Communication Financière Des Foncières Cotées Au 31 Décembre 2016

COMMUNICATION FINANCIRE
DES FONCIRES COTES

AU 31 DCEMBRE 2016
Etude | Baromtre | Avis dexperts | Note de synthse | Newsletter

SOMMAIRE
INTRODUCTION
1. POSITIONNEMENT DES FONCIRES ET INDICATEURS-CLS

DE PERFORMANCE
2. COMMUNICATION FINANCIRE AUTOUR DU PATRIMOINE
A PROPOS 3. STRATGIES DE FINANCEMENT

Toreped explabor am aut explis ad ma quia is dolorer orecus audicit atibus, ut et accum nusda volest, experum velent
quamus. Genimus aut dolor sinto imagnisit faciis utecum solute vendaessunt. Parcimincto quiaspient ea dus aut quodi-
CONCLUSION
tatum evelescid que ius verorporest omni con con es alitamenis eatur a velendunt.
Turibus, am velis unt ate acientibus et est fugit inctio beaturio. Et quam cuptationsed magniam quos ut rerum sinimod
itemque inctem et ut utam, ute maximil illautestis nis maionserios voles seniend aepeliq uostis modionserit omnimil
luptatet optatur, qui consed milles sit re nem que sunt. Am vel ipsam nis duciend eniminit, aut ex etur sum disqui untio
que natint, corecturest, te in con peleniscid quidis iunt fugit, sum rest anduciant rero eium ipsamusci iumet plam ullabo.
Et eic totas qui quam ipsandae duciliqui quam, alistet, autatia ntiatiorro blabore mporrum elendio rehenisque vole.
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INTRODUCTION
Excellente performance financire des foncires cotes

en 2016, qui bnficient dun environnement favorable
Hausse du RNR tous niveaux !
+9% En 2016, le march de linvestissement immobilier en
France a connu un niveau proche de celui de 2014 et 2015
avec prs de 24 milliards deuros investis. Lapptit des
Augmentation investisseurs, coupl la perspective dun environnement
de la juste valeur de taux bas durable, devrait faire de 2017 une anne record.
du patrimoine Les spcialistes prdisent des montants investis suprieurs
+5% primtre constant ceux de ces dernires annes, certains annonant le
montant vertigineux des 30 milliards deuros.
Avec des rsultats rcurrents en hausse de 9 %, les foncires

24 milliards d ont pleinement profit des restructurations de leurs passifs
investis dans opres ces dernires annes et de la stabilisation du
le march immobilier en march locatif.
France en 2016
Par ailleurs, compte tenu de la poursuite de la compression
des taux de capitalisation, la valeur du patrimoine sest
apprcie de 5 %.
Cette volution favorable ne sest pourtant pas traduite dans les cours de bourse, dans un contexte politique
et conomique incertains.
Pour la 7me dition de cette tude, nous avons analys la communication financire dun chantillon
europen de foncires cotes dans cet environnement dynamique.
Marie Martins, Directeur Expertises France chez Jones Lang LaSalle Expertises nous livre galement
son clairage sur lvolution des valeurs et les stratgies dinvestissement.
Bonne lecture.
COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 3

CHAMP DE LTUDE
Dans la continuit de nos tudes prcdentes, lobjectif de ce cahier est danalyser linformation financire dun panel
europen de foncires cotes.
Pour cette 7me dition, nous avons analys le positionnement dun chantillon de foncires cotes et leur utilisation des
indicateurs-cls de performance. Nous avons galement tudi leur communication autour du patrimoine et des stratgies
de financement.
CONSTITUTION DU PANEL
Notre tude porte sur la communication financire de treize foncires europennes cotes1 , dont les 9 premires franaises,
en termes de capitalisation boursire.
British Land
Hammerson
Intu Properties
Land Securities
Corio
Altarea-Cogedim Icade
Eurosic Klpierre
Foncire des Rgions Mercialys
Foncire de Paris Socit Foncire Lyonnaise
Gecina Unibail-Rodamco
Notre tude se fonde sur les rapports annuels 2016 et communiqus de presse des socits du panel. Pour Land Securities
et British Land, les rsultats tudis sont ceux du 31 mars 2016.
1 : A noter que Corio et Foncire de Paris ne sont prsentes que sur les donnes historiques.
4 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

DONNES-CLS DE CE PANEL
179 Mds 92 Mds

Capitalisation boursire
JV du patrimoine
VOLUMTRIE MOYENNE ET STRUCTURE DES RAPPORTS ANNUELS

DES FONCIRES
Aprs une forte hausse du volume des rapports annuels entre 2003 et 2013 (+137 %), la tendance est la stabilit avec un
nombre moyen de 292 pages sur lexercice 2016.
noter que les tendances de ces dernires annes se confirment. Les chapitres sur lactivit et sur la communication financire
reprsentent chacun 26 % du volume du rapport. Les informations sur la Responsabilit Socitale et Environnementale et
sur la Gouvernance continuent doccuper un volume important et reprsentent chacune une part denviron 20 % en 2016.
Avec la volumtrie et le contenu de ce document, cest galement toute la structure et la qualit visuelle de celui-ci qui a
t revu, passant dun document financier rglementaire un outil de communication permettant de vhiculer les grands
axes stratgiques.
300
250
200
Autres
150 Responsabilit socitale et environnementale
Gouvernance dentreprise
100 Donnes financires
Prsentation du Groupe et revue dactivit
50
0
2003 2013 2014 2015 2016

DLAIS DE PUBLICATION
Les treize foncires de notre panel ont publi leur communiqu de presse sur leurs rsultats annuels dans un dlai
compris entre 32 et 87 jours, avec un dlai moyen de 49 jours. Sur les treize foncires du panel, douze ont publi au cours
du deuxime mois suivant la clture.
De mme que pour la communication de leurs rsultats annuels, le dlai de publication moyen du rapport annuel est de
72 jours, avec une grande disparit au sein du panel.
Ces dlais moyens restent trs similaires ceux de l'an dernier et ceux des socits de lindice STOXX Europe 50.
Dlai de communication des rsultats Dlai de publication de linformation rglemente
48 jours
49 jours 2 mois 72 jours
76 jours
62 %
2 mois 3 mois
93 %
23 %
7% 15 %
32 jours 87 jours 44 jours 97 jours
2016 2015
LIMITES DE LTUDE
Notre tude na vocation ni couvrir lexhaustivit des problmatiques lies linformation financire des foncires cotes,
ni dlivrer une opinion sur la qualit de linformation financire publie par les socits tudies.
Le contenu de cette tude et les opinions qui y sont exprimes nengagent que Mazars.

1. POSITIONNEMENT DES
FONCIRES ET INDICATEURS-
CLS DE PERFORMANCE
1.1. P
ositionnement sectoriel et gographique
1.2. volution des capitalisations boursires
1.3. Structure de lactionnariat et rendement pour l'actionnaire
1.4. Rendement et performance boursire
1.5. Suivi des principaux indicateurs EPRA
1.6. Objectifs ou perspectives dfinis dans les communiqus de presse annuels
1.7. Actualits techniques

1.1. POSITIONNEMENT SECTORIEL ET GOGRAPHIQUE
volution de la valeur du patrimoine par secteur
La norme IFRS2 8 Secteurs oprationnels vise harmoniser linformation sectorielle fournie dans la communication
financire. Une socit doit ainsi fournir des informations qui permettent dvaluer la nature et les effets financiers des
activits auxquelles elle se livre et des environnements conomiques dans lesquels elle opre.
Le graphique ci-dessous, prsente lvolution de la valeur du patrimoine par secteur depuis 2009, anne de 1re application
de la norme.
Juste valeur en Mds
56%
100
57% 57%
90
80
2009
70 53% 2014
60 2015
31%
2016
50 31%
33% 30%
40
30
20 7% 7% 7% 7%
5% 5% 4% 4%
10 2% 2% 1% 1%
0
Centres commerciaux Bureaux Logistique Rsidentiel Autres
Le portefeuille du panel est majoritairement investi dans les centres commerciaux et les bureaux, avec une part de ces
deux secteurs reprsentant 87 % du patrimoine. Le portefeuille est stable par rapport 2015.
En lien avec la composition de notre panel constitu de 9 foncires franaises et 4 foncires anglaises, 77 % du patrimoine
en Juste Valeur est situ en France ou au Royaume-Uni (vs 80 % en 2015).
Juste valeur en Mds
45% 45%
100
46%
90
80 33%
31%
70
32% 2009
48% 2014
60
29% 2015
50 2016
40
30
20 3% 5% 4% 4% 6% 4% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 11% 7% 7% 7%
3% 3% 4%
10
0%
0
France Royaume-Uni Italie Allemagne Europe Centrale Pays Nordiques Autres
2 : International Financial Reporting Standards

