El mantenimiento

El mantenimiento consiste en una serie de revisiones y operaciones llevadas a cabo en los

elementos constructivos que componen un edificio y en las instalaciones que le dan servicio, con el
fin de conservarlo en las mejores condiciones posibles. Estas operaciones o actividades se deben
realizar de forma peridica.

Por tanto, el mantenimiento se puede considerar como la coordinacin y organizacin de las

distintas tareas, encuadradas en un determinado calendario con la intencin de conseguir una
mayor durabilidad del edificio y, a la vez, mantener sus condiciones de habitabilidad.

Estas tareas o instrucciones de mantenimiento deben ser las adecuadas para cada edificio y
distintas en cada caso.

La situacin ideal sera aqulla en la que el tcnico, redactor del proyecto y director de la obra,
emitiera un documento donde se recogieran las instrucciones de mantenimiento y uso del edificio
dependiendo de sus caractersticas especficas: tipo de materiales, sistema de cubierta,
ascensores, sistema de calefaccin, instalaciones especiales, etc.

Para poder realizar una obra de nueva planta, de rehabilitacin o reforma y siempre que se acte
sobre un elemento estructural, es necesario, como paso previo a la solicitud de licencia municipal
de obras, contar con un proyecto redactado por un tcnico competente (generalmente arquitecto) y
visado por el Colegio Profesional correspondiente.

Asimismo, la ejecucin de la obra debe ser controlada por la denominada direccin facultativa: un
arquitecto y un arquitecto tcnico.

La situacin ideal anteriormente reseada se va a convertir en realidad en un breve plazo de

tiempo. En el momento de la finalizacin de un edificio, se redactar un documento para el usuario
en el que se recoger de forma sencilla, a base de textos y grficos, las instrucciones de uso, tanto
de los elementos comunes como de los que corresponden al usuario individual; dicho documento
es el denominado "Manual de Mantenimiento".

Estas instrucciones se dirigen sobre todo a los usos del edificio, indicando los usos adecuados, los
que se permiten y los que no se pueden realizar. Asimismo, estos usos se deben referir tanto a los
habituales o cotidianos como a los extraordinarios, como puede ser la evacuacin de un inmueble
en caso de siniestro.

Ejemplo: Como ejemplo de los tipos de usos y su adecuacin que deben figurar en las instrucciones,
citaremos los siguientes: un edificio no puede sobrecargarse por encima de las cargas de uso previstas, en
las cubiertas hay una serie de usos prohibidos (juegos de nios, almacenamiento de objetos pesados, etc.),
determinados productos: pinturas, barnices, grasas, etc., no se pueden verter a las instalaciones de
saneamiento, las puertas no se utilizarn de forma brusca y violenta, los ascensores no se utilizarn por
menores que vayan solos, etc.

Es importante saber que el responsable del mantenimiento de un edificio es el propietario del

mismo o la comunidad de propietarios, segn los casos. Habitualmente, esta responsabilidad se
traslada al administrador que, generalmente, slo avisa a los profesionales correspondientes:
fontanero, calefactor, albail, etc., en caso de averas o daos.

Ejemplo: El artculo 1.907 del Cdigo Civil dice: "El propietario de un edificio es responsable de los daos
que resulten de la ruina de todo o parte de l, si ste sobreviene por falta de reparaciones necesarias".
Actividades que comprende

El mantenimiento comprende la realizacin de una serie de actividades, que es necesario efectuar

para conseguir el objetivo previsto.

Citaremos algunas de ellas:

- Limpieza. Son operaciones destinadas a eliminar el polvo, la grasa, o cualquier suciedad que
impida el correcto funcionamiento y deteriore el aspecto general del edificio. Su coste es elevado
pues se realizan con frecuencia. No es necesario personal especializado.

- Inspecciones de mantenimiento o entretenimiento. Se derivan del uso normal del edificio o de

sus instalaciones y se realizan de forma regular, para garantizar su buen funcionamiento. Con estas
operaciones se detecta la necesidad de reponer ciertos elementos caducados: filtros de mquinas,
cables de ascensores, engrase de maquinaria, puestas a punto, etc. Se realizan por personal
especializado.

- Reparacin o sustitucin. El objetivo de estas actividades es devolver la funcionalidad a algn

elemento que la ha perdido, como, por ejemplo: escalones rotos, cerraduras no operativas, averas en
mquinas, etc. Se llevan a cabo por operarios especializados.

La realizacin de todas estas acciones de conservacin trae consigo una serie de ventajas. Las
ms importantes son las siguientes:

- en caso de venta del edificio, su devaluacin ser menor;

- el uso del edificio es ms cmodo y confortable, ya que se mantiene en buenas condiciones;

- el usuario se encuentra ms seguro y protegido: un edificio bien cuidado y limpio dice mucho a
favor de los usuarios del mismo;

- las instalaciones, al mantenerlas a punto, tendrn un consumo de combustible menor;

- si las instalaciones elctricas no son correctas y carecen de elementos de proteccin, existe la

posibilidad de que se produzcan cortocircuitos;

- si la red de gas no se conserva puede dar lugar a fugas, con el consiguiente riesgo de accidentes;

- las redes de fontanera y saneamiento en mal estado dan lugar a daos en los elementos
constructivos, con unos gastos de reparacin elevados;

- el deterioro progresivo de un edificio puede llegar a producir la ruina del mismo.

