Automatización de Las Tasaciones Inmobiliarias para La Creación de Una Aplicación Móvil (App)

GRADO EN CIENCIAS Y TECNOLOGAS DE LA
EDIFICACIN
TRABAJO FINAL DE GRADO
AUTOMATIZACIN DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS PARA

LA CREACIN DE UNA APLICACIN MVIL (APP)
Proyectista: Hctor Vicente Martnez
Director: Miguel Llovera Ciriza
Convocatoria: Junio 2014

Automatizacin de las tasaciones inmobiliarias para la creacin de una aplicacin mvil (app)
RESUMEN
El presente proyecto tiene como finalidad automatizar el clculo de las

valoraciones inmobiliarias, por medio del programa Microsoft Excel, para despus
poder ser utilizado en una aplicacin mvil que se disear en este trabajo.
Para empezar se realizar un estudio de los diferentes mtodos de valoracin para

poder explicar que mtodo se utilizar a la hora de realizar el sistema de clculo
automatizado.
Despus se realizar un pequeo estudio sobre bases de datos y los diferentes tipos
que existen, para acabar haciendo un benchmarking de las diferentes fuentes de
informacin de internet de donde se pueden extraer los datos que alimentarn el
sistema de clculo.
El sistema de clculo se construir en un archivo de Excel que conseguir que, a partir

de la introduccin de las caractersticas del inmueble que se quiere valorar, calcule
automticamente el valor de mercado ms probable. Este grado de automatizacin
ser posible gracias a la programacin del sistema de clculo mediante el uso de
cdigo Visual Basic for Applications (VBA) que lleva incorporado Microsoft Excel.
Finalmente se realizar otro benchmarking sobre aplicaciones mviles destinadas a

realizar valoraciones inmobiliarias y, a partir de aqu, se har una orientacin del
aplicativo y se har el diseo de la aplicacin mvil que utilizar el sistema de clculo
que habremos construido.
pg. 1
NDICE
Prefacio .............................................................................................................................5
Taba de ilustraciones .....................................................................................................6
1. Introduccin ..............................................................................................................8
2. La valoracin inmobiliaria .......................................................................................9

2.1. Definicin .............................................................................................................9
2.2. Principios bsicos de la valoracin inmobiliaria ..................................................9
3. Mtodos para la valoracin inmobiliaria ..............................................................12

3.1. Mtodo de comparacin .....................................................................................12
3.1.1. Paso 1. Determinacin de las caractersticas del inmueble a valorar ...12
3.1.2. Paso 2. Estudio de mercado: estratificacin de la muestra ...................13
3.1.3. Paso 3. Eleccin de la muestra representativa: eliminacin de
inmuebles no comparables .........................................................................13
3.1.4. Paso 4. Clculo del valor tipo medio, de la desviacin tpica de la
muestra, y del intervalo de confianza para un nivel de confianza
determinado ................................................................................................16
3.1.5. Paso 5. Homogenizacin de la muestra: coeficientes de
homogenizacin ..........................................................................................17
3.1.6. Paso 6: Determinacin del valor de mercado ........................................17
3.1.7. Paso 7: Avenencia con otros valores .....................................................17
3.2. Mtodo del coste de reposicin .........................................................................18

3.2.1. Clculo del Coste de Reposicin Bruto (CRB) ......................................18
3.2.2. Clculo de la Depreciacin (D) ...............................................................20
3.2.3. Clculo de Coste de Reposicin Neto (CRB) ........................................21
3.3. Mtodo de capitalizacin de rentas ...................................................................21

3.3.1. Capitalizacin de rentas variables ..........................................................22
3.3.2. Capitalizacin de rentas constantes .......................................................23
3.3.3. Valor Actual Neto (VAN): Cash Flow ......................................................23
3.4. Mtodo residual ..................................................................................................24

3.4.1. Mtodo residual esttico .........................................................................24
3.4.2. Mtodo residual dinmico ........................................................................26
3. Mthodes dvaluation immobilire .......................................................................27
3.1. La mthode de comparaison ...........................................................................27

3.1.1. tape 1. Dtermination des caractristiques de limmeuble
valuer ................................................................................................................27
3.1.2. tape 2. tude de march : stratification de lchantillon ........................28
3.1.3. tape 3. Election de lchantillon reprsentatif: limination des
immeubles pas comparables ...............................................................................28
pg. 2
3.1.4. tape 4. Calcul de la valeur moyenne, lcart type de lchantillon, et de

lintervalle dacceptation pour un niveau de confiance dtermin ......................31
3.1.5. tape 5: Homognisation de lchantillon : coefficients
dhomognisation ...............................................................................................32
3.1.6. tape 6. Dtermination de la valeur marchande .....................................32
3.1.7. tape 7. Comparaison avec dautres rsultats ........................................32
3.2. Mthode du cot de remplacement ..................................................................33

3.2.1. Calcul de Cot de Remplacement Brut (CRB) .........................................33
3.2.2. Calcul de la dprciation (D) .....................................................................35
3.2.3. Calcul de Cot de Remplacement Net (CRN) ..........................................36
3.3. Mthode de capitalisation de locations ..............................................................36

3.3.1. Capitalisation de locations variables .........................................................37
3.3.2. Capitalisation de locations constantes .....................................................38
3.3.3. Valeur Actuelle Nette (VAN) : cash-flow ...................................................38
3.4. Mthode rsiduelle .............................................................................................39

3.4.1. Mthode rsiduelle statique ......................................................................39
3.4.2. Mthode rsiduelle dynamique .................................................................41
4. Definicin de los parmetros a valorar para el presente trabajo ......................42

4.1. Mtodo de clculo y valores a utilizar ................................................................42
4.2. Objetos a valorar ................................................................................................42
4.3. Zonas a valorar...................................................................................................43
4.4. Variables para el clculo ....................................................................................43
4.4.1. Variables para una valoracin simple .....................................................43
4.4.2. Variables para una valoracin recomendada ..........................................44
5. Bases de datos ........................................................................................................46

5.1. Definicin ............................................................................................................46
5.2. Modelos de bases de datos ...............................................................................46
5.3. Creacin de una base de datos .........................................................................49
5.4. Ventajas al usar una base de datos...................................................................50
5.5. Benchmarking de las diferentes bases de datos de inmobiliarias de internet ..51
6. Construccin del sistema de clculo....................................................................64

6.1. Creacin de la base de datos ............................................................................64
6.2. Creacin del sistema de clculo ........................................................................66
6.2.1. Valoracin simple .....................................................................................67
6.2.2. Valoracin recomendada .........................................................................70
6.3. Comparacin de resultados ...............................................................................75
7. Aplicacin mvil para la valoracin inmobiliaria ................................................76

7.1. Generalidades sobre las aplicaciones mviles ..................................................76
7.2. Benchmarking sobre aplicaciones mviles de valoraciones inmobiliarias ........76
7.3. Orientar la aplicacin..........................................................................................86
pg. 3
7.4. Diseos de las pantallas de la aplicacin ..........................................................88

7.5. Diseo del documentos de tasacin recomendada ..........................................96
8. Conclusiones ...........................................................................................................97
9. ANEXO I: Programacin mediante Visual Basic for Applicatons (VBA) .........99
10. ANEXO II: Excel. Las hojas del sistema de clculo ......................................... 114
Bibliografa .................................................................................................................. 127
pg. 4
PREFACIO
La ley de Moore establece que las prestaciones de las computadoras crecen de

forma exponencial duplicndose cada 18 meses y que los precios de coste bajan al
mismo tiempo. Esta ley, aunque se prev que quede obsoleta en una dcada, ha
contribuido a que la sociedad de hoy en da pueda disponer de una gran cantidad de
aparatos tecnolgico a unos precios asequibles. La irrupcin de internet y su
consolidacin, combinado con la posterior aparicin de las Redes Sociales y de los
Smartphones ha provocado el surgimiento de una sociedad hiperconectada.
Todos los sectores del mercado han tenido que modernizarse y adaptarse a este
nuevo hecho, y es por ello que cada vez existen ms empresas que crean
aplicaciones mviles para ofrecer sus productos, haciendo partcipes a los usuarios y
fidelizando a sus clientes.
Esta modernizacin tambin est siendo necesaria en el sector inmobiliario, que ha

tenido y tiene que reciclarse despus de su implicacin en la actual crisis econmica.
Es por ello, que existe la oportunidad de que uno de los productos del sector, como
son las valoraciones inmobiliarias, pueda comercializarse de una forma creativa
mediante las ventajas que ofrecen los dispositivos mviles, teniendo en cuenta en todo
momento sus limitaciones.
pg. 5
TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustracin 1: Campana de Gauss ......... pg. 15

Illustration 1.1: Fonction gaussienne . pg. 30
Ilustracin 2: Modelo jerrquico ..... pg. 46
Ilustracin 3: Modelo en red .... pg. 47
Ilustracin 4: Modelo orientado a objetos . pg. 48
Ilustracin 5: www.habitaclia.com .. pg. 53
Ilustracin 6: Benchmarking habitaclia .. pg. 53
Ilustracin 7: www.idealista.com .... pg. 54
Ilustracin 8: Benchmarking idealista .... pg. 54
Ilustracin 9: www.fotocasa.com pg. 55
Ilustracin 10: Benchmarking fotocasa ..... pg. 55
Ilustracin 11: www.servihabitat.com .... pg. 56
Ilustracin 12: Benchmarking servihabitat pg. 56
Ilustracin 13: www.milanuncios.com pg. 57
Ilustracin 14: Benchmarking milanuncios pg. 57
Ilustracin 15: www.segundamano.es ... pg. 58
Ilustracin 16: Benchmarking segundamano pg. 58
Ilustracin 17: www.trovit.es pg. 59
Ilustracin 18: Benchmarking trovit pg. 59
Ilustracin 19: www.yaencontre.com . pg. 60
Ilustracin 20: Benchmarking yaencontre . pg. 60
Ilustracin 21: www.globaliza.com ..... pg. 61
Ilustracin 22: Benchmarking globaliza . pg. 61
Ilustracin 23: www.pisos.com pg. 62
Ilustracin 24: Benchmarking pisos . pg.62
Ilustracin 25: Base de datos BDMaestro . pg. 65
Ilustracin 26: Manipulacin base de datos .. pg. 65
Ilustracin 27: Base de datos BDbcn . pg. 66
Ilustracin 28: Ejemplo de simulacin simple 1 ....... pg. 68
Ilustracin 29: Ejemplo de simulacin simple 2 pg. 68
pg. 6

Ilustracin 37: Ejemplo de simulacin recomendada 1 pg. 72
Ilustracin 38: Ejemplo de simulacin recomendada 2 .. pg. 72
Ilustracin 46: Ejemplo de simulacin recomendada 10 .... pg. 75
Ilustracin 47: Comparacin de resultados .. pg. 75
Ilustracin 48: Aplicacin stvalora.com .. pg.77
Ilustracin49: Variables stvalora.com pg. 78
Ilustracin 50: Resultados stvalor.com .. pg. 83
Ilustracin 51: Historial stvalora.com . pg. 84
Ilustracin 52: Costes stvalora.com ... pg. 84
Ilustracin 53: Presentacin app pg. 89
Ilustracin 54: Inicio app .. pg. 89
Ilustracin 55: Valoracin simple 1 . pg. 90
Ilustracin 58: Valoracin recomendada 1 pg. 92
Ilustracin 62: Ej. Valoracin simple 1 ... pg. 94
Ilustracin 65: Ej. Valoracin recomendada 1 ..... pg. 95
Ilustracin 69: Ej. Documento de tasacin ....... pg. 96
pg. 7
1. Introduccin
Este trabajo pretende disear una aplicacin mvil destinada a las valoraciones
inmobiliarias, creando el sistema de clculo necesario para hacerlo posible.
El sistema de clculo que se pretende disear, se apoyar en el programa de

Microsoft Excel, y deber tener una estructura flexible para poderse adaptar a
diferentes bases de datos. Mediante la introduccin de las caractersticas intrnsecas
en la hoja de clculo de inmueble que queramos valorar, el sistema nos calcular el
valor ms probable de mercado mediante el mtodo de comparacin.
Finalmente se orientar la aplicacin mvil y se disearn las pantallas que la

conformarn para que tengan una buena usabilidad de cara al usuario final.
pg. 8
2. La valoracin inmobiliaria
2.1. Definicin
Existen muchas definiciones sobre el concepto de valoracin, en el libro Nuevos

mtodos de valoracin de la Universitat Politcnica de Valncia lo definen del
siguiente modo:
La valoracin es la ciencia aplicada que tiene como objetivo la determinacin

del valor de un bien, teniendo en cuenta los elementos de comparacin,
caractersticas o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno
econmico-temporal en que se encuentra, mediante la utilizacin de un mtodo
contrastado de clculo aplicado por un tasador profesional, y que permita al
experto incorporar tanto el conocimiento objetivo y las variables cuantitativas,
como el conocimiento subjetivo y las variables cualitativas.
Resumiendo, la valoracin inmobiliaria consiste en determinar el valor de mercado de

un bien inmueble, expresada en unidades monetarias, en un momento determinado y
con una finalidad concreta.
Por lo tanto, una valoracin est compuesta por cinco componentes:
El valor
El producto a valorar (el bien inmueble y sus derechos reales)
La unidad de medida del valor (unidad monetaria)
El momento determinado en que se produce la valoracin
La finalidad de la valoracin.
2.2. Principios bsicos de la valoracin inmobiliaria
Segn las diferentes normativas, entre ellas la Orden ECO/805/2003, de 27 de

marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras, existe un seguido de principios que toda
valoracin y todo valorador deben de aplicar.
Principio de anticipacin o equidad financiera: el valor de un inmueble que se

encuentre en explotacin econmica es el valor actual de sus futuros beneficios. Es la
base del mtodo de la renta o mtodo de capitalizacin.
Principio de finalidad: la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las

tcnicas de valoracin a seguir.
Principio de mxima utilidad: El valor de un inmueble est dado por el uso que
genera el ingreso neto ms alto probable dentro de un periodo especfico. Para que
este uso ms alto y mejor se d, se deben de establecer ciertas condiciones como
son:
pg. 9
Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos

involucrados.
Debe ser un uso real probable y no especulativo, del que existan las
posibilidades fsicas y de mercado.
Debe ser un uso que permita la mxima generacin de ingresos para toda la
propiedad.
Principio de probabilidad: ante varios escenarios o posibilidades de eleccin se

elegirn aquellos que se estimen ms probables.
Principio de proporcionalidad: los informes de tasacin se elaborarn con la

amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin,
as como su singularidad en el mercado.
Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de eleccin

igualmente probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.
Principio de sustitucin o equivalencia funcional: el valor de un inmueble es

equivalente al de otros inmuebles cuyas caractersticas fsicas y constructivas cumplan
las mismas funciones. Este principio es la base del mtodo de comparacin.
Principio de temporalidad o variacin: el valor de un inmueble es variable a lo largo

del tiempo.
Principio de transparencia: el informe de valoracin de un inmueble deber contener

la informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis
y documentacin utilizadas.
Principio del valor residual o adicin: el valor atribuible a cada uno de los factores
de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y
los valores atribuibles al resto de los factores. Es decir, el valor total del inmueble es
igual a la suma de todos los costes de los factores de produccin necesarios para su
construccin.
Principio del mnimo error: la valoracin de un inmueble se realiza intentando

obtener el mnimo error en consonancia con su coste y finalidad, utilizndose el
mtodo ms apropiado para lograrlo. La valoracin inmobiliaria est basada en
clculos estadsticos por lo que existe una probabilidad de error que debe de
analizarse. Para ello deben estipularse, previamente, unos lmites de error admisible y
que estarn en concordancia con el coste de la valoracin. Contra ms precisa sea la
valoracin, es decir, contra menor sea el error, ms alto ser el coste de la valoracin.
Principio de objetividad: se intentarn utilizar, preferentemente, criterios objetivos de

valoracin, minimizando al mximo los criterios subjetivos del valorador.
Principio de coherencia: cuando se adopten unos criterios a la hora de valorar un

conjunto homogneo de inmuebles se mantendrn stos mismos para todos los
inmuebles, es decir, se mantendr la coherencia hasta el final. Este principio es la
base del mtodo de comparacin temporal, cuando un inmueble se valora en
pg. 10
momentos temporales distintos deben de mantenerse los criterios adoptados para que
la comparacin de las valoraciones sea coherente.
pg. 11
3. Mtodos para la valoracin inmobiliaria
La valoracin inmobiliaria tiene como objetivo determinar un valor de mercado, es

decir, establecer el precio por el que probablemente se vendera un inmueble en un
escenario normal. Los mtodos ms utilizados por los profesionales del sector y que
recoge la Orden ECO/805/2003 son cuatro: el mtodo de comparacin, el mtodo del
coste de reposicin, el mtodo de capitalizacin de rentas y el mtodo residual.
3.1. Mtodo de comparacin
El mtodo de comparacin se basa en el principio de sustitucin por el cual el

valor de un inmueble es equivalente a otros de similares caractersticas sustitutivas de
aquel. Con este mtodo obtendremos el valor ms probable de un inmueble
comparando los precios de inmuebles similares de la misma zona del inmueble a
valorar.
El mtodo de comparacin, es, de los cuatro mtodos, el ms utilizado en la mayora

de las valoraciones inmobiliarias por su mayor objetividad, ya que corrige las
muestras, comparables o testigos a valorar a travs de coeficientes de
homogeneizacin para que sus caractersticas sean lo ms parecidas posibles, ya que
dos inmuebles pueden ser parecidos pero nunca idnticos.
Otra de las ventajas que tiene este mtodo es que, como se basa en un clculo
estadstico, es idneo para resolverlo con la ayuda de la informtica, ya que puede
analizar mucha informacin de forma rpida. Para ello se debe de crear y gestionar
una base de datos fiable, porqu contra ms grande sea la muestra y mejor tratada
est, ms fiable ser el resultado final de la valoracin.
En el mtodo de comparacin se utilizarn siempre valores unitarios en /m

construidos.
Para poder aplicar ste mtodo correctamente, deben cumplirse dos condiciones
bsicas:
Debe de existir un nmero suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios

de venta sean conocidos por el valorador, que determinar la fiabilidad del
valor de mercado obtenido como ms probable en un intervalo de aceptacin
para el nivel de confianza requerido.
Se deben excluir de la muestra elegida, todos aquellos inmuebles que, por
diferentes causas, no sean representativos del colectivo homogneo
comparable.
Una vez conocidas las condiciones bsicas, para poder calcular el valor de mercado
de un inmueble a travs de este mtodo, habr que seguir los siguientes pasos:
pg. 12
3.1.1. Paso 1. Determinacin de las caractersticas del inmueble a valorar
Se determinarn las caractersticas que se consideren necesarias para poderlo

comparar con otros inmuebles. La precisin en la caracterizacin del inmueble
depender de la precisin que se quiera obtener en la valoracin.
Se pueden considerar las siguientes caractersticas como bsicas e imprescindibles

para poder comparar inmuebles de naturaleza urbana:
Tipologa y uso (vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, local comercial,

oficinas, nave industrial, etc.)
Localizacin (municipio, barrio, urbanizacin, etc.)
Superficie
Antigedad de la edificacin
As mismo, hay mucha ms variables a tener en cuenta para una valoracin ms

ajustada, como por ejemplo:
N de habitaciones
Altura
Calefaccin
Aire acondicionado
Ascensor
Balcn
Exterior o interior
Estado del inmueble (a reformar, reformado, buen estado, etc.)
Infraestructuras de la zona (transporte, colegios, zonas comerciales, etc.)
Metros de fachada (en locales comerciales)
3.1.2. Paso 2. Estudio de mercado: estratificacin de la muestra
Una vez determinadas las caractersticas del inmueble a valorar se

seleccionarn como comparables todos aquellos inmuebles que tengan unas
caractersticas extrnsecas e intrnsecas similares. Con ello conseguiremos una
estratificacin adecuada de la muestra necesaria para la valoracin del inmueble.
3.1.3. Paso 3. Eleccin de la muestra representativa: eliminacin de

inmuebles no comparables
Para poder elegir la muestra representativa habr que realizar un proceso de

eliminacin y otro de homogenizacin de los comparables de la muestra. Existen
cuatro formas diferentes para realizar el proceso de eliminacin:
- La eliminacin individualizada
- La eliminacin estadstica de los valores extremos
- Eliminacin por desviacin de la media
pg. 13
- Eliminacin por determinacin del intervalo de aceptacin
Se podr llevar a cabo cualquiera de ellos de forma individual, o mediante una

combinacin de la eliminacin individualizada con cualquiera de los otros tres.
Cabe destacar que la muestra resultante final, despus de la eliminacin y la

homogenizacin, debe de ser lo suficientemente grande para realizar la comparativa,
porque si no es as y la muestra se queda con un nmero de inmuebles muy reducido,
stos pueden ser insuficientes para realizar una correcta valoracin.
Eliminacin individualizada
Despus de haber realizado el estudio de mercado se analizar uno por uno todos los
inmuebles de la muestra estratificada, para identificar aquellos que no sean
representativos del colectivo homogneo y, por lo tanto, que no resulten comparables
con el inmueble a valorar, por lo que se eliminarn para obtener una muestra ms
ajustada.
ste proceso es bastante laborioso cuando se tiene un nmero muy grande de

inmuebles comparables. Aunque con la ayuda de la informtica se puede simplificar
notoriamente.
Eliminacin estadstica de los valores extremos
Esta forma de eliminacin se resume bsicamente en identificar y eliminar los

inmuebles comparables que ms se desvan del valor medio obtenido. Es decir, se
eliminan los comparables de precios ms altos y ms bajos.
Eliminacin por desviacin de la media de la muestra
Este criterio se basa en excluir de la muestra todos aquellos inmuebles que difieran del
valor medio ms probables en ms de un 10% o un 15%. Sin pararse a averiguar la
causa de esta desviacin. Es sistema es mejor que la eliminacin por los extremo.
La frmula de la media aritmtica es la siguiente:
1 + 2 + +
=

