Anno XL N.

IL GEOMETRA
novembre-dicembre 2015

Rivista bimestrale
dinformazione
del Collegio

BRESCIANO Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di
Lodi
Sondrio

Contiene I.P.
Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia

6
IL GEOMETRA
BRESCIANO
Rivista bimestrale
d'informazione
del Collegio Geometri
della provincia di Brescia

Il quadro della pittrice

prof.ssa Livia Cavicchi,
esposto nella sede del Collegio Geometri di Brescia,
sintetizza con efficacia la multiforme attivit
del geometra nei secoli.

Direttore responsabile
Bruno Bossini

Segretaria di redazione Buone Feste 2 LEGALE

Carla Comincini Il contratto preliminare
EDITORIALE e la morte del contraente 48
Redazione Consulenze immobiliari: un altro
Stefano Benedini, Nadia Bettari, settore redditizio per i geometri 3 SICUREZZA
Alessandro Colonna, Mario Comincini, *M+PCT"DU
Alfredo Dellaglio, Giovanni Fasser, INTERVISTA FMFNPEJmDIFBM5FTUP6OJDP4JDVSF[[B 52
Piero Fiaccavento, Stefano Fracascio, Un Consiglio di disciplina a tutela
Francesco Ganda, Antonio Gnecchi, dellinteresse pubblico Convegno regionale Sicurezza cantieri:
Franco Manfredini, Fulvio Negri, e della deontologia professionale 6 novit e interpretazione norme vigenti 54
Giovanni Platto, Andrea Raccagni,
Nicol Sarzi Sartori, Marco Tognolatti, DAL CONSIGLIO NAZIONALE EDILIZIA SOSTENIBILE
Giuseppe Zipponi -31SPQPTUBEJNPEJmDB
Obbligo di assicurazione professionale
Hanno collaborato a questo numero per i geometri 11 EFMMhBSUJDPMPTVMMPTQFTTPSFEFJNVSJ 56
Andrea Botti, Aleandro Bottichio, La Rete delle Professioni Tecniche CATASTO
Piergiovanni Lissana, Stefano G. Loffi,
Gabriele Mercanti, Umberto Monopoli, sugli onorari delle stime 12 I geometri bresciani impegnati nel sollecitare
Luciano Pilotti, Luigi Renna, NPEJmDIFBM%0$'"FBM13&(&0 58
Franco Robecchi, Corrado Romagnoli, DALLA CASSA DI PREVIDENZA
Giancarlo Turati, Mario Zanetti Libera concorrenza anche URBANISTICA
per le societ di ingegneria 15 I contenuti della osservazione
Direzione, redazione e amministrazione BMMBWBSJBOUFEFM1(5EJ#SFTDJB 
25128 Brescia - P.le Cesare Battisti 12 DAL COLLEGIO DI BRESCIA
Tel. 030/3706411 Rilanciare ledilizia bresciana Le nuove zone sismiche 66
www.collegio.geometri.bs.it una missione con tanti ostacoli 16 1SPQPTUBEJTFNQMJmDB[JPOF
Editing e impaginazione Novit dal Governo sullacquisizione dei reliquati pubblici 68
Francesca Bossini - landau
per i geometri con Partita Iva 17 CONDOMINIO
Concessionario della pubblicit %FDPSPBSDIJUFUUPOJDPEFMMFEJmDJP 
Emmedigi Pubblicit DAL COLLEGIO DI LODI
Via Arturo Toscanini, 41 - 25010 Borgosatollo (Bs) /VPWBNPEVMJTUJDBVOJmDBUB$*-F$*-" ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI
Tel. 030/6186578 - Fax 030/2053376 in Lombardia e spot del Governo 18 7BMPSFEJ$PTUP%FQSF[[BUP
Stampa 7BMPSFEFMM"SFB&EJmDBUB 72
IGB Group/Grafo DAL COLLEGIO DI SONDRIO
Via Alessandro Volta, 21/A - 25010 San Zeno Naviglio (Bs) Cerimonia di premiazione degli iscritti $*5"(CP[[BEJSFHPMBNFOUP
Tel. 030/3542997 - Fax 030/3546207 BMM"MCPEBPMUSF FBOOJ  in fase di approvazione 78
Di questa rivista sono state stampate 8.763 copie,
che vengono inviate agli iscritti dei Collegi di Brescia, GEOMETRI IN EXPO AGRICOLTURA
Lodi e Sondrio oltre che ai principali Enti regionali, -FBOJNFEFMM"MCFSPEFMMB7JUB 24 Canali o canalette? 
provinciali e nazionali e a tutti i Collegi d'Italia.
-"MCFSPEFMMB7JUB GEOLOGIA
N. 6 2015 novembre-dicembre
Pubblicazione iscritta al n. 9/75 del registro Giornali
USBTUPSJB UFDOJDBFTJNCPMJ 26 Prospezioni sismiche per la caratterizzazione
e periodici del Tribunale di Brescia il 14-10-1975 dei terreni di fondazione
SCUOLA
Poste Italiane Spa - Spedizione in Abbonamento Postale Esperienze di buona scuola TFDPOEPMF/5$ 83
D.L. 353/2003 (conv. L. 27/02/2004 n. 46)
art. 1, comma 1, DCB Brescia -*TUJUVUPi0MJWFMMJ1VUFMMJwBMMBHPE"SOP  TECNICA
Poesia dalla trincea 38 Lattualit delle architetture in pietra 88
Associato alIUSPI &TBNJEJ4UBUP1SPWFFEFMFODPBCJMJUBUJ CULTURA
$PNNJTTJPOJ F 41 Nello studio dellartista 92
Gli articoli firmati o siglati rispecchiano soltanto il pensiero dell'Autore e
non impegnano n la rivista n il Collegio Geometri. concessa la facolt FORMAZIONE Europa Usa: la statua per un patto di libert
di riproduzione degli articoli e delle illustrazioni citando la fonte. Gli articoli
e le fotografie, anche se non pubblicati, non si restituiscono. $POWFHOPi1POUJUFSNJDJ NVGGFFyTPMV[JPOJw 43 DIFEVSBEBBOOJ 95
Il nuovo regolamento della formazione Novit di Legge 
continua e la risposta degli iscritti 46 "HHJPSOBNFOUP"MCP 

IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 1

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

Aleandro Bottichio
Valore di Costo Deprezzato
Valore dellArea Edificata

Il caso a seguire riguarda un procedimento di

valutazione alternativo alla comparazione diretta
del mercato, ovvero, il Valore di Costo,
eventualmente Deprezzato, anche esplicabile
attraverso la ricerca alternativa del Valore
dellArea Edificata. Si esporr pertanto la
metodologia di determinazione del Valore di
Costo a Nuovo per poi procedere ai
Deprezzamenti sia della parte edile che
impiantistica ordinaria, nonch riferibili agli
impianti, attrezzature ed immobili strumentali,
ci con diversi metodi: lineare, progressivo
(U.E.E.C) e per quote di ammortamento
decrescenti; si determiner infine la componente
Area con sistema alternativo di ricerca del
Rapporto Complementare.

P
remesse alla determinazione del Valore di Costo 3JDBQJUPMBOEP JMQSPDFEJNFOUPQFS7BMPSFEJ$PTUPWJFOFBT-

Foto Mpc92 - Fotolia.com

deprezzato TVOUPJOPHOJDBTPQFSHMJJNNPCJMJTQFDJBMJFOPOPNPHFOFJ 
"MMJOUFSOPEFMMBHFSBSDIJBEFJQSPDFEJNFOUJEJTUJNB BMDPOUSBSJP QFSHMJJNNPCJMJPSEJOBSJOFMMFTPMFFDDF[JPOJ
MBQQSPDDJPEFMDPTUPSBQQSFTFOUBVOBTPSUBEJFTUSFNBSBUJP  TJBOPWFOVUJNFOPHMJBMUSJNFUPEJ RVBMFVMUJNBSBUJP QFS
TPQSBUUVUUPGSBHMJJNNPCJMJPSEJOBSJ JORVBOUPJMNFUPEPOPS- completa assenza di mercato. Pu essere infine impiegato
malmente viene preso in considerazione quando sono gi nella valutazione dei prezzi marginali delle caratteristiche
TUBUJTDBSUBUJJQSPDFEJNFOUJDPNQBSBUJWJQFSWBMPSFEJNFSDBUP  JNNPCJMJBSJ OFMNFUPEPEJDPOGSPOUPEFMNBSDBUP RVBMPSB
per valore di capitalizzazione del reddito e per metodi deri- limmobile presenti caratteristiche singolari differenti ai com-
WBUJ USBTGPSNB[JPOF TVSSPHB[JPOFTPTUJUV[JPOF DPNQMFNFO- QBSBCJMJ"MUSFTOFMMBTUJNBEFJEBOOJQBS[JBMJFUPUBMJ OPODI
UBSF
HJVTUBQQVOUPQFSNBODBO[BEJNFSDBUP RVJOEJQFSBT- QFSJ 4"-
OFMDBTPEJJNNPCJMJBTWJMVQQP FDPNVORVFJOUVUUJ
senza di dati economici indispensabili alla determinazione i casi in cui lapproccio al Costo risulti subalterno ad altri me-
scientifica del valore incognito. todi.

