MAZZARA Admin de Consorcios Interior Preview PDF

CONSORCIOS DE
COPROPIETARIOS
Abordaje Polifactico
u Aspectos Jurdicos
u Aspectos Administrativos Contables
u Aspectos Previsionales y Laborales
u Mantenimiento Edilicio
u Jurisprudencia
u Legislacin
AUGUSTO JUAN CATARINO, MIGUEL H. MAZZARA,

GUSTAVO MAZZARA, JOS JUAN TRUPIA
APLICACION TRIBUTARIA S.A.

APLICACION TRIBUTARIA S.A.
Viamonte 1546 Piso 2 Of. 200
(1055) CIUDAD AUTNOMA DE BUENOS AIRES
Telefax: 374-5418/6692/8855
E-mail: info@aplicacion.com.ar
Web: http://www.aplicacion.com.ar
Catarino, Augusto Juan

Consorcios de copropiedades: abordaje polifactico. Augusto
Juan Catarino; Miguel H. Mazzara ; Gustavo Mazzara y Jos Juan
Trupia - 1a ed. - Buenos Aires: Aplicacin Tributaria S.A., 2007.
264 p. ; 21x15 cm.
ISBN 978-987-1099-94-8
1. Administracin de Consorcios. I. Mazzara, Miguel II. Mazzara,
Gustavo III. Ttulo
CDD 658.02
Fecha de catalogacin: 22/11/2007

COPYRIGHT 2007 BY APLICACION TRIBUTARIA S.A.
1 Edicin, Noviembre de 2007
I.S.B.N. 978-987-1099-94-8
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APLICACIN TRIBUTARIA S.A.
Viamonte 1550
Ciudad Autnoma de Buenos Aires
PRLOGO
PRLOGO
La presente obra no aspira a competir con otras dentro del campo de

la propiedad horizontal sino a ser una herramienta ms para el opera-
dor.
Existen muchos y excelentes trabajos sobre esta temtica y es aspira-

cin de los autores que la utilidad de la obra se fundamente en algunos
aspectos relevantes que han sido objeto de cuidado, tales son la visin
polifactica y el lenguaje.
La visin ha sido polifactica para que el lector pueda tener, en una

misma obra, acercamientos a disciplinas distintas que ataen al sistema
de la horizontalidad. De all que se suceden aspectos legales, conta-
bles y tcnicos relativos a la construccin, instalacin y mantenimiento
de los servicios, de modo que su extensin y comprensin de la mirada
sea mayor.
Con relacin al lenguaje se ha intentado despojarlo de tecnicismos

innecesarios a fin de hacerlo comprensible para el universo de lectores
imaginados.
Hasta aqu la intencin. Lo que sigue ser la decisin de los lectores.
Los Autores
APLICACION TRIBUTARIA S.A. Consorcios de Copropietarios / 3

PRLOGO
4 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

DEDICATORIAS YAGRADECIMIENTOS
DEDICATORIAS Y
AGRADECIMIENTOS
1. MIGUEL H. MAZZARA
Agradezco en primer lugar a mi padre (el gran Bocha) que me dio los
conocimientos iniciales para poder desarrollarme en sta actividad, ade-
ms de brindarme la estructura necesaria e indispensable para poder lle-
varla a cabo de la mejor forma.
A mi esposa Carina que me apoy en todo momento dndome el em-

puje necesario en los momentos que se me haca difcil lidiar entre el tra-
bajo y la escritura del presente libro, aportndome opiniones para cada
tema de la presente obra.
A mi madre Olga, que supo conducirme y ayudarme en toda mi etapa

de estudiante y que seguramente se ver orgullosa de la presente obra.
A alguien muy especial en mi vida, que seguramente me seguir

guiando desde su lugar de privilegio que tiene en el reino de los cielos,
mi nono Antonio.

DEDICATORIAS YAGRADECIMIENTOS
2. GUSTAVO MAZZARA
Agradezco y dedico esta seccin a mi Nono, que confi en mi desde

muy temprana edad y me ense el manejo de las herramientas, las cuales
fueron fundamentales en el desarrollo de mi vocacin por la arquitectura.
3. AUGUSTO JUAN CATARINO
A la memoria de mis padres, que me han marcado el camino sobre el

que transit mi vida.
Al futuro de mis hijos ...
A los que me han acompaado, con amor, y han posibilitado que cre-
ciera, afectiva e intelectualmente ...
4. JOS JUAN TRUPIA
A mnica, por ser mi entusiasmo diario y fuente del sol, campanas de

un viento suave.

Sumario Analtico
PRLOGO
.......................................................3
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
DEDICATORIAS Y AGRADECIMIENTOS
.......................................................5
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.MIGUEL H. MAZZARA
2.GUSTAVO MAZZARA
3.AUGUSTO JUAN CATARINO
4.JOS JUAN TRUPIA
INTRODUCCIN
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
CAPTULO 1
Marco Normativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.LEY N 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1.1.Artculo 1
1.2.Artculo 2
1.3.Artculo 3
1.4.Artculo 4
1.5.Artculo 5
1.6.Artculo 6
1.7.Artculo 7
1.8.Artculo 8
1.8.1.Expensas
1.8.2.Fondo de reserva
1.8.3.Innovaciones que impliquen mejoras para todos los propietarios
1.8.4.Gastos hechos por un copropietario
1.8.5.Abandono de la unidad
1.9.Artculo 9
1.9.1.Reglamento de Copropiedad y Administracin
1.9.2.Modificacin
1.9.3.Administrador
1.9.4.Consejos de administracin
1.9.5.Forma y proporcin de la contribucin a los gastos
1.9.6.Consorcio
1.10.Artculo 10
1.10.1.Asambleas
1.10.2.Mayoras
1.10.3.Nulidad de lo decido por la asamblea
1.10.4.Asamblea judicial
1.11.Artculo 11
1.12.Artculo 12
1.13.Artculo 13
1.14.Artculo 14
1.15.Artculo 15
1.16.Artculo 16
1.17.Artculo 17
1.18.Artculo 18
1.19.Artculo 19
1.20.Artculo 20
2.LEY N 941
2.1.Registro Pblico de Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal
CAPTULO 2
Funcin del Administrador del Consorcio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
1.ELEMENTOS A TENER EN CUENTA
2.TAREAS ADMINISTRATIVAS
3.TAREAS EDILICIAS
4.INSCRIPCIN ANTE LA ADMINISTRACIN FEDERAL DE INGRESOS
PBLICOS
CAPTULO 3
Trabajadores de Edificios de Renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
1.INTRODUCCIN
2.ENCARGADO. DEFINICIN
3.TRABAJADORES EN EDIFICIOS DE RENTAS
3.1.Categoras
3.2.Remuneracin
3.3.Vacaciones
3.4.Licencias Especiales
3.5.Jornadas de trabajo

3.5.1.Descanso semanal
3.6.Feriados y das no laborables
3.7.Otros derechos de los trabajadores
CAPTULO 4
Sueldos y Jornales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
1.LIQUIDACIN DE SUELDOS
1.1.Comentario
1.2.Recibo de haberes
1.3.Tiquet de pago de contribuciones y aportes a la Administracin Federal de
Ingresos Pblicos
1.4.F. 931
1.5.Acuse de recibo de Declaracin Jurada
1.6.Papeles de trabajo
1.7.Pago al sindicato
1.8.Pago a la Federacin
2.LIBRO DE RDENES
2.1.Modelo de Libro de rdenes
CAPTULO 5
Contratacin con Terceros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
1.TERCERIZACIN DE EMPRESAS DE SERVICIOS
1.1.Responsabilidad
2.CONTRATACIN DE PROVEEDORES
2.1.Elementos a tener en cuenta
CAPTULO 6
Temario Edilicio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
1.PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO
2.INSTALACIONES SANITARIAS
2.1.Provisin de agua fra
2.1.1.Tanque reserva, tanque cisterna y tanque reductor de presin
2.1.2.Entrada de agua
2.1.3.Colector
2.1.4.Bombas elevadoras de agua
2.1.5.Columnas de bajada de agua
2.1.6.Montante
2.1.7.Flotantes
2.1.8.Distribucin interna en las unidades

2.2.Provisin de agua caliente
2.2.1.Esquema de una instalacin central de agua caliente
2.2.2.Esquema de una instalacin individual de agua caliente
2.3.Mantenimiento preventivo de instalaciones de agua fra y caliente
2.4.Desages cloacales
2.4.1.Elementos de las instalaciones de desages
2.4.1.1.Sifn
2.4.1.2.Pileta de patio
2.4.1.3.Boca de acceso
2.4.1.4.Codo yola
2.4.1.5.Tubo forrado
2.4.1.6.Cmara de inspeccin
2.4.1.7.Caeras de ventilacin
2.4.2.Mantenimiento preventivo de instalaciones de desage cloacal
2.5.Desages pluviales
2.5.1.Mantenimiento preventivo de instalaciones de desage pluvial
3.INSTALACIONES DE GAS
3.1.Mantenimiento preventivo de instalaciones de gas
4.INSTALACIONES ELCTRICAS
4.1.Tablero principal
4.2.Tablero seccional
4.3.Lnea de alimentacin
4.4.Lnea principal
4.5.Lnea seccional
4.6.Lnea de circuito
4.7.Fuerza motriz
4.8.Grupo electrgeno
4.8.1.Mantenimiento preventivo de instalaciones elctricas
5.INSTALACIONES DE CALEFACCIN
5.1.Sistema de calefaccin central
5.2.Sistema de calefaccin individual
5.3.Distribucin del sistema de calefaccin central por agua caliente
5.4.Mantenimiento preventivo de instalaciones de calefaccin
6.INSTALACIN DE ASCENSORES
6.1.Coche
6.2.Sala de mquinas
6.3.Puertas de ascensores
7.INSTALACIONES DE INCENDIO
7.1.Extintores porttiles
7.1.1.Matafuegos
7.1.2.Baldes de arena
7.2.Instalaciones fijas ms habituales
7.2.1.Sistemas de rociadores
7.2.2.Sistemas de proyeccin de agua
8.FIGURAS

