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EVALUACIN DE PROYECTOS
SEMANA 3
Febrero 3 y 4 de 2017
PROGRAMA DE TRABAJO:
REVISIN CONCEPTOS SEMANA 1 y SEMANA 2
CRITERIOS PARA EVALUACION DE PROYECTOS
FLUJO DE CAJA
COSTO DE CAPITAL
MODELOS EVALUACION
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CASO I:
TNEL BASE GOTARDO EN SUIZA
http://www.huffingtonpost.co.uk/entry/gotthard-base-tunnel-opens-in-swiss-alps-after-17-years-of-construction_uk
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/39644.pdf
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
http://www.bbc.com/news/world-europe-36416506
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
http://www.bbc.com/news/world-europe-36416506
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Razones paras el resultado exitoso a lo largo de la construccin del tnel san Gotardo para el
desarrollo y entrega de proyectos de infraestructura:
Medicin y seguimiento de riesgos y costos a lo largo del ciclo de vida: Los gerentes de
proyectos eran conscientes de los presupuestos iniciales considerados para los 17 aos del
proyecto y de los posibles cambios a lo largo de este tiempo. Esta medicin de riesgo
permanente permiti hacer ajustes a lo largo del proyecto, incluyendo revisin de fondos
destinados para el mismo.
Revisin financiera permanente: revisin permanente del presupuesto por comit
parlamentario, el cual aprobaba y revisaba los costos en forma regular. El monitoreo
permanente permiti mantener el presupuesto del proyecto a pesar de aprobar nuevos
fondos para el mismo
https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/39644.pdf
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
VIABILIDAD Y FACTIBILIDAD DE PROYECTOS
CONCEPTOS
VIABILIDAD TCNICA: Determina si es posible desde el punto de
vista ingeniera que el proyecto sea posible.
VIABILIDAD LEGAL: Determina las condiciones legales que afectan
directa o indirectamente al proyecto.
VIABILIDAD DE GESTIN: Determina si se poseen las capacidades
para adelantar el proyecto.
VIABILIDAD AMBIENTAL: Determina restricciones ambientales ,
sociales, para adelantar el proyecto.
VIABILIDAD POLTICA: Representa la intencionalidad y voluntad de
las fuerzas que toman la decisin independientemente de factores
como la rentabilidad.
VIABILIDAD ECONMICA: Determina la rentabilidad y retorno de la
inversin
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CRITERIOS PARA LA EVALUACIN DE PROYECTOS
Describir las Plan gestin de Anlisis de producto Elaboracin de la Completar los Medir rendimiento
actividades de requisitos estructura de trabajo entregables del alcance del
gestin del alcance (WBS) proyecto y del
producto
Organizacin para la Definir quienes son Enunciado del Estructuracin de Realizar la inspeccin Gestionar los cambios
ejecucin del plan de los interesados alcance del proyecto paquetes de trabajo de control de calidad
gestin del alcance en la (WBS) (validacin de
entregables)
Programa para la Recopilacin de datos Lnea base de alcance Solicitud de cambios
ejecucin del plan de sobre los requisitos
gestin del alcance
Costo de la ejecucin Documentacin de Ejecutar acciones
del plan de gestin los requisitos correctivas
del alcance
Nivelar los requisitos Inspeccin de
de los interesados y cambios
clasificarlos por orden
de importancia
Resolver los Reunin con el
requisitos en cliente
competencia.
Preparar la matriz de
rastreabilidad de
requisitos
1. Consideraciones formales:
Ordenamiento de los costos y beneficios:
a. Definicin programa y periodo de tiempo del proyecto (inversin inicial,
Inicio de)
b. Identificacin del cuando se presentan los ingresos y egresos del proyecto
Determinacin del horizonte del proyecto:
a. El proyecto tiene horizonte definido
b. El proyecto tiene horizonte indefinido ( La seleccin de uno u otro define el
modelo a utilizar para el modelo financiero a utilizar) (i.e renta perpetua
presenta comportamiento tipo gradiente)
2. Consideraciones Conceptuales:
Ordenamiento de los costos y beneficios:
a. Definicin programa y periodo de tiempo del proyecto (inversin inicial,
Inicio de produccin)
b. Identificacin del cuando se presentan los ingresos y egresos del proyecto
Determinacin del horizonte del proyecto:
a. El proyecto tiene horizonte definido
b. El proyecto tiene horizonte indefinido ( La seleccin de uno u otro define el
modelo a utilizar para el modelo financiero a utilizar) (i.e renta perpetua
presenta comportamiento tipo gradiente)
BALANCE S FINANCIEROS
DEPRECIACION
FLUJO DE CAJA
INFLACION
COSTO DE CAPITAL
IMPUESTOS
ANLISIS FINANCIERO:
Tasa de inters
Pasivo cobrada por terceros
Activos
Tasa de inters exigida
Patrimonio por accionistas
El CPC (WACC) representa entonces la tasa de descuento que se utiliza para traer
el valor presente los flujos de caja libre
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ESTADOS FIANCIEROS
DBR= 200% /N
Dt= DBR x B t-1 donde D: depreciacin en ao t
DBR: declinacin valor activo en balance
P: valor del activo
B: valor de activo
N: vida til del activo
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONCEPTO DEPRECIACIN CONSTRUCCIN
EJEMPLO
Valor activo $ 10.000.000
Valor de salvamento $ 1.000.000
Vida util del activo (aos) 5
METODO LINEA RECTA: D = ( 10,000,000-1,000,000 ) / 5 = $ 1.800.000,00
METODO SUMA DIGITOS AOS: Y.D = ( N+N^2)/2 = (5 + 25) /2 = 15
METODO DOBLE REDUCCION
DE VALOR: DBR: 200% / 5 = 40%
AO LINEA RECTA SUMA DIGITOS DOBLE REDUCCION
Dt (miles) Bt (miles) Dt (miles) Bt (miles) Dt (miles) Bt (miles)
0 10.000 10.000 10.000
1 $ 1.800 (10000-180) =8200 (9000 x 5/15) = 3000 (10000-3000) = 7000 ( 10000x 0,4) = 4000 (10000-4000) = 6000
2 $ 1.800 (8200-1800) =6400 (9000 x 4/15) = 2400 (7000-2400) = 4600 ( 6000 x 0,4) = 2400 (6000-2400) = 3600
3 $ 1.800 (6400-1800) =4600 (9000 x 3/15) = 1800 (4600-1800) = 2800 ( 3600 x 0,4) = 1440 (3600-1400) = 2160
4 $ 1.800 (4600-1800) =2800 (9000 x 2/15) = 1200 (2800-1200) = 1600 ( 2160x 0,4) = 860 (2160-860) = 1300
5 $ 1.800 (2800-1800) =1000 (9000 x 1/15) = 600 (1600-600) = 1000 ( 1300 x 0,4) = 520 (1300-520) = 720
Donde:
At: flujo de caja en el ao t expresado en trminos constantes
At: flujo de caja en el ao t expresado en trminos corrientes
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INFLACIN (EFECTO EN LA EVALUACIN DE PROYECTOS)
Conceptos:
Flujo de caja de tesorera: Registra ingresos y egresos de dinero
efectivamente realizados, corresponde a lo que realmente se recibe en el
periodo.
