilizados devido a problemas de perda de desempenho, aumento da
vida til, alteraes de uso, etc.
Resumindo: a adoo de programas de manuteno em edificaes
residenciais multifamiliares deve obedecer s seguintes diretrizes:
a) Realizar um cadastro da edificao (banco de dados) com a descrio
detalhada das suas caractersticas. A realizao deste banco de dados dever
descrever os servios j realizados na edificao, assim como a data da realizao e
118
os profissionais contratados (registro e histrico de atividades de manuteno
executadas na edificao, dados sobre o custo mdio de cada atividade de
manuteno realizada anteriormente, registro sobre os procedimentos de urgncia
realizados na edificao). Sugere-se a utilizao de um sistema de informaes,
composto do cadastro do edifcio construdo e do ano de sua construo. O cadastro
do edifcio a base das atividades de manuteno, que permitir a substituio de
observaes empricas de iniciativa individual por anlises estatsticas do desempenho
dos produtos e tcnicas de construo.
Este cadastro deve incluir a identificao do edifcio e seu entorno, com nome,
nmero, endereo, regime de ocupaes, responsveis pelo trabalho a ser realizado,
data de construo, uso do edifcio; registros tcnicos, tais como: rea em planta,
caractersticas construtivas e de instalaes; projetos arquitetnicos, estruturais, de
instalaes, dirio de obra e outros; custos: inicial, investimentos realizados, custos de
manuteno; histrico: registro das atividades de manuteno e seus custos
realizados; idade da edificao, padro construtivo, reas (construda, til, privativa,
comum). Esta estrutura permanente de dados deve ser constantemente atualizada.
b) realizar avaliaes constantes sobre o estado do edifcio, atravs de vistorias
peridicas. As vistorias devem verificar principalmente os pontos mais crticos da
estrutura, tais como: a existncia de fissuras e deformaes em elementos estruturais,
fissuras em alvenarias, descolamento de revestimentos, corroso nas armaduras,
patologias do concreto, com a verificao do seu estado geral, existncia de recalques
de fundaes, deformaes, presena de infiltraes nas lajes,etc. Dever ainda ser
verificados os pontos de crticos da estrutura, as condies de umidade, insolao e
as condies de exposio a agentes agressivos.
Os principais itens a serem observados na realizao de vistoria e a
periodicidade das atividades de manuteno preventiva exemplificado nos quadros
4.2 e 4.3.

119
 Quadro 4-2 Principais itens a serem observados nas vistorias.

VISTORIAS
SUPERESTRUTURA Infiltraes de gua
Corroso de armaduras
Fissuras e deformaes em elementos estruturais
Fissuras em alvenarias
Cobrimentos
Existncia de processos de carbonatao
Para edifcios com mais de 10 anos, deve-se realizar inspeo nos
elementos de fundao, independente de apresentarem sintomas na
superestrutura
A fundao dever ser investigada sempre que houver indicadores,
como por exemplo, trincas e recalques
INFRA-ESTRUTURA Verificar pilares que tenham tubulaes anexadas junto as caixas de
passagem
Verificao do nvel do lenol fretico
Verificar a existncia de umidade prxima a reservatrios inferiores,
fossas spticas, em regies prximas a tubulaes de gua, esgoto,
incndio e gs
Verificar:
Calhas
Telhado/madeiramento
Fissuras de origem trmica
COBERTURA/LTIMO PAVIMENTO Impermeabilizao
Isolamento trmico
A existncia de trincas na ligao da estrutura de concreto
armado da laje de cobertura e alvenarias
Vistoriar os reservatrios inferior e superior, verificando a existncia de
trincas, infiltraes e vazamentos
RESERVATRIOS E CASA DE Vistoriar a Casa de mquinas, verificando a existncia de trincas e
MQUINAS guias dos elevadores
Verificar a existncia de vazamentos
JARDINEIRAS Verificar a existncia de impermeabilizao e sua integridade
Verificar a existncia de obstrues e a oxidao de armaduras de
JUNTAS DE DILATAO difcil acesso
Verificar o acmulo de umidade nas argamassas de revestimentos
externos
Infiltraes nos rejuntes
FACHADAS Caixas de ar-condicionado

120
 VISTORIAS
Brises
Descolamento do revestimento
Quanto corroso das armaduras, verificar mais cuidadosamente:
A regio da estrutura que estiver submetida a
ciclos constantes de molhagem/secagem,
ARMADURAS A estrutura voltada para a fachada,
especialmente os elementos que retm umidade,
Laje descoberta,
Ps de pilar,
Garagem/pilotis.

Quadro 4-3 Periodicidade das atividades de Manuteno preventiva.

TEM DESCRIO PERIODICIDADE

Esquadrias de Alumnio Limpeza geral das esquadrias 1 vez ao ano
Inspecionar rejunte dos pisos cermicos, ralos e 1 vez ao ano
Impermeabilizao
peas sanitrias.
Inspecionar camada drenante dos jardins 1 vez ao ano

Repintar reas privativas A cada 3 anos

Estruturas/Paredes
Repintar reas comuns A cada 3 anos
Repintar fachadas da edificao A cada 3 anos

Verificar ralos e sifes das louas, tanques e A cada 6 meses

pias.
Trocar as buchas das torneiras, e dos registros 1 vez ao ano
de presso.
Instalaes Limpar os aeradores A cada 6 meses

Hidrulicas/Louas/Metais Limpar e verificar os mecanismos de descarga A cada 6 meses

Verificar gaxeta e a estanqueidade dos A cada 3 anos

registros de gaveta
Verificar a estanqueidade da vlvula de A cada 5 anos
descarga e torneiras
Limpar o crivo do chuveiro 1 vez ao ano

QDC Reapertar todas as conexes 1 vez ao ano

Instalao Testar o disjuntor DR 1 vez ao ano

Eltrica Tomadas, Reapertar conexes e verificar o estado dos

interruptores, contatos eltricos, substituindo peas que A cada 2 anos

pontos de Luz. apresentarem desgaste.