9.ARQUITECTURA
9.1.Ley N 257
9.2.Terrazas
9.3.Paredes
9.4.Medianeras
10.ORDENANZAS MUNICIPALES QUE DEBEN CUMPLIR LOS
CONSORCIOS
CAPTULO 7
Prevencin y Resolucin de Conflictos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
1.INTRODUCCIN Y OBJETIVOS
2.ORIGEN DE LOS CONFLICTOS
2.1.Intereses contrapuestos y opiniones diferentes
2.2.Posiciones rgidas
2.3.Relaciones interpersonales
2.4.Disconformidad con trabajos efectuados
2.5.Excesiva participacin de los copropietarios y/o consejo de administracin
2.6.Diversidad de clases sociales. Cultura y comunicacin. Estructura
sociocultural
2.7.Conflictos econmicos por morosidad
2.8.Conflictos estructurales. Mantenimiento edilicio. Oposicin a reparaciones
urgentes
2.9.Interpersonales: problemas de convivencia. Ruidos molestos
3.PREVENCIN DE CONFLICTOS
3.1.Cultura y relaciones entre personas
3.2.Capital intelectual
3.3.Administradores participativos
3.4.Comunicacin entre administrador, consejo de administracin y propietarios
3.5.Definicin de estrategias y mecanismos de trabajo
3.6.Informe de las funciones del administrador. Responsabilidades y obligaciones.
Marco legal. Normas a cumplir
3.7.Comunicacin de los derechos y obligaciones de los copropietarios
3.8.Facultades y limitaciones del consejo de administracin
3.9.Presentacin de la rendicin de cuentas (cashflow) en la asamblea anual
ordinaria. Transparencia y claridad en la liquidacin de expensas. Norma
Iram N 65006. Documentacin respaldatoria a disposicin del consorcio.
Auditoria
3.10.Reglamento de copropiedad y reglamento interno
3.11.Reuniones eficaces
3.12.Responsabilidades financieras
4.SOLUCIONES
4.1.Rol del administrador
4.2.Asambleas

4.3.Marco legal
4.4.Facilitacin. Mediacin. Arbitraje
4.4.1.Clusula tipo MEDARB (MediacinArbitraje)
5.CONCLUSIONES
6.RESUMEN
CAPTULO 8
Los Copropietarios y el Administrador. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
1.RELACIN ENTRE LOS COPROPIETARIOS Y EL ADMINISTRADOR
CAPTULO 9
Consejo de Administracin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
CAPTULO 10
Modelos de Actas y Otros Documentos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
1.MODELO DE ACTA DE DESIGNACIN
2.MODELO DE CONVOCATORIA A ASAMBLEA ANUAL ORDINARIA
3.CARTA PODER
4.ACTA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA
5.MODELO DE RENDICIN DE CUENTAS
5.1.Evolucin Saldo Caja. Perodo: 01/07/2006 al 30/06/2007
5.2.Documentacin completa
6.COMENTARIO FINAL
BIBLIOGRAFA
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
APNDICE JURISPRUDENCIAL
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
1.LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

INTRODUCCIN
INTRODUCCIN
MIGUEL H. MAZZARA
Me permitir una licencia literaria, para poderles contar en primera

persona, de mi experiencia en el tema, y de las inquietudes que me lleva-
ron a confeccionar, junto a otros profesionales, este libro.
Hace casi 10 aos que me dedico con aciertos y errores a la difcil ta-
rea de administrar consorcios de propiedad horizontal.
Me inici liquidando los sueldos y cargas sociales de los consorcios

que administraba mi padre, mientras trabajaba en relacin de depen-
dencia.
Luego de a poco fui involucrndome cada vez ms con la actividad

hasta que tom la decisin de ponerme a trabajar de lleno, secundando
a mi padre, y luego de unos aos tom mi propio camino, ponindome
al frente de la Administracin, con lo cual tuve que perfeccionarme
realizando todo tipo de cursos y seminarios inherentes a la propiedad
horizontal.
Adems debo reconocer que la exigencia de los propietarios me han

nutrido de mayores aptitudes para manejar los problemas y situaciones
que se presentan da a da.
Luego tuve la suerte de participar invitado por el Sr. Antonio Isotti,

miembro activo del Colegio de Graduados de Ciencias Econmicas, en

INTRODUCCIN
la XX Jornadas de Administracin, realizadas en Villa Gesell en no-

viembre del 2005 donde expuse un trabajo denominado Administra-
cin de Conflictos en Consorcios que forma parte de la presente obra,
realizado conjuntamente con la Licenciada en Administracin Marcela
Gmez, obteniendo un premio por el mismo.
Posteriormente les hice una propuesta al Colegio de Graduados de

Ciencias Econmicas, a travs de su presidente, el Dr. Ezequiel Stolar,
para el dictado de un curso de Administracin de Consorcios, ya que
siempre me sedujo la docencia, produciendo en mi persona una alta mo-
tivacin.
Para ello tuve que armar un equipo de trabajo con profesionales alta-
mente capacitados para desarrollar el mismo, contando inicialmente con
el Dr. Bartolom Orfila para el temario legal y con el arquitecto Gustavo
Fabin Mazzara (mi hermano) para el temario de mantenimiento edili-
cio y quien escribe se ocupaba del temario administrativo contable.
Luego tuve la difcil tarea de buscar reemplazante para el Dr. Orfila

que por motivos personales no pudo continuar, y ah conoc a dos exce-
lentes profesionales (los Dres. Augusto Juan Catarino y Jos Juan Tru-
pa) quines me acompaaron con el dictado de los cursos, ocupndose
del temario legal.
Y lleg el momento inesperado para m cuando el Dr. Ezequiel

Stolar, a quin le agradezco su confianza, me propuso escribir un libro
de propiedad horizontal.
Fue ah cuando reun a mi equipo de trabajo, con el cual dictamos ac-

tualmente los cursos, y les pregunt si les interesaba que me acompaen
en ste lindo y novedoso proyecto; dndome el consentimiento inmedia-
tamente para el mismo y aportando cada uno la profesionalidad que les
corresponde en cada caso.

INTRODUCCIN
Para las personas que les gusta el ftbol como a mi, comparo al
Administrador de Consorcios con un director tcnico, porque por un
lado debe saber tomar decisiones, manejar las relaciones con los propie-
tarios, resolver las situaciones de la mejor forma, etctera, tratando de
conformar a los mismos y por el otro lado los consorcistas, opinan y ha-
blan del administrador de la misma forma que los amantes de la pelota
hablamos de la tctica y estratgica que desarrollan los tcnicos para ar-
mar el equipo de nuestros amores, exigiendo poner o sacar a tal o cual
jugador. Y en la misma mesa de caf donde se opina de ftbol, quizs en
la de al lado hay otra en la cual se opina del administrador de su edificio.
Para los que no son amantes del ftbol, la situacin seguramente la

puedan comparar con otros deportes grupales que tengan a un entrena-
dor como conductor: hockey, bsquet, rugby, pelota al cesto, etctera.
Miguel H. Mazzara

INTRODUCCIN

CAPTULO 1
CAPTULO 1
Marco Normativo
JOS JUAN TRUPIA - MIGUEL H. MAZZARA
1. LEY N 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La Ley N 13.512 Ley de Propiedad Horizontal fue publicada en

el Boletn Oficial el 18 de octubre de 1948. Se trata de una ley que
cuenta con veinte (20) artculos y reglamenta una situacin que era ha-
bitual en ese momento. Con posterioridad a esa fecha, la prctica se fue
ampliando y el sistema de la horizontalidad se aplic a otras situa-
ciones, tales como galeras comerciales, clubes de campo, edificios de
coches, etctera.
Hasta entonces, el criterio del Cdigo Civil era el de la propiedad

vertical, que se entenda como el suelo extendido en toda su profundidad
y el espacio areo de sta, en lneas perpendiculares. De modo que el sis-
tema creado por la ley admiti la divisin de edificios, los cuales tenan
sectores comunes y otros que eran exclusivos para los distintos propie-
tarios. Asimismo, vino a regular dentro de esa estructura, las relaciones
de los copropietarios entre s, teniendo en cuenta su convivencia.
A continuacin comentaremos la Ley N 13.512, Ley de Propiedad

Horizontal, artculo por artculo.

CAPTULO 1
1.1. Artculo 1
Artculo 1 Los distintos pisos de un edificio o dis-

tintos departamentos de un mismo piso o departamen-
tos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la va pblica di-
rectamente o por un pasaje comn podrn pertenecer
a propietarios distintos, de acuerdo a las disposicio-
nes de esta ley. Cada piso o departamento puede perte-
necer en condominio a ms de una persona.
El sistema exige la existencia de un edificio. No resulta necesario que

haya diferentes pisos. Tambin puede tratarse de departamentos ubica-
dos en planta baja. Es decir, la ley admite la divisin por pisos o por de-
partamentos en un mismo piso.
Esos sectores, a los que dentro del sistema de la propiedad horizontal

se los denomina unidades funcionales, deben tener como caractersti-
ca su independencia. No vara el esquema que algunas unidades tengan
salida a la vereda y otras accedan a ella a travs de un pasillo comn; en
ambos casos las unidades integran el mismo edificio sujeto a la Ley de
Propiedad Horizontal.
Las unidades pueden tener otro destino que no sea el de vivienda;

vale decir, no existe inconveniente en que puedan ser utilizadas como
cocheras, oficinas, locales comerciales, etc. Asimismo, cualquiera de
estas variantes puede carecer de un bao o de una cocina, ya que lo que
persigue el sistema es la aptitud funcional.
Las unidades funcionales pueden estar vinculadas a otra unidad com-

plementaria y pertenecer ambas al mismo titular. Tambin dentro del
sistema pueden existir sectores de uso complementario, tales como co-
cheras o bauleras. Es caracterstica de estas ltimas la imposibilidad de
disponerse en forma independiente de la unidad funcional a la que com-

CAPTULO 1
plementan (por ejemplo, no puede hipotecarse slo la cochera sin

hipotecarse el piso o departamento que sta complementa).
Si bien alguna interpretacin doctrinaria entendi que la Ley

N 13.512 se refera originariamente a unidades con destino de vivienda,
en la actualidad el sistema se aplica sin inconveniente a otros destinos
como cocheras, locales comerciales, clubes de campo, etctera. En estos
casos las unidades no son complementarias, sino unidades funcionales
independientes una de la otra.
1.2. Artculo 2
Artculo 2 Cada propietario ser dueo exclusi-

vo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edifi-
cio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios so-

lares, prticos, galeras y vestbulos comunes, es-
caleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales,

como calefaccin, agua caliente o fra, refrigera-
cin, etctera;
c) Los locales para alojamiento del portero y porte-

ra;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos de-

partamentos;

CAPTULO 1
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de re-

siduos y en general todos los artefactos o instalacio-
nes existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.
Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comu-

nes, salvo convencin en contrario.
El derecho de propiedad horizontal recae sobre los bienes exclusivos

y tambin sobre los bienes de uso comn. La diferencia es que sobre es-
tos ltimos existe un condominio impuesto por la misma ley. La ley
efecta una enumeracin que admite la inclusin de otras cosas que por
su naturaleza o finalidad tambin debern considerarse comunes a los
propietarios. Las partes de un edificio pueden ser comunes por la finali-
dad que objetivamente tienen (por ejemplo, las escaleras) o por el desti-
no subjetivamente dado (por ejemplo, el departamento destinado a
portera). Hay elementos enunciados por la ley que son bsicos para el
sistema, tales como el terreno, las paredes perimetrales, los distintos
planos, etctera, y otros elementos que sirven para la mayor comodidad
de los consorcistas, como el saln de usos mltiples.
A continuacin daremos una breve definicin de los elementos enun-

ciados por la ley como partes comunes de todos los propietarios:
u Terreno: es el plano sobre el que se asienta el edificio, sobre el

cual los propietarios de las partes exclusivas (unidades funciona-
les) tienen una parte indivisa. Cualquier acto de disposicin
(entre otros, venta, usufructo, hipoteca) referido a la unidad
funcional, alcanza esa cuota parte que tiene el copropietario so-
bre el terreno. Cuando se habla de terreno no slo se refiere al
suelo sobre el que se eleva la edificacin, sino tambin a todo
aquello que lo circunda.

