Introduccion

La carencia de viviendas econmicas en el estado dominicano crea la necesidad de

proyectos habitacionales de este tipo, para as dar a miles de familias de clase media y
baja un techo propio a un precio asequible y a la vez garantizarles seguridad y
comodidad.

El actual proyecto busca satisfacer dicha necesidad, teniendo en cuenta diversos

factores que pueden ser cruciales para determinar su factibilidad, tales como: la
variacin de los precios de los materiales, la ubicacin, la accesibilidad, etc. El proyecto
se ubicar en una zona cntrica cercana a transportes pblicos, escuelas, centros
comerciales, supermercados, centros de salud, etc.

Buscar una solucin al problema de las viviendas econmicas resulta muy factible para
el mercado de la construccin ya que actualmente en nuestro pas ms de una cuarta
parte de la poblacin no cuenta con una vivienda propia y digna, sino que viven de
formas inhumanas y carentes de las necesidades bsicas.

El proyecto consta de un complejo de 75 edificios multifamiliares de 6 apartamentos

cada uno, los cuales sern financiados en cuotas muy cmodas para que personas de
escasos recursos tengan la facilidad de tener un techo propio y acogedor.

Residencial
La nia de mis ojos
 Precio de venta $1,100,000.00

Separe con $10,000.00

Financiamiento disponible

Av. Dr. Juaquin Balaguer, Santiago de los Caballeros

Fundamentacin

1.2 Razn de ser y origen

La ciudad de Santiago de los Caballeros ha tenido un crecimiento poblacional
considerable, en las ltimas dcadas se ha duplicado su poblacin, esto hace ms
difcil el acceso a la comodidad urbana que es esencial para el desarrollo humano,
debido a este crecimiento y a la situacin econmica actual, cerca de 250,000 familias
carecen de viviendas propias.

Un numero cuantioso de familias dominicanas tienen que lidiar a diario con la

marginalidad de vivir sin un techo propio, un lugar digno de proteger a ciertas familias, y
es por esto que para satisfacer sus necesidades bsicas han optado por arrendamiento
y el alquiler de pensiones y viviendas para vivir cmodos, pero al fin y al cabo no es
propio de su patrimonio.

El propsito de fomentar y postular un proyecto de unidades habitacionales econmico

da como consecuencia una alternativa para el desarrollo y avance para las familias de
escasos recursos que no disponen de un presupuesto inmediato y suficiente para la
adquisicin de su propio lugar de hogar, es decir, que ms bien est proyectado a esas
familias cuyo sueldo econmico les permita por medio de financiamiento y cuotas
adecuadas a sus posibilidades para adquirir las viviendas.

1.3 Definicin y Planteamiento del problema, Diagnstico y

cifras actuales
En los ltimos aos se ha combatido el dficit habitacional, sin embargo, este an no
desaparece y se debe a mltiples razones, es decir, la probabilidad de que aparezcan
individuos en cualquier momento sin hogar es una posibilidad creciente, puesto que
hay muchos factores que aportan en dicha problemtica, pero todos ellos recaen en un
punto principal llamado la economa.

Regresando a la posibilidad en un pas como es la Republica Dominicana, que cuenta

con 9, 990,000 habitantes, es ms creciente ya que al igual que mucho de los pases
del mundo tiene un ttulo extra de ser un pas reconocido en la va de desarrollo, lo que
significa pas socio-econmico con carencias en el sector de educacin, viviendas,
salud, entre otros.

Segn las estadsticas del ltimo censo nacional, la poblacin Dominicana ha crecido
en 816.277 personas, lo que ha promovido a un dficit habitacional evaluado desde el
cierre del ao pasado, donde la Oficina de Desarrollo Humano, del Programa de las
Naciones Unidades para el Desarrollo (PNUD) en la Republica Dominicana, estim el
dficit de viviendas en 1,096,000, de las cuales 447,000 son por requerimientos de
nuevas unidades y 649,000 por mejoras, lo que da como resultado el incremento cada
ao de ms de 15 mil unidades, tal situacin es responsabilidad de la ausencia de una
efectiva poltica del sector Gobierno al desarrollo de la vivienda en el pas. La clase
baja, es decir, los pobres son los que tienen menos acceso a las viviendas, aunque
durante los ltimos tiempos entre las familias de clase media tambin han disminuido
las posibilidades de tener un techo propio. Eso significa que alrededor de 11 de cada
100 Dominicanos carecen de una vivienda propia.

Segn el estudio del organismo, utilizado por expertos en su ponencia en el seminario

sobre el mercado hipotecario, organizado recientemente por la Asociacin Nacional de
Jvenes Empresarios (ANJE), las viviendas nuevas requeridas en el desarrollo
dominicano crecen a un ritmo de aproximadamente 5,500 adicionales cada ao,
mientras que las que requieren mejoras se incrementan en 15 mil por ao, lo que
significa un incremento anual total de 20,500 viviendas.

No obstante, la Asociacin Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas

(ACOPROVI) determin el 9 de diciembre del 2015 mediante una investigacin, que el
33.5% de las viviendas que actualmente en el pas estn en calidad de alquiler. El
inters de invertir en ese sector para fines de alquiler es de alrededor de un 9%, lo que
significa que segn pasa el tiempo la gente invierte menos en viviendas para esos
fines.

De acuerdo a los datos presentados por el ministro, la Repblica Dominicana cuenta

con 2,662,862 viviendas particulares ocupadas. "La composicin de la poblacin por
zona es de 7,023,949 en la zona urbana y 2,421,332 en la zona rural.

Hay un fuerte desequilibrio en los patrones de crecimiento de las zonas urbana y rural,
como se puede apreciar. Mientras la poblacin urbana crece a un ritmo de 3.1% anual,
la rural decrece en la misma medida. El crecimiento urbano lleg al 29%, en tanto que
el decrecimiento rural fue de 22%". Pero de acuerdo a datos del IX Censo Nacional de
Poblacin y Vivienda 2010, en el pas hay 3, 077,353 viviendas. De esa cantidad 2,
278,246 estn en zonas urbanas y 799,107 en las zonas rurales. De la totalidad de
viviendas, 2, 385,779 son casas individuales y 333,971 son apartamentos. Mientras
204,396 son piezas en cuarteras o parte atrs, 22,915 familias viven en barracones
y 69,670 familias tienen que vivir junto a sus negocios.

En la parte rural las casas independientes son 725,062, los apartamentos 13,584, las
piezas en cuarteras parte atrs son 20,111, los barracones 14,254 y las viviendas
compartidas con negocios suman 13,747. Las casas independientes en las zonas
urbanas son 1, 660,717 y los apartamentos 320,387. Las piezas suman 184,285.
Existen 8,657 barracones y las viviendas compartidas con negocios son 55,923.

Segn el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), la inversin

requerida para solucionar el dficit habitacional total ascendera a RD$296 mil millones.
Esto equivale a casi el 75.8% del presupuesto de este ao, el cual es de RD$390,475
millones.

1 . 4 Aspectos Econmicos y Culturales de la problemtica

planteada
Uno de los factores que reduce a un problema de rango econmico, es el dficit
habitacional, aunque la causa inicial no haya sido esta, la posibilidad de obtener una
nueva vivienda se ve reducida por los pocos recursos asequibles.

En parte las mismas condiciones econmicas del pas y de instituciones privadas que
invierten en este sector no permiten hacer a las familias acreedoras de una vivienda de
manera gratuita, ya que este es un negocio propio de la construccin y el
financiamiento. Cabe destacar que esto significa el sustento de otras familias, as que
ambos sectores deben salir beneficiados, es por esto que para hacer factible un
proyecto de esta naturaleza las instituciones gubernamentales o privadas fijan tarifas
cmodas segn las posibilidades del acreedor y un tiempo para formalmente entregar
la vivienda como posesin propia. Pasando al mbito econmico la alta tasa de
desempleo, la existencia de salarios mnimos que denigran la existencia humana y
otras vertientes ligadas a la economa, hacen que las familias no tengan una casa
propia, ya que sus alcances son muy limitados.
Documentos histricos guardan memoria de la Repblica Dominicana, de como ella ha
sido marcada por la ocurrencia de desastres que han causado una cantidad
significativa de prdidas, tanto en los trminos de vidas humanas, destruccin de
viviendas e infraestructuras sociales.

Las principales amenazas y causantes de situaciones de emergencia y desastres

identificadas por instituciones gubernamentales y cientficas, Repblica Dominicana
figura como uno de los 10 pases mayor afectados por riesgos climticos entre 1991-
2010 a nivel mundial. Entre los fenmenos naturales de mayor impacto estn los de
origen hidro-meteorolgico (inundaciones, crecida de ros, y sequias) y geofsico
(sismo).

