IPCF | Institut Professionnel des Comptables et Fiscalistes agrs
SOMMAIRE
p. 1/ V
 alorisation des bureaux dexpertise
comptable et de comptabilit
p. 6/ L
 a Commission publie un avis
rcapitulatif sur la location-
financement
Valorisation des bureaux dexpertise
comptable et de comptabilit
Dans le cadre dune acquisition dans le secteur des services,
comme celle dun bureau dexpertise comptable et de comptabi-
lit, on recourt souvent des rgles cardinales pour dterminer
la valeur du goodwill. Pour dterminer la valeur dun bureau
exploit sous la forme dune entreprise unipersonnelle, on prend
gnralement aussi en compte la valeur des immobilisations cor-
porelles (comme le matriel informatique et le mobilier de bu-
reau). Un bureau constitu sous la forme dune socit requiert
une approche encore diffrente.
Rgles cardinales
Lutilisation de rgles cardinales peut tre trs utile pour obte-
nir rapidement une indication de la valeur dun bureau dexper-
tise comptable ou de comptabilit, mais cette indication ne sera
pas toujours correcte, p. ex. parce que vous ne tenez pas compte
des caractristiques spcifiques du bureau valoriser et de son
environnement. Ces rgles cardinales doivent donc tre utilises
avec prudence.
Valeur de rendement: critre de
valorisation objectif?
En ce qui concerne les petits bureaux, nous constatons souvent
que la valeur de rendement ne constitue pas un critre de valo-
risation objectif, et ce, parce que les charges dexploitation sont
trs troitement lies au caractre, au dynamisme et aux m-
thodes de travail de lindividu, de sorte que le bnfice ne fournit
en fait plus une base de rfrence objective.
De petits bureaux comparables ayant un chiffre daffaires de
400.000,00 EUR peuvent afficher un bnfice de 100.000,00 EUR
ou de 0,00 EUR, selon que lentreprise est gre par Mme X ou
Mr Z. Parce que les rsultats dexploitation sont ainsi lis la
personne et dpendent des capacits commerciales, de lefficacit
de la planification du travail, de la qualit de la fixation des prix,
des offres et des calculs a posteriori, de lefficacit de lorganisa-
tion administrative, des capacits de gestion et dorganisation de
lindividu concern, des frais de localisation plus ou moins im-
portants, des frais de bureau, de voiture, de reprsentation, etc.
Les rsultats dune petite socit sont aussi fortement influencs
par la rmunration des associs actifs porte en charges. A ce
niveau aussi, il est difficile de se rfrer un critre objectif. En
raison du caractre subjectif et personnel des rsultats, et coup
sr des charges dexploitation des petits bureaux, la valeur de
rendement semble, dans la majorit des cas, ne pas constituer un
critre de valorisation objectif.
Le chiffre daffaires comme lment
reprsentatif?
Dans le cas des entreprises de services, la capacit gnrer des
P 309339 Bureau de dpt 9000 Gent X Bimensuel Ne parat pas dans les semaines 28-36
revenus sera quand mme un critre important. Pour fixer la va-
leur dun bureau dexpertise comptable ou de comptabilit, nous
considrons gnralement le chiffre daffaires (le volume des ho-
noraires sur une base annuelle) comme llment reprsentatif
des possibilits de revenus de lentreprise. La rgle gnrale uti-
lise pour dterminer la valeur du goodwill consiste simplement
appliquer un pourcentage au chiffre daffaires.
Le chiffre daffaires nest pas une garantie de rentabilit. Quels
sont les taux appliqus? Sont-ils conformes au march? Sont-
ils bass sur le cot des collaborateurs, avec un supplment
pour les frais gnraux et une marge bnficiaire? La renta-
bilit est parfois analyse dossier par dossier et les dossiers
non rentables ne sont pas pris en compte dans le prix dacqui-
sition. Sur la base de son exprience, lacqureur peut vrifier
certaines normes: chiffre daffaires par collaborateur du bu-
reau, pourcentage du cot du personnel par rapport au chiffre
daffaires, pourcentage des heures productives par rapport aux
heures non productives, rapport entre les heures facturables
et productives, etc. Une valuation correcte de la clientle, de
lquipe de collaborateurs et de la rentabilit des dossiers est
gnralement sous-tendue par un enregistrement correct du
temps.
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Les facteurs abstraits Pour fixer le prix du goodwill, on applique gnralement un
pourcentage au chiffre daffaires. On parle alors dun coefficient,
Lincidence des facteurs abstraits, non mesurables ne cesse de dun facteur ou dun multiplicateur chiffre daffaires.
gagner en importance: la rputation du bureau, les personnes Le coefficient chiffre daffaires pour les bureaux dexpertise
qui y travaillent, ainsi que leurs connaissances et leurs capaci- comptable et de comptabilit varie entre 0,75 et 1,5. En dautres
ts, le degr dinformatisation, limage et la qualit des clients, termes, le chiffre daffaires est multipli par un facteur de 0,75
etc. Le succs (commercial) dun bureau dune certaine enver- 1,5 pour dterminer la valeur du goodwill.
gure dpend de la qualit et de lengagement de ses collabo-
rateurs. Quelles sont leurs connaissances et leur exprience, Pour fixer le facteur multiplicateur, on tient compte du rapport
leurs ambitions, leurs capacits et leurs performances? Sagit- susmentionn entre le cot du personnel et le chiffre daffaires,
il de comptables ou dexperts-comptables agrs? Sont-ils en de la conformit au march des tarifs appliqus, de la nature de
stage? Quelles sont les conditions de travail? A quelle distance la clientle, de sa stabilit, de la dure des ventuels mandats ou
habitent-ils du lieu de travail (ventuellement nouveau)? Y missions, du caractre personnel du service, etc.
