Anexo 5: Pregunta 11

Actualizacin de los avalos catastrales

de los predios de Bogot D.C.
para la Vigencia 2009

DOCUMENTO CONFIS

17 de diciembre de 2008
 Mara Camila Uribe Snchez
Directora

Mara del Pilar Grajales Restrepo

Secretaria General

John Leonardo Chavarro Forero

Subdirector Tcnico

Sergio Andrs Soler Rosas

Subdirector de Informtica
 TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCION..................................................................................................................6

1. EL PROYECTO DE ACTUALIZACIN CATASTRAL VIGENCIA 2009..................9

1.1. Antecedentes del Proyecto de Actualizacin.............................................................10

1.2. Impacto del Proyecto de Actualizacin Catastral 2009.............................................14

1.3. Objetivos....................................................................................................................16

1.3.1. Objetivo General.............................................................................................16

1.3.2. Objetivos Especficos......................................................................................17

1.4. Componentes del Proyecto.........................................................................................17

1.4.1. Componente fsico..........................................................................................17

1.4.2. Componente econmico..................................................................................18

1.4.3. Componente jurdico.......................................................................................18

1.4.4. Componente comunicaciones.........................................................................19

1.4.5. Componentes transversales de apoyo.............................................................20

1.5. Diferencias entre los proyectos anteriores y el Proyecto de Actualizacin 2009......22

1.6. Avances del Proyecto a 12 de diciembre....................................................................25

1.7. Avalos catastrales vigentes respecto a valores comerciales estimados....................25

1.8. Relacin entre avalo catastral y valor comercial estimado......................................28

1.8.1. Consideraciones legales..................................................................................29

1.8.2. Justificacin conceptual..................................................................................31

1.8.3. Fuentes de error en la estimacin de avalos..................................................34

1.8.4. Conclusin: imprecisin en la estimacin de valores comerciales.................38

2. NDICE DE VALORACIN INMOBILIARIA URBANA Y RURAL (IVIUR) DE
BOGOT D.C. - VIGENCIA 2009......................................................................................40

2.1. Antecedentes del IVIUR............................................................................................41

2.2. El ndice de Valoracin Inmobiliaria Urbana y Rural................................................44

2.3. Vigencias 2003 a 2008..............................................................................................44

2.4. Arreglo Interinstitucional...........................................................................................46

2.5. Metodologa...............................................................................................................47

2.5.1. Diseo de la muestra.......................................................................................47

2.5.2. Avalos de los predios de la muestra..............................................................52

2.6. Resultados del IVIUR................................................................................................58

2.7. Contexto de los resultados del IVIUR.......................................................................59

2.8. Recomendaciones.......................................................................................................69
 INDICE DE GRFICOS

Grfico 1: Crecimiento del PIB. 2001-2008p.......................................................................15

Grfico 2: Esquema general del componente econmico.....................................................18

Grfico 3: Esquema general del componente jurdico..........................................................19

Grfico 4: Esquema general del componente de comunicaciones........................................19

Grfico 5: Sincronizacin de los DMC.................................................................................20

Grfico 6: Apoyo Informtico...............................................................................................21

Grfico 7: Apoyo en Gestin de Personal.............................................................................22

Grfico 8: Nivel de consistencia del valor catastral con respecto al valor comercial - 200826

Grfico 9: Nivel de precisin del valor catastral - 2008.......................................................26

Grfico 10: Nivel de consistencia por estrato socioeconmico - 2008.................................27

Grfico 11: Nivel de consistencia para los centros comerciales - 2008................................27

Grfico 12: Valor integral promedio en centros comerciales de Bogot - 2008...................28

 INTRODUCCION

Este documento presenta la metodologa utilizada por la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital (UAECD) para definir el valor catastral de los predios de la ciudad para la
vigencia 2009, a partir de la cual la Secretara de Hacienda Distrital liquida el impuesto
predial.

De acuerdo con esta metodologa, la ciudad est dividida en dos partes: los predios que
hacen parte de la muestra seleccionada para el Proyecto de Actualizacin Catastral y los
que no se encuentran incluidos. El siguiente mapa muestra tanto los sectores incluidos en el
Proyecto de Actualizacin Catastral vigencia 2009 como los sectores donde los predios
vern su avalo catastral ajustado por el IVIUR.

Mapa 1: Sectores catastrales de acuerdo a mtodo de

actualizacin de avalos
 Sectores en proceso de Actualizacin Vigencia 2009 (331)

Sectores con avalos catastrales actualizados por IVIUR 2009 (646)

En el primer caso, para los predios objeto de la Actualizacin Catastral 2009, se realizan
tanto avalos masivos como puntuales. Los avalos masivos se obtienen a partir de
modelos economtricos que tienen en cuenta tanto variables relacionadas con los atributos
del predio como variables del entorno. Para los avalos que por su particularidad requieren
un nivel de complejidad superior para ser calculados, es que se realizan avalos puntuales.

En el segundo caso, el valor catastral es obtenido por medio de la metodologa del ndice de
Valoracin Inmobiliaria Urbana y Rural (IVIUR) calculado junto con el DANE desde el
ao 2003, el cual ha demostrado ser un ndice que captura efectivamente el incremento en
el valor de los predios. Este ndice est basado en la determinacin del valor de los predios
a partir de la investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. El Avalo
Catastral de cada predio se establece por la suma de los avalos parciales practicados tanto
a los terrenos como a las edificaciones en l comprendidas.

Por lo anterior, la estructura del documento est definida en dos secciones. En la primera
seccin, se explica la estructura del Proyecto de Actualizacin Catastral 2009. En ella se
sealan las diferencias encontradas entre los avalos catastrales vigentes respecto a valores
comerciales estimados y se justifica tcnicamente el porcentaje de diferencia estimado entre
los avalos comerciales y los avalos catastrales. En la segunda seccin, se explica la
metodologa del IVIUR para la vigencia 2009.
1. EL PROYECTO DE ACTUALIZACIN CATASTRAL VIGENCIA
2009

La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, en cumplimiento de su

misin, recoger, integrar, administrar y facilitar el acceso a la informacin predial de
Bogot, desarrolla los procesos de formacin, actualizacin y conservacin catastral, con
los cuales se busca la correcta identificacin fsica, jurdica y econmica de los bienes
inmuebles que conforman la ciudad.

Dentro de este conjunto de actividades, la actualizacin catastral consiste en el conjunto de

operaciones destinadas a renovar los datos de la Formacin Catastral, mediante la revisin
de los elementos fsicos y jurdicos del Catastro y la eliminacin en el elemento econmico
de las disparidades originadas por cambios fsicos, variaciones de uso o de productividad,
obras pblicas, y condiciones locales del mercado inmobiliario1.

Las razones principales que justifican el Proyecto de Actualizacin Catastral Vigencia 2009
son:

1. Dar cumplimiento a la Ley 14 de 1983, por la cual se fortalecen los fiscos de las
entidades territoriales y se dictan otras disposiciones, segn la cual las
autoridades catastrales tendrn a su cargo las labores de formacin, actualizacin
y conservacin de los catastros, tendientes a la correcta identificacin fsica,
jurdica, fiscal y econmica de los inmuebles.2
2. Dar cumplimiento a la Resolucin 219 de 2007 por la cual se deja sin efecto ni
valor las resoluciones nos. 0997 y 0998 de diciembre 28 de 2006 y se dictan otras
disposiciones que ordena revisar integralmente las actividades desarrolladas en el
proceso de Actualizacin Catastral abierto con la Resolucin No. 001 de 2006,

1
Para grafo 1, Artculo 28, Resolucio n 2555 de 1988 del Instituto Geogra fico Agustn Codazzi, IGAC.
2
Artculo 3 de la Ley 14 de 1983
 continundolo para los mismos 319 sectores catastrales a los que alude el citado
acto administrativo3.
3. Mejorar la equidad en la determinacin de la base tributaria mnima para el
impuesto predial.
4. Cumplir con la funcin de la Unidad de brindar informacin actualizada grfica y
alfanumrica de la propiedad inmueble, con un alto grado de confiabilidad.
5. Obtener datos grficos y alfanumricos actualizados con el propsito de constituir
polticas pblicas que permitan alcanzar el desarrollo y crecimiento del Distrito
Capital.

Adicional a las razones expuestas, este proyecto se considera de alto impacto para Bogot
pues involucra cerca de un milln de predios, tiene una dimensin econmica directa de
alrededor dos billones de pesos y conjuga informacin de tipo jurdico, fsico y econmico
debidamente actualizada.

1.1. Antecedentes del Proyecto de Actualizacin

En 2006 con la Resolucin 0001 del 2 de enero el Departamento Administrativo de Catastro
Distrital, DACD, ahora Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, dio
inicio a las labores de actualizacin catastral de 319 sectores o barrios de Bogot D.C.,
equivalentes a 755.000 predios aproximadamente. La labor de reconocimiento de estos
predios estuvo a cargo de Catastro y del Consorcio Actualizacin 2006, en adelante
Consorcio 2006.

El 28 de diciembre de ese mismo ao mediante las Resoluciones 997 y 998 se aprobaron

los estudios de las Zonas Homogneas Fsicas (ZHF) y geoeconmicas (ZHGE), el valor de
los tipos de construcciones y se orden la liquidacin de los avalos catastrales de los
predios actualizados. Adicionalmente se clausuraron las labores de actualizacin catastral
de la vigencia 2007 y se orden la renovacin de la inscripcin en el Catastro de los predios
actualizados.
3
Resolucio n 219 del 23 de abril de 2007 de la Unidad Administrativa de Catastro Distrital
Paralelamente los organismos de control, entre ellos la Contralora de Bogot, advirtieron
sobre las inconsistencias del desarrollo del proceso de actualizacin catastral. Dichas
observaciones, en gran medida, fueron las que sustentaron la decisin de no culminar el
proceso hasta tanto se adoptasen los correctivos necesarios para dar plena seguridad a la
ciudadana de que el proceso se adelantara con total transparencia y con el cumplimiento
de todos los requerimientos tcnicos y jurdicos previstos para la gestin catastral.

De acuerdo con lo anterior a travs de la Resolucin 219 del 23 de abril de 2007, Catastro
dej sin valor ni efecto los mencionados actos administrativos, revirtindose en
consecuencia los resultados de la actualizacin catastral. Se dispuso mantener abierto el
proceso para los sectores catastrales contemplados en la Resolucin 0001 del 2 de enero de
2006 y la revisin integral de las labores de actualizacin desarrolladas en ese ao.