volution du positionnement gographique et sectoriel
2009
2010
Altarea-Cogedim
British Land
Eurosic
Foncire des Rgions
Gecina
Hammerson
Icade
Intu properties
Klpierre
Land Securities
Mercialys
Socit Foncire Lyonnaise
Unibail-Rodamco
Ce graphique permet didentifier le positionnement du panel suivant deux axes, un axe vertical reprsentant la prdominance
dun secteur et un axe horizontal reprsentant limplantation au sein dun pays ou dune zone gographique.
Le panel sarticule suivant quatre profils distincts :
Le profil Mono-Secteur, Mono-Pays dont font notamment partie Altarea-Cogedim, Mercialys et Intu ;
e profil Mono-Secteur, Multi-Pays comme Klpierre, Unibail-Rodamco ou Hammerson qui dtiennent des centres
L
commerciaux dans plusieurs pays et qui ont davantage tendance dvelopper une stratgie de pure player ;
Le profil Multi-Secteurs, Mono-Pays comme British Land ou Gecina, largement implantes dans leur pays sur plusieurs
secteurs ;
Le profil Multi-Secteurs, Multi-Pays, reprsent par Foncire des Rgions.
1.2 VOLUTION DES CAPITALISATIONS BOURSIRES

Capitalisation boursire en Mds 3
(Panel hors Corio et Foncire de Paris pour analyse isoprimtre)
Au 31/12 ou au 31/03
2 98 Mds 92 Mds
1 85 Mds
70 Mds
66 Mds
61 Mds 51% 50% 51%
56 Mds
51 Mds 52 Mds
46 Mds
52%
53%
54% 54% 54% 54% 53%
49% 50% 49%

47% 48%
46% 46% 46% 46% 47%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Autres Investisseurs institutionnels / Autres investisseurs privs

Aprs 5 ans de croissance, les capitalisations boursires du panel slvent 92 milliards deuros fin 2016 en baisse
par rapport fin 2015. Cette baisse met fin une priode de croissance continue (hausse de 102 % des capitalisations
boursires entre 2008 et 2015).
noter toutefois quil est difficile de parler de tendance. Cette baisse ne concerne pas lensemble des foncires du panel.
6 foncires du panel ont vu leur capitalisation crotre alors que 7 foncires ont vu leur capitalisation boursire reculer.
1.3 S TRUCTURE DE LACTIONNARIAT ET

RENDEMENT POUR L'ACTIONNAIRE
Structure de lactionnariat
Unibail-Rodamco
Land Securities
British Land Capitalisations

Klpierre > 6 Mds
Hammerson
Gecina
Mercialys
Icade
Capitalisations
Foncire des Rgions
entre
Intu Properties
2 et 7 Mds
Altarea-Cogedim
Eurosic
Capitalisations
Socit Foncire
Lyonnaise < 2 Mds
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Autres Flottant suprieur 50 %
Autres investisseurs privs Flottant entre 35 et 50 %
Investisseurs institutionnels Flottant infrieur 20 %
La structure de lactionnariat reste stable par rapport lanne prcdente.

En moyenne, plus de la moiti du capital des foncires de notre panel est dtenue par des investisseurs institutionnels
ou dautres investisseurs privs. Nanmoins les structures dactionnariat restent trs diffrentes dune foncire lautre.
Trois structures se dgagent nettement :
Un flottant suprieur 50 %, comme Unibail-Rodamco ou Land Securities ;
Un flottant compris entre 35 et 50 % pour des capitalisations comprises entre 2 et 7 milliards deuros ;
Enfin, un flottant infrieur 20 % pour des foncires prsentant une capitalisation boursire infrieure 2 milliards
deuros.
Par ailleurs, il semble que les investisseurs institutionnels soient davantage sduits par linvestissement chez les foncires
orientes Bureaux.

Origine des investisseurs institutionnels
(foncires franaises)
24%
France
Europe hors France
USA / Canada
64% 9%

Moyen Orient
3%
Lactionnariat des foncires franaises du panel est majoritairement europen, prs de deux tiers franais, soit un niveau
relativement stable par rapport lanne prcdente.
Dividendes distribus et rendement pour l'actionnaire

La distribution de dividendes est un point rcurrent de la communication des foncires. Ces foncires tant toutes des
REIT (Real Estate Investment Trust), SIIC en France, elles ont de lourdes obligations distributives.
Le graphique ci-dessous prsente le montant cumul des dividendes distribus depuis 2007. Celui-ci varie entre 2,7 et
4 milliards deuros en 2016 et est en constante augmentation depuis 2011.
3 968 4 008
8% 3 713 4000
Rendement moyen des actions : moyenne sur le panel des ratios
3 573
7% 3 288 3500
dividende par action / cours de laction la clture
3 250
3 138 3 139
2 965
6% 3000
Dividendes distribus (en M)

2 715
5% 2500
4% 2000
3% 1500
2% 1000
1% 500
0% -
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Total des dividendes verss (M)

Rendement moyen par anne

1.4 RENDEMENT ET PERFORMANCE BOURSIRE
Le graphique ci-dessous traduit la surperformance de l'indice IEIF REIT par rapport l'indice EUROSTOXX 50.
Le Dividend Yield* est de 4,6 % en moyenne pondre sur lensemble du panel pour un cart type restreint de 1,3 %.
DIVIDEND YIELD* Moyenne pondre : 4,6%

7,1%
7% 5,7% 6,0% 6,0%
6% 5,1% 5,2%
4,5% 4,8%
5%
4,1% 4,1%
4% 3,3% 3,7%
3% 2,7%
2%
1%
0%
* dividende vers / cours d'ouverture
Intu properties
Altarea Cogedim
Icade
Mercialys
Land Securities
British Land
Hammerson
FDR
Eurostic
Unibail-Rodamco
Klpierre
Gecina
SFL
Moyenne pondre : 4,3%

TOTAL SHAREHOLDER RETURN** + 22%
25 % + 16%
20 %
+ 14%
+ 10%
15 %
+ 6% + 7%
10 %
5%
- 13% - 10% - 7% - 5% - 1% + 0% + 1%
0%
Unibail-Rodamco
Foncire des Rgions
Altarea Cogedim
Mercialys
SFL
Icade
Gecina
-5%
Hammerson
Eurosic
Klpierre
-10%
Intu
properties
British
Land
Land
Securities
**(dividende vers + variation de cours de bourse) / cours douverture
Lanalyse de lindicateur Total Shareholder Return ** indique une disparit entre foncires pour des valeurs allant de -13%
22 %.

n 2014, le panel passe en situation de surcote pour la premire fois depuis 2006 et atteint un niveau de surcote de + 3%
E
en 2015.
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
SFL
British Land
Intu Properties
Land Securities
Eurosic
Hammerson
Icade
Mercialys
Gecina
Foncire des rgions

Klpierre
Altarea-Cogedim
Unibail-Rodamco
Clture 2015
Clture 2016
Clture 2015
n 2016, la situation sinverse et le panel repasse en situation de dcote un niveau de -6% avec cependant des niveaux
E
diffrents selon le type dactifs exploits.
Ecart type 2014 = 16 % Ecart type 2015 = 19 % Ecart type 2016 = 16 %
Sur 13 foncires, 11 ont vu un recul de leur surcote ou un creusement de leur dcote, notamment compte tenu
des craintes d'une hausse des taux dintrt, dans un contexte conomique et politique incertain.

