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885-1

INVESTIGACIN DE MERCADO

Caracterizacin de Mercado para la determinacin del uso o

vocacin de un edificio de Uso Mixto en la
Centralidad Zonal La Aurora.

ANLISIS DE INFORMACIN SECUNDARIA

RESULTADOS DE CAMPO

DEFINICIN DE REA DE INFLUENCIA

DATOS SOCIODEMOGRFICOS

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Caracterizacin de Mercado para la determinacin del uso o vocacin de un

edificio de Uso Mixto en la Centralidad Zonal La Aurora

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INFORME FINAL DEL ESTUDIO DE MERCADO

Antecedentes.

La Agencia para la Gestin del Paisaje, el Patrimonio y las Alianzas Pblico Privadas APP, en desarrollo de sus funciones, pretende
conocer el mejor uso para un lote de terreno, propiedad del Municipio de Medelln y ubicado en la localidad La Aurora en la Ciudadela
Nuevo Occidente de la zona de expansin de Pajarito en el Corregimiento de San Cristbal, rea rural de la ciudad con futuro de
desarrollo y crecimiento urbano.

La Ciudadela Nuevo Occidente, erigida en la Cordillera Occidental que bordea la ciudad, se encuentra ubicada a 10 minutos del centro
tomando la va al mar, y bordeando la entrada al corregimiento de San Cristbal por una va totalmente pavimentada y desarrollada.
Por conexin con el Metro de Medelln, se toma desde la Lnea A, empalme a Lnea B San Javier y all el Metro Cable Lnea J con
direccin a Estacin La Aurora por encima de los barrios de la Comuna 13 San Javier y Comuna 7 Robledo, en un recorrido de
aproximadamente 40 minutos desde el centro de la ciudad.

Compuesta por complejos habitacionales de bloques de apartamentos, responde a una necesidad social de asentamiento de poblacin
reubicada de otros puntos de la ciudad, por diferentes motivos, como el fenmeno desplazamiento nacional, intradepartamental,
intramunicipal, dficit de vivienda local y reubicacin por condiciones de riesgos naturales de las familias.

Convergen en estos puntos de ubicacin de poblacin, comunidades con diferentes y marcados contextos regionales, culturales y
econmicos, al punto de encontrarse colonias de paisas, costeos, santandereanos y chocoanos en las mismas unidades residenciales.

Las condiciones socioeconmicas en general, corresponden a familias de estrato bajo en los niveles 1 y 2 preferencialmente y algunas
unidades de vivienda en estrato 3.

Responde pues este estudio de mercado, a determinar cul es el uso ms recomendable para el inmueble, a partir del anlisis de los
datos sociodemogrficos de la regin y la vocacin comercial de la zona, previo entendimiento de las necesidades focales de los
habitantes en cuanto a infraestructura comercial y de servicios.

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Objetivo General

DETERMINAR CUAL ES EL MEJOR USO PARA UN LOTE DEL MUNICIPIO DE MEDELLN EN LA LOCALIDAD LA
AURORA AL OCCIDENTE DE LA CIUDAD.

Objetivos Especficos

Determinar los resultados sociodemogrficos de la poblacin objetivo beneficiario del desarrollo inmobiliario en cuanto a distribucin
por sexo, edad, actividades habituales, ingresos y gastos.

Cuantificar el nivel de desarrollo de los negocios de la zona, tendiente a definir la vocacin comercial de la localidad.

Definir metodolgicamente el rea de influencia real directa del inmueble mediante modelos de medicin de tiempo de conduccin

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Resultados

REA DE INFLUENCIA
La definicin de un rea de influencia, corresponde a aquellas zonas del rea general que tienen acceso directo, reciben impacto
positivo de la obra, del punto cero o del negocio que se desea establecer como eje principal.