Repblica Dominicana presenta una severa y alta exposicin a fenmenos naturales

que producen de manera repentina situaciones de emergencia y desastres de gran
envergadura. En parte esto se debe a su ubicacin y caractersticas geogrficas,
topogrficas y orogrficas que en combinacin con factores sociales, econmicos y
demogrficos alterando las condiciones de riesgo. Un ejemplo de tal situacin, es el
crecimiento de la poblacin y los cambios en los patrones demogrficos y econmicos,
han favorecido a una urbanizacin descontrolada, es por esto que la parte de pobreza
generada ha optado por vivir en reas propensas a desastres.

Entre los desastres recientes que han producido mayor afectacin y prdidas, en las
ltimas dcadas los eventos de mayor magnitud han sido el huracn George (1998), el
huracn David y la tormenta Federico (1979), que ocasionaron gastos equivalentes al
16.1% y 18.4% del PIB respectivamente, tambin se destacan las tormentas tropicales
Noel y Olga durante la temporada ciclnica del 2007. Estos eventos obligaron al
gobierno a cubrir gastos de 0.6% del PIB. Otro evento de envergadura fue el huracn
Jeanne de septiembre del 2004, cuyo impacto se tradujo en un gasto total de 1.6% del
PIB.

Durante los ltimos treinta aos el pas ha registrado al menos 52 desastres causados
por eventos naturales, provocando la muerte de ms de 6,886 personas, casi 5.2
millones de afectados y una prdida econmica directa o indirecta estimada en ms de
3 millones de pesos.
1.5 Antecedentes del proyecto.
Muchas empresas privadas y pblicas han implementado proyectos similares al
plantado, tanto empresa lucrativa como no lucrativas han contribuido a la construccin
de unidades familiares en todo el pas.

1.6 Propuestas y soluciones

EL Gobierno planea implantar lo que sera el Con el Bono Tierra y el Bono ITBIS que
facilita el gobierno a los adquirentes de viviendas y la alianza pblico-privada, los
ciudadanos y ciudadanas podrn tener casa propia a bajo costo. Adems, podrn
financiarla a una tasa de inters de 8% fija por 20 aos.

La Direccin General de Comunicacin (Dicom) difundi una infografa audiovisual

titulada Por fin casa propia donde relevan que en cuatros aos el presidente de la
repblica Danilo Medina a construido 62 mil viviendas en todo el pas.

En la infografa se revela que los gobiernos dominicanos de los ltimos 50 aos

construyeron a un ritmo de 2,200 por ao, unas 113,000 viviendas,
mientras Medina, en cambio, est construyendo viviendas a un ritmo 7 veces
mayor, es decir, 15,400 por ao, para un total de 62,000 viviendas. Todava
insuficientes debido al enorme dficit habitacional existente en nuestro pas,

pero, sin duda, toda una hazaa.

El ao 2016 fue declarado por el presidente Medina como Ao de Fomento a la

Vivienda y, dando cumplimiento a la Constitucin de la Repblica Dominicana, que
establece que toda persona tiene derecho a una vivienda digna con servicios
esenciales y de que el Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer
efectivo este derecho y promover planes de viviendas y asentamientos humanos de
inters social, se ha puesto en marcha el ms completo, democratizador e integral
plan construccin de viviendas en la historia dominicana.
DICOM explica que el gobierno ha puesto en marcha el fomento de viviendas de
bajo costo en toda Repblica Dominicana con proyectos habitacionales como:
Ciudad Juan Bosch que tendr 25 mil viviendas y contar con centro geritrico,
centro vocacional, hospital, centros educativos, estancias infantiles, parque de
recreacin, as como reas deportivas y una zona comercial para garantizar el
desarrollo econmico de miles de familias.

La institucin resalta que otras iniciativas gubernamentales son: La Nueva

Barquita con 1,787 apartamentos; Nueva Mesopotamia en San Juan de la
Maguana con 510 viviendas; Concordia y Vistas del Parque con 208 viviendas en el
Riito y las Rosas en La Vega; Jardines del Gautier en San Pedro de Macors con 53
viviendas; Nuevo Boca de Cachn con 546 viviendas y el Instituto Nacional de la
Vivienda (INVI) con 2,544 viviendas en todo el pas.

Tambin sector privado construye numerosos proyectos, principalmente de

apartamentos en la capital y en la provincia de Santiago de los Caballeros

1.7 Ley de Fideicomiso

Conociendo el entorno en el cual se encuentra nuestro pas, muchas empresas

dominicanas destinadas al rea de la construccin se han interesado en aportar de una
manera ms dinamizada, cuando se promulg la ley del fideicomiso (189-11) en fecha
16 de Julio del 2011, de ah en adelante se han hecho acuerdos con el estado para
facilitar viviendas a aquellas personas que carecen de ellas.

La ley del fideicomiso establece incentivos tanto para los promotores de viviendas
como para los compradores, y que en el caso de los promotores se busca que el
proceso de obtencin de los permisos y aprobaciones sea ms expedito al crear la
ventanilla nica, y, por otro lado, se otorgan algunos incentivos fiscales buscando que
las viviendas sean ms econmicas. Muchas empresas privadas han hecho proyectos
parecido como es el caso de la marca Un techo para mi pas que ao tras ao
moviliza cientos de personas en todo el pas para colectar fondos y destinarlo a la
reparacin y construccin de viviendas dignas.
Entre 1978 y 1986 los gobiernos del PRD pretendan construir 25 mil viviendas por
ao. Se planific el proyecto de vivienda Santo Domingo, considerado una "bandera"
gubernamental. Fue iniciado en 1982 por el Instituto Nacional De La Vivienda (INVI)
con una proyeccin de 8 mil unidades. Por falta de recursos se paraliz en 1986; de
esa fecha hasta el ao 2000 se le hicieron intervenciones, fue declarado prioridad entre
2000 y 2004 y todava hoy, 31 aos despus, quedan edificios sin terminar.

Entre los aos 2000 y 2012, los partidos principales Dominicanos desarrollaron 499,392
soluciones habitacionales a travs del Instituto Nacional De La Vivienda (INVI) por
RD$15,337.5 millones. Esto incluye apenas poco ms de 26 mil unidades nuevas, con
una inversin superior a los RD$10,568.5 millones, segn consta en las memorias
institucionales.

1.8 Soluciones en otros pases

Brasil

Programa de Subsidio Habitacional creado en el ltimo ao del gobierno de

Cardoso. Tambin se cre el Crdito Solidario, utilizando el Fondo de Desarrollo
Social (FDS) cuyo objetivo es producir vivienda a travs de la autogestin en
condiciones favorables de financiacin. La Poltica Nacional Habitacional se hace
posible a travs del Sistema Nacional de Vivienda, que articula acciones integradas
en los tres niveles de gobierno. Tiene dos subsistemas: el de Inters Social
(SNHIS) dirigido a personas con ingresos de hasta cinco remuneraciones mnimas
vitales, y el de mercado que atiende principalmente a las personas con ingresos
desde cinco hasta diez remuneraciones mnimas. Mi Casa, Mi Vida tiene como
objetivo hacer accesible la vivienda para las personas cuyo ingreso bruto familiar
no exceda los R$ 1.600,00 (mil seiscientos reales), organizados en cooperativas,
asociaciones y otras organizaciones sin fines de lucro orientadas a la produccin y
adquisicin de nuevas viviendas, garantizando el acceso a una vivienda digna con
patrones mnimos de sostenibilidad, seguridad y habitabilidad.
Bolivia

Toda persona tiene derecho a un hbitat y vivienda adecuada, que dignifiquen la

vida familiar y comunitaria y que el Estado, en todos sus niveles de gobierno,
promover planes de vivienda de inters social, mediante sistemas adecuados de
financiamiento, basndose en los principios de solidaridad y equidad.

Una poltica de acceso a la vivienda que considera subsidios y crditos focalizados

a la poblacin ms pobre. Esta poltica incluye los siguientes programas y sus
respectivas metas. Programa Nacional de Vivienda Social y Solidaria cuyas metas
son: 100.000 Soluciones Habitacionales y la generacin de 60.000 empleos
directos y 60.000 indirectos. Programa de Fomento del Banco de Tierras Fiscales
cuya meta es contar con un Banco de Tierras en 50 Municipios priorizados que
posibilitaran el acceso a suelo mediante la regulacin del precio de suelo,
reordenamiento urbano y distribucin social. Programa de Catastro Urbano
Municipal, consiste en establecer las bases de la planificacin, de gestin y
ordenamiento territorial para las reas urbanas.