1.5 SUIVI DES RECOMMANDATIONS EPRA
LEPRA prconise de communiquer sur plusieurs indicateurs de performance qui visent favoriser la transparence et la
comparabilit des comptes des socits immobilires cotes en Europe.
Nous constatons que les foncires du panel sont attentives ces recommandations quelles suivent trs majoritairement.
Nous notons une amlioration de la communication du panel sur ces indicateurs, 12 des 13 foncires du panel communiquant
dsormais sur lensemble des indicateurs recommands.
Foncire Intu Land Socit

Altarea British Hamm- Unibail- TOTAL TOTAL
Eurosic des Gecina Icade Prop- Klpierre Securi- Mercialys Foncire EVOLUTION
Cogedim Land erson Rodamco 2016 2015
Rgions erties ties Lyonnaise
EPRA earnings 92% 92% =
EPRA earnings
92% 92% =
par action
Compte Ratio de cots
de rsultat EPRA (yc cot 92% 85%
de la vacance)
Ratio de cots
EPRA (hors cot 92% 85%
de la vacance)
ANR (EPRA NAV) 100% 100% =
ANR (EPRA NAV)
100% 100% =
par action
ANR ANR triple net
100% 100% =
(EPRA NNNAV)
ANR triple net
(EPRA NNNAV) 100% 100% =
par action
Taux de vacance
EPRA fin de 92% 92% =
priode
Taux de rende-
ment EPRA Net 92% 85%
Patrimoine
Initial Yield
Taux de rende-
ment EPRA
92% 92% =
"topped-up" Net
Initital Yield
1.6 OBJECTIFS OU PERSPECTIVES DFINIS DANS

LES COMMUNIQUS DE PRESSE ANNUELS
partir des communiqus de presse publis loccasion de lannonce des rsultats annuels 2016, nous avons analys la
communication des foncires de notre panel sur leur perspectives.
Socit
Foncire Intu Land
Altarea British Hamm- Foncire Unibail- TOTAL TOTAL
Eurosic des Gecina Icade Prop- Klpierre Securi- Mercialys VOLUTION
Cogedim Land erson Lyon- Rodamco 2016 2015
Rgions erties ties
naise
Donne
23% 14%
LTV chiffre
Tendance 0% 7%
Donne
54% 43%
RNR* chiffre
Tendance 0% 14%
Donne
8% 21%
Cessions chiffre
Tendance 23% 7%
Donne
15% 29%
Loyers chiffre
Tendance 31% 21%
* RNR, CFNC ou FFO
Malgr un niveau de communication htrogne, les foncires de notre panel communiquent sur des informations
prcises au sujet de leurs objectifs et perspectives avec des annonces de donnes chiffres. Retenons enfin que
7 foncires sur 13 communiquent sur un objectif de RNR chiffr.

1.7 ACTUALITS TECHNIQUES
Amendement IAS 40
Le 8 dcembre 2016, lIASB a publi les amendements la norme IAS 40 - Immeubles de placement.
Les modifications apportes viennent prciser le principe selon lequel une entit doit transfrer un bien immobilier depuis
(ou vers) la catgorie immeubles de placement. Par exemple, quand est-il possible de transfrer un actif comptabilis
jusqu'alors en Stocks ?
Ce transfert doit tre opr si, et seulement si, limmeuble satisfait ou cesse de satisfaire la dfinition dun immeuble de
placement et si un changement dutilisation est mis en vidence, cest--dire lorsque limmeuble devient, ou cesse d'tre,
un immeuble de placement au sens de la norme.
Il est noter que :
un changement des intentions de la direction ne constitue pas lui seul une indication dun changement dutilisation ;
la liste d'indicateurs du paragraphe 57a) d) est maintenue mais est dsormais clairement dsigne comme une liste
non exhaustive.
Ces amendements sappliqueront aux exercices ouverts compter du 1er janvier 2018, avec possibilit dapplication anticipe.
En matire de dispositions transitoires, il est prvu que les entits appliqueront ces amendements aux changements
dutilisation des immeubles intervenant postrieurement louverture de lexercice de premire application.
Une application rtrospective sera permise ds lors quelle ne requerra pas le recours des informations a posteriori.
IFRS 9
Ces trois normes ntaient pas applicables la clture 2016.
La norme IFRS 9, adopte en juillet 2014, traite des instruments financiers et remplacera IAS 39 au 1er janvier 2018. IFRS
9 fait voluer les aspects suivants :
Phase 1 Classement et valuation des actifs financiers : nouvelles rgles de classement pour les actifs financiers et
nouvelles modalits de comptabilisation pour les passifs financiers la juste valeur par rsultat sur option
Phase 2 Dprciation : constatation plus en amont des pertes de crdit du fait de provisionnement des pertes de crdit
attendues ds loctroi dun crdit
La norme IFRS 9 prvoit des mesures de simplification pour les crances commerciales et les crances de location. Daprs
larticle 5.5.15b, la possibilit destimer la dprciation tout moment hauteur des pertes attendues maturit est ouverte
aux crances de location sans quil y ait des conditions rattaches lapplication de cette option, autres que de lappliquer
de manire permanente dans le temps. noter quil sagit dun double choix de mthode comptable, pouvant tre retenu
de manire diffrencie pour les crances issues de contrats de location-financement et les contrats de location simple.
Cette option semble trs naturelle pour les contrats de location simple dont la dure des crances est gnralement
infrieure 12 mois. Le fait dopter pour les pertes maturit tout moment faciliterait largement le suivi oprationnel
des dprciations sous IFRS 9 car pour une crance moins de 1 an, la perte de crdit attendue pour les 12 mois venir
ou la perte de crdit pour la dure de vie seront quivalentes.
Enfin, cette option permet de sexempter du suivi de la qualit des locataires et vite de stocker la notation dorigine dans
les systmes et de dfinir ce qui constitue une dgradation significative du risque de crdit depuis lorigine.

Phase 3 Couverture : assouplissement des conditions pralables la comptabilit de couverture
IFRS 9 assouplit les conditions d'application de la comptabilit de couverture et introduit plusieurs nouveauts permettant
de mieux rconcilier les traitements comptables avec les modalits de gestion des foncires.
Par ailleurs, IFRS 9 fait actuellement lobjet de discussion sur les sujets de rengociations de dettes. Le traitement comptable
dune modification / change dune dette ne conduisant pas sa dcomptabilisation pourra voluer lors de lapplication de
la norme IFRS 9 en lien avec le nouveau paragraphe (5.4.3) traitant de la modification des actifs. Ce nouveau paragraphe
considre quune modification / rengociation des termes dun actif financier sans dcomptabilisation doit tre comptabilise
comme un changement dans lestimation des flux contractuels. Dans ce cas, un impact rsultat est constat hauteur de
lcart de flux attendus actualiss au TIE dorigine. LIFRS IC a t sollicit pour savoir si ce traitement ct actif doit tre
galement tre retenu pour les rengociations de passifs sous IFRS 9.
IFRS 15
La norme IFRS 15 relative la reconnaissance des revenus sera d'application obligatoire aux exercices ouverts compter
du 1er janvier 2018.
Cette norme remplacera les normes IAS 11 - Contrats de construction, IAS 18 - Produits des activits ordinaires, ainsi que
les interprtations lies.
IFRS 15 n'aura que peu d'impact sur les comptes consolids des foncires cotes, les contrats de location relevant aujourd'hui
de la norme IAS 17, demain de la norme IFRS 16, tant clairement exclus du champ d'application de la norme IFRS 15.
IFRS 16
Enfin, la nouvelle norme IFRS 16 sera applicable obligatoirement pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2019.
Sa mise en uvre pourra nanmoins tre anticipe pour concider avec celle de la norme IFRS 15.
Cette norme impactera majoritairement les locataires, notamment sur la prsentation de leurs tats financiers par la
comptabilisation au bilan de certains contrats de location selon un modle unique, ou par une ncessaire analyse approfondie
des termes des contrats.
Ct bailleur, la norme ne modifiera pas significativement le mode de comptabilisation des contrats de location. Un
accroissement des annexes est cependant anticiper. En effet des informations quantitatives et qualitatives supplmentaires
devront tre fournies afin de permettre aux utilisateurs de mieux apprcier les impacts des contrats de location sur les
tats financiers, la performance et les flux de trsorerie.

Recommandation AMF
Les thmes abords cette anne concernent les agrgats de performance financire, les consquences du rfrendum
au Royaume-Uni et les nouvelles normes comptables.
Sur le sujet des nouvelles normes comptables, lAMF pose les principes dune bonne information :
Une approche progressive de prsentation de linformation dici la date de lentre en vigueur des nouveaux textes avec :
Des informations de plus en plus prcises, et notamment qualitatives avec la mention des options retenues et quantitatives,
avec une distinction par nature dimpact, par typologie de contrat et les impacts attendus sur les agrgats utiliss en
communication financire
Une information chiffre lorsque limpact est significatif au plus tard larrt semestriel prcdant lexercice dentre
en vigueur du nouveau texte soit au 30 juin 2017 pour IFRS 15 et IFRS 9
Lobligation dinformation requise par IAS 8 sur les nouveaux textes publis, non encore entrs en vigueur et non appliqus
par anticipation, avec la mention de ce fait et la communication des informations connues ou pouvant raisonnablement tre
estimes concernant lvaluation de limpact possible de lapplication de la nouvelle norme IFRS sur les tats financiers
de lentit au cours de sa premire priode dapplication.
Communication des foncires sur les impacts des normes IFRS 9, 15 et 16
IFRS 16 - Impact prcis
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 %
Au 31 dcembre 2016, les foncires de notre panel ont majoritairement communiqu sur les normes IFRS 15 et IFRS 9,
sans prciser toutefois limpact attendu.
Deux foncires de notre panel ont communiqu sur les trois normes IFRS prcites.
Un exemple ci-dessous :
Extrait du document de rfrence 2016 - Gecina