Il procedimento parte dallasssunto che un compratore non Formulazione del Valore di Costo deprezzato
disposto a pagare per un immobile una somma maggiore Stando alle definizioni sopra esposte si deduce la seguente
al valore di mercato di unarea edificata e del costo di co- formulazione:
struzione dellimmobile su di essa costruito, ci considerati
gli eventuali deprezzamenti. Vi DPTUJFEJMJDPTUJJNQJBOUJTUJDJ
0D7U
- Vi = Valore incognito in Stima = Valore dellImmobile;
Ne consegue che il metodo sia altrettanto apprezzato per la - DPTUJFEJMJ $DF4UQF F0GF

WBMVUB[JPOFEFHMJJNNPCJMJTQFDJBMJ RVBMJBEFTFNQJPJGBCCSJ- - $DF$PTUPEJDPTUSV[JPOF&EJMF
DBUJDPNNFSDJBMJ BSUJHJBOBMJ JOEVTUSJBMJ SVSBMJPHMJBDDFTTPSJJO - 4UQF4QFTFUFDOJDIFFEJQSPHFUUB[JPOFFEJMF
HFOFSF PWWFSP RVFHMJJNNPCJMJ DIFQFSMFMPSPDBSBUUFSJTUJDIF - F*NQSFWJTUJQBSUFFEJMF
FQFDVMJBSJUDPTUSVUUJWFFEJEFTUJOB[JPOF OPOIBOOPDPNQB- - 0GF JF3F
0OFSJ'JOBO[JBSJ
SBCJMJ FDIFQFSUBOUPQPTTPOPFTTFSFWBMVUBUJTPMBNFOUFBUUSB- - ie interessi dellimprenditore costruttore edile;
verso unanalisi dettagliata di tutti gli elementi che li compon- - Re reddito dellimprenditore costruttore edile;
gono. - DPTUJJNQJBOUJTUJDJ $DJ4UQJ J0GJ

- $DJ$PTUPEJDPTUSV[JPOFJNQJBOUJTUJDP

72 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

 ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

tamento decrescente deriva la seguente formulazione a

curva convessa
t
%U  OoU

T O O

Formula valevole per il calcolo dei deprezzamenti degli

impianti pi complessi rispetto a quelli contenuti negli
JNNPCJMJPSEJOBSJ OPODIQFSHMJJNNPCJMJBEFTUJOB[JPOF
TQFDJBMF NBTPQSBUUVUUPQFSMBQBSUFEFJNBDDIJOBSJ RVB-
MPSBMJNNPCJMFTJBJOTDJOEJCJMFEBHMJJNQJBOUJ EBMMFNBD-
chine ed attrezzature in esso contenute: il classico opificio
conosciuto fin dai tempi della stima catastale degli immo-
bili speciali.

I deprezzamenti sopra descritti sono stati assunti partendo

dal presupposto che il valore finale dellimpianto od attrezza-
UVSBGPTTFQBSJB[FSP/FMDBTPJOWFDFBWFTTFVO7BMPSF'JOBMF
EJSFDVQFSP MFTVEEFUUFGPSNVMB[JPOJEPWSBOOPUFOFSFDPOUP
EFMMFTPNNFBWBMPSFGJOBMF JQPUJ[[BOEPMBDPNQPOFOUFJN-
piantistica facilmente divisibile dallimmobile e pertanto
destinabile al mercato dellusato.