En ese orden de ideas, el reconocimiento predial de 293.928 predios que haba adelantado
Catastro en 2006 fue revisado y ajustado por la Universidad Distrital Francisco Jos de
Caldas en 2007, tarea que se adelant predio a predio realizando la toma de fotografas.

Sobre los restantes 461.000 predios, cuyo reconocimiento predial estuvo a cargo del
Consorcio Actualizacin 2006, en virtud del acuerdo transaccional suscrito en diciembre de
2007, ste se comprometi a su revisin y ajuste durante el 2008.

Luego de analizar los antecedentes y los resultados de las actualizaciones catastrales

pasadas, Catastro evidenci que ms del 80% de los predios de Bogot no han sido
actualizados desde la vigencia 2004, y que entre 2000 y 2006, 1.036.000 predios han sido
actualizados tres o ms veces, sin que existiera un criterio objetivo, ms all del histrico,
para seleccin de los predios objeto de tal proceso.

Teniendo en cuenta lo anterior Catastro desarroll el proceso de actualizacin para la

vigencia 2009 con especial nfasis en la revisin de las actividades desarrolladas tanto por
la Universidad Distrital Francisco Jos de Caldas como por el Consorcio 2006, con el fin de
corregir las inconsistencias detectadas y lograr la puesta en vigencia del proceso de
actualizacin 2009 con los ms altos estndares de calidad.

La metodologa establecida para El Proyecto defini visitas selectivas a los predios objeto
de revisin y visitas predio a predio a los sectores nuevos. Lo anterior implica que las
visitas a los predios objeto de revisin se realizan de acuerdo con los criterios del proceso
de pre-reconocimiento. Los sectores a revisar son:
257 sectores que fueron objeto de reconocimiento predial por parte del Consorcio
2006,
66 sectores que fueron objeto de revisin por parte de la Universidad Distrital
Es importante mencionar que la metodologa de revisin identifica aquellos lotes que por la
dinmica urbana presentada requieren visita a terreno, mientras que para el caso de sectores
nuevos se efectuar visita predio a predio.

Teniendo en cuenta lo anterior y a partir de la normativa vigente, se dise El Proyecto con

un componente encargado de cada uno de los aspectos esenciales de la Formacin
Catastral; i.e., fsico, econmico y jurdico. Adicionalmente, con el fin de informar a la
ciudadana sobre el estado de El Proyecto se incluy un componente de comunicaciones.

De esta manera, el diseo del Proyecto actual se ha caracterizado por una revisin integral
de todos los aspectos que de alguna manera se tradujeron en las inconsistencias que
llevaron a cuestionar el proceso pasado.

Esta revisin llev al replanteamiento integral de la forma como se adelantaba el proceso de

actualizacin y condujo a la introduccin de una serie de cambios en cada uno de sus
componentes.

Con el fin de contar con una base nica de datos, El Proyecto tom la base existente en el
Sistema de Informacin Integrada Catastral, SIIC, con corte al23 de abril del 2007. Esto
incluye, la informacin predial entregada por el Consorcio 2006, en cumplimiento de los
contratos Nos. 454 y 473 de 2006, y las mutaciones realizadas por el rea de Conservacin
de Catastro en el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2007 y 23 de abril de 2007.
Posteriormente, sobre esta base se aplicaron los cambios realizados por el rea de
Conservacin desde el 23 de abril de 2007 hasta la fecha en que se instal e inici El
Proyecto.

En la bsqueda de niveles adecuados de calidad, oportunidad y cobertura El Proyecto

unific los diferentes grupos de predios como un nico proceso, con el propsito de llevar a
cabo un control del mismo de principio a fin.

El resultado de este anlisis fue incluido en la Resolucin 519 del 27 de mayo de 2008 por
medio de la cual se ordena la continuacin e iniciacin de la actualizacin de la formacin
del catastro de una parte de Bogot D.C.. En ella se orden la continuacin e iniciacin de
la actualizacin de la Formacin de Catastro de 386 sectores y fij como fecha de
instalacin e iniciacin de El Proyecto, el 16 de junio de 2008.

En el siguiente mapa se observa la distribucin de los sectores incluidos en El Proyecto.

Mapa 2: Sectores sujetos de actualizacin catastral vigencia 2009

En color caf se resaltan los 257 sectores catastrales (correspondientes a cerca de 461.000
predios) cuyo reconocimiento predial fue realizado por Consorcio 2006 y en naranja los
sectores realizado por la Universidad Distrital.

En virtud de los cambios realizados a la actualizacin masiva implementados por esta

administracin, es posible asegurar a la comunidad que El Proyecto se adelanta con la
observancia de los principios que orientan la funcin pblica, haciendo especial nfasis en
la correccin de los errores que en el pasado motivaron la prdida de credibilidad en l.

1.2. Impacto del Proyecto de Actualizacin Catastral 2009

La senda de crecimiento que retom la economa posterior a la crisis de 1998 muestra un

crecimiento moderado para 2008, como consecuencia de la crisis internacional. El sector
financiero mundial se ha comportado con gran volatilidad, sin embargo en el pas, en
algunos casos, la volatilidad ha sido menor a la de los pases vecinos. El sector real
presenta una menor demanda externa como consecuencia de la crisis, la incertidumbre
sobre la situacin econmica ha generado una disminucin en el precio de los commodities,
como es el caso del petrleo y el caf. El crecimiento del consumo privado y la inversin
total son coherentes con el crecimiento de la economa.

Grfico 1: Crecimiento del PIB. 2001-2008p

Fuente: Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico

Las proyecciones de crecimiento han sido revisadas a la baja por los analistas econmicos,
sin embargo es importante mencionar que el crecimiento de Colombia se encuentra por
encima del promedio mundial de acuerdo con las proyecciones del Fondo Monetario
Internacional, FMI. Estas nuevas proyecciones del FMI, de octubre de 2008, sugieren una
mayor desaceleracin de los pases desarrollados y economas emergentes frente a las
proyecciones de abril de 2008.

Tabla 1: Proyecciones de crecimiento. Varios pases. 2007-2009

 Fuente: FMI. Octubre de 2008

Dejando a un lado el contexto del pas y entrando a la ciudad, es importante resaltar que
Bogot se encuentra mejor preparada para afrontar la crisis gracias al fortalecimiento
contino de los ingresos, la diversificacin de la base tributaria, los presupuestos ajustados
a la realidad econmica y la flexibilidad para disear mecanismos que permiten afrontar la
crisis. Uno de estos mecanismos es el ajuste por equidad en el impuesto predial, que
suaviza el pago del impuesto en los prximos diez aos, como se puede apreciar en la
siguiente grfica:

A pesar de que el valor catastral de los predios en Bogot se actualiza de acuerdo con las
caractersticas fsicas de los inmuebles, el aumento del impuesto predial es menor que en un
escenario sin actualizacin gracias al mecanismo de ajuste aprobado por el Concejo de
Bogot D.C en su sesin plenaria del 10 de diciembre de 2008, conocido como
Optimizacin Tributaria para el Distrito Capital.

1.3. Objetivos

1.3.1. Objetivo General

El propsito del proyecto es actualizar la informacin fsica, jurdica y econmica de
aproximadamente 800.000 predios ubicados en 331 sectores catastrales incluidos en 19
localidades del Distrito Capital, con el obtener un valor catastral actualizado de todos ellos.

1.3.2. Objetivos Especficos

i. Disminuir el rezago de la informacin catastral del Distrito
ii. Actualizar aproximadamente 810.000 predios
iii. Implementar un proceso abierto y transparente frente a la ciudadana
iv. Estandarizar los procesos y disminuir la discrecionalidad en las decisiones

1.4. Componentes del Proyecto

El Proyecto se dividi en cuatro componentes, cada uno de los cuales tiene a su cargo el
cumplimiento de un objetivo especfico; i.e., Componente Fsico, Componente Econmico,
Componente Jurdico, y Componente de Comunicaciones. Cada componente est a su vez
encargado de la realizacin de procesos y subprocesos especficos encaminados a cumplir
el objetivo general del El Proyecto. Adicionalmente, El Proyecto cuenta con dos reas de
apoyo transversales: la Subdireccin de Informtica y la Secretara General.

1.4.1. Componente fsico

El objetivo del componente fsico es capturar las caractersticas fsicas de los predios
sujetos de actualizacin en la vigencia 2009. Este propsito es alcanzado mediante el
cumplimiento armonizado e integral de los siguientes tres objetivos especficos:

1. Disponer de los datos fsicos catastrales actualizados de un grupo seleccionado de

nuevos predios.
2. Disponer de los datos fsicos catastrales actualizados del grupo de predios revisados
por la Universidad Distrital en el ao 2007.
 3. Disponer de los datos fsicos catastrales actualizados del grupo de predios revisados
por el Consorcio 2006 en el ao 2006.

1.4.2. Componente econmico

Consiste en la determinacin masiva de los avalos catastrales a partir del anlisis del
mercado inmobiliario y del uso de de muestras y modelos economtricos.

Grfico 2: Esquema general del componente econmico

A partir de los modelos economtricos, es que se encontrar el valor catastral de los

predios, teniendo en cuenta el error que puedan presentar las estimaciones de estos
clculos, tal como se detalla en la seccin 3.2.3.

1.4.3. Componente jurdico

Permite actualizar los datos jurdicos de la base de datos catastral, para incorporar la
relacin entre el propietario y la informacin sobre el inmueble.
 Grfico 3: Esquema general del componente jurdico

1.4.4. Componente comunicaciones

El objetivo de este componente es mantener informados a los propietarios de los inmuebles

objeto del proceso de actualizacin sobre el valor del predio y la metodologa utilizada por
Catastro para establecer los valores.

Grfico 4: Esquema general del componente de comunicaciones

 1.4.5. Componentes transversales de apoyo

Subdireccin de Informtica

Tiene a su cargo el apoyo a los procesos de El Proyecto. Dentro de sus funciones se

encuentra alistar la base de datos inicial con la cual El Proyecto va a trabajar. Con la
introduccin de los Dispositivos Mviles de Captura (en adelante DMC), la Subdireccin
administra la base de salida de datos hacia terreno, DMC Salida y la de llegada de datos de
terreno, DMC Llegada. La informacin cargada en DMC Salida, es la informacin que
reposa en Catastro y que es sujeto de actualizacin, mientras que la informacin
almacenada en DMC Llegada contiene la informacin actualizada capturada en terreno. La
actividad anterior la realiza para el Componente Econmico y para el Componente Fsico
debido a que el reconocimiento predial de los puntos muestra de avalos tambin se captura
a travs de los DMC.

