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ARRENDAMENTO
Direito Substantivo e Processual
RED
ED IO
Autor
CO LECO
RED - Revista Electrnica de Direito | Ad Perpetuam Rei Memoriam
EXEC UO GRFICA
Ana Paula Silva
LOCAL
Porto
DATA
Julho de 2016
ISBN
978-989-206846
REDREVISTA
ELECTRNICA
DE DIREITO
Francisco Pereira Coelho
ARRENDAMENTO
Direito Substantivo e Processual
Organizao e Coordenao
Francisco M. Brito Pereira Coelho
Francisco Liberal Fernandes
Maria Raquel Guimares
Maria Regina Redinha
RED
INTRODUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
1. O contrato de locao; noo legal e elementos essenciais:
a) obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa; b) prazo;
c) retribuio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2. A locao como contrato: a) consensual;
b) bilateral-sinalagmtico; c) oneroso; d) comutativo;
e) de execuo continuada; f) obrigacional.. . . . . . . . . . . . . . . . 21
3. Confronto com outras figuras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
a) Locao e venda dos frutos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
b) Locao-venda. Aluso locao financeira . . . . . . . . . . . . 26
c) Locao e usufruto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
d) Locao e enfiteuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
e) Locao e superfcie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
f) Locao e consignao de rendimentos.. . . . . . . . . . . . . . . . 29
g) Locao e sociedade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
h) Locao e comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
i) Locao e depsito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
j) Locao e transporte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
l) Locao e contrato de trabalho. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
m) Locao e hospedagem.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4. Espcies de locao: arrendamento e aluguer. Terminologia.. . 33
5. Interesse e actualidade do estudo do arrendamento predial.. . . 33
6. Modalidades do arrendamento predial. Arrendamentos mistos. . . 34
7. Especialidades do regime do arrendamento predial:
enunciado geral e interesses que as justificam.. . . . . . . . . . . . . 41
8. Fontes. Observaes sistematizao do direito do
arrendamento predial do Cdigo Civil.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
9. Bibliografia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
10. Plano geral do curso.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Parte I
ARRENDAMENTO URBANO E ARRENDAMENTO RSTICO
NO RURAL NEM FLORESTAL
Seco I PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
11. O contrato de arrendamento como fonte de relao de
arrendamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
12. Formao do contrato de arrendamento. Contrato-promessa
de arrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Seco II REQUISITOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. . . . 65
Seco I PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
29. Contedo legal e contedo convencional da relao locativa.. . 82
30. Indicao da sequncia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
1 PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
62. Modos de extino. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
63. Terminologia. Denncia, resoluo e caducidade.. . . . . . . . . . 146
2 DENNCIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
64. Denncia pelo arrendatrio. O pr-aviso: funo e prazos.
Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
65. Denncia pelo senhorio: princpio geral.. . . . . . . . . . . . . . . . . 150
66. Casos em que, excepcionalmente, o senhorio pode
denunciar o contrato para o termo do prazo ou da renovao.
Prazo da denncia. Meios de que pode servir-se o senhorio
para denunciar o contrato. O processo de despejo mediato
ou diferido: desenho geral.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
67. Denncia para habitao do senhorio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
68. Denncia para ampliao do prdio ou construo de
novo edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis.. 161
3 RESOLUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
69. Resoluo pelo senhorio. Princpios gerais:
a) tipicidade das causas de resoluo;
b) carcter judicial da resoluo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
70. Anlise sumria das causas de resoluo.. . . . . . . . . . . . . . . 163
a) Falta de pagamento da renda ou de depsito liberatrio. . 163
b) Uso do prdio para fim ou ramo de negcio diverso
daquele a que se destina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
c) Aplicao reiterada ou habitual do prdio a
prticas ilcitas, imorais ou desonestas . . . . . . . . . . . . . . 164
d) Obras que alterem substancialmente a estrutura
externa do prdio ou da disposio interna das
suas divises, ou quaisquer actos que nele causem
deterioraes considerveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
e) Hospedagem a mais de trs pessoas. . . . . . . . . . . . . . . . 164
f) Subarrendamentos, comodato ou cesso da posio
contratual, quando estes actos sejam ilcitos, invlidos
por falta de forma ou ineficazes em relao ao senhorio.. 165
g) Cobrana do sublocatrio de renda superior permitida
no art. 1062.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
h) Encerramento por mais de um ano consecutivo
do prdio arredando para comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
i) No habitao do prdio por mais de um ano consecutivo,
e falta de residncia permanente no prdio arrendado
para habitao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
j) Cessao dos servios do arrendatrio que determinam
a ocupao do prdio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
71. Caducidade do direito de resoluo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
72. Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
73. Resoluo pelo arrendatrio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
4 CADUCIDADE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
74. Anlise sumria das causas de caducidade.. . . . . . . . . . . . . . 176
a) Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei.. . . . 177
b) Verificao da condio resolutiva ou certeza de que no se
verificar a condio suspensiva a que est subordinado o
arrendamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
c) Cessao do direito ou dos poderes legais de
administrao com base nos quais o contrato
foi celebrado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
d) Morte do locatrio, salvo conveno escrita em contrrio . 179
e) Perda da coisa locada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
f) Expropriao por utilidade pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
75. Renovao do arrendamento caducado.. . . . . . . . . . . . . . . . . 184
76. Prazo para a restituio do prdio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
77. Indemnizao ao inquilino no caso de caducidade por
expropriao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
78. Compensao ao inquilino para comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
79. Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Parte II
ARRENDAMENTO RURAL E FLORESTAL . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
13
14
PRINCIPAIS ABREVIATURAS e SIGLAS
A. NETO Ablio Neto, Leis do inquilinato, 6 ed. Lisboa, Livraria Petrony, 1988.
G. TELLES Arrendamento. Lies do Prof. Doutor Galvo TELLES ao curso do
5. ano jurdico no ano lectivo de 1944-45, publicadas pelos alunos Bento
Garcia Domingues e Manuel A. Ribeiro, Lisboa, Pro Domo, 1945-46.
I. MATOS Isidro Matos, Arrendamento e aluguer. Breve comentrio ao captulo
IV do ttulo II do Livro II (artigos 1022. a 1120.) do Cdigo Civil, Coimbra,
Atlntida Editora, 1968.
J. MATOS Joo de Matos, Manual do arrendamento e do aluguer, 2 vol. Porto,
Livraria Fernando Machado, 1968.
M. FROTA Mrio Frota, Arrendamento urbano comentado e anotado, Coimbra,
Coimbra Editora, 1987.
M. GOMES Manuel Janurio Gomes, Constituio da relao de arrendamento
urbano, Coimbra, Almedina, 1980.
M. GOMES Manuel Janurio Gomes, Arrendamentos comerciais, Coimbra,
Almedina, 1986.
MIRABELLI Giuseppe Mirabelli, La locazione (vol. 7., tomo IV, do Trattato di
Diritto Civile Italiano dirigido por Filippo Vassalli). Turim, Unione Tipografi-
co-Editrice Torinese, 1972.
P. FURTADO Pinto Furtado, Curso de direito dos arrendamentos vinculsticos,
2 ed. Coimbra, Coimbra Editora, 1988.
P. LIMA - A. VARELA Fernando Andrade Pires de Lima e Joo de Matos Antu-
nes Varela, Cdigo Civil Anotado, vol. II (arts. 762. a 1250.), 3 ed. Coim-
bra, Coimbra Editora, 1986.
P. LOUREIRO Jos Pinto Loureiro, Tratado da locao, 3 vols. Coimbra, Coim-
bra Editora, 1946-47.
P. SOUSA Antnio Pais de Sousa, Extino do arrendamento urbano, 2 ed.
Coimbra, Livraria Almedina, 1985.
15
Projecto Inocncio Galvo Telles, Contratos Civis (Projecto completo de um
ttulo do futuro Cdigo Civil Portugus e respectiva exposio de motivos),
no BMJ, 83, pp. 114-282 (h separata).
R. BASTOS Jacinto Fernandes Rodrigues Bastos, Dos contratos em especial se-
gundo o Cdigo Civil de 1966, II, arts. 1022. a 1141., Ed. do autor, 1974.
R. MILLER Rui Vieira Miller, Arrendamento urbano. Breves notas s correspon-
dentes disposies do Cdigo Civil, Coimbra, Livraria Almedina, 1967.
CC Cdigo Civil Portugus.
CPCiv. Cdigo de Processo Civil.
CRep Constituio da Repblica Portuguesa.
LAFlor Lei do arrendamento florestal Decreto-lei n. 394/88, de 8 de Novem-
bro.
LARur Lei do arrendamento rural Decreto-lei n. 385/88, de 25 de Outubro.
LCTrab Lei do contrato de trabalho Decreto-lei n. 49408, de 24 de Novem-
bro de 1969, alterado por legislao posterior.
LRAgr Lei de Bases da Reforma Agrria Lei n. 109/88, de 26 de Setembro.
RGEU Regulamento geral das edificaes urbanas Decreto-lei n. 38382,
de 7 de Agosto de 1951, alterado por legislao posterior.
16
INTRODUO
1
Cfr. arts. 1152. CC e 1. LCTrab.
17
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2
Cfr. art. 1154.. Como se sabe, o Cdigo regula o mandato, o depsito e a em-
preitada como modalidades do contrato de prestao de servio (art. 1155.), tornando
extensivas s restantes modalidades as disposies sobre o mandato, com as necessrias
adaptaes (art. 1156.).
18
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
3
A soluo a mesma se a locao for estipulada como contrato perptuo (art.
1025.). Quanto aos contratos de enfiteuse celebrados posteriormente aos diplomas de
extino do instituto, parece que podero ser convertidos em arrendamentos por 30 anos,
nos termos gerais do art. 293.. A enfiteuse respeitante a prdios rsticos foi extinta pelo
Decreto-lei n. 195 - A/76, de 16 de Maro (modificado pelo Decreto-lei n. 546/76, de 10
de Junho, e pela Lei n. 22/87, de 24 de Junho), e a relativa a prdios urbanos pelo Decre-
to-lei n. 233/76, de 2 de abril, devendo ter-se em conta que o prazo fixado no n. 3 do art.
2. deste ltimo diploma para o exerccio do direito de indemnizao do senhorio, que j
fora alargado, sucessivamente, para trs e quatro anos, foi prorrogado para seis anos pelo
Decreto-lei n. 226/80, de 15 de Julho.
4
Note-se que o art. 1087. uma das disposies especiais ressalvadas no
art. 1026., que valer sobretudo para o aluguer, tendo escassa aplicao ao contrato de
arrendamento (P. LIMA - A. VARELA, p. 370).
5
Note-se que tendo aumentado significativamente os prazos mnimos de durao
do contrato, o Decreto-lei n. 385/88 no limita porm o direito de denncia do senhorio,
o qual, decorridos aqueles prazos, pode denunciar o contrato nos termos dos arts. 10. a
20. se os respectivos requisitos se verificarem. No acontecia assim na legislao ante-
rior, em que o senhorio no podia opor-se primeira renovao de 3 anos, tratando-se de
arrendamento a empresrio agrcola, ou s cinco primeiras renovaes de 1 ano, tratan-
do-se de arrendamento a agricultor autnomo.
19
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20
ARRENDAMENTO
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10
O preceito ter visado directamente proibir as clusulas de pagamento da renda
em moeda estrangeira, mas tambm permite concluir, p. ex., que a retribuio no poder
traduzir-se na prestao de servios do locatrio ao locador, ou ainda que no ser permi-
tido, num arrendamento para residencial, estipular que o inquilino pagar certa percenta-
gem dos lucros ou determinada importncia por cada dormida (o contrato no seria ento
de locao, mas de sociedade). Note-se, porm, que a exigncia de que a renda seja
fixada em escudos nada nos diz quanto validade ou invalidade da clusula de rendas
escalonadas, questo de que falaremos oportunamente (infra, n. 40).
21
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11
Sobre aplicao da excepo de no cumprimento ao contrato de locao, cfr. J. J.
ABRANTES, A excepo de no cumprimento do contrato do direito civil portugus (1986),
pp. 62 ss.
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
12
Reporta-mos aqui, como bvio, ao conceito de contrato real quod effectum, dis-
tinto do de contrato real quod constitutionem, a que se refere a al. a) deste n. 2. Contrato
real opunha-se ali a contrato consensual; aqui ope-se a contrato obrigacional. A locao
no contrato real como se v nem num nem noutro sentido.
13
certo que tambm se estabelecem ou podem estabelecer-se relaes espe-
ciais, v. g., entre o usufruturio e o proprietrio da raiz, mas no pode dizer-se que os
casos sejam anlogos. Como o usufruturio goza plenamente da coisa aquelas relaes
especiais so a frouxas e incaractersticas, no podendo comparar-se, de modo nenhum,
s que ligam o senhorio ao arrendatrio.
14
O direito real segue a coisa ou, como outros dizem, inerente a ela, podendo,
pois, ser exercido em face de qualquer pessoa, independentemente da relao desta com
o sujeito de quem o titular do direito real adquiriu o direito. Tal inerncia no existir, justa-
mente, nos direitos pessoais de gozo (de que ser exemplo o direito do arrendatrio), os
quais s podero ser exercidos em face das pessoas que intervieram na constituio da
relao ou delas derivaram os seus direitos.
23
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15
Note-se, de resto, que nem sempre assim acontece, havendo casos em que, de-
signadamente, o vendedor no podia denunciar o contrato com o fundamento da al. a) do
n. 1 do art. 1096. CC, por no necessitar do prdio para sua habitao, e todavia o com-
prador j o poder fazer por se verificar em relao a ele aquela situao de necessidade,
desde que, j se v, estejam preenchidos os requisitos enunciados nas vrias alneas do
n. 1 do art. 1098.. A soluo mostra expressivamente como o direito do arrendatrio
sempre referido ao senhorio, no se harmonizando, de modo nenhum, com a concepo
segundo a qual aquele direito, de natureza real, se exerceria directamente e imediatamen-
te sobre o prdio arrendado.
16
Se algum argumento pode tirar-se do art. 1037., n. 2, a favor da doutrina
tradicional. O preceito parece ter querido estender ao arrendatrio simples detentor ou
possuidor precrio, nos termos do art. 1253., al. c) a proteo concedida ao possuidor
nos arts. 1276. e segs.
17
Ainda mais fortes na nova legislao locativa: cfr., designadamente, o art. 1051.,
n. 2 (na redaco que lhe deu o art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro).
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25
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22
GALVO TELLES, Manual dos contratos em geral, p. 398, nota (2).
23
A expresso tambm utilizada, mas com pouco rigor, para designar a prpria venda
a prestaes com reserva de propriedade (cfr. arts. 409. e 934.), a qual verdadeira venda,
ainda que o efeito real fique a diferido para o momento do pagamento da ltima prestao.
24
G. TELLES, cit.
25
Cfr. MOTA PINTO, Uma nova modalidade jurdica de financiamento industrial: o
leasing, na Rev. Dir. Est. Soc., XII (1985), pp. 103 ss. e CARVALHO PRAZERES e GALVO
VIDEIRA, Leasing (1980).
26
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
c) Locao e usufruto.
d) Locao e enfiteuse
26
O regime das sociedades de locao financeira do Decreto-lei n. 135/79, de
18 de Maio.
27
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e) Locao e superfcie.
27
Cfr. supra, nota(3). Sobre algumas dificuldades a que a extino da enfiteuse
pode dar lugar no mbito do registo predial, cfr. ROCHETA GOMES, A extino de enfiteu-
se e o registo predial, na Rev. dos Trib., 94. (1976), pp. 260-265.
28
ARRENDAMENTO
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g) Locao e sociedade
28
E a equiparao falha logo na soluo expressa na al. b), in fine: se o credor fos-
se locatrio, o contrato que fizesse no seria de locao mas de sublocao, carecendo,
como tal, do consentimento do senhorio (devedor). Cfr. tambm o art. 663., n. 1.
