A S E S O R A

TRIBUTARIA

INFORME ESPECIAL

Tratamiento tributario de la venta de inmuebles

en el IGV y el Impuesto de Alcabala
Jorge Luis PICN GONZALES(*)

RESUMEN EJECUTIVO

E n un contexto en el que somos testigos de las grandes dimensiones que ha tomado el sector
inmobiliario, es importante advertir el considerable nmero de empresas, de diversos tama-
os, dedicadas a esta actividad, muchas de ellas sin mayor experiencia en el sector, y por lo tanto,
en la materia tributaria especfica de aquel. Adicionalmente a lo sealado, la normativa tributaria
aplicable a dicho sector es muy poco precisa, generando dudas que se convierten en contingencias
tributarias capaces de poner en entredicho la supervivencia de las empresas, tal y como el autor
expone en el presente artculo.

INTRODUCCIN
En el presente informe analizaremos
las principales implicancias tributa-
rias de los impuestos sobre la venta
de inmuebles: i) el Impuesto Gene-
ral a las Ventas (en adelante, IGV) y
ii) el Impuesto de Alcabala (en ade-
lante, Alcabala).
I. IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
Respecto a esta materia desarrollare-
mos cuatro aspectos que consideramos
crticos y los que pretendemos dilucidar
a continuacin:
1. En qu casos est gravada la venta
de inmuebles en el pas
Sobre el particular, se debe tener pre-
sente que como regla general, la venta
de inmuebles no se encuentra gravada
con IGV(1).
Sin perjuicio de lo antes expuesto es re-
levante recordar que desde hace poco
ms de 20 aos, se incorpor en el
mbito de aplicacin del IGV la prime-
ra venta de inmuebles realizada por el
constructor. La norma es clara al sealar
que esta operacin debe involucrar la
participacin activa del constructor y que Respecto al segundo punto, en el cua-
solo estar afecta con el IGV la primera dro siguiente presentaremos la aplica-
venta de inmuebles realizadas dentro cin de distintas normas temporales
del territorio nacional. De ah que esta- que fueron modificando la aplicacin
rn inafectas a dicho impuesto aquellas de este supuesto gravado; sin embargo,
transferencias de inmuebles que se eje- debe quedar claro que no estar gra-
cuten en el extranjero o que sean realiza- vada la venta de un inmueble ubicado
das por sujetos que no califican para las en otro pas, dado que como se seal
normas del IGV como constructor. estar gravado con el IGV solo aquellas
Sobre el particular, hay muchos temas operaciones que se ejecuten dentro del
pas. Ver cuadro N 1.
que convendra precisar:
Solo est gravada con el IGV la En relacin con la primera venta de
venta realizada por el constructor inmuebles, creemos conveniente aclarar
cuando el inmueble fue empezado una serie de aspectos:
a construir a partir del 10 de agosto
Solo est gravada la venta de la edi-
de 1991. ficacin realizada, excluyndose de
Califica como constructor, adems la base imponible al terreno. En tal
de la empresa que edific el inmue- sentido, la norma presume que, a
ble con sus propios medios, aque- efectos del IGV, el valor del terreno
lla empresa que mand a construir es el 50% del valor de venta, sien-
totalmente para s, siempre que la do la base imponible del IGV el otro
construccin se haya iniciado a par- 50%. Ampliaremos este tema en el
tir del 24 de abril de 1996(2). punto 2 del captulo II.
(*) Abogado - Universidad de Lima. Magster en Administracin - ESAN. Doctorando en Derecho Empresarial - Univer-
sidad de Sevilla. Socio de Picn & Asociados, Asesores Tributarios (www.piconasociados.com). Se ha desempea-
do como Intendente Nacional Jurdico y Gerente de Procedimientos Tributarios en la Superintendencia Nacional de
Aduanas y de Administracin Tributaria (Sunat). Catedrtico en posgrado y maestra ESAN.
(1) Esta regla no vara ya sea que se trate de una persona natural o jurdica.
(2) Decreto Supremo N 088-96-EF.

