VIABILIDAD ECONOMICA Y FINANCIERA

Para acceder al Convenio marco por medio del BBVA Continental, es necesario presentar los
siguientes documentos:

Documentos de la empresa promotora

Currculo de la empresa promotora o empresa constructora detallado por proyectos realizados,

fechas de ejecucin, nmero de unidades, labor realizada, situacin actual del proyecto, banco
que financi el proyecto (en caso aplique).

Copia del contrato de construccin (en caso el promotor sea distinto al constructor).

Estados financieros de corte con no menos de 3 meses de antigedad.

Estados financieros SUNAT del ejercicio anterior.

Informe comercial de la empresa promotora.

Documentacin del proyecto

Memoria descriptiva.

Certificado de parmetros urbansticos.

Cuadro de acabados.

Planos de ubicacin, arquitectura, estructuras, sanitarias, elctricas (Indeci y Bomberos de ser

el caso).

Presupuesto de obra.

Presupuesto de obra total desagregado por partidas.

Presupuesto de obra por cada etapa desagregado por partidas (si la obra se har por
etapas).

Cuadro de reas y precios (departamentos, estacionamientos y/o depsitos).

Estudio de suelos.

Perfil econmico del proyecto.

Flujo de caja proyectado.

Cronograma valorizado de obra.

Cronograma valorizado de obra total

Cronograma valorizado de obra por etapas (si la obra se har por etapas).

Anlisis de la competencia (estudio de mercado).

 Anteproyecto aprobado o licencia definitiva de obra (o especialidades aprobadas).

Testimonio de compra venta del terreno.

Certificado registral inmobiliario - CRI del terreno (incluir rea y linderos) no mayor a 15
das.

Autovalo municipal (HR y PU) del ao en curso.

Adems, si el proyecto a desarrollar requiere habilitacin urbana:

Planos de habilitacin urbana (todas las especialidades).

Certificados de factibilidad de servicios: elctrica y sanitaria.

Planos de redes sanitarias y elctricas.

Licencia de habilitacin urbana (con construccin simultnea, de ser el caso).

Etapas del proyecto

Estudio de Viabilidad: a cargo de un evaluador externo designado por el banco. Es requisito

indispensable la entrega de la documentacin completa requerida para la evaluacin.
Evaluacin Crediticia: tras la entrega del estudio de viabilidad, con opinin favorable del
evaluador externo, se realizar el proceso de evaluacin de acuerdo a las polticas crediticias
vigentes del banco.
Formalizacin de la lnea de financiamiento: luego de contar con la aprobacin crediticia de
la lnea de financiamiento y aceptadas las condiciones por la empresa promotora inmobiliaria,
se redactan los contratos marco operativo y de la hipoteca del terreno donde se ejecutar el
proyecto.
Activacin de la lnea de financiamiento: la utilizacin de la lnea de financiamiento est
condicionada al cumplimiento previo de ciertas condiciones:
Firma del contrato marco operativo a nivel del Escritura Pblica.
Hipoteca del terreno, inscrita en Registros Pblicos en primer rango, sin cargas ni
gravmenes.
Validacin del aporte mnimo requerido por parte del promotor. Esta validacin ser
realizada por un perito designado por el banco.
Acreditar la entrega de las preventas exigidas en la estructura de inversin. Para
considerar una preventa como vlida se debe contar con:
1. Copia del contrato de compra-venta debidamente firmado por el comprador y el
promotor.
2. Cuota inicial cancelada. 10% si financia a travs de un crdito hipotecario
bancario o 30% si se trata de una compra al contado o con crdito directo.
3. En caso que el cliente comprador necesite de financiamiento para cancelar el saldo de
precio, acreditar que cuente con un prstamo hipotecario aprobado y vigente por una
institucin financiera.
 Contar con licencia de construccin definitiva y/o los permisos municipales
correspondientes.
Contar con el presupuesto de construccin detallado por partidas y metrados as como el
cronograma mensual de egresos del proyecto validado por el perito externo designado por
el banco.
Pliza CAR endosada a favor del banco a entera satisfaccin del rea de Banca de
Seguros cuya suma asegurada sea igual al 100% del costo directo de construccin ms
gastos generales.

Estructura de Inversin

Es el proceso de definicin de los importes que aportarn cada una de las fuentes de
financiamiento por el desarrollo del proyecto.

Aporte del Promotor: generalmente est constituido por el dinero destinado para la compra
del terreno y cancelar algunas partidas necesarias para desarrollar el proyecto tales como:
planos, licencias, proyectistas y gastos pre-operativos.

Preventas: con el objetivo de verificar la aceptacin comercial del proyecto se requiere

acreditar un determinado nivel de preventas.

Lnea de prstamo promotor: destinada a cubrir las necesidades de liquidez del proyecto
cuando el ritmo de ventas no lo permita.

Garantas solicitadas

Primera y preferente hipoteca libre de cargas y gravmenes sobre el inmueble donde se

desarrollar el proyecto. El valor del gravamen ser equivalente al 100% del valor de costo del
proyecto.

