Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Ivs 2011 PDF
Ivs 2011 PDF
Standardele Internaionale de
Evaluare
2011
Bucureti
2011
The International Valuation Standards Council, the authors and the
publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who
acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication,
whether such loss is caused by negligence or otherwise.
Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)
All rights reserved, subject to permission having been granted to the
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) to translate the
International Valuation Standards 2011 into the Romanian language and
reproduce that document in translation. The Romanian translation is the
copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information
contained in the text as republished or translated. The approved text of the
International Valuation Standards 2011 is that published by the IVSC in the
English language and copies may be obtained from the IVSC, 41 Moorgate,
London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org
ISBN 978-606-8316-04-8
Prefa la ediia n limba romn
i
ANEVAR mulumete Consiliului pentru Standarde Internaionale de
Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului oficial al acestei ediii pentru
acordarea dreptului de traducere i editare a Standardelor Internaionale de
Evaluare 2011.
Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la
elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare.
Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru
pregtirea acestei lucrri n vederea editrii.
ii
Cuprins
Introducere 1
Modificri principale 5
Definiii IVS 11
Standarde generale 29
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare 29
IVS 102 Implementare 33
Cuprins
IVS 103 Raportarea evalurii 35
Index 123
iii
Introducere
Introducere
elaborarea i meninerea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS),
emiterea de ndrumri tehnice pentru evaluatorii profesioniti, i
promovarea global a dezvoltrii profesiei de evaluator i a practicilor
etice.
1
Standardele Internaionale de Evaluare
Structur
Structura IVS este urmtoarea:
Definiii IVS
Acestea conin acele cuvinte sau fraze care au un neles specific n
contextul standardelor i care apar n mai multe standarde. Definiiile
care sunt utilizate ntr-un singur standard sunt prezentate doar n acel
standard.
2
Introducere
Standarde generale
Cele trei Standarde generale au aplicabilitate general pentru toate
tipurile de active i scopuri ale evalurii, subiect doar al unor modificri
sau cerine suplimentare, specificate n Standardele referitoare la active
sau n Aplicaii ale evalurii. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera
misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare i IVS 103 Raportarea
evalurii.
Standarde referitoare la active
Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard i din
comentarii. Standardul stabilete cerinele care fie modific, fie adaug
ceva la Standardele generale i include exemple ale modului n care se
aplic principiile din Standardele generale, la acea clas particular de
active. Comentariile ofer informaii suplimentare asupra
caracteristicilor fiecrui tip de active care influeneaz valoarea i
identific metodele i abordrile uzuale utilizate.
Aplicaii ale evalurii
Aplicaiile evalurii sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care
sunt cerute evalurile. Fiecare aplicaie conine un standard i un ghid
de aplicare. Standardul include orice adugiri sau modificri ale
cerinelor din Standardele generale, precum i ilustrarea modului n
Introducere
care se aplic principiile din Standardele generale i din Standardele
referitoare la active, atunci cnd se realizeaz evaluri pentru acel
scop. Ghidul de aplicare ofer informaii privind:
(a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan
internaional sau standardelor emise de ctre alte organisme care
pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaionale de
Raportare Financiar,
(b) alte cerine general acceptate pentru evaluri pentru acel scop,
(c) proceduri adecvate de evaluare pentru a ndeplini aceste cerine.
Aplicarea acestor Standarde
n cazul n care se declar c o evaluare va fi efectuat sau c a fost
efectuat n conformitate cu IVS, este implicit faptul c sunt respectate toate
standardele individuale relevante. n cazul n care este necesar o deviere
n scopul respectrii cerinelor legislative sau reglementrilor, acest lucru ar
trebui s fie n mod clar explicat.
Active i datorii
Standardele se aplic att la evaluarea activelor, ct i a datoriilor. Pentru a
asigura claritatea acestor standarde, cuvintele activ sau active sunt
considerate a include datoria sau datoriile, cu excepia cazului n care este
precizat n mod expres altfel sau rezult clar din context c datoriile nu sunt
incluse.
3
Standardele Internaionale de Evaluare
Standardele 2007
Standardele, aplicaiile i GN-urile din ediia a opta, publicat n anul 2007,
nu mai sunt aplicabile dup data de 31 decembrie 2011.
Introducere
4
Modificri principale
Modificri principale
solicitate comentarii la aceste recomandri. La dezvoltarea acestor noi
standarde, IVSB a luat n considerare majoritatea recomandrilor, precum i
feedback-ul primit pe durata procesului de consultare.
n comparaie cu variantele anterioare, au rezultat modificri majore n stilul
i prezentarea standardelor revizuite. Din aceast cauz, nu este practic s
se prezinte fiecare modificare fcut. Printre cele mai importante modificri
enumerm:
Eliminarea repetrilor
Pentru a face standardele mai accesibile, a fost necesar s se reduc
mrimea lor i aparenta lor complexitate. n urma revizuirii materialului redat
n diversele pri ale IVS 2007, s-a observat repetarea unor concepte i
subiecte.
