Registral e Inmobiliario

INMOBILIARIO
Noviembre / 2014
Ao 1 Volumen 5
INMOBILIARIO
Actualidad
rea
Civil Inmobiliario
Inmobiliario
Contenido
Angella Fabiola Soberon Alfaro: La restriccin al derecho de la propiedad
DOCTRINA PRCTICA 390
en la jurisprudencia registral
NOS PREGUNTAN Y CONSULTA: Es posible actualmente regularizar edificaciones en aplicacin
CONTESTAMOS
401
de la Ley N 27157?
RESEA DE Alcances de la restriccin del derecho de propiedad sobre un inmueble ins-
JURISPRUDENCIA
403
crito en el Registro de Predios (Expediente N. 286-2012/CPC-INDECOPI-PIU)
DOCTRINA PRCTICA
Doctrina prctica
La restriccin al derecho de la propiedad

en la jurisprudencia registral
Angella Fabiola Soberon Alfaro*
Abogada asociada del estudio Rodrigo, Elas & Medrano
1. Introduccin
SUMARIO
2. Importancia del registro de la propiedad inmueble

3. Restriccin y limitacin legal al derecho a la propiedad en la jurisprudencia registral
4. Restriccin convencional al derecho de propiedad en la jurisprudencia registral
5. Importancia de la inscripcin de las restricciones al derecho de propiedad
6. Conclusiones
1. Introduccin India, solo por mencionar algunos pases,

Hoy en da, la propiedad se ha vuelto algo podremos apreciar que sus economas han
crecido enormemente gracias a la eficiente
muy importante en la economa de un pas.
asignacin de la propiedad.
No en vano en los ltimos aos, hemos visto
la debacle financiera de Estados Unidos por No solo la asignacin al derecho a la pro-
una situacin hipotecaria. Por otro lado, si piedad es importante para que un pas sea
revisamos las experiencias de China, Egipto, desarrollado, sino que tambin debe existir
un mecanismo jurdico que d seguridad a
esa asignacin de la propiedad. Hernando
de Soto sealaba en su importante libro El
* Abogada con especializacin en Derecho Registral por
la Pontificia Universidad Catlica del Per. misterio del capital: En Puerto Prncipe incluso
390 Instituto Pacfico Volumen 5 | Noviembre 2014

Doctrina prctica
propiedades bastantes costosas cambian de mano
en mano sin que nadie se preocupe en informar RESUMEN
a los Registros Pblicos donde de todos modos
aguarda un irremediable amontonamiento de A partir del anlisis de diversas resoluciones
papeles burocrticos1. emitidas por el Tribunal Registral, la autora
observa la importancia de inscribir en los
Se trae a colacin este texto del autor de El Registros Pblicos las restricciones conven-
Otro Sendero que me parece interesante a cionales al derecho de propiedad. As, entre
efectos de sealar que, si bien el Registro otras consideraciones, seala que si bien tales
Pblico en el Per no es perfecto, es muy restricciones pueden limitar o restringir un
atributo del derecho de la propiedad, como
necesario a fin de salvaguardar y dar segu- al uso, disfrute y disposicin del bien; sin
ridad jurdica quienes son titulares de una embargo, ellas no podrn implicar la prohi-
propiedad. bicin de enajenar de manera total, parcial,
relativa o absoluta el bien.
A mi entender, nuestro sistema registral es
bueno; sin embargo, es necesario sealar
tambin que tiene fallas que favorecen la CONTEXTO NORMATIVO
delincuencia, como por ejemplo el ingreso
Constitucin Poltica: Artculo 70.
de documentos falsificados al registro, pues
Cdigo Civil: Artculos 923, 926, 950 y
el registrador no tiene los elementos para
993.
verificar la veracidad de los documentos que
Ley Orgnica de Municipalidades: Artculo
ingresan a su despacho. Esta situacin sin 81.
duda daa la imagen del sistema registral lo
cual hace inseguro mantener el derecho a la
propiedad indemne. Por otra parte, es meri- PALABRAS CLAVE
torio resaltar que, en los ltimos aos, se han
Restriccin convencional / Atributos del derecho
creado mecanismos jurdicos para paliar este a la propiedad / Registro de Propiedad Inmueble.
fenmeno y, con justa razn, con el paso del
tiempo, el Registro se fortalecer.
No parece adecuado que se diga que el Regis- ello dentro de los lmites legales2. El Cdigo
tro Pblico en el Per es un amontonamiento Civil peruano define a la propiedad como el
de papeles burocrticos. En el mejor de los poder jurdico que permite usar, disfrutar,
casos, en el Registro Pblico, s existe muchos disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse
legajos, pero ordenados, en lo que se refiere en armona con el inters social y dentro de
a ttulos archivados los cuales constituyen la los lmites de la ley.
prueba de la buena transferencia que existe
Por otra parte, la Constitucin Poltica del
entre el propietario actual y sus antecesores,
Per expresa que la propiedad es inviolable,
as como otra documentacin y procedimien-
que el Estado lo garantiza y que se ejerce en
tos que son relevantes para otorgar seguridad
armona con el bien comn y dentro de los
jurdica.
lmites de la ley.
Cuando hablamos sobre la propiedad, lo pri-
De las citadas normas a las que hace expresa
mero que leemos seala que es el derecho o
referencia al derecho de propiedad, se con-
facultad de poseer alguien algo y disponer de
cluye que el derecho es el poder jurdico para
hacer de la propiedad lo que el particular
quiera hacer: venderla, gravarla, disfrutarla
1 DE SOTO, Hernando. El misterio del capital: Por qu y hasta reivindicar la propiedad. Ntese que
el Capitalismo triunfa en el occidente y fracasa en el
resto del mundo. 2000. 1. ed., Empresa editora El
Comercio. p. 52. 2 Diccionario de la Real Academia Espaola.
Volumen 5 | Noviembre 2014 Actualidad Civil 391

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se puede hacer todo, pero siempre que ese perpetuo y como tal, no podr extinguirse por
ejercicio sea bajo los lmites de la ley. el tiempo. Sin embargo, nuestra legislacin ha
prescrito la prdida de la propiedad bajo la
La pregunta es la ley es la nica que me
causal de la prescripcin adquisitiva de domi-
puede imponer una restriccin al derecho
nio4 lo cual es una excepcin a la caracterstica
de propiedad? Es viable que un particular
de la perpetuidad; dado que un tercero puede
imponga contractualmente la restriccin a la
adquirir, de manera originaria, el derecho de
propiedad de un tercero? Si es as, es un acto
propiedad de un titular debidamente inscrito
que merece ser inscrito en Registros Pblicos?
en el registro correspondiente, por cuanto ha
Por qu es importante dicha inscripcin?
cumplido con los requisitos jurdicamente
Cul es el lmite para pactar esta restriccin?
exigidos por la norma civil.
Lo que s es cierto es que el derecho de propie-
Esta posibilidad de adquirir la propiedad por
dad no es absoluto, sino que tiene restriccio-
la posesin corta o larga, segn sea el caso,
nes y limitaciones. A continuacin, se buscar
se justifica por la funcin social y econmica
contestar a estas ltimas preguntas basndose
que tiene el derecho de la propiedad. Lo que
en recientes resoluciones publicadas por el
el Estado busca con la propiedad es darle
Tribunal Registral.
un uso econmico que genere beneficio a la
sociedad; por lo que dejarlo en el abandono,
2. Importancia del registro de la implicara no cumplir con esa funcin. El
propiedad inmueble derecho de propiedad es un activo grandioso
Se puede definir al derecho de la propiedad que permite a los titulares obtener recursos
como aquel derecho real que le da al propie- econmicos muy importantes.
tario los atributos de usar, disfrutar, disponer
Los titulares pueden obtener beneficios eco-
y reivindicar un bien. Dichos atributos se
nmicos alquilndolo, vendindolo o hasta
encuentran enunciados en el artculo 923 del
hipotecndolo para obtener financiamiento
Cdigo Civil3.
o prstamos. La funcin econmica del de-
La propiedad tiene caractersticas muy im- recho de propiedad es lo que hace a un pas
portantes: es un derecho real; es decir, no ms desarrollado, segn lo expresado en la
debemos confundir con otro derecho de introduccin del presente trabajo.
naturaleza distinta, como el derecho personal
A contrario sensu, la asignacin indebida del
(por ejemplo, un derecho crediticio) con el
derecho de la propiedad permite que los pa-
que se persigue a la persona y no a la cosa.
ses no puedan desarrollarse adecuadamente.
Especficamente, es un derecho real porque Por ello, al abandonarse la propiedad, puede
subsiste una relacin de la persona natural ocurrir que una persona que no tena ninguna
o jurdica con una cosa de manera directa vinculacin con la cosa le d un uso eficiente,
e inmediata; por ello, el propietario puede y con ello, a travs de una declaracin judi-
obtener un beneficio de la cosa sin la inter- cial o notarial puede adquirir el derecho de
vencin de terceros, salvo que l, mediante propiedad, cancelando del registro al anterior
un acto jurdico, lo permita (por ejemplo, la propietario que abandon su propiedad. Es
restriccin al derecho de su propiedad). decir, la usucapin premia con el derecho de
Dentro de sus caractersticas, la doctrina ha propiedad al que mejor uso le da a la propie-
sealado que la propiedad es de carcter
4 Art. 950. La propiedad inmueble se adquiere por

3 Art. 923. La propiedad es el poder jurdico que permi- prescripcin mediante la posesin continua, pacfica
te usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe y pblica como propietario durante diez aos. Se
ejercerse en armona con el inters social y dentro los adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo
lmites de la Ley. y buena fe.

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dad y castiga al propietario negligente que la legal lo proteger dada la razn de ser del
abandon por ms de diez aos. Registro: la publicidad. Este principio implica
que nadie puede desconocer lo que el registro
La propiedad es inviolable; por tanto, los ter-
ceros debern respetar ese derecho. El Estado publicita, constituyndose en una presuncin
tambin debe respetarlo y garantizarlo, salvo iure et de iure.
cuando exista un proceso de expropiacin.
La expropiacin sera otra excepcin, por la Maisch Von Humboldt dice:
cual el Estado afecta un bien inmueble de un
particular con la finalidad de darle utilidad
pblica o por seguridad nacional; todo ello Esta norma [el
para bien de la sociedad. Este proceso suele artculo 926 del
durar aos, ya que solo por Ley del Congreso Cdigo Civil] no
es que se permite esta afectacin. tiene precedentes
en el Cdigo ante-
La exclusividad del derecho de propiedad rior y est destina-
permite que solo el propietario pueda hacer da a resolver el
efectivos sus atributos de usar, disfrutar, dis- problema de la
poner y reivindicar el bien. No puede una oponibilidad a terceros de las restric-
persona ajena efectuar estos atributos salvo ciones a la propiedad acordadas por
que el propietario as lo haya consentido (por las partes. La ratio legis es muy clara:
ejemplo, un pacto de restriccin al derecho de las partes mientras no vulneren nor-
la propiedad). Ejemplos son el usufructo y el mas imperativas de la ley pueden
arrendamiento. La exclusividad es una carac- acordar restricciones al derecho de
terstica inherente al derecho de propiedad y propiedad o a su ejercicio; es decir el
de los dems derechos reales. efecto interpartes surge del conve-
El animus y el corpus forman parte de este nio. Ahora bien, para evitar un even-
derecho. El primero de ellos es el aspecto tual fraude o simulacin frente a ter-
subjetivo que implica tener una intencin ceros, que podran verse perjudicados
de ser propietario; es aquel sentimiento que por estas restricciones, se exige que
hace tener aquella relacin directa con la
figuren inscritas en el Registro res-
pectivo, de lo cual se desprende que
cosa mediante un ttulo de dominio (animus
esta norma se aplica tanto a bienes
domini). El corpus es el aspecto objetivo, lo
que materialmente se encuentra a la vista y
muebles o inmuebles .
que se complementa con el animus domini;
es en donde el propietario puede ejercer Por otra parte, existen otros principios que
directamente los atributos del derecho de nacen con la inscripcin, como los de legi-
propiedad. Es necesario mencionar que sin timacin, prioridad, legalidad (o tambin
estos aspectos no hablaramos de derecho llamado principio de calificacin registral),
de propiedad. tracto sucesivo, fe pblica registral, prioridad
preferente, prioridad excluyente y otros que
Por otro lado, el derecho registral es el con-
se mencionan en la doctrina. Estos principios
junto de normas que se encarga de velar
otorgan seguridad jurdica al titular del dere-
por la correcta y adecuada publicidad de un
cho inscrito, por lo que el Estado y las normas
derecho. En cuanto al derecho de propie-
vigentes deben resguardarlos.
dad, sabemos que lo que ms importa es la
oponibilidad de este derecho. Este principio Lo contenido en el asiento registral, que se
protege al propietario inscrito frente a otros encuentra en una partida electrnica, ficha, o
que pretendieran menoscabar su derecho ya en todo caso tomo; se presume vlido y pro-
ganado mediante un acto jurdico. El sistema duce sus efectos mientras no se declare nulo,

