..

..
.. ANALISIS DEL SITIO

..
..

ANALISIS DEL SITIO

El analisis del sitio es fundamental en la planeacin de un Desarrollo
Inmobiliario, las calles, los edificios, incluso los parques no crecen y se
organizan por si mismos, el hombre, en forma planificada o espontanea, los
planta. El resultado armmonioso y funcional o no, depende en muchas
ocasiones de cuanto bien se realizo el analisis del sitio antes de proceder al
desarrollo inmobiliario.

En la antiguedad se penso que el medio fisico determinaba el caracter de la

vida, despues este punto de vista fue superado, en el sentido de que el
medio fisico no tenia influencia sobre ella. Ambos puntos de vista no son
validos, el organismo y el ambiente se interrelacinan.

La tecnologia a permitido modificar en forma cada ves mayor al medio

ambiente, en ocasiones sus obras de "alta ingenieria" han perdido la escala
humana, el medio ambiente creado por el hombre, en muchas ocasiones se
ha vuelto contra el. La contaminacin de las grandes metropolis es un claro
ejemplo de ello.

La planeacin de los Desarrollos Inmobiliarios con base en un analisis del

sitio y una adecuacin a el, permitira convivir al desarrollo con el medio
ambiente, sin deteriorarlo, sino al contrario logrando que las actividades
humanas se den en un medio ambiente agradable y no hostil como el que
hemos creado en muchas de nuestras grandes ciudades.

21
 ANALISIS DEL SITIO

El sitio no solo es una relacin de edificios y calles, sino es todo un sistema

de estructuras, superficies y espacios, seres vivientes, actividades
economicas, clima, entre otros aspectos inherentes al sitio.

La falta de un analisis exhaustivo del sitio puede ocasionar que el

desarrollo ahi realizado rompa algun equilibrio ecologico, en perjuicio del
mismo desarrollo, por ejemplo una nueva carretera puede obstruir un
drenaje natural , iniciar un proceso de erosin, cambiar los horizontes,
destruir plantas y animales.

No tomar en consideracin las arcillas expansivas, puede ocasionar que los

pisos de las construccin comienzen a inflarse hasta romperse, con todos
los daos a las construcciones que esto ocasiona.
Un nivel freatico alto causa dificultades en las tareas de excavacin, lo
mismo que humedece e inunda los sotanos, y hace inseguros los cimientos
de la edificacin.

Que datos recopilar? El analisis del sitio puede ser casi infinitos y pueden
paralizar la accin si no se jerarquiza su importancia para la planeacin de
un Desarrollo Inmobiliario.

Esto se logra con base en la experiencia pasada, de cuales son los datos
verdaderamente importantes. Por ejemplo las condiciones geologicas y el
nivel freatico son aspectos importantes de las condiciones del subsuelo. Las
caracteristicas del suelo y de las rocas del subsuelo tienen una importancia
practica, principalmente en la forma en que puedfe ser hecha la excavacin,
sus condiciones para el drenaje, la resistencia para soportar la edificacin.

22
 ANALISIS DEL SITIO

Opciones

1.- Se cuenta con el sitio.

En este caso lo mas probable es que teniendose el terreno se estudie su

potencialidad para edificar en el mejor Desarrollo Inmobiliario posible.
Este caso es vago y dificil, ya que se tienen que ponderar antes de iniciar el
anlisis del sitio, cuales son los Desarrollos Inmobiliarios posibles para ese
terreno, y por eliminacin quedarse con uno o dos, para que asi el analisis
del sitio ya contemple las ideas generales de que tipo de desarrollo
inmobiliario se piensa realizar en dicho sitio.

2.- No se cuenta con el sitio.

En este caso con base en unos objetivos generales, se inicia con el proceso
de elegir el sitio, que puede tratarse desde una ponderacin entre tres o mas
opciones, o de una amplia busqueda de una espacio dentro de una gran area
urbana.

Para este caso se inicia tomado en consideracin datos generales, y se

eliminan areas que no cumplen con dichos objetivos, como por ejemplo
para un centro comercial, las areas donde ya se encuentra la competencia,
areas donde la poblacin no es del segmento de mercado a quien se piensa
ir dirigido el centro comercial, areas donde la vialidad no permite el
desarrollo de un centro de las caracteristicas generales que se tiene
pensado.

