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29 Clusulas abusivas de los bancos. Librate de ellas!

A continuacin todas las claves para detectar las clusulas abusivas que los bancos
suelen imponer en sus distintos productos. Los prstamos hipotecarios son los ms
afectados tanto por el nmero de clusulas como por el volumen de las cantidades
que nos pueden cobrar de ms.
Exponemos un listado de clusulas abusivas muchas de ellas declaradas nulas por
sentencias firmes. En otros casos la nulidad de las clusulas no est en la misma
clusula en s, sino en la actuacin del banco cuando no ejerce de manera
transparente y no explica detalladamente el funcionamiento y evolucin de las
mismas.

01- AOS DE 360 DAS EN LUGAR DE 365 DAS.


Empezamos con una clusula que parece una broma pero no lo es, el banco
unilateralmente falsea la realidad y para sus clculos impone que el ao tiene 360
das en lugar de 365.
Si firmamos un inters del 6% al dividirlo por 360 tenemos que pagamos por da un
0,01666%. Cuando el clculo correcto sera dividir el 6% por 365 y tenemos que
pagamos por da un 0,01643%.
El Banco nos cobra cada mes con los das que tiene 30 o 31, pero el truco est en
que multiplica por una cantidad mayor el 0,01666% en vez de la cantidad ms baja
que es el 0,01643%.
El banco sale beneficiado, ya que todos los aos cobra de ms a todos sus
clientes.
02- AVAL Y TITULACIN
Puede ser una clusula pero se trata ms bien de una prctica financiera, por su
importancia merece la pena que la introduzcamos.

La titulacin consiste en agrupar un conjunto de crditos, en una misma


cartera.Los bancos transforman activos poco lquidos, en instrumentos para obtener
financiacin.

Por lo que si empaquetan un crdito hipotecario dentro de un fondo de titulacin este


no hace referencia al avalista, y si descubrimos esta titulacin podemos exigir la
extincin del aval.
03- CANCELACIN O SUBROGACIN DE PRSTAMO CONCERTADO
POR EL PROMOTOR.

Ocurre cuando hay una promocin de vivienda nueva y el promotor haconstituido


una hipoteca para afrontar los gastos de la construccin. Si el comprador de la
vivienda quiere subrogar la hipoteca ya constituida, esta clusula le impone los
gastos de cancelacin.

Bsicamente la subrogacin en este caso consiste en que el prstamo


hipotecario cambia de deudor. El promotor vende un inmueble hipotecado y se
pacta, de comn acuerdo con el banco, que parte de ese pago se hace asumiendo la
deuda hipotecaria del promotor.

Este gasto lo tiene que asumir el promotor de la vivienda, que es el que tiene
que cancelar su prstamo hipotecario.

04- CAPITALIZACIN DE INTERESES.


Esta clusula supone que los intereses ya vencidos y no pagados se suman al
capital total del prstamo hipotecario.
Ejemplo prctico: una persona no paga una cuota de su hipoteca. Este impago
genera unos intereses de demora que se sumarn al capital pendiente, y as
sucesivamente va aumentando el capital pendiente de pagar.
Se trata de una clusula abusiva mezclando dos cosas bien distintas capital e
intereses de demora pendientes.
05- CLUSULA DE EXTENSIN DE LA FIANZA DE UN PRSTAMO
HIPOTECARIO.
Esta clusula permite que tras la adjudicacin de una vivienda en un procedimiento
hipotecario, continuar con dicha ejecucin contra los fiadores del prstamo
hipotecario.

Evidentemente estamos hablando cuando la adjudicacin de una vivienda es por


debajo del valor del prstamo hipotecario.

06- COMISIN POR CANCELACIN ANTICIPADA, RIESGO DE


INTERS Y DESISTIMIENTO.

La comisin por cancelacin o amortizacin anticipada parcial o total:retribuye


al banco por los trmites administrativos y la compensacin por lo que deja de
percibir o lucro cesante- al dejar de generar y cobrar los intereses por el capital
pendiente del prstamo.

La comisin de compensacin por riesgo de inters: remunera al banco cuando


cancelamos el prstamo y por ejemplo, el inters actual es menor del que estamos
pagando. Ser el pactado con la entidad, slo se cobrar si la cancelacin supone una
prdida para la entidad.

Esta clusula puede ser legal, pero si ha sido introducida en el prstamo hipotecario
sin informar previamente al consumidor de su existencia claramente deja de serlo.

07- COMISIONES DE ESTUDIO Y APERTURA DEL CRDITO


HIPOTECARIO.
Son comisiones totalmente abusivas ya que si no las aceptas no te conceden la
hipoteca, y adems no han sido negociadas previamente con el cliente. Por otra
parte si firmamos el prstamo con nuestro banco habitual, conoce nuestra solvencia
y no tiene sentido cobrarnos por algo que conoce.

08- COSTAS JUDICIALES.

Las costas judiciales las impone un juez de oficio, por lo que el banco no es est
legitimado para atribuirlas a los clientes, ni tampoco calcular la cantidad.
09- EMISIN DE PAGAR EN BLANCO

No es habitual pero consiste en la emisin de un pagar en blanco como garanta de


cobro de la hipoteca.