Eliminacin por determinacin del intervalo de confianza
Mediante la campana de Gauss se representa la distribucin de frecuencia de los

valores de una muestra aleatoria de un colectivo homogneo, donde los valores se
agrupan en mayor frecuencia alrededor de la media aritmtica, y en menor frecuencia
cuanto mayor sea su deviacin de esta media.
Mediante la asignacin de un nivel de confianza, que puede ser por ejemplo del 90%
(en la ilustracin 1 corresponde a 1-), o la probabilidad de error, que siguiendo con el
ejemplo anterior sera del 10% (en la ilustracin 1 corresponde a ), se determina el
intervalo de confianza:
pg. 14
Ilustracin 1: Campana de Gauss

/2 =

Donde:
Valor medio unitario o media aritmtica
Variable de distribucin N(0,1)
Desviacin tpica
n Tamao de la muestra
La variable de distribucin surge de buscar en la tabla Funcin de distribucin de la

normal tipificada el valor 1 /2, que para el ejemplo anterior seria = 1,65.
La desviacin tpica nos da a conocer el promedio aritmtico de fluctuacin de los

comparables de la muestra respecto a su punto central o media aritmtica. Se calcula
a travs de la siguiente ecuacin:
(1 )2 + (2 )2 + + ( )2
=

Donde:
Desviacin tpica
Valor unitario
Valor medio unitario
O lo que es lo mismo:
pg. 15
2
2
= [ ]

Donde:
Desviacin tpica
Valor unitario
Una vez calculado el intervalo de confianza de una muestra, pueden eliminarse todos
aquellos comprables que queden fuera de dicho intervalo. ste es el procedimiento
ms cientfico de los cuatro explicados.
3.1.4. Paso 4. Clculo del valor tipo medio, de la desviacin tpica de la

muestra, y del intervalo de confianza para un nivel de confianza
determinado
Obtenida la muestra final, una vez hecha la eliminacin de los no comparables,

se calcula el valor medio unitario o media aritmtica ( ) y, a continuacin, la
desviacin tpica () para conocer la distribucin de frecuencias.
Despus se calcula el intervalo de confianza a partir del grado de probabilidad o nivel

de confianza establecido con la variable de distribucin (I) que se extrae de la tabla de
distribucin normal.
Tambin es importante saber el error admisible de una valoracin una vez conocidos
el grao de fiabilidad a travs del nivel de confianza y los valores mximos y mnimos
acotados por el intervalo de confianza. Podemos calcular el error admisible de dos
maneras:
max
=

Donde:
Error admisible
Variable de distribucin N(0,1)
Valor medio unitario o media aritmtica
Desviacin tpica
pg. 16
Desviacin mxima
Con todos estos valores podremos afirmar que el valor del inmueble a valorar estar
comprendido dentro del intervalo de confianza, con un nivel de probabilidad o
confianza y un error admisible determinados, y el valor ms probable ser el
establecido por el valor medio unitario.
3.1.5. Paso 5. Homogenizacin de la muestra: coeficientes de

homogenizacin
La homogenizacin de la muestra debe corregir la variacin en el precio de los

comparables debido a aquellas caractersticas que son diferentes con al inmueble a
valorar. Esta variacin puede realizarse mediante la aplicacin individualizada de los
coeficientes de homogenizacin de cada comprable.
Estos coeficientes lo que hacen es mayorar o minorar el precio final de cada

comparable en funcin de las caractersticas de estos con el inmueble a valorar. Por
ejemplo, si una de las caractersticas del inmueble a valorar es que no tiene ascensor,
y uno de sus comparables s que tiene, a ste se le podr mayorar su valor
aplicndole un coeficiente de homogenizacin del 1,05.
Si utilizamos varios coeficientes para homogenizar las diferentes caractersticas de un

inmueble comparable, stas se pueden agrupar en un nico coeficiente con la
siguiente frmula:
= 1 2
Es muy importante que el resultado de la aplicacin de estos coeficientes no quede

fuera del intervalo de confianza correspondiente al nivel de confianza estipulado.
3.1.6. Paso 6: Determinacin del valor de mercado
El valor unitario final, ser el valor medio unitario o media aritmtica de los
valores unitarios homogenizados, es decir, una vez aplicados lo coeficientes de
homogenizacin. Por lo que el valor de mercado final del inmueble ser el resultado de
multiplicar ste valor medio por su superficie.
3.1.7. Paso 7: Avenencia con otros valores
Una vez determinado el valor de mercado deben de hacerse tres

comprobaciones antes de darlo por bueno. Se debe de comparar el resultado obtenido
con alguno de los otros mtodos de valoracin. Se comparar tambin con los valores
pblicos por entidades pblicas o privadas. Y por ltimo se comparar con elementos
parecidos dentro del mismo edificio para inmuebles urbanos o de la misma poblacin
para fincas rsticas.
pg. 17
3.2. Mtodo del coste de reposicin
El mtodo del coste de reposicin se basa en determinar el coste total que

supondra construir un inmueble de idnticas caractersticas, calidades y cualidades
funcionales, utilizando precios actuales de los factores de produccin y deduciendo, en
su caso, la depreciacin por su estado actual y su antigedad.
De todo ello se deducen los conceptos de Coste de Reposicin Bruto (CRB), Coste de
Reposicin Neto (CRN) y Depreciacin (D). Y se puede expresar con la siguiente
formula:
Por lo que el CRB es el coste de la nueva construccin y el CRN es el coste de la

construccin depreciado.
Para poder obtener el Coste Total (CT) de la construccin o, lo que es lo mismo, el

Valor de Remplazamiento (VR), debemos sumarle al Coste de reposicin (CR) el Valor
del Suelo (VS):
= = +
Eso nos lleva a poder conocer el Valor de Remplazamiento Bruto (VRB) y el Valor de
Remplazamiento Neto (VRN):
= +
= + = +
Este mtodo resulta ptimo para aquellos inmuebles que son de reciente construccin,
pero presenta limitaciones crecientes contra ms antiguos sean, ya que muchos
materiales y sistemas de construccin ya no se utilizan actualmente, haciendo muy
difcil valorar su coste actual de forma objetiva.
3.2.1. Clculo del Coste de Reposicin Bruto (CRB)
Para calcular el coste el VRB se debe de sumar todas las inversiones

necesarias para construir de nuevo el inmueble en cuestin. Es decir, el coste del
suelo ms el coste industrial de fabricacin del edificio o el CRB.
La Orden ECO/805/2003 establece los siguientes costes y procedimientos de clculo

para determinar el CRB:
[]1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarn las

siguientes inversiones:
a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a

rehabilitar.
b) El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin.
pg. 18
c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Para determinar los valores o importes a que se refiere el prrafo anterior se

tendr en cuenta lo sealado en los nmeros siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar bien
el mtodo de comparacin, bien el mtodo residual de acuerdo con lo previsto
en la presente Orden.
3. El coste de la edificacin o de las obras de

rehabilitacin ser el coste de la construccin por contrata. []
4. Los gastos necesarios sern los medios del mercado

segn las caractersticas del inmueble objeto de valoracin,
[]
Se supone que el terreno es suelo urbanizado y listo para edificar, es decir, que las
operaciones de demoliciones, explanacin y urbanizacin, se dan por incluidas en el
valor del suelo.
Tal y como recoge la Orden ECO/805/2003 el valor del suelo lo obtendremos a partir
del mtodo de comparacin o por el mtodo residual.
Con todo ello, podemos dividir el Coste de Reposicin Bruto en dos grupos:
a) Costes directos de ejecucin material.

b) Costes indirectos y beneficio industrial.
El clculo de los costes directos se puede realizar a travs de tres mtodos distintos:
Mtodo analtico detallado: Se trata de hacer el presupuesto que se incluira en

el proyecto de ejecucin como si se tuviera que construir el edificio de nuevo,
descomponindolo partida por partida.
Mtodo analtico simplificado: Se vuelve a realizar el presupuesto pero de
forma ms simplificada que el anterior, en captulos de obra, y se especifica el
precio unitario por metros cuadrados de construccin.
Mtodo sinttico o unitario: Es el mtodo ms utilizado. Se establece el precio
unitario por metro cuadrado construido a travs de publicaciones pblicas
segn la calidad, la tipologa y la zona.
En cuanto a los costes indirectos, deben incluirse los siguientes gastos:
Coste del proyecto

Honorario a profesionales
Licencias y permisos
Tributos
Control de calidad
Seguridad y Salud
Seguros
Gastos generales de la construccin
pg. 19
Y por ltimo a todo esto debe aadirse el beneficio industrial de la empresa

constructora.
3.2.2. Clculo de la Depreciacin (D)
La depreciacin (D) es la prdida de valor que ha sufrido un inmueble al largo

de su vida si lo comparramos con el valor que tendra actualmente si se construyera
de nuevo. Y se puede expresar con la siguiente frmula:
Donde d es el coeficiente de depreciacin expresado en tanto por uno. Por lo que se

puede deducir la frmula del Coste de Reposicin Neto (CRN) de la siguiente forma:
= = = (1 )
La expresin (1 ) es tambin conocida como el Coeficiente del valor residual y en

el Real Decreto 1020/1993 est definida como el coeficiente H.
Existen tres causas diferentes de depreciacin:
Depreciacin fsica: Es la prdida de valor del edificio causada por su deterioro

fsico debido a la edad y a la mala conservacin. Existen muchas formas de
calcular la depreciacin fsica por lo que su clculo y su correcta justificacin,
dependiendo de la finalidad de la valoracin, queda en manos del valorador.
Las formas de clculo ms utilizadas son las siguientes:
o Depreciacin lineal
E Edad del inmueble en aos

=

V Vida til segn normativa
o Depreciacin parablica creciente
2
=( )

o Depreciacin exponencial decreciente
1 = (1 ) r Coeficiente de depreciacin anual
1 n Edad del inmueble en aos

=

V Vida til segn normativa
o Depreciacin por el coeficiente H

pg. 20

H Coeficiente del valor residual
= [1 1,5 ]
100
u Uso segn RD 1020/1993
35 c Calidad segn RD 1020/1993

=1
100
t Edad del inmueble
Finalmente al coeficiente H se le debe aplicar un factor de correccin
segn el estado de conservacin: normal (1,00), regular (0,85),
deficiente (0,5) o ruinoso (0,00).
Depreciacin funcional: Es la prdida de valor del inmueble debido a una

defectuosa adaptacin de la construccin al uso al que est destinada. Su
determinacin es complicada y est sujeta al criterio del valorador que deber
justificarlo. La depreciacin funcional subsanable se determina por el valor
absoluto los costes necesarios para adaptar el inmueble a su uso.
Depreciacin econmica: Es la prdida de valor del inmueble por causas

extrnsecas a ste como, por ejemplo, las cuestiones urbansticas y
ambientales. Es difcil de cuantificar y en caso de que existiera tambin se
suele a acudir la normativa catastral (RD 1020/1993).
3.2.3. Clculo de Coste de Reposicin Neto (CRB)
Finalmente, una vez conocido el Coste de Reposicin Bruto (CRB) y la

Depreciacin (D), podemos calcular el Coste de Reposicin Neto (CRN):
= (1 )
En sta frmula solo se deduce la depreciacin fsica, por lo que siempre que se
estime conveniente habr que aadirle la depreciacin funcional y econmica, as
como las apreciaciones por mejoras, instalaciones y acabados. Por lo que la frmula
final quedara expresada de este modo:
= (1 ) . . +
3.3. Mtodo de capitalizacin de rentas
El mtodo de capitalizacin de rentas calcula el Valor de Capitalizacin (VC), o

tambin llamado Valor Actual (VA), de un inmueble en funcin de los rendimientos
reales o potenciales que produce o puede producir. Su clculo se realiza a travs del
mtodo de rentas netas a un determinado tipo de inters o tasa de descuento.
Dicho de otra manera, ste mtodo obtiene un precio de venta de un inmueble en

funcin de los ingresos que puede producir teniendo en cuenta los intereses que
pg. 21
puede obtener el comprador con su explotacin, la vida til del inmueble, las posibles
variaciones del mercado y del valor residual del inmueble al finalizar su vida til.
Por lo que el Valor de Capitalizacin es el valor de referencia por el que un inversor

estara dispuesto a pagar en un mercado transparente, fluido y amplio de inmuebles
dedicados al alquiler o a la explotacin econmica, utilizando siempre los tipos de
inters del mercado inmobiliario. Y de hecho, el VC, es el valor de referencia para
inversores en bienes inmuebles tales como: entidades aseguradoras, fondos y
sociedades de inversin, y grandes inmobiliarias.
ste mtodo se utiliza, tambin, en casi todas las valoraciones administrativas tales
como las valoraciones fiscales, catastrales, urbansticas y expropiatorias, y tambin es
muy utilizado en el mbito judicial.
3.3.1. Capitalizacin de rentas variables
La capitalizacin de rentas variables obtiene el Valor Actual de un inmueble a

partir del importe neto de alquiler o renta neta, que se ir revisando anualmente. El
periodo de tiempo se calcular siempre en aos. La frmula para su clculo es la
siguiente:
1 2
= + 2 + + +
1 + (1 + ) (1 + ) (1 + )
Donde:
Renta anual.
i Tipo de actualizacin en tanto por uno.
n Vida til del inmueble en aos.
Valor residual del inmueble al final de su vida til
En el caso de que la actualizacin de la renta anual fuera a travs de un porcentaje

constante. Se podra deducir las rentas anuales de la siguiente forma:
1 =
2 = (1 + )
3 = (1 + )2
= (1 + )1
Donde:
R Renta inicial
q Constante de revalorizacin anual
pg. 22
3.3.2. Capitalizacin de rentas constantes
La capitalizacin de rentas constantes obtiene el Valor Actual (VA) de un

inmueble con la renta anual neta constante, que es el caso de los alquileres
revalorizados anualmente con el IPC. Eso es as ya que en matemtica financiera se
consideran las rentas en euros constantes, por lo que se deduce al valor nominal el
efecto de la inflacin. Por ello, un contrato de renta inicial R, revisable anualmente con
el IPC, se considera una renta real constante a efectos financieros .La frmula para el
clculo del VA es la siguiente:

= + 2 + + +
1 + (1 + ) (1 + ) (1 + )
Donde:
R Renta anual.
Valor residual del inmueble al final de su vida til
3.3.3. Valor Actual Neto (VAN): Cash Flow
ste es el mtodo convencional y general para la valoracin de inversiones

alternativas y se basa en los siguientes criterios:
Se capitalizan Entradas (E) y Salida (S) de dinero o flujos de caja (Cash Flow).
La unidad de tiempo para el clculo de las entradas y salidas puede ser inferior
al ao (trimestre, mes, semana, etc.)
Las Entradas (E) y Salida (S) se capitalizan individualmente segn el tiempo en
que se producen cada una de ellas
La frmula del Valor Actual Neto (VAN), de acuerdo tambin con la Orden
ECO/805/2003, es la siguiente:
= =

= +
(1 + ) (1 + ) (1 + )
= =1
Donde:
Importes de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
j Nmero de periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento de

la valoracin hasta que se produzca el correspondiente .
pg. 23
Importe de los pagos previstos en el momento K.
k Nmero de periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento de

Valor residual del inmueble al final de su vida til.
3.4. Mtodo residual
El mtodo residual su utiliza principalmente para calcular el valor de mercado

del suelo. El valor del suelo est supeditado a su calificacin (industrial, residencial,
etc.) y su Edificabilidad (E), metros cuadrados construidos por metros de suelo.
Adems el valor del suelo puede expresarse en Valor Unitario (VU), en /m, o en
Valor de Repercusin (VR), en /mcontruido, siendo la relacin entre ambos:
Existen dos variantes del mtodo residual: el mtodo residual esttico y el mtodo
residual dinmico.
3.4.1. Mtodo residual esttico
El mtodo residual esttico se puede aplicar a la valoracin de solares cuyas

obras vayan a realizarse de forma inminente o en un corto periodo de tiempo, as
como a la valoracin de solares edificados.
ste mtodo se basa en que una vez conocidos los costes construccin y de
promocin, as como el valor de mercado o de venta del inmueble, se puede obtener
por diferencia o residuo el valor del suelo. Del mismo modo se puede obtener el
resultado de cualquiera de las variables por diferencia de las otras.
Hay dos formas distintas para calcularlo:
Mtodo residual analtico
El mtodo residual analtico relaciona las cinco variables que determinan el precio
final de un inmueble a travs de la siguiente expresin matemtica:
= + + +
Donde:
VM Valor de mercado del inmueble
VS Valor del suelo
CC Costes de construccin del inmueble
pg. 24
GP Gastos de promocin
B Beneficio del promotor
Por lo que conociendo cuatro variables podremos obtener el valor de la quinta

variable por residuo del resto.
Mtodo residual sinttico
El mtodo residual sinttico se basa en la abreviacin de la formula anterior. Para

ello considera que la suma de los gastos de promocin y el benefici del promotor
(GP+B) es un valor aadido a la suma del valor del suelo y los costes de
construccin (VS+CC). As pues, se puede expresar el valor de mercado del
inmueble de la siguiente forma:
= ( + )
Donde:
VM Valor de mercado del inmueble
K Coeficiente de mercado
VS Valor del suelo
CC Costes de construccin del inmueble
El coeficiente de mercado K se puede obtener a travs de las siguientes frmulas:
= 1 +
+
=
+
Donde:
K Margen bruto de la promocin inmobiliaria.
GP Gastos de promocin
B Beneficio del promotor
Los promotores, a travs de sus propios datos, conocen los diferentes valores del
coeficiente de mercado K segn las diferentes tipologas y calidades constructivas.
La valoracin catastral establece el valor = 1,4, pero este valor debe utilizarse
como valor mnimo. A modo orientativo y para la sntesis del clculo, se pueden
utilizar los siguientes valores de K para edificios nuevos:
pg. 25
Coeficiente de
Calidad constructiva
mercado (K)
V.P.O. media 1,4
Calidad media 1,5 / 1,6
Calidad alta 1,6 / 1,7
Lujo 1,7 / 1,8
3.4.2. Mtodo residual dinmico
El mtodo residual dinmico se puede aplicar a la valoracin de solares que no

dispongan de licencia de obras o que la obtencin de sta no se prevea en un corto
periodo de tiempo normalmente a causa de la burocracia administrativa, es decir,
cuando la construccin no vaya a realizarse a corto plazo.
Este sistema se basa en el mtodo de los flujos de caja (Cash Flow) y la ORDEN
ECO/805/2003 lo recoge con la siguiente frmula:
= =