Chile

Con un dficit habitacional de 23% el pasado ao el gobierno destino ms de USS

1.200 millones para el programa de acceso al a vivienda para los sectores medios y
el programa extraordinario de reactivacin e integracin, en el marco de una
alianza estratgica Publio-privada para el crecimiento, con estos programas.

Colombia

Poltica habitacional Colombia y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID)

suscribieron el 29 de enero de 2004 un contrato de prstamo, que buscaba apoyar
los esfuerzos del gobierno colombiano por mejorar la provisin de vivienda social
en reas urbanas. El monto del prstamo es de US$ 150.000.000, con una
contrapartida local de US$ 125.000.000. Especficamente, con la operacin se
propone: consolidar y financiar el nuevo sistema de gestin de subsidios para
vivienda social urbana; ordenar y fortalecer el marco institucional e
intergubernamental del sector, y apoyar el desarrollo de reas estratgicas del
sector.

Ecuador

El gobierno entrega un bono de hasta 6.000 dlares a las personas de bajos

recursos para que puedan pagar la entrada del proyecto, el resto del dinero se
financia con un Prstamo Hipotecario otorgado por el Banco del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), as; como la banca privada u otras
mutualistas que se han aliado con el gobierno nacional. Las familias pudieron
adquirir las viviendas, que estn valoradas en 21.090 dlares con un plan de
financiamiento que contempl el 10% de cuota de entrada (2.200 dlares) el b ono
inmobiliario de 5.000 y crdito con alguna entidad financiera. Ahora los
beneficiarios pagan una cuota promedio de 150 dlares, incluso ms baja de lo que
pagan alguna familia por arriendo.

Panam

Proyecta la construccin de mil 300 casas en el rea Oeste para familias que viven
en condiciones precarias. Previamente, Gonzlez haba sealado que en los
prximos cinco aos se proyectaba construir 70 mil viviendas de inters social para
reducir el dficit habitacional.

En esa ocasin, el funcionario explico que, en 2015, el Miviot destinar el 36.9%

($95 millones) de su presupuesto ($257 millones) para dos programas insignias
Techos de Esperanza y Fondo Solidario de Vivienda (FSV).
Per

El presidente de la repblica, Ollanta Humala en el 2014 entrego las llaves a

beneficiados del proyecto Paseo del Mar en Nuevo Chimbote, un proyecto apto
para que personas de bajos ingresos puedan adquirir un techo propio a muy bajo
costo.

Mxico

El contexto mexicano, vivienda sostenible es sinnimo de casas y comunidades

creadas con el propsito de reducir el impacto sobre el medio ambiente con la
utilizacin de materiales, equipamientos y practicas ecolgicas, mejorar la calidad
de vida de la sociedad a travs de la creacin de un tejido social que contribuya al
desarrollo de sociedades prosperas, en vez de la construccin pura y simple de
ciudades dormitorio con poca interaccin entre sus habitantes y facilitar el acceso a
la financiacin para las personas necesitadas, estimulando al mismo tiempo el
ahorro por medio del uso eficiente de agua y energa.

Objetivos

1.9.1 Objetivo General

Satisfacer la necesidad de viviendas econmicas que demanda la poblacin
Dominicana actualmente, las cuales servirn de ayuda para muchas familias de la
clase media.

1.9.2 Objetivos Especficos

Proveer un techo seguro y confortable a personas de recursos limitados.
 Concientizar al estado de lo necesarias que son las viviendas econmicas en el
pas.

Construir viviendas econmicas bajo los mejores estndares de calidad que se

pueda construir una edificacin de esta clase.

Crear un motor de empleo donde se vern asociadas distintas reas

comerciales de la regin.

Crear un plan de financiamiento que se ajuste a medida de lo posible a las

condiciones econmicas de cada cliente.

Metas

1.10.1 Metas a corto plazo.

Asegurar de que cada etapa que complemente la construccin del proyecto se
inicie y se finalice en la fecha establecida.

Construir 25 unidades en un tiempo de 6 meses.

Vender 100 unidas en el primer ao del proyecto a un costo de RD$1,

000,000.00.

Lograr que las futuras familias que adquieran el proyecto disfruten de un techo
que les brinde las comodidades, la seguridad y los servicios que conlleva un
proyecto de esta naturaleza, en el menor tiempo posible.

1.10.2 Metas a largo plazo.

Lograr reducir el dficit que se presenta en la poblacin Dominicana de
viviendas econmicas.

Ofrecer a las familias necesitadas el acceso a un techo propio, con el impulso de

la construccin de viviendas econmicas.

Construir un proyecto de viviendas de calidad para que las familias disfruten las
comodidades, la seguridad y los servicios que conlleva un proyecto de esta
naturaleza.
 Promocionar dichas viviendas econmicas para que las familias puedan acceder
a esta propuesta de mejora para su vida y se ajusten al presupuesto de ellos
para que se sientan cmodos.

Tratar de que cuando se est realizando el proyecto controlar en su medida que

no se produzca daos al medio ambiente.

Cantidad Costo Tiempo

450 unidades 1,100,000.00 18 meses

Localizacin fsica.
Opciones Propuestas:

Avenida Hispanoamericana.

Foto del terreno

Este terreno est ubicado en la Avenida Hispanoamericana prximo al centro de

distribucin de la cervecera nacional dominicana, Santiago.

Precio= RD$ 2800/m

rea= 33,000m

Costo total= RD$92, 400,000.00

Ventajas.

Dispone de todos los servicios bsicos (agua, luz, telfono, alcantarillado y

cable).

Por el frente pasa la ruta de concho CA.

En dicha zona estn ubicadas ms de cinco grandes empresas las cuales son
potenciales fuentes de empleo.

Disponibilidad de terreno para plasmar el proyecto.

Desventajas.

El precio del terreno no es el ms favorable para los inversionistas.

 .

Autopista Joaqun Balaguer.

El terreno est ubicado en la autopista Joaqun Balaguer prximo a la parada la tinaja,

est ubicado cerca de algunas industrias de la ciudad de Santiago.

Precio= RD$ 2,500/m

rea= 33,000 m

Costo total= RD$ 82, 500,000.00

Ventajas.

El rea del terreno es adecuada para la elaboracin del proyecto, el precio

por metro cuadrado es ms econmico en comparacin con las otras
propuestas.

Es buen terreno para construir en l.

 La zona es de gran actividad industrial por lo que los obreros representan a
los futuros moradores.

Fcil acceso al residencial.

Desventajas.

No hay disponibilidad a centros comerciales.

Est ubicado un poco retirado del centro de la ciudad.

Autopista Duarte.

El terreno est ubicado en la Autopista Duarte frente a la estacin de combustible rilix

en el sector perteneciente a pual, es llano con poca capa vegetal. Considerado como
un solar comercial.

Precio= RD$ 3500/m

rea= 17,530m

Costo total= 61, 355,000.00

Ventajas.

El rea del terreno es de fcil acceso.

Posee servicios adicionales de agua potable y luz elctrica.

 Pasan la ruta PA.

Facilidad de salida para otras ciudades lo que permite la diversidad de

trabajos y la opcin de laborar en otros lugares.

Desventajas.

La cantidad de terreno disponible para la venta no es suficientemente grande

para el proyecto planificado.

El precio por metros cuadrado es ms costoso con respecto a otros terrenos

con caractersticas similares.

2.1.4 Eleccin de la propuesta.

Avenida hispano Autopista Joaqun Autopista
Localizacin
Americana Balaguer Duarte
calificaciones del 1- calificaciones del 1- calificaciones del 1-
Factores calificativos 10 10 10
precio de adquisicin 6 7 4
servicio elctrico 8 8 8
servicio de agua
8
potable 7 6
carretera asfaltadas 9 9 10
fcil transporte 8 8 7
Cloaca 7 8 2
ubicacin accesible a
5
centros comerciales 6 4
ubicacin prxima a
8
centro educativos 8 5
= 59 61 46

Segn el anlisis del mtodo por puntos de las propuestas y tomando en cuenta
factores tales como: disponibilidad de servicios, rea de terreno y accesibilidad, aparte
de las caractersticas indispensables para nuestro proyecto como son: su ubicacin
estratgica, su alto potencial inmobiliario, diversidad de adquisicin, un costo
econmico, adems otras caractersticas como agua potable, servicio elctrico,
facilidad de transporte y acceso a centros educativos, se ha seleccionado como la
mejor opcin utilizar el terreno ubicado en la avenida Joaqun Balaguer para la
elaboracin del proyecto, y que adems fue el ms ventajoso y propicio para la
ejecucin del mismo.