El flujo de tesorera debe incluir aquellas entradas y salidas relacionadas
con crditos, dividendos.
)
.
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO (FLUJO DE CAJA SIN PROYECTO)
.
CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos y Egresos
Venta del vehiculo 60
Costo operacin -400 -400 -400 -400 -400
Gastos no desembolsables
Depreciacin -220 -220
Valor libros
Subtotal 0 0 0 0 0 0
Ingresos y Egresos
Venta del vehiculo 500
Costo operacin -300 -300 -300 -300 -300
Gastos no desembolsables
Depreciacin -240 -240 -240 -240 -240
Valor libros -440
En este caso la vida til del vehculo es mayor al horizonte de anlisis del
proyecto.
La) empresa decide vender el equipo y comprar uno nuevo que permite
producir 4500 unidades por ao, obligando a reducir ventas en 100
unidades.
El equipo actual se compro en $120,000, hoy tiene un valor de mercado
como activo usado de $80,000. Su vida til se estima en 8,5 aos y se
proyecta un precio de venta en cinco aos mas de $15,000. En estos aos
no se ha revalorizado contablemente. Costo de operacin:
Materiales: $ 8,2 por unidad
M.O: $ 4,1 por unidad
Costo fijo: $20,800/ao Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 2.0 FLUJO DE CAJA DESINVERSIN :
El nuevo equipo tiene un valor de $70,000 y se estima que al final de su
vida til de 5 aos podr ser vendido en $18,000. Costos fijos de
fabricacin para esta maquina de $18,000 anuales. Costos variables se
mantienen.
Equipos se deprecian en 10 aos.
Impuestos se consideran 15%
Se mantiene capital de trabajo equivalente a cuatro meses de los costos
variables
) y se aplica a todos los proyectos.
Ingresos y Egresos
Ingresos $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400
Venta activo
Costo operacin
Costo variable $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580)
Costo fijo $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800)
Subtotal $ - $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020
Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000)
Valor libros
Ingresos y Egresos
Ingresos $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000
Venta activo $ 80.000 $ 18.000
Costo operacin
Costo variable $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350)
Costo fijo $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600)
Subtotal $ 80.000 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 187.050
Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000)
Ingresos y Egresos
Ingresos $ - $ (5.400) $ (5.400) $ (5.400) $ (5.400) $ (5.400)
Venta activo $ 80.000 $ - $ - $ - $ - $ 18.000
Costo operacin $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Costo variable $ - $ 1.230 $ 1.230 $ 1.230 $ 1.230 $ 1.230
Costo fijo $ - $ 2.200 $ 2.200 $ 2.200 $ 2.200 $ 2.200
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ 80.000 $ (1.970) $ (1.970) $ (1.970) $ (1.970) $ 16.030
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gastos no desembolsables $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Depreciacin $ - $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Valor libros $ (96.000) $ - $ - $ - $ - $ (35.000)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ (96.000) $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ (30.000)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
)
Utilidad $ (16.000) $ 3.030 $ 3.030 $ 3.030 $ 3.030 $ (13.970)
Calculo Impuestos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Impuestos 15% $ 2.400 $ (455) $ (455) $ (455) $ (455) $ 2.096
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Utilidad neta $ (13.600) $ 2.576 $ 2.576 $ 2.576 $ 2.576 $ (11.875)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Ajuste por gastos no desembolsables
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Depreciacion $ - $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000)
Valor Libro $ 96.000 $ - $ - $ - $ - $ 35.000
Subtotal $ 96.000 $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ 30.000
Costos y beneficios no afectados
$ por impuestos
- $ - $ - $ - $ - $ -
Inversion $ (70.000) $ - $ - $ - $ - $ -
Capital de trabajo $ 410 $ - $ - $ - $ - $ (410)
Valor disposicion $ - $ - $ - $ - $ - $ (18.150)
Subtotal $ (69.590) $ - $ - $ - $ - $ (18.560)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Flujo de caja $ 12.810 $ (2.425) $ (2.425) $ (2.425) $ (2.425) $ (435)
Ingresos y Egresos
Ingresos
Venta activo
Costo operacin
ALQUILER ANUAL $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420)
GASTOS servicios $ (240) $ (240) $ (240) $ (240) $ (240)
Gastos mantenimiento $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
SEGUROS $ (850) $ (850) $ (850) $ (850) $ (850)
PAGO CONTRIBUCIONES $ (320) $ (326) $ (333) $ (339) $ (346)
Subtotal $ - $ (5.010) $ (5.016) $ (5.023) $ (5.029) $ (5.036)
Gastos no desembolsables
Depreciacin INTANGIBLE $ (500) $ (500) $ (500)
Depreciacion edificio
Valor libros
Gasto financiero
remodelacion
Prima buen nombre $ (1.500)
Subtotal $ (1.500) $ - $ - $ - $ - $ -
CONCEPTO (COMPRA) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos y Egresos
Ingresos