Eliminarea metodologiei
Dou GN-uri din IVS 2007, despre abordarea prin cost (GN 8) i fluxul de
numerar actualizat (GN 9), au prezentat utilizarea i aplicarea tehnicilor
specifice de evaluare, nencadrndu-se n criteriile pentru includerea lor n
standarde. n noile standarde, abordrile i metodele sunt definite i
explicate la un nivel general, dar nu se prezint detalii asupra aplicrii lor. n
viitor, Professional Board al IVSC va publica Technical Information Papers
(TIPs), despre metodologie, separat de standarde. Fostele GN 8 i GN 9 au
fost revizuite de ctre Professional Board al IVSC, iar pe aceste teme au
fost publicate proiecte n anul 2011 i mai sunt planificate i alte TIP-uri.
Detalii privind planul de activitate al IVSC se pot gsi pe www.ivsc.org.
5
Standardele Internaionale de Evaluare
Glosar
Ediia 2007 a IVS a inclus un glosar substanial. Acesta a coninut muli
termeni care nu erau utilizai n standarde, precum i definiii de prisos,
deoarece definiia prezentat nu era diferit de sensul uzual din dicionar al
cuvntului sau cuvintelor. Standardele revizuite nu includ un glosar, ci doar
o list scurt a definiiilor utilizate n standarde, pentru a facilita
interpretarea acestora. Lista se limiteaz la cuvinte i expresii care sunt
Modificri principale
Modificri pe seciuni
Dei nu pot fi redate n mod detaliat toate modificrile de text, pe fiecare
seciune, mai jos sunt prezentate cele mai importante modificri fa de IVS
2007:
6
Modificri principale
Introducere la IVS 1,2,3 Nu a mai fost redat n mod direct. Au fost incluse
elemente n IVS - Cadrul general i n IVS 103
Raportarea evalurii.
Modificri principale
IVA 2 Evaluarea pentru Se refer doar la proprietatea imobiliar i s-a
garantarea reportat n IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra
mprumutului proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului. S-a fcut o distincie clar ntre
standardul de evaluare i ghidul de aplicare, dar
exist i alte modificri minore
7
Standardele Internaionale de Evaluare
GN7 Consideraii Aceast tem este doar una din multele care pot
privind substanele afecta valoarea unui activ. n IVS anterioare nu au
periculoase i toxice n fost evideniate alte subiecte. Nu s-a reportat.
evaluare
8
Modificri principale
Modificri principale
9
10
Definiii IVS
Definiii IVS
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin convertirea
fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului.
11
Standardele Internaionale de Evaluare
Ipotez special o ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de
faptele efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o
tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii.
Valoare just preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii
ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect
interesele acelor pri. 1
1
Aceast definiie nu se aplic la evalurile pentru raportarea financiar a se vedea IVS 300.
12
IVS - Cadrul general
Coninut Paragrafe
Evaluare i raionament 1
Independen i obiectivitate 24
Competen 56
Pre, cost i valoare 710
Piaa 1115
Activitatea pieei 1618
13
Standardele Internaionale de Evaluare
Evaluare i raionament
1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situaiile specifice, va
cere exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie
aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua rezultatul evalurii. Raionamentul va fi
exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte
ipoteze aplicabile valorii.
Independen i obiectivitate
2. Procesul de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente
impariale cu privire la ncrederea care trebuie atribuit diferitelor date
faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra
valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele
raionamente s fie receptate ca fiind aplicate ntr-un mediu care
IVS - Cadrul general
Competen
5. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i raionamentului
profesional, este esenial ca evalurile s fie efectuate de ctre o
persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate,
14
IVS - Cadrul general
Piaa
11. O pia este mediul n care bunurile i serviciile se comercializeaz
ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de
pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr
restricii ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la
raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului,
ca i la propria lor nelegere a utilitii relative a bunurilor sau
serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.
15
Standardele Internaionale de Evaluare
12. Pentru a estima cel mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ,
este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care acel activ
s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de
numrul cumprtorilor i vnztorilor de pe piaa particular la data
evalurii. Pentru a avea un efect asupra preului, cumprtorii i
vnztorii trebuie s aib acces pe pia. O pia poate fi definit pe
baza unor criterii variate. Acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se comercializeaz, de exemplu piaa
autovehiculelor este diferit de piaa aurului,
(b) limitrile dimensiunii sau distribuiei, de exemplu un productor
de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau
de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii
finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea
se produc de ctre productor,
(c) geografic, de exemplu piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.
13. Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i
poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, pe o anumit
IVS - Cadrul general
16
IVS - Cadrul general
Activitatea pieei
16. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil
s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad
lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea
este semnificativ mai mare sau mai mic fa de nivelul normal.
Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de
exemplu piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost
aceasta la o dat anterioar. Nu exist o delimitare clar definit ntre
o pia activ i o pia inactiv.
17. Cnd cererea este mai mare fa de ofert, se ateapt ca preurile
s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o activitate n cretere. Opusul este cazul cnd
cererea este mic i preurile scad. Totui, nivelurile diferite ale
activitii sunt mai degrab un rspuns la micarea preurilor dect o
cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n
mod curent, sunt mai puin active dect este normal i, ceea ce este
important, cumprtorii poteniali vor avea n minte un pre pentru
care sunt dispui s intre pe pia.
18. Informaiile despre pre de pe o pia inactiv pot fi totui o dovad a
17
Standardele Internaionale de Evaluare
18
IVS - Cadrul general
19
Standardele Internaionale de Evaluare
29. Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt
definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind similare cu
tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita
o abordare diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd,
n documentul respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de
tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform
prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care
sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS) i n alte standarde de contabilitate.
Valoarea de pia
30. Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi
schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere.
31. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru
conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
IVS - Cadrul general
20
IVS - Cadrul general
21
Standardele Internaionale de Evaluare
33. Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a
acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i
maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i
fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii
existente a activului sau o utilizare alternativ. Aceasta este
determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona
s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus
s l ofere.
34. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stttor,
poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul este
o parte a unui grup, caz n care trebuie luat n considerare
contribuia sa la valoarea total a grupului.
35. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare
a urmtoarelor:
(a) s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin prisma a
ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe pia,
(b) s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s se ia n
considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic,
(c) cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere
dac o utilizare alternativ, care este posibil fizic i permis
legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe
pia, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea
utilizare, peste profitul generat de utilizarea existent.
22
IVS - Cadrul general
Costuri de tranzacionare
36. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ,
fr a se include costurile vnztorului generate de vnzare sau
costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se face o
corecie pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al
tranzaciei.
Valoarea de investiie
37. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau
pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru
scopuri de exploatare.
38. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru
proprietar a unui activ poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi
obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect
beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca
urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea
de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru
Valoarea just
39. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a
unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i
hotrte, care reflect interesele acelor pri.
40. Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB
consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent
cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS,
este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
41. Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare,
valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just
cere estimarea preului care este just pentru ambele pri identificate,
lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n
contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj,
care nu ar fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n
considerare.
42. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.
Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi
egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii
juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu
23
Standardele Internaionale de Evaluare
Valoarea special
44. Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
45. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un
anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
IVS - Cadrul general
Valoarea sinergiei
48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin
combinarea a dou sau mai multor active sau drepturi, n urma creia
valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor
separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit
cumprtor, atunci acesta este un exemplu de valoare special.
Ipoteze
49. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se
formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.
24
IVS - Cadrul general
25
Standardele Internaionale de Evaluare
26
IVS - Cadrul general
27
Standardele Internaionale de Evaluare
28
Standarde generale
Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Cerine 2
Modificrile sferei misiunii de evaluare 3
Data intrrii n vigoare 4
Principiul general
1. Exist mai multe tipuri i niveluri ale valorii care pot fi furnizate.
Standardele Internaionale de Evaluare trebuie s se aplice la un
spectru larg de misiuni de evaluare. O evaluare trebuie s fie
adecvat pentru scopul ei desemnat fiind important ca i beneficiarul
evalurii s neleag ce trebuie s i se furnizeze i orice limitri n
utilizarea evalurii. Sfera misiunii de evaluare stabilete scopul
evalurii, amploarea investigaiilor, procedurile care vor fi adoptate,
ipotezele care se vor stabili, precum i limitrile care se vor aplica.
Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilit la nceputul sau pe
parcursul derulrii misiunii de evaluare, dar nainte de finalizarea
evalurii i a raportului de evaluare.
Cerine
2. Sfera misiunii de evaluare va fi stabilit i confirmat n scris,
incluznd aspectele redate mai jos. Cnd se stabilete sfera misiunii
de evaluare, pentru anumite clase de active sau aplicaii, pot exista
variaii de la acest standard sau poate fi necesar luarea n
considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt
prezentate n Standardele aferente activelor sau n Standardele de
aplicaii ale evalurii adecvate.