a-t-il une bonne rpartition au niveau des sexes, de lge, de
lanciennet? Quen est-il de la flexibilit (horaires de travail En ce qui concerne le chiffre daffaires, il convient de prendre les
variables)? Quelle est la productivit? Quen est-il de lam- honoraires bruts sur une base annuelle. Vous pouvez prendre le
biance, de lentourage, de la motivation? Les collaborateurs chiffre daffaires de la dernire anne, mais gnralement vous
soutiennent-ils lacquisition? prendrez une moyenne des chiffres daffaires raliss au cours
p. ex. des trois exercices prcdant la cession.
La rotation du personnel en dit long sur lengagement des col-
laborateurs et la qualit de la direction. La vitesse laquelle les Pour obtenir un rsultat reprsentatif qui tient galement
gens accdent plus de responsabilits illustre la manire dont compte de la tendance autrement dit, pour savoir sil sagit
le bureau dveloppe le talent et lexploite. dun bureau qui connat encore une expansion suffisante ou
dun bureau qui a dj connu ses meilleures annes , vous pou-
La nature et la composition de la vez appliquer un facteur de pondration afin daccorder un poids
clientle plus important aux dernires annes. Vous pouvez par exemple
utiliser une moyenne pondre du chiffre daffaires des trois
La clientle est-elle diversifie? Ou le chiffre daffaires du bu- dernires annes, en multipliant par quatre la dernire anne et
reau est-il tributaire de quelques gros clients? Quen est-il de respectivement par trois et par deux les annes prcdentes ou
lge, de lanciennet, de la stabilit et de la rpartition gogra- en multipliant par trois la dernire anne et respectivement par
phique de la clientle? Un expert-comptable plus g peut p. ex. deux et par un les annes prcdentes.
avoir une clientle plus ge. Ou sagit-il dun jeune bureau en
pleine expansion? Dans quel secteur la clientle est-elle active? Exemples
Une clientle du secteur agricole, de lhoreca ou du secteur du
Exercice Chiffre Facteur de pon- Chiffre daffaires
transport aura une moindre valorisation. Quen est-il du com-
daffaires dration moyen pondr
portement de paiement des clients? Paiements dans le strict res-
pect des dlais ou dbiteurs douteux? Des contrats de longue 2014 558.000,00 4/9 248.000,00
dure ont-ils t conclus avec la clientle? 2013 504.000,00 3/9 168.000,00
2012 470.700,00 2/9 104.600,00
Il faut galement tenir compte de limportance du caractre per- Chiffre daffaires moyen 9/9 520.600,00
sonnel. Dans quelle mesure la clientle a-t-elle un lien familial, pondr
politique, financier ou damiti avec le cdant? Il peut en rsulter
un lien personnel exagr et un risque de diminution de la clien- Exercice Chiffre Facteur de pon- Chiffre daffaires
tle si le lien disparat. daffaires dration moyen pondr
2014 558.000,00 3/6 279.000,00
Les entrepreneurs ont gnralement une grande confiance dans
2013 504.000,00 2/6 168.000,00
leur bureau dexpertise comptable ou de comptabilit. La plus
2012 470.700,00 1/6 78.450,00
grande menace semble tre le prix: en change de cots plus
Chiffre daffaires moyen 6/6 525.450,00
faible, une partie des clients est toujours dispose changer
pondr
dexpert-comptable ou de comptable. Un prix peu lev rduit le
risque dune perte de clientle.
! Un multiple est bas sur le prix doprations dacquisition ant-
Fixation du prix rieures de bureaux dexpertise comptable et de comptabilit. Il
sagit donc dune fixation du prix plutt que dune apprcia-
Le cot de reprise dun bureau dexpertise comptable et de comp- tion de la valeur. En outre, il ny a pas dunanimit sur le coef-
tabilit comprend gnralement un prix pour le goodwill (la ficient appliqu ni sur la fixation du prix total. Tantt, il sagit
clientle) et un prix pour les immobili-sations corporelles (lqui- simplement du goodwill, tantt la structure, lquipement et le
pement). mobilier sont galement compris dans le prix.

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Dure damortissement de
linvestissement
Dune manire gnrale, la valorisation du goodwill est lie de
manire assez arbitraire au chiffre daffaires. La valeur obtenue
nest certainement pas toujours exacte, parce que le march peut
voluer, parce que les taux dintrt varient ou, simplement,
parce quon ne tient pas compte des caractristiques spcifiques
du bureau. Un bureau peut tre organis de manire beaucoup
plus efficace quun autre, mais lorsquon utilise une mthode
base sur le chiffre daffaires, la valeur est exclusivement lie
au chiffre daffaires annuel et pas au niveau des cots. La ren-
tabilit du portefeuille de clients dtermine finalement dans une
large mesure la valeur du bureau.
Lorsque la valeur dun bureau dexpertise comptable et de comp-
tabilit est chiffre sur la base dun multiple du chiffre daffaires,
il semble quand mme ncessaire de vrifier la valeur obtenue
selon dautres mthodes et, ventuellement, de la nuancer. Le
prix dacquisition doit correspondre au rendement du bureau.
En pratique, on effectue souvent cette vrification la lumire
de la dure damortissement de linvestissement.