2. COMMUNICATION FINANCIRE
AUTOUR DU PATRIMOINE
2.1 Evaluation des immeubles de placement
2.2. Tableau de variation des immeubles de placement
2.3. Actifs en vente
2.4. Actifs en dveloppement
2.5. Concentration des locataires
2.6. Communication autour des baux
2.7. Communication autour des loyers
2.8. Communication sur les rgles de dprciation des crances

5 QUESTIONS
MARIE MARTINS, Que retenir des dernires campagnes
REGIONAL DIRECTOR dexpertise au 30 juin 2017, notamment
DIRECTEUR EXPERTISES quant lvolution des taux de
rendement?
FRANCE
Nous avons identifi depuis le 1er semestre
JONES LANG LASALLE 2017 un march immobilier deux vitesses : le
EXPERTISES march des actifs dits core ou core plus
qui bnficient toujours de lapptence des
Comment ont volu les valeurs investisseurs ayant encore de nombreux capitaux
placer, mais galement le march des actifs
dexpertise au cours de lexercice 2016 ?
value add .
De manire gnrale les valeurs dexpertise ont
fortement progress au cours de lanne 2016 Si les investisseurs reviennent vers les actifs
de lordre de 5 15 % entre le dbut et la fin de de seconde qualit et/ou ncessitant un travail
lanne, traduisant le dynamisme du march et dasset management, ces derniers restent
le volume de capitaux important disponible chez prudents sur le prix dacquisition et traduisent le
tous les investisseurs franais et trangers. En risque dans le taux de rendement.
outre, les conditions de financement faible cot
sont galement trs favorables depuis plusieurs Sur les dernires campagnes dexpertise au
mois. 30 juin 2017, nous avons donc poursuivi la
compression des taux de rendement sur les
En 2016, 80 % des transactions linvestissement actifs les plus recherchs, cest--dire ceux dont
ont t ports par des investisseurs franais le flux locatif tait scuris, bnficiant dune
dont une grande partie par les foncires et bonne localisation et pour lesquels les locataires
les compagnies dassurances. Lapptit des bnficient dune signature solide.
investisseurs tait tel que nous, experts, devions
tre en connexion quotidienne avec les quipes En revanche nous avons maintenu les taux de
de commercialisation pour apprhender les rendement des actifs de seconde qualit ou
volutions des diffrents marchs. En effet, value add .
si lexpert doit toujours sappuyer sur des
transactions ralises, plusieurs mois scoulent Au-del des actifs de bureaux, commerces et
entre le dbut de la ngociation lacquisition et logistique et la sant, nous notons que depuis
la date de signature de lacte authentique. Lexpert 24mois, de nouvelles classes dactifs deviennent
doit donc vrifier comment les conditions de la cible des investisseurs: les rsidences services
march la date de son expertise ont pu varier senior et les rsidences services tudiante. Les
depuis les dernires transactions portes sa taux de rendement de ces classes dactifs, bien
connaissance. Ds lors, les avant-contrats en quappartenant une niche dinvestissement, ont
cours de signature peuvent eux aussi subi une forte
tre utiles sa rflexion pour compression ces derniers
lestimation immobilire du mois : environ 50 bips depuis
patrimoine des investisseurs. 12 mois.

Un ventuel recul des valorisations est-il Les rapprochements rcents ou annoncs
attendu dici la fin de lanne 2017 ? traduisent-ils la raret des actifs sur le
Bien que lOAT (TEC 10 ans) ait progress en dbut march ?
danne, laissant prsager une progression des Nous ne pensons pas que les rapprochements
taux dintrt et par effet domino une progression rcents traduisent immdiatement la raret
des taux de rendement, le spread existant entre des actifs sur le march, mais davantage un
les taux de rendement prime et les taux changement de stratgie des grandes foncires
dintrt demprunt est encore important. En et de manire gnrale des groupes ayant le
outre, la courbe des OAT est depuis plusieurs mois souhait de se dvelopper et de peser sur les
repartie la baisse. Nous estimons donc quil ny marchs internationaux.
aura pas de hausse des taux de rendement sur
les actifs core . Les rapprochements des diffrentes entits vont
leur permettre dacqurir une force de frappe
Il est cependant difficile danticiper les variations plus importante, de pouvoir sorienter vers
de valeurs lhorizon 6 mois car mme si un dveloppement plus actif sur les marchs
la visibilit est correcte sur la conjoncture europens comme cest dj le cas depuis
conomique en France, il nest pas simple de quelques annes. Cest aussi loccasion pour ces
parier sur les rformes venir en matire de nouvelles foncires de diversifier leur patrimoine
fiscalit immobilire, ni sur limpact du Brexit immobilier en sorientant lacquisition vers des
dont la mise en oeuvre nest pas encore ralise, actifs value add ou bien des familles dactifs
ou encore sur les consquences de la politique dexploitation telles que ceux du secteur sanitaire
conomique amricaine et leurs effets sur et social (clinique, EHPAD, SSR), ainsi que les
lconomie europenne et franaise. rsidences de tourisme, rsidences services
senior ou tudiante lchelle europenne.
Si nous devions nous prononcer sur le march
des bureaux, nous notons que les mesures Assiste-t-on lmergence de nouvelles
daccompagnement du loyer se sont rduites stratgies dinvestissement, notamment
depuis plusieurs mois, tandis que les loyers en termes de prise de risque ?
de march ont lgrement progress dans les
Trs clairement, oui. Alors que les annes 2014 et
secteurs sous-offreurs. Ainsi, dans les meilleurs
2015 ont t marques par une volont affirme
secteurs, les loyers conomiques sont soit
des investisseurs de se concentrer vers des
suprieurs ceux constats ces derniers mois,
actifs core dans un contexte dincertitude
soit quivalents.
conomique, nous constatons depuis le dbut
de lanne 2016, une nouvelle apptence au
En dautres termes, nous pensons quil ny aura
risque. Cela est li une meilleure visibilit de la
pas de correction des valeurs en fin danne et
situation conomique en France avec un niveau
nous tablons davantage sur une stabilisation de
de croissance prvisionnelle qui de 1,2 % dbut
ces dernires pour cette typologie dactif ; si ces
2016 dpasserait les 1,6 %, fin 2017. Lindice de
derniers sont de qualit.
confiance du climat des affaires est en hausse
depuis prs dun an et nous constatons de
nouveau des crations demplois dans le secteur
des services. Ces lments convergents rassurent
les investisseurs et les incitent donc sorienter
vers des actifs plus risqus mais proposant des
rendements suprieurs.

2.1. VALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Option de comptabilisation retenue (IAS 40)
Foncire
Altarea- British Intu Land Socit Foncire Unibail-
Eurosic des Gecina Hammerson Icade Klpierre Mercialys
Cogedim Land Properties Securities Lyonnaise Rodamco
Rgions
Juste valeur
Cot amorti
Justification
du choix du
cot amorti
Selon IAS 40, les immeubles de placement peuvent tre comptabiliss selon deux mthodes : la mthode de la juste valeur
ou celle du cot amorti.
LEPRA recommande aux foncires de valoriser leurs immeubles de placement la juste valeur ou de justifier lapplication
du modle du cot amorti.
11 foncires sur 13 ont opt pour le modle de la juste valeur. Klpierre ayant opt pour ce modle compter du second
semestre 2016.
Selon la norme IFRS 13, une hirarchie trois niveaux permet de classer les paramtres retenus dans le cadre des
valuations :
Niveau 1 : lestimation est base sur des cours (non ajusts) des marchs actifs pour des actifs ou passifs identiques et
disponibles la date dvaluation ;
Niveau 2 : lestimation est base sur des donnes dentres observables directement ou indirectement sur un march
dactif autres que les prix cts du niveau 1 ;
Niveau 3 : ce niveau est bas sur des paramtres non observables sur un march dactif.
IFRS 13 : donnes quantitatives non observables
Donnes quantitatives communiques
Moyenne pondre et fourchette de taux
Fourchette des taux utiliss
Moyenne pondre des taux utiliss
0 2 4 6 8 10 12 14
Tous les foncires de notre panel ayant communiqu cette information (soit 12 foncires sur les 13 du panel) ont retenu
le niveau 3 de juste valeur, en lien avec lutilisation de paramtres non observables par les experts immobiliers tels
que certaines valeurs locatives de march ou les taux de rendement, de capitalisation et dactualisation.