La sincronizacin de los DMC con la base de datos de Catastro funciona de la siguiente

forma:
Grfico 5: Sincronizacin de los DMC

El servicio de apoyo que presta a El Proyecto se ilustra en el siguiente grfico:

 Grfico 6: Apoyo Informtico

Adicionalmente, la Subdireccin maneja la bases de datos tradicionales, es decir, la:

cartogrfica y la alfanumrica.

Secretaria General: Logstica y Seleccin del Personal

Para garantizar objetividad y transparencia en la seleccin del recurso humano, se procedi,

en primer lugar, a efectuar un proceso de seleccin de una firma especializada para que
efectuara todo el proceso de inscripcin, seleccin, coordinacin de capacitacin y
escogencia final del personal. La firma escogida fue Top Management, firma internacional
que adelant en su integridad esta actividad, seleccionando el personal de una convocatoria
pblica a la cual se presentaron inicialmente ms de 4000 personas.

Uno de los aspectos ms importantes de este proceso es la modificacin en las condiciones

de vinculacin del personal. De contratos de prestacin de servicios, con altos costos
asociados para el trabajador, se pas preferentemente a una vinculacin de carcter
administrativo mediante la figura del supernumerario. De esta manera, mientras la persona
est vinculada a Catastro tendr los mismos derechos y obligaciones que cualquier
funcionario pblico y no estar sometida a las incertidumbres asociadas a la vida como
contratista.

A su vez, esto le permite a la Administracin tener las herramientas de control propias de la

funcin pblica y, en ese sentido, ejercer una supervisin adecuada de las labores.
Las reas de apoyo en gestin de personal, como puede verse en el siguiente grfico son
transversales a todo el Proyecto.

Grfico 7: Apoyo en Gestin de Personal

Es importante mencionar que los grupos del Grfico 10 son liderados por personas de
planta de Catastro que se trasladan a trabajar temporalmente para encargarse de las labores
tcnicas especializadas. Los criterios utilizados para la seleccin del personal fueron la
experiencia y el conocimiento especficos para realizar cada una de las actividades,
independientemente del nivel jerrquico de las personas en la organizacin, con el objeto de
encontrar a los ms idneos.

1.5. Diferencias entre los proyectos anteriores y el Proyecto de

Actualizacin 2009
En el siguiente cuadro se presentan las principales diferencias que El Proyecto presenta
frente a proyectos anteriores:

Proyectos anteriores El Proyecto

Digitalizacin Cartogrfica
Se contaba con una base de datos Se cuenta con un dato nico que incorpora
alfanumrica y otra cartogrfica. Se la informacin alfanumrica y
presentaba un atraso en la produccin de cartogrfica.
la informacin cartogrfica como parte de
los productos de los Proyectos de
Actualizacin.
Desarrollo de El Proyecto por Procesos
Los procedimientos eran desarrollados por Los procedimientos de El Proyecto se
un mismo grupo de trabajo a lo largo de desarrollan por procesos, es decir el
todo el proyecto, por lo que se haca producto de una actividad es el insumo de
difcil detectar errores o inconsistencias. entrada de otra. De esta forma se realiza
un control de calidad a lo largo de El
Proyecto, permitiendo detectar
oportunamente errores o inconsistencias
en el proceso.
Definicin de muestra aleatoria
Se trabajan dos muestras aleatorias Se unific la muestra aleatoria para la
diferentes para el proceso. definicin de ZHF y ZHG.
Tecnologa
Captura de la informacin a travs de la Utilizacin de DMC en campo que
fichas prediales de papel. La digitalizacin reemplazan el uso de la Ficha Predial en
de esta informacin generaba posibles su modalidad tradicional de papel y
inconsistencias, errores y que hacan ms garantizan la consistencia de la
largo el proceso. informacin, es decir, se eliminan los
riesgos asociados a la calidad de la
informacin toda vez que se est
suprimiendo la trascripcin de los datos.
Adicionalmente obliga a la visita a terreno
 para la captura de la informacin,
mejorando la calidad de El Proyecto. La
sincronizacin de la informacin con la
base de Catastro se puede efectuar de
manera remota a travs de la transmisin
de los datos.
Metodologa
Visitar todos los predios objeto de Revisar los predios que fueron objeto del
actualizacin. proceso de reconocimiento predial a
travs de las actividades adelantadas por
la Universidad Distrital Francisco Jos de
Caldas y el Consorcio Actualizacin 2006,
detectando la dinmica urbana y las
posibles inconsistencias presentadas. Para
los predios nuevos las visitas se realizan
predio a predio.
Supervisin
La supervisin se realizaba en oficina con La supervisin se realiza en terreno dando
los datos capturados en terreno. soporte tcnico y apoyando las actividades
desarrolladas por los reconocedores.
Vinculacin del recurso humano
La vinculacin se realizaba a travs de Catastro pas a enrolar directamente al
contratos de prestacin de servicios, con personal que adelanta las labores
altos costos asociados para el trabajador. asociadas al proyecto bajo una
vinculacin de carcter administrativo
mediante la figura del supernumerario,
quedando sujeto a un cumplimento de
horario y a un rgimen disciplinario.

1.6. Avances del Proyecto a 12 de diciembre

Universo de predios: 809.685
 Componente Fsico:
Visita a predios: 675.563 (83%)
Predios modificados: 143.293 (21%)
Predios no modificados: 532.270 (79%)
Aprobados con informacin de apoyo desde oficina: 134.122 (17%)
Componente Jurdico:
FAC fsicos recibidos: 60.740
FAC virtuales: 19.679

Componente Econmico:
Muestra visitada para ZHF: 7.049
Muestra visitada para ZHGE: 5.426
Componente de Comunicaciones:
20 reuniones con la comunidad (reuniones con JAL, ediles, alcaldes locales)
5 Comits de Seguimiento y Participacin Ciudadana

1.7. Avalos catastrales vigentes respecto a valores

comerciales estimados

Debido al rezago en los procesos de actualizacin, la ciudad ha experimentado un retroceso

gradual del valor catastral respecto al valor comercial. Pese a que en 2004 lleg a ser del
80%, en 2008 el valor catastral es en promedio el 57% del valor comercial.

Grfico 8: Nivel de consistencia del valor catastral

con respecto al valor comercial - 2008
El valor catastral no es igualmente consistente respecto al valor comercial en toda la
ciudad. Pese a que la actualizacin intenta minimizar la dispersin algunos factores alteran
la consistencia:

Falta sistemtica de criterios de actualizacin

Definicin no tcnica de ndices de incrementos en los valores catastrales
Actualizaciones puntuales o selectivas de valor

Grfico 9: Nivel de precisin del valor catastral - 2008

Los centros comerciales han mantenido histricamente un valor catastral muy inferior
respecto al valor comercial. Estos niveles se ubican por debajo de la media distrital y no
alcanzan, en algunos casos el nivel de los estratos ms bajos.
Grfico 10: Nivel de consistencia por estrato socioeconmico - 2008

Grfico 11: Nivel de consistencia para los centros comerciales - 2008

 Grfico 12: Valor integral promedio en centros comerciales de Bogot - 2008

1.8. Relacin entre avalo catastral y valor comercial estimado

Histricamente, el Catastro Distrital, al igual que la mayora de los catastros del mundo,
establece un avalo catastral inferior al valor comercial estimado para cada inmueble.
En Colombia, los procesos de actualizacin catastral estn regulados por la Resolucin
2555 de 1988 del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi (IGAC). En su artculo 76 establece
que para determinar los valores unitarios de los tipos de edificaciones se harn
investigaciones econmicas con el fin de establecer valores por metro cuadrado de
construccin mediante el anlisis de la informacin directa e indirecta de precios en el
mercado inmobiliario. Es as como el valor comercial de los inmuebles determina el
avalo catastral. Sin embargo, el avalo catastral ha sido histricamente el 80% del valor
comercial estimado. Aunque no existe ninguna norma que establezca esta proporcin,
existen razones para que exista esta diferencia.

En la presente seccin se realizan algunas consideraciones sobre la normativa legal

existente, se explican las razones para establecerla y se propone una medicin para el
Proyecto de Actualizacin Catastral Vigencia 2009 que fijar los avalos catastrales del
prximo ao. Esta medicin se realizar a partir de criterios objetivos..

1.8.1. Consideraciones legales

1. No existe norma expresa que seale directamente que el avalo catastral se deba hacer
por el valor comercial, sino que mediante el avalo catastral se fija el valor de los
inmuebles, sin especificar el tipo de valor a que se refiere.
2. La ley utiliza nicamente el valor comercial en la expropiacin, enajenacin, plusvala
y compensacin.
3. El avalo catastral, si bien no se define expresamente como equivalente al valor
comercial, s toma el valor de mercado como parmetro para determinar el valor de los
inmuebles.
4. Las solicitudes de revisin de avalo catastral se pueden hacer cuando se supere el valor
de mercado.
5. La Corte Constitucional al analizar el avalo catastral como base del impuesto predial
ha dicho que es razonable que ste se identifique con el valor de mercado (sentencia C-
467 de 2003).
Adicionalmente, vale la pena tener en cuenta que la ley permite que el precio de
adquisicin de los inmuebles por las entidades estatales sea superior al autoavalo, en un
25%, por lo cual, el legislador parte del supuesto de considerar que el autoavalo es inferior
al valor comercial.
Histricamente, han existido diferentes normas que denotan la tendencia del legislador a
mantener los avalos catastrales en un nivel cercano, pero inferior, al valor comercial.
Actualmente, la legislacin de arrendamientos supone que los avalos catastrales se pueden
encontrar hasta en un 50% por debajo del valor comercial.
Distintas normas que han perdido vigencia, se han sealado algunos rangos aceptables de
diferencia entre base gravable del impuesto predial y valor comercial de los inmuebles.
En 1993 se consider, para el Distrito Capital, como base gravable aceptable
del impuesto predial, inicialmente el 50% para luego llegar al 80% del valor
comercial.
Han existido algunas normas que buscaron que el avalo catastral primero
no exceda un porcentaje del valor comercial, para evitar que en razn a la
desigual actualizacin de los catastros se derivaran efectos tributarios
inequitativos y buscaron adoptar un parmetro especial y diferente al avalo
catastral, para determinar el valor de los inmuebles para fines fiscales.
Cuando el legislador adopta el valor comercial como base gravable,
contempla un margen de variabilidad o un rango dentro del cual se admite el
valor, como ocurre con el rango en materia de precios de transferencia o con
el margen de 25% de diferencia con el valor de enajenacin de los bienes,
para efectos del impuesto sobre la renta.
El Consejo de Estado consider que el valor comercial no se encuentra definido o
descrito en sus componentes en norma alguna relativa al impuesto predial; por esa razn no
admiti que poda sancionarse al contribuyente que se apartara de ese concepto no definido
y declar nulo el numeral 3 del artculo 155 del Decreto 1421 de 1993.
 1.8.2. Justificacin conceptual
Como se ver en la seccin 1.8.3, los mtodos de valuacin masiva empleados para
establecer los avalos catastrales en el marco de un proceso de actualizacin catastral
poseen un margen de error. De esta manera, un predio cuyo valor comercial es de 200
millones puede ser avaluado por ejemplo en 190 millones, en 200 millones o en 210
millones. Este error puede producir un avalo catastral que supera el valor comercial del
inmueble.