Estudio de mercado.

El proyecto de viviendas econmicas la nia de mis ojos es un complejo de edificios

de tres niveles y dos apartamentos por nivel, una superficie total de 75mt2 de
construccin, distribuida en tres habitaciones, un bao, un comedor, una cocina, una
sala y un barcn. La distribucin de espacio, la fachada frontal y las terminaciones
hacen que este proyecto se visualice como la vivienda soada.

Anlisis de la demanda.

Se piensa vender 50% de viviendas a los trabajadores de las empresas que estn
ubicadas en un radio de diez kilmetros, un 40% a personas que carezcan de viviendas
en la provincia de Santiago y un 10% hacer una rifa con familias de otras localidades
del Cibao que carezcan de recursos para incorporarlos a un plan social.

Dado que este proyecto es competitivo con otros residenciales, parece realista orientar
las ventas, sin segmentacin, al conjunto de la demanda actual, dentro de la poblacin
escogida. Sin perjuicio de esto se intentara priorizar las ventas a familias que paguen
alquiler, a los profesores que carezcan de vivienda y a profesionales que no sean
propietario de ningn inmueble.

Anlisis de la oferta y demanda.

En la provincia de Santiago existen muchas empresas constructoras de residenciales

de todo tipo pero se han clasificado como competidores directo del proyecto estudiado
las siguientes compaas:
 Constructora TECASA: se especifica en las construcciones de casas y
urbanizaciones. Los Jardines Metropolitanos, Santiago.

Constructora ARCONIM es una empresa lder en el en el desarrollo de

proyectos residenciales que, se encarga de proyectos de construccin con
calidad que sobrepasen las expectativas del cliente. Ubicados prximo a la
avenida Yapur Dumit, Santiago. Entre los beneficios que ofrece esta empresa en
comparacin con otras est: Amplias facilidades de pago adems de bonos de
compensacin por fideicomiso desde RD$850,000.00 bajo la ley de desarrollo
del Mercado Hipotecario (Fideicomiso).

Constructora EPKASA: Es la constructora de la provincia de Santiago, realiza

proyecto para todas las necesidades; el proceso que utilizan es edificios de
apartamentos en hormign armado. Las ofertas de la empresa son muy
asequibles.

Constructora TEDDY, SRL Es una empresa dedicada a la construccin de

obras de ingeniera abarcando todas las reas en las ms importantes obras de
infraestructuras para el desarrollo de la Repblica Dominicana. Reparto Lbano,
esquina av. Metropolitana, Santiago.

A&K Constructora: La Compaa trabaja en Equipo de construccin, Servicios

de construccin, Construccin actividades de negocios. Se encuentra en la
direccin Av. B Coln en la ciudad de Santiago.

En el anlisis de la demanda se pretende estimar de manera correcta la demanda, que

es un aspecto crtico para nuestro proyecto, y para ello es necesario identificar los
beneficiarios. Al hablar de beneficiarios nos referimos a todas aquellas personas que
no poseen su domicilio y quieran obtenerlo de una manera accesible y cmoda.

Segn el estudio realizado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en 2010 en

Santiago de los Caballeros, ms del 35% de sus pobladores residen en viviendas
alquiladas y/o prestadas por algn familiar por diversos motivos; econmicos,
respuesta a mercados laborales con alta movilidad y por la necesidad de vivir en reas
ms densamente pobladas. Segn este estudio los jvenes y divorciados son los ms
propensos a rentar. Con respecto a lo explicado es necesario implementar un plan en
el que se proponga disminuir esta realidad poco a poco, por tanto nos enfocaremos en
la ciudad de Santiago de los Caballeros, especficamente en el terreno ubicado en la
avenida Joaqun Balaguer, construyendo 75 edificios de tres nivel con dos
apartamentos por nivel, satisfaciendo un total de 450 unidades habitacionales.

una investigacin hecha por periodista del listn diario arrojo que el financiamiento
ofertado en el mercado por los bancos es muy elevado la tasa andan de un 12% a un
14% de inters anual y que un beneficiario para que le aprueben un prstamo debe
tener un empleo fijo en el cual devengue por lo menos RD$25,000 .Otro estudio
realizado por una firma privada dijo que el 50% de los trabajadores dominicanos ganan
alrededor de RD$10,000: Lo que da una clara percepcin de la gran demanda de
viviendas digna en todo el territorio nacional, Adems, gran parte de la poblacin
estudiada no calificara para la aprobacin de un prstamo por una entidad bancaria.

Los destinatarios y beneficiados a la vez son aquellos que no poseen un inmediato y

suficiente presupuesto para la adquisicin de su propio lugar de hogar, es decir, que
ms bien est proyectado a esas familias cuyo sueldo econmico si les permita por
medio de financiamiento y cuotas adecuadas a sus posibilidades, adquirir la vivienda.

El benefactor secundario es nuestra Constructora, es una empresa que surge con la

intencin de cubrir la demanda insatisfecha dando un respaldo a la sociedad
dominicana menos favorecida puesta en primer lugar y punto de inicio como mercado
meta los profesionales de la parte sur de la provincia de Santiago, sin embargo, busca
introducirse en el mercado para proyectar, crear y realizar proyectos civiles, a la vez de
solucionar cualquier problema que pueda presentarse en una construccin, a la vez de
desarrollar y promover todas las actividades relacionadas con la industria de la
construccin.

Esta ofrece diversos servicios relacionados con la construccin, tanto para el sector
pblico como privado, as como la incorporacin de edificios de apartamentos para la
comercializacin y venta de bienes races.
En Santiago existen varias compaas que brindan servicios ingenieriles, todas ellas
enfocadas en ofrecer facilidades econmicas, seguras, rpidas y eficaces; Las cuales
son una competencia activa para nosotros.

Tipo de Clientes: Este parmetro se estableci con el propsito de conocer los nichos
de mercado de los competidores y si estos concuerdan con los seleccionados por
P.D.R construcciones S.R.L

Cobertura: Este parmetro fue empleado con el propsito de delimitar el alcance

territorial (local, nacional, regional o internacional) de las operaciones de los
competidores con relacin a la oferta de servicios, as como su capacidad de

Penetracin de mercados externos y su potencial de crecimiento.

Nmero de Servicios: Este parmetro fue definido con el propsito de conocer la

diversidad de servicios de los competidores, comparados con P.D.R construcciones
S.R.L.

Tipo de Servicios: Este parmetro se aplic para conocer en general la semejanza de

los servicios ofrecidos por los competidores con los ofrecidos por P.D.R construcciones
S.R.L. Estar competida directamente aquellos que tengan entre las reas de
construccin y consultora de proyectos econmicos.

Experiencia en el Mercado: Este parmetro fue empleado para comparar la

experiencia y el conocimiento relativo del mercado, por parte de cada uno de los
competidores de P.D.R construcciones S.R.L.

Certificaciones: Este parmetro se introdujo para identificar ventajas comparativas de

los competidores con respecto a P.D.R construcciones S.R.L., las cuales puedan
diferenciarlas y de esta forma hacerlas ms atractivas para los potenciales clientes.

Capital Social al Constituirse: Este parmetro fue empleado para obtener informacin
respecto a la inversin inicial requerida para construir un proyecto econmico.

Anlisis de los precios.

En general, este tipo de empresas suele hacer excesiva publicidad para darse a
conocer, no obstante, puede ayudar el insertar anuncios en guas informativas y otros
medios locales (encartes en prensa diaria, radio, carteles en determinados
establecimientos pblicos, reparto de elementos promocionales).

Los precios de ventas sern asignados de acuerdo a lo que vamos a ofrecer y en base
a los recursos de la demanda, por tanto, el precio de venta de cada apartamento, no
exceder RD$ 1, 100,000.00, debido a que est enfocado a la clase media baja.

Otra lnea que nos orienta a establecer los precios son los competidores: Las
constructoras que se dedican a este tipo de proyectos ofrecen apartamentos desde
RD$ 1, 400,000.00 hasta aproximadamente RD$ 2, 400,000.00.

Uno de los objetivos de la compaa es vender 100 unidades habitacional en el primer

ao, con el propsito de cumplir dicho objetivo se harn descuento a los clientes que
compren por adelantado sus apartamento compensndolo con un 10% de descuento,
adems, de los descuento en impuestos por la direccin general de impuestos interno
manifestndose la ley 189-11, para el Desarrollo de Mercado Hipotecario y
Fideicomiso.