121
 c) estabelecer um planejamento das atividades de manuteno a serem
realizadas, com o detalhamento dos servios a serem executados em um futuro
prximo, com a data provvel, seguida de uma estimativa de custo (detalhamento
completo das atividades a serem realizadas, assim como a periodicidade das
mesmas). O planejamento de manuteno tem como objetivo planejar a realizao
das atividades com o mnimo de custos e transtornos para os usurios.
importante esclarecer que na manuteno do edifcio, a no realizao de
intervenes no prdio construdo no significa uma reduo de custos, mas um
adiamento do valor a ser pago que na grande maioria de vezes, maior quando de
sua realizao futura, j que os elementos constituintes da edificao so
interdependentes e a degradao acelerada de um deles induz tambm acelerao
da degradao dos demais.
d) realizar o cadastro dos profissionais aptos a realizarem atividades de
manuteno;
e) reunir recomendaes dos fabricantes dos materiais utilizados na
edificao quanto uso e inspeo rotineira dos mesmos;
f) levantar dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operao ou
manuteno;
g) realizar discusses com os moradores/usurios do edifcio sobre as
atividades de manuteno a serem realizadas, que podem variar de acordo com o
porte e o tipo do edifcio, padro de acabamento, local do imvel;
h) organizar toda a documentao tcnica existente, sendo composta de
manuais de uso e operao, manuais de inspeo, manuais de manuteno e
manuais de treinamentos;
i) realizar vistorias e definio de prioridades: as vistorias so realizadas
para verificar do estado de conservao da edificao e a estimativa dos custos para a
eliminao das patologias. Tem como objetivo o controle das atividades de
manuteno (do ponto de vista de custos, prazos e qualidade), verificando a sua
eficincia. O controle do custo das atividades de manuteno deve incluir custos
diretos (despendidos na atividade) e indiretos (despendidos no sistema e os prejuzos
produzidos por distrbios no funcionamento dos edifcios), comparando-os com os
custos planejados (previstos) (tabela A.1 - Anexo 3).
Deve-se realizar uma anlise de prioridades, destinando verbas primeiro a
componentes danificados que podero por em risco os usurios da edificao ou que
o adiamento das atividades leve a isto, em segundo lugar aqueles que impedem o
122
funcionamento normal do edifcio, em terceiro os componentes estticos e
componentes funcionais secundrios;
j) planejar a periodicidade de manuteno, a partir dos dados obtidos na
vistoria;
k) realizar a previso de alocao de recursos: os planos de manuteno
nesta etapa sero transformados em custos e distribudos ao longo de todo ano. Alm
dos custos estimados, devem ser previstos recursos extras para atividades de
manuteno causadas por agentes externos, no possveis de serem previstos, como
agentes climticos sazonais (enchentes, temporais, vendavais, etc.);
l) cumprir o controle de qualidade em todas as etapas das atividades de
manuteno, devendo as mesmas serem acompanhadas por mecanismos de controle
da qualidade, verificando a eficincia da manuteno aplicada;
m) analisar os servios relacionados aos aspectos de necessidade e preo;
n) elaborar planos de vistorias, testes, controles, etc.;
o) realizar testes preventivos nos equipamentos e instalaes da
edificao. Dever ser exigido das firmas contratadas para realizarem as
atividades de manuteno a observncia das Normas de Segurana do
Trabalho;
p) realizar relatrios mensais, com a programao e a verificao das
manutenes realizadas;
q) atualizar arquivos tcnicos, com todos os projetos da edificao,
especificaes, prazos de garantia, catlogos de operao, manuteno e
conservao;
r) observar procedimentos de urgncia.
Ainda como proposio de diretrizes para um plano de atividades de
manuteno estratgica inclui-se:
definir a forma de limpeza e eventual substituio de materiais da edificao;
estimar a durabilidade dos materiais utilizados, bem como a periodicidade de
troca em caso de deteriorao;
prever consertos e eventuais troca de esquadrias, instalaes eltricas e
hidrulicas;
definir as formas de acesso ao componente ou subsistema, prevendo o
transporte e a remoo;
realizar uma previso para conserto e reforo, no caso de identificao de
patologias;
123
 verificar as protees dos elementos construtivos quanto ao dos agentes
agressivos;
realizar a criao de manuais de utilizao da edificao e seus
componentes.
Apresentam-se algumas consideraes a respeito da manuteno preventiva e
corretiva em relao a algumas das especificaes tratadas anteriormente:
Impermeabilizaes:
A impermeabilizao tambm precisa de manuteno, principalmente, em
locais expostos, como fachadas e coberturas. Assim, toda rea impermeabilizada
exposta s condies ambientais necessita de uma manuteno peridica, de 6 em 6
meses, cujo prazo pode variar conforme as condies climticas e agressividade do
meio.
Estrutura:
Em condies normais de conservao e sob condies ambientais no
agressivas a periodicidade de 6 meses a 1 ano para a realizao das inspees.
No caso de manuteno corretiva h necessidade de um diagnstico prvio da
situao, a identificao e eliminao das causas para, ento, realizar a
recuperao/reparo do concreto.
Revestimento:
O desempenho do revestimento relaciona-se diretamente vida til de seus
constituintes, conforme as condies de uso, exposio e agressividade do meio.
Desta forma, importante a especificao de produtos adequados para os
procedimentos de limpeza, periodicidade recomendada para execuo de pinturas e
procedimentos para execuo de eventuais instalaes, que venham a ser realizadas
pelo usurio aps a entrega da obra, e possam danificar impermeabilizaes,
tubulaes embutidas e/ou prprio revestimento.
Pintura:
A durabilidade da pintura varia conforme alguns parmetros, como natureza da
tinta, caractersticas do substrato, condies e uso do meio ambiente. Neste sentido,
torna-se difcil a fixao de intervalos necessrios para execuo de pinturas. No caso
das edificaes residenciais esse ciclo pode diminuir para 2 anos. Para o caso de
manuteno corretiva, em superfcies danificadas, deve-se remover a tinta. Aps isso,
a pintura ento executada seguindo os mesmos cuidados para novas pinturas.

124
 Assim, sugere-se a organizao das atividades de manuteno preventiva
predial conforme quadro 4.4.

Quadro 4-4 - Organizao e programao das atividades de manuteno preventiva.

SISTEMA SERVIO PERIODICIDADE

ESTRUTURA:
Fundaes
Vistorias para verificao de fissuras, trincas,
Pilares
rachaduras, ferragens aparentes, desnveis, Semestral
Vigas
carbonatao
Lajes
COBERTURA:
Vigamento Vistorias e Verificao Semestral
Telhado Limpeza Mensal
Impermeabilizao Vistoria, Limpeza e Consertos Semestral
Calhas e condutores Vistoria, Limpeza e Consertos Mensal
ALVENARIAS:
Revestimentos Vistoria, Limpeza e Consertos
Anual
Blocos ou tijolos aparentes Vistoria, Limpeza e Consertos
ESQUADRIAS:
De alumnio Vistoria e Limpeza Anual
De ferro Limpeza e/ou Pintura Anual
De Madeira Pintura e/ou Consertos Semestral
Portas Pintura Anual
Vidros Limpeza e/ou trocas Anual
INSTALAES HIDRULICAS:
Entrada Vistoria
Caixas dgua Vistoria e Limpeza
Ramais de abastecimento Vistoria
Semestral
Torneiras Vistoria e troca de peas
Registros Vistoria e troca de peas
Vlvulas Vistoria e troca de peas
INSTALAES ELTRICAS:
Quadro de Entrada Vistoria/ troca disjuntores Semestral
Circuitos Vistoria e troca de peas Semestral
Tomadas Vistoria e troca de peas Semestral
Interruptores Vistoria e troca de peas Semestral
Sistemas de Iluminao Vistoria / verificao Semestral
Luminrias Vistoria /Limpeza/Reposio Semestral
Lmpadas Vistoria / Reposio Mensal

