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Los contratos hechos en un pas extranjero para transferir derechos reales sobre
inmuebles situados en la Repblica, tienen la misma fuerza que los hechos en el territorio
del Estado, siempre que consten en instrumentos pblicos y se presenten legalizados.
suredaccin es similar a la del ex1211, solo que no exige la protocolizacin. Obviamente
debe cumplir los requisitos de legalizacin, pero no se exige la protocolizacin. Distinto de
ello es que luego los otorgantes pidan, por su voluntad, que se protocolice el instrumento
original en idioma extranjero como lo dice el 302. Pero ello es voluntario, el juez no debe
exigirlo. Igualmente carece de sentido, ya que si tienen que inscribirlo en el RPI deben
llevar el original.
En el caso de los TESTAMENTOS, en el cdigo civil de VS haban formas ordinarias,
entre los que se encontraban el testamento OLOGRADO, POR ACTO PUBLICO Y
CERRADO, y las formas especiales.
HOY, SOLO se admiten tres formas de testamentos
1. OLOGRAFO
2. POR ACTO PUBLICO
3. CONSULAR
Hoy en da no existe ms el testamento cerrado, el cual significaba el ejemplo ms claro
de acta extra-protocolar.
En el cdigo civil y comercial, hoy en da el nico testamento que establece la necesidad
de protocolizar es el testamento consular, legislado en el art. 2646
ARTICULO 2646.- Testamento consular. Es vlido el testamento escrito hecho en pas
extranjero por un argentino o por un extranjero domiciliado en el Estado, ante un ministro
plenipotenciario del Gobierno de la Repblica, un encargado de negocios o un Cnsul y
dos testigos domiciliados en el lugar donde se otorgue el testamento, teniendo el
instrumento la autenticacin de la legacin o consulado.
El jefe de legacin y, a falta de ste, el Cnsul, debe remitir una copia del testamento
abierto o de la cartula del cerrado, al ministro de Relaciones Exteriores de la Repblica y
ste, abonando la firma del jefe de la legacin o del Cnsul en su caso, lo debe remitir al
juez del ltimo domicilio del difunto en la Repblica, para que lo haga incorporar en los
protocolos de un escribano del mismo domicilio.
Como las leyes seguan estando, por ley se modific el art. 980, introduciendo un prrafo
que en realidad vena a confirmar la jurisprudencia de la corte y repetir lo que deca la CN
Como las leyes seguan estando, la jurisprudencia entendi que si la parte consinti tal
protocolizacin, no poda pedir la inconstitucionalidad, por la teora de los actos propios.
Hoy dicho principio est sentado en el art. 293 del nuevo cdigo.
UNIDAD 11 ACTOS PRE Y POST ESCRITURARIOS
Antes de otorgar una escritura, el escribano deber cumplir con una serie de actos previos
necesarios para que el acto sea eficaz.
La escritura pblica es el instrumento pblico por excelencia. Es autorizado por el notario,
en ejercicio de sus funciones, dentro de su competencia y siempre que cumpla con las
formas legales.
Se compone por tres clases de elementos: SUBJETIVOS (otorgantes, partes, simples
presentes y notario), OBJETIVOS (actos jurdicos) y FORMALES, (presencia fsica de
otorgantes o sus representantes, lectura, firma de las partes, autorizacin, etc.
El escribano realiza lo que se denomina OPERACIONES NOTARIALES DE EJERCICIO:
que son aquellas distintas etapas que realizan los notarios para llegar al instrumento
notarial.
Son etapas que el notario debe cumplir en el procedimiento de formacin hasta lograr el
acto notarial, constituido por el instrumento que describe su actividad y la de las partes.
Dentro de las operaciones de ejercicio, que se pueden denominar tambin actos PRE-
ESCRITURARIOS, se puede hablar de dos audiencias, o partes:
1) Una primera parte que se conforma por el DERECHO MATERIAL: aqu el
escribano realiza una funcin asesora, y realiza las operaciones de
- LEGITIMACION
- CALIFICACION
- LEGALIZACION
2) La segunda parte, conformada por el DERECHO FORMAL, incluye:
-LA CONFIGURACION O REDACCION
-AUTENTICACION
-AUTORIZACION
SE ENCUENTRA IMPLICITA tambin la exigencia de cumplir con las normas relativas al
secreto y la tica profesional.
ACTOS PRE ESCRITURARIOS: OPERACIONES DE FONDO MATERIALES
Estas operaciones afectan el fondo del acto de que se trate.
1) CALIFICACION
IMPLICA la recepcin de la voluntad de las partes, el asesoramiento y la interpretacin
final del sentido jurdico de esa voluntad. Estas acciones deben estar presididas por la
intencin de precaver todo conflicto futuro que pudiera anular o lesionar aquella voluntad
de los otorgantes
Las partes en presencia del notario, exponen sus intenciones negociales. La actividad del
notario no es pasiva, sino que indaga la voluntad de las partes, para conocerla en su
integridad y lograr su efectividad jurdica.
Una vez instruido de la intencin de las partes y de las caracterizaciones del caso, el
escribano da su primera opinin tcnica en el campo de la funcin notarial, que es el
reconocimiento de su competencia o incompetencia, aceptando o negando su
intervencin. La negativa puede fundarse en razones jurdicas o ticas.