29
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h) Locao e comodato.
i) Locao e depsito.
29
Note-se, porm, que a parceria florestal expressamente proibida (art. 25. LAFlor).
30
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
j) Locao e transporte.
G. TELLES, 26-29.
30
O depsito uma das modalidades do contrato a prestao de servio (art. 1115.).
O depositrio presta pois um servio ao depositante, desenvolve uma actividade, ao con-
trrio do locador que apenas se obriga a proporcionar ao locatrio o gozo da coisa locada.
31
O caso mais discutido na prtica, e em que a jurisprudncia se tem dividido sobre
a questo, o do contrato entre porteiro e o dono do prdio ou a administrao do condo-
mnio: cfr. p. ex., o ac. Rel. Porto de 30 de Julho de 1976 (Col. Jur. 1976, t. 3, p. 628), o ac.
Rel. Lisboa de 20 de Abril de 1979 (Col. Jur. 1979 t. 2, p. 620), o ac. Rel. Lisboa de 18 de
31
francisco pereira coelho
m) Locao e hospedagem.
Dezembro de 1981 (Col. Jur. 1981, t. 5, p. 179) e a sentena do Juiz do 3. Juzo Cvel do
Porto de 16 de Fevereiro de 1979 (Col. Jur. 1981, t. 1, p. 301).
32
Cfr. infra, n. 70.
32
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direito substantivo e processual
33
Note-se que, relativamente ao arrendamento rural e florestal, a concesso de um
gozo parcial do prdio ao arrendatrio encontra hoje os limites dos arts. 2. LARur e 3. LAFlor.
34
Cfr., porm, o art. 23., n. 2 da Lei do Arrendamento de 1974 (Decreto-lei n.
445/74, de 12 de Setembro), que por lapso, empregava alugado em vez de arrendado.
35
Os dicionrios registam ainda aluguel, mas o termo caiu em desuso.
33
francisco pereira coelho
Para alguns dados scio-jurdicos, cfr. MRIO SOARES, O direito casa, Rev. Ord.
36
Adv. 1966, pp. 30 ss., GONALVES PEREIRA, Arrendamentos urbanos em Lisboa e Porto,
BMJ, 167, pp. 35-337, VAZ DE SEQUEIRA, A situao das rendas de habitao em Lisboa,
BMJ, 222, pp. 47-277, ROQUE BAIA, As ltimas leis sobre inquilinato urbano (1975) e DIO-
GO DUARTE, Para uma reforma urbana (1982) e FONSECA FERREIRA, Por uma nova
poltica de habitao (1987).
34
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
35
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39
O art. 3. LRAgr (cfr. art. 39. LARur) d a noo de agregado domstico: con-
junto de pessoas que vivem habitualmente em comunho de mesa e habitao ou em
economia comum, ligados por uma relao familiar, jurdica ou de facto.
40
Claro, porm, que no h-de tratar-se de indstria agrcola, pois nesse caso o
arrendamento rural.
41
Trata-se de hiptese quase acadmica, mas que no parece de excluir in limine.
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42
No que se refere nova legislao locativa, note-se ainda que h numerosos di-
plomas que s se aplicam os arrendamentos para habitao, como acontecem p. ex., com
o Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho (cfr. infra, n. 71).
43
o caso, designadamente, das disposies constantes dos Decretos-leis n.s
330/81, de 4 de Dezembro, 189/82, de 17 de Maio, e 392/02, de 18 de Setembro, relativas
actualizao da renda (infra, n. 40).
37
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44
O trabalho dos porteiros de prdios urbanos est regulamentado pelas portarias
de 2 de Maio e 20 de Julho de 1975, publicadas no Boletim do Ministrio do Trabalho,
1975, pp. 731 ss. e 1027 ss., respectivamente.
Cfr. ANTUNES VARELA, Das obrigaes em geral, I, 2 ed., pp. 223 ss. e GAL-
45
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
46
No se lhe aplicando, portanto, o princpio de renovao obrigatria expresso
no art. 1095..
47
Cada uma dessas modalidades constituir, de certo modo, um tipo contratual distinto.
48
Note-se que, na proposta do grupo de trabalho nomeado para dar forma definitiva
LARur de 1975, estava prevista esta hiptese, dispondo-se que, se o arrendamento vi-
sasse fins diferentes, seriam sempre considerados principais os fins agrcolas, pecurios
ou florestais, sendo todos os outros subordinados a esses. Mas a doutrina da proposta
no ficou na lei: SOARES, PEREIRA e MELRO, Arrendamento rural (1975), pp. 18 e 132.
49
Sobre a conjugao entre os arts. 1028. e 1084., cfr. P. LIMA - A. VARELA, anot.
art. 1084.. Parece que o art. 1084. visa apenas a qualificao do arrendamento como
urbano ou rstico, nomeadamente para efeitos fiscais no caso a que se refere; quando,
porm, como necessariamente acontecer neste caso, a parte urbana e a parte rstica
que o arrendamento envolve so locadas para fins diferentes, de acordo com os critrios
gerais do art. 1028. que o regime do arrendamento deve fixar-se.
39
francisco pereira coelho
50
inegvel, porm, que o Cdigo mostra preferncia pela teoria da combinao:
mesmo quando haja um fim principal, o regime correspondente ao fim subordinado aplica-se
parte respectiva se essa aplicao no for incompatvel com a prossecuo daquele fim.
40
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
VARELA, anot. ac. S.T.J. de 16-2-1967, RLJ, 100., pp. 266 ss.; R.
ALARCO, Sobre a transferncia da posio do arrendatrio no caso de
trespasse (1971), pp. 20-26.
I. O regime do arrendamento predial oferece importantes espe-
cialidades, quer em face dos princpios dos negcios jurdicos (arts.
405.-456.), quer das regras gerais dos contratos (arts. 405-456) e do
direito comum sobre cumprimento e no cumprimento das obrigaes
(arts. 762.-863.).
51
Assim, se o arrendamento se destinava a habitao (fim principal) mas autorizava o
inquilino a exercer profisso liberal no prdio arrendado, parece que este no poder transmitir
a outrem a sua posio de arrendatrio sem autorizao do senhorio, nem mesmo quanto
parte do prdio onde exercia profisso liberal. O regime correspondente ao fim subordinado (o
regime do art. 1120.) seria incompatvel com a prossecuo do fim principal do arrendamento.
52
Os ndices da solidariedade podem ser os mais variados: p. ex., as duas partes
do prdio tm a mesma entrada e um s contador da gua e eletricidade; a separao
diminuiria consideravelmente o valor locativo do conjunto, ou exigiria obras dispendiosas
que no seria razovel exigir ao senhorio.
53
Note-se que os termos em que a nulidade, anulabilidade ou resoluo parcial
relevam, segundo o art. 1028., correspondem, fundamentalmente, aos que resultariam do
princpio geral da reduo dos negcios jurdicos (art. 292., aplicvel resoluo por ana-
logia): no havendo discriminao entre as duas partes da coisa ou sendo estas solidrias
entre si, o senhorio no quereria normalmente a subsistncia do contrato relativamente
parte no afetada
41
francisco pereira coelho
54
S curamos aqui, naturalmente, das limitaes legais liberdade de dar de ar-
rendamento. Limitaes convencionais tambm pode hav-las (se tiver sido outorgado
contrato-promessa de arrendamento), mas nos termos em que podem existir relativamente
a outros contratos. Sobre o contrato-promessa de arrendamento, cfr. infra, n. 12.
55
No assim nas Regies Autnomas, onde, nos termos do art. 16., n. 2 do De-
creto-lei n. 148/81, o Decreto-lei n. 445/74 s deixaria de aplicar-se quando passasse
a vigorar a legislao especial sobre a matria. Na verdade, na Regio Autnoma dos
Aores o art. 4. do Decr. Reg. 24/82/A, da Ass. Reg., publ. no DR, I srie, de 3-9-1982
(que substituiu o Decr. Reg. n. 8/81/A, da Ass. Reg., publ. no DR, I srie, de 27-6-1981),
manteve o princpio do arrendamento compulsrio por considerar (como se diz no prem-
bulo do diploma) conforme com a Constituio e com uma politica social esclarecida, s
permitindo recusar o arrendamento de qualquer fogo desocupado nas hipteses previstas
nas als. a), b) e c) do mesmo art. 4.. Por outro lado, no tendo sido publicada at agora na
Madeira qualquer legislao especial, o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, parece
continuar a aplicar-se ainda na Regio.
42
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
56
Diploma j revogado, alis, pelo art. 51. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
57
O art. 1. do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio, falava aqui em direito de pre-
ferncia, expresso que suscitou duvidas na prtica, como teremos oportunidade de ver
no curso da exposio (infra, n. 74).
58
Note-se, porm, que tal obrigao de arrendar no absoluta, sendo lcita ao
senhorio a recusa de novo arrendamento nos casos previstos no art. 29. do diploma.
59
Data de entrada em vigor do Decreto-lei n. 198 - A/75, de 14 de Abril, que decla-
rou criminalmente punveis as ocupaes levadas a efeito a partir dessa data.
43
francisco pereira coelho
60
No assim no arrendamento florestal, que no se renova no termo do prazo fixado
salvo clusula contratual ou acordo expresso das partes (art. 21. LAFlor).
Note-se que o art. 1118. permite ao inquilino transmitir a sua posio contratual,
61
44
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
63
Cfr. MONTEIRO FERNANDES, O princpio do tratamento favorvel ao trabalha-
dor, nos Estudos de Direito do Trabalho, 1972, pp. 7-27.
45
francisco pereira coelho
64
Em orientao oposta, cfr. P. FURTADO, pp. 162 ss.
65
Cfr. BRANDO PROENA, Um exemplo do princpio do melhor tratamento do
arrendatrio habitacional: termo final do arrendamento e renovao forada (1982).
46
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
66
No parece outro o sentido dos arts. 21. LARur e 17. LAFlor, ao permitirem ao
senhorio pedir a resoluo do contrato em determinados casos.
67
Cfr. o art. 35., al. a) do Decreto-lei n. 28/84, de 20 de Janeiro.
47
francisco pereira coelho
68
A proibio, instituda no art. 47., n. 2 da Lei n. 2030, de 22 de Junho de 1948,
e mantida pelo art. 10. da Lei preambular do Cdigo Civil de 1966, de o senhorio pedir
avaliao fiscal para efeitos de actualizao de rendas de prdios destinados a habitao
era de incio restrita aos concelhos de Lisboa e Porto, mas foi estendida a todo o pas pelo
art. 1. da Lei do Arrendamento de 1974, regime que o art. 14. do Decreto-lei n. 148/81
manteve e que s veio a ser alterado pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
Cfr. j, a propsito, a Rev. Leg. Jur. 72., pp. 342 ss., e, sobre o contedo conven-
69
48
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
regras gerais (art. 1051., al. e)), ficando os seus familiares mais prximos
privados da habitao em que viviam71.
Finalmente, h especialidades da legislao locativa que visam
proteger fundamentalmente um interesse geral72 o interesse de que
todas as pessoas tenham casa , interesse a que corresponde, como se
sabe, o direito habitao, um dos direitos sociais que a Constituio
reconhece73, mas a que o Estado no pde ou no soube, at agora, dar
satisfao adequada, pois os programas de habitao social tm sido
tmidos e a sua execuo morosa e difcil. Ciente da insuficincia do sec-
tor pblico para resolver ele prprio o problema habitacional74, o Estado
decide pois, intervir no mercado do arrendamento para habitao e impor
nesse mercado as suas regras, aquelas que, na ptica do legislador, se
afiguram as mais adequadas para proteo daquele interesse geral. A lei
do Arrendamento de 1974 entendeu proteg-lo impondo ao senhorio uma
obrigao de arrendar, nos termos expostos, e estabelecendo um qua-
dro de rendas mximas que poderiam ser convencionadas nos arrenda-
mentos de prdios que ficassem devolutos e j tivessem sido objecto de
arrendamento75. O insucesso da experincia ter levado a legislador, em
71
Poderia acrescentar-se aqui a proteo dispensada ao cnjuge do arrendat-
rio pelo art. 1682.-B, introduzido pela Reforma de 1977, segundo o qual necessrio o
consentimento do cnjuge para dispor do direito ao arrendamento da casa de morada da
famlia, por qualquer dos modos previstos nas 4 alneas do preceito.
72
Claro que se trata ainda, relativamente ao conjunto de solues que vamos refe-
rir, de proteger interesse do inquilino, mas em abstracto: por isso dizemos que a lei preten-
de tutelar aqui um interesse geral.
73
Cfr. o art. 65., n. 1 CRep, segundo ao qual todos tm direito, para si e para a
sua famlia, a uma habitao de dimenso adequada, em condies de higiene e conforto
e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.
74
Parece claro, porm, que o problema da habitao no poder ser resolvido sem
investimento macio do sector pblico na construo de casas de renda acessvel (o qual,
alis, s se tornar possvel mediante uma poltica firme de nacionalizao ou munici-
palizao de vastas reas junto aos grandes centros urbanos, como o art. 65., n. 4 da
Constituio prev).
75
Nos termos do art. 15. da Lei do Arrendamento o senhorio no podia pedir renda
superior fixada no contrato de arrendamento anterior se tal fixao fosse posterior a 31
de Dezembro de 1970; se a ltima fixao de renda tivesse ocorrido at esta data o senho-
rio podia subir a renda, mas s de acordo com os coeficientes de actualizao a fixados.
Note-se que o sistema comportava a injustia decorrente da manifesta desigualdade entre
as rendas dos fogos arrendados anteriormente ao Decreto-lei n. 445/74 ou que, embora
arrendados posteriormente, j tinham sido objecto de arrendamento anterior, e as dos fo-
gos colocados pela primeira vez no mercado do arrendamento para habitao (em que a
renda era a que resultava do livre jogo de oferta e da procura, nos termos do art. 17. da Lei
49
francisco pereira coelho
50
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
79
Note-se, porm, que a proteo dos interesses aludidos no texto nunca determinou
o congelamento das rendas, cuja actualizao (a princpio quinquenal e, a partir de 1981,
anual) a lei sempre admitiu relativamente aos arrendamentos comercias e equiparados,
como bem se compreende, pois o senhorio tem aqui possibilidade de repercutir o maior cus-
to da explorao sobre o preo dos bens que vende ou produz ou dos servios que presta.
51
francisco pereira coelho
vil (arts. 1022.-1120.). H porm a notar que o art. 1029. tem agora um
n. 3, que lhe foi acrescentado pelo Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Feve-
reiro, o art. 1041. tem a redaco que lhe deu o Decreto-lei n. 293/77, de
20 de Julho, o art. 1051. foi modificado, sucessivamente, pelo Decreto-lei
n. 67/75, de 19 de Fevereiro, pela Reforma de 1977, pelo Decreto-lei n.
328/81, de 4 de Dezembro, e pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, os
arts. 1052. e 1083. tm a redaco que lhes deram, respectivamente a
Reforma de 1977 e a Lei das Rendas de 1985, a qual deu ainda ao art.
1106. a sua actual redaco, e, finalmente, o texto do art. 1111., em que
j tinham sido introduzidas modificaes, sucessivamente, pelos Decre-
tos-Leis n.s 293/77 e 328/81, tem presentemente a redaco que lhe
deu o art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
Quanto legislao anterior ao Cdigo Civil e que este manteve
em vigor, importa referir nomeadamente o Regulamento geral das edifi-
caes urbanas (Decreto-lei 38 382, de 7 de Agosto de 1951) e a Lei n.
2088, de 3 de Junho de 1957 (alterada pelos arts. 42. e 43. da Lei n.
46/85, de 20 de Setembro), relativa denncia do contrato de arrenda-
mento para aumento do nmero de locais arrendveis, nos termos dos
arts. 1096., n. 1, al. b) e 1100. CC.