- 4UQJ4QFTFUFDOJDIFFEJQSPHFUUB[JPOFJNQJBOUJTUJDB %FEPUUPJMWBMPSFBOVPWP $O
FPEFQSF[[BUP $O %U
TJ
- J*NQSFWJTUJQBSUFJNQJBOUJTUJDB proseguir nella formula determinando gli:
- 0GJ JJ3J
0OFSJ'JOBO[JBSJ - 0D0OFSJ$PODFTTPSJ DPNQPOFUFEFMDPTUPEJDPTUSV[JPOF
- ii interessi dellimprenditore impiantistico ; F EFMMF VSCBOJ[[B[JPOJ * F **  OPSNBMNFOUF EFEPUUJ
- Ri reddito dellimprenditore impiantistico; allU.T.C.);
- 7U7BMPSFEFMMBSFBFEJGJDBUB DIFNFSJUBVOBUSBUUB[JPOFB
Quanto sopra rappresenta pertanto la componente di costru- se stante;
[JPOFBOVPWP $O
EJDPOTFHVFO[B OFMDBTPJODVJMJNNPCJMF
non sia nuovo si dovr tener conto della vita utile complessiva Esplicitazione alla formulazione del Valore di Costo deprezzato
EFMMJNNPCJMF O
FEFMUFNQPHJUSBTDPSTP U
QFSUBOUPMB -FDPNQPOFOUJ DPTUJ0G
iFEJMJFPJNQJBOUJTUJDJwSJTVMUBOP
formula iniziale sar ampliata nel seguente modo: FTTFSFOPSNBMNFOUFMFQJTFNQMJDJFQSFDJTFEBEFUFSNJOBSF 
JORVBOUPTDBUVSJTDPOP BEPWFSFEJQSFDJTJPOF EBWFSJFQSPQSJ
Vi<DPTUJFEJMJ %U
DPTUJJNQJBOUJTUJDJ %U
>
DPNQVUJNFUSJDJFTUJNBUJWJEFMMFPQFSFFEJMJFEJNQJBOUJTUJDIF 
0D7U
OPODIEFHMJPOFSJFDPOPNJDJGJOBO[JBSJOPSNBMNFOUFJODBQP
*MUVUUPDPOEFQSF[[BNFOUJMJOFBSJQFSJDPTUJFEJMJ QSPHSFTTJWJ allimprenditore costruttore.
per i costi impiantistici ordinari e per ammortamenti decre- Tali componenti potrebbero essere determinate anche per
TDFOUJQFSJDPTUJJNQJBOUJTUJDJDPNQMFTTJ DPNFEJTFHVJUPSJ- WJBTJOUFUJDB UBCFMMBSF RVBMPSBGPTTFSPBEJTQPTJ[JPOFEBUJEJ
portato: QBSBHPOF PEBODIFBUUSBWFSTPMBVTJMJPEJFEJUPSJBTQFDJBMJ[-
- QFSMBQBSUF&EJMF%UUOEFQSF[[BNFOUPMJOFBSFB [BUBGPSOJUSJDFEJNBOVBMJEFJDPTUJFEFMMFUJQPMPHJFFEJMJ[JF"
retta decrescente; dovere di precisione comunque sempre preferibile il com-
- QFSMBQBSUF*NQJBOUJTUJDB%U< UO
?> puto metrico estimativo dettagliato allimmobile in valuta-
o
'PSNVMBEFJ%FQSF[[BNFOUJ 6&&$
oEF- zione.
prezzamento progressivo a curva concava; "MDPOUSBSJPMFDPNQPOFOUJEJEFQSF[[BNFOUP %U
F 7U

- in alternativa alla predetta formulazione empirica degli riferibili al valore dellarea mondata dal costo deprezzato
economisti contabili europei pu essere applicata anche EFMMJNNPCJMF TPOPTFNQSFQJVUUPTUPDPNQMJDBUFEBEFUFSNJ-
MBGPSNVMBEFMMFRVPUFEJBNNPSUBNFOUPEFDSFTDFOUJ  nare in quanto le prime comportano lesatto compendio della
definita dal Simonotti quale metodo della somma degli WFDDIJBJBEFMMJNNPCJMF MBTFDPOEB BTTBJQJFOJHNBUJDB JO
anni DIFQBSUFOEPEBMMBQBSUFOEPEBVOQJBOPEJBNNPS- quanto sovente necessita la determinazione dellesatto va-

IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 73

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

Foto Rick Henzel - Fotolia.com

MPSFEFMMBSFBJOMPDBMJ[[B[JPOJEJTDBSTPNFSDBUP TQFTTPDPO portati a compimento in modo da rendere pi bassa possibile
dati economici dedotti da mercati limitrofi da attribuire con la percentuale di imprevisto.
parsimonia. -BDPNQPOFOUF0G J3
PEPOFSJGJOBO[JBSJ JODBQPBM
Nei paragrafi dedicati si cercher di dimostrare che anche tali DPTUSVUUPSFFEJMF SJHVBSEBOEPHMJJOUFSFTTJQFSMBDRVJTJ[JPOF
componenti possono essere determinate con elementi scien- EFMMFWBSJFDPNQPOFOUJEJDPTUPFEJMFFEJNQJBOUJTUJDP BODIF
tifici aderenti agli standard internazionali di valutazione. JOSFMB[JPOFBMMBQBSUFBVUPGJOBO[JBUBOPODIJMQSPQSJPHVB-
EBOEP PWWFSP JMSFEEJUPUJQJDPEFMMJNQSFOEJUPSFDPTUSVUUPSF
Determinazione della componente Infatti la componente (i) annovera gli interessi che limprendi-
DPTUJ $D4UQ 0G
 tore costruttore deve sostenere al fine di approvvigionare il
La componente costo di costruzione (Cc) edile ed impianti- cantiere con il denaro necessario al buon esito della costru-
stico dunque determinabile attraverso veri e propri computi [JPOFEFMMJNNPCJMFJOWBMVUB[JPOFFEFJTVPJJNQJBOUJ"ODIF
NFUSJDJEFMMFRVBOUJUVOJUBSJF EFMMFTVQFSGJDJFEFJWPMVNJEFM in tal caso si provvede al computo analitico di raffronto fra i
costruito moltiplicati alla rispettiva stima dei singoli valori TJOHPMJDPTUJ HMJJOUFSFTTJJOSFMB[JPOFBMQSF[[PEVTPEFMEFOBSP
VOJUBSJ RVFTUVMUJNBQBSUFEFEVDJCJMFEBJMJTUJOJVGGJDJBMJEFMMB DPSSFOUFOFMNFSDBUPJOUSBUUB[JPOF FEBMMBSDPUFNQPSBMFEJ
[POB EBMMFEJUPSJBEJTFUUPSF PWWFSP EBJQSF[[JBQQMJDBUJEBHMJ EVSBUBEFMMBOFDFTTJUEFMEFOBSPQSFWJTUPBQSFTUJUP EVORVF
imprenditori edili del luogo. al netto della parte in autofinanziamento.
La componente (Stp) riferibile alle spese tecniche e di pro- Il reddito dellimprenditore costruttore (R) non altro che il
gettazione riguardanti la casistica dei tecnici coinvolti nel HVBEBHOPWFSPQSPQSJPEFMMJNQSFTBSJPFEJMF DIFTJBTTVNFJM
QSPDFTTPFEJMJ[JPDPTUSVUUJWP BUJUPMPEJFTFNQJPOPOFTBV- SJTDIJPEJBDRVJTJ[JPOFEFMMFNBUFSJFQSJNF EFMMBNBOPEP-
TUJWP JMQSPHFUUJTUB JMEJSFUUPSFEFJMBWPSJ MPTUSVUUVSJTUB JMDPPS- QFSB EFJNBDDIJOBSJ EFMMBQBSUFUFDOJDBFEJRVBOUPOFDFTTBSJP
EJOBUPSFBMMBTJDVSF[[B JMHFPMPHP JMDFSUJGJDBUPSFFOFSHFUJDP JM al buon esito dellattivit costruttiva.
DPMMBVEBUPSF OPOBODIFJMOPUBJPRVBMPSBTJBOPOFDFTTBSJUJUPMJ  -FDPNQPOFOUFTPQSBFTQPTUF TPNNBUFUSBMPSP EFSJWBOPJM
servit e quantaltro. Per la determinazione economica si faccia valore di costo a nuovo (Cn) dellimmobile in valutazione.
RVJOEJSJGFSJNFOUPBMMFSJTQFUUJWFUBCFMMFNJOJNFQSPGFTTJPOBMJ  Si precisa altres che nel caso in cui limmobile in valutazione sia nuovo le
qualora ancora vigenti e/o comunque di riferimento. componenti di costo edile ed impiantistico possono essere mantenute unite in
La componente (?) incognita riferita ad un aumento percen- un unico ragionamento di calcolo, al contrario, nel caso in cui limmobile sia
UVBMF TJOUFUJDBNFOUFBUUSJCVJCJMFBHMJJNQSFWJTUJOPOWBMVUBCJMJ diversamente nuovo prerogativa tenere separate la parte edile dalla parte
BQSJPSJ JOTFEFEJDPNQVUPNFUSJDPFTUJNBUJWP"ODIFJOUBM impiantistica e/o specializzata, appunto per la diversa metodologia di calcolo
DBTP BSBHJPOFEJQSFDJTJPOF JDPNQVUJEPWSFCCFSPFTTFSF dei deprezzamenti come sar decritto nel prossimo paragrafo.