CONTADORES & EMPRESAS / N 197

A-1
 6 ASESORA TRIBUTARIA

No estn gravadas las ventas de te-
rrenos ni de inmuebles adquiridos va
compraventa (salvo que la adquisi-
cin haya sido realizada a un cons-
tructor vinculado). De acuerdo a
un oficio de la Sunat, la venta de
aires se considera como un terre-
no, no gravado con IGV.
La exoneracin para la primera ven-
ta de inmuebles con valor menor a
35 UIT, solo proceder para el caso
de aquellos destinados a la vivien-
da, siendo claro que no se aplica
a inmuebles que tengan finalidad
comercial (oficinas). Por otro lado,
segn informes de la Sunat tampo-
co se aplica dicha exoneracin a la
venta de estacionamientos en un
3.1. Primera venta de bienes inmue-
bles existentes realizado por el
constructor
El inciso f) del artculo 4 del Texto nico
Ordenado (TUO) de la Ley del Impuesto
General a las Ventas establece que el na-
cimiento de la obligacin tributaria, en el
caso de primera venta de inmuebles, se
producir en la fecha de percepcin del
ingreso, por el monto que se perciba, sea
parcial o total. Precisndose en el numeral
3 del artculo 3 del Reglamento del IGV
que el caso de la primera venta de inmue-
bles, en donde se efecten pagos parcia-
les, se considerar que nace la obligacin
tributaria en el momento y por el monto
que se percibe, inclusive cuando se le de-
nomina arras de depsito o garanta siem-
i) Adelantos en contratos de construccin
Al respecto, teniendo como base legal
la Ley del IGV y su reglamento podemos
afirmar que en el caso de los contratos de
construccin el nacimiento del IGV no est
condicionado a la cancelacin total o la
entrega del bien construido, sino que este
se producir desde el momento mismo en
que se emita una factura por el monto re-
cibido, aun cuando esta sea un adelanto(4).
Ejemplo prctico:
La frmula del IGV consiste en restar del
18% del valor de venta gravado, el cr-
dito fiscal del mes y el saldo a favor de
los meses anteriores.
Frmula del IGV
1 0. 0 8. 9 1
NO

edificio de departamentos para la pre que estas superen, de forma conjunta,

o c on s t r uy C u n do D es d e
IG V
1 0. 0 8. 9 1

vivienda, posicin que no es com- el tres por ciento (3%) del valor total del A nt e s
NO

partida por el autor del presente inmueble(3). o m a nd a 2 4. 0 4. 9 6

C u n do
c o n s t ru ir D es d e
IG V
2 4. 0 4. 9 6
documento. 3.2. Venta de bienes inmuebles futuros No
NO
V in c u la d o

2. Cul es la base imponible Un tema que ha sido muy discutido

L o c o m p r A q u i n
V in c u la d o

Con relacin a este punto, existe una
discusin sobre el valor del terreno (por
lo tanto, la parte inafecta): si es igual
al 50% del valor de venta sin tomar en
cuenta el IGV o si se aplica sobre el pre-
cio total, incluyendo el IGV. Veamos el
siguiente ejemplo:
durante estos ltimos aos, ha sido el
vinculado con la venta de inmuebles
que se encuentran en proyectos, pero
que al momento de la celebracin del
contrato de compraventa estos an no
existen, as como el tratamiento de los
adelantos por este concepto.
Esta frmula parte de la premisa de que
las adquisiciones correspondientes a las
ventas se van a hacer antes o al mis-
mo tiempo que se obtengan lo ingresos
gravados con el IGV. (Ver cuadro N 2).