Esta libertad de decisin, importa la exteriorizacin de su carcter de profesional y jurista,
inseparable de la figura del notario y de su funcin, tanto en su libertad de decisin como
en el encuadramiento jurdico de la competencia. Esta parte interpretativa suele ser verbal
o instantnea, sobre todo en el supuesto de negar la competencia.
El notario debe asesorar a las partes sobre los aspectos jurdicos, pero no puede
intervenir en la defensa de intereses de relaciones jurdicas ya concretadas.
2) LEGALIZACION:
COMPRENDE LA FORMA PARCIAL DESTINADA A DAR VALIDEZ JURDICA A LA
OBRA documental futura. El notario adapta el querer de las partes al derecho vigente,
establece y determina los elementos esenciales y especficos que la ley exige para que
exista el negocio jurdico. La funcin del notario es asesorar a los requirentes sobre las
posibilidades legales, requisitos y consecuencias del acto. En esta etapa se procede a
elegir el soporte documental apto para lograr la validez formal del negocio; ser un
instrumento pblico o privado, segn las exigencias legales.
3) LEGITIMACIN
HACE A LA EFICACIA: busca la eficacia del negocio, que deriva de la relacin sustancial
de los sujetos con el objeto del contrato. En esta etapa, el notario debe indagar y
cerciorarse que el sujeto est legitimado.
La legitimacin tiene gran importancia en las escrituras constitutivas, las que obviamente
se materializan a partir de las firmas de las partes y del notario. En las actas no hay una
relacin directa entre el contenido del documento y el negocio que lo motiva, basta con un
mnimo inters legtimo del requirente.
El notario tiene la obligacin de estudiar los asuntos con relacin a sus antecedentes y a
las ulterioridades legales previstas. El estudio de ttulos es uno de los medios que
afianzan la creencia notarial en la legitimacin del disponente.
EL ESTUDIO DE TTULOS
ES EL acto pre-escriturario al que debe dar cumplimiento el escribano y por medio del
cual se estudia la historia del ttulo. El escribano debe solicitar la entrega del ttulo de
propiedad y la acreditacin de capacidad y legitimacin.
El estudio de ttulos es la RELACION DE LOS ACTOS Y NEGOCIOS JURIDICOS QUE
LEGITIMEN AL TITULAR DE UN BIEN PARA DISPONER DE STE Y AS ASEGURAR
LA EFICACIA DEL NUEVO NEGOCIO QUE EL TITULAR VA A REALIZAR. Esa relacin
de antecedentes debe contener la afirmacin de que han sido verificados en sus
originalesy que se lo ha hecho durante el lapso de la prescripcin mxima, respecto del
bien objeto del nuevo negocio. Esa relacin retrospectiva debe ser prolija y critica, para
demostrar el derecho invocado por quien quiera ejecutaractos de disposicin respecto de
un bien determinado.
La legitimacin habilita al propietario a realizar el acto de administracin o disposicin y se
establece relacionando la naturaleza de dicho acto con el bien objeto de ste.
El estudio de ttulos se encuentra dentro de los actos de legitimacin, consistiendo en
CERTIFICAR LA SITUACION DOMINAL DEL SUJETO NEGOCIAL CON RELACION AL
BIEN QUE PRETENDE TRANSMITIR O GRAVAR. Es importante justificar la plenitud de
la legitimacin del transmitente, dado que se trasladar a su adquirente, como
consecuencia del principio de que nadie puede transmitir un derecho mejor que el que se
tiene.
Se busca verificar el cumplimiento de las formalidades exigidas, que no existan
gravmenes sobre el bien, que las partes sean quienes otorguen.
Es uno de los medios, aunque no el nico, para determinar la juridicidad del ttulo que
presenta el disponente y la necesidad de sanearlo, si fuere observable. A la vez, la
reiteracin y la frecuencia de los estudios de ttulole van otorgando a los adquirentes
mayor seguridad, al evidenciarse la imposibilidad de riesgos.
El estudio de ttulos es un medio idneo para formar, en la etapa de gestacin del
negocio, la conviccin del notario acerca de la perfeccin del ttulo de propiedad que
presenta el disponente, la que se trasladar al nuevo ttulo para que pueda circular en el
trfico negocial sin reparos.
No se busca con el estudio de ttulos conocer la situacin actual del dominio: ello surgir
de las notas marginales del ttulo que presente el propietario, de su propia declaracin
(confesin) y de los certificados del Registro de la Propiedad.
En sntesis, con el estudio de ttulo o recopilacin de antecedentes se busca demostrar la
inexistencia de nulidades que puedan afectar la validez o eficacia del ttulo.
FORMA DE REALIZAR EL ESTUDIO DE TTULOS: se inicia con la recopilacin de los
antecedentes a partir del ltimottulotransmitivo o declarativo del dominio, remontndose a
cada transmisin o declaracin antecedente, de manera cronolgica y paso a paso. Esta
recopilacin se extiende hasta un antecedente transmitivo que supere los plazos mximos
de prescripcin de disitntas acciones.
