La loi 107-12 sur la VEFA

La vente en ltat futur dachvement aussi appele VEFA ou vente sur plan est une
technique juridique permettant aux promoteurs immobiliers de prvendre leurs
programmes avant la fin des travaux. Cette technique leur permet galement de financer de
manire spcifique la ralisation des travaux. Il sagit galement dune manire, pour les
acqureurs, de rgler un achat reprsentant un montant important au point dtre parfois
linvestissement dune vie, en plusieurs chances.

Cette technique est soumise aux article 618-1 et suivants du Dahir des Obligations et des
contrats depuis 2002 et la loi n 44-00. Cette loi et les dispositifs quelle contient ayant
soulev de nombreuses critiques et dmontr receler quelques failles, le lgislateur sest
empar du sujet et a adopt une rforme. Cette rforme a pris la forme de la loi n 107-12.
Cette loi a commenc dailleurs par modifier la dfinition de la VEFA en prcisant quil sagit
de toute convention par laquelle le vendeur sengage difier un immeuble dans un dlai
dtermin et en transfrer le prix payer par ce dernier au fur et mesure de
lavancement des travaux . Il sagit dune raffirmation forte de lune des principales
diffrences avec le rgime de la VEFA en France par exemple. Dans ce dernier cas, la VEFA
constitue en elle-mme transfert de proprit alors quau Maroc, le transfert de proprit
nintervient quin fine.

Trs attendue, cette loi est intervenue de nombreux gards en modification ou en

complment de la loi existante ce jour. Il sagira donc ici de les prsenter, en gardant un
regard critique, en prenant du recul par rapport aux nouvelles mesures.

I La phase de conclusion de la vente

A cette phase, la loi 107-12 apporte de relles modifications de fond par rapport lexistant.

Tout dabord, et cest plus scurisant pour lensemble des intervenants, la pratique des
contrats de rservation est explicitement autorise par la loi. Cest un point de scurit de
plus pour les relations entre promoteur et acqureur puisquelle tait parfois conteste. La
difficult ce stade provient du fait que les actes, y compris le contrat de rservation, doit
tre notari ou, le cas chant, sign par devant un avocat avec lgalisation de la signature
par le prsident du tribunal de premire instance. Ce formalisme nouveau, en tout cas pour
les contrats de rservation, rend la pratique trs lourde pour ne pas dire impossible.
Comment les services commerciaux qui vont signer des dizaines voire des centaines de
contrats de rservation (pour des gros programmes) le temps dun week end, vont pouvoir
respecter ce formalisme ? Cela sera trs compliqu commercialement de faire passer un tel
formalisme auprs des acqureurs Notons toutefois que la pratique du contrat de
rservation nest pas obligatoire dans la loi.