125
 SISTEMA SERVIO PERIODICIDADE
PISOS:
Revestimentos Limpeza/consertos
Rodaps Verificao Semestral
Pisos Limpeza/consertos
REVESTIMENTOS:
Externos Limpeza e/ou pintura
Internos Limpeza e/ou pintura Anual
Forros Limpeza/consertos
PINTURA:
Interna Retoques/Pintura Anual
Externa Retoques/Pintura Bianual
PAISAGISMO:
Jardins Limpeza, remoo de resduos, podas
Elementos paisagsticos Limpeza, remoo de resduos, podas Mensal
Vasos e Floreiras Limpeza, remoo de resduos, podas

126
 CAPTULO 5
__________________________________________________
CONCLUSO

127
5. CONCLUSO

5.1. CONSIDERAES INICIAIS

A finalidade principal desta pesquisa foi avaliar a existncia das atividades de

manuteno nas edificaes residenciais multifamiliares da cidade de Viosa - MG
como forma de se evitar patologias, propondo diretrizes para um programa de
manuteno, de modo a se evitar ou minimizar a incidncia de processos patolgicos
em futuras edificaes, garantindo aspectos de vantagem competitiva, econmica,
segurana e atendimento s necessidades e expectativas dos usurios.
A dimenso e a importncia do tema possibilitam enfoques especficos
abordando os variados assuntos existentes sobre o tema manuteno de edifcios.
significativamente crescente o nmero de edificaes que apresentam
deteriorao precoce, com manifestaes de danos de diversas origens, entre as
quais a ausncia quase absoluta de programas de manuteno preventiva das
estruturas.
So vrios os fatores que levam a isso, destacando-se, entre eles, a cultura
deficiente, relativa necessidade de manuteno, e o conceito errneo, utilizado at
recentemente, de que as estruturas de concreto durariam ilimitadamente, dispensando
manuteno.
Os estudos de campo realizados servem como demonstrativos da situao
existente em edificaes residenciais de mltiplos pavimentos em Viosa.
A cidade de Viosa, em virtude da grande demanda de edificaes existente,
sobretudo em funo do aumento de vagas nos cursos da Universidade Federal de
Viosa, bem como pela criao de novos cursos e tambm com a criao de novas
faculdades, vem buscando construir, em grande escala, edificaes voltadas
principalmente para a classe estudantil. No entanto, tais construes tm exigido alto
nmero de aes de manuteno em razo das manifestaes patolgicas
frequentemente observadas.
A produo das edificaes se d num contexto condicionado por dois fatores:
construo em grande escala e menor custo possvel. As habitaes assim produzidas
so alugadas e vendidas para investidores ou usurios que, na grande maioria das
vezes, no esto preocupados com a qualidade das edificaes colocadas no
mercado.

128
 Uma edificao, ao ser colocada em uso, sofre diversos tipos de deteriorao,
seja por intempries ou pela prpria utilizao. Essa deteriorao origina a
necessidade de realizar atividades de manuteno ao longo de sua vida til para
manter a durabilidade e funcionalidade da edificao.
Verificou-se que, de maneira geral, a durabilidade e a funcionalidade da
edificao esto vinculadas durabilidade dos materiais e dos elementos que
compem a parte estrutural do ambiente construdo. Assim, a durabilidade afetada
por alguns fatores que causam a degradao, conhecidos como fatores de
degradao. Alguns fatores, quando considerados isoladamente, no tm efeito ou
muito pouco afetam a durabilidade. Entretanto, em conjunto com outros fatores,
podem causar danos significativos ao ambiente construdo e assim, no podem ser
desconsiderados.
Assim, a manuteno ocupa papel fundamental para manter a edificao com
um desempenho satisfatrio prolongando assim a sua vida til.
No decorrer do trabalho, adotou-se a definio de manuteno como sendo o
conjunto de atividades a serem realizadas de modo a se conservar uma edificao nas
suas condies originais de construo ou recuperar sua capacidade funcional e de
suas partes constituintes, de forma a atenderem s necessidades e segurana dos
seus usurios, preservando sua capacidade de uso, prolongando sua vida til, a um
custo compensador.

5.2. PATOLOGIAS OBSERVADAS

Neste trabalho verificou-se uma grande ocorrncia de patologias nas

edificaes analisadas devido a falhas de projeto, execuo e de manuteno,
afetando o desempenho das construes.
Constatou-se que as manifestaes patolgicas existem em quase todas as
edificaes, em maior ou menor grau. Por ter sido realizado atravs de vistorias e
entrevistas in loco, este trabalho mostra uma srie de manifestaes patolgicas
adquiridas ao longo da vida til ou pela falta de manuteno (patologias de execuo),
patologias devido a erros construtivos (patologias endgenas) e patologias congnitas
(devido a erros de projeto).
Verificou-se com este estudo que a estrutura, os revestimentos e a
impermeabilizao so os subsistemas que apresentam maior quantidade de
129
problemas patolgicos nas edificaes residenciais. As infiltraes despontaram como
a principal patologia na maioria dos subsistemas avaliados.
A grande quantidade de patologias identificadas e de edificaes avaliadas
inviabiliza a anlise individualizada das patologias existentes. Dessa forma, optou-se
somente pela citao das patologias de maior relevncia e com maior incidncia nos
subsistemas das edificaes selecionadas para este trabalho.
Os maiores problemas existentes nas edificaes so aqueles decorrentes de
vazamentos ou infiltraes, representando aproximadamente 77% do total de casos
com problemas levantados na pesquisa.
Nas vistorias foi possvel identificar que problemas de pintura em fachada e
desprendimento dos revestimentos da fachada tambm so patologias muito
freqentes, mas no so preocupaes dos usurios que costumam consider-las
apenas como detalhe a ser melhorado futuramente. Os usurios, normalmente
preferem esperar que o elemento construtivo se deteriore sempre mais para ento
providenciar algum tipo de atividade de manuteno. Esses problemas quando
aparecem no se configuram como uma manifestao patolgica isolada podendo,
com o passar do tempo, causar problemas maiores como, por exemplo, infiltraes.
necessrio salientar que edificaes com esse tipo de patologia apresentam um
aspecto de abandono, sem considerar o processo de desvalorizao do imvel.