Precio total: 100,000 CUADRO N 1

Opcin 1 Opcin 2 IGV sobre venta inmueble
valor
terreno 50,000 construccin 45,871.5 A nt e s
NO
1 0. 0 8. 9 1
valor valor
Lo c on s t r uy C u n do D es d e
construccin 42,373 terreno 45,871.5 IG V
1 0. 0 8. 9 1
IGV 7,627 IGV 8,257
A nuestro entender, del texto del regla- A nt e s
NO
mento de la Ley del IGV se desprende Lo m a nd a 2 4. 0 4. 9 6
C u n do
que se aplica la opcin 1. Como se pue- c o n s t ru ir D es d e
IG V
2 4. 0 4. 9 6
de ver en el ejemplo, aquellas empresas
que toman la opcin 2, estaran pa-
gando un IGV en exceso equivalente al No
NO
7% del precio. Sin embargo, es impor- V in c u la d o
L o c o m p r A q u i n
tante sealar que la posicin que ha to- V in c u la d o
mado la Administracin Tributaria es la
opcin 2, tal y como se evidencia en el
Informe N 185-2008-SUNAT/2B0000, CUADRO N 2
en el que se seala que tratndose de
Frmula en el tiempo
operaciones de venta al contado, el va- Segn Premisa
lor total de la transferencia del inmue-
ble, al cual se le deducir el cincuenta Mes1 Mes2 Mes3 Mes28 Mes29 Mes30

por ciento (50%) del valor del terreno, IMPUESTO

100 100 100 100 100 100
no incluye el monto del IGV que corres- BRUTO

ponda por la mencionada operacin. CRDITO

FISCAL 80 80 80 80 80 80

3. En qu momento se debe declarar

IGVDELMES
la venta gravada de inmuebles 20 20 20 20 20 20

Teniendo en cuenta lo indicado en la

SisecumplePREMISA,sielmargenes20%,se
Ley del Impuesto General a las Ventas, pagacomoIGVel18%del20%,sinquequede
y aplicando el mismo al sector de la uncrditofiscal

construccin pasamos a determinar el

momento en que se debe pagar el IGV, (3) Modificado por la Resolucin de Superintendencia N 161-2012-EF, vigente desde el 29 de agosto de 2012.
segn el hecho gravado: (4) Modificado por la Resolucin de Superintendencia N 161-2012-EF, vigente desde el 29 de agosto de 2012.