noter que le nombre dmetteurs communiquant sur les fourchettes de taux utiliss est en lgre hausse, 60 % du
panel fournissant dsormais cette information contre moins de 50 % lanne prcdente.
De plus, prs de 50% des metteurs publient la fois une fourchette de taux et une moyenne pondre.
Comme lors de notre prcdente tude, nous recommandons aux metteurs publiant uniquement des fourchettes
de taux de sorienter vers des moyennes pondres, plus reprsentatives d'un portefeuille diversifi.
Extrait du Document de rference 2016 - Altarea Cogedim
IFRS 13 : tests de sensibilit

LEPRA, dans l EPRA Position Paper on IFRS 13 recommande de fournir lanalyse de la sensibilit aux paramtres utiliss.
Par ailleurs, lAMF recommande galement de soumettre des tests de sensibilit les principaux paramtres retenus par
les experts immobiliers (taux de rendement, valeur locative, taux doccupation. Cf position-recommandation n 2010-18).
Les tests de sensibilit aux paramtres utiliss sont mens afin de mieux apprhender la volatilit des valeurs dexpertise
du patrimoine.
Nous constatons que plusieurs foncires ne communiquent pas sur ce sujet, qui constitue pourtant une premire rponse
pour les investisseurs et rgulateurs.
Foncire Socit Foncire

Altarea Cogedim Eurosic Gecina Hammerson Klpierre Land Securities Mercialys Unibail-Rodamco
des Rgions Lyonnaire
Scnarii de tests de sensibilit des valeurs d'expertise (VE) aux variations des taux de rendement (T)
Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE Var. T Var.VE
Scnario 1 +25 pbs -4.32% +500 bps -3.6% +50 bps 9,61% +50 bps -9,6% +25bp -3,29% +10 bps -2% +25 bps -5.6% -50 bps -7.72% +25bp > -7% +25 bps
-5.4%
Scnario 2 -25 pbs +4.84% -500 bps +4.51% -50 bps -7,95% -25bp 7,62% -25 bps 6.1% +50 bps +9.22% -25bp < 7% -25 bps
+6%
Scnario 3 +50 bps
-10%
Scnario 4 -50 bps
+13%
Scnario 5 +100 bps
-19%
Scnario 6 -100 bps
+30%
Scnario 5 +150 bps
-26%
Scnario 6 -150 bps
+52%
(1) Variation combine une variation des loyers de +10 %
(2) Variation combine une variation des loyers de - 10 %
10 foncires ralisent des tests de sensibilit des valeurs dexpertises aux variations des taux de rendement. Le nombre
de scenarii et le niveau de stress sont trs diffrents dune foncire lautre.
Pour celles qui les pratiquent, et en labsence dobligation donne par la norme, les tests pratiqus sont trs htrognes
et conduisent des impacts limits sur les valorisations de lordre de +/-5% en fonction des scenarii.

Par ailleurs, les stress scnarii ne sont pas relis des indicateurs comme le ratio LTV. Cela illustrerait la capacit de
rsilience de la foncire en cas de baisse des valorisations.
Extrait du Document de rfrence 2016 - Unibail-Rodamco
Extrait du Document de rfrence 2016 - Land Securities
Mthode de valorisation utilise
Toutes les foncires du panel communiquent sur les mthodes de valorisation utilises par leurs experts immobiliers
Mthode par actualisation des flux futurs (DCF)
Mthode par capitalisation du revenu net
Mthode par comparaison
0 2 4 6 8 10 12 14
noter que pour les foncires utilisant plusieurs mthodes, trs peu communiquent sur la mthode utilise pour calculer
la juste valeur obtenue (mthode prfrentielle, moyenne arithmtique ou autre) : sur les 11 foncires du panel qui utilisent
plusieurs mthodes, seules 2 foncires prcisent le calcul permettant d'obtenir la juste valeur retenir.

Communication autour des expertises immobilires
LEPRA recommande :
lutilisation de cabinets externes au moins une fois par an ;
la communication des noms des experts mandats ;
la base de rmunration des experts ne doit pas tre corrle au type dactif valu ;
la communication des honoraires des experts (autre que ceux verss au titre des valuations annuelles) ;
la mise en vidence des experts pour lesquels les honoraires verss reprsentent plus de 10 % de leur chiffre daffaires.
LAMF et lEPRA recommandent une communication sur les experts, notamment sur le dlai de rotation et le niveau de
rmunration.
Rotation des experts
Critres de rotation
Valeurs d'expertise par expert
Valeur d'expertise par segment
0 2 4 6 8 10 12
6 foncires communiquent sur la frquence de rotation des experts et parmi elles, 4 indiquent les critres retenus.
5 foncires du panel communiquent sur la valeur dexpertise par type dactifs (contre 2 foncires lan dernier).
Les critres de rotation des experts utiliss par les foncire sont htrognes. Au sein de notre panel, les principaux
critres sont les suivants :
Rotation pour une part donne du patrimoine tous les ans ;
Rotation au terme dun nombre de mandat donn ;
Rotation pour chaque actif sur une priode donne (entre 3 et 7 ans gnralement).
Chez 3 foncires, un seul expert valorise plus de 60 % du patrimoine. Un seul expert valorise en moyenne 51 % du patrimoine

Exemple dinformation fournie sur les experts mandats :
Extrait du Document de rfrence 2016 - Socit Foncire Lyonnaise
Communication sur le montant des honoraires des experts :
Foncire Socit
Altarea- British Intu Land Unibail-
Eurosic des Gecina Hammerson Icade Klpierre Mercialys Foncire
Cogedim Land Properties Securities Rodamco
Rgions Lyonnaise
Budget dtermin avant la

campagne
Budget indpendant de la valeur

du patrimoine
Budget forfaitaire par actif tudi
Honoraires des experts
Honoraires par expert
Aucun critre indiqu
Bien que la communication sur les honoraires reste htrogne, les recommandations EPRA sont globalement suivies
par les foncires du panel puisque toutes ont recours des cabinets externes deux fois par an, et communiquent toutes
sur leurs noms.

Exemples dinformation fournie sur les honoraires des experts :
Extrait du Document de rfrence 2016 - Foncire des Rgions
Extrait du Document de rfrence 2016 - Eurosic
2.2. TABLEAU DE VARIATION DES IMMEUBLES

DE PLACEMENT
De manire identique lanne prcdente, 100 % du panel communiquent un tableau de variation des immeubles de placement.
Bien que lEPRA prconise une diffrenciation au niveau du poste augmentation en ventilant les diffrents types dentres
(acquisitions, dpenses et groupement dentreprises). Ce dtail nest pas systmatiquement fourni par les foncires du panel :
ENTITS COMPTABILISANT LES IMMEUBLES DE PLACEMENT LA JUSTE VALEUR
Altarea- British Foncire Intu Land Socit Foncire Unibail-
Eurosic Gecina Hammerson Klpierre
Cogedim Land des Rgions Properties Securities Lyonnaise Rodamco
Augmentations
Acquisitions
Investissements
Dpenses
Sorties
Cessions
Dprciations nettes/abandon de projet
Actifs destins tre cds
Variations de primtre
Entres
Sorties
Autres variations
Variations de juste valeur
Reclassements et transferts de catgorie
Variations de change
Autres

ENTITS COMPTABILISANT LES IMMEUBLES
DE PLACEMENT AU COT AMORTI Les paramtres de cette communication dpendent de la mthode
Icade Mercialys
de comptabilisation des immeubles de placement choisie (Cot
Augmentations
Acquisitions et travaux
amorti ou juste valeur).
Acquisitions, crations, apports
Augmentations et autres acquisitions
Sorties
Cessions
Cessions et mises hors services
Variations de primtre
Amortissements
Dprciations
Autres variations
Variations du cours de change
Impact IFRS 5
Transferts
Autres
Autres
Foncires ayant opt pour le modle de la juste valeur

La valeur du patrimoine des foncires ayant opt pour le modle de la juste valeur passe de 134 314 M 145 152 M
la clture 2016 :
146 000 145 152

2 304
144 000 6 437
7 875 5 778
142 000
140 000
138 000
136 000
134 314
134 000
132 000
130 000
128 000
Patrimoine 2015 Acquisitions Cessions Variation juste valeur Autres variations Patrimoine 2016
Nous observons une variation de la juste valeur des immeubles de placement de 4,8 % sexpliquant par une prpondrance
d'actifs prime et la poursuite de la compression des taux en 2016.
Le taux de lObligation Assimilable du Trsor (OAT) 10 ans est pass de 2,5 % en 2013 0,5 % en 2016.
Les autres variations concernent principalement les acquisitions et cessions de lexercice.
Comme lanne prcdente, toutes les foncires du panel sont en position dinvestisseurs nets en 2016. Le montant total
des acquisitions dactifs slve 7,9 milliards deuros.