El 75% de las actuaciones de los bomberos en siniestros ocurridos en edificios se han producido
por la falta de mantenimiento en los mismos.

Para conocer las actividades que comprenden el mantenimiento de un edificio, el experto debe
elaborar un Programa que se ajuste a las caractersticas del edificio. stas dependern de:

- los sistemas constructivos;

- los materiales que componen los elementos constructivos;

 - las instalaciones.

Estos factores determinarn tanto las citadas actividades de mantenimiento como el momento de
realizarlas.

El seguimiento de este programa nos llevar a tener un conocimiento del edificio con todos sus
componentes. Adems, nos dar una idea de las condiciones en que stos se encuentran. De esta
manera, se podrn afrontar de forma organizada todos los problemas que se presenten y, as,
aprovechar todos los recursos disponibles para conseguir el perfecto funcionamiento y
mantenimiento de aqul.

El Programa de Mantenimiento facilitar las labores del experto, estableciendo las revisiones en los
distintos elementos que componen el edificio. Debe recoger los siguientes datos:

- composicin y caractersticas de los elementos constructivos y de las instalaciones,

- elaboracin de un calendario, indicando los perodos en el que se realizarn las revisiones,

- indicaciones del objeto de las revisiones y operaciones realizadas (acompaando el nombre de la

empresa que las ha realizado), as como la descripcin de stas y las observaciones pertinentes.

El trmino rehabilitar, en el que se suele englobar toda la actividad, est definido en el diccionario
como habilitar de nuevo o restituir una persona o cosa a su antiguo estado. Aplicndolo a nuestro
caso, quedara como: habilitar de nuevo el edificio, hacindolo apto para su uso primitivo.
Tambin se puede hacer extensible a convertir el edificio en habitable.

EN REHABILITACIN

Ligera: pequeos trabajos y actuaciones de mantenimiento, pintura, etc., ligeras obras de

albailera, solados, carpintera, etc.

Media: comprende las ligeras y las acciones en las zonas comunes, como fachadas, patios,
medianeras, cubiertas, recalces, portales, etc.

Profunda: demoler la distribucin en planta y realizar nuevos espacios funcionales.

Fachadas cscara: consiste en demoler todo el edificio con excepcin de la fachada.

Extraordinarias o especiales: edificios que no tienen ningn valor arquitectnico, pero s simblico,
la casa de Goya, por ejemplo.

EN RESTAURACIN

Imitacin: realizar elementos arquitectnicos del edificio a restaurar iguales que los que tena.
 Reposicin: tiene esta intervencin la idea de restituir pero con algunas variantes. La
Anastylosis: recomposicin de restos dispersos en el mismo lugar del monumento en el que se
acta.

La prtesis: reposicin de elementos con materiales naturales similares o con materiales

artificiales de caractersticas parecidas.

Slido capaz: restauracin volumtrica del slido capaz semejante o envolvente en el cual no se
hace relieve o adorno alguno.

Mixtas: se mezclan diferentes tipos de intervenciones.

Otras actuaciones: actuaciones y tcnicas singulares.

Pasemos ahora a tratar las rampas en edificios. El cdigo tcnico de la edificacin las regula
en Espaa, adems de la normativa autonmica que podis consultar aqu.

El Cdigo Tcnico distingue rampas que se encuentran en itinerarios accesibles de las que
no. Nosotros os describimos aqu las rampas del primer caso, invitndoles a leer la normativa
para el caso de que la rampa no tenga que cumplir las condiciones de accesibilidad.
Y esto es, en resumen, lo que dice la ley en Espaa. Yo, que sufro a diario los inconvenientes
de la discapacidad relacionada con la lesin medular, s a ciencia cierta que casi nunca se
cumplen y cuando lo hacen, hay siempre algo que invalida el esfuerzo de hacer
convenientemente una rampa accesible. Normalmente ocurre porque los tcnicos (y digo esto
aunque sea tirarme piedras a mi propio tejado) se "limitan a cumplir la ley" y no estn
relacionados con el mundo de la discapacidad, por lo que tienen fallos de bulto.
Tambin recomiendo que se hagan todas as, siempre que sea posible, ya que si se hace el
esfuerzo de construirla por qu no hacerlo para que pueda usarla todo el mundo? os habis
fijado que, en algn caso que hay que salvar un desnivel y se combina escaleras y
rampa, todo el mundo, incluso los que pueden andar, usan la rampa para subir y
bajar?....