Sunteți pe pagina 1din 85

Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ROXANA CLAUDIA