A-2 1ra. quincena - Enero 2013


Sin embargo, cuando esta premisa no
se cumple, se presentan problemas fi-
nancieros que pueden llegar a ser im-
portantes, sobre todo en el sector de
servicios de construccin. Esta premisa
se puede incumplir por diversas figu-
ras que pueden originar un descalce
financiero del IGV: anticipos, ventas en
planos, ventas a futuro, entre otros. El
resultado de este descalce ser que al
final del proyecto, la empresa se que-
dar con un crdito fiscal que no ser
devuelto. El lector podr darse cuenta
de lo indicado en un caso como el indi-
cado, en el que el margen del proyecto
es de 20% y se obtiene un adelanto de
40%. (Ver cuadro N 3).
Como se puede ver, al final del proyecto
la empresa se queda con un saldo a fa-
vor que no es susceptible de ser devuel-
to por la Sunat. Es importante indicar
que si este proyecto se mezcla con otros
que permitan usar este saldo a favor, la
observacin no tendr la mayor impor-
tancia. No obstante, si el proyecto tiene
dimensiones importantes o se trata de
un nico proyecto (por ejemplo, en el
caso de los consorcios), quedar claro
que el saldo a favor del IGV no tendr
uso alguno, y se convertir en un costo
no deducible a efectos del Impuesto a
la Renta.
ii) Ventas de departamentos y oficinas
en planos
Al respecto, hasta antes de la publica-
cin del Decreto Legislativo N 1116
existan dudas razonables respecto del
momento preciso en que deba efec-
tuarse el pago del impuesto por la venta
de inmuebles futuros o departamentos
en planos. Ante tal situacin, surgieron
dos criterios, a saber:
En el momento en que estos existan,
a pesar de que la empresa recibi el
pago mucho antes, tal como ocurre
en el Impuesto a la Renta (Tribunal
Fiscal).
En el momento del pago, lo que sig-
nificaba que el IGV de las ventas de-
ba ser pagado en meses anteriores,
al realizar las compras destinadas al
edificar los bienes materia de venta
(Sunat).
Si bien, la Administracin Tributaria (Sunat)
en diversos pronunciamientos como los
Informes Ns 104-2007-SUNAT/2B0000 y
218-2007-SUNAT/2B0000 sostuvo que el
IGV deba pagarse en la fecha de percep-
cin del ingreso porque la obligacin
tributaria se originaba en la fecha de
percepcin del ingreso parcial o total;
este criterio haba sido dejado de lado
por el Tribunal Fiscal, quien jurispruden-
cialmente estableci que al no existir el
bien materia del contrato de compra-
venta, la contraprestacin pactada no
se haba realizado y, por lo tanto, tam-
poco se habra producido el nacimiento
de la obligacin tributaria (IGV), por lo
que el acaecimiento del IGV estara su-
peditado a la condicin suspensiva de
que el bien exista, ello en concordancia
con la interpretacin sistemtica del
Cdigo Civil(5).
Finalmente, este cuestionamiento se
vio menguado con la publicacin del
referido decreto, mediante el cual se in-
corpor un segundo y tercer prrafo al
numeral 1 del inciso a) del artculo 3, en
los trminos siguientes:
a) VENTA:
1. (...)
Se encuentran comprendidas en el
prrafo anterior las operaciones su-
jetas a condicin suspensiva en las
cuales el pago se produce con ante-
rioridad a la existencia del bien.
Tambin se considera venta las arras,
depsito o garanta que superen
el lmite establecido en el Reglamento.
(...)
Una de las principales dudas que se
deben dilucidar ahora es qu se en-
tiende por PERCIBIDO. Sobre el par-
ticular, existe una situacin que debe
ser analizada en el sector inmobilia-
rio que vende en planos financiado
por una entidad bancaria (es decir,
la mayora de los casos). Los bancos
desembolsan el total del crdito con-
cedido al comprado en una CUENTA
GARANTA a nombre de la empresa
inmobiliaria, pero no le da acceso a
dicho dinero. Conforme la empresa in-
mobiliaria va avanzando con la obra, el
Adelanto
IMPUESTO
1200
BRUTO
CRDITO
FISCAL
0 80
IGVDELMES
1200
(5) De acuerdo con lo sealado por el Tribunal Fiscal, en las RTF Ns 256-3-99, 640-5-2001, 1104-2-2007 y 07045-4-
2007, la LIGV se refiere en este supuesto de afectacin a inmuebles construidos totalmente por el constructor o por
un tercero para este, por lo que no puede reconocerse una operacin gravada cuando al momento de la entrega de
una cantidad determinada de dinero no existe edificacin ni inmueble alguno.
CONTADORES & EMPRESAS / N 197
INFORME ESPECIAL 7
banco traslada el monto de los avances