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sea cancelado o se rectifique posteriormente. del titular est condicionado a construir bajo
En virtud de este principio registral, para que ciertas limitaciones.
el titular de la propiedad pierda su derecho,
La razn de ser de este tipo de restricciones
ello debe constar en una sentencia judicial que
es la de propiciar o fomentar el cuidado del
declare a este ltimo como invlido o nulo.
patrimonio de la nacin; por ello, no se deja
La sentencia judicial debe estar sustentada en
a la merced de los particulares la propiedad
resolucin firme con calidad de cosa juzgada
absoluta de dichos bienes.
para poder ingresar al Registro Pblico y cam-
biar la titularidad que este publicita.
El Registro de Predios, que publicita los dere- SABA USTED QUE?
chos de propiedad inmobiliarios, se constituye
por el sistema de folio real. Este sistema, Las restricciones convencionales al
recogido del derecho hipotecario espaol, derecho de propiedad son aquellos
implica que se abrir una partida para cada acuerdos que realizan los particu-
inmueble que se inmatricula en el Registro. lares para afectar uno o algunos de
Con este sistema, los inmuebles pueden ser los atributos del derecho de pro-
debidamente identificados y verificados por piedad.
los actuales y antiguos propietarios. Se puede
ver asimismo si el inmueble ha sido materia Para ahondar respecto al tema, se tiene como
de alguna contienda judicial, hipotecado o ejemplo el caso Lucchetti. La empresa deno-
que existen anomalas por subsanar. Res- minada Lucchetti Per SA., compr un predio
pecto a estos ltimos casos, el abogado que en donde construy una fbrica que se encon-
se encargue de efectuar la compra de una traba cerca a los Pantanos de Villa. La empresa
propiedad, debe hacer un examen obligatorio
hizo los trmites pertinentes a fin de que las
de la partida del inmueble con la finalidad de
autoridades correspondientes le otorgaran
advertir cualquier situacin que podra gene-
los ttulos habilitantes para funcionar cerca a
rar un perjuicio a los intereses de su cliente.
los Pantanos de Villa. La empresa obtuvo el
Es materia de discusin si se debe efectuar permiso para funcionar, aun cuando el uso
el examen de los ttulos archivados que dan industrial en esa zona era incompatible, ya
origen a los asientos registrales. Si bien este que la fbrica atentaba contra un rea natural
artculo no tiene como objetivo hacer un co- protegida declarada por Ley.
mentario al respecto, es recomendable que,
Es necesario resaltar que los Pantanos de
ante cualquier duda o inexactitud, se revisen
Villa constituyen una reserva natural, que
los ttulos archivados.
permite la anidacin y el trnsito de las aves
migratorias y residentes. Son un rea natural
3. Restriccin y limitacin legal al protegida que se encuentra bajo la direccin
derecho a la propiedad en la ju- del Sistema Nacional de reas Protegidas del
risprudencia registral Estado (Sinanpe). En consecuencia, si bien la
Como se ha sustentado en el presente traba- empresa adquiri la propiedad correctamen-
jo, el derecho de propiedad no es absoluto. te, lo cierto es que su uso en esa zona no era
Tiene lmites y limitaciones. Por ello, es de para realizar actividades industriales, por lo
suma importancia revisar si el inmueble que tuvo que cerrarse aos despus. Este caso
tiene restricciones a su uso. Por ejemplo, en nos sirve para demostrar que el derecho a la
muchos casos, los inmuebles se encuentran en propiedad tiene limitaciones. No obstante,
una zona que constituye patrimonio cultural, estas restricciones tienen su justificacin, ya
zona restringida, rea natural protegida, etc., que son por el bien de la humanidad y, por
lo cual hace que el derecho de propiedad ello, se permite dichas afectaciones.

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Respecto a este tipo de afectaciones, la Resolu- Se seala en la parte pertinente:
cin del Tribunal Registral N. 029-2008-SU-
NARP-TR-A de fecha 05.02.2008 seala en su () En ese sentido, en lo que respecta a la trans-
ferencia de bienes el artculo 9 de la Ley General
sumilla lo siguiente: Los propietarios de los del Patrimonio Cultural de la Nacin puede ser
predios que se encuentren situados en reas transferido libremente bajo cualquier ttulo con
naturales protegidas deben notificar previa- observancia de los requisitos y lmites que dicha
mente al Estado de la intencin de transferir ley establece.
a terceros dichos bienes, de acuerdo a lo Ahora bien, debemos precisar que respecto la
desmembracin el artculo 20 de la Ley N.
establecido por el art. 5 de la ley 26834. 28296 establece las siguientes restricciones a la
Asimismo, se ha visto en muchos casos que propiedad:
los inversionistas compran predios de gran a) Desmembrar partes integrantes del bien
mueble o inmueble integrante del Patrimonio
dimensin con la finalidad de efectuar pro-
Cultural de la Nacin.
yectos urbanos. El objeto de estas empresas
b) Alterar, reconstruir modificar o restaurar total
es el de comprar para luego vender lotes
o parcialmente el bien mueble o inmueble, sin
debidamente independizados; es decir, todos autorizacin previa del Instituto Nacional de
y cada uno de los lotes que se independizan Cultura en cuya Jurisdiccin se ubique.
tendrn una partida registral para venderlas
con los servicios pblicos necesarios, segn Por otro lado, es necesario mencionar a la
manda la ley. Resolucin N 1032-2014-SUNARP-TR-L
del 30.05.2014, que explica muy bien las
No obstante, tambin se ha visto que en el
restricciones legales a la propiedad:
predio matriz, podra subsistir una anomala
no advertida en el estudio de titulacin reali- Sumilla: El artculo 957 del Cdigo Civil es-
zada por los abogados y tcnicos. La sorpresa tablece que la propiedad predial queda sujeta
puede devenir luego de que el inversionista a la zonificacin, a los procesos de habilitacin
ha comprado el inmueble limpio en Re- y subdivisin y a los requisitos y limitaciones
que establecen las disposiciones respectivas, los
gistros Pblicos. Puede ocurrir que una vez cuales son competencia exclusiva y excluyente
que el proyecto se ha iniciado, el Ministerio de las municipalidades provinciales o distritales
de Cultura ingrese un ttulo a la partida del segn corresponda, por lo que no procede la
inmueble declarndolo como monumento inscripcin de la independizacin de predios sin
edificacin en mrito a la subdivisin o particin
histrico, en todo o en parte del rea del efectuada por el titular del predio sin intervencin
predio. Esta situacin sin ninguna duda causa municipal.
un perjuicio para los intereses econmicos
del inversionista, dado que el predio tendr Se seala en la parte pertinente:
limitaciones respecto al uso o, en todo caso, Sin embargo, la propiedad tiene limitaciones. As
el precio del inmueble se devaluar por tener se desprende del Artculo 70 de la Constitucin
esta carga en la partida. Poltica que seala que el derecho de propiedad se
ejerce en armona con el bien comn y dentro de
Se muestra, a continuacin, una resolucin del los lmites de la Ley. Asimismo, en la ltima parte
Tribunal Registral mediante la cual el propie- del Artculo 923 del cdigo sustantivo se indica que
tario deber pedir la acreditacin de la oferta el derecho de propiedad debe ejercerse dentro de
los lmites de la ley.
de venta en favor del Ministerio de Cultura.
En tal sentido, la propiedad es un derecho sujeto
Resolucin N 212-2014-SUNARP-TR-A de a lmites o restricciones, siendo que dichos lmites
fecha 25.04.2014: se explican en razn de la funcin social que
cumple la propiedad. Concordante con ello el ar-
Sumilla: Para la inscripcin de la trans- tculo 81 de la Ley Orgnica de Municipalidades
ferencia a ttulos de bienes integrantes del aprobada por la Ley 27972, en adelante LOM,
Patrimonio Cultural de la Nacin, constituye seala que corresponde a las municipalidades
provinciales y distritales dentro de su jurisdiccin
requisito la acreditacin de la oferta de venta velar por el uso de la propiedad en armona del
a favor del INC, hoy Ministerio de Cultura. bien comn.

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4. Restriccin convencional al dere- el propietario del bien, pues siendo l el titular del
derecho, solo l podr auto limitarse dicho derecho
cho de propiedad en la jurispru- a travs del pacto.
dencia registral El acuerdo entre las partes mediante el que se
Se han revisado algunas resoluciones del Tri- establezcan restricciones a la propiedad ser un
contrato, pues el contrato es el acuerdo de dos o
bunal Registral referidas a las limitaciones o
ms partes para crear, regular, modificar o extinguir
restricciones a la propiedad. A continuacin, una relacin jurdica patrimonial, conforme a la
se mencionarn algunas referidas a las restric- definicin del Art. 1351 del Cdigo Civil.
ciones convencionales. 5. Ahora bien, lo que debe definirse en cules
sern los lmites del pacto de restricciones de
Las restricciones convencionales al derecho de la propiedad, esto es, el mbito dentro del
propiedad son aquellos acuerdos que realizan cual las partes podrn pactar restricciones a la
los particulares para afectar uno o algunos de propiedad.
los atributos del derecho de propiedad. Es de- Al respecto en el Artculo 926 del Cdigo Civil
cir, una de las partes quedar obligada frente no se estableci ningn lmite, ello no implica
a la otra parte a, por ejemplo, no construir, no que no existan lmites para dicho pacto, sino
arrendar, no destinar un bien inmueble para que debe acudirse a otras normas que esta-
blezcan lmites a dichos pactos y adems a las
un uso especfico. Este acuerdo es totalmen- restricciones en general respecto al contenido
te vlido, siempre que el pacto no sea para de los contratos.
prohibir la enajenacin de dicho bien. En cuanto a las restricciones en general respecto
Cuadros Villena define las limitaciones al al contenido de los contratos, el numeral 14 del
Art. 2 de la Constitucin Poltica establece que
derecho de la propiedad como todas aque- toda persona tiene derecho a contratar con
llas restricciones legales a las facultades de fines lcitos siempre que no se contravengan
propietario (). Si hablamos del derecho de leyes de orden pblico. En el mismo sentido,
propiedad como derecho absoluto, cualquier el Art. 1354 del Cdigo Civil establece que
limitacin sera una violacin de ese derecho. las partes pueden determinar libremente el
contenido del contrato, siempre que no sean
Si hablamos de un derecho relativo al inters
contrarios a norma legal de carcter imperati-
social, las limitaciones estn destinadas a reali- vo.
zar ese principio, a obtener la utilidad del bien En lo que respecta a normas que establecen
dentro del ejercicio normal del derecho.5 lmites al contenido de los pactos relativos al
derecho de propiedad, podemos citar al Art.
Las resoluciones emitidas por el Tribunal Re-
882 del Cdigo Civil, que establece que no se
gistral son muy interesantes y tienen mucha puede establecer contractualmente la prohibi-
informacin respecto de las restricciones con- cin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
vencionales, por ello, es necesario extraer lo permita.
ms resaltante, a fin de ver cul es la posicin ()
mayoritaria del colegiado. 7. Ahora bien dado que los Arts. 925 y 926
del mismo cdigo contemplan supuestos de
Veamos la Resolucin N 196-2014-SUNARP-
restricciones legales y contractuales de la pro-
TR-A de fecha 11.04.2014, en la que Tribunal piedad, debe entenderse entonces que tanto
razona de la siguiente manera: las restricciones legales como las contractuales
podrn estar referidas a cualquiera de los atri-
Esto es, el propietario de un bien puede volun- butos de la propiedad. Esto es, ya sea a uno o
tariamente someter su derecho de propiedad a ms de los atributos de usar, disfrutar, disponer
restricciones. La norma contempla expresamente o reivindicar el bien.
que estas restricciones se establezcan por pacto, es
decir, mediante acuerdo entre las partes. Una de las
partes en este pacto necesariamente habr de ser
La importancia de esta Resolucin radica en
establecer de manera clara cules son los
elementos para que sea viable la restriccin
5 CUADROS VILLENAS, Carlos Ferdinand. Derechos al derecho de propiedad. Se debe resaltar
Reales. T. II. 1. ed., Cultura Cuzco, Lima, 1995. pp.
433-434. que, para que dichos acuerdos puedan ser