CAPTULO 1
u Muros maestros: son los que conforman el armazn del edifi-

cio. Las paredes perimetrales pueden ser internas o externas,
como asimismo cualquier otra estructura de soporte, aunque no
tenga la apariencia de pared. La parte interna de estos muros,
cuando determinan unidades exclusivas, son de uso exclusivo
del titular de la unidad funcional. Especial mencin debe hacerse
con respecto a las fachadas o frentes de edificios, puesto que por
ser muro perimetral no es propiedad exclusiva de los copropieta-
rios frentistas, sino que es un bien comn. Se derivan de esta idea
no slo cuestiones de seguridad, sino tambin estticas que in-
cumben a todo el edificio.
u Cimientos: es la parte de los muros maestros que se inserta en el

subsuelo.
u Techos: no se trata de los techos de las distintas unidades exclu-

sivas, sino del plano horizontal que se encuentra sobre la ltima
planta. El sentido de ser un bien comunitario es que protege a
todo el edificio. Sin duda que la cara interna de este ltimo plano
ser de uso exclusivo del consorcista que habite en el ltimo
piso, como as tambin los revestimientos sern de su exclusiva
propiedad (por ejemplo, madera, yeso, etctera).
u Patios o solares: son las partes del terreno no edificadas; puede

tratarse de sectores internos del edificio o de sectores externos.
En el primer caso, sirven para aireacin o iluminacin y en el se-
gundo, para circulacin. Con relacin a los patios internos, se les
da la categora de bienes comunes de uso exclusivo. Es decir, el
uso que hace slo el copropietario que tiene acceso, no quita que
cualquier obra que deba realizarse en l debe ser decidida por la
asamblea. Dentro de esta categorizacin se encuentran tambin
los balcones y terrazas que tengan esas caractersticas. De modo
que como se ver en comentarios a otros artculos, ese carcter
comn trae como consecuencia la imposibilidad de alterar el des-

CAPTULO 1
tino, realizar mejoras o ejecutar innovaciones, as como la con-

tribucin de todos los copropietarios a su refaccin.
u Prticos, galeras y vestbulos: son comunes las puertas de ac-

ceso al edificio (entrada principal, servicio, garaje, depsito, et-
ctera) .
u Escaleras: la escalera, sus revestimientos y accesorios (adornos,

luces, etctera) son bienes comunes. Quedan excluidas de dicha
caracterizacin las escaleras ubicadas dentro de la unidad fun-
cional (por ejemplo, dplex o triplex) que vinculan sectores de
ella misma. El hecho de que los propietarios de planta baja no la
utilicen no le quita el carcter de tal, en razn del beneficio que
representa para el ascenso y descenso de los operarios que man-
tengan sectores altos.
u Locales e instalaciones de servicios centrales, tales como cale-

faccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etctera: se trata de
las caeras de agua fra y caliente, cableados de antenas o seales
de televisin, cableado telefnico, medidores de gas, luz y sus ga-
binetes, instalacin de portero elctrico, de ascensores, etctera.
En principio, el carcter de comn de estas instalaciones centrales
se mantiene con independencia del uso que hagan los copropieta-
rios, porque benefician y valorizan al inmueble en general.
u Locales para el alojamiento del portero y portera: en los edi-

ficios integrados por varias unidades funcionales existe la nece-
sidad de contratar a una persona que realice las distintas tareas
que tienen que ver con la atencin de los servicios centrales, la
higiene o el orden del edificio. De la necesidad apuntada, surge
que una de las unidades funcionales queda afectada como vivien-
da del encargado.

CAPTULO 1
u Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos: se

trata de los divisores de las unidades funcionales o de stas con rela-
cin a una parte comn. La tendencia actual es la de incluir tambin
a los muros separadores de ambientes de una misma unidad funcio-
nal, an cuando no resulten stos estructurales al edificio. De ah
que no pueden derribarse sin previa autorizacin del consorcio. No
quedan incluidos los revestimientos que tengan esos muros (por
ejemplo, pinturas, empapelados, etctera).
u Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en ge-

neral todos los artefactos o instalaciones existentes para ser-
vicios de beneficio comn: al mencionar los ascensores se
refiere a stos en tanto sirvan de comunicacin con la va publi-
ca, y no cuando comuniquen dos planos de una misma unidad
funcional (por ejemplo, dplex o triplex). La mencin de los in-
cineradores ya no resulta vigente dado que estn prohibidos. La
locucin servicios de beneficio comn permite incluir ciertas
realidades que no enumera la ley; por ejemplo, un gimnasio, pile-
ta de natacin, saln de usos mltiples o un lavadero.
u Stanos y azoteas: dice la ley que son comunes, pero a diferen-

cia de toda la enunciacin anterior, admiten la posibilidad de que
se convenga otra cosa; es decir, su conversin a parte privada.
Esa conversin podr hacerse siempre y cuando el reglamento de
copropiedad (ley del consorcio) o la asamblea (reunin de copro-
pietarios) vlidamente lo permitan y no exista imposibilidad de
hacerlo, por ejemplo, por cuestiones de seguridad. Dentro de es-
tas posibilidades, se debe tener en cuenta no slo la exclusividad
del bien sino la de su utilizacin; en este caso continan siendo
de uso comn, aunque se haya cedido su uso a favor de alguna
unidad funcional que lo tiene como exclusivo.

CAPTULO 1
Adems, existen algunos casos no previstos por la ley, que comenta-

remos a continuacin:
u Puertas de entrada a departamentos: salvo disposicin en

contrario del reglamento de copropiedad, estas puertas son bie-
nes comunes y el titular de la unidad no puede reemplazarla por
otra, pintarla de manera distinta al conjunto, variar los herrajes,
etctera.
u Balcones: son el ejemplo de un bien comn afectado a un uso ex-

clusivo. La propiedad es de todos los copropietarios, conforme su
porcentual, pero el uso es exclusivo para la unidad funcional por la
que se accede a ste. Consecuentemente, tambin son comunes las
barandas que estn adheridas al muro maestro. En estos casos el
uso exclusivo es otorgado por una razn evidente, que es que el ac-
ceso lo tiene una sola unidad funcional.
u Espacio areo: es lo que se encuentra por encima de la construc-

cin, es decir, del ltimo piso. Dentro del permetro del edificio,
se puede disponer su uso exclusivo a favor de algunos copropie-
tarios o de terceros (por ejemplo, colocacin de carteles publici-
tarios).
u Veredas: son bienes de propiedad comn, lo que trae como con-

secuencia que el mantenimiento, reparacin, conservacin y la
responsabilidad sobre ellas es del consorcio.
u Caeras: Los caos que trasladan aguas, gas, electricidad, cale-

faccin o refrigeracin, como los de bajadas pluviales o cloacales
son siempre de carcter comn. Muchos reglamentos consideran
de propiedad privativa a los tramos de esos mismos conductos que
distribuyen los fluidos dentro de las unidades funcionales. La ten-
dencia en los reglamentos modernos es considerar comunes todos
los caos sin importar el sector que atraviesen.

CAPTULO 1
1.3. Artculo 3
Artculo 3 Cada propietario podr usar de los

bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar
o restringir el legtimo derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comu-

nes ser proporcionado al valor del departamento o
piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de
las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a
los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comu-

nes son inseparables del dominio, uso y goce de su res-
pectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se en-
tendern comprendidos esos derechos, y no podrn
efectuarse estos actos con relacin a los mismos, sepa-
radamente del piso o departamento a que accedan.
El destino de las partes comunes es la finalidad o aptitud de uso que

tiene la cosa en forma objetiva o subjetiva. La norma establece un prin-
cipio general, que permite un amplio uso con ajuste a la finalidad de la
cosa y que se encuentra limitado a permitir similar derecho de otro titu-
lar. El artculo 3 del Decreto Reglamentario N 18.734 establece que el
reglamento de copropiedad (cuyo nombre completo es Reglamento de
Copropiedad y Administracin) debe determinar el uso de las cosas co-
munes (inciso 4) y el destino de las diferentes partes del inmueble (inci-
so 5). Esa facultad de usar los elementos comunes se extiende a los
titulares de dominio y a los ocupantes de las distintas unidades, aunque
se trate de vnculos distintos a la propiedad (sean locatarios, usufructua-
rios, comodatarios o simples tenedores). Sobre estos bienes comunes,
existe un condominio de indivisin forzosa entre todos los propietarios
de las unidades funcionales (artculo 2 de la ley). La violacin del desti-