Da nova legislao locativa, posterior a 25 de Abril de 1974, des-
tacam-se como mais importantes: o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de
Setembro, que, entre outras medidas referentes ao arrendamento para
habitao, estendia a todo o pas a proibio de o senhorio pedir a ava-
liao fiscal do prdio para efeitos de actualizao da renda, fixava as
rendas mximas dos fogos que, j tendo sido objecto de arrendamento,
eram arrendados outra vez, impunha ao senhorio uma obrigao de ar-
rendar, nos termos que j referimos, e institua um sistema de controle do
mercado do arrendamento para habitao pelas cmaras municipais80;
o Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro, que deu nova redaco aos
arts. 1029. e 1051. CC, regulando em termos diversos, mesmo quanto
aos arrendamentos de pretrito, os arrendamentos comerciais ou indus-
triais no reduzidos a escritura pblica e certas causas de caducidade do
contrato de arrendamento; o Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho, que
alterou a redaco de alguns preceitos do Cd. Civ. e procurou tutelar o
80
Conforme dissemos, o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, deixou de vigorar
no territrio continental da Republica por fora do art. 16. do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de
Junho, mas parece ter ainda aplicao Regio Autnoma da Madeira (supra, nota (54)).
52
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
81
Note-se que o Decreto-lei n. 293/77 revogou o Decreto-lei n. 155/75, de 25 de
Maro, que suspendera as aces e execues de despejo propostas com os fundamentos
das als. a) e b) no n. 1 do art. 1096. do Cd. Civ., e bem assim o Decreto-lei n. 583/76,
de 22 de Julho, que levantara em determinadas hipteses a suspenso das aces e exe-
cues propostas com o fundamento da al. a) do n. 1 do art. 1096..
53
francisco pereira coelho
82
Note-se que o Decreto-lei n. 387/79, de 19 de Setembro, que estabelecia de-
terminados critrios de actualizao peridica das rendas no arrendamento urbano, no
chegou a ter aplicao efetiva, pois, tendo sido requerida a sua sujeio e ratificao, a
Assembleia da Republica recusou a ratificao do diploma (Resoluo n. 82/80, aprovada
em 26 de Fevereiro de 1980 e publicada no Dirio da Republica de 10 de Maro seguin-
te). O Decreto-lei n. 387/79 tinha sido regulamentado pela Portaria n. 676/79, de 13 de
Dezembro, no respeitante s caractersticas da construo a mencionar nas licenas de
utilizao concedidas pelas cmaras municipais.
54
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
55
francisco pereira coelho
9. Bibliografia.
56
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
57
Parte I
ARRENDAMENTO URBANO E
ARRENDAMENTO RSTICO NO
RURAL NEM FLORESTAL
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Captulo I
CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Seco I
PRELIMINARES
61
francisco pereira coelho
84
Parece, todavia, que o senhorio s podia arrendar para habitao os fogos men-
cionados no art. 5., devendo, pois, o art. 23., n. 1 ser entendido nesses termos. O sen-
tido do advrbio livremente, no art. 23., n. 1, era apenas o de que o senhorio, dentro do
prazo a fixado, no tinha de escolher o arrendatrio dentre os interessados que tivessem
apresentado na Cmara a sua pretenso casa, nos termos do artigo anterior. Embora a
questo fosse duvidosa (em sentido contrrio, A. NETO, pp. 22-23), cremos que era aquela
mais leal interpretao da lei. Se esta obrigava o senhorio a arrendar os fogos do art. 5.
da Lei do Arrendamento para resolver, por essa forma, as carncias habitacionais existen-
tes, mal se estendia que o senhorio pudesse cumprir tal obrigao arrendando o fogo, p.
ex., para escritrio ou consultrio. A obrigao no era, pois, s a de arrendar, mas, con-
siderada a razo da lei, a de arrendar para habitao. De resto, s assim tinha sentido a
distino, que o art. 5. estabelecia nos n.s 1 e 4, entre os fogos referidos no preceito e os
demais. Os fogos destinados a habitao no ltimo arrendamento ou que, no tendo sido
nunca arrendados, se destinassem a esse fim nos termos do respectivo projecto ou da
licena camarria (n. 1), constituam, exceptuados os que o n. 4 enumerava, a fraco
do parque imobilirio reservada a arrendamento para habitao, e no se entendia que a
lei obrigasse a arrendar esses fogos, e apenas esses, se, afinal, o fim do arrendamento
lhe fosse indiferente.
85
Cfr. infra, n. 74.
62
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
86
A soluo no era muito lquida em face da redaco do art. 413. CC anterior
ao Decreto-lei n. 379/86, de 11 de Novembro (na falta de um conceito legal de onerao,
poderia sustentar-se que o arrendamento fosse um acto de onerao para este efeito);
mas no parece oferecer dvidas em face da nova redaco do preceito, que s permite
s partes atribuir eficcia real promessa de transmisso ou constituio de direitos reais
sobre bens imveis, ou mveis sujeitos a registo.
87
Se os contraentes pudessem dar promessa eficcia real o prominente-arrenda-
trio poderia opor o seu direito ao segundo arrendatrio cujo direito se no achasse regis-
tado anteriormente, pedindo, ao mesmo tempo, a declarao de nulidade do segundo ar-
rendamento por o senhorio carecer de legitimidade para o realizar (cfr. arts. 892. e 939.).
63
francisco pereira coelho
64
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco II
REQUISITOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Subseco I
REQUISITOS DE FUNDO
1.
CONSENTIMENTO
88
Distinta da condio resolutiva, a que se refere o art. 270., em que o preenchi-
mento da condio opera ipso iure a nica resoluo do contrato independentemente de
qualquer declarao de vontade tendente a esse resultado, a clusula resolutiva prevista
no art. 436., n. 1, em que se atribui a uma das partes o direito de resolver o contrato, ad
nutum ou em determinadas condies.
89
Embora se trate de uma disposio geral da locao, o art. 1053. mostra que o
preceito tambm se aplica ao arrendamento.
65
francisco pereira coelho
90
Note-se que a verificao da condio resolutiva, quando admitida, no opera
retroactivamente, pelo que a resoluo no abrange as prestaes j efectuadas (arts.
277., n. 1, e 434., n. 2).
66
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
91
O prazo da renovao igual ao do contrato, mas apenas de um ano se o prazo
do contrato for mais longo (art. 1054., n. 2).
92
Sobre os arrendamentos a que se refere o n. 2 do art. 1083. CC, cfr. P. FURTA-
DO, pp. 121 ss.
93
Caso diferente dos previstos no art. 1083., n. 2 o dos arrendamentos tempo-
rrios admitidos a ttulo transitrio no art. 31. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, que
podem ser denunciados pelo senhorio independentemente do condicionalismo das als. a)
e b) do n. 1 do art. 1096. CC. Cfr. a este propsito M. FROTA, pp. 479-482.
67
francisco pereira coelho
2.
CAPACIDADE E LEGITIMIDADE
94
Cfr., porm, a Lei n. 2/82, de 15 de Janeiro (na redaco que lhe deu a Lei n.
12/85, de 20 de Junho), a qual, considerando associaes sem personalidades jurdica
(cfr. arts. 195. e segs.) as repblicas e os solares de estudantes do ensino superior
constitudos de harmonia com a praxe acadmica ou usos e costumes universitrios, de-
termina, porm, em derrogao ao princpio enunciado no texto, que se consideram reali-
zados em nome das repblicas ou dos solares, ou para eles transmitidos, os contratos de
arrendamento respeitantes a casas em que tais associaes se encontrem instaladas (art.
2.). Note-se que os arrendamentos a repblicas esto sujeitos ao regime de actualizao
anual de renda nos termos prescritos para os arrendamentos em regime de renda condi-
cionada (art. 3.).
68
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
95
Devem aqui ter-se presentes as limitaes capacidade dos menores, expressas no
art. 127.. Por outro lado, e quanto aos inabilitados, h que ver se o arrendamento est sujeito
a autorizao do curador, em face dos termos da sentena de inabilitao (art.- 153., n. 1).
96
Excepto quando for celebrado por prazo superior a 6 anos, o que normalmen-
te no acontece. Note-se que a distino aqui estabelecida entre os arrendamentos por
prazo igual ou inferior a 6 anos e os feitos por prazo superior (distino que revela ainda,
p. ex., para os efeitos dos arts. 1889., n. 1, al. m) CC e 2., n. 1, al. m) do Cd. Reg. Pre-
dial) muito discutvel de iure condendo. Como o senhorio s pode denunciar o contrato,
para o fim do prazo, nos casos excepcionais das als. a) e b) no n. 1 do art. 1096., o prdio
arrendado por 1 ano fica to gravado, praticamente, como o arrendado por mais de 6.
97
O arrendatrio, a quem proporcionado o gozo da coisa (art. 1022.) e que tem
sobre ela, como vimos um direito pessoal de gozo, tambm tem legitimidade para arrendar
(subarrendar); a lei exige, porm, que o senhorio autorize a sublocao e esta lhe seja co-
municada para que a sublocao seja eficaz em relao a ele. O subarrendamento ilcito ou
ineficaz em relao ao senhorio fundamento de resoluo do contrato: art. 1093., n. 1, al. f).
Quer o mandato seja especial para a celebrao do arrendamento, quer se trate
98
69
francisco pereira coelho
1159., n. 1). Note-se que a procurao com poderes gerais de administrao ou para
arrendamento que tenha de ser reduzida a escritura pblica (cfr. art. 1029.) deve ser con-
ferida por instrumento pblico ou documento escrito e assinado pelo representado, com
reconhecimento presencial da letra e assinatura (art. 127., n. 2 do Cd. do Notariado).
Relativamente aos bens do menor de que os pais no tm a administrao (art.
99
1888.) deve ser institudo o regime de administrao de bens do menor previsto nos arts.
1867. e segs. (art. 1922., al. a)), sendo pois o administrador que tem legitimidade para
dar bens de arrendamento. Note-se ainda que, tratando-se aqui de acto de particular
importncia, deve considerar-se necessria a interveno de ambos os pais (art. 1902.,
n. 1); alm disso, se o prazo do arrendamento exceder 6 anos, os pais no podem dar
de arrendamento bens do menor sem autorizao do tribunal: art. 1889., n. 1, al. m). A
autorizao deve ser pedida ao tribunal de famlia ou, fora de Lisboa e Porto, ao tribunal
de comarca (arts. 61., n. 1, al. g) da Lei n. 38/87, de 23 de Dezembro, e 146., al. g) da
Org. Tut. de Menores Decreto-lei n. 314/78, de 27 de Outubro).
100
Sobre a administrao de coisa comum rege o art. 1407., que remeta para o
preceituado, quanto ao contrato de sociedade, no art. 985..
101
Parece, pois, que o arrendamento celebrado por um dos comproprietrios sem
o assentimento dos outros nulo, e no apenas ineficaz em relao a eles. Neste sentido,
e para a justificao da soluo, P. LIMA-A VARELA, anotao ao art. 1024.; contra VAZ
SERRA, na Rev. Leg. Jur., 100., pp. 201-202, e o Ac. da Rel. de Lisboa sum. no BMJ 251, pp.
200 ss. Parece tratar-se de nulidade de regime misto, que s pode ser invocada pelos outros
comproprietrios e pode ser sanada mediante confirmao, mas no est sujeita a prazo.
102
Note-se que, se a lei exigir escritura pblica para o arrendamento (cfr. art. 1029.),
o assentimento dos outros comproprietrios deve ser prestado por essa forma (art. 1024.,
n. 2, 2 parte).
O recebimento de rendas pelos outros comproprietrios significar normalmente
103
70
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
bos os cnjuges mesmo que vigore entre estes o regime da separao (art. 1682.-A, n. 2).
105
Parece, porm, que o locador no poder opor a nulidade do arrendamento ao
locatrio de boa f (art. 892., por analogia), o qual, no querendo invocar a nulidade, pode
exigir ao locador responsabilidade contratual, nos termos do art. 1034., n. 1, al. a).
Note-se que no h hoje lugar a actualizao da renda, como acontecia em face
106
71
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72
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
3.
POSSIBILIDADE DO OBJECTO
73
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74
ARRENDAMENTO
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Subseco II
REQUISITOS DE FORMA
24. Preliminares.
113
No respeitante aos arrendamentos para qualquer outro fim parece que continua
a valer o princpio da consensualidade (art. 219.), pois os arts. 1. do Decreto-lei n. 13/86
e 1029. CC, excepcionais como so, no permitem aplicao por analogia.
Embora possa fazer-se a esta distino, de iure condendo, o reparo a que alu-
114
75
francisco pereira coelho
115
O n. 2 acrescenta que a falta de contrato escrito se presume imputvel ao se-
nhorio, mas cremos tratar-se de uma presuno absoluta ou iuris et de iure, que no pode
ser ilidida. certo que em sentido contrrio poderia invocar-se a doutrina do art. 350., n.
2, mas a lei parece no admitir prova da imputabilidade da falta de ttulo (prova a que s
se referia o n. 2, do art. 2. Decreto-Lei n. 188/76, relativo aos arrendamentos de pret-
rito). De resto, o n. 2 do art. 1. do Decreto-lei n. 13/86 foi moldado sobre o n. 3 do art.
1029., acrescentado pelo Decreto-lei n. 67/75 e no qual se contm com toda a clareza
uma presuno absoluta (.. a falta de escritura pblica sempre imputvel ao locador..).
Repare-se que so bem outros os termos dos arts. 3., n. 4, e 35., n. 5 LARur, em que
se admite expressamente a prova da imputabilidade da falta de ttulo.
No apenas, portanto, atravs de recibo de renda (art. 1088.) ou confisso ex-
116
76
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
118
Presunes relativas, como resulta das regras gerais (art. 350., n. 2).
119
Note-se que a lei era pouco clara a este respeito, no se sabendo bem se o ar-
rendamento era nulo quando no fosse cumprida a exigncia legal de forma e, sendo nulo,
qual era o regime da nulidade. Poderia pensar-se que, visando a forma exigida no art. 14.
da Lei do arrendamento, fundamentalmente, possibilitar o controle dos arrendamentos
pela Administrao, nos termos dos artigos seguintes, no haveria lugar a outras sanes
alm das previstas nos arts. 19., n. 4 e 26.. O art. 2., n. 1 do Decreto-lei n. 188/76,
porm, mandando aplicar aos arrendamentos j existentes o art. 1., n. 3, que permite ao
arrendatrio a invocao de nulidade do contrato, ter vindo interpretar autenticamente o
art. 14. LArr, no sentido de que este cominava a sano de nulidade para os arrendamen-
tos que, de futuro, no constassem do documento a exigido.
77
francisco pereira coelho
78
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
121
Note-se que a disposio sujeita a registo, no s os arrendamentos por mais de 6
anos, como as respectivas transmisses e sublocaes. O contrato de arrendamento regista-
-se por inscrio no livro prprio, e as transmisses e sublocaes por averbamento inscrio
de arrendamento nos termos do art. 192., al. f) do Cdigo do Registo Predial.
122
Pois a lei presume, sem admitir prova em contrrio, que a falta de escritura p-
blica sempre imputvel ao locador (art. 1029., n. 3). Cfr. supra, nota (115).
123
Quanto ao regime desta nulidade damos aqui como reproduzidas as observa-
es que fizemos, relativamente aos arrendamentos para habitao, sobre o preceituado
do n. 2 do art. 1. do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro: supra, pp. 75-77.
79
francisco pereira coelho
124
O novo regime do art. 1029., n. 3 aplicou-se aos arrendamentos em que hou-
vesse aco pendente, ainda que com despejo decretado, contanto que no efectuado
(art. 2., n. 1 do Decreto-lei n. 67/75).
125
Como o Decreto-lei n. 67/75 entrou em vigor em 19 de Fevereiro (art. 3.), o
prazo do n. 2 do art. 2. terminou em 18 de Agosto de 1975.
126
Havendo justa recusa do inquilino, este continua a gozar da faculdade do art.
1029., n. 3.
80
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco III
INVALIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
28. Excepes.
127
Supra, nota (117).