Venta activo $ 10.500
Costo operacin
ALQUILER ANUAL $ (250) $ (250) $ (250) $ (250) $ (250)
GASTOS servicios $ (300) $ (300) $ (300) $ (300) $ (300)
Gastos mantenimiento $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
SEGUROS $ (600) $ (600) $ (600) $ (600) $ (600)
PAGO CONTRIBUCIONES $ (380) $ (388) $ (395) $ (403) $ (410)
Subtotal $ - $ (1.710) $ (1.718) $ (1.725) $ (1.733) $ 8.760
0
Gastos no desembolsables
Depreciacin INTANGIBLE
Depreciacion edificio $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100)
0
) Valor libros $ (10.500)
Venta del activo
Subtotal $ - $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (12.600)
0
Utilidad $ - $ (3.810) $ (3.818) $ (3.825) $ (3.833) $ (3.840)
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ - $ 572 $ 573 $ 574 $ 575 $ 576
0
Utilidad neta $ - $ (3.239) $ (3.245) $ (3.251) $ (3.258) $ (3.264)
0
0
Ajuste por gastos no desembolsables
Depreciacion $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100
Valor Libro $ 10.500
Subtotal $ - $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 12.600
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (19.000)
Remodelacion $ (2.000)
0
Gasto financiero
remodelacion $ (14)
Prima buen nombre
Subtotal $ (21.014) $ - $ - $ - $ - $ -
0 $ -
Flujo de caja $ (21.014) $ (1.139) $ (1.145) $ (1.151) $ (1.158) $ 9.336
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR ?
18% = ( 1 + i) ^12 -1
i = 0,0139 o 1,39%
Conceptos:
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and
amortization): Indicador financiero que mide el rendimiento de una
compaa . Es un indicador operacional puro que elimina los efectos
derivados de los impuestos y la estructura de financiamiento. (No es
flujo de caja , ni estado de resultados contables. Representa estado
operacional puro).
EERR (Estado de Resultados) : Incluye el efecto de los gastos no
desembolsables antes de incluir los impuestos . Indica de primera
mano si se esta generando utilidades o perdidas. (se conoce como
estado de Perdidas y Ganancias)
Flujo de caja : Se identifican tres mayores flujos de caja ( operacional,
de inversin y de financiamiento) representa el total de los flujos de
efectivo de una empresa en un periodo dado.
C es el valor de la deuda
C= P i x ( 1 + i ) ^n donde P es el monto del prstamo
( 1 + i ) ^n - 1 i es la tasa de inters
n es el numero de cuotas que servir el crdito
Calcular cuota a pagar al banco, intereses del periodo, y amortizacin del periodo.
CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos y Egresos
Ingresos $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400
Egresos $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Valor libros
Subtotal $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (800)
Valor disposicion $ 400
Subtotal $ (800) $ - $ - $ - $ - $ 400
C= P i x ( 1 + i ) ^n donde
( 1 + i ) ^n - 1
Ingresos y Egresos
Ingresos $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400
Egresos $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
Intereses $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00)
Subtotal $ 188 $ 188 $ 188 $ 188 $ 220
Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Valor libros
Subtotal $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (800)
Prestamo $ 400
Amortizacion -88,8 -95,9 -103,5 -111,8
Valor disposicion $ 400
Subtotal $ (400) $ (89) $ (96) $ (104) $ (112) $ 400
Se puede decir que una empresa esta financiada cuando ha pedido capital prestado
para cubrir sus necesidades econmicas. As mismo el rendimiento de la inversin
esta en funcin del valor del prstamo (tasa de inters) con el cual se pacto.
De ah que el costo de utilizar los recursos que prev cada una de las fuentes se
conoce como costo de capital
)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN VALORACIN TASAS DE INTERS
)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL
http://www.coltefinanciera.com.co/educacion-financiera/tasas-y-tarifas/425-cual-es-la-tasa-interes-nominal-y-efectiva
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL
http://www.coltefinanciera.com.co/educacion-financiera/tasas-y-tarifas/425-cual-es-la-tasa-interes-nominal-y-efectiva
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL
EJEMPLO:
)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL
http://www.coltefinanciera.com.co/educacion-financiera/tasas-y-tarifas/425-cual-es-la-tasa-interes-nominal-y-efectiva
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CARACTERSTICAS EVALUACIN PROYECTOS
VENTAJAS:
Considera el valor del dinero en el tiempo.
Es el nico que independientemente del comportamiento de los flujos netos de
efectivo presenta un resultado en trminos monetarios
DESVENTAJAS:
Estimar la tasa de descuento de forma intuitiva o bajo el concepto de un experto
basado en el conocimiento del entorno econmico.
Resultado sensible a la tasa de descuento utilizada. Puede presentarse descarte
de buenos proyectos debido a exigencias no razonables. Mientras mayor sea la
tasa de descuento que se exija al proyecto menor ser el valor monetario del
VPN y viceversa.
