Gerencia en Proyectos de Construccin

David Esteban Viveros Rojas

201522114
Estudio de mercado Bogot Downtown Bacat
En el mercado inmobiliario entran en juego diversos factores que mueven la economa
y con ella los precios de los bienes inmuebles ofrecidos en el mercado. Por lo anterior,
se realizar un anlisis de mercado, incluyendo los factores determinantes que hacen
que un proyecto inmobiliario, en este caso el proyecto Bogot Downtown Bacat,
conocido como BD Bacat, en el que se ver la dinmica econmica con relacin a este
proyecto.
El BD Bacat es un ambicioso proyecto ingenieril y arquitectnico para Colombia,
ubicado en el corazn de Bogot. Este proyecto se contempla como un punto donde
confluyen diversos sectores econmicos como el educativo, administrativo, residencial
y turstico. Lo anterior se debe a su ubicacin estratgica en el centro de la capital
colombiana.
De igual manera, este proyecto se alza como un nuevo icono de Bogot, pues una de
sus dos torres es la ms alta de pas, lo que genera un atractivo para los inversionistas
lo que puede influir de manera decisiva a la hora de invertir en este proyecto. Es decir,
para el consumidor del mercado, este proyecto aumenta la utilidad, entendida como el
beneficio que se genera en este agente del mercado. Este plus hace que el proyecto
sea un generador de alta utilidad en el mercado, por lo que de igual manera el
consumidor estar dispuesto a pagar unos precios mayores por este proyecto, en
comparacin a los precios en proyectos en la misma zona. Esto se observa en que el
precio promedio por metro cuadrado de un apartamento, que es el tipo de uso que
predomina en el proyecto con 405 apartamentos, en este proyecto sea de $ 9 500.000 y
de un apartamento en la misma zona de la ciudad sea en promedio de $ 5 000.000,
observando un aumento del 90%.
Por otro lado, este proyecto tambin es un gran proyecto atractivo para inversionistas,
pues ofrece la figura de los FiDis (Figura Internacional de Derecho Fiduciario
Inmobiliario), donde la rentabilidad del proyecto o de la inversin sobre los derecho
fiduciarios dependen de cmo se desarrolla y se desempea el activo inmobiliario (BD
Bacat), que en este caso del proyecto sern los hoteles y el centro comercial, los dos
sectores con amplia acogida en la zona. En este caso, la inversin en fiducia va desde
los $ 90 000.000 hasta los $ 120000.000. Esto implica adems una gran posibilidad de
inversin para pequeos y medianos inversionistas, pues los derechos de fiducia se
hacen accesibles para ellos con estos precios.
Lo anterior, tambin implica un movimiento en las curvas de oferta y demanda en el
mercado inmobiliario de la zona, debido a que de igual forma este proyecto es un punto
de referencia para la renovacin urbana del centro de Bogot.
Otro aspecto a destacar es la presencia de 3 plantas de centro comercial, lo que adems
amplia el rango de posibilidades en materia econmica para el sector, y principalmente
para los propietarios e inversionistas del proyectos, lo que sumado a 52 exclusivos
apartamentos, 319 habitaciones de hotel, 63 habitaciones de hotel de larga estancia, y
117 oficinas, se cree un espacio que dinamiza el proyecto desde una mirada del
mercado.
Sin embargo, este proyecto se enfoca en una zona que tradicionalmente en materia
inmobiliaria no registra grandes proyectos al igual que grandes inversiones. Lo anterior
se debe a que principalmente esta zona no presenta gran desarrollo en este mbito de
construccin, aunque sea una zona muy importante debido a su ubicacin estratgica
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en el sector. De igual manera, aunque el sector ofrece muchas ventajas debido a su

ubicacin estratgica en mbitos econmicos o culturales entre otros al ubicarse en el
centro de la ciudad, es probable que la zona en cuestin no sea llamativa para ciertos
inversionistas debido a las variables del entorno como la seguridad, la situacin de
indigencia, el uso del suelo en su mayora comercial del sector, las vas de acceso y
transporte, y que eventualmente pueden volverse negativas.
Con esto, se llega a que proyectos de este tipo, en el que las inversiones son muy altas
y que por lo tanto se espere una alta rentabilidad, sean variables e inciertos a futuro. Si
bien es cierto que muchos proyectos son de riesgo, los costos de este proyecto pueden
ocasionar rentabilidades por debajo de lo esperado, debido a que no se tienen
precedentes en este tipo de obras en el sector y en Colombia en materia de construccin
y de gerencia.
Ahora bien, si tiene que en este proyecto la torre norte, en su gran mayora est
proyectada para uso residencial, pues en ella se hallan 405 apartamentos. Con lo
anterior, se tiene que debido a que en la zona predomina el uso comercial con 30%,
corporativo y gubernamental con 30% e industrial con 30%, como aspectos a mejorar
del proyecto, se debera aumentar la proporcin de uso hacia estos ltimos
mencionados, debido a que el tipo de uso residencial compone el 10% de los usos del
suelo para el sector. Lo anterior, puede generar una mejora en la rentabilidad esperada
del proyecto, pues al proyectar un uso ms acorde a las caractersticas del sector, es
probable que el proyecto sea an ms atractivo para inversionistas.
Por otro lado, puede ser recomendable tambin ampliar la poblacin objetivo del
proyecto, pues en un comienzo se piensa en el sector educativo como un potenciador
del proyecto, pero el proyecto solo ofrecera un modelo de compra de apartamentos o
de hotel de larga estancia para esta poblacin. Con lo anterior, debido a los altos costos
de financiacin relacionados a estos dos modelos de mercado se puede reducir la
cantidad de consumidores e inversionistas. Por esto, se deben crean estrategias de
mercado que permitan hacer accesibles a la poblacin educativa los apartamentos del
proyecto.

Referencias
Redaccin Metrocuadrado. Tipo de Actividad Urbanstica. CENTRO - SECTOR
CENTRO Y ZONA COLONIAL. Metrocuadrado. Recuperado de:
http://www.metrocuadrado.com/noticias/precios-m2/centro-sector-centro-y-
zona-colonial-946
El proyecto. BD Bacat. Bogot Downtown Bacat. Recuperado de:
http://www.bdbacata.com/index.php/proyecto/conoce-el-proyecto/el-proyecto
Los FiDis. BD Bacat. Bogot Downtown Bacat. Recuperado de:
http://www.bdbacata.com/index.php/proyecto/conoce-el-proyecto/el-proyecto