Estudios de Mercado para Centros Comerciales, Parques de

Medianas y Grandes Superficies Especializadas

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Desde el ao 2001 Geoconyka ha asesorado a una amplia tipologa de clientes, participando en ms de 50

proyectos de Centros Comerciales y de Ocio, Parques de Medianas y Grandes Superficies
Especializadas, en 19 provincias pertenecientes a 8 comunidades autnomas de Espaa.

De acuerdo con la Asociacin Espaola de Centros Comerciales, un Centro Comercial es un conjunto de

establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con
criterio de unidad cuyo tamao, Mix Comercial, servicios comunes y actividades complementarias estn
relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestin unitaria. Asimismo
cabe aadir que dentro de esta definicin puede distinguirse una amplia diversidad tipolgica: Centros
Comerciales, Centros de Ocio, Parques Comerciales (tambin conocidos como "Parques de
Medianas")... desde sus difusos inicios entre finales del siglo XIX y comienzos del siglo XX hasta llegar a los
ms modernos e innovadores Complejos Terciarios del siglo XXI.

Sobre el territorio espaol existen numerosas oportunidades de mercado derivadas de una oferta
comercial no siempre adecuadamente adaptada a las necesidades de una demanda cada vez ms
exigente y en constante evolucin. Aprovechar estas oportunidades antes que la competencia
permite agilizar trmites burocrticos, optimizar costes de inversin y, por supuesto, garantizar la mayor
probabilidad de rentabilidad del negocio. [consulte el cuaderno metodolgico EpistemYKa sobre la
cuestin de los ndices de saturacin comercial]

Cmo lograr encontrar suficientes operadores comerciales dispuestos a

firmar un contrato de ocupacin en el nuevo centro comercial o parque de
medianas?
La toma de decisiones sobre la ms adecuada conceptualizacin de un proyecto de centro comercial
debe realizarse a partir de un Estudio de Viabilidad Comercial previo que garantice que se estn
adoptando los criterios tericos ms acertados en cada momento.

Para conocer la realidad del sistema comercial, Geoconyka desarrolla una detallada y actualizada
base de datos territorial -incluyendo exhaustivos anlisis de centros comerciales y de empresas de
distribucin, as como un profundo conocimiento de la demanda, no slo residente sino tambin
turstica y empresarial- que nos permite disponer de una herramienta de anlisis de correlacin
estadstica y territorial -GeocomPRO- que facilita la caracterizacin de las reas geogrficas
segn su ndice de saturacin comercial y, de este modo, detectar posibles oportunidades de
negocio, para con ello determinar los usos y actividades ms apropiadas para atraer operadores
comerciales que maximicen la rentabilidad de las inversiones.

Esta informacin operativa permite conceptualizar el nuevo establecimiento de modo que se logre el
mximo grado de ajuste entre las necesidades de los consumidores, los intereses de los operadores
comerciales, y los objetivos de rentabilidad del promotor del proyecto.

Se logra pues, por una parte, dirigir la habitual ronda de contactos hacia operadores comerciales que
puedan realmente estar interesados en arrendar un local en el establecimiento proyectado, a la vez
que, por otra parte, se incrementa el nivel de satisfaccin potencial de los consumidores existentes en el
rea de influencia del establecimiento proyectado.

Estudio de Viabilidad y Diseo ptimo del Mix Comercial

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En relacin con proyectos de Centros Comerciales y/o Medianas Superficies Especializadas (category killers
en Parque de Medianas), el Estudio de Viabilidad Comercial comprende, por una parte, la elaboracin de
un diagnstico territorial exhaustivo, para de este modo conocer la realidad territorial existente en el rea de
influencia del establecimiento proyectado.

Y, por otra parte, el diseo ptimo del "mix comercial" (Retail Tenant Mix) que permite el perfecto grado de
ajuste entre la oferta comercial existente, la demanda insatisfecha, y los objetivos del promotor del
establecimiento proyectado. Ambos informes lograrn, una vez superada la fase inicial del proyecto, mejorar
las expectativas de rentabilidad del negocio, puesto que el nuevo establecimiento ofrecer a los
consumidores aquellos productos y servicios que ms demandan o para los que actualmente no estn
plenamente satisfechos.

El Diseo del Mix Comercial que realiza Geoconyka incluye estos cinco apartados fundamentales
para una acertada toma de decisiones en relacin con la dotacin de nuevos establecimientos
comerciales y su viabilidad:

Determinacin de la zona de influencia (marco geogrfico).

Anlisis del planeamiento urbanstico y territorial.
Interpretacin del marco legislativo sectorial.
Anlisis del contexto socioeconmico (balances comerciales).
Conceptualizacin del establecimiento proyectado (diseo del mix comercial -retail tenant mix- y
dimensionamiento de SBA y SUEV).

Todos los Informes elaborados por Geoconyka, adems de la elevada calidad tcnica y cientfica que les
caracteriza y diferencia, son enriquecidos con una cuidada representacin grfica y cartogrfica que
ayudar notablemente a la fcil y rpida interpretacin de la informacin.

As mismo, cualquier informe elaborado por Geoconyka podr tambin ser complementado con la
realizacin de trabajos de campo ad hoc o con la incorporacin de encuestas a consumidores (Sigma
Dos), Estudios de Trfico (Contorno, Epypsa, Tema GC...), Informes Medioambientales (Aseman,
Gea2005...), y cualquier otro servicio complementario que el promotor pueda necesitar.

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