a una CUENTA DE LIBRE DISPOSICIN.
La diferencia entre un momento y otros
puede ser desde algunos meses hasta
ms de un ao.
La pregunta es cundo percibe el dinero
y, por lo tanto, debe pagar el IGV la em-
presa inmobiliaria? Cundo el dinero es
depositado en la CUENTA GARANTA o en
la CUENTA DE LIBRE DISPOSICIN? Desde
nuestro punto de vista se cumple con el
concepto de PERCIBIDO, y por lo tanto,
nace la obligacin tributaria del IGV cuan-
do se deposita el dinero en la CUENTA DE
LIBRE DISPOSICIN.
Esta posicin se complementa con lo pre-
visto en los numerales 3 y 4 del artculo 3
del Reglamento de la Ley del IGV.
El problema operativo que va a traer esta
nueva norma (3% de arras se considera
venta) es que el sector por costumbre
suele pedir arras o garantas mayores al
5%, por lo que esta situacin ser muy
comn. Ahora imagine que en el mes 1
el cliente paga arras de 5% del precio
(por un inmueble de US $ 100,000). Los
US $ 5,000 recibidos por la inmobiliaria
estarn gravados con IGV, y la empresa
deber emitir una boleta de venta (Im-
puesto bruto: 412.84). En el mes 4 re-
gresa el cliente y seala que el banco no
le otorg el crdito hipotecario. Lo que
debera ocurrir es que la empresa debe-
ra anular la boleta de venta y recuperar
el IGV pagado en el mes 1. Sin embar-
go, el reglamento de comprobantes de
pago seala que una Nota de Crdito
no puede ser emitida contra una boleta
de venta (por lo menos no para modi-
ficarla). Esto va a generar un problema
operativo que esperemos sea resuelto
por la Administracin Tributaria, de una
manera razonable y oportuna.
CUADRO N 3
Frmula en el tiempo
No se cumple premisa
Mes1 Mes2 Mes28 Mes29 Mes30
60 60 60 60 60
80 80 80 80
20 40 560 580 600
Con un adelanto de 40%, la empresa se queda
con un saldo a favor equivalente al 20% del
total de su IGV, no materia de devoluciones.
A-3
 8 ASESORA TRIBUTARIA
De la lectura integral de la LIGV y su
reglamento, se desprende que ahora
textualmente se seala que la transfe-
rencia de bienes futuros o venta de
departamentos en planos se subsume
en la definicin de VENTA de la LIGV y,
por tanto, califica como una operacin
gravada con tal impuesto.
Con esta modificacin normativa se deja
sin sustento legal la posicin del Tribunal
Fiscal sobre el nacimiento de la obligacin
tributaria de la venta de departamentos
en planos, es decir ya no es necesario la
culminacin de la obra (entindase de-
partamento) para que se configure el na-
cimiento del IGV, bastando para tal efecto
el pago total o parcial del mismo, criterio
acogido por la Sunat y vlido a partir de
agosto del presente ejercicio.
Finalmente, debemos sealar que la nor-
ma no precisa el pasado, por lo que los
casos debern ser resueltos por el Tribu-
nal Fiscal en sus posteriores resoluciones.
4. Crdito fiscal en la primera venta de
inmuebles
Una de las reglas sustanciales para el
uso del crdito fiscal es que el IGV de las
compras generarn derecho a crdito
fiscal en la medida que estn destinados
a realizar operaciones gravadas. Es de-
cir, que si una empresa constructora con
motivo de un contrato de construccin
(construye en el terreno del cliente) gra-
vado con IGV, realiza compras como ce-
mento, ladrillos, combustibles y otros, el
100% del IGV de las compras constituir
crdito fiscal, en la medida que cumpla
con los otros requisitos legales.
Asimismo, si se realizan tales adquisi-
ciones exclusivamente para construir
departamentos cuya venta por el cons-
tructor estar exonerada del IGV, el
100% del IGV de las compras no consti-
tuir crdito fiscal, siendo gasto o costo
a efectos del Impuesto a la Renta.
i) Operaciones gravadas y no gravadas
Cuando una empresa tiene operaciones
gravadas y no gravadas, lo primero que
debe hacer es determinar si la adquisicin
est destinada exclusivamente a realizar
operaciones gravadas (en cuyo caso gene-
rar crdito fiscal) o a realizar operaciones
no gravadas (en donde no generar crdi-
to fiscal, sino costo o gasto).
En caso las adquisiciones estn destina-
das a generar operaciones gravadas
y no gravadas, como por ejemplo el
alquiler de las oficinas administrati-
vas, el pago por el celular del gerente,
la computadora de las oficinas, entre
otros, entonces, el crdito fiscal se ob-
tendr de la siguiente manera:
A-4 1ra. quincena - Enero 2013
Op. Gravadas