De manire intuitive, les experts en valorisation dentreprises
considrent que la dure damortissement de linvestissement
doit tre limite une priode raisonnable, afin dviter des pr-
visions trop hypothtiques. En pratique, on considre que cinq
ans constituent une dure damortissement normale. Cest ga-
lement la dure de financement quappliquent les banques en
matire dacquisition dactions.
La mthode de la priode de rcupration de linvestissement
est une mthode forfaitaire simple. Supposons que lacqureur
considre que son investissement (lacquisition) doit pouvoir
tre rcupr en cinq ans. Il chiffre le bnfice moyen des trois
dernires annes, diminue celui-ci dun salaire dentrepreneur
conforme au march (la rmunration de son travail et de son
expertise) et multiplie le rsultat par cinq.
Exemple: Le bnfice moyen des trois dernires annes slve
190.000,00 EUR. Un salaire de dirigeant dentreprise conforme
au march slve par ex. 100.000,00 EUR. La diffrence (le
bnfice rsiduel) slve 190.000,00 EUR 100.000,00 EUR
= 90.000,00 EUR. Sur la base dune dure damortissement de
linvestissement de cinq ans, le prix de lacquisition slve alors
90.000,00 EUR 5 = 450.000,00 EUR.
Clause de earn-out
Lorsquil sagit de bureaux dune certaine envergure, on se
penche davantage sur le rendement pouvant tre tir de lactivit
acquise, sur lanalyse de la clientle, sur lvaluation de lquipe
de collaborateurs, sur la vrification des marges sur les dossiers,
etc. On paie alors un prix dacquisition plus lev pour un bu-
reau rentable et en forte croissance. En raison de limportance
accrue de ces aspects et des risques qui y sont lis, de plus en
plus dacquisitions seffectuent sur la base dune clause de earn-
out. Une clause de earn-out est un systme de paiements tals
qui sont subordonns au chiffre daffaires ralis (ou un autre
paramtre) aprs la cession. La priode de earn-out est gnrale-
ment de trois cinq ans tout au plus.
Dans le cadre dun earn-out, le prix payer pour lacquisition
comprend le plus souvent une partie fixe et une partie variable
en fonction des rsultats ou performances futures. En dautres
termes, lacqureur ne paiera le prix convenu que si le bureau
quil acquiert ralise un chiffre daffaires dtermin, gnre un
bnfice ou un cash-flow minimum, conserve ses clients ou son
personnel, etc. sur une priode donne conscutive lacquisi-
tion (la priode de earn-out). Tout cela, en fonction de ce qui a t
convenu entre le cdant et lacqureur (les paramtres du earn-
out, les comptences des deux parties, les dlais et les cons-
quences du dpassement des dlais, les montants minimum et
maximum, etc.).
La partie du prix dacquisition subordonne aux rsultats ou
aux performances futurs du bureau est fixe sur la base dune
formule ou dun calcul convenu, et est paye ultrieurement au
cdant, par tranches ou lissue de la priode de earn-out conve-
nue.
Une clause de earn-out est souvent prvue lorsque lacqureur
souhaite que le cdant soit encore li lui pendant un certain
temps. Il sagit dun aspect important, car les connaissances et le
rseau du cdant jouent un rle non ngligeable dans lvolution
du bureau. En liant les performances un earn-out, le cdant
reste motiv.
Exemple: pendant une priode de cinq ans, lacqureur paie
20% des honoraires perus de la part de la clientle cde.
En cas de clause dearn-out base sur le chiffre daffaires ralis
auprs de la clientle cde, il est ncessaire didentifier cette
clientle au moment de la cession. On tablira donc une liste des
clients qui sont cds lacqureur.
Le cdant veillera ce que lacqureur nintgre pas certaines
activits dans une autre entit juridique de son groupe, afin
de rduire ainsi de facto la base sur laquelle est calcul le prix
variable.
Acquisition dactifs (asset deal) ou
acquisition dactions (share deal)
On parle dun asset deal lorsque des actifs bien prcis (clientle,
infrastructure, mobilier, matriel informatique, matriel rou-
lant, contrats de leasing ou de renting, etc.) sont repris, ain-
si que le personnel. Il est cependant de plus en plus frquent
quun bureau soit cd sous la forme dactions. On parle alors
dun share deal. Dans ce cas, la totalit de lactif et du passif, des
droits et des obligations du bureau est cde lacqureur. Dans
le cadre dun share deal, ce sont les actionnaires de la socit qui
cdent leurs actions. Dans le cadre dun asset deal, cest la socit
qui cde certains de ses actifs.
Outre les implications juridiques, le choix dun asset deal ou dun
share deal a aussi dimportantes consquences fiscales. Lors de
la vente dactions (share deal), le vendeur nest en principe pas
impos sur la plus-value quil ralise. Cest en revanche le cas lors
de la vente dlments dactif (asset deal). Dun point de vue fis-
cal, un share deal sera donc gnralement plus avantageux pour
le vendeur. Pour lacheteur, ce sera souvent le contraire. Dans le
cadre dun asset deal, il acquiert en effet des actifs auxquels il
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peut appliquer des amortissements dductibles fiscalement. En
revanche, il ne peut pas amortir les actions quil acquiert (share
deal). Dans le cadre dun share deal, les ventuelles dettes sociales
latentes (p. ex. un licenciement conscutif lacquisition) et les
latences fiscales sur les corrections de valeur prises en compte (la
plus-value nest pas susceptible damortissements) sont intgres
dans un prix dacquisition des actions moins lev.