La visin del Catastro en el mediano plazo, es consolidar un proceso de actualizacin

catastral que arroje resultados eficientes en el sentido de que el Valor Catastral (VCA)
iguale al Valor Comercial o de mercado de cada predio (VCO). El objetivo se alcanzar
siempre y cuando la opacidad del mercado se corrija y se establezca un proceso catastral de
actualizacin constante que involucre informacin real de transacciones del mercado
inmobiliario de Bogot.

De esta manera, en el mediano plazo se espera que se cumpla la condicin:

(1)

Con la actual metodologa de valoracin de inmuebles utilizada por la UAECD, que incluye
el uso de modelos economtricos y de avalos para una muestra de predios, el valor

comercial de mercado se fija en funcin del valor comercial estimado VCO , el cual
incluye un grado de imprecisin (1 ) frente al valor comercial de mercado:

VCO VCO* (1 )

Al unir (1) y (2) se encuentra que el valor catastral y el valor comercial estimado difieren
en un nivel de imprecisin de (1 ) :

VCA VCO* (1 ) (2)

La ecuacin (3) muestra que el valor catastral podra ser mayor o menor que el valor
comercial estimado si se adiciona o resta el trmino ():

VCA VCO* (1 ) (3.1) VCA VCO* (1 ) (3.2)

La ecuacin (3.1) muestra que se cometera una imprecisin positiva o por exceso, en cuyo
caso el valor catastral del predio podra incluso superar el valor comercial del mismo,
mientras que la ecuacin (3.2) muestra que se cometera una imprecisin negativa o por
defecto si se resta el nivel de imprecisin para fijar el valor catastral, en cuyo caso se
asegura que el valor catastral sea menor que el valor comercial.

Lo anterior se sustenta adems en la Resolucin 2555 del IGAC, la cual establece que el
valor catastral no podr superar el valor comercial del predio, dado que si el valor catastral
supera el comercial, se sobrevalorara el predio para efectos tributarios y la carga
impositiva sera mayor a la real (clculo del impuesto predial).

Por tanto, y de conformidad con la Resolucin 2555 de 1998, la UAECD ha decidido

adoptar una imprecisin del valor catastral por defecto (3.2) y no por exceso (3.1). Se debe
aclarar que en el proceso de consolidacin de una metodologa de actualizacin catastral
por parte de la UAECD, el valor catastral tender a igualarse al valor comercial de mercado
de cada predio. Por ende el proceso de diseo y aplicacin de metodologas que incluyan
valores de transaccin de predios har que el grado de imprecisin () tome un valor ms
cercano a 0, es decir, que se reducir el margen de imprecisin por muestra, por avalo y
por modelo.

El margen de imprecisin () est dada por el nivel de error de la actual metodologa:

( ) (4)
El error de la metodologa puede definirse en funcin del grado de precisin de la misma:
(1 - ) (5)

Donde () es el nivel de precisin de la metodologa aplicada por la UAECD para el

clculo del valor comercial estimado y que se compone por la precisin en la muestra
respecto a la poblacin objeto de estudio, la precisin de los avalos comerciales y la
precisin del modelo economtrico:

RP = Grado de precisin del proceso de Reconocimiento Predial

= Grado de precisin de la muestra de modelos, o (1- error muestra)

= Grado de precisin de la muestra de zonas homogneas geoeconmicas, o (1- error
muestra)
Mod = Grado de precisin del modelo economtrico para valorar los inmuebles.

Dado que los grados de precisin de la muestra, del avalo de los predios y del modelo
economtrico componen la precisin total de la metodologa (Total), tenemos:

Total Mm * Mz * RP * Mod (6)

La ecuacin (6) puede considerarse como la probabilidad total de no cometer error y puede
expresarse como un producto de las tres probabilidades o niveles de precisin, ya que se
consideran como eventos independientes, es decir, la precisin de la muestra no depende ni
de los avalos, ni del modelo economtrico, a su vez la precisin de los avalos no depende
de la precisin de la muestra ni del modelo y la precisin del modelo economtrico no
supone depender de la muestra ni de los avalos realizados.

Remplazando (6) en (5) tenemos:

(1 Total )
(7)
(1 Mm * Mz * RP * Mod )

Remplazando (7) en (4):

 (1 Mm * Mz * RP * Mod ) (8)

Finalmente, remplazando (8) en (3.2), tenemos:

VCA VCO* ( Mm * Mz * RP * Mod ) (9)

En la ecuacin (9) se observa que el valor catastral ser igual al valor comercial estimado
por la UAECD multiplicado por la precisin conjunta de la muestra, los avalos y el
modelo economtrico.

En la seccin 1.8.3 se propondr una medicin de la precisin de la muestra, la estimacin

de la avalos comerciales empleados para la Actualizacin vigencia 2009 y la precisin del
modelo economtrico.

1.8.3. Fuentes de error en la estimacin de avalos

1.8.3.1. Diseo y precisin de las muestras4

El universo de estudio, est constituido por aproximadamente 810.000 predios,

concentrados en 331 barrios de la ciudad, que sern objeto de actualizacin catastral
vigencia 2009. Este universo es el resultado de un primer proceso de depuracin de una
base inicial de 1003,105 predios, de los cuales se excluyeron los usos 65 y 66 (predios
estatales), el uso 90, y los predios sin rea construida ni uso.

El error estndar de la media de razn es el indicador de precisin de las estimaciones para

el universo de estudio. Su valor depende bsicamente del tamao de la muestra, de la

4
Tomado del informe de Luis Carlos Gmez (Consultor Muestreo Probabilstico encargado de disear la
muestra probabilstica de predios para el Proyecto de Actualizacin Catastral Vigencia 2009) entregado en
septiembre de 2008.
variabilidad del indicador, del tamao del universo de inferencia y del mtodo de seleccin
de la muestra.

Para las estimaciones por ZG se desea un ES rel de 7.5%. Para los usos, un ES rel de 6.1%.
Dado que el tamao muestral requerido para calcular el valor del metro cuadrado de terreno
por ZG es considerablemente mayor, por la enorme cantidad de desagregaciones (4,641
ZHF), la muestra por uso tendr un ES rel mucho menor.

Por otra parte por razones contingentes del plan operativo de la recoleccin de los datos y
del calendario del clculo de los modelos economtricos del valor del metro cuadrado de
construccin, se seleccion una primera parte de la muestra, constituida por 7,985 predios,
que garantizan una estimacin inicial por uso con un ES rel del 6.1%, y que permiten
cumplir, con la precisin mnima necesaria, una primera estimacin con base en los
modelos economtricos, antes del final del ao 2008. En definitiva, el error de la muestra es
de 6,1% o alternativamente el nivel de precisin de la muestra es 93,9%.

1.8.3.2. Precisin del reconocimiento predial5

De acuerdo con los estndares internacionales se acepta un error en los procesos de

reconocimiento predial de entre 3% y 5%. En este caso se considera el valor promedio de
este rango: 4%.

1.8.3.3. Precisin de modelos de econometra espacial

El grado de precisin de los modelos economtricos diseados para valorar inmuebles se

establece a partir del error cuadrtico medio.

5
Tomado de Stumpf, Marco Aurlio. Valuacin de inmuebles con fines fiscales. Lincoln Institute
of Land Policy, Cambridge, MA (2008)
En la poblacin de la que se han elegido n pares de observaciones como muestra, el valor
promedio de y se relaciona con el valor de la variable de prediccin x mediante la recta de
medias.

E ( y / x) x

Una recta desconocida, que se muestra como una lnea discontinua en el , para cada valor
fijo de x, por ejemplo xo los valores particulares de y se desvan de la recta de medias. Estos
valores de y tienen una distribucin normal con media igual x y varianza 2, como se
observa a continuacin:

Grfico 13:

En un modelo de regresin lineal, el valor estimado ser:

Y x

Donde
es la constante del modelo o intercepto
es el coeficiente (pendiente) de la recta
x es la variable independiente o explicativa
Como los valores calculados de y varan de una muestra a otra, cada nueva muestra

produce una recta de regresin diferente y a bx , que se puede usar para estimar la recta
de medias o para predecir un valor particular de y. en la siguiente grfica se observa una de
las posibles configuraciones de la recta ajustada.

Grfico 14:

El grado de precisin de nuestro modelo, para que el y estimado sea igual al y real,
depende de la variabilidad del estimador, medida por su error estndar.

Se puede demostrar que:

y x o

El valor estimado de y cuando x=xo, es un estimador insesgado de la recta de medias

x o , y que y est distribuido normalmente con el error estndar de y estimado por:
 2

xo x

1
SE ( y ) MSE
n S xx

No obstante, si se escoge predecir un valor particular de y cuando x=xo, se produce cierto

error adicional en la prediccin debido a la desviacin de y desde la recta de medias. Si se
observa la grfica anterior, puede verse que el error tiene dos componentes:

a. El error al usar la recta ajustada para estimar la recta de medias

b. El error causado por la desviacin de y respecto a la recta de medias, medida por 2.