En el anlisis de la informacin y el cotejo de campo sobre la ubicacin del Lote, el acceso, la centralidad que ejerce en la Ciudadela y
la infraestructura de transporte, se encuentra que el rea de influencia directa se debe establecer con relacin a tiempos de
desplazamiento drivetime area, y no a un rea simple de influencia circular que es la aproximacin ms sencilla y fcil de implantar,
pero no tiene en cuenta la existencia de barreras, ni la red de calles y carreteras, que es por donde los clientes se desplazan.

Para el anlisis de todos los factores que influyen en el momento de establecer un rea de influencia recomendada para el Lote y el
posterior desarrollo inmobiliario en la zona, se realiz la visita tcnica en campo, un levantamiento de inventario de edificaciones,
viviendas y comercio contrastado con el recorrido de vas y medicin de tiempos de desplazamiento, para concluir que el diseo del
rea de influencia recomendada corresponde al modelo rea de influencia iscrona.

El modelo de rea de influencia iscrona o drivetime area, tiene en cuenta los accidentes geogrficos, vas de acceso, barreras urbanas,
zonas despobladas, canales de transporte existentes y principalmente el tiempo de desplazamiento del usuario desde su lugar de origen
hasta el punto central de la medicin. El desplazamiento puede realizarse en vehculo, a pie o en transporte pblico.

Una vez establecido el modelo, y conforme a las mediciones de campo, es necesario comprender que la Ciudadela Nuevo Occidente en
la Localidad La Aurora, es un complejo urbanstico en cierta medida aislado del contexto geogrfico de la zona cercana de tipo urbano
y de la contemplada como rural perteneciente al Corregimiento de San Cristbal en Medelln. Aunque el desarrollo vial interno, es
bueno, la conexin con otras zonas cercanas es limitada.

Se ha establecido como recomendacin para el rea de influencia, definir dos capas de acceso, con mediciones de tiempo de
conduccin (desplazamiento) en el rea a pie, con una mnima de diez (10) minutos y mxima de veinte (20) minutos. Para vehculos
con una media de cinco (5) minutos. (Ver fotografa adjunta)

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DELIMITACIN DEL REA DE INFLUENCIA

Para la seleccin de la zona de influencia se tom en cuenta la topografa del terreno (como cotas, recorridos a pie superiores a 20
minutos), las barreras naturales (cerro que separa a Nuevo occidente y Santa Margarita, sobre el cual funciona la lnea J del Metro), se
observan que para la zona comprendida entre Nuevo Occidente y San Cristbal existen pasos peligrosos para el acceso a pie como la
va San Jernimo Medelln as como un recorrido empinado hacia el Lote, desde cualquier ubicacin de los barrios Santa Margarita,
Vallejuelos y Olaya Herrera .

Enmarcado en la zona de expansin de Pajarito Sector 6098 de la delimitacin Cdigo, barrio, manzana COBAMA, la poblacin que
accedera a los beneficios del proyecto futuro en el lote objeto del estudio, en un rango cercano a los 10 minutos se encuentran las
unidades residenciales denominadas Tirol 1, Tirol 2, Tirol 3, Mirador de la Cascada, El Chagualo, La Montaa, La Cascada, Mirador
del Valle, Colinas de Occidente, Atardeceres, Cantares 1, Cantares 2, Villa Suramericana y El Cucaracho.

Dentro de la poblacin que accedera a los beneficios del proyecto futuro del lote objeto del estudio en un rango superior a los 10
minutos se encuentran las unidades Las Flores (Etapas 1, 2 y 3), Las Veletas, Renaceres, Nazareth, Cantares 3, Portn de Occidente,
Auroras de la Libertad (Subetapas 1-1, 1-2 y 1-3), Barrio La Aurora y Barrio El Pedregal (Alto y Bajo)

Se observa que el sector el cucaracho posee comercio tradicional, por tanto no se observa la misma necesidad de la ciudadela Nuevo
Occidente por la implementacin de locales y espacios de comercio; aunque su cercana les convierte en potenciales usuarios de bienes
de servicio, institucionalidad y comercio en escala mayor como medianas superficies o almacenes de cadena, una vez existan en la
regin.