Dcote fiscale en cas dachat dactions
Lors de lacquisition dactions, un bilan dacquisition est tabli.
Celui-ci se base par exemple sur le dernier bilan approuv de
la socit. Lactif et le passif sont (r)valus selon la valeur in
going concern, dans lhypothse dune poursuite des activits du
bureau. En particulier, les immobilisations incorporelles et cor-
porelles sont values leur valeur vnale relle.
Dans un bureau dexpertise comptable et de comptabilit, lva-
luation (la rvaluation) du goodwill sera prpondrante. La dif-
frence entre la valeur chiffre du goodwill (par ex. sur la base
du chiffre daffaires) et la valeur de celui-ci qui figure ventuelle-
ment encore dans le bilan dacquisition constitue une plus-value
virtuelle ou latente. Cette plus-value virtuelle ne figure pas au
bilan de la socit. Lacqureur ne peut ds lors pas lamortir.
Comme il est impossible pour lacqureur damortir cette partie
du prix dacquisition, celui-ci doit tre nivel vers le bas pour des
raisons dquit.
La perte de lavantage li lamortissement peut par exemple tre
chiffre 27,57% de la plus-value virtuelle, en tenant compte du
taux dimposition de 33,99%, dun taux de capitalisation de 4%
et de la dure damortissement de 10 ans. Sil existe une plus-
value virtuelle, lindemnit de reprise est diminue de la perte
ainsi chiffre de lavantage li lamortissement. La valeur
totale des immobilisations incorporelles est par consquent dimi-
nue de ce montant.
Actif net comptablee
Total de lactif 115.000,00 EUR
Total du passif lgard des tiers 30.000,00 EUR
Actif net comptable 85.000,00 EUR
Cet actif net comptable correspond aux rubriques suivantes des
capitaux propres comptables:
Capital 20.000,00 EUR
Rserves 65.000,00 EUR
Capitaux propres comptables 85.000,00 EUR
Corrections lactif net comptable:
Calcul de la valeur des immobilisations incorporelles sur la
base du chiffre daffaires = 550.000,00 EUR. Valeur comptable
= 0,00 EUR. Plus-value virtuelle = 550.000,00 EUR 0,00 EUR
= 550.000,00 EUR. Calcul de la dcote fiscale: 550.000,00 EUR
27,57% = 151.635,00 EUR. Plus-value nette sur les immobi-
lisations incorporelles = 550.000,00 EUR 151.635,00EUR
= 398.365,00 EUR.
Estimation de la valeur des immobilisations corporelles
= 25.000,00 EUR. Valeur comptable = 15.000,00 EUR. Plus-value
virtuelle = 25.000,00 EUR 15.000,00 EUR = 10.000,00 EUR.
Calcul de la dcote fiscale: 10.000,00 EUR 30,26% = 3.026,00
EUR. Plus-value nette sur les immobilisations incorporelles
= 10.000,00 EUR 3.026,00 EUR = 6.974,00 EUR.
Si ce sont les actions de la socit qui sont acquises, en ce com-
pris tous les lments dactif et de passif du bilan dacquisition,
les capitaux propres corrigs sont calculs pour dterminer le
prix dacquisition.
Les capitaux propres corrigs sont chiffrs comme suit:

Capital 20.000,00 EUR

Un raisonnement identique peut tre appliqu aux immobilisa-
Rserves 65.000,00 EUR
tions corporelles. La perte de lavantage li lamortissement peut
Capitaux propres comptables 85.000,00 EUR
donc par exemple tre chiffre 30,26% de la plus-value virtuelle,
Plus-value virtuelle sur les immobilisations 550.000,00 EUR
en tenant compte du taux dimposition de 33,99%, dun taux de
incorporelles 151.635,00 EUR
capitalisation de 4% et de la dure damortissement de 10 ans.
Dcote fiscale (27,57%) 10.000,00 EUR
Plus-value virtuelle sur les immobilisations 3.026,00 EUR
Illustrons ceci laide dun exemple.
corporelles 490.339,00 EUR
Dcote fiscale (30,26%)
Lactif net comptable au bilan dacquisition se prsente comme
Capitaux propres corrigs
suit:

Actif Faut-il tenir compte de la qualit

fiscale des capitaux propres dans le
Immobilisations incorporelles 0,00,EUR
cadre de la valorisation des actions?
Immobilisations corporelles 15.000,00 EUR
Crances 80.000,00 EUR Devez-vous tenir compte dans la valorisation de la possibilit de
Liquidits 20.000,00 EUR pouvoir attribuer des rserves de manire fiscalement intres-
Total de lactif 115.000,00 EUR sante ou non, de pouvoir rduire le capital? Certains experts en
valorisation dentreprises estiment que non dans le cadre de la
Passif lgard des tiers continuit.

Dettes plus dun an 20.000,00 EUR

Dettes un an au plus
Total du passif lgard des tiers
Lauteur, quant lui, estime que oui, car la qualit fiscale des
10.000,00 EUR
capitaux propres (capital libr fiscalement et rserves de liqui-
30.000,00 EUR
dation ou rserves fiscales) permettra lactionnaire de sortir

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ou non de largent de sa socit de manire fiscalement avanta-
geuse et, lors de la liquidation de la socit, la qualit fiscale des
capitaux propres sera aussi dterminante en termes dimpt de
liquidation payer.