81
francisco pereira coelho
Capitulo II
CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Seco I
PRELIMINARES
Seco II
A PRESTAO DO SENHORIO
82
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
128
Parece que os arts. 16. a 21. da Lei das rendas s valem quanto aos arren-
damentos habitacionais, pois a Lei n. 46/85 aplicvel exclusivamente a esses arrenda-
mentos, continuando, pois, os arrendamentos no habitacionais sujeitos s disposies do
Cdigo Civil e do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas referidas no texto. Isto em-
bora o ponto oferea alguma dvida, pois no se v razo para a lei estabelecer regimes
diferentes, neste particular, para as duas modalidades de arrendamento. Como quer que
seja a questo reveste pouco interesse prtico, sendo certo que o novo regime legal, pelo
menos na interpretao que lhe damos, no difere sensivelmente do da legislao anterior.
83
francisco pereira coelho
129
Cfr., designadamente, as disposies do Regulamento Geral das Edificaes
Urbanas (Decreto-lei n. 38.382, de 7 de Agosto de 1951) que obrigam os senhorios e, em
geral, os proprietrios a reparar e beneficiar as edificaes existentes, pelo menos uma
vez em cada perodo de 8 anos, com o fim de remediar as deficincias provenientes do
seu uso normal e de as manter em boas condies de utilizao (art. 9.), a executar, por
determinao da cmara municipal precedendo vistoria, obras necessrias para corrigir
ms condies de salubridade, solidez ou segurana contra o risco de incndio (art. 10.),
e ainda a executar, tambm por determinao da cmara municipal mas independente-
mente de vistoria, pequenas obras de reparao sanitria, como as relativas a roturas,
obstrues ou outras formas de mau funcionamento, tanto das canalizaes interiores e
exteriores de guas e esgotos como das instalaes sanitrias, a deficincia das cobertu-
ras e ao mau estado das fossas (art. 12.).
Note-se que o senhorio tem direito nesse caso a exigir do inquilino um aumento
130
da renda, como dispe o art. 1106. CC, na redaco que lhe deu o art. 40. da Lei n.
46/85, de 20 de Setembro, aumento de renda calculado nos termos dos n.s 2 e 3 do art.
17. da mesma Lei. Se vigorar o regime de renda condicionada, o aumento da renda no
pode exceder o duodcimo do produto resultante da aplicao da taxa de 8% quantia
despendida nas obras (art. 17., n. 2, que remete para o art. 3.); se vigorar o regime da
renda livre o aumento calculado por acordo das partes e, na falta de acordo, como no
caso anterior (art. 17., n. 3). Regime idntico vale, nos termos do art. 18., se o senhorio
efectuar obras de beneficiao a pedido do inquilino ou por acordo das partes. Note-se
que, em qualquer dos casos, deve ser feito aditamento ao contrato de arrendamento, como
dispe o art. 2., n. 5, do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro.
84
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
85
francisco pereira coelho
prdio133 e fazer ela prpria as obras, que o senhorio pagar custa das
rendas (em prestaes mensais at 70% das mesmas); se a cmara no
as iniciar nos 120 dias seguintes data da recepo do requerimento
do inquilino, pode este faz-las obtendo da cmara um oramento do
respectivo custo, que ser comunicado ao senhorio, e pagando-se das
despesas efectuadas atravs de deduo nas rendas, ate ao montante
dos referidos 70%134.
86
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
87
francisco pereira coelho
135
Claro que o inquilino no poder anular o arrendamento por erro ou dolo, quando
se trate dos defeitos supervenientes previstos na al. b) do art. 1032..
136
Compensando, inclusivamente, o seu crdito com a dvida ou as dvidas da ren-
da, nos termos dos arts. 847. e segs.
137
Segundo as regras gerais, o senhorio estar em mora findo o prazo fixado, con-
tratual ou judicialmente, para o cumprimento da obrigao, ou, se no houver prazo fixado,
depois de ter sido interpelado para cumprir. Claro que se houver mora do senhorio, tem
ainda o inquilino direito a ser indemnizado dos prejuzos sofridos (art. 804., n. 1).
88
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
a necessidade das benfeitoras e o montante destas e que constitua ttulo executivo, nos
termos gerais.
139
Salvo se se estipular que o inquilino no ter direito, nesse caso, a ser indemni-
zado do valor das benfeitorias. O art. 1046. no deixa dvidas sobre a validade da estipu-
lao, que muito frequente na prtica.
A frmula utilizada (despesas feitas por causa da coisa) pode suscitar alguma
140
dvida, mas corresponde do Anteprojecto VAZ SERRA, onde o autor entendia estar
abrangido o caso do locatrio com direito a indemnizao por benfeitorias: Direito de re-
teno (sep. do Bol. Min. Just. n. 65), p. 155 da separata.
89
francisco pereira coelho
141
Quer todos os locatrios que pretendam exercer o direito de preferncia sejam
habitacionais, quer s algum ou alguns o sejam, tendo natureza diferente o outro ou os
outros arrendamentos: art. 2., n. 2. Mas se houver vrios locatrios comerciais ou equipa-
rados s o que pague renda mais elevada deve ser admitido licitao, pois s esse goza
de direito de preferncia nos termos no art. 1117., n. 1 CC (cfr. infra).
O art. 1117., n. 1, que o Decreto-lei n. 496/77 no teve o cuidado de corrigir,
142
tambm menciona o aforamento, mas a enfiteuse foi extinta por legislao recente que j
tivemos oportunidades de referir: supra, nota (3).
90
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
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92
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
mento, sendo certo que a lei permite aos contraentes, neste domnio, no
s fixar livremente o montante da renda inicial como tambm actualiz-la
por acordo, nos termos gerais149.
MATOS, 87-91.
149
Mesmo que, segundo parece, a actualizao exceda o coeficiente previsto no
art. 2., n. 1, do Decreto-lei n. 330/81, de 4 de Dezembro, pois a lei apenas dispe que
o senhorio tem de exigir uma actualizao anual que ter por base esse coeficiente, no
existindo aqui preceito anlogo ao art. 47. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, que no
permite que o senhorio receba renda superior fixada na lei. A favor desta soluo po-
der invocar-se ainda o art. 4., n. 7, do Decreto-lei n. 330/81 (na redaco que lhe deu
o art. 1. do Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro), segundo o qual a avaliao fiscal
extraordinria no pode ser requerida se o senhorio e o inquilino acordarem no montante
de actualizao da renda (cfr. infra, n. 40)
150
O art. 3. admite que a certido seja substituda pelo duplicado da declarao
anterior, apresentada na repartio de finanas, de arrendamento para comrcio, indstria
ou exerccio de profisso liberal.
93
francisco pereira coelho
151
Cremos que o mesmo regime vale se for lavrada escritura de arrendamento sem
apresentao de licena camarria, mas a hiptese normalmente no se verificar, pois o
notrio no lavrar a escritura sem essa apresentao.
152
O exemplar do contrato destinado repartio de finanas leva selos fiscais
correspondentes a 4% de renda mensal, se esta no exceder 10.000$00, e 7% sobre o
excedente, se o houver.
153
Note-se que a declarao confere ao arrendatrio o direito de se desobrigar
pelo pagamento da renda declarada, nos termos dos arts. 118. e 298. do Cdigo da
Contribuio Predial.
94
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco III
A PRESTAO DO ARRENDATRIO
1.
OBRIGAO DE PAGAR A RENDA
154
Regime diverso vale na Regio Autnoma dos Aores, onde se considera lcita,
em todos os arrendamentos no rurais a entidades no portuguesas, a estipulao de ren-
das em moeda estrangeira, nos termos do art. 558. CC: art. 9. do Decr. Reg. n. 24/82/A,
publ. no DR, I srie, de 3 de Setembro de 1982.
155
Note-se que h ainda a considerar os arrendamentos em regime de renda apoia-
da, a que ficam sujeitos os prdios construdos ou adquiridos, para arrendamento habita-
cional, pelo Estado e seus organismos autnomos, institutos pblicos e autarquias locais
e pelas instituies particulares de solidariedade social com o apoio financeiro do Estado
(art. 9.); at que o Governo fixe o regime geral de arrendamento da habitao social, a
actualizao da renda e subsdio da renda daqueles arrendamentos continuam a reger-se,
porm, pelos preceitos legais respectivos (art. 10.).
95
francisco pereira coelho
156
A taxa da sisa de 8% ou 10%, conforme se trate de prdio rstico ou de prdio urbano.
96
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
cher todas as condies de habitabilidade definidas no RGEU, mas pode ser aumentado
se o fogo tiver garagem ou quintal ou diminudo se no tiver cozinha ou casa de banho,
nos termos previstos no art. 5. do Decreto-lei n. 13/86.
158
O valor base do factor referente ao estado de conservao do fogo igual a 1
se todos os elementos construtivos, revestimentos e equipamentos estiverem em boas
condies de conservao e funcionamento, mas pode ser diminudo, nos termos do art.
6. do Decreto-lei n. 13/86, se os pavimentos ou coberturas, as paredes exteriores ou
partes comuns, as portas e janelas ou o sistema de distribuio de gua, de saneamento
ou elctrico se encontrarem em condies deficientes.
159
Nos termos do art. 67., n. 2, al. b) RGEU, na redaco do Decreto-lei n. 650/75,
de 18 de Novembro, a rea til a soma das reas de todos os compartimentos da habi-
tao, incluindo vestbulos, circulaes interiores, instalaes sanitrias, arrumos, outros
compartimentos de funo similar e armrios nas paredes, e mede-se pelo permetro inte-
rior das paredes que limitam o fogo, descontando encalos at 30 cm, paredes interiores
divisrias e condutas.
160
Os valores unitrios por metro quadrado do preo da construo em vigor duran-
te o ano civil de 1989 so os fixados na Portaria n. 725/88, de 31 de Outubro. No concelho
de Coimbra o preo da construo e de 60.300$00 por metro quadrado.
161
O coeficiente de vetustez em princpio o constante da tabela anexa ao Decreto-lei
n. 13/86, de acordo com o nmero de anos decorridos desde a data da emisso da licena de
utilizao ou da primeira ocupao; se o senhorio, porm, tiver efectuado obras de beneficia-
o no prdio, aquele coeficiente calculado pelo factor K, determinado pela frmula em que
Cb representa o custo das obras efectuadas, Au a rea til aps a realizao das mesmas e
Pc o preo da construo por metro quadrado (Decreto-lei n. 13/86, art. 8.).
162
As comisses de avaliao so constitudas nos termos do Decreto n. 37.021,
de 21 de Agosto de 1948, alterado por legislao posterior (Decreto n. 37.784, de 14 de
Maro de 1950, Decreto Regulamentar n. 1/86, de 2 de Janeiro, e Decreto Regulamentar
n. 28/87, de 24 de Abril), devendo integrar ainda, porm, um representante do senhorio e
outro do arrendatrio (Decreto-lei n. 13/86, art. 10., n. 2). Os arts. 10., 11. e 13. regu-
97
francisco pereira coelho
lam alguns aspectos do processo de avaliao, o qual, em tudo o que neles esteja omisso,
deve reger-se pelos preceitos constantes do Decreto n. 37.021 (P. SOUSA, Anotaes
lei das rendas habitacionais, 1986, pp. 84-85); da deciso da comisso cabe recurso para
o tribunal de comarca da situao do prdio (art. 11., n. 2). Na pendncia do processo
mantm-se a renda fixada, a qual ser depois acertada, nos termos do art. 12., em con-
formidade com a deciso que venha a ser proferida.
163
Cfr. infra, n. 74.
164
Note-se, porm, que o regime de renda condicionada igualmente obrigatrio
nos casos previstos nas als. a), b), c) e d) do n. 1 do art. 7. da Lei n. 46/85 e ainda na hi-
ptese a que se refere o art. 3. da Lei n. 2/82, de 15 de Janeiro, de que j falamos noutro
lugar (supra, nota (94)). O art. 9. do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de Junho, na redaco
que lhe deu o art. 5. do Decreto-lei n. 328/81, de 4 de Dezembro, tambm sujeitava ao
regime de renda condicionada os arrendamentos transmitidos aos descendentes, nos ter-
mos do art. 1111. CC, quando o mais novo atingisse a idade de 25 anos, mas o preceito
foi revogado pela Lei das rendas de 1985, que no art. 7. no faz referncia hiptese.
98
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
165
Nos termos do n. 6 do art. 5. a no actualizao das rendas no permite ao
senhorio recuperar posteriormente os aumentos no feitos (exigindo ao inquilino a diferen-
a entre o que dele recebeu e que poderia ter-lhe pedido); mas o coeficiente legalmente
fixado para determinado ano, ou outro inferior, pode ser aplicado no clculo de rendas
em anos posteriores desde que no tenham passado mais de dois anos sobre a data em
que teria sido inicialmente possvel a sua aplicao. Assim, p. ex., se o senhorio, tendo o
arrendamento tido incio em 1 de Janeiro de 1986, s em Novembro de 1989 comunica ao
inquilino que pretende actualizar a renda a partir de 1 de Janeiro seguinte, poder aplicar
o coeficiente de actualizao e, antes dele, os coeficientes que vigoraram em 1988 (1,074)
e 1989 (1,073), mas j no o coeficiente que vigorou em 1987 (1,085), pois tero passado
mais de dois anos sobre a data (1 de Janeiro de 1987) em que teria sido inicialmente pos-
svel a sua aplicao. Cfr., nesta orientao, A. NETO, pp. 334-335, que critica com razo
a pouca clareza do preceito.
Os coeficientes so fixados entre trs quartos e a totalidade do ndice de preos
166
no consumidor, sem habitao, correspondentes aos ltimos doze meses para os quais
99
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100
ARRENDAMENTO
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101
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102
ARRENDAMENTO
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172
Embora a lei no seja clara neste ponto, pois a letra do art. 8., n. 3 s prev a pri-
meira das situaes a que se alude no texto, cremos que a segunda tambm se abrange no
seu esprito. Podero suscitar-se duvidas, porm, no caso de o ajustamento ulterior da renda
se ter verificado antes do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de Junho, pois tal ajustamento no era
permitido na vigncia da Lei do arrendamento de 1974, que aquele diploma revogou.
103
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173
Na verso inicial do preceito a assinatura do senhorio tinha de ser reconhecida
por notrio quando se tratasse de correco extraordinria da renda, mas tal exigncia foi
dispensada pelo Decreto-lei n. 9/88, de 15 de Janeiro, que modificou em conformidade a
redaco do n. 2 do art. 3..
Note-se que o Decreto-lei n. 330/81, de 4 de Dezembro, institura o novo regime
174
104
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
178
Cingindo-se s divergncias mais significativas (um cotejo minucioso dos dois
regimes pode ver-se no ac. do Trib. Const., n. 11), cabe referir, em particular, que a ac-
tualizao das rendas, segundo os diplomas de 1981-82, tem por base um coeficiente que
pode reflectir integralmente a variao do ndice de preos no ltimo ano (no apenas dois
teros dessa variao, como estava no art. 2., n. 2, do Decreto-lei n. 436/83), e que, por
outro lado, a renda fixada em avaliao fiscal extraordinria no encontra agora o limite
estabelecido no art. 5., n. 3, do mesmo diploma, podendo ser superior soma das taxas
de variao do ndice de preos em cada um dos anos que medeiam entre o ano em que
foi fixada a ltima renda e aquele em que a avaliao tem lugar.
179
O coeficiente determinado em funo da variao do ndice mdio ponderado
de preos no consumidor, sem habitao, correspondente aos ltimos doze meses para os
quais existam valores disponveis data da publicao da portaria (art. 2., n. 2).
180
A Portaria refere-se apenas aos arrendamentos para comrcio, indstria ou exer-
ccio de profisso liberal, mas aplica-se a todos os arrendamentos para fins no habitacio-
nais, como resulta do art. 2. do Decreto-lei n. 189/82, de 17 de Maio.
