L E M EN SU EL DE L A FO N DAT I O N i F R A P

SOCIT CIVILE E n q u t e r p o u r r f o r m e r N 16 8

Stopper la
cration de
LOGEMENTS
SOCIAUX
Mai 2016 - 8
 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017

Stopper la cration de
LOGEMENTS SOCIAUX
Ces dernires annes ont t marques par un dchanement normatif et bureaucratique en matire
de logement. Et cela en utilisant une partie de lpargne des Franais, immobilise pour financer des
logements sociaux qui reprsentent 17% du parc de logements, cest--dire plus de deuxfois la moyenne
au sein de lUnion europenne (8,6%). La France dpense plus de 40milliards deuros par an pour la
politique publique du logement.
Le rsultat nest pourtant pas la hauteur de cet effort. Dans les zones tendues, o la crise du logement
se concentre, la puissance publique est incapable de trancher entre loger les plus pauvres et faire
de la mixit sociale. Do un paradoxe stupfiant. En zone urbaine, les locataires les plus pauvres
(premier dcile de revenus) sont majoritairement logs dans le parc priv tandis que 25% des occupants
de logements sociaux appartiennent aux cinq derniers dciles de revenus. Ds lors, la construction de
logements sociaux est une fuite en avant: il en faut toujours plus. Entre1985 et2011, on observe une
augmentation de 53% du parc social.
Sur la mme priode, les bailleurs privs ont t peu peu dgots cause dune fiscalit exorbitante
passe de 37milliards deuros en 2000 63milliards en 2013.
Avec la loi SRU renforce en 2013 et aujourdhui le projet de loi galit et citoyennet, cest une
nouvelle tape qui est franchie dans la bureaucratisation du logement.
On a trop longtemps strilis lpargne des Franais en canalisant subventions et prts sur fonds du
livretA. Simplification des structures, simplification des financements, baisse des cots de gestion, il
est temps de poser la question de la rforme du logement social.
La politique publique du logement cote 2,3% du PIB, un chiffre deuxfois suprieur la moyenne europenne;
500organismes de logement social gre un parc de 4,7millions de logements. En le-de-France ils
sont 143organismes;
Les aides publiques en direction des bailleurs sociaux reprsentent 9milliards deuros, auxquels
sajoutent 7milliards daides personnelles que peroivent directement les bailleurs sociaux;
Les HLM prsentent une trsorerie gale septmois de loyers, soit 10milliards deuros, ou lquivalent
de 20annes daides la pierre;
Les aides personnelles au logement sont avant tout des aides sociales: leur montant (17milliards
deuros) est suprieur aux allocations familiales (12,5Mds) ou encore au RSA socle (7,8Mds).

TUDE RALISE PAR SANDRINE GORRERI ET PHILIPPE FRANOIS

Socit Civile n 168 Mai 2016
 12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT

De quelle crise parle-t-on?

10 Depuis presque 40ans, la population fran- bitation prcoce des jeunes, les unions plus
aise a augment de plus de 20% alors que tardives et les sparations plus frquentes
le nombre de logements a augment de prs expliquent en partie cette situation. Avec
de 60 %. Laccroissement plus rapide du 523logements pour 1000habitants, notre
parc de logements permet donc un desser- pays possde autant de logements que nos
rement de la population dans les logements. voisins, mais plus de rsidences secondaires.
1 Source
CGEDD, ou
Lallongement de la dure de vie, la dcoha-
Le logement en
France, Solida- Nombre de logements pour 1000habitants
rits nouvelles
pour le loge- Pays-Bas Royaume-Uni Belgique Sude Italie Danemark Allemagne France Finlande Espagne
ment, d-
cembre2013, 429 437 473 480 485 491 506 523 534 538
p.3.
Source: association des bailleurs sociaux europens etInsee.
2 Source:
TNS Sofres,
Les Franais et Mis part la folle bulle espagnole de 2000 ment que linflation mais comme le revenu dis-
le logement.
3 Voir site
2007, la construction de nouveaux logements ponible moyen des Franais. De leur ct, les prix
www.clameur.fr est rgulirement plus dynamique en France dachat ont augment beaucoup plus rapidement,
4 Londres
tant trs ten-
que dans les autres pays europens comparables. mais avec des carts similaires ceux des loyers.
du, la compa- Sur le plan qualitatif, leur confort (ascenseur, Le prix moyen dachat des logements privs va
raison logique
ne prend en
chauffage, salle deau) a fait des progrs spec- de 8200euros par m Paris 892euros dans la
compte que taculaires passant de 50% de logements sans Creuse. Mme en le-de-France, les prix baissent
les buroughs
du centre.
confort en 1970 1% en 20101. Rsultat: les rapidement quand on sloigne de la capitale:
5 Source: Franais sont 92% satisfaits ou trs satisfaits de de 5230euros dans les Hauts-de-Seine 2600
Apur, Dplace-
ment dans les
leur logement propritaires (98%), locataires en Essonne ou Seine-et-Marne. Des prix compa-
villes euro- du priv (85%), locataires des HLM (81%)2. rables ceux des grandes villes de province et
pennes, 2004.
Les notions de
Le march du logement est donc plutt dten- ceux des grandes villes trangres.
ville centre, aire du lchelle de la France entire. Mais les loge-
mtropolitaine
et rgion utili-
ments tant tous diffrents, et les mnages trs Paris atypique
ses par lApur slectifs, les plus attractifs en termes de qualit Les prix des logements Paris intra-muros
et Eurostat
sont ncessai-
intrinsque et de leur environnement peuvent et dans le centre de Londres4 sont de deux
rement en par- tre localement en situation de pnurie. Ce troisfois plus levs que ceux des grandes villes
tie arbitraires.
Dans le cas de
qui est gnrateur de frustrations et cre de de leurs pays. Les carts sont similaires au Japon
Paris elles cor- fortes tensions. et aux tats-Unis. Paris, ces prix rsultent
respondent
Paris, Grand
dune demande trs forte et en augmentation
Paris et la r- O sont les vrais problmes et dune faible superficie. Par exemple Paris est
gion le-de-
France, des
Les niveaux moyens de loyers vont de 24,80euros deux fois plus peuple que Berlin pour une
notions assez par m2 Paris 5,7 dans les Vosges. Et comme superficie identique. Les carts sont similaires
floues pas ho-
mognes au ni-
le montre lobservatoire Clameur3, les loyers en prenant en compte laire mtropolitaine, et
veau internatio- moyens des logements privs ne sont suprieurs trs souvent aussi quand on considre la rgion5.
nal. LApur ne
dispose dail-
12,40euros par m2 que dans une rgion (le-de- Les diffrences considrables entre dparte-
leurs pas des France) et troisdpartements (Alpes-Maritimes, ments, encore plus fortes des chelles plus
donnes cor-
respondant
Bouches-du-Rhne, Haute-Savoie), et suprieurs fines, montrent que les problmes du logement
ces troispri- 15euros qu Paris et dans sa trs proche ban- ne doivent pas tre traits globalement, mais au
mtres pour
toutes les ag-
lieue. Depuis 20ans, les loyers des HLM et des cas par cas. Le contraire de ce que font souvent
glomrations. logements privs ont volu un peu plus rapide- les lois vues et votes depuis Paris.

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 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017

Prix du logement en euro/m2, appartement en gnral

Nice Lyon Marseille Bordeaux Nantes Toulouse Lille Grenoble Strasbourg
Neuf 5273 3860 3766 3507 3457 3349 3194 3519 3309
Ancien 3762 3208 2377 3051 2563 2744 2870 2222 2563
Loyer 15,5 13 12,6 12,9 11,9 12 13,5 12,2 12,7
Source: pour la France FPIFRANCE, Les chos 10/04/2015 pour ltranger Deloitte, June 2015; Source loyers France, Meilleurs
agents, Les chos 10/04/2015; Source Clameur mai2015, Real estate market Germany 2014-2015.