Lors de la liquidation dune socit, les bnfices fiscaux sont en
principe encore distribus sous forme de dividende. Sur ce divi-
dende ou bonus de liquidation, il y a lieu de retenir 25% de pr-
compte mobilier (limpt de liquidation). Vous pouvez prendre
en compte cet impt de liquidation lors du calcul des capitaux
propres corrigs. En pratique, vous tiendrez compte, dans la va-
leur actuelle, de limpt de liquidation payer sur 10, 15 ou 20
ans. Sil est tenu compte dun impt de liquidation de 25%, dun
taux dactualisation de 4% et dune liquidation sur 15 ans, cet
impt latent se chiffre 13,88% du bonus de liquidation.
La toute puissance du patron est un
pige pour lacqureur
Les petites entreprises sont dautant plus difficiles valoriser
quelles sont souvent diriges par une seule personne. Il nest
pas rare que la bonne rputation dun petit bureau soit ce
point lie la personne du cdant que lon saperoit a poste-
riori que lacqureur a pay un goodwill pour quelque chose qui
ntait plus prsent. On ne peut accorder une valeur la clien-
tle que dans la mesure o la conservation de celle-ci est plus
ou moins assure. Si le cdant a t trs dterminant dans le
succs de lentreprise, on est en droit de se demander si lacqu-
reur sera, lui aussi, en mesure de raliser les mmes rsultats
lavenir. A mesure que la relation entre la clientle et le bureau
dpend moins dune seule personne, ce risque diminue.
Si une personne dtermine est le principal actif du bureau,
vous devez en tenir compte au moment de dterminer la valeur
de ce dernier. Le dpart ou non de cette personne cruciale peut
en effet avoir une incidence considrable sur la rentabilit,
voire la continuit du bureau aprs lacquisition. Le coefficient
chiffre daffaires tiendra compte du caractre personnel de ce
type de bureau et linsertion dune clause de earn-out se recom-
mande. Dans ce cas, il est galement trs important de convenir
dune priode suffisamment longue daccompagnement et din-
troduction par le cdant (gnralement, 3 5 ans). La confiance
que lancien titulaire de la profession accorde son successeur
constitue un facteur de choix non ngligeable pour le client.
La valeur dapport nest pas la valeur
dacquisition
Si un bureau dexpertise comptable ou de comptabilit est appor-
t dans une socit (apport en nature) ou est cd une socit
(quasi-apport) dans laquelle lexpert-comptable ou le comptable
sera actif en tant quadministrateur, grant ou associ actif, la
clientle pourra tre valorise dans la mesure o cette clientle
pourra gnrer des revenus pour la socit.
Le caractre personnel perd toute importance lorsque la dter-
mination de la valeur de la clientle doit seffectuer dans lhypo-
thse o lactivit est simplement poursuivie. Dans le rapport
tabli par le rviseur dentreprises loccasion de lapport en na-
ture ou du quasi-apport, celui-ci mentionnera que les mthodes
de valorisation retenues sont justifies dun point de vue micro-
conomique sous rserve que lapportant ou le cdant demeure la
locomotive de la socit.
Partir de rien?
Est-il intressant, pour un jeune expert-comptable ou comp-
table, dacqurir un bureau ou est-il prfrable de partir de rien
et de lancer son propre bureau? Faire dmarrer un train est
certainement un beau dfi relever, mais dans le cas des experts-
comptables et des comptables, il sagit dun train imposant qui
dmarre lentement. Ce sont des professions o les dossiers ne se
constituent que trs progressivement. Il est trs difficile desti-
mer les frais lis cette constitution et les pertes initiales. En
acqurant un bureau, vous pouvez demble prendre un train en
marche, mais cela ne signifie pas pour autant que le train conti-
nuera doffice rouler la mme vitesse. Pour ce faire, il faut
tre un machiniste expriment. Si avec une exprience acquise,
vous pouvez certes vous sortir daffaire sur le plan technique,
encore devez-vous pouvoir gagner la confiance des clients. Une
acquisition noffre pas de garanties un jeune en dbut dacti-
vit, mais elle lui permet daller de lavant. Mais soyez raliste:
lors dune acquisition, il faut sattendre ce que 20% des clients
se tournent vers un autre expert-comptable ou comptable. Il est
donc primordial de pouvoir obtenir la confiance de la clientle.
Tendances
Les bureaux dexpertise comptable et de comptabilit sont
confronts une pnurie de professionnels correctement forms.
Et le vieillissement de la population risque terme daggraver la
situation. Une gestion du personnel attentive lge ouvre aux
jeunes collaborateurs des perspectives de carrire long terme.
Les bureaux dexpertise comptable et de comptabilit font face
une judiciarisation accrue de la socit; ils sont confronts une
volution permanente de la lgislation et de la rglementation,
et un contrle (externe) renforc. Une poursuite de linforma-
tisation, tant externe (service) quinterne (gestion et processus
dexploitation) simpose. Il faut accorder davantage dattention
au marketing, la communication (site web, style maison, m-
dias sociaux, sminaires clients, etc.), ce qui ncessite des inves-
tissements. Et comme la branche souffre de la concurrence des
prix et du climat conomique difficile, le rendement des bureaux
est mis sous pression. A court terme, cela implique une ratio-
nalisation des cots. Une grande partie des cots dun bureau
dexpertise comptable et de comptabilit ne sont cependant pas
flexibles, de sorte que les possibilits de les rduire sont troites.
Globalement, on observe des conomies dchelle.
La persistance de la crise conomique a un impact sur la branche.