Crdito Fiscal = IGV de compras x (no Importacin ni ut.
Op. Comunes comunes Servicios)
Total de Operaciones
As por ejemplo:
Compras destinadas a
contratos de construccin : 200,000 + 36,000
Compras destinadas a
ventas exoneradas : 100,000 + 18,000
Compras destinadas a
ambas : 150,000 + 27,000
Ventas Gravadas : 400,000
Ventas No Gravadas : 500,000
Crdito Fiscal : 18,000 + [27,000 x (400,000/900,000)]
: 27,000
Cabe indicar que, entre otros, no se
incluyen en el total de operaciones
la venta de terrenos o de inmuebles
adquiridos, cuya compra no estuvo gra-
vada con IGV.
En tal sentido, si adicionalmente a las
ventas indicadas, la empresa hubiera
vendido S/. 100,000 por los concep-
tos indicados en el prrafo anterior, no
cambiara el clculo del crdito fiscal.
ii) Prorrata en la primera venta de
inmuebles gravada con el IGV
El IGV grava la primera venta de inmueble
realizada por el constructor, con excep-
cin del valor del terreno, el cual se pre-
sume que equivale al 50% del valor venta
del inmueble. De acuerdo al artculo 23
de la Ley, a efectos del clculo del crdito
fiscal, se considerar como operacin no
gravada, la transferencia del terreno (es
decir, el 50% del total del importe de la
venta del inmueble).
Lo que en la prctica viene siendo un
problema es determinar el crdito fiscal
de acuerdo al contenido de esta norma.
Es decir, si una empresa compra cemen-
to, combustible y ladrillos gravados con
IGV para la construccin de departa-
mentos que sern vendidos por el cons-
tructor, debe considerar como crdito
fiscal el 100% del IGV de las compras
o deber prorratearse considerando el
valor del terreno?
Tomando como sustento legal el artcu-
lo 23 de la Ley del IGV se puede afirmar
que a efectos del clculo de la prorrata
se considerar la venta del terreno (50%
del valor de venta) como una operacin
distinta de la venta de la construccin,
significa que el primer paso es determi-
nar si las compras se destinan exclusi-
vamente a la venta de la construccin
(gravado, entonces el IGV de las com-
pras ser crdito fiscal) o del terreno (no
gravado y no otorga derecho a crdito
(6) 18% x 300,000 x 50%.
(7) Es decir, todos aquellos en los que no se pueda distinguir claramente un destino exclusivo a operaciones gravadas
o a no gravadas.
fiscal), y en caso no se pueda separar el
destino de la adquisicin, se aplicar la
prorrata indicada.
Siendo as, estn las compras de los
componentes de la construccin desti-
nados exclusivamente a la venta del in-
mueble construido? O debe entender-
se como destinada tambin a la venta
del terreno?
Veamos un ejemplo prctico :
Materiales de Construccin : 100,000 + 18,000
Primera Venta de Inmuebles : 300,000
Base Imponible Primera Venta : 150,000
Valor de Terreno (segn IGV) : 150,000
En este caso el Impuesto Bruto sera igual a S/. 27,000(6).
Respecto al crdito fiscal a deducir, tal como hemos indi-
cado, existen dos interpretaciones posibles:
a) Est destinado exclusivamente a la venta de la cons-
truccin:
Impuesto Bruto : 27,000
Crdito Fiscal : 18,000
IGV a pagar : 9,000
b) Est destinado tanto a la venta de la construccin
como del terreno:
Impuesto Bruto : 27,000
Crdito Fiscal : 18,000 x (150,000 / 300,000)
: 9,000
IGV a pagar : 18,000
Desde nuestro punto de vista, y en con-
cordancia a lo dispuesto en el artculo
23 de la Ley del IGV, la transferencia del
inmueble supone tanto la venta de la
construccin como del terreno, debido
a que estamos ante un nico bien, aun-
que legalmente exista una ficcin que
determine que se trata de operaciones
separadas a efectos de calcular el crdi-
to fiscal. En tal sentido, siendo posible
separar las adquisiciones destinadas a la
venta de la construccin y a la venta del
terreno, debemos llegar a la conclusin
que las adquisiciones por materiales de
construccin estn destinadas exclusi-
vamente a la venta de la construccin,
y, por lo tanto, adoptaremos la alterna-
tiva a del ejemplo anterior.
Cabe indicar que existirn adquisiciones
que estn destinadas a la venta tanto de
la construccin como del terreno, como
seran los gastos de publicidad, o las comi-
siones pagadas por la venta del inmueble,
as como todos los gastos administrativos
y similares(7). En estos casos, sobre el IGV
de dichas adquisiciones se aplicar el fac-
tor o prorrata en cuyo denominador se
incluir el valor del terreno.