5.3. MANUTENO

Apesar da crescente modernizao tecnolgica, as patologias ainda so um

grande desafio para a engenharia, pois cada vez mais se observa um aumento de
incidncias em prazos cada vez mais curtos. Tem-se como aes de diversas
naturezas as condies de clima, intensidade de uso, alm da deteriorao devido ao
tempo de uso.
Em funo deste fato, questiona-se como o avano da tecnologia tem ajudado
ou contribudo para diminuir a frequncia do aparecimento dessas patologias e qual a
sua origem. Por vrios motivos estes questionamentos so muito difceis de serem
respondidos com exatido, visto que cada edificao tem suas caractersticas
prprias.
Pelo fato de grande parte das patologias originarem-se durante o processo
construtivo, essencial a garantia do controle de qualidade em todas etapas, com um
130
planejamento bem detalhado, que permita uma viso clara do que ser executado; um
projeto que atenda aos requisitos mnimos de qualidade; a escolha correta dos
materiais; uma execuo obedecendo o projeto e as especificaes de servio e a
fase de uso, orientada com manuais de utilizao da edificao.
Toda edificao possui um perodo de vida til. Na grande maioria das
edificaes, antes mesmo deste prazo ser atingido, o nvel de desempenho j se
encontra abaixo do satisfatrio, ocasionado pela falta de manuteno peridica. As
atividades de manuteno no evitaro que a edificao atinja o fim da sua vida til,
mas poder prorrog-la, buscando a ausncia de patologias.
A pesquisa de campo possibilitou verificar a importncia do planejamento das
atividades de manuteno para um melhor controle de custos por parte dos
condomnios. Nas vistorias realizadas e atravs de conversas informais com
moradores foi possvel verificar que o controle dos gastos do condomnio e um
planejamento das atividades de manuteno contribuem para evitar desperdcios
financeiros e de tempo. Uma documentao bem organizada dos custos e atividades
de manuteno j realizadas na edificao colabora com o planejamento das
atividades de manuteno. Um planejamento das atividades de manuteno
baseado no histrico das manutenes realizadas atravs da organizao dos
diversos itens existentes na edificao, visto que com base nessas informaes
possvel fazer o planejamento das aes dos diversos itens destacando as prioridades
e as periodicidades necessrias.
Nesse sentido, o planejamento e controle das atividades correlacionadas com
as necessidades e desejos dos usurios, so fundamentais para que o objetivo seja
alcanado e a manuteno seja realizada no tempo pr-determinado.
As atividades de manuteno predial, atualmente, so realizadas de forma a
consertar o que j se encontra quebrado, no destinando recursos necessrios
adoo de atividades particularizados a cada tipo de edificao.
sabido que todas as etapas do processo podem contribuir para o
aparecimento de problemas patolgicos na edificao ou podem ser a origem dessas
patologias, porm observou-se que no existe um programa de manuteno
preventiva. A falta de programas de manuteno dos sistemas construtivos de
edificaes residenciais multifamiliares uma das causas mais importantes de
degradao. Isso se deve falta de conscientizao dos usurios, que no exigem
das empresas construtoras um maior controle de qualidade no processo produtivo e
tm a manuteno como uma atividade apenas de reparos.
131
 Apesar de ser vista como uma etapa que objetiva preservar as condies de
uso, verificou-se que as atividades de manuteno devem ser incorporadas s etapas
do processo produtivo.
Pde-se constatar que, na grande maioria das vezes, a manuteno
planejada somente para elevadores, realizada por empresa especializada e dentro das
recomendaes do fabricante. Mas mesmo havendo a obrigatoriedade da
manuteno, cerca de 42% dos entrevistados no souberam informar a periodicidade
da mesma.
Verificou-se que as atividades de manuteno realizadas nos condomnios so,
com exceo da manuteno em elevadores, do tipo corretiva. Nas entrevistas com os
sndicos, estes identificaram aspectos aparentes, visveis, de falta de manuteno nas
reas de uso comum, como o caso de infiltraes. Tal fato ratifica a importncia do
levantamento tcnico realizado pela equipe, no sentido de abranger todos os
problemas existentes, no s aqueles mais aparentes.
Verificou-se inexistncia de estabelecimento dos graus de prioridade de
correo das patologias identificadas. Em decorrncia da inexistncia de anlises
quanto a gravidade das patologias observadas, verificou-se a existncia do risco
quanto ao grau de urgncia nos consertos a serem realizados.
As atividades peridicas de manuteno so essenciais para a conservao
das edificaes. Evitaro o aparecimento de patologias, permitindo uma previso mais
acertada de gastos peridicos. necessria a adoo de um programa de
manuteno predial, de forma a refazer os sistemas deteriorados, permitindo, assim,
um prolongamento da vida til das edificaes.
As atividades de manuteno corretiva nas edificaes analisadas, na grande
maioria das vezes, ocorrem com ausncia de assessoria tcnica para orientar as
aes cotidianas de recomposio fsica e restabelecimento das condies de
funcionamento das instalaes em geral.
Conforme verificado na pesquisa, pode-se afirmar que ainda no existe uma
sensibilizao geral sobre a importncia da implementao da manuteno como um
sistema capaz de garantir a sade dos edifcios e a sua sustentabilidade econmica.
Entretanto, o agravamento dos riscos e o valor dos gastos que os proprietrios
de imveis passaram a ter em razo do descaso esto criando, aos poucos, uma nova
mentalidade, a do investimento nas atividades preventivas de manuteno, uma forma
de preveno de prejuzos e aumento da vida til.

132
 5.4. RECOMENDAES

Aps a realizao de vistorias e entrevistas nas edificaes residenciais

multifamiliares da cidade de Viosa-MG, bem como a anlise das patologias
identificadas, verificou-se que grande parte das deficincias encontradas nos edifcios
pode ser atribuda ausncia de um maior controle de qualidade do processo
executivo, principalmente no que se refere s especificaes de projeto, seleo e
especificao de materiais, alm da falta de um maior rigor da fiscalizao dos
servios executados durante as etapas do processo construtivo. Desta forma, tem-se a
necessidade de introduo de racionalizao construtiva, formalizao de um
programa de treinamento e aprimoramento tcnico, aes estas que poderiam
melhorar a qualidade das edificaes construdas e diminuir custos com reparos e
manuteno.
Verifica-se a importncia do diagnstico das patologias para melhor
conhecimento de outros parmetros que pudessem assegurar a vida til e o
desempenho das edificaes. A adoo de recomendaes de projeto, execuo e
especificao de materiais pode ser considerada uma base pr-ativa de manuteno
estratgica, j que o quadro atual de solicitao de recuperao e reparos nas
edificaes bastante significativo. Deve-se, tambm, ressaltar a importncia da
manuteno preventiva e corretiva complementando a viso de manuteno destas
edificaes.
A manuteno de edificaes residenciais multifamiliares implica em um
grande gasto de recursos fsicos e financeiros. Observa-se, ento, a importncia das
atividades de manutenes preventivas para que as prximas edificaes a serem
construdas no necessitem de tantos servios desse gnero.
Apesar dos usurios dos edifcios no terem participado desta pesquisa, o
questionrio aplicado junto aos sndicos/administradores das edificaes foi de grande
importncia para a obteno de informaes valiosas para a pesquisa.
Os resultados obtidos a partir da avaliao realizada nas edificaes
evidenciaram a necessidade de um maior controle de qualidade durante o processo de
construo das edificaes, ressaltando a definio de nveis de desempenho
desejado e as condies de uso e manuteno.
Ainda pouco comum, nos dias atuais, estudos sobre as atividades de
manuteno predial. necessrio que se inicie um processo de mudana cultural, de