Asi por eliminacin se va llegando a aquellas areas potencialmente aptas

para el desarrollo inmobiliario pensado.

En este caso siempre se inicia con una idea de Desarrollo Inmobiliario sin
un sitio seleccionado. Son escasos los casos donde se busca un terreno para
desarrollar algun inmueble que todavia no se tiene conceptualizado.

Localizacin del Terreno

El anlisis del sitio en los dos casos hay que realizarlo. La diferencia es
que en el caso de localizarlo para un determinado proyecto, una vez
seleccionado, este terreno ya seguramente contar con muchas
caractersticas que lo hacen adecuado para el proyecto deseado. Esto se d,
dado que, cuando uno desea localizar un terreno para un proyecto
determinado fija a priori una serie de condicionantes que debe cumplir ese
terreno. Se realiza dentro de la tarea de bsqueda, una parte de anlisis del

23
 ANALISIS DEL SITIO

sitio general que nos permite tomar la decisin sobre qu terreno es el ms

adecuado para los objetivos del proyecto.

Area de Influencia

Al planear un desarrollo inmobiliario hay que acostumbrarse a mirar ms

alla de los lmites del terreno y su entorno directo de donde se va a edificar

el inmueble, y ver la estructura y caracterstica de una determinada rea de

influencia. El xito de un desarrollo puede depender primordialmente de
los enlaces con el exterior como desplazamientos al trabajo, proximidad de
comercios u otros tipos de facilidades, y de la consideracin y valuacin de
las influencias negativas de los alrededores.

La delimitacin de esta rea de influencia se realizar principalmente con

base en el tipo de desarrollo de que se trate. No es lo mismo el rea de
influencia que tendr un pequeo supermercado que un hospital, o un hotel,
en este ltimo caso su rea de influencia puede abarcar, desde el punto de
vista de mercado hasta varios pases inclusive.

1.- Anlisis del Sitio del Area de Influencia.

El anlisis del sitio del rea de influencia de un determinado desarrollo

inmobiliario deber ser muy general, se deber seleccionar aquellas
caractersticas que podrn influir en forma importante en el desarrollo
inmobiliario propuesto. El anlisis deber ser lo ms concreto posible y
evitando en los casos en que sto sea factible las suposiciones y los datos
confusos. El rea de influencia se delimitar con base en las caractersticas
y tipo del desarrollo inmobiliario que se ha conceptualizado realizar.

24
 ANALISIS DEL SITIO

Sistema de Comunicacin.

Uno de los aspectos importantes a analizar en el contexto regional de un

desarrollo inmobiliario de cualquier tipo es los sistemas de comunicacin.

Cul es la estructura vial existente que integra el terreno a la comunidad,

qu tipo de vialidad existe, cules son sus grados de saturacin, cules son
las horas pico, qu tipo de movimiento se d en estas vas. En lo que se
refiere al transporte, principalmente colectivo, cules son los transportes
que llegan al terreno o sus inmediaciones, qu tipo de transporte: autobs
urbano; autobs forneo; metro; cercana del transporte areo, por ejemplo
en el caso de un hotel.

25
 ANALISIS DEL SITIO

Dentro de este contexto es tambin importante tratar de conseguir la

informacin correspondiente a los futuros proyectos urbanos en la zona y
aqullos que podrn tener una repercusin directa para el desarrollo del
proyecto.

26
 ANALISIS DEL SITIO

Uso del Suelo

A nivel regional un aspecto importante es el conocimiento del uso actual

del suelo. As se deber identificar y ubicar las reas de habitacin, estas
clasificadas por tipo y niveles socioeconmicos de sus habitantes, las zonas
comerciales, clasificndolas tambin por algunos atributos como giro del
negocio, ventas promedio, etc., las reas abiertas (reas verdes) las zonas
industriales tambin clasificndolas por tipo de industria, nmero de
trabajadores, etc.; las reas o zonas de servicios como escuelas, hospitales
y recreacin.

Como es lgico se le dar un mayor nfasis al anlisis del estos tpicos en

relacin con el proyecto inmobiliario de que se trate. As si estamos
pensando desarrollar un Centro Comercial, el anlisis de los comercios ser
ms exahustivo, as como el anlisis del rea habitacin como el mercado
potencial.