Otra de las razones por la cual nos interesa hacer este tipo de proyectos, adems de
satisfacer una necesidad actual, es darnos a conocer en el mercado debido a la
envergadura del proyecto, el precio y la facilidad de adquisicin.

Encuesta.
Somos estudiantes de la Carrera de Ingeniera Civil de La Universidad Tecnolgica de
Santiago. Realizamos una investigacin con relacin a determinar la factibilidad de
crear un Proyecto de Viviendas Econmicas.

Solicitamos su colaboracin facilitndonos la informacin requerida a continuacin, las

cuales sern manejadas de manera confidencial.

1.- posee usted alguna vivienda?

a) S
b) No

2.- Est usted dispuesto a financiar la construccin de su casa a una tasa de inters
competitiva en el mercado?

a) Si

b) No

3.- Cul es el ingreso de su familia mensual?

a) $ 15,000 a 20,000

b) $ 20,000 a 25,000

c) $ 25,000 a 35,000

d) 35,000 a 50,000

4.- Cuntas personas conforman su familia?

a) 4

b) 5

c) 6

d) Mas

5.- Cuntos vehculos posee usted (no incluye motocicletas)?

a) 1

b) 2

c) Ninguno

6.- Cul es su gasto promedio mensual en servicio de alquiler?

a) $5000

b) $8000

c) $10,000

d) Ms

7.- Qu factores toma en cuenta al momento de elegir una vivienda?

a) Terminacin

b) Precio

c) Ubicacin

d) Servicios

8.- Qu tipo de vivienda se adapta mejor a su necesidad?

a) Un dormitorio, un bao, una cocina, sala y rea de lavado.

b) Dos dormitorios, un bao, una cocina, sala y rea de lavado.

c) Tres dormitorios, un bao, una cocina, sala y rea de lavado.

d) Tres dormitorios, dos baos, una cocina, sala y rea de lavado.

9.- Teniendo en cuenta sus necesidades, cul es la superficie til prevista para
adquirir una vivienda?

a) 40 mts2

b) 40 mts2 a 60 mts2

c) 60 mts2 a 80 mts2

d) 80 mts2 en adelante

10.- Si se le ofreciera la opcin de financiamiento, Cunto dinero estara usted

dispuesto a pagar?

a) 50% de los ingresos mensuales

b) Entre 60% y 70% de los ingresos mensuales

c) 75% o ms de los ingresos mensuales

La encuesta anterior fue aplicada a 30 personas de diferentes familias de la zona sur

de Santiago de los caballeros, las cuales tuvieron como requisitos tener un empleo fijo.
Se obtuvieron los resultados en porcentaje anteriormente mostrados.

Estudio tcnico
El estudio tcnico permitir proponer y analizar las diferentes opciones tecnolgicas
para producir los bienes y servicios requeridos, los que adems, permite verificar la
factibilidad tcnica. Este anlisis identifica los equipos, las materias primas y las
instalaciones necesarias para el proyecto y, por tanto, los costos de inversin y de
operacin requeridos, as como el capital de trabajo que se necesita.

En el estudio tcnico se planteara y se analizara las alternativas de construccin que se

pueden emplear para la realizacin del proyecto de viviendas econmicas, con el
propsito de escoger la propuesta que sea ms factible y que contemple algunos
factores a su favor como la economa, duracin y la esttica entre otros.

Alternativas tcnicas.

Estructura de mampostera.

La estructura de mampostera es un sistema de construccin que consiste en levantar

muros a base de bloques de hormign, el cual estas piezas se unen con

Mezclas de mortero, en la parte interna del muro este es reforzado con barras de acero
corrugadas, se colocan vertical y horizontalmente para garantizar la estabilidad de este.
Este es uno de los mtodos de construccin ms utilizado en la Republica Dominicana,
las actividades y tcnicas que se utilizan en la construccin de este sistema son las
tradicionales.

En la republica dominicana existen reglamentos como el reglamento ssmico

dominicano (R-001) y reglamento dominicano de mampostera (R-027), estos
establecen parmetros de anlisis, diseo y construccin apropiados, para que cada
muro que se pretenda construir cumpla con estos requisitos.

Ventajas.

La mampostera al adoptar soluciones de refuerzo y confinamiento mejora

notablemente su capacidad sismo-resistente.

Este sistema permite una reduccin en los desperdicios de los materiales

empleados dada la modulacin de las unidades de mampostera.

No se requiere la utilizacin de gran volumen de encofrado y se eliminan una

gran cantidad de volumen de hormign comparado con otros sistemas
estructurales, al utilizar el block en su funcin estructural, debido a esto su
construccin se hace de una forma ms rpida ya que no ser necesario esperar
que los elementos ganen resistencia.

Dentro de las celdas verticales de los muros elaborados con bloques, permite
colocar la conduccin de las instalaciones sanitarias, elctricas y de
telecomunicaciones.

Posee una elevada resistencia a la compresin axial de la pared resultante esta

propiedad hace que este sistema constructivo sea ampliamente utilizado en
zonas ssmicas de todo el mundo.

Desventajas.

Es un sistema estructural poco dctil.

Requiere de fundaciones ms rgida para su construccin.

En su construccin se emplea de mano de obra poca calificada.

 Dado que todos los muros son estructurales, no se pueden hacer modificaciones
en los espacios interiores de la edificacin.

Estructura porticada.

Un sistema porticado consiste en que las cargas de losa se transmiten sobre las vigas
principales y estas sobre las columnas las mismas que se apoyan sobre las zapatas, es
decir que la transferencia de carga se distribuyen a travs de los elementos
estructurales vigas y columnas, conectados a travs de nudos rgido formando prticos
resistentes en las dos direcciones principales de anlisis (x e y). Los elementos
estructurales vigas y columnas estn hecho de concreto armado producto de hormign
y acero corrugado, estos materiales cuenta con una resistencia que vara dependiendo
de las solicitudes que se presenta. Este sistema es utilizado en la construccin de
edificios de grandes alturas, las estructuras construidas con este sistema deben cumplir
con los requisitos del cdigo americano de construccin (ACI).

Ventajas.

El sistema porticado tiene la ventaja al permitir ejecutar todas las modificaciones

que se quieran al interior de la vivienda, ya que en el los muros, al no soportar
peso, tienen la posibilidad de moverse.

Proceso constructivo relativamente simple y del que se tiene mucha

experiencia.

El sistema porticado posee la versatilidad que se logra en los espacios y que

implica el uso del ladrillo.
 Desventajas.

Este tipo de construccin hmeda es lenta porque muchas partidas depende de

otras,

pesada y por consiguiente ms costosa.

Obliga a realizar marcha y contramarcha en los trabajo.

Generalmente, los prticos son estructuras flexibles y su diseo es dominado

por desplazamientos laterales para edificaciones con alturas superiores a 4
pisos.

Las luces tienen longitudes limitadas cuando se usa concreto reforzado

tradicional. La longitud de las luces puede ser incrementada con el uso de
concreto pretensado.

Estructuras metlicas.
Este es un sistema estructural en el cual los elementos que lo componen estn hechos
de acero. Se elige por sus ventajas en plazos de obra, relacin coste de mano de obra
coste de materiales, financiamiento. Las estructuras metlicas poseen una gran
capacidad resistente por el empleo de acero.

Esto le confiere la posibilidad de lograr soluciones de gran envergadura, como cubrir

grandes luces y cargas importantes. Al ser sus piezas prefabricadas, y con medios de
unin de gran flexibilidad, se acortan los plazos de obra significativamente.

Ventajas.

Dan mucha libertad a arquitectos y diseadores.

Construccin rpida y fcil.

Menos manos de obra que otros sistemas.

Desventajas.

Corrosin en los elementos Problemtica

En caso de incendios.

Pandeo ya que se utilizan elementos esbeltos sometidos a compresin

(soportes metlicos). No obstante, las estructuras se calculan evitando estos
fenmenos.

Mayor coste de la estructura y su posterior mantenimiento: pinturas contra la

corrosin, paneles de proteccin frente al fuego.

Criterio de la seleccin.
El sistema que es ms conveniente para la realizacin del proyecto planteado es la
mampostera, segn las ventajas que presenta este sistema es que su proceso
constructivo es ms fcil y el tiempo de construccin suele ser ms reducido. Este
sistema ofrece ms economa y las tcnicas son tradicionales por consiguiente el
personal empleado tiene experiencia en el rea.
 Estudios requeridos.