CAPTULO 1
no de las partes y servicios comunes traen consecuencias que se analiza-

rn como comentario del artculo 15 de la Ley N 13.512. Es el plano de
mensura horizontal el que determina los porcentuales fiscales de las
distintas unidades, los cuales tienen una relacin directa con la propor-
cin que a cada unidad le corresponde con relacin al conjunto. El valor
de cada unidad funcional se vincula directamente a su superficie, ubica-
cin, etctera. Tambin se realiza un porcentaje de la relacin de la uni-
dad con las cosas comunes. Cuanto mayor sea el valor de la unidad
exclusiva, mayor ser el porcentual y mayor la participacin sobre los
bienes comunes. Luego veremos, cuando se comente el artculo 8 de la
ley, que para la contribucin al pago de expensas el reglamento de co-
propiedad puede indicar otros porcentuales. El Decreto Reglamentario
de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el reglamento debe determi-
nar la proporcin que corresponda a cada piso o departamento con rela-
cin al valor del conjunto. A falta de acuerdo en el reglamento para tal
determinacin, se tomar en cuenta la valuacin fiscal. El ltimo prrafo
es la definicin misma de la Propiedad Horizontal, al enlazar definitiva-
mente el dominio de la parte exclusiva con el condominio sobre las par-
tes comunes, sin que pueda disponerse de uno u otro en forma
independiente. Dentro del sistema de la ley resulta posible que una cosa
comn sea utilizada por un tercero, tal como la decisin que toma el con-
sorcio de alquilar un local que le es propio, o los espacios en terrazas,
azoteas o medianeras con fines publicitarios.
1.4. Artculo 4
Artculo 4 Cada propietario puede, sin necesi-

dad de consentimiento de los dems, enajenar el piso
o departamento que le pertenece o constituir dere-
chos reales o personales sobre el mismo.
El propietario de cada unidad funcional tiene su derecho de dominio

que le otorga el Cdigo Civil. No hay diferencia con otros propietarios,
por lo cual podr disponer con absoluta libertad de su unidad funcional

CAPTULO 1
(por ejemplo, hipotecar, vender, donar, etctera). Las limitaciones se

acentan en razn de la comunidad en que se asienta el sistema. Podr
usa y gozar de la unidad, realizar actos materiales de conservacin y re-
faccin con las limitaciones del artculo 5 de la ley y disponer de
aquella (por ejemplo, vender).
1.5. Artculo 5
Artculo 5 Cada propietario atender los gastos

de conservacin y reparacin de su propio piso o de-
partamento; estando prohibida toda innovacin o mo-
dificacin que pueda afectar la seguridad del edificio
o los servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o

decorar las paredes o recuadros con tonalidades dis-
tintas a las del conjunto.
En el sistema horizontal, se acenta la obligacin del propietario de

conservar su departamento en buenas condiciones, en razn de las res-
tricciones por razones de la vecindad que son la esencia del sistema. Li-
mitaciones referidas a los derechos de los dems como la seguridad, la
esttica y la tranquilidad, entre otras, son criterios para interpretar actos
que puedan ser denunciados como violatorios de estos derechos. En
principio, es el titular de cada unidad funcional el encargado de mante-
nerla en condiciones aptas para su uso, evitando as perjuicios a terce-
ros. Debe realizar y abonar las reparaciones o los trabajos que se
vinculen con su unidad funcional. Lo dicho no quita que ante casos de
urgencia pueda ser el consorcio, a travs de su rgano ejecutor, el admi-
nistrador, quien realice y/o abone los trabajos necesarios para hacer ce-
sar el perjuicio, y luego reclame ese crdito al titular de la unidad
funcional que corresponda. Habr otros casos donde dentro del propio
piso o departamento exista la necesidad de hacer refacciones cuyos cos-
tos el mismo reglamento de copropiedad pondr a cargo del consorcio.

CAPTULO 1
En sntesis, una situacin es quin hace la reparacin y otra es quin

debe abonarla. Este artculo responsabiliza al titular por los gastos gene-
rados por la unidad funcional. Cabe distinguir el origen del dao de su
manifestacin, dado que en ocasiones el dao que se exterioriza en una
unidad funcional tiene origen en otra. El dueo tiene el derecho de pin-
tar, decorar, revestir y adornar la parte interna de su unidad funcional
como le plazca. La ltima parte del artculo se refiere a las prohibiciones
de carcter esttico, aludiendo a las paredes exteriores del edificio. La
arquitectura edilicia externa (tambin lo es la interna) es la conclusin
de un proyecto de profesionales que tienden a la armona y al equilibrio.
Los edificios tienen, en tal sentido, una identidad que responde a una
idea constructiva. La alusin se refiere no slo a la fachada, sino tam-
bin a la totalidad de las paredes externas del edificio (laterales y con-
trafrente). La colocacin de carteles publicitarios, aires acondicionados,
salidas de calefactores, maceteros, cerramientos de balcones, toldos, et-
ctera, ha dado lugar a conflictos. En pocas anteriores a la vigencia de
la Ley de Propiedad Horizontal, los edificios eran ntegramente de uno o
varios copropietarios, por lo que las situaciones referidas carecan de re-
levancia. Verificada la violacin de normas legales o reglamentarias,
esta situacin puede ser denunciada ante la justicia a fin de lograr su co-
rreccin.
1.6. Artculo 6
Artculo 6 Queda prohibido a cada propietario y

ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas

costumbres o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera,

la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades
que comprometan la seguridad del inmueble, o de-

CAPTULO 1
positar mercaderas peligrosas o perjudiciales

para el edificio.
Esta norma es fundamental para la convivencia. Aqu adquiere rele-

vancia la precisin del reglamento de copropiedad para poder interpre-
tar esos lmites. El destino de las unidades funcionales est previsto en el
reglamento. Esto es necesario para que cada adquirente de una unidad
funcional sepa claramente la finalidad admitida.
Las molestias pueden tratarse de excesos en actividades propias de la

vida ordinaria (por ejemplo, humo, olores, luces, ruidos, vibraciones, et-
ctera). Se dice exceso porque tratndose de la comunidad consorcial
es obvio que un mnimo de tolerancia debe exigirse. En ocasiones, los
reglamentos expresan restricciones precisas con relacin a actividades
como reuniones sociales, reproduccin de msica, televisores, hora de
siesta, etctera, y fijan horarios que despejen dudas acerca de los con-
flictos que puedan originarse en la convivencia.
Con relacin a los usos contrarios a la moral y buenas costumbres, la

infraccin puede resultar clara en algunas ocasiones pero dificultosa en
otras; por ejemplo, quizs frente a la sospecha de actividades contrarias
a la moral dentro del mbito de una unidad funcional, no se observe una
extraordinaria circulacin de personas en horarios diurnos y nocturnos,
ruidos, escndalo, publicidad, etctera. No obstante, se trata de una acti-
vidad prohibida que tendr una dificultosa prueba, pero que podr habi-
litar al consorcio para iniciar una accin judicial tendiente al cese de la
actividad.
Con relacin a la seguridad, perjuicio y peligrosidad de los que habla

el artculo, muchas conductas deben ser analizadas en el caso concreto.
Puede ocurrir que el reglamento no prohba una actividad, que la autori-
dad municipal la habilite y que an as sta provoque alguna consecuen-
cia desfavorable para el consorcio (por ejemplo, local de planta baja con
actividad gastronmica que coloca ventilacin sujeta en muros comu-

CAPTULO 1
nes). El criterio de evaluacin de estas situaciones es delicado porque

podra afectarse el derecho de propiedad del titular de la unidad funcio-
nal, si se le prohibiera la actividad, o comprometerse la tranquilidad o
seguridad del edificio, si se le permitiera.
Veremos ms adelante algunos temas resueltos judicialmente.
1.7. Artculo 7
Artculo 7 El propietario del ltimo piso no pue-

de elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin
el consentimiento de los propietarios de los otros de-
partamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le
est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez
de la casa, excavaciones, stanos, etctera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no pue-

de realizarse sin la autorizacin de todos los propieta-
rios.
El propietario del ltimo piso no puede realizar dichas obras y la

prohibicin rige aunque la obra no fuese peligrosa, ya que la ilegalidad
est indicada por la prohibicin. El espacio areo sobre el edificio es co-
mn. La tendencia a que los ocupantes del ltimo piso hagan construc-
ciones tale como quinchos, parrillas, toldos rgidos o sectores
semitechados, tiene su lmite en la posibilidad que tiene el consorcio de
accionar judicialmente para lograr desmantelarlas. Situaciones anlogas
pueden verificarse con los patios y jardines que se ubican en plantas in-
feriores, ya que el uso exclusivo para una unidad funcional facilita la fal-
sa creencia de que no estn alcanzados por la prohibicin comentada. La
colocacin de cerramientos o toldos altera la ventilacin, la luminosi-
dad, la irradiacin de luz o calor, provoca ruidos ante la cada de agua de
lluvia y causa perjuicio a los vecinos. El consorcio, o frente a la omisin
del consorcio, el copropietario afectado, pueden accionar judicialmente

CAPTULO 1
para la demolicin o retiro. Si demanda el consorcio slo debe acreditar

la infraccin, pero si lo hace el afectado debe demostrar claramente el
perjuicio que padece.
Veamos ejemplos de obras varias que en principio estaran legalmen-

te prohibidas:
u Protecciones ante la cada de objetos: ha sido admitida por la

jurisprudencia en la medida de la inaccin del consorcio y/o del
administrador para evitar tales faltas.
u Macetas o canteros: son admitidos sobre las partes exclusivas y

la reparacin de la superficie daada por la existencia de plantas
queda a cargo del titular de la unidad. Ahora bien, debajo de los
revestimientos se hallan pisos o paredes que dividen vertical y
horizontalmente las unidades entre s, de modo que las limitacio-
nes aparecen al tratarse de daos a cosas comunes. Con relacin
a los canteros, stos pueden representar una sobrecarga a ciertos
sectores de partes comunes como los balcones, a lo que se suma
la humedad constante, el crecimiento de races, etctera, lo que
se traduce en fisuras y filtraciones. El consorcio puede exigir el
retiro de los maceteros, plantas o canteros y la reparacin de las
partes daadas.
u Cerramientos y proteccin de balcones: los enrejados utiliza-

dos como proteccin de nios han sido admitidos. No se trata de
obra hmeda ni impeditiva de aire y luz. Tampoco genera perjui-
cio a las dems unidades funcionales, razn por la que han sido
toleradas. Sirve de apoyo a esa conclusin el hecho de tratarse de
accesorios transitorios para la unidad y de fcil retiro. Distinto es
el caso de los cerramientos que amplan la superficie cubierta de
la unidad funcional y el destino de ese sector con el consiguiente
peligro, ya que generalmente se lo sobrecarga con muebles que
de otra forma no seran ubicados all. Se suma en este ltimo caso