27
 ANALISIS DEL SITIO

Infraestructura y Equipamiento Urbano

En trminos generales ser conveniente analizar la infraestructura y el

equipamiento urbano existente en la zona, principalmente en lo que se
refiere a infraestructura hidrulica y de comunicacin con telfonos por
ejemplo. Esto nos puede dar una idea de si hay algunos limitantes
importantes para el proyecto en cuestin dentro de este rubro.

Aspectos Demograficos

Para determinados desarrollos inmobiliarios es necesario, realizar un

anlisis socieconomico del contexto regional, como ubicacin de los
habitantes por nivel de ingresos, o densidad de habitantes por hectarea, etc.

Reporte
A nivel de anlisis del sitio dentro del contexto regional, stos son los
principales aspectos a tratar. Como resultado ser adems del reporte
escrito, elaborar un mapa de "anlisis del sitio del contexto regional" que
tuviera entre otras la siguiente informacin:

28
 ANALISIS DEL SITIO

Vialidad.- Sealando las principales vas que integran al terreno en

cuestin con el resto del rea.

Uso del Suelo.- Sealando las reas habitacionales por estrato

socioeconmico, las zonas comerciales, industriales, de servicios urbanos,
etc.

Infraestructura.- Sealando la Infraestructura como redes de drenaje y

agua potable; energia electrica, telefono, etc.

Equipamiento Urbano.- Sealando la ubicacin espacial y sus principales

caracteristicas de aquel equipamiento urbano que se detecte importante en
relacin con el proyecto inmobiliario de que se trate, como por ejemplo
Aeropuerto Internacional, estaciones de autobuses, etc.

Aspectos Demograficos.- Sealando la ubicacin espacial de los aspectos

demograficos..

2.- Anlisis del Sitio Contexto Local:

El anlisis del sitio se refiere al estudio del terreno donde se piensa

desarrollar el proyecto inmobiliario y de sus alrededores inmediatos, entre
los aspectos que deben tomarse en consideracin a manera ejemplificativa
se tienen los siguientes:

29
 ANALISIS DEL SITIO

Topografa

La forma de la superficie del terreno es de un inters obvio para la

planeacin posterior de un proyecto inmobiliario. La mayora de las veces
se le representa por curvas de nivel o conjuntos de lneas imaginarias que
conectan todos los puntos a igual cota o altura sobre el terreno. El conjunto
de puntos del suelo que se unen entre si por estas lneas estn separados
verticalmente por ciertos intervalos regulares 1, 5, 10, 15 20 metros
generalmente. En cualquier plano, las curvas de nivel son siempre
continuas dentro de ese espacio, y no se funden o cruzan excepto en
superficies verticales de suelo o en superficies que sobresalen de otros.
Cuanto ms paralelas estas lneas, tanto ms suave y regular es la superficie
del suelo. En terrenos ondulados adquieren forma sinusoidal, en terrenos
irregulares se quiebran ms bruscamente, en superficies planas seran
lneas rectas.

En Mxico, por ejemplo, en la carta topogrfica 1:50 000 que edita

Detenal, la representacin del relieve est hecha con curvas de nivel a cada
10 20 metros, dependiendo del terreno a cartografiar. Las curvas de nivel
estn representadas en color sepia, existiendo una curva maestra cada 50
100 metros, segn sea la equidistancia de 10 20 metros.

Este tipo de cartografa publicada tambin contiene, adems de las curvas

de nivel: informacin como los ros perennes e intermitentes, los
manantiales , las zonas de infiltracin y los cuerpos de agua perenne o
intermitentes, naturales o artificiales, usando para todo esto el color azul.
En negro estn representados los caminos clasificados segn el estado y
tipo de superficie de rodamiento de que se trate, las vas frreas, los

30
 ANALISIS DEL SITIO

aeropuertos, las lneas de energa elctrica, telgrafos, telfonos, as como

las presas y bordos.

La forma del sitio es crtica para determinar cmo usarlo. La pendiente es

uno de los aspectos ms importantes de la topografa, ya que de ella
dependen el uso y el mantenimiento. Esta relacin variar de acuerdo con
el uso previsto para el terreno. En trminos generales se puede considerar
qu pendientes del 0-15% no representan problemas para la construccin
de desarrollos inmobiliarios, pendientes del 15% al 35%, son terrenos con
una cierta pendiente que requieren de adecuaciones, en ocasiones
importantes al proyecto inmobiliario tanto desde el punto de vista de
ingeniera como de arquitectura e influyen fuertemente en los costos; por
ltimo pendientes de ms del 35% no se consideran aptas para el uso
urbano de dichas reas.