Permisos.
Requisitos para la Obtencin de la Licencia de Construccin.

1. Formulario de Solicitud de Licencia de Construccin, debidamente llenado, anexo en

la pgina web, en formato descargable para que pueda ser llenado antes de
presentarse al MOPC.

2. Memoria descriptiva del proyecto, encuadernada en espiral en formato 8 " x 11", en

formato fsico y digital CD (01), donde se haga una breve descripcin del proyecto, sus
alcances, materiales y especificaciones (puede usar como gua, el Apndice del R-
009).

3. Dos (02) juegos de planos en papel blanco grapados, con el mismo formato y a
escalas establecidas en el Reglamento de R-021(formato 24"x 36"), en Blanco y Negro
(No se admiten formatos menores, escalas de grises o planos a color). Los juegos de
planos en papel deben estar sellados por el Ayuntamiento correspondiente y la Liga
Municipal, en caso de no existir Departamento de Planeamiento Urbano en el
Ayuntamiento ms cercano a la ubicacin del proyecto, si es en el interior.

4. Copia del Ttulo (s) definitivo de propiedad, segn Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario.

5. Copia del Plano de Mensura (s) Catastral (es) deslindado y avalado por ttulo (s)
definitivo de propiedad (de presentar varias mensuras, incluir Croquis Ilustrativo de
solares refundidos firmado por Agrimensor colegiado).

6. Ficha tcnica (Formulario F-3) debidamente lleno, emitido por Ayuntamiento

correspondiente.

7. Certificacin de Uso de Suelo y Retiro de Edificaciones emitido por Ayuntamiento

correspondiente.

8. Certificacin de No Objecin emitido por Ayuntamiento correspondiente

9. Memoria de clculos estructurales y Anlisis de Cargas solo en digital (CD), segn
R-006.

10. Estudio Geotcnico, segn R-024, en formato fsico y digital (CD) con sellos y
firmas digitalizadas y solo sern aceptados las compaas y/o profesionales calificados
por el Ministerio (Listado anexo descargable en la pgina web del MOPC).

11. Memoria de Clculos Hidrulicos en formato fsico y digital (CD), cuando aplique el
segn R-008 y Punto 5.

12. Una vez sean aprobados los planos depositados, recibos de pago de impuestos
segn tasaciones realizadas en el MOPC, al Ayuntamiento correspondiente (ley 675-
44) y al Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), ley
687-82, art. 50.

13. Dentro de las imprescindibles, estn:

Obtener un certificado de uso de la tierra y uno de no objecin en el

Ayuntamiento.

Obtener la aprobacin de los planos de diseo del proyecto por el

Ayuntamiento y la licencia de construccin por el Ministerio de Obras
Pblicas y Comunicaciones.

Recibir la inspeccin del Ayuntamiento (Departamento del Planeamiento

Urbano).

Recibir la inspeccin del Ministerio de Obras Pblicas y Comunicaciones.

Pagar tasas de licencias y los impuestos asociados con la licencia de

construccin y obtener el comprobante de pago.

Documentos Requeridos Adicionales.

1. En construcciones realizadas en Centros Histricos, se requiere adicionalmente el
permiso correspondiente con sus respectivos sellos en planos, de la Oficina de
Patrimonio Monumental, en todos los planos arquitectnicos (no de otras reas)
sometidos.
1. En construcciones que sean para estacionamientos o con edificios aparte para
estacionamientos, se requiere de stos, hoja de localizacin,

Ubicacin y planta de parqueos dimensionados, para aprobacin segn las normas de

la Direccin de Trnsito Terrestre, que ser remitida por nuestra Direccin para
Aprobacin.

2. En construcciones de cinco (5) niveles o ms, cuyo uso sea diferente al residencial,
de cien (100) o ms aparatos sanitarios, estaciones de gasolina, envasadoras o que la
intensidad de uso lo requiera, debe adicionarse clculos hidrulicos, sistema contra
incendio, el cumplimiento de las normas para minusvlidos, ascensores y escaleras
contra incendio, segn el R-008 y sus modificaciones

3. En residenciales desde diez (10) viviendas o hasta 10,000 mts2 de construccin se

requiere que los planos hidrulicos estn sellados por la Corporacin de Acueducto y
Alcantarillado correspondiente (CAASD, CORAASAN, CORAMOCA, entre otros, o
INAPA en el interior) y que los planos elctricos estn por igual sellados por la
Distribuidora de Electricidad (EDES) que corresponda a la zona

4. En construcciones en las zonas tursticas o de uso turstico, se requiere carta de No

Objecin del Ministerio de Turismo y planos sellados por este Ministerio

5. En construcciones de zona franca se requiere adicionar copia del decreto que la

declara como tal, para fines de exoneracin de los impuestos a pagar.

Construccin de Urbanizaciones.
1. Oficio de remisin del Ayuntamiento correspondiente con la resolucin aprobatoria
de la sala capitular, en los ayuntamientos donde todava se realice por esta va,
consultar Ley 176-07.

2. Planos urbansticos, hidrulicos y elctricos de la urbanizacin, sellados por las

instituciones correspondientes (Ayuntamientos, Corporaciones de Agua o INAPA y
EDES).

Construcciones ya Iniciadas.
Un informe de Evaluacin Estructural (Vulnerabilidad) realizado por un Consultor o
firma de Consultores calificados en el Ministerio de Obras Pblicas y Comunicaciones,
MOPC, donde se demuestre y certifique que cumple con los requisitos mnimos
estructurales de seguridad y estabilidad, R-021. Lista de Profesionales y Empresas
calificadas publicadas en la pgina web del MOPC, www.mopc.gob.do

Proyectos con caractersticas especiales.

En proyectos con caractersticas especiales. Todo lo requerido anteriormente y
adems:

1. Lotificaciones y Urbanizaciones en el interior: Oficio de remisin y planos

urbansticos sellados por la Liga Municipal. Oficio de NO OBJECION del Ministerio de
Medio Ambiente (MIMARENA), del Ministerio de Turismo (MITUR, con sellos en
planos), de la corporacin de Acueducto y Alcantarillado que corresponda y de la
Compaa de Electricidad (EDES) que corresponda.

2. Industriales: Aprobaciones del Ministerio de Industria y Comercio, del Ministerio de

Medio Ambiente (MIMARENA), corporaciones de Acueducto y Alcantarillado y
Compaa de Electricidad (EDES) que corresponda

3. Centros de Salud: Aprobacin del Ministerio de Salud Pblica, MSP (hospitales,

clnicas, consultorios, laboratorios, veterinarias, invernaderos, otros)

4. Ubicados en Carreteras y Caminos: Aprobacin que ser tramitada por la Oficina

Central de Tramitacin de Planos, de Franja de Derecho de Va emitida por la Direccin
General de Carreteras y Caminos Vecinales del MOPC, Ley 684-1965 (o Decreto
correspondiente), que ser gestionada en el MOPC.

5. Para todo el pas, emitidos por el Ayuntamiento correspondiente:

a) Resolucin de sala capitular del ayuntamiento correspondiente, en caso que aplique

b) Uso de suelo

c) Carta de No Objecin

d) Y Planos sellados
 Permiso de Medio Ambiente.
Requisitos y documentacin bsica necesaria para realizar una Solicitud de
Autorizacin Ambiental:

Carta de solicitud, dirigida al Ministro de Medio Ambiente y Recursos Naturales.

Completar formulario de registro de proyectos.

Copia de cdula o pasaporte del promotor o generales de la empresa.

Copia del Certificado de Ttulo debidamente legalizada por el Registrador de

Ttulos correspondiente, contrato de arrendamiento, contrato de compra y venta,
promesa de venta o cualquier otro documento jurdico que demuestre la relacin
entre el solicitante y el terreno para el cual se est solicitando la autorizacin.

Copia del plano o mensura catastral, debidamente certificada por la Direccin

de Mensura Catastral.

Carta de No Objecin de uso de suelo del ayuntamiento correspondiente.

Todos los proyectos propuestos en zonas tursticas presentarn No Objecin del

Ministerio de turismo.

Memoria descriptiva detallada de todos los componentes del proyecto.

Hoja topogrfica correspondiente en escala 1:50,000, slo aplica a proyectos en

zona rural. Mapa de localizacin del proyecto a escala legible: 1:10,000;
1:25,000 Plano de distribucin de las instalaciones del proyecto a escala
legible: 1:10,000; 1:25,000 Para proyectos de expendio de combustibles, NO
objeciones de: a) Defensa Civil, b) Cuerpo de Bomberos, c) Formulario M-11 del
Ministerio de Industria y Comercio.

