Facultatea de tiine Economice i Administraie Public

Departamentul: Zi

Specializare: Managementul administraiei europene

Anul: I

Dreptul afacerilor

Nume masterand: Strugar Georgiana Daniela

Suceava
2017

1
 Cuprins

Capitolul 1. Antecontractul. Definiie ....2

Capitolul 2. Spea antecontract de vnzare-cumprare de bunuri immobile . 3
Bibliografie .7

2
 Capitolul 1. Antecontractul de vnzare cumprare a unui bun imobil

Antecontractul de vnzare cumprare are ca i obiect obligaia de a ncheia n viitor un

contract de vnzare cumprare n form autentic i nu transfer dreptul de proprietate asupra
imobilului.
Antecontractul de vnzare cumprare reprezint convenia prilor, prin care una dintre
pri numit-vnztor - se oblig fa de cealalt parte - cumprtor - s ncheie cu aceasta, n
viitor, contract de vnzare cumprare n form autentic, preciznd n coninutul promisiunii
clauzele eseniale ale vnzrii viitoare, unele clauze accesorii (clauza penal, clauza de arvun,
de dezicere etc.) i chiar clauze privind viitorul contract care se execut anticipat.
Este important a se reine faptul c, antecontractul de vnzare cumprare nu transfer
dreptul de proprietate asupra bunului, cumprtorii nu devin o dat cu ncheierea
antecontractului de vnzare cumprare proprietari asupra bunului obiect al conveniei. Bunul
rmne n proprietatea vnztorului.
Pentru a se efectua transferul dreptului de proprietate este nevoie de exprimarea unui nou
consimmnt de ctre pri, prin ncheierea n form autentic a contractului de vnzare
cumprare.
La ncheierea antecontractului prile pot s prevad predarea n posesie a bunului sau pot
s prevad c predarea posesiei asupra bunului s se efectueze la data ncheierii contractului de
vnzare cumprare n form autentic.
Este important ca prile s tie c, predarea n posesie a bunului reprezint o cauz de
ntrerupere a termenul de prescripie privind executarea antecontractului (respectiv a dreptului
material de acionare n instan a promitentului vnztor n caz de neexecutare a obligaiilor din
contract).
Antecontractul de vnzare cumprare poate fi ncheiat ca i un nscris sub semntura
privat, poate fi atestat de ctre un avocat sau poate fi ncheiat la notarul public.
Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului se poate nota n cartea funciar, dac vnztorul este nscris n cartea funciar ca
titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii
cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate
efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6
luni de la expirarea lui. n acest sens fiind prevederile art. 906 din Noul Cod civil.
Promisiunea se va putea radia din cartea funciar, dac cel ndrepttit nu a cerut instanei
pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea
termenului fixat pentru ncheierea lui.
Este important ca, la ncheierea antecontractului de vnzare cumprare s fie verificat
situaia de carte funciar a imobilului achiziionat, pentru a v asigura c vnztorul este
proprietarul imobilului obiect al antecontractului. Nimeni nu poate promite spre vnzare bunul
altuia, n acest caz antecontractul fiind lovit de nulitate absolut.
Potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic civil, acesta d natere la
drepturi subiective i obligaii numai pentru prtile lui, fr a putea s profite ori s duneze
terelor persoane. Motiv pentru care, numai prile care au ncheiat antecontractul pot fi obligate
una fa de cealalt nu i tere persoane. Fiind astfel necesar verificarea crii funciare a
imobilului.
n cazul n care, n termenul stabilit pentru ncheierea contractului de vnzare cumprare
n form autentic, vnztorul nu se prezinte pentru ncheierea contractului de vnzare
cumprare, acesta poate fi acionat n instan.

3
 Potrivit art. 1669 din Noul Cod Civil Cnd una dintre prile care au ncheiate
promisiune bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte
poate cere pronunarea unei hotrari care s tin loc de contract, dac toate celelalte condiii de
validitate sunt ndeplinite.
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
ncheiat.
Raportat la aciunea n instan, n jurispruden instanelor s-a considerat c pentru a se
pronuna o hotrare care s tin loc de contract de vnzare-cumprare, condiia esential este ca,
la momentul judectii, partea din patrimoniul creia urmeaz a fi transmis dreptul de proprietate
(promitentul-vanztor) s aib calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vndut. Dac bunul
obiect al antecontractului nu se afl n patrimoniul vnztorului, instana nu poate dispune
transferul dreptului de proprietate ctre comparator.
Totodat, potrivit art. 2386 pct. 2 din Noul Cod de Procedur civil cumprtorul
beneficiaz de ipotec legal pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un
imobil nscris n cartea funciar, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n
contul acestuia.
n concluzie, la data stabilit n antecontractul de vnzare cumprare ca i data de
ncheiere a contractului de vnzare cumprare n form autentic, vnztorul este obligat s se
prezinte la notarul public n vedere ncheierii contractului i transferului dreptului de proprietate
asupra imobilului, n caz contrar se poate nainta de ctre comparator o aciune n instan.

4
 Capitolul 2. Spe antecontract de vnzare - cumprare de bunuri immobile

Societate comercial. Antecontract de vnzare - cumprare de bunuri imobile concretizat

n factur. Lipsa drepturilor privind susinerea uneia dintre pri, precum c nu s-a ndeplinit
condiia suspensiv pentru ncheierea actului n form autentic.
Legislaia comercial i legislaia civil nu prevd obligativitatea ncheierii unui antecontract -
promisiune de vnzare, n form autentic.
Nendeplinirea unei condiii de ctre una din pri trebuie dovedit.