=
(1 + ) (1 + )
= =1
Donde:
Importes de los cobros previstos el momento J.
j Nmero de periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento de

Importe de los pagos previstos en el momento K.
k Nmero de periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento de

pg. 26
3. Mthodes dvaluation immobilire
Lvaluation immobilire a comme objective dterminer une valeur marchande,

cest dire, dfinir le prix auquel un probablement sera vendu un immeuble un
scnario normal. Les mthodes plus utilises par les professionnels et que prcise la
Orden ECO/805/2003 sont quatre : la mthode de comparaison, la mthode du cot de
remplacement, la mthode de capitalisation de locations et la mthode rsiduelle.
3.1. La mthode de comparaison
La mthode de comparaison est base sur le principe de substitution par

laquelle la valeur de un immeuble est quivalente dautres de similaires traits
substitutifs de cette. Avec cette mthode, on obtient la valeur plus probable dun
immeuble comparant les prix des immeubles semblables dans la mme zone de
limmeuble valuer.
La mthode de comparaison est, des quatre mthodes, la plus utilise la majorit

des valuations immobiliers pour sa plus grande objectivit, parce que corrige les
chantillons, comparables ou tmoins valuer travers de coefficients
dhomognisation de sorte afin que ses caractristiques soient le plus semblables
possible, parce que deux immeubles peuvent tre semblants mais jamais identiques.
Un autre avantage de cette mthode est que, comme elle est base sur un calcul
statistique, il est convenable pour le rsoudre avec laide de linformatique, parce quil
peut analyser beaucoup dinformation rapidement. Pour ce faire il doit crer et
administrer une base de donnes fiable, parce que contre plus grand soit lchantillon
et meilleur trait soit, plus fiable sera le rsultat final de lvaluation.
Dans la mthode de comparaison est toujours utilis valeurs unitaires / m

construits.
Pour pouvoir appliquer cette mthode correctement, ils doivent accomplir deux
conditions lmentaires :
Il doit avoir un nombre suffisant dimmeubles comparables, desquelles prix de

vente soient connus pour lexpert, qui dterminera la fiabilit de la valeur
marchande obtenue comme plus probable dans un intervalle de confiance
dacceptation pour le niveau de confiance requis
Il doit exclure de lchantillon choisi, tous ces immeubles que, pour diverses
raisons, ne soient pas reprsentatifs du collective homogne des comparables.
Une fois connus les conditions basiques, pour pouvoir calculer la valeur marchande
dun immeuble travers de cette mthode, il doive suivre les tapes suivants.
3.1.1. tape 1. Dtermination des caractristiques de limmeuble

valuer
On dterminera les caractristiques quon considre ncessaires pour pouvoir

le comparer avec dautres immeubles. La prcision de la caractrisation de limmeuble
dpendra de la prcision quon veut obtenir lvaluation.
pg. 27
On peut considrer les suivants caractristiques comme basiques e indispensables

pour pouvoir compar immeubles de caractre urbain :
Typologie et utilisation (maison indpendante, logements collectifs, immobilier

dentreprise, bureau, btiment industriel, etc.)
Localisation (ville, quartier, urbanisation, etc.)
Surface
Anciennet de ldifice
De mme, il y a beaucoup plus de variables considrer pour une valuation plus

prcise, tels que :
Nombre de chambres
Hauteur
Chauffage
Climatisation
Ascenseur
Balcon
Extrieur ou intrieur
tat de limmeuble ( restaurer, restaur, bon tat, etc.)
Infrastructures de la zone (transport, coles, centres commerciaux, etc.)
Mtres de faade (pour immobiliers dentreprise)
3.1.2. tape 2. tude de march : stratification de lchantillon
Aprs de dterminer les caractristiques de limmeuble valuer on

slectionnera comme comparables tous ceux immeubles qui tiennent unes
caractristiques extrinsques et intrinsques similaires. Avez cela on russit une
stratification suffisant de lchantillon ncessaire pour lvaluation de limmeuble.
3.1.3. tape 3. Election de lchantillon reprsentatif: limination

des immeubles pas comparables
Pour pouvoir choisir lchantillon reprsentatif on devra raliser un procs

dlimination et un autre dhomognisation des comparables de lchantillon. Il y a
quatre faons diffrentes pour raliser le procs dlimination :
- Llimination individualise
- Llimination statistique des valeurs extrmes
- Elimination pour lcart type ou dviation standard
- limination pour dtermination de lintervalle dacceptation
Il peut accomplir quelconque dentre eux individuellement, ou par une commination de

llimination individualise avec quelconque de les trois autres.
pg. 28
Il faut mettre en valeur que lchantillon rsultant final, aprs de llimination et

lhomognisation, doit tre assez grand pour raliser la comparaison, parce que si ce
nest pas ainsi et lchantillon reste avec un nombre dimmeubles trs petit, ceux
peuvent tre insuffisants pour raliser une correcte valuation.
limination individualise
Aprs davoir fait ltude de march il sera analys un par un tous les immeubles de
lchantillon stratifi, pour identifier ceux qui ne sont pas reprsentatifs du collective
homogne et, par consquent, ne rsultent pas comparables avec limmeuble
valuer, de faon ils sran limines pour pouvoir obtenir un chantillon plus prcis.
Ce procs est beaucoup laborieux quand il na pas un nombre trs grand des
immeubles comparables. Mais avec laide de linformatique il se peut simplifier
notoirement.
limination statistique des valeurs extrmes
Cette faon dlimination se rsume au fond identifier et liminer les immeubles

comparables qui plus scartent de la valeur moyenne obtenue. Cest--dire, ils se
suppriment les comparables de prix plus levs et plus bas.
limination pour lcart type ou dviation standard
Ce critre est bas lexclusion de lchantillon tous ceux immeubles qui diffrent de la
valeur moyenne plus probable en plus dun 10% ou un 15%. Sans sarrter pour
dterminer la cause de cet cart. Le systme est meilleur que llimination pour les
extrmes.
La formule de la moyenne arithmtique est la suivant :
1 + 2 + +
=

limination pour dtermination de lintervalle dacceptation
travers de la fonction gaussienne se visualise la distribution de frquence du les

valeurs dun chantillon alatoire dun collective homogne, o les valeurs se
rassemblent en plus grand frquence autour de la moyenne arithmtique, y an inferieur
frquence quand mineur soit sa dviation de cette moyenne.
Avec la dtermination dun niveau de confiance, que peut tre par exemple du 90%
(sur lillustration 1 correspond 1- ), ou la probabilit derreur, que continuant
lexemple antrieur serait du 10% (sur lillustration 1 correspond ), est dtermin
lintervalle dacceptation :
pg. 29
Illustration 1.1: Fonction gaussienne

/2 =

O:
Valeur moyenne unitaire ou moyenne arithmtique
Variable de distribution N(0,1)
cart type
n Grandeur de lchantillon
La variable de distribution nat de chercher la table Fonction de distribution de la

normal typifi la valeur 1- / 2, que pour lexemple antrieur serait = 1,65.
Lcart type nous annonce la moyenne arithmtique de fluctuation des comparables de

lchantillon par rapport son point central ou moyenne arithmtique. Il est calcul
travers de lquation suivant :
(1 )2 + (2 )2 + + ( )2
=

O:
carte type
Valeur unitaire
Valeur moyenne unitaire
Ou ce quest-le mme :
pg. 30
2
2
= [ ]

O:
carte Type
Valeur unitaire
Aprs le calcul de lintervalle dacceptation dun chantillon, ils peuvent liminer tous
ceux comparables que laissent de ct de cet intervalle. Cet est la procdure plus
scientifique des quatre dj expliqu.
3.1.4. tape 4. Calcul de la valeur moyenne, lcart type de

lchantillon, et de lintervalle dacceptation pour un niveau de
confiance dtermin.
Obtenu lchantillon final, une fois fait llimination de les nos comparables, il
est calcul la valeur moyenne unitaire ou moyenne arithmtique ( ) et, a continuation,
lcarte type () pour connatre la distribution de frquences.
Aprs, il est calcul lintervalle dacceptation partir de le degr de probabilit ou

niveau de confiance dtermin par la variable de distribution (I) que cest extraite de la
table de distribution normal.
Aussi, il est important de savoir lerreur admissible dune valuation une fois connu le
degr de fiabilit a travers du niveau de confiance et les valeurs maximes et minimes
dlimites pour lintervalle dacceptation. Nous pouvons calculer lerreur admissible de
deux faons :
max
=

O:
Erreur admissible
Variable de distribution N(0,1)
Valeur moyenne unitaire ou moyenne arithmtique
Dviation type
pg. 31
Dviation maximale
Avec toutes ces valeurs, nous pourrons confirmer que la valeur de limmeuble
valuer sera comprise dans un intervalle dacceptation, avec un niveau de probabilit
ou confiance et une erreur admissible dtermins, et la valeur plus probable sera
ltabli par la valeur moyenne unitaire.
3.1.5. tape 5 . Homognisation de lchantillon : coefficients

dhomognisation.
Lhomognisation de lchantillon doit corriger la variation le prix des

comparables cause de ceux caractristiques quils sont diffrents avec limmeuble
valuer. Cette variation peut se raliser travers lapplication individualise des
coefficients dhomognisation de chaque comparable.
Ces coefficients quils font est augmenter ou diminuer le prix final de chaque
comparable en fonction des caractristiques de ces immeubles a valu. Par exemple,
si une des caractristiques de limmeuble a valu est ce quil na pas ascenseur, et
une de ses comparables si que la, cette il pourra tre augment leur valeur appliquant-
le un coefficient dhomognisation de 1,05.
Si nous utilisons divers coefficients pour homogniser les diffrents caractristiques

dun immeuble comparable, ces peuvent tre agroupes un unique coefficient avec
la suivant formule :
= 1 2
Il est trs important que le rsultat de lapplication de ces coefficients ne laisse pas de
ct de lintervalle dacceptation correspondant au niveau de confiance prvu.
3.1.6. tape 6. Dtermination de la valeur marchande
La valeur unitaire final, sera la valeur moyenne unitaire ou moyenne

arithmtique des valeurs unitaires homogniss cest dire, une fois appliqus les
coefficients dhomognisation. Pour lequel la valeur marchande de limmeuble sera le
rsultat de la multiplication cette valeur moyenne par sa surface.
3.1.7. tape 7. Comparaison avec dautres rsultats
Une fois dtermin la valeur marchande il doit faire trois vrifications avant de
pendre-le pour bon. Il doit comparer les rsultats obtenus avec quelquun des autres
mthodes dvaluation. Il doit tre compar aussi avec les valeurs publiques par
entits publics et prives. Et finalement il doit comparer avec lments semblables
dans le mme difice pour immeubles urbains ou du mme village pour immeubles
rurales.
pg. 32
3.2. Mthode du cot de remplacement
La mthode du cot de remplacement est base sur la dtermination du cot

total que supposerait construire un immeuble didentiques caractristiques et qualits
fonctionnelles, utilisant prix actuelles des facteurs de production et dduisant, si il ft
ncessaire, la dprciation pour son tat actuelle et son antiquit.
De tout a, il peut tre dduit les concepts de Cot de Remplacement Brut (CRB), Cot
de Remplacement Net (CRN) et Dprciation (D). Et il peut tre exprim par la suivant
formule :
Ainsi, le CRB est le cot de la nouvelle construction et le CRN est le cot de la

construction dprci.
Pour pouvoir obtenir le Cot Total (CT) de la construction ou, ce que est le mme,
Valeur de Remplacement (VR), nous devons ladditionner au Cot de Remplacement
(CR) la Valeur du Sol (VS) :
= = +
Cela nous amne connatre la Valeur de Remplacement Brut (VRB) et la Valeur de

Remplacement Net (VRN) :
= +
= + = +
Cette mthode est optimale pour ceux immeubles que sont de rcent construction,
mais prsente limitations croissants contre plus antiques soient, dj que beaucoup
matrielles et systmes de construction dj ne sutilisent pas actuellement, faisant
trs difficile valuer leur cot actuelle objectivement.
3.2.1. Calcul de Cot de Remplacement Brut (CRB)
Pour calculer le cot, la VRB doit tre additionn tous les inversions
ncessaires pour construire de nouveau limmeuble en question. Cest dire, le cot
du sol plus le cot industriel de fabrication de ldifice ou le CRB.
La Orden ECO/805/2003 dtermine les suivants cots y procdures de calcul pour

dterminer le CRB:
[]1. Pour calculer la valeur de remplacement brut sadditionneront les

suivants inversions :
a) La valeur du domaine sur la que est ldifice ou difice rhabiliter.

b) Le cot de ldifice ou les travailles de rhabilitation.
c) Les dpenses ncessaires pour raliser le remplacement
pg. 33
Pour dterminer les valeurs o montant quil se rapporte le paragraphe

prcdent il est ncessaire pendre en compte le dsign aux nombres suivants.
2. Pour dtermin la valeur du domine ou de ldifice a rhabilit sutiliseront

bien la mthode de comparaison, ou bien la mthode rsiduel daccord sur le
prvu cette normative.
3. Le cot de la construction ou de les travailles de rhabilitation sera le cot de

la construction pour contrat []
4. Les dpenses ncessaires seront les moyennes du march selon les

caractristiques de limmeuble objet a valuation, []
Il se suppose quel domine est sol urbanis et prt pour construire, cest dire, que les
oprations de dmolition, esplanation et urbanisation, ils sont donn par inclus dans la
valeur du sol.
Comme il explique la Orden ECO/805/2003 la valeur du sol nous lobtiendrons partir

du mthode de comparaison o pour le mthode rsiduel.
Avec tout a, nous pouvons diviser le Cot de Remplacement Brut dans deux groups :
a) Cots directes dexcution matrielle

b) Cots indirectes et bnfice industrielle
Le calcul des cots directes peuvent tre ralises travers de trois mthodes
diffrents :
Mthode analytique dtaill Il est de fer le budget quil sera inclus dans le
projet dexcution comme sil et de construire ldifice de nouveau,
dcomposant il poste poste.
Mthode analytique simplifi : Il est ralis le budget mais de forme plus
simplifi que lantrieur, en chapitre de travail, et il est spcifi le prix unitaire
pour mtres carrs de construction.
Mthode synthtique o unitaire : Il est la mthode plus utilis. Il est tabli le prix
unitaire pour mtre carr construit travers de publications publiques ce que
la qualit, la typologie et la zone.
En ce que concerne aux cots indirects, ils doivent tre inclus les suivants dpenses :
Cot du projet
Salaires professionnelles
Licences et permis
Tributs
Scurit et sant
Assurances
Dpenses gnrales de la construction
Et finalement il doit tre ajout le bnfice industriel de la entreprise constructeur.
pg. 34
3.2.2. Calcul de la dprciation (D)
La dprciation (D) es la perte de valeur que a souffrit un meuble tout au long

de sa vie si nous le comparons avec la valeur que il tiendrait actuellement si il se
constituera de nouveau. Et il peut tre exprim avec la suivant formule :
O d est le coefficient de dprciation exprim tant per un. Pour lequel il peut tre
dduit la formule du Cot de Remplacement Net (CRN) de la suivant formule :
= = = (1 )
Lexpression (1 ) est aussi connue comme le Coefficient de la valeur rsiduel y au

Real Decreto 1020/1993 est dfinit comme le coefficient H.
Il existe trois causes diffrentes de dprciation :
Dprciation physique : Il est la perte de valeur de ldifice caus pour son

rgression physique d lge et la mauvaise conservation. Il existe
beaucoup de formes de calculer la dprciation physique pour lequel son calcul
et son correcte justification, dpend de la finalit de lvaluation, reste dans les
mains du professionnelle. Les formes de calcul plus utilises sont les suivants :
o Dprciation linal
E ge de limmeuble en annes
=

V Vie utile conformment au
normative
o Dprciation parabolique croissant
2
=( )

o Dprciation exponentiel dcroissant
1 = (1 ) r Coefficient de dprciation annuel
1 n ge de limmeuble en annes
=

V Vie utile conformment au
normative
pg. 35
o Dprciation pour le coefficient H

H Coefficient de la valeur rsiduel
= [1 1,5 ]
100
u Us conformment RD 1020/1993
35 c Qualit conformment RD
=1 1020/1993
100
t ge de limmeuble
Finalement le coefficient H se doit tre appliqu un factor de correction

conformment ltat de conservation : normal (1,00), intermde (0,85),
dficient (0,50) ou ruineux (0,00).
Dprciation fonctionnelle : Il est la perte de valeur de limmeuble cause

dune dfectueuse adaptation de la construction au us quil a t destin. Son
dtermination est complique et il est soumis au critre de lexpert quil devra le
justifier. La dprciation fonctionnelle remdie est dtermine pour la valeur
absolue des cots ncessaires pour adapter limmeuble son us.
Dprciation conomique : Il est la perte de valeur de limmeuble pour causses
intrinsques cette comme, par exemple, les questions urbanistiques et
environnementales. Il est difficile de quantifi et en cas de que il existerait aussi
il shabitue accourir au normative cadastral (RD 1020/1993).
3.2.3. Calcul de Cot de Remplacement Net (CRN)
Finalement, une fois connu le Cot de Remplacement Brut (CRB) y la

Dprciation (D), nous pouvons calculer le Cot de Remplacement Net (CRN) :
= (1 )
cette formule seulement se dduit la dprciation physique, pour lequel toujours quil
sestime appropri il aura que laouter la dprciation fonctionnelle y conomique, ainsi
que les apprciations pour amliorations, installations et finitions. Pour lequel la
formule resterait exprime comme a:
= (1 ) . . +
3.3. Mthode de capitalisation de locations
La mthode de capitalisation de locations calcule la Valeur de Capitalisation