Les clients se montrent plus critiques lgard du travail four-
ni et ne paient pas les yeux ferms toutes les heures qui y ont
t consacres. Les bureaux doivent faire face une pression
constante sur les prix et donc une diminution des recettes. Les
rendements infrieurs sont en grande partie imputables une
baisse du chiffre daffaires et une hausse des cots du person-
nel. La valorisation du goodwill est donc de plus en plus dter-
mine par le rendement du bureau, et non plus par le chiffre
daffaires. La ncessit de vendre ou de fusionner saccrot, mais
la valeur des bureaux diminue. Les grands bureaux reoivent
certes des offres, mais le prix offert est souvent dcevant. De
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nombreux cdants nobtiennent pas le montant quils espraient
recevoir pour leur bureau. Gare aux attentes trop leves!
Enfin, les jeunes sont, eux aussi, en mesure de reprendre un bu-
reau. Songez en premier lieu vos collaborateurs. Ils connaissent
en effet lorganisation et la clientle. Pour que lacquisition soit
russie, ils doivent pouvoir compter sur votre collaboration dans
le processus de reprise, sur un prix correct (tay par le rende-
ment) et un paiement tal. En outre, ils peuvent utiliser leur
La Commission publie un avis
rcapitulatif sur la location-financement
Peu aprs sa relance il y a quelques annes de cela, la Commis-
sion des normes comptables (CNC) sest mise publier, inter-
valles rguliers, plusieurs avis rcapitulatifs visant rviser et
compiler divers avis individuels plus anciens ddis un thme
commun. La Commission a repris ses bonnes habitudes et refon-
du ses avis 144/1, 144/2, 144/2bis, 144/3, 144/5 concernant la
location-financement en un nouvel avis (rcapitulatif) 2015/4
Location-financement. Dans cet article, nous passerons en revue
les principaux principes mis en avant par la Commission en ce
qui concerne la location-financement1.
Dfinition de la location-financement
La location-financement est une forme de financement qui
permet de financer des investissements en faisant appel des
moyens externes. La location-financement donne au preneur (ou
lessee) le droit dutiliser un bien pendant une priode dtermi-
ne moyennant le paiement de redevances. Le donneur (ou les-
sor) demeure le propritaire juridique du bien pendant toute la
dure du contrat. Ce nest pas une obligation, mais le bien est
gnralement achet ou construit par le donneur aprs quil a
conclu un contrat de location-financement avec le preneur, de
sorte que dans le chef du donneur, lachat ou la construction du
bien est troitement lie sa mise en location-financement. En
termes de gestion dentreprise, la location-financement peut tre
considre dans le chef du preneur comme une alternative part
entire au crdit bancaire. A lexpiration du contrat de location-
financement, le preneur peut, en fonction des termes du contrat,
devenir ou non propritaire du bien.
Qualification comptable de location-
financement
Lorsque le preneur obtient les droits dusage long terme dun
bien, il nest question de location-financement sur le plan
comptable que si le capital investi par le donneur est intgra-
lement reconstitu au moyen des redevances prvues par le
contrat charge du preneur, augmentes des engagements qui
leur sont assimils.
1 Pour une interprtation dtaille, nous renvoyons au texte complet
de lavis (dtaill). Vous trouverez cet avis sur http://www.cnc-cbn.be/
files/news/link/Avis_CNC_2015_4.pdf.
salaire comme variable, ce que ne peuvent pas faire les grands
bureaux. En tant que cdant, vous vitez ainsi la publicit non
souhaite qui va de pair avec une vente des tiers.
Bertin POUSEELE
Rviseur dentreprises
Condition de reconstitution
La condition de reconstitution est cruciale. Le capital investi
sera, selon la situation, dtermin par la valeur dacquisition ou
par la valeur de march du bien concern. Les intrts et les
charges lies lopration doivent toujours tre couverts par les
redevances. Si cette condition est remplie, on parle de location-
financement financire ou fullpayout lease. Prcisons cet
gard que la reconstitution intgrale du capital doit sinter-
prter dans le respect des critres de prudence, de sincrit et de
bonne foi (cf. article 32 AR/C.Soc.), compte tenu des conditions
normales du march.
La dfinition ci-dessus se fonde sur les dispositions de larticle
95 AR/C.Soc. qui dfinissent les droits dusage dont la socit
dispose en vertu de contrats de location-financement et qui sont
dterminantes pour le traitement comptable appliquer. Si cette
condition nest pas remplie (on parle alors de non full-payout
lease), par exemple en cas de location, renting ou location-fi-
nancement oprationnelle, dautres prescriptions comptables
sappliquent qui sinspirent du traitement comptable de la loca-
tion.
Il appartient lorgane de gestion de dterminer, au dbut du
contrat, si, tant dans le chef du donneur que dans celui du pre-
neur, les conditions de larticle 95 AR/C.Soc., telles quexposes
ci-dessus, sont remplies et ds lors darrter la qualification du
contrat. Les caractristiques du contrat et les lments factuels
propres au cas despce jouent un rle cet gard. A quelques
exceptions prs, la qualification comptable du contrat sera en
principe identique dans le chef du donneur et dans celui du pre-
neur.
Option dachat
Il convient de noter que lexistence dune option dachat dans
le chef du preneur cest--dire la possibilit pour le preneur
dgalement devenir le propritaire juridique du bien lexpira-
tion du contrat moyennant le paiement dune somme convenue
nest pas une condition essentielle en vue de la qualification
comptable au titre de location-financement, pas plus que le fait
que le preneur devienne automatiquement propritaire du bien
sous-jacent lexpiration du contrat. La condition de reconstitu-
tion du capital, en revanche, est toujours dterminante. Dans le
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cas de biens immeubles, le montant de loption dachat nest pas
pris en compte en vue dtablir sil y a reconstitution intgrale
du capital investi, alors que dans le cas de biens meubles, il lest.