La varianza de la diferencia entre y y y es la suma de estas dos varianzas y forma la base

del error estndar (y- y ) utilizado para la prediccin:

2

xo x
1
MSE 1

SE ( y y )
n S xx

1.8.4. Conclusin: imprecisin en la estimacin de valores

comerciales

Para determinar el nivel de imprecisin en la estimacin de los valores comercial, debemos

retomar la ecuacin (9) de la seccin 2, tenemos:

VCA VCO* ( Mu * Aval * Mod ) ) (9)
Teniendo los distintos niveles de precisin:
mm 93,9%
mz 92,5%
rp 96,0%
mod entre 90% y 70%
 total =entre 58% y 70%
Promedio total 65%

Finalmente, la UAECD sugiere al CONFIS adoptar un valor cercano al promedio del nivel
de precisin de la estimacin (65%) como el porcentaje que establece la relacin entre los
avalos catastrales para la vigencia 2009 (AC) y los valores comerciales estimados (VCE).
2. NDICE DE VALORACIN INMOBILIARIA URBANA Y RURAL
(IVIUR) DE BOGOT D.C. - VIGENCIA 2009

La misin de la Unidad Administrativa Especial Catastro Distrital UAECD es recoger,

integrar, administrar y facilitar el acceso a la informacin predial y geogrfica de Bogot
D.C. La informacin predial incluye informacin fsica, jurdica y econmica de cada uno
de los predios de la ciudad. A su vez, uno de los principales componentes de la informacin
econmica de un predio es su avalo catastral. La UAECD actualiza los avalos catastrales
de los ms de dos millones de predios de Bogot D.C. de tres formas:

La primera hace parte de un proceso masivo, conocido como Actualizacin Catastral. En

este proceso, se realizan operativos de campo a gran escala que permiten actualizar la
totalidad de la informacin predial de sectores catastrales enteros. En este caso, los avalos
se asignan a partir de metodologas de valuacin establecidas y reguladas por la Resolucin
2555 de 1998 del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi IGAC. La UAECD contrata
avalos comerciales (establecen valores del terreno y construccin) de una muestra
significativa de predios. A partir de estos puntos de muestra se conforman zonas
homogneas y se desarrollan modelos economtricos que permiten asignar avalos
catastrales a todos y cada uno de los predios de los sectores incluidos en el proceso de
Actualizacin.

La segunda forma consiste en la revisin puntual de avalos por demanda, en la que el

propietario o poseedor solicita la valoracin de su predio- revisin de avalo o estimacin
de avalo catastral- dentro del proceso de Conservacin catastral. En este caso, avaluadores
expertos de la UAECD son los encargados de realizar el avalo puntual.

La tercera forma es la que se emplea para los predios que no fueron actualizados por
ninguna de las dos anteriores (actualizacin masiva o revisin por demanda) y consiste en
la aplicacin anual de un ndice de Valoracin Inmobiliaria Urbana y Rural. ste ndice
permite mantener actualizada la base de avalos catastrales sin recurrir a revisin puntual
de cada uno de ellos.

El presente documento es el informe final del estudio que permiti calcular el IVIUR para
la vigencia 2009. En la primera seccin se exploran los antecedentes de este proceso desde
2003. En la segunda seccin se describe el arreglo interinstitucional que permiti una
medicin tcnica e imparcial del IVIUR para la presente vigencia. En la tercera seccin se
describe en detalle la metodologa empleada y los procesos realizados para el clculo del
IVIUR. Finalmente, en la cuarta seccin se presentan los resultados y un anlisis de stos.

2.1. Antecedentes del IVIUR

Los predios que conforman el Distrito Capital han sido actualizados en las distintas etapas
de su formacin6 y la correspondiente informacin fsica, jurdica y econmica ha sido
capturada anualmente por Catastro. Sin embargo es importante mencionar que el ritmo de
crecimiento de la cuidad, la redensificacin, el cambio urbanstico de diversas reas, el
aumento de la construccin en los distintos usos y la dinmica del mercado inmobiliario,
entre otros, constituyen elementos que no logran capturase, en su totalidad, en un proceso
de actualizacin debido a la rapidez con que se llevan a cabo dichas transformaciones.
Razn por la cual los procesos de actualizacin son una actividad permanente en Bogota.

Teniendo en cuenta lo anterior, la Ley 601 de 2000 Por la cual se concede una autorizacin
a los contribuyentes del Impuesto Predial Unificado en el Distrito Capital confiri
facultades al Distrito Capital para determinar la proporcin del reajuste anual de la base
catastral7 y definir la metodologa para su clculo de acuerdo con las condiciones

6
Formacin Catastral: Es el proceso por medio del cual se obtiene la informacin correspondiente a los
predios de una unidad orgnica catastral o parte de ella, teniendo como base sus aspectos fsico, jurdico,
fiscal y econmico, con el fin de lograr los objetivos generales del catastro. Artculo 28 de la Resolucin 2555
de 1988.
7
Artculo 3, Ley 610 de 2000
especficas de la ciudad. La anterior labor fue asignada a la Secretara de Distrital de
Hacienda, SDH.

Desde entonces la SDH ha sometiendo a consideracin del Consejo Superior de Poltica

Fiscal, CONFIS; el porcentaje anual de reajuste de los avalos catastrales basado en el
comportamiento y dinmica del mercado inmobiliario de la ciudad. Es importante resaltar
que este porcentaje corresponde con el incremento de la base gravable del impuesto predial
unificado para la correspondiente vigencia fiscal.
En una primera instancia la SHD someti a consideracin del CONFIS, en diciembre de
2000, un indicador global que arroj como resultado un reajuste de 5.89% para la vigencia
catastral 20018
Para construir el indicador global se opt por un sistema de ponderaciones de los diferentes
ndices presentes en el mercado inmobiliario como son:

ndice del valor del suelo urbano en Bogot Lonja de Propiedad Raz.
ndice del precio promedio por metro cuadrado de vivienda en Bogot Cmara de
Comercio de la Construccin (CAMACOL).
ndice de costos de la construccin de Vivienda DANE.
ndice De costos de la construccin para los diferentes tipos de vivienda CAMACOL.
ndice De precios al consumidor Grupo Vivienda Subgrupo Arriendos efectivos DANE.
ndice Urbano Departamento Administrativo de Catastro Distrital (DACD).

En diciembre de 2001, se present al CONFIS para la vigencia 2002 un indicador global de

reajuste de avalos de predios urbanos del 6.61% y de 0% para los predios rurales9.
Para la determinacin de este porcentaje se construy un ndice de valoracin inmobiliaria
urbana, a partir de informacin del valor metro cuadrado de terreno y valor metro cuadrado
de construccin de predios con destino econmico residencial, comercial e industrial,

8
Documento CONFIS. Reajuste avalos catastrales predios de conservacin Diciembre 2000-.

9
Decreto 949 del 28 de diciembre de 2001. Alcalda Mayor de Bogot.
tomados de la informacin de avalos comerciales realizados por la UAECD para las
vigencias 2000 y 2001.
En el ao 2002, se present a consideracin del CONFIS un indicador global de ajuste del
6.19% para predios rurales y urbanos. La construccin del ndice del ao 2003, se aplic la
metodologa de precios hednicos10. Las estimaciones economtricas se realizaron con base
dos series de datos sobre avalos comerciales de inmuebles realizados por el DACD en los
aos 2001 y 2002, donde los avalos de este ltimo ao se hicieron con base en la muestra
maestra diseada en el ao 2001.

Posteriormente, en 2002, la Administracin Distrital implement una investigacin

proyectada a 10 aos para estudiar a profundidad, anualmente, los cambios en los valores
comerciales de una muestra representativa de los predios seleccionados a partir de una
muestra aleatoria.

Los resultados de estas investigaciones anuales han garantizado la confiabilidad mediante

indicadores de significancia, factores de expansin y criterios de representatividad
desarrollando una metodologa que se conoce actualmente como el ndice de Valoracin
Inmobiliaria Urbana y Rural, IVIUR. As, desde 2003 y hasta 2008 se ha calculado el
IVIUR con base en el estudio Muestra Maestra de Precios, elaborado por el Distrito.

En efecto, segn lo dispona la Ley 14 de 1983 (Artculo 6), la tributacin sobre la

propiedad inmueble en todo el pas deba fijarse segn rangos especficas del valor catastral
de los inmuebles, valor que deba ajustarse anualmente en una proporcin determinado por
el gobierno nacional con base en estudios tcnicos definidos para el propsito11.

10
La estimacin del ndice se construye a partir de los precios hednicos (implcitos) de los atributos o las caractersticas
que conforman un bien compuesto, en el caso especfico el valor de la vivienda como una funcin de los distintos
atributos presentes en ella y de sus respectivos precios implcitos, los cuales pueden estimarse a partir de regresiones
economtricas.
11
Segn la disposicin de Ley 14 de 1983, Artculo 6, el reajuste a los avalos catastrales se efectuaba a travs de un ndice
resultado de una investigacin estadstica representativa del mercado inmobiliario nacional, cuya metodologa deba ser
aprobada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadstica (DANE). Esta metodologa fue modificada reajustando
los avalos catastrales cada ao en un porcentaje no inferior al 40% ni superior al 60% de la variacin del ndice de precios de
vivienda, calculado y elaborado por el mismo DANE.
 2.2. El ndice de Valoracin Inmobiliaria Urbana y Rural

El ndice de Valoracin Inmobiliaria Urbana y Rural, IVIUR se define como la proporcin

en la que se reajustan anualmente los avalos catastrales del Distrito Capital, a travs de las
variaciones en el valor de la propiedad inmobiliaria de la ciudad. Las variaciones se
calculan a partir de avalos de una misma muestra de predios realizados en el mes de
noviembre de cada ao.

Este ndice se aplica a los predios que no estn incluidos en el proceso de actualizacin
catastral y a aquellos predios que tienen un proceso de revisin de avalo por demanda, es
decir se encuentran en el proceso de conservacin catastral.

Contrario a los sistemas que determinan a priori rangos de incrementos impositivos en

periodos consecutivos para cada propiedad individual, o que realizan un ajuste general
basado en la tasa de inflacin anual o en indicadores generales, el mtodo de medicin el
IVIUR es objetivo, tcnicamente riguroso, promueve la transparencia, la equidad y la
responsabilidad fiscal.

Lo anterior se ha conseguido a travs de bases slidas que permiten reconocer de manera

clara las diferencias existentes en el conjunto de inmuebles de la ciudad. El producto final
es la toma de decisiones sobre ajuste anual de la base catastral buscando la tasacin
equitativa.