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publicitados en el registro correspondiente, es tres facultades pueden ser restringidas por
necesario que el pacto se formalice mediante pacto. En la facultad de disposicin, el lmite
escritura pblica. Con ello, se cumplir con de la restriccin es la prohibicin de enajenar.
el principio de titulacin autntica que exige Es decir, se puede restringir la disposicin
el Registro. siempre que tal restriccin no importe una
prohibicin de enajenar, absoluta o relativa,
directa o indirecta, por ejemplo, que el dueo
SABA USTED QUE? de un inmueble lo venda siempre que sea a
valor de mercado.
Conforme a un precedente de ob-
Parece haber acuerdo con la posicin del Dr.
servancia obligatoria del Tribunal
Registral, las restricciones con- Avendao. La restriccin que limite la transfe-
vencionales de la propiedad es- rencia de propiedad ser un pacto nulo, pero
tablecidas por pacto no pueden s ser perfectamente posible restringir los
comprender, de manera absoluta, otros atributos del derecho de la propiedad.
relativa ni temporal, los atributos A continuacin, se incluye otra resolucin del
de enajenacin o gravmenes del Tribunal Registral que nos parece importante
bien, salvo que la Ley lo permita, por la forma cmo est redactado el pacto de
pues existe un inters superior de restriccin de la propiedad que se menciona,
que los bienes circulen libremente as como por el razonamiento del Tribunal al
en el mercado. aceptar e inscribir, como carga y gravamen,
la obligacin de un propietario a no efectuar
En el ao 2012, mediante el XCIX Pleno del obra alguna en su terreno.
Tribunal Registral realizado los das 15 y 16 La Resolucin N. 1261-2009-SUNARP-TR-L
de noviembre de 2012 y publicado en el de fecha 14.08.2009 analiza los siguientes
diario oficial El Peruano el 01 de diciembre aspectos:
de 2012, se aprob el precedente de obser-
vancia obligatoria referido a las restricciones En lo que respecta a normas que establecen lmites
convencionales: al contenido de los pactos relativos al derecho de
propiedad, podemos citar al Art. 882 del Cdigo
Precisin del precedente aprobado en el XCIX Civil, que establece que no se puede establecer
Pleno relativo a restricciones convencionales contractualmente la prohibicin de enajenar o
de la propiedad gravar, salvo que la ley lo permita. Asimismo, al art.
1582 del mismo cdigo que, al regular los pactos
Las restricciones convencionales de la propiedad
que pueden integrar la compraventa establece
establecidas por pacto no pueden comprender, de
que el pacto de mejor comprador y el pacto de
manera absoluta, relativa, ni temporal, los atributos
preferencia son nulos.
de enajenacin o gravmenes del bien, salvo que
la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el 6. Ahora bien, dado que los Art. 925 y 926
artculo 882 del Cdigo Civil, pues existe un inters del mismo cdigo contemplan supuestos de
superior de que los bienes circulen libremente en restricciones legales y contractuales de la pro-
el mercado. piedad, debe entenderse entonces que tanto
las restricciones legales como las contractuales
La Resolucin citada, bajo este alcance, infiere podrn estar referidas a cualquiera de los atri-
que las restricciones que no estn referidas a butos de la propiedad. Esto es, ya sea a uno o
los atributos de enajenacin o gravamen del ms de los atributos de usar, disfrutar, disponer
o reivindicar el bien.
bien, pueden pactarse entre las partes, ello en
()
aplicacin del artculo 926 del Cdigo Civil.
9. En el presente caso, en la Clusula decimo-
Por otro lado, el doctor Francisco Avendao cuarta de la escritura pblica del 30.07.1996,
A. seala que: La propiedad confiere las extendida ante notario de Lima, Juan Gustavo
facultades de uso, disfrute y disposicin. Las Landi Grillo se ha establecido:

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Ambas partes dejan constancia que frente partida del inmueble correspondiente. No
a los lotes materia de la presente transfe- obstante, lo interesante de esta resolucin es
rencia, es decir antes de llegar a la actual
pista a Cieneguilla (Av. La Molina) existe
que existe un voto en discordia por la docto-
un rea de terreno () se ha denominado ra Martha Del Carmen Silva Daz, quien fue
Lote 5 en el plano que forma parte de este vocal. Ella recomienda denegar la inscripcin
() trato. Este lote 5 se encuentra frente y proceder con la tacha del ttulo por los
al lote 1, 2 y 3 y segn informes Guberna- siguientes fundamentos:
mentales ser destinado a la ampliacin de
la pista que da a la Av. La Molina. En caso A partir del enfoque del recurrente, la obligacin
no se afecte esta rea de terreno por los asumida por la vendedora implica una restriccin
entes gubernamentales LA COMPRADORA a su facultad de transferir el predio a terceros, por
procurar la conservacin de esta rea, es lo cual solicita la inscripcin del indicado pacto
decir, solo la que da frente a sus lotes de te- como una carga.
rreno, comprometindose LA VENDEDORA
Sin embargo, como se ha sustentado en los puntos
a no efectuar en el entretanto obra alguna. precedentes nuestra normativa no permite pactar
Asimismo se pacta desde ahora que en caso una restriccin que supone la prohibicin de dis-
la municipalidad o cualquier otro ente Gu- poner o gravar el bien
bernamental competente no afecte en de-
Asimismo, debe sealarse que del tenor del indi-
finitiva esta rea, LA COMPRADORA tiene
cado pacto se aprecia que este contiene una obli-
derecho de adquirir y LA VENDEDORA se
gacin, asumida por la vendedora, de vender una
obliga a vender el rea que da frente al lote
determinada rea de terreno a la compradora en
del terreno, pactndose que el precio por caso que la Municipalidad u otro ente competente
metro cuadrado ser el que para aquella no la afecte en definitiva.
oportunidad fije la municipalidad es decir,
el precio del arancel, para cuyo efecto LA
No compartimos la posicin de la doctora
VENDEDORA cursar a la COMPRADORA
carta notarial haciendo de su conocimiento Martha Silva dado que el pacto de restric-
tal hecho. cin al derecho de propiedad puede incidir
1. Que, mientras el predio no se encuentre en algunos de los atributos de la propiedad.
afectado LA COMPRADORA procurar En el caso materia de apelacin, uno de los
la conservacin de esta rea y LA VEN- propietarios se obliga a no efectuar obra
DEDORA se compromete a no efectuar alguna durante el tiempo pactado y bajo
obra alguna.
algunas condiciones. Es claro que este tiene
2. Si el predio no es afectado por la Mu-
como finalidad limitar el uso al derecho de
nicipalidad, LA COMPRADORA podr
adquirir este lote, encontrndose LA propiedad y no la prohibicin de enajenar.
VENDEDORA obligada a venderlo, para
lo cual el metro cuadrado ser el que 5. Importancia de la inscripcin de
fije la Municipalidad.
las restricciones al derecho de
Si bien la clusula establecida tiene como
efecto inmediato la instauracin de una
propiedad
reglamentacin en la conducta de las par- Como se ha mencionado, la inscripcin otorga
tes, como lo establece el registrador, debe seguridad jurdica al titular de un derecho.
decirse, que en el primero de los supuestos
Este derecho le brinda oponibilidad frente
existe una restriccin al derecho de uso
de la propietaria (vendedora) pues esta a terceros lo cual brinda al titular de que sus
no podr efectuar obra alguna, mientras derechos estarn vigentes, incluso cuando un
el predio no se encuentre afectado por la tercer adquirente o acreedor decida ingresar
municipalidad, estando limitado en conse- al registro posteriormente.
cuencia uno de los atributos del derecho de
propiedad. Por ejemplo, una persona, cuyo derecho de
propiedad est debidamente inscrito en el
El colegiado por mayora decide inscribir el registro de predios, se obliga frente a otra a
texto pertinente en cuanto a la restriccin no construir ninguna obra en su propiedad.
al derecho de propiedad, como carga en la Como ya se ha sealado, es nulo cualquier

Doctrina prctica
pacto que implique la prohibicin de enajenar de propiedad o a su ejercicio; es decir el efecto
la propiedad, pero s es vlido que el propie- inter-partes surge del convenio. Ahora bien,
tario se obligue a no efectuar ninguna obra para evitar un eventual fraude o simulacin
de su propiedad, restringiendo el uso a su frente a terceros, que podran verse perju-
derecho de propiedad Qu pasa si este pacto dicados por estas restricciones, se exige que
no se inscribe? Qu ocurre si el propietario figuren inscritas en el Registro respectivo, de
obligado a no efectuar obra alguna transfiere lo cual se desprende que esta norma se aplica
su propiedad a un tercero? Ese tercero se tanto a bienes muebles o inmuebles.
encuentra tambin obligado a respetar ese
pacto pese a que no se encuentra inscrita
dicha restriccin a la propiedad? SABA USTED QUE?
La respuesta se encuentra en el artculo 926
El derecho de propiedad no es ab-
del Cdigo Civil que prescribe: Las restriccio-
soluto. Tiene lmites y limitaciones.
nes de la propiedad establecidas por pacto Por ello, es de suma importancia al
para que surtan efecto respecto de terceros, momento de adquirir un inmueble
deben inscribirse en el registro respectivo. revisar en los Registros Pblicos si
En ese sentido, si dicho pacto est contenido este tiene restricciones al uso del
en un asiento registral, entonces los terceros mismo.
que adquieren la propiedad con dicha restric-
cin tambin estarn obligados a respetarlo.
Debe sealarse que la restriccin debe estar 6. Conclusiones
contenida en un asiento registral, no siendo El derecho de propiedad no es un derecho
posible que se argumente que el pacto forma absoluto, existen lmites y restricciones
parte del registro cuando nicamente estuvo legales las cuales el propietario deber
en el ttulo archivado. Es decir, si dicho pacto respetar, pues tienen como sustento la
se encontraba en el ttulo archivado pero ley. En cambio las restricciones conven-
no estaba contenido en un asiento registral, cionales son impuestas por una de las
entonces el tercero no poda conocer la partes en mrito a un contrato, a fin de
exactitud del registro; en consecuencia, no limitar o restringir un atributo del derecho
estara obligado a reconocer cualquier pacto de la propiedad, que pueden ser al uso,
que haga referencia a una restriccin de la disfrute y disposicin del bien, siempre
propiedad. Por ello, el beneficiario del pacto que ello no implique la prohibicin de
debe solicitar la inscripcin expresa de la enajenar de manera total, parcial, relativa
restriccin (principio de rogatoria). o absoluta el bien.
Al respecto, Lucrecia Maisch von Humboldt6 Para dar un ejemplo sealamos a la ser-
comenta respecto al artculo 926 del Cdigo vidumbre convencional regulada en los
Civil que: Esta norma no tiene precedentes en artculos 1035 y siguientes del Cdigo
el Cdigo anterior y est destinada a resolver Civil, mediante la cual el propietario de
el problema de la oponibilidad a terceros de un predio puede imponerle a este gra-
las restricciones a la propiedad acordadas por vmenes en beneficio de otro, que den
las partes. La ratio legis es muy clara: las partes derecho al dueo del predio dominante
mientras no vulneren normas imperativas de a practicar ciertos actos de uso del pre-
la ley pueden acordar restricciones al derecho dio sirviente o impedir al dueo de este
el ejercicio de alguno de sus derechos.
Como vemos este derecho le limita a uno
6 REVOREDO DE DEBAKEY, Delia (compiladora) Exposi-
cin de Motivos y comentarios. Tomo V, Lima, 1988,
de los propietarios el disfrutar plenamen-
2da. Ed. Pg. 175. te de su propiedad.