La DOCUMENTACION a VERIFICAR, comprende el titulo actual y los actos jurdicos
antecedentes, tanto en sus aspectos formales como en los de fondo
Por lo tanto tal estudio constituye una obligacin del notario.
Es un deber inexcusable del escribano para dar validez y eficacia al negocio, y autorizarlo.
El escribano es responsable ante el cliente y frente a terceros si realiza un estudio
defectuoso de los ttulos que se le presentan
Es muy importante la tarea de examinar los ttulos a efectos de dar acabada satisfaccin a
la funcin pblica delegada por el estado en el notario y no caer en inseguridad jurdica.
El escribano realizar una investigacin retrospectiva, prolija, personal y crtica del
derecho invocado por una persona.
No constituye estudio de ttulos el mero detalle regresivo de las transferencias y
vicisitudes del dominio realizado basado en las constancias que surgen del registro de la
propiedad, ya que el mismo nunca dar certeza de que en los documentos originales se
han cumplido los preceptos formales, cuya inobservancia puede causar alguna nulidad.
Se estudiar la matriz o protocolo de la escritura y los antecedentes de propiedad del
inmueble, a travs de remisiones a documentos anteriores. Es necesario constatar que el
acto se adece a la ley vigente, y que est otorgado de acuerdo a la forma en que el
ordenamiento legal prescribe.
Los documentos deben tener identidad de cosas, (que el inmueble sea siempre el mismo
y cronologa (fecha, folio y numero de escritura).
Se busca que el documento cumpla con las condiciones de fondo y de forma.
La prctica notarial relaciona en cada escritura nicamente el ltimottulotransmitivo o
adjudicatario por particin o divisin de condominio, y ello se complementa en su caso,
con documentos declarativos posteriores.
El escribano que hace el estudio de ttulo al final de relacionar todos los ttulos, hace un
dictamen en el cual dir si el ttulo es conforme a la ley o si hay vicios: lo que busca es
que no exista ningn tercero que pueda realizar algn reclamo sobre el inmueble.
Esa investigacin detallada de la documentacin, comprende por ejemplo que quien
vende est legitimado parahacerlo. El escribano deber constatar si hubo actos jurdicos
anteriores, la legalidad de las transacciones que hicieron los anteriores titulares que
transmitieron derechos y distintos registros, consultar expedientes judiciales
administrativos, la existencia de los mismos,
CONCEPTO DE TTULO: es la causa, el origen, el acto jurdico que dio nacimiento al
derecho que ostenta una persona. Otra acepcin hace referencia documento soporte
papel en que figura el derecho o la obligacin a una prestacin a realizarse por otro.
En el caso del inmueble, para que la transmisin del dominio sea inobjetable, y el nuevo
dueo pueda oponer a cualquier tercero que pretenda algn derecho sobre ese inmueble
de su propiedad, su mejor derecho, la causa u origen de su ttulo debe ser legtima, y la
documentacin de ese derecho debe cumplir con todos los requisitos legales requeridos
para ser vlido.
Por ello, el escribano debe, previo a otorgar la escritura, efectuar el estudio de ttulo.
Si bien no es obligatorio, es esencial para configurar uno de los requisitos esenciales para
que el titulo sea perfecto: que haya buena fe (deber estar avalada por un profundo
estudio de ttulo).
En cuanto a LA OBLIGATORIEDAD de la REALIZACION DEL ESTUDIO DE TTULOS:
no hay norma que expresamente obligue a su realizacin, por lo que de su omisin no se
deriva defecto formal alguno. Se considera comprendida en la labor profesional del notario
la responsabilidad de analizar el encadenamiento de los antecedentes jurdicos del titular
del dominio durante los plazos mximos de prescripcin, para convencerse de su validez
y de la legitimacin del titular para disponer. Se lo considera una labor intelectual y por
ello el notario no est obligado a la realizacin formal del estudio.
La posicin que sostiene la obligatoriedad de la realizacin del estudio de ttulos se basa
en distintos presupuestos:
a. Es un DEBEER FUNCIONAL propio de la actividad notarial, y su realizacin es
obligatoria, por cuanto el escribano se obliga a otorgar una escritura vlida.
b. Es exigible al notario un OBRAR DILIGENTE
c. Puede dejarse sin efecto por acuerdo de partes.
El escribano autorizante responde contractualmente frente al adquirente y
extracontractualmente frente a terceros, si se produce un dao como consecuencia el
defectuoso estudio de ttulos.
OBTENCIN DE CERTIFICADOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
La ley 17801 regula lo referente a los Registros de la Propiedad Inmueble.
Se puede definir al certificado como la constancia emanada del registro, a peticin de
parte, que publicita la situacin jurdica de los inmuebles y de las personas.
Es la informacin que a peticin de parte expide el Registro de la Propiedad, sobre la
situacin jurdica de los bienes inmuebles y las personas, y que simultneamente con la
expedicin origina una reserva de prioridad para el acto dispositivo que se indique en la
solicitud.