Para el sector de Santa Margarita, la barrera natural que ofrecen los cerros y la no existencia de una ruta de bus directa hacia la
ciudadela hara inviable la compra de mercado ya que en las cabinas del Metro Cable no permiten paquetes grandes y mucho menos
pesados.

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PERFIL SOCIODEMOGRFICO EN REA DE INFLUENCIA

POBLACIN Y VIVIENDA

Segn los datos del Municipio de Medelln, consignados en informacin disponible SISBEN base de datos certificada al 2015,
Encuesta de Calidad de Vida 2014, 2015, CENSO DE POBLACIN Y VIVIENDA 2005 y proyecciones DANE en 2010 y acorde al
levantamiento de campo de CINFOSIS con el Recuento de Viviendas y Recuento de Establecimientos Comerciales a diciembre de
2016 y la informacin suministrada por la oficina de Catastro Municipal de Medelln a diciembre de 2016, encontramos que:

Con una tasa de habitacin de 4 personas por unidad de vivienda, segn resultados de caracterizacin socioeconmica aplicada entre el
12 y el 17 de diciembre de 2016, arroja un total proyectado de 39.872 personas.

Ilustracin 1. DISTRIBUCIN DE POBLACIN POR SEXO

22000

21000 21543

20000
Hombres
19000
Mujeres
18000 18329

17000

16000

Fuente: Elaboracin propia. Caracterizacin Socioeconmica 2016.

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Se encuentra una distribucin del 45.97% de hombres, frente al 54.03% de mujeres. Consecuente con la proyeccin DANE para 2015
con un porcentaje de 47.7% de Hombres frente a un 52.3% de mujeres.
Fuente: Censo 2005. Distribucin elaborada por convenio entre el DANE y el Municipio de Medelln entre septiembre 2009 a junio 2010

Con un total de 10.157 viviendas construidas en la localidad, y un total incluido de 1.060 que se encuentran desocupadas en proceso de
terminacin para habitacin.

DISTRIBUCIN DE POBLACIN POR SEXO Y GRUPO ETREO

20000
18000
9778
16000
14000
12000
10000
8000 5141
8319
6000
4000 2618
4375
2000 1672 1640 694
1422 1396 2227
0 590
0-5 6-10 11-20 21-50 51-70 71

HOMBRES MUJERES

Fuente: Elaboracin propia. Comparativo estadsticas mltiples. Fuente: Censo 2005. Distribucin elaborada por convenio entre
el DANE y el Municipio de Medelln entre septiembre 2009 a
junio 2010. Corregimiento de San Cristbal.

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Se encuentra que la poblacin en edad productiva, con el rango de edad ms alto, representa la mayor parte de la poblacin con el
45.4%, seguida del grupo de jvenes entre 11 y 20 aos con el 23.9% de la poblacin proyectada para la zona, clasificados como en
edad escolar secundaria y educacin superior. La oferta de bienes y servicios, bien se puede dividir en 3 segmentos importantes as:

Segmento 1: Poblacin menor de edad y joven (39.2% del total de poblacin proyectada), con intereses tecnolgicos, recreativos y
oferta de servicios como deportes, juegos interactivos, recreacin, alimentos rpidos.
Segmento 2: Jefes de Familia (57.5% del total de poblacin proyectada), con intereses en compras de vveres, alimentos generales,
Ilustracin 2. ESTADO ACTUAL DE LAS VIVIENDAS

10000
9000
8917
8000
7000
6000
NUEVAS
5000
HABITADAS
4000
3000
2000
1000
1060
0

Fuente: Elaboracin propia. Recuento de Edificaciones. 2016

Las viviendas disponibles para nuevos habitantes de la localidad, se encuentran en un desarrollo mayor del 90% y sern entregadas en
los prximos meses. Los proyectos nuevos, a desarrollarse en la zona, an son incipientes y la proyeccin de poblacin para ellos har
parte del captulo final de la investigacin.