Actualidad
Civil Inmobiliario
La restriccin convencional se debe Es importante mencionar tambin el
efectuar bajo la misma forma que un artculo 993 del Cdigo Civil que regula
contrato. As, su constitucin es por el pacto de indivisin, que implica que
voluntad de las partes. Pero para que los copropietarios pueden celebrar pacto
pueda ser oponible, debe ser inscrita en de indivisin por un plazo no mayor de
el Registro correspondiente, mediante cuatro aos y renovarlo todas las veces
un documento pblico denominado que lo juzguen conveniente. La acotacin
escritura pblica. De esta forma, el en el penltimo prrafo del mencionado
beneficiario de dicho derecho podr artculo es importante, ya que prescribe
mantener la situacin de restriccin que para que produzca efecto contra
frente a terceros. De la misma forma, terceros, el pacto de indivisin debe
inscribirse en el registro correspondiente.
dicha inscripcin protege y avisa a los
terceros, informndoles de la situacin Este pacto tambin constituye una res-
de afectacin que tiene la restriccin al triccin al derecho de la propiedad, dado
publicitarse sus alcances en el registro. que los copropietarios no podrn dividir
su predio judicialmente, ya que existe una
La base legal se encuentra en el artculo obligacin de no hacer la particin.
926 del Cdigo Civil, mediante el cual
Finalmente, el Tribunal Registral ha
expresa que para que surtan efectos
establecido ya un precedente de obser-
respecto a terceros las restricciones de la vancia obligatoria en el que acepta que
propiedad establecidas por pacto, deben los acuerdos mencionados anteriormente
inscribirse en el registro correspondiente. son actos inscribibles. En consecuencia,
En ese sentido, el registro es una excelente nada impide que las restricciones a la
opcin como herramienta para oponer propiedad puedan ser objeto de observa-
derechos a los terceros; se gana seguridad ciones y/o tachas cuando se establezcan,
jurdica y se mitigan riesgos para el inver- de manera clara, los alcances de dicha
sionista. De no inscribirse la restriccin u restriccin, siempre y cuando, segn lo
otro acto similar, entonces la restriccin establecido en el presente artculo, no
constituir nicamente una obligacin se pacte un acuerdo a la prohibicin a
entre los pactantes y no ser oponible a transferencia de la propiedad lo cual est
terceros. proscrito por el sistema jurdico peruano.

Nos preguntan y contestamos
NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS
Nos preguntan y contestamos

Contenido
CONSULTA Es posible actualmente regularizar edificaciones en aplicacin de la Ley N. 27157?
CONSULTA
Un arquitecto nos consulta si todava es legalmente posible regularizar
municipal y registralmente una edificacin ilegalmente levantada, en
aplicacin de la Ley N. 27157 (Ley de Regularizacin de Edificaciones);
o si, por el contrario, ello ya no podra hacerse en razn de la Ley N.
29090 (Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones).
Sucede que una clienta suya requiere regularizar la situacin legal de
una habitacin (ampliacin) de su vivienda, construida sin licencia de
obra en el ao 1998.
La Ley N. 27157 (21/07/1999), entre otras que con la Ley N. 29090 qued sin efecto
regulaciones, establece que los propietarios el rgimen de regularizaciones de la Ley N.
de edificaciones construidas sin licencia de 27157, producindose una suerte de dero-
construccin, sin conformidad de obra o gacin tcita conforme al artculo I del Ttulo
que no contasen con declaracin de fbri- Preliminar del Cdigo Civil (la materia de la
ca, independizacin o reglamento interno; anterior ley estara ntegramente regulada por
pueden sanear su situacin legal conforme al la nueva norma).
procedimiento en ella regulado. Por su parte,
Sobre el particular, consideramos que no
el artculo 3 del reglamento, Decreto Supremo
existe incompatibilidad entre las leyes N.os
N. 035-2006-VIVIENDA, precis que poda
27157 y 29090, y ciertamente as en la prc-
ser objeto de regularizacin toda construccin
tica las autoridades pertinentes interpretan el
realizada antes del 21 de julio de 1999.
tema. La razn principal de ello es que ambas
Posteriormente, mediante la Ley N. 29090 normas son de aplicacin a edificaciones
(31/12/2008), se regularon los mecanismos construidas en periodos diferentes; por lo que,
para la obtencin de las licencias de habili- en realidad, suponen dos regmenes distintos
tacin urbana y de edificacin, y se permiti de regularizacin inmobiliaria. Pero adems
adicionalmente (artculo 30) la regularizacin dichos dispositivos difieren en cuanto sus
de edificaciones sin licencia de obra levanta- respectivos objetivos generales, que no solo
das despus del 21 de julio de 1999 y hasta apuntan a los temas de regularizacin de edifi-
el 31 de diciembre de 2008. A partir de cacin. As, mientras la Ley N. 27157 regula
ello, surgi la duda que se observa en la entre otros aspectos el rgimen general de
consulta formulada de si se elimin o no la la propiedad horizontal; el fin principal de la
posibilidad de regularizar construcciones ante- Ley N. 29090 es fijar la reglas generales para
riores a julio de 1999 conforme a la Ley N. la obtencin licencias de habilitacin urbana
27157, esto es, al entenderse supuestamente y de edificacin.

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Civil Inmobiliario
Un aspecto importante adicional es que la formal a nivel municipal y/o registral, pudin-
octava disposicin final de la Ley N. 29090 dose realizar los trmites correspondientes a
derog especficamente el ttulo II de la Ley tal efecto.
N. 27157 (referido a la declaratoria de fbri-
ca), con lo cual los aspectos que estaban all Finalmente, en cuanto a los alcances de la
regulados se rigen hoy por lo dispuesto en la Ley N. 29090, es de notar que cada cierto
Ley N. 29090. Empero, al no tener un pe- tiempo se establecieron plazos adicionales
riodo de vigencia o caducidad expresamente para poder iniciar el trmite de regularizacin
establecido, en general el resto del contenido de edificaciones levantadas sin licencia de
de la Ley N. 27157 est actual y plenamente obra entre el 21 de julio de 1999 y el 31 de
vigente, y especialmente su Ttulo I, que jus- diciembre de 2008. As sucedi con las leyes
tamente se refiere a los procedimientos para Nos 29300, 29476 y 29898 (en el caso de la
la regularizacin de edificaciones anteriores Ley N. 29300, se permiti adicionalmente
al 21 de julio de 1999. regularizar edificaciones sin conformidad de
En el caso concreto planteado en la consulta, obra). El ltimo plazo concedido fue hasta el
la edificacin que se pretende regularizar fue 31 de diciembre de 2013.
levantada en el ao 1998, esto es, dentro del
periodo regulado por la Ley N. 27157. Por Fundamento legal:
ello, y pese a las irregularidades en las que se Ley N. 27157, Ttulo I, y Ley N. 29090,
hubiere incurrido, procede su regularizacin artculo 30.

Resea de jurisprudencia
RESEA DE JURISPRUDENCIA
Expediente N.
286-2012/CPC-
Alcances de la restriccin del derecho
INDECOPI-PIU de propiedad sobre un inmueble
inscrito en el Registro de Predios
EXPEDIENTE N. 286-2012/CPC-INDECOPI-PIU
Proceso De parte: Idoneidad de servicio
Decisin Confirma la decisin de la Comisin de Proteccin al Consumidor
Normas aplicables Ley N. 29571, Ley de Proteccin al Consumidor: Articulos 18 y 19
Fundamentos jurdicos No corresponda que la Constructora decida la resolucin del contrato en virtud de
relevantes la Penalidad nica, en tanto, conforme se ha sealado en prrafos precedentes, la
falta de pago de las cuotas mensuales se debi que la denunciada no cumpli con su
obligacin de preparar la Escritura Pblica de contrato de compraventa ofrecido a la
denunciante. En tal sentido, se verifica que la resolucin de la Solicitud del Compra
Venta a Plazos fue efectuada de modo indebido.
TEXTO DE expediente
TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y

DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Sala Especializada en Proteccin al Consumidor
RESOLUCIN N. 61-2014/SPC-INDECOPI
EXPEDIENTE 286-2012/CPC-INDECOPI-PIU
PROCEDENCIA : COMISIN DE LA OFICINA REGIONAL DEL INDECOPI PIURA

PROCEDIMIENTO : DE PARTE
DENUNCIANTE : ROSITA VIVIANA PAREDES GAMARRA
DENUNCIADA : CONSTRUCTORA ECOLGICA S. A. C.
MATERIA : IDONEIDAD DEL SERVICIO
ACTIVIDAD : DEBER DE INFORMACIN ACTIVIDADES INMOBILIARIAS
SUMILLA: Se confirma la resolucin venida en

grado que declar fundada la denuncia, en tanto
ha quedado acreditado que Constructora Ecolgica
S.A.C. no tramit la Escritura Pblica del contrato
de compraventa; en consecuencia, no corresponda
que aplicara intereses moratorios, ni que resolviera
el contrato de compra venta reteniendo el monto
abonado a su favor. Asimismo, se confirma dicha