Lpez de Zavalia define al certificado como: EL CETIFICADO DE LEY EXIGIDO PARA
LA REGULARIDAD DE LA ACTUACION FEDATARIA, ES UN DOCUMENTO PBLICO
EMITIDO POR EL REGISTRO A SOLICITUD DEL ESCRIBANO O FUNCIONARIO QUE
SE PROPONE AUTORIZAR UN INSTRUMENTO PBLICO DE MUTACIN REAL, Y
QUE TIENE POR FIN INFORMAR A TENOR DE LOS ASIENTOS, GARANTIZANDO
PATRIMONIALMENTE LA EXACTITUD E INMUTABILIDAD DE LO INFORMADO
DENTRO DEL PLAZO Y LAS CONDICIONES SUBJETIVAS Y OBJETIVAS QUE
RESULTEN DE LA LEY, Y DANDO LUGAR A UN ASIENTO EN EL FOLIO QUE
PROVOCA UN CIERRE CONDICONAL DEL MISMO.
Segn el art. 22 de la ley 17801, la funcin del certificado es asegurar la plenitud o
restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin de stos, as como
tambin la inmutabilidad de la situacin durante su plazo de validez.
La jurisprudencia ha dicho que la publicidad registral se opera mediante certificaciones
expedidas por el registrador y tiene igual valor y eficacia que los asientos originales. Es
forma de hacer pblico el registro, movilizando los asientos. De esta forma, se protegen
los intereses de todas las personas interesadas en conocer la situacin real del inmueble,
a punta tal que sus constancias constituyen instrumentos pblicos que hacen plena fe de
su contenido y son la prueba de que los datos que suministran traducen el calco de la
situacin registral del inmueble, integrndose de este modo con la fe pblica registral.
Lo dispuesto por el art. 22 significa que, desde el punto de vista registral, las
certificaciones del registro de la propiedad son el nico medio para la exteriorizacin de
las situaciones jurdicas de que se toman razn.
Por el art. 23 de la ley, se exige para aquellos actos por los cuales se transmitan,
constituyan, modifiquen o cedan derechos reales sobre inmuebles.
Por modificacin debe entenderse toda alteracin en la situacin jurdica concerniente a la
titularidad y al objeto; en consecuencia, no hay necesidad de pedir certificado si se
cambia el nombre del sujeto titular, sin alterar la titularidad, como es el caso de cambio de
nombre de una sociedad o de una rectificacin de nombre de un sujeto titular.
El certificado no solamente hace conocer la situacin en que se encuentran actualmente
los bienes, sino que garantiza su inmutabilidad durante un plazo determinado. Se
proyecta hacia el futuro para dar seguridad a los interesados de que el negocio jurdico
que piensan celebrar con respecto a esos bienes no se ver afectado por un cambio de la
situacin registral.
La funcin es asegurar la plenitud o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de
disposicin de stos, como as tambin la inmutabilidad de la situacin durante su plazo
de validez.
El efecto del certificado: produce el efecto de anotacin preventiva, y en consecuencia, la
reserva de prioridad indirecta en favor de quien requiera en tiempo y forma la inscripcin
del documento autorizado en virtud del certificado.
OBLIGATORIEDAD: el art. 23 de la ley dice que:
Artculo 23. - Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos
de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como
certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y
constancias que resulten de la certificacin.
No obstante la obligatoriedad que resulta del artculo, cabe preguntarse sobre la validez
de una escritura que se otorgare sin haber solicitado el pertinente certificado. La escritura
sern igualmente vlida, pero la falta de certificado traer como consecuencia que la
escritura solo ser oponible a los terceros interesados desde el momento de su
presentacin en el registro, no gozando de la reserva de prioridad indirecta ni del efecto
retroactivo de la inscripcin del que habla el art. 5 de la ley.
No obstante la validez de la escritura, es evidente que el funcionario autorizante del
documento no cumple con un deber legal impuesto, como es el de tener a la vista el
certificado expedido al efecto. Este incumplimiento le genera responsabilidad. Por un lado,
responsabilidad civil por los daos y perjuicios que se les pueda causar a los contratantes;
pero tambin incurre en responsabilidad profesional, la que se produce por el solo
incumplimiento del notario de los deberes legales impuestos, con prescindencia de que tal
incumplimiento haya traido aparejado o no, adems, un dao patrimonial a terceros.
Las partes no pueden liberar al escribano de su obligacin de solicitar y tener a la vista el
certificado correspondiente, ya que el deber del escribano no resulta de la convencin de
ste con quienes le requieren los servicios, sino de la ley, y entonces mal pueden stos
liberarlo de una obligacin.
PLAZO DE VALIDEZ:
El plazo de validez de los certificados vara en funcin del lugar donde tiene radicada su
oficina el escribano que autorizara el acto para el cual se solicita el certificado.
Los plazos se cuentan por das corridos y son perentorios.
En tal sentido, el artculo 24 establece
Artculo 24. - El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse
desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta
das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o
Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de
solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas.
Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos
ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o
funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio.
El certificado puede ser usado por un escribano distinto al que lo solicit siempre que de
ello se deje constancia en la pertinente solicitud, indicando el nombre y el domicilio del
escribano que en definitiva autorizar el acto.