CAPTULO 1
la palmaria modificacin esttica del conjunto con lo que aplica

estrictamente el criterio del artculo 5.
u Aberturas para comunicar unidades del mismo edificio: pue-

de ocurrir que el dueo de una unidad funcional adquiera otra
lindante con ella, sea en el mismo piso o en el inmediato superior
o inferior. Frente al silencio del reglamento de copropiedad, pue-
de pensarse que no existe obstculo, ya que la comunicacin se
hara a travs de paredes divisorias (no estructurales) y no vara
el porcentual. Distinto puede ser el caso de anexin cuando las
unidades se ubican en pisos diferentes, ya que se hace necesaria
la perforacin de un plano horizontal estructural como es la losa.
u Aberturas para comunicar una unidad funcional con otro in-

mueble lindero: otra obra posible a considerar es una variante
de la anterior. Ahora se trata de una unidad que busca comunicar
con un inmueble lindero. En este caso, se est perforando una
medianera que es bien comn del consorcio, por lo que pareciera
que sin autorizacin unnime de la reunin de copropietarios la
obra no es posible. Se suma como argumento prohibitivo el in-
greso de personas ajenas al edificio por una entrada que no es la
principal. La jurisprudencia ha avalado esa prohibicin y ha or-
denado cerrar la abertura realizada.
Finalmente, frente a estas obras prohibidas, el consorcio intimar al

infractor a travs de su representante legal el administrador para que
cese en la violacin reglamentaria, y si no llega la voluntaria correccin,
se podr acudir al mecanismo judicial previsto por el artculo15. Si bien
se lee en ese artculo que el mecanismo se refiere a las transgresiones del
artculo 6 (destinos prohibidos, molestias a vecinos, etctera), los jue-
ces han interpretado que resulta tambin aplicable a las prohibiciones
del artculo 5 (fachadas, obras en la unidad, etctera) y a las de este ar-
tculo 7 (sobreelevaciones, construcciones sobre ltimo piso, excavacio-
nes, etctera).

CAPTULO 1
1.8. Artculo 8
Artculo 8 Los propietarios tienen a su cargo en

proporcin al valor de sus pisos o departamentos, sal-
vo convencin en contrario, las expensas de adminis-
tracin y reparacin de las partes y bienes comunes
del edificio, indispensables para mantener en buen es-
tado sus condiciones de seguridad, comodidad y deco-
ro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir
al pago de las primas de seguro del edificio comn y a
las expensas debidas a innovaciones dispuestas en di-
chas partes y bienes comunes por resolucin de los
propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o
de uso y goce ms cmodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propie-

tarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de cos-
to excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad,
destino o aspecto arquitectnico exterior o interior
del edificio, pueden ser objeto de reclamacin formu-
lada ante la autoridad judicial, y resuelta por el tr-
mite correspondiente al interdicto de obra nueva;
pero la resolucin de la mayora no ser por eso sus-
pendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del admi-

nistrador y no mediando oposicin de los dems,
previamente advertidos, puede realizar expensas nece-
sarias para la conservacin o reparacin de partes o
bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Po-
dr tambin, cualquiera de los propietarios realizar
las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar
los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el

CAPTULO 1
reembolso en la medida en que resultaren tiles. En

su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas
a su anterior estado.
Ningn propietario podr liberarse de contribuir a

las expensas comunes por renuncia del uso y goce de
los bienes o servicios comunes ni por abandono del
piso o departamento que le pertenece.
1.8.1. Expensas
El sistema de propiedad horizontal se sostiene materialmente con di-

nero para el pago de los gastos por funcionamiento, conservacin, man-
tenimiento, reparacin y/o modificacin del edificio. El crdito por
expensas puede reclamarse ntegramente al actual propietario, mientras
que a los anteriores slo los perodos que corresponden a cada uno.
Estas expensas comunes pueden ser ordinarias o extraordinarias segn
atiendan a gastos del presupuesto habitual o se traten de partidas extras.
El reglamento de copropiedad es el que determina si se cobran por mes
adelantado o por mes vencido. La cobranza la hace el administrador del
consorcio, quien distribuye una liquidacin mensual y extiende los reci-
bos del caso. Entre las modalidades ms comunes de pago, se encuen-
tran el pago en efectivo o mediante depsito bancario. No puede
renunciarse al uso de algunos servicios para eximirse del pago, ni puede
el titular argumentar al consorcio que el inquilino debe efectuar el pago,
porque as lo establece su contrato de locacin. Del mismo modo, en el
caso de la locacin el administrador debe liquidar por separado expen-
sas al locador y al locatario. En caso de condominio de la unidad funcio-
nal, tampoco hay obligacin de aceptar que cada cotitular pague una
parte. La expensa la debe la unidad funcional. No hay obligacin de to-
mar pagos a cuenta. En el comentario al artculo 3 de la ley, se dijo que
existe un porcentual que corresponde a cada una de las unidades funcio-
nales con relacin al conjunto, y ntese que este artculo 8 al decir sal-
vo convencin en contrario afirma que para la contribucin al pago de

CAPTULO 1
las expensas comunes, el reglamento puede determinar otros porcentua-

les. Esas diferencias de expensas tienen que ver con la distinta ubicacin
que tienen, a veces, las unidades funcionales, lo que provoca que alguna
de ellas aprovechen slo alguno de los servicios, mientras que otras,
ninguno y las restantes se benefician con todos. Se trata del ejemplo de
los locales de planta baja que no se benefician con algunos servicios,
como la calefaccin central. Si el reglamento no prev dicha eximicin,
el titular de la unidad funcional puede solicitar la eximicin total o par-
cial de pago de algunos gastos ante la justicia. Aquella no puede conce-
derla el administrador. La eximicin de pago de la expensa no quita al
beneficiado la propiedad proporcional del bien, de cuyo servicio no
goza; de modo que cargar con la expensas cuando el bien se reponga.
Los reglamentos de copropiedad suelen prever la fecha de pago y un in-
ters por retraso (inters punitorio) que se cobra conjuntamente con el
monto de la expensa adeudada. La falta de pago habilita al representante
legal a reclamar judicialmente su cobro mediante el juicio ejecutivo. La
obligacin de pago prescribe a los cinco (5) aos.
1.8.2. Fondo de reserva
El fondo de reserva no est previsto en la ley. Generalmente, lo pre-

vn los reglamentos de copropiedad. Se trata de una suma de dinero re-
servada para atender gastos imprevistos. Si no est incluido en el
reglamento no puede exigirse su aporte. El vendedor de una unidad fun-
cional no puede solicitar al consorcio que le entregue su proporcin en
el fondo de reserva existente.
1.8.3. Innovaciones que impliquen mejoras para todos los

propietarios
Las innovaciones que impliquen mejoras para todos los propietarios

tienen como finalidad obtener un mejoramiento, uso y goce ms cmo-
do o mayor renta. A diferencia de los gastos administrativos antes indi-
cados, stos son decididos por la mayora absoluta (ms de la mitad) de

CAPTULO 1
los consorcistas reunidos vlidamente. La ley prev la posibilidad del

reclamo judicial por parte de la minora (cualquier propietario que no
haya votado a favor) con fundamentos varios: que tenga costo excesivo,
que sea contrario al reglamento o a la ley, o que resulte perjudicial para
la seguridad, destino, aspecto interior o exterior arquitectnico del edifi-
cio. El texto legal aclara que esta presentacin no suspende la obra salvo
que existiera una resolucin judicial. Si la sentencia hace lugar a la de-
manda, se destruye lo hecho o se prohbe la obra.
1.8.4. Gastos hechos por un copropietario
Est previsto en el tercer prrafo del artculo en comentario. La nor-

ma prev dos supuestos. En uno no hay urgencia, pero se requiere:
u ausencia del administrador (enfermedad, vacaciones o no reali-

zar la tarea);
u notificacin a los dems copropietarios (la notificacin corre por

cuenta del propietario que la hace y se exige la conformidad de
los restantes copropietarios);
u falta de oposicin de alguno (si la hubiera, deber abstenerse de

realizar la obra);
u que se trate de gastos necesarios para la conservacin (con ello se

lograr el reembolso total de lo gastado).
En el otro supuesto de la norma hay urgencia (por ejemplo, cambio

de cerradura que durante el da se trab) y se establece que:
u debe desconocerse si est o no el administrador;
u no hay necesidad de notificar.

CAPTULO 1
Con este proceder lograr el reembolso en la medida de la utilidad. Si

lo hecho no responde a la necesidad consorcial, la consecuencia es la
falta de reembolso y la vuelta de las cosas a su estado anterior.
1.8.5. Abandono de la unidad
El titular de la unidad funcional puede renunciar a su derecho (se lla-

ma abandono), pero ello no trae como consecuencia la liberacin del
pago de las expensas adeudadas hasta el momento que lo abandon, y
ese momento es cuando tal acto se haga oponible a terceros mediante es-
critura pblica. En cuanto a quin favorece el abandono con autorizada
opinin judicial, se estima que la propiedad pasa al Estado.
1.9. Artculo 9
Artculo 9 Al constituirse el consorcio de propie-

tarios, deber acordar y redactar un reglamento de
copropiedad y administracin, por acto de escritura
pblica que se inscribir en el Registro de la Propie-
dad. Dicho reglamento slo podr modificarse por re-
solucin de los propietarios, mediante una mayora
no menor de dos tercios. Esta modificacin deber
tambin consignarse en escritura pblica e inscribir-
se en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo

menos a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propieta-

rios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que
tendr facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento comn y proveer a la recauda-
cin y empleo de los fondos necesarios para tal

CAPTULO 1
fin. Dicho representante podr elegir el personal

de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del repre -

sentante y la forma de su remocin; debiendo nom-
brarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los

propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios

en caso necesario, la persona que presidir la
reunin, las mayoras necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratndose de los casos en que en esta ley se exi-
ge una mayora especial.
1.9.1. Reglamento de Copropiedad y Administracin
El Reglamento de Copropiedad y Administracin es el nombre que se

da al estatuto del consorcio o compendio de reglas a las que queda sujeta
la vida de dicho ente. Del reglamento, nace el consorcio, el cual aunque
con posiciones disidentes es entendido como un sujeto de derecho dis-
tinto de los miembros (copropietarios) que lo integran. En tal sentido, se
destaca que tiene los atributos propios de los sujetos de derecho; esto es,
un nombre, un domicilio y un patrimonio (constituido por expensas). Se
trata de un elemento obligatorio del sistema de la propiedad horizontal.
Su redaccin puede adjudicarse al propietario o a los propietarios origina-
les del inmueble, que lo afectan de esta forma al sistema. Tambin se ha
admitido la posibilidad de un origen judicial. Queda claro que el consor-
cio nace al redactarse este reglamento por escritura pblica que se inscri-
be en el Registro de la Propiedad Inmueble. Se trata de un contrato al que
se van adhiriendo los distintos compradores de unidades funcionales.