Proposition: dcentraliser la politique du logement. Les rgions qui sont dj en

charge de la question des transports et du dveloppement conomique sont les plus
mme, dans une vision damnagement du territoire, dassumer cette comptence
logement dans le sens dune plus grande comptitivit.

La dlicate question du mal-logement des habitants en France vivent dans un mnage

Chaque anne la Fondation Abb Pierre rap-
pelle que des situations dramatiques perdurent6.
la base, cest le nombre croissant de sans-
abri pris en charge par des associations ou des
centres daccueil. Lvaluation du mal-logement
reste cependant un exercice dlicat, puisquil
sagit de prendre en compte les rsultats issus
denqutes diverses avec des estimations qui
sont diffrentes selon les critres retenus.
Lautre approche, la plus souvent retenue du
cot du logement, est ce quon appelle le taux
deffort. Lenqute de lInsee Budget des
familles indique que les 20 % de mnages
disposant des plus bas revenus consacrent en
moyenne prs de 22% de leur revenu leur
logement. Mais dans cette tranche de revenus,
une majorit de locataires peroivent une aide
personnelle. Selon Eurostat7, on estime que 5%
La politique publique du logement
Les objectifs officiellement poursuivis par la
politique du logement sont dassurer chacun
un logement qui corresponde ses besoins et
ses capacits financires, assurer tous un
logement dcent travers une politique daide
la rnovation et lamlioration nergtique,
encourager laccession la proprit et assu-
rer une certaine mixit sociale.
Dans un document prsent en dbut danne par
le FMI, la France se classe en 2014 parmi les pays
qui a consacr plus de 40 % de son revenu
disponible aux cots du logement, ce qui est
nettement moins que le Danemark (20 %),
lAllemagne (16,4%), ou les Pays-Bas (15,7%).
Enfin il faut souligner la persistance de nombreux
doublons. En Alsace, la mise en commun des
fichiers des demandeurs de logements sociaux a
permis de diviser par deux le nombre dinscrits
sur les listes8. Un point important si lon considre
que cette liste guide la volont des politiques de
construire toujours plus. Et 30% des demandeurs
sont dj logs dans un HLM.
Tous ces chiffres suggrent donc que la ques-
tion mrite dtre aborde avec prudence, quil
sagisse des situations personnelles (impact des
aides sociales existantes) ou des secteurs go-
graphiques (la rgion le-de-France concentre la
majeure partie du problme de chert). 6 Voir Rap-
port annuel
sur le mal loge-
ment, Fonda-
tion Abb
Pierre.
europens les plus interventionnistes si lon consi- 7 Statistiques
dre le poids de laide rapport au PIB (2,3%). sur le loge-
ment, Eurostat.
Cela comprend les dpenses pour les logements 8 Voir Loge-
et quipements communautaires (1,4% du PIB) ments sociaux:
un systme
et les prestations pour le logement class dans bout de souffle
le secteur de la protection sociale (0,9%)9. Des et difficile r-
former,
dpenses deux fois suprieures la moyenne Le Monde
europenne, et trois fois celles de lAllemagne 23/09/2015.
9 IMF working
et de lItalie. noter que si ltat est le principal paper, 16/7
contributeur (54% du montant total), les rgimes janvier2016.

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 12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT

sociaux financent plus de 20% des aides et les dpenses en logement des entits classes hors
collectivits locales 10%. Un niveau lgrement administrations publiques, telles que la Caisse
suprieur au Royaume-Uni (2,1%). Les donnes des dpts et consignations ou Action logement
12 pour la France doivent prendre en compte les (ex-1% Logement).

Synthse des aides au logement

Consommateurs/ Bailleurs Bailleurs privs
2013, M Total
locataires sociaux et propritaires occupants
Prestations sociales 19942 19942 - -
Subventions dinvestissement 3411 - 2918 493
Subventions dexploitation 214 - 214 -
Avantages fiscaux 14519 1492 4668 8359
Avantages de taux (prts) 2696 - 1762 934
Total 40782 21434 9562 9786

Ces aides se ventilent de la faon suivante: aides
aux locataires travers les aides personnelles
au logement (17Mds elles seules), auxquelles
sajoutent les aides aux bailleurs (19Mds) qui
se partagent parts gales entre les bailleurs
sociaux (9,5Mds) et les bailleurs privs et les
propritaires occupants (9,8Mds).
La politique publique de soutien au logement
trouverait sa justification non seulement dans la
crise du logement et la ncessit doffrir tous
un logement convenable, mais encore plus dans
les fortes retombes conomiques que le secteur
de la construction apporte au pays. Il est vrai que
les revenus tirs du secteur du logement sont
lis une trs forte fiscalisation : les comptes
du logement estiment environ trois points
de PIB la fiscalit lie au logement, soit 7 %
de lensemble des prlvements obligatoires10.
La fiscalit pesant sur le logement priv est
passe de 37 milliards deuros en 2000
63 milliards en 2013. Lautre credo frquem-
ment avanc, cest la relance du BTP et de la
construction, secteur forte intensit de main-
duvre, donc avec un impact positif escompt
sur lemploi. Par ailleurs, la pression des lus est
forte pour construire et ainsi sauver lcole.
Les courbes de la construction neuve sur une
longue priode montrent que cest la croissance
de lconomie qui renforce la confiance et les
ressources des mnages. De 2002 2007 par
exemple, le niveau de construction a bondi de
350000 450000logements, et cela grce aux
logements privs, quand la croissance gnrale
tait repartie la hausse.
La seule mthode pour rsoudre la crise du
logement est davoir une conomie dynamique.

Cots de transaction, % de la valeur du bien

Pays-Bas Royaume-Uni Belgique Sude Italie Danemark Allemagne France Finlande Espagne
7% 4,2% 14,5% 6,5% 12% 2% 8% 14% 8,5% 11%
Source: OCDE.

Proposition: ramener progressivement le poids des aides publiques au logement dans

la moyenne europenne, soit environ 20milliards deuros (1% du PIB) et allger dautant la
pression fiscale sur ce secteur. Il sagit de ne pas freiner les initiatives prives de construction
dans un march qui pourrait tre naturellement quilibr. Et dallger la part des dpenses
10 Source:
Comptes du
diriges vers les bailleurs sociaux dont le dveloppement du parc (du fait de la loi SRU)
Logement, perturbe le fonctionnement normal du march du logement.
CGEDD.