Entonces: el plazo vara segn
15 das: si el documento se autoriz donde se asienta el registro
25 das: si fue autorizado en otra localidad de la provincia
30 das: si se hizo fuera de la provincia
COMPUTO: LOS Plazos de validez se computan desde la cero hora del da en que fue
expedido. En ese sentido, el plazo de validez de los certificados expedidos por el registro
de la propiedad comienza a correr a la cero hora del da de su expedicin y no de su
presentacin. Todo pedido de inscripcin que se hubiera presentado o formalizado dentro
del plazo que se extiende desde el momento que se presenta la solicitud de certificacin y
la de su expedicin tiene vigencia a los fines de su informacin.
Asimismo, el articulo 43 con respecto a la modificacin de los plazos por leyes locales,
establece que las leyes locales podrn reducir los plazos establecidos en esta ley.
EFECTOS DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO: Los plazos de validez del certificado se
cuentan por das corridos y son perentorios. Producido su vencimiento los efectos son:
1) Respecto de la prioridad: si el certificado no fue usado se pierde la reserva de
prioridad y todas aquellas inscripciones o anotaciones practicadas en forma
condicional por efecto del bloqueo, pasan a revestir el carcter de definitivas.
2) Respecto de la validez de la escritura: si la escritura se autoriza cuando ya ha
vencido el plazo de validez del certificado, la escritura ser igualmente vlida, pero
sus efectos respecto de terceros interesados correr a partir de la fecha de su
presentacin.
UTILIZACION DEL CERTIFICADO:
PRINCIPIO GENERAL: en principio, el certificado debe ser usado por el mismo
escribano o funcionario solicitante y a los fines para los cuales lo requiri.
Las excepciones admitidas por la doctrina son 1) cuando es utilizado por el reemplazante
legal del escribano que lo solicit, 2) cuando es utilizado por el escribano adscripto al
registro y lo haba solicitado el titular, 3) cuando en la solicitud se indica que el certificado
va a ser utilizado por otro escribano, indicndose en ella el nombre, domicilio y registro de
quien en definitiva va a autorizar el documento.
Qu pasa cuando el certificado es usado para un acto distinto para el cual fue solicitado?
En principio, el certificado debe ser utilizado para autorizar el acto para el cual fue
requerido y que debe ser individualizado en la solicitud. El tipo de acto de que se trata es
un elemento fundamental del negocio jurdico en gestin.
Si no obstante ello, con el certificado solicitado el funcionario autoriza un acto diferente, la
conclusin que cabe es: si el acto dispositivo es de mayor extensin que aquel para el
cual se solicit, se pierden los efectos de la reserva de prioridad.
En sntesis: se pierde la reserva de prioridad cuando el certificado es usado por un
escribano distinto al requirente, salvo los casos permitidos, y cuando es usado para un
acto distinto de mayor extensin para el que se solicit primitivamente.
De acuerdo a lo solicitado, el registro informar sobre inhibiciones de la persona para
disponer de sus bienes, o sobre otra registracin personal que incida sobre el estado del
inmueble.
El certificado de DOMINIO que se solicita en el registro de la propiedad, permite verificar
la titularidad del dominio y que no existan gravmenes. El registro debe tener secciones
donde se tomar nota de las inhibiciones e interdicciones de las personas para disponer
libremente de sus bienes, y todas las circunstancias personales que inciden sobre la
disponibilidad jurdica de los bienes.
Se solicita por oficio, especificando nombre completo y DNI.
En el folio correspondiente al inmueble tambin se registran las medidas cautelares
ordenadas por los jueces.
DIFERENCIA ENTRE INFORME Y CERTIFICADO
EL informe: da noticia de la situacin jurdica de un inmueble. Asegura veracidad de la
informacin en el momento en que son emitidos. No se deja constancia de su expedicin
en los folios reales, y frente a terceros solo produce efectos de simple publicidad. Puede
pedirlo cualquier 3 interviniente.
El CERTIFICADO: acredita con relacin a terceros la plenitud o restriccin de los
derechos inscriptos. Asegura inmutabilidad durante el plazo de su validez mediante la
RESERVA DE PRIORIDAD. Deben tener a la vista todos los escribanos, funcionarios
judiciales o administrativos que deseen autorizar documentos que constituyen, modifiquen
o ceden derechos reales.
BLOQUEO REGISTRAL
La ley claramente concede prioridad al certificado frente a cualquier tipo de documento
que ingrese con posterioridad a la expedicin del certificado. Esa prioridad se refleja en el
hecho de que los documentos ingresados con posterioridad se anotan en forma
condicionada (art. 18 inc b).
Si el documento se autoriza en el tiempo de validez del certificado y se lo presenta dentro
del plazo indicado por el art. 5, los documentos condicionados en su inscripcin dejan de
estar inscriptos por ser excluyente la prioridad del ingresado posteriormente, o son
inscriptos pero con rango inferior a posteriori. (art. 18 inc c)
Este principio general funciona automticamente, est expresamente consagrado por la
ley y se aplica frente a cualquier tipo de documento que ingrese, incluidas las medidas
cautelares.