74 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

 ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

Determinazione della componente In base a tali considerazioni i deprezzamenti delle opere edili
di Deprezzamento (1-Dt%) possono essere graficamente rappresentati da una retta de-
Il valore determinato ai precedenti paragrafi quindi relativo crescente.
alla componente dei costi necessari a riprodurre a nuovo il
GBCCSJDBUPJOTUJNB PWWFSP MFTVFTJOHPMFQBSUJ MFPQFSFEJ
strutturazione e/o le parti impiantistiche.
%JDPOTFHVFO[B OFMMFWFOJFO[B DIFMJNNPCJMFJOWBMVUB[JPOF
OPOTJBOVPWP NBBCCJBUSBTDPSTPHJQBSUFEFMMBQSPQSJBWJUB 
DPNFOFJDBTJEJNBHHJPSSJDPSSFO[B TJEPWSQSPDFEFSFBMDPO-
seguente deprezzamento in relazione alla vita utile (n) ed al
UFNQP U
HJUSBTDPSTP$JDPOEJWFSTFNFUPEPMPHJF BTF-
DPOEBTJUSBUUJEJiPQFSFFEJMJw TVTDFUUJCJMJBEFQSF[[BNFOUP
lineare oppure di opere impiantistiche suscettibili a deprez-
zamenti progressivi a curve concave o convesse a seconda
della complessit degli impianti medesimi.
Si precisa altres che ai fini delle stime secondo gli standard
internazionali i deprezzamenti possono essere assunti nel
TFHVFOUFPSEJOFEJ7FUVTUB 0CTPMFTDFO[B'VO[JPOBMFFE&DP-
nomica.
Il degrado fisico (vetust) deriva dalluso e dal conseguente Deprezzamento della componente edile
logorio delle parti delledificio per il trascorrere del tempo e
QFSDBVTFBDDJEFOUBMJ MBQFSEJUBEJWBMPSFSJTVMUBQFSUBOUPEBMMB
riduzione della capacit delledificio di offrire i servizi per i Invece nel caso di opere impiantistiche semplici labbatti-
quali stato destinato. mento progressivo sar determinato in ragione della formula
Lobsolescenza funzionale invece legata alla tipologia e agli EFJ%FQSF[[BNFOUJ6&&$ VOJPOFFVSPQFBFDPOPNJTUJDPO-
standard costruttivi delledificio non pi idoneo alle esigenze UBCJMJ
PWWFSP MFOUJUHJEFQSF[[BUBTBSQBSJB %U
EPWF
EFJGSVJUPSJ MBQFSEJUBEJWBMPSFSJTVMUBEBMMJOFGGJDJFO[BEFMMFEJ- %U< UO
?>o QFSUBOUP BODIFJOUBM
GJDJP TPQSBUUVUUPSBQQPSUBCJMFBMMFNPEFSOFUFDOPMPHJFFDBSBU- DBTP JMWBMPSFEFQSF[[BUPTBSEFEPUUPEBMMBGPSNVMB DPTUJ
UFSJTUJDIFDPTUSVUUJWF JNQJBOUJTUJDIF FDD OFMMFSBNPEFSOB JNQJBOUJTUJDJ0GJNQJBOUJTUJDJ
 o%U QFSPDPOGPSNVMB
valga lesempio dei computer o dei cellulari che dopo un anno U.E.E.C.). In base a tale formulazione i deprezzamenti degli
valgono considerevolmente meno il loro prezzo dacquisto a impianti semplici ed ordinari possono essere rappresentati da
DPOTFHVFO[BEJOVPWJNPEFMMJQJFWPMVUJ PMBOBMPHPFTFNQJP una curva decrescente progressiva concava.
delle autovetture).
Infine lobsolescenza esterna o economica relativa a condizioni
FTUFSOFBMMJNNPCJMF TPQSBUUVUUPBUUSJCVJCJMJBDBNCJBNFOUJ
TGBWPSFWPMJEFMMBNCJFOUFFDPOPNJDP EFMMBMFHJTMB[JPOF EFHMJ
TUSVNFOUJVSCBOJTUJDJ EFMMBMPDBMJ[[B[JPOF EFHMJTQPTUBNFOUJ
EFMTFUUPSFFEJMJ[JPFEJNNPCJMJBSF BMMFEJWFSTFDSJTJEFMTFU-
tore e cos via.
Come primo approccio dovr essere valutata la possibilit di una messa in
efficienza dellimmobile medesimo, ovvero, nel caso di deterioramento fisico
la possibilit o meno di cura del deprezzamento. Nel caso di deterioramento
funzionale la possibilit o meno di eliminazione della medesima obsolescenza.
In taluni casi il deprezzamento dovr essere valutato a ragione del computo
metrico estimativo delle opere necessarie al rimessa in efficienza, al contrario,
nel caso di insanabilit, il deprezzamento dovr essere determinato per ab-
battimento lineare o progressivo.
Pertanto nel caso di opere edili labbattimento lineare sar
EFUFSNJOBUPJOSBHJPOFEFMSBQQPSUPUO PWWFSP MFOUJUHJ Deprezzamento della componente impianti semplici,
EFQSF[[BUBTBSQBSJB %U
PWWFSP %UUO QFSUBOUPJM anche contenuti negli immobili ordinari
WBMPSFEFQSF[[BUPTBSQBSJB DPTUJFEJMJ0GFEJMJ
 oUO


IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 75

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

*OGJOFJOBMUFSOBUJWBBHMJ6&&$ PWWFSP QFSMBQBSUFJNQJBO- Determinazione della componente