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Ilustracin 3. TOTAL DE VIVIENDAS POR ESTRATO

5000
4500
4500
4000
3500
3000 3250 ESTRATO 1
2500 ESTRATO 2
2000 2407 ESTRATO 3

1500
1000
500
0

Fuente: Oficina de Catastro Municipio de Medelln. 2016

La representacin por estrato en la Ciudadela Nuevo Occidente corresponde a la clasificacin realizada por el Municipio de Medelln,
y que est de acuerdo a las leyes que sobre el asunto se tienen en el pas. Se puede encontrar edificios con apartamentos de diferentes
estrato socioeconmico, en consecuencia a la Ley 1537 de 2012, que contempla la conservacin de estrato original del beneficiario o
estrato especial, para viviendas de inters social prioritario, y durante 10 aos se brindarn esas garantas a los pobladores que gocen
del beneficio descrito por la Ley.

La base de datos de Catastro del Municipio de Medelln, para la localidad de Nuevo Occidente La Aurora, contiene informacin que
corresponde a todo el Sector 6098 del Corregimiento de San Cristbal, y este contiene mayor nmero de viviendas de las delimitadas
para este estudio en la localidad de La Aurora en la zona de influencia.

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INFORMACIN SOCIOECONMICA

Ilustracin 4. DISTRIBUCIN DE LA POBLACIN SEGN ACTIVIDAD

35,0%

28,8% 28,6%
30,0%
SIN ACTIVIDAD
25,0%
TRABAJANDO
19,5% BUSCANDO EMPLEO
20,0%
17,1%
ESTUDIANDO
15,0% AMA DE CASA
PENSIONADO
10,0%
INVALIDO
3,8%
5,0%
2,1%
0,1%
0,0%
Fuente: SISBEN de Medelln. Base de datos certificada al 2015

El grupo poblacional que trabaja y los estudiantes, representan el 57.4% de toda la poblacin objetivo; seguidos de las personas que
segn clasificacin del SISBEN no desarrollan ninguna actividad especfica con el 19.5%, como los nios que no estudian, los jvenes
que sin estudiar tampoco laboran y los adultos que estn por fuera de la capacidad laboral sin aptos y tampoco alcanzaron pensin o
jubilacin. Las amas de casa representan el 17.1% de la poblacin, y en ltimo lugar se encuentra, a los habitantes que actualmente
buscan empleo y han desarrollado actividades tendientes a conseguirlo, ms los pensionados y poblacin discapacitada para trabajar.

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Ilustracin 5. DISTRIBUCIN DE LA POBLACIN POR INGRESOS

90%
82,8%
80%

70% 0 - 200000
200001 - 400000
60%
400001 - 600000
50% 600001 - 800000

40% 800001 - 1000000

1000001 - 1200000
30%
1200000 - 1500000
20% MAYOR A 150001
12,2%
10%
3,0% 1,0% 0,5% 0,1% 0,1% 0,3%
0%

Fuente: SISBEN de Medelln. Base de datos certificada al 2015

Con un rango de ingresos per cpita cercano a los $96.000 mensuales, se encuentra que la Ciudadela posee una tasa de ingresos del
98.4% de la poblacin por debajo del salario mnimo legal mensual vigente en Colombia.

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Fuente: Calidad de Vida 2015. Alcalda de Medelln. 2015

La asignacin numrica de esta dimensin oscila entre 0.00 y 2.40. El valor menor es otorgado a los hogares que tengan una
percepcin muy mala frente a la calidad de vida en general. Para la zona de influencia, el ndice multidimensional, califica la
percepcin familiar entre 1.393 a 1.46, ubicndose en un rango medio bajo.

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Fuente: Calidad de Vida 2015. Alcalda de Medelln. 2015

La asignacin numrica de esta dimensin oscila entre 0.00 y 3.2. Un menor valor, es otorgado a los hogares donde se perciban entre 0
y 0,20 salarios mnimos. Para la zona de influencia, el ndice multidimensional, califica la percepcin familiar entre 1.16 a 1.36,
ubicndose en un rango medio bajo, con una percepcin de 0.4 salarios mnimos legales vigentes. Y un ingreso por hogar de $618.220
mensuales.