181
A avaliao normalmente requerida pelo senhorio, mas nada exclui que o seja
pelo inquilino que pretenda baixar a renda, porventura excedente que resultaria dos cri-
trios do n. 3 do art. 4. do Decreto-lei n. 330/81 (na redaco que lhe deu o art. 1. do
Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro), impedindo, assim, que o senhorio faa funcio-
nar sobre a renda to elevada o regime de actualizao anual.
182
O regime de actualizao anual aplica-se, em princpio, quando o senhorio avise
o inquilino de que lhe pretende exigir nova renda, nos termos do art. 1104., n. 2 CC, no
marcando a lei qualquer prazo para o exerccio desse direito, mas h que ter em conta o
regime transitrio (hoje com escasso interesse prtico) relativo aos arrendamentos j exis-
tentes data da entrada em vigor do Decreto-lei n. 330/81. De acordo com o art. 4., n. 1,
105
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189
Cfr. supra, nota (149).
A clusula de que o inquilino pagar a renda em casa do senhorio ou do seu re-
190
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191
S quando as rendas no estiverem em correspondncia com os meses do
calendrio gregoriano, nomeadamente por se tratar de arrendamento para fins especiais
transitrios, que ter aplicao o art. 1039., n. 1, devendo o pagamento da renda ser
efectuado, salvo conveno ou uso em contrrio, no ltimo dia de vigncia do contrato ou
do perodo a que respeita.
110
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
192
Para a justificao legal da soluo deve ter-se em conta o art. 279., al. d), se-
gundo o qual havido como prazo de uma semana o designado por oito dias. O prazo
pois de sete dias a contar do comeo da mora, ou seja, do dia 2 (se o dia 1 for um dia til),
e, como o dia 2 no conta (art. 279., al. b)), s no dia 9 que o prazo para pagar a renda
termina.
193
Note-se, porm, que o sbado, domingo ou feriado intermdio no suspende o
prazo, ao contrrio do que acontece, em certo termos, com os prazos judiciais (art. 144.,
n.s 3 e 4 CPCiv., na redaco do Decreto-lei n. 381 - A/85, de 20 de Setembro).
Na redaco que lhe deu o art. 27. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho. No
194
regime anterior o inquilino que casse em mora tinha de pagar indemnizao correspon-
dente ao dobro das rendas em dvida.
111
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195
P. ex., o inquilino no sabe quem o comprador, o herdeiro ou o legatrio do
prdio arrendado.
196
Mais precisamente: em qualquer dependncia da Caixa existente na comarca onde
a renda deve ser paga: Ac. da Rel. de Coimbra de 26 de Abril de 1984, Col. Jur. 1984, t. 2, p. 57.
Um dos exemplares da guia de depsito fica em poder do inquilino, com o lana-
197
112
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
198
Ou definitivo, na terminologia de ALBERTO DOS REIS: Rev., cit., p. 94.
199
Presuno justificada, pois natural que o inquilino tenha tentado fazer o paga-
mento em mo antes de proceder ao depsito. Claro, porm, que se trata de presuno
relativa que o senhorio pode ilidir (art. 350., n. 2), provando que o pagamento no lhe foi
oferecido ou que, tendo-lhe sido oferecido o pagamento, o recusou com justo motivo.
200
Sobre as formalidades da notificao judicial avulsa, cfr. os arts. 261. e 262. CPCiv.
113
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114
ARRENDAMENTO
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201
Parece ser esta a melhor interpretao do art. 1048. (Ac. Rel. Lisboa de 30 de
Janeiro de 1986, Col. Jur. 1986, t. 1, p. 94), mas o ponto controvertido.
202
De resto, o depsito definitivo que abranja a indemnizao envolve da parte do
arrendatrio o reconhecimento de que cara em mora, no lhe sendo facultada, por isso,
a prova de que a mora seja imputvel ao senhorio. Mas o regime no vale quanto oferta
de pagamento (art. 1042., n. 2).
203
Sem que sejam aqui aplicveis os arts. 145., n. 5 e 146. CPCiv: Ac. da Rel. de
Lisboa de 8 de Maro de 1983, Col. Jur. 1983, t. 2, p. 106.
204
A condio refere-se apenas, j se v, indemnizao eventualmente devida.
205
No se trata assim de um verdadeiro dever mas de um simples nus jurdico.
206
Note-se que, ao contrrio do que acontece com o depsito definitivo, o depsito
condicional das rendas em dvida e da respectiva indemnizao no envolve da parte do
inquilino o reconhecimento de que cara em mora (art. 1042., n. 2 CC).
115
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207
Cfr. infra, n. 72.
208
O processo especial de consignao em depsito e o depsito de rendas esto
previstos, respectivamente, nos arts. 865.-872. e 873.-879. do Anteprojecto de Cdigo
de Processo Civil presentemente em discusso pblica.
A favor da natureza supletiva do art. 655., n. 2, cfr. o Ac. Rel. vora de 9.1.1981,
209
116
ARRENDAMENTO
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2.
OUTRAS OBRIGAES
117
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210
P. LIMA - A. VARELA, cit., p. 392.
118
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Seco IV
CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO DE ARREN-
DAMENTO
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124
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Captulo III
MODIFICAO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
125
francisco pereira coelho
Seco I
MODIFICAES SUBJECTIVAS
1.
TRANSMISSO DA POSIO DE SENHORIO
212
Diverso era o princpio do direito germnico Kauf bricht Miete.
126
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
2.
TRANSMISSO DA POSIO DE ARRENDATRIO
127
francisco pereira coelho
128
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
219
Dificuldades anlogas se colocam, como veremos adiante, na distino entre a
locao do estabelecimento, tambm chamada concesso de explorao, e o subarren-
damento do prdio onde o estabelecimento esteja instalado. Cfr. infra, n. 57.
220
Cfr. sobretudo O. CARVALHO, cit. anot., RLJ 110, 102 ss.
221
Suponha-se, p. ex., que o valor do estabelecimento era sobretudo o da clientela.
Ou que, ao tempo de trespasse, o estabelecimento estava em formao, no sendo inte-
grado por quaisquer outros elementos para alm do prdio onde iria funcionar: V. XAVIER,
Locao de estabelecimento comercial e arrendamento, na Rev. da Ordem dos Advoga-
dos, ano 47. (1987), pp. 759 ss.
129
francisco pereira coelho
222
de notar que o art. 27. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho, suprimira a
palavra primitivo no n. 1 do art. 1111., admitindo, pois, a transmisso do direito ao arren-
damento para habitao em qualquer nmero de graus, mas a palavra foi reposta no texto
130
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
131
francisco pereira coelho
228
Cfr. M. JANURIO GOMES, Breve apontamento a propsito do n. 5 do art.
1111. do Cdigo Civil, na Tribuna de Justia, n. 24 (Dezembro de 1986), pp. 1 ss.
229
No pode argumentar-se, portanto, com o pretenso lugar paralelo do art. 1093.,
n. 1, al. f), que permite ao senhorio resolver o contrato se o arrendatrio no lhe fizer a
comunicao a que se refere o art. 1038., al. g). Embora a soluo nos merea reservas
de iure condendo, a lei expressa, neste caso, no sentido em que a cedncia do gozo da
132
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
coisa que no seja comunicado ao senhorio no prazo legal ineficaz em relao a ele (cfr.
arts. 1049. e 1061.), autorizando, como tal, o pedido de despejo.
230
Cfr., a propsito, as observaes pertinentes de JANUARIO GOMES, cit., p. 4.
231
Cfr. supra, nota (164).
133
francisco pereira coelho
232
Cfr. supra, pp. 50-51
233
A imperatividade do preceito pode fundar-se no art. 1699., n. 1, al. d), pois o
caso previsto no art. 1110., n. 1,1 parte deve juntar-se lista de bens incomunicveis do
n. 1 do art. 1733.
134
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
3.
SUBARRENDAMENTO
135
francisco pereira coelho
235
Sobre a figura do subcontrato, v., por todos, GALVO TELLES, Manual dos con-
tratos em geral, pp. 371-378.
236
Cesso ou concesso de explorao: na prtica empregam-se indiferente-
mente os dois termos.
136
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
237
Quando, j se v, o estabelecimento comercial ou industrial esteja instalado em
prdio arrendado.
238
Dizemos assim porque as dificuldades da prova obscurecem muitas vezes na
prtica a clareza da distino.
239
este carcter temporrio que distingue a locao de estabelecimento do tres-
passe, no qual h uma transferncia da propriedade do estabelecimento a ttulo definitivo.
Note-se, porm, que, semelhana do trespasse (art. 1118., n. 3), a locao de estabe-
lecimento tambm deve ser reduzida a escritura pblica (art. 89., al. k) do Cd. do Nota-
riado) e permitida ao arrendatrio sem dependncia de autorizao do senhorio (como
pode concluir-se do art. 1118., n. 1, por argumento a fortiori). A distino entre arrenda-
mento (ou subarrendamento) e cesso de explorao reveste-se de grande interesse
137
francisco pereira coelho
prtico, pois a cesso de explorao, no sendo havida como arrendamento (art. 1085.),
no d ao concessionrio o benefcio da renovao obrigatria do contrato (arts. 1054. e
1095.). Para a justificao da soluo, vejam-se P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1085. e
A. VARELA, anot. ac. S. T. J. de 16.2.1967, RLJ, 100, pp. 270 ss.
138
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
al. f))240 e, uma vez realizado, deve ser-lhe comunicado dentro de 15 dias
(art. 1038., al. g)), para ser eficaz em relao a ele. Tanto pode tratar-se de
autorizao genrica, concedida pelo senhorio, designadamente, no pr-
prio contrato de arrendamento, como de autorizao especfica, reportada
a determinada sublocao241. O art. 1101. dispe quanto forma da auto-
rizao, que deve constar de escritura pblica se for essa a forma exigida
para o contrato242.
A lei no define com clareza o valor da autorizao do senhorio, ou
seja, a funo que a autorizao desempenha relativamente ao subar-
rendamento a que respeita. No parece tratar-se de condio de validade
do acto: o subarrendamento no nulo nem anulvel porque no tenha
sido autorizado pelo senhorio. Mas caduca e, portanto, torna-se ineficaz
se o contrato de arrendamento for resolvido com fundamento em sublo-
cao no autorizada, podendo qualificar-se a autorizao do senhorio,
nestes termos, como uma condio de eficcia do subarrendamento. Se
o inquilino subarrenda o prdio sem autorizao do senhorio, este pode
resolver o contrato de arrendamento com o fundamento do art. 1093., n.
1, al. f), caducando, em consequncia, a sublocao (art. 1102.). Parece
ser este o sistema da lei. Note-se, porm, que o senhorio no tem direito
resoluo do contrato com fundamento em sublocao no autorizada
se tiver reconhecido o sublocatrio como tal243.
240
o sistema institudo pela Lei n. 1662. (art. 7.) e que se manteve na Lei n.
2030. (art. 59.) e depois no Cdigo. Diverso era o sistema do Cdigo de Seabra (art.
1605.) e do Decreto n. 5 411 (art. 31.), onde a sublocao era permitida desde que o
contrato no a proibisse, no se tornando necessria, portanto, uma autorizao expressa
do senhorio.
241
Por vezes o senhorio concede autorizao em termos genricos mas condicio-
na-a ao seu efectivo acordo em cada caso; saber se, em hipteses destas, o senhorio tem
a faculdade discricionria de conceder ou negar a autorizao para sublocar problema
de interpretao da respectiva declarao de vontade.
242
O subarrendamento no autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo se-
nhorio, ainda que falte a escritura pblica, se ele reconhecer o sublocatrio como tal (art.
1101., n. 2), devendo mesmo admitir-se, em face do novo art. 1029, n. 3, que o arren-
datrio poder fazer prova por qualquer meio da autorizao para sublocar que lhe tenha
sido concedida pelo senhorio.
Claro que, como alis se dispunha na lei n. 2030 (art. 59, n. 1, 3. par.), no
243
139
francisco pereira coelho
140
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
245
Cfr. R. ALARCO, A Limitao da renda, cit., p.
246
Cfr. infra, n. 68.
Como o senhorio se substitui ao arrendatrio, parece que poder exigir ao su-
247
barrendatrio a mesma renda que este estipulara com o arrendatrio no contrato de ar-
rendamento.
248
Notificao que deve ser feita tanto ao arrendatrio como ao subarrendatrio (P.
LIMA - A. VARELA, cit., p. 386)
249
A razo da disposio no estar apenas na maior hostilidade da lei em rela-
o ao subarrendamento total, mas tambm numa ideia de proteco do subarrendatrio
parcial, para o qual, se fosse permitido ao senhorio substituir-se ao arrendatrio, poderia
tornar-se intolervel a coabitao com o senhorio ou outras pessoas a quem este desse
de arrendamento a outra parte da casa.
141
francisco pereira coelho
142
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco II
MODIFICAES OBJECTIVAS
251
Cfr. supra, pp. 41-42
252
Conferindo-lhe, at, o primeiro lugar na hierarquia dos preferentes (art. 1., n.
1, al. a)).
253
No sentido de que a lei concedia direito de preferncia ao prprio subarrendat-
rio de facto cfr., p. ex., o ac. da Rel. de Lisboa de 1.2.1980, Col. Jur. 1980, t. 1, p. 226; em
sentido contrrio, cfr., p. ex., o ac. de 17.10.1980, tambm da Rel. de Lisboa, na Col. Jur.
1980, t. 4, p. 113.
143
francisco pereira coelho
254
P. LIMA - A. VARELA, Cd. Civ. Anot., I, p. 142.
Cfr. VAZ SERRA, Prova testemunhal e validade de clusulas acessrias verbais
255
144
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
258
Cfr. P. LIMA - A. VARELA, cit., pp. 258-259.
145
francisco pereira coelho
Captulo IV
EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
1.
PRELIMINARES
259
de notar que a terminologia jurdica muito fluida nesta matria. Assim, o Pro-
jecto chamava revogao denncia e resciso resoluo. Este ltimo termo (resci-
so) tambm utilizado na legislao do trabalho para referir a denncia do contrato por
parte do trabalhador, enquanto se designa por despedimento a denncia promovida pela
entidade patronal (art. 4. do Decreto-lei n. 372 - A/75, de 16 de Julho, na redaco que
lhe deu o art. 1. do Decreto-lei n. 84/76, de 28 de Janeiro).
146
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
260
O regime fundamentalmente anlogo na legislao do trabalho, pois o Decre-
to-lei n. 84/76 deixou de admitir o despedimento por motivo atendvel previsto no Decre-
to-lei n. 372 - A/75. A cessao do contrato de trabalho pode porm ser promovida pela
entidade patronal atravs de despedimento colectivo, nos termos dos arts. 13. e segs,
do Decreto-lei n. 372 - A/75, na redaco que lhes deu o art. 2. do Decreto-lei n. 48/76.
147
francisco pereira coelho
261
Sobre a condio resolutiva no contrato de arrendamento, cfr. supra, n. 14.
262
Mas h outros, como, p. ex., o previsto do art 1103., n. 1, que j tivemos opor-
tunidade de referir (supra, n. 59). Outro ainda o da resoluo por alterao das circuns-
tncias (arts. 437.-439.): Ac. do S. T. J. de 16 de Junho de 1987, no Bol. Min. Just. n. 368,
pp. 528 ss.
No assim nos demais casos de resoluo do contrato, em que o tribunal, se
263
148
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
2.
DENNCIA
264
A antecedncia de 60 dias se o prazo do contrato for de 1 ano, como pode
concluir-se dos trabalhos preparatrios e, sobretudo, da economia da distino. Cfr. P.
LIMA - A. VARELA, cit., p. 321.
265
Note-se que, tendo sido apostos escritos, o senhorio pode fazer verificar o facto
por qualquer funcionrio de justia, sem necessidade de despacho; o funcionrio lavrar
auto, assinado por ele e por duas testemunhas, e entreg-lo- ao senhorio, deixando cpia
ao arrendatrio (arts. 965., n. 2 e 983., n. 2).