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 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017
Logement social: il faut changer de modle
Comparaison avec ltranger
La France compte 17 % de logements sociaux,
soit deuxfois la moyenne europenne (8,6%),
nettement plus que lItalie (5,3%) ou lAllemagne
(4,6%) et un peu moins que le Royaume-Uni et
la Sude (18%)11.
Le dveloppement du logement social en Europe
sest fait alors que le parc immobilier avait t
ravag par des conflits et par des lois durgence.
En 2016, les gouvernements sont conscients des
inconvnients inhrents aux logements sociaux
administrs (cot, abus, dresponsabilisations,
inadaptations aux besoins), et estiment que les
revenus des parcs de logements, considrables et
largement amortis, dont disposent les bailleurs
sociaux doivent suffire assurer leur entretien
et les nouvelles constructions ventuelles. La
tendance gnrale est donc la suppression des
divers avantages dont ces bailleurs bnficient,
et la taxation de leurs profits.
AllemagneEn Allemagne le parc locatif est
trs important (55% du parc). Souvent financs
avec des aides publiques et conventionns pour
des priodes allant de 7 40ans, les logements
sociaux suivent ensuite les rgles du secteur
priv. Arrivs en fin de conventionnement, leur
nombre est en dcroissance passant de 8millions
en 1980 1,5million en 2012, ne reprsentant
plus que 4% du parc de logement. Plus dun mil-
lion de logements sociaux proprits des villes ou
des Lnder ont t vendus des investisseurs. Et
seulement 23000nouveaux logements sociaux
sont construits chaque anne.
Pays-BasLes Pays-Bas sont le pays o le pour-
centage de logements sociaux publics est le plus
lev, mais en baisse de 39% en 1998 33%
en 2012, contre seulement 7% de locatifs pri-
vs. Ces logements, grs par 500 entreprises
sociales, sont attribus en tenant compte des
moyens dont disposent les mnages candidats.
Le niveau des loyers est fix par le gouverne-
ment, et 15 % des Hollandais peroivent une
aide financire au logement. Jusquen 2010,
Socit Civile n 168 Mai 2016
13
aucune valuation des revenus ntant faite par
la suite, la mobilit des locataires tait trs faible.
partir de 2009, et sur limpulsion de la Com-
mission europenne soucieuse de voir ces loge-
ments sociaux exercer une concurrence dloyale,
des augmentations de loyers de 1 5% par an en
plus de linflation sont appliques aux mnages
dont les revenus sont suprieurs 2900euros
par mois. Lobjectif est de rapprocher ces loyers
de ceux du secteur priv. Le gouvernement a ef-
fac les dettes de ces entreprises sociales hau-
teur de 16milliards deuros, et leur a supprim
toutes les aides. Depuis 2013, il les a soumis
une taxe spciale, en plus de limpt sur les so-
cits, qui devrait rapporter 1,7milliard deuros
en 2017. En dpit de ce parc social important,
la part des propritaires occupants est passe
de 28% en 1950 57% en 2009, les acheteurs
tant encourags par des mesures fiscales trs
importantes.
Royaume-UniAu Royaume-Uni, 18% du parc
est lou par des organismes sociaux dont la moi-
ti dpend des communes et lautre moiti das-
sociations sociales. Depuis 1980, 2millions de lo-
gements sociaux ont t vendus leurs locataires
dans le cadre du right to buy mis en place par
les conservateurs et fortement encourag ensuite
par les gouvernements travaillistes. De 2001
2014, le nombre de logements sociaux grs par
les communes a baiss de 1,2million, ceux grs
par les charities ont augment de 900000 et
les locatifs privs ont augment de 2,4millions.
Seulement 25000nouveaux logements sociaux
et 40000logements loyers intermdiaires sont
construits chaque anne.
SudeEn Sude, le parc social reprsente 18%
des logements. En 2011, une nouvelle loi a d-
cid que les entreprises de logement social ne
recevraient plus de subventions publiques et de-
vaient tre gres comme les logements apparte- 11 CECOD-
nant des bailleurs privs. HAS, 2011.
 12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT
La loi SRU, pilier de la politique du logement social
Sil est un domaine o des conomies sont pos-
14 sibles, cest en priorit le secteur social. Outil
phare de la politique du logement social, la
loi SRU avec son article55 a impos dans les
communes de plus de 3500habitants (1500
en le-de-France) 20% de logements sociaux.
Lobjectif est fix par commune et un plan de
rattrapage doit tre mis en uvre par les lus
ou, dfaut, des pnalits sont appliques. En
2013, la loi a t durcie avec un taux port
25% et en quintuplant les pnalits. Ces nou-
velles mesures ont t renforces par un plan
de mobilisation du foncier public qui prvoit
des cessions, pouvant tre gratuites, de terrains
de ltat aux collectivits afin de les aider
produire du logement social.
Cette politique sappuie galement sur une
mobilisation de lpargne nationale avec le
livret A (livret dpargne dfiscalis au rende-
ment faible quoique suprieur aux taux de mar-
ch) et dont le plafond a t remont de 15300
22950euros en 2012.
La loi Dalo (droit au logement opposable,
2007), prvoit quen cas de demande de loge-
ment non pourvu au bout dun dlai anorma-
lement long (variable selon le dpartement) le
demandeur peut effectuer un recours devant
En millions Locatif social
1985 3,4
2011 5,2
volution +53%
Source: CGDD, Rfrences, fvrier2015, Comptes du logement 2013, p.37.
12 Loge-
ments sociaux
recherchent lo-
Les dgts de la loi SRU
cataires dses-
prment, La LES HLM dans les zones dtendues
Gazette des
Communes, Se donner des objectifs de construction gn-
mars 2016. raux sur tout le territoire na plus de sens.
13 Le PJL en
a dailleurs tenu Cette ide commence simposer alors que
compte pour lon se battait il y a encore quelques annes
ne plus sou-
mettre lobli- sur le nombre de logements construire. Pre-
gation de mier symptme de ce changement: le taux
construire des
communes en de vacance. Alors que la moyenne nationale
dcroissance. est de 1,6 %, ce taux atteint dans certains
Socit Civile n 168 Mai 2016
le tribunal administratif. En parallle de ce
droit, le processus dattribution des logements
sociaux est simplifi (numro denregistrement
unique) et soumis plus de transparence (ren-
forcement du SLS) pour favoriser la mobilit.
Malgr ces mesures volontaires, la liste des
demandeurs de logements sociaux ne cesse de
gonfler (1,040million en 2002, 1,220 en 2006,
1,690 en 2013, 1,875 fin 2015).
Aujourdhui la loi SRU est une illusion dont il
faut absolument sortir:
comment concilier logement des mnages les
plus dfavoriss et mixit sociale?
comment encourager lextension du parc social
et le dveloppement dun secteur libre (acces-
sion, locatif), sauf reconnatre que cest au prix
dune concurrence entre les deuxsecteurs dans
les zones o le foncier est limit, contribuant
faire grimper les prix?
Dans un domaine similaire, laccroissement du
nombre de repas servis par les Restos du cur
est peru comme un chec. Ces quotas de HLM
traduisent notre incapacit traiter au fond le
problme du logement et la question de lamna-
gement du territoire. moins que ce soit un outil
pour renforcer le contrle public sur ces popula-
tions de demandeursde logements.
Locatif priv Propritaire occupant
6,5 11
6,6 16,4
+1% +49%
territoires prs de 10%12. Saint-tienne, le
taux atteint les 7% (alors mme que lagglo-
mration de Saint-tienne est soumise la loi
SRU)13. Le gouvernement prvoit de moduler
le % de la loi SRU mais ce sont les lus locaux
qui font pression pour plus de construction.
Dans ces zones confrontes la crise co-
nomique, le loyer moyen du parc priv et
du parc social est comparable. Et ce sont
 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017

dabord les vieux logements qui souffrent
de cette vacance. Pendant les annes 2000,
les diffrents plans de relance ont construit
des programmes de logements sociaux neufs
qui ont dqualifi les anciens. Les maires
et les bailleurs sociaux ont souvent t en
premire ligne pour rclamer des aides pour
continuer construire ou requalifier des loge-
ments anciens. Le comble tant que des orga-
nismes HLM, faute de candidats, proposent
leurs logements sur Leboncoin ou dans des
agences immobilires14. Bref, tout cela donne
une impression dimmense gchis.
HLM Paris
La situation de Paris en matire de logement
est trs spcifique. De 2001 2014, le nombre
de rsidences principales15 na augment que de
1178 par an (0,1%), ce qui explique la tension
sur les prix de vente et de location.
Les appartements locatifs privs: au 1erjan-
vier 2014, ces logements taient au nombre de
307000soit 26% des rsidences principales. Le
loyer moyen des baux en cours tait de 21,80/
m2 (appartement dune surface moyenne de
52m2) et le taux de rotation de 20%.
Logements sociaux : le parc locatif social 15
tait de 221 337 logements au 01/01/2015,
soit 19% du nombre de rsidences principales.
Le loyer moyen des locations en cours tait de
7,90 /m2 (pour un appartement moyen de
64m2) et le taux annuel de rotation de 4,3%.
Un cart tel que le fonctionnement du parc
des logements sociaux en est compltement
perturb. Dans le locatif priv, de nombreux
locataires quittent logiquement leurs apparte-
ments devenus trop grands avec le dpart de
leurs enfants, et de nombreux retraits quittent
Paris pour bnficier de logements beaucoup
moins coteux. Ce nest pas le cas pour les
locataires de logements publics Paris dont les
loyers sont faibles, mais qui ne sont pas sen-
sibles au vritable cot de leur logement pour
la socit. La Cour des comptes a ralis une
tude des avantages montaires que reprsente
le fait de disposer dun HLM Paris16:

HLM Paris En euros

Avantage moyen par logement 10000/an
Avantage capitalis sur 14ans (dure moyenne de location) 144000
Avantage total pour les locataires HLM 2milliards/an
Avantage total pour les locataires le-de-France 9milliards/an
Avantage total pour les locataires hors le-de-France 4,6milliards/an
Note: lavantage montaire dont bnficient les locataires de logements aids intermdiaires (100000 en
le-de-France) nest pas chiffr mais est souvent encore plus important.