2.3. Vigencias 2003 a 2008

 Para la vigencia 2003, la Administracin Distrital introdujo por primera vez el IVIUR que
tuvo como base la investigacin por muestreo probabilstico (Muestra Maestra de predios)
de los valores de predios seleccionados. La metodologa utilizada en esta primera versin
de la Muestra Maestra fue la determinacin de cambios en el valor tomando como referente
los precios hednicos para un conjunto de predios seleccionados 12. Las estimaciones
economtricas se realizaron sobre dos series de datos de avalos comerciales de inmuebles
realizados por Catastro en los aos 2001 y 2002. El resultado obtenido fue un estimador
general de cambios anuales en los precios inmobiliarios (IVIUR) equivalente a 6.19%,
indicador con el que, segn el diseo y los objetivos de la investigacin, se reajust la base
catastral para todos los predios en conservacin del Distrito para la vigencia 2003.

Durante las vigencias 2004, 2005, 2006, 2007 y 2008, la SDH implement varias versiones
de la Muestra Maestra de Predios para producir el IVIUR y otros indicadores. Aunque la
muestra ha mantenido el diseo y la conceptualizacin original, la implementacin ao a
ao ha venido introduciendo cambios metodolgicos y operativos, como por ejemplo
mayor segmentacin de la muestra de predios segn destinos y usos econmicos, mayor
rigor en los procesos de campo y en la determinacin de los valores comerciales de los
predios, y previsin de predios de traslape suficientes para cada ao dada la percepcin que
tienen los contribuyentes del estudio y en el tamao de cada muestra anual, entre otros.

Lo anterior ha mejorado paulatinamente la consistencia e idoneidad tcnica del ndice. Las

siguientes tablas muestran el IVIUR para las vigencias 2004, 2005, 2006, 2007 y 2008:

Tabla 2: El ndice de Valoracin Urbana y Rural - 2004-2008

Vigencia 2004 2005 2006 2007 2008

12
La estimacin del ndice se construye a partir de los precios hednicos (o implcitos) de los atributos o las caractersticas que
conforman un bien compuesto. En el caso especfico, el valor de la vivienda se considera como una funcin de los distintos
atributos presentes en ella (lo que un propietario o poseedor est dispuesto a pagar por las caractersticas de construccin que
requiere) y de sus respectivos precios implcitos, los cuales pueden estimarse a partir de regresiones economtricas.
 Estudio

Confis

Estudio

Confis

Estudio

Confis

Estudio

Confis

Estudio

Confis
Rezago
acumulado
Actividad
Residencial
1 -5,7% -5,7% 11,9% 2,5% 8,8% 4,5% 7,5% 5,9% 6,8% 3,0% 20%
Residencial
2 -2,3% -2,3% 5,1% 5,1% 9,5% 4,5% 5,8% 5,9% 9,8% 4,5% 10%
Residencial
3 -4,7% -4,7% 5,3% 5,3% 4,9% 6,5% 7,9% 7,9% 12,0% 5,5% 5%
Residencial
4 5,5% 5,5% 6,4% 6,4% 7,5% 6,5% 10,1% 10,0% 14,6% 6,5% 9%
Residencial
5 10,4% 10,4% 8,2% 8,2% 6,8% 6,5% 11,4% 11,0% 13,0% 6,5% 7%
Residencial
6 8,3% 8,3% 14,4% 14,4% 6,5% 6,5% 11,5% 11,0% 15,5% 6,5% 10%
Comercial 1,7% 1,7% 5,8% 5,8% 8,2% 7,5% 5,4% 5,9% 15,5% 6,5% 9%
Industrial -6,4% -6,4% 6,1% 6,1% 5,5% 5,0% 5,9% 5,9% 13,3% 6,5% 7%
Lotes (No
3,3% 3,3% -0,4% 0,0% 5,6% 5,0% 3,4% 3,5% 7,1% 3,0% 4%
Edificado)
Otros 11,6% 11,6% -6,0% 0,0% 5,5% 5,0% 0,0% 0,0% 7,5% 3,0% -1%
Depsitos y
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 10,9% 10,0% 6,9% 7,0% 11,6% 3,5% 9%
Parq.
Rural* 0,3% 0,3% 2,5% 2,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 0%
Fuente: SHP y SDP

2.4. Arreglo Interinstitucional

Para realizar una medicin del IVIUR tcnicamente slida e imparcial, la UAECD decidi
recurrir a entidades del orden nacional especializadas en las labores requeridas para el clculo
de este ndice. Por un lado, a travs del Convenio Interadministrativo de Cooperacin No 202
celebrado entre el Departamento Administrativo Nacional de Estadstica DANE y Catastro
Distrital acord trabajar de manera conjunta en la elaboracin del calculo del IVIUR para la
vigencia 2009. El DANE realiz el diseo de la muestra maestra, y la UAECD es responsable
de los avalos seleccionados. En octubre de 2008 la UAECD contrata al IGAC (Contrato 357
de 2008) para que realice los avalos de los predios de traslape seleccionados por el DANE.13
Entregados los avalos el DANE elaborar el clculo, manteniendo hasta ahora la metodologa
implementada por el Distrito.

2.5. Metodologa

2.5.1. Diseo de la muestra

El diseo de la Muestra Maestra desarrolla dos etapas de seleccin y considera un traslape de
elementos para mantener la continuidad y la comparabilidad de valores de predios de un ao a
otro.

Desde 2003 y hasta el 2007 se ha calculado el ndice de Valoracin Inmobiliaria Urbana y

Rural - IVIUR con base en el estudio de una muestra maestra de predios seleccionada a
partir de un diseo muestral probabilstica, estratificado y bietpico.

Algunos de los aspectos de este diseo son:

Clculo del destino catastral predominante en cada manzana fsica urbana14.

Definicin de estratos segn destino predominante y, en el caso residencial, segn
estrato socioeconmico.
Exclusin de manzanas con menos de 7 predios15.
Definicin de Medidas de Tamao (MTs); a cada manzana le fue asignada un
nmero de MTs segn los predios en su interior: de 7 a 60 (1 MT), de 60 a 100 (2
MTs), de 100 a 140 (3 MTs), etc.

13
Predios con los cuales se calcula el ndice.
14
La predominancia se define como aquella actividad que rene el mayor porcentaje de predios al interior de la manzana.
15
Sin embargo se consider como un proceso previo, la unin de manzanas de menos de 7 predios a otras con igual
destino catastral predominante y dentro del mismo barrio. Aquellas para las que este proceso no fue posible fueron
excluidas del universo de estudio.
Con base en los destinos y usos catastrales que cada predio tena registrados en la base
catastral, le fue asignada una actividad (residencial por estrato, comercial, industrial, lote u
otro), para posteriormente, dentro de cada manzana, calcular la actividad predominante.
Esta predominancia define el estrato al que fueron asignados los predios de dicha manzana

La primera etapa muestral consideraba la seleccin sistemtica de MTs dentro de cada

estrato y el enlistamiento general de todos los predios en su interior. Este conjunto de
predios constitua la muestra maestra base para las distintas muestras anuales. Sobre estos
predios se realizaba un inventario que permita, por observacin directa de campo, separar
el proceso muestral de la base catastral; de tal forma que captara la inclusin, desaparicin
o modificacin de predios en la ciudad.

La segunda etapa realizaba una seleccin sistemtica de predios (3 por MTs) dentro de
cada medida de tamao extrada en la primera etapa. Estos predios eran visitados y
avaluados por profesionales expertos, estableciendo la fuente bsica de informacin
muestral cada ao.

Para determinar el cambio en el valor de los inmuebles de un ao a otro es necesario

avaluar el mismo predio en dos muestras consecutivas (dos aos seguidos). A estos predios
que se avalan durante dos ocasiones y que proveen la informacin para el clculo del
IVIUR, se les denominan muestra traslapada.

El tamao de muestra para el ao 2007 fue de 6.000 predios, 3.000 para la muestra
traslapada y 3.000 para la muestra no traslapada. Los coeficientes de variacin estimados
en su mayora se encontraban por debajo del 1%.

El marco estadstico est conformado por 1.962.820 predios registrados en Catastro

Distrital en 2008, esta informacin permite identificar y ubicar geogrficamente los
predios de la poblacin objetivo.
El DANE realiz una primera entrega la cual arrojo la siguiente muestra:

Predios de Traslape: 3006

No traslapados: 3282

Al realizar el cruce de la muestra con el universo para identificar los sectores catastrales y
sus direcciones se encontr que aproximadamente 2131 predios no cruzaban con el
universo, ejercicio que fue verificado por las dos Instituciones.

Esto reflej que la muestra maestra no ha sido actualizada, el departamento de Muestras del
DANE propuso seleccionar una muestra del marco de predios de Catastro Distrital 2008, y
complementarla con la muestra efectiva del ao 2007 respetando el traslape entre aos
sucesivos, midiendo el cambio efectivo del avalo comercial sobre algunos predios en la
muestra total.

El diseo final propuesto es probabilstico y estratificado de elementos.

Probabilstico: Todas las unidades de muestreo de la poblacin objetivo, tienen una

probabilidad de seleccin conocida y superior a cero.

Estratificado: El criterio de estratificacin utilizado para esta poblacin fue el destino

econmico predominante, en el caso residencial se utiliza el estrato socioeconmico.

Tamao de Muestra

El tamao de la muestra se calcula utilizando la siguiente frmula y tomando como variable

de diseo, el ndice de valoracin inmobiliaria urbana y rural, con base en la informacin
recolectada en el ao anterior.
2
N h * S yh
nh
N h * CV 2 S yh
2
N h = Cantidad de predios en la poblacin en el estrato h.

n h = Cantidad de predios en la muestra en el estrato h.

CV = Coeficiente de variacin de la variable de inters en el total de la muestra en el ao

anterior.

2
S yh
=Varianza entre los logaritmos de los relativos de precios de la muestra en el estrato h.

nh
y j y2
j 1
S yh2
nh 1 y y log IR

Resultados y alternativas entregadas por el DANE

El departamento de Muestras del DANE basado en la muestra de vigencia 2008, realiz el

ejercicio de calcular los tamaos de muestra ptimos segn el diseo propuesto
manteniendo los coeficientes de variacin en la investigacin;

El ejercicio se baso en fijar el coeficiente de variacin y determinar cual seria el tamao

ptimo de muestra para calcular el IVIUR, los tamaos ptimos fueron 14.000 para un CV
de 0.5% y 3.788 para un CV del 1%, dado que solo se contaban con mx. 6.000 predios en
la muestra de vigencia 2008, Se propuso.