133
forma a promover uma conscientizao para o fato de que as atividades de
manuteno podem garantir, seja em edificaes antigas ou recentes, bons locais
para moradia e trabalho.
fundamental que se estabelea um intercmbio de informaes sobre a
manuteno de edifcios para compensar a escassez de dados tcnicos e estatsticos
na rea, resultando na possibilidade de se orientar melhor a tomada de decises
dentro de um sistema de manuteno.
Existe certa urgncia em se modificar a mentalidade de que manuteno
preventiva um custo para o edifcio. As atividades de manuteno peridica
contribuem para prevenir problemas futuros e diminuir possveis danos s edificaes,
prolongando assim a vida til, mantendo-a valorizada no mercado.

5.5. SUGESTES PARA NOVAS PESQUISAS

Ao final deste trabalho foi possvel identificar vrios tpicos para o

desenvolvimento de novos trabalhos. Como sugestes de pesquisas aplicadas ao
tema manuteno de edifcios prope-se que sejam estudados os seguintes assuntos:
- Pesquisa do estoque de edifcios existentes na Universidade Federal de
Viosa-MG, para identificao e caracterizao dos edifcios, visando desenvolver um
programa de inspeo de edifcios existentes e um plano de manuteno para
regularizao dos programas de implantao de novos edifcios.
- A anlise dos manuais de usurios das edificaes residenciais
multifamiliares da cidade de Viosa, procurando caracterizar os manuais das
construtoras atravs de um levantamento, identificando os aspectos positivos e
negativos e verificando se esto conforme com as exigncias feitas pela ABNT.
- Avaliar as patologias identificadas nas edificaes, sugerindo meios de
repar-las.
- Como nessa pesquisa no foram observadas relaes entre o estado de
manuteno e as caractersticas dos moradores, poderia se extrapolar o estudo para
outros tipos de habitaes, com perfis de moradores distintos buscando-se, a partir do
referencial terico aqui explorado, observar a existncia ou no de relaes entre as
condies de manuteno das moradias e as caractersticas dos moradores, em
especial posse (inquilino/proprietrio) e renda. Complementar esta pesquisa com

134
dados e informaes dos usurios diretos com vistas a uma avaliao global de
desempenho das edificaes.

5.6. CONSIDERAES FINAIS

Um sistema de manuteno deve ser realizado de maneira a possibilitar um

processo de retroalimentao e correo. Para uma melhoria ou ajuste do sistema so
necessrias correes peridicas dos diversos elementos prediais, visando identificar
as diferenas entre os nveis de desempenho atingidos e os pretendidos. Deve ser
sempre verificada tambm a viabilidade econmica atravs da anlise da relao
custo x benefcio.
As patologias continuam sendo um grande desafio para a construo civil,
tendo sido observado que surgem em prazos cada vez mais curtos. Sabe-se que o
diagnstico precoce das patologias ir contribuir para uma correta recuperao da
edificao e principalmente para a utilizao de sugestes para todas as etapas do
processo produtivo, identificadas como sendo origem do problema, com o objetivo de
se evitar as patologias, diminuindo os custos de manuteno nas edificaes.
Finalmente, ressalta-se que a preveno das patologias, viabilizada atravs da
manuteno estratgica e do controle de qualidade efetuado nas etapas do processo
de produo, ir auxiliar na melhoria da qualidade das edificaes residenciais
multifamiliares.
A omisso dispensada s atividades de manuteno ocorre devido a este tipo
de atividade ser classificada como objetivo final do processo de produo de
edificaes, transferindo a satisfao e o bem estar dos usurios da edificao a um
plano inferior.
de grande importncia o desenvolvimento de conhecimentos voltados s
atividades de manuteno, de forma a promover a criao de estratgias que facilitem
a criao de projetos envolvendo as atividades de manuteno estratgica do
ambiente construdo.
Em localidades onde existe um grande nmero de edificaes, tem-se como
objetivo atender s necessidades dos usurios e otimizar recursos, como o caso de
edificaes residenciais multifamiliares, necessrio o desenvolvimento tecnologias
adequadas, com a utilizao de atividades de manuteno, tendo como objetivo
diminuir custos de manuteno e o numero de intervenes, melhorando a qualidade
135
das edificaes, aumentando o nvel de satisfao dos usurios e reduzindo o custo
total ao longo do ciclo de vida til das edificaes.
Considerando-se o referencial terico apresentado sobre manuteno de
edificaes e as vistorias realizadas, pode-se afirmar que ainda no existe uma
preocupao sobre a importncia da adoo de atividades de manuteno como
sendo um sistema capaz de garantir aspectos de desempenho e durabilidade aos
edifcios e seu valor no mercado.
Alm dos fatores j citados, importante lembrar a necessidade de ampliar e
melhorar a qualificao das pessoas envolvidas no processo. Convm ressaltar que
no Brasil, a baixa qualidade da construo civil no se deve somente falta recursos
ou de tecnologia, mas a uma questo cultural, no sendo a qualidade analisada como
princpio, mas como condio para uma melhoria contnua.
Constatou-se que o diagnstico das patologias juntamente com a implantao
da manuteno preventiva pode fazer com que as edificaes atinjam a vida til
inicialmente projetada e garantir um melhor ambiente para os seus usurios,
ressaltando tambm a importncia da manuteno corretiva.
Espera-se que com a progresso do surgimento das patologias e o valor gasto
com atividades corretivas, em virtude do descaso com as atividades preventivas, crie-
se uma nova mentalidade de manuteno predial como forma de preveno de
prejuzos na conservao do patrimnio e um aumento de vida til.
desejvel que as informaes contidas neste trabalho sejam utilizadas para
melhorar a qualidade das edificaes a serem construdas na cidade de Viosa, pois a
partir do diagnstico das patologias pode-se propor o reparo e/ou recuperao eficaz
destes problemas. A implantao do programa de manuteno deve ser perseguida e
priorizada no planejamento estratgico.
Neste estudo foram formuladas diretrizes para implantao de programas de
manuteno preventiva em edificaes com o objetivo de sistematizar as etapas
necessrias para a preveno do surgimento de patologias nas edificaes. Tal
formulao deve ser compreendida como ferramenta de gesto, tanto pelo aspecto
direto de economia de custos quanto da preservao dos elementos existentes.
Nos edifcios residenciais importante haver uma administrao cada vez
mais profissional, a fim de que se possa atender s expectativas dos proprietrios e
usurios que compartilham a propriedade, os direitos e os deveres, em substituio
auto-gesto tradicional.