Se entregarn tres (3) expedientes de toda la documentacin requerida en un

flder 81/2 x 11, un (1) original y dos (2) copias; excepto para proyectos
tursticos propuestos en zonas costeras, prximos a reas protegidas o que
involucren humedales, bosques primario, manglares, entre otros, los cuales
entregarn cinco (5) ejemplares, un (1) original y cuatro (4) copias.
 Estudio de suelos.
En la poca actual, la construccin de todo tipo de obras civiles demanda un buen
control de calidad en todas sus etapas, tanto de diseo como de construccin, lo que
implica el conocimiento de las propiedades y del comportamiento de los distintos
materiales involucrados, entre los cuales se encuentra el suelo.

Los suelos son el material de construccin ms antiguo y complejo, debido a su gran

diversidad y a sus caractersticas mecnicas, las cuales se ven afectadas directamente
por factores externos, presentes en el lugar donde se localizan. Es responsabilidad del
ingeniero civil, el estudio de dicho comportamiento as como la interaccin del suelo
con cualquier tipo de estructura.

La mecnica de suelos, es la ciencia mediante la cual se integran de forma sistemtica

y organizada los estudios que nos permiten obtener datos firmes y confiables del suelo.
Estos datos proveen al ingeniero civil una concepcin razonablemente exacta de las
propiedades fsicas del suelo, para ser consideradas en las distintas etapas de un
proyecto. El laboratorio de mecnica de suelos, es el medio mediante el cual se
obtendrn este conjunto de datos. En una primera fase se lleva a cabo la clasificacin,
la cual nos ayudara a definir el problema que se presenta, y a partir de la cual se
determinaran las pruebas requeridas para determinar las caractersticas de
deformacin y resistencia a los esfuerzos del suelo.

Estudios topogrficos.
Los estudios topogrficos son un elemento esencial en la mayora de los proyectos
debido al nivel de detalle y exactitud que es exigido actualmente, por tanto, un estudio
topogrfico asociado a los mismos es imprescindible para llevarlos a cabo.

Se realiza para saber, si las caractersticas del terreno como la inclinacin y su forma
es necesario tomarlas en cuenta para saber cunto corte y relleno se necesita para
poder nivelar el terreno.

Este estudio evita que se desperdicien recursos, sacando adems el mximo provecho
del terreno, ya que el propsito es rellenar o excavar lo menos posible.
Los datos del estudio topogrfico ajustado a nuestro proyecto result una
compensacin en cortes y rellenos, ya que la zona se encuentra en una llanura.

Estudio ambiental.
La evaluacin de impacto ambiental es el procedimiento tcnico-administrativo que
sirve para identificar, prevenir e interpretar los impactos ambientales que producir un
proyecto en su entorno en caso de ser ejecutado, todo ello con el fin de que la
administracin competente pueda aceptarlo, rechazarlo o modificarlo. Este
procedimiento jurdico administrativo se inicia con la presentacin de la memoria
resumen por parte del promotor, sigue con la realizacin de consultas previas a
personas e instituciones por parte del rgano ambiental, contina con la realizacin del
estudio de impacto ambiental a cargo del promotor y su presentacin al rgano
sustantivo. Se prolonga en un proceso de participacin pblica y se concluye con la
emisin de la Declaracin de Impacto Ambiental por parte del rgano Ambiental.

La evaluacin de impacto ambiental se ha vuelto preceptiva en muchas legislaciones.

Las consecuencias de una evaluacin negativa pueden ser diversas segn la
legislacin y segn el rigor con que sta se aplique, yendo desde la paralizacin
definitiva del proyecto hasta su ignorancia completa. El concepto apareci primero en la
legislacin de Estados Unidos y se ha ido extendiendo despus a la de otros pases. La
Unin Europea la introdujo en su legislacin en 1985, habiendo sufrido la normativa
enmiendas en varias ocasiones posteriores.

La evaluacin de impacto ambiental se refiere siempre a un proyecto especfico, ya

definido en sus particulares tales como: tipo de obra, materiales a ser usados,
procedimientos constructivos, trabajos de mantenimiento en la fase operativa,
tecnologas utilizadas, insumos, etc.

Se realiz el estudio de impacto ambiental y se indic retirar toda la capa vegetal

existente, esta medida no afectar de manera significativa al medio ambiente debido a
que no hay una presencia considerable de rboles.
 Descripcin de Proyecto.

Atendiendo a las exigencias el proyecto est inspirado en un modelo de desarrollo

integral que pretende mejorar la calidad de vida de personas de bajos recursos, con la
finalidad de fortalecer el sector construccin, crear fuentes de empleos y, a su vez,
dinamizar la economa local, se proyecta ser ejecutado en la ciudad de Santiago de los
Caballeros, especficamente en la Autopista Joaqun Balaguer, con el objetivo principal
de satisfacer la necesidad de viviendas en dicha zona. El plan que se proyecta realizar
busca ofrecer un buen servicio a un precio considerable y ajustado a la solvencia
econmica de los futuros compradores, con buena calidad, proporcionando un lugar
cmodo y seguro a los usufructuarios.

El complejo del proyecto consta de 75 bloques de 3 niveles y 6 apartamentos de 84m2

por cada nivel, ya que el residencial abarca un rea total de 33,000 m 2.Cada
apartamento tendr:

Sala

Cocina

Comedor

rea de lavado

3 Dormitorios

2 Baos

Balcn

1 Parqueo por Apartamento

Mediante este proyecto se procura reducir la carencia de viviendas que afecta a

nuestra ciudad, construyendo apartamentos en cinco aos, el mismo ser dividido por
etapas. Luego de terminado el plan al finalizar el periodo proyectado, se ha propuesto
 elaborar ms proyectos de la misma envergadura, ya que entendemos que la escasez
de viviendas es un problema al que tenemos que dar respuesta.

Vista en planta de conjunto, elevacin frontal y planta

arquitectnica dimensionada (Anexos).

Presupuesto general detallado.

 Lista de actividades y tareas.

Para realizar el Proyecto es necesaria la ejecucin de una serie de actividades que

permitir que este sea realizado con eficiencia en el orden que debe hacerse, entre
estas actividades se encuentran:

Preliminares

Caseta de materiales

Limpieza

Replanteo de la edificacin

Movimiento de tierras

Corte de capa vegetal

Bote de material

Compactacin

Suministro de material de mina

Actividades y Colocacin de Hormign Armado

Platea

Columnas de amarres

Muros de mampostera
 Viga de amarre

Escalera

Losa de entrepiso

Antepecho

Viga estructural

Losa de techo

Colocacin de Muros de mampostera

Muros de mampostera de 8 y 6

Terminaciones

Paete liso en muros

Paete de vigas

Paete de techo

Cantos

Fraguache

Instalaciones sanitarias

Instalaciones Elctricas

Movimiento de tierra en parqueos y calles

Preparacin de reas verdes

 Cronograma de ejecucin y etapas (Diagrama de Gantt)

Fuente de trabajos (Recursos humanos y materiales)

Para le ejecucin y realizacin de un proyecto se necesitan dos fuentes de trabajo,

estas son el equipo de trabajo y los materiales. Para el equipo de trabajo se hace
necesario contar con un equipo altamente capacitado para cumplir con las expectativas
que se desean. Entre estos estn el contratista, el encargado de obra, el ingeniero
supervisor, el ingeniero residente, el director tcnico, el maestro constructor, el varillero,
ingeniero elctrico y el obrero.

Para realizar este proyecto se necesita contratar 10 ingenieros que se encargaran de la

supervisin del proyecto y que se realice de acuerdo a lo estipulado en los planos.
Cada ingeniero tendr a su cargo la supervisin de dos edificios contando con tcnico
en construccin, un tcnico elctrico, plomero, un maestro de varilla, de carpintera, y
un maestro en cermica, a todos ellos se les realizara un pago por ajuste.

Recursos humanos

Encargado de Marketing
Encargado de recursos humanos
Contratista
Arquitecto
Contador
Ingeniero Residente
Ingeniero Elctrico
Topgrafo
 Maestro de obras
Carpintero
Varillero
Plomero
Obreros

En cuanto a los materiales y accesorios que se necesitaran sern los siguientes:

Materiales accesorios
Cemento Gabinetes

Grava Puertas y Ventanas

Arena Accesorios elctricos

Agua Aparatos Sanitarios

Varilla Tuberas de PVC

Madera Baldosas

Clavo, cal y otros Pinturas

Se tendr la facilidad de adquirirlos con las siguientes compaas:

Cemento Cibao: Es una empresa perteneciente al sector de la industria del cemento

en la Republica Dominicana.