Donde:
Io = Inversin inicial
F = flujos de caja del periodo correspondiente.
I = tasa de inters .
VPN = I + ( Fi )
(1 + i)
)
Ingresos y Egresos
Ingres os $ 220.000 $ 242.000 $ 266.200 $ 292.820
Cos to di recto $ (88.000) $ (96.800) $ (106.480) $ (117.128)
Ga s tos a dmi n $ (18.000) $ (18.000) $ (18.000) $ (18.000)
Subtotal $ 114.000 $ 127.200 $ 141.720 $ 157.692
Gastos no desembolsables
Depreci a ci n $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500)
Subtotal $ - $ - $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500)
Utilidad $ - $ - $ 95.500 $ 108.700 $ 123.220 $ 139.192
Calculo Impuestos
Impues tos 20% $ - $ - $ (19.100) $ (21.740) $ (24.644) $ (27.838)
Utilidad neta $ - $ - $ 76.400 $ 86.960 $ 98.576 $ 111.354
Ajuste por gastos no desembolsables
Depreci a ci on $ - $ - $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500
Subtotal $ - $ - $ - $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Invers i on $ (35.000) $ (65.000) $ (85.000)
Subtotal $ (35.000) $ (65.000) $ (85.000) $ - $ - $ - $ -
VPN 13% $ 97.277 $ (35.000) $ (57.522) $ (66.567) $ 65.770 $ 64.681 $ 63.544 $ 62.371
La TIR se una inversin esta definida como la tasa de inters que hace el VPN igual a
cero.
Se calcula a partir de un flujo de caja peridico, donde todas las cantidades futuras
(flujos positivos y negativos) son trados al momento cero.
Simplificando:
((Yt- Et )/ (1 +i)^t)- Io = 0
VENTAJAS:
Criterio dinamico que considera la vida til econmica del proyecto
Proporciona una visin fcil del la rentabilidad del negocio
Toma en cuenta el valor de dinero en el tiempo.
DESVENTAJAS:
Pueden presentarse varias TIR debido a la no uniformidad de los flujos
La TIR califica individualmente al proyecto, por lo que no siempre su utilizacin
es valida para comparar o seleccionar proyectos distintos.
La TIR no es la nica medida para establecer la rentabilidad de un proyecto
puesto que esta no tiene en cuenta diferentes escenarios o variables que
podran afectar la verdadera rentabilidad del mismo.
Del ejemplo anterior, se calcula con mayor precisin el valor de la i que lleve la
ecuacin a tener un VPN = 0, para lo cual obtenemos:
VPN 13% $ 97.277 $ (35.000) $ (57.522) $ (66.567) $ 65.770 $ 64.681 $ 63.544 $ 62.371
La i que satisface la ecuacin para el calculo del TIR es 30,974%. Este valor debe
compararse con la tasa mnima que espera el inversionista respecto al proyecto,
con el fin de determinar su aceptabilidad o no.
.
CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos y Egresos $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0
Venta del vehiculo $ 60 $ 500,0
Costo operacin $ (400) $ (400) $ (400) $ (400) $ (400) $ (300,0) $ (300,0) $ (300,0) $ (300,0) $ (300,0)
Subtotal $ - $ 50,0 $ 50,0 $ 50,0 $ 50,0 $ 110,0 $ 500,0 $ 150,0 $ 150,0 $ 150,0 $ 150,0 $ 150,0
Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (220) $ (220) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0)
Valor libros $ (440,0)
Utilidad neta $ (145) $ (145) $ 43 $ 43 $ 94 $ 51,0 $ (76,5) $ (76,5) $ (76,5) $ (76,5) $ (76,5)
Flujo de caja
con proyecto $ 14 $ (709) $ 145 $ 128 $ 113 $ 100 $ 236
Flujo de caja
sin proyecto $ 232 $ - $ 67 $ 59 $ 29 $ 26 $ 51
Flujo de caja
incremental $ (219) $ (709) $ 78 $ 69 $ 84 $ 74 $ 186
De acuerdo al anlisis del VPN y la determinacin de la TIR para una tasa de descuento del 13%, se presenta un
retorno mas favorable para la condicin original donde no se mantiene el vehculo original y no se hace
inversin.
Aparentemente por los flujos de caja, la opcin de cambio se intuye mas atractiva, sin embargo el anlisis indica
lo contrario.
CONCEPTO (SIN
PROYECTO) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos y Egresos
Ingresos $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000
Venta activo $ 80.000 $ 18.000
Costo operacin
Costo variable $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350)
Costo fijo $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600)
Subtotal $ - $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 80.000 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 187.050
Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000)
Utilidad neta $ - $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ (13.600) $ 137.743 $ 137.743 $ 137.743 $ 137.743 $ 123.293
Flujo de caja $ 18.860 $ 147.167 $ 147.167 $ 147.167 $ 147.167 $ 146.457 $ 30.850 $ 144.743 $ 144.743 $ 144.743 $ 144.743 $ 146.843
Flujo de caja
con proyecto $ 541.083 $ 30.850 $ 128.091 $ 113.355 $ 100.314 $ 88.773 $ 79.700
Flujo de caja
incremental $ 4.988 $ 11.990 $ (2.146) $ (1.899) $ (1.680) $ (1.487) $ 209
La opcin de desinvertir provee una mejor opcin de inversin en este caso. Sin embargo el VPN de ambas
opciones es muy similar y requiere anlisis adicional para determinar cual de las dos es la mejor.