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Ilustracin 6. Tasa de crecimiento medio anual del ao 2015 respecto al 2004 por cada 100 habitantes por
comuna.

120,00 110,53
101,45 100,76
97,48 98,72
100,00 93,20
85,73
81,46 82,90 82,86
78,32 78,62 79,06 79,60 80,22 80,28 76,41 76,63 77,42
80,00 73,84 74,29 74,43 75,82
68,79
Tasa

60,00

40,00

20,00

0,00

Comuna / Corregimiento
Fuente: Construccin propia a partir de informacin del Departamento Administrativo Nacional de Estadstica
De acuerdo al Departamento Nacional de Estadstica DANE, en su proyeccin de poblacin del Censo 2005 y con la perspectiva de
crecimiento, se encuentra relevante destacar que para el Corregimiento de San Cristbal, rea que contempla la Localidad de la Aurora
en la Ciudadela Nuevo Occidente, sector 6098, la ndice de proyeccin contempla un crecimiento del 110%, obedeciendo al Plan de
Ordenamiento Territorial de Medelln y Plan de Desarrollo 2016, concentrando la ubicacin de proyectos prioritarios de vivienda de
inters social en la zona y as aumentando muy por encima de la media el crecimiento del corregimiento.

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METODOLOGA PROPUESTA PARA LA CARACTERIZACIN DE MERCADO

La caracterizacin de Mercado, comprende la evaluacin de los recursos y todas las actividades asociadas con la identificacin,
descripcin cuantitativa y cualitativa, y documentacin de las poblaciones establecidas en el rea de influencia, as como sus hbitos de
consumo, comportamiento social y condiciones socioeconmicas que permitan establecer un perfil de los potenciales clientes del
desarrollo de infraestructura o equipamiento planeado en el sector.

El objetivo estriba en obtener un mejor conocimiento de los recursos existentes en la zona, de su uso actual y potencial futuro de los
bienes inmobiliarios a intervenir.

La caracterizacin de mercado comprende:

La identificacin de los recursos de la zona en comercio, servicios, industria e institucionalidad.

La documentacin sistemtica de la informacin recogida por Entidades Pblicas y Privadas, que permitan el anlisis tcnico
estadstico y su comparacin para la formulacin de antecedentes socio demogrficos de la poblacin, niveles de educacin,
distribucin de la poblacin por sexo, ingresos, actividades entre otras, que permita un fcil acceso a la misma y encamine la toma de
decisiones.
La delimitacin del rea de influencia, para la determinacin del alcance directo de la obra y el alcance indirecto. Graficacin,
registro fotogrfico y anlisis de datos visuales digitales y en campo, para la comprensin y justificacin de la clasificacin de la
poblacin objetivo beneficiaria.

I. Identificacin.

A. Nombre

CARACTERIZACIN DE MERCADO PARA LA DETERMINACIN DEL USO O VOCACIN DE UN EDIFICIO DE

USO MIXTO EN LA CENTRALIDAD ZONAL LA AURORA

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B. Descripcin

Realizacin de una investigacin de mercados para determinar el mejor uso posible de un bien inmueble, en la localidad de La Aurora
en la zona de expansin de Pajarito de la ciudad de Medelln, consistente en la caracterizacin del mercado, estudio de los potenciales
usuarios beneficiarios, la vocacin de comercio y servicio de la zona y el anlisis de las necesidades bsicas de la zona en cuanto a
infraestructura de comercio y servicios.

C. Metodologa

Para la ejecucin del Proyecto se utiliza la metodologa de recoleccin de informacin secundaria en entidades pblicas y privadas que
manejan temas de desarrollo habitacional en la zona, programas de vivienda pblicos y temas de desarrollo inmobiliario y comercial
en la ciudad, con el respaldo de las entidades encargadas del monitoreo, clasificacin socioeconmica de la poblacin, estadsticas
generales y datos geogrficos e histricos de la zona del municipio de Medelln a analizar.