Le contrat prliminaire, bien connu galement sous le nom de contrat VEFA, reste
obligatoire partir du moment o les travaux de construction font constater des fondations
au niveau du rez-de-chausse.
Sur la forme, lacte doit donc galement tre notari ou pass par devant un avocat sous
rserve des lgalisations voques plus haut. Il ne sagit pas dune prcision prendre la
lgre : la violation de cette prescription emporte la nullit du contrat. Les notaires
disposaient dj, depuis les dernires rformes de leur profession, dune grande influence
sur la rdaction dacte en matire immobilire. Cela ne fait que se confirmer.
Sur le fond, ce contrat doit dsormais prvoir le prix dfinitif du bien. Il ne sagit donc plus
dun prix global mais dun prix au mtre carr. La tolrance de 5% dans les surfaces sans
variation de prix qui existait avant disparat donc. Ce nest pas rien.
De mme, il est devenu illgal (mais parfaitement logique) dattribuer un bien un
acqureur avant toute autorisation de construire. Cela constitue a priori une protection des
acqureurs, mais cest surtout un report en amont de linterdiction qui existait avant cette
loi de linterdiction de percevoir des fonds avant la conclusion du contrat VEFA. En effet,
lattribution dun bien se fait normalement sur la base de plans qui doivent ncessairement
tre tablis avant la conclusion du contrat de rservation. De plus, il serait particulirement
imprudent de rserver un bien sans quil nexiste dautorisation de la construire
effectivement. Cela le serait dautant plus quaucun contrat ne peut tre lgalement conclu
avant davoir obtenu lautorisation de construire
Des modifications sont prvues en matire de pices joindre au contrat VEFA. Ainsi, le
cahier des charges qui tait dj prvu avant est modifi dans son contenu puisquil doit
prvoir la date prvisionnelle de livraison. Nous verrons plus tard quel point cette mention
est devenue importante sous lempire de la nouvelle loi. Parmi les annexes au contrat VEFA,
il faut remarquer une modification concernant la caution qui doit tre fournie par le
promoteur. Les dispositions antrieures (exigeant une caution bancaire ou quivalente) sont
maintenues et compltes par la possibilit dy substituer une garantie de bonne fin des
travaux. Cependant, les termes du cautionnement permettant cette bonne fin doivent tre
complts par dcret. Le flou reste donc en la matire et il est probable que les prcisions
narriveront pas trs vite. La caution, quelle que soit loption choisie par le promoteur,
deviendra caduque de plein droit ds lors que le contrat de vente dfinitif sera conclu, par
voie normale ou par vie judiciaire.

Aprs cette phase de conclusion du contrat, il convient de sattarder la question du

paiement du prix.

II Le paiement du prix

Le paiement du prix se faisait, avant la loi 107-12, la conclusion du contrat de rservation,

du contrat VEFA, lachvement du clos et du couvert, aux finitions et la livraison, par tiers
aprs le paiement de lacompte lors du contrat de rservation.
La loi a largement modifi cette ventilation en prsentant par dfaut les modalits
suivantes :
- 5% la conclusion du contrat de rservation (sil y en a un)
- 5% la conclusion du contrat prliminaire (ou 10% sil ny a pas de contrat de
rservation)
- 10% au dbut des travaux
 - 60% rpartir entre la phase des travaux de fondation au niveau du rez-de-chausse,
la phase de gros uvre de lensemble de limmeuble, la phase de finition et
dobtention du permis dhabiter
- 20% la conclusion du contrat dfinitif et la remise des cls.

Beaucoup de choses sont rvles par cette nouvelle ventilation.

Tout dabord, on constate que si un acqureur se prsente alors que les travaux ont dj
atteint le rez-de-chausse, alors il peut tre amen procder 3 paiements,
simultanment ou en dcal mais trs court intervalle, jusque 20% du prix. Ce taux est
atteint en cumulant le contrat de rservation, le contrat VEFA et le dbut des travaux. Le
montant en question peut savrer important et la protection de lacqureur que certains
auraient voulu voir dans ce projet bat un peu de laile.
Cette protection prend un coup supplmentaire si on considre que le contrat VEFA peut
tre conclu au moment de larrive des fondations au rez-de-chausse. En effet, ce mme
moment est le dclencheur de la premire des 3 phases pour le paiement de 60% du prix. Le
montant acquitter dans lhypothse prcdente peut donc parfaitement atteindre voire
dpasser 50% du prix, dans le plus strict respect de la loi.

Par ailleurs, la deuxime phase des travaux, savoir la ralisation du gros uvre de
lensemble de limmeuble montre une confusion de la part du lgislateur, une
mconnaissance du secteur de limmobilier. En effet, une telle rdaction prouve que sont
principalement vises les VEFA dappartements, dans des immeubles. Or, la pratique de la
VEFA concerne galement des villas, isoles, jumeles ou en bande. La formulation semble
vritablement mal prendre en compte cette ralit. IL y a donc une source de risques ou de
dfaillances de la loi compte tenu des programmes vendus en VEFA et constituant des
coproprits horizontales. Et nous savons tous que ces programmes existent et sont
nombreux dans certains segments de limmobilier.