29
Standardele Internaionale de Evaluare
30
Standarde generale
31
Standardele Internaionale de Evaluare
32
Standarde generale
Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Investigaii 24
Abordri n evaluare 57
Dosarul de evaluare 8
Data intrrii n vigoare 9
Principiul general
33
Standardele Internaionale de Evaluare
34
Standarde generale
Coninut Paragrafe
Principiul general 13
Coninutul raportului 45
Data intrrii n vigoare 6
Principiul general
1. Etapa final a procesului de evaluare const n comunicarea valorii
ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice
Coninutul raportului
4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele
utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere a raportului de
evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la
cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera
misiunii de evaluare.
5. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puin la
informaiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din
aceast list, conin aspectele care fac parte din sfera misiunii de
evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se
recomand ca, n raport, s se fac referire la sfera misiunii de
evaluare.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm. Trebuie s se
includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate
35
Standardele Internaionale de Evaluare
36
Standarde generale
37
Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii
38
Standardele Internaionale de Evaluare
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
Raportarea evalurii 5
Data intrrii n vigoare 6
COMENTARII
Definiii C1
ntreprinderi C2C4
Drepturi de proprietate C5C7
Informaii despre ntreprinderi C8C12
Abordri n evaluare C13C14
Abordarea prin pia C15C21
Abordarea prin venit C22C30
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile de
ntreprinderi i participaii la acestea. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
39
Standardele Internaionale de Evaluare
40
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Definiii
C1. n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:
(a) valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii
ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau
echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele
41
Standardele Internaionale de Evaluare
42
Standarde referitoare la active
43
Standardele Internaionale de Evaluare
urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea
ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare corecii pentru a face ca rata s fie adecvat
pentru ntreprinderea subiect. Exemple de corecii sunt cele
pentru diferenele de risc i de ateptri ale ntreprinderilor
similare i ale ntreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare corecii pentru diferenele ntre participaia
subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la gradul
de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei.
C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare
bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic, ca fiind o
procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, indicaiilor asupra
valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane ar trebui s nu li
se dea o greutate semnificativ, adic importan, cu excepia cazului
n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii le acord o mare
credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui s se fac o verificare
ncruciat utiliznd cel puin nc o metod.
C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale prilor
sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la ntreprinderi sau ale
ntreprinderilor din acelai domeniu de afaceri se utilizeaz deseori
ca o verificare rezonabil a concluziei asupra valorii, rezultat dintr-o
alt abordare.
44
Standarde referitoare la active
45
Standardele Internaionale de Evaluare
46
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Raportarea evalurii 6
Data intrrii n vigoare 7
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea
imobilizrilor necorporale. Acest standard include doar modificrile,
cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de
aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub
incidena acestui standard.
47
Standardele Internaionale de Evaluare
48
Standarde referitoare la active
COMENTARII
49
Standardele Internaionale de Evaluare
50
Standarde referitoare la active
Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea imobilizrilor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general.
C17. Toate metodele de evaluare a imobilizrilor necorporale necesit o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract, fie
de ciclul tipic de via din sector. Alte active pot avea o durat de
via nedeterminat. Estimarea duratei de via util rmas
presupune luarea n considerare a factorilor juridici, tehnologici,
funcionali, precum i a celor economici. De exemplu, o imobilizare
reprezentat de un brevet de invenie pentru un medicament poate
51
Standardele Internaionale de Evaluare
venitului suplimentar;
metoda supraprofiturilor economice.
C38. Datele de intrare, care sunt necesare pentru aplicarea abordrii prin
cost, sunt urmtoarele:
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ
identic,
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ cu
aceeai utilitate sau capacitate de servicii,
orice corecii cerute asupra costului necesar generrii sau
costului de cumprare, pentru a reflecta caracteristicile specifice
ale activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea
funcional,
orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.
55
Standardele Internaionale de Evaluare
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Raportarea evalurii 6
Data intrrii n vigoare 7
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile
COMENTARII
Imobilizri corporale mobile C1C2
Imobilizri necorporale C3
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile
imobilizrilor corporale mobile. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), referitoare la
identificarea activului sau a datoriei care se evalueaz, va fi luat n
considerare gradul n care elementul de imobilizare corporal mobil
este ataat la sau este integrat cu alte active. De exemplu:
activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi
ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a cldirii
sau structurii n care este ncorporat;
o main individual poate fi o component a unei linii de
producie integrat, unde funcionarea ei este dependent de alte
active.
n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce se
include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate orice
ipoteze sau ipoteze speciale care se refer la disponibilitatea oricror
active complementare, a se vedea paragraful 4 de mai jos.