UJTUJDBDPNQMFTTB QFSMBDPNQPOFOUFNBDDIJOBSJ FRVJQBHHJB- Vt (Valore dellarea)
NFOUJFEBUUSF[[BUVSB QPUSFTTFSFBEPUUBUPJMNFUPEPQFS *OUBMDBTPWBOOPFOVODJBUFEVFEJWFSTFTJUVB[JPOJ MBQSJNBEJ
RVPUFEJBNNPSUBNFOUPEFDSFTDFOUJ DPOMBGPSNVMBHJF- GBDJMFEFUFSNJOB[JPOF MBTFDPOEBQJDPNQMFTTB
sposta in precedenza. Ci partendo dal concetto che le cause
di deprezzamento dei macchinari sono attribuibili principal- *MQSJNPDBTPQVSJHVBSEBSFVOJNNPCJMFTQFDJBMF JQPUFUJDB-
NFOUFBMMVTPDPOTJEFSFWPMF FEBMMPCTPMFTDFO[BGVO[JPOBMF NFOUFJOTFSJUPJOVOB[POBJOEVTUSJBMF BSUJHJBOBMFPDPNNFS-
TPQSBWWFOVUJEJTQPTJUJWJEJNJHMJPSUFDOPMPHJB NFOPFOFSHJ- DJBMF DPONFSDBUPWJWP EVORVFDPOJQSF[[JEFMMFBSFFFEJGJ-
WPSJ EVORVFEJNJOPSJNQBUUPBNCJFOUBMF NBOVUFOUJWPF cabili noti. In tal caso la particolarit sar imputabile unica-
HFTUJPOBMF
QFSUBOUPDPOVOGPSUFEFQSF[[BNFOUP HSBGJDB- mente allimmobile costruito con caratteristiche non riscon-
mente rappresentabile da una curva convessa. USBCJMJTVMNFSDBUP TJQSPDFEFSEVORVFBWBMVUBSFJMGBCCSJ-
DBUPBUFSNJOJEJDPTUP DPNFEJNPTUSBUPOFJQSFDFEFOUJQBSB-
HSBGJ TJQSPTFHVJSDPOMBWBMVUB[JPOFEFMDPTUPEFMMBSFBNF-
EJBOUFJMNFUPEP.$" QFSUBOUPBMMBTPNNBUSBJM$PTUP $O