Fianza solidaria de principales accionistas (en caso aplique).

Contrato marco operativo firmado por el promotor y el banco, en donde se detallan las condiciones
de aprobacin y procedimiento operativo de la lnea de financiamiento promotor inmobiliario.

Fondo de garanta, es un porcentaje de los ingresos totales por las ventas de las unidades
inmobiliarias que se retendr en la cuenta garanta abierta exclusivamente para destinar el flujo del
proyecto hasta la inscripcin de hipotecas finalistas a favor del banco. Se libera una vez verificado
el saneamiento legal de las unidades independizadas.

Fianza solidaria del constructor hasta por el 10% del monto de la obra (en caso el promotor sea
distinto al constructor).

Luego de ello, el monto total a disponer incluyendo el IGV es de 5 064 830.84 soles, los cuales
sern abonados a nuestra cuenta corriente segn sea el caso.
1.1. GASTOS GENERALES VARIABLES DIRECTOS

1.
GASTOS GENERALES VARIABLES-GG DIRECTOS
0

1.
Personal Profesional Principal
1
Unida Participaci
Descripcin Cant. Tiempo Sueldo Parcial
d n
% (meses) (S/.) (S/.)
120
Ingeniero Gerente de la Obra Und. 1 100.00% 12.00 10 000.00
000.00
96
Ingeniero Residente de la Obra Und. 1 100.00% 12.00 8 000.00
000.00
36
Ing Asistente en Lneas de Transmisin Und. 1 80.00% 6.00 6 000.00
000.00
Ing Asistente en Subestaciones de 54
Und. 1 80.00% 9.00 6 000.00
Potencia 000.00
48
Ing de Seguridad Und. 1 100.00% 12.00 4 000.00
000.00

354
PARCIAL 1,1
000.00
Nota: El sueldo considerado por cada profesional incluye impuestos y leyes
sociales

1.
Personal de Auxiliar y Apoyo
2
Participaci
Descripcin Und. Cant. Tiempo Sueldo Parcial
n
% (meses) (S/.) (S/.)
72
Administrador Und. 2 100.00% 12.00 3000.00
000.00
18
Dibujante en Autocad y otros programas Und. 3 60.00% 6.00 1 000.00
000.00
18
Almacenero Und. 2 80.00% 9.00 1 000.00
000.00
32
Chofer Und. 3 80.00% 9.00 1 200.00
400.00
21
Seguridad en obra (Guardian) Und. 2 80.00% 9.00 1 200.00
600.00

162
PARCIAL 1,2
000.00
Nota: El sueldo considerado por trabajador incluye impuestos y leyes sociales

1. Hospedajes, Oficina, Campamentos, alimentacin y movilidad del personal principal, auxiliar y

3 apoyo
Participaci
Descripcin Und. Cant. Tiempo Gasto/ Und. Parcial
n
% (meses) (S/.) (S/.)
Alquiler de Oficina en Obra (Incluye agua Glb/m 18
1 100.00% 9.00 2 000.00
y luz) es 000.00
Alquiler de casas almacn (incluye agua Glb/m
1 80.00% 6.00 1 000.00 6 000.00
y luz) es
Comunicaciones: telefono, fax, internet, Glb/m
1 90.00% 6.00 1 000.00 6 000.00
radio, etc. es
Glb/m 60
Alimentacin 1 80.00% 6.00 10 000.00
es 000.00
Glb/m 54
Pasajes 1 100.00% 9.00 6 000.00
es 000.00
 144
PARCIAL 1,3
000.00

1.
Mobiliario, equipo, material de oficina y otros
4
Gasto/
Descripcin Und. Cant. Desgaste Tiempo Parcial
Und.xmes
% (meses) (S/.) (S/.)
Glb/m
Mobiliario de oficina 1 3.00% 6.00 2 000.00 360.00
es
Glb/m
Computadora 2 3.00% 6.00 2 000.00 720.00
es
Glb/m
Impresora 2 3.00% 3.00 500.00 90.00
es
Glb/m
tiles de Oficina 2 100.00% 3.00 500.00 3 000.00
es
Glb/m 15
Camioneta pick up 3 0.95% 9.00 60 000.00
es 390.00
Glb/m 21
Combustible 3 80.00% 9.00 1 000.00
es 600.00
Glb/m 13
Mantenimiento 3 80.00% 9.00 500.
es 500.00

54
PARCIAL 1,4
660.00
Nota: El desgaste de los equipos ha sido calculado considerando una depreciacin lneal en 36 meses de
vida til.
El desgaste de las camionetas ha sido calculado considerando una depreciacin lneal en 120 meses
de vida til.

