REGLAMENTO PARA LA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES

ULTIMA REFORMA PUBLICADA EN EL PERIODICO OFICIAL: 4 DE ENERO DE

2008.

Reglamento publicado en el Peridico Oficial del Estado de Baja California, el

mircoles 20 de noviembre de 1991.

EL H. XIII AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DEL MUNICIPIO DE

ENSENADA, BAJA CALIFORNIA, CON FUNDAMENTO EN LAS FACULTADES
QUE LE CONCEDEN LA FRACCION II DEL ARTICULO 115 DE LA
CONSTITUCION POLITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, EL
PARRAFO SEGUNDO DEL ARTICULO 81 DE LA CONSTITUCION POLITICA
DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE BAJA CALIFORNIA Y EL ARTICULO 43
FRACCIONES, I Y III DE LA LEY ORGANICA MUNICIPAL Y,

C O N S I D E R A N D O

Por lo expuesto con antelacin, el XIII Ayuntamiento Constitucional del Municipio

de Ensenada Baja California, expide el siguiente:

REGLAMENTO PARA LA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES

CAPITULO PRIMERO

DISPOSICIONES FISCALES.

(REFORMADO, P.O. 4 DE ENERO DE 2008)

ARTICULO 1.- El presente Reglamento es de orden pblico e inters general,
tiene por objeto fijar las normas para la prctica de avalos y reglamentar la
actividad de los valuadores Fiscales Municipales y es de observancia general en
todo el territorio del Municipio de Ensenada, de conformidad a lo establecido por
los artculos 1, 2, 3 y 18, de la Ley del Rgimen Municipal para el Estado de Baja
California.

(REFORMADO, P.O. 3 DE NOVIEMBRE DE 1995)

ARTICULO 2.- Cuando un valuador incurra en violaciones al presente Reglamento
y a cualquiera de las disposiciones que como auxiliar de la Administracin Pblica
debe cumplir de acuerdo a lo previsto en la Legislacin Municipal, el Tesorero
podr imponer las siguientes sanciones de acuerdo con la gravedad de la ofensa:

I.- Amonestacin Escrita.

II.- Suspensin hasta por un ao.

III.- Cancelacin del Registro.

ARTICULO 3.- Valuador Fiscal es la persona que autorizada para dictaminar como
perito legal en la materia, sobre el valor de bienes muebles e inmuebles sujetos a
trato fiscal; funge como autorizacin expedida por la autoridad Fiscal y es un
auxiliar de la Administracin Pblica Municipal.

ARTICULO 4.- La intervencin del Valuador Fiscal en la practica de todo tipo de

avalos es indispensable para la validz de los dictmenes valuatorios de bienes
inmuebles, cuando la cuantificacin sirva de base para la determinacin de valores
que se utilicen para fijar o calcular los impuestos que, conforme a la Ley, deban
pagarse al Municipio.

ARTICULO 5.- El Valuador Fiscal, en su calidad de auxiliar de la Administracin

Pblica est sujeto a las disposiciones que sobre la materia dicten las Autoridades
Municipales.

CAPITULO SEGUNDO

AUTORIDADES.

ARTICULO 6.- Son autoridades en la materia a que contrae este Reglamento:

I.- El Presidente Municipal

II.- El Tesorero Municipal

III.- El Sub-Tesorero Municipal

ARTICULO 7.- Corresponde al Presidente Municipal.

1.- Autorizar el Registro del Valuador solicitante una vez cubiertos los requisitos
sealados en el artculo 17 del presente Reglamento.

2.- Autorizar y ordenar la publicacin de los manuales, instructivos, formas y

normas de valuacin fiscal inmobiliaria que le proponga el Tesorero y vigilar el
cumplimiento de las disposiciones de este Reglamento y de las disposiciones de
que l deriven.

ARTICULO 8.- Corresponde al Tesorero y al Sub-Tesorero Municipal.

a).- Vigilar que la actuacin de los valuadores fiscales se sujete a lo previsto en la

Legislacin Fiscal vigente para el Municipio y que corresponda a la salvaguarda
del inters fiscal del mismo y aplicar las sanciones a que se hagan merecedores
los Valuadores Fiscales, de acuerdo a lo dispuesto en este Reglamento.

2
b).- Formular, para su aprovacin (sic) por el Presidente Municipal, los manuales,
instructivos, normas, formas y dems instrumentos que se requieran para normar
y ordenar la prctica de avalos fiscales.

c).- Llevar el Registro de Valuadores Fiscales del Municipio.

d) Llevar el Registro de Avalos Fiscales por valuador y por zonas o Colonias,

para control.

e).- Las dems que este Reglamento, la Legislacin aplicable y el Ayuntamiento le

imponga.

CAPITULO TERCERO

AVALUOS FISCALES.

ARTICULO 9.- Los avalos que se practiquen para efectos fiscales se sujetarn a
las normas y reglas que regulan la prctica valuatoria en el Pais a las que seale
este Reglamento a las que fijen los Instructivos que al efecto expidan las
Autoridades Fiscales del Municipio.

ARTICULO 10.- El avalo fiscal debe ser un estudio expreso en el que se

determinar el valor comercial de una propiedad inmobiliaria debidamente
identificada y descrita, a una fecha determinada y deber apoyarse en el correcto
y completo anlisis de la informacin pertinente.

ARTICULO 11.- Se entiende por valor comercial de un bien inmueble en una fecha
determinada, el precio ms alto en numerario, que un comprador aceptara pagar
y un vendedor accedera a recibir por el bien, siempre y cuando no exista dolo o
mala fe de alguna de las partes, caso en el cual se aplicarn las sanciones
correspondientes.

ARTICULO 12.- Los avalos que se practiquen para efectos fiscales tendrn
vigencia durante 6 meses contados a partir de la fecha en que se efecten. En
aquellos casos en que despus de realizado el avalo se llevaren a cabo
construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien de que se trate, los
valores consignados en dicho avalo quedarn sin efecto, aun cuando no haya
transcurrido el plazo sealado.

ARTICULO 13.- Los avalos fiscales se sujetarn al formato que al efecto apruebe
el Presidente Municipal y debern contener, invariablemente, la siguiente
informacin:

I GENERAL

a).- Nombre del solicitante y del propietario del bien.

3
b).- Nombre del valuador y nmero de su registro en el Municipio.

c).- Identificacin catastral del predio, incluyendo el nmero de lote y manzana,

Colonia o Fraccionamiento, zona catastral, clave catastral, medidas colindantes y
superficie.

II PARA PREDIOS URBANOS

a).- Descripcin detallada de las caractersticas urbanas, como son clasificacin

de la zona, servicios Municipales con que cuenta, % (sic) densidad de
construccin y poblacin, tipo de construccin dominante en la zona etc.

b).- En el caso de los lotes baldios, notas sobre topografia y sobre el uso mejor y
ms productivo a que pueda destinarse, siempre de acuerdo a los planes y
programas de desarrollo urbano vigentes.

c).- En caso de lotes con mejoras:

1.- Descripcin del terreno, incluyendo forma y topografia.

2.- Descripcin de mejoras haciendo un retrato hablado de las mismas, incluyendo

una relacin descriptiva detallada de los diversos tipos y usos de construccin
apreciados.

3.- Relacin detallada y descriptiva de los elementos de construccin por tipo

apreciado.

4.- Definicin del uso mejor y ms productivo para el cual es apto el terreno
atendiendo a su ubicacin, forma, topografica y adems (sic) caractersticas y
comentario razonado en cuanto a si el uso actual corresponde o n al mejor y ms
productivo, previsto en los planes y programas de desarrollo urbano vigentes en la
localidad.

III PARA PREDIOS RUSTICOS

a).- Descripcin de las comunicaciones y servicios pblicos con que cuenta el

predio.

b).- Descripcin detallada de las caracteristicas del predio incluyendo forma,

topografica, calidad y tipo de suelo del punto de vista geolgico, provisin de agua,
etc., tipo de cultivos para los que es apto, forma de explotacin, etc.

c).- Descripcin detallada de factores externos que afecten al predio en su valor,

como climatologa, rgimen jurdico, afectaciones de cualquier tipo. Sanidad
vegetal y animal, plagas, etc.

4
d).- Descripcin detallada de las mejoras, construcciones y edificaciones con que
cuente el predio; esta se har en trminos semejantes a los sealados en el inciso
c) de la fraccin II de este artculo.

e).- Descripcin de los bienes inmuebles por definicin que existan en el predio y
que conforme a las disposiciones legales aplicables deben tomarse en cuenta al
determinarse su valor.

f).- Comentarios crticos en cuanto a la forma de explotacin del predio y a su

aprovechamiento. Tomando en consideracin los planes y programas ecologicos
de la zona y las reservas territoriales de los planes y programas urbanos.

IV ESTIMACION DEL VALOR

PARA ESTE EFECTO DEBERA DETERMINARSE EL VALOR SIGUIENDO POR

LO MENOS DOS DE LOS TRES ENFOQUES TRADICIONALES DE ANALISIS
COMO SON:

a).- De comparacin mercado.

b).- De costo de produccin o fsico.

c).- De rentas o ingresos.

Una vez calculado el valor conforme a la tcnica de cada enfoque el valuador

deber ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la
determinacin comercial.

Tratndose de inmuebles destinados a renta deber siempre incluirse el estudio

del valor mediante el enfoque de ingresos.

V Expresin del valor comercial como conclusin, expresando con nmeros y con
letra, sealando la fecha para la cual se hizo la determinacin correspondiente.

VI Las notas, comentarios y aclaraciones que estime conveniente y necesarias el

valuador, y toda la informacin adicional que se requiera para justificar el avalo.

VII Fecha del avalo, nombre y nmero de registro del valuador y su firma; cuando
no existan formatos especiales se harn los avalos en forma convencional.

ARTICULO 14.- En los avalos fiscales podrn utilizarse fundamentalmente los

factores de castigo, premio y demrito que para el caso de avalos catastrales
fijen instructivos y manuales que apruebe la Tesorera Municipal, sin embargo, no
podrn usarse indiscriminadamente pues el hecho de usar los demritos, obligar
el empleo de los de premio y viceversa.

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ARTICULO 15.- El Tesorero Municipal determinar de acuerdo a estudio en el que
se fijen los elementos y valores aplicables en la tabla respectiva, en que casos se
requiere avalo fiscal para los efectos del impuesto sobre adquisicin de
inmuebles y transmisin de dominio y para el clculo de la renta de la zona
Federal Martima y Terrestre.

CAPITULO CUARTO

DE LOS AVALUOS Y SU REGISTRO.

ARTICULO 16.- Para ser Valuador Fiscal se requiere:

1.- Ser Ciudadano Mexicano en uso de sus derechos y residentes en el Municipio.

2.- Poseer ttulo Profesional, a nivel de Licenciatura en prefesin (sic) a fn a al

(sic) evaluacin inmobiliaria debidamente registrado en el Estado.

3.- Ser miembro activo de un Organismo Profesional de Valuadores con cobertura

y reconocimiento Nacional, que tenga representacin en el Estado de Baja
California.

4.- Demostrar una antigedad mnima de cinco aos en el ejercicio de valuacin

inmobiliaria.

5.- Gozar de buen nombre en el medio profesional, bancario y comercial.

6.- Protestar desempear su actividad como Valuador Fiscal, Auxiliar de la

Administracin Pblica Municipal, sujetandose a los Reglamentos, normas,
instructivos y dems disposiciones que al efecto dicte la Autoridad Municipal.

7.- Solicitar y obtener su registro en la Tesorera Municipal, cumpliendo las

formalidades que al efecto se establezcan.

ARTICULO 17.- Los requisitos a que alude el Artculo anterior, se acreditan en los
siguientes trminos:

I Por lo que respecta a la residencia, con el certificado relativo expedido por el

Municipio.

II Con original y copia del ttulo profesional, la cdula respectiva y su registro en el

Estado, debiendo exhibir los originales y entregar a la Tesorera las copias en las
que se asentar la constancia de haber tenido a la vista aquellos.

III Con constancia del organismo profesional de valuadores al que pertenezca,

mismo que a su vez, deber demostrar su legal existencia en el Estado y/o
Municipio con copia constitutiva y su cobertura Nacional, con copia del acta
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constitutiva de la organizacin Nacional a la que pertenece y constancia de la
misma certificando este hecho, las actas constitutivas y constancias a la que se
refiere el parrafo, en relacin a las sociedades podrn exhibirse y registrarse una
sola vez en la Tesoreria y no ser senecesario (sic) que los miembros de la
sociedad exhiban nuevamente esta documentacin.

IV Con certificacin que al efecto deber expedir la Organizacin Profesional a la

que pertenezca el interesado y una Sociedad Nacional de Crdito, en cualquier
caso la constancia se expedir bajo protesta de decir verdad.

V Con certificaciones expedidas por el Colegio Profesional de adscripcin del

interesado y una carta de recomendacin de una Institucin Bancaria que operen
en el Municipio y una de comercio establecido.

VI Con solicitud que presente a la Tesoreria, que deber dictaminar y autorizarla o

rechazarla en un trmino de diez dias hbiles.

VII Con el recibo correspondiente.

ARTICULO 18.- Una vez aprobada la solicitud se autorizar registro del

interesado, se le abrir el expediente respectivo y se le asignar el nmero que
corresponda. Si la Tesoreria determina que no es de autorizarse la solicitud, se
devolver sta al interesado junto con los documentos que acompa y un escrito
en el que se funden las causas de rechazo, esbleciendose (sic) un plazo de 15
dias para que pueda presentar nueva solicitud si sta es procedente.

ARTICULO 19.- El Ayuntamiento podr cancelar el registro de una valuador Fiscal

por cualquiera de las siguientes causas:

1.- Cuando haya obtenido su inscripcin proporcionando datos falsos o cuando

dolosamente presente datos erroneos, documentos falsos o falsificados o
informacin equivocada en los avalos que practique en sus anexos.

2.- Cuando no hubiere cumplido sus funciones como valuador fiscal en los casos
en que para ello se hubiere requerido.

3.- Cuando hubiere reincidido en violaciones a este Reglamento.

4.- Cuando deje de satisfacer cualquiera de los requisitos que seala el artculo
17.

CAPITULO QUINTO

SANCIONES.

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ARTICULO 20.- Cuando un valuador incurra en violaciones al presente
Reglamento y a cualquiera de las disposiciones que como auxiliar de la
Administracin Pblica debe cumplir de acuerdo a lo previsto en la Legislacin
Municipal, el Tesorero podr imponer las siguientes sanciones de acuerdo con la
gravedad de la ofensa.

I Amonestacin escrita.

II Multa de 100 a 500 salarios mnimos dependiendo de la gravedad, y en caso de

que el avalo tenga desface (sic) de ms de 50% sobre la realidad, la multa ser
equivalente a dicho desface (sic).

ARTICULO 21.- (DEROGADO, P.O. 3 DE NOVIEMBRE DE 1995)

ARTICULO 22.- El valuador que haya sido sancionado, podr recurrir ante el
Presidente Municipal presentando escrito en el que funde sus razones. El
Presidente Municipal oir al interesado y emitir su fallo inapelable en un plazo
que no exceder de quince dias.