FWFOUVBMNFOUFEFQSF[[BUP %U
FEJM 7U
BOEBOEPBEF-
UFSNJOBSFJMQVOUVBMFWBMPSFJODPHOJUPEFMMJNNPCJMF 7J


*MTFDPOEPDBTPQV BMDPOUSBSJP SJHVBSEBSFMBWBMVUB[JPOFEJ

VOJNNPCJMFPSEJOBSJP VCJDBUPJQPUFUJDBNFOUFJOVOB[POB
dove si ha scarsit di compravendite sia di immobili che di
BSFFFEJGJDBUF QVFTTFSFJMDBTPEJBSFFDFOUSBMJDBSFOUJEJ
mercato. In tal caso si proceder con la valutazione a costo
BOEBOEPBEFUFSNJOBSFDPNFTPQSBFTQPTUPJMWBMPSF FWFO-
UVBMNFOUFEFQSF[[BUP EFMMJNNPCJMF RVBOUPBMMBSFBTJSJDPS-
SFSBMQSPDFEJNFOUPEFMWBMPSFDPNQMFNFOUBSF BOEBOEPBE
FTUSBQPMBSFJSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU$U EB[POFMJNJ-
USPGF BEFTFNQJPTFNJDFOUSBMJFQFSJGFSJDIFEPWFHFOFSBM-
Deprezzamento della componente impianti complessi, mente sono noti i prezzi sia delle aree edificabili che i costi di
anche contenuti negli immobili speciali, costruzione di edifici nuovi.
macchinari ed attrezzatura in genere
Nellarticolo relativo allo studio del pi probabile valore com-
QMFNFOUBSF SFEBUUPEBMTPUUPTDSJUUPFQVCCMJDBUPTVi*M(FP-
Determinazione della componente NFUSB#SFTDJBOPw TPOPHJTUBUJBNQJBNFOUFUSBUUBUJJ
Oneri Concessori WBSJBSHPNFOUJDPSSFMBUJBMSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU JO
La componente (Oc) riferita gli oneri concessori necessari al breve sintesi trattasi del rapporto tra il valore dellarea edifi-
SJUJSPEFMUJUPMPBCJUBUJWP QFSUBOUPMBRVPUBEFTVNJCJMFBMDPTUP cata e il valore complessivo dellimmobile espresso dalla
EJDPTUSV[JPOF FY#VDBMPTTJ
MBRVPUBSJGFSJCJMFBHMJPOFSJEJ GPSNVMB$U7U7J
VSCBOJ[[B[JPOFQSJNBSJBFTFDPOEBSJB PWWFSP BHMJPOFSJEJ
MPUUJ[[B[JPOFRVBMPSBSJDPSSFOUJ TJBHHJVOHPOPJOGJOFVMUFSJPSJ Si proceder quindi alla determinazione del rapporto di com-
DPTUJRVBMJEJSJUUJEJTFHSFUFSJB CPMMBUJPRVBOUBMUSPQSFWJTUP QMFNFOUBSJFUBOEBOEPBSBHJPOBSFJO[POFDPONFSDBUPWJWP 
dalliter burocratico. Tale componente potr essere facilmente adiacenti a quelle dellimmobile in valutazione. In tal caso
EFTVOUB QFSQSJNPBUUSBWFSTPMBDDFTTPBMMVGGJDJPUFDOJDPDP- TBSBOOPBTTVOUJJQSF[[JEFMMFSJTQFUUJWFBSFF DPOTJEFSBUFFEJ-
NVOBMF QPJBODIFDPOQSFDJTJPOFBDDBEFNJDB SJGFSFOEPMJN- GJDBUF RVJOEJBMMPSEPEFMMFUBTTFEJBDRVJTJ[JPOF EFMMFTQFTF
NPCJMFBMMFWBSJFUBCFMMF EFMJCFSFPMFHHJEFMTFUUPSF UFDOJDIFFOPUBSJMJ EFHMJJNQPSUJEJJEPOFJ[[B[JPOFBMMBDPTUSV-
[JPOF EFHMJJOUFSFTTJFEFMSFEEJUPJODBQPBMMJNQSFOEJUPSF
Nel caso in cui limmobile sia nuovo si attueranno del disposi- JNNPCJMJBSJTUBQSPNPUPSF*QSF[[JEFMMFBSFF DPTEFEPUUF 
[JPOJWJHFOUJJONBUFSJBEJPOFSJDPODFTTPSJ"MDPOUSBSJP OFM saranno rapportati ai rispettivi prezzi degli immobili a nuovo.
caso in cui limmobile sia datato saranno da assumere le dispo- %PQPMFPQQPSUVOFDPNQBSB[JPOFTJHJVOHFSBMMBEFUFSNJOB-
TJ[JPOJFEJDPTUJBUUSJCVJCJMJBMMFQPDBEJDPTUSV[JPOF QPOFOEP zione del rapporto di complementariet (Ct) relativo alle pi
attenzione ai necessari aggiornamenti Istat di attualizzazione vivaci zone adiacenti limmobile in valutazione.
alla data di valutazione. Ecco dunque il motivo per cui tale
componente non appare fra i deprezzamenti dellimmobile. Preso atto che il valore dellarea edificata pari al valore

76 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

 ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI
Foto tsach - Fotolia.com

EFMMJNNPCJMFNPMUJQMJDBUPBMSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU  %JDPOTFHVFO[BMBGPSNVMBJOJ[JBMF
7U7J$U PWWFSP DPTUPBOVPWPQJWBMPSFEFMMBSFBNPMUJ- Vi DPTUJFEJMJDPTUJJNQJBOUJTUJDJ
0D7U 
QMJDBUJBMMBSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU 7U $O7U
$U 
QSPWWFEFOEPBMMBSJTPMV[JPOFEFMMBGPSNVMB 7U$O$U7U QVFTTFSFSJEPUUBBMMBQJTFNQMJDFGPSNVMB[JPOF OFMDBTPJO
$U PWWFSP 7Uo7U$U$O$U PWWFSP 7U o$U
$O cui limmobile sia datato:
$U DPODMVEFOEPMPTWJMVQQP
Vi$O %U
$O Ct
(1 Ct)
Cn*Ct Ct
7U $O
(1 Ct) (1 Ct)
Pertanto:
%JDPOTFHVFO[BNPMUJQMJDBOEPJMWBMPSFBOVPWPEFMGBCCSJDBUP
come sopra dedotto per il rapporto di complementariet Vi$O< %U
$O Ct >
EFMMB[POBMJNJUSPGB SBQQPSUBUPBM $U
TBSEFUFSNJOBUPJM (1 - Ct)
costo incognito dellarea.

Le operazioni si concluderanno con la valutazione comples- /FMDBTPJOMJNNPCJMFTJBOVPWPMBDPNQPOFOU%UTBSQBSJ

TJWBEFMMJNNPCJMFBTPNNBUPSJBUSBJMDPTUPBOVPWP $O
F- B QFSUBOUPMBGPSNVMBTJSJEVSS
WFOUVBMNFOUFEFQSF[[BUP %U
FJMWBMPSFEFMMBSFBFEJGJ-
DBUB 7U
EFEPUUBDPOJMQSPDFEJNFOUPBMUFSOBUJWPBQQFOBF- Vi$O< Ct >
sposto. (1 - Ct)

IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 77