136
 A situao atual da manuteno predial nos edifcios analisados, conforme se
verificou atravs dos dados levantados na pesquisa descrita no Captulo 3, analisados
e interpretados no Captulo 4, predominantemente corretiva, no sentido de corrigir
aps a constatao da quebra. Constatou-se tambm que a manuteno, via de regra,
est dispersa por vrios prestadores de servios ligados diretamente ao sndico,
atuando de forma no coordenada, sem apresentar planejamento estratgico,
controle, registro ou auditoria da qualidade. Neste sentido, os conceitos das diretrizes
de manuteno preventiva auxiliariam de forma a preservar o desempenho e o valor
do edifcio.
A abordagem da manuteno dos edifcios evidenciou a necessidade da
conscientizao por parte de projetistas e construtores de que o edifcio no
somente constitudo pela fase de produo, mas, principalmente, pela fase de uso.
Com o objetivo de minimizar a ocorrncia de defeitos e vcios construtivos e de
maximizar a satisfao do usurio, necessrio que os construtores e projetistas
criem um sistema de retro-alimentao da fase de produo com informaes obtidas
na fase de uso. Alm das providncias tomadas na fase de produo do edifcio para a
minimizao das atividades de manuteno, deve-se estudar a implantao de um
sistema de gesto da manuteno durante a fase de uso, seguindo as orientaes e
diretrizes.

137
 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
__________________________________________________

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150
 ANEXOS
______________________________________________________

151
 ANEXO 1 Formulrio para a realizao de vistorias.

VISTORIA
1. FACHADAS ( ) infiltraes
Problemas identificados: ( ) outros:
( ) sujeira
( ) manchas 5. CAIXAS DGUA
( ) fissuras Problemas identificados:
( ) descolamentos ( ) sujeira
( ) irregularidade das superfcies ( ) manchas
( ) infiltraes ( ) fissuras
( ) outros: ( ) vazamentos
( ) descolamentos
2. PILOTIS ( ) infiltraes
Problemas identificados: ( ) outros:
( ) sujeira
( ) manchas 6. ESQUADRIAS
( ) fissuras Problemas identificados:
( ) descolamento ( ) sujeira
( ) ninhos de concretagem ( ) oxidao
( ) corroso da armadura ( ) descolamentos
( ) outros: ( ) no estanqueidade
( ) funcionamento inadequado
3. SUBSOLO ( ) outros:
Problemas identificados:
( ) sujeira 7. MUROS
( ) manchas Problemas identificados:
( ) fissuras ( ) sujeira
( ) ninhos de concretagem ( ) fissuras
( ) corroso da armadura ( ) manchas
( ) infiltraes ( ) irregularidade das superfcies
( ) outros: ( ) outros:

4. COBERTURA/ TELHADO 8. PISOS

Problemas identificados: Problemas identificados:
( ) sujeira ( ) sujeira
( ) manchas ( ) fissuras
( ) fissuras ( ) manchas
( ) corroso, oxidao ( ) descolamentos
( ) deficincias na impermeabilizao da laje ( ) desgaste

152
( ) irregularidade das superfcies ( ) fissuras
( ) abertura de juntas ( ) manchas
( ) outros: ( ) vazamentos
( ) outros:
9. JARDINS
Problemas identificados: 15. INTERFONES
( ) sujeira Problemas identificados:
( ) deficincias na impermeabilizao ( ) mau funcionamento
( ) infiltraes ( ) outros:
( )outros:
10. GRADES E PORTES 16. INSTALAES E EQUIPAMENTOS
Problemas identificados: DE SEGURANA E COMBATE A INCNDIO
( ) sujeira Problemas identificados:
( ) oxidao ( ) equipamentos quebrados ou fora da validade
( ) funcionamento inadequado ( ) instalaes inadequadas
( ) outros: ( ) outros:

11. RAMPAS 17. ELEVADORES

Problemas identificados: Problemas identificados:
( ) sujeira ( ) sujeira
( ) manchas ( ) mau funcionamento
( ) fissuras ( ) m iluminao
( ) desgaste ( ) m ventilao
( ) outros: ( ) outros:

12. INSTALAES ELTRICAS 18. ESCADAS

Problemas identificados: Problemas identificados:
( ) lmpadas queimadas ( ) sujeira
( ) fiao exposta ( ) manchas
( ) outros: ( ) fissuras
( ) desgaste
13. INSTALAES HIDRO-SANITRIAS ( ) corroso do corrimo
Problemas identificados: ( ) outros:
( ) pouco fluxo de gua
( ) rudos 19. CORREDORES
( ) vazamentos Problemas identificados:
( ) entupimentos ( ) sujeira
( ) outros: ( ) manchas
( ) fissuras
14. DEPSITO de GS ( ) desgaste
Problemas identificados: ( ) outros:
( ) instalaes inadequadas

153
 ANEXO 2 Questionrio

QUESTIONRIO SOBRE PATOLOGIAS E MANUTENO EM EDIFICAES

RESIDENCIAIS MULTI-FAMILIARES NA CIDADE DE VIOSA - MG

UNIVERSIDADE FEDERAL DE VIOSA - UFV

PROGRAMA DE PS GRADUAO EM ENGENHARIA CIVIL
MESTRADO EM ENGENHARIA DA CONSTRUO

ROTEIRO

IDENTIFICAO DO EDIFCIO:
1. Nome do 9. Perfil predominante dos moradores
Condomnio:_____________________ ( )Famlias ( )Estudantes
_______________________________
2. Endereo: QUESTES RELATIVAS AVALIAO
_______________________________ DAS PATOLOGIAS:

_______________________________ 1. A edificao apresenta algum tipo de

3. Idade da edificao: patologia?

( ) 0 5 anos ( ) Sim

( ) 6 10 anos ( ) No

( ) 11 20 anos Se sim, onde elas so visveis?