CONCEPTO (ALQUILER) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos y Egresos
Ingresos $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500
Venta activo $ 10.500
Costo operacin
ALQUILER ANUAL $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (250) $ (250) $ (250) $ (250) $ (250)
GASTOS servicios $ (240) $ (240) $ (240) $ (240) $ (240) $ (300) $ (300) $ (300) $ (300) $ (300)
Gastos mantenimiento $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
SEGUROS $ (850) $ (850) $ (850) $ (850) $ (850) $ (600) $ (600) $ (600) $ (600) $ (600)
PAGO CONTRIBUCIONES $ (320) $ (326) $ (333) $ (339) $ (346) $ (380) $ (388) $ (395) $ (403) $ (410)
Subtotal $ - $ 1.490 $ 1.484 $ 1.477 $ 1.471 $ 1.464 $ - $ 4.790 $ 4.782 $ 4.775 $ 4.767 $ 15.260
Gastos no desembolsables
Depreciacin INTANGIBLE $ (500) $ (500) $ (500)
Depreciacion edificio $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100)
Utilidad $ - $ 990 $ 984 $ 977 $ 1.471 $ 1.464 $ - $ 2.690 $ 2.682 $ 2.675 $ 2.667 $ 2.660
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ - $ (149) $ (148) $ (147) $ (221) $ (220) $ - $ (404) $ (402) $ (401) $ (400) $ (399)
Utilidad neta $ - $ 842 $ 836 $ 831 $ 1.250 $ 1.245 $ - $ 2.287 $ 2.280 $ 2.274 $ 2.267 $ 2.261
Gasto financiero
remodelacion $ (14)
Prima buen nombre $ (1.500)
Subtotal $ (1.500) $ - $ - $ - $ - $ - $ (21.014) $ - $ - $ -
$ -$ -
. Flujo de caja $ (1.500) $ 1.342 $ 1.336 $ 1.331 $ 1.250 $ 1.245 $ (21.014) $ 4.387 $ 4.380 $ 4.374 $
$ -
4.367 $ 14.861
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR
Flujo de caja
incremental $ (3.025) $ (19.514) $ 2.695 $ 2.384 $ 2.109 $ 1.912 $ 7.390
El anlisis entrega que la opcin de alquilar es la mas ventajosa para el inversionista, al entregar un VPN
mayor que la opcin de compra-
La TIR del proyecto as mismo es mas alta para el proyecto alquiler que para la opcin de compra.
CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos y Egresos
Ingresos $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400
Egresos $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
Intereses $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00)
Subtotal $ 220 $ 220 $ 220 $ 220 $ 220 $ 188 $ 188 $ 188 $ 188 $ 220
Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Valor libros
Subtotal $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Utilidad $ 160 $ 160 $ 160 $ 160 $ 160 $ 128 $ 128 $ 128 $ 128 $ 160
Impuestos
Calculo )
Impuestos 15% $ (24) $ (24) $ (24) $ (24) $ (24) $ (19) $ (19) $ (19) $ (19) $ (24)
Utilidad neta $ 136 $ 136 $ 136 $ 136 $ 136 $ 109 $ 109 $ 109 $ 109 $ 136
Subtotal $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (800) $ (800)
Prestamo $ 400
Amortizacion -88,8 -95,9 -103,5 -111,8
Valor disposicion $ 400 $ 400
Subtotal $ (800) $ - $ - $ - $ - $ 400 $ (400) $ (89) $ (96) $ (104) $ (112) $ 400
Flujo de caja $ (800) $ 196 $ 196 $ 196 $ 196 $ 596 $ (400) $ 80 $ 73 $ 65 $ 57 $ 596
Flujo de caja
PRESTAMO $ 132 $ (400) $ 71 $ 57 $ 45 $ 35 $ 323
Flujo de caja
INVERSION $ 106 $ (800) $ 173 $ 153 $ 136 $ 120 $ 323
Flujo de caja
incremental $ 25 $ 400 $ (103) $ (96) $ (91) $ (85) $ -
El efecto de la deuda genera ahorro tributario, representado en los intereses del crdito, los
cuales se incluyen como gasto permitiendo bajar la utilidad contable del proyecto, y en
consecuencia reduce los impuestos a pagar.
Comparativamente, la opcin con prstamo, presenta una mejor tasa interna de retorno (TIR)
comparada con la opcin de inversin con recursos propios.
Para que la deuda genere valor, esta debe estar libre de riesgo, lo cual quiere decir
que la relacin entre capacidad operacional y compromisos financieros debe tener
holgura suficiente que permita a la empresa atender los compromisos aun en
condiciones adversas.
r* = rf + ri + rr
r = rf + ri + r (i+r) + rr
Donde:
r es la tasa de descuento
rf es la tasa inters sin riesgo. Normalmente se identifica como la
tasa de bonos del gobierno-
ri es la tasa de inflacin. Se mide de acuerdo al ndice de precios al
consumidor.
rr es el factor de riesgo consistente en el riesgo de mercado,
riesgo del sector, riesgo de compaa, riesgo proyecto.
r(i+f) efecto de la inflacin en la tasa de descuento.
La evaluacin financiera requiere llevar a un mismo pun to del tiempo todos los
flujos de caja descontando el costo de oportunidad.
La tasa de descuento es el precio que se paga por los fondos requeridos para
cubrir la inversin de un proyecto.
.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO
Los recursos para adquirir activos provienen de dos fuentes: socios y terceros.
Cada cual tiene un costo y el promedio ponderado de las dos fuentes es lo que
se denomina COSTO PROMEDIO CAPITAL (CPC) (WEIGHT AVERAGE CAPITAL
COST (WACC))
Costo de capital representa el costo de utilizar los recursos que provee cada una
de las fuentes de financiamiento tanto internas como externas.