266
Cfr. art. 964., n. 2.
149
francisco pereira coelho
150
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
268
Cfr. infra, no texto.
269
Parece tratar-se de regra imperativa, que no permite se convencione pr-aviso
inferior a esse (supra, p. 124). Nem ter interesse o prazo do arrendamento, valendo aque-
la antecedncia mnima mesmo que o prazo estipulado seja inferior a seis meses.
270
Acontece por vezes que o senhorio pede o despedimento para o termo de determi-
nado perodo de renovao do contrato mas o ru no citado com a antecedncia exigida
no art. 1097.: poder o tribunal decretar o despejo para o termo de perodo de renovao se-
guinte? Apesar de o autor no carecer de indicar de modo explcito a data para a qual pede o
despejo, e de, julgando daquela maneira, a sentena no condenar em quantidade superior
ou em objecto diverso do que se pediu (cfr. art. 661., n. 1 CPCiv), cremos que tal s ser
possvel se o autor reduzir para data ulterior o pedido de despejo inicialmente formulado (cfr.
art. 273., n. 2), possibilitando assim a atendibilidade de possveis factos supervenientes,
designadamente os referidos nas als. a) e b), do n. 1 do art. 2. da Lei n. 55/79, de 15 de
Setembro. Mas a doutrina e a jurisprudncia esto divididas sobre a questo. Na orientao
do texto, cfr. P. SOUSA, p. 172, e os Acs. do S. T. J. de 15.10.1980, no Bol. Min. Just. n. 300,
p. 376, e de 26.6.1984, no Bol. n. 338, p. 358; em sentido contrrio, cfr. A. NETO, p. 199 e o
Ac. Rel. Porto de 29.5.1979, na Col. Jur. 1979, t. 3., p. 972.
271
Compreende-se, por isso, que o princpio enunciado no texto comporte a excepo
prevista no art. 969. CPCiv.; se o arrendatrio tiver sido avisado com a devida antecedncia
da inteno do senhorio e no tiver aceitado o despedimento, o senhorio pode ainda propor
a aco de despejo, contanto que o faa dentro do perodo do arrendamento em curso.
151
francisco pereira coelho
152
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
272
Caso o senhorio reclame a aposio de escritos e o arrendatrio no satisfaa a
reclamao, depois de aceite o despedimento ou ordenado o despejo, pode o senhorio re-
querer se passe mandado para a sua aposio (art. 988.). Note-se ainda que a aposio
de escritos obriga o arrendatrio a mostrar a casa, das 14 s 17 horas, a quem pretenda
tom-la de arrendamento (art. 964., n. 2).
273
No importa, pois, que a citao no tenha sido efectuada com a antecedncia
legal. Cfr. supra, nota (271).
Aco de despejo que neste caso no ser constitutiva mas to-s de condenao
274
153
francisco pereira coelho
154
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
indemnizao requerida (art. 307., n. 1). Note-se que, de acordo com o art. 281., n. 2,
do Anteprojecto, o valor das aces de despejo passa a ser de dez anos de renda, acres-
cidos, eventualmente, das rendas em dvida e da indemnizao.
281
Cfr. art. 470. CPCiv.
282
Cfr. art. 469. CPCiv. Pode o autor, p. ex., propor aco tendente a denunciar o
contrato para o fim do prazo por entender que se trata de arrendamento por curtos pero-
dos, sujeito ao regime do art. 1083., n. 2, al. b), e a que no se aplica o princpio do art.
1095. (pedido principal), mas, para o caso de assim se no entender, pedir que o contrato
seja resolvido com o fundamento do art. 1093., n. 1, al. i), 2 parte (pedido subsidirio).
283
Mas a questo controvertida na prtica. Na orientao do texto, cfr. o Ac. Rel.
Coimbra de 5 de Abril de 1983, sum. no Bol. Min. Just. n. 327, p. 700, e em sentido contr-
rio, o Ac. Rel. Coimbra de 1 de Maro de 1983, sum. no Bol. n. 326, p. 529.
284
Se as partes se conciliarem, o juiz homologa a transaco por sentena ditada
para a acta e condena nos respectivos termos (art. 300., n. 4). Note-se que as partes
podem acordar, como frequente na prtica, em que o inquilino recebe indemnizao su-
perior aos dois anos e meio da renda que o art. 1099., n. 1 CC prev.
285
Mas se o ru estiver ausente em parte incerta h lugar citao edital, nos ter-
mos gerais dos arts. 239. e 248. e segs.; se nesta hiptese a citao for feita em qualquer
pessoa da casa nulo todo o processado depois da petio inicial, salvando-se somente
esta (art. 194., al. a)). No caso de o inquilino residir em parte certa no estrangeiro, vale o
disposto no art. 244..
155
francisco pereira coelho
em que a tentativa de conciliao teve lugar (arts. 783. e 972., al. a));
se no contestar condenado no pedido, nos termos do art. 784., n.
2. Pode o reu, todavia, deduzir em reconveno o direito a benfeitorias
ou a indemnizao que eventualmente lhe assista286, tanto no caso de
contestar como no de no contestar o pedido287. O senhorio tem ainda a
faculdade de responder se o inquilino tiver deduzido alguma excepo
ou pedido reconvencional referente a benfeitorias, nos termos dos arts.
785. e 786., respectivamente288. Findos os articulados, observar-se-
o disposto nos arts. 508. a 511. quanto audincia preparatria, ao
despacho saneador e organizao da especificao e do questionrio
(art 787.)289. O despacho saneador pode pr termo causa, julgando a
aco procedente ou absolvendo o ru do pedido ou da instncia290; se
o processo prosseguir e a aco tiver sido contestada, o juiz organiza
no prprio despacho a especificao e o questionrio, do qual as partes
tem a faculdade de reclamar, nos termos gerais. Fixado o questionrio, a
secretaria notifica as partes para apresentarem o rol de testemunhas291
e quaisquer outras provas e, efectuadas as diligncias previstas no art.
790., designado dia para a audincia de discusso e julgamento292;
286
Sobre o direito que assiste ao inquilino de ser indemnizado das benfeitorias que
tenha feito, cfr. supra, n. 36. Note-se, porm, que o crdito por benfeitorias susceptvel
de compensao com a responsabilidade por deterioraes (art. 1274. CC).
287
Se o inquilino no contestar mas pedir em reconveno o valor das benfeitorias
que tenha feito, o juiz deve conden-lo no pedido e ordenar o despejo (art. 784., n. 2);
mas o processo continua em ordem apreciao do pedido reconvencional. claro que,
sendo a reconciliao facultativa (art 274.), o inquilino tambm pode reclamar o valor das
benfeitorias em aco posterior; mas nesse caso perde o direito de reteno, que cessa
com a entrega do prdio (art. 761. CC).
288
Foi o regime introduzido pelo Decreto-lei n. 242/85, de 9 de Julho, pois na
legislao anterior o autor tinha sempre a faculdade de responder. A falta de resposta
reconveno implica a sano estabelecida no art. 784, n. 2, para a falta de contestao
do pedido do autor; porm, a condenao s tem lugar na sentena final (art. 786.).
Mas o prazo para proferir o despacho saneador aqui reduzido a dez dias, e
289
os advogados, na discusso oral, no podem usar da palavra mais do que uma vez (art.
787.).
Quando julgue procedente alguma excepo peremptria ou conhea directa-
290
mente do pedido o despacho saneador tem o valor de sentena (art. 510., n. 4), de que
cabe recurso nos termos do art. 980. (infra, no texto).
Os limites de um nmero de testemunhas fixados nos arts. 632. e 633. so aqui
291
156
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
293
O despejo diferido para o termo do prazo do arrendamento ou do perodo de
renovao em curso, que at pode ter j decorrido; deve ter-se em conta, porm, que a
denncia no obriga ao despejo enquanto no passarem trs meses sobre a deciso defi-
nitiva (art. 1097. CC), trs meses a que pode acrescer ainda o prazo para a desocupao
do prdio que o juiz fixe nos termos do art. 977., CPCiv., no caso de o arrendatrio ser o
estado ou outra pessoa colectiva, ou do art 1. do Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho.
O recurso, que de apelao, tem efeito suspensivo se a sentena tiver decre-
294
23 de Dezembro).
296
Trata-se de um processo executivo especial, cujo ttulo neste caso aa sentena
do despejo. O processo no admite embargos de executado, segundo a doutrina e a juris-
prudncia correntes; o executado pode todavia agravar do despacho que tenha ordenado
a passagem do mandado ou requerer a suspenso do despejo nos casos previstos nos
arts. 986. e 987..
297
Relativamente ao ttulo de sublocao, a que se refere a al. b) do n. 2, a soluo
adoptada parece constituir excepo ao princpio geral do art. 1102.CC. Cfr. o ac. do S. T. J.
de 27 de Outubro de 1967 (proferido ainda sobre o art. 61., n. 3, da lei n. 2030) publ. na Rev.
Leg. Jur., 101, pp. 201 ss., com anotao de A. VARELA.
157
francisco pereira coelho
de obter o assentimento dos outros, tanto mais que a faculdade do art. 1096., n. 1, al. a)
s pode ser usada pelo senhorio uma vez (art. 1098., n. 1, al. c)). Mas a questo con-
trovertida na doutrina. Em sentido diferente, A. VARELA, anot. ac. S. T. J. de 11.7.1967, Rev.
Leg. Jur., 101, pp. 167, ss.
Note-se que a excepo no vale para a doao que pode ter sido feita, justa-
299
propriedade, usufruto, etc.) que lhe d a possibilidade de utilizar a casa para sua habita-
o. Segundo P. LIMA - A. VARELA, cit., p. 377, a exigncia do prazo de um ano respeita
apenas casa arrendada e no casa prpria, mas a letra do preceito equvoca e a
razo da lei (infra, no texto) parece valer igualmente para os dois casos.
A diferena de regime tem a sua explicao, naturalmente, nas maiores facilida-
301
158
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
303
Note-se que as hipteses visadas no texto caem agora, de alguma maneira, no
mbito do art. 4. da Lei n. 55/79, que no permite a denncia do contrato ao senhorio que
tenha criado intencionalmente os requisitos do art. 1098. CC.
304
O preceito j tem sido objecto de interpretao restritiva no sentido que s proi-
biria ao senhorio usar uma segunda vez da faculdade do art. 1096., al. a) relativamente
ao mesmo prdio ou na mesma localidade, mas no parece muito claro que semelhantes
restries letra da lei correspondam ao seu esprito.
305
A necessidade da casa do prprio senhorio e no dos seus familiares (cfr. art.
1096., n. 1, al. a)),mas no pode deixar de se atender a que aquela necessidade depen-
de, naturalmente, do agregado familiar do senhorio que viva em economia comum com ele.
O art. 1098., n. 2, segundo o qual a casa h-de satisfazer s necessidades de habitao
prpria e da famlia, muito explcito a este respeito.
306
Note-se que, como resulta do art. 1098., n. 2, a necessidade no supe que
o senhorio no tenha casa: pode o senhorio ter na localidade casa prpria ou tomada de
arrendamento e, todavia necessitar da casa que deu de arrendamento, dada a manifesta
insuficincia daquela para alojar o seu agregado familiar. Por outro lado, a necessidade
deve ser real e sria; no tem que ser actual, pode ser futura, contanto que seja iminente.
159
francisco pereira coelho
por morte ou divrcio, conta-se a seu favor, para efeitos cmputo no prazo de 20 anos, o
decurso de tempo de que o transmitente j beneficiasse (art. 2., n. 2).
308
As excepes previstas no art. 2., n. 1 da Lei n. 55/79 no podero ser invoca-
das, todavia, perante o senhorio que, sendo j proprietrio, comproprietrio ou usufruturio
da unidade predial data de arrendamento, pretenda regressar ou tenha regressado h
menos de um ano ao pas, depois de ter estado emigrado durante pelo menos dez anos
(art. 3.).
160
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
309
Deve ter-se em conta que o art. 42. da Lei n. 46/85 alterou a redaco dos 1.
e 2. do art. 5. da Lei n. 2088, elevando a indemnizao pela suspenso e pela resoluo
do arrendamento habitacional para duas e dez vezes, respectivamente, a renda anual
data da sentena de despejo.
161
francisco pereira coelho
3.
RESOLUO
310
Cfr. supra, pp. 45 e 46.
Note-se que o princpio no vale em relao aos arrendamento por curtos pe-
311
rodos ou para outros fins espaciais transitrios previstos no art. 1083., n. 2, al. b), aos
quais no se aplica o art. 1093. (art. 1083., n. 3).
162
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
163
francisco pereira coelho
164
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
312
Note-se que a sano da ilicitude no aqui a nulidade ou anulabilidade do
acto, mas a possibilidade de o senhorio resolver o contrato de arredamento, nos termos da
presente disposio.
165
francisco pereira coelho
166
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
314
Cfr. P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1093. e 1094., e P. LIMA, anot. ac. S. T. J.
de 2.11.1965, RLJ 99., pp. 93 ss.
315
A circunstncia de no ser estipulada nestes casos retribuio determinada no
exclui que o contrato se qualifique como de arrendamento (ou como contrato misto de ar-
rendamento e contrato de trabalho): supra, p. 31.
316
O preceito no se aplicara, portanto, quando no haja contrato de arrendamento
ou contrato misto de arrendamento e contrato de trabalho, mas se trate de um puro con-
trato de trabalho, ainda que o contrato obrigue o trabalhador, em casos destes, apesar de
ter cessado a relao de trabalho, continua a habitar o prdio e se recusa a constitui-lo,
a um aco real, e no aco de despejo, que o proprietrio dever recorrer para conse-
guir a desocupao da casa.
167
francisco pereira coelho
1978. na Rev. Ord. Advog., 1979, pp. 163 ss.; P. FURTADO, 415-431; OR-
LANDO DE CARVALHO, Alguns aspectos da negociao do estabeleci-
mento, RLJ. 117., pp. 331-333, e 118., pp. 229-233: P. LIMA - A. VARELA,
Cd. civ. anot., vol. 2., 3. ed., anot. art. 1094. M. FROTA, 310-314.
317
A caducidade no de conhecimento oficioso, tem de ser invocada pelo ar-
rendatrio na contestao, de acordo com as regras gerais (arts. 333., n. 2 CC e 489.
CPCiv.). Tratando-se de matria no subtrada disponibilidade das partes, o regime de
caducidade do art. 1094. reveste porm carcter supletivo (art. 330.): cfr. a este prepsito
M. FROTA, pp. 310-311. No que se refere ao onus probandi cabe ao arrendatrio a prova
de j ter decorrido o prazo do art. 1094., como resulta inequivocamente do art. 343., n.
2. Note-se que a doutrina consagrada neste preceito vem na linha do Assento do S. T. J. de
22 de Maro de 1946, tirado ainda na vigncia da Lei n. 1662, de 4 de Setembro de 1924,
segundo o qual era ao inquilino que cumpria alegar e provar que a aco de despejo fun-
dada em qualquer das situaes referidas nos 6. e 8. do art. 5. daquela lei (subloca-
o indevida e aplicao do prdio para fim diverso do convencionado) fora intentada fora
do prazo estabelecido naqueles pargrafos. O assento est publicado na RLJ, ano 78.,
pp. 407 ss., com anotao de M. ANDRADE que ainda hoje se reveste de muito interesse.
318
Cfr., p. ex., o ac. da Rel. de Lisboa de 16 de Junho de 1973, no Bol. Min. Just.,
n. 228, p. 264.