Soucieuse daccrotre son parc de logements tait de loger des classes moyennes en raison de
sociaux, la Ville de Paris conventionne mas- loyers infrieurs aux loyers libres, est maintenant
sivement le parc de logements intermdiaires destin reloger, loccasion des remises en loca-
quelle contrle travers ses SEM et Paris habi- tion, des mnages trs modestes. Le mme ph- 14 HLM: bail-
leurs cherchent
tat. Une mthode qui a fortement contribu nomne joue dans la construction neuve o la locataires sur
passer de 3400 nouveaux logements sociaux loi impose dinclure 25% de logements sociaux, leboncoin.fr
LeFigaro
en 2001 7200 en 2014. Ce parc qui permet- financs par linflation des logements libres. 06/09/2013.
15 Source
Apur, Adil,
En milliers Locatif social Locatif priv Propritaire occupant
Ville de Paris.
1996 146000 488000 348000 16 Le loge-
ment en le-de-
2014 214000 307000 516000 France, donner
de la coh-
volution +68000 -181000 +168000 rence laction
publique,
volution +47% -37% +48% avril 2015.

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 12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT
La Ville de Paris a fix un objectif ambitieux
pour la fin de la mandature en 2020 de
260000logements sociaux. En 25ans, le parc
16 priv locatif aura ainsi t divis presque par
deux et le parc locatif social multipli par 1,8.
Bien que les plafonds de revenus pour laccs aux
logements sociaux PLUS permettent de loger
une partie des classes moyennes, la politique
dattribution de ces logements privilgie
massivement les classes les plus modestes.
Paris, les 2/3 des logements PLUS sont
Lvolution de la demande de logements sociaux Paris
1997
Nombre de demandeurs
85000
Les 68 000 logements sociaux supplmen-
taires produits entre 1996 et fin 2014, nont
donc pas suffi diminuer la demande, bien au
contraire. En 2002, les mnages aux ressources
moyennes (4e, 5e, 6e et 7edciles de revenus)
taient moins nombreux (50% de mnages)
Paris que dans le reste dle de France (56% des
mnages) et la disparition de 100000logements
locatifs privs depuis cette date a fait reculer
la proportion des mnages moyens dans la
population parisienne.
Lexistence de trs nombreux demandeurs ne
signifie pas que ceux-ci soient disposs accep-
ter des propositions de relogement qui ne cor-
respondent pas de manire assez prcise leurs
souhaits en matire de quartier17, denvironne-
ment ou de nature dimmeuble. On relve en
effet, que 40% des propositions de relogement
sont refuses. La Dases18 relve des refus rgu-
17 De la de- liers de propositions de logement dans le 15e par
mande au re-
fus: les m-
des familles, pour des raisons qui chappent parfois
nages priori- aux services sociaux qui les accompagnent.
taires face aux
propositions de
La Ville de Paris, linstar de plusieurs grandes
logements so- villes, a ainsi mis en place un systme de cotation
ciaux, Adil
du Gard, f-
de la demande qui permet dobjectiver en points
vrier2013. la priorit des dossiers selon un certain nombre
18 Direction
de lAction so-
de critres familiaux, sociaux, professionnels,
ciale, de lEn- sanitaires, etc. Mais on est frapp de latteinte
fance et de la
Sant, Ville de
la vie prive que reprsentent les informations
Paris. quil faut rassembler. Comment accepter quune
Socit Civile n 168 Mai 2016
attribus des mnages dont les revenus sont
infrieurs 60% des plafonds (plafonds pour
entrer dans un PLUS, un jeune couple sans
personne charge pourra toucher 58904).
Outre le fait que ce dcalage provoque
des frustrations, on peut sinterroger sur
ladquation de cette politique avec les
objectifs de mixit sociale invoqus de
manire rcurrente et sur le fait que cette
mixit puisse se raliser sans le concours des
classes moyennes.
2001 2013 Fin 2014
100000 138000 194000
partie significative des locataires dune ville soit
soumise cette inquisition. Et quon fasse de
cette norme un objectif pour 25% des locataires
dans les dcennies venir.
HLM de banlieue
Les logements HLM ont t sous les feux des
projecteurs avec les attentats de 2015. Le Premier
ministre a eu des mots trs durs pour dnoncer
lapartheid social ethnique et territorial. Trs vite,
le gouvernement a promis dagir en faveur dune
mixit sociale en renforant les sanctions prises
contre les communes rcalcitrantes lapplication
de la loi SRU, en revoyant les conditions dim-
plantation des mnages pauvres dans les quar-
tiers et la politique de loyers dans le parc social.
Cest lobjectif du projet de loi galit et citoyen-
net prsent en avril au conseil des ministres.
En pratique, nombre des mesures proposes font
dj lobjet de critiques.
Pour viter les ghettos, le texte prvoit quun
quart des attributions ralises en dehors des
quartiers prioritaires de la politique de la ville
soient rserves aux mnages les plus pauvres et
devrait confier lattribution aux intercommuna-
lits. Mais pour y parvenir, cest tout le systme
dattribution quil faut revoir. Outre le fait que les
maires sont monts au crneau contre leur des-
saisissement de la politique dattribution, cette
politique ninfluence que le flux, pas le stock.
 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017

Autre problme, cette politique dattribution
est ingrable. vouloir influer sur les poli-
tiques dattribution en matrisant les profils des
entrants, cela pourrait conduire des condam-
nations pour discrimination19.
Enfin le texte prvoit la remise plat des loyers
et la possibilit donne aux bailleurs sociaux de
moduler les loyers non pas en fonction des prts
qui ont servi la construction (ce qui est le
modle classique du HLM) mais en fonction du
revenu des locataires, afin de favoriser la mixit.
Comment croire que lon fera payer plus cher
des loyers des personnes qui ont des revenus
moyens et que lon va les faire venir dans des
quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Les politiques de rnovation urbaine ont bien
essay de changer les choses: mais le bilan reste
mitig derrire des dmolitions spectaculaires.
Cette politique de peuplement a clairement
des vises lectorales. Dans de nombreuses
communes, le logement social est un lment
important de redistribution que les lus peuvent
utiliser pour accrotre leur visibilit et leur noto-
rit. Cependant, cette ressource a t parfois
porte trop loin. Une rcente enqute montre que
90communes franciliennes sur 1300 concentrent 17
66% du parc social20. Le pourcentage de loge-
ments SRU atteint 59% Stains, 57% Bobigny,
56% Villetaneuse, 56% Sarcelles, 54% Vil-
liers-le-Bel... La question se pose donc de limiter
le stock de logements sociaux, alors que ce parc
atteint dj 27% de lensemble des logements21.
Le logement locatif priv joue un rle essentiel 19 Voir Pro-
jet de loi galit
daccueil en le-de-France du fait de la spcifi- et Citoyennet:
cit de la rgion capitale et de la capacit de ce un texte de
plus?, Local-
parc rsoudre rapidement une recherche de tis, 15mars
logement. Parmi les mnages emmnags depuis 2016.
20 La fracture
moins de quatre ans, 40 % sont dans le parc territoriale, rap-
priv. Et les mnages locataires en zone urbaine port du Se-
cours Catho-
du premier dcile (cest--dire les plus modestes) lique, f-
sont majoritairement logs dans le parc priv. Or vrier2016.
21 Lobserva-
depuis 10ans, lchelle de lle-de-France aussi, toire du loge-
ce parc sest rduit pour ne reprsenter en 2010 ment social en
le-de-France.
que 27,3% des rsidences principales.