El costo promedio de capital (WACC) por sus siglas en ingles, integra las dos
fuentes de financiamiento (recursos propios y recursos terceros). El WACC se
puede determina a partir de los factores que determinan la valoracin del
capital para el inversionista.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL
Donde:
r(wacc) = retorno del capital
Kd= costo o tasa de inters de deuda
Tc = tasa de impuestos
Ke = costo o tasa de inters del patrimonio
A= valor de los activos
D= valor de los pasivos o deudas
P= valor del patrimonio
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL
Para la evaluacin del costo de capital, se deben tener en cuenta los siguientes
conceptos:
1. TASA DE LIBRE RIESGO: representa la tasa definida por los entes o el ente
regulador central de gobierno, la cual tiene como funcin garantizar el
equilibrio macroeconmico de un pas. Esta tasa define o se constituye en el
piso de la rentabilidad exigida. Esta tasa esta definida por ejemplo por los
bonos del tesoro de los EEUU, ttulos TES del gobierno Colombiano por
ejemplo.
2. CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAMP) : este modelo indica que el costo
de capital de los recursos propios debiera ser igual a la rentabilidad de los
valores de riesgo cero, mas el riesgo sistemtico del propio proyecto
afectado por la prima de riesgo de mercado (rentabilidad de la economa de
un pas menos la tasa libre de riesgo)
3. COSTO DE OPORTUNIDAD
4. AVERSION AL RIESGO
5. RIESGO PAIS
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL
Para la evaluacin del costo de capital, se deben tener en cuenta los siguientes
conceptos:
1. TASA DE LIBRE RIESGO:
2. CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAMP): este modelo considera entonces
tres variables: (se explica en detalle mas adelante)
Tasa libre de riesgo : R (f)
Prima de riesgo de mercado: se define como la diferencia entre la tasa de rentabilidad
esperada de una cartera de mercado y el tipo de inters sin riesgo. E (Rm). Se recomienda
como mnimo series histricas de 60 a 120 meses dependiendo de la volatilidad.
Riesgo sistemtico de industria: se conoce como , identifica el riesgo propio del sector en el
cual se esta haciendo el anlisis o evaluacin del proyecto
3. COSTO DE OPORTUNIDAD: representa la evaluacin por parte del
inversionista de las posibilidades de negocio y la mejor utlizacion de los
recursos disponibles.
4. AVERSION AL RIESGO: representa la condicin natural del ser humano a
aceptar o rechazar el riesgo. Todo proyecto tiene riego per se, de ah que las
condiciones de aceptacin estn ligadas al nivel de riesgo aceptable por el
inversionista.
5. RIESGO PAIS
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL
Para la evaluacin del costo de capital, se deben tener en cuenta los siguientes
conceptos:
1. TASA DE LIBRE RIESGO:
2. CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAMP):
3. COSTO DE OPORTUNIDAD:
4. AVERSION AL RIESGO:
5. RIESGO PAIS: representa el riesgo macroeconmico, poltico, mercados,
control a flujos de capital, social, etc; que influyen en el comportamiento de
un pas en un periodo de tiempo. El riesgo pas es analizado por
acadmicos, empresarios, banca multilateral, etc; definiendo tasas de
rentabilidad de ajuste para un determinado pas.
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CONSTRUCCIN
DEFINICION COSTO DE RECURSOS (TASA DE DESCUENTO)
https://www.grupoaval.com/wps/portal/grupo-aval/aval/portal-financiero/renta-fija/tes/curva-rentabilidad
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CONSTRUCCIN
TITULOS GOBIERNO NACIONAL VER PAGINA 184
SUBASTA TES 2017
ltimos
Boletndatos
de lacargados
subastaalde
sistema
TES clase B
en pesos colombianos
Fecha de la
subasta: Enero 25 de 2017
Fecha de
cum plim ento: Enero 25 de 2017
Fecha de Valor nom inal Precio
Tasa efectiva Tasa efectiva Tasa efectiva
Plazo (aos) vencim iento aprobado (pesos correspondie
m nim a (%) m xim a (%) de corte (%)
(dd/m m /aaaa) colom bianos) nte
16 30/06/2032
$ 672.682.300.000,00 6,73 7,329 6,988 104,061
Fuente: Banco de la Repblica, Departamento de operaciones y desarrollo de mercados - DODM, Sistema de Subastas.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
Participacin en el ndice
P FG RU P SU RA BC O L O M BI A
P FG RU P O A RG BO G O T A
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CONSTRUCCIN
FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:
INDICE COLCAP ENTRE 2009-2017
PROMEDIO MENSUAL COLCAP ENTRE 2009-2017 0,581%
PROMEDIO ANUAL COLCAP ENTRE 2009-2017 6,975%
AO ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC
2017 0,670%
2016 1,850% 5,880% 7,400% 0,460% -3,720% 1,600% -0,380% 5,500% -3,000% 1,990% -5,820% 5,100%
2015 -8,190% -1,540% -4,600% 7,030% -6,430% 1,890% -1,060% -5,360% -2,230% -0,060% -8,520% 3,530%
2014 -9,110% 4,160% 11,020% -0,940% -0,800% 2,830% -0,670% 4,520% -5,960% -1,850% -6,680% -0,830%
2013 1,830% -1,160% -3,780% -5,070% -1,110% -3,030% 4,010% 2,910% 1,310% -0,530% -6,470% -1,460%
2012 3,95% 5,93% 0,76% 2,41% -3,31% -5,01% 2,06% -0,32% 0,75% 7,66% -2,78% 4,16%
2011 -3,36% -0,65% -1,86% -1,03% 3,51% -3,41% -2,41% -1,02% -3,52% 2,37% -3,77% 0,67%
2010 -0,23% 2,01% 3,56% 1,85% -1,55% 1,54% 7,15% 5,89% 6,33% 7,48% -6,41% 2,46%
2009 2,17% -2,03% 2,59% 6,60% 10,69% 6,90% 4,85% 4,57% 9,91% -5,40% 4,84% 3,70%
Nota: Var.