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Civil Inmobiliario
resolucin en el extremo que declar fundada la

denuncia por la falta de informacin en que incurri
la Constructora respecto a los datos referidos a la
compra venta celebrada.
SANCIN:
- 4 UIT por a) aplicacin de intereses moratorios de manera indebida; y, b) no trami-
tacin de Escritura Pblica.
- 7 UIT por resolucin indebida del contrato de compraventa a plazos y no devolucin
de los importes abonados por la denunciante.
- 4 UIT por no proporcionar informacin relativa a los datos referidos a la compraventa.
Lima, 13 de enero de 2014
ANTECEDENTES
1. El 18 de mayo de 2012, la seora Rosita Viviana Paredes Gamarra (en adelante, la seora
Paredes) denunci a Constructora Ecolgica S.A.C.1 (en adelante, la Constructora) ante la
Comisin de la Oficina Regional del Indecopi de Piura (en adelante, la Comisin) por infrac-
cin de la Ley N 29571, Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor (en adelante, el
Cdigo). En su denuncia, la seora Paredes seal lo siguiente:
(i) El 5 de abril de 2011 suscribi con la Constructora el documento denominado Solicitud
de Compra - Venta a Plazos por la adquisicin del lote N 7 de la Urbanizacin Monte
Bello II, cuyo precio era US$8 597, 40; siendo que para ello pag US$2 000,00 por
concepto de cuota inicial;
(ii) el saldo restante (US$6 597,40), sera pagado en 3 cuotas de US$138 y 45 cuotas de
US$206, para lo cual firm las letras de cambio correspondientes;
(iii) la Constructora slo le entreg copia de los siguientes documentos: (a) Solicitud de
Compraventa a Plazos; (b) Hoja de Datos; y, (c) Calendario de Cuotas, los cuales
no contaban con firma o sellos del representante legal de la Constructora;
(iv) la denunciada le seal que con su firma en la Solicitud de Compraventa a Plazos, el
pago de la inicial y la firma de las letras de cambio se haba celebrado un contrato de
compraventa definitivo que obligaba a ambas partes;
(v) no obstante, exigi la entrega del contrato de compraventa debidamente suscrito por
el representante legal de la empresa, siendo que la Constructora se comprometi a
entregarle en un plazo no mayor a 7 das dicho documento, lo cual no cumpli pese a
sus constantes requerimientos;
(vi) ninguno de los documentos entregados por la Constructora consignaban (a) identificacin
del representante de la empresa; (b) Partida Registral del lote adquirido y si la empresa
era propietaria del lote; y, (c) el nmero de cuenta y banco al cual se deba abonar las
cuotas pactadas;
(vii) a pesar de no haberse pactado, la Constructora le impuso por concepto de intereses mo-
ratorios el pago de $1, 00 por cada da de retraso en el pago de sus cuotas, sealndole
que, en caso no abonara dicho concepto, su pago no sera considerado vlido;
(viii) en diciembre de 2011, se aperson a la Constructora y exigi se tramite de la Escritura
Pblica del contrato de compraventa, siendo que la denunciada le seal que la entrega
de los documentos solicitados se realizara como mximo en enero de 2012;
(ix) ante este ofrecimiento, la seora Paredes comunic a la empresa que de no cumplir la
tramitacin de la Escritura Pblica del contrato de compraventa en el plazo prometido,
suspendera el pago de las cuotas pactadas, de conformidad con lo establecido en el
artculo 1426 del Cdigo Civil;
(x) la denunciada no cumpli con lo ofrecido, por lo que en marzo de 2012 se aperson
a su local exigiendo la tramitacin de la Escritura Pblica del contrato de compraventa,
1 RUC: 20526220189. Domicilio Fiscal en Urb. Santa Isabel, Mz C, Lote 8, Piura, Piura, Piura.

siendo que la denunciada le seal que los documentos se encontraran listos a fin de
mes; sin embargo para que estos le sean entregados deba ponerse al da en el pago de
las cuotas de enero y febrero de 2012, los cuales realiz;
(xi) el 30 de abril de 2012 recibi una carta notarial de la Constructora, la cual sealaba que
en virtud de la clusula denominada Penalidad nica: (i) se resolva el contrato, (ii)
el lote adquirido retornaba a la propiedad de la Constructora; y, (iii) el dinero abonado
por la denunciante sera considerado como gasto administrativo, de cobranza e indem-
nizacin; y,
(xii) la primera semana de mayo de 2012 el abogado de la constructora le inform que el
proceder de la empresa era conforme a la clusula penal contemplada en la Solicitud
de Compra - Venta a Plazos, siendo que si no quera perder el lote, deba cancelar las
cuotas correspondientes a los meses de marzo y abril (con el correspondiente inters
moratorio), as como el saldo restante del valor total del lote.
2. En tal sentido, la seora Paredes solicit como medidas correctivas: (i) que la Constructora le
entregue el contrato de compraventa firmado por el representante legal y que sea elevado
a Escritura Pblica; y (ii) se le devuelva el monto de S/.536 00 correspondiente a los gatos
invertidos por concepto de transporte.
3. Mediante Resolucin 1 del 20 de julio de 2012, la Secretara Tcnica de la Comisin admiti
a trmite la denuncia contra la Constructora, imputando los siguientes cargos:
(i) La Constructora habra realizado el cobro de US$1, 00 por cada da de atraso en el pago
de las cuotas por concepto de inters moratorio, a pesar de que dicho concepto no fue
pactado, lo cual constituira una presunta infraccin al artculo 19 del Cdigo;
(ii) la Constructora no habra entregado a la seora Paredes el contrato de compraventa del
terreno adquirido debidamente firmado por un representante legal de la empresa ni
prepar la Escritura Pblica del mismo, conforme se pact en la Solicitud de Compra
Venta a Plazos, lo cual constituira una presunta infraccin al artculo 19 del Cdigo;
(iii) la Constructora no habra proporcionado en el proceso de compraventa del lote infor-
macin sobre el nombre del representante legal, las vigencias de poderes y la Partida
Registral de la empresa, el nmero de Partida Registral o Ttulo del lote adquirido, las
tasas de inters y cargos adicionales aplicables si los hubiera, los beneficios pactados por
el pago anticipado y el nmero de cuenta donde se deba abonar las cuotas pactadas;
lo cual constituira una presunta infraccin a los artculos 1, numeral 1.1 inciso b), 2,
76 y 77 del Cdigo; y,
(iv) la Constructora habra decidido la resolucin del contrato de compraventa y la no
devolucin de los importes abonados por la denunciante, lo que calificara como una
infraccin al deber de idoneidad y la ejecucin de una clusula abusiva de ineficacia
absoluta, y por tanto una presunta infraccin a los artculos 19 49 y 50 literales b)
y c) del Cdigo.
4. El 2 de agosto de 2012, la Constructora present sus descargos sealando lo siguiente:
(i) El cobro de US$1 por cada da de atraso en el pago de las cuotas por concepto de inters
moratorio fue comunicado verbalmente a la seora Paredes;
(ii) la denunciante realiz el pago de las cuotas atrasadas incluyendo el inters mora-
torio correspondiente, lo cual implicara una aceptacin tcita del cobro del inters
moratorio;
(iii) la denunciante no solicit la entrega del contrato ni de la Escritura Pblica correspon-
diente, siendo que de haber sido solicitados, habran sido entregados a la brevedad; y,
(iv) cumpli con enviar a la seora Paredes una carta preventiva de fecha 3 de marzo de
2012, requiriendo el pago de las cuotas atrasadas, siendo que toda vez que la falta de
pago continuaba envi una Carta Notarial Resolutiva de fecha 30 de abril de 2012.
5. El 12 de diciembre de 2012, la Constructora present un escrito sealando lo siguiente:
(i) Envi una Carta Preventiva de Pre Aviso de fecha 3 de marzo de 2012, antes de resolver
el contrato de compraventa;

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Civil Inmobiliario
(ii) mediante Carta Notarial del 1 de octubre de 2012, dej sin efecto la Carta Notarial del
30 de abril de 2012 mediante la que, en aplicacin de la Penalidad nica, resolva el
contrato y retena el 100 % de las cuotas abonadas. Adicionalmente, mediante dicho
documento puso en conocimiento de la seora Paredes que respetara su calendario de
pagos sin el cobro de intereses; y,
(iii) adjunt la minuta del contrato de compraventa de fecha 2 de octubre de 2012.
6. Mediante Resolucin 44-2013/INDECOPI-PIU del 29 de enero de 2013, la Comisin resolvi
lo siguiente:
(i) Declar fundada la denuncia en contra de la Constructora por infraccin al artculo 19
del Cdigo, en tanto: a) realiz el cobro de US$1 por cada da de atraso en el pago de
las cuotas por concepto de inters moratorio a pesar de no haber sido pactado; y, b)
no entreg a la seora Paredes el Contrato de compraventa del lote adquirido debida-
mente firmado ni prepar la Escritura Pblica correspondiente, conforme se pact en la
Solicitud de Compra Venta a Plazos. En este extremo, la Constructora fue sancionada
con una multa de 4 UIT;
(ii) declar fundada la denuncia por infraccin a los artculos 1.1 inciso b); 2, 76, y 77
del Cdigo, en el extremo referido a no proporcionar a la seora Paredes informacin sobre
el nombre del representante legal, poderes vigentes y Partida Registral de la empresa;
nmero de Partida Registral o Ttulo del lote, las tasas de inters y cargos adicionales
aplicables si los hubiera; los beneficios pactados por el pago en el tiempo y forma de
todas las cuotas en forma total o parcial; el derecho de efectuar el pago anticipado o
prepago de los saldos, y el nmero de cuenta donde deba abonar las cuotas pactadas.
En este extremo, la Constructora fue sancionada con una multa de 4 UIT;
(iii) declar fundada la denuncia por infraccin a los artculos 19, 49 y 50 literales b) y c)
del Cdigo, en el extremo referido a la resolucin del contrato de compraventa a plazos
y la no devolucin de los importes abonados por la denunciante. En este extremo, la
Constructora fue sancionada con una multa de 7 UIT;
(iv) declar improcedente la medida correctiva solicitada por la seora Paredes referida a la
devolucin del monto de S/. 500, 00, por los gastos realizados por concepto de transporte;
(v) orden a la Constructora que cumpla con las siguientes medidas correctivas: a) abste-
nerse de aplicar la clusula denominada Penalidad nica pues deviene en inexigible;
b) hacer efectiva la suscripcin del contrato as como la escritura pblica, brindando a
su vez toda la informacin durante el proceso de compra;
(vi) orden a la Constructora que asuma el pago de las costas y costos del procedimiento.
7. El 13 de febrero de 2013, la Constructora apel la Resolucin 44-2013/INDECOPI-PIU sea-
lando lo siguiente:
(i) El cobro de US$1 como concepto de inters moratorio por cada da de retraso en el pago
de las cuotas fue pactado verbalmente con la denunciante;
(ii) mediante Carta Notarial del 1 de octubre de 2012 se comunic a la denunciante que
se dejaba sin efecto el inters moratorio, la resolucin del contrato y aplicacin de la
Penalidad nica;
(iii) la Escritura Pblica no pudo ser preparada dado que para ello se necesitaba la firma de
la seora Paredes, la cual no cumpli con acercarse a la Notara para tal fin, pese a que
se le requiri en varias oportunidades;
(iv) la seora Paredes no cumpli con acreditar que la empresa le haya negado informacin
sobre la operacin compraventa (Partida Registral y representante legal de la empresa,
entre otros);
(v) asimismo, debe tenerse en cuenta que dicha informacin es de dominio pbico (en
SUNAT y SUNARP), siendo que la denunciante pudo acceder directamente a la misma
sin costo alguno;
(vi) la seora Paredes fue debidamente informada en la Solicitud de Compra Venta a Pla-
zos que la falta de pago de una cuota, originaba la resolucin del contrato, lo cual no
vulneraba ninguna norma imperativa;