Tomando en cuenta lo indicado, com-
pletemos el ejemplo que veamos hace
un momento:
Materiales de Construccin : 100,000 + 18,000
Comisin de venta : 10,000 + 1,800
Servicios Pblicos Oficina : 10,000 + 1,800
Primera Venta de Inmuebles : 300,000
Base Imponible Primera Venta : 150,000
Valor de Terreno (segn IGV) : 150,000
Determinacin del IGV a
pagar Impuesto Bruto : 27,000
Crdito Fiscal : 18,000 + 3,600 * (150,000 / 300,000)
: 19,800
Impuesto a Pagar : 7,200
Edificios mixtos
Existen casos en los cuales en la cons-
truccin de un edificio, una parte est
gravada y otra no. As por ejemplo, exis-
ten edificios de 30 departamentos y 50
estacionamientos, en los cuales 20 de-
partamentos estn exonerados del IGV
y los otros 10 departamentos y los 50
estacionamientos estarn gravados con
IGV. En este caso, se aplicar la prorrata
por el total del costo de la construccin,
lo que como se ver reducir sustancial-
mente el crdito fiscal.
Precio unitario 20 departamentos 100,000
Precio unitario 10 departamentos 200,000
Precio unitario 50 estacionamientos 20,000
Ventas exoneradas 2,000,000
Valor terreno en ventas gravadas 1,376,147
Base Imponible 1,376,147
IMPUESTO BRUTO 247,706
Valor Materiales de construccin 1,500,000
Gastos administrativos 300,000
Comisiones de venta 150,000
IGV adquisiciones 370,500
Prorrata 0.29
CRDITO FISCAL 107,288
IGV del proyecto 140,418
En el ejemplo indicado, la prorrata se
aplica sobre el total de los costos de
construccin, debido a que no se pue-
de distinguir qu parte est destinada a
las ventas gravadas y qu parte a las no
gravadas.
5. El SPOT en el sector construccin
Resulta claro que la primera venta de
inmuebles realizada por el constructor
no est sujeta al SPOT, ni tampoco la
llamada autoconstruccin, es decir, la
actividad de construccin realizada por
la empresa para s misma.
Sin embargo, s lo estarn los contratos de
construccin. En efecto, la seccin F de la
cuarta revisin de la CIIU comprende las
actividades corrientes y especializadas que
involucran las actividades de construccin
que se encuentran sujetas al SPOT. En ella
se incluyen las obras nuevas, reparacio-
nes, ampliaciones y reformas, la ereccin
INFORME ESPECIAL
in situ de edificios y estructuras prefabrica-
das y tambin la construccin de obras de
carcter temporal.
As uno de los problemas que podran
originarse en el sector construccin, se
encuentra en la aplicacin de la tasa del
5% para calcular el monto de la detrac-
cin, debido a la amplitud del sector y
las distintas actividades que existen y
que estn sujetas en su mayora a una
tasa de 12%, como el alquiler de ma-
quinaria o las actividades de ingeniera.
II. IMPUESTO DE ALCABALA
1. En qu casos est gravada la venta
de inmuebles
De acuerdo con lo dispuesto en el artculo
21 del TUO de la Ley de Tributacin Mu-
nicipal, aprobado por Decreto Supremo
N 156-2004-EF, se encuentran gravadas
con el Impuesto de Alcabala las transfe-
rencias de inmuebles urbanos y rsticos a
ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea
su forma o modalidad, incluyendo las
ventas con reserva de dominio
dominio.
Asimismo, el artculo 22 de la men-
cionada Ley, considera que la primera
venta de inmuebles que realizan las
empresas constructoras no se encuen-
tra afecta al Impuesto, salvo en la parte
correspondiente al valor del terreno.
Sin desvirtuar lo indicado, merece men-
cin lo dispuesto en el inciso c) del artculo