Anual -108 -18 -240 -120 -157 -921 -45 -1290
Acumulada -7 -26 -31 -10 -17 -54 6 -61
www.bcrp.gob.pe/docs/Estadisticas/Cuadros-Estadisticos/NC_037.xls
Mensual -7 -26 -31 -10 -17 -54 6 -61
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
BETAS TASA RENDIMIENTO DE MERCADO: BETAS INDUSTRIA (COLCAP 20)
NDICE .COLCAP Colombian Capitalization Index
b bo
Promedio de BETA BETA COMPONENT
GICS Industry Group GICS Industry GICS Sub-Industry ACTUALIZACIN
apalancado SECTORIA ES
Banks Banks Diversified Banks 0,77 0,08 3 12/12/2016
Banks Total Banks 0,77 0,08 3 12/12/2016
Total Banks 0,77 0,08 3 12/12/2016
Diversified Financials Diversified Financial Services Multi-Sector Holdings 0,91 0,26 3 12/12/2016
Diversified Financials Total Diversified Financial Services 0,91 0,26 3 12/12/2016
Diversified Financials Capital Markets Financial Exchanges & Data 0,47 0,42 1 12/12/2016
Diversified Financials Total Capital Markets 0,47 0,42 1 12/12/2016
Total Diversified Financials 0,80 0,30 4 12/12/2016
Energy Oil, Gas & Consumable Fuels Integrated Oil & Gas 1,45 0,80 1 12/12/2016
Energy Oil, Gas & Consumable Fuels Oil & Gas Exploration & Production 1,34 1,34 1 12/12/2016
Energy Total Oil, Gas & Consumable Fuels 1,39 1,07 2 12/12/2016
Total Energy 1,39 1,07 2 12/12/2016
Food & Staples Retailing Food & Staples Retailing Hypermarkets & Super Centers 1,10 0,20 1 12/12/2016
Food & Staples Retailing Total Food & Staples Retailing 1,10 0,20 1 12/12/2016
Total Food & Staples Retailing 1,10 0,20 1 12/12/2016
Food, Beverage & Tobacco Food Products Packaged Foods & Meats 0,70 0,52 1 12/12/2016
Food, Beverage & Tobacco Total Food Products 0,70 0,52 1 12/12/2016
Total Food, Beverage & Tobacco 0,70 0,52 1 12/12/2016
Materials Construction Materials Construction Materials 1,04 0,45 5 12/12/2016
Materials Total Construction Materials 1,04 0,45 5 12/12/2016
Total Materials 1,04 0,45 5 12/12/2016
Transportation Airlines Airlines 0,65 0,65 1 12/12/2016
Transportation Total Airlines 0,65 0,65 1 12/12/2016
Total Transportation 0,65 0,65 1 12/12/2016
Utilities Electric Utilities Electric Utilities 0,83 0,44 2 12/12/2016
Utilities Total Electric Utilities 0,83 0,44 2 12/12/2016
Utilities Gas Utilities Gas Utilities 0,45 0,30 1 12/12/2016
www.icesi.edu.co
Utilities Total Gas Utilities 0,45 0,30 1 12/12/2016
Total Utilities 0,70 0,39 3 12/12/2016
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
BETAS FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO: BETAS INDUSTRIA (US INDUSTRY)
Cost of Capital
Number of After-tax Cost (Local
Industry Name Firms Beta Cost of Equity E/(D+E) Std Dev in Stock Cost of Debt Tax Rate of Debt D/(D+E) Cost of Capital Currency)
Air Transport 18 1,12 8,83% 58,78% 38,61% 3,50% 22,99% 2,10% 41,22% 6,06% 10,33%
Bank (Money Center) 10 0,86 7,34% 34,72% 25,85% 3,50% 27,90% 2,10% 65,28% 3,92% 8,10%
Banks (Regional) 645 0,47 5,14% 62,30% 22,84% 3,05% 25,43% 1,83% 37,70% 3,89% 8,07%
Building Materials 41 1,01 8,18% 78,75% 33,77% 3,50% 23,39% 2,10% 21,25% 6,89% 11,19%
Coal & Related Energy 38 1,36 10,21% 41,92% 73,31% 4,05% 0,48% 2,43% 58,08% 5,69% 9,94%
Financial Svcs. (Non-bank & Insurance) 258 0,65 6,17% 8,17% 29,20% 3,50% 20,80% 2,10% 91,83% 2,43% 6,55%
Food Processing 87 0,75 6,74% 78,84% 30,98% 3,50% 14,66% 2,10% 21,16% 5,76% 10,01%
Food Wholesalers 16 1,20 9,30% 73,35% 52,66% 3,70% 11,77% 2,22% 26,65% 7,41% 11,73%
Oil/Gas (Integrated) 7 1,08 8,60% 85,54% 46,30% 3,70% 1,14% 2,22% 14,46% 7,68% 12,01%
Oil/Gas (Production and Exploration) 330 1,38 10,29% 68,03% 75,08% 5,20% 0,32% 3,12% 31,97% 8,00% 12,34%
Oil/Gas Distribution 78 1,20 9,25% 56,48% 45,13% 3,70% 2,93% 2,22% 43,52% 6,19% 10,46%
Power 68 0,54 5,55% 53,39% 24,11% 3,05% 19,27% 1,83% 46,61% 3,81% 7,99%
http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/wacc.htm
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FUENTES DE INFORMACIN PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:
BETAS INDUSTRIA COMPARATIVO
SECTOR COLCAP US
BANCOS 0,77 0,86
MATERIALES
CONSTRUCCIN 1,04 1,01
AVIACIN 0,65 1,12
Se espera que el Beta de la empresa y la tasa del mercado no varen en los dos primeros aos,
pero se esperan cambios en algunos componentes de la tasad e inters de oportunidad de
acuerdo a la tabla anexa:
1 2 3 4 5 6
Tasa libre de 3% 3% 4% 5% 5% 6%
riesgo
Beta 1.43166 1,43166 1,2 0,95 0,95 1,2
Tasa inters de 4,96% 4,96% 5% 7% 7% 7%
mercado
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Se requiere calcular el costo de la deuda Kd para cada uno de los 4 aos y el ndice
Ke para la duracin del proyecto.
