n cazul n care dreptul de preferina rezult din convenia prilor, ca expresia voinei lor

libere, nefiind impus lor prin lege, atunci n textul contractului poate fi utilizat sintagma dreptul
de preemiune saudreptul de preferin. n acest caz, dreptul de preemiune va fi reglementat de
prevederile art. 793-797 ale Codului Civil al RM.
n conformitate cu prevederile art. 667 alin. (2) din CC, obligarea la ncheierea unui contract
este interzis, cu excepia cazurilor cnd obligaia de a contracta este prevzut de prezentul cod, de
lege sau dac reiese dintr-o obligaie asumat benevol. n cazul n care oamenii i asum obligaii
prin contract, ei i limiteaz libertatea prin propria voin.
Astfel, prile contractante, manifestnd voina concordant, pot constitui dreptul de
preemiune al cumprtorului la cumprarea bunului care formeaz obiectul contractului, n cazul n
care vnztorul va vinde bunul persoanelor tere sau va aprea intenia de a vinde bunul.
n conformitate cu prevederile art. 508 alin. (1) al CC, drepturile de crean, faptele sau
raporturile juridice aferente imobilelor consemnate n registru devin opozabile terilor numai prin
notare. Alin. (2) al articolului dat stipuleaz c, este supus notrii n registru i dreptul de preemiune
nscut din actul juridic.
Astfel, n cazul introducerii n contract a clauzei prin care se constituie dreptul de preemiune
al cumprtorului la cumprarea obiectului contractului, n textul contractului urmeaz a fi inclus
clauza de prevenire a prilor contractante despre necesitatea nregistrrii acestui drept la S
Cadastru.
Totodat, lund n consideraie obligaia legal a notarului stipulat n art. 50 alin. (2) al Legii
cu privire la notariat, n aceeai clauza contractual trebuie s fie inclus formula precum c, notarul
a explicat prilor consecinele nenregistrrii dreptului de preemiune sau dreptului de preferina,
pentru a exclude rspunderea notarului n conformitate cu legislaia n vigoare n caz de litigiu.
n cazul n care contractul autentificat de notar conine clauza privind dreptul contractual de
preemiune, care rezult din convenia prilor netitulare ale dreptului legal de preemiune, n
cuprinsul contractului trebuie s fie indicat termenul acordat prii pentru realizarea acestui drept sau
termen de valabilitate a constituirii acestui drept. Astfel, la dorina prilor, dreptul de preferin
poate fi limitat la termenul de valabilitate a contractului sau chiar la o perioad mai scurt dect cea
menionat.
Art. 793 alin. (3) din CC RM prevede c, dreptul de preemiune nu este transmisibil i nu trece
prin succesiune dac contractul dintre persoana obligat i titularul dreptului de preemiune nu
prevede altfel. Reieind din aceast prevedere legal, de comun acord, prile pot stipula c acest
drept va forma obiectul unei succesiuni sau poate fi transmis n baza unui act juridic ncheiat ntre
vii.
Reieind din faptul c legiuitorul ofer o libertate larg de sancionare reciproc a prilor
contractante pentru neexecutarea contractului sau pentru o executare necorespunztoare, n textul
contractului poate fi inserat clauza privind sancionarea vnztorului, n cazul n care el vinde bunul
terei persoane, iar cumprtorul trebuie s fac uz de dreptul su de preemiune (restituirea unor
sume de bani, repararea prejudiciului etc.).
Se recomand stipularea expres n contract a legturii dreptului de preferin cu o anumit
persoan (deci este un drept personal) sau c urmrete un anumit drept asupra bunului. Astfel, de
ex., n cazul nstrinrii unui bun, dreptul de preemiune n primul caz va rmne la persoan, iar n
al doilea caz va fi transmis noului cumprtor. Bineneles, n contract prile pot meniona
nstrinarea bunului drept temei pentru stingerea acestui drept.
La baza realizrii dreptului de preferin stau patru principii importante :
a) principiul prioritii;
b) principiul notificrii titularilor dreptului de preemiune;
c) principiul interveniei titularului dreptului de preempiune la pre i n condiii egale cu
terii;
 d) al patrulea principiu se refer la faptul c intervenia titularului dreptului de preempiune n
contractul dintre proprietar i ter nu poate fi impus.
Reieind din prevederile Legii cu privire la notariat, notarul poate participa:
1. La etapa iniial de consultare a vnztorului, cumprtorului - persoanei tere i
titularului dreptului de preemiune;
2. La etapa formulrii ofertei i acceptrii;
3. La etapa schimbului de coresponden ntre ofertant i acceptant;
4. La etapa autentificrii contractului.
Lund n considerare rolul notarului n circuitul civil, exercitarea legal a dreptului de
proprietate, cu respectarea dreptului de preferin, presupune:

1. Notificarea coproprietarilor cu privire la intenia de vnzare

Art. 352 alin. (2) din CC RM prevede c, vnztorul cotei-pri este obligat s notifice
celorlali coproprietari c intenioneaz s-i vnd cota, indicnd preul i celelalte condiii de
vnzare.
Art. 794 din CC RM, care reglementeaz dreptul de preemiune convenional, prevede c,
persoana obligat urmeaz s informeze nentrziat titularul dreptului de preemiune despre intenia
sa i condiiile vnzrii. Informarea poate fi executat de terul cu care vnztorul intenioneaz s
ncheie contractul de vnzare-cumprare.
Analiznd aceste prevederi legale, ajungem la concluzia c, ntiinarea coproprietarilor sau
titularilor dreptului de preemiune convenional este obligatorie, reprezentnd o ofert de a
contracta, fiind destinat unui cerc de persoane determinat de lege.
Deci, informarea despre intenia de a vinde un bun cu specificarea condiiilor de vnzare n
esena sa este oferta de a contracta i urmeaz a fi efectuat cu respectarea regulilor cu privire la
ncheierea contractului, cuprinse n art. 679-703 din CC RM.
Totodat, prevederile legale care reglementeaz dreptul de preemiune nscut din contract nu
conin lista condiiilor sau elementelor eseniale ale ofertei de cumprare, menionnd doar
necesitatea indicrii preului bunului care urmeaz a fi vndut, lasnd celelalte condiii ale vnzrii la
discreia vnztorului.
Totui, pentru a propune ncheierea contractului n mod serios, ferm, univoc i complet, este
necesar de a introduce n ofert un set de clauze bine gndite i determinate, care ar conine toate
elementele eseniale ale viitorului contract.
Practica judiciar ne arat, c vnztorul trebuie s formuleze foarte minuios condiiile
vnzrii, pentru a nu crea situaii n care notificarea fr specificarea condiiilor eseniale ar putea fi
calificat de instana de judecat ca una neproductoare de efecte juridice.
Notificarea cu privire la intenia de a vinde bunul sau oferta adresat titularilor dreptului de
preemiune, trebuie s conin:
a) elementele de identificare a vnztorului, inclusiv adresa potal;
b) meniunea despre intenia cert i definitiv de a vinde bunul;
c) descrierea obiectului vnzrii (bunului);
d) preul i modalitatea de achitare (ealonat n rate, cu termen de graie etc.);
e) termenul pentru realizarea dreptului de preemiune;
f) consecinele renunrii la exercitarea dreptul de preemiune sau neexercitarea dreptului n
decursul termenului stabilit din ziua notificrii (recepionrii notificrii);
g) datele i adresa destinatarului acceptului sau refuzului de exercitare a dreptului de
preemiune.
 Dat fiind faptul c notificarea privind intenia de a vinde bunul reprezint n sine oferta, iar
oferta este un act juridic, notarul nu poate aplica procedura notarial de legalizare a semnturii,
urmnd a fi utilizat procedura notarial de autentificare a acestui act juridic.
Notarul poate s participe la transmiterea ofertei, acceptului sau a ofertei noi ntre vnztor
(sau cumprtor) i titularul dreptului de preemiune.
n virtutea competenei sale, notarul poate autentifica i acceptul cumprtorului.
Acceptarea ofertei care produce efecte juridice trebuie s fie una simpl, univoc, definitiv i
serioas, fr careva modificri ale condiiilor propuse n oferta recepionat.
Un alt aspect important al exercitrii dreptului de proprietate afectat de dreptul de preemiune
este notificarea subiecilor potrivii despre intenia de a vinde bunul.
Realizarea dreptului de preemiune este posibil doar n cazuri n care coproprietarul
intenioneaz s-i vnd cota sa unei persoanei strine. Numai n acest caz proprietarul este obligat
s notifice coproprietarii bunului sau titularii dreptului convenional de preferin.
Concluzia data rezult din prevederile art. 793 alin. (1) din CC RM, care stabilesc c, titularul
dreptului de preemiune poate face uz de el n cazul n care persoana obligat ncheie cu un ter
contract de vnzare-cumprare.