Le montant de loption payer ne sera pris en compte en vue
dtablir sil y a reconstitution intgrale du capital investi qu la
condition quil ne dpasse pas 15% du capital investi par le don-
neur. Prcisons que lorsque le contrat porte sur des immeubles
btis, on parle de location-financement immobilire et lorsquil
porte sur les droits dusage de biens meubles, de location-finan-
cement mobilire.
Aspects comptables dans le chef du
preneur
A la conclusion du contrat
Actifs
Le preneur porte les droits dusage qui lui sont accords lactif
de son bilan sur le compte 25 Immobilisations dtenues en loca-
tion-financement et droits similaires concurrence de la par-
tie des redevances verser aux termes du contrat qui sert la
reconstitution de la valeur en capital du bien. Toutes les charges
supplmentaires imputes au preneur, comme, par exemple, les
frais de transport, les frais de la premire mise en service, sont
galement comptabilises en tant que composante de la valeur
dacquisition de lactif pris en location-financement.
La Commission est davis que le preneur doit porter lactif pris
en location-financement lactif de son bilan au moment o les-
sentiel des risques et avantages attachs au bien lui sont transf-
rs. Il nexiste pas de rgle gnrale pour dterminer ce moment,
il dpend des dispositions prvues au contrat et/ou de la nature
du bien en question.
Le montant de lventuelle option dachat nest pas intgr dans
la valeur dacquisition de lactif, mais enregistr par le preneur
sous les droits et engagements hors bilan.
En mme temps quil porte les droits dusage qui lui sont ac-
cords lactif du bilan, le preneur comptabilise les rembourse-
ments en capital restant dus au passif du bilan, sous les dettes,
et plus prcisment sur le compte 172 Dettes de location-fi-
nancement et assimils pour ce qui est de la partie de la dette
chant plus dun an et sur le compte 422 Dettes de location-
financement et assimils pour ce qui est de la partie de la dette
chant moins dun an.
Etant donn que le preneur na pas dobligation de lever loption
dachat, le montant de loption dachat ne constitue pas une dette
reprendre au passif du bilan.
Pendant la dure du contrat de location-
financement
A chaque chance, le preneur paie lannuit, qui, dans sa comp-
tabilit, est dcompose en une composante capital affecte au
remboursement du capital investi dans le bien et en une com-
posante intrts couvrant les intrts pays en rmunration
du financement et les autres charges. La composante capital est
porte en dduction de la dette restant due en vertu du contrat
de location-financement, tandis que la composante intrts est
comptabilise au titre de charge financire.
A la date dinventaire de lexercice, le bien dtenu en location-
financement est amorti par le preneur selon les rgles appli-
cables lactif sous-jacent. En outre, la partie de la dette chant
au cours de lexercice suivant est transfre aux dettes court
terme. Si lchance ne correspond pas la date dinventaire, il
faut galement tenir compte du prorata de charges dintrts.
Sil est satisfait aux conditions gnrales de rvaluation, il est
possible de rvaluer les biens dtenus en location-financement.
En loccurrence, la Commission recommande de nincorporer en
aucun cas ces plus-values de rvaluation au capital.
Lorsque des travaux damlioration ou de transformation
sont effectus aux biens dtenus en location-financement, ils
doivent, selon la Commission, tre comptabiliss sur le compte
26 Autres immobilisations corporelles.
A la fin du contrat de location-
financement
Leve ou non-leve de loption
Si une option dachat a t prvue, le preneur peut lever loption
et payer le prix de loption. Dans ce cas, le preneur peut procder
la contre-passation des critures hors bilan y affrentes. La
valeur dacquisition - qui sera augmente du montant de loption
- et les amortissements dj acts peuvent tre transfrs des
comptes 25 la rubrique correspondante des immobilisations
corporelles (terrains et constructions; installations; machines &
outillage; mobilier et matriel roulant), condition que le bien
continue dtre affect un usage professionnel. Si le preneur
nutilise plus le bien pour son activit professionnelle, il est
transfr au compte 26 Autres immobilisations corporelles, o
sa valeur doit, le cas chant, immdiatement tre rduite sa
valeur de ralisation probable.
Si le preneur ne procde pas lacquisition du bien, parce quil
ne lve pas loption ou parce quil est prvu au contrat que le
bien sera remis au donneur au terme du contrat, seule la fin
du contrat doit tre acte dans les comptes. Les comptes dactif
relatifs au bien dtenu en location-financement sont crdits,
et lventuelle partie rsiduelle fait lobjet dun amortissement
exceptionnel. Si le contrat de location-financement comprend
une option dachat, il est indiqu dans les droits et engagements
hors bilan que loption steint.
Aspects comptables dans le chef du
donneur
A la conclusion du contrat
Par la conclusion du contrat de location-financement, le don-
neur obtient une crance sur le preneur. La redevance prio-
dique est constitue en partie de remboursements en capital qui
sont comptabiliss lactif dans la comptabilit du donneur. En
fonction de la dure, la crance est reprendre sur le compte
29 Crances plus dun an pour la partie des crances chant
en dehors de lexercice en cours ou 40/41 Crances un an au
plus pour la partie des crances chant au cours de lexercice.