On remarque aussi que cette ventilation permet de ne garder percevoir pour le promoteur
que 20% au jour de la signature du contrat dfinitif et la remise des cls. Il sagit l dune
disposition clairement en la faveur des promoteurs. En effet, antrieurement, le solde
restant d tait plus important, le plus souvent. De plus, il faut garder lesprit que le plus
souvent le promoteur est en situation dimposer les conditions contractuelles quil souhaite
lgard des acqureurs. Il est donc clairement raliste de penser que la part du prix payer
avant la livraison atteindra 80% dans la totalit des cas.

La loi ajoute une autre nouveaut propos du prix et celle l doit tre regarde de prs. En
effet, le lacqureur dispose dun dlai de rtractation de six mois compter de la signature
du contrat de rservation. Cela signifie et implique lgalement que les fonds perus au titre
de ce contrat doivent tre consigns sur un compte assimilable un compte de squestre,
insaisissable par les cranciers du promoteur et inalinable par lui pour ses besoins par
ailleurs. Les fonds sont donc bloqus. En cas de rtractation par lacqureur, les fonds
devront tre restitus dans un dlai ne pouvant excder sept jours compter de lexercice
du droit de rtractation.
Il en va de mme dailleurs pour les fonds verss au titre du contrat de rservation en
gnral. En effet, ce contrat ne pourra avoir une dure de validit suprieure 6 mois.
Pendant cette dure de validit, les fonds perus devront tre consigns de la mme
manire et restitus si le contrat de rservation nest pas suivi dun contrat VEFA avant son
chance. Cela signifie que le financement de lamorage de la construction par les fonds
perus au titre des contrats de rservation nexiste plus. Il devra tre remplac soit par un
financement sur fonds propres, soit par de la dette. Compte tenu de la structure financire
des promoteurs immobiliers, ces dispositions peuvent tre pris pour des mauvaises
nouvelles. Mais les acqureurs ne sen trouvent pas forcment plus protgs pour autant. En
effet, ils pourraient se retrouver avoir 5% du prix de vente bloqu pendant une dure de 6
mois sans pour autant navoir obtenu quoi que ce soit lchance de cette dure. Le
blocage reste donc une disposition dont la pertinence peut tre interroge en loccurrence.

Le sort du prix et de son paiement tant entendu, il reste envisager ce qui peut ou doit
intervenir la fin des travaux, au moment de conclure la vente dfinitive.

III La phase de conclusion de la vente dfinitive

Ce moment est en gnral celui le plus attendu par les parties au contrat. Entre la prise de
possession du bien tant attendu et le fait de pouvoir solder un dossier, que lon soit
acqureur ou promoteur, il est lobjectif final de toute VEFA, de toute vidence.

La date de livraison, qui doit tre prvue au cahier des charges comme il la t soulign un
peu plus tt, prend ici une dimension toute particulire. Il sagit dune date ferme et la
fermet de lengagement ce sujet ne souffre que deux exceptions, lune claire, lautre plus
floue.
La plus claire des deux est vise par la loi. Le promoteur ne peut proroger le dlai que de 6
mois maximum, sous la condition formelle den avoir inform lacqureur par recommand
au moins un mois avant la date initialement prvue. Il sagit donc dune possibilit ouverte
la libre disposition du promoteur, mais pour des dlais courts. Il sagit donc de dispositions
tendant rduire les retards constats sur de nombreux programmes.
La plus floue des deux concerne la question du cas de force majeure. Ce qui constitue un tel
cas reste imprcis et sujet dbat voire contentieux. Mais cela le sera plus encore quand on
cherchera les effets quun tel cas doit produire. Sagira-t-il dun report de la date dchance
pour la livraison, en un tel cas, pour quelle dure ? On peut le penser, la dure tant celle de
la dure pendant laquelle le cas de force majeure aura pu tre constat. Mais le doute
persiste.
Ces questions sont essentielles car la loi prcise maintenant que lacqureur peut rsilier le
contrat pour dpassement des dlais en profitant de dommages et intrts atteignant 20%
des sommes verses en plus de la restitution du fait dun retard dans lachvement des
travaux.

En garantie que le promoteur ira bien jusquau bout de la construction et de la livraison

lacqureur, ce dernier pourra dsormais faire inscrire une prnotation sans avoir obtenir
laccord du promoteur, sous rserve davoir dj procd au paiement de 50% du prix final.
Matriellement, il est douteux que cela ait un impact important sur les contrats et les
programmes. Mais la possibilit est ouverte des personnes procdurires pour faire
inscrire des prnotations susceptibles de gner la ralisation du programme en entier
Par ailleurs, la pratique avait dj consacr la possibilit pour lacqureur de transmettre les
droits lachat dun bien rserv. La loi 107-12 a permis explicitement cette possibilit de
subrogation ou de substitution dun acqureur un autre en cours de ralisation des
travaux. Les paiements raliss par le rservataire initial peuvent alors pleinement profiter
son remplaant.

Pour en arriver la perspective de la signature du contrat de vente dfinitive, un prrequis

est dsormais requis, lobtention par le promoteur du certificat de conformit ou du permis
dhabiter. Cela donne aux architectes une place dsormais centrale dans lachvement des
programmes et du processus de vente. En effet, leur rle est central dans lobtention de ces
documents et, en cas de conflit ou de mauvaise foi de la part dun architecte, lensemble des
ventes dfinitives pourrait se trouver bloquer. Dans certains cas (gros programmes avec
reliquats importants en chiffres bruts et situation financire fragile du promoteur) cela
pourrait savrer extrmement dangereux.

En cas de rsiliation du contrat VEFA, la partie qui subit la rsiliation disposera dun droit
dommages et intrts pouvant aller de 15% 20% des sommes dj verses selon ltat
davancement des travaux.

Cependant, mme en ayant rempli ces conditions, il reste un point qui doit tre examin.
Que se passe-t-il si une partie refusait, finalement, de signer le contrat de vente dfinitive.
Dans un tel cas, la loi prvoit que la partie qui subirait ce refus dispose de deux options non
cumulables car incompatibles lvidence :
- rsilier le contrat avec droit aux indemnits prvues soit entre 15% et 20% selon les
sommes dj verses, en plus ou en dduction de la restitution de ces fonds selon
que le fautif se trouve tre lacqureur ou le promoteur.
- forcer la vente par la voie darbitrage ou de recours judiciaire avec droit aux pnalits
de retard concurrence de 1% par mois de retard, plafonnes 10% par an.
Il sagit dune mesure protectrice de celui qui subi la rsiliation et qui avait lintention daller
jusquau terme de lopration. Cest donc une mesure anti-spculation, tendant galement
contrecarrer la mauvaise foi des parties dans lapplication du contrat.

En conclusion, que doit-on retenir de la loi 107-12 et de ses apports ? Tout dabord, cette loi
avait t prsente, avant son adoption, comme une loi de protection des acqureurs.
Ensuite elle a t dcrie comme tant une loi protgeant les promoteurs. En fait, lexamen
des dispositions du nouveau texte fait ressortir que les deux affirmations sont fausses.
Certains points ont pu sembler protger telle ou telle partie. Cependant, dans sa globalit, la
loi ne rpond que trs partiellement aux difficults qui avaient t souleves sous lempire
de la prcdente loi et, en outre, il semble quelle soulve de nouveaux problmes.
Il faut enfin souligner un point : le texte na t ce jour publi quen arabe. Selon les
informations dont je dispose, le retard dans la traduction tient une difficult dterminer
la date effective dentre en vigueur de la loi. Cette difficult semble assez artificielle voire
politique plus que juridique. Il nen reste pas moins que la traduction en franais, qui est
pourtant importante vu le secteur dactivit