Como soporte de la investigacin se adelant dos procesos de recoleccin de informacin primaria en campo, que surten el efecto de
comprobacin directa.

1. Levantamiento de Recuento de Viviendas, Comercio, Industrial y Servicios en toda la localidad de Nuevo Occidente y zonas
aledaas para establecer la vocacin comercial del sector, las necesidades principales en infraestructura de comercio y servicios, as
como el inventario general de vivienda actual, en construccin y potencial.
2. Target Group: Aplicacin de un Formulario de Caracterizacin Socioeconmica de la poblacin, a una muestra de 200
viviendas repartidas en toda la zona, con captura de informacin demogrfica, econmica, acadmica, composicin social, actividades
generales del hogar y hbitos de compra con intencin de uso del lote, as como la descripcin de la necesidades principales en
comercio, servicios e institucionalidad.

D. Informe descriptivo de los Procesos

1. Planeacin y Diseo del Diagnstico. Revisin de las bases de datos de SISBEN del municipio de Medelln, Encuesta de
Calidad de Vida 2015, Censo de Poblacin y Vivienda del DANE 2005 y sus proyecciones a 2016, estratificacin socioeconmica a
2016, por parte de Catastro municipal, recuento de viviendas, comercio, industria y servicios 2016 y caracterizacin socioeconmica
2016.

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2. Focus group: Comerciantes y lderes comunitarios de la zona. Direccionamiento de cuestionario cualitativo sobre
vocacin comercial del sector y delimitacin de rea de influencia.

3. Consolidacin Base de Datos. Una vez cumplidos los procesos tcnicos de depuracin del SISBEN, se cierra la base, se
protege a travs de back up, y se reporta ante Planeacin Departamental y Nacional.

4. Recoleccin de Informacin. Aplicacin de encuestas de clasificacin socioeconmica y levantamiento del recuento de

viviendas y comercio.

5. Digitacin y Base de Datos. Captura de la informacin y procesamiento de datos estadsticos.

6. Control de Calidad. Todos los procedimientos ejecutados para desarrollar el Proyecto son evaluados en cada una de sus fases:
durante la conformacin, el desarrollo y el reporte final.

7. Informe Final. El conjunto de procedimientos, tcnicas, recomendaciones, experiencias adquiridas en el proceso, excepciones,
resultados y diagnsticos socioeconmicos se incluirn en un documento denominado INFORME FINAL, presentado por escrito y en
medio magntico.

E. Anlisis a implementar en el marco del proyecto

Demografa
Anlisis estadstico de la poblacin, caractersticas sociales, educativas, econmicas y actividades laborales que identifiquen el sector
de la poblacin beneficiaria y sus expectativas frente al mercado.

Psicografa
La Psicografa identifica el estilo de vida que pueden influir en si los individuos son usuarios potenciales. Clasificacin de la vocacin
comercial e intencin de uso y compra. Anlisis de oferta y demanda de productos y servicios en la zona.

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Usos
Determinacin de los mejores usos del suelo, establecimiento de la ruta de negocio para el lote y conclusiones generales sobre el
desarrollo de infraestructura requerido.

Beneficios
Identificar un beneficio comn que los clientes esperan obtener mediante el uso del inmueble.

Localizacin geogrfica
Identificacin del rea de influencia, determinacin de lmites, justificacin de impacto directo e indirecto y graficacin de resultados
planimtricos.

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CARACTERIZACIN DEL MERCADO EN LA LOCALIDAD DE LA AURORA

Anlisis del Mercado

ANLISIS DE LA OFERTA

Estructura de la oferta y principales competidores

En el desarrollo del proceso de investigacin de mercado, se estableci con la herramienta RECUENTO COMERCIAL, que en la zona
existen un total de 215 negocios de diferentes tipos, que ofertan bienes y servicios a la comunidad, y se distribuyen as:

TIPO DE NEGOCIO CANTIDAD

TIENDAS ABARROTES 98
TIENDA CON CARNICERA Y
PESCADO 5
MINI MERCADOS 4
BARBERA Y PELUQUERA 16
VARIEDADES, PAPELERA 16
ALMACN GENERAL 10
VENTA ALIMENTOS 25
TALLER CONFECCIONES 10
INDUSTRIA MENOR 12
FRUTAS Y LEGUMBRES 6
DROGUERAS 3
FERRETERA 1
ODONTOLOGA 1
TIENDA MASCOTAS 2
LICORERA 4
PANADERA 2

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Relevancia de competencia externa. Impacto de la apertura comercial en la oferta.