Artculo 5 - Las escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se presenten
dentro del plazo de cuarenta y cinco das contando desde su otorgamiento, se
considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
La emisin de un certificado produce los siguientes efectos:
-publicidad de negocio jurdico en trmite, se deja constancia de la emisin del certificado
en el folio
- anotacin preventiva a favor de quien requiere la inscripcin del documento dentro del
plazo de 45 das: se produce una reserva de prioridad.
Esa reserva de prioridad implica que prevalece el documento registrado con anterioridad
aunque la fecha de su otorgamiento sea posterior a la del segundo documento a inscribir.
-expedido el certificado, el registro tomar nota en el folio correspondiente: otorgara otra
sobre el mismo inmueble en forma condicional mientras se mantenga vigente el
certificado otorgado en primer lugar.
Se pierde la reserva de prioridad si no se autoriz la escritura dentro del plazo de vigencia
del certificado.
El bloque registral implica la inmutabilidad registral del inmueble a favor de quien solicit
certificado durante el periodo que va desde su expedicin hasta el cumplimiento de los 45
das que se tiene parapresentar la escritura en el registro.
Est vigente hasta el momento en que se inscriba la escritura.
Durante este bloqueo pueden ingresar otros documentos referidos al mismo inmueble,
pero se anotarn condicionalmente: pueden llegar a tener prioridad si el primer
documento no se present a inscribir durante los 45 das de otorgado.
Le ley concede prioridad al certificado frente a cualquier tipo de documento que ingrese
con posterioridad a la expedicin del mismo. Los documentos ingresados con
posterioridad se anotarn en forma condicional.
El despacho de un certificado produce un bloqueo registral, que favorece a quien solicit
el certificado. Tendr garantizado que la situacin registral del inmueble no variar y
permanecer inmutable (tal cual era el momento de expedirse el certificado).
Solo significa que quien solicit y obtuvo a su favor el certificado tiene asegurada prioridad
a su favor, pero no que el registro se paraliza durante el plazo de validez del certificado.
MEDIDAS CAUTELARES
TIENEN por finalidad asegurar la eficacia de la sentencia o resolucin que debe recaer en
otro proceso.
Surgen ante la posibilidad de que durante el plazo que transcurre entre la iniciacin del
proceso y la decisin final, se presenta cualquier circunstancia que torne inoperantes los
efectos de la sentencia definitiva.
Es competente para entender en estas medidas el juez que interviene en la causa
principal.
El escrito deber expresar el derecho que se pretende asegurar, la medida solicitada y el
cumplimiento de los requisitos exigidos.
El EMBARGO debe ser otorgado por juez competente, el que ordenar su inscripcin en
el registro.
Dado el supuesto de que el titular del inmueble embargado quiera venderlo, la venta
podr realizarse a pesar de la medida: el escribano autorizar el acto reteniendo la parte
del precio indicado en el embargo. Este recae sobre el precio de la venta de la cosa.
No interrumpe la reserva de la prioridad.
Existen distintas clases de embargo:
PREVENTIVO: el que se ordena en los procesos declarativos, mientras no se ha dictado
sentencia. Requiere contracautela. Cuando es solicitada antes de la demanda, puede
caducar.
EJECTIVO: se ordena de oficio. No requiere contracautela, no est afectado a la
caducidad.
EJECUTORIO: supone el dictado de una sentencia de condena
MEDIDAS QUE PUEDE SOLICITAR UN TERCERO QUE OBTIENE UNA ANOTACION
CONDICIONAL POR EFECTOS DE LA ANOTACION PREVENTIVA: PUEDE pedir que el
embargo se traslade al precio de venta de la cosa, sobre la cual se anot la medida en
forma condicionada por la expedicin del certificado.
El embargo sobre el precio no interrumpe la reserva la reserva de prioridad,pues el acto
se autorizareteniendo el notario el precio hasta el monto indicado. El embargo sobre el
precio debe ser ordenado por el juez, y el instrumento apto para comunicar la orden es un
oficio dirigido al notario interviniente.
Los bienes registrables solo se pueden embargar en los registros respectivos. Fuera de
ellos, el nico embargo que cabe es sobre el precio.
Es admisible la coexistencia del embargo sobre la cosa, condicionado al bloqueo, con el
embargo sobre el precio antes de la escrituracin del acto.
El embargo sobre el precio no interrumpe la reserva de prioridad, pues el acto se otorga y
autoriza reteniendo el notario parte del precio hasta el monto indicado, si lo hubiere.
El instrumento que contenga la orden al notario trabando la medida cautelar sobre el
precio debe ser un oficio firmado por la autoridad judicial. La cdula de notificacin
formada por el letrado dirigida al comprador y notario carece de validez.
CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS
Adems del certificado que se pide al registro de la propiedad inmueble, tenemos:
CERTIFICADOS DE CATASTRO: catastro es donde se encuentra individualizado e
identificado fsicamente el inmueble.
Nos brinda datos de partida, nomenclatura, datos del titular y valuacin fiscal del
inmueble.
CERTIFICADO DE RENTAS: para saber si existe o no deuda por impuestos inmobiliarios.
CERTIFICADOS MUNICIPALES: solo para inmuebles urbanos. Nos brinda informacin
sobre planos y deuda de impuestos.