27 del TUO de la Ley Tributacin Munici-
pal, en donde seala que est inafecta a
este Impuesto, la transferencia ocurrida
con motivo de la resolucin del contrato
de compraventa, que se produzca antes
de la cancelacin del precio.
2. Cmo se calcula la Alcabala
La base imponible de la Alcabala es el
valor de autoavalo del predio corres-
pondiente al ejercicio en que se produ-
ce la transferencia, ajustado por el n-
dice de Precios al por Mayor (IPM) para
Lima Metropolitana que determina el
Instituto Nacional de Estadstica e Infor-
mtica (INEI) o el valor de la transferen-
cia, el que resulte mayor.
Cabe indicar, que mediante la Directiva
N 001-006-00000012, la Municipa-
lidad de Lima ha establecido diversos
criterios que se deben tener en cuenta,
a efectos de la aplicacin del Impuesto
a la Alcabala. Respecto de la base impo-
nible en la primera venta de inmuebles
hecha por el constructor se dispone que
el valor del terreno se grava con base en
su valor de autoavalo.
Una vez determinado el valor del inmue-
ble (transferencia o autoavalo, segn sea
CONTADORES & EMPRESAS / N 197
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el caso) se resta 10 UIT (UIT 2012: S/. 3,650)
y se aplica una alcuota de 3%.
Realicemos un ejercicio sencillo de la
combinacin del IGV y la Alcabala, en la
primera de venta de un inmueble reali-
zada por su constructor:
Precio del Inmueble : S/. 800,000
Autoavalo:
Construccin : S/. 120,000
Terreno : S/. 70,000
Valor construccin + IGV : S/. 400,000
IGV : S/. 61,017
Base imponible Alcabala : S/. 70,000 menos S/. 36,500
S/. 33,500
Alcabala (3%) : S/. 1005
3. Cundo se debe pagar la Alcabala
De acuerdo al numeral 5 de la Directiva
N 001-006-00000012 en caso el bien
exista, el Impuesto a la Alcabala deber
pagarse en la fecha de celebracin del
contrato de compraventa. En tanto que
tratndose de la venta de bienes futu-
ros (en planos) se pagar en la fecha de
emisin del documento que acredite la
existencia del bien, el que a nuestro en-
tender ser la recepcin o conformidad
de obra que otorgue el Municipio.
CONCLUSIONES
1. La exoneracin del IGV no se aplica
ni a oficinas ni a estacionamientos.
2. En la primera venta de inmueble, la
venta del terreno est inafecta al IGV,
siendo el valor del terreno equivalente el
50% del precio total, incluyendo el IGV.
La Alcabala sobre el terreno se calcula
con base en su valor de autoavalo.
3. Para determinar si el IGV de la compra
se puede utilizar como crdito fiscal,
se debe determinar si estn destina-
dos exclusivamente a operaciones
gravadas como un contrato de cons-
truccin (distinto a la primera venta de
inmueble). En caso se trate de adqui-
siciones destinadas parcialmente a ge-
nerar operaciones gravadas, se aplica-
r una prorrata (operaciones gravadas
entre el total de operaciones).
4. A efectos del clculo del crdito fiscal,
se puede separar las compras destina-
das a la construccin de aquelas desti-
nada a la venta del terreno.
5. El IGV de los materiales de construc-
cin de inmuebles destinados a la
venta, puede aplicarse como crdito
fiscal, a nuestro entender, al 100%.
6. La primera venta de inmueble rea-
lizada por el constructor no se en-
cuentra sujeta a detraccin (SPOT),
empero s lo estarn los contratos
de construccin.
7. No se puede aplicar la Alcabala y el
IGV sobre la misma base imponible.
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