La competencia externa al desarrollo inmobiliario que se desarrolle en el predio, se comprende de negocios pequeos, poco
estructurados, negocios regularmente formalizados ante Cmara de Comercio de Medelln, que atienden principalmente las
necesidades bsicas de la poblacin en cuanto al suministro de bienes y servicios que de otra forma habra que adquirir muy lejos de la
zona, como los alimentos de uso diario, medicamentos y artculos de estudio como uniformes de los estudiantes y papelera o
fotocopias.

Marco legal especfico de la actividad: regulaciones institucionales existentes.

Zona de Expansin de desarrollo urbano habitacional, rea rural del municipio de Medelln, ubicada en el corregimiento de San
Cristbal, la cual ha sido considerada para ser convertida en una comuna de Medelln, por su desarrollo urbanstico que converge ms
de 12.000 viviendas construidas y en desarrollo.

Regulacin de desarrollo urbano y equipamiento necesario para la convivencia, como Institucin Educativa, Ludoteca, Centro de Salud
de Metrosalud, Oficina de la Entidad de Desarrollo Urbano EDU, oficina de desarrollo social, UVA Nuevo Occidente.

Caractersticas de la funcin de produccin: intensidad de factores e incidencia relativa de los factores de costo. Tendencia de
los costos a corto y mediano plazo.

La escases de negocios que atiendan de manera amplia la oferta de productos de la canasta bsica, hace costosos los productos que se
expenden en la zona. La comunidad manifiesta constantemente, que su mayor dificultad radica en tener que desplazarse hasta la
cabecera del corregimiento a mercar, o hasta supermercados de la ciudad en Robledo o Barrio Estadio.

El transporte contrato es costoso, lo que ayuda en el encarecimiento de precios, debido a que los comerciantes deben traer el surtido
desde otros lugares de mayoreo como el centro de la ciudad, la central Minorista o Mayorista.

Escases de productos bsicos, pocas oferta en los negocios ante la gran demanda de habitantes de la zona. Solo se cuenta con 215
negocios para una poblacin cercana a las 40.000 personas.

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Tecnologa y tendencias del cambio tecnolgico

No hay oferta tecnolgica en la zona. Servicios de caf internet de poca cobertura, desarrollo incipiente.

Las telecomunicaciones son deficientes en la zona, debido a la falta de antenas que den cobertura. El tamao de las unidades afecta la
seal celular, y se pierde la comunicacin en grandes extensiones donde no entra la cobertura celular de 1, 2 y hasta 3 operadores al
mismo tiempo.

Entorno ecolgico: impacto de la actividad en el medio ambiente.

Es una zona de mucho desarrollo inmobiliario, pero que conserva an contacto con la naturaleza en espacios verdes y su vecindad con
rea grandes de pastos, bosques o fincas agropecuarias en la parte superior de la zona de influencia.

ANLISIS DE LA DEMANDA

Estructura de la demanda, segmentos y principales clientes. Demanda final o intermedia.

La demanda de productos y servicios es amplia y variada. Principalmente vveres en general que comprende el grupo de alimentos
granos, frutas y verduras, carnes, pollo y pescado, productos de aseo hogar y personal; grupo de salud como servicios mdicos,
laboratorios, farmacias; grupo de vestuario y calzado; grupo de servicios de recreacin y esparcimiento como salas de cine, espacios
culturales, recreativos y deportivos.