Foncires ayant opt pour le modle du cot amorti
La valeur du patrimoine des foncires ayant opt pour le modle du cot amorti passe de 10 214 M 10 502 M la
clture 2016 :
11 600
131
1 190
11 400 61
532
11 200
11 000
10 800 284
10 600 106 10 502
10 400
10 214
10 200
10 000
9 800
9 600
Valeur nette au Acquisitions Cessions Reclassements du Autres variations Dotations nettes Dotations nettes Valeur nette au
31/12/2015 patrimoine brut du patrimoine brut aux amortissements aux dprciations 31/12/2016
Les deux foncires ayant opt pour le modle du cot historique sont en position dinvestisseurs nets sur 2016, avec un
montant total dacquisition de 1,2 milliard deuros.
2.3. ACTIFS EN VENTE

Faits gnrateurs du classement selon IFRS 5
Socit
Altarea- British Foncire Intu Land Unibail
Eurosic Gecina Hammerson Icade Klpierre Mercialys Foncire
Cogedim Land des Rgions Properties Securities Rodamco
Lyonnaise
Promesse de vente
Mandat de vente
Dcision du comit

de direction
Non prcis
La communication sur IFRS 5 ainsi que sur les critres de classification reste trs htrogne au sein du panel.

Taux de rotation des actifs sur les trois derniers exercices
Taux de rotation : cession / juste valeur du patrimoine
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Unibail-Rodamco
Mercialys
Socit Foncire
Lyonnaise
British Land
Gecina
Icade
Klpierre
Land Securities
Altarea-Cogedim
Eurosic
Hammerson
Intu Properties
2014 2015 2016
Sur le panel, le taux de rotation augmente lgrement entre 2015 et 2016 ; il slve en moyenne 5 % en 2016 contre
4% en 2015. Toutefois, le taux de rotation est trs disparate dune foncire une autre ; il est alors difficile danalyser une
tendance au sein du panel.
Les transactions sur le march des investissements en 2016 ont t plus importantes quen 2015. La valeur des cessions
sur lensemble du panel est passe de 5,8 milliards deuros en 2015 8,3 milliards deuros en 2016.
Cette augmentation est notamment due la cession du portefeuille d'actifs de Sant pour 1,35 milliard d'euros.

2.4. ACTIFS EN DVELOPPEMENT
LEPRA recommande de communiquer des informations sur les actifs en dveloppement et notamment :
les caractristiques de lactif ;
les cots terminaison et les cots de dveloppement ;
les donnes financires, comme les intrts capitaliss ;
les donnes de commercialisation.
Bien que la communication concernant les critres EPRA sur les actifs en dveloppement se soit renforce ces dernires
annes, certains caractristiques, plus stratgiques, ne sont pas communiques par la majorit des foncires.
Type de biens
Caractristiques Localisation
de lactif Surface utile attendue
Date d'achvement
Cots terminaison
Budget
Cots de dveloppement
% de dtention
Intrts capitaliss sur
Donnes l'exercice au global*
financires Intrts capitaliss sur
l'exercice par type d'actif*
Taux de rendement*
Principaux clients*
Part du bien dj loue
(LMG / Surface) *
Commercialisation
% d'avancement
Valeur locative estime
2014
2015 0 2 4 6 8 10 12 14
2016
* : Critres non requis par l'EPRA

noter que ces indicateurs restent trs priss des investisseurs afin dapprhender lvolution de lANR des foncires.
ACTIFS EN DVELOPPEMENT
9,1 MDS
9 8,5 MDS 8,6 MDS 8,5 MDS
8
0
2013 2014 2015 2016
Panel : 13 foncires communiquent sur ce sujet
PIPELINE*
50 43,9 MDS
34,8 MDS
33 MDS
40
27,3 MDS
30
20
2013 2014 2014 2016
Panel : 10 foncires communiquent sur ce sujet

* : engagements terminaison non comptabiliss date
Les actifs en dveloppement constituent les immobilisations engages date, tandis que le pipeline reprsente les montants
non-encore engags.
En 2016, toutes les foncires du panel communiquent sur le montant global de leur pipeline, mais le niveau
de communication reste trs htrogne d'une foncire l'autre, notamment en ce qui concerne le niveau de
scurisation du pipeline.

Exemple de communication sur le pipeline :
Extrait du Document de rfrence 2016 - Icade
2.5. CONCENTRATION DES LOCATAIRES

FONCIRES ORIENTES BUREAUX
Socit Foncire
Eurosic Foncire des Rgions Gecina Icade Land Securities
Lyonnaise
Part des loyers des 10 premiers locataires 56% 45% 30% 24% 22% 40%
Nb de clients reprsentant plus de 5% des loyers NC 2 NC 1 1 NC
Liste nominative des principaux locataires Top 10 Top 17 NC TOP 35 Top 12 NC
FONCIRES ORIENTES CENTRES COMMERCIAUX

Altarea-Cogedim British Land Hammerson Intu Properties Klpierre Mercialys Unibail-Rodamco
Part des loyers des 10 premiers locataires NC 33% 18% NC 12% 13% NC
Nb de clients reprsentant plus de 5% des loyers NC 3 0 NC NC 2 NC
Liste nominative des principaux locataires NC Top 41 TOP 10 NC Top 10 NC NC

70%
61% 61%
60% 55%56%
Part des loyers des 10 premiers locataires
50% 47% 45%

44%
40%
37%
40% 34%
33%
30% 27% 27% 30%

27%
24% 23% 23%
22%
18%
20% 14%
12%13% 12%
10%
0%
Eurosic Foncire des Rgions British Land Gecina Icade Land Securities Mercialys Hammerson Klpierre SFL
2014 2015 2016
Nous avons pu noter une communication plus forte des foncires sur la concentration de leurs locataires. En effet,
10 des 13 foncires du panel communiquent dsormais sur la part des loyers que reprsentent leurs principaux locataires.
70 % dentre elles (soit 7 foncires) fournissent galement la liste nominative de ces principaux locataires.
Parmi celles qui communiquent, nous retrouvons principalement les foncires orientes bureaux. Elles ont souvent
un nombre plus faible de locataires, ce qui induit davantage de dpendance. La tendance la diversification semble se
poursuivre, venant rduire le risque potentiel de surexposition une contrepartie. Les clients reprsentant plus de 5 %
des loyers sont galement de moins en moins nombreux.
Le poids des 10 principaux clients varie de manire importante selon la typologie de la foncire, ce qui traduit une relle
diversit en termes de stratgie.
Exemple de communication sur la concentration des locataires :
Extrait du Document de rfrence 2016 - Hammerson

2.6. COMMUNICATION AUTOUR DES BAUX
Dans la continuit des constats dresss l'an dernier, nous notons une meilleure communication sur les baux, un nombre
plus important de foncires communiquant dsormais sur la maturit, la ventilation gographique et sectorielle, ainsi que
sur les options de sortie de ces baux.
Nous pouvons constater sur le graphique ci-dessous que la dure moyenne rsiduelle des baux est stable par rapport 2015.
Cette dure rsiduelle moyenne a pu tre calcule partir de lchancier des baux chez 4 des 5 foncires ne la communiquant
pas directement.
DURE MOYENNE RSIDUELLE DES BAUX (dure ferme des baux)
7 6,3 6,2
6,0
5,8
Annes
0
2013 2014 2015 2016
Sur le graphique ci-dessous nous pouvons constater que 62 % du panel donne en lecture directe la dure rsiduelle
moyenne des baux, et 69 % du panel voque loption de premire sortie (break clause). Enfin, 31 % du panel prsente le
taux deffort de leurs clients, correspondant au ratio loyer de lactif sur revenu du locataire estim. Ces pourcentages sont
stables par rapport 2015.
La principale volution par rapport lanne prcdente est une meilleure communication sur la ventilation gographique et
sectorielle des baux deux foncires de plus fournissant dsormais ces informations. Le nombre de foncires communiquant
sur la ventilation par chance des baux est quant lui stable.
Taux d'effort communiqu
Maturit moyenne en lecture directe
Option de 1re sortie communique
Variation par secteur / type d'actif
Ventilation gographique
Ventilation par chance
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
2014 2015 2016

Exemple de communication de foncire sur la dure rsiduelle moyenne des baux :
Extrait du Document de rfrence 2016 - Klpierre
2.7. COMMUNICATION AUTOUR DES LOYERS

Foncires Bureaux Foncires Retail
Les loyers primtre constant chez les foncires Retail suivent la
mme tendance que lanne dernire avec une hausse de + 2,8 %.
noter la reprise de la croissance des loyers primtre constant
chez les foncires orientes Bureaux avec une hausse de + 0,9 %. + 0,9 % + 2,8 %
Linarisation des loyers et avantages aux locataires

La norme IAS 17 prvoit que
les paliers, franchises et autres Impact chiffr 77%
avantages aux locataires soient
comptabiliss de faon linaire Risque dinsolvabilit 69%
sur la priode ferme du contrat
de location, durant laquelle, le Linarisation des franchises 92%
locataire ne dispose pas dun

Linarisation des loyers 92%
droit de rsiliation.
Toutes les foncires du Communication sur la linarisation 100%
panel communiquent sur
la linarisation de leurs
0% 20% 40% 60% 80% 100%
revenus locatifs. Par ailleurs,
conformment la norme IAS 17, 12 foncires sur 13 ont opt pour la linarisation des franchises et autres avantages
aux locataires, dont 10 en prsentent l'impact chiffr. 9 foncires communiquent galement sur le risque d'insolvabilit
des locataires, quelles couvrent principalement par lanalyse pralable de la capacit de paiement de leurs locataires.