(VC), ou aussi appel Valeur Actuelle (VA), dun immeuble en fonction de les
rendements raux o potentielles quils produisent o quils peuvent produire. Son calcul
est ralis travers de la mthode de locations nettes un dtermin taux dintrt ou
taux de rduction.
pg. 36
En dautres termes, cette mthode obtient un prix de vente dun immeuble en fonction
des entres quil peut produire considrant quil compte sur les intrts que lacheteur
peut obtenir avec son exploitation, la vie utile de limmeuble, les possibles variations de
le march et la valeur rsiduelle de limmeuble au finaliser son vie utile.
Pour lequel la Valeur de Capitalisation (VC) est la valeur de rfrence pour lequel un
inverseur serait dispos payer dans un march transparent, fluide, et avec beaucoup
dimmeubles ddis au loyer ou lexploitation conomique, utilisant toujours les taux
dintrt du march immobilier. Et au juste, la VC, elle est la valeur de rfrence pour
inverseurs en biens immeubles comme : entits dassurances, fiducies et socits
dinversion, et grandes immobiliers.
Cette mthode est utilis, aussi, presque toutes les valuations administratives comme
les valuations fiscales, cadastrales, urbanistiques y expropriatrices, et aussi il est
beaucoup utilis lambiance judiciaire.
3.3.1. Capitalisation de locations variables
La capitalisation de locations variables obtient la Valeur Actuelle dun immeuble

partir de limport net de loyer ou location, quil est rvis annuellement. Le priode de
temps est calcul toujours en annes. La formule pour ce calcule est la suivant :
1 2
= + 2 + + +
1 + (1 + ) (1 + ) (1 + )
O:
Location annuelle.
i Taux dactualisation en tant per un.
n Vie utile de limmeuble en annes.
Valeur rsiduelle de limmeuble au final de sa vie utile.
Si lactualisation de la location annuelle ft travers dun pourcentage constant, il

pourra tre dduits les locations annuelles de la suivant formule :
1 =
2 = (1 + )
3 = (1 + )2
= (1 + )1
O:
R Location initial.
q Constant de revalorisation annuel.
pg. 37
3.3.2. Capitalisation de locations constantes
La capitalisation de locations constantes obtient la Valeur Actuelle (VA) dun

immeuble avec la location annuelle nette constant, que ce le cas des locations
rvalues annuellement avec lIPC. Cest comme a parce que aux mathmatiques
financires est considr les locations en euros constants, pour lequel il est dduit la
valeur nominal leffet de linflation. Pour a, un contrat de location initial R, rvisable
annuellement avec lIPC, est considr une location constant effets financires. La
formule pour le calcul de la VA est la suivant :

= + 2 + + +
1 + (1 + ) (1 + ) (1 + )
O:
R Location annuel.
Valeur rsiduel de limmeuble au final de son vie utile
3.3.3. Valeur Actuelle Nette (VAN) : cash-flow
Cest la mthode conventionnelle et gnrale pour lvaluation dinversions

alternatives et il est bas en les suivants points :
Ils sont capitalises Entres (E) et Sorties (S) dargent ou fluides de caisse
(Cash-flow).
Lunit de temps pour e calcul de les entres et les sorties peut tre inferieur a
lanne (trimestre, mois, semaine, etc.)
Les Entres (E) et Sorties (S) sont capitalises individuellement selon le temps
en quelles sont produits.
La formule de la Valeur Actuel Nette (VAN), en accord aussi avec le Orden

ECO/805/2003, est la suivant :
= =

= +
(1 + ) (1 + ) (1 + )
= =1
Donde:
Montants des encaissements attribuable limmeuble au moment J.
j Nombre de priodes de temps quil doit dpasser partir du moment de

lvaluation jusquau que il est produit le correspondent .
pg. 38
Montant des encaissements prvus au moment K.
k Nombre de priodes de temps quil doit dpasser partir du moment de

Valeur rsiduelle de limmeuble au final de son vie utile.
3.4. Mthode rsiduelle
La mthode rsiduelle sutilise principalement pour calculer la valeur marchande du

sol. La valeur du sol est soumis son qualification (industrielle, rsidentielle, etc.) et
son Coefficient doccupation de sol (E), mtres carrs construits par mtres carrs de
sol. De plus, la valeur du sol peut sexprim en Valeur Unitaire (VU), en /m, ou en
Valeur de Rpercussion (VR), en /m construit, tant la relation entre les deux :
Ils existent deux variantes de la mthode rsiduelle : la mthode rsiduelle statique et

la mthode rsiduelle dynamique.
3.4.1. Mthode rsiduelle statique
La mthode rsiduelle statique peut tre applique lvaluation de domaines

desquels travails aillent raliser de forme imminent ou en court laps de temps, donc
comme lvaluation de domaines construits.
Cette mthode est base en quune fois connus les cots de construction et de
promotion, ainsi comme la valeur marchande ou de vente de limmeuble, il peut tre
obtenu par diffrence ou rsidu la valeur du sol. De la mme faon quil peut tre
obtenu le rsultat de quiconque des variables per diffrence de les autres.
Il y a deux faons diffrentes pour le calculer :
Mthode rsiduelle analytique
La mthode rsiduelle analytique associe les cinq variables que dterminent le prix
final dun immeuble travers de la suivant expression mathmatique:
= + + +
O:
VM Valeur marchande de limmeuble
VS Valeur du sol
CC Cots de construction de limmeuble
pg. 39
GP Dpenses de promotion
B Bnficie du promoteur
Pour lequel connaissant quatre variables nous pouvons obtenir la valeur de la

cinquime variable pour rsidu du reste
Mthode rsiduelle synthtique
La mthode rsiduelle synthtique est base en labrviation de la formule

antrieure. Pour a, il considre que la somme des dpenses de promotion et le
bnfice du promoteur (GP+B) est une valeur additionnel au somme de la valeur
du sol et les cots de construction (VS+CC). Ainsi que, la valeur marchande de
limmeuble peut tre exprim de la suivant forme :
= ( + )
O:
VM Valeur marchande de limmeuble
K Coefficient marchand
VS Valeur du sol
CC Cots de construction de limmeuble
Le coefficient marchand K peut tre obtenu travers des suivants formules :
= 1 +
+
=
+
O:
K Marge brut de la promotion immobilire
GP Dpenses de promotion
B Bnficie du promoteur
Les promoteurs, travers de ses donnes particuliers, connaissent les diffrentes

valeurs du coefficient marchand K selon les diffrentes typologies et qualits
constructives.
Lvaluation cadastrale tablit la valeur = 1,4, mais cette valeur soit tre utilise
comme une valeur minimum. Comme une ligne directrice et pour la synthse du
calcul, ils peuvent tre utiliss les suivantes valeurs de K pour difices nouveaux :
pg. 40
Coefficient
Qualit constructive
marchande(K)
V.P.O. moyenne 1,4
Qualit moyenne 1,5 / 1,6
Qualit haute 1,6 / 1,7
Luxe 1,7 / 1,8
3.4.2. Mthode rsiduelle dynamique
La mthode rsiduelle dynamique peut tre appliqu lvaluation de domaines

que ne disposent pas de licence de travailles ou que lobtention de cette nest pas
prvis en un court laps de temps normalement cause de la bureaucratie
administrative, est dire, quand la construction naille pas tre ralis court laps.
Ce systme est bas en la mthode de fluides de caisse (Cash-Flow) et la Orden

ECO/805/2003 le dtermine en la suivant formule :
= =

=
(1 + ) (1 + )
= =1
O:
Montants des encaissements au moment J.
j Nombre de priodes de temps quil doit dpasser partir du moment de

Montants des encaissements au moment K.
k Nombre de priodes de temps quil doit dpasser partir du moment de

pg. 41
4. Definicin de los parmetros a valorar para el presente trabajo
4.1. Mtodo de clculo y valores a utilizar
Una vez conocidos los principales mtodos de valoracin con los que se puede
obtener el precio ms probable por el que se podra vender un inmueble, se ha
escogido el mtodo de comparacin para realizar la automatizacin del clculo para el
desarrollo de una aplicacin mvil (app) de valoraciones inmobiliarias.
Esta eleccin se fundamenta en que su clculo es bsicamente estadstico y esto

facilita la posibilidad de realizarlo con la ayuda de un sistema informtico que puede
analizar y calcular de forma casi instantnea una gran cantidad de datos.
Cabe destacar que para poder automatizar este mtodo por la va de la informtica, se
debe de disponer de una gran base de datos fiable y actualizada, y que adems
disponga de todos aquellos datos necesarios para poder disponer de las variables
adecuadas para su clculo. Es por ello, que este sistema es idneo para las grandes
Sociedades de Tasacin, que disponen de grandes bases de datos con la informacin
ms apropiada de cada inmueble. Y lo ms importante es que disponen de una
informacin privilegiada, los precios finales reales de transaccin, es decir los precios
de las diferentes compra-ventas que han realizado sus clientes.
No obstante, para realizar este trabajo se ha optado por la obtencin de informacin

para crear una base de datos a travs de los diferentes portales inmobiliarios de
internet, todo y a sabiendas que los precios que se manejan en estos anuncios son
precios de oferta que seguramente sern diferentes al precio final real del inmueble.
Para crear la base de datos, finalmente se ha optado por extraer los datos del portal
inmobiliario segundamano.es (www.segundamano.es) por la cantidad de informacin
que se puede obtener de forma homognea y regular de cada inmueble, todo y su
dificultad a la hora de extraer dicha informacin, tal y como se explicar ms adelante.
Esta cantidad de informacin nos servir para poder disponer de una gran cantidad de
variables a la hora de obtener el valor ms probable de un inmueble.
4.2. Objetos a valorar
La base de datos de la que disponemos proviene, como acabamos de explicar, de

un portal inmobiliario de internet, por lo que los objetos de los que disponemos son los
mismos que nuestra fuente, y se trata de inmuebles de las siguientes tipologas:
Casa
Dplex
Garaje
Local
Oficina
Piso
pg. 42
El sistema informtico que se ha creado, aun siendo capaz de valorar todos estos
tipos de inmuebles, seguramente nuestra base de datos no disponga que suficientes
comparables de cada tipologa para poder realizar una valoracin de cada una de
ellas, ya que el mnimo de testigos o inmuebles comparables para realizar una
valoracin por el mtodo de comparacin, tal y como recoge la orden ECO 805/2003,
es de 6 testigos. Por lo que, con la actual base de datos, ms fcil de valorar ser la
de pisos.
4.3. Zonas a valorar
Otra variable fundamental para la valoracin de un inmueble es la zona. La idea

principal era incluir datos de inmuebles que afectaran a una zona geogrfica amplia,
como la comunidad autnoma de Catalunya o toda una provincia. Pero como la
cantidad de registros que se deban introducir en la base de datos era descomunal, se
ha optado por centrarse en la ciudad de Barcelona.
En el sistema se han dividido las zonas en cdigos postales, y stos se han asociado
por distritos, que nos servirn para agrupar los diferentes inmuebles segn su
situacin geogrfica.
4.4. Variables para el clculo
El sistema, tal y como se explicar ms adelante, est pensado para ser ejecutado
por una aplicacin mvil que permita a partir de la introduccin de un seguido de datos
o variables de un inmueble la obtencin de un valor de mercado.
La aplicacin se divide en dos posibilidades de clculo:
La valoracin SIMPLE
La valoracin RECOMENDADA
Ambas valoraciones cuentan con tres apartados distintos dentro del sistema de clculo
que realizan todos los procedimientos necesarios para obtener la muestra de
comparables y calcular el valor de mercado ms probable del inmueble a valorar.
Finalmente se ha creado un apartado que permite la comparacin de resultados entre

las dos formas de clculo y los valores estadsticos utilizados.
4.4.1. Variables para una valoracin simple
Par realizar una valoracin simple ser necesario la introduccin de 4 variables

del inmueble a valorar para poder obtener un resultado con una probabilidad de acierto
del 90% o, lo que es lo mismo, una probabilidad de error del 10%. Las variables a
introducir por el usuario sern:
pg. 43
Tipologa
Zona (a travs del cdigo postal)
Superficie
Nmero de habitaciones
4.4.2. Variables para una valoracin recomendada
Para una valoracin recomendada ser necesario introducir 12 variables del

inmueble a valorar para poder obtener un resultado de acierto del 97%, es decir, una
probabilidad de error del 3%. Las variables necesarias que deber introducir el usuario
son:
Tipologa
Superficie
Nmero de baos y aseos
Planta (altura del inmueble)
Certificado energtico (A, B, C, D, E o F)
Ascensor (si o no)
Balcn (si o no)
Calefaccin (si o no)
Antigedad
Estado
pg. 44
5. Bases de datos
Las bases de datos son el mtodo ms utilizado para almacenar datos de forma
estructurada. Este sistema se utiliza para asegurar la integridad de los datos y facilitar
la labor tanto de los usuarios como de los programadores.
En los aos sesenta las aplicaciones informticas estructuraban su almacenamiento

por lotes y estaban pensadas para tareas muy especficas. Los programas solan
gestionar un solo fichero maestro grabado en una cinta magntica y, en consecuencia,
cada vez que se diseaba un fichero nuevo requera volver a grabar todos los datos
necesarios, lo que creaba redundancia.
Con el paso del tiempo, con la aparicin de los discos, fueron crendose programas
que permitan consultar a varios usuarios los mismos ficheros de forma on-line. Este
acceso on-line, as como su actualizacin y utilizacin de forma eficiente y simultnea,
empez a llamarse a principios de los aos setenta Data Bases (Bases de Datos).
5.1. Definicin
Una base de datos es un conjunto de datos pertenecientes a un mismo contexto y

almacenados para su posterior uso. Cada base de datos ha sido diseada para
satisfacer los requisitos de informacin de un usuario, ya sea este un particular, una
empresa u otro tipo de organizacin, como por ejemplo, una universidad o un hospital.
La informacin que integra una base de datos est estructurada de tal manera para
que resulte til su consulta para permitir una mejor operatividad en sus diversas
actividades.
5.2. Modelos de bases de datos
Al igual que en muchos otros mbitos de la tecnologa, en el mbito de las bases

de datos no existe un nico modelo, sino que existen diferentes modelos o productos
con diferentes caractersticas, cada uno de ellos apropiado a un tipo de necesidades.
La divisin que veremos a continuacin de las diferentes bases de datos ser en

funcin de la tecnologa que utilizan para su funcionamiento. Las bases de dato ms
utilizadas son las relacionales, las ms antiguas son las jerrquicas y en red, y las ms
avanzadas son las orientadas a objetos y las declarativas.
Todas ellas se diferencian en la manera de trabajar los datos y en la forma que el

usuario deber interactuar con el sistema.
Modelo jerrquico
Este sistema es tambin conocido como el sistema IMS de la compaa IBM. Se

caracteriza por tener una estructura de almacenamiento de datos en forma de
rbol invertido. En ella se registran los datos de un registro en diferentes niveles.
pg. 45
Es decir, este sistema establece una jerarqua de fichas de manera que cada ficha
a su vez puede contener listas de otras fichas, y as sucesivamente.
Universidad
Departamento
1
Profesor 1 Profesor 2
Asignatura 1 Asignatura 2 Asignatura 3 Asignatura 4 Asignatur 5
Ilustracin 2: Modelo jerrquico
La ventaja de este sistema es que su estructura piramidal permite un rpido

acceso a la informacin de la que dispone.
Por el contrario, su diseo es rgido y poco flexible hace que resulte complicado
cualquier modificacin de la estructura de la informacin y de su mantenimiento.
Otra de sus desventajas es la imposibilidad de acceder a la informacin por
diferentes elementos, ya que cada registro est limitado por los niveles superiores
de informacin. Esto hace que tambin resulte complicado la comparacin de
informacin entre datos situados a un mismo nivel ya que no disponen de una
conexin lgica directa entre ellos, por lo que, para poderlos comparar, habr que
retroceder por los distintos niveles hasta encontrar el punto de conexin que los
une.
Modelo en red
El modelo en red se puede considerar como un sistema de potencia intermedia

entre el modelo jerrquico y el modelo relacional. Su estructura se asemeja a la
jerrquica, aunque es ms compleja, pudiendo evitar, en parte, los problemas de
sta.
La principal ventaja que presenta es que se puede acceder a la informacin por

distintos niveles, haciendo algo ms fcil la comparacin de informacin.
Por contra, su principal desventaja, es el aumento de la complejidad de su

estructura, eso hace disminuir su velocidad, haciendo que el acceso a la
informacin sea ms lento que en el modelo jerrquico.
pg. 46
Departamento
Universidad
1
Profesor 2 Profesor 1
Asignatura 1 Asignatura 5
Asignatura 2 Asignatura 3 Asignatura 4
Ilustracin 3: Modelo en red
Modelo relacional
El modelo de base de datos relacional es ms nuevo que los dos anteriores. La

base de datos se estructura en un conjunto de tablas donde se relacionan uno
varios conjuntos de datos. Las tablas pueden modificarse de forma fcil siguiendo
un diseo preestablecido.
Este modelo presenta un seguido de ventajas como ser un sistema mucho ms

rpido y fcil a la hora de transformar el modelo de datos, su sencillez estructural y
su adaptabilidad a diferentes entonos.
Aunque las tablas son un concepto simple e intuitivo, existe una correspondencia
directa entre el concepto informtico de una tabla y el concepto matemtico de
relacin, lo que le da una gran versatilidad.
Modelo orientado a objetos
La creacin de programas cada vez ms grandes y complejos ha provocado que

los mtodos de programacin avancen hacia nuevas formas que permiten el
trabajo en equipo de una forma ms eficaz y disminuyen los problemas de
coordinacin. Uno de estos mtodos consiste en la Programacin Orientada a
Objetos (POO), que trata los problemas desde un punto de vista realista, y
modelando cada uno de ellos como si se tratase de un conjunto de elementos u
objetos que interrelacionan entre s para solucionar un problema.
pg. 47
Se puede asemejar un objeto a cada parte intrnseca de un mecanismo que hace

que ste funcione. Como en el mecanismo de un reloj.
Clase:Coche
Clase: Rueda
Marca:
Modelo: Marca
N bastidor: Modelo:
Presin max.:
Subclase: Turismo Subclase: Camin