CAPTULO 1
Organiza los rganos del consorcio (administrador, asamblea, consejo de

administracin) y contiene clusulas que pueden clasificarse en obligato-
rias (artculo 9 de la ley y 3 del Decreto Reglamentario N 18.734) y fa-
cultativas (por ejemplo, forma de consulta de los libros por los
copropietarios, constitucin de un consejo de administracin, fondo de
reserva). Las clusulas del reglamento deben ajustarse a los principios de
la Constitucin Argentina, a la Ley N 13.512 y a su Decreto Reglamenta-
rio, rigindose por los principios de proporcionalidad e igualdad para re-
gular los derechos y obligaciones de los consorcistas, con el riesgo de que
alguna de sus clusulas sea declarada nula.
1.9.2. Modificacin
El artculo adelanta la posibilidad de modificacin del reglamento, es-

timando un mnimo de dos tercios (2/3) de la totalidad de los copropieta-
rios autorizndolo. Cabe hacer la distincin entre clusulas estatutarias,
que se vinculan al derecho de propiedad y requieren unanimidad para su
reforma, y clusulas reglamentarias, que pueden ser reformadas por de-
terminadas mayoras (por ejemplo, rgimen de deliberacin de las asam-
bleas). La reforma del reglamento se lleva a cabo mediante la celebracin
de las asambleas y luego la inscripcin de la modificacin mediante escri-
tura pblica. La modificacin del reglamento tambin puede ser lograda
por la va judicial luego de agotar los mecanismos reglamentarios.
1.9.3. Administrador
Una condicin obligatoria del reglamento es la previsin de la exis-

tencia de un administrador. Es el rgano con funciones ejecutivas. La
voluntad consorcial se elabora en las asambleas de copropietarios pero
la ejecuta el administrador. Se trata de una sola persona, fsica o jurdica.
El administrador no es un empleado, sino que existe entre el consorcio y
l un contrato de mandato. Los consejos de administracin (rganos no
obligatorios) asesoran, controlan, pero no reemplazan al administrador.
El primer administrador se designa en el reglamento de copropiedad que

CAPTULO 1
debe prever las mayoras para la remocin y nueva designacin. Este ar-
tculo 9, en su inciso b), dispone que el nombramiento debe hacerse por
escritura pblica. Esta formalidad hace que el reglamento sea oponible a
terceros, ya que entre copropietarios resulta suficiente el acta de la
asamblea que lo design. Si luego es necesaria la escritura, un escribano
transcribe el acta a una escritura de su protocolo notarial (protocoliza-
cin). Los reglamentos prevn un plazo, pero como todo mandatario,
siempre y cuando no genere perjuicios para el consorcio. Lo convenien-
te es que quien deja el cargo d preaviso de ello disponiendo los contro-
les, entrega de documentacin y la continuidad de su sucesor de manera
organizada. Las funciones del administrador surgen de la ley en general y
del reglamento de copropiedad en particular.
Algunas de sus funciones son administrar el inmueble procurando la

conservacin y funcionamiento de sus partes y servicios; cumplir las obli-
gaciones legales nacionales o locales que ataen a su cargo y al consorcio;
liquidar y recaudar las expensas comunes; contratar en debida forma al
personal del consorcio dndoles las instrucciones pertinentes para la la-
bor; convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias; hacer cumplir
el reglamento; procurar el cobro de las expensas adeudadas; llevar los li-
bros del consorcio (de actas, de rdenes del personal y de sueldos y jorna-
les); llevar el registro de los propietarios de las unidades funcionales;
representar al consorcio ante las autoridades administrativas y judiciales;
asegurar al edificio contra incendio, contratar seguros para los ascensores,
calderas y dems que indique la legislacin vigente de copropietarios.
Dentro de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, se halla vigente la Ley
N 941 creadora del Registro Pblico de Administradores de Consorcios
de Propiedad Horizontal, que impone, entre otras obligaciones, la inscrip-
cin para las personas fsicas o jurdicas que administren uno o ms con-
sorcios cobrando honorarios por ello.

CAPTULO 1
1.9.4. Consejos de administracin
Ya se dijo que la Ley de Propiedad Horizontal no menciona este rga-

no surgido de la costumbre y de su nominacin en los reglamentos. Con
lo dicho, se adelanta que existen reglamentos que prevn su existencia y
hasta regulan su composicin, mandatos, reuniones y dems aspectos, y
otros reglamentos que nada dicen sobre el particular, lo que no obstacu-
liza que se decida su admisin en el futuro sin necesidad de modificar el
reglamento. Este rgano tiene como fundamental funcin la de control
del administrador, a la vez que enlaza a los consorcistas con la adminis-
tracin. En tal sentido, los reglamentos que los prevn les otorgan tareas
como la aprobacin de presupuestos o la eleccin de proveedores o con-
tratistas. Con relacin al personal del edificio, este rgano no tiene
ninguna posibilidad de impartir rdenes, ya que la Ley N 13.512 pru-
dentemente reserva dicha facultad al administrador.
1.9.5. Forma y proporcin de la contribucin a los gastos
Se dijo al comentar el artculo 3 de la ley que, en principio, la carga

que asume cada unidad funcional es la del porcentual conforme el
plano (determinacin de los porcentuales en el plano de mensura ho-
rizontal). Ahora bien, el artculo 9 admite la convencin en contrario
habilitando los porcentuales reglamentarios o convencionales
que atienden a diferentes caractersticas de las unidades (mejor ubica-
cin, recepcin de servicios en forma distinta, etctera). Queda claro
entonces que los porcentuales con que cada unidad participa de las ex-
pensas son de naturaleza contractual (reglamento).
1.9.6. Consorcio
Se dijo al iniciar el comentario que con el otorgamiento e inscripcin

del reglamento de copropiedad, nace el consorcio de propietarios. No
importa que todas las unidades sigan a nombre de una sola persona. Si
bien existen opiniones diferentes en cuanto a reconocer al consorcio

CAPTULO 1
como un sujeto de derecho en la prctica judicial, se admite la interven-

cin del consorcio iniciando reclamos o contestndolos en su caso. As
ha quedado delineado un ente consorcial distinto de los miembros que lo
componen. El administrador (su representante legal) contrata y tales
acuerdos obligan y responsabilizan al consorcio. Asimismo, se ha visto
como el consorcio promueve juicios contra los consorcistas infractores
o morosos en el pago de expensas. Es decir, el consorcio es responsable
por daos a titulares de las unidades funcionales, por daos a terceros
ajenos al edificio (uso de ascensores, cadas de objetos, escaleras, vere-
das, etctera), como tambin por los hechos del encargado o del admi-
nistrador. Lo que ha generado opiniones encontradas es la factibilidad
de cobro de una deuda contra el consorcio a fin de que responda con bie-
nes de su patrimonio. Se recuerda que los bienes comunes aludidos en el
artculo 2 de esta ley corresponden en copropiedad a los titulares de
unidades funcionales recayendo sobre ellos un condominio de indivi-
sin forzosa. Ello significa que un acreedor del consorcio no podra em-
bargar ni rematar tales elementos comunes. El patrimonio del consorcio
(que puede ser alcanzado por un acreedor) est formado por las expen-
sas cobradas (incluso el fondo de reserva), por los ingresos generados
por bienes consorciales (publicidad en muros o sectores comunes, ante-
nas, alquileres de un local o cochera del consorcio), o por un crdito a fa-
vor del consocio. Se han enunciado situaciones, pero en la prctica ese
patrimonio consorcial resulta escaso y las medidas judiciales tienden a
embargar una parte de la recaudacin de expensas.
1.10. Artculo 10
Artculo 10 Los asuntos de inters comn que no

se encuentren comprendidos dentro de las atribucio-
nes conferidas al representante de los condminos, se-
rn resueltos, previa deliberacin de los propietarios,
por mayora de votos. Estos se computarn en la forma
que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir
que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departa-

CAPTULO 1
mento perteneciera a ms de un propietario, se unifica-

r la representacin. Cuando no fuere posible lograr
la reunin de la mayora necesaria de propietarios, se
solicitar al juez que convoque a la reunin, que se lle-
var a cabo en presencia suya y quedar autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deber resolver en for-
ma sumarsima, sin ms procedimiento que una audien-
cia y deber citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
1.10.1. Asambleas
La voluntad del consorcio se forma en la asamblea de propietarios.

La asamblea es soberana, incluso en los temas propios de la administra-
cin. Se la convoca, se renen los copropietarios previamente citados,
deliberan, votan y su voluntad queda transcripta en un acta inserta en el
Libro de Actas. La Ley N 13.512 no establece tipos de asambleas, sino
que ello surge del Decreto Reglamentario N 18.734/49 que menciona
las reuniones ordinarias y las extraordinarias. Los reglamentos prevn,
generalmente, la celebracin obligatoria de una asamblea anual que se
denomina ordinaria, porque se tratan temas que hacen al desenvolvi-
miento corriente del consorcio (balance, rendicin de cuentas, eleccin
de administrador, renovacin de autoridades del consejo, etctera). La
convocatoria a asamblea general ordinaria la hace el administrador sin
necesidad de pedido alguno. Las asambleas extraordinarias se citan por
motivos importantes y/o urgentes. Los reglamentos estipulan los moti-
vos y personas que pueden decidir la necesidad de convocarla. General-
mente, aluden a un nmero mnimo de copropietarios que deben
solicitarla. Para ambos tipos de asambleas, debe existir una citacin pre-
via que avise el lugar, da y hora de realizacin (con la antelacin regla-
mentaria), as como los temas a tratarse (orden del da), a fin de que los
consorcistas puedan fijar mejor su posicin. Los reglamentos aluden a
las vas postales para la citacin (carta documento, telegrama), pero en
la prctica, un mecanismo econmico resulta ser la distribucin contra

