Sunteți pe pagina 1din 12

GHIDUL

utilizatorului
de rapoarte de evaluare

o mai bun nelegere a


evalurii proprietilor imobiliare
CUPRINS
Despre acest ghid3

Despre proprietile imobiliare 4

Procesul de evaluare4

Cine este implicat n tranzacionarea unei proprieti imobiliare?5

Cine sunt utilizatorii raportului de evaluare?5

La ce s te atepi n timpul inspeciei6

ntrebri ntlnite frecvent 8

Cum gsesc un evaluator?9

Despre ANEVAR 10

www.anevar.ro 2
Despre acest ghid

Asociaia Naional a Evaluatorilor


Autorizai din Romnia (ANEVAR)
a elaborat acest ghid pentru a
furniza clienilor evaluatorilor
de proprieti imobiliare (EPI)
ndrumare atunci cnd acetia se
confrunt cu nevoia angajrii unui
evaluator autorizat.

Activitatea de evaluare din Romnia


este reglementat prin OG Nr. 24/2011.
Evaluarea oricrui bun imobil se poate
realiza prin respectarea acestei Ordonane
de ctre evaluatorii autorizai care dein
specializarea EPI (Evaluarea Proprietii
Imobiliare) i sunt membri ANEVAR.

Vizitai site-ul nostru www.anevar.ro


pentru mai multe informaii.

3
Despre proprietile Procesul
imobiliare de evaluare
Din punct de vedere al evalurii, Procesul de evaluare reprezint o
bunurile se clasific n patru categorii: procedur sistematic pe care un
bunuri imobile (proprieti imobiliare); evaluator o urmeaz pentru a formula o
bunuri mobile; ntreprinderi, fond de concluzie bine documentat, credibil,
comer i alte active necorporale; aciuni privind valoarea unei proprieti
i alte instrumente financiare. imobiliare, procedur finalizat, de
regul, prin emiterea unui document
Acest ghid este dedicat evalurii numit raport de evaluare. n general,
proprietilor imobiliare, tipul de bun cel obiectivul misiunilor de evaluare este de
mai des tranzacionat i evaluat. a emite o concluzie cu privire la valoarea
de pia. Procesul de evaluare conine
Evaluatorii autorizai ntocmesc rapoarte toi paii necesari pentru estimarea
de evaluare ce exprim opinii cu privire acestui tip de valoare, dar i a altor
la valoarea unei proprieti imobiliare. tipuri de valoare recunoscute i definite
Acetia pot fi solicitai s evalueze n Standardele de evaluare n vigoare,
apartamente n bloc sau n case, case cu emise de ANEVAR i obligatorii pentru
teren, terenuri libere, cldiri de birouri, activitatea de evaluare din Romnia.
mall-uri, hoteluri, proprieti industriale, Pentru estimarea valorii proprietii
ferme agricole i altele. imobiliare se pot aplica una sau
mai multe dintre cele trei abordri
Un raport de evaluare poate fi solicitat recunoscute:
atunci cnd proprietatea este vndut, abordarea prin pia
nchiriat, ipotecat sau asigurat, n abordarea prin venit
scopul stabilirii valorii impozabile sau abordarea prin cost
pentru raportare financiar etc. Pentru estimarea valorii de pia a unei
proprieti imobiliare de tip rezidenial,

www.anevar.ro 4
cel mai des utilizat este abordarea
prin pia. n cadrul acesteia, preurile Cine sunt utilizatorii
unor proprieti cu caracteristici
asemntoare sunt comparate i raportului de
evaluare?
ajustate pentru diferenele constatate
ntre caracteristicile acestora i cele ale
proprietii subiect.
Rezultatele acestei comparaii sunt Rapoartele de evaluare sunt utilizate de
analizate i este formulat concluzia obicei de ctre:
privind valoarea proprietii subiect sau
intervalul de valori n care aceasta se afl. Instituii financiare (bncile sau
firmele de asigurare etc.)

Cine este implicat Vnztor sau cumprtor


Primrii / Direcii de impozite i taxe
Departamentul financiar al societii
n tranzacionarea deintoare
Auditori, avocai, consultani etc.
unei proprieti
imobiliare?
n procesul de tranzacionare a unei
proprieti imobiliare pot fi implicate
mai multe pri:

Vnztorul i cumprtorul
Agentul imobiliar
Notarul
Instituiile financiare (bncile sau
firmele de asigurare etc.)
Evaluatorul

5
La ce s te atepi Exist evaluatori care sunt specialiti
cu experien n construcii, dar

n timpul inspeciei scopul unui evaluator nu este acela


de a analiza proprietatea din punct de
vedere tehnic (rezisten, stabilitate
n aceast etap a misiunii de evaluare, s.a.) ci, mai degrab, un evaluator
evaluatorul culege informaii despre observ componentele i caracteristicile
proprietatea evaluat, despre specificul proprietii care pot influena valoarea ei
zonei i despre proprietile comparabile pe pia.
pe care le utilizeaz n celelalte etape ale
procesului de evaluare. Evaluatorii cer informaii i analizeaz
Proprietarul trebuie s permit accesul datele culese n timpul inspeciei
evaluatorului n interiorul proprietii. proprietii, cu privire la:

O inspecie inadecvat sau insuficient dimensiunile i funciunea pentru


(superficial) a caracteristicilor fizice care a fost proiectat cldirea;
i a aspectului general i specific al sistemul structural al cldirii;
proprietii imobiliare evaluate, poate sistemul de finisaj interior i exterior
crea dificulti n etapele ulterioare ale al cldirii;
procesului de evaluare. sistemul instalaiilor funcionale i
De exemplu, o problem evident de echipamentele cldirii;
structur a construciei, care a fost trecut construciile speciale adiacente
cu vederea, poate influena semnificativ cldirii, aparinnd proprietii
concluziile celor trei abordri ale valorii. imobiliare evaluate (drumuri i
platforme, mprejmuire, racorduri
Uneori, clienii confund evaluarea cu i branamente la reelele edilitare,
inspecia proprietii imobiliare, dar bazine vidanjabile, puuri pentru
aceasta din urm reprezint numai una alimentare cu ap etc.).
dintre sarcinile aferente oricrei evaluri.

www.anevar.ro 6
naintea i n timpul inspeciei, evaluatorul: cear o estimare prealabil a valorii,
va programa o or agreat de comun imediat dup inspecie, dar clientul
acord cu proprietarul trebuie s tie c cea mai mare parte a
i va rezerva un interval de timp procesului de evaluare are loc abia dup
suficient, n funcie de dimensiunea i etapa inspeciei.
caracteristicile proprietii
va identifica proprietatea ce urmeaz a Ca utilizator al raportului de evaluare,
fi evaluat este important de tiut c suma pe care o
va colecta ct mai multe informaii plteti este pentru: opinia independent
n timpul inspeciei la interior i la i neinfluenat de niciun factor extern
exterior (ex: finisaje, mbuntiri, asupra valorii imobilului, exprimat de
construcii precum garaje s.a.) un evaluator autorizat.
va face fotografii pentru a-i asigura
reprezentarea vizual a descrierii din
coninutul raportului
v va adresa o serie de ntrebri legate
de caracteristicile proprietii, cum
ar fi, de exemplu, data construciei
imobilului
De regul, inspecia este realizat de ctre
un evaluator autorizat care va ntocmi
raportul de evaluare sau care face parte
din echipa care va realiza raportul. n
unele cazuri, inspecia poate fi realizat
i de ctre specialiti care nu sunt
evaluatori autorizai (de exemplu, ingineri
constructori), care fac parte din echipa care
va realiza raportul de evaluare.
Exist tentaia ca evaluatorului s i se