Color: Carn exigido
Ruedas: PMA:
Motor: Motor:
Clase: Motor
Potencia:
Consumo:
Ao:
Subclase: Monovolumen Subclase: Deportivo
N plazas: N plazas:
Longitud Longitud
Asientos: Asientos: Subclase: Diesel Subclase: Gasolina
Encendido Encendido:
Carburacin Carburacin:
Ilustracin 4: Modelo orientado a objetos
De esta manera, una modificacin del estado de un objeto por parte de un usuario,
provoca una serie de acciones cuyo objetivo final es solucionar un problema. As,
la programacin orientada a objetos pretende ser una simulacin de los procesos
de la realidad. Esta forma de programacin suele entrar en conflicto a la hora de
buscar informacin en una base de datos como las anteriores. Pero existen varias
soluciones, la ms utilizada suele ser el modelo de objetos persistentes
En el esquema anterior se puede observar la estructura que podra tener la clase

coche. De esta forma cada objeto de tipo coche ser almacenado en la base de
datos si se declara como objeto persistente. En esta estructura un coche puede ser
a su vez un turismo o un camin, y un turismo puede ser un monovolumen o un
deportivo. Este esquema define una jerarqua por lo que nos permite decir que
todo turismo es un coche, y que todo deportivo es un turismo, pero en ningn caso
que todo coche es un deportivo.
La otra jerarqua que se establece es la de la composicin. Cada objeto est

compuesto de campos que pueden ser a su vez otros objetos. Estas dos jerarquas
juntas dan un gran potencial a la programacin por objetos.
Un modelo programacin parecido a este es la Programacin Orientada a Objetos

y Eventos (POOE). Este tipo de programacin es la que usa Visual Basic for
pg. 48
Applications (VBA) de Microsoft Office, y la que se ha usado en ste trabajo para

desarrollar el clculo automatizado con el programa Excel.
Modelo declarativo
El modelo de base de datos declarativo es un sistema sumamente intuitivo para el

usuario. Se suele utilizar este modelo para bases de datos con mecanismo de
consulta, donde el trabajo de extraccin de la informacin recae sobre el
ordenador, y no sobre el usuario.
Existen varios tipos de bases de datos declarativas, entre ellas cabe destacar la
base de datos declarativa deductiva. sta se puede considerar tambin que est
integrada por un conjunto de tablas. Los registros de las tablas se consideran
como un conjunto de hechos, que pueden ser consultados desde distintos puntos
de vista. Lo que intenta hacer una base de datos deductiva, es deducir que tipo de
hechos son ciertos o no.
Por ejemplo, si tuviramos una base de datos con informacin de trenes de la

provincia de Barcelona, se le podra pedir que nos diera informacin de los
horarios de todos los trenes con poblacin de origen y sus destino, pero tambin,
buscando otro punto de vista, se le podra pedir que nos informara de aquellos
trenes que tienen su origen en una poblacin determinada, o que nos diera
informacin de los trenes con origen y destino conocidos. O los trenes que salen a
una hora en concreto de toda la provincia.
De esta forma vemos que en una base de datos deductiva la informacin se puede
indicar como una secuencia de deduccin.
5.3. Creacin de una base de datos
Para poder crear una base de datos primero hay que analizar los requisitos que
necesitar el sistema que se quiere construir de la forma ms precisa posible. Para
ello se debe de concretar qu tipo de informacin del mundo real se pretende registrar
teniendo claro todo lo que interesa y lo que no interesa, as como para que y como se
va a utilizar dicha informacin. Dicho de otra forma, se deben de determinar todos los
aspectos de inters y cmo estos se relacionan entre s.
Con la informacin obtenida se llevar a cabo el diseo del Modelo Conceptual a

travs del diagrama de entidad relacin, que consta de los siguientes elementos:
Entidad: representa una cosa u objeto de forma abstracta, es decir,

representa clases de objetos. Una entidad, entonces, est compuesto
por ocurrencias de identidad que diferencian inequvocamente un
objeto de otro, incluso siendo de la misma entidad. Por ejemplo, libro
puede ser una entidad de una biblioteca, un objeto abstracto, mientras
que una ocurrencia puede ser Don Quijote de la Mancha.
Atributo: son caractersticas que definen o identifican a una entidad.
stas pueden ser muchas, y el diseador solo utiliza o implanta las que
pg. 49
considere ms relevantes. Los atributos son las propiedades que

describen a cada entidad en un conjunto de entidades. El contenido de
cada atributo se le llama valores. Por lo que cada entidad tiene valores
especficos para cada atributo. Por ejemplo la ocurrencia Don Quijote
de la Mancha, forma parte de la entidad libro y de los atributos Ttulo,
Autor y Gnero, de los cuales sus valores, siguiendo el mismo orden,
seran, Don Quijote de la Mancha, Miguel de Cervantes Saavedra y
Novela de aventuras.
Relacin: describe la relacin que existe entre dos entidades, es decir,
s existe una cierta independencia entre ellas, o por el contrario la
relacin que las une.
5.4. Ventajas al usar una base de datos
El avance, en las ltimas dcadas, de las tecnologas de la informacin y de la

comunicacin ha sido gracias, entre otros muchos factores, a poder disponer de una
gran cantidad de informacin de una forma estructurada y de fcil acceso para los
usuarios a travs de las bases de datos. Es por ello que las ventajas de las bases de
datos son numerosas, de las cuales cabe destacar:
La facilidad a la hora de acceder y utilizar grandes cantidades de

informacin de una forma rpida.
La facilidad para asociar diferentes aplicaciones informticas para que
manejen y accedan a los sistemas de bases de datos, de forma rpida e
intuitiva para los usuarios, para poder acceder, consultar y recuperar la
informacin almacenada.
La independencia en el tratamiento de la informacin. Esto se refiere a
que se puede acceder a partes o subconjuntos de la informacin total
almacenada de aquellas bases de datos que haya sido bien diseadas,
estructuradas y organizadas. Esto es esencial para que los diferentes
departamentos de una organizacin puedan acceder a aquellos datos
que les son de inters, restringiendo el acceso a otros departamentos.
La seguridad de la informacin, que puede ser garantizada a travs de
Sistemas de Gestin de Bases de Datos (SGBD), que se encargan de
mantener accesible, a los usuarios autorizados, la informacin que
almacenan.
Evitar la redundancia o duplicidad de la informacin. Esto se consigue a
travs de las SGBD que se encargan de establecer procedimientos
informticos que previenen la duplicidad de la informacin en el
momento de ser introducida.
La mejora en la metodologa de trabajo de las organizaciones
El aumento de la facilidad a la hora de tomar decisiones gracias a la
simplicidad y seguridad al obtener informacin actualizada de una forma
rpida en el momento que se precisa.
pg. 50
5.5. Benchmarking de las diferentes bases de datos de inmobiliarias de

internet
El benchmarking es un anglicismo, en las ciencias de la administracin de

empresas, que puede definirse como un proceso sistemtico y continuo para evaluar
comparativamente productos, servicios y procesos de trabajo en organizaciones.
Consiste en tomar comparadores o benchmarks de aquellos productos, servicios o
procesos de trabajo de otras organizaciones para determinar las caractersticas
favorables y desfavorables que nos pueden aportar cada uno.
En este apartado nos vamos a dedicar a realizar un benchmarking de los diferentes

portales inmobiliarios de internet, pero centrndonos exclusivamente en la informacin
que nos pueden aportar, para que nosotros podamos crear una base de datos de
inmuebles apoyndonos con el programa de Microsoft Excel.
Es evidente que la informacin es un bien muy valorado, es por ello que no la

podremos obtener de forma cmoda accediendo a sus bases de datos, sino que la
obtendremos de una forma un poco rudimentaria, copiando la informacin visible en
sus pginas web para posteriormente copiarla en nuestra base de datos.
Para ello analizaremos varios factores que nos ayudaran a escoger la fuente de
informacin que alimentar nuestra base de datos. Los elementos en los que nos
vamos a fijar sern los siguientes:
Transmisin de la informacin: nos fijaremos la forma en que se

introduce la informacin en el programa Excel, si se puede realizar de
una forma masiva o, por el contrario, se debe de realizar de forma
individualizada.
La manipulacin: observaremos si despus de la transmisin de la
informacin, sta debe de ser manipulada para que quede de forma
ordenada dentro de la base de datos.
La calidad de la informacin: examinaremos la homogeneidad de la
informacin, es decir, si en cada rango de registros se sigue un patrn
concreto para despus poder ser comparados, o, si por el contrario,
existen registros donde la descripcin de la informacin es aleatoria, lo
que nos provocar que no se puedan comparar los diferentes registros.
La cantidad variables obtenidas: nos fijaremos en todos aquellos datos
que describen cada inmueble y que nos servirn para poder realizar
comparaciones como, por ejemplo, tipo de inmueble, superficie,
habitaciones, precio, etc.
Los portales inmobiliarios que visitaremos para realizar el benchmarking y para,

posteriormente, poder crear nuestra base de datos son los siguientes:
www.habitaclia.com
www.idealista.com
www.fotocasa.es
www.servihabitat.com
www.milanuncios.es
pg. 51
www.segundamano.es
www.trovit.es
www.yaencontre.com
www.globaliza.com
www.pisos.com
A continuacin se expone la evaluacin que se ha realizado de los diferentes portales

visitados.
pg. 52
www.habitaclia.com
Ilustracin 6: www.habitaclia.com
Ilustracin 5: Benchmarking habitaclia
Mala. La introduccin de datos debe de hacerse

Transmisin de la informacin
de forma individualizada.
Mala. Difcil manipulacin. El orden de la
Manipulacin informacin no es homogneo y la informacin de
las columnas no coincide en cada registro.
Mala. El ttulo de cada caracterstica y su valor
estn en la misma celda, por lo que es difcil
Calidad de la informacin
separarlos para despus compararlos con otros
registros.
Cantidad de datos obtenidos Ms de 12 variables.
pg. 53
ww.idealista.com
Ilustracin 8: www.idealista.com
Ilustracin 7: Benchmarking idealista

Mala. Mucha de la informacin es aleatoria, est
descrita por el anunciante, y no siguen ningn
patrn concreto para poder ser comparados
posteriormente.
pg. 54
www.fotocasa.es
Ilustracin 10: www.fotocasa.com
Ilustracin 9: Benchmarking fotocasa

Mala. Necesita mucha manipulacin para que el
Manipulacin diseo y la estructura de la base de datos sea
aceptable.
Regular. Solo una pequea parte de la informacin
Calidad de la informacin es homognea y el resto est descrita por el
anunciante.
4 variables comparables: tipo, superficie,
Cantidad de datos obtenidos
habitaciones y precio.
pg. 55
www.servihabitat.com
Ilustracin 12: www.servihabitat.com
Ilustracin 11: Benchmarking servihabitat
Buena. La introduccin de datos se puede realizar

de forma masiva.
Buena. Necesita muy poca manipulacin, la
Manipulacin
informacin viene bastante bien estructurada.
Buena. La informacin es muy homognea, por lo
Calidad de la informacin que puede ser fcilmente comparada con otros
registros.
pg. 56
www.milanuncios.es
Ilustracin 14: www.milnuncios.es
Ilustracin 13: Benchmarking milnuncios

de forma individualizada
Regular. Solo una pequea parte de la informacin
Calidad de la informacin es homognea y el resto est descrita por el
anunciante.
habitaciones, baos y precio.
pg. 57
www.segundamano.es
Ilustracin 16: www.segundamano.es
Ilustracin 15: Benchmarking segundamano

Regular. El orden de la informacin es bastante
homogneo, se debe de hacer pequeas
Manipulacin
adaptaciones en algn registro para que coincidan
las columnas.
registros.
pg. 58
www.trovit.es
Ilustracin 18: www.trovit.es
Ilustracin 17: Benchmarking trovit
Buena. La introduccin de datos se puede realizar

de forma masiva.
Manipulacin
registros.
pg. 59
www.yaencontre.com
Ilustracin 20: www.yaencontre.com
Ilustracin 19: Benchmarking yaencontre

Manipulacin
posteriormente.
pg. 60
www.globaliza.com
Ilustracin 22: www.globaliza.com
Ilustracin 21: Benchmarking globaliza

Regular. El orden de la informacin es bastante
homogneo, se debe de hacer pequeas
Manipulacin
adaptaciones en algn registro para que coincidan
las columnas.
posteriormente.
Cantidad de datos obtenidos Ms de 2 variables: tipo y precio.
pg. 61
www.pisos.com
Ilustracin 24: www.pisos.com
Ilustracin 23: Benchmarking pisos

Manipulacin
registros.
Ms de 7 variables: tipo, superficie, habitaciones,
baos, planta, precio y zona.
pg. 62
La siguiente tabla establece a modo de resumen las caractersticas del benchmarking

que acabamos de realizar.
RESUMEN
TRANSMISIN CALIDAD DE CANTIDAD

PGINA WEB DE LA MANIPULACIN LA DE DATOS
INFORMACIN INFORMACIN OBTENIDOS
HABITACLIA Mala Mala Mala Ms de 12
IDEALISTA Mala Mala Mala Ms de 12
FOTOCASA Mala Mala Regular 4
SERVIHABITAT Buena Buena Buena 4
MILANUNCIOS Mala Mala Regular 5
SEGUNDAMANO Mala Regular Buena Ms de 12
TROVIT Buena Buena Buena 4
YAECONTRE Mala Regular Mala Ms de 12
GLOBALIZA Mala Regular Mala 2
PISOS Mala Buena Buena 7
pg. 63
6. Construccin del sistema de clculo
El sistema de clculo que hemos creado, apoyndonos en el programa Microsoft

Excel, se divide en tres grandes apartados, que son la creacin de la base de datos, la
creacin del sistema de clculo y la comparacin de resultados.
Antes de adentrarnos ms en estos apartados, me gustara destacar que la base de

datos que hemos creado, no ha surgido de la extraccin de informacin de los portales
web que mejor valoracin han obtenido en el benchmarking que se ha realizado en el
apartado anterior, sino que el criterio que se ha seguido ha sido el de adaptabilidad
para el proceso de clculo que se ha diseado. Por lo tanto, se han tenido ms en
cuenta aquellos portales que podan aportar, por cada rango de datos, ms variables
con cualidades homogneas para que tuvieran una fcil adaptacin al sistema para su
posterior comparacin.
Acordmonos que el sistema de clculo que hemos diseado est pensado para que
pueda ser utilizado en una aplicacin mvil. Y que a partir de la introduccin, por parte
del usuario, de unas variables que definen las caractersticas del inmueble a comparar,
obtendremos el resultado del valor de ste.
La aplicacin mvil est orientada a que la puedan comercializar todas aquellas

organizaciones que disponen de grandes bases de datos, con informacin fiable y con
suficientes variables de cada inmueble, es decir, las Sociedades de Tasacin. Es por
ello que no se le ha dado tanta importancia a la base de datos obtenida en este
trabajo, sino, demostrar que el sistema de clculo puede llegar a ser muy flexible a la
hora de adaptarse a las bases de datos privadas que disponen las organizaciones, y al
tipo de variables que se quieran tener en cuenta, as como, de qu forma utilizar estas
variables para la valoracin.
6.1. Creacin de la base de datos
Una vez aclarados algunos de los criterios de nuestro sistema, explicaremos como
se ha creado la base de datos. Despus del anlisis hecho en el benchmarking, la
pgina web que dispone de mejor informacin es Segundamano.es por que se pueden
obtener muchsimas variables y con un formato muy homogneo que le aporta una
gran calidad a la informacin.
Por lo que hace a la manipulacin, no resulta muy difcil de adaptar la informacin a

una estructura de diseo cmoda para el trabajo. Mientras que, la transmisin de la
informacin desde la pgina web al programa Excel es la peor de sus cualidades. Esto
ltimo hace que el volcado de informacin sea un proceso muy lento y un poco
rudimentario. Para poder crear una base de datos de 300 registros, se han debido de
dedicar varias horas.
pg. 64
Al finalizar el proceso de volcado de informacin, nos queda una base de datos

principal que la llamaremos Base de Datos Maestro (BDMaestro). Esta nos servir
como base para crear la base de datos definitiva con la que trabajaremos.
Ilustracin 25: Base de datos BDMaestro
A continuacin, copiamos la base de datos maestro a otra hoja nueva para poder
manipularla a nuestro antojo. En ella lo que hemos hecho es borrar todas aquellas
columnas y filas de informacin que, o bien estaban vacas, o bien la informacin que
aportaban no era relevante.
Despus de ordenar las columnas de la forma que mejor nos parezca, hay que
adaptar toda aquella informacin que no se encuentra en un formato adecuado, para
que se adecue, lo mejor posible, al sistema de clculo que disearemos ms adelante.
Para ello, por ejemplo, haremos desaparecer el smbolo m de la columna de
superficies, o convertiremos todas las caractersticas de los inmuebles que estn
descritas, como por ejemplo las palabra amueblado o calefaccin, por las slabas de
Si y No. Todo esto lo haremos con las herramientas que dispone el Excel, ya sea
usando frmulas, o la simple accin de copiado y pegado, o bien mediante la
utilizacin de los filtros.
Ilustracin 26: Manipulacin base de datos
pg. 65
Finalmente, copiaremos esta ltima base de datos en una tercera hoja, y le daremos
los ltimos retoques para la dejarla con el aspecto final. Esta hoja, que la hemos
llamado BDbcn, es la que utilizaremos en todo el proceso de clculo para extraer, una
y otra vez, la informacin necesaria para poder realizar valoraciones por el mtodo de
comparacin.
Ilustracin 27: Base de datos BDbcn
Cabe destacar que la base de datos BDbcn cuenta con un total de 43 variables
diferentes, que van desde el tipo, la ubicacin o el precio, hasta si dispone de
ascensor o calefaccin o, incluso, hasta la orientacin de la vivienda.
6.2. Creacin del sistema de clculo
Como ya hemos comentado anteriormente, nuestro sistema de clculo

automatizado se basa en la aplicacin del mtodo de comparacin para valorar
inmuebles. Esto es as, porqu ste mtodo, de entre todos los mtodos de valoracin,
es el que dispone de una forma de clculo que se fundamenta en la estadstica
matemtica.
El sistema se divide en dos apartados o formas distintas de valorar un inmueble, la

valoracin simple y la valoracin recomendada. stas se diferencian por la cantidad de
variables que tiene que introducir el usuario en cada una de ellas, por lo que la
valoracin recomendada obtendr un valor ms ajustado que la valoracin simple ya
que tiene en cuenta muchas ms variables a la hora de realizar el clculo y obtener un
precio final.
Antes de explicar ambas formas de clculo, vamos a aclarar algunas cosas a tener en
cuenta sobre el programa Microsoft Excel. El programa Excel es un programa de hojas
de clculo muy potente que se utiliza principalmente en tareas financieras y contables.
Est dotado de una gran cantidad de recursos como frmulas y grficos, que permiten,
casi, un sinfn de posibilidades. El problema llega cuando se pretenden automatizar
segn qu tareas de clculo repetitivas, es ah donde parece, y digo parece, que el
programa, en su diseo original, padece algunas deficiencias. Pero sin llegar ms
pg. 66
lejos, Microsoft Excel ofrece a todos sus usuarios un desarrollador que permite la
programacin de sus hojas de clculo a travs del cdigo de Visual Bsic for
Applications (VBA). Con este editor, se pueden programar todas las tareas del Excel a
travs de la inscripcin de cdigo VBA, incluso las tareas que el programa no tiene
insertadas en su diseo original.
En el ANEXO I se explican algunas cosas ms sobre el cdigo VBA, y tambin se

adjunta los cdigos que se han utilizado para automatizar el clculo de la aplicacin
mvil que hemos desarrollado, para todos aquellos que les pueda interesar la
programacin del Excel.
6.2.1. Valoracin simple
En el sistema de clculo de la valoracin simple, el clculo se realiza

automticamente en tres etapas. Para comenzar, se introducen las 4 variables del
inmueble a valorar, que son:
Tipologa
Superficie
En las variables de superficie y de habitacin, se han establecido unos mrgenes en

los valores de bsqueda, que pueden ser modificados por el valorador, y que hemos
establecido por un 15% en la variable superficie, y de 1 unidad en la variable de
nmero de habitaciones.
En la primera etapa, que se realiza en la hoja Simple.1, el programa filtra de la base de

datos, todos aquellos inmuebles que tiene las mismas caractersticas que el inmueble
que queremos valorar, es decir, realiza una estratificacin de la muestra. Tambin nos
informa de los resultados estadsticos obtenidos a travs de las muestras de
inmuebles que se han seleccionado, en la tabla que lleva por nombre Anlisis
Estadstico de los Datos Filtrados, que contiene los siguientes datos:
El tamao de la muestra (n)