Ligado con la topografa, otro aspecto importante dentro del anlisis del
sitio es la imagen visual, la cual se refiere en trminos generales a la
visibilidad simplemente: qu reas pueden verse desde otras. A menudo
se utiliza un plano con curvas de nivel como diagrama divisibilidad en el
que se sombrean aquellas zonas que no se ven desde determinado punto
(por consiguiente, desde donde tampoco se ve ese punto).

Tales diagramas se realizarn en ciertos lugares clave del terreno. Por

ltimo, la forma del suelo afecta particularmente al microclima segn estn
las pendientes orientadas a sol o sombra, o segn canalizan o cortan
vientos.

Suelo

El anlisis del suelo es de vital importancia para un proyecto inmobiliario,

principalmente cuando hablamos de grandes extensiones de terreno por
ejemplo para un fraccionamiento. Dentro de este rubro podemos englobar
dos aspectos: la "edafologa " o el estudio de los suelos de acuerdo a sus
caractersticas fsico-qumicas y morfolgicas; y la "geologa" en cuanto a
la clasificacin de rocas y suelos , datos estructurales, forma, deformacin
o rompimiento de rocas, el rumbo y echado en rocas sedimentarias,
direccin del flujo en rocas igneas, rumbo y echado de foliacin, diques,
fallas, fracturas, dolinas, etc.

Como es lgico suponer el anlisis de estos aspectos deber realizarse

enfocado a sus caractersticas para proyectos de construccin y obras de
infraestructura como vialidad, agua potable y drenajes.

31
 ANALISIS DEL SITIO

Edafologia

El suelo no es otra cosa que el manto pulverizado de tierra formado por la

descomposicin de rocas y plantas debido a la accin del tiempo y de los
agentes atmosfricos. El suelo no es esttico, est continuamente
evolucionando y deteriorndose.

Los elementos que se analizan al estudiar los suelos son las diferencias que
se presentan en "horizontes" que los forman y que se caracterizan por
ciertos procesos especficos de cada uno de ellos:

Horizonte "A": Es la parte superficial del suelo en la que se deposita la

materia orgnica, se empieza a transformar y a integrar al material mineral
del suelo; es del que migran hacia la parte inferior ciertos elementos
orgnicos-minerales.

Horizonte "B": Es aqul en el que primeramente se manifiestan los

cambios que est sufriendo el material que dio origen al suelo, y en el que
se acumulan los elementos orgnico-minerales provenientes del horizonte
"A".

Horizonte "C": Es un estrato profundo del suelo que muestra

marcadamente las caractersticas del material del que deriva, y an no se
manifiesta evidencias de desarrollo edfico.

Horizonte "D" o "R": Es una capa continua, coherente y dura de roca

que subyace al suelo y que ha dado origen a este, en muchos casos; en
otros, esta roca fue sepultada por un aluvion del que se formo el suelo y es
simplemente una discontinuidad litolgica.

32
 ANALISIS DEL SITIO

Cada uno de estos horizontes pueden presentar diferencias especficas que

se reportan como subhorizontes. No todos los suelos presentan todos los
horizontes, algunos slo tienen A y C, otros slo C y otros ms A y R.

La aplicacin de conocimientos de geologa a la planeacin y proyectos de

obras de ingeniera es fundamental.

Por ejemplo para proyectar un edificio de tres o de diez pisos, se requiere

conocer el subsuelo y saber qu tipo de cimentacin se requiere, qu clase
de roca o de suelo, qu aflora, sus caractersticas y sus condiciones, la
columna estratigrfica hasta la profundidad que las cargas podrn afectar el
terreno y el funcionamiento de las aguas superficiales y subterrneas.

En general es indispensable tener una nocin sobre el perfil estratigrfico

del terreno, lo mal a veces puede hacerse por medio de una inspeccin de
campo, pero normalmente, requiere la realizacin de sondeos de
exploracin.

En algunos casos basta con conocer la columna geolgica de uno o dos

pozos perforados en puntos estratgicos dentro del rea de construccin.

Por lo tanto la informacin geolgica proporciona en trminos generales, el

conocimiento adecuado para el estudio de permeabilidad y resistencia de
las rocas, posicin relativa de cada tipo de rocas y forma que presentan las
diferentes asociaciones de ellas, as como para el estudio de las aguas
superficiales y subterrneas.