168
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
319
Cfr., entre muitos outros, o Ac. da Rel. do Porto de 23 de Janeiro de 1974, na
Rev. dos Tribunais, ano 92. (1974), pp. 188 ss. Note-se que esta jurisprudncia, a que
sempre demos o nosso apoio, manifestava por vezes hesitao na qualificao das viola-
es como instantneas ou duradouras. Cremos que a violao deveria qualificar-se como
instantnea quando a conduta violadora fosse uma s, realizada ou executada em dado
momento temporal, embora os seus efeitos permanecessem ou se protrassem no tempo
(als. d) e f) do n. 1 do art. 1093.); a violao s deveria ter-se como continuada quando o
processo de violao do contrato se mantivesse em aberto, alimentado pela conduta per-
sistente do locatrio (als. b), c), e), g), h) e i). Com efeito, no 1. caso o senhorio j disporia
de todos os elementos para tomar uma deciso (infra, no texto); s no 2. se justificaria
que a lei lhe desse a possibilidade de decidir, em funo das circunstncias, e enquanto a
conduta violadora se mantivesse, sobre a resoluo ou no resoluo do contrato.
320
No que se refere s violaes duradouras ainda de registar a posio intermdia
que A. VARELA defendia na 2 ed. do vol. II do Cd. Civ. Anot., pp. 510-512: relativamente s
causas de resoluo previstas nas als. b), d), e) e f) do n. 1 do art. 1093. CC valeria a 1 das
duas orientaes enunciadas no texto, ao passo que a 2 valeria quanto aos fundamentos
aludidos nas als. c), h) e i). Isto porque no primeiro caso a violao afectaria apenas interes-
ses particulares do locador, enquanto no segundo prejudicaria ainda o interesse pblico da
ocupao til do prdio ou da no aplicao dele a fins contrrios lei ou moral pblica.
Cremos, porm, que a distino era carecida de fundamento, pois o direito de resoluo do
contrato do art. 1093. CC concedido, em qualquer caso, em vista da proteco do interes-
se do senhorio e s desse interesse, no havendo aqui um interesse pblico que assuma
relevncia jurdica como tal. Trata-se manifestamente, no plano da lei, de relao jurdica
disponvel para todos os efeitos legais, designadamente os previstos nos arts. 353., n. 2
e 354., al. b) CC e 485., al. c) CPCiv. Simplesmente no parece que pudesse tirar-se da
argumento valido no sentido da 1 orientao referida, pois uma renncia prvia ao direito
de resoluo estaria ferida de nulidade, nos termos do art. 809. CC.
169
francisco pereira coelho
321
Como bvio, no depunha contra a interpretao proposta o facto de a Refor-
ma no ter alterado o art. 1094. em conformidade com a doutrina do art. 1786., n. 2,
pois a reviso do regime do arrendamento estava fora dos propsitos do legislador de 1977.
322
Claro, porm, que o simples decurso do prazo do art. 1094. no constituiria facto
concludente (cfr. art. 217., n. 1) no sentido de que o senhorio tivesse dado o seu assen-
timento tcito situao criada.
323
Note-se que a circunstncia de o contrato ter de ser reduzido a escritura pblica
no faria obstculo, segundo a nova legislao locativa, orientao que preconizvamos.
Se a lei permite ao arrendatrio fazer prova por qualquer meio do prprio contrato de
arrendamento (art. 1029., n. 3), por maioria de razo lhe permitiria provar por qualquer
meio, mesmo por testemunhas, a modificao operada na finalidade do contrato.
324
Bol. Min. Just. n. . 337, pp. 182 ss.
170
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
171
francisco pereira coelho
325
Rev. Leg. Jur., 118., p. 233.
172
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
326
Col. Jur., 1984, t. 4, p. 294.
327
Supra, nota (320).
328
No deve ainda deixar de referir-se o Projecto de lei n. 177/III, que comeou
a ser discutido na sesso da Assembleia da Repblica de 27 de Junho de 1984 e conti-
nuou a s-lo ao longo de vrias sesses (Dirio da Assembleia da Repblica de 27, 28 e
29 de Junho e 4, 5, 6 e 12 de Julho de 1984), mas caiu em consequncia da dissoluo
da Assembleia da Repblica e no foi retomado posteriormente. O Projecto dava ao art.
1094. CC redaco idntica do art. 1786., dentro da orientao que se nos afigura
mais correcta; uma proposta de adiantamento, que no chegou a ser discutida, previa uma
disposio transitria segundo a qual a nova lei no teria aplicao nos casos em que,
data da sua entrada em vigor, a violao cometida j fosse do conhecimento do senhorio
h mais de um ano. Note-se que a proposta correspondia, de alguma maneira, doutrina
do art. 68. da Lei n. 2030, de 22 de Junho de 1948, o qual, tendo suprimido os prazos de
caducidade, j aludidos, dos 6. e 8. do art. 5. da Lei n. 1662, de 4 de Setembro de
1924, ressalvou, porm, todos os casos em que, data da entrada em vigor da nova lei,
j tivesse decorrido o prazo necessrio para, de harmonia com a legislao anterior, se
verificar a caducidade do direito do senhorio resoluo do contrato.
173
francisco pereira coelho
72. Processo.
329
Note-se que o ru s pode aproveitar uma vez do benefcio do art. 18. (art. 21., n. 1).
330
Cfr. supra, pp. 154-157.
A possibilidade de o autor cumular o pedido de despejo com o de pagamento das
331
174
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
n. 1 CC, ou quando tenha sido resolvido com fundamento nas als. a)334,
d) a g) e j) do n. 1 do art. 1093. (art. 1., n. 1 do Decreto-lei n. 293/77);
para alm destes casos, pode ainda o juiz diferir a desocupao do prdio
se o ru alegar e provar que a execuo imediata do despejo lhe causa
prejuzo muito superior vantagem conferida ao autor (art. 17., n. 1).
O diferimento da desocupao pode ser requerido por qualquer dos
interessados a que se refere o art. 4., n. 1 ou pelo Ministrio Pblico, ou
ordenado oficiosamente pelo juiz (art. 4., n. 2), sendo o pedido proces-
sado nos termos dos arts. 5. e segs. No juzo sobre o diferimento, deve o
juiz tomar em conta os factores referidos no art. 3.. O prazo para a desocu-
pao fixado pelo tribunal de acordo com as circunstncias: tratando-se
de denncia do contrato no deve o prazo exceder seis meses a contar do
trnsito em julgado da sentena335, que acrescem, porm, aos trs meses
a que se refere o art. 1097. CC (art. 1., n. 3); nos casos de resoluo em
que o juiz pode ordenar o diferimento da desocupao, o prazo no deve
ser excedente a um ano (art. 1., n. 1).
175
francisco pereira coelho
4.
CADUCIDADE
Se houver culpa senhorio, claro que este ser ainda responsvel pelos prejuzos
336
176
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
338
Como sabemos, no se aplica a estas hipteses o art. 1095., que impe ao se-
nhorio a renovao do arrendamento (art. 1083., n. 3). Cfr. supra, p. 67.
339
H a considerar, todavia, as excepes ao princpio da caducidade previstas nas
als. a), b) e c) do art. 1052.. Note-se que a doutrina da al. a) deve estender-se a casos
anlogos em que o arrendamento no seja feito pelo usufruturio mas pelo pai, pelo cabe-
a-de-casal, etc. Como bem diz A. VARELA, cit., p. 418, a soluo pode fundar-se no art.
895. (devidamente adaptado ao caso), aplicvel por fora do art. 939..
340
O Ac. do S. T. J. de 15 de Abril de 1975 (Bol. Min. Just. n. 246, p. 143) decidiu que
a notificao no pode ser feita na prpria aco de despejo proposta com fundamento
em caducidade do contrato, mas no se v razo para o inquilino no poder notificar a o
senhorio de que pretende manter o contrato de arrendamento. Cfr. S CARNEIRO (J. G.),
Breves reflexes sobre a nova legislao locativa, na Rev. dos Trib., 93., p. 439, nota (15).
341
ao arrendatrio que incube provar que comunicou ao senhorio, por notificao
judicial, que pretende manter a posio contratual e que fez essa comunicao antes de
177
francisco pereira coelho
decorridos 180 dias sobre a data em que teve conhecimento do facto determinante da
caducidade. A notificao judicial ao senhorio no prazo legal constitui facto impeditivo do
direito ao despejo com fundamento em caducidade do contrato, cuja prova incube pois ao
ru, nos termos do art. 342., n. 2 CC.
342
No que se refere ao arrendamento florestal h que ter em conta o art. 19., n. 1
LAFlor, segundo o qual o contrato se mantm independentemente de qualquer comunicao
ao senhorio, embora o arrendatrio possa denunciar o contrato se lhe aprouver, nos termos
do art. 18. (infra, n. 105). Trata-se de regime mais favorvel ao arrendatrio, o qual, no caso
de arrendamento urbano e rural, poder, por desleixo ou desconhecimento, no notificar o
senhorio no prazo do art. 1051., n. 2 CC. certo que os 180 dias correm a partir da data
do conhecimento pelo arrendatrio do facto determinante da caducidade, mas o nus da
prova do conhecimento efectivo incumbe ao arrendatrio (supra, nota (341)), que pode no
conseguir fazer essa prova.
178
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
343
O incumprimento do contrato (art. 1032.) resultar de o locador no ter informa-
do o locatrio, como lhe cumpria, da situao existente e da qualidade em que contratara.
179
francisco pereira coelho
180
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
344
Publ. no DR, I Srie, de 17 de Dezembro de 1984. Segundo a doutrina do assen-
to, na vigncia do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio, com as alteraes do Decreto-lei
n. 293/77, de 20 de Julho, em caso de caducidade do contrato de arrendamento por morte
do locatrio, o titular do direito referido no art. 1., n. 1, daquele decreto, a apelidado de
preferncia, podia obrigar o senhorio a celebrar com ele novo contrato de arrendamento,
se aquele no alegasse e provasse qualquer das excepes do art. 5., n. 4, do Decreto-
-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, sendo legtima a sua ocupao do fogo at celebra-
o desse contrato ou deciso final sobre o destino no fogo.
345
Seria um verdadeiro absurdo que a lei tivesse dado melhor proteco ao arren-
datrio nas aces ou execues pendentes (em que, inclusivamente, o despejo j podia
ter sido decretado ao abrigo da legislao ento em vigor) do que nas aces que viessem
a ser intentadas de futuro. Embora se tratasse de norma transitria, do art. 2. parecia,
pois, poder inferir-se um princpio geral, no sentido de que as aces de despejo propos-
tas com fundamento em caducidade do arrendamento por morte do arrendatrio deviam
suspender-se se o direito de preferncia fosse exercido no decurso da aco por alguma
das pessoas a quem a lei concedia esse direito, princpio geral que o art. 2. teria querido
aplicar mesmo s aces ou execues pendentes.
A situao tornou-se por isso mais embaraosa quando caiu esse pressuposto,
346
181
francisco pereira coelho
uma obrigao de arrendar, mas no que ele no tivesse obrigao de arrendar s pes-
soas a quem o diploma de 76 reconhecera o falado direito de preferncia.
347
Nem poder invocar-se em sentido contrrio o teor da epgrafe (Preferncia em
arrendamentos para habitao) do Captulo V da Lei n. 46/85 em que os preceitos res-
peitantes ao direito a novo arrendamento se inserem.
348
Note-se, porm, que as pessoas a que se refere o art. 28., sucessivamente e pela
ordem a estabelecida, tm direito de preferncia na venda, nos termos do art. 30. da Lei
n. 46/85.
182
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
183
francisco pereira coelho
349
Sobre a indemnizao devida ao locatrio pela entidade expropriante, cfr. infra, n. 77.
O prazo da renovao pois igual ao do contrato, ou apenas de um ano se este for
350
mais longo (art. 1054., n. 2). Note-se que, como at resulta da epgrafe do art. 1056. (Outra
causa de renovao), a lei parece equiparar as duas formas de renovao quanto aos seus
efeitos, embora a renovao prevista no art. 1054. seja automtica, se nenhuma das partes
tiver denunciado o contrato, e a prevista no art. 1056. requeira que, verificada a caducidade,
a situao permanea sem oposio do senhorio durante um ano. Para um confronto entre as
duas situaes do direito anterior Lei n. 2030, GALVO TELLES, pp. 268-270.
O facto de, falecido o arrendatrio, um terceiro ter entrado no gozo da coisa no obsta
351
pois caducidade; tem de ser o prprio locatrio a manter-se nesse gozo pelo lapso de um ano.
A oposio do senhorio pode ser manifestada por qualquer meio, nos termos
352
gerais do art. 217.. Note-se que a aco de despejo com fundamento em caducidade no
tem de ser proposta no prazo do art. 1056.; pode ser proposta mais tarde, desde que o
senhorio se tenha oposto ao gozo do arrendatrio em tempo oportuno.
184
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
353
Salvo no caso previsto na al. a) do art. 1051., em que no h que proteger o
interesse do arrendatrio que sabe de antemo quando caducar o contrato.
Note-se que este regime vale, no s no caso de caducidade, mas tambm no
354
de denncia pelo senhorio, concorrendo o art. 1116., neste caso, com o art. 1097..
185
francisco pereira coelho
355
Percentagem varivel, alis, de acordo com a durao da ocupao.
356
A lei ressalva, como natural, o caso de o contrato caducar em consequncia
de perda da coisa, nos termos da al. f) do art. 1051.. Por outro lado, o art. 1114. tambm
no se aplicar no caso de expropriao por utilidade pblica, em que vale regime diverso:
cfr. o n. anterior.
Note-se que, tratando-se de denncia, pode o inquilino cumular com o direito a
357
186
aumentado de valor locativo por facto do arrendatrio. Verificado este
condicionalismo, a lei concede ao arrendatrio direito a uma compen-
sao em dinheiro, que o tribunal fixar, at dez vezes a renda anual,
segundo juzos de equidade. a doutrina do art. 1114..
79. Processo.
358
Cfr. ALBERTO DOS REIS, na Rev. Leg. Jur., 80., pp. 33 ss.
359
Supra, n. 76.
Parte II
ARRENDAMENTO
RURAL E FLORESTAL
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Captulo I
ARRENDAMENTO RURAL
Seco I
CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Para alguns desenvolvimentos, cfr. P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1064. e GOU-
360
191
francisco pereira coelho
81. Modalidades.
192
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
364
A lei do arrendamento rural anterior (Lei n. 76/77, de 29 de Setembro), que institu-
ra um sistema de sujeio escalonada do arrendamento rural a forma escrita, j exigia que
fossem reduzidos a escrito todos os contratos de arrendamento rural (art. 4., n. 4), mas,
segundo a melhor interpretao do preceito, o princpio no abrangia os arrendamentos de
pretrito, celebrados antes da entrada em vigor da lei. Cfr. P. COELHO, Arrendamento (Li-
es de 1987, policop.), pp. 313-315, e na jurisprudncia, entre outros, o Acs. Rel. Coimbra de
11 de Dezembro de 1984 (Col. Jur. 1984, t. 5, p. 95) e 15 de Janeiro de 1985 (Col. Jur. 1985,
t. 1, p. 61) e o Ac. Rel. Porto de 7 de Maio de 1985 (Col. Jur. 1985, t. 3, p. 237).
365
Na falta de disposio que estabelea regime diverso, o Decreto-lei n. 385/88,
de 25 de Outubro, entrou em vigor no continente em 30 de Outubro de 1988, conforme as
regras gerais (art. 2., n. 1, al. a) do Decreto-lei n. 3/83, de 11 de Janeiro).
366
Relativamente aos arrendamentos j existentes data da entrada em vigor do
Decreto-lei n. 385/88, aos quais o art. 3. do diploma s tem aplicao em 1 de Julho de
1989, parece que s a partir desta data comea a correr o prazo de trinta dias a que se
refere o n. 2 do art. 3..
193
francisco pereira coelho
bitual e uma cpia dos Servios Reginais do MAPA (art. 3., n. 2), um
terceiro fica em poder do senhorio e o quarto em poder do arrendatrio.
O contrato no est sujeito a registo qualquer que seja o prazo es-
tipulado, como resulta dos arts. 3., n. 5, LARur e 2., al. m) do Cd. Reg.
Predial. Nos termos daquela disposio, fica o contrato de arrendamento
rural isento de selo e de qualquer outro imposto, taxa ou emolumento; o
regime pois diverso do arrendamento urbano que est sujeito a imposto
de selo (supra, n. 39).