La media
La desviacin tpica
El intervalo de confianza
El nivel de confianza (90%)
La variable de distribucin (I)
El error admisible
En la segunda etapa, el programa vuelve a filtrar, entre los inmuebles que ha filtrado
antes, todos aquellos que queden comprendidos dentro del intervalo de confianza que
ha determinado, eliminando todos aquellos inmuebles que no son comparables.
Por ltimo, en la tercera etapa, nos proporciona el valor ms probable que tendr el
inmueble que estamos valorando a travs del precio unitario medio obtenido entre los
pg. 67
testigos de la muestra, con una probabilidad del 90%. Tambin nos muestra el listado
final de comparables y sus datos estadsticos, donde tambin nos informa que tamao
debera de tener la muestra para un error admisible del 3%.
Hay que recordar que el proceso es absolutamente automtico y que solo se deben
introducir las caractersticas del inmueble a valorar definidas en la primera etapa.
Ejemplo de valoracin simple
Pongamos, por ejemplo, que quisiramos valorar un piso situado en calle Alcudia
nmero 30 de Barcelona, con cdigo postal 08016 en el distrito de Nou Barris. Y que
ste piso contara con una superficie de 75 m y tuviera 3 habitaciones.
Ilustracin 28: Ejemplo simulacin simple 1
- ETAPA 1 (Simple.1)
Para realizar el clculo, introduciremos las caractersticas de bsqueda en la

tabla de Variables para la simulacin simple situada en la hoja de clculo
Simple.1., tal que as.
Ilustracin 29: E Ejemplo simulacin simple 2
Debajo de esta tabla, aparecer otra que resume las variables de bsqueda
dentro de la base de datos.
pg. 68
Y a su lado, nos aparecern los valores estadsticos obtenidos a partir de los

testigos que resultan del primer filtrado:
En la siguiente hoja, nos aparece el listado obtenido a partir de la eliminacin

de los inmuebles no comparables por determinacin del intervalo de confianza,
que se ha realizado automticamente. En sta hoja nos aparecen dos tablas,
una con los datos estadsticos del anterior filtrado y otra con los del actual, para
poder realizar una comparacin visual de los datos.
pg. 69
En la tercera hoja obtendremos el resultado final de nuestra valoracin, el valor

medio unitario ms probable y el precio de venta.
Finalmente, podemos afirmar que con ste mtodo se ha obtenido el valor del
inmueble ms probable de 161.465,80 y con un precio unitario de 2.152,88,
a partir de 6 inmuebles comparables, cuyo valor est comprendido dentro de un
intervalo de confianza de 2.055,00 y 2.249,00, con una probabilidad del 90%,
una probabilidad de error del 10% y un error admisible del 4,55%.
6.2.2. Valoracin recomendada
En el sistema de clculo de la valoracin recomendada, igual que en el mtodo

anterior, el clculo se realiza automticamente en tres etapas. Pero con la diferencia
de que se deben introducir 10 variables, que son:
pg. 70
Tipologa
Superficie
Nmero de baos y aseos
Planta (altura del inmueble)
Certificado energtico (A, B, C, D, E o F)
Ascensor (si o no)
Balcn (si o no)
Calefaccin (si o no)
Recordamos, que en el diseo del sistema estn incluidas dos variables ms, la
antigedad y el estado. Esto es as, porque creemos que estas dos variables son muy
importantes a la hora de valorar un inmueble, lo que no estn reflejadas en el clculo
porque no poseemos una base de datos con esta informacin.
En la primera etapa, que se realiza en la hoja Recom.1, el programa filtra, de la base

de datos, todos aquellos inmuebles que tiene las mismas caractersticas que las
primeras 5 variables, con un margen del 15% para la superficie y de 1 unidad para las
habitaciones y para los baos. Tambin nos informa de los resultados estadsticos
obtenidos a travs de las muestras de inmuebles que se han seleccionado.
Por ltimo, en la tercera etapa, nos proporciona el valor ms probable que tendr el
inmueble que estamos valorando a travs del precio unitario medio obtenido entre los
testigos de la muestra, con una probabilidad del 97%. Tambin nos muestra el listado
final de comparables y sus datos estadsticos, donde tambin nos informa que tamao
debera de tener la muestra para un error admisible del 3%.
Hay que aadir, que en este ltimo aparatado, los precios unitarios son depreciados
por el coeficiente de mercado (K). Este coeficiente se obtiene mediante
comparaciones de las variables 6, 8, 9 y 10 (Planta, Ascensor, Balcn, Calefaccin)
con las caractersticas intrnsecas del inmueble a valorar. Los valores de K cumplen
estas condiciones:
S las 4 variables son iguales, K = 1

S hay 3 variables iguales, K = 0,985
S todas las variables son diferentes, K = 0,925
En un principio se iba a tener en cuenta, tambin, la variable 7, el certificado

energtico, para el clculo de K, ya que es una caracterstica que evala la eficiencia
energtica del inmueble. Al final se ha optado por no tenerla en cuenta ya que en
nuestra base de datos, todo y poseer de este registro, en la mayora se describe cmo
en trmite, por lo que eran muy pocos los inmuebles que aportaban una informacin
comparable. A pesar de eso, se ha dejado en el diseo porque se considera como una
variable de gran utilidad para la valoracin de un inmueble.
pg. 71
Ejemplo de valoracin recomendada
Continuando con el ejemplo anterior, valoraremos un piso situado en calle Alcudia

nmero 30 de Barcelona, con cdigo postal 08016 en el distrito de Nou Barris, con 75
m y 3 habitaciones. A ms, sabemos que este piso dispone de 1 bao y un aseo, que
est situado en una 2 planta, y que no dispone de ascensor pero si de balcn y de
calefaccin.
Ilustracin 37: Ejemplo simulacin recomendada 1
- ETAPA 1 (Recom.1)
Para realizar el clculo, introduciremos las caractersticas de bsqueda en la

tabla de Variables para la simulacin recomendada situada en la hoja de
clculo Recom.1.
Debajo de esta tabla, como en la simulacin simple, aparecern las tablas de

resumen de las variables de bsqueda dentro de la base de datos y de anlisis
estadstico de los valores filtrados.
pg. 72
- ETAPA 2 (Recom.2)
En la siguiente hoja, nos aparece el listado obtenido a partir de la eliminacin

de los inmuebles no comparables por determinacin del intervalo de confianza,
que se ha realizado automticamente. En sta hoja nos aparecen dos tablas,
una con los datos estadsticos del anterior filtrado y otra con los del actual, para
poder realizar una comparacin visual de los datos.
pg. 73
- ETAPA 3 (Recom.3)
En la tercera hoja obtendremos el resultado final de nuestra valoracin, el valor

medio unitario ms probable y el precio de venta, despus de haber realizado
una depreciacin de los valores medios unitarios de cada testigo a travs del
coeficiente K.
pg. 74
Finalmente, podemos afirmar que con ste mtodo se ha obtenido el valor del
inmueble ms probable de 153.686,11 y con un precio unitario de 2.049,15,
a partir de 6 inmuebles comparables, cuyo valor est comprendido dentro de un
intervalo de confianza de 2.024,00 y 2.280,00, con una probabilidad del 97%,
una probabilidad de error del 3% y un error admisible del 5,99%. Si quisiramos
que el error admisible fuera del 3% necesitaramos una muestra de 24 testigos.
6.3. Comparacin de resultados
El ltimo apartado de nuestro sistema de clculo, equivalente a la hoja Resultados,

est reservado a la comparacin de los resultados obtenidos por ambos mtodos de
clculo para un mismo inmueble a valorar.
Esta hoja nos permite comparar los valores medios unitarios y los precios de venta, as
como las diferentes componentes estadsticas obtenidas durante el clculo.
Ilustracin 47: Comparacin de resultados
pg. 75
7. Aplicacin mvil para la valoracin inmobiliaria
7.1. Generalidades sobre las aplicaciones mviles
Una aplicacin o app es un programa informtico creado para llevar a cabo una
tarea en un dispositivo informtico. Cabe destacar que, aunque todas las aplicaciones
son programas, no todos los programas son aplicaciones. Solo el software que ha sido
creado con un fin determinado para realizar tareas concretas se puede considerar una
aplicacin. Por ejemplo, no se puede considerar una aplicacin un sistema operativo,
ya que su propsito es general.
Las aplicaciones suelen surgir de las necesidades de los propios usuarios, y son
utilizadas para facilitar la realizacin de ciertas tareas. Adems las aplicaciones
tambin pueden atender a necesidades ldicas, por lo que todos los juegos
informticos son considerados aplicaciones. En informtica se dice que para cada
problema hay una aplicacin, en referencia al dicho de para cada problema hay una
solucin.
Las aplicaciones se pueden clasificar de muchas formas. Por ejemplo, dependiendo

del uso, podemos decir que es personal o profesional, o de pendiendo de su finalidad
diremos que es de entretenimiento, de negocios o didctica. As como, tambin, se
pueden clasificar segn el sistema operativo para el que se hayan realizado, como
Windows, Linux, Android o Apple.
Generalmente, las aplicaciones se disean para que puedan utilizarse con uno o
varios sistemas operativos, pero tambin existen aplicaciones que se disean para
que sean utilizados con un programa o tipos de programa. En este caso, se les llaman
addons, pequeas aplicaciones que complementan la funcionalidad de un programa
mayor.
Como es de suponer, el mundo de las aplicaciones mviles y su programacin es un

mundo muy complejo y en continua expansin, por lo que no estamos capacitados
para adentrarnos ms en ste trabajo. As que nos quedaremos con la premisa de
que, en definitiva, una aplicacin mvil, para que llegue a consolidarse, debe de cubrir
las necesidades creadas por los usuarios.
7.2. Benchmarking sobre aplicaciones mviles de valoraciones inmobiliarias
En este apartado vamos analizar las aplicaciones mviles de valoraciones

inmobiliarias que existen en el mercado.
Actualmente, existen muchas inmobiliarias que disponen de aplicaciones mviles para

ofrecer sus productos basados en la compraventa y alquiler de todo tipo de inmuebles,
pero, hoy por hoy, solo existe una aplicacin mvil en nuestro pas que se dedique a
tasar inmuebles on-line de forma inmediata mediante la introduccin de un seguido de
caractersticas que definen el inmueble que queremos valorar. Esta aplicacin mvil se
llama stvalora.com, y es propiedad del Grupo Sociedad de Tasacin.
pg. 76
Esta sociedad de tasacin fue creada en 1982 y es actualmente la segunda empresa

de valoracin de mercado espaol. Cuenta con ms de 150 empleados y colabora con
ms de 650 profesionales del sector, como arquitectos e ingenieros, distribuidos por
ms de 400 ciudades de Espaa. Por lo que nos podemos imaginar el tamao de la
base de datos de la que debe de disponer, as como la calidad de la informacin, ya
que toda su informacin ha sido creada y gestionada por expertos, y los precios de
valor de los inmuebles de los que dispone son precios de tasaciones reales y, en
muchos casos, dispondr del precio final de transaccin, que a veces puede llegar a
variar ligeramente despus de una negociacin.
El grupo cuenta con tres entidades diferentes, una dedicada a la consultora (ST
Consultores), otra dedicada al desarrollo e investigacin de aplicaciones informticas
(ST Idea) y otra dedicada a las valoraciones inmobiliarias (ST Sociedad de Tasacin).
Y tambin tiene presencia en los mercados internacionales.
La aplicacin de stvalora.com sali al mercado en 2011. sta aplicacin tiene dos

funcionalidades bsicas. La primera te permite visualizar en el mapa 6 valores de
viviendas prximas a la zona en la que te encuentras, mediante el rastreo de GPS, o
en una zona seleccionada. Mientras te mueves por el mapa de Google, puedes
seleccionar una zona y obtener los valores de viviendas de ese punto en concreto.
Ilustracin 48: Aplicacin stvalora.com
La segunda funcin te permite conocer el valor aproximado de tasacin de un

inmueble rellenando un sencillo formulario. Las caractersticas del inmueble a valorar
que te permite anotar en la aplicacin son:
Datos obligatorios del edificio

o La direccin
o Ascensores
o Antigedad
Datos opcionales del edificio
o Jardines
o Zona deportiva
pg. 77
o Piscina
o Portera/Servicios
o Sala comunidad
o Aparcamiento
o Calidad zonas comunes
Datos obligatorios del piso
o Planta
o Situacin del piso
o Superficie
o Tipo de superficie
o Superficie terrazas
o Estado del piso
o Dormitorios
o Baos/Aseos
Datos opcionales del piso
o Vistas
o Nivel de ruido
o Asoleo
o Aire acondicionado
o Calefaccin
Ilustracin 49: Variables stvalora.com
Las variables para el clculo
A continuacin vamos a realizar un anlisis de cada variable, viendo cmo se debe de

introducir y entre que opciones podemos elegir.
o La direccin
Para introducir la direccin del inmueble que vamos a valorar, stvalora.com nos
permite seleccionar, de una lista desplegable, cualquiera entre las 52 provincias
pg. 78
espaolas. Una vez introducida la provincia podemos seleccionar de un segundo

listado el municipio donde se encuentra el inmueble. La aplicacin cuenta con ms de
250 municipios.
A continuacin nos solicita que introduzcamos el tipo de va, dndonos a elegir del
siguiente listado:
- Calle - Travesa
- Avenida - Ronda
- Plaza - Paseo
- Carretera - Callejn
- Lugar - Rambla
- Camino
Los siguientes datos a introducir son el nombre de la va y el nmero, y se har de

forma manual, con el teclado del dispositivo mvil.
o Ascensores
En este apartado seleccionaremos, del siguiente listado, una de las opciones que
hacen referencia al nmero de ascensores que dispone el edificio.
- No tiene - 3
- 1 - 4
- 2 - 5
o Antigedad
Introduciremos, de forma manual mediante el teclado del dispositivo mvil, el nmero,

en aos, de la antigedad del edificio.
o Jardines
Elegiremos una de las siguientes opciones del listado.
- Abundantes - Insuficientes
- Suficientes - No tiene
o Zona deportiva
Seleccionaremos una de las siguientes opciones del listado.
- S, cubierta
- S, descubierta
- No tiene
o Piscina
Escogeremos una de las siguientes opciones de la lista.
- S, cubierta
pg. 79
- S, descubierta
- No tiene
o Portera/Servicio
En este apartado marcaremos una de las cuatro opciones que nos muestra el listado.
- Portera - Ambos
- Servicios - No tiene
o Sala comunidad
Elegiremos una de las siguientes opciones de lista.
- Si tiene
- No tiene
o Aparcamiento
Marcaremos, del listado, una de las siguientes opciones.
- S, interior - En la zona
- S, exterior - No tiene
o Calidad zonas comunes
Nos da elegir la calidad constructiva de las zonas comunes del inmueble del siguiente
listado.
- Alta - Baja
- Media - No tiene
o Planta
Escogeremos el nmero de la planta en que se sita el inmueble de entre los valores

del siguiente listado.
- -2 - 9 - 20
- -1 - 10 - 21
- 0 - 11 - 22
- 1 - 12 - 23
- 2 - 13 - 24
- 3 - 14 - 25
- 4 - 15 - 26
- 5 - 16 - 27
- 6 - 17 - 28
- 7 - 18 - 29
- 8 - 19 - 30
pg. 80
o Situacin del piso
En este apartado seleccionaremos la situacin del piso en funcin de su disposicin

dentro del edificio, entre una de las siguientes opciones de la lista.
- tico con terraza - Sobre local o garaje

- tico sin terraza - Nivel de calle
- En planta normal - Stano o semistano
o Superficie
La variable superficie la introduciremos de forma manual con el teclado del dispositivo

mvil en metros cuadrados.
o Tipo de superficie
Elegiremos de una de la siguientes opciones, el tipo de superficie que hemos descrito

en el apartado anterior.
- til
- Construida
- Construida ms zonas comunes
o Superficie terrazas
Igual que en el apartado de superficies, anotaremos la superficie de las terrazas de

forma manual.
o Estado del piso
Seleccionaremos una de las siguientes opciones del listado que hacen referencia al
estado actual del inmueble que queremos valorar.
- A estrenar - Necesarias mejoras

- Con mejoras importantes - Necesarias mejoras
- Con leves mejoras importantes
- Adecuado a antigedad - Rehabilitacin total
o Dormitorios
En este apartado seleccionaremos, del siguiente listado, una de las opciones que
hacen referencia al nmero de dormitorios que dispone el inmueble.
- Estudio - 5
- 1 - 6
- 2 - 7
- 3 - 8
- 4 - 9
pg. 81
- 10
o Baos/Aseos
Elegiremos una de las siguientes opciones de lista.
- No tiene - 3
- 1 - 4
- 2 - 5
o Vistas
Marcaremos, del listado, una de las siguientes opciones.
- Buenas
- Normales
- Malas
- No tiene
o Nivel de ruido
Escogeremos una de las tres opciones que nos muestra el listado.
- Alto
- Medio
- Bajo
o Asoleo
En este apartado seleccionaremos, de las siguientes opciones de la lista, la incidencia

de la luz solar en el inmueble
- Muy Bueno
- Bueno
- Normal
- Malo
o Aire acondicionado
Escogeremos una de las siguientes opciones del listado.
- Individual
- Central
- No tiene
o Calefaccin
Marcaremos una de las siguientes opciones de la lista.
- Individual
- Central
- Elctrica
- No tiene
pg. 82
Usabilidad
Una vez analizadas la variables, nos damos cuenta lo sencillo que resulta introducir las
caractersticas del inmueble por parte del usuario, ya que casi todas ellas se insertan
mediante el uso de listados, pudiendo elegir, de entre un seguido de opciones, que
cualidades se asemejan ms al inmueble que quieres valorar.
Adems este sistema es bueno para el funcionamiento de la aplicacin, ya que no le

permite al usuario dar informacin intil o cometer errores, y por otro lado el usuario no
tiene que realizar esfuerzo alguno, resultndole todo muy intuitivo.
Resultados
Una vez introducidos todos los datos necesarios, se deben de marcar las casillas de
aceptacin de la poltica de privacidad y de la poltica operativa de la aplicacin. A
continuacin, apretando en el botn de valorar, stvalora.com nos da el valor
aproximado de tasacin de nuestro inmueble.
Cabe destacar que la aplicacin no nos ofrece ninguna informacin ms all del
precio ms probable del inmueble. No nos informa de por ejemplo, en cuantos
inmuebles comparables se ha basado para calcular el resultado ni, lo que es ms
importante para el usuario, que fiabilidad tienen los resultados que le han sido
ofrecidos, es decir, que probabilidad de acierto o de error se nos puede asegurar con
una tasacin echa on-line con esta aplicacin.
Ilustracin 50: Resultados stvalora.com
Por otro lado, stvalora.com nos ofrece la oportunidad de volver a visualizar, en un

registro que se crea automticamente, todas aquellas valoraciones de inmuebles que
hayamos hecho anteriormente con sus resultados. En este apartado se echa de
menos el que se pudiera obtener algn tipo de documento, ya fuera mediante
pg. 83
descarga en formato PDF o mediante el envo a nuestro e-mail, del valor obtenido que,
pese a no tener un valor legal, es un precio aproximado del valor de venta del
inmueble y que ha sido realizado con la garanta del Grupo Sociedad de Tasacin.
Ilustracin 51: Historial stvalora.com

Costes de uso
Como hemos dicho anteriormente, la informacin tiene un precio, y es por ello que
esta aplicacin mvil tiene un fin lucrativo. El software se puede descargar de forma
gratuita desde su pgina web o desde algunas de las plataformas de distribucin
digital como Google Play. Una vez instalada, es necesario registrarse con el uso de e-
mail y una contrasea, y como bienvenida stvalora.com te obsequia con 3 tasaciones
gratuitas para que puedas ver cmo funciona.
Una vez consumidas las tasaciones gratuitas, cada tasacin nueva cuesta 5,00. Pero
tambin tienen a la venta unos bonos que puedes adquirirlos previamente para
ahorrarte dinero en cada valoracin. Los precios de los bonos vienen reflejados en su
pgina web en la siguiente tabla:
Ilustracin 52: Costes stvalora.com
pg. 84
Las formas de pago disponibles para abonar el precio de los productos que ofrecen
son mediante tarjeta de crdito o mediante pago con PayPal.
Valor legal
Las tasaciones realizadas on-line que ofrece el Grupo Sociedad de Tasacin carecen,
como es de esperar, de algn tipo de valor legal. Estas valoraciones ofrecen valores
orientativos sobre los pecios de los inmuebles que se quieren valorar.
Esto es as porqu una tasacin de estas caractersticas no puede cumplir la ORDEN