Para cada tipo de obra que se considere, es necesario enfatizar la

investigacin en algunos aspectos y tomar datos complementarios.

33
 ANALISIS DEL SITIO

Este aspecto es necesario conocerlo al menos generalmente en esta fase de

prefactibilidad ya que principalmente el costo puede variar
considerablemente, por ejemplo si se requiere pilotear o no, si se puede
excavar sin explosivos o por la presencia de roca se tienen que utilizar.

Otro aspecto relevante que nos proporciona la geologa es el relativo a las

"fallas".

Una falla, es una fractura a lo largo de la cual ha habido movimiento o

desplazamiento de las masas adyacentes, paralelamente al plano de
fractura.

Los movimientos de las fallas son indicadores de peligro en las obras de

ingeniera. Las fallas mas importantes para un desarrollo inmobiliario son
aquellas cuyos movimientos han producido condiciones especiales que
pueda dar lugar a problemas serios y dificiles. Un descubrimiento tardo de
condiciones desfavorables producidas por un afallamiento, pueden obligar
a un rediseo de la estructura, a cambiar su localizacin o al abandono
total del lugar propuesto para la obra.

En resumen tanto los aspectos edafolgicos como geolgicos se debern

analizar orientados a su interpretacin como factores ntimamente
relacionados con los aspectos de ingeniera civil. As es importante por
ejemplo conocer la existencia o no de arcillas expansivas, de fracturas
importantes, de tobas, de areanas, etc. La existencia o no de estos
elementos naturales podrn influir directamente y en ocasiones en forma
considerable en nuestros costos tanto de construccin como de
urbanizacin.

Por ltimo, a mayor detalle ya para clculo de construccin se debern

realizar los estudios de mecnica de suelos, cuando la magnitud del
proyecto constructivo as lo requiera. Estos estudios se refieren a la
exacta composicin de la masa del suelo donde quiera que est y se
determina por anlisis de laboratorio sobre muestras tomadas en el sitio.
Con ello se puede predecir con cierta base, por ejemplo, las capacidades de
resistencias o la mezcla ptima que puede hacerse de tal suelo con ciertos
aditivos, para lograr un material ms eficiente para ingeniera. Los anlisis
de laboratorio son realizados por especialistas y resultan ser una
descripcin cuantitativa.

34
 ANALISIS DEL SITIO

Hidrologa:

Una de las variantes ms importantes de la superficie sin lugar a dudas es

la presencia o ausencia de agua en ella: el contenido de humedad del suelo,
su drenaje interno y superficial y la posicin del nivel fretico. El nivel
fretico es la superficie subterrnea bajo la cual todos los huecos entre los
granos de tierra estn llenos de agua. Normalmente es una superficie en
declive y ondulante que sigue de manera aproximada el contorno de
superficie bajando gradualmente hacia algn estanque, lago, ro, manantial
o fuente en donde emerge el exterior. Su profundidad bajo tierra puede
variar marcadamente y puede fluctuar segn las etaciones o durante largos
periodos de tiempo. Las capas subterrneas de rocas impermeables pueden
tambin modificar el nivel fretico, reteniendo agua por encima de ellas, o
por debajo, o conducindola entre sus grietas.

El nivel fretico es importante para el abastecimiento de agua y para la

vegetacin. Un nivel fretico alto causa dificultades en la tarea de
excavacin, lo mismo que humedece e inunda los stanos ciertos servicios
y hace inseguros los cimientos de la edificacin. El nivel fretico alto lo
indican los niveles de las fuentes, de las perforaciones, de los manantiales,
un suelo encharcado y pantanoso, o la aparicin de ciertas plantas.
En resumen se debe estudiar el agua superficial como los escurrimientos y
los ros, la erosin fluvial, los lagos, esteros, etc.

Y tambin todo aquello relativo al agua subterrnea, principalmente en lo

que se refiere al Nivel de Aguas Freaticas.

El agua que se encuentra en la zona de saturacin se llama generalmente

agua del subsuelo; al agua de la zona de aireacin se le llama agua vadosa
o queda incluida en la designacin de humedad del subsuelo.

El trmino agua subterrnea incluye tanto el agua vadosa como a la que se

encuentra debajo del nivel fretico.