3. Imobilizrile corporale mobile, destinate s furnizeze diferite servicii
sau utiliti unei cldiri, sunt adesea integrate n cldire i odat
instalate nu pot fi separate de aceasta. Aceste elemente vor fi incluse
56
Standarde referitoare la active
57
Standardele Internaionale de Evaluare
COMENTARII
Imobilizri corporale mobile
C1. Imobilizrile corporale mobile reprezint imobilizri corporale care
sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de bunuri
sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi
folosite n scopuri administrative i care se preconizeaz s fie
utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt imobilizri corporale mobile
urmtoarele active:
proprietatea imobiliar;
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile
58
Standarde referitoare la active
59
Standardele Internaionale de Evaluare
Abordri n evaluare
C8. Cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul
general, pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizrilor corporale
mobile.
C9. Pentru clasele de imobilizri corporale mobile care sunt omogene, de
exemplu, autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou
sau utilaje industriale, n mod obinuit este utilizat abordarea prin
pia, deoarece exist date suficiente privind vnzrile recente ale
unor active similare. Totui, multe tipuri de imobilizri corporale
mobile sunt specializate i nu exist informaii directe disponibile
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile
2
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 1 Metoda fluxurilor de numerar
actualizate Evaluri de drepturi asupra proprietii imobiliare i ntreprinderi, publicat n
ianuarie 2011.
3
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Costul de nlocuire net, publicat n
februarie 2011.
60
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 24
Implementare 5
Chiria C8C11
ANEX
Proprietatea imobiliar istoric A1A17
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea
drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse urmtoarele
considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se
evalueaz;
identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care
influeneaz dreptul evaluat.
3. Pentru respectarea cerinelor din IVS 101, paragrafele 2(g) i 2(h), de
prezentare a amplorii investigaiei i a naturii i surselor de informaii
utilizate, trebuie incluse urmtoarele considerente:
61
Standardele Internaionale de Evaluare
adecvarea serviciilor;
existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu
nconjurtor, reale sau poteniale.
4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite i
confirmate pentru conformarea cu cerina IVS 101, paragraful 2(i),
sunt:
c a aprut o modificare fizic specificat, de exemplu o cldire
propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la data evalurii;
c a aprut o modificare n statutul cldirii, de exemplu o cldire
vacant a fost nchiriat sau o cldire nchiriat a devenit
vacant la data evalurii.
Implementare (IVS 102)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii
imobiliare.
Raportare (IVS 103)
6. Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra proprietii
imobiliare, n afara includerii referinelor relevante referitoare la
aspectele prezentate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu
paragrafele 24 de mai sus.
Data intrrii n vigoare
7. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este
ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.
62
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
C1. Dreptul asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a
poseda, folosi i dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de
baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare:
(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul
acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune de
teren i de orice cldiri existente pe acesta, n mod perpetuu,
Ierarhia drepturilor
C4. Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se
exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul
unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de
proprietate absolut poate acorda un drept de nchiriere asupra unei
pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere
acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt
drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin termenii
contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere iniial poate
nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere pri, care este
numit drept de subnchiriere. Durata dreptului de subnchiriere va fi
ntotdeauna mai scurt dect durata nchirierii iniiale, din care
provine, chiar i cu o singur zi.
63
Standardele Internaionale de Evaluare
C5. Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor
caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:
dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de
proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de drepturi
subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include nchirierea,
restricii impuse de proprietarul anterior sau restricii impuse prin
contract;
un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad, la
sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut de
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
64
Standarde referitoare la active
65
Standardele Internaionale de Evaluare
66
Standarde referitoare la active
4
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP1 The Discounted Cash Flow
(DCF) Method Real Property and Business Valuations, publicat n ianuarie 2011.
5
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Depreciated Replacement Cost,
publicat n februarie 2011.
67
Standardele Internaionale de Evaluare
68
Standarde referitoare la active
6
UNESCO este Organizaia Naiunilor Unite pentru Educaie, tiin i Cultur.
69
Standardele Internaionale de Evaluare
7
World Heritage Convention, art. I, UNESCO, 1972.
8
World Heritage Convention, art. II, UNESCO, 1972.
70
Standarde referitoare la active
71
Standardele Internaionale de Evaluare
72
Standarde referitoare la active
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea investiiei
imobiliare n curs de execuie. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2. Pentru conformarea la cerinele de declarare a amplorii investigaiilor
i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu IVS 101
paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta urmtoarele
aspecte:
sursa informaiilor despre construcia n faz de proiect, de
exemplu identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi utilizate
pentru a indica valoarea proiectului complet;
sursa informaiilor privind costurile de construire i alte costuri
necesare pentru completarea proiectului.
3. Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care ar avea nevoie
s fie convenite i confirmate n scopul conformrii cu IVS 101,
paragraful 2(i), includ:
cldirile vor fi terminate n conformitate cu planurile i specificaiile
identificate;
73
Standardele Internaionale de Evaluare
74
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1. Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, un teren sau o
cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar
pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii
capitalului, sau ambele, mai degrab dect pentru:
(a) utilizarea pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii
Abordri n evaluare
C4. Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n estimarea
valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de execuie. Valoarea de
pia este comentat amnunit n IVS - Cadrul general, ns, pe
scurt, scopul este estimarea preului care ar putea fi pltit i ncasat
la data evalurii pentru o proprietate imobiliar parial finalizat, ntr-
un schimb ipotetic de pia.
C5. n practic, puine investiii imobiliare sunt transferate ntre
participani pe pia ntr-o stare de finalizare parial, cu excepia
cazurilor cnd reprezint fie o parte a unui transfer al entitii
deintoare, fie vnztorul se afl n insolven sau n curs de
insolven i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i
n situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare finalizate parial, la o dat apropiat de data
evalurii, cu siguran stadiile de execuie ale lucrrilor vor fi diferite,
chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile ar fi similare.
C6. n absena datelor privind vnzrile direct comparabile, valoarea
trebuie estimat prin utilizarea uneia sau mai multor abordri n
evaluare, bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze informaii
75
Standardele Internaionale de Evaluare
76
Standarde referitoare la active
77
Standardele Internaionale de Evaluare
78
Standarde referitoare la active
79
Standardele Internaionale de Evaluare
Coninut Paragrafe
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 23
Implementare 4
Raportarea evalurii 56
Data intrrii n vigoare 7
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare
COMENTARII
Introducere C1C4
Piee ale instrumentelor financiare C5C8
Riscul de credit C9C10
Riscul propriu de credit C11C12
Lichiditatea i activitatea pieei C13C15
Date de intrare n evaluare C16C19
Abordri n evaluare C20C22
Abordarea prin pia C23C25
Abordarea prin venit C26C29
Abordarea prin cost C30
Control intern C31C35
STANDARD
80
Standarde referitoare la active
81
Standardele Internaionale de Evaluare
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii care
influeneaz valoarea curent a acestor active vor permite
utilizatorilor s neleag valoarea raportat a instrumentului.
6. Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea ntr-un
raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile, IFRS 7 impune
un grad specific de transparen, n funcie de clasificarea
instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru evaluare, a se
vedea IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
Data intrrii n vigoare
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare
82
Standarde referitoare la active
COMENTARII
Introducere
C1. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz
drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti numerar
sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de capitaluri
proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata s fie fcut
la sau naintea unei anumite date sau s fie declanat de un
eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii este orice
contract care creeaz un interes rezidual n activele unei entiti dup
deducerea tuturor datoriilor acesteia.
C2. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite
83
Standardele Internaionale de Evaluare
84
Standarde referitoare la active
Acorduri de netting
n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre
contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de netting
sau de compensare, care limiteaz obligaiile la valoarea net a
tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine insolvabil,
cealalt parte are dreptul de a compensa sumele datorate de
partea insolvabil cu sume datorate din deinerea altor
instrumente.
Protejare la ncetarea plilor
Multe instrumente conin anumite forme de protejare pentru a
reduce riscul de neplat ctre deintor. Protejarea poate fi de
85
Standardele Internaionale de Evaluare
86
Standarde referitoare la active
87
Standardele Internaionale de Evaluare
88
Standarde referitoare la active
89
Standardele Internaionale de Evaluare
90
Standarde referitoare la active
91
Aplicaii ale evalurii
Coninut Paragrafe
Introducere
Definiii
STANDARD 1
Implementare 8
93
Standardele Internaionale de Evaluare
INTRODUCERE
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar a
unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru Standarde
Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale de Contabilitate, i
(c) Interpretrile elaborate de Comitetul pentru Interpretarea Standardelor
Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de fostul Comitet
Permanent pentru Interpretri (SIC).
94
Aplicaii ale evalurii
STANDARD
1. Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor fi
realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de Raportare
Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute n Standardele
generale (IVS 101, 102 i 103), cu excepia cazului n care acestea
sunt modificate n mod specific de ctre o cerin a standardului de
contabilitate relevant sau a acestui standard.
95
Standardele Internaionale de Evaluare
96
Aplicaii ale evalurii
97
Standardele Internaionale de Evaluare
GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre Consiliul
pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-urile cuprind
standarde i interpretri numerotate individual. Standardele publicate iniial,
nainte de anul 2001, sunt denumite IAS (Standardele Internaionale de
Contabilitate). Standardele publicate ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele
extrase din IFRS-uri i referirile la acestea din prezentul ghid sunt reproduse
cu permisiunea Fundaiei IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt realizate n
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
9
IFRS Foundation.
