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Condomnio de Lotes e a Lei 13.465/2017: Home

Breve apreciao / Artigos

25 de agosto de 2017

Por Marco Aurlio Bezerra de Melo

Tpicos
H muito que a doutrina especializada[1] sustentava a
recentes
possibilidade do estabelecimento do condomnio de
lotesou condomnio deitado com fundamento no artigo 3 Condomnio
do dec-lei n 271/67 que ao dispor ser possvel a aplicao ao de Lotes e a
regime jurdico de loteamentos a lei 4591/64, equiparando- Lei
se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos 13.465/2017:
condminos e as obras de infraestrutura construo da Breve
edificao. O referido dispositivo j seria o bastante, a nosso apreciao
sentir, para viabilizar a aprovao e registro de um
condomnio de lotes para todos os fins de direito.

Por essa visada, j seria possvel a instituio de um

condomnio horizontal que no teria por fim reconhecer
como unidade autnoma um apartamento, sala, casa, isto ,
uma edificao, masRua
sim um
Lima lote52de
Barros, terreno
- Jardim apto
Paulista
CEP 04503-030 So Paulo-SP
edificao, isto , dotado de infraestrutura bsica paraTel / fax: (55 11) 3051-7285
tanto, segundo os ditames da lei 4591/64 no que tange
incorporao imobiliria e da lei 6766/79 que disciplina a Turma
diviso do solo urbano, alm, toda evidncia, da Especial
observncia das normas edilcias da localidade em ateno do Direito
competncia constitucional delegada aos municpios (art. Privado 1
30, VIII e 182, CF). do TJSP
admite
A despeito da clareza, da existncia de inmeras leis Incidente
municipais admitindo essa figura e at mesmo de recente de
pronunciamento do Supremo Tribunal Federal[2] que Resoluo
reconheceu, com fundamento nos artigos 30, VIII e 182, da de
Constituio Federal, validade a lei do Distrito Federal que Demandas
ordenava o espao urbano e previa, dentre outras regras, a Repetitivas
possibilidade do reconhecimento do condomnio de lotes, o sobre
atraso de
fato que outras decises estaduais e registradores pelo
obra
pas afora entendiam pela impossibilidade dessa figura
jurdica, trazendo insegurana jurdica aos incorporadores Multipropriedade
e adquirentes de lotes no condomnio a ser instalado. Imobiliria
Conceitos
Na linha de raciocnio crtica ao condomnio de lotes de Bsicos, Negcios
terrenos urbanos, sempre bom lembrar a lio do Imobilirios e
professor Jos Afonso da Silva[3]que em brado de repdio a Diferenciais
essa figura, sustenta a sua inexistncia segundo a ordem
Artigo Lei
jurdica vigente, sendo, continua o autor, uma forma
n 13.465/17
distorcida e deformada de especulao imobiliria, na qual (Parte II): Os
o incorporador se v livre do cumprimento das limitaes, dez novos
nus e obrigaes impostas pelo Direito Urbanstico mandamentos
constantes principalmente na lei 6766/79, inegavelmente da alienao
mais rigorosa do que a lei 4591/64. No h como negar a fiduciria
pertinncia das reflexes apresentadas pelo eminente
Curso:
constitucionalista. Entretanto, parece-nos que a forma Implicaes
como o instituto foi positivado pela lei 13.465/17 extirpa essa tcnicas e
preocupao. jurdicas
decorrentes
Isso porque, a aludida legislao alterou o Cdigo Civil no
da norma de
captulo que trata do Condomnio Edilcio, instituindo o
desempenho
artigo 1358-A, mas tambm fez alteraes importantes na lei
em
6766/79 que trata do parcelamento do solo urbano, sem
edificaes.
embargo da submisso lei 4591/64 e ao prprio Cdigo de
Rua Lima Barros, 52 - Jardim Paulista CEP 04503-030 So Paulo-SP
Proteo e Defesa do Consumidor. Tel / fax: (55 11) 3051-7285