Ley 22247
INMUEBLES
Autorzase la constitucin o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y su
inscripcin en el Registro de la Propiedad inmueble sin condicionarla necesariamente a la
obtencin de certificaciones de libre deuda.
LEY 22.427
Buenos Aires, 16 de marzo de 1981.
En uso de las atribuciones conferidas por el artculo 5 del Estatuto para el Proceso de
Reorganizacin Nacional.
EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON
FUERZA DE LEY:
ARTICULO 1 La constitucin o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y su
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble no estar condicionada a la obtencin
de certificaciones de libre deuda referentes a impuestos, tasas o contribuciones, incluso
municipales, que lo graven siempre que se cumpla con las disposiciones de la presente
Ley.
ARTICULO 2 El juez o escribano interviniente podr ordenar o autorizar el acto de
constitucin o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y su inscripcin en el
Registro de la Propiedad Inmueble una vez transcurridos veinte (20) das de presentada la
solicitud para obtener el certificado de deuda lquida y exigible, si el organismo respectivo
no lo hubiere expedido o si se expide sin especificar la deuda lquida y exigible. En el acto
deber dejarse constancia de la certificacin requerida y sobre el vencimiento del plazo,
quedando liberados el escribano interviniente y el adquirente de toda responsabilidad por
la deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor de reclamar el pago de su
crdito contra el enajenante como obligacin personal.
En todos los casos el adquirente responder por la deuda anterior cuando la transmisin
se realice por donacin o por causa de muerte.
ARTICULO 3 Si el certificado de deuda lquida y exigible se expide en el plazo fijado
por el artculo 2, el juez o escribano podr ordenar o autorizar el acto y su inscripcin
previo pago o retencin del monto que resulte de la certificacin como deuda lquida y
exigible de la cual se dejar constancia en el acto. Las sumas retenidas por el juez o
escribano debern ser depositadas a la orden del organismo acreedor dentro de los
treinta (30) das de practicada la retencin.
Sern deducibles los importes de los impuestos, tasas o contribuciones cuyo pago se
acredite con la presentacin de los comprobantes emitidos por el organismo pertinente.
ARTICULO 4 Los importes detallados en los certificados como deuda del inmueble
correspondiente al perodo anterior o posterior al de su subdivisin por el rgimen de
propiedad horizontal previsto en la Ley N 13.512, debern ser prorrateados entre las
respectivas unidades dentro de los sesenta (60) das de haberse comunicado su
afectacin al organismo acreedor. Vencido ese plazo los certificados que hagan constar la
deuda global del inmueble no sern considerados como certificados de deuda lquida y
exigible a los fines de la presente ley.
ARTICULO 5 No se requerirn las certificaciones de deuda lquida y exigible y se
podr ordenar o autorizar el acto y su inscripcin, cuando el adquirente manifieste en
forma expresa que asume la deuda que pudiere resultar, dejndose constancia de ello en
el instrumento del acto. La asuncin de deuda no libera al enajenante quien ser
solidariamente responsable por ella frente al organismo acreedor.
ARTICULO 6 El escribano interviniente ser solidariamente responsable por la deuda
frente al organismo acreedor, y responder por ella ante el adquirente, si autoriza el acto
sin dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta ley.
ARTICULO 7 La presente ley entrar en vigencia al da siguiente de su publicacin.
ARTICULO 8 - Comunquese, publquese, dse a la Direccin Nacional del Registro
Oficial y archvese.
CLASES DE ACTAS:
Por su objetivo: de comprobacin, de notificacin, de notoriedad, de inventario.
1) ACTAS DE PRESENCIA Y COMPROBACIN
A REQUERIMIENTO de quien invoque inters legtimo, el notario podr autenticar hechos
que presencie y cosas. Las actas que tuvieren por objeto comprobar la entrega de
documentos, efectos, dinero u otras cosas y cualquier requerimiento, as como los
ofrecimientos de pago, debern contener, en lo pertinente, la transcripcin o
individualizacin inequvoca del documento entregado, la descripcin completa de la cosa,
la naturaleza y caractersticas de los efectos, los trminos del requerimiento y en su caso
la contestacin del requerido.
Se podr dejar constancia de las declaraciones y juicios que emitan los peritos,
profesionales y otros concurrentes, sobre la naturaleza, caractersticas, origen y
consecuencias de los hechos comprobados. Ser suficiente que tales personas se
identifiquen mediante la exhibicin de documentos expedidos por autoridad competente.
Podr ser asentada en acta la verificacin del envo de cartas y documentos por correo.
2) ACTAS DE NOTORIEDAD
LA Comprobacin y fijacin de hechos notorios podr efectuarse conforme las
disposiciones legales lo autorizan, con los alcances y efectos que ellas determinan. Las
actas se realizarn con sujecin al siguiente procedimiento:
a. REQUERENTE CON INTERS LEGTIMO: el acta no puede ser requerida por la
sola razn de obtener una declaracin de notoriedad. Quien la pida deber invocar
inters legtimo y demostrarlo. Al invocar un inters asume la responsabilidad que
pudiere resultar en consecuencia.
En el acta inicial, el interesado expresar los hechos cuya notoriedad pretendiere
acreditar y los motivos que tuviere para ello, har referencia a los documentos y a
todo antecedente o elemento de juicio que estimare pertinente a tal efecto. En su
caso mencionar las personas que declararn como testigos y en actas
posteriores podr ampliar la informacin.