2. Trecerea intervalului de timp indicat n lege pentru realizarea dreptului de preemiune.

n art. 794 din CC RM este stipulat faptul c, dup primirea informaiei despre intenia de
vnzare, dreptul de preemiune poate fi exercitat n termen de o lun n cazul terenurilor i n
termen de 10 zile n cazul altor bunuri dac acordul dintre pri nu prevede altfel.
Este important de menionat faptul c, exist nc o trstur distinctiv a dreptului de
preferin, i anume - acordul ntre vnztor i titularul dreptului de preferina poate modifica
termenul de realizare a acestui drept. n cazul n care aceast situaie corespunde intereselor prilor,
termenul de realizare poate fi extins i la un an i redus la o zi. Unica cerin imperativ este c
termenul trebuie s fie concret, adic determinat sau determinabil.

n cadrul dreptului de preferin actul juridic care a dat natere acestui drept permite n mod
expres aceste aciuni, fr a fi necesar realizarea n comun a dreptului de preemiune.

n cazul pactului de preferin, se recomand notarilor de a specifica n mod expres

modalitile accesibile de notificare a titularului dreptului de preferin, ceea ce nu va permite
titularului dreptului de preemiune de a invoca lipsa notificrii din cauza mijloacelor nepotrivite,
inclusiv de indicat n mod expres adresa pentru coresponden.

3. Refuzul de exercitare a dreptului de preemiune.

Dreptul de preemiune este un drept existent la persoan. Dac acest drept este nscut dintr-un
pact de preferin (contract), atunci notarul trebuie s stabileasc care este intenia: de a nu face uz n
acest caz sau de a nceta acest drept. Deci, n primul caz va fi utilizat expresia refuz s exercit
dreptul de preemiune, iar n al doilea caz refuz la dreptul de preemiune, cu meniunea, dup caz,
c aceast declaraie constituie temei pentru stingerea i radierea dreptului de preemiune din
registrul bunurilor imobile.

4. Autentificarea contractului de vnzare-cumprare

 Se recomand notarilor stipularea n orice contract de vnzare-cumprare a declaraiei
vnztorului privind lipsa unui pact de preferin, cu obligaia de a repara orice prejudiciu ce poate fi
cauzat n cazul n care aceast declaraie este una fals.

Sarcina notarului este de a anuna prile contractante despre posibilele consecine juridice ale
nerespectrii intereselor legitime ale titularului dreptului de preemiune, i anume subrogarea
cumprtorului de ctre titularul dreptului de preemiune. n cazul n care vnztorul declar c a
ntiinat titularul dreptului de preemiune, iar, n termenul stabilit de lege, ultimul nu i-a exprimat
intenia de a ncheia contractul, acest fapt la fel se recomand a fi relatat n contract sub rspunderea
personal a vnztorului.

5. Realizarea dreptului de proprietate cu nclcarea dreptului de preemiune

Dac titularul dreptului de preferin a fost ntiinat n mod legal despre intenia de a vinde
bunul i nu a reacionat n timpul util oferit, vnztorul poate s ncheie contractul de vnzare-
cumprare cu un ter.
Totodat, pentru a interveni n raporturile contractuale ntre vnztor i un ter, titularul
dreptului de preemiune trebuie s respecte cteva condiii de intentare a aciunii n judecat i
anume:
1) Existena regimului de proprietate comun pe cote-pri sau actului juridic n temeiul
cruia persoanei i-a fost atribuit statut de titular al dreptului de preferin. Este de amintit, c
legislaia ofer dreptul de preemiune i n alte cazuri;
2) Nentiinarea titularilor dreptului de preemiune sau dreptului de preferin sau
nclcarea termenului de realizare a acestui drept dup notificare;
3) Vnzarea bunului unei tere persoane;
Respectarea termenului special de prescripie extinctiv pentru aprarea dreptului nclcat.

n consecin, n cazul n care titularul dreptului de preemiune a naintat aciunea dup

expirarea termenului de 3 luni din ziua nregistrrii dreptului de proprietate a cumprtorului, se
recomand solicitarea aplicrii prescripiei extinctive (art. 271 din CC RM) i respingerea aciunii ca
tardiv.