Los problemas de las cimentaciones de edificios y otras estructuras que se

relacionan principalmente con la resistencia de los materiales terrestres,
pueden sufrir un cambio radical si se llega a un estado de saturacin.
Ciertos tipos de arenas se convierten en arenas movedizas cuando se
saturan y muchas arcillas que pueden resistir cargas moderadas, se
convierten en un material plstico de una resistencia mnima.

Los problemas debidos al agua subterrnea se presentan donde quiera se

hagan excavaciones.

35
 ANALISIS DEL SITIO

Cuando se trate de proyectos inmobiliarios que requieran grandes

cantidades de agua y que la fuente de captacin se encuentre en el mismo
terreno, ser necesario realizar estudios ms profundos como de
abatimiento de los niveles freticos y composicin qumica del agua.

Clima:

El clima con todo lo que ello implica, temperatura, precipitaciones,

humedad, pureza del aire, vientos, nobosidad, soleamiento, es uno de los
aspectos que se deben analizar como base para el diseo de un proyecto
inmobiliario.

Existen preferencias por ciertos lmites o ritmos de luz, intensidad de

sonidos, pureza del aire y temperatura. Los climas naturales pueden ser
violentos, existen intrusiones humanas produciendo ruidos ambientales e
impurezas del aire. Los hombres se defienden adaptndose
fisiolgicamente , abrigndose y cobijndose . Pero tambin es posible
manipular el clima arreglando o eligiendo el sitio.

El diseador har lo que pueda para conseguir que las temperaturas al

exterior y en el interior estn dentro de los lmites del confort. De acuerdo
con el clima general, tratar de introducir o dirigir ciertas corrientes de
aire, dejar pasar o bloquear los rayos del sol, humedecer o secar el
aire, subir o bajar las temperaturas.

Un anlisis general del clima nos dar las primeras claves para la opcin y
organizacin del sitio. Cuando el diseador trabaja en una regin nueva
para l, hacer un estudio de la edificacin tradicional de la localidad y de
las ventajas y defectos climticos ser de especial valor. Se deber tambin
hacer especial nfasis en el estudio del microclima, sto es la modificacin
del clima general impuesto por la forma especial de pequeas superficies:

36
 ANALISIS DEL SITIO

su topografa, cubrimiento, superficie del suelo, y formas creadas por el

hombre. Los efectos del microclima le darn las pistas para cambiar el
clima general de forma favorable.

En grandes desarrollos es posible con base en el diseo urbano y

arquitectnico crear reas con microclimas favorables para el mismo
desarrollo.

En Mxico contamos con cartas de Climas que muestranla clasificacin de

climas, as como las isotermas e isoyetas medias anuales .
En el reverso se muestran los climogramos o grficos de variabilidad de la
lluvia. El clima es un factor vital que es necesario conocer para
aprovecharlo adecuadamente, en cualquier tipo de desarrollo inmobiliario.

Uso Actual del Suelo:

El uso actual del suelo, es el anlisis de como se encuentra actualmente

usado el terreno y los inmediatos alrededores de ste.

En primer trmino se deber identificar las reas agrcolas (con su

subclasificacin de riego, de temporal y pastizales; los bosques y las reas
verdes como jardines, prados, etc.). En lo que se refiere a la
infraestructura se deber identificar la: vialidad, clasificndola por tipo de
vialidad y obteniendo los datos relativos a ancho, distancias, etc.; la
infraestructura de agua potable y drenajes con sus caractersticas de gasto
promedio, dimetro de tubos, niveles de saturacin, accesos, etc.; los
servicios de telfono y energa elctrica, tambin con sus datos de

37
 ANALISIS DEL SITIO

capacidad de lneas, niveles de saturacin, etc.; si existe red de gas o

televisin por cable tambin se deber analizar este rubro; Dentro del
concepto de construcciones se deber analizar las edificaciones realizadas
por el hombre con datos sobre tipo de edificacin, rea ocupada,
localizacin, uso que se le da, etc. Dentro del rubro de servicios ser
necesario identificar, cuantificar y ubicar los servicios con que se cuenta
en cuanto a Salud, Educacin, Recreacin y Deporte, Correo, etc.

La representacin de esta parte deber constar de un mapa que

denominaremos de uso actual del suelo, es conveniente que este mapa
tenga una base topogrfica y conste de toponima (nombres de lugares y
obras).

Tenencia, Valores del Suelo y Lmites Administrativos.

