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CAPTULO VII

Do Condomnio Edilcio

Seo I
Disposies Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes
que so propriedade comum dos condminos.

1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,


escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na
conveno de condomnio. (Redao dada pela Lei n 12.607, de 2012)

2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,


esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no
podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo
e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no
instrumento de instituio do condomnio. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)

4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.

5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de


constituio do condomnio.

Lei n 10.931, de 2004


Art. 58. A Lei n 10.406, de 2002 - Cdigo Civil passa a vigorar com as seguintes alteraes:

"Art. 819-A. (VETADO)"

"Art. 1.331. ......................................................................

.........................................................................................

3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo
e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no
instrumento de instituio do condomnio.

.........................................................................................." (NR)

"Art. 1.336. .......................................................................

..........................................................................................

I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais,


salvo disposio em contrrio na conveno;

1o (VETADO)
..........................................................................................." (NR)

"Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a
alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende da aprovao pela unanimidade dos condminos." (NR)

"Art. 1.368-A. As demais espcies de propriedade fiduciria ou de titularidade fiduciria


submetem-se disciplina especfica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as
disposies deste Cdigo naquilo que no for incompatvel com a legislao especial." (NR)

"Art. 1.485. Mediante simples averbao, requerida por ambas as partes, poder
prorrogar-se a hipoteca, at 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaa esse
prazo, s poder subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo ttulo e novo
registro; e, nesse caso, lhe ser mantida a precedncia, que ento lhe competir." (NR)

Alteraes na Lei de Registros Pblicos

Portanto, com essa nova redao, deixou de existir critrio especfico legal de clculo de
frao ideal de terreno, que agora pode ser feito pelo critrio escolhido pelo
incorporador, conforme opinio do dr. Lair da Silva Loureiro Filho:

A lei 10931/2004 alterou novamente o dispositivo, deixando de estabelecer parmetro


que nesse caso, entendemos, fica ao talante do incorporador, podendo ser feito pelo
valor das reas, em razo do todo, como antes, em razo da Lei 4591/1964, ou pelo
valor em razo do todo. COMENTRIOS AO CDIGO CIVIL, coordenado por
Carlos Eduardo Nicoletti Camillo et allii, Editora Revista dos Tribunais, 2006.

Assim sendo, atualmente, fica a critrio do incorporador a escolha do critrio para


clculo das fraes ideais de terreno, que rotineiramente tem sido feito:

a) pela proporo dos valores de venda, livremente estipulados pelo incorporador, para
as unidades, na data de preenchimento dos quadros da ABNT NBR 12721:2006.
Convm lembrar que nem sempre esses valores correspondem aos valores normais
calculados pelos critrios constantes da norma ABNT NBR1463-2 Avaliao de
imveis urbanos.
b) pela adoo, como se fossem fraes no terreno e demais partes comuns, dos
coeficientes de proporcionalidade calculados conforme o Quadro IV da ABNT
NBR12721:2006.