1000 Mnages locataires en zone urbaine par type de parc

(en milliers de mnages)
800
Dans le parc priv Sources: Centre
danalyse
600 En HLM stratgique
(2012): Les
aides au logement
400 des mnages
modestes, Note
danalyse du CAS,
n264 et calculs
200 des auteurs
partir de lenqute
Logement 2006
0 de lInsee.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Dcile de revenu (par unit de consommation) 22 Voir So-
cial mix policies,
in Paris: dis-
Le gouvernement veut faire progresser le % de Sur la carte dle-de-France des communes courses, poli-
cies, and social
logements SRU dans les communes riches, mais pingles comme carences en logements effects, MH
cette politique risque fort, comme Paris, de se sociaux, celles-ci sont loin dtre la priorit des Bacqu, Y.Fijal-
kow, L.Launay,
traduire par des conventionnements de logements demandeurs de logements sociaux, ne serait- S.Vermeersch,
privs (car construire dans les communes riches ce quau regard de la desserte en transports. mars2011 et
Des HLM
cote cher) avec un effet mcanique daugmenta- La meilleure opportunit pour le logement en dans les beaux
tion des loyers dans le parc priv et sans rsoudre le-de-France repose donc sur le dveloppe- quartiers, les ef-
fets de la poli-
le problme de fond du nombre de logements. Par ment rapide du Grand Paris express et sur un tique de mixit
ailleurs, au-del de laffichage dont les effets sont investissement de la SNCF et de la rgion pour sociale Pa-
ris, L.Launay
controverss22, la mixit sociale ne rsout pas la rnover le rseau qui souffre aujourdhui dun 19/11/2012,
question cruciale de la pauvret et du chmage. manque de fiabilit et de qualit. Mtropolitiques.

Socit Civile n 168 Mai 2016

12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT

Propositions:
supprimer larticle55 de la loi SRU (25% de logements sociaux) calcul de faon nationale
18 et permettre aux rgions de dfinir localement avec les besoins en logements sociaux;
redfinir la mission dintrt gnral des organismes HLM comme tant le loge-
ment social des personnes les plus dfavorises, cest--dire celles appartenant aux
deuxpremiers dciles de revenus;
ne plus construire de logements sociaux dans les zones dtendues, les revendre
leurs occupants ou des bailleurs privs;
revoir la mobilisation du foncier public, qui conduit raliser des logements sociaux
un cot exorbitant (au profit du quota SRU);
dans les zones tendues, obliger les villes qui comptent plus de 30% de logements
sociaux les cder progressivement aux occupants ou des bailleurs privs ;
 Paris, stopper la politique de premption (y compris le mitage) et limiter la part des
logements sociaux dans les oprations de promotion neuves, pour viter de renchrir
les logements libres;
ramener le parc de logements sociaux progressivement dans la moyenne europenne,
soit 10% du parc (2,8millions de logements).

Qui pilote les bailleurs sociaux?

Le paradoxe de cette politique du tout logement
social, cest quelle provoque des dgts impor-
tants sur le march du logement sans jamais
remettre en cause la rente des bailleurs sociaux.
Le poids budgtaire des bailleurs sociaux dans
la politique du logement est important. Ils
bnficient en contrepartie de leurs obliga-
tions (essentiellement loyers rglements et
plafonds de ressources lentre des loca-
taires) de nombreux avantages fiscaux et de
subventions:
aides la pierre de ltat;
exonration dIS et dabsence dimposition
des plus-values de cession dactifs;
TVA 5,5% sur la construction neuve et sur
les gros travaux;
exonration de taxe foncire pendant 25ans
sur les constructions neuves ou sur les acqui-
sitions/amliorations;
abattement de taxe foncire pour les loge-
ments situs en ZUS;
exonration de droits de mutation pour les
cessions dimmeubles entre organismes HLM;
aides la pierre et la rhabilitation des col-
lectivits locales;
subventions de lagence nationale pour le
renouvellement urbain (Anru) Prise en
charge des cots de dmolition, des pertes de
loyers y affrents et des cots de relogement ;
subventions et prts faible taux dintrt
du 1% logement.
Ces aides reprsentent 9milliards deuros aux-
quels il faut ajouter les aides personnelles au
logement que peroivent directement les bail-
leurs sociaux soit 7milliards deuros.
Au total, on dpasse largement les 16milliards
deuros de dpenses publiques dirigs vers les
bailleurs sociaux.
De plus, les bailleurs sociaux sappuient sur
les prts auprs de la CDC issus des fonds
dpargne du LivretA dont lencours dpasse
les 100milliards deuros.
On mesure donc leffort collectif massif en faveur
des bailleurs sociaux et on ne peut que stonner
de la faible mise sous tension de ce secteur qui pr-
sente des caractristiques financires confortables.
Ainsi, les HLM prsentent un autofinancement
net (bnfice) de 10% des loyers (19Mds)

Socit Civile n 168 Mai 2016

 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017
(hors plus-values de cession dactifs) et
une trsorerie gale sept mois de loyers
soit 10 milliards deuros, ou lquivalent de
20annes daides la pierre. Les frais de ges-
tion (hors frais de matrise douvrage immo-
bilier) reprsentent 23% des loyers, soit plus
de 4,5milliards deuros et environ 1000euros
par logement gr (4,7 millions de loge-
ments)23. Un objectif visant rduire de 10%
les cots pour les ramener 20% environ est
tout fait atteignable et permettrait dcono-
miser 400 millions deuros, soit lquivalent
du budget annuel des aides la pierre. Face
ces chiffres, on est frapp que les bailleurs
sociaux en rclament toujours plus.
Pourtant, en encourageant les organismes HLM
vendre des logements aux locataires, les fonds
propres retirs de ces ventes permettraient
dinvestir dans la construction neuve. Les pou-
voirs publics avaient fix en 2010 un objectif
de vendre 1% du parc, soit 40000logements
par an. On a atteint 7500 en 2014. Un dou-
blement des ventes permettrait de financer prs
de 50000logements neufs chaque anne24.
Si le monde HLM est rticent se dfaire dune
partie du parc cest avant tout parce que les lus
qui sont aux commandes des conseils dadmi-
nistration des organismes HLM voient dans la
construction et lattribution des logements une
prrogative sur laquelle ils veillent jalousement.
Ce qui explique la multiplicit des structures.
loccasion du congrs des HLM, le prsident
de la Rpublique a dclar: Il y a dailleurs Quant au directeur gnral adjoint, il bnficie
trop de bailleurs sociaux. Il faudrait quon fasse
un travail de simplification, de rduction. 25
500organismes environ grent lensemble du
parc social, soit en moyenne cinq par dparte-
ment. En le-de-France, le nombre dorganismes
HLM est de 143. Cet objectif de rduction vise
surtout les offices qui sont en pratique lis
un territoire donn alors que les ESH peuvent
avoir un primtre dintervention national. En
le-de-France, on compte 60offices.
Ce processus de fusion devrait se rapprocher
de la rforme territoriale qui est en cours. Mais
il faut aller plus loin car des gains de mutuali-
sation majeurs sont possibles.
Socit Civile n 168 Mai 2016
Au contraire, dans un environnement cono-
mique qui a profondment volu ces dernires
annes, le secteur des HLM a en effet russi
depuis troisans, non seulement conserver ses 19
avantages mais aussi les accrotre (baisse de la
TVA et suppression du prlvement de ltat
sur les fonds propres des organismes). Cette
efficacit est due sa proximit avec ladminis-
tration, aux forces politiques qui le composent
et linfluence du 1% logement traditionnel-
lement proche de la Fdration du btiment.
La multiplication des organismes de logements
sociaux augmente les risques dabus au sein des
organismes bailleurs. Comme la montr une
enqute de la CLCV Association nationale
de dfense des consommateurs et usagers, sur
51rapports de la Miilos26 datant de 2013 qui
dnoncent un manque de transparence sur la
gestion de ces bailleurs. Des rmunrations de
dirigeants dplafonnes sans contrle et parfois
disproportionnes , des conflits dintrts, des
mises en concurrence insuffisantes. Rcemment,
cest le premier bailleur social dle-de-France,
Paris habitat, qui a t pingl dans une enqute
publie par Le Parisien. Des salaires levs
23 Voir Ana-
comme 2300euros bruts pour un gardien, de lyse financire
2008 2014 les rmunrations ont bondi de rtrospective et
prospective des
20 %. Ce sont surtout les rmunrations des bailleurs so-
directeurs qui sont tonnantes: de lordre de ciaux, Pers-
pectives, note
10000euros. Le directeur gnral va toucher de la CDC, no-
207000euros bruts et bnficie dun parachute vembre2015.
24 Logement:
dor de 500000euros en cas de licenciement. un second
souffle pour
les bailleurs
dun logement au sein du parc de loffice. Une sociaux,
situation rendue possible par lextrme com- 12/02/2015,
www.ifrap.org
plexit des filires dattribution des logements 25 Discours
cloisonnes entre les diffrents contingents. au congrs
HLM, sep-
Un systme qui, combin aux carts consid- tembre2015.
rables entre les prix des loyers du secteur public 26 Mission in-
terministrielle
(HLM, logement intermdiaire, logement de dinspection du
fonction) et ceux du march, conduit de trs logement social.
27 Voir les trs
fortes tentations dabus27 Des dtournements nombreux cas
trs difficiles dtecter, dautant plus quaprs cits dans la
presse.
quelques annes, les intresss se considrent 28 Voir Ce
comme quasi-propritaires du logement quils quil est cher,
mon HLM!,
louent28. De leur ct, les organismes de type LeMonde,
HLM sont peu motivs pour enquter sur des 06/02/2015.
 12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT

locataires qui ont la prudence de payer trs
rgulirement leurs loyers29.
Ce qui implique de revoir le droit au maintien
20 dans les lieux : laisser les mnages occuper toute
leur vie un logement social alors mme que la
composition familiale, lactivit ou les revenus
ont chang nest plus acceptable. Si lon veut
permettre cette transition, il faut dune part
convaincre les bailleurs sociaux de procder
un rexamen rgulier en commission dattribu-
tion des ressources (tous les ans, dans le cadre
dun contrle renforc).
Simplification des structures, simplification des
financements, il est temps de poser la question
de la valeur ajoute du systme de logement
social pour le pays.
Il est ncessaire que linvestissement collectif qui
a t fait avec lpargne des Franais ou les pr-
lvements sur la masse salariale du secteur priv
procure un meilleur retour sur investissement.

Propositions:
inciter la fusion les offices et les socits HLM pour parvenir un objectif dun bailleur
social par rgion et obtenir ainsi une baisse significative des cots de gestion;
revoir la composition des conseils dadministration et notamment la place des lus;
inciter les organismes vendre les logements lissue du remboursement des prts
(cf.Allemagne);
les soumettre un IS 10% et les aligner sur les rgimes du droit commun pour les
taxes foncires plus values de cession;
revoir les rgles de maintien dans les lieux;
abaisser le plafond du livretA: lpargne rglemente doit tre roriente vers des
financements en direction des entreprises.

Le cas particulier du 1% logement

Le 1% logement fait partie de ce quon appelle intermdiaires et assure un systme de garantie
la gestion paritaire o les partenaires sociaux des risques locatifs (Visale) mis en place suite
participent la fois la gouvernance et la une convention signe avec ltat en 2014.
gestion locale des caisses. Le systme est devenu Lorganisation, la gouvernance et lusage des
obligatoire aprs la guerre et oblige les entre- fonds de la Peec ont t ces dernires annes
prises prives de plus de 20salaris investir lobjet de nombreuses remises en question. Il
dans la construction de logements pour leurs faut dire que ces fonds reprsentent prs de
29 De nom-
breux loge- salaris. Il tait prvu lorigine de consacrer 4 milliards deuros de ressources annuelles
ments propri- 1% de la masse salariale. Le taux effectivement (1,8 Md de versement des entreprises,
ts des hpi-
taux de Paris consacr ce que lon appelle communment la 1,6 Md de remboursement de prts et
(des HLM aux Peec, ou participation des employeurs leffort 700M de prts de la CDC)30. Sur fond de
plus luxueux)
sont occups de construction, a t ramen 0,45% de la scandales durant les annes1990 et2000, il est
par les m- masse salariale. En parallle, toutes les entre- tout dabord dcid de regrouper les organismes
nages qui nont
plus aucun lien prises versent 0,5 % de la masse salariale au collecteurs passant progressivement de 200
avec lAP/HP, fonds national daide au logement (Fnal), soit un collecteur unique. Une adaptation logique
et/ou sont
lous des 2,6 milliards deuros en 2015 (y compris les tant donn luniformit des versements des
prix trs inf- fonctionnaires, contrairement aux 0,45%). entreprises.
rieurs au prix
du march. Grce aux fonds engrangs par la Peec, le 1% Ces excs ont servi de prtexte aux pouvoirs
30 Voir le site logement, rebaptis Action logement, parti- publics aussi pour obtenir du 1% une partici-
Action Loge-
ment, chiffres- cipe la politique publique du logement grce pation financire aux politiques publiques du
cls. un parc de 900 000 logements sociaux et logement (Anru pour 900 M et Fnal pour

Socit Civile n 168 Mai 2016

 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017
300M). Action logement a fait sa mue pour
tenir face aux prlvements de ltat et ne pas
disparatre.
Nanmoins, a-t-on encore besoin dune filire
de financement spcifique du logement aux
cts de celles dcrites plus haut dont le cot
reprsente 0,95 % de la masse salariale des
entreprises (plus de 50 salaris) ? Doit-on
poursuivre des prlvements qui servent de
trsorerie laction de ltat? Les actions du
Proposition:
supprimer le prlvement pesant sur les entreprises (0,45 %), supprimer les
organismes et revendre les logements aux occupants ou des institutionnels (sur le
modle allemand).
Favoriser le retour des institutionnels
dans le secteur locatif
La fiscalit
Le secteur immobilier comporte de nombreux
dispositifs daide linvestissement. Portant tous
le nom du ministre ou parlementaire qui sen
est fait larchitecte, ces dispositifs sont lobjet
de nombreuses critiques : effet inflationniste,
implantation irrationnelle au vu de la demande
locale, cot pour les finances publiques. Mais
lorsquil sagit de les remettre en cause, il est
trs souvent avanc que leur effet est positif sur
le secteur de la construction, secteur qui par
ailleurs rapporte beaucoup en impts et taxes:
Ne faut-il pas se poser la question de limpact de
Les relations propritaires locataires
Comme pour tout investissement, celui dans
le logement locatif dpend de trois critres :
1) niveau de rmunration ; 2) niveau de
risque; 3) disponibilit du capital.
Sagissant de la disponibilit, le logement nest
pas par nature un investissement trs liquide,
toute cession prenant un temps assez long, et les
lois rendant hasardeuse la rcupration du bien
par son propritaire pour le cder ou lhabiter.
Pour les risques dimpays ou de dgts mat-
Socit Civile n 168 Mai 2016
1 % sont souvent mentionnes comme tant
surtout au bnfice des salaris des grandes
entreprises. Une critique qua reconnue demi-
mot Bernard Gaud, lancien prsident dAction 21
logement : La rforme dAction logement est
ncessaire car le dispositif existant, peu lisible et
peu quitable, bnficie surtout aux salaris des
grandes entreprises, et est relativement contest
sur son efficience.31 Il faut donc poser la ques-
tion du maintien du 1% Logement.
la fiscalit sur ce secteur et si ce nest pas l une
des causes majeures de la dfaillance de loffre
laquelle la politique publique tente de rpondre?
En Allemagne, le rgime fiscal offre la possi-
bilit damortir son bien en dduisant de ses
revenus chaque anne 2% de la valeur du bien.
La charge fiscale sen trouve fortement dimi-
nue. En prenant un rendement locatif net de
4,5%, le rendement fiscal en Allemagne est de
23% suprieur dans le cadre dun financement
sans apport et mme de 57% avec un apport
limit 25% du prix du bien32.
31 LExpress,
Rforme
riels, ils ont t rendus de plus en plus levs dAction Loge-
par la baisse du niveau de la caution, les dlais ment: mobili-
sation des sa-
de jugement et dapplication des dcisions de laris inquiets
justice, limpossibilit pratique de rcuprer pour lemploi,
11/05/2015.
les sommes dues et les limitations des prises 32 Voir
de garanties au moment de la signature du bail. Achat immo-
bilier locatif:
Enfin, les rgles de contrle du niveau des loyers France ou Alle-
ont t rgulirement renforces soit en chan- magne?,
www.expatria-
geant autoritairement lindice dindexation soit tion-allemagne.
en imposant des rgles sur le montant du loyer com
12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT

au moment du premier bail et de son renouvel- nomique de leur investissement, ne bnficiant

lement. La loi Alur et sa classification de tous les
logements parisiens en 14catgories revient nier
22 la finesse des critres dont sont trs conscients les
locataires et les propritaires.
Ces mesures sont politiquement trs vendeuses
pour les locataires que lon veut avant tout pro-
tger linstar de la rglementation du travail et
de la situation du salari. Mais elles dcouragent
les investisseurs et crent la pnurie, et sont
catastrophiques moyen terme pour lcono-
mie franaise. Plus significatif, les investisseurs les
plus rationnels et les mieux informs (assureurs,
fonds dinvestissement) sont largement sortis du
march du locatif priv, leur part passant 2%,
alors quils sont la recherche dinvestissements
stables et de long terme, et sont actifs sur le
march des bureaux et des locaux commerciaux.
Si les investisseurs institutionnels sen dtournent
cest en raison du cadre lgislatif (droit de pr-
emption des communes, contrle des ventes
dites la dcoupe) qui ne leur permet pas
de maintenir la liquidit et la performance co-
ni des avantages fiscaux du secteur social ni de
ceux des particuliers.
La principale motivation des investisseurs par-
ticuliers ou financiers porte dsormais sur une
augmentation ventuelle des prix plus que sur le
rendement des loyers. Un raisonnement rationnel
mais un rsultat globalement contre productif.
Dautres pays ont mis en place des systmes de
contrle des loyers. Le plus souvent cit est celui
du miroir des loyers en Allemagne o plusieurs
facteurs sont considrer: 1)la forte dcentra-
lisation du pays qui fait de Munich, Hambourg
ou Francfort des capitales rgionales majeures, et
disposant de surfaces importantes; 2)des modes
de contrle des loyers, trs dcentraliss, donc trs
proches de la ralit du terrain; 3) des propri-
taires, dans la plupart des rgions, la recherche
des locataires. Et au Canada, cest laction rapide
(un mois) de tribunaux spcialiss dans les conflits
du logement qui donne confiance aux propri-
taires et vite aux locataires en difficult dtre
discrimins.

Propositions:
baisser la fiscalit immobilire en privilgiant dabord la baisse de la fiscalit sur les
transactions et les revenus locatifs. La baisse de la fiscalit sur les transactions va
donner un appel dair aux acqureurs plutt que de les aider via des PTZ. La baisse
sur les revenus locatifs doit permettre dencourager le statut de bailleur priv;
rapprocher la fiscalit des bailleurs institutionnels et individuels afin dencourager le
retour des investisseurs notamment sur le crneau du logement intermdiaire;
il faut crer un droit rciproque dans le contrat de bail (par la loi, dordre public), avec:
a. droit unilatral du bailleur de rsilier au terme du bail (sauf quelques cas de protection individuelle:
handicaps, plus de 80ans);
b. en cas de rsiliation linitiative du bailleur, droit indemnisation au profit du locataire (barme
croissant avec lanciennet), comme dans le licenciement. Ce dispositif de droit commun donnerait de la
visibilit pour les propritaires soucieux de rcuprer leur proprit.
acclrer les procdures de jugement ;
supprimer lencadrement des loyers issu de la loi Alur.

Allger les normes techniques

dicter sans arrt de nouvelles normes qui construction ont augment de 60% dont un
vont trs au-del des rgles de scurit ou de tiers imputable la rglementation. Il faut
salubrit indispensables a des consquences noter que certaines rglementations amnent
trs ngatives : depuis 15 ans, les cots de un transfert de cot entre les phases dinves-

Socit Civile n 168 Mai 2016

 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017
tissement et dexploitation : cest le cas des
rglementations nergtiques. La prochaine
tape, lobligation de construire des logements
Proposition: mettre un moratoire lamlioration des normes et permettre aux
constructeurs de mieux matriser les rglementations, nouvelles techniques et nouveaux
produits dans la production de logements neufs.
La question essentielle du foncier
Les efforts de simplification des normes
trouveront dautant plus dchos que lon
sattaquera aussi au millefeuille territorial.
Car actuellement la comptence logement
au niveau rglementaire est clate entre
les diffrents chelons locaux qui ltat a
dlgu la mission de construire du logement:
PLU/PLUI pour la commune/linterco qui
dlivre le permis de construire;
PLH et SCOT pour lintercommunalit;
PDH pour le dpartement.
Tous les lus saccordent dire que dans les
zones, lclatement des comptences est une
source de complexit et de retard dans la
production de logement. En le-de-France, l
o la ncessit de construire est la plus forte,
le schma directeur rgional est un summum
de complexit.
Mais ltat doit aussi apporter sa contribution en
la matire: dans les zones tendues, il intervient
par lintermdiaire de subventions pour
surcharge foncire qui ont des effets pervers
inflationnistes. Plutt que de vouloir contrler
le prix des terrains comme certains sont tents
de le faire, il faut au contraire tout faire pour
librer des terrains.
Or, la rglementation est particulirement
florissante ce qui contribue rendre le foncier
difficilement disponible: plans de prvention
des risques technologiques, naturels,
ventuelles dcouvertes archologiques,
proximit de site ou de monument class, etc.
On observe ici lincohrence de la politique de
ltat tiraill entre production de logements
et conomies de foncier. Un point important
est la question des terres agricoles. Tout en
Socit Civile n 168 Mai 2016
nergie positive partir de 2020, est tech-
niquement faisable mais conomiquement
dangereuse.
23
augmentant constamment leur production
grce aux progrs techniques, les agriculteurs
se retirent logiquement des terres agricoles
les moins rentables. La fort a dailleurs gagn
beaucoup plus despace que lartificialisation.
Plus dun million dhectares sont rests en
jachre obligatoire pendant dixans pour viter
des surproductions, et plus de 400000hectares
sont actuellement utiliss pour produire des
agrocarburants trs coteux et au caractre
cologique douteux.
Lespace est un atout pour notre pays et il serait
illogique de ne pas en tirer parti raisonnablement.
Lextension des zones constructibles ne
rsout naturellement pas le problme des
agglomrations dj trs denses comme Paris,
33 Livre de
mais plus de la moiti des rsidences principales Jean-Luc De-
se situent dans des agglomrations de moins de bry, dans la
collection
100000habitants. Pour en finir
Pour lutter contre ltalement des villes et le avec.
34 Voir Le
mitage, les mots dordre politiques sont de lutter priurbain face
contre plusieurs inconvnients: artificialisation ses clichs,
(Puca n17,
de terres agricoles, dpenses supplmentaires juin2014). Le
dinfrastructures, utilisation massive de la voiture, Puca est un
service intermi-
perte de contrle sur le corps lectoral. Lhorreur nistriel ratta-
du mitage, Le cauchemar pavillonnaire33 ch la Direc-
tion gnrale
sont devenus des clichs. Mais des tudes34 de lAmnage-
montrent que ces faits rels sont compenss par ment du Loge-
ment et de la
un moindre de cot de construction et de gestion Nature
des logements individuels (pas dascenseur ni (DGALN) au
ministre de
de concierge, autogestion des travaux), par la lcologie, du
rapidit de leur ralisation, surtout par la volont Dveloppe-
ment durable
dune partie de la population de vivre dans des et de lnergie
zones peu denses et, pour 67 % des Franais, et du ministre
de lgalit des
de disposer dune maison individuelle. Mme territoires et du
le problme des transports est incertain, les Logement.
 12 TRAVAUX POUR 2017 LOGEMENT

habitants des banlieues travaillant de plus en lurgence pour rpondre des besoins aigus35,
plus dans une banlieue proche. Il est important mais aussi pour des raisons idologiques. La
dcouter ce que veulent les Franais : les bonne solution est au contraire de librer des
24 grands ensembles ont certes t construits dans terrains peu utiliss.

Propositions:
faire dlivrer les permis de construire par les intercommunalits (tablissements publics
territoriaux en le-de-France;
m  ettre en cohrence les rglementations de construction et les rexaminer rgulirement;
p  rocder des tudes dimpact sur les rglementations en cause et les soumettre au
dbat public;
d  centraliser les diffrentes procdures ci-dessous afin que la rgion et les
intercommunalits puissent mettre en cohrence les objectifs de construction et les
rglementations les limitant;
faciliter la constructibilit des terrains notamment face aux rglementations agricoles.

Revoir les aides personnelles au logement dans lASU

Les APL sont des aides fortement concentres 36points selon les zones).
sur les mnages les plus modestes (50 % des Le rapport de la Cour met en avant le caractre
bnficiaires sont en dessous du seuil de pauvret, inflationniste des aides personnelles, comme la
35 Dautres
pays euro- 80 % ont des revenus infrieurs ou gaux au indiqu une tude de lInsee montrant que 80%
pens pourtant Smic) et sont fortement redistributives (76% des de la hausse de lAPL tudiante avait t capte
moins grands
et ayant des mnages du premier dcile de revenu bnficient par les propritaires37. LInstitut des politiques
besoins de lo- des APL alors que 57% dun minimum social). publiques38 explique que les bailleurs peuvent
gements plus
urgents que LAPL moyenne reprsente 220 euros, mais augmenter le loyer sans cot supplmentaire
notre pays il existe de trs fortes disparits territoriales, pour leurs locataires, puisquun euro de loyer
(Royaume-Uni,
Allemagne) notamment en fonction du mode de logement. en plus se traduit par un euro daide en plus.
nont pas Leur montant est suprieur aux allocations Un tel barme alimente linflation, notamment
pouss la
concentration familiales (12,5milliards deuros) ou encore au lorsque loffre de logement est trop faible pour
au mme ex- RSA socle (7,8milliards). Elles constituent donc absorber laugmentation de la demande. Mais les
trme.
36 Voir rap- un lment essentiel de la politique sociale mais APL produisent dautres effets: un flchage qui
port Les repose sur un financement complexe. incite les bnficiaires consommer plus de bien
aides person-
nelles au loge- La Cour des comptes, dans un rcent rapport logement et le dispositif du tiers payant, qui
ment, Cour consacr aux aides personnelles36, a soulign que fait que cest le bailleur directement qui peroit
des comptes
16/09/2015. le barme des aides est identique quel que soit le montant de lAPL et dispose des informations
37 Captation le parc. Ainsi, le bnfice de lAPL renforce la susceptibles de lui permettre dajuster le loyer.
relativiser
puisque le loyer situation des locataires du parc social pour un De plus, les aides au logement ptissent de leur
servant de rf- mme niveau de revenu puisque leur loyer est mauvaise articulation avec les autres prestations
rence au calcul
des APL est plafonn contrairement au parc priv (les carts sociales comme nous lavons montr dans notre
plafonn. de taux deffort nets sont trs levs entre 16 et tude sur lallocation sociale unique.
38 Voir R-
former les aides
personnelles au
logement: vers Proposition : comme prsent dans notre tude Pour une allocation sociale
une fusion des
prestations so- unique , fusionner les aides personnelles au logement dans une aide unique sous
ciales?, Les conditions de ressources, qui pourrait tenir compte du statut, propritaire ou locataire,
notes de lIPP, et de la zone gographique.
n18, juin2015.

Socit Civile n 168 Mai 2016

 LOGEMENT 12 TRAVAUX POUR 2017

Conclusion
25

Le logement est un facteur defficacit conomique : un
march du logement fluide favorise la mobilit des travailleurs.
linverse, une politique qui fige les situations, que ce soient
les propritaires, les locataires du parc social ou priv par
le biais de rentes ou de cots de mutation, va entraver le
march du travail. Une politique du logement efficace est
indispensable pour la comptitivit de notre pays. Cela
implique de remettre en cause le rle gnraliste du logement
social (66% des Franais sont ligibles y entrer) et de limiter
son intervention lhbergement des personnes qui, souvent
provisoirement, ne peuvent pas se loger par elles-mmes.
Plutt que de drainer toujours plus dargent public, via
le livret A et les subventions aux bailleurs sociaux, il faut
encourager les bailleurs privs investir, notamment dans
le logement intermdiaire et ainsi diversifier les parcours
rsidentiels. Pour cela il faut baisser la fiscalit immobilire
et inciter les investisseurs institutionnels revenir sur le
march locatif. La Fondation iFRAP estime ainsi quil est
possible de faire progressivement reculer le poids des aides
au logement dans le PIB, en commenant tout dabord par
baisser les subventions de ltat et des collectivits locales
aux bailleurs sociaux (3milliards deuros de baisse sur 5ans)
et en transfrant les aides personnelles au logement dans
lallocation sociale unique (ASU).

Rcapitulatif des principales propositions de la FondationiFRAP:

Dcentraliser la politique du logement aux rgions;
Ramener progressivement le poids des aides publiques au logement dans la moyenne europenne, soit environ
20milliards deuros (1% du PIB) et allger dautant la pression fiscale sur ce secteur;
Supprimer larticle55 de la loi SRU (25% de logements sociaux) calcul de faon nationale et permettre aux rgions
de dfinir localement les besoins en logements sociaux;
Redfinir la mission dintrt gnral des organismes HLM comme tant le logement social des personnes les plus
dfavorises, cest--dire celles appartenant aux deuxpremiers dciles de revenus;
Ne plus construire de logements sociaux dans les zones dtendues, les revendre leurs occupants ou des bailleurs privs;
Dans les zones tendues, obliger les villes qui comptent plus de 30% de logements sociaux les cder progressivement
aux occupants ou des bailleurs privs;
Paris, stopper la politique de premption au dtriment du secteur libre (y compris le mitage) et limiter la part des
logements sociaux dans les oprations de promotion neuves;
Ramener le parc de logements sociaux progressivement dans la moyenne europenne soit 10% du parc;
Fusionner les organismes HLM, revoir la composition des conseils dadministration et la place des lus;
Inciter les organismes vendre les logements lissue du remboursement des prts (cf. Allemagne);
Supprimer le prlvement pesant sur les entreprises (0,45%), supprimer les organismes et revendre les logements
aux occupants ou des institutionnels (sur le modle allemand);
Baisser la fiscalit immobilire en privilgiant dabord la baisse de la fiscalit sur les transactions et les revenus locatifs
(au moins de 10milliards deuros de baisse pour revenir au niveau de 2009);
Crer un droit rciproque dans le contrat de bail;
Supprimer lencadrement des loyers issu de la loi Alur;
Faire dlivrer les permis de construire par les intercommunalits (tablissements publics territoriaux en le-de-France);
Faciliter la constructibilit des terrains notamment face aux rglementations agricoles.

Socit Civile n 168 Mai 2016