Si a juicio del notario el requirente tiene inters legtimo, y los hechos son
susceptibles de una declaracin de notoriedad por no ser materia de competencia
jurisdiccional, as lo har constar y dar por iniciado el procedimiento.
B. LA PROVISIN DE LA PRUEBA: el requirente deber asumir la
responsabilidad por las consecuencias derivadas de este proceso a-litigioso. El
requerimiento del acta deber circunscribir el contenido de la declaracin de
notoriedad para evitar que la provisin de la prueba degenere en situaciones
extraas o no requeridas, y la tarea del escribano deber ajustarse a ese lmite
haciendo la declaracin con total concordancia a lo requerido. El notario
examinar los documentos ofrecidos y podr practicar las pruebas y diligencias
que, a su juicio, fueren conducentes al propsito del requerimiento de todo lo cual
dejar constancia en el acta.
C. EL JUICIO DE VALOR DEL NOTARIO: si a criterio del notario los hechos
hubieren sido acreditados, as lo expresar en el acta, previa evaluacin de todos
los elementos de juicio que hubiere tenido a su disposicin. En caso contrario se
limitar a dejar constancia de lo actuado.
La declaracin de notoriedad que pudiera hacer el notario, es un juicio de
valoracin de todos los elementos aportados, sea por iniciativa del requirente, o
por actuacin directa del notario, una vez encuadrado debidamente el objeto del
requerimiento.
ACTA DE NOTIFICACIONES: las notificaciones del contenido total o parcial de un acto
protocolar podrn practicarse mediante nota puesta al pie de la escritura o acta,
autorizada por el notario con firma entera.
Si no lleva lugar ni fecha, se entender que la notificacin ha sido efectuada en el mismo
lugar y fecha de la escritura.
CERTIFICACION DE FIRMAS
La certificacin de firmas es un documento notarial de la categora precisamente
denominada certificados, es decir, aquellas constancias del escribano destinadas a
conceder el carcter de autntica a determinada realidad que presencie o perciba. En
este caso, la circunstancia a certificar es el hecho material de que una determinada
persona se identifica como tal ante el notario y al pie de un texto escribe su nombre,
presumiblemente en la forma que acostumbra a hacerlo (firma), con la intencin de que
sea valorada como autntica, en la oportunidad y ante la persona, entidad u organismo
donde deba presentarlo.
Art. 98 ley 404
Art.99
Naturaleza jurdica: la certificacin de firma es un INSTRUMENTO PUBLICO. Son
instrumentos que extendieren los escribanos en la forma en que las leyes hubieran
determinado.
Aunque del CC y Comerciual no surge especficamente la certificacin de firmas como
actividad del escribano, las leyes notariales locales la reglamentan. Muchsimas leyes
nacionales, provinciales, reglamentos municipales y administrativos la exigen como
requisito en presentaciones, formularios y dems.
EFECTOS: la calificacin de instrumento publico que se le da a la certificacin no se
extiende al contenido del documento cuyas firmas se han certificado.
Ahora Cul es el efecto de la certificacin sobre la firma en si? Al ser instrumento
publico, la atestacin notarial tiene el valor de los instrumentos pblicos: hacen plena fe
hasta redargucin de falsedad, del hecho que una determinada persona, que se ha
identificado como tal ante el notario, ha estampado en ese acto su nombre,
presumiblemente en la forma en que acostumbra a hacerlo. Resulta asi ser autentico el
hecho de que el seor XX ha escrito su nombre con la intencin de dar conformidad con
el texto que suscribe.
CERTIFICACION DE IMPRESIN DIGITIAL:
Habr plena fe, en los trminos del 272 inc 1, de los hechos que el notario tenga a la
vista, con los alcances de ese artculo. A todo aquello que el notario cumpli en forma
personal o percibi con los sentidos, no limitado a la vista, su actuacin hace plena fe
hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal. Estas son menciones autnticas
(296).Hacen plena fe absoluta el hecho de que l intervino, hechos y cosas que dice que
ve, lo que los recursos personales dicen, pero NO el contenido de sus dichos o
declaraciones.
Las declaraciones, como las manifestaciones de las partes, se someten a cualquier
prueba en contrario. Hay plena fe de que tales manifestaciones fueron pronunciadas, ya
que ello oy el funcionario.
Otra diferencia con escritura: en el acta hay conformidad y la escritura hay otorgamiento.
Nada obsta que, comenzado el desarrollo del acta, dos partes, eventualmente requirente
y requerido, arriben a algn acuerdo que requieran al escribano instrumentar en el mismo
instrumento. Ello no violara ningn precepto legal y debe interpretarse que un documento
notarial que naci como acta protocolar para comprobar hechos torn tcnicamente en
escritura pblica, por lo que quedar sujeta a los requisitos propios de esa especie
instrumental.
Por el artculo 297, que es aplicable a las actas, no se pueden contradecir, salvo dolo o
violencia, y requiere redargucin de falsedad.
Algunos contenidos del acta caen simplemente por prueba en contrario.