De esta empresa obtendremos distribucin de Cemento Granel, este es catalogado

como de resistencias ms altas que el de uso general.

Es un cemento especial para la produccin de concretos estructurales, tales como los

destinados para columnas, vigas, losas, muros y cimentacin entre otros. Es ideal para
producir concretos que requieren una mayor resistencia inicial.
Agregados Hoyo de Lima: Es una empresa perteneciente a una de las cuatro
divisiones de Gutirrez Daz Corporates dedicada a la distribucin de grava, gravilla,
arena, arena de paete, granzote, arenn, material de relleno y material de base.

Ferretera Ochoa: es una empresa que se preocupa por ser los lderes en industrializar
y comercializar productos de calidad del rea de la construccin y sus derivados para el
consumo masivo e industrial a nivel nacional

Esquema de contrataciones (mano de obra y equipos)

El esquema de contrataciones debe definirse al momento de iniciar un proyecto,
debido a que necesitamos de los servicios de empresas para la compra de
materiales y la utilizacin de equipos, a continuacin se presenta el concepto y la
empresa o contratistas escogidos con su respectiva localizacin.

Servicio Proveedor
Hormign Hormigones Romano
Suministro de Materiales Ferretera Ochoa
Envarillado Jos Luis Rodrguez
Encofrado Burin encofrado
Instalaciones Elctricas SOELCI, SRL (Soluciones
Elctricas del Cibao)

Equipos Pesados ECOCISA

Instalaciones Sanitarias Ing. Jos Luis Abreu
Maestro Constructor Alberto Daz
Ingeniero Residente Pedro cerda
Ebanistera Carlos ebanistera
Puertas y ventanas Fermn
 Evaluacin econmica.
 El proyecto se iniciar con un prstamo otorgado por el banco nacional de la
vivienda el cual se pagara en un plazo de diez aos, el desembolso es de la
suma de RD$195, 290, 768 equivalente al 70% de la inversin total.

Esquema financiero.
Precio de venta de: RD$1, 100,000.00

Financiamiento para venta de 8% anual fijo, durante 30 aos.

Las construcciones siguientes, se construirn con las ganancias de las unidades

postuladas a vender en el primer ao.

Participacin del estado.

Puesto que el dficit de viviendas en nuestro pas aumenta anualmente, por diversas
razones: crecimiento poblacional, falta de empleos, y por tanto, baja capacidad
adquisitiva de los ciudadanos, entendiendo esta situacin actual hemos propuesto
realizar dicho proyecto para poder beneficiar a la clase media baja de la ciudad de
Santiago de los Caballeros, es necesario reducir costos y por ende aportaciones.

Cuando se construye viviendas econmicas es de beneficio para el estado debido a

que se est aportando para reducir el dficit habitacional presente en el pas. Es
responsabilidad del estado garantizar calidad de vida a sus habitantes, por lo que se
necesita de un financiamiento fijo para la adquisicin de estas viviendas de un 8%
anual, sabiendo que como la tasa mnima de inters anual para un prstamo es de un
13%, el estado estar encargado de bajar la tasa de financiamiento para las personas
de muy escasos recursos.

Un aporte por parte del estado es que mediante el decreto 153-13, se busca ayudar a
las familias pobres y jvenes parejas a tener casa propia, mediante la eliminacin del
Impuesto a la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS) en la compra
de viviendas de bajo costo durante los prximos seis meses, sin embargo, es
conveniente que sea a un tiempo prolongado.

Esta medida busca facilitar el acceso a la vivienda a las familias pobres y a los
matrimonios jvenes, continuando as la poltica del gobierno actual de garantizar el
derecho a un hogar digno y reducir el dficit habitacional.

Otro aporte que es uno de los ms importantes es la exoneracin total del costo del
terreno donde ser emplazado el proyecto.

De una manera indirecta el estado se beneficia, porque favorece el desarrollo urbano y

de las condiciones en que viven muchas personas estando este ltimo satisfecho por el
trabajo realizado por el gobierno.

Plan de ingresos, estimacin de ventas.

Para comenzar el proyecto se hace necesaria la venta del 30% de los apartamentos
con el objetivo de iniciarlo con este capital y continuar las ventas en el trascurso de su
construccin para as evitar tomar grandes cantidades de dinero en prstamos
bancarios.

Para lograr esa venta se debe recurrir a varios medios de promocin que cumplan con
este objetivo, entre estos mencionamos:

La creacin de la imagen corporativa, es decir el nombre y logo del proyecto. Dicho

logo se mostrar en los rtulos de las obras.

Publicaciones de anuncios en directorios comerciales, ejemplo las pginas amarillas

de la gua de la empresa de telecomunicaciones Claro.
 Publicaciones especializadas.

Creacin de una pgina web donde se ofrece un catlogo de los departamentos

disponibles para su compra, as como la forma de financiamiento o en caso de
alguna duda consulta en lnea.

Estas promociones se harn 8 meses antes de la iniciacin del proyecto, de ser

posible. Se habilitara una oficina donde aquellas personas interesas puedan informarse
acerca de la adquisicin del apartamento y las formas de pago y financiamiento.

Se podr hacer la separacin del apartamento, con cien mil pesos dominicanos, con
plazo para pagar en su totalidad hasta un mes luego de finalizados, para dar tiempo y
facilidad de pago al comprador.

Se espera que las ventas vayan entre un 15-25% debido a la publicidad antes de iniciar
el proyecto, 30-45% durante la realizacin y el por ciento restante cuando ya se haya
finalizado dicho proyecto.

Se estima que para el primer ao se vendern 100 viviendas las cuales producen un
total de efectivo RD$100, 000, 000 dicha venta ser posible gracias a una buena
gestin de marketing y a un cmodo financiamiento va el banco nacional de la
vivienda.

Flujo de Caja de los ingresos.

En el comienzo del proyecto los ingresos sern pequea fraccin en

comparacin con los gastos, Se estima que el proyecto tendr flujo de caja a
partir del segundo ao y por ende, para la primera etapa del proyecto se esperan
nmeros rojos.

Ingresos egresos

Estudios

Ventas de viviendas Planos

Alquiler de equipos

Otros


Factibilidad del Proyecto. Mtodos de la tasa interna de Retorno

TIR Valor Presente Neto VPN

El proyecto se estima con un rendimiento de un 3% durante los dos

primeros aos por lo que al cabo del segundo ao se tendr una
ganancia de RD$6, 6999, 000
 Resultados esperados a corto y largo plazo.

Un correcto desarrollo del proyecto en el tiempo estipulado en el cronograma, con la

finalidad de satisfacer y aportar al dficit habitacional que se presenta en el pas.
Tambin es de inters que las personas que adquieran estos apartamentos estn
debidamente satisfechas con su compra. Los resultados esperados con este proyecto
son los siguientes:

Corto Plazo:

Vender la cantidad de apartamentos necesarios para empezar el proyecto y en el

transcurso del mismo haber vendido el 45%.

Aportar a la disminucin del dficit con la introduccin de 300 apartamentos listos en

2 aos.

La culminacin del proyecto en el tiempo previsto aadindose a esto que resulte

econmico y seguro.

Que este complejo habitacional sea factible tanto en los aspectos econmicos, como
en su impacto al medio ambiente.

Largo Plazo:

Vender todos los apartamentos segn lo estipulado.

Implementar este tipo de proyecto a nivel nacional para erradicar el dficit de

viviendas en Repblica Dominicana.

Aportar al desarrollo de la comunidad.

Que el estado y empresas privadas inviertan en este tipo de proyecto para el

desarrollo del pas.
 Conclusiones finales sobre el impacto del proyecto a la
problemtica estudiada.

Con la construccin de este proyecto, Residencial la nia de mis ojos, se ha planteado

con la finalidad de ser una alternativa para la problemtica ya identificada que es la
gran demanda en el mercado de viviendas econmicas y poder lograr una disminucin
significativa del dficit habitacional en la Ciudad de Santiago; adems de que con el
mismo se busca brindar a las familias de Clase Media baja y Baja la oportunidad de
adquisicin de una vivienda digna y segura, con grandes facilidades de financiamiento.

Este proyecto beneficia a todos los sectores, tanto econmicos como sociales, ya que
la implementacin de esta propuesta mejorar la calidad de vida de 450 familias, y la
mayora de estas familias son de escasos recursos. Los sectores participantes se vern
beneficiados econmicamente, no de la manera habitual sino en menor proporcin,
debido a la finalidad del proyecto.