Vejamos. Categorias
Por meio do Cdigo Civil foi sepultada de uma vez por todas Artigos
qualquer dvida acerca da viabilidade da incorporao
Blog
imobiliria destinada a venda de lotes no mbito de um
Entrevistas
condomnio que se submeter s regras e princpios
previstos no Cdigo Civil (art. 1331 a 1358-A, CC) e, no que Informativos
couber, lei 4591/64 que j impe ao incorporador uma Notcias
srie de deveres prvios a serem observados para a
Sem
aprovao e registro no cartrio imobilirio do memorial de
categoria
incorporao e a possibilidade de comercializao dos lotes
de terrenos urbanos (v.g. arts. 31 e 32).
Uncategorized
Vdeos
Pela via da lei 6766/79, a novel legislao incluiu pargrafo
stimo ao artigo 2 prescrevendo que o lote poder ser
constitudo sob a forma de imvel autnomo ou de unidade
Tags
imobiliria integrante de condomnio de lotes.. Com isso,
de modo muito explcito, a lei 13465, de 11 de julho de 2017 Alexandre
traz para o mbito da lei de parcelamento do solo urbano Gomide
toda a sua finalidade de salvaguardar, dentre outros, Alexandre
interesses pertinentes ao planejamento correto de Junqueira
ocupao da cidade, com a qualidade de vida dos seus Gomide
habitantes e, claro, a proteo ao vulnervel adquirente alienao
de lote, a quem tambm se aplicam, de bom tom a fiduciria
lembrana, as regras e princpios do Cdigo de Proteo e Artigo
Defesa do Consumidor (art. 2 e 3). atraso

bem de
Como exemplo da importncia dessa extenso normativa
famlia
do conceito de lote, podemos citar os pargrafos quarto e
Built To
quinto do artigo 2 da lei 6766/79. O pargrafo quarto, pois
Suit
preconiza que considera-se lote o terreno servido de infra-
Caixa
estrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices Econmica
urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal Federal
para a zona em que se situe. O quinto por estabelecer que
Civil &
a infraestrutura bsica dos parcelamentos constituda Imobilirio
pelos equipamentos urbanos de escoamento das guas
Civil e
pluviais, iluminao pblica, esgotamento sanitrio, Imobilirio
abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e Comisso
domiciliar e vias de circulao.. de
Rua Lima Barros, 52 - Jardim Paulista CEP 04503-030 So Paulo-SP
Corretagem
O fato que o condomnio de lotes, em nada se diferenciaTel / fax: (55 11) 3051-7285
compra
das formas de estabelecimento de fracionamento da
e venda
propriedade imvel em que se possibilita, para o bom condomnio

cumprimento da funo social da propriedade, a construtora

convivncia entre a propriedade condominial, perptua e consumidor

indivisvel e as unidades autnomas que no tero por Corretagem

objeto mediato, obviamente, apartamentos, salas, casas, Cdigo
mas simplesmente o lote (art. 1331, 1 e 2, CC). Civil

Enfim, ao incorporador competir obrigaes de Direito

infraestrutura do estabelecimento do condomnio como Civil
Direito de
obrigao bsica para disponibilizar os lotes de terreno
Arrependimento
venda. Aos condminos caber, como lembra Chalhub[4],
arcar com as despesas com limpeza, segurana,
direito
imobilirio;
manuteno, vigilncia e demais servios no condomnio.
Distrato
Ser a conveno como ato-regra que constitui o
condomnio edilcio o documento que ao lado da legislao Entrevista
Extino
definir os direitos e deveres dos condminos como s
dos
acontece em qualquer condomnio edilcio. O condomnio
Contratos
de lotes, em suma, um condomnio edilcio sem edificao.
Fabio
[1] Melhim Namem Chalhub. Condomnio de Lotes de Guedes
Terreno Urbano. Revista de Direito Imobilirio (RT), v. 67, Fabio
jul-dez 2009, p. 101/151; Enunciado 89 da I Jornada de Direito Tadeu
Civil do CJF/STJ/2002: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do Ferreira
novo Cdigo Civil aplica-se, no que couber, aos condomnios Guedes
assemelhados, tais como loteamentos fechados, imvel

multipropriedade imobiliria e clubes de campo. indenizao

[2] RE n 607.940/DF, Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, julg. Informativo

em 29/10/2015. Tese fixada em repercusso geral: Os Jurisprudncia

municpios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito locao
Federal podem legislar sobre programas e projetos Material

especficos de ordenamento do espao urbano por meio de de Aula

leis que sejam compatveis com as diretrizes fixadas no MP 759

plano diretor.
multa
[3] Jos Afonso da Silva. Direito Urbanstico Brasileiro. 2
NBR
ed. So Paulo: Malheiros, 1997, p. 313/314. 15.575
[4] Melhim Namem Chalhub. Incorporao Imobiliria. 4 Norma de
ed. So Paulo: Gen/Forense, 2017, p. 46. Desempenho
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 Novo
Cdigo
de
Processo
Civil

Palestra

penhora

registro

Regularizao

Fundiria

sati

secovi

STJ
Superior
Tribunal
de
Justia
Usucapio

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