( ) 21 30 anos ( ) Infiltrao nas caixas dgua

( )31 40 anos ( )> 41 anos ( ) Infiltraes nas lajes do pavimento

trreo

4. Possui Habite-se: Sim ( ) No ( ) ( ) Infiltraes nas lajes das garagens

5. Nmero de pavimentos: _______ ( ) Infiltraes nas lajes dos

6. Nmero de apartamentos na apartamentos de cobertura

edificao: ( ) Gotejamento de gua no teto dos

______________________________ apartamentos

7. Nmero de dormitrios por ( ) Porto automtico

apartamento: ( ) Descolamento do revestimento das

_______________________________ fachadas

8. Tipo de gerncia /administrao ( ) Pilares com trincas e armaduras

Sndico ( ) expostas

Empresas ( )
( ) Vigas com trincas e armaduras ( ) Sim ( ) No
expostas Se sim, qual tipo de
( ) Lajes com trincas e armaduras problema?_______________________
expostas _______________________________
( ) vidros quebrados
( ) Pintura externa descascando
( ) Desagregao do concreto QUESTES RELATIVAS
MANUTENO DO EDIFCIO:
( ) Corroso das armaduras
( ) Carbonatao do concreto
1. Existe algum tipo de plano de
manuteno peridica realizada na
2. Em quais pavimentos existem os
edificao?
problemas de umidade?
( ) Sim
( ) Trreo
( ) No. Por que?
( ) Primeiro
_______________________________
( ) Segundo
_______________________________
( ) Todos

Se sim, quais tipos de servios de

3. Existem fissuras, trincas ou
manuteno que a edificao possui?
rachaduras na alvenaria?
( ) Limpeza ( ) Reabilitao
( ) Sim ( ) No
( ) Reparo ( ) Inspeo
( ) Modernizao
4. Existem fissuras em torno dos vos
( ) Outros, especificar
das portas e janelas?
_______________________________
( ) Sim
_______________________________
( ) No

2. Qual a periodicidade da
5. Existem problemas com as
manuteno:
instalaes hidrulicas?
Limpeza: ( ) Semanal
( ) Sim ( ) No
( ) Quinzenal
Se sim, qual tipo de
( ) Mensal
problema?_______________________
( ) Semestral
_______________________________
( ) Anual
Reparo: ( ) Semanal
6. Existem problemas com as
( ) Quinzenal
instalaes eltricas?
155
 ( ) Mensal
( ) Semestral
( ) Anual
Inspeo: ( ) Semanal
( ) Quinzenal
( ) Mensal
( ) Semestral
( ) Anual
Outros:
3. Quem responsvel pelas
atividades de manuteno?
( ) Sindico/Administrador
( ) Funcionrio do condomnio
( ) Tcnico ou firma especializada
4. De que forma o condomnio realiza
os servios de manuteno?
( ) mo de obra prpria.
( ) contratao de terceiros.
Especifique:
5. Existe algum tipo de Reserva
financeira para as atividades de
manuteno?
( ) Sim
( ) No
6. Quais so os problemas que o
condomnio enfrenta ao efetuar a
manuteno predial?
( ) Falta de recursos financeiros
( ) Baixa qualidade da construo
( ) Baixo desempenho das empresas
contratadas
( ) Moradores
( ) Outros.
Especificar_______________________
_______________________________
7. Qual a origem da maior parte das
reclamaes referentes manuteno
da edificao recebida dos usurios/
proprietrios?
( ) Limpeza
( ) fornecimento de gua
( ) Instalaes Hidrulicas
( ) Iluminao
( ) reas de Circulao
( ) Componentes estruturais
( ) Elevadores
( ) Escadas/Rampas
( ) Remoo de lixo
( ) Impermeabilizao
( ) Segurana
( ) Outros. Especificar
_______________________________
_______________________________
8. Quando substitudo um
componente no edifcio?
( ) No perodo programado pela
manuteno preventiva
( ) No final da vida til recomendada
por seu fabricante
( ) Quando que ele quebra ou
apresenta problema
9. Use uma das seguintes opes
abaixo, para indicar a origem dos
156
servios utilizados para atender a cada
tipo de manuteno.
E = Externos (mais de 80% das vezes)
M = Misto de servios externos e
servios prprios
P = Prprios
( ) Servios de manuteno: itens
requisitados pelos usurios /
proprietrios inclusive casos de
emergncia.
( ) Manuteno de rotina: Manuteno
geral das reas comuns.
( ) Manuteno preventiva: Inspeo
regular e reparo para manter o edifcio
operando corretamente.
( ) Manuteno corretiva: Pequenos
reparos no edifcio e em seus
equipamentos para corrigir problemas
causados pelo desgaste devido ao uso.
( ) Manuteno postergada:
Manuteno necessria adiada at a
ultima hora.
( ) Manuteno especial: Incluindo
reformas ou substituies.
10. Quais so as razes que levam a
contratao de empresas para
realizao de atividades de
manuteno?
( ) Reduo dos custos
( ) Controle dos servios
( ) Garantia de qualidade do servio
( ) Segurana
( ) Realizada por especialistas
( ) Reduo do tempo de paralisao
de equipamentos
( ) Outros:
_______________________________
_______________________________
11. Quais so os critrios utilizados
para contratao de empresas:
( ) melhor preo
( ) garantia dos servios/produtos
( ) indicaes de outros
( ) destaque no mercado
( ) outros:
_______________________________
_______________________________
12. Existe a participao dos
funcionrios na realizao dos servios
de manuteno do condomnio?
( ) Sim
( ) No
13. Quais so as razes para usar os
servios dos funcionrios da
edificao?
( ) Reduo dos custos
( ) Controle dos servios
( ) Qualidade de servio
( ) Segurana
( ) Reduo do tempo de paralisao
de equipamentos
( ) Outros:
_______________________________
_______________________________
157
14. Quais so as vantagens na
implantao de um sistema de
manuteno predial?
( ) Solues de ganho mtuo
( ) aumento da vida til da edificao
( ) Reduo de reposio de
equipamentos/peas
( ) Reduo de gastos
( ) Outros:
_______________________________
_______________________________
15. Existe um livro de registros de
atividades de manuteno realizadas
no edifcio?
( ) Sim
( ) No
16. Quais as maiores dificuldades
enfrentadas na realizao dos servios
de manuteno:
( ) Funcionrios
( ) Empresas
( ) Moradores
( ) Custos dos servios
( ) Aspectos tcnicos:
( ) Outros:
_______________________________
_______________________________
17. Existe o planejamento de servios
de manuteno para o futuro?
( ) Sim. Quais esto previstos?
_______________________________
_______________________________
( ) No. Por que?
_______________________________
_______________________________
18. Algum servio de manuteno foi
adiado?
( ) No
( ) Sim. Qual?
_______________________________
_______________________________
Motivo:__________________________
_______________________________
Problemas resultantes:
_______________________________
_______________________________
19. Existe a participao dos
moradores nos servios de
manuteno do condomnio?
( ) Sim
( ) No
Se sim, como ocorre a participao dos
moradores nos servios de
manuteno?
( ) Indicao de empresas
( ) Sugestes
( ) Ajudam na fiscalizao dos servios
( ) Ajudam na execuo dos servios
( ) Outros:
20. O que mais interfere na
manuteno do condomnio?
( ) Falta de colaborao dos
moradores
( ) No qualificao dos funcionrios
158
( ) Problemas nas administraes
anteriores
( ) M qualidade dos servios
realizados
( ) Falta de orientao tcnica
( ) Outros:
_______________________________
_______________________________
( ) Valorizao do imvel
( ) Melhorar a aparncia
( ) Aumentar a segurana
( ) Aumentar o conforto
( ) Evitar maiores custos futuros
( ) Melhorar a funcionalidade
( ) Melhorar padro dos moradores
( ) Prolongar vida til