Solucin:
1.Calcular ndice Ke
2. calcular intereses a pagar para cada uno de los crditos y su respectiva
amortizacin
3. Calcular el ndice Kd
4. Calcular el WACC
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Calculo Ke:
Ao 1:
Ke = 3 % + 1,43156 x ( 4,96% -3%) = 5,81 % 5,81%
Ao 2:
Ke = 3 % + 1,43156 x ( 4,96% -3%) = 5,81 % 5,81%
Ao 3:
Ke = 4 % + 1,2 x ( 5% - 4%) = 5,20 % 5,20%
Ao 4:
Ke = 5 % + 0,95 x (7% -5 %) = 6,90 % 6,9%
Ao 5:
Ke = 5 % + 0,95 x (7% -5 %) = 6,90 % 6,9%
Ao 6:
Ke = 6 % + 1,2 x ( 7% -6%) = 7,20 % 7,2%
1 2 3 4 5 6
Tasa libre de riesgo 3% 3% 4% 5% 5% 6%
Beta 1,43156 1,43156 1,2 0,95 0,95 1,2
Tasa inters de mercado 4,96% 4,96% 5% 7% 7% 7%
Kd 5,81% 5,81% 5,20% 6,9% 6,9% 7,2%
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Calculo Kd:
Calculo Kd:
Se calcula la tasa efectiva del prestamo y determinar anualidad:
Credito banco 1:
Periodos capitalizacion 4
Valor credito $ 100.000.000
Plazo : 6 aos
Tasa de interes estipulada 24% anual trimestre vencido
Determinacion de la anualidad:
C= P i x ( 1 + i ) ^n donde
( 1 + i ) ^n - 1
Determinacion de la anualidad:
C= P i x ( 1 + i ) ^n donde
( 1 + i ) ^n - 1
Tabla # 2
PERIODO Ke Kd
0 0,00%
1 5,81% 23,10%
2 5,81% 23,24%
3 5,20% 23,49%
4 6,90% 24,03%
5 6,90% 26,25%
6 7,20% 26,25%
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
BALANCE GENERAL PROYECTADO
Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
Pasivo $ 213.846.325 $ 169.648.615 $ 115.599.044 $ 49.479.019 $ 27.609.617 $ -
Patrimonio $ 418.945.000 $ 523.456.789 $ 627.890.000 $ 735.129.876 $ 867.912.567 $ 923.456.128
Total $ 632.791.325 $ 693.105.404 $ 743.489.044 $ 784.608.895 $ 895.522.184 $ 923.456.128
Total activo $ 632.791.325 $ 693.105.404 $ 743.489.044 $ 784.608.895 $ 895.522.184 $ 923.456.128
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CALCULO DE WACC
Calculo de WACC
Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
D/A 33,79% 24,48% 15,55% 6,31% 3,08% 0,00%
P/A 66,21% 75,52% 84,45% 93,69% 96,92% 100,00%
Total 100% 100% 100% 100% 100% 100%
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CALCULO DE WACC
Periodo 0 1 2 3 4 5 6
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
FCL (Millones) $ (600,00) $ 120,00 $ 200,00 $ 279,00 $ 340,00 $ 400,00 $ 500,00
Total 8,92% 8,08% 6,77% 7,45% 7,21% 7,20%
VPN Antartica $ 752 $ (600) $ 110 $ 170 $ 222 $ 252 $ 276 $ 322
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ANLISIS DE SENSIBILIDAD
Este mtodo sustituye los valores del flujo de caja de cada periodo por el
valor esperado, calculado de acuerdo a los parmetros de riesgo.
)
Se determina el VPN en condiciones inciertas se obtiene multiplicando
cada valor del flujo de caja por una probabilidad de ocurrencia definida.
eventos
Rama o vinculo
5700 miembros
$620 por ao
Expandir las instalaciones $5,700 x $520 = $2,964,000
C
Opcion 2
-$ 360,000 $680 por ao
5000 miembros
$5,000 x $680 = $3,400,000
D
B
40%
Opcion 1
$5,000X $520 = $2,600,000
Es probable que se produzca una recesin econmica o una expansin econmica en el prximo
perodo. En el caso de una recesin econmica, PPI puede vender apartamentos, despus de la
terminacin, por slo $ 200.000. Pero con el crecimiento econmico, su valor sera $ 1,500,000.
Los hogares unifamiliares tendran valores de $ 800,000 y $ 1,000,000 respectivamente, en
recesin y en expansin econmica.
Si la ciudad se niega a responder a las solicitudes de desarrollo de infraestructura adicional, PPI
tiene la opcin de vender la tierra de inmediato por 350.000 dlares o ms desarrollo de la tierra
antes de la venta.
CONCLUSIONES:
Costo: $ 550.000.000
Costo: $ 110.000.000
Costo: $ 2.200.000.000
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Identificar, de acuerdo a la metodologa costo-beneficio, cual es la
mejor opcin: