LA USUCAPIN - Fundamentos de la Prescripcin Adquisitiva de Dominio

Gunther Hernn Gonzales Barrn

LA USUCAPIN
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LA USUCAPIN
Fundamentos de la Prescripcin Adquisitiva de Dominio

Gunther Hernn Gonzales Barrn

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Diseo de portada: Sal P. Pacheco Laguna

Composicin de interiores: Enrique M. Tello Paravecino

Segunda edicin: octubre 2011

Tiraje: 1000 ejemplares

Hecho el Depsito Legal en la Biblioteca Nacional del Per N 2011-11105

ISBN: 978-612-46012-4-8

Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede

reproducirse o transmitirse por ningn procedimiento electrnico ni mecnico,
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Impreso en Per / Printed in Peru

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Prlogo

De todos los modos de adquirir la propiedad que el Derecho cono-

ce, la usucapin resulta ser el ms desconocido. Ms an, se trata del
eterno modo de adquirir incomprendido. En el volumen 15 de Dilogo
con la Jurisprudencia, he podido consultar el monogrfico dedicado
a una reciente sentencia peruana con cuyo anlisis concluye el autor
de este libro su exposicin, y uno de los trabajos se titula Ese dolor
de cabeza llamado usucapin. A propsito del pleno casatorio. Da la
impresin de que el hombre de la calle, y hasta me atrevo a decir que
muchos letrados que no son precisamente especialistas en Derecho
privado, tienen de la usucapin ese vago recuerdo que guardan de
cuando escucharon el trmino por primera vez de labios de sus pro-
fesores de Derecho romano. Se acuerdan de aquel Ticio que entraba
en un fundo de Cayo situado en provincias romanas, eso s, tomaba
posesin del mismo sin que su dueo se quejase, lo cultivaba, cuida-
ba, entregaba y hasta arrendaba, y cuando Cayo quera reaccionar,
resultaba que haba llegado demasiado tarde, porque Ticio lo haba
ganado por usucapin. Haba jugado en su beneficio un mecanismo
que combinaba una suerte de sancin contra el propietario negligen-
te con algo parecido a una presuncin de abandono o renuncia de
derechos. Frente al resto de los modos de adquirir la propiedad y los
derechos reales, que suelen ser vistos por los profanos en Derecho
como algo sumamente natural y lgico, ese misterioso instituto de la
usucapin habitualmente es contemplado como un asunto de amigos
de lo ajeno o de personas de dudosa rectitud.
Pero las sorpresas comienzan cuando se cae en la cuenta de que
junto a la usucapin extraordinaria que consigue el que posee en con-
cepto de dueo, y de manera pblica, pacfica e ininterrumpida, pero
sin un justo ttulo legitimador o conociendo que la cosa no perteneca
a quien se la vendi (o, directamente, nunca tuvo derecho a poseer-
la), convive como ha convivido durante siglos una usucapin mucho

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ms cotidiana y mucho ms habitual de lo que pudiera imaginarse,

en la que tambin concurren idnticos requisitos, pero adems se dan
cita otros dos: el justo ttulo y la buena fe. He podido escribir ya hace
aos (Cuena Casas, Funcin del poder de disposicin en los siste-
mas de transmisin onerosa de los derechos reales, Barcelona, edi-
torial Bosch, 1996) que la usucapin ordinaria constituye un autntico
reverso de la tradicin: as sucede, por ejemplo, cada vez que alguien
vende lo que no es suyo, o vende un bien en comunidad de bienes del
que solo posee una cuota en el proindiviso, o vende un bien de su pro-
piedad pero sobre el cual pesa una prohibicin de disponer impuesta
por un testador o donante, o gravita una sustitucin fideicomisaria. El
vendedor que as procede carece de poder de disposicin: vende, pero
no logra transmitir la propiedad, por no existir o estar incompleto el in-
grediente principal del que se nutre la tradicin. Y sin tradicin, el com-
prador compra, pero no adquiere (artculos 609, p 2 del Cdigo Civil
espaol y 947 del peruano aunque este solo para bienes muebles).
Sin embargo, lo que no se consigue adquirir por el cauce nor-
mal, puede originar una situacin posesoria en la que, como en Roma,
podr suceder que el verdadero dueo no reaccione a tiempo, y el
comprador logre la propiedad por el hecho de haber posedo lo que
compr, y haberlo hecho (de forma continua, pblica y pacfica) lle-
vando a cabo actos propios de dueo, confiado siempre en que lo que
compr se lo haba vendido quien se lo poda vender. Es cierto que
en los sistemas registrales como el espaol, donde juega la protec-
cin mxima del adquirente que confi buena fe al comprar ttulo
oneroso en que el folio registral deca la verdad cuando proclamaba
la titularidad del transmitente, le bastar con eso (e inscribir l mismo)
para estar protegido (artculo 34 de la Ley Hipotecaria): podr haber
supuestos en los que se adquiera desde el primer momento, a non
domino, y por lo tanto sin necesidad alguna de defenderse por medio
de la usucapin, llegado que fuera el caso de que alguien reivindicara
alegando ser suya la cosa que otro compr al non dominus. Pero a
pesar de todo, la usucapin sigue teniendo un campo de actuacin
enorme incluso en esos sistemas, pues, al no exigirse la inscripcin
registral como requisito para la transmisin de la propiedad, sigue ha-
biendo una enorme cantidad de fincas no inmatriculadas o inscritas
a nombre de persona distinta de su actual titular. Y ante esos casos,
la defensa natural ante las acciones contradictorias de dominio sigue
siendo, tambin, como en Roma, la usucapin.

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Y ms todava suceder as en los sistemas jurdicos cuyos regis-

tros inmobiliarios son de pura inoponibilidad. Por ello es interesante
para el Per toda obra que, como la del magistrado GONZALES BA-
RRN, presente la usucapin como institucin que, desde el punto de
vista acadmico, reviste una enorme complejidad tcnica, pero que
tambin presenta situaciones prcticas tomadas de la vida real. Una
obra valiente, con decididas tomas de partido ante los problemas que
presenta la variada tipologa de la institucin. Una obra con la que, sin
duda, y como sucede con toda obra jurdica meditada y bien construi-
da, se podr estar o no estar de acuerdo en unos o en otros de los ml-
tiples aspectos que se exhiben, pero en la que el autor no se contenta
nunca con posiciones eclcticas.
La usucapin. Fundamentos de la prescripcin adquisitiva del do-
minio no es un libro, en fin, que vaya a dejar indiferentes a los juristas
de este bello pas andino. Comienza con una decidida toma de parti-
do acerca de la base constitucional de la usucapin. No poda ser de
otra manera cuando hace menos de un ao se ha podido leer, en el
mismo monogrfico citado anteriormente, un estudio doctrinal peruano
que pone en entredicho la constitucionalidad de este modo de adquirir
la propiedad, y cuyo autor incluso dice que quien opine lo contrario se
apoya en emocionados espaoles ochenteros que comentaron su sis-
tema legal cuando el Muro de Berln an cortaba los vientos del Este,
pues el fundamento o fines de una figura tan grave como la usucapin
no puede prescindir del rgimen constitucional en el cual se ubica. La
usucapin, cuando realmente se produce es una excepcin a la pro-
teccin de la propiedad. Este derecho tiene el alcance que seala la
Constitucin vigente del Per y no el que dicen los respetados profeso-
res espaoles sobre su propio sistema y Constitucin de los ochenta.
Llama mucho la atencin que se diga que la Constitucin espao-
la de 1978 pudiese permitir el juego de la usucapin y que, desde se-
mejante parecer, la misma haya dejado de tener sentido solo 30 aos
despus. La usucapin ha tenido sentido siempre, lo tiene y lo seguir
teniendo, como bien se ocupa de destacar Gunter Hernn Gonzales.
Y, desde luego, no es necesario ni siquiera situarse tan cerca en el
tiempo. Mucho ms lejos estn los das de la codificacin civil espa-
ola, unos tiempos en los que se podan leer cosas tan interesantes
pero, sobre todo, tan intemporales como las que escribi don Manuel
Alonso Martnez:

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Concebs la sociedad sin la prescripcin? Es por ventura

posible la una sin la otra? Analizad cualquiera de los actos
de la vida civil relativos a la propiedad, y lo que es ms, a la
produccin de la riqueza. Un obrero inteligente y laborioso, al
cabo de algunos aos de trabajo y de economas, forma un
capital y aspira con l a ascender un grado en la escala, con-
virtindose en fabricante. Resuelve, pues, montar un telar, y al
efecto, compra un modesto edificio o un solar para construirle
(...) Si en el rgimen actual de las sociedades el examen de
una titulacin infunde pavor a los jurisperitos ms distinguidos
y experimentados, quin se atrevera a dar una opinin fa-
vorable a la compra, cuando para su estabilidad y validez no
bastara examinar la historia y las transmisiones del inmueble
durante una, ni dos, ni cuatro, ni diez, ni veinte, ni cien ge-
neraciones, sino que fuera preciso, en Espaa por ejemplo,
llegar hasta los rabes, saltar por cima de ellos, interpelar a
los poseedores godos, y as sucesivamente a los romanos,
cartagineses, celtas e iberos, hasta llegar al propietario origi-
nario, al primer hombre que se apropi el rincn de tierra en
que necesita o quiere montar el obrero sus telares? (Manuel
Alonso Martnez, Estudios sobre el derecho de propiedad).
La cita de don Manuel gustar, sin duda, al autor de la monografa
que tengo el honor de prologar. Como afirma Gonzales Barrn, decir
que la usucapin es inconstitucional nos transporta al tiempo del libe-
ralismo salvaje, en donde slo se protega la situacin del propietario y
su voluntad omnipotente. Y es que hay que recordar que incluso en el
derecho romano, aunque se admita que la propiedad comprenda no
slo en el ius disponendi, el ius utendi y el ius fruendi, sino tambin el
ius abutendi, se admita tambin con toda naturalidad el instituto de la
usucapin. Sencillamente, y aunque puede que algo haya de sancin,
lo que en la usucapin se da cita, es, por una parte, la necesidad de
que el Derecho d certidumbre y seguridad a las relaciones jurdicas,
evitando que situaciones inciertas o dudosas se mantengan indefinida-
mente, y por otro, la necesidad de elegir la posicin de quien usa, dis-
fruta, cultiva, arrienda, padece, en definitiva, posee la cosa, por enci-
ma de los derechos de un titular que se despreocup de ella y permiti
con su inactividad que otro creara la apariencia de legitimidad. Y decir
que, como las Constituciones solamente suelen referirse de modo ex-
plcito a la prdida de la propiedad por razones expropiatorias, y que

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por eso la usucapin como va ordinaria para adquirir la propiedad es,

a todas luces, inconstitucional (algo que Gunter H. Gonzales califica
de exceso verbal), permitira oponer que tampoco las Constituciones
se refieren a otros modos de prdida de la propiedad como el comiso,
las construcciones extralimitadas (cualquiera que sea la solucin que
tengan en cada sistema: prdida de lo edificado por el incorporante
o prdida del suelo invadido), o las adquisiciones a non domino (art.
948 del Cdigo peruano y, en parte, arts. 464 del espaol o 34 de la
Ley Hipotecaria). Son entonces inconstitucionales?
A partir de la indudable admisibilidad del mecanismo en clave
constitucional, la obra contiene una interesante seleccin de aspec-
tos que van desde los elementos de que se debe nutrir la posesin,
los requisitos generales de la misma, las clases, los sujetos activo y
pasivo, los efectos retroactivos de la usucapin y sus consecuencias,
la usucapin frente al Registro de la Propiedad, etc., cerrando con el
tratamiento de la interesante cuestin de la usucapin frente a la figura
de la doble o mltiple venta, vlido tal vez en los sistemas registrales
de corte francs y que acaso tenga otra dimensin en los sistemas
que tambin contienen piezas del modelo alemn de mxima protec-
cin del titular inscrito. Es aqu donde, sin duda, la obra de Gonzales
plantea cuestiones ms conflictivas y polmicas. El pago con fondos
gananciales (sociales, en terminologa peruana) del precio de venta de
una finca que luego resulta que no perteneca al vendedor, y aunque
la posesin la ostente solo uno de los esposos, constituye base para
una ulterior adquisicin de la usucapin para la sociedad conyugal: de
la misma manera que, si la finca perteneca al vendedor, los cnyuges
la adquiriran derivativamente por el contrato (en Per) o por tradicin
con base en ese contrato antecedente (en Espaa), es esa misma
iusta causa (que ahora es usucapionis, no traditionis) la que, a mi jui-
cio, permite decir que la adquisicin, por mucho que sea originaria y
no derivativa, habr de tener el mismo carcter por ms que sea uno
solo el poseedor material. Diferente ser, como seala el autor de la
obra, el caso de la usucapin extraordinaria, donde al menos no cabe
duda de que, iniciada esta despus de mediar una separacin de los
esposos, usucapir solo el que posea.
Coincido plenamente con el autor cuando en un captulo final que
presenta a modo de anexo o comentario jurisprudencial, realiza una
severa y merecida crtica hacia la reciente solucin dada en el Pleno

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Casatorio N 2229-2008-Lambayeque a los casos de otros miembros

de la unidad familiar, pues no sucede necesariamente lo mismo cuan-
do hablamos de personas a quienes no puede tratarse propiamente
como partcipes en comunidad alguna y en donde difcilmente cabe
hablar de una coposesin vlida ad usucapionem. Mxime cuando la
posesin haba sido en concepto de arrendatarios; pero es que, inclu-
so aunque as no fuera (vgr., el arrendatario deja de pagar la renta por-
que duda de que su arrendador sea verdadero propietario de la finca,
y comienza a poseer en calidad de propietario), quien gana por usuca-
pin es el poseedor que provoca la interversin del ttulo posesorio, y
no es admisible que su hija pretenda hacer valer una usucapin para
su propio beneficio.
Pero las anteriores reflexiones son solamente un botn de mues-
tra del contenido de una obra bien construida y repleta de cuestiones
conflictivas. La monografa contiene tambin una parte relativa a la
usucapin ante el Derecho notarial, lo que le da una utilidad notable
para los profesionales de la fe pblica. Si es verdad lo que antes trans-
crib de Alonso Martnez, si es verdad que la seguridad jurdica recla-
ma la presencia de la prescripcin entre nosotros, hacen falta obras
como la presente que traten de aliviar los problemas de comprensin
de instituciones tan necesarias para jueces, abogados y estudiosos
del Derecho en general.

Matilde Cuena Casas

Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad Complutense de Madrid

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Prefacio a la Segunda Edicin

Es difcil justificar una segunda edicin con tan poca diferencia

temporal desde la primera. En el presente caso, sin embargo, la cues-
tin es distinta, porque las monografas, por propia definicin, son es-
tudios profundos de una determinada y concreta institucin jurdica;
de una parcela especfica dentro del amplio mundo del derecho; casi
una gota de agua perdida en el ocano. Siendo as, la investigacin re-
quiere encontrarse siempre al da, actualizada al tope, porque el lector
poco avisado bien podra creer que una corriente doctrinal, una lnea
jurisprudencial, o simplemente la tajante opinin del autor en cierto
sentido, mantiene constante actualidad; cuando en realidad alguna de
ellas podra ser cosa del pasado por el innegable tamiz crtico que
siempre debe animar cualquier idea que se ofrezca honradamente al
pblico, y no por conveniencia o intereses econmicos ocultos a tra-
vs del velo de una doctrina supuestamente abstracta y neutra.
En nuestro caso, el fundamento que nos anim a escribir esta
rpida segunda edicin, adems del obvio favor de los lectores, es el
nuevo criterio asumido por el autor en algunos importantes temas que
envuelven o merodean a la usucapin. As, puedo citar mi conviccin
actual de que todos los procedimientos de prescripcin adquisitiva
seguidos ante el notario son inconstitucionales, pues ello implica una
invasin de las competencias propias del Poder Judicial, exclusiva
para el mbitos de los conflictos; asimismo, puedo mencionar la ms
delineada definicin de animus domini (intencin de poseer como pro-
pietario) que aparece en la obra; o la incorporacin de toda una sec-
cin destinada a un tema de gran relevancia prctica, aunque frecuen-
temente descuidado por los civilistas, y tambin por los procesalistas,
como es la prueba de la usucapin.
Para quien escribe estas lneas, el compromiso es mayor cuando
el presente libro se constituye, dentro de la bibliografa nacional, en el

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nico texto doctrinal sobre tan importante materia; una de esas que
a pesar de su tinte clsico y antiguo, nunca pierde vitalidad ni actua-
lidad. Por ello, el resultado es una edicin sensiblemente mejorada,
actualizada y, en gran parte, nuevamente escrita. No faltan las citas
en mltiples idiomas extranjeros, como el italiano, portugus e ingls,
porque sin conocer el contexto comparado, es difcil evaluar en qu
lugar estamos y a dnde tenemos que ir.
La prescripcin adquisitiva, quirase o no, est presente siempre
en las relaciones jurdicas que entablan los hombres alrededor de las
cosas materiales. A veces, no directamente, pero su sombra se siente
y percibe en cada caso que le toca resolver a un juez, o dictaminar a
un abogado.
De este modo, se presenta la nueva versin de una obra que es-
pero siga manteniendo profundidad y claridad.

Miraflores, septiembre 2011
EL AUTOR

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Seccin primera

Teora de la
Usucapin

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1. DEFINICIN DE LA USUCAPIN O PRESCRIPCIN ADQUISI-

TIVA
El problema jurdico de la propiedad es su prueba. Cmo saber
quin es el propietario de cada una de las cosas que existen en la na-
turaleza fsica? Se trata de una tarea difcil, sino imposible de dilucidar
con certeza.
Este tema nos lleva directamente a un dilema filosfico de mayo-
res alcances: preferimos la verdad (lo absoluto) o la verosimilitud (lo
relativo)? La primera es, sin dudas, la opcin racional, pues la simple
apariencia o verdad meramente probable suena a un torpe consuelo.
Pero, qu sucede cuando la verdad no es cognoscible? En tal situa-
cin, solo quedara conformarnos con lo poco o mucho del conoci-
miento que le sea alcanzable a la inteligencia humana.
La usucapin es una transaccin en este debate filosfico, pero
sin renunciar a la verdad. No quiere decir que debamos privilegiar la
simple apariencia por la imposibilidad de conocer la verdad. Por el
contrario, no se quiere renunciar a la verdad, pero tampoco apartarse
de la apariencia. Por tanto, se construye una apariencia racional y cr-
tica que funda la verdad. Es asumir que la ontologa de la propiedad
(su ser) se encuentra en su propia finalidad, esto es, en aprovechar
la riqueza material a efecto de potenciar el disfrute.
En tal contexto, la usucapin se construye como la realidad misma
de la propiedad, pues se trata de lo nico que tiene existencia com-
probable y cierta. Por el contrario, los ttulos de propiedad formales
(contratos, herencias, etc.) son abstracciones que siempre pueden
atacarse o ponerse en duda.
A diferencia de la titulacin formal que puede ser o no-ser; en cam-
bio, la posesin es. De esta forma nos encontramos con una realidad
externa que manifiesta la sujecin que una persona ejerce sobre algu-

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na porcin del mundo, en su propio beneficio. Esa verdad que opera

exclusivamente en el mbito fsico, se convierte en la verdad jurdica.
La usucapin es la propiedad1.
La usucapin se incardina con los aspectos ms profundos del
hombre, de la vida y de su concepcin del mundo. Se trata, pues, de
un hecho visible, notorio, propio de la realidad fsica, y que supera las
abstracciones, los formalismos, las ideas. Es el triunfo de la fenome-
nologa crtica por sobre el puro idealismo2; por lo menos en el mbito
de la propiedad. El Derecho Romano, precisamente, se basa en cues-
tiones objetivas, de esencia, ms all de idealismos o subjetivismos.
Este principio es la base justificativa de la usucapin como hecho que
identifica la propiedad:
Las investigaciones modernas han ido demostrando siempre
que el pensamiento de los clsicos tenda a valorar y a califi-
car las actividades humanas relevantes para el Derecho, se-
gn criterios objetivos, slidos y sencillos, de manera tal que
la interpretacin y la actuacin del derecho estuviera siempre
basada en fundamentos robustos y no en las bases frgiles
ofrecidas por averiguaciones espirituales complicadas. Esto,
empero, no significa que la jurisprudencia clsica hubiera
prescindido de la voluntad, sino que la propia voluntad consti-

1 La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la posesin

y el transcurso del tiempo, y esa es a la vez la realidad de la propiedad. La pro-
piedad no tiene ninguna naturaleza distinta de la de ser una posesin modalizada
por el transcurso del tiempo. La propiedad es una posesin investida formalmen-
te con un ttulo (y tiene por ello vocacin de perpetuidad) (...) La propiedad no
existe en s, lo que existe en s es la posesin como apariencia socialmente signifi-
cativa. Por eso la usucapin es algo ms que un medio de prueba de la propiedad:
es la realidad misma de la propiedad: ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio.
Curso de Derechos Reales, Editorial Civitas, Madrid 1986, Tomo I, pg. 143.
2 Edmund Husserl es el padre de la fenomenologa, que descarta el psicologismo y
el idealismo, aun cuando el inters por los fenmenos como esencia de la filosofa
exista ya desde los pre-socrticos. Husserl postula una vuelta a las cosas mismas,
por lo que debe distinguirse entre el acto de entender (noesis) y el contenido
objetivo del pensar (noema). Las leyes cientficas, por ser universales y necesa-
rias, no pueden fundarse en hechos psquicos, que son particulares y contingen-
tes. La fenomenologa supone reducir el objeto a su condicin de ser-dado en la
conciencia, atendiendo exclusivamente a su aparecer. Hay que poner fuera todo
lo que no pertenece a ese aparecer, tal como la tradicin, los caracteres individua-
les del objeto, la carga afectiva del investigador. La esencia se capta, no por medio
de la abstraccin, sino cuando esta se hace presente a la conciencia: GOI, Carlos.
Breve historia de la filosofa, Ediciones Palabra, Madrid 2010, pp. 260-261.

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tua una categora objetiva, y en cierto sentido, universal, hu-

yendo de la voluntad del individuo tomado aisladamente3.
Esta verdad fenomenolgica no es casual ni azarosa. Si la pro-
piedad es la usucapin, tngase en cuenta que la usucapin es la
posesin. Por tanto, y finalmente, desde una visin filosfica, la pro-
piedad es posesin; por lo que esta es el fundamento o razn de ser
de aquella. En efecto, nadie puede poner en duda que el ttulo de do-
minio existe a efecto de permitir el disfrute pacfico de los bienes. Ello
significa que el ttulo es un medio para lograr el fin; y en esa perspec-
tiva, la posesin (fin) tiene lugar de primaca. El evento de la realidad
que configura la propiedad no es cualquier hecho; sino, precisamente,
aquel que lo determina y conforma. La posesin es un fenmeno al
que debe regresarse para evitar la huida del mundo de la vida4.
La propiedad es fruto del esfuerzo y del trabajo; y precisamente la
posesin es el trabajo del hombre aplicado a las cosas. Entonces, la
posesin es la causa moral y jurdica de la propiedad; su fundamento
ltimo; el fenmeno social que se erige en su esencia y basamento.
Siendo as, el reconocimiento legal de la propiedad en manos de un
sujeto requiere de una u otra manera la posesin. De esa forma, la
propiedad no es otra cosa que una posesin vestida por el tiempo
(usucapin), en afortunada frase de Savigny.
Por tal razn, bien puede decirse que la prescripcin adquisi-
tiva, o usucapin, es el medio de convertirse en propietario por
efecto de una posesin autnoma y sin dependencia de otro, que
extiende por un largo perodo de tiempo, y siempre que el anterior
titular no muestre una voluntad formal de contradiccin5.
En buena cuenta, la posesin es trabajo, es riqueza, es origen de
la propiedad. As lo dice la doctrina:

3 DE MARTINO, Francesco. Individualismo y Derecho Romano Privado, Universi-

dad Externado de Colombia, Bogot 2004, traduccin de Fernando Hinestroza,
pg. 60.
4 La fenomenologa es la respuesta a una ciencia que se haba alejado de la concien-
cia reflexiva, del mundo de la vida: GONZLEZ GARCA, Juan Carlos. Dicciona-
rio de Filosofa, Biblioteca EDAF, Madrid 2004, pp. 191-192.
5 Igual modo adquisitivo opera respecto de cualquier otro derecho real (usufruc-
to, superficie, servidumbre) siempre que la posesin sea compatible con el pre-
tendido derecho que se quiera adquirir. No cabe obviamente en las situaciones
jurdico-reales sin posesin (hipoteca).

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El hombre es un ser viviente caracterizado por una multiplici-

dad de necesidades. Requiere alimentacin, vestido, habita-
cin y muchas otras cosas. Las necesidades son satisfechas
por medio del trabajo. Para ello se realiza actualmente la satis-
faccin de necesidades en la sociedad con fundamento en la
divisin del trabajo. La satisfaccin de necesidades con base
en la divisin del trabajo supone ya, por su parte, propiedad
y contrato. La sociedad de divisin de trabajo se caracteriza
porque cada uno trabaja siempre para otro. El trabajo tie-
ne entonces necesariamente que conducir a la propiedad
que se pueda intercambiar con la propiedad de otro6.
Por tanto, resulta claro que la usucapin no es una reliquia hist-
rica de otras pocas, ni un mal menor ante la imposibilidad de pro-
bar el dominio de manera incontrovertible. Todo lo contrario, pues nos
encontramos ante una institucin jurdica que se radica en el mundo
de la vida, no en el de las meras formas o abstracciones, que vivifica
da a da la propiedad, la hace humana y social, le da concrecin y
efectividad.
Sin la prescripcin adquisitiva, la propiedad podra reducirse a un
conjunto de artificios tcnico-jurdicos, siempre favorables a las clases
detentadoras de la riqueza, que por eso mismo dominan los artificios,
pero alejado del ser humano y su sentir. No otra cosa sucede en el
sistema jurdico alemn, que pretendi excluir la usucapin del mbito
de los bienes inmuebles, por lo que dio lugar a un ordenamiento exce-
sivamente formalista, sin vida, reducido a rituales, por lo que moderna-
mente es objeto de severas crticas7.

2. FUNDAMENTO DE LA USUCAPIN: FINES DE ORDEN SOCIAL

Y ECONMICO

2.1. EL CONFLICTO ENTRE PROPIETARIO Y POSEEDOR

El conflicto que plantea la usucapin se presenta del siguiente
modo: el propietario (con ttulo formal) desea conservar su derecho;

6 SCHAPP, Jan. Derecho Civil y Filosofa del Derecho, Universidad Externado de Co-
lombia, Bogot 2003, traduccin de Luis Villar Borda, pg. 47.
7 Una crtica actual a los principios que rigen los derechos reales en el Derecho ale-
mn puede verse: EBERS, Martin. La autonoma del derecho de bienes en Ale-

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mientras tanto, un poseedor, amparado en su largo aprovechamiento

sobre la cosa, pretende que la situacin de hecho se transforme en
situacin jurdica. Cul de las dos posiciones prevalece?
Las soluciones extremistas deben rechazarse de plano.
As, una excesiva tutela del propietario formal terminara privile-
giando los derechos de papel, olvidndose de la vida, desincenti-
vando la explotacin de la riqueza, dando origen a conflictos sociales
de dimensiones insospechadas, porque los poseedores de larga data
no tendran la posibilidad de que su trabajo expresado durante mucho
tiempo pueda asegurarles la adquisicin de una titularidad. En buena
cuenta, sera premiar al ocioso especulador, que no hace nada; y por
el contrario, castigar al laborioso productor, que crea riqueza. Esta si-
tuacin se presentara, por ejemplo, cuando la usucapin se prohbe
o cuando simplemente se imponen requisitos desmesurados para su
actuacin (plazo legal de cuarenta aos, como exiga en el Cdigo
Civil de 1852).
Por su parte, la exagerada proteccin de la posesin dara lugar
a la disolucin del concepto de propiedad, ya que ambas figuras ter-
minaran confundindose con el problema social que ello tambin im-
plica. En efecto, una posesin por tiempo reducido que termina en
usucapin (un ao, por ejemplo), incentivara conflictos dominicales
de todo orden, pues los ocupantes podran reclamar rpidamente la
adquisicin del derecho. De esa forma, el propietario temera ceder
el bien por las consecuencias negativas de la posesin ajena; y fi-
nalmente solo lograramos incentivar la violencia, porque la tenencia
podra devenir en titularidad al poco tiempo.
Pues bien, para hallar una solucin armoniosa es necesario pen-
sar en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por

mania y la Unificacin Europea. En: BADOSA COLL, Ferrn y GETE-ALONSO

CALERA, Carmen (Directores). La adquisicin y transmisin de derechos reales. Es-
tudio del derecho cataln y otros sistemas jurdicos, Colegio Notarial de Catalua
Marcial Pons, Madrid 2009, pg. 275.
Sin embargo, ya desde antiguo el BGB alemn, incluso cuando solo era proyecto,
sufri comentarios negativos respecto a la transmisin de la propiedad fundada
en el formalismo de la inscripcin en una oficina pblica, lo que desconecta la
propiedad de la vida social y de la conciencia popular: MENGER, Anton. Derecho
Civil y los Pobres, Jurista Editores, Lima 2011, traduccin de Adolfo Posada y pre-
sentacin de Rmulo Morales Hervias, pg. 147.

Ediciones Legales 19
 Gunther Hernn Gonzales Barrn

una solucin facilista. Si bien existe un inters del propietario por

mantener el derecho, tambin existe un legtimo inters del posee-
dor por extinguir las situaciones del pasado, conflictivas, inciertas y
abstencionistas. Nuevamente el Derecho se muestra como tcnica de
ajuste entre dos posiciones extremas; como difcil equilibrio en una
balanza que pondera el drama de dos seres humanos.

2.2. LA USUCAPIN Y EL FIN DE SEGURIDAD JURDICA

Uno de los problemas fundamentales del Derecho privado prcti-
co es lograr que el propietario pueda contar con una adecuada prueba
de su derecho (ttulo). En buena cuenta, lo que se busca es configurar
un rgimen legal de prueba de la propiedad que permita responder
con facilidad a las siguientes preguntas: a) Quin es el propietario
de un bien?, b) Qu ttulos puede exhibir el propietario como prueba
eficaz?, c) Qu otros derechos concurren con el propietario respecto
al mismo bien?
Desde muy antiguo se advirti que el tema era de gran comple-
jidad, pues la adquisicin a ttulo derivativo implica siempre una in-
vestigacin preliminar respecto del poder de disposicin invocado por
el enajenante, y ante lo cual, el adquirente se halla obligado a exigir
que aqul pruebe su derecho, es decir, que acredite su condicin de
propietario. En efecto, cuando el adquirente recibe a ttulo derivado un
bien (ejemplo: contrato de compraventa), entonces la efectiva adquisi-
cin depende del derecho que ostente el transmitente, y as en forma
sucesiva hasta el propietario original8.
La comprobacin de legalidad de toda la cadena de transmisio-
nes desde el titular inicial hasta el adquirente actual es un tema de
gran complejidad, sino imposible, que en el Derecho romano se lla-
m prueba diablica (probatio diabolica)9. Ello se complica ms si se
aplica de modo irrestricto el principio por el cual no puede transferirse
ms derecho del que uno tiene. De ello resulta que, para enajenar, es
preciso ser propietario, y en consecuencia, probarlo10. Fuera de esa

8 MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial, EJEA, traduccin del

italiano de Santiago Sents Melendo, Buenos Aires 1979, Tomo III, pg. 330.
9 NICOLIELLO, Nelson. Diccionario del Latn Jurdico, J.M. Bosch Editor Julio C-
sar Faira Editor, Barcelona 1999, pg. 240.
10 PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano, Editorial Albatros, Buenos
Aires 1961, traduccin de Jos Fernndez Gonzlez, pp. 355-356.

20 Ediciones Legales
 LA USUCAPIN - Fundamentos de la Prescripcin Adquisitiva de Dominio

hiptesis nunca se trasladara el dominio. Esta exigencia resulta lgica

y coherente en la teora, pero inalcanzable en la prctica11. Por tal mo-
tivo, la propiedad no solo est inseparablemente ligada a su prueba,
sino adems que la ontologa del derecho de propiedad se identifica
con la prescripcin adquisitiva12.
Ante la dificultad de la prueba diablica13, el ordenamiento jur-
dico establece un mecanismo dogmtico de prueba de la propie-
dad: la usucapin. De esta forma, la usucapin subsana la eventual
irregularidad de los ttulos14. La importancia de esta figura, como esen-

Sin embargo, en el Derecho Romano se reconocan algunas excepciones a esta

regla, que en realidad eran supuestos en que el enajenante actuaba por cuenta del
propietario a travs de una especie de representacin legal. Era el caso de los tuto-
res y curadores, del mandatario, del acreedor prendario o hipotecario que poda
vender la cosa cuando el propietario no cumpla con el pago de la obligacin.
11 En el Derecho Romano clsico la usucapin estaba excluida para las cosas hurta-
das o los fundos provinciales; por tanto, solo aplicaba cuando el poseedor tiene
justo ttulo y buena fe. Sin embargo, tal situacin implicaba que muchos bienes no
podan utilizar la usucapin como mecanismo para acreditar la propiedad fuera
de toda duda. Por eso no extraa que Justiniano, finalmente, le haya reconocido
alcance general: SCHULZ, Fritz. Derecho Romano Clsico, Bosch Casa Editorial,
Barcelona 1961, traduccin de Jos Santa Cruz Tejeiro, pp. 344-345.
12 Siendo la prueba de la usucapin mucho ms fcil que la de cualquier otro modo
de adquirir la propiedad, quien ha posedo el tiempo legal alega siempre su usu-
capin, aunque haya adquirido ya por otro modo: DORS, Alvaro. Derecho Pri-
vado Romano, EUNSA, Pamplona 1997, pg. 239.
13 Si todo hecho jurdico se apoya en una situacin jurdica inicial, ello quiere decir
que la eficacia de todo negocio jurdico depende de que ste haya sido realizado
por el sujeto de la situacin jurdica inicial y de la efectiva realidad de su titula-
ridad. As resulta obvio que la consumacin de cualquier negocio dispositivo so-
bre un bien inmueble depender de la titularidad que el transferente tenga sobre
dicho bien, es decir, que se trate de su propietario. La prueba se preestablece con
el ttulo de adquisicin, en especial, tratndose de bienes inmuebles: ROMERO
VIEITEZ, Manuel A. y otros. Problemas que afectan al principio de seguridad
jurdica derivados de un sistema de transmisin de inmuebles mediante docu-
mento privado. El seguro de ttulo. En: Revista de Derecho Notarial, Madrid 1978,
pg. 176.
En este sentido, la prueba de la propiedad se encuentra ntimamente vinculada
con el ttulo que el propietario pueda exhibir frente a los terceros, el mismo que
debe estar en capacidad de producir certeza respecto de su contenido.
14 En la misma doctrina nacional sta es la opinin imperante: En efecto, la doc-
trina clsica concibi la prescripcin como un modo de adquirir la propiedad, es
decir, de convertir al poseedor ilegtimo en propietario. Actualmente, sin embar-
go, se le considera un medio de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza
jurdica es esta ltima porque as se la utiliza en prcticamente todos los casos.
Muy excepcionalmente la prescripcin convierte al poseedor en propietario. Lo
usual y frecuente es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite su
derecho de propiedad. Si no hubiese la prescripcin adquisitiva, la prueba del
derecho de propiedad de los inmuebles sera imposible. Estaramos frente a la

Ediciones Legales 21
 Gunther Hernn Gonzales Barrn

cia misma de la propiedad, es destacada por la jurisprudencia fran-

cesa en el mbito de la accin reivindicatoria, ya que el demandante
solamente vence al demandado poseedor, cuando aqul pruebe su
derecho con un ttulo que sea ms antiguo a la posesin que exhibe
el contradictor15.
Esta situacin permite pacificar las relaciones sociales a travs
de la concordancia entre el hecho y el derecho, nica forma que posi-
bilita construir un orden jurdico legitimado. En el Derecho alemn se
introduce este interesante concepto de pacificacin de la situacin ju-
rdica, que corre paralelo a la satisfaccin de seguridad y estabilidad.
As se dice que:
Finalidad de la usucapin es dificultar situaciones duraderas
de contradiccin entre la situacin posesoria y de propiedad
y, con ello, simplificar la situacin jurdica y pacificarla y, a la
vez, completar la proteccin del trfico. En este aspecto, usu-
capin y prescripcin se asemejan16.
Es de primera importancia que las distintas titularidades sobre los
derechos se definan en forma incontrovertible y definitiva17, tanto para

famosa prueba diablica de la cual hablaban los romanos: AVENDAO VAL-

DZ, Jorge. El Registro Predial y la seguridad jurdica en los predios rsticos.
En: Thmis. Revista de Derecho, N 26, pg. 65.
Ntese, sin embargo, que esta opinin confunde la funcin social y econmica
de la usucapin, con respecto a su funcin jurdica de modo de adquisicin de la
propiedad.
15 POTHIER suscribe este criterio, en tanto, un ttulo posterior a la entrada en pose-
sin del demandado nada prueba, pues no demuestra que el demandante haya
tratado con el propietario. La doctrina posterior intenta suavizar este criterio, per-
mitiendo que el demandante pueda presentar el ttulo de su propio causante, y
si ese ttulo es ms antiguo que la posesin del demandado, el xito ser suyo:
JOSSERAND, Louis. Derecho Civil, EJEA Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires
1950, traduccin de Santiago Cunchillos y Manterola, Tomo I, Volumen III, pp.
171-172.
16 WESTERMANN, Harry y otros. Derechos Reales, Fundacin Cultural del Notaria-
do, Madrid 2007, 7 Edicin, traduccin del alemn de Jos Mara Miquel Gonz-
lez y otros, Volumen I, pg. 698.
17 El codificador espaol Alonso Martnez (respecto del Cdigo Civil de 1889) tiene
unas hermosas palabras sobre la finalidad de nuestro instituto: Es vano y teme-
rario luchar contra la realidad de los hechos: sin la prescripcin son imposibles
los cambios: borradla de los cdigos y se bambolean todas las fortunas, quedan
en inciertos todos los derechos, se paralizan la produccin y el trfico, surgen la
confusin, la anarqua y el caos y se hace imposible la vida social (Cit. CUENA
CASAS, Matilde. Funcin del poder de disposicin en los sistemas de transmisin one-
rosa de los derechos reales, JM Bosch Editor, Barcelona 1996, pg. 359).

22 Ediciones Legales
 LA USUCAPIN - Fundamentos de la Prescripcin Adquisitiva de Dominio

lograr consecuencias relevantes de orden social, como econmico.

En efecto, el ser humano no puede vivir en angustia permanente, y es
necesario que los debates se resuelvan en algn momento. Por otro
lado, es bien conocido que el uso y disfrute sobre las cosas se poten-
cia cuando los derechos estn claramente determinados, por lo que
cerrar la discusin propietaria incentiva la creacin de riqueza, la cir-
culacin de los bienes y, con ello, los actos econmicos de inversin,
siempre favorables al bienestar general.
Algunos dirn que la usucapin permite que los invasores ter-
minen como titulares legales de un bien; y de hecho as ocurre en
muchos casos. Sin embargo, la otra salida, consistente en eliminar
la prescripcin adquisitiva, resulta claramente inconveniente y anti-
econmica. Es uno de los casos en donde el remedio sera peor que
la enfermedad. As, por ejemplo, en un mundo sin usucapin todas las
adquisiciones (o casi todas) deberan producirse por modo derivativo,
es decir, el nacimiento del derecho de propiedad estara condiciona-
do obligatoriamente a tres requisitos fundamentales; primero, que el
transmitente sea propietario; segundo, que otorgue un acto vlido de
transmisin; tercero, que se refiera a un objeto determinado.
Por tanto, en todas las situaciones conflictivas de falta de titulari-
dad, doble cadena de transmisiones, posesin contradictoria al domi-
nio, vicios del negocio jurdico, indeterminacin del objeto, confusin
de linderos, superposicin de reas o cabida, doble inmatriculacin
registral, entre otras, no se tendra una solucin concluyente y, siendo
as, la indefinicin de los derechos quedara latente. Bien puede decir-
se que es preferible la mala solucin de un litigio, pero que solucione
el tema en forma concluyente, antes que una buena salida que nunca
llega. La definicin es un bien por s mismo, y la controversia eterna
siempre es un mal social18.

18 Un escenario de poseedores que no cuenten con una salida legal para regularizar
su situacin, traera graves problemas sociales y econmicos, pues muchos ciu-
dadanos quedaran imposibilitados de acceder al dominio a pesar de contar con
una posesin largamente consolidada; y ante ello no habra frmula alguna que
permita titularlos. La propiedad quedara absorbida en pocas manos y no habra
distribucin de la riqueza; nico mecanismo para que la sociedad organizada a
travs de un Estado sea viable. En efecto, si la inmensa mayora no tiene nada,
entonces tampoco tiene motivacin para defender ese orden social, y ms bien
los disturbios y revoluciones se vuelven cosa comn con grave peligro para la
estabilidad. No es posible sostener un Estado en donde la riqueza se encuentra

Ediciones Legales 23
 Gunther Hernn Gonzales Barrn

La usucapin es una solucin de seguridad jurdica19, en virtud

de la cual, no importa ya el origen de la propiedad ni la validez y le-
galidad de los actos sucesivos de transmisin, ni la capacidad de los
otorgantes o la formalidad de los ttulos. Todo ello se reemplaza con un
mecanismo dogmtico y absoluto de prueba de la propiedad20, basado
en el hecho fenomnico incontrastable de la posesin por un largo
perodo de tiempo. Es el triunfo de una apariencia que, por razones
sociales y econmicas de primera magnitud, se impone como verdad.
El legislador de cualquier poca (pasado, presente y futuro) se
pregunta si puede mantener la proteccin de un propietario ausen-
te por tiempo indefinido, o si alcanzado un determinado plazo, ya es
preferible tutelar al poseedor e investirlo como domino. El tema tiene
diferentes implicancias, desde filosficas hasta polticas. La regla
legal dura e inflexible debe ceder ante la fuerza de los hechos? La
respuesta debe ser cautelosamente afirmativa, pues la usucapin es
un ejemplo ms de que el derecho se compone finalmente de hechos,
sucesos reales y de vida en relacin, actuante y dinmica, pero siem-
pre que se trate de hechos ya consolidados.
En efecto, el tiempo, como gran hacedor y destructor de cosas,
genera duda y sospecha sobre los ttulos formales ms pretendida-
mente seguros, y consigue potenciar la posesin ms insegura. En

concentrada en pocas manos, pues all falta la necesaria legitimacin del sistema
establecido, y ello necesariamente da lugar a la desobediencia de la ley. En tal
hiptesis, nadie se siente identificado con dicho orden y este es desacatado en
forma explcita e impune.
19 El fundamento de la usucapin se halla en la idea (acertada o no, pero acogida
por nuestra ley) de que, en aras de la seguridad del trfico, es, en principio, acon-
sejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos dere-
chos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin
del interesado. Todo lo dems, que se diga sobre el fundamento de la usucapin,
son msicas: ALBALADEJO GARCA, Manuel. La Usucapin, Colegio de Regis-
tradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de Espaa, Madrid
2004, pg. 14.
20 La Sentencia de 23 de octubre de 2008, que dio lugar al Segundo Pleno Casatorio
de nuestra Corte Suprema (Exp. N 2229-2008-Lambayeque), apunta claramente
en esta motivacin: En suma, la usucapin viene a ser el instituto por el cual
el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relacin con la cosa
(propiedad, usufructo), por la continuacin de la posesin durante todo el tiempo
fijado por ley. Sirve adems, a la seguridad jurdica del derecho y sin ella nadie
estara cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que
exige que se ponga un lmite a las pretensiones jurdicas envejecidas (conside-
rando 43).

24 Ediciones Legales
 ndice General

ndice General

Dedicatoria.................................................................................... 5
Prlogo.......................................................................................... 7
Prefacio a la segunda edicin....................................................... 13
Prefacio a la primera edicin......................................................... 15

Seccin Primera
Teora de la Usucapin
1. Definicin de la usucapin o prescripcin adquisitiva ............. 21
2. Fundamento de la usucapin: fines de orden social y econ-
mico......................................................................................... 24
2.1. El conflicto entre propietario y poseedor......................... 24
2.2. La usucapin y el fin de seguridad jurdica..................... 26
2.3. La usucapin y el fin de justicia....................................... 31
2.4. Conclusin....................................................................... 34
3. Elementos constitutivos de la usucapin: posesin, tiempo e
inaccin.................................................................................... 35
4. La proteccin constitucional de la propiedad y la usucapin... 39
5. La usucapin es compatible con la constitucin, por virtud de
la clusula del bien comn ...................................................... 42
6. Usucapin y abandono............................................................ 61

Seccin Segunda
La Usucapin desde el Derecho Civil
1. Funcin jurdica: modo originario de adquisicin de la propie-
dad........................................................................................... 67
2. Sigue funcin jurdica: y qu pasa con la llamada usuca-
pin o prescripcin del propietario?........................................ 71
3. La posesin dentro del sistema jurdico patrimonial................ 76

Ediciones Legales 25
 ndice General

4. La posesin como base de la usucapin................................. 79

5. Concepto de posesin............................................................. 81
5.1. Control sobre el bien....................................................... 84
5.2. Autonoma....................................................................... 89
5.3. Voluntariedad................................................................... 92
5.4. Estabilidad....................................................................... 94
5.4. bis: Exclusin de la estabilidad: contactos fsicos de ca-
rcter espordico, interino, tolerado o anlogos............. 96
5.5. Potencialidad de uso y disfrute........................................ 98
5.6. Irrelevancia de ttulo jurdico............................................ 99
6. La posesin fantasmal: inslita creacin del tribunal regis-
tral............................................................................................ 100
7. Possessio ad usucapionem (posesin destinada a la usuca-
pin)......................................................................................... 106
7.1. Posesin en concepto de dueo (animus domini)........... 106
7.1. bis: sigue: puede el poseedor sin animus domini con-
vertirse en poseedor en concepto de dueo?................. 116
7.1. ter: sigue: qu ocurre con los poseedores que cuentan
con un ttulo que es incompatible con la usucapin? ..... 127
7.2. Posesin pblica............................................................. 132
7.3. Posesin pacfica............................................................ 135
7.4. Posesin continua........................................................... 140
7.4. bis: sigue: suma de plazos posesorios............................ 143
7.4. ter: sigue: la posesin se transmite a los herederos?... 145
8. Transcurso del tiempo............................................................. 153
9. Falta de interrupcin de la usucapin...................................... 161
10. Modalidades de la usucapin.................................................. 169
10.1. Introduccin.................................................................... 169
10.2. Usucapin ordinaria......................................................... 171
10.2. bis: sigue: usucapin ordinaria y doble venta.................. 185

26 Ediciones Legales
 ndice General

10.3 Usucapin extraordinaria................................................. 186

11. Sujeto titular de la usucapin................................................... 189
12. Sujetos prohibidos de usucapir................................................ 193
13. Objeto de la usucapin............................................................ 198
14. Derechos susceptibles de usucapin...................................... 209
14. bis: sigue: derechos susceptibles de usucapin: puede ad-
quirirse de este modo la garanta mobiliaria?.......................... 216
15. Efectos de la usucapin........................................................... 218
15.1. Efecto adquisitivo............................................................ 218
15.2. La usucapin de propiedad y los derechos menores so-
bre el bien (usucapio libertatis)........................................ 226
15.3. La llamada retroactividad de la usucapin...................... 228

Seccin Tercera
Usucapin y Registro
1. Usucapin contra el registro o usucapin contra tabulas........ 233
2. La usucapin siempre vence al registro ................................. 234
3. Este conflicto se resuelve por el art. 952 CC, y no por el art.
2014 CC................................................................................. 238
4. Por definicin, los modos originarios de adquisicin son ms
poderosos que los derivados................................................... 242
5. La posesin consolidada es mejor ttulo que el mero formalis-
mo............................................................................................ 244
6. El registro cede (es vencido) ante la proteccin de los dere-
chos humanos.......................................................................... 246
7. El triunfo de la usucapin es la opinin comn en los siste-
mas de registro declarativo, como el nuestro.......................... 252
8. El triunfo de la usucapin tambin se reconoce en los siste-
mas con registro constitutivo................................................... 260
9. Usucapin y doble venta: se prefiere al titular que inscribe
frente al no inscrito a pesar que este ltimo cuenta con la
posesin ad usucapionem?..................................................... 276

Ediciones Legales 27
 ndice General

Seccin Cuarta
La Prueba de la Usucapin
1. Proceso judicial de prescripcin adquisitiva............................ 281
2. Prueba de la prescripcin adquisitiva ..................................... 286
3. Prueba de la posesin............................................................. 288
3.1. Nociones generales......................................................... 288
3.2. Prueba de la posesin en concepto de dueo o del ani-
mus domini...................................................................... 291
3.2. bis: sigue: qu pasa con el poseedor sin animus domini
que invoca la modificacin de su concepto posesorio?.. 296
3.3. Prueba de la posesin pblica........................................ 298
3.4. Prueba de la posesin pacfica....................................... 299
3.5. Prueba de la posesin continuada.................................. 300
4. Prueba del tiempo ................................................................... 302
5. Prueba de la falta de interrupcin (inactividad)........................ 304
6. Prueba de la usucapin ordinaria............................................ 307
7. Los medios probatorios de la prescripcin adquisitiva segn
el Cdigo Procesal Civil........................................................... 309

Seccin Quinta
La Usucapin desde el Derecho Notarial
1. Introduccin............................................................................. 317
2. Anlisis sobre la constitucionalidad de la potestad del notario
para declarar la prescripcin adquisitiva.................................. 317
2.1. Bases para determinar cuando una pretensin es no
contenciosa..................................................................... 317
2.2. Por fin, cundo una pretensin es no contenciosa?..... 321
2.3. Refutacin a las crticas de nuestra posicin.................. 324
2.4. Los notarios podran conocer algunas hiptesis de
prescripcin adquisitiva?................................................. 327
3. Normativa aplicable................................................................. 331

28 Ediciones Legales
 ndice General

4. Procedimiento notarial de prescripcin adquisitiva.................. 332

4.1. Solicitud........................................................................... 332
4.2. Anotacin preventiva....................................................... 336
4.3. Emplazamiento a los interesados.................................... 337
4.4. Acta de presencia............................................................ 339
4.5. Oposicin ........................................................................ 341
4.6. Finalizacin del procedimiento........................................ 342
4.7. Declaracin notarial de prescripcin adquisitiva............. 344
4.8. Tipo de documento notarial que contiene la declara-
cin.................................................................................. 345
5. Ttulo supletorio....................................................................... 349
5.1. Qu es un predio no inscrito?....................................... 349
5.2. Inmatriculacin o primera inscripcin ............................. 350
5.3. Mecanismos generales de inmatriculacin...................... 352
5.4. Definicin de ttulo supletorio.......................................... 353
5.5. Ttulo supletorio y prescripcin adquisitiva...................... 357
5.6. El ttulo supletorio es un procedimiento no contencioso. 362
5.7. Mecanismos especiales de inmatriculacin (Ley de re-
gularizacin de edificaciones)......................................... 365
5.7.1. Ttulo supletorio en va notarial con posesin de
cinco aos............................................................ 367
5.7.2. Ttulo supletorio con ttulos................................ 368
5.7.3. Declaracin notarial con fines de primera inscrip-
cin de dominio.................................................... 370
6. Procedimiento notarial de formacin de ttulo supletorio ........ 372
6.1. Solicitud........................................................................... 372
6.2. No hay anotacin preventiva........................................... 374
6.3. Emplazamiento a los interesados.................................... 376
6.4. Acta de presencia............................................................ 378
6.5. Oposicin......................................................................... 379
6.6. Finalizacin del procedimiento........................................ 381

Ediciones Legales 29
 ndice General

6.7. Declaracin notarial de formacin de ttulo supletorio..... 382

6.8. Tipo de documento notarial que contiene la declara-
cin.................................................................................. 384

Seccin Sexta
El Segundo Pleno Casatorio Civil de la
Corte Suprema y la Usucapin
1. Los hechos............................................................................... 389
2. Prescripcin adquisitiva y coposesin..................................... 390
2.1. Puede el coposeedor adquirir por prescripcin adqui-
sitiva?.............................................................................. 390
2.2. Ahora bien, cul es la naturaleza de la detentacin
que ejerce la codemandante?......................................... 393
2.3. Razones por las cuales la codemandante no es posee-
dora inmediata................................................................. 398
2.4. Sera posible que la codemandante hubiese cambiado
su condicin de servidora de la posesin por la de po-
seedora en concepto de dueo?..................................... 404
2.5. Es posible que existan poseedores de distinto grado a
pesar de lo cual se reconozca a todos como coposee-
dores?.............................................................................. 405
2.6. La calificacin de la situacin posesoria de la codeman-
dante segn la sentencia................................................. 406
3. Posesin pacfica..................................................................... 408

Anexo
Segundo Pleno Casatorio Civil de la Corte
Suprema y la Usucapin
Sentencia dictada por el Pleno Casatorio Civil realizado por
la Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia de la Repbli-
ca de Per................................................................................ 415

Bibliografa.................................................................................... 455

30 Ediciones Legales