Clientes de todos los grupos de edad, con ingresos promedio al salario mnimo legal mensual vigente, y un rango de ingresos
mensuales per cpita cercano a los $100.000.

Relevancia de mercados externos. Impacto de la apertura comercial en la demanda.

El mercado del Corregimiento de San Cristbal es totalmente relevante para la zona. La escases de negocios que sean capaces de
atender la alta demanda de bienes y servicios, traslada a la cabecera de la localidad la compra de alimentos en supermercados, mini
mercados, abastos y plaza de mercado, encareciendo igualmente la actividad en el precio del transporte.

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Un desarrollo comercial que contemple los aspectos de mercado familiar en general, suplira la necesidad de la comunidad y evitara su
desplazamiento a centros de mercado ubicados por fuera de la localidad y abaratara los costos de las compras del hogar.

Factores determinantes de la demanda y sus tendencias a futuro. Estacionalidad.

La carencia de negocios que suplan la demanda actual, propende por estallar incontroladamente la oferta a travs de pequeos
negocios de todos los bienes y servicios que se requieren y no existen o no dan abasto.

La implementacin de una oferta de bienes y servicios concentrada en suplir las necesidades bsicas relevantes de la comunidad, le
garantizara al proyecto su permanencia en el futuro.

Elasticidades de la demanda.

Los bienes y servicios demandados en la zona, corresponden con todos los necesarios para la supervivencia humana. Desde los
alimentos, el vestuario y el calzado, las comunicaciones, los servicios estatales de SISBEN, oficinas de pago de servicios, comisara de
Familia, catastro municipal y planeacin, as como los servicios de recreacin y cultura.

Situacin y perspectivas de la demanda.

La demanda de bienes y servicios de la localidad, tiende a aumentar en todas las lneas, en el entendido que la poblacin ir
aumentando simultneamente al desarrollo inmobiliario de la zona. Existen proyectos actuales listos para entregar con 1.100 viviendas
que aumentarn la poblacin en un 10% en menos de 6 meses, y proyectos futuros que impactarn la economa de la zona fuertemente
reventando la relacin poca oferta y alta demanda.

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CONCLUSIN Y RECOMENDACIONES DE USO PARA EL LOTE

IDENTIFICACIN DE HBITOS DE CONSUMO EN COMERCIO Y SERVICIOS

Conforme al anlisis de campo, bases de datos y resultados de la caracterizacin de comercio y vivienda, se puede deducir que las
recomendaciones de uso del bien inmueble en un futuro desarrollo inmobiliario apuntarn a:

NECESIDADES DEL SECTOR

Se afirma la necesidad bsica en la compra de alimentos, para lo cual la recomendacin es SUPERMERCADO grande, de cadena, gran
o mediana superficie, con oferta de todos los bienes de consumo de hogar como: alimentos granos, empacados, enlatados, vegetales
frescos, carnes, pollo y pescado, procesados, todos los artculos de hogar para aseo, elementos de aseo personal, vestuario y calzado.

A nivel de bienes de consumo de segunda lnea, ALMACENES de vestuario y calzado, variedades, electrodomsticos, tecnologa.

En cuanto a desarrollo local: materiales de construccin, ferretera y pinturas, elctricos, artculos de plomera y en el grupo de
servicios, el mantenimiento y reparacin de estos servicios de hogar.

En el grupo de servicios todos aquellos que apunten a satisfacer las necesidades bsicas de salud y educacin, formacin tcnica o
educacin superior, con centros de educacin para el empleo y centros de desarrollo humano.

Con los servicios estatales, la atencin de SISBEN, estratificacin, planeacin, catastro municipal y puntos de pago de servicios,
predial.

CONCLUSIN

El desarrollo necesario en el lote, consisten en un edificio tipo CENTRO COMERCIAL que contenga un supermercado de cadena, tipo
gran o mediana superficie con oferta amplia y variada; oficinas de atencin social del Municipio de Medelln, almacenes de ropa,
calzado, comunicaciones fijas hogar y mviles, oferta de cultura y recreacin.

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