El conocimiento de la tenencia de la tierra en trminos generales de los

alrededores del sitio donde pensamos desarrollar el proyecto inmobiliario,
de los lmites administrativos si cruza algun limite Municipal o de otro
tipo, por el rea de estudio o a qu rea administrativa pertenece el terreno
y por ltimo los Valores actuales del suelo son elementos de utilidad para
el planificador y sern utilizados posteriormente en el proceso de desarrollo
del proyecto.

Informacin.

Para el anlisis del sitio se puede contar con varios tipos de informacin ya
publicada e informacin directa, recopilada mediante trabajo de campo.

Las fotos areas son una excelente fuente detallada y renovada de datos.
La fotografa area se puede obtener casi a cualquier escala y contiene un
gran acervo de informacin, pueden servirnos para tener una idea del uso

38
 ANALISIS DEL SITIO

actual del suelo, del tipo y densidad de construcciones, tipo de suelo, tipo
de plantas, caminos o senderos, indicios de actividades, el nmero existente
de coches en un determinado momento sobre una avenida, el drenaje
natural, la erosin, las zonas inundables, etc.

Mediante un par estereoscopico se puede fotointerpretando obtener

informacin relativa por ejemplo a la topografa del rea en estudio. El
resultado de la fotointerpretacin es la visin del suelo en tres dimensiones
que se nos presenta como una maqueta detallada en miniatura.

La cartografa que existe en nuestro pas es una de las ms completas del

mundo, existen mapas topogrficos, edafolgicos, de uso del suelo,
geolgicos, de climas, hidrolgicos a varias escalas. Siendo la principal
escala 1:50 000, la cual se puede ampliar o reducir obtenindose mapas a
escalas 1:25 000 y 1:10 000 con igual precisin de informacin. Tambin
existen mapas urbanos de las principales ciudades del pas escala 1:10 000.
En relacin con la cartografa es necesario casi siempre actualizarla, en
virtud de que muchas acciones realizadas por el hombre no vienen
registradas por los mapas ya que no son siempre actuales.

Adems de esta informacin especial se cuenta con informacin

documental como los censos de poblacin, los econmicos y de servicios,
los industriales y los agropecuarios que se producen sistemticamente cada
10 aos. Tambin existe informacin de diferentes fuentes tanto privadas
como pblicas que es posible obtener.

Por ltimo la informacin directa que se obtiene de la visita del lugar, de

la realizacin de levantamientos por ejemplo topogrficos del terreno, y
aquella que se obtiene mediante encuestas realizada para un aspecto
determinado para el cual no existe o no est actualizada la informacin
tradicional.

En trminos generales estos son los rubros principales a considerar dentro

del anlisis fisico del sitio, sin embargo este anlisis vara
considerablemente segn su carcter: si est libre de un uso humano
intensivo; o est altamente ocupado; si es un paisaje maduro, estable, o
cambia rpidamente; si es dominante o recesivo, propuesto para
conservacin o remodelacin radical.

Por lo tanto el anlisis del sitio deber orientarse con base tanto en las
caractersticas intrnsecas del sitio como del proyecto inmobiliario que se
piensa desarrollar en l.

39
 ANALISIS DEL SITIO

Aspectos Subjetivos:

El equlibrio del sitio.

Uno de los aspectos subjetivos del analisis del sitio es si se encuentra en un
equilibrio de funcionamiento, que se quiere decir con esto, si el sitio se
encuentra dentro de un esquema de desarrollo armonico, por ejemplo un
sitio en el cual durante 6 horas del dia esta totalmente abandonado de
cualquier actividad humana, ya que es una area denominado dormitorio,
donde la casi totalidad de sus habitantes, salen en la maana a trabajar y
regresan en la trade, parece ser un sitio no equilibrado.

Dentro de la planeacin urbana se trata de crear un nuevo equilibrio tan

estable como el anterior dado por el medio ambiente natural, pero ms
adecuado a nuestras necesidades, sin embargo si no se analiza bien el sitio,
en todos sus aspectos, se corre el riesgo de producir un cambio irreversible.
No hemos tirado ciudades con sus calles y edificios para contruir areas
agricolas. El proceso de la urbanizacin parece ser irreversible.

Asimismo en ocasiones es necesario incorporar al anlisis realizado

aspectos como: La belleza natural del sitio, El paisaje del sitio, La historia
del sitio, entre otros.

40