98
Aplicaii ale evalurii
piaa principal sau pe cea mai avantajoas pia i pentru cea mai
bun utilizare a unui activ, arat clar faptul c valoarea just, conform
IFRS-urilor, este similar, n general, cu conceptul de valoare de
pia, aa cum aceasta este definit i comentat n IVS - Cadrul
general. Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia,
conform IVS, ndeplinete cerina de evaluare a valorii juste, conform
IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul de
contabilitate, cum ar fi stipulrile privind elementul de nregistrare
sau ignorarea restriciilor de vnzare.
Agregarea
10
IFRS Foundation.
99
Standardele Internaionale de Evaluare
Datorii
G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c
aceasta este transferat unui participant pe pia la data evalurii; nu
se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau stins n alt mod.
Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de pia observabil,
valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea aceleiai metode pe care
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
Deprecierea
G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara amortizarea
mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare, amortizarea este o
cheltuial nregistrat n situaiile financiare care reflect consumarea
unui activ pe parcursul duratei de via util a acestuia pentru o
entitate. Exist o cerin de a amortiza separat componentele unui
activ care au un cost semnificativ n cadrul ntregului. Componentele,
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-un
mod similar, pot fi grupate. n cazul proprietii imobiliare, de obicei
terenul nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru
calcularea valorii amortizabile.
G9. Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n evaluare i
n raportarea financiar. n contextul evalurii, deprecierea, de obicei,
este folosit pentru a face referire la coreciile aplicate costului de
reproducere sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea
activului atunci cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s
indice valoarea activului atunci cnd nu este disponibil o dovad
despre vnzri. n contextul raportrii financiare, deprecierea
(amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta
alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata lui
de via util pentru entitate.
100
Aplicaii ale evalurii
101
Standardele Internaionale de Evaluare
Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric, costul acelor
componente care au att un cost semnificativ n relaie cu ntregul,
ct i o durat de via util care diferit semnificativ, trebuie s fie
stabilit imediat.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului, va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste a
acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil unei
componente a elementului de natura imobilizrilor corporale mobile,
dac exist o pia activ pentru acele componente, n alte cazuri
componentele nu vor fi tranzacionate activ. Situaia din urm este
valabil, de obicei, pentru componentele unei cldiri, de exemplu,
cldirile sunt rar vndute fr instalaiile necesare pentru nclzire,
iluminat i aerisire, iar instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr
cldire. Atunci cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi
determinat n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este
alocat pe componente. Raportul dintre costul elementului i costul
ntregului poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.
Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare. 11 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum se
clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat ca
leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a activului i
a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS 17, astfel:
11
IASB revizuiete n prezent modul n care se trateaz din punct de vedere contabil
leasingurile, iar propunerile iniiale implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei
curente dintre leasingurile operaionale i cele financiare.
102
Aplicaii ale evalurii
12
A se vedea paragraful G33.
103
Standardele Internaionale de Evaluare
13
Fundaia IFRS.
104
Aplicaii ale evalurii
105
Standardele Internaionale de Evaluare
106
Aplicaii ale evalurii
107
Standardele Internaionale de Evaluare
14
Fundaia IFRS.
108
Aplicaii ale evalurii
109
Standardele Internaionale de Evaluare
110
Aplicaii ale evalurii
111
Standardele Internaionale de Evaluare
112
Aplicaii ale evalurii
113
Standardele Internaionale de Evaluare
114
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
imobiliare pentru garantarea mprumutului
Coninut Paragrafe
Introducere
STANDARD 1
Sfera misiunii de evaluare 25
Implementare 6
Raportarea evalurii 78
Data intrrii n vigoare 9
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare G1G2
Stimulente G3
Abordri n evaluare G4
Tipuri de proprietate imobiliar G5
Investiia imobiliar G6G9
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar G10
Proprietatea imobiliar specializat G11G12
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri G13
Proprietatea n dezvoltare G14G17
Active epuizabile G18
INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt garantate
cu drepturile asupra proprietii imobiliare ale debitorului. Creditarea se
poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de pli fixe sau
variabile. Factorul comun este acela c creditorul are puterea de a-i
recupera creditul prin preluarea controlului asupra garaniei, n cazul
incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie pot fi oferite diferite tipuri de
proprietate imobiliar.
STANDARD
1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n scopul garantrii
mprumutului, cu excepia cazului n care acestea sunt modificate de
acest standard. Acest standard conine numai acele modificri,
cerine suplimentare sau exemple specifice asupra modalitilor n
care se aplic Standardele generale.