21. Quais os tipos de servios de

manuteno /melhorias que seriam
necessrios realizar atualmente:

( ) Instalaes eltricas
( ) Instalaes hidrulicas
( ) Elevadores:
( ) Quadra poliesportiva
( ) Esquadrias
( ) Guarita:
( ) Muros:
( ) Escadas / Hall
( ) Garagem
( ) Pisos
( ) Coberturas
( ) Jardins
( ) Fachadas
( ) Salo de festas
( ) Local coleta lixo
( ) Caixas dgua:
( ) Outros:
_______________________________
_______________________________
22. Quais so as razes principais para
se realizar atividades de manuteno
no edifcio:
159
 ANEXO 3 - TABELAS NBR15.575-1:2008

Tabela A.1 : Prazos de Garantia mnimos

SISTEMAS, ELEMENTOS, COMPONENTES E PRAZOS DE GARANTIA MNIMOS

INSTALAES
1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Fundaes, Estrutura principal, Estruturas perifricas, Segurana e

Contenes e Arrimos estabilidade global.
Estanqueidade de
fundaes e
contenes.
Paredes de vedao, Estruturas auxiliares, Estruturas de Segurana e
cobertura, Estruturas das escadarias internas ou externas, Integridade
Guarda-corpos, Muros de divisa e Telhados
Equipamentos industrializados (aquecedores de passagem ou Instalao
acumulao, motobombas, filtros, interfone, automao de Equipamentos
portes, elevadores, etc.), sistemas de dados e voz, Telefonia,
Vdeo e Televiso
Sistema de proteo contra descargas atmosfricas, Sistema Instalao
de combate a incndio, Pressurizao das escadas, Iluminao Equipamentos
de emergncia, Sistema de segurana patrimonial
Porta corta-fogo Dobradias e molas Integridade de portas
e batentes
Instalaes eltricas: Equipamentos Instalao
 SISTEMAS, ELEMENTOS, COMPONENTES E PRAZOS DE GARANTIA MNIMOS
INSTALAES
1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cabos/eletrodutos/caixas
e quadros
Instalaes Hidrulicas e Gs: colunas de gua fria, colunas de Integridade e
gua quente, tubos de queda de esgoto, colunas de gs vedao
Instalaes Hidrulicas e Gs: coletores/ramais/louas/caixas Equipamentos
de descarga/bancadas/metais sanitrios/sifes/ligaes
flexveis/vlvulas/registros/ralos/tanques
Impermeabilizao Estanqueidade
Esquadrias de Madeira Empenamento
Descolamento
Fixao
Esquadrias de Ferro Fixao
Oxidao
Esquadrias de Alumnio e PVC Partes mveis Borrachas, Perfis de alumnio,
(inclusive recolhedores escovas, fixadores, e
de palhetas, motores e articulaes, fechos revestimentos em
conjuntos eltricos de e roldanas painel de alumnio
acionamento)
Fechaduras e Ferragens em geral Funcionamento e
Acabamento
Revestimentos de Paredes, Pisos e Tetos internos e externos Fissuras Estanqueidade de M aderncia do
em argamassa/gesso liso/componentes de gesso acartonado fachadas e pisos Revestimento e dos
molhveis Componentes do

161
 SISTEMAS, ELEMENTOS, COMPONENTES E PRAZOS DE GARANTIA MNIMOS
INSTALAES
1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

sistema
Revestimento de Paredes, Pisos e Tetos em pedras naturais Revestimentos Estanqueidade de
(mrmore/granito e outros) soltos, gretados, fachadas e pisos
desgaste excessivo molhveis
Revestimento de Paredes, Pisos e Tetos em Revestimentos Estanqueidade de
azulejos/cermica/pastilhas soltos, gretados, fachadas e pisos
desgaste excessivo molhveis
Pisos de Madeira Tacos, Assoalhos e Decks Empenamento, trincas
na madeira e
destacamento
Piso Cimentado, Piso acabado em concreto, contrapiso Destacamentos, Estanqueidade de pisos
fissuras, desgaste molhveis
excessivo
Revestimentos Especiais (frmica, plsticos, txteis, pisos Aderncia
elevados, materiais compostos de alumnio)
Forros de Gesso Fissuras por
acomodao dos
elementos estruturais
e de vedao
Forros de Madeira Empenamento, trincas
na madeira e
destacamento
Pintura/Verniz (interna e externa) Empolamento,

162
 SISTEMAS, ELEMENTOS, COMPONENTES E PRAZOS DE GARANTIA MNIMOS
INSTALAES
1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor ou
deteriorao de
acabamento
Selantes, Componentes de juntas e rejuntamentos Aderncia
Vidros Fixao

Tabela A.2: Custo de Manuteno e Reposio ao longo da vida til

CATERGORIA DESCRIO EXEMPLOS

A Baixo custo de Manuteno Vazamentos
B Mdio custo de Manuteno ou Reparao Pintura de revestimentos internos
Mdio ou Alto custo de Manuteno ou Reparao Pintura de fachadas, esquadrias,
C
Custo de reposio (do elemento ou sistema) equivalente ao custo inicial pisos internos e telhamento
Alto custo de Manuteno ou Reparao
D Custo de reposio superior ao custo inicial Revestimentos de fachada e estrutura
Comprometimento da durabilidade afeta outras partes do edifcio de telhados
Alto custo de Manuteno ou Reparao
E
Custo de reposio muito superior ao custo inicial Impermeabilizao de piscinas

163
Tabela A.3: Vida til de projeto mnima e superior (VUP)

SISTEMA VUP (anos)

Mnimo Superior
Estrutura 40 60
Pisos Internos 13 20
Vedao vertical externa 40 60
Vedao Vertical interna 20 30
Cobertura 20 30
hidrossanitrio 20 30

164