Coeficiente de Variacin 0.5% 1%

Traslape 6.000 6.000
No traslapados 14.000 3.788
Total 20.000 9.788
Los costos estimados para el clculo del IVIUR contemplaban el avalu aprox. de 6 mil
predios; Debido a los problemas con la muestra maestra y los costos que implican realizar
los avalos Catastro Distrital escogi una muestra de 9.788 predios con un coeficiente de
variacin del 1%

Por otra parte, teniendo en cuenta que el objetivo del ndice es medir la dinmica urbana en
los diferentes estratos socioeconmicos y usos de acuerdo con el comportamiento del
mercado inmobiliario, se excluyen del universo de estudio aquellos predios que no cuentan
con demanda por parte de los agentes del mercado. Estos predios se identifican a travs del
cdigo de destino y estn marcados como: 65 Vas (vehiculares o peatonales) y 66 Espacio
Pblico.
 2.5.2. Avalos de los predios de la muestra

La seleccin de la muestra entregada por el DANE fue entregada al Instituto Geogrfico

Agustn Codazzi16, quienes realizaron el operativo para realizar los avalos de los predios
de traslape los cuales son insumo para realizar el clculo del IVIUR.

2.5.2.1. Operativo de campo y control de calidad

Para garantizar la calidad de los avalos de los predios de la muestra diseada por el
DANE, el IGAC contrat a 15 avaluadores , 4 expertos y el apoyo del grupo de control de
calidad de la divisin de avalos de la subdireccin de Catastro . Se realizaron 25 comits
de avalos para verificar la consistencia de la informacin producida.

Identificacin de los predios y equipo avaluador

La UAECD entrego al IGAC las herramientas necesarias para poder identificar los predios
y agilizar el trabajo, esta informacin contempla: 18 salidas graficas de las 19 localidades
de Bogot, 55 ploteos a escala 1:5.000 de los predios traslapados y la base alfanumrica .,
el operativo de campo dio como resultado 5928 predios de traslape avaluados.
El equipo de avaluadores fue seleccionado de la base de profesionales avaluadores de la
Sede Central de la Subdireccin de Catastro del IGAC, quienes cuentan con amplia
experiencia en el campo de los avalos y poseen grandes conocimientos en procesos
catastrales tanto a nivel distrital como nacional; prcticamente todo el equipo de
avaluadores haba participado en aos anteriores dentro de los proyectos IVIUR.

Para ejercer el control de calidad, el IGAC incluy dentro del equipo un grupo de
profesionales expertos en la valoracin, construccin y comercializacin de inmuebles, con
amplia trayectoria y reconocimiento en el sector privado de la ciudad de Bogot;
adicionalmente se cont con el apoyo del equipo de control de calidad de la Divisin de
16
Contrato 357 de 2008, suscrito entre la Unidad Administrativa Especial de Catastro y el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi.
Avalos de la Subdireccin de Catastro, quienes revisan todos los avalos que el IGAC
realiza a nivel nacional.

En cabeza de este equipo de avaluadores y de control de calidad, se encuentra el Gerente

del proyecto ndice de Valoracin Predial, IVP, quien ha coordinado procesos de avalos
para el clculo de este ndice para 22 ciudades en todo el pas, en los aos 2007 y 2008.

En accin conjunta entre IGAC y UAECD se dise e implement el aplicativo de captura

y anlisis de informacin econmica del IVIUR, en el cual se organiza en un mismo
dispositivo todos los insumos necesarios para determinar los valores de la muestra; dentro
de las ventajas de esta herramienta se destacan:

1. Mdulo de organizacin y presentacin de fotografas de cada uno de los puntos de la

muestra y de las ofertas recolectadas.
2. Mdulo de cargue de ofertas, donde de manera estndar se incorporan los datos de
mercado.
3. Mdulo de vnculo entre los datos de mercado y los puntos de investigacin.
4. Mdulo de presentacin de resultados por sectores catastrales, destinos y condicin
jurdica:

Este aplicativo se convirti en la herramienta que permiti agilizar la consulta de los

predios y disminuir las probabilidades de error en el diligenciamiento, y seguimiento al
control de calidad.

El operativo

La distribucin de las zonas de trabajo se asigno por localidades buscando la

especializacin por sectores y anlisis global para cada uno de los avaluadores, de esta
forma se logr la cobertura de toda la ciudad con un alto grado de agrupamiento de la

53
muestra por avaluador. Este factor fue determinante en la ejecucin y tiempos de anlisis y
revisin de los avalos. Cada avaluador visit los predios de la muestra con una carta de
presentacin general, en la que se informo al ciudadano el alcanc y tiempos del proyecto,
los ingresos en promedio fueron del 45%, en sectores como Usaquen, Chapinero y Puente
Aranda el ingreso fue del 8.17%.

Tabla 3: Ingresos por localidades y avaluador

2.5.2.2. Supervisin de los avalos realizada por la UAECD

La supervisin se concentr en realizar el control de calidad a los avalos realizados por el

Instituto Geogrfico Agustn Codazzi - IGAC.
Para llevar a cabo esta labor, la UAECD contrat a un grupo de profesionales con amplia
experiencia en el tema valuatorio y conocimiento del mercado inmobiliario de la ciudad,
los cuales se encargaron de verificar la consistencia tcnica de los resultados presentados
por el IGAC.

Parmetros de supervisin

54
En el desarrollo del trabajo en la labor de supervisin se verific el cumplimiento de los
siguientes elementos:

i. Acceso efectivo a predios avaluados. Esta labor se llev a cabo mediante la

verificacin de las fotografas asociadas a cada uno de los predios avaluados.
ii. Avalos con soporte de estudios de mercado (ofertas) y/o utilizacin de otros
mtodos valuatorios para definir los valores adoptados. Consisti en verificar
que los avalos sustentaran el mtodo valuatorio utilizado.
iii. Informes de avalo muestran consistencia y calidad en la informacin. Se
realiz una verificacin sistemtica de la informacin reportada por el IGAC,
como resultado final de las labores realizadas, la cual deba contener una
informacin mnima que hiciera posible su utilizacin en el clculo del IVIUR.
iv. Se verific la consistencia entre la informacin registrada en los formatos y la
reportada en el aplicativo establecido por la UAECD, para llevar a cabo las
trascripcin de todos los datos de los avalos.
v. Se revisaron las fotografas aportadas, las cuales deban mostrar el inmueble
valorado y las caractersticas constructivas internas y del vecindario donde se
ubican. Esta informacin fotogrfica sirvi de soporte en la revisin de oficina
realizada a los avalos entregados, ya que permiten establecer con una buena
aproximacin la consistencia o no de los valores adoptados para cada uno de los
inmuebles.
vi. Se realiz verificacin masiva de toda la informacin, mediante el diseo y
utilizacin de tablas dinmicas, las cuales permitieron justificar o rechazar la
informacin reportada en los avalos realizados por el IGAC.

Metodologa de supervisin

La revisin y supervisin de los avalos realizados por el IGAC, se llev a cabo siguiendo
los parmetros antes descritos, los cuales se adelantaron de dos maneras diferentes que a
continuacin se describen:

55
 Trabajo presencial: Consisti en hacer presencia y participar activamente en
algunos de los comits de avalos que se programaron para la aprobacin de los
avalos. Para lo cual, se asisti de manera selectiva a las diferentes sesiones que
programo el IGAC en sus instalaciones, donde se pudo verificar de manera
inmediata la consistencia o no de los valores propuestos, teniendo la posibilidad de
ser necesario de objetar los mismos.
Trabajo de oficina: Esta labor consisti en realizar anlisis a la informacin
entregada por el IGAC, utilizando el aplicativo que se diseo para este fin, as como
tambin, el diseo de tablas dinmicas que permitieron revisar gran cantidad de
predios en relativamente poco tiempo.

Esta supervisin se realiz de manera aleatoria y a una muestra representativa de los datos
obtenidos, especialmente a los predios cuyas variaciones fueron atpicas. Es importante
resaltar que el IGAC no obtuvo informacin de los avalos realizados para la vigencia
2008. Lo anterior para evitar subjetividad a la hora de realizar el avalo y obtener as
valores comerciales. Lo anterior genero grandes variaciones en algunos predios, se estima
que muchos de los avalos realizados para la anterior vigencia se encuentran subvaluados.

2.5.2.3. Crtica realizada por el DANE

El proceso que realiza el DANE, es un proceso de verificacin y validacin de la

informacin entregada por el IGAC a Catastro Distrital. Este proceso verifica la
consistencia de la informacin entregada al DANE comparando todas las variables del ao
t y t-1 y las novedades tcnicas que se generen por diferencias encontradas. Igualmente se
realiza el proceso de validacin de la informacin, el cual consiste en garantizar que los
predios sujetos a clculo son consistentes con un contexto econmico.
El tiempo con el que cont el DANE para realizar la crtica y clculo se encontraba
supeditado a la informacin que el IGAC fuera entregando, por lo anterior se cont con tres
tcnicos y un temtico para realizar esta labor en corto tiempo.

56
 2.5.2.4. Metodologa y resultados de la crtica

Una vez enviada la informacin de los Avalos de los predios de traslapes, el grupo de
crtica revis las diferentes variables correspondiente a las caractersticas fsicas de los
predios para corroborar que estos no hayan cambiado entre las dos vigencias. Es
importante resaltar que el DANE solicit justificacin sobre las variaciones, en especial si
eran mayores al valor absoluto de 20% o se salan de los intervalos de confianza de cada
estrato al 95%.

Las variables fsicas y econmicas que terminan el cambio de referencia de un predio son:

Por modificaciones en el rea de terreno (CRAT)

Por modificaciones en rea construida (CRAC)
Cambio de estrato
Cambio de actividad econmica.
Adicionalmente se suprimieron de la muestra los predios que tuvieran una
variacin fuera del rango -20% y 50% dado que a partir de criterios tomados por
expertos avaluadores cualquier incremento atpico dentro de este rango debe ser
excluido.

Se revisaron otras variables con el fin de garantizar que los predios comparados son los
mismos como son: chip, vigencia (2008, 2009), direccin actual, direccin anterior,
actividad, condicin jurdica, rea terreno, destino catastral y uso catastral, los predios que
presentaban anomala se devolvan a Catastro Distrital para su respectiva explicacin.

Es importante recalcar que el anlisis de las variables internas fue limitado por el bajo
porcentaje de acceso a los predios y porque las caractersticas internas que evala el IVIUR
no poseen una homologacin cuantificable que las haga comparativas entre predios y usos,
como los son los puntajes de la ficha predial.