Un pagar es un documento privado en el que el emisor (persona fsica o jurdica),


se compromete a pagar al beneficiario un importe determinado a la fecha del
vencimiento.

El pagar est en blanco y el importe lo complementa el prestamista de forma


unilateral, sobre la cantidad que estima que le falta por cobrar. Es una clusula
abusiva.

10- GRAN CUOTA FINAL

En esta clusula el banco deja para la ltima cuota del prstamo una cuota final
bastante elevada. Hay casos de cuotas de hasta el 30% del capital prestado, de esta
manera nos parece que la cuota mensual es baja, pero al final del prstamo viene la
sorpresa de una sper cuota.

Es abusiva en tanto que normalmente no se le explica al consumidor con


transparencia y este no tiene la oportunidad de negarse.

11- IMPOSICIN DE LA SOCIEDAD TASADORA.

Se trata de imponer los gastos de tasacin del inmueble para que los abone el
comprador. Tenemos que tener claro que hay libertad para la elegir la sociedad
tasadora y que en todo caso el banco est obligado a entregar al cliente copia de la
tasacin.

12- IMPUTACIN DE PAGOS EN ORDEN INVERSO.


Esta clusula invierte el orden de pago quedando siempre ms capital para
amortizar, beneficiando al banco.
Esta clusula contraviene los artculos 1172, 1173 y 1174 del cdigo Civil, por lo
tanto el acreedor no puede imponer los pagos, y adems tiene que respetar este
orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas.
13- INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS.
Muchos bancos han incluido en sus prstamos hipotecarios una clusula en la que se
estipula unos intereses de demora muy superiores a los legales, lo que conlleva a
que la suma de los impagos y los intereses aumenten a cantidades astronmicas en
supuestos de hipotecados que llevan aos sin pagar su hipoteca o algunas
mensualidades.

Los intereses de demora de prstamos o crditos para la adquisicin de vivienda


habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no
podrn ser superiores a tres veces el inters legal del dinero recoge el artculo
114 de la Ley Hipotecaria.

Ms informacin en No puedes pagar tu hipoteca y te han demandado


judicialmente? No pagues intereses abusivos!

14- IRPH.
El IRPH (ndice de Referencia de Prstamos Hipotecarios) es un ndice alternativo
al Eurbor, el propio banco influye en la decisin del valor que se impone en el
IRPH, por lo que los clientes quedan totalmente desamparados. Adems, los
usuarios reclaman que en sus escrituras de firma de hipoteca no quedaba
constancia de este ndice, de cmo se calculaba y sus consecuencias a largo plazo.

Las personas afectadas se ven perjudicadas porque el IRPH es un ndice bastante


ms elevado que el Eurbor y como ya hemos dicho, es susceptible de
manipulacin!

Para ms informacin ver 6 Claves para eliminar el IRPH y bajar la hipoteca.

15- LA CLASULA SUELO.


La ms famosa de las clusulas abusivas. En general, en Espaa lo que se paga de
cuota mensual de la hipoteca depende de un tipo de referencia: el Euribor. Cuando
baja el Euribor debera bajar nuestra cuota. Pero por desgracia en millones de
escrituras de prstamos hipotecarios los bancos introdujeron las llamadas clusulas
suelo un tope que establece un inters mnimo a pagar en las cuotas mensuales,
con lo cual no se pueden beneficiar de las bajadas de tipos de inters.

Una clusula abusiva en toda regla.

Ms informacin en 7 Claves para bajar la hipoteca y recuperar lo pagado de ms:


clusula suelo.

16- LIQUIDACIN UNILATERAL DE LA DEUDA IMPAGADA.


Estipula que el banco puede presentar directamente la liquidacin de su importe para
iniciar el procedimiento de ejecucin hipotecaria.

17- PROHIBICIN DE ARRENDAR, ENAJENAR Y GRAVAR.

Par entenderlo mejor no podemos alquilar, vender o "gravar" nuestra vivienda. Esto
ltimo hace referencia a algn trmite que pueda afectar al bien inmueble.

Es una clusula que nos obliga a pedir permiso al banco para poder realizar
cualquiera de estas acciones con la vivienda hipotecada o parte integrante de
ella. El banco no podr imponer al propietario esta prohibicin.
18- RECLAMACIN DE POSICIONES DEUDORAS.
Nuestra cuenta se queda en nmeros rojos y da igual si es solamente durante un
da o solamente por un euro, se cobra una comisin por la que el banco cobra a sus
clientes entre 20 y 30 euros cada vez que se produce, y que quebranta la norma
Tercera, apdo.3 de la Circular del Banco de Espaa 8/1990.
Es abusiva porque impone gastos por servicios no prestados o por servicios que
pertenezcan a la concesin o administracin del prstamo en si, por ejemplo una
carta que enva el banco no justificara este servicio.
19- REDONDEO.