ECO 805/2003 y, entre otros incumplimientos, el ms claro es el que hace referencia
el artculo 7 que dice as:
Artculo 7. Comprobaciones mnimas.
1. Para determinar el valor de la tasacin se realizarn las comprobaciones

necesarias para conocer las caractersticas y situacin real del objeto de la
valoracin []
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirn
al menos las siguientes:
a. La identificacin fsica del inmueble mediante su localizacin e
inspeccin ocular por parte de un tcnico competente, []
Resumen
La siguiente tabla establece a modo de resumen las caractersticas del benchmarking

que acabamos de realizar sobre la aplicacin mvil de stvalor.com.
RESUMEN
VARIABLES
VALOR
APLICACIN PARA EL USABILIDAD RESULTADOS
LEGAL
CLCULO
- Obtencin del valor ms
probable.
Dispone de un
total de 23 - No fija ningn grado de
variables, de las fiabilidad de los resultados No
cuales: obtenidos. tiene
stvalora.com Muy buena ningn
- 11 variables - Dispone de un histrico de valor
son obligatorias resultados legal.
-12 variables son - No transmite ningn
opcionales documento de la
valoracin.
pg. 85
7.3. Orientar la aplicacin
Se pretende disear una aplicacin mvil para la valoracin de inmuebles

mediante el sistema de clculo que se ha construido, y que se especifica en el
apartado 5.2, el cual se basa en el mtodo de comparacin. En este trabajo se
pretende, tan solo, orientar el diseo de la aplicacin mvil, dejando de banda los
aspectos puramente informticos como la programacin.
A da de hoy, podemos asegurar que el mercado de las aplicaciones mviles est

totalmente consolidado, y que todas las empresas pretender llegar de forma
individualizada al cliente final. Ofrecindoles la oportunidad de consultar sus productos
de una forma sencilla, rpida y dinmica, desde cualquier lugar y en cualquier
momento, gracias a la conexin a internet de todo tipo de dispositivos mviles,
liderados por los Smartphones.
Anlisis del consumidor y segmentacin del mercado
La necesidad del consumidor es poder obtener un valor orientativo de un inmueble

determinado de una forma rpida y eficaz. Para ello debe de disponer de unas
garantas mnimas que le aseguren que el resultado del valor que ha obtenido es fruto
del trabajo de una empresa seria, que dispone de una base de datos suficientemente
grande y un mtodo de clculo fiable.
Nuestro producto va dirigido a tanto a particulares mayores de edad, como a empresas

y profesionales, que quieran obtener el valor aproximado, y con una determinada
fiabilidad, de un inmueble de forma rpida, sin tener que realizar necesariamente un
documento oficial de tasacin.
Definicin del marketing mix: producto, precio, comunicacin y

distribucin.
La aplicacin mvil, que se ha bautizado como Tappsaciones, ser gestionada por una
Sociedad de Tasacin que disponga de una gran base de datos para un
funcionamiento ptimo. Adems como es lgico, el sistema de clculo de la aplicacin
se adaptar a la estructura de la base de datos aprovechando el potencial de su
informacin.
La aplicacin ofrecer a los clientes dos productos distintos:
o La valoracin simple
o La valoracin recomendada
La diferencia entre ambas es la fiabilidad, es de decir, la probabilidad de error en el

resultado, as como sus precios.
La valoracin simple ofrecer al cliente la posibilidad de obtener un valor estimado de

mercado de un inmueble determinado, a partir de la definicin o introduccin de 4
variables, y con un coste cero, es decir, totalmente gratuito. El resultado final
garantizar al cliente de que el valor obtenido tiene una probabilidad de acierto, en
pg. 86
condiciones normales, del 90% o, lo que es lo mismo, una probabilidad de error del
10%.
La posibilidad de que el producto sea gratuito, se conseguir gracias a la incorporacin

de un espacio publicitario en el proceso. Este espacio no resultar nada molesto para
el cliente, ya que en el momento final, cuando el cliente aprete el botn de valorar,
justo antes de que aparezca el resultado final, y como excusa del tiempo de espera
para el clculo, se introducir en este apartado un espacio publicitario que no durar
ms de 5 segundos.
Por lo que hace a la valoracin recomendada, sta ofrecer al cliente la posibilidad de

obtener un valor estimado de mercado de un inmueble determinado, a partir de la
introduccin de 12 variables y con un coste 4. El resultado final garantizar al cliente
de que el valor obtenido tiene una probabilidad de acierto, en condiciones normales,
del 97% o, lo que es lo mismo, una probabilidad de error del 3%, indicndole a partir
de cuantas muestras se ha obtenido el resultado final, as como el error admisible.
Con la adquisicin de este producto, se le otorgar al cliente un cupn del 10% de

descuento para realizar un documento oficial de tasacin, del inmueble que ha
valorado con la aplicacin, con alguna entidad colaboradora con la Sociedad de
Tasacin. Este descuento estar sujeto condiciones, entre otras cabe destacar que
habr un plazo lmite de un mes para hacerlo efectivo, que los descuentos no sern
acumulables, y que se podrn utilizar un mximo de dos descuentos al mes por
cliente.
Tambin se incluir la venta de bonos para cualquier cliente, aunque estn pensados
para profesionales que necesiten realizar varias valoraciones estimadas en el ejercicio
de su trabajo. Estos bonos se compraran de forma anticipada, guardndose en el perfil
del usuario del cliente, y no tendrn fecha de caducidad. Los precios sern los
siguientes:
BONOS PRECIO AHORRO
3 valoraciones 10 2
5 valoraciones 16 4
10 valoraciones 30 10
pg. 87
Una vez realizada cualquier valoracin que se haya hecho desde la aplicacin de
Tappsaciones, los resultados obtenidos se almacenarn en un perfil personal del
usuario para que pueda consultarlos tanta veces como quiera. Adems dichos
resultados podrn ser descargados en formato PDF, en forma de documento, dnde
se describirn los valores obtenidos y en qu condiciones estadsticas se han
obtenido, a ms de una declaracin de fe por parte de la Sociedad de Tasacin de que
los datos utilizados por su parte son totalmente fiables, e incluyendo una advertencia
de que los resultados obtenidos son una estimacin del valor de mercado que en
ningn caso constituyen validez legal alguna.
Por lo que hace a la distribucin del producto, esto se har mediante la descarga de la
aplicacin desde la pgina web de la Sociedad de Tasacin y desde las distintas
plataformas de distribucin digital como Google Play, y estar disponible para los
diferentes sistemas operativos del mercado, como iOS de Apple, Windows Phone,
BlackBerry OS o Android.
7.4. Diseos de las pantallas de la aplicacin
En este apartado se muestran los diseos de las diferentes pantallas que tendr la
aplicacin mvil. Los diseos estn pensados para que el cliente pueda navegar por la
aplicacin de una forma fcil y dinmica, y evitando al mximo el usuario tenga que
introducir datos escritos a travs del teclado del dispositivo mvil.
Una vez descargada la aplicacin, la ejecutaremos apretando en el icono de sta. Al

abrirse, nos aparecern las siguientes dos pantallas. La primera se ejecutar durante
cinco segundos y nos dar paso a la segunda, donde se mostrarn tres opciones:
o Usuario
o Valoracin simple
o Valoracin recomendada
Al entrar en el apartado de usuario podremos acceder a los apartados de:
o Registrarse como usuario

o Iniciar sesin como usuario
o Historial de valoraciones
pg. 88
Ilustracin 54: Presentacin app Ilustracin 53: Inicio app
Valoracin simple
A continuacin se muestran, en orden, las diferentes pantallas que irn apareciendo si

decidimos realizar una valoracin simple. Primero nos aparecer la pantalla donde
introduciremos los siguientes datos:
o Tipo de va o Tipo de inmueble

o Direccin o Superficie
o Nmero o N habitaciones
o Cdigo postal
En las casillas en las que se indica escoge, al presionar aparecer un listado
desplegable de donde elegiremos una opcin. Por el contrario, donde se indica
escribe, se deber de introducir el valor con el teclado del dispositivo mvil. Al finalizar
se deber pulsar al botn de valorar. Esto nos llevar a la segunda pantalla que durar
unos cinco segundos con un espacio publicitario, y a continuacin aparecer la tercera
pantalla que nos dar el resultado de la valoracin.
pg. 89
Ilustracin 56: Valoracin simple 1 Ilustracin 55: Valoracin simple 2
Ilustracin 57: Valoracin simple 3
pg. 90
Las opciones a escoger de los diferentes listados desplegables sern los siguientes:
o Tipo de va
- Avenida - Plaza
- Calle - Rambla
- Camino - Ronda
- Carretera - Travesa
o Cdigo Postal
Nos parecern los cdigos postales de Barcelona, desde el 08001 al

08042.
o Tipo de inmueble
- Casa - Local
- Dplex - Oficina
- Garaje - Piso
o N de habitaciones
Nos aparecern los nmeros del 1 al 8.
Valoracin recomendada
Si en la primera pantalla de todas decidiramos seleccionar el botn de valoracin

recomendada, las pantallas que veramos son las que se mostrarn a continuacin.
Primero veramos la misma pantalla que se ve en la valoracin simple, donde
rellenaremos los campos que se indican y presionaremos el botn siguiente paso. En
la segunda pantalla se nos requerir que completemos las caractersticas del inmueble
a valorar con los siguientes datos:
o Baos y aseos o Certificado energtico

o Planta o Ascensor
o Antigedad o Balcn
o Estado conservacin o Calefaccin
Seguidamente presionaremos el botn valorar. Esto nos llevar a elegir la forma de
pago con la que queremos abonar el importe de la valoracin. Al elegir la forma de
pago deberemos de introducir los datos que se nos requieran. Una vez hecho esto se
nos dar el resultado de la valoracin, de donde podremos descargar un documento
en PDF.
pg. 91
Ilustracin 58: Valoracin recomendada 1 Ilustracin 59: Valoracin recomendada 2
Ilustracin 60: Valoracin recomendada 3 Ilustracin 61: Valoracin recomendada 4
pg. 92
Igual que en la valoracin simple, la primera hoja donde se deben de introducir las
caractersticas del inmueble contar con los mismos listados de opciones, mientras
que la segunda pantalla contar con los siguientes:
o Baos y aseos
Nos aparecern los nmeros del 1 al 5.
o Planta
- Bajos - 7
- Entresuelo - 8
- Principal - 9
- tico - 10
- 1 - 11
- 2 - 12
- 4 - 13
- 5 - 14
- 6 - 15
o Estado conservacin
- Nuevo - Regular
- Reformado - Malo
- Bueno
o Certificado energtico
- A - E
- B - F
- C - G
- D
o Ascensor
- Si
- No
o Balcn
- Si
- No
o Calefaccin
- Si
- No
Ejemplos
A continuacin mostraremos las pantallas de la aplicacin en una situacin real.

Volveremos a valorar un piso situado en la calle Alcudia n 30 de Barcelona, CP
08016, con 75m , 3 habitaciones, 1 bao y 1 aseo, situado en la 2 planta, sin
ascensor y con balcn y calefaccin. Adems tiene una antigedad de 35 aos, est
reformado y dispone de una certificacin energtica D.
pg. 93
Valoracin simple
Ilustracin 62: Ej. Valoracin simple 1 Ilustracin 63: Ej. Valoracin simple 2
Ilustracin 64: Ej. Valoracin simple 3
pg. 94
Valoracin recomendada
Ilustracin 66: Ej. Valoracin recomendad 1 Ilustracin 65: Ej. Valoracin recomendad 2
Ilustracin 68: Ej. Valoracin recomendad 3 Ilustracin 67: Ej. Valoracin recomendad 4
pg. 95
7.5. Diseo del documentos de tasacin recomendada
Para finalizar, ofrecemos un ejemplo de documento de valoracin que se obtendr

descargando el PDF al realizar una valoracin recomendada.
Ilustracin 69: Ej. Documento de tasacin
pg. 96
8. Conclusiones
En este trabajo hemos dado un repaso a los diferentes mtodos de valoracin

inmobiliaria para acabar determinando que, el mtodo de comparacin es el ms
adecuado para automatizarlo mediante una hoja de clculo de Excel por sus mtodos
puramente estadsticos. Adems, su uso es recomendable para inmuebles de segunda
mano, ya que se basa en el estudio de la ley de mercado de la oferta y la demanda,
para determinar, por comparacin con inmuebles parecidos, el precio final del
inmueble que queremos valorar.
Para poder fiarnos de un clculo automatizado como el que hemos diseado,

necesitamos disponer de una base de datos fiable. Este es el punto ms importante,
poseer de una informacin fidedigna que valide y acredite los resultados y
conclusiones obtenidas. Como ya hemos remarcado durante el trabajo, esta
informacin es de difcil acceso, por lo que nos hemos visto obligados a obtener una
base de datos a travs de los portales inmobiliarios de internet. Aunque esta
informacin pueda parecer buena, y en ocasiones bastante realista, hay que tener en
cuenta que no es nada fiable. Los precios de venta de los inmuebles que se ofrecen
en internet y sus caractersticas, no estn avaladas por profesionales, sino que son los
propios propietarios los que determinan el valor de venta del piso. Esto, aunque pueda
parecer que sigue la lgica de la ley de mercado de la oferta y la demanda, no es as,
ya que en la mayora de casos el precio de venta del inmueble vendr marcado por la
hipoteca que le conceda el banco al comprador, que se determinar mediante una
tasacin hipotecaria del inmueble por parte de un tasador profesional.
Todo ello nos lleva a concluir que una aplicacin mvil como la que hemos diseado,
si se quiere obtener unos resultados fiables, debe de ser gestionada por una Sociedad
de Tasacin, que en definitiva, dispone de informacin de tasaciones reales con la
descripcin de las caractersticas de los inmuebles, y avaladas por profesionales del
sector. Adems, estas sociedades disponen muchas veces, no solo de los valores de
tasacin, sino, tambin de los de los precios de venta finales despus de la
negociacin de compraventa entre comprador y vendedor, o de ambos con la entidad
bancaria que hipotecar el inmueble.
En cuanto al sistema de clculo creado mediante el programa de Excel, cabe destacar

que antes de realizar este trabajo, no era consciente del potencial que tena Microsoft
Excel y no conoca la programacin mediante el cdigo de Visual Basic for
Applications (VBA). El sistema, todo y las deficiencias derivadas de la obtencin de
informacin para alimentar la base de datos, ha quedado demostrada la flexibilidad
para adaptarse a diferentes bases de datos, y acomodar el clculo para que tenga en
cuenta diferentes criterios.
Las ventajas que ofrece el sistema son evidentes. Tiene una buena usabilidad, ya que
insertando de forma fcil las caractersticas del inmueble obtenemos el valor de
mercado ms probable. Su comprensin es sencilla, estando orientado a un pblico no
profesional. Y se obtienen los resultados de una forma rpida y a un bajo coste.
Por lo que hace a la creacin de las pantallas de la aplicacin, se ha buscado un

diseo simple e intuitivo para el usuario, para que pueda introducir de forma fcil las
pg. 97
caractersticas. Adems, se ha intentado que el usuario, pueda entender la opcin que

est eligiendo indicndole la fiabilidad de la valoracin. Y, en el caso dela valoracin
recomendada, ofrece un seguido de datos que pueden ser tiles para los
profesionales, y pueden dar garanta de profesionalidad a todos los usuario de la
aplicacin.
Finalmente, teniendo en cuenta que ni el sistema creado ni la informacin en la que se

basa son perfectos y que nunca una valoracin obtenida por este mtodo puede
considerarse una tasacin legal, cabe destacar que el proyecto de creacin de una
aplicacin mvil de estas caractersticas puede ayudar a contribuir a la modernizacin
del sector de la valoraciones inmobiliarias aprovechndose de las nuevas tecnologas
para acercarse y relacionarse mejor con la sociedad, con el objetivo de obtener
nuevos clientes. Hay que entender que el sector inmobiliario se ve, por parte de la
sociedad, como un sector cerrado que ha contribuido, mediante la especulacin, a la
actual crisis econmica. Es por ello que el sector inmobiliario deber, en el futuro,
entenderse con una sociedad hiperconectada gracias a internet y a las nuevas
tecnologas, llegando de una forma ms fcil, directa y transparente, y haciendo
partcipe a los usuarios de una forma personalizada.
pg. 98
9. ANEXO I: Programacin mediante Visual Basic for Applicatons (VBA)
En este apartado se adjunta el cdigo en VBA que se ha creado para resolver el

sistema de clculo de este trabajo con el programa Excel, para todos aquellos que les
pueda interesar esta programacin, pero tambin para destacar la tarea laboriosa que
se ha hecho para poder programar el sistema, que es una parte fundamental y no se
ve a simple vista. Lo que se explica a continuacin, es lo poco que se ha aprendido
sobre VBA durante la realizacin de este proyecto.
Microsoft VBA (Visual Basic for Applictions) es un lenguaje de macros que se utiliza
para programar aplicaciones Windows y que se incluye en varias aplicaciones de
Microsoft. VBA permite a usuarios y programadores ampliar la funcionalidad de
programas de Microsoft Office.
Microsoft VBA viene integrado en aplicaciones como Word, Excel, Access y

PowerPoint. Prcticamente cualquier cosa que se pueda programar en Visual Basic
5.0 y 6.0 se puede hacer tambin dentro de un documento de Office, con la limitacin
de que el producto no se puede compilar separadamente de dicho documento.
Como ya hemos dicho anteriormente, VBA es un modelo de Programacin Orientada a

Objetos y a Eventos (POOE). Cada objeto tiene unas caractersticas y propiedades
que los hacen nicos, mientras que los eventos provocan sucesos distintos entre los
objetos ocasionando cambios en ellos u objetos y eventos nuevos.
Para entender un poco el concepto de objetos y eventos, pondremos un pequeo

ejemplo en Microsoft Excel. Le diremos ha Excel, que queremos que la celda A1 valga
3, es decir, que nos escriba el valor 3 en la celda A1.
Sub ValorCelda
Range(A1).Value = 3
End Sub
Cualquier accin debe de empezar por Sub ms el nombre que se le quiera dar a la
accin, en este caso ValorCelda, y finaliza con End Sub. En este ejemplo el objeto es
Range(A1) que significa un rango de celdas, en este cao compuesto por la celda A1,
y el evento esta descrito por Value que provoca el suceso de que aparezca el nmero
3 en la celda que le hemos indicado.
Todo esto parece muy complicado, pero cuando empiezas a entender los primero
pasos, todo va cogiendo su lgica. Lo difcil es conocer los objetos y eventos, y saber
cmo combinarlos entre ellos. Hay que entender que todo cdigo de programacin
tiene un lxico, y si no lo escribes bien y de forma precisa, el programa no te va a
entender.
La programacin se realiza en el editor de VBA que se encuentra en la pestaa

Desarrollador de Excel. Normalmente esta pestaa esta desactivada, y se puede
activar yendo a archivo > opciones > personalizar cinta de opciones, y en el apartado
pestaas principales marcaremos la opcin Desarrollador y el botn de aceptar.
pg. 99
En nuestro caso, el cdigo escrito en el editor VBA se realizado dentro de la

Hoja5(Recom.1) y Hoja9(Simple). Tambin hay que aclarar que todas las frases del
cdigo que empiezan por una comilla ( ), son apuntes o notas del programador que el
programa no tiene en cuenta. En la copia que se adjunta a continuacin, se ha descrito
en cursiva y en negrita para que resulte ms fcil diferenciarlo.
Cdigo VBA en la Hoja5(Recom.1)
Private Sub Worksheet_Change(ByVal Target As Range)
'Variable 1(TIPO)
'Activa el filro con criterio de texto en la celda TIPO
ActiveSheet.Range("BDbcn2").AutoFilter Field:=1, Criteria1:="=*" & Range("TIPO.2")
'Si el valor de la celda TIPO es cero, desactiva el filtro
If Range("TIPO.2").Value = 0 Then
Range("BDbcn2").AutoFilter Field:=1
End If
'Variable 2(DISTRITO)
'Activa el filro con criterio de texto en la celda DISTRITO
ActiveSheet.Range("BDbcn2").AutoFilter Field:=3, Criteria1:="=*" & Range("DISTRITO.2")
'Si el valor de la celda DISTRITO es cero, desactiva el filtro
If Range("DISTRITO.2").Value = 0 Then
End If
'Variable 3(SUP)
'Activa el filro con criterio1 superior o igual a la celda SUP.1 y con criterio2 inferior o igual a la
celda SUP.2
ActiveSheet.Range("BDbcn2").AutoFilter Field:=8, Criteria1:=">=" & Range("SUP.2.1"),