7
ntrebri Aceasta poate varia n funcie de aspectele
concrete ale proprietii evaluate. De

ntlnite frecvent exemplu, n cazul evalurii pentru


garantarea mprumutului, durata minim
pentru elaborarea unui raport de evaluare
Cine poate ntocmi este de 3 zile lucrtoare de la data primirii
rapoarte de evaluare? tuturor documentelor necesare elaborrii
acestuia i realizarea inspeciei proprietii.
Conform legislaiei n vigoare,
activitatea de evaluare poate fi Cum procedez dac valoarea estimat
realizat de ctre evaluatori autorizai. nu corespunde cu ateptrile mele?
Evaluatorul autorizat este o persoan
fizic sau juridic ce are aceast n acest caz este recomandat s se
calitate n condiiile Ordonanei solicite o verificare a evalurii n cauz.
Guvernului nr. 24/2011 privind Verificarea unei evaluri reprezint
unele msuri n domeniul evalurii procesul de elaborare a unei opinii
bunurilor, aprobat prin Legea nr. privind modul de ntocmire a acesteia,
99/2013, cu modificrile ulterioare. precum i comunicarea acestei opinii,
De evaluarea unei proprieti proces care se materializeaz printr-un
imobiliare se poate ocupa doar un raport scris. Verificrile evalurilor pot
evaluator autorizat cu specializarea fi realizate numai de ctre evaluatori
EPI (Evaluarea Bunurilor Imobile). autorizai persoane fizice care dein
specializarea Verificarea evalurii (VE),
Ct dureaz ntocmirea dovedit cu parafa de verificator (n
unui raport de evaluare? specializarea corespunztoare raportului
de evaluare supus verificrii) conform
Durata procesului de evaluare legislaiei aplicabile n Romnia.
depinde n mare msur de
complexitatea misiunii i de Un raport de evaluare poate fi
disponibilitatea informaiilor necesare. utilizat pentru mai multe scopuri?

www.anevar.ro 8
Raportul de evaluare poate fi utilizat
doar n scopul declarat n termenii de Cum gsesc
referin, de ctre utilizatorii desemnai n
raport. De exemplu, dac scopul declarat un evaluator?
este garantarea unui mprumut, raportul
de evaluare nu poate fi utilizat pentru
stabilirea valorii impozabile a cldirii Procedura de identificare a unui
sau pentru stabilirea valorii de asigurare. evaluator este una foarte simpl i
Scopul evalurii determin utilizarea eficient.
unor standarde i metode specifice care
pot s nu fie adecvate pentru alt scop. V invitm s accesai site nostru:
www.anevar.ro i apoi butonul Cutare
Ct timp este valabil membri ANEVAR, aflat pe Home.
un raport de evaluare?
Vei descoperi c avei la dispoziie mai
Concluzia privind valoarea estimat multe opiuni de cutare, astfel nct
n cadrul raportului de evaluare este timpul alocat acestei operaiuni s fie
valabil la data evalurii, dat la ct mai scurt posibil: cutarea se poate
care au fost disponibile informaiile realiza dup numrul de legitimaie,
utilizate pentru fundamentarea valorii. dup localitate, dup specializare etc.

9
Despre ANEVAR
Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai
din Romnia a luat fiin, n anul 2011, n baza
Ordonanei Guvernului Romniei nr. 24/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor,
aprobat cu modificri prin Legea nr. 99/2013, ca
organizaie profesional de utilitate public, fr scop
patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizai
care dobndesc aceast calitate, n condiiile
prevzute de actul normativ mai sus menionat.
Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia este continuatoarea Asociaiei Naionale
a Evaluatorilor din Romnia, asociaie profesional
neguvernamental, independent, nfiinat n
anul 1992 i recunoscut ca fiind de utilitate
public prin Hotrrea Guvernului nr. 1.447/2004.

ANEVAR are drept scop organizarea, coordonarea


i autorizarea exercitrii profesiei de evaluator
autorizat n Romnia, reprezentarea i protejarea
intereselor profesionale ale membrilor si, asigurarea
exercitrii independente a profesiei de evaluator
autorizat cu respectarea deontologiei profesionale i
a unui nalt nivel de calificare profesional, precum
i promovarea standardelor, metodelor i tehnicilor
de evaluare n activitatea evaluatorilor autorizai.

www.anevar.ro 10
ANEVAR
Str. Scrltescu Nr. 7
Sector 1 Bucureti

www.anevar.ro

Copyright ANEVAR 2017

11