1) CONTRATOS A DESARROLLAR

a) Contrato de promesa,

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

DEFINICION

Se define el contrato de promesa de compraventa de Bien Inmueble como: un contrato

preparatorio, que es de gran utilidad para asegurar la celebracin de un contrato futuro,

estableciendo por anticipado las condiciones y plazo para celebrarlos1.

Segn otra definicin "Es un contrato por el cual una de las partes, o ambas, se obligan,

a celebrar un contrato futuro el cual por alguna o algunas causas un pueden

o no quieren celebrar en ese momento. A este contrato de Promesa de Bien Inmueble se le

denomina tambin como preparatorios, ante contrato, precontrato o contrato preliminar"

NATURALEZA JURDICA.

Se considera que la promesa de Compraventa de Bien Inmueble es imperfecto, o como

el mismo contrato definitivo en el que las partes slo han diferido los efectos de ste para

que se produzcan ms tarde. A esta concepcin unitaria, porque identifica la promesa

con el contrato prometido, y negativista porque no admite la autonoma del contrato

preparatorio. En suma, esta corriente doctrinal asimila la promesa bilateral a contrato

definitivo sujeto a trmino y la promesa unilateral al contrato definitivo sujeta a condicin.

Si la promesa unilateral fuera el contrato futuro sujeto a condicin, bastara la sola

declaracin de voluntad del promisorio para que produjera efectos el contrato futuro, y si

la promesa bilateral fuera un contrato futuro sujeto a trmino, bastara el solo vencimiento

de dicho plazo para que produjera efectos el contrato futuro. Ni una ni otra cosa ocurre,

ya que para que exista el contrato futuro y produzca efectos es menester tanto en la

promesa unilateral como en la bilateral un nuevo acuerdo de voluntades y no una sola

1 Braas, Alfonso "Manual de Derecho Civil"
voluntad unilateral ni tampoco el simple vencimiento de un trmino.

CARACTERISTICAS

Atendiendo a la Historia del Contrato de Promesa de Bien Inmueble las caractersticas

son:

Es Bilateral: engendra obligaciones y derechos pecuniarios para ambas partes. Lo

anterior, sin perjuicio que el contrato prometido pueda ser a su vez unilateral o bilateral;

Consensual: es consensual debido al perfeccionamiento que se obtiene con el imple

consentimiento de las partes; aunque, la obligacin que nazca sea la elebracin de un

futuro contrato real;

Principal: debido a que este contrato de promesa de Bien Inmueble subsiste por si olo,

no depende de ningn otro contrato para nacer a la vida jurdica, toda vez, que se

celebrar este se contraen derechos y obligaciones, en consecuencia este subsiste

ndependientemente del contrato a que se obligan a celebrar, a diferencia de los

iccesorios que existe un principal y de este depende otro

Solemne o Formal: porque puede revestirse ciertas formalidades para que nazca a a vida

jurdica como es el caso del Contrato de Promesa donde figuran Bienes nmuebles, deben

constar en escritura pblica ni ser inscritos en el Registro de la Propiedad

Oneroso: surge las obligaciones para ambas partes contratantes de cumplir con la

celebracin del Contrato de Promesa de Bien Inmueble prometido por lo que se arovee

provecho para ambas partes contratantes

Es Conmutativo: La Promesa de Venta de Bien Inmueble es un contrato por el cual

jesde el momento en que se perfecciona las partea conocen la certeza de las

obligaciones y derechos que se repercuten del mismo

REGULACIN LEGAL.

En el Artculo 1680, describe: cuando la promesa se refiera a

enajenacin de bienes Inmuebles o derechos reales sobre los

mismos, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El Cdigo Civil, en los Artculos 1674 al 1685 regula de la promesa,

concatenado con el 445 del mismo Cuerpo Legal que indica los

bienes nmuebles , en el artculo 1674, establece que: se puede

asumir por contrato forma notarial en el negocio jurdico, escrituras

pblicas, obligacin de celebrar un contrato futuro. La promesa de

contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato

que se promete celebrar. En el Artculo 1675, indica que: La

promesa de contrato de Bien Inmueble puede ser unilateral y

bilateral. En el Artculo 1676, dice que: La promesa unilateral es la

estipulacin que una persona hace a favor de otra, otorgndole la

opcin de adquirir una cosa o un derecho en las condiciones

pactadas y por el tiempo convenido". En el Artculo 1679 dice que. la

promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho

a exigir la celebracin del contrato prometido de entero acuerdo con

lo estipulado3.

bibliografa.

> ALSINA, Hugo, Teora y prctica de derecho procesal civil y comercial. 2a. Ed.

Ediar, Buenos Aires, 1965.