(vii) la penalidad nica constituye una compensacin convencional fruto del acuerdo entre
ambas partes, siendo que calificarlo como una clusula abusiva vulnera los derechos
fundamentales de libertad contractual y propiedad;
(viii) asimismo, dicha penalidad tiene un fin lcito (compensacin por daos y perjuicios), no
contraviene leyes de orden pblico y es transparente, clara y sencilla;
(ix) la Penalidad nica no es parte de un contrato de adhesin o clusula general de
contratacin, toda vez que en el presente caso se arrib a dicho acuerdo fruto de la
negociacin de ambas partes;
(x) sin perjuicio de lo anterior, la clusula de penalidad nica cumple con los requisitos
establecidos en el artculo 48 del Cdigo, es decir, (a) es concreta, clara, sencilla; (b)
es accesible y legible; y, (c) respeta la buena fe y equilibrio necesario en los derechos y
obligaciones de las partes;
(xi) en relacin a la graduacin de la sancin solicit se considere que (a) no existe dao,
toda vez que mediante carta notarial del 1 de octubre de 2012 comunic que dejaba
sin efecto la resolucin del contrato y el cobro de intereses moratorios y su voluntad de
continuar con el proceso de compraventa; (b) no era reincidente; y, (c) no caus dao
alguno a la vida, salud o integridad del denunciante.
ANLISIS
Cuestin previa: Sobre la imputacin de cargos
8. De los actuados en el expediente, se verifica que la Comisin realiz el anlisis de las siguientes
infracciones de manera independiente: (i) infraccin al artculo 19 por la falta de tramitacin
de la Escritura Pblica del Contrato de Compraventa del lote adquirido; (ii) infraccin al art-
culo 19 por el cobro de intereses moratorios pese a no encontrarse pactado; (iii) infraccin
a los artculos 19, 49 y 50 literales b) y c) del Cdigo en tanto la Constructora decidi la
resolucin del contrato de Compraventa y la no devolucin de los importes abonados por la
denunciante, lo que calificara como una infraccin al deber de idoneidad y la ejecucin de
una clusula abusiva de ineficacia absoluta.
9. No obstante, este Colegiado considera que los hechos anteriormente sealados se encuentran
todos relacionados con la presunta falta de idoneidad del servicio en la operacin de compra-
venta del lote materia de denuncia, en particular, en lo referido a la falta de tramitacin de
la Escritura Pblica del Contrato de Compraventa, en tanto dicha omisin de la denunciada
ocasion que la seora Paredes interrumpiera el pago de sus cuotas mensuales, y que, en
virtud de ello, la Constructora le aplique un inters moratorio, resuelva el contrato y retenga
el 100% de lo abonado hasta ese momento, en virtud de la clusula denominada Penalidad
nica.
10. Atendiendo a ello, no corresponda que la Comisin analizara dichos extremos de la denuncia
como infracciones independientes respecto de los artculos 19, 49 y 50 del Cdigo, sino
que las referidas conductas denunciadas debieron ser analizadas como una sola infraccin a
los artculos 18 y 19 del Cdigo en tanto que, el hecho de que la Constructora no hubiera
tramitado la Escritura Pblica del Contrato de compraventa, ocasion que la seora Paredes
interrumpiera el pago de sus cuotas mensuales, y, que en virtud de ello la Constructora le
aplicara un inters moratorio, resolviera el contrato y retuviera el 100% de las cuotas abonadas.
11. Por tanto corresponde evaluar la referida infraccin en el marco del deber de idoneidad, ello,
sin dejar de tener en cuenta otras normas como los artculos 49 y 50 (clusula de Penalidad
nica) para el anlisis del deber de idoneidad en el presente caso.
Sobre el deber de idoneidad
12. El artculo 18 del Cdigo2 define a la idoneidad de los productos y servicios como la corres-
pondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en funcin a la
2 LEY 29571. CDIGO DE PROTECCIN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artculo 18.- Idoneidad. Se entiende
por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en funcin
a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e informacin transmitida, las condiciones y circunstancias de la
transaccin, las caractersticas y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a

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naturaleza de los mismos, las condiciones acordadas y a la normatividad que rige su prestacin.
Asimismo, el artculo 19 del Cdigo3 establece la responsabilidad de los proveedores por
la idoneidad y calidad de los productos y servicios que ofrecen en el mercado. En aplicacin
de esta norma, los proveedores tienen el deber de brindar los productos y servicios ofrecidos
en las condiciones acordadas o en las condiciones que resulten previsibles, atendiendo a la
naturaleza de los mismos y a la normatividad que rige su prestacin.
13. La seora Paredes denunci que la Constructora no haba tramitado la Escritura Pblica del
contrato de compraventa conforme a lo pactado en la Solicitud de Compra Venta a Plazos,
por lo cual interrumpi el pago de sus cuotas, lo que gener que la denunciada le aplique un
inters moratorio de US$1 por cada da de atraso y, resuelva el contrato y retenga el 100%
de las cuotas aportadas en virtud de la clusula Penalidad nica.
14. En su apelacin, la Constructora seal la seora Paredes no cumpli con acercarse a la Notara
a firmar la Escritura Pblica del Contrato de compraventa, pese a que ello le fue solicitado
en varias oportunidades. Asimismo, indic que dicho documento no le fue requerido por la
denunciada.
15. Al respecto, obra en el expediente la Solicitud de Compra Venta a Plazos, la que en su
acpite Propuesta de la Compra - Venta a Plazos seala:
Para cuyo efecto solicito preparar a nuestro cargo y gasto la Escritura Pblica, la cual me
comprometo a suscribirla en un plazo perentorio de 08 (ocho) das a partir de la firma
de esta solicitud (...)
16. Como se desprende de dicho acpite, la preparacin de la Escritura Pblica del Contrato de
compraventa se encontraba a cargo de la Constructora, siendo que la misma se encontraba
obligada a tramitar dicho documento a la seora Paredes en el plazo de ocho das desde la
firma de la Solicitud de Compra Venta a Plazos (5 de abril de 2011).
17. Al respecto, la denunciada seal que la seora Paredes nunca le requiri dicho documento
ni cumpli con acercarse a la Notara a firmar el mismo.
18. No obstante ello, cabe precisar que la obligacin de tramitar la Escritura Pblica del contrato
de compraventa constitua una obligacin de hacer a la que se haba comprometido la de-
nunciada mediante la Solicitud de Compra Venta a Plazos.
19. Asimismo, si bien la denunciada present la minuta del contrato de compraventa, cabe
precisar que sta tiene como fecha octubre de 2012, lo que evidencia que la Constructora no
cumpli con preparar la Escritura Pblica en el plazo pactado (8 das desde la suscripcin de
la Solicitud de Compra Venta a Plazos).
20. Ello, a pesar de que se advierte que en el presente caso la preparacin de la Escritura Pblica
del contrato de compraventa era de fundamental importancia, en tanto la misma permitira
a la denunciante acreditar la propiedad sobre el lote adquirido.
21. Finalmente, es importante sealar que la obligacin de preparar la Escritura Pblica era previo
al pago de las cuotas mensuales por parte de la seora Paredes, en tanto dicho trmite deba
realizarse a los 8 das de suscrita la Solicitud de Compra Venta del inmueble, mientras que
el pago de las cuotas mensuales se extenda por el plazo de dos aos.
22. Por tanto, se advierte que la Constructora no cumpli con realizar la preparacin de la Escritura
Pblica del contrato de compraventa de acuerdo a lo dispuesto en el documento denominado
Solicitud de Compra Venta a Plazos.
las circunstancias del caso.

La idoneidad es evaluada en funcin a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer
la finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.
Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricacin de un producto o la prestacin de
un servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.
3 LEY 29571. CDIGO DE PROTECCIN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artculo 19.- Obligacin de los proveedores.
El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la autenticidad de
las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del servicio, por la falta
de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y stos, as como por el contenido y la
vida til del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.

23. Asimismo, la seora Paredes seal que en tanto la Constructora no cumpli con su obliga-
cin de tramitar la Escritura Pblica del Contrato de Compraventa, dej de pagar sus cuotas
mensuales por lo que la denunciada en aplicacin de la clusula Penalidad nica, resolvi
el contrato y retuvo el 100% de las cuotas abonadas.
24. Sobre el particular, obra en el Expediente la Clusula denominada Penalidad nica, la cual
seala que de producirse el incumplimiento en una cuota mensual, la Constructora retendra
el 100% de los montos entregados a la Constructora como penalidad por compensacin por
dao y perjuicio, quedando el lote a disposicin del vendedor.
25. Asimismo, obra en el Expediente la Carta Notarial4 recepcionada por la denunciante el 30
de abril de 2012, la que, en virtud de la clusula denominada Penalidad nica resuelve el
contrato de compraventa celebrado con la seora Paredes y retiene el 100% de las cuotas
abonadas. En efecto, dicho documento seala lo siguiente:
Considerar como concepto de gastos administrativos por concepto de retencin de
derecho del lote vendido, cobranzas e indemnizacin por los daos y perjuicios y gastos
ocasionados por el incumplimiento de la COMPRADORA, las sumas abonadas
26. Si bien la Penalidad nica contenida en la Solicitud de Compraventa contempla que
ante el incumplimiento de una cuota mensual se retendr como penalidad compensatoria el
100% del importe de las cuotas mensuales abonadas hasta ese momento, se advierte que la
misma no es aplicable en el presente caso. Ello, en tanto, la Constructora incurri tambin en
un incumplimiento contractual (falta de tramitacin de la Escritura Pblica del contrato) razn
por la cual la seora Paredes dej de pagar sus cuotas mensuales (mes de marzo de 2012).5
27. As, este Colegiado advierte que no corresponda que la Constructora aplique la Penalidad
nica con la consecuente retencin del 100% de las cuotas abonadas, en tanto la falta de
pago de las cuotas mensuales se debi que la denunciada no cumpli con sus obligacin de
preparar la Escritura Pblica de contrato de compraventa conforme se comprometi frente
a la denunciante.
28. En tal sentido, carece de objeto pronunciarse respecto del contenido ilcito que habra tenido
la clusula Penalidad nica, por cuanto la denunciante ni siquiera incurri en un incumpli-
miento injustificado que ameritaba -segn indic la denunciada- su aplicacin.
29. De otro lado, en relacin a la resolucin del contrato de contraventa, la denunciada se vali
de la clusula Penalidad nica para la resolucin del mismo, tal como puede apreciarse en
la Carta Notarial del 30 de abril de 2012, la cual seala lo siguiente:
Que, la compradora, se comprometi a cancelar en las fechas programadas sus cuotas
peridicas y en caso de incumplimiento se procedera a resolver la solicitud de compra-
venta a Plazos, tal como consta en la Penalidad nica.
30. Al respecto, este Colegiado advierte que no corresponda que la Constructora decida la reso-
lucin del contrato en virtud de la Penalidad nica, en tanto, conforme se ha sealado en
prrafos precedentes, la falta de pago de las cuotas mensuales se debi que la denunciada
no cumpli con su obligacin de preparar la Escritura Pblica de contrato de compraventa
ofrecido a la denunciante. En tal sentido, se verifica que la resolucin de la Solicitud del
Compra Venta a Plazos fue efectuada de modo indebido.
31. Finalmente, la seora Paredes seal que se le haba cobrado un inters moratorio de US$1
por cada da de atraso en las cuotas, pese a que el mismo no haba sido convenido.
32. En su apelacin, la denunciada seal que el pago de los intereses moratorios haba sido
pactado verbalmente con la denunciante, sin embargo no present medio probatorio que
acredite tal alegacin.
4 En la foja 42 del Expediente.

5 Cdigo Civil. Artculo 1426.- En los contratos con prestaciones recprocas en que stas deben cumplirse simul-
tneamente, cada parte tiene derecho de suspender el cumplimiento de la prestacin a su cargo, hasta que se
satisfaga la contraprestacin o se garantice su cumplimiento.