Tabla 4: Predios excluidos de la muestra

57
Fuente: DANE

2.6. Resultados del IVIUR

Tabla 5: Clculos realizados por el DANE

58
 Tabla 6: Resultados IVIUR

Fuente: DANE - Clculos: UAECD (confiabilidad 95%; error tcnico 10% y error muestral
promedio 6,43%)

Adicionalmente, para los predios rurales de Bogot D.C., la UAECD recomienda al Confis
adoptar las metas de inflacin para 2009 que estn entre 4,5% y 5,5% con una meta puntual
para efectos legales del 5,0%. Por lo tanto se recomienda ajustar el avalo catastral de los
predios rurales del Distrito Capital en un 5,0%.

2.7. Contexto de los resultados del IVIUR

El sector de la construccin y edificacin representaba el 1.25% del total del PIB en el ao
2000, los ltimos tres aos su participacin ha llegado a ser del 2.17%.
El crecimiento de este sector durante el periodo 2000-2007 ha sido de un 122%.

Tabla 7: Producto Interno Bruto - Trabajos de construccin y Edificaciones

(precios Constantes del ao 2000)

Valores
Ao absolutos
2000 2.459.144
2001 2.471.498

59
 2002 3.126.659
2003 3.493.418
2004 4.618.456
2005 4.834.790
2006 5.407.059
2007 5.470.973
2008(II trimestre) 3.392.426
Fuente: DANE

El nmero de transacciones inmobiliarias refleja la dinmica que ha desarrollado el sector

de edificaciones y construccin, en el ao 2007 estas incrementaron un 23.5% en la ciudad
de Bogot.

Tabla 8: Nmero de transacciones inmobiliarias (principales ciudades)

Acumulado mayo 2005-2008
Acumulado Mayo 2005-2008
CIUDAD 2005 2006 2007 2008
BOGOTA 50920 57691 71270 71830
MEDELLIN 23288 25347 31083 27193
CALI 17357 18060 18425 18531
BARRANQUILLA 6446 6773 8378 7845
CARTAGENA 4030 3938 5100 3793
CUCUTA 6318 4239 6353 6108
BUCARAMANGA 8310 8595 10439 10048
Fuente: Superintendencia de Notariado y Registro

En cuanto a la construccin de vivienda, segn la Revista Semana (2008), Bogot sigue

manteniendo un nivel de demanda por vivienda considerable. La escasez del suelo urbano
edificable es una amenaza para la estabilidad del sector. Hay un importante nivel de
crecimiento en la ciudad y el descenso del desempleo se debe en buena medida al auge de
la construccin.

2.7.1.1. Comportamiento de los precios.

El sector de la construccin ha pasado por una etapa de auge en el pas y la Ciudad de
Bogot no es ajena a este escenario, una de las explicaciones es el ingreso de las familias el

60
cual es el determinante de la demanda de vivienda. En Colombia el ingreso ha aumentado
entre cinco y siete puntos porcentuales durante los ltimos cuatro aos, lo anterior dio
como resultado niveles de endeudamiento mayor, especialmente en los aos 2006 y 2007.

Algunos indicadores nos reflejan el comportamiento en volmenes y precios del sector de

la construccin, especialmente el de edificaciones, expondremos los ms relevantes,
enfocados hacia la ciudad de Bogot.

2.7.1.2. ndice de Precios de Vivienda Nueva

Este indicador tiene como objeto medir la evolucin de los precios de las viviendas que
estn en proceso de construccin, su fin es indagar el valor del metro cuadrado de venta
segn el estado de avance de la obra.
Grfico 15: ndice de Precio de Vivienda Nueva
1998 segundo trimestre 2008

Fuente: DANE, Clculos Observatorio Inmobiliario Catastral

Durante el segundo trimestre de 2008 los precios de la vivienda incrementaron un 10.49%

en la ciudad de Bogot, ciudades como Barranquilla y Cali han incrementado el valor del
metro cuadrado un 13.36% y 16.18% respectivamente.

61
 2.7.1.3. ndice de Precio de Edificaciones Nuevas
Este ndice calcula la evolucin de los precios para el total de las edificaciones, incluye
vivienda, oficinas, comercio, hoteles, hospitales, etc. Se diferencia del IPVN ya que este
solo calcula los precios de las viviendas (apartamentos y casas).

Tabla 9: IPEN Variaciones trimestrales, Tabla 10: IPEN Variaciones ao

por destinos comercializables segn reas corrido, por destinos comercializables
urbanas y metropolitanas segn reas urbanas y metropolitanas
II trimestre de 2008 II trimestre de 2008

Tabla 11: IPEN Variaciones anuales, por destinos comercializables segn reas
urbanas y metropolitanas
II trimestre de 2008

Los destinos comerciales que mayor variacin registraron durante el segundo trimestre de
2008 en la ciudad de Bogot, son: oficinas 23%, comercio 16% y apartamentos 13.9%.

62
 2.7.1.4. ndice de Precio de Vivienda Usada

Este ndice es calculado por el Banco de la Repblica de forma anual, para el ao 2007
registro un incremento anual del 12.5%. La mayor variacin la registr Cali con un 22.1%
de aumento, Medelln 16.6% y Bogot con un 8.1%.

El informe entregado por el Banco de la Repblica refleja la tendencia creciente en los

precios de vivienda usada desde el ao 2000.

Grfico 16: ndice de Precio de Vivienda Usada 2000-2007

Fuente: Banco de la Repblica

Segn el estudio del Banco de la repblica Cali es la ciudad que mayor incremento registra
en sus precios con un 22.05%, le sigue Medelln 16.54% y Bogot un 8.04%.

2.7.1.5. Estudio del Valor del Suelo

La Lonja de Propiedad Raz de Bogot presento el estudio del valor del suelo, este estudio
es el seguimiento a 103 zonas de la ciudad durante dos aos de los predios residenciales y

63
comerciales, segn la Lonja entre el 2005 y el 2008, el precio del suelo urbano en Bogot
aumento en promedio un 15.6%.

Segn este informe todas las zonas se valorizaron, zonas como Ciudad Salitre se duplico el
precio del suelo y se incremento la dinmica comercial y urbanstica, los barrios ms
costosos para vivir son Rosales, La Cabrera, Chic, el Nogal y el Refugio quienes
incrementaron el valor del metro cuadrado en promedio un 28% entre el 2005-2008 .Para
actividades comerciales el sector ms costoso es Teleport (carrera 7, 9 y calle 122 y 116),
el valor de un metro cuadrado en el 2005 en este sector estaba alrededor de 2.500.000 y hoy
se consiguen en 5.500.000, es decir un 144% ms costoso.

Los sectores en los que se registra el suelo ms barato son ciudad Bolivar, especialmente
los barrios Potos y Caracol, donde el metro cuadrado vale 136.000 pesos.

2.7.1.6. ndice de Valoracin Predial - IVP

El DANE calculo el ndice de Valoracin Predial para las principales ciudades del pas, esta
investigacin se centra solo en los predios cuyo destino es residencial. Ciudades como
Medelln, Cartagena, Bucaramanga y Tunja son las que mayor incremento presentaron en
promedio un 8.83%.

Tabla 12: Resultados ndice de Valoracin Predial - Vigencia 2009

NACIN 6,37%
MEDELLIN 8,40%
CALI 5,20%
CARTAGENA 6,03%
TUNJA 11,28%
BUCARAMANGA 9,60%
SANTA MARTA 5,40%
Fuente: DANE

64
 2.7.1.7. CAMACOL
Teniendo en cuenta la clasificacin que desarrolla CAMACOL se definen unas zonas de
Bogot (ver Mapa 3)

Mapa 3: Zonas establecidas por Camacol

Fuente: Camacol; Mapa: OIC

Con respecto al nmero de unidades de viviendas iniciadas, se puede observar que en el

Norte y Sur-Occidente de la capital se presentan los promedios ms altos.

Grfico 17: Iniciaciones de vivienda por sectores promedio mensual m2

1 octubre de 2007 - 30 marzo 2008 (REA)

65
 Fuente: Camacol; Grfico: OIC

Por su parte, el total de iniciaciones de obras segn destinos, muestra que las oficinas y los
locales comerciales presentan el mayor crecimiento entre 2007 y 2008, en el Norte y
Suroccidente, respectivamente.

Grfico 18: Total iniciaciones de otros destinos por zonas Bogot D.C.
1 oct.2007 - 30 mar. de 2008. rea en m2

Fuente : Camacol; Grfico: OIC

En cuanto a la oferta de vivienda en Bogot se encuentra que la vivienda de mayor costo

aumenta en el Norte de la capital mientas que en el Sur-Occidente crece la vivienda de
inters social y la de inters prioritario. En trminos generales, la oferta de vivienda es ms
dinmica en el Norte y Sur-Occidente de la capital. De acuerdo con un anlisis de La
66
Galera Inmobiliaria, la vivienda de estratos altos ha desempeado un papel destacado en el
aumento de la construccin. Sin embargo, las expectativas son que el crecimiento de esas
viviendas est llegando a un tope y el crecimiento ser ms estable. Por lo anterior, los
constructores estn comenzando a mirar hacia los estratos intermedios en donde existe una
mayor demanda por vivienda.

Grfico 19: Oferta total de vivienda segn precio de venta

y zona septiembre de 2008 unidades

Fuente: Camacol Clculos: OIC

Con respecto a la oferta segn rea de la vivienda, se puede observar que en todas las zonas
de Bogot, las reas que se encuentran entre 50 a 70 m 2 tienen una presencia importante,
mientras que el rea superior a 200 m2 casi no tiene participacin.

Grfico 20: Oferta total segn rea de la vivienda y sector

septiembre de 2008

67
 Fuente: Camacol; Clculos: OIC

2.8. Recomendaciones

Revisar de manera integral el diseo de la muestra maestra. El DANE realiz una muestra
total, sin embargo la muestra maestra se encuentra desactualizada, por lo que se hace
necesario revisar la metodologa y el diseo de la muestra maestra para el IVUIR de
vigencia 2010.

Aumentar el nmero de visitas efectivas en el trabajo de campo de los avalos (entradas a

predios a avaluar) con el fin de contar con un estudio riguroso sobre las variables que
influyen en el valor del predio.

Incorporar como referencia anlisis externos e independientes del mercado inmobiliario a

nivel de ciudad, como soporte de los valores calculados a partir de la muestra.

68