1.
Gastos financieros y otros gastos
5
Costo Costo/m
Descripcin Und. % de CD Tiempo Parcial
Directo es
Obra(S/.) al mes S/. (meses) S/.
5.812.278.4
Cartas fianza mes 0.020% 1 162.46 6.00 6 974.73
5
Seguros Gbl 3 484.32

10
PARCIAL 1,5
459.05

PARCIAL GASTOS GENERALES VARIABLES 725

(1) 119.05

1.2. GASTOS GENERALES FIJOS INDIRECTOS

2. GASTOS GENERALES FIJOS

0 INDIRECTOS
2. Personal en la cede central de la
1 Empresa
Descripcin Un Cant. Participaci Gasto/ Tiempo Total
d. on Und. efectivo
% S/. (meses) S/.
Gerente Und 1 30.00% 10 000.00 9.00 27
. 000.00
 Ingeniero-Supervisin Tcnica Empresa Und 1 30.00% 8 000.00 9.00 21
. 600.00
Contador Und 1 30.00% 3 000.00 9.00 8 100.00
.
Auxiliar Contabilidad Und 1 30.00% 1 500.00 9.00 4 050.00
.
Secretaria Und 1 20.00% 1 000.00 9.00 1 800.00
.
Chofer Und 1 20.00% 1 500.00 9.00 2 700.00
.
PARCIAL 2,1 65
250.00

2. Gastos de oficina principal y gastos

2 varios
Descripcin Un Cantid Participaci Gasto/ Tiempo Total
d. ad on Und. efectivo
% S/. (meses) S/.
Oficina (Incluye agua y luz) Und 1 20.00% 3 000.00 9.00 5 400.00
.
Comunicaciones: telef., fax, Internet, Glo 1 20.00% 1 000.00 9.00 1 800.00
radio b
Material y Equipos de Oficina Glo 1 20.00% 1 000.00 9.00 1 800.00
b
Mantenimiento y limpieza Glo 1 20.00% 500.00 9.00 900.00
b
9 900.00
PARCIAL 2,2

2. Gastos de preparacin de oferta e

3 imprevistos
Descripcin Un Cantid % de CD Costo Tiempo Parcial
d. ad Directo efectivo
S/. (meses) S/.
Elaboracin de propuesta Gbl 1 0.05% 5.812.278.4 1.00 2 906.14
5
Imprevistos de obra y personal en Gbl 1 0.15% 5.812.278.4 1.00 8 718.42
oficina central 5
PARCIAL 2,3 11
624.56
PARCIAL GASTOS GENERALES 86
FIJOS (2) 774.56

TOTAL GASTOS GENERALES (1)+(2) 811

893.61

1.3. INGRESOS

1er 2do 3er 4to 5to 6to 7mo 8vo 9no 10mo 11 12
mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes
Ingres 46060 46060 46060 46060 46060 46060 46060 46060 46060 460600 4606 4606
os 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 00

1.4. FLUJO DE CAJA

1er mes 2do mes 3er mes 4to mes 5to mes 6to mes 7mo mes 8vo mes 9no mes 10mo mes 11 mes 12 mes

Saldo inicial de caja 211 440 460599.4 921199.4 792636.9 2028445 2489045 2949645 3410245 3870845 4331445 4792045 5252645

Ingresos
 Cobranzas 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600 460 600

Banco 211 440 51 671.58 157882.55 314608.12 319053.51 373943.59 459777.75 621387.87 577339.42 248355.38 265746.44 499370.98

Total Ingresos 672040 512271.58 618482.55 1550416.24 779653.51 834543.59 920377.75 1081987.87 1037939.42 708955.38 726346.44 959970.98

Egresos

costos directos 40 753.58 21.171.5 127382.55 156545.66 160991.05 215881.13 325877.75 487487.87 443439.42 163855.38 181246.44 414870.98
8

GG variables directos 128 562.46 128 562.46 128 562.46 127562.46 127562.46 127562.46 103400 103400 103400 84500 84500 84500

GG fijos indirectos 42 124.56 30500 30500 30500 30500 30500 30500 30500 30500 0 0 0

Total egresos 211440.6 51.671.58 286445.01 314608.12 319053.51 373943.59 459777.75 621387.87 577339.42 248355.38 265746.44 499370.98

Saldo final de caja 460599.4 921199.4 1253236.9 2028445.0 2489045.0 2949645.0 3410245.0 3870845.0 4331445.0 4792045.0 5252645.0 5713245.0

1.5. EVALUACION ECONOMICO FINANCIERA

Siendo el costo total del edificio inmobiliario de 5 064 830.84 soles, el cual ser fianciado por el
BBVA a travs de la modalidad convenio marco y amortizado en el supuesto de otorgar un departamento por
mes por medio de las preventa, al final del ejercicio contable obtenemos un total de 5 713 245 soles,
arrojando una ganancia de 648 414.16 soles, lo cual representa una tasa de rentabilidad de 12.8%
lo cual significa que nuestro proyecto es monetariamente viable.

1.6. PUNTO DE EQUILIBRIO

Nuestra inversin comienza a generar beneficio a partir del mes 11 en el supuesto de

otorgar un departamento por mes.
ANEXOS