CAPTULO 1
la firma del consorcista en un listado, de modo que queda constancia de la

notificacin y de la recepcin del orden del da. Es conveniente que el me-
dio de comunicacin sea fehaciente; ningn tema podr votarse si no est
incluido en el orden del da. La decisin sera invlida aunque se alcanza-
se la mayora apta para ella. A las asambleas pueden concurrir los titulares
de las unidades funcionales o sus representantes (en este caso deben pre-
sentar los poderes o cartas poderes). Si se trata de varios condminos de
una unidad, deben unificar personera; es decir, podrn concurrir todos
pero el derecho a voz y voto lo tendr slo uno. No pueden concurrir los
locatarios, aunque s los compradores por boleto con posesin y los com-
pradores en remate de una unidad que hayan recibido la posesin judicial.
Con relacin al copropietario moroso, la conclusin es que puede concu-
rrir y votar salvo que el reglamento lo prohba (caso en que resultar via-
ble el pedido de modificacin hasta judicial). Las autoridades de una
asamblea son: el presidente, el secretario de actas y los propietarios desig-
nados para firmar el acta. El mnimo de asistentes para que la asamblea
pueda sesionar se llama qurum. Cuando la ley o el reglamento exijan
una mayora para votar ciertos temas, el mnimo para sesionar deber
ajustarse a esas mayoras. Puede ocurrir que exista mayora para tratar y
resolver ciertos asuntos menores (la mitad ms uno) y no para por ejem-
plo modificar el reglamento [que requiere dos tercios (2/3) mnimo, se-
gn artculo 9 de la Ley N 13.512], en cuyo caso debern tratarse slo
unos temas y postergarse otros. El artculo en comentario deja en claro
que el reglamento indicar la forma de computar los votos pudiendo tener
cada unidad un voto o ms de uno conforme a su porcentual (ste ltimo
sistema es peligroso cuando pocas unidades representan porcentuales al-
tos). Lo resuelto en la asamblea debe ser comunicado a los ausentes.
1.10.2. Mayoras
Se requiere unanimidad para: la realizacin de una obra nueva que

afecte el inmueble comn, modificar clusulas estatutarias, hipotecar el
edificio, modificar el destino de las unidades (es un caso de clusula es-
tatutaria), modificar las proporciones para contribuir al pago de expen-

CAPTULO 1
sas o cambiar el destino de partes comunes (desafectar la vivienda de

portera para luego alquilarla a terceros).
Se requiere mayora de dos tercios (2/3) para reformar el reglamento

(este es el mnimo legal, pero los reglamentos pueden elevar esa mayo-
ra) o para realizar mejoras e innovaciones en beneficio de todos los
consorcistas.
Para todos los casos en que no se requiera otra mayora bastar la ab-
soluta (la mitad ms uno).
La jurisprudencia ha resuelto sobre mayoras para ciertos casos: sus-

pensin transitoria de calefaccin en razn de elevados (absoluta), cam-
bio del sistema de calefaccin central por calefones individuales
(absoluta), limitacin del destino comercial de un local prohibiendo que
sea bar o confitera (unanimidad), colocacin de carteles luminosos en
partes elevadas del edificio (unanimidad), entre otros.
1.10.3. Nulidad de lo decido por la asamblea
Lo resuelto vlidamente por las asambleas se torna obligatorio para

todos los copropietarios (tambin para los ausentes o para los que vota-
ron en contra). La decisin puede ser impugnada por cualquiera de los
copropietarios para posteriormente llevar el tema a la justicia, con el fin
de que declare la nulidad de lo resuelto si se demostraren irregularidades
en el proceso de formacin de esa voluntad (por ejemplo, defectos en la
citacin o la falta de sta, falta de mayora para sesionar). Con relacin
al plazo para hacerlo, no existe mencin alguna en la Ley de Propiedad
Horizontal, por lo que se ha dicho que si la nulidad tiene que ver con vi-
cios de la voluntad, el plazo para impugnar ser de dos aos y en los de-
ms casos ser de diez (10) aos.

CAPTULO 1
1.10.4. Asamblea judicial
Ocurre que en ocasiones la reunin de copropietarios no es posible y

la ley prev la posibilidad de que el administrador o cualquier consorcis-
ta solicite la asamblea judicial.
Los requisitos para que sta sea viable son: acreditacin del carcter de
quien la solicita (administrador o copropietario), copia del reglamento de
copropiedad, constancia de las asambleas fracasadas adjuntando citacio-
nes y actas labradas, listado de todos los copropietarios que indique domi-
cilio en el que han de ser citados, explicacin circunstanciada de los
hechos que motivaron el fracaso de la asamblea y el o los temas a tratar.
La decisin judicial puede llegar a decidir un tema sin las mayoras re-
glamentarias.
1.11. Artculo 11
Artculo 11 El representante de los propietarios

actuar en todas las gestiones ante las autoridades ad-
ministrativas de cualquier clase, como mandatario le-
gal y exclusivo de aqullos.
Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra

incendio.
Se ha desarrollado el tema cuando se aludi a la figura del adminis-

trador en el comentario al artculo 9.
1.12. Artculo 12
Artculo 12 En caso de destruccin total o parcial

de ms de dos terceras partes del valor, cualquiera de
los propietarios puede pedir la venta del terreno y ma-
teriales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recu-

CAPTULO 1
rrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuere

menor, la mayora puede obligar a la minora a contri-
buir a la reconstruccin, quedando autorizada, en
caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la
parte de sta, segn valuacin judicial.
La ley no precisa el contenido del vocablo destruccin. La norma

contempla dos supuestos:
1) la destruccin total o parcial de ms de dos tercios (2/3) del valor

del edificio; o
2) la destruccin parcial de menos de dos tercios (2/3) de dicho va-

lor.
El primer supuesto (al igual que el de vetustez del artculo 16) es una
forma de extincin del sistema de la Ley N 13.512. En el primer su-
puesto, al producirse la venta del terreno y escombros, cada copropieta-
rio percibir del precio su parte conforme el porcentual previsto en el
artculo 3, y todos los copropietarios deben hacer la venta. Si hubiese
oposicin para la venta, se acude a la justicia.
En el segundo supuesto, la destruccin es parcial; sigue existiendo

el sistema de la propiedad horizontal y la mayora puede decidir la re-
construccin, por lo que la minora queda obligada a aportar las expen-
sas necesarias, y si no lo hace, puede adquirir esa o esas unidades
(decisin que se tomar mediante asamblea) y someter la fijacin del
precio a resolucin judicial.
1.13. Artculo 13
Artculo 13 Los impuestos, tasas o contribuciones

de mejoras se cobrarn a cada propietario indepen-
dientemente. A tal efecto se practicarn las valuacio-

CAPTULO 1
nes en forma individual, computndose a la vez la

parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Cada unidad funcional recibe la liquidacin por separado, ya que

cuenta con una partida independiente. La falta de pago de la tasa, im-
puesto o contribucin slo afectar, entonces, a la unidad incumplidora.
Tal fragmentacin permite que algunas unidades tengan variantes en la
liquidacin, lo cual atiende a situaciones particulares (por ejemplo,
exenciones por edad, jubilacin, etctera).
1.14. Artculo 14
Artculo 14 No podr hipotecarse el terreno so-

bre el que se asienta el edificio de distintos propieta-
rios, si la hipoteca no comprende a ste y si no cuenta
con la conformidad de todos los propietarios. Cada
piso o departamento podr hipotecarse separadamen-
te, y el conjunto de los pisos o departamentos, por vo-
luntad de todos los propietarios.
La norma es clara. La hipoteca que se otorgue debe comprender ne-

cesariamente a todo el edificio, y para ello se requiere la unanimidad de
votos de todos los integrantes del consorcio. Cada titular puede afectar
con una hipoteca su unidad funcional, sin conformidad de los restantes.
Vale aclarar que la hipoteca sobre bauleras o cocheras no es posible
cuando stas son complementarias de alguna unidad funcional.
1.15. Artculo 15
Artculo 15 En caso de violacin por parte de cual-

quiera de los propietarios u ocupantes, de las normas
del artculo 6, el representante o los propietarios afec-
tados formularn la denuncia correspondiente ante el
juez competente y acreditada en juicio sumarsimo la

CAPTULO 1
transgresin, se impondr al culpable pena de arresto

hasta veinte das o multa en beneficio del Fisco, de dos-
cientos ($ 200) a cinco mil pesos ($ 5.000).
El juez adoptar adems las disposiciones necesarias

para que cese la infraccin, pudiendo ordenar el alla-
namiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si
fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el in-

fractor fuese un ocupante no propietario, podr ser
desalojado en caso de reincidencia.
La accin respectiva podr ser ejercida por el represen-

tante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio

de la accin civil resarcitoria que competa al propie-
tario o propietarios afectados.
Si bien del artculo 15 se lee que el mecanismo se refiere a las trans-

gresiones del artculo 6 (destinos prohibidos, molestias a vecinos, etc-
tera), los jueces han interpretado que resulta tambin aplicable a las
prohibiciones del artculo 5 (fachadas, obras en la unidad, etctera) y a
las del artculo 7 (sobreelevaciones, construcciones sobre ltimo piso,
excavaciones, etctera). El administrador o el/los propietario/s afecta-
do/s puede/n promover la demanda. Si demanda el administrador, slo
le basta acreditar la violacin al reglamento y no requiere instruccin de
la asamblea. Tambin puede demandar el copropietario afectado, pero
debe demostrar el perjuicio. Podrn ser demandados los propietarios de
las unidades funcionales infractoras como asimismo sus ocupantes,
que pueden llegar a ser desalojados. Vale aclarar que los titulares de domi-
nio no pueden ser desalojados. Con relacin a la prescripcin de la accin
contra el que comete la transgresin reglamentaria, es de diez (10) aos.

CAPTULO 1
1.16. Artculo 16
Artculo 16 En caso de vetustez del edificio, la ma-

yora que represente ms de la mitad del valor podr
resolver la demolicin y venta del terreno y materia-
les. Si resolviera la reconstruccin, la minora no po-
dr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora
podr adquirir la parte de los disconformes, segn va-
luacin judicial.
La vetustez se refiere a la antigedad de la edificacin. Si la mayora

representativa de ms de la mitad del valor resuelve declarar la vetustez,
la cuestin se reducir a la venta del terreno y de los materiales. En cam-
bio, si se resuelve la reconstruccin, la mayora deber adquirir la parte
a la minora conforme una valuacin judicial. En esta ltima hiptesis
queda claro que la mayora no puede obligar a la minora a contribuir.
1.17. Artculo 17
Artculo 17 La obligacin que tienen los propieta-

rios de contribuir al pago de las expensas y primas de
seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de
sus respectivos pisos o departamentos en la extensin
del artculo 3.266 del Cdigo Civil, aun con respecto
a las devengadas antes de su adquisicin; y el crdito
respectivo goza del privilegio y derechos previstos en
los artculos 3.901 y 2.686 del Cdigo Civil.
La proteccin que la ley concede al crdito por expensas es amplia,

ya que aunque el propietario venda la unidad funcional, sigue siendo
deudor de las expensas adeudadas hasta el momento de la venta y res-
ponde con todo su patrimonio. Ahora bien, al consorcio se le agrega un
nuevo deudor de esas mismas expensas adeudadas que es el nuevo titular,
quien por esa deuda anterior responde slo con la unidad funcional.