ARTICULO 23.- Cuando la causa de la sancin se funde en razones tcnicas de

valuacin, el valuador podr solicitar la integracin de una comisin tcnica
dictaminadora que oir sus argumentos de carcter tcnico y emitir opinin
razonada sobre la validez de stos y la del o los avalos.

La comisin tcnica dictaminadora se integrar por un valuador Fiscal designado

por el Tesorero Municipal, otro por el Consejo Directivo del Organismo Profesional
de valuadores de que habla el inciso III del artculo 17, de entre sus integrantes y
el tercero, por este mismo Consejo, pero seleccionado entre los valuadores
Fiscales en ejercicio debiendo ser persona ajena el Consejo Directivo.

ARTICULO 24.- La solicitud para la integracin de la Comisin se presentar al

Presidente Municipal y solicitar al Organismo Profesional citado, la designacin
de los otros dos comisionados a fin de que la Comisin pueda reunirse en un
plazo no mayor de diez dias hbiles contados a partir de la fecha de recibo de la
solicitud para integrarse y designarse Presidente y Secretario.

Una vez integrada la Comisin, su Presidente dar aviso al Presidente Municipal y

citar al valuador para audiencia pblica o privada a opcin de este en la que se
oirn sus argumentos, recibirn pruebas y se le interpelar.

La audiencia deber celebrarse dentro de los diez dias siguientes a la integracin

de la Comisin.

La Comisin en un plazo de cinco dias posteriores a la audiencia emitir su

dictmen remitiendolo al Presidente Municipal y al interesado y se declarar
disuelta.

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ARTICULO 25.- Con fundamento en el dictamen de la Comisin el Presidente
Municipal confirmar, modificar o suspender la sancin con anuencia del
Ayuntamiento.

D A D O En la Sala de Cabildo de la Ciudad de Ensenada, Baja California, a los

veintin das del mes de octubre del ao de mil novecientos noventa y uno.

EL PRESIDENTE MUNICIPAL
QUIM. JESUS DEL PALACIO LAFONTAINE
Rbrica

REGIDORES:

DR. JORGE ANTONIO CATALAN SOSA.

Rbrica

MANUEL GRIJALVA REYES.

Rbrica

PROFRA. MONICA IBARRA BORBOA.

Rbrica

ELIZABETH DURAZO GUTIERREZ.

Rbrica

PROFR. SANTOS MOLINA VIDAL.

Rbrica

MARIO FALOMIR FONSECA.

Rbrica

ING. CARLOS MANUEL JAUREGUI GONZALEZ.

Rbrica

VICTOR MANUEL CARRILLO OJEDA.

Rbrica

LIC. ARTURO VILLA RIVERA.

Rbrica

MARIO GALAVIZ QUINTERO.

Rbrica

SINDICO MUNICIPAL
C.P. ALFONSO SIDON PEREZ.
Rbrica
9
SECRETARIO GRAL. DEL AYUNTAMIENTO
LIC. MARCO A. ESPONDA GAXIOLA.
Rbrica

N. DE E. A CONTINUACION SE TRANSCRIBEN LOS ARTICULOS

TRANSITORIOS DE LOS ACUERDOS DE REFORMAS AL PRESENTE
REGLAMENTO.

P.O. 3 DE NOVIEMBRE DE 1995.

EL DECRETO DE REFORMAS CON ANTELACION CITADO, NO SEALA

DISPOSICIONES TRANSITORIAS EN RELACION CON LA PUESTA EN
VIGENCIA DE LOS TEXTOS MODIFICADOS, EN CONSECUENCIA, SERAN
APLICABLES SUPLETORIAMENTE LAS REGLAS GENERALES DE
INTERPRETACION DE LAS NORMAS PREVISTAS EN EL ARTICULO 3o. DEL
CODIGO CIVIL FEDERAL VIGENTE.

P.O. 4 DE ENERO DE 2008.

UNICO.- Esta reforma entrara en vigor a partir del da siguiente de su publicacin

en el Peridico Oficial del Estado de Baja California.

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