115
Standardele Internaionale de Evaluare
116
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
7. n plus fa de elementele cerute de IVS 103 Raportarea evalurii, un
raport de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate n sfera misiunii de evaluare, conform
paragrafelor 25, de mai sus. Raportul trebuie s includ i un
comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru estimarea de
ctre creditori a performanelor garaniei pe parcursul duratei propuse
a creditului. Exemple de astfel de factori sunt:
(a) activitatea curent i tendinele pe piaa relevant;
(b) cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de
proprietatea imobiliar i pentru localizare;
(c) orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri alternative,
care exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile, la data evalurii, asupra
valorii viitoare a garaniei, pe perioada creditului. Un exemplu ar
fi un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui contract
de nchiriere;
(e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza unei
ipoteze speciale, raportul va include:
(i) o explicaie a ipotezei speciale,
(ii) un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre
valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe baza
ipotezei speciale,
(iii) un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar
putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia
cazului n care situaia de fapt este la fel ca cea descris n
ipoteza special.
8. Cnd creditul propus are rolul de a asigura cumprarea unui drept
asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un pre de
vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute cereri de ofert pentru a
stabili acest pre, iar rezultatul acestor cereri de ofert s fie
menionat n raport. Cnd exist o diferen ntre un pre de
tranzacie recent sau un pre de tranzacie n curs de stabilire i
valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s conin un
comentariu despre motivele acestei diferene.
117
Standardele Internaionale de Evaluare
GHID DE APLICARE
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
118
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea imobiliar, pe
durata creditrii.
Investiia imobiliar
G6. Investiia imobiliar n scopuri de creditare, de obicei, se evalueaz
pe o baz de activ cu activ, dei unii creditori pot acorda un credit
contra valorii unui portofoliu definit. n astfel de situaii este necesar
s se fac o distincie ntre valoarea investiiei imobiliare individuale,
presupunndu-se c ea se vinde n mod individual i valoarea
acesteia cnd este considerat ca parte a portofoliului.
G7. Trebuie luat n considerare cererea estimat pentru proprietatea
imobiliar i pentru comercializarea ei viitoare, pe durata
mprumutului i consilierea adecvat asupra condiiilor de pia
curente, coninute n raport. Aceast consiliere nu ar trebui s conin
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s reflecte
ateptrile curente de pe pia asupra performanelor viitoare ale
investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate acestea, n cazul n
care astfel de informaii sugereaz un risc semnificativ privind plile
viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra evalurii ar trebui s
fie luat n considerare i comentat n raport.
G8. n mod normal, este n afara sferei misiunii de evaluare activitatea de
consiliere asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor i
asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9. Dac, n procesul de evaluare, venitul generat de proprietatea
imobiliar este dependent n mod esenial de un chiria sau de
chiriaii dintr-un singur sector sau domeniu de activitate sau de alt
factor, care ar putea produce instabilitatea viitoare a venitului,
impactul ar trebui s fie luat n considerare. n anumite cazuri, poate fi
adecvat o estimare a valorii proprietii imobiliare bazat pe o
utilizare alternativ, pe ipoteza unei posesii vacante.
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar
G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru
scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c
proprietatea imobiliar este transferat ca fiind negrevat de sarcini
de ctre proprietarul ocupant, adic cumprtorul are dreptul absolut
de folosin i dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude
luarea n considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe
pia, dar necesit s fie exclus din evaluare orice avantaj special
atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care poate fi reflectat
n evaluarea proprietii.
Proprietatea imobiliar specializat
G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare
semnificativ numai ca parte a ntreprinderii creia i aparine. n
119
Standardele Internaionale de Evaluare
120
Aplicaii ale evalurii
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea,
(e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale ntre
prile implicate n dezvoltare.
G16. Dac dezvoltarea finalizat va consta din uniti individuale multiple,
metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de timp
anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i
estimarea unei rate realiste de realizare a vnzrilor de uniti
individuale. La raportarea evalurii ar trebui s se fac o distincie
clar ntre valoarea dezvoltrii complete pentru un singur cumprtor,
care i-ar asuma costul i riscul vnzrilor viitoare ale unitilor
individuale, n schimbul unei marje de profit, precum i suma preurilor
individuale anticipate pentru fiecare unitate individual.
G17. Pentru o ndrumare suplimentar asupra valorii unei proprieti
imobiliare n dezvoltare, n cazul n care construcia trebuie s nceap
sau n cazul n care construcia se afl n curs de execuie, a se vedea
i Comentariile la IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie.
Active epuizabile
G18. Consideraii specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile n
scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n general,
i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple sunt minele
sau carierele. n raport trebuie s fie identificate i precizate n mod
clar durata de via estimat i rata de diminuare a valorii, pe
parcursul acestei durate.
121