Operator:=xlAnd, Criteria2:="<=" & Range("SUP.2.2"), Operator:=xlAnd
'Si el valor de la celda SUP es cero, desactiva el filtro
If Range("Sup.2").Value = 0 Then
End If
'Variable 4(HAB)
pg. 100
'Activa el filro con criterio1 superior o igual a la celda HAB.1 y con criterio2 inferior o igual a la
celda HAB.2
ActiveSheet.Range("BDbcn2").AutoFilter Field:=9, Criteria1:=">=" & Range("HAB.2.1"),

Operator:=xlAnd, Criteria2:="<=" & Range("HAB.2.2"), Operator:=xlAnd
'Si el valor de la celda HAB es cero, desactiva el filtro
If Range("HAB.2").Value = 0 Then
End If
'Variable 5(BAOS)
'Activa el filro filtrando por el volor numrico de la celda BAOS
ActiveSheet.Range("BDbcn2").AutoFilter Field:=10, Criteria1:=">=" & Range("BAOS.2.1"),

Operator:=xlAnd, Criteria2:="<=" & Range("BAOS.2.2"), Operator:=xlAnd
'Si el valor de la celda BAOS es cero, desactiva el filtro
If Range("BAOS.2").Value = 0 Then
End If
' ejecuta el procedimiento de borrado de datos Hoja6
BorrarrBDbcn21
Sheets("Recom.2").Select
' ejecuta el procedimiento donde se copian los registros
' seleccionados
CopiarRegistros
' ejecuta el procedimiento donde se pegan los registros
' seleccionados
PegarRegistros
'Copiar datos del inmueble
CopiarINM2
'Pegar datos del inmueble
PegarINM2
pg. 101
'HOJA RECOM.2"!!!!
Estadistica
Filtrar
'HOJA RECOM.3"!!!!
'ejecuta el procedimiento de borrado de datos Recom.3
BorrarrBDbcn22
CopiarRegistros3
PegarRegistros3
CopiarINM3
PegarINM21
'Clculo
Estadistica2
'Clculo CoeficienteK
CoeficienteK
'Clculo del precio unitario depreciado
PUDepreciado
'Clculo del vlor estimado
ValorEstimado
'HOJA RECOM.1"!!!!
'Volver a la pagina inicial
VolverRecom1
End Sub
'HOJA RECOM.2"!!!!
Sub BorrarrBDbcn21()
pg. 102
Worksheets("Recom.2").Range("BDbcn2.1").Clear
End Sub
Sub CopiarRegistros()
Range("BDbcn2").Copy
End Sub
Sub PegarRegistros()
Worksheets("Recom.2").Range("COPY2").PasteSpecial xlPasteAll
End Sub
Sub CopiarINM2()
Range("INM.2").Copy
End Sub
Sub PegarINM2()
Worksheets("Recom.2").Range("INM.2.1").PasteSpecial xlPasteAll
'Deselecciona las celdas copiadas
Application.CutCopyMode = False
End Sub
Sub VolverRecom1()
End Sub
'Clculo
Sub Estadistica()
Worksheets("Recom.2").Range("N.2").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(3;Recom.1!A15:A314)"
Worksheets("Recom.2").Range("M.2").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(9;Recom.1!G15:G314)/N.2"
Worksheets("Recom.2").Range("D.2").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(8;Recom.1!G15:G314)"
Worksheets("Recom.2").Range("INTERV.2.1").FormulaLocal = "=ENTERO(M.2-
INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.2;D.2;N.2))"
Worksheets("Recom.2").Range("INTERV.2.2").FormulaLocal =
"=ENTERO(M.2+INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.2;D.2;N.2))"
pg. 103
End Sub
Sub Filtrar()
'Filtrar segun intervalo de confianza
'Activa el filro con criterio1 superior o igual a la celda INTERV.2.1 y con criterio2 inferior o igual
a la celda INTERV.2.2
ActiveSheet.Range("BDbcn2.1").AutoFilter Field:=7, Criteria1:=">0"
ActiveSheet.Range("BDbcn2.1").AutoFilter Field:=7, Criteria1:=">=" &

Worksheets("Recom.2").Range("INTERV.2.1"), Operator:=xlAnd, Criteria2:="<=" &
Worksheets("Recom.2").Range("INTERV.2.2"), Operator:=xlAnd
End Sub
'HOJA RECOM.3"!!!!
Worksheets("Recom.3").Range("BDbcn2.2").Clear
End Sub
Sub CopiarRegistros3()
Worksheets("Recom.2").Range("BDbcn2.1").Copy
End Sub
Sub PegarRegistros3()
Worksheets("Recom.3").Range("COPY2.1").PasteSpecial xlPasteAll
End Sub
Sub CopiarINM3()
Worksheets("Recom.2").Range("INM.2.1").Copy
End Sub
Sub PegarINM21()
Worksheets("Recom.3").Range("INM.2.2").PasteSpecial xlPasteAll
End Sub
pg. 104
'Clculo
Sub Estadistica2()
Worksheets("Recom.3").Range("N.2.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(3;Recom.2!A15:A314)"
Worksheets("Recom.3").Range("M.2.1").FormulaLocal =
"=SUBTOTALES(9;Recom.2!G15:G314)/N.2.1"
Worksheets("Recom.3").Range("D.2.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(8;Recom.2!G15:G314)"
Worksheets("Recom.3").Range("INTERV.2.1.1").FormulaLocal = "=ENTERO(M.2.1-
INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.2.1;D.2.1;N.2.1))"
Worksheets("Recom.3").Range("INTERV.2.2.1").FormulaLocal =
"=ENTERO(M.2.1+INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.2.1;D.2.1;N.2.1))"
End Sub
'Clculo coeficienteK
Sub CoeficienteK()
'Crea un bucle repetitivo que va de i=1 a i=n de comparables
For i = 1 To Worksheets("Recom.3").Range("N.2.1")
'Condiciones para el valor K
If Worksheets("Recom.3").Range("V.6") = Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 11) And

Worksheets("Recom.3").Range("V.8") = Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 13) And
Worksheets("Recom.3").Range("V.10") = Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 15) Then
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44) = 1
End If

Worksheets("Recom.3").Range("V.10") <> Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 15) Then
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44) = 0.985
End If

Worksheets("Recom.3").Range("V.9") <> Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 14) And
End If

pg. 105
End If
If Worksheets("Recom.3").Range("V.6") <> Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 11) And

End If

End If

End If

End If

End If

End If

pg. 106

End If

End If

End If

End If

End If

End If
If Worksheets("Recom.3").Range("V.6") = 0 Or Worksheets("Recom.3").Range("V.8") = 0 Or
Worksheets("Recom.3").Range("V.9") = 0 Or Worksheets("Recom.3").Range("V.10") = 0 Then
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44) = 1
End If
Next i
pg. 107
End Sub
'Clculo del precio unitario depreciado
Sub PUDepreciado()
'Crea un bucle repetitivo que va de i=1 a i=n de comparables
For i = 1 To Worksheets("Recom.3").Range("N.2.1")
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 45) = Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 7) *

Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44)
'Fuente en negrita
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44).Font.Bold = True
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 45).Font.Bold = True
'Fuente en Arial
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44).Font.Name = "Arial"
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 45).Font.Name = "Arial"
'Formato de celda en moneda
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 45).NumberFormat = "#,##0.00"
'Centrar texto vertical y horizontal
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44).HorizontalAlignment = xlCenter
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 44).VerticalAlignment = xlCenter
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 45).HorizontalAlignment = xlCenter
Worksheets("Recom.3").Cells(14 + i, 45).VerticalAlignment = xlCenter
Next i
End Sub
'Clculo del valor estimado
Sub ValorEstimado()
'Precio Unitario
Worksheets("Recom.3").Range("PU.2").FormulaLocal =
"=SUBTOTALES(9;Recom.3!AS15:AS314)/N.2.1"
'Precio de venta
Worksheets("Recom.3").Range("PV.2").FormulaLocal = "=PU.2*Recom.1!SUP.2"
End Sub
Cdigo VBA en la Hoja9(Simple1)
pg. 108
Private Sub Worksheet_Change(ByVal Target As Range)
'Variable 1(TIPO)
'Activa el filro con criterio de texto en la celda TIPO
ActiveSheet.Range("BDbcn1").AutoFilter Field:=1, Criteria1:="=*" & Range("TIPO.1")
'Si el valor de la celda TIPO es cero, desactiva el filtro
If Range("TIPO.1").Value = 0 Then
End If
'Variable 2(DISTRITO)
'Activa el filro con criterio de texto en la celda DISTRITO
ActiveSheet.Range("BDbcn1").AutoFilter Field:=3, Criteria1:="=*" & Range("DISTRITO.1")
'Si el valor de la celda DISTRITO es cero, desactiva el filtro
If Range("DISTRITO.1").Value = 0 Then
End If
'Variable 3(SUP)
'Activa el filro con criterio1 superior o igual a la celda SUP.1 y con criterio2 inferior o igual a la
celda SUP.2
ActiveSheet.Range("BDbcn1").AutoFilter Field:=8, Criteria1:=">=" & Range("SUP.1.1"),

Operator:=xlAnd, Criteria2:="<=" & Range("SUP.1.2"), Operator:=xlAnd
'Si el valor de la celda SUP es cero, desactiva el filtro
If Range("Sup.1").Value = 0 Then
End If
'Variable 4(HAB)
'Activa el filro con criterio1 superior o igual a la celda HAB.1 y con criterio2 inferior o igual a la
celda HAB.2
ActiveSheet.Range("BDbcn1").AutoFilter Field:=9, Criteria1:=">=" & Range("HAB.1.1"),

Operator:=xlAnd, Criteria2:="<=" & Range("HAB.1.2"), Operator:=xlAnd
'Si el valor de la celda HAB es cero, desactiva el filtro
If Range("HAB.1").Value = 0 Then
End If
pg. 109
' ejecuta el procedimiento de borrado de datos Hoja6
BorrarrBDbcn11
Sheets("Simple.2").Select
' seleccionados
CopiarRegistros1
' seleccionados
PegarRegistros1
CopiarINM1
PegarINM1
'HOJA RECOM.2"!!!!
Estadistica1
Filtrar1
'HOJA RECOM.3"!!!!
BorrarrBDbcn12
CopiarRegistros13
PegarRegistros13
CopiarINM13
pg. 110
PegarINM11
'Clculo
Estadistica12
'Clculo del vlor estimado
ValorEstimado1
'HOJA RECOM.1"!!!!
VolverSimple1
End Sub
'HOJA RECOM.2"!!!!
Worksheets("Simple.2").Range("BDbcn1.1").Clear
End Sub
Range("BDbcn1").Copy
End Sub
Worksheets("Simple.2").Range("COPY1").PasteSpecial xlPasteAll
End Sub
Sub CopiarINM1()
Range("INM.1").Copy
End Sub
Sub PegarINM1()
Worksheets("Simple.2").Range("INM.1.1").PasteSpecial xlPasteAll
pg. 111
End Sub
Sub VolverSimple1()
End Sub
'Clculo
Sub Estadistica1()
Worksheets("Simple.2").Range("N.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(3;Simple.1!A15:A314)"
Worksheets("Simple.2").Range("M.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(9;Simple.1!G15:G314)/N.1"
Worksheets("Simple.2").Range("D.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(8;Simple.1!G15:G314)"
Worksheets("Simple.2").Range("INTERV.1.1").FormulaLocal = "=ENTERO(M.1-
INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.1;D.1;N.1))"
Worksheets("Simple.2").Range("INTERV.1.2").FormulaLocal =
"=ENTERO(M.1+INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.1;D.1;N.1))"
End Sub
Sub Filtrar1()
'Filtrar segun intervalo de confianza
'Activa el filro con criterio1 superior o igual a la celda INTERV.2.1 y con criterio2 inferior o igual
a la celda INTERV.2.2
ActiveSheet.Range("BDbcn1.1").AutoFilter Field:=7, Criteria1:=">0"
ActiveSheet.Range("BDbcn1.1").AutoFilter Field:=7, Criteria1:=">=" &

Worksheets("Simple.2").Range("INTERV.1.1"), Operator:=xlAnd, Criteria2:="<=" &
Worksheets("Simple.2").Range("INTERV.1.2"), Operator:=xlAnd
End Sub
'HOJA RECOM.3"!!!!
Worksheets("Simple.3").Range("BDbcn1.2").Clear
End Sub
Worksheets("Simple.2").Range("BDbcn1.1").Copy
End Sub
pg. 112
Worksheets("Simple.3").Range("COPY1.1").PasteSpecial xlPasteAll
End Sub
Sub CopiarINM13()
Worksheets("Simple.2").Range("INM.1.1").Copy
End Sub
Sub PegarINM11()
Worksheets("Simple.3").Range("INM.1.2").PasteSpecial xlPasteAll
End Sub
'Clculo
Sub Estadistica12()
Worksheets("Simple.3").Range("N.1.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(3;Simple.2!A15:A314)"
Worksheets("Simple.3").Range("M.1.1").FormulaLocal =
"=SUBTOTALES(9;Simple.2!G15:G314)/N.1.1"
Worksheets("Simple.3").Range("D.1.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(8;Simple.2!G15:G314)"
Worksheets("Simple.3").Range("INTERV.1.1.1").FormulaLocal = "=ENTERO(M.1.1-
INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.1.1;D.1.1;N.1.1))"
Worksheets("Simple.3").Range("INTERV.1.2.1").FormulaLocal =
"=ENTERO(M.1.1+INTERVALO.CONFIANZA(1-NIV.1.1;D.1.1;N.1.1))"
End Sub
'Clculo del valor estimado
Sub ValorEstimado1()
'Precio Unitario
Worksheets("Simple.3").Range("PU.1").FormulaLocal = "=SUBTOTALES(9;Simple.3!G15:G314)/N.1.1"
'Precio de venta
Worksheets("Simple.3").Range("PV.1").FormulaLocal = "=PU.1*Simple.1!SUP.1"
End Sub
pg. 113
10. ANEXO II: Excel. Las hojas del sistema de clculo
En este apartado se muestran la presentacin final de las diferentes hojas de Excel del
sistema de clculo que se ha diseado en este trabajo.
pg. 114
pg. 115
pg. 116
pg. 117
pg. 118
pg. 119
pg. 120
pg. 121
pg. 122
pg. 123
pg. 124
pg. 125
pg. 126
BIBLIOGRAFA
Llano Elcid, Antonio. Valoraciones inmobiliarias: fundamentos tericos y manual

prctico. 7 Edicin. Ediciones Llano.
Wyatt, Peter. Property valuation. 2007. Blackbell publishing editorial.
Alczar Molina, Manuel. G. Manual de valoracin inmobiliaria. Delta publicaciones.
Camps Par, Rafael; Casillas Santillan, Luis Aberto; Costal Costa, Dolors; Gibert
Ginest, Marc; Martn Escofet, Carme; Prez Mora, Oscar. Bases de datos. 1 Edicin,
mayo 2005. Fundaci per a la Universitat Oberta de Catalunya.
Aznar Bellber, Jernimo; Guijarro Martnez, Francisco. Nuevos mtodos de valoracin.

2 Edicin, 2012. Editorial de la Unversitat Politcnica de Valncia.
pg. 127

Automatización de Las Tasaciones Inmobiliarias para La Creación de Una Aplicación Móvil (App)

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GRADO EN CIENCIAS Y TECNOLOGAS DE LA

AUTOMATIZACIN DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS PARA

Proyectista: Hctor Vicente Martnez

Director: Miguel Llovera Ciriza

Convocatoria: Junio 2014

El presente proyecto tiene como finalidad automatizar el clculo de las

Para empezar se realizar un estudio de los diferentes mtodos de valoracin para

El sistema de clculo se construir en un archivo de Excel que conseguir que, a partir

Finalmente se realizar otro benchmarking sobre aplicaciones mviles destinadas a

Taba de ilustraciones .....................................................................................................6

2. La valoracin inmobiliaria .......................................................................................9

3. Mtodos para la valoracin inmobiliaria ..............................................................12

3.2. Mtodo del coste de reposicin .........................................................................18

3.3. Mtodo de capitalizacin de rentas ...................................................................21

3.4. Mtodo residual ..................................................................................................24

3. Mthodes dvaluation immobilire .......................................................................27

3.1. La mthode de comparaison ...........................................................................27

3.1.4. tape 4. Calcul de la valeur moyenne, lcart type de lchantillon, et de

3.2. Mthode du cot de remplacement ..................................................................33

3.3. Mthode de capitalisation de locations ..............................................................36

3.4. Mthode rsiduelle .............................................................................................39

4. Definicin de los parmetros a valorar para el presente trabajo ......................42

5. Bases de datos ........................................................................................................46

6. Construccin del sistema de clculo....................................................................64

7. Aplicacin mvil para la valoracin inmobiliaria ................................................76

7.4. Diseos de las pantallas de la aplicacin ..........................................................88

9. ANEXO I: Programacin mediante Visual Basic for Applicatons (VBA) .........99

Bibliografa .................................................................................................................. 127

La ley de Moore establece que las prestaciones de las computadoras crecen de

Esta modernizacin tambin est siendo necesaria en el sector inmobiliario, que ha

Ilustracin 1: Campana de Gauss ......... pg. 15

Ilustracin 35: Ejemplo de simulacin simple 8 pg. 70

El sistema de clculo que se pretende disear, se apoyar en el programa de

Finalmente se orientar la aplicacin mvil y se disearn las pantallas que la

Existen muchas definiciones sobre el concepto de valoracin, en el libro Nuevos

La valoracin es la ciencia aplicada que tiene como objetivo la determinacin

Resumiendo, la valoracin inmobiliaria consiste en determinar el valor de mercado de

Por lo tanto, una valoracin est compuesta por cinco componentes:

2.2. Principios bsicos de la valoracin inmobiliaria

Segn las diferentes normativas, entre ellas la Orden ECO/805/2003, de 27 de

Principio de anticipacin o equidad financiera: el valor de un inmueble que se

Principio de finalidad: la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las

Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos

Principio de probabilidad: ante varios escenarios o posibilidades de eleccin se

Principio de proporcionalidad: los informes de tasacin se elaborarn con la

Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de eleccin

Principio de sustitucin o equivalencia funcional: el valor de un inmueble es

Principio de temporalidad o variacin: el valor de un inmueble es variable a lo largo

Principio de transparencia: el informe de valoracin de un inmueble deber contener

Principio del mnimo error: la valoracin de un inmueble se realiza intentando

Principio de objetividad: se intentarn utilizar, preferentemente, criterios objetivos de

Principio de coherencia: cuando se adopten unos criterios a la hora de valorar un

3. Mtodos para la valoracin inmobiliaria

La valoracin inmobiliaria tiene como objetivo determinar un valor de mercado, es

3.1. Mtodo de comparacin

El mtodo de comparacin se basa en el principio de sustitucin por el cual el

El mtodo de comparacin, es, de los cuatro mtodos, el ms utilizado en la mayora

En el mtodo de comparacin se utilizarn siempre valores unitarios en /m

Debe de existir un nmero suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios

3.1.1. Paso 1. Determinacin de las caractersticas del inmueble a valorar

Se determinarn las caractersticas que se consideren necesarias para poderlo

Se pueden considerar las siguientes caractersticas como bsicas e imprescindibles

Tipologa y uso (vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, local comercial,