Decizia nr.90/11.11.2008 - Curtea de Apel Bacu - Secia Comercial i de

Palatul Administrativ.
Prin sentina civil nr.454 din 8.07.2008, Tribunalul a respins aciunea formulat de
reclamanta S.C. Marcom SRL, n contradictoriu cu prta S.C. Petrescu SRL.
S-a reinut de instana de fond c, prin cererea nregistrat pe rolul Tribunalului Neam,
reclamanta S.C. Marcom SRL n contradictoriu cu prta S.C. Petrescu SRL a solicitat ca prin
hotrrea ce se va pronuna s se dispun obligarea prtei la ncheierea contractului de vnzare-
cumprare autentificat la un notar public, cu societatea reclamant, a terenului de 867 m.p., bun
situat n com. Dumbrava Roie, str. Strmutai, nr. 21 conform documentaiilor cadastrale NCP
60/1/1, NCP 2291 i a facturii fiscale cu nr.10 din 07.03.2008.
ntre pri a existat o nelegere verbal pentru cumprarea de ctre reclamant a unei
suprafee de teren.
Prta susine c permisiunea sa de a vinde a fost condiionat de ncheierea unei
tranzacii iar nendeplinirea condiiei face imposibil vnzarea.
Reclamanta nu face vorbire despre nici o tranzacie.
Prile au procedat n cursul zilei de 07.03.2008 la ntocmirea unei facturi fiscale n care
se prevede c produsul ce urmeaz a fi transmis de la furnizorul SC Petrescu SRL este un teren
de 867 m.p., cumprtor fiind SC Mercom SRL. n cuprinsul aceleiai facturi se mai prevede ca
mod de plat: suma de 10.000 lei reprezentnd avans se achit la data ncheierii precontractului
(07.03.2008), iar suma de 20.000 lei reprezentnd diferena se va achita la data ncheierii
contractului de vnzare-cumprare. Factura fiscal este semnat i tampilat de ambele pri,
avnd natura juridic a unui nscris sub semntur privat.
Ajungnd la nenelegeri n cursul aceleiai zile prile nu au mai perfectat nici un act
notarial.
Reclamanta insistnd n perfectarea vnzrii a pltit integral preul convenit, prta
returnndu-i suma primit. Aceeai plat a preului a fcut-o pentru a doua oar reclamanta,
prta refuznd primirea sumei.
Ceea ce se reine ca relevant pentru soluionarea cauzei este lipsa unui antecontract n
form autentic n care s se prevad clauzele contractuale i obligaiile prilor.
Fiind vorba despre transmiterea unui imobil, nscrisul sub semntur privat - factura
fiscal nu echivaleaz cu existena unui antecontract. Transmiterea dreptului de proprietate sau
promisiunea de transmitere a acestuia poate opera valabil numai n baza unui act autentic.
De asemenea, trebuie avut n vedere susinerea caracterului condiionat al vnzrii.
Prta susine c promisiunea de vnzare verbal formulat a fost condiionat de
perfectarea unei tranzacii. Dei nu confirm n totalitate susinerile prtei, reclamanta
recunoate n rspunsul la ntmpinare c promisiunea de vnzare a fost condiionat. n acest
sens arat c singura condiie convenit ntre pri a fost aceea c terenul se vinde fr accesul

5
spre calea comun. Nu rezult realizarea nici a acestei condiii n condiiile n care prile nu au
ajuns la perfectarea unui act autentic care s arate promisiunea prtei de vnzare.
Pentru motivele de mai sus a fost respins aciunea.
Cu privire la excepia lipsei procedurii prealabile a concilierii, s-a constatat pe de o parte
c reclamanta a ncercat concilierea direct, potrivit nscrisurilor depuse la dosar, iar obiectul
cererii perfectare contract de vnzare-cumprare nu este evaluabil n bani nefiind necesar
procedura concilierii astfel nct excepia a fost respins.
mpotriva hotrrii pronunate de Tribunal a promovat apel reclamanta S.C. Mercom
SRL, considernd-o nelegal, motivat de faptul c instana de fond nu a avut n vedere c s-a
ncheiat o convenie legal i c a ndeplinit condiiile stabilite prin antecontract, astfel c nu
exist nici un temei pentru ca instana s nu admit aciunea.
Prile au ncheiat o factur fiscal, semnat i tampilat de acetia, n care s-a stabilit
obiectul vnzrii-cumprrii i preul, situaie n care sunt ndeplinite cerinele unui antecontract,
nici un act normativ nepreciznd obligativitatea ncheierii acestei promisiuni de vnzare-
cumprare n form autentic.
Instana a mai reinut c reclamanta nu ar fi respectat condiia stabilit de pri, aceea c:
- terenul se vinde fr accesul spre calea comun; -prta nu a administrat nici o prob din care
s rezulte c reclamanta nu intenioneaz s respecte aceast clauz a contractului ce se va
ncheia n form autentic.
Fa de cele mai sus menionate, rezult a fi ntemeiat aciunea reclamantei de a solicita
prtei s se pronune o hotrre care s in loc de act de vnzare-cumprare aa cum a precizat
la termenul din 20.06.2008.
Pe cale de consecin, s-a admis apelul n temeiul art.296 Cod procedur civil, s-a
schimbat n tot sentina i s-a dispus perfectarea vnzrii-cumprrii suprafeei de teren de 867
m.p.

Bibliografie
6
 http://www.budusan.com/articole/antecontractul-de-vanzare-cumparare-a-unui-bun-
imobil
http://revcurentjur.ro/old/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf
http://revista.universuljuridic.ro/wp-
content/uploads/2015/05/02_Revista_Universul_Juridic_nr_3-
2015_PAGINAT_BT_E_Chelaru.pdf