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33. Asimismo, cabe precisar que de la revisin de los documentos obrantes en el Expediente, se
advierte que el cobro del inters moratorio de US$1 por cada da de atraso no fue informado
o pactado previamente con la seora Paredes.
34. A mayor abundamiento, cabe precisar que, los artculos 1243 del Cdigo Civil6 y 51 de la
Ley Orgnica del BCRP7 establecen que en el caso de un inters pactado convencionalmente,
ya sea moratorio o compensatorio, deber respetarse la tasa mxima establecida por el BCRP.
No obstante, en el presente caso, el cobro de inters moratorio realizado por la Constructora
correspondiente a US1 por cada da de atraso en las cuotas mensuales, excede inclusive la
tasa mxima establecida.
35. Por tanto, este Colegiado considera que la denunciaba cobr un inters moratorio pese a no
haberlo pactado, el cual adems excedera el inters legal.
36. Por lo expuesto, corresponde confirmar la resolucin venida en grado por infraccin al artculo
19 del Cdigo, en tanto la denunciada de manera indebida, resolvi el contrato de compra-
venta, aplic un inters moratorio no pactado; y retuvo el 100% de las cuotas abonadas por
la denunciada en aplicacin de la clusula Penalidad nica, en tanto la falta de pago de las
cuotas mensuales se debi a que la Constructora no cumpli con su obligacin de tramitar la
Escritura Pblica del contrato de compraventa a la seora Paredes.
Sobre la vulneracin al deber de informacin
37. En el presente caso, la Comisin determin que durante el proceso de compra del lote, la
Constructora no habra proporcionado a la seora Paredes informacin sobre el nombre del
representante legal, sus vigencias de poder y del nmero de Partida Registral de la empresa,
el nmero de Partida Registral o Ttulo del inmueble, las tasas de inters y cargos adicionales
aplicables si los hubiera, los beneficios pactados por el pago anticipado o prepago de los
saldos, en forma total o parcial; en que Banco y en qu nmero de cuenta deba abonar las
cuotas pactadas.
38. En su apelacin, la Constructora seal que la denunciante no cumpli con acreditar que la
empresa se haya negado a brindarle informacin referida a la identificacin del proveedor
y datos de la operacin de compraventa. Asimismo, seal que dicha informacin es de
dominio pbico (en SUNAT y SUNARP), siendo que la denunciante pudo acceder a la misma
sin costo alguno.
39. En relacin a lo manifestado por la Constructora cabe sealar que el artculo 77 del Cdigo8
seala que los proveedores inmobiliarios tiene el deber de adoptar medidas para brindar a
6 CDIGO CIVIL. Artculo 1243.- Tasa mxima de inters convencional. La tasa mxima del inters convencional
compensatorio o moratorio, es fijada por el Banco Central de Reserva del Per.
Cualquier exceso sobre la tasa mxima da lugar a la devolucin o a la imputacin al capital, a voluntad del deudor.
7 DECRETO LEY 26123. LEY ORGNICA DEL BANCO CENTRAL DE RESERVA DEL PER. Artculo 51.- El Banco
establece de conformidad con el Cdigo Civil, las tasas mximas de inters compensatorio, moratorio, y legal,
para las operaciones ajenas al Sistema Financiero.
Las mencionadas tasas, as como el ndice de Reajuste de Deuda y las tasas de inters para las obligaciones sujetas a
este sistema, deben guardar relacin con las tasas de inters prevalecientes en las entidades del Sistema Financiero.
8 Artculo 77.- Informacin mnima en el proceso de compra
77.1 Los proveedores deben establecer e implementar medidas para brindar, como mnimo, informacin clara
y veraz sobre:
a. La identificacin del proveedor inmobiliario, del representante legal, en el caso de que se trate de personas
jurdicas, la direccin completa del inmueble, los telfonos de contacto y la direccin de correo electrnico
o pgina web.
b. La descripcin del inmueble, cantidad de unidades inmobiliarias y caractersticas relevantes tales como el rea
exclusiva y comn, de ser el caso, medidas perimtricas y acabados del inmueble.
Asimismo, deben adoptar medidas para permitir que el consumidor acceda a esta informacin.
77.2 Los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para proporcionar la informacin de manera
previa y gratuita a la suscripcin de un contrato considerando los aspectos siguientes:
a. Partida registral en el caso de bienes inscritos o ttulo en el caso de bienes no inscritos, que acredite que quien
suscribe el o los contratos de compraventa es propietario del inmueble ofrecido o del inmueble matriz del cual
se independizar el producto ofrecido.

los consumidores informacin clara y veraz respecto de la identificacin del proveedor, de su

representante legal y Partida Registral, entre otros.
40. Asimismo, en caso el financiamiento sea brindado por el proveedor inmobiliario -como sucede
en el presente caso- es deber del mismo el brindar informacin clara y detallada - la cual est
contenida en un hoja resumen firmada por el proveedor y el cliente- respecto de las tasas de
inters y cargos adicionales aplicables, los beneficios pactados por el pago anticipado, nmero
de cuenta donde abonar las cuotas pactadas, entre otros.
41. En tal sentido, se verifica que es un deber per se del proveedor inmobiliario el brindar al
adquiriente la informacin anteriormente referida, no siendo relevante para tal efecto si sta
fue requerida por el consumidor o el hecho de que la misma es informacin pblica.
42. De la revisin del expediente este Colegiado advierte que la Constructora no ha acreditado
que haya cumplido con brindar informacin clara y precisa a la seora Paredes sobre la
identificacin del proveedor y los datos de la operacin de compraventa, como lo son la tasa
de inters y cargos adicionales aplicables si los hubiera, los beneficios pactados por el pago
anticipado o prepago de los saldos, en forma total o parcial; y, en qu nmero de cuenta
deba abonar las cuotas pactadas.
b. Situacin del proceso de habilitacin urbana o de licencias de edificacin, segn corresponda.

c. Plano del inmueble ofertado, precisando qu aspectos tienen carcter referencial, de ser el caso.
d. Identificacin y caractersticas del inmueble: ambientes, rea del inmueble, reas comunes, acabados y servicios
pblicos domiciliarios con los que cuenta, diferenciando los servicios propios de los servicios comunes, tales
como electricidad, agua potable y alcantarillado.
e. Precio de venta del inmueble ofertado, incluyendo la forma de pago, plazo, moneda en la que se realiza el
pago, los gastos y tributos, promociones y descuentos, y cronograma de pagos debidamente desagregado.
f. Condiciones de la separacin: vigencia, causales y efectos de la resolucin (gastos administrativos y penalidades).
En la venta de inmuebles sobre planos o de bienes futuros, el proveedor debe devolver el ntegro de los pagos
adelantados efectuados por todo concepto a sola solicitud del consumidor, en el caso de que la prestacin no
se llegue a ejecutar por causas atribuibles al proveedor.
g. Datos del proveedor: Partida Registral de la Persona Jurdica, nombre de los representantes legales con sus
vigencias de poder debidamente inscrito, Registro nico de Contribuyentes (RUC) o Documento Nacional de
Identidad (DNI), de ser el caso.
h. Tratndose de bienes futuros, el documento que acredite la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana o
el anteproyecto de arquitectura, segn corresponda.
i. Vigencia de la oferta.
j. Tratndose de inmuebles terminados, copia de la Hoja de Resumen (HR), Predio Urbano (PU), acreditacin de
no adeudo de tributos o de la situacin tributaria del inmueble, y partida registral donde conste la indepen-
dizacin del inmueble, de ser el caso.
77.3 Cuando el financiamiento del precio de venta o parte de este sea ofrecido directamente por el proveedor,
debe informar previa y detalladamente e incorporar en una hoja resumen con la firma del proveedor y del
cliente lo siguiente:
a. El monto de los intereses y las tasas de inters aplicables conforme a las disposiciones del presente Cdigo y
las clusulas penales, si las hubiera.
b. El monto y detalle de cualquier cargo adicional, si lo hubiera.
c. El nmero de cuotas o pagos a realizar, su periodicidad y la fecha de pago, asimismo, todos los beneficios
pactados por el pago en el tiempo y forma de todas las cuotas.
d. La cantidad total a pagar por el inmueble, incluyendo el precio al contado ms los intereses y gastos adminis-
trativos.
e. El derecho de efectuar el pago anticipado o prepago de los saldos, en forma total o parcial, con la consiguien-
te reduccin de los intereses compensatorios generados al da de pago y liquidacin de comisiones y gastos
derivados de las clusulas contractuales pactadas entre las partes, sin que les sean aplicables penalidades de
algn tipo o cobros de naturaleza o efecto similar.
f. Los alcances y obligaciones puntuales de las garantas y avales, si los hubiera.
g. Cualquier otra informacin que sea relevante.
77.4 En caso de que el financiamiento del precio de venta o parte de este sea otorgado por una entidad financiera,
es esta la que detalla las condiciones de aquel de acuerdo a las disposiciones contenidas en el presente Cdigo y
de las emitidas por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones.

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43. Por lo expuesto, se confirma la resolucin venida en grado en el extremo que declar fun-
dada la denuncia en tanto la Constructora infringi los artculos 1.1 literal b); 2, 76 y 77
del Cdigo al no haber proporcionado a la seora Paredes informacin sobre el nombre del
representante legal, sus vigencias de poderes y del nmero de Partida Registral de la empresa,
el nmero de Partida Registral o Ttulo del inmueble, las tasas de inters y cargos adicionales
aplicables si los hubiera, los beneficios pactados por el pago anticipado o prepago de los
saldos, en forma total o parcial; y, en qu nmero de cuenta deba abonar las cuotas pactadas.
Sobre la graduacin de la sancin
44. El artculo 110 del Cdigo establece una calificacin de las infracciones en leves, graves y muy
graves y dispone una escala de multas para cada tipo de infraccin9. Igualmente, el artculo
112 del Cdigo establece que, al momento de aplicar y graduar la sancin, la Comisin
podr considerar la gravedad de la falta, el dao resultante de la infraccin, los beneficios
obtenidos por el proveedor, la conducta del infractor a lo largo del procedimiento, los efectos
que se pudiesen ocasionar en el mercado y otros criterios que considere adecuado adoptar10.
45. Las sanciones de tipo administrativo tienen por principal objeto disuadir o desincentivar la
realizacin de infracciones por parte de un administrado, adecuando su conducta al cumpli-
miento de determinadas normas. Para lograr dicho objetivo, es preciso que la magnitud de
las sanciones administrativas sea mayor o igual al beneficio esperado por la comisin de las
infracciones. Por ello, el artculo 230 de la LPAG11, al desarrollar el principio de razonabilidad,
9 LEY 29571. CDIGO DE PROTECCIN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artculo 110.- Sanciones administrativas.
El Indecopi puede sancionar las infracciones administrativas a que se refiere el artculo 108 con amonestacin y
multas de hasta cuatrocientos cincuenta (450) Unidades Impositivas Tributarias (UIT), las cuales son calificadas de
la siguiente manera:
a. Infracciones leves, con una amonestacin o con una multa de hasta cincuenta (50) UIT.
b. Infracciones graves, con una multa de hasta ciento cincuenta (150) UIT.
c. Infracciones muy graves, con una multa de hasta cuatrocientos cincuenta (450) UIT. (...)
Las sanciones administrativas son impuestas sin perjuicio de las medidas correctivas que ordene el Indecopi y de
la responsabilidad civil o penal que pueda corresponder.
10 LEY 29571. CDIGO DE PROTECCIN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artculo 112.- Criterios de graduacin
de las sanciones administrativas. Al graduar la sancin, el Indecopi puede tener en consideracin los siguientes
criterios:
1. El beneficio ilcito esperado u obtenido por la realizacin de la infraccin.
2. La probabilidad de deteccin de la infraccin.
3. El dao resultante de la infraccin.
4. Los efectos que la conducta infractora pueda haber generado en el mercado.
5. La naturaleza del perjuicio causado o grado de afectacin a la vida, salud, integridad o patrimonio de los
consumidores.
6. Otros criterios que, dependiendo del caso particular, se considere adecuado adoptar. Se consideran circunstancias
agravantes especiales, las siguientes:
1. La reincidencia o incumplimiento reiterado, segn sea el caso.
2. La conducta del infractor a lo largo del procedimiento que contravenga el principio de conducta proce-
dimental.
3. Cuando la conducta infractora haya puesto en riesgo u ocasionado dao a la salud, la vida o la seguridad
del consumidor.
4. Cuando el proveedor, teniendo conocimiento de la conducta infractora, deja de adoptar las medidas
necesarias para evitar o mitigar sus consecuencias.
5. Cuando la conducta infractora haya afectado el inters colectivo o difuso de los consumidores.
6. Otras circunstancias de caractersticas o efectos equivalentes a las anteriormente mencionadas, dependiendo
de cada caso particular ().
11 LEY 27444. LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Artculo 230.- Principios de la potestad
sancionadora administrativa.- La potestad sancionadora de todas las entidades est regida adicionalmente por
los siguientes principios especiales:
(...)
3. Razonabilidad.- Las autoridades deben prever que la comisin de la conducta sancionable no resulte ms
ventajosa para el infractor que cumplir las normas infringidas o asumir la sancin. Sin embargo, las sanciones
a ser aplicadas debern ser proporcionales al incumplimiento calificado como infraccin, debiendo observarlos