CAPTULO 1
1.18. Artculo 18
Artculo 18 A los efectos de la presente ley, que-

dan derogados los artculos 2.617, 2.685 in fine y
2.693 del Cdigo Civil, as como toda otra disposi-
cin que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Se dijo inicialmente que el sistema de la Ley N 23.512 introdujo en

nuestro derecho un sistema de propiedad nuevo para la poca. Dado que
el concepto de la propiedad horizontal se enfrentaba al viejo concepto de
la propiedad vertical (propiedad extendida al subsuelo y al espacio areo),
fue necesaria la derogacin de las normas que se contraponan. Por ello, el
artculo en comentario deroga a los fines de esta ley los artculos que men-
ciona y que respectivamente prohiban dividir horizontalmente la propie-
dad, permitan al condmino liberarse de contribuir a los gastos mediante
el abandono de su parte en la cosa y limitaban a cinco (5) aos el plazo
mximo para impedir la indivisin entre condminos.
1.19. Artculo 19
Artculo 19 El Poder Ejecutivo reglamentar esta

ley estableciendo los requisitos de inscripcin en el
Registro de la Propiedad, de los ttulos a que la mis-
ma se refiere, forma de identificacin de los pisos o de-
partamentos, planos que ser necesario acompaar,
etctera.
La reglamentacin anunciada ha sido la del Decreto Reglamentario

N 18.734, dictado por el Poder Ejecutivo Nacional el 6 de agosto de
1949.

CAPTULO 1
1.20. Artculo 20
Artculo 20 Comunquese, etctera.
Este artculo es de forma.
2. LEY N 941
En lneas generales, el sistema regulado por esta ley se complementa

con su Decreto Reglamentario N 18.734 de agosto de 1949, y en el m-
bito de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires con la Ley N 941, de di-
ciembre de 2002, que organiza el Registro Pblico de Administradores y
el Decreto N 7.061 que la reglamenta.
2.1. Registro Pblico de Administradores de Consorcios de

Propiedad Horizontal
Nos preguntamos, cuntas personas conocen acerca de esta ley en

cuestin? y en qu proporcin de la innumerable cantidad de edificios
que existen en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, los propietarios
que habitan en ellos saben algo acerca de ella? Por otro lado, cuntos de
todos los administradores que hay la hacen cumplir?
Si bien el objetivo inicial de la creacin de esta ley fue meramente

limpiar a todos los administradores que trabajaban sin estar inscrip-
tos en la Administracin Federal de Ingresos Pblicos cosa que se lo-
gr despus de ello, qu vino?
Sin duda, la creacin del Registro dio mayor seguridad a los propietarios
para que a la hora de contratar los servicios de un administrador tuvieran el
respaldo de que estn inscriptos en el Registro Pblico de Administradores
y que no registren antecedentes penales.

CAPTULO 1
Sin embargo, volvemos con las dos preguntas del comienzo:
1) los propietarios, saben de la existencia de esta ley, sus alcances

y obligaciones?
2) los administradores, la cumplen?
Tratando de dilucidar estos dos interrogantes podemos comenzar di-

ciendo que la mayora de los propietarios no conocen ni tienen inters en
conocer esta ley, y mucho menos sus alcances y las obligaciones que tie-
ne el administrador, y por carcter transitivo, las de ste para con el con-
sorcio. Para responder al segundo interrogante, creemos que el mismo
registro debera comunicar si todos los administradores inscriptos cum-
plen con la ley, sobre todo con su artculo 9.
Creemos sin duda alguna que los administradores deben, al ser desig-
nados para administrar un consorcio, comunicar e informar a los propie-
tarios mediante asamblea acerca de esta ley (de la que deben tener pleno
conocimiento), para que despus ningn propietario tenga derecho a
quejarse por su aplicacin.
Por qu digo esto? Porque lamentablemente es comn que en un

consorcio se quejen por el nivel de gastos y para reducirlos quieran, por
ejemplo, suprimir al ingeniero que certifica la caldera, evitar la limpieza
de tanques dos (2) veces al ao, postergar o evadir el cumplimiento de la
Ley N 257 (Ley de Conservacin de Frentes y Fachadas) o no efectuar
la recarga de matafuegos con empresas licenciatarias del sello Iram, en-
tre los casos ms importantes.
El administrador est facultado para tomar este tipo de decisiones y

ante el cuestionamiento de ciertos copropietarios debe explicarles que l
es responsable por el cumplimiento de esta ley, y que es pasible de mul-
tas si no la cumpliera. Adems, puede ser sancionado el consorcio, con
lo cual se vera seriamente perjudicado.

CAPTULO 1
Con respecto al cumplimiento prctico del artculo 9, slo el admi-

nistrador conoce todos los puntos que debe presentar en esa Declaracin
Jurada, aunque stos se encuentren enumerados en dicho artculo y en su
decreto reglamentario.
El inciso a) del artculo 9 habla de la lista de los consorcios con sus

altas y bajas, aunque hasta la fecha, el programa (que se debe bajar de la
web del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires) no contempla ningn
campo para las bajas de consorcios que han dejado de ser administrados.
Asimismo en la declaracin hay que agregar el nmero de inscripcin en
el Registro de la Propiedad del Inmueble, para lo cual se debe remitir al
que figura en el reglamento de copropiedad.
El inciso b) no presenta mayores inconvenientes entre lo tericamente

enunciado y lo que se debe incluir en la declaracin; luego, el mismo ar-
tculo del Decreto N 706/2003 enumera los otros datos que deben com-
pletar los administradores. stos son el pago de impuestos y servicios, el
de seguros, las inspecciones y controles referente a la certificacin de la
caldera, a la recarga de matafuegos, a la limpieza de tanques de agua, a la
conservacin y mantenimiento de los ascensores, al cumplimiento de la
Ley N 257 y la notificacin sobre la realizacin del servicio de fumiga-
cin y control de plagas y sobre la existencia de empresas de seguridad
privada. En todos los casos debe colocar todos los datos del proveedor.
Por ltimo, aparece un tem denominado Anexo Incumplimientos

en el cual el administrador debe justificar el incumplimiento de alguno
de los supuestos enunciados anteriormente.
Como observarn, el representante legal del consorcio debe estar al-

tamente capacitado para ejercer sus funciones conforme a las leyes vi-
gentes, pero qu pasa del otro lado de la vereda? La realidad marca que
los copropietarios desconocen los alcances de la presente ley y que tam-
poco tienen inters en conocerla, pero son los primeros en quejarse y re-
clamarle al administrador.

CAPTULO 1
Como conclusin, a nuestra sociedad consorcial le deberan informar

masivamente, quizs a travs de campaas publicitarias, en primer lugar
de la sancin, promulgacin y publicacin de la ley y posteriormente de
sus alcances. Todo ello servir seguramente para prevenir y/o evitar un
punto ms de conflicto entre los copropietarios y el administrador.
Se ocupar alguien de llevarlo a cabo?

CAPTULO 1

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CONSORCIOS DE

AUGUSTO JUAN CATARINO, MIGUEL H. MAZZARA,

APLICACION TRIBUTARIA S.A.

Catarino, Augusto Juan

El presente trabajado ha sido minuciosamente revisado y corregido. No obstante,

Este libro ser actualizado, en caso de corresponder por

Este libro se termin de imprimir en Noviembre de 2007 en

La presente obra no aspira a competir con otras dentro del campo de

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APLICACION TRIBUTARIA S.A. Consorcios de Copropietarios / 3

4 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

A mi esposa Carina que me apoy en todo momento dndome el em-

A mi madre Olga, que supo conducirme y ayudarme en toda mi etapa

A alguien muy especial en mi vida, que seguramente me seguir

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Agradezco y dedico esta seccin a mi Nono, que confi en mi desde

3. AUGUSTO JUAN CATARINO

A la memoria de mis padres, que me han marcado el camino sobre el

Al futuro de mis hijos ...

4. JOS JUAN TRUPIA

A mnica, por ser mi entusiasmo diario y fuente del sol, campanas de

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8 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

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10 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

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12 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

Me permitir una licencia literaria, para poderles contar en primera

Me inici liquidando los sueldos y cargas sociales de los consorcios

Luego de a poco fui involucrndome cada vez ms con la actividad

Adems debo reconocer que la exigencia de los propietarios me han

Luego tuve la suerte de participar invitado por el Sr. Antonio Isotti,

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la XX Jornadas de Administracin, realizadas en Villa Gesell en no-

Posteriormente les hice una propuesta al Colegio de Graduados de

Luego tuve la difcil tarea de buscar reemplazante para el Dr. Orfila

Y lleg el momento inesperado para m cuando el Dr. Ezequiel

Fue ah cuando reun a mi equipo de trabajo, con el cual dictamos ac-

14 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

Para los que no son amantes del ftbol, la situacin seguramente la

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16 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

JOS JUAN TRUPIA - MIGUEL H. MAZZARA

1. LEY N 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Ley N 13.512 Ley de Propiedad Horizontal fue publicada en

Hasta entonces, el criterio del Cdigo Civil era el de la propiedad

A continuacin comentaremos la Ley N 13.512, Ley de Propiedad

APLICACION TRIBUTARIA S.A. Consorcios de Copropietarios / 17

Artculo 1 Los distintos pisos de un edificio o dis-

El sistema exige la existencia de un edificio. No resulta necesario que

Esos sectores, a los que dentro del sistema de la propiedad horizontal

Las unidades pueden tener otro destino que no sea el de vivienda;

Las unidades funcionales pueden estar vinculadas a otra unidad com-

18 / Consorcios de Copropietarios APLICACION TRIBUTARIA S.A.

plementan (por ejemplo, no puede hipotecarse slo la cochera sin

Si bien alguna interpretacin doctrinaria entendi que la Ley

Artculo 2 Cada propietario ser dueo exclusi-

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios so-

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales,

c) Los locales para alojamiento del portero y porte-