> Codigo Civil Guatemalteco, Decreto Ley No. 106, Septiembre 1963
NUMERO UNO (1). En la ciudad de Quetzaltenango el da quince de OCTUBRE de dos

mil diecisis. ANTE MI: Gregorio Tomas Ventura Lpez, Notario, comparecen por una

parte el seor LUIS FERNANDO LEIVA RIOS, de treinta aos de edad, casado,

guatemalteco, comerciante y de este domicilio quien se identifica con documento personal

de identificacin cdigo nico de identificacin mil novecientos noventa y tres setenta y

cuatro mil ciento uno cero nueve cero uno ( 1993 74101 0901), extendida por el Registro

de ciudadanos de la Repblica de Guatemala Centro Amrica, quin en curso de este

instrumento se denominara el PROMITENTE VENDEDOR Y por la otra parte la seora

CARMEN ROSA ALVARADO BOL, de cincuenta Aos de edad, soltera, Ama de casa,

guatemalteca y de este domicilio, quien se identifica con documento personal de

identificacin cdigo nico de identificacin mil novecientos noventa y tres setenta y

cuatro mil ciento diez cero nueve cero uno ( 1993 74110 0901), extendida por el Registro

de ciudadanos de la Repblica de Guatemala Centro Amrica, quien acta en

representacin de su menor hijo , en ejercicio de la patria potestad tal como lo acredita

con la certificacin de la partida de nacimiento nmero de acta CIEN (100), folio DOS

CIENTOS (200), del libro TRES CIENTOS (300) de nacimientos del Registro Civil de la

ciudasd de Quetzaltenango, departamento de Quetzaltenango. Hago constar que la

representacin que se ejercita es suficiente de conformidad con la ley y a mi juicio para el

presente acto, que quin en el curso de este instrumento se denominar como la

PROMITENTE COMPRADORA Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre

ejercicio de sus derechos civiles, y que por el presente instrumento celebran CONTRATO

DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE, de conformidad con las

siguientes clusulas escriturarias: PRIMERA: manifiesta el seor LUIS FERNANDO

LEIVA RIOS, que es propietario de la finca inscrita al Registro General de la Propiedad de

la Zona Central al nmero MIL CUATROCIENTOS (1,400), FOLIO DOSCIENTOS

TREINTA Y OCHO (238), del libro DOSCIENTOS (200), la que consiste en un lote de

terreno con casa, ubicado en la ciudad de Quetzaltenango del municipio de la esperanza,

departamento de Quetzaltenango con la superficie, medidas y colindancias que le

aparecen en el referido registro; SEGUNDA: Manifiesta el seor LUIS FERNANDO

LEIVA, que por el precio de CIENTO DOCE MIL QUETZALES (112,000.00), promete en

venta la finca identificada en la clusula primera de este instrumento a la seora

CARMEN ROSA ALVARADO BOL, entregndolo en este acto la cantidad de DOCE MIL

QUETZALES, (Q. 12,000.00) los que recibe a su entera satisfaccin y el saldo ser

cancelado de conformidad con las siguientes estipulaciones: (a) PLAZO: El plazo para la

cancelacin total de la finca prometida en venta a la seora: CARMEN ROSA ALV

ARADO BOL, Es para el quince de febrero de mil novecientos noventa y nueve, contados

a partir de la presenta fecha de este instrumento; (b). LUGAR DE PAGO: El pago del

saldo de la presente promesa se efectuara en la residencia del Promitente Vendedor,

ampliamente conocida por la promitente compradora, (c) INCUMPLIMIENTO: al cumplirse

el plazo estipulado, sino se hiciere, efectivo el saldo que corresponden a la cantidad de

CIEN MIL QUETZALES (Q. 100.000.00), en la fecha y forma convenida, faculta al

promitente vendedor a rescindir el presente contrato sin declaracin judicial alguna y

como consecuencia la cantidad que hoy se otorga al seor LUIS FERNANDO LEIVA

RIOS, en concepto de enganche, se la aplicara para el resarcimiento de daos y

perjuicios ocasionados por su incumplimiento de parte de la promitente compradora y

comprometindose a desocupar en una forma inmediata el bien inmueble y (d) DE LA

ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO: Al momento de cancelarse el saldo pendiente

en plazo acordado, el promitente vendedor se compromete a otorgar la Escritura Pblica

de traslativa de dominio correspondiente y la promitente compradora ocupa desde este

momento el bien inmueble con la condicin resolutoria arriba mencionada. TERCERA:

Declara el seor LUIS FERNANDO LEIVA RIOS en forma expresa que sobre el bien

inmueble que promete hoy en venta no pesan gravmenes, anotaciones o limitaciones

que puedan afectar los derechos de la promitente compradora y el infrascrito Notario le

advierte de las responsabilidades en que incurra si lo declarado no fuere cierto. CUARTA:

En los trminos relacionados la seora CARMEN ROSA ALVARADO BOL, acepta la

PROMESA DE VENTA DE LA FINCA relacionada en la clusula primera de este

instrumento, Y ambos el contenido del presente contrato. Yo, Notario, DOY FE: (a) Que

todo lo escrito me fue expuesto y de su contenido; (b) Que tuve a la vista las cdulas de

vecindad relacionada de los interesados y el testimonio de la Escritura Pblica Nmero

DIEZ Y SIETE, autorizada en esta ciudad con fecha quince de julio de dos mil ocho, por el

infrascrito notario con el cual el promitente vendedor acredit su derecho de propiedad;

(c). Que advierto los efectos legales de la presente escritura y la obligacin del pago de

los impuestos respectivos que gravan el presente contrato; (d) Que leo lo escrito a los

interesados, quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez y dems efectos

legales, lo ratifican, aceptan y firman.

f.

DOY FE.