estipula que las autoridades deben prever que la comisin de la conducta sancionable no resulte
ms ventajosa para el infractor que cumplir las normas infringidas o asumir la sancin. De lo
contrario, se propiciara la realizacin de tales infracciones dada la rentabilidad de su comisin.
46. La Comisin impuso a la denunciada una multa total de 15 UIT, diferenciando las sanciones
por las infracciones detectadas.
47. En su apelacin, la denunciada solicit se considere la carta notarial del 1 de octubre de 2012
mediante la que suspendi el cobro de intereses moratorios, y, dej sin efecto la resolucin
del contrato, sealando que no era su finalidad retener el dinero aportado por la denunciante.
48. Al respecto este Colegiado debe indicar que nicamente se considerar como atenuante, la
subsanacin de las conductas infractoras con anterioridad a la notificacin de imputacin de
cargos, de acuerdo a lo establecido por el artculo 112 del Cdigo12.
49. As, si bien la denunciada seal que mediante la carta del 1 de octubre habra subsanado
la conducta infractora, dicho medio probatorio fue presentado con posterioridad a la noti-
ficacin de la resolucin de imputacin de cargos13 , por lo que no podr ser considerado
como atenuante.
50. De otro lado, la Constructora seal deba tomarse en consideracin al momento de la gra-
duacin de la sancin que no era reincidente.
51. Con relacin a ello, es preciso mencionar que el criterio de la reincidencia s es tomado en
cuenta a fin de graduar la sancin a imponer en los procedimientos administrativos. Sin
embargo, de acuerdo con el artculo 112 del Cdigo14, el criterio sealado es considerado
siguientes criterios que en orden de prelacin se sealan a efectos de su graduacin:

a) La gravedad del dao al inters pblico y lo bien jurdico protegido;
b) El perjuicio econmico causado;
c) La repeticin y/o continuidad en la comisin de la infraccin;
d) Las circunstancias de la comisin de la infraccin
e) El beneficio ilegalmente obtenido; y
f) La existencia o no de intencionalidad en la conducta del infractor.
()
de las sanciones administrativas: ()
Se consideran circunstancias atenuantes especiales, las siguientes:
1. La subsanacin voluntaria por parte del proveedor del acto u omisin imputado como presunta infraccin
administrativa, con anterioridad a la notificacin de la imputacin de cargos; ().
13 La Resolucin 1 se notific en el domicilio de la denunciada el 25 de julio de 2012
de las sanciones administrativas
()
Se consideran circunstancias agravantes especiales, las siguientes:
1. La reincidencia o incumplimiento reiterado, segn sea el caso.
2. La conducta del infractor a lo largo del procedimiento que contravenga el principio de conducta procedimental.
3. Cuando la conducta infractora haya puesto en riesgo u ocasionado dao a la salud, la vida o la seguridad del
consumidor.
4. Cuando el proveedor, teniendo conocimiento de la conducta infractora, deja de adoptar las medidas necesarias
para evitar o mitigar sus consecuencias.
5. Cuando la conducta infractora haya afectado el inters colectivo o difuso de los consumidores.
6. Otras circunstancias de caractersticas o efectos equivalentes a las anteriormente mencionadas, dependiendo
de cada caso particular.
Se consideran circunstancias atenuantes especiales, las siguientes:
1. La subsanacin voluntaria por parte del proveedor del acto u omisin imputado como presunta infraccin
administrativa, con anterioridad a la notificacin de la imputacin de cargos.
2. La presentacin por el proveedor de una propuesta conciliatoria que coincida con la medida correctiva ordenada
por el Indecopi.
3. Cuando el proveedor acredite haber concluido con la conducta ilegal tan pronto tuvo conocimiento de la misma
y haber iniciado las acciones necesarias para remediar los efectos adversos de la misma.
4. Cuando el proveedor acredite que cuenta con un programa efectivo para el cumplimiento de la regulacin

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como una circunstancia agravante especial de la sancin, mas no como una circunstancia
atenuante. Por ello, este Colegiado considera que debe desestimarse el argumento de la
Constructora en este extremo.
52. Finalmente, la denunciada seal que la Comisin debi haber considerado que en el presente
caso no se haba generado un dao a la vida, salud o integridad de la denunciante, por lo
que la multa deba ser reducida.
53. Cabe sealar que los daos alegados por la Constructora son sancionados con multas mayo-
res a la impuesta en el presente caso, sin perjuicio de lo cual debe considerarse que el dao
causado a la consumidora fue de carcter patrimonial y significativo.
54. Por lo expuesto, y atendiendo a que la Constructora no ha alegado algn otro elemento que
pueda justificar la reduccin de multa, corresponde confirmar las sanciones de
(i) 4 UIT por a) realizar el cobro de US$1 por cada da de atraso en el pago de las cuotas
por concepto de inters moratorio a pesar de no haber sido pactado; y, b) no tramitar la
Escritura Pblica correspondiente, conforme se pact en la Solicitud de Compra Venta
a Plazos;
(ii) 4 UIT por no proporcionar a la seora Paredes informacin sobre el nombre del repre-
sentante legal, poderes vigentes y Partida Registral de la empresa; nmero de Partida
Registral o Ttulo del lote, las tasas de inters y cargos adicionales aplicables si los hubiera;
los beneficios pactados por el pago en el tiempo y forma de todas las cuotas en forma
total o parcial; el derecho de efectuar el pago anticipado o prepago de los saldos, y el
nmero de cuenta donde deba abonar las cuotas pactadas; y,
(iii) 7 UIT por resolver el contrato de compraventa a plazos y no devolver los importes abo-
nados por la denunciante.
Sobre las medidas correctivas y las costas y costos del procedimiento
55. Tomando en consideracin que la Constructora no ha fundamentado su apelacin respecto a
la imposicin de las medidas correctivas y las costas y costos del procedimiento, ms all de
la ausencia de las infracciones, desvirtuadas precedentemente, este Colegiado asume como
propias las consideraciones de la recurrida sobre dichos extremos, en virtud de la facultad
establecida en el artculo 6 de la Ley del Procedimiento Administrativo General15.
56. Por ende, corresponde confirmar el extremo de la resolucin recurrida que orden a la
Constructora como medidas correctivas que cumpla con (i) abstenerse de aplicar la clusula
denominada Penalidad nica; y, (ii) hacer efectiva la suscripcin del contrato as como la
Escritura Pblica, brindando a su vez toda la informacin durante el proceso de compra.
Acciones complementarias
57. Tomando en cuenta la infraccin imputada, este Colegiado considera necesario remitir el
presente caso al Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento de conformidad con la
Ley 29203, Ley que crea la Central de Informacin de promotores inmobiliarios y/o empresas
constructoras de unidades inmobiliarias16.
contenida en el presente Cdigo ()

5. Otras circunstancias de caractersticas o efectos equivalentes a las anteriormente mencionadas dependiendo
de cada caso particular.
15 LEY 27444. LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Artculo 6.- Motivacin del acto adminis-
trativo.
()
6.2 Puede motivarse mediante declaracin de conformidad con los fundamentos y conclusiones de anteriores
dictmenes, decisiones o informes obrantes en el expediente, a condicin de que se les identifique de modo
certero, y que por esta situacin constituyan parte integrante del respectivo acto.
().
16 LEY 29203. LEY QUE CREA LA CENTRAL DE INFORMACIN DE PROMOTORES INMOBILIARIOS Y/O EMPRESAS
CONSTRUCTORAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS.
Artculo 1.- De la creacin de la Central de Informacin de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras
de Unidades Inmobiliarias. Crase la Central de Informacin de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Construc-
toras de Unidades Inmobiliarias, cuya organizacin y funcionamiento estar a cargo del Ministerio de Vivienda,

RESUELVE:
PRIMERO: Confirmar la Resolucin 44-2013/INDECOPI-PIU del 29 de enero de 2013, emi-
tida por la Comisin de la Oficina Regional del Indecopi de Piura en el extremo que declar
fundada la denuncia interpuesta por la seora Rosita Viviana Paredes Gamarra contra Cons-
tructora Ecolgica S.A.C. por infraccin al artculo 19 del Cdigo, en tanto ha quedado
acreditado que Constructora Ecolgica S.A.C. no tramit la Escritura Pblica del contrato de
compraventa; en consecuencia, no corresponda que aplicara intereses moratorios, ni que
resolviera el contrato de compra venta reteniendo el monto abonado a su favor.
SEGUNDO: Confirmar la Resolucin 44-2013/INDECOPI-PIU en extremo que declar fun-
dada la denuncia interpuesta por infraccin a los artculos 1.1 literal b); 2, 76 y 77 del
Cdigo, en tanto Constructora Ecolgica S.A.C. no brind a la denunciante informacin sobre
el nombre de su representante legal, sus vigencias de poder y del nmero de Partida Registral
de la empresa, el nmero de Partida Registral o Ttulo del inmueble, las tasas de inters y
cargos adicionales aplicables si los hubiera, los beneficios pactados por el pago anticipado o
prepago de los saldos, en forma total o parcial; y, en que Banco y en qu nmero de cuenta
deba abonar las cuotas pactadas.
TERCERO: Confirmar la Resolucin 44-2013/INDEC0PI-PIU en el extremo que orden a
Constructora Ecolgica como medidas correctivas: (i) abstenerse de aplicar la clusula deno-
minada Penalidad nica; y, (ii) hacer efectiva la suscripcin del contrato as como la Escritura
Pblica, brindando a su vez toda la informacin durante el proceso de compra.
CUARTO: Confirmar la Resolucin 1348-2012/CPC en el extremo que sancion a Constructo-
ra Ecolgica S.A.C con las siguientes sanciones:
(i) 4 UIT por a) aplicar intereses moratorios de manera indebida; y, b) no tramitar la Escritura
Pblica correspondiente, conforme se pact en la Solicitud de Compra Venta a Plazos;
(ii) 7 UIT por resolver el contrato de compraventa a plazos y no devolver los importes abonados
por la denunciante; y,
(iii) 4 UIT por no proporcionar a la seora Paredes informacin relativa a los datos referidos a la
compraventa.
QUINTO: Confirmar la Resolucin 1348-2012/CPC en el extremo que orden a Constructora
Ecolgica S.A.C que asuma el pago de las costas y costos del procedimiento.
SEXTO: Remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento de
conformidad con la Ley N 29203, Ley que crea la Central de Informacin de promotores
inmobiliarios y/o empresas constructoras de unidades inmobiliarias.
Con la intervencin de los seores vocales Julio Baltazar Durand Carrin, Ana Asuncin Am-
puero Miranda, Alejandro Jos Rospigliosi Vega y Javier Francisco Quevedo Ziga.
JULIO BALTAZAR DURAND CARRIN

Vicepresidente
Construccin y Saneamiento.
Artculo 2.- Del objeto de la Central de Informacin de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de
Unidades Inmobiliarias. La Central a que se refiere el artculo 1 tiene como objetivo la recopilacin, procesamien-
to y difusin de informacin sobre los antecedentes y evolucin de los promotores inmobiliarios y/o empresas
constructoras de unidades inmobiliarias, indicando el nombre de los accionistas, la frecuencia y calidad de las
transacciones comerciales, la existencia de las sanciones impuestas, los indicadores de calidad o el cumplimiento
de normas tcnicas, y otros criterios de similar naturaleza que sern precisados por va reglamentaria.

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