El banco ni corto ni perezoso impone una clusula que cuando calcula los
intereses redondea al alza en todas las operaciones, una vez ms el banco
obtiene unos ingresos sin prestar servicio alguno.
Es una clusula abusiva declarada as por el Tribunal Supremo.
20- RENUNCIA A EXAMINAR LA ESCRITURA.

Aunque parece una broma no lo es, es una clusula que nos pueden colar y que nos
pone en manos de la otra parte, asumiendo un riesgo altsimo.Examinar la
escritura varios das antes y asesorarse por profesionales es lo ms sensato.

21- RENUNCIA A LOS JUZGADOS DE NUESTRA LOCALIDAD.


Se trata de que el banco impone una clusula donde renunciamos a los juzgados de
nuestro domicilio aceptando que estos sean los juzgados designados por la
entidad bancaria, renunciando al derecho que nos pueda corresponder por ley.
22- RENUNCIA AL BENEFICIO DE EXCUSIN, DIVISIN Y ORDEN.
Beneficio de excusin: es el derecho que ostenta el fiador para oponerse a la
ejecucin de sus bienes, prestados en garanta, mientras que el ejecutante no
haya ejecutado todos los bienes del deudor.

Beneficio de divisin: en el caso de que coexistan dos o ms fiadores para una


misma deuda sta deber ser dividida a partes iguales.

Beneficio de orden: es la potestad del fiador, en caso de incumplimiento del


deudor principal, para imponer al acreedor a guardar un orden a la hora de
reclamar cantidad total adeudada.

23- SEGURO DE DAOS DE LA VIVIENDA.

Cualquier seguro de daos que no tenga por objeto solamente la vivienda es


abusivo. Por tanto los daos solamente pueden cubrir el continente, cualquier otra
cosa del contenido, robo etc. es abusivo.

En todo caso el seguro solo cubrir el continente y a la hora de tasar la vivienda


hay que restar el valor del suelo.

24- SEGURO DE VIDA.

Esta clusula obliga a contratar un seguro de amortizacin en caso de fallecimiento,


invalidez, desempleo o insolvencia.

Esta prctica limita el derecho de los clientes a buscar la entidad aseguradora que
nos ofrezca las mejores condiciones econmicas y de fiabilidad.

Si se constata esta irregularidad estamos en nuestro derecho de reclamar al


banco las cantidades abonadas por el seguro al banco.

25- SERVICIOS LIGADOS AL PRSTAMO HIPOTECARIO.

No resulta nada raro que el banco obligue al cliente a contratar servicios totalmente
ajenos al prstamo hipotecario, tarjetas, seguros etc. es totalmente ilegal.

26- TASA ANUAL EQUIVALENTE.

Es lo que se conoce como TAE, es un porcentaje, resultado de una frmula


matemtica, que incluye el tipo de inters inters nominal, el nmero de aos
de la hipoteca y la comisin de apertura, si la hubiera, independientemente de que
este ltimo gasto haya tenido que abonarse de un golpe tras la formalizacin del
prstamo. Los gastos de notara, estudio, impuestos, etctera, no entran en el
clculo.

Cmo sabemos que el banco est aplicando la TAE pactada? Si en lo largo de la


vida del crdito estos gastos aumentan estn haciendo variar la TAE y no estn
cumpliendo con sus obligaciones.

Es algo complejo de calcular por lo que si tenemos sospechas de que esto est
ocurriendo lo mejor es acudir a un profesional.

27- TITULIZACIN, CESIN DE CRDITO.


La titulacin consiste en agrupar un conjunto de crditos, en una misma
cartera.Los bancos transforman activos poco lquidos, en instrumentos para obtener
financiacin.

Con esta clusula se renuncia a ser informado en caso de que el banco ceda o
haya titulizado su prstamo hipotecario.
Se trata de una clusula abusiva declarada por el Tribunal Supremo.

28- VENCIMIENTO ANTICIPADO.


Es una clusula incorporada al prstamo hipotecario en la que se establece que el
acreedor podr dar por vencido anticipadamente el prstamo (antes de la fecha
prevista), en el caso de que el deudor no cumpla con las obligaciones de pago.

La Ley 1/2013 dice que 2. Podr reclamarse la totalidad de lo adeudado por


capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta
de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor

Por tanto es abusivo y nulo aplicar la clusula de vencimiento anticipado por la falta
de pago de una simple cuota de nuestro prstamo hipotecario.

Ms informacin en Has dejado de pagar alguna cuota de tu hipoteca? Cuidado


con la clusula de vencimiento anticipado!

29- VENCIMIENTO ANTICIPADO, INCENDIO.


En este caso la clusula dice que el acreedor podr dar por vencido
anticipadamente el prstamo, en el caso de incendio de la finca hipotecada o
cualquier otro acontecimiento-incluida la modificacin de la normativa urbanstica o
constructiva- que pudiera influir negativamente en el valor de la finca.

Son todas las que estn, pero conoces otras clusulas abusivas?
Comparte e impide la aplicacin de clusulas abusivas!

Acerina Almeida Castro