2.8. C OMMUNICATION SUR LES RGLES
DE DPRCIATION DES CRANCES
12 foncires sur 13 communiquent sur les rgles de dprciation des crances.
Elles dprcient leurs crances soit par le biais dune analyse au cas par cas, soit en fonction de lantriorit des crances.
Communication sur les rgles

31% de dprciation des crances
61%

Non renseigne
Mthode de dprciation au cas par cas
C ommunication sur la mthode de
8% dprciation selon l'antriorit des crances
Exemple dinformation fournie sur les rgles de dprciation des crances :
Extrait du Document de rfrence 2016 - Intu Properties
Extrait du Document de rfrence 2016 - Gecina

3. STRATGIES DE FINANCEMENT
3.1 Leves de financement
3.2 Structure de lendettement
3.3 Analyse des spreads des missions obligataires
3.4 volution du ratio LTV
3.5 Cot moyen de la dette
3.6 Maturit moyenne de la dette
3.7 Taux moyen de couverture
APRS DEUX ANNES DIFFICILES POUR LES GROUPESCOMMUNICATION

EUROPENS DU BTP,
FINANCIRE
LES PRMICES
DES FONCIRES
DUNE REPRISE
COTES? 37
3.1 LEVES DE FINANCEMENT
VOLUTION DES LEVES DE FINANCEMENT CUMULES (EN MDS )
30
Leves de financement cumules (en Mds )
25
4%
20
3%
6%
15 0% 2% 2%
3%
0% 0%
10 6% 52% 66% 57% 68% 58%

74% 100% 99% 79%
0% 0% 7%
78%
5 78% 90%
88%
26% 19% 42% 32% 41% 28% 39%
22% 10% 16%
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Obligataire non convertible

Emprunts bancaires et autres
Obligataire convertible
Contrairement aux trois dernires annes, les leves de financement ont connu une baisse marque en retrouvant un
niveau semblable celui atteint en 2013 soit 15 milliards deuros.
Les deux exercices prcdents affichaient des niveaux de leves de financement exceptionnellement hauts en profitant de
taux extrmement bas. Sur lexercice 2016, les foncires du panel ont donc tout dabord tenu optimiser leurs financements
prexistants, cest--dire allonger la maturit des dettes taux bas contractes les annes prcdentes ; tout en gardant
un niveau de nouveaux financements lev.
Ces deux aspects de la politique de financement des foncires ont abouti un cot moyen atteignant son plus bas historique,
soit 2,6 % (cf partie 3.5).
noter que concernant les lignes de crdit, la notion de leve de financement prsente dans les communications des
foncires ne correspond pas ncessairement des tirages, mais des autorisations.
Extrait du Document de rfrence 2016 - Foncire des Rgions

3.2. STRUCTURE DE LENDETTEMENT
62 Mds 67 Mds 64 Mds
60 Mds
56 Mds
5% 10% 7%
6%
7%
35% 29% 30%
39%
46%
47% 55% 60% 60% 61%
2012 2013 2014 2015 2016
Emprunts obligataires
Emprunts bancaires / hypothcaires
Autres (Billets de trsorerie, CBI, etc.)
Au niveau de la structure dendettement, nous constatons que celle-ci est stable quant la part des emprunts bancaires/
hypothcaires et des emprunts obligataires par rapport 2015.
A noter toujours le haut niveau dutilisation des billets de trsorerie qui ont continu daugmenter en passant de 4,8
5,1Mds. Klepierre, Unibail-Rodamco et Foncire des Rgions reprsentent elles seules plus des deux tiers de ce montant.
La part de lobligataire reste stable 61 % avec une grande disparit au sein de lchantillon (de 18 % 86 %)
12% 1% 0% 0% 7% 9% 0%
20% 18% 9% 11% 19%
18%
28% 0% 10% 13%
36%
16% 21%
23%
69% 75% 38% 48% 24%
18% 24% 41% 52% 58% 64% 65% 65% 68% 69% 81% 81% 86%
British Land
Altarea-Cogedim
Eurosic
Foncire des
Rgions
Intu
Icade
Socit Foncire
Lyonnaise
Klpierre
Hammerson
Gecina
Unibail-Rodamco
Mercialys
Land Securities
Emprunts obligataires Part d'obligataire suprieure 60 %

Emprunts bancaires / hypothcaires Part d'obligataire entre 40 % et 60 %
Autres (Billets de trsorerie, CBI, etc.) Part d'obligataire infrieure 25 %

Sur notre panel de foncires, trois stratgies dendettement se distinguent et sont conditionnes par laccs des foncires
au march. Cet accs est directement corrl leur capitalisation boursire, ainsi quau patrimoine dont elles disposent.
Nous remarquons que les foncires dont la part obligataire nexcde pas les 25 % ont une capitalisation boursire infrieure
2,5 Mds. De mme, les foncires dont la part obligataire ne dpasse pas les 60 % ont une capitalisation boursire
infrieure 5 Mds.
Mercialys et SFL font toutefois figures dexception, avec un accs confortable au march avec plus de 65 % dobligataire
dans leurs structures dendettement malgr des capitalisations boursires infrieures 2,5 Mds. Hammerson droge
aussi la rgle avec 68 % de part dobligataire mais avec tout de mme une capitalisation boursire de 5,3 Mds.
3.3. ANALYSE DES SPREADS DES MISSIONS

OBLIGATAIRES
Nous avons reprsent le taux des diffrentes missions obligataires depuis 2011 en fonction de leur maturit.
OAT 7 ans
Taux 7 ans
Altarea Cogedim
Foncire des Rgions
Gecina
Icade
Klpierre
Mercialys
Socit Foncire Lyonnaise
Unibail-Rodamco
Foncire de Paris
Hammerson
OAT 10 ans
Taux 10 ans
Gecina
Unibail-Rodamco
Icade
Intu properties
Klpierre
Eurosic
Hammerson
Foncire des Rgions
Altarea Cogedim

Les spreads des missions obligataires restent trs diffrentes dun metteur lautre, ils dpendent principalement de la
notation de lmetteur. Dans ce contexte de taux bas, ce sont les foncires les mieux notes qui ont bnfici dune baisse
des spreads.
Sur lexercice 2016 les nouvelles missions ont t ralises par Unibail-Rodamco, Klpierre, Gecina, Icade, Foncire des
Rgions, Altarea-Cogedim et Hammerson. Lmission-type est de 500 M 10 ans avec un taux moyen 1,54 %.
3.4. VOLUTION DU RATIO LTV

Lensemble des foncires du panel communique sur le ratio LTV (Loan To Value).
5% 38,7% 40%
38,4%
36,4%
Taux de rendement moyen = Loyers / JV des actifs
4% 36%
3% 32%
LTV moyen
2% 28%
1% 24%
0% 20%
2014 2014 2015
LTV moyenne
Taux de rendement moyen
Cot moyen de la dette
Nous constatons lamlioration des ratios-cls lis au financement.
Le niveau global de LTV a significativement diminu par rapport aux prcdentes annes, en lien avec les taux de rendement
des actifs, pour atteindre 36,4 %.
Nous pouvons cependant noter une plus grande htrognit des ratios LTV individuels qui vont de 24,7 % 47 % en 2016
(32 % 45 % en 2015).
La baisse du niveau de LTV nest par ailleurs pas uniforme sur lensemble des foncires puisque 3 foncires ont profit
des niveaux de taux pour augmenter leur LTV en 2016.
Extrait du Document de rfrence 2016 -

British Land

3.5. COT MOYEN DE LA DETTE
3,49%
3,03%
2,61%
2014 2015 2016
A noter que toutes les foncires du panel ont maintenu ou abaiss ce taux par rapport lan dernier.
Le cot moyen de lendettement est stable ou en baisse chez 12 foncires sur 13 et reste plus lev chez les foncires
anglaises, comme lanne prcdente, en lien avec la maturit de leurs missions.
3.6. MATURIT MOYENNE DE LA DETTE
6,3
6,1 6,1
2014 2015 2016
Les foncires ont poursuivi sur 2016 la gestion dynamique de leur passif.
Ainsi, la maturit moyenne de la dette est maintenue plus de 6 ans sur lensemble du panel.