Seco II
CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Subseco I
PRELIMINARES
Subseco II
A PRESTAO DO SENHORIO
194
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
195
francisco pereira coelho
Note-se que, de acordo com a nova lei, nos casos de cessao do arrendamento
373
196
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Subseco III
A PRESTAO DO ARRENDATRIO
377
O nus da prova incumbe naturalmente ao arrendatrio.
378
Note-se que a aquisio do prdio pelo arrendatrio no exerccio do direito de
preferncia est isenta de sisa (art. 28, n. 6), assim como qualquer transmisso onerosa
do prdio (p. ex., por permuta) a favor do arrendatrio, se estiverem preenchidas as condi-
es previstas no art. 28., n. 7.
379
Cremos, porm, que no ser vlido estipular o pagamento da renda em moe-
da especfica ou em moeda estrangeira: no art. 7., n. 1 LARur, em dinheiro significa
pois em escudos. Nem se compreendia que tais clusulas que possibilitariam uma
actualizao incontrolada do montante da renda fossem nulas no arrendamento ur-
bano e j fossem vlidas no arrendamento rural. Note-se tambm que, como decorre
dos princpios gerais (art. 762. CC), se se tiver fixado a renda em dinheiro no pode o
arrendatrio pagar em gneros ou vice-versa; uma tal faculdade alternativa s existiria
se tiver sido convencionada entre as partes.
197
francisco pereira coelho
380
O que a lei permite no art. 7., como se torna evidente, que parte da renda seja
fixada em determinada quantidade de gneros, e no que ela seja fixada em determina-
da quota do produto da colheita. J vimos que a parceria agrcola s permitida, a ttulo
transitrio (art. 50.), nos limites fixados nos n.s 1 e 2 do art. 31..
381
Vale aqui regime idntico ao da parceria agrcola (art. 31., n. 1): se a renda for
fixada parcialmente em gneros, estes no podem ser mais de trs das espcies produzidas
no prdio arrendado (art. 7., n. 3). Note-se que a lei no esclarece que parte da renda pode
ser fixada em gneros; claro, porm, que tal parte no pode ser to grande que a clusula
aparea como fraudulenta, subvertendo, por assim dizer, o princpio do art. 7., n. 1, o qual,
no interesse do arrendatrio, no permite que a renda seja fixada simplesmente em gneros.
382
Expressa no quer dizer escrita, como bvio; o que a estipulao em gneros
no pode ser tcita, no sentido do art. 217., n. 1. Quando o contrato de arrendamento rural
no seja reduzido a escrito, a estipulao da renda em gneros ser naturalmente verbal.
383
Tomado letra, o princpio compreende-se mal. Se se justifica, no interesse do
arrendatrio, que uma vez fixada a renda em dinheiro no seja permitido estipular que uma
parte seja paga em gneros, j no se vm razes para proibir que, tendo-se estipulado
que parte da renda fosse paga em gneros, as partes convencionem posteriormente que
a renda seja toda paga em dinheiro. No dever entender-se que o art. 7., n. 5, LARur,
tendo em conta a sua razo de ser, s pretende excluir a primeira possibilidade, devendo
ser objecto, por isso, da correspondente interpretao restritiva?
384
A portaria pode referir ainda o valor mximo da renda dos edifcios, dependn-
cias, instalaes ou outros equipamentos fixos eventualmente abrangidos no contrato, re-
portando esse valor unidade de rea considerada (art. 9., n. 4).
198
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Mas se a renda for fixada parcialmente em gneros estes devem ser entregues
385
199
francisco pereira coelho
Cfr., todavia, o art. 16., in fine, que obriga o arrendatrio a cumprir com as obri-
388
200
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Subseco IV
CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO DE ARRENDAMENTO
390
Os servios devem decidir no prazo de noventa dias a contar da recepo do
pedido (art. 14., n. 2, in fine).
201
francisco pereira coelho
391
Cfr. supra, pp. 123-124.
392
Cfr. supra, pp. 65-66.
202
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco III
MODIFICAO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
393
Se a raiz e o usufruto do prdio arrendado ficarem a pertencer a distintos titula-
res, a posio de senhorio transmite-se ao usufruturio, a quem cabe o uso e a fruio do
prdio (cfr. supra, n. 18).
394
Cfr. supra, pp. 177-179.
395
A dvida punha-se em face do art. 1. da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, que consi-
derava substitudo um conjunto de artigos da Lei n. 75/77 em que se compreendia o art. 22.,
o que levou a jurisprudncia a entender que o preceito estava revogado, pelo que, na falta de
disposio especial em contrrio, o arrendamento rural caducaria, nos termos gerais das als.
c) e d) do n. 1 do art. 1051. CC, por cessar o direito ou findarem os poderes legais de admi-
203
francisco pereira coelho
nistrao com base nos quais o contrato fora celebrado (Ac. Rel. Coimbra de 26 de Outubro de
1982, Col. Jur. 1982, t. 4, p. 69) ou por falecimento do arrendatrio (Ac. Rel. vora de 1 de Julho
de 1982, Col. Jur. 1982, t. 4, p. 271, e Ac. Rel. Porto de 6 de Outubro de 1983, Col. Jur. 1983, t. 4,
p. 482). Estvamos porm em franca oposio a esta orientao jurisprudencial, que merecera
a concordncia de ANTUNES VARELA (Cd. Civ. anot., vol. 2, 3 ed., p. 482). A referncia ao
art. 22. da Lei n. 76/77 no art. 1. da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, procedia de manifesto
lapso, que ao intrprete cumpria rectificar mediante interpretao correctiva do preceito. A Lei
n. 76/79 teve por base os projectos de lei n.s 135/I e 155/I, do PCP e do PS, respectivamente,
projectos que foram aprovados na generalidade na sesso da Assembleia da Repblica de 23
de Fevereiro de 1979 e na especialidade na sesso de 20 de Julho seguinte, e que tiveram em
vista fundamentalmente, um e outro, introduzir algumas alteraes na disciplina da denncia
do contrato de arrendamento rural pelo senhorio, de um modo geral no sentido de conceder
melhor proteco ao interesse do arrendatrio. Foi nesta conformidade que, nos termos do art.
1. da Lei n. 76/79, o art. 6. da Lei n. 76/77 foi substitudo pelo novo art. 6.; os arts. 18.,
19. e 20. pelos novos arts. 18., 18.-A, 18.-B, 19., 19.-A, 19.-B, 20. e 21.; etc. Acontece,
porm, que tendo sido igualmente substitudo o art. 21. da Lei n. 76/77, referente s causas de
resoluo do contrato, pelo novo art. 22. o legislador se equivocou, mencionando o art. 22. no
conjunto de artigos da Lei n. 73/77 que teriam sido substitudos. Tratava-se, como dizemos
de um ostensivo erro de escrita, que s havia naturalmente que rectificar. No havendo, como
no havia, no novo articulado da lei, qualquer disposio respeitante aos problemas que o art.
22. pretendia solucionar (transmisso da posio contratual do senhorio e do arrendatrio nas
vrias hipteses a previstas), no fazia sentido a substituio do antigo pelo novo texto. Nem
tinha fundamento a suposio, que a jurisprudncia vinha a admitir acriticamente, de que o le-
gislador de 1979 tivesse pretendido substituir o art. 11. pelas disposies gerais da locao,
as quais valeriam aqui sem restries, no tocante queles problemas, por falta de disposio
especial que estabelecesse regime diverso. Sem falar de quanto seria contrria ao esprito do
legislador de 1979 uma soluo como a referida, a verdade que os projectos de lei n.s 135/I
e 155/I no continham qualquer proposta de alterao do regime do arrendamento rural rela-
tivamente s matrias a que o art. 22. se reportava, e que na discusso daqueles projectos
de lei na Assembleia da Repblica, na generalidade e na especialidade, discusso que pode
seguir-se no Dirio da Assembleia da Repblica, I Srie, de 16, 21 e 23 de Fevereiro, 29 de
Junho e 20 de Julho de 1979, sobre tais matrias no se disse uma s palavra. Por ltimo, seria
verdadeiramente inimaginvel que o legislador de 1979 tivesse querido aplicar ao arrendamen-
to rural o princpio de caducidade da al. d) do n. 1 do art. 1051. CC, no admitindo em caso
algum a transmisso do direito ao arrendamento por morte do arrendatrio, a qual, mesma
antes das leis do arrendamento rural de 1977 (art. 22.) e 1975 (art. 21.), j era aceite, se bem
que em termos mais restritos, no art. 1076. do Cdigo Civil de 1966 e na Base VIII da Lei n.
2114, de 15 de Junho de 1962. Fundamentalmente por estas razes entendamos que devia
ter-se como no escrita a referncia ao art. 22. da Lei n. 76/77 no art. 1. da Lei n. 76/79, de
3 de Dezembro.
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95. Subarrendamento.
bens. Cremos, porm, que tal exigncia deve fazer-se igualmente no mbito de arrenda-
mento rural. Alm de ser cabida, de novo, observao relativa deficincia tcnica do art.
23. LARur, a proteco unio de facto adulterina no se harmonizaria com o princpio
geral que parece poder extrair-se das poucas normas em que a legislao civil concede
uma proteco especfica unio de facto (arts. 1111., n. 2 e 2020. CC).
400
Com efeito, o art. 1111., n. 5 no diz que as pessoas a quem o arrendamento
se transmitir devam comunicar ao senhorio a morte do primitivo inquilino ou do cnjuge
sobrevivo sob pena de caducidade: supra, p. 132.
O subarrendamento parcial era permitido no art. 1078. CC, quando autorizado
401
pelo senhorio.
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ARRENDAMENTO
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Seco IV
EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
402
O regime do subarrendamento vele igualmente quanto ao comodato (art. 13., n.
1), e bem assim quanto aos arrendamentos de campanha (cfr. art. 29.) e ao contrato de
compra e venda de pastagens (art. 13., n. 2), que constitui um caso de venda de frutos
(supra, n. 3, al. a)).
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Qualquer que seja o modo de extino do arrendamento, deve ter-se em conta
o disposto no art. 26 LARur: no decurso do ltimo ano de contrato, o arrendatrio no se
pode opor realizao dos trabalhos indispensveis ao normal aproveitamento da terra
a efectuar pelo novo cultivador (trata-se de um novo arrendatrio ou do prprio senhorio)
(n. 1); e este, por sua vez, no pode impedir as prticas necessrias colheita, utilizao
e transformao dos frutos pendentes, mesmo que realizadas pelo arrendatrio cessante
j depois do arrendamento se extinguir (n. 2), o que configura uma hiptese de eficcia
ps-contratual do contrato de arrendamento.
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ARRENDAMENTO
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decorrido trs anos de vigncia do contrato (art. 17., n. 4)407, sem que o
arrendatrio possa obstar a efetivao da denncia408.
O arrendatrio despedido tem direito a uma indemnizao equiva-
lente s rendas relativas ao perodo que falta decorrer at ao termo do
prazo contratual, calculadas com base no valor da ltima renda vencida
(art. 17., n. 2).
Advirta-se, por ltimo, que o senhorio que denuncie o contrato nos
termos do art. 17. obrigado, salvo caso de fora maior, a explorar direc-
tamente o prdio arrendado durante o prazo mnimo de cinco anos (arts.
17., n. 3 e 20., n. 3); no caso de no cumprir esta obrigao, o arren-
datrio cujo contrato foi denunciado tem direito a reocupar o prdio, se
o desejar, e ainda a uma indemnizao pelos prejuzos eventualmente
sofridos (art. 17., n. 2).
O senhorio pode igualmente denunciar o contrato de arrendamen-
to rural, nos termos do art. 20., para passar ele prprio (ou filhos que
satisfaam as condies de jovem agricultor estabelecidas na lei) a ex-
plorar directamente o prdio arrendado409 sem que o arrendatrio possa
opor-se denncia410. A denncia, porm, ao contrrio do que acontece
no caso anterior, s pode ser feita para o termo do prazo ou do perodo
de renovao em curso, de harmonia com as regras gerais411.
O senhorio que pretenda denunciar o contrato nos termos do art.
20. fica igualmente obrigado, salvo caso de fora maior, a explorar direc-
tamente o prdio arrendado (por si ou pelos filhos que satisfaam as con-
dies de jovem agricultor) durante o prazo mnimo de cinco anos. No
prazo mnimo de 7 anos, renovando-se por perodos sucessivos de um ano (art. 5.).
408
Ou com mais preciso: o arrendatrio s pode opor-se denncia impugnando
os factos alegados pelo senhorio (p. ex., contestando que ele tenha regressado ao pas h
menos de um ano). Provados, porm, os facto integradores na situao previsto no art. 17.
(e ao senhorio que pertence, naturalmente, o nus da prova desses factos), o tribunal s
tem de decretar o despejo.
No, portanto, para o dar de arrendamento ou em parceria, embora, claro est,
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Note-se que o arrendatrio despedido, no caso previsto no art. 20., no tem di-
reito a qualquer indemnizao pelo despedimento. Soluo diversa vale no mbito do art.
17. (art. 117., n. 2), como bem se compreende, pois o senhorio emigrante pode denunciar
o arrendamento do decurso do prazo do contrato.
Ou seja (segundo parece): nos 60 dias seguintes data em que a comunicao
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seja recebida pelo arrendatrio. Note-se ainda que o facto de o senhorio no intentar a
aco de despejo neste prazo no impede, como bvio, que ele a intente mais tarde,
desde que faa nova comunicao ao arrendatrio nos termos do art. 18., n. 1, al. b); o
que pode acontecer que a nova comunicao j no seja feita a tempo de evitar a reno-
vao do contrato.
No sendo este o caso no pode opor-se denncia, o que mostra bem como
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100. Caducidade.
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renda (art. 25., n. 4); se, porm, o valor da parte expropriada for mais
do dobro do da parte no expropriada, vale o mesmo regime da expro-
priao total (n. 5)418.
102. Processo.
418
Note-se que a Lei do arrendamento rural, como lei posterior, revogou o art. 36.,
n. 4 do Cdigo das Expropriaes (Decreto-lei n. 845/76, de 11 de Dezembro), que esta-
belecia critrio diferente para o clculo da indemnizao.
419
O Decreto-lei n. 255/82, de 29 de Junho, define o que sejam terras abandona-
das, subaproveitadas ou em mau uso, e estabelece os nveis mnimos de aproveitamen-
to das terras nas vrias situaes possveis: terras de regadio ou com disponibilidade de
gua para rega, terras de sequeiro com capacidade de uso agrcola e terras de sequeiro
com capacidade de uso no agrcola.
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Capitulo II
ARRENDAMENTO FLORESTAL
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Note-se tambm que, enquanto a parceria agrcola permitida em certas con-
dies, embora a ttulo transitrio (LARur, arts. 31. e 34.), expressamente proibida a
parceria florestal (LAFlor, art. 25.).
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Nos termos do art. 2., n. 3 LAFlor, o arrendamento florestal pode incluir ainda,
embora sem predominncia na respectiva unidade de gesto, a criao de reas de re-
creio para desporto e turismo.
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O processo prprio para se obter a fixao a alterao da renda, quando o contrato
seja omisso a esse respeito, o regulado nos arts. 1052. e segs. CPCiv (LAFlor, art. 27., n. 1).
Note-se que, nesta ltima hiptese, no se aplica o disposto no art. 1051., n. 2
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CC, ao contrrio do que acontece no arrendamento rural (LARur, art. 22., n. 2).
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Mas a lei exige aqui que os parentes ou afins do arrendatrio falecido vivessem
pelo menos h dois anos em comunho de mesa e habitao ou em economia comum
com ele (art. 19., n. 2), e que, sob pena de caducidade, os titulares do direito transmis-
so o exeram nos trs meses seguintes morte do arrendatrio, mediante comunicao
ao senhorio por carta registada com aviso de recepo.
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