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 Il est vident que seuls les lments constitutifs de capital ap-
paraissent dans les comptes annuels. La partie des redevances
priodiques qui correspond aux intrts nest en revanche pas
porte lactif par le donneur, mais prise en rsultat au fur et
mesure des versements priodiques.
Le bnfice rsultant du transfert du droit dusage - savoir
lorsque le montant de la partie de la redevance qui reprsente
le capital est suprieur au cot dacquisition du bien destin
tre donn en location-financement - est immdiatement et int-
gralement comptabilis au titre de produit dans le compte de
rsultats.
Si le contrat de location-financement prvoit une option dachat
et que lon peut raisonnablement sattendre ce que le don-
neur obtienne en fin de contrat le montant prvu pour la leve
de loption, le montant de loption dachat reste inscrit parmi
les Autres immobilisations corporelles dans la comptabilit
du donneur. Si, par contre, il nest pas certain que le donneur
obtienne le montant en question, le principe de prudence com-
mande de ne pas maintenir lactif le bien donn en location-fi-
nancement pour une valeur qui nest pas certaine. Dans ce cas,
le mme principe de prudence implique la prise en rsultat du
montant correspondant loption au moment seulement o il est
acquis par la ralisation du bien. Sil le souhaite, le donneur peut
comptabiliser loption dachat parmi les droits et engagements
hors bilan.
Pendant la dure du contrat de location-
financement
La redevance perue priodiquement est dcompose dans la
comptabilit du donneur en une composante capital et une com-
posante intrts. La crance restant due est chaque fois rduite
de la partie de la redevance qui reprsente le remboursement du
capital. La composante intrts est considre comme la rmun-
ration priodique perue par le donneur pour son intervention
dans le financement du bien donn en location-financement et
est comptabilise au titre de produit dans le compte de rsul-
tats, sur le compte 751 Produits des actifs circulants ou 749
Autres produits dexploitation.
Il convient de prciser que ds que le droit dusage a t trans-
fr, le donneur ne peut plus acter damortissements. Dans le
cas o le donneur doute que le preneur puisse encore honorer
ses engagements, il doit procder des rductions de valeur sur
crances.
A la fin du contrat de location-
financement
Si une option dachat a t prvue, le preneur peut lever cette
option et payer le prix de loption pour acqurir le bien dtenu
Aucun extrait de cette publication ne peut tre reproduit, introduit dans un systme de rcupration ou transfr lectroniquement, mcaniquement,
au moyen de photocopies ou sous toute autre forme, sans autorisation pralable crite de lditeur. La rdaction veille la fiabilit des informations
publies, lesquelles ne pourraient toutefois engager sa responsabilit. Editeur responsable: Mirjam VERMAUT, IPCF av. Legrand 45, 1050 Bruxelles,
Tl. 02/626.03.80, Fax. 02/626.03.90 e-mail: info@ipcf.be, URL: http://www.ipcf.be Rdaction: Mirjam VERMAUT, Gatan HANOT, Geert LENAERTS,
Frdric DELRUE, Chantal DEMOOR. Comit scientifique: Professeur P. MICHEL, Professeur Emrite de Finance, Universit de Lige, Professeur
C.LEFEBVRE, Katholieke Universiteit Leuven.
en location-financement. Dans ce cas, il y a lieu de procder
la contre-passation des critures hors bilan y affrentes. Si le
montant de loption tait comptabilis dans les comptes du don-
neur sous les Autres immobilisations corporelles, cet actif sera
ralis lors de la leve de loption. Si, au dbut du contrat, le
donneur na pas comptabilis la valeur de loption sous les autres
immobilisations corporelles parce que la leve de loption ntait
pas certaine, il prend la redevance totale en rsultat lexpira-
tion du contrat.
Si le preneur nexerce pas son option dachat, il remet le bien
dtenu en location-financement au donneur. Le donneur indique
dans les droits et engagements hors bilan que loption steint.
Si le bien peut encore tre exploit, le montant de loption dachat
qui tait enregistr parmi les autres immobilisations corporelles
est transfr aux immobilisations corporelles et amorti sur la
dure dutilit probable. Si le bien ne peut plus tre exploit, le
montant de loption dachat est maintenu sous les autres immo-
bilisations corporelles. Le bien peut galement tre vendu par le
donneur.
Sale and lease back
Dfinition
Par sale and lease back, on entend lopration par laquelle une
entreprise vend une immobilisation corporelle dont elle est pro-
pritaire une entreprise tierce et en rcupre simultanment
lusage par la conclusion dun contrat de location-financement.
Les oprations de sale and lease back doivent senvisager glo-
balement. En ralit, il ny a quune seule convention dans le
cadre de laquelle le prix pay par lacheteur sera normalement
reconstitu par la partie en capital incluse dans les redevances
de location-financement. Dans ce cas, il y a lieu de considrer
que la plus-value lie la cession a pour contrepartie une charge
qui augmente au cours des exercices ultrieurs et que ds lors,
il ny a pas en ralit de plus-value ralise. Larticle 63 AR/C.
Soc. prvoit ds lors que, dans ce cas, la plus-value constate lors
de la cession doit tre inscrite dans les comptes de rgularisa-
tion du passif et prise en rsultat chaque anne proportionnelle-
ment lamortissement du bien dtenu en location-financement.
La Commission indique que la mme approche sapplique aux
moins-values.
Prof. Dr. Stijn GOEMINNE
Universit de Gand, Dpartement Public Governance,
Management & Finance
Ralise en collaboration avec Wolters Kluwer www.wolterskluwer.be
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