3.7. TAUX MOYEN DE COUVERTURE
Dette taux fixe (aprs couverture)
- 6 pts
90%
88% 85%
83% 82% 82%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
2012 2013 2014 2015 2016
2012 2014
2013 2015
12 des 13 foncires du panel communiquent sur leur taux de couverture du risque de taux sans systmatiquement prciser
son calcul. Nous observons un taux moyen de 82 %. Ce taux est stable par rapport 2015.
Le taux de couverture est variable dune foncire lautre mais systmatiquement suprieur 60 %. Les taux de couverture
individuels des foncires ont vari de la faon suivante par rapport lanne prcdente :
7 foncires ont augment leur taux de couverture ;
4 foncires ont diminu leur taux de couverture ;
2 foncires nont pas chang leur taux de couverture ou ne le communiquent pas.
Les foncires cherchent se couvrir dune augmentation des taux dintrt. Lamlioration des rsultats rcurrents de ces
dernires annes est rapprocher de lamlioration du rsultat financier.
Extrait du Document de rfrence 2016 - Mercialys

CONCLUSION
Lharmonisation de la communication financire des foncires cotes sest poursuivie ces dernires annes notamment
via lutilisation des indicateurs-cls de lEPRA, facilitant ainsi la comparaison des performances de ces socits.
Les constats dresss lanne dernire restent toutefois dactualit : Si la communication des donnes relatives aux
stratgies de financement semble globalement suffisante, les modalits de calcul des ratios LTV ou ICR peuvent ne pas
tre communiques ou diverger dun acteur lautre. Par ailleurs, le niveau dinformation de certains aspects du patrimoine
comme les caractristiques des actifs en dveloppement et les tests de sensibilit des valeurs dexpertise pourrait tre
renforc.
Pour notre prochaine tude, nous serons attentifs lvolution de la communication financire des foncires cotes sur
ces aspects, ainsi quau traitement des regroupements dentreprises. En effet, dans un contexte de raret des actifs Prime
sur le march, les principaux acteurs tendent oprer davantage par voie de rapprochement, profitant pleinement de leurs
capacits de financement.
Recherchant la cration de valeur et les synergies, le mouvement de concentration du secteur des foncires cotes devrait
se poursuivre.

NOTES
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NOTES
...........................................................................................................................................................................................................
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NOS PUBLICATIONS
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FINANCIRE DES QUEL AVENIR POUR NORME IFRS 15 SUR LA
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QUELLE VALORISATION La lettre dinformation de Mazars sur lactualit comptable
POUR LES ACTEURS NEWSLETTER / N132 Mai 2017
DE LA CONSTRUCTION ?
Sommaire
Brves
Edito
Brves IFRS page 2
Normes franaises page 3 En gestation depuis plus dune dizaine dannes, la norme
IFRS 17 sur les contrats dassurance est arrive dans la nuit
Mots croiss page 4 du 16 au 17 mai derniers. La journe du 17 mai fut consacre
deux prsentations vido interactives de la norme et la
Etudes particulires mise en ligne de la page internet ddie sa mise en uvre.
Normes et interprtations applicables Des bouleversements considrables et trs diffrents dune
au 30 juin 2017 page 5 entreprise lautre sont attendus puisquelle remplacera,
compter de 2021, la norme intrimaire IFRS 4 qui autorisait
La Doctrine au quotidien page 7 les compagnies dassurance conserver leur rfrentiel
comptable local pour ces contrats.
Ct maintenance des normes, lIASB a galement lanc la

revue de la mise en uvre de la norme IFRS 13 consacre
MAZARS : AVIS DEXPERT / JUILLET 2017 la manire de dterminer la juste valeur (et non pas aux
circonstances dans lesquelles la juste valeur sapplique).
Quil sagisse dune entreprise locale ou dun major mondial, la valorisation de lactivit de Rdacteurs en chef : Enfin, notre traditionnel rcapitulatif des textes applicables
Michel Barbet-Massin, Edouard Fossat, Isabelle indique que peu de nouveauts sont entres en vigueur au
construction est souvent estime sur la base de multiples de rsultats, et donc fonde, de fait, sur
Grauer-Gaynor premier semestre.
des perspectives court terme. Les acteurs dveloppent pourtant des stratgies avec une vision long-
terme (innovation, nergie, concessions, acquisitions, etc.), qui ne semblent pas toujours pleinement Rdaction :
Bonne lecture !
intgres dans ces valorisations. Isabelle Grauer-Gaynor et Arnaud Verchre
La prise en compte dune vision long terme, via lutilisation dautres mthodes de valorisation permettant Nous contacter : Edouard Fossat Isabelle Grauer-Gaynor
de mieux apprhender ces stratgies, ne pourrait-elle pas avoir une influence sur la valorisation de Mazars
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Communication Financière Des Foncières Cotées Au 31 Décembre 2016

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Communication Financière Des Foncières Cotées Au 31 Décembre 2016

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COMMUNICATION FINANCIRE

DES FONCIRES COTES

Etude | Baromtre | Avis dexperts | Note de synthse | Newsletter

1. POSITIONNEMENT DES FONCIRES ET INDICATEURS-CLS

2. COMMUNICATION FINANCIRE AUTOUR DU PATRIMOINE

A PROPOS 3. STRATGIES DE FINANCEMENT

Excellente performance financire des foncires cotes

Avec des rsultats rcurrents en hausse de 9 %, les foncires

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 3

4 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

179 Mds 92 Mds

VOLUMTRIE MOYENNE ET STRUCTURE DES RAPPORTS ANNUELS

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 5

Dlai de communication des rsultats Dlai de publication de linformation rglemente

6 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

1.2. volution des capitalisations boursires

1.3. Structure de lactionnariat et rendement pour l'actionnaire

1.4. Rendement et performance boursire

1.5. Suivi des principaux indicateurs EPRA

1.6. Objectifs ou perspectives dfinis dans les communiqus de presse annuels

1.7. Actualits techniques

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 7

Juste valeur en Mds

2 : International Financial Reporting Standards

8 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

1.2 VOLUTION DES CAPITALISATIONS BOURSIRES

54% 54% 54% 54% 53%

49% 50% 49%

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 9

1.3 S TRUCTURE DE LACTIONNARIAT ET

British Land Capitalisations

La structure de lactionnariat reste stable par rapport lanne prcdente.

10 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

Dividendes distribus et rendement pour l'actionnaire

Dividendes distribus (en M)

Total des dividendes verss (M)

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 11

DIVIDEND YIELD* Moyenne pondre : 4,6%

Moyenne pondre : 4,3%

Foncire des Rgions

**(dividende vers + variation de cours de bourse) / cours douverture

12 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

Foncire des rgions

Ecart type 2014 = 16 % Ecart type 2015 = 19 % Ecart type 2016 = 16 %

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 13

Foncire Intu Land Socit

1.6 OBJECTIFS OU PERSPECTIVES DFINIS DANS

14 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 15

16 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

Communication des foncires sur les impacts des normes IFRS 9, 15 et 16

IFRS 16 - Impact prcis

IFRS 15 - Impact prcis

IFRS 9 - Impact prcis

Extrait du document de rfrence 2016 - Gecina

COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES 17

2.2. Tableau de variation des immeubles de placement

2.3. Actifs en vente

2.4. Actifs en dveloppement

2.5. Concentration des locataires

2.6. Communication autour des baux

2.7. Communication autour des loyers

2.8. Communication sur les rgles de dprciation des crances

18 COMMUNICATION FINANCIRE DES FONCIRES COTES

1. POSITIONNEMENT DES FONCIRES ET INDICATEURS-CLS

1.2. volution des capitalisations boursires

1.3. Structure de lactionnariat et rendement pour l'actionnaire

1.4. Rendement et performance boursire

1.5. Suivi des principaux indicateurs EPRA

1.6. Objectifs ou perspectives dfinis dans les communiqus de presse annuels

1.3 S TRUCTURE DE LACTIONNARIAT ET

1.6 OBJECTIFS OU PERSPECTIVES DFINIS DANS

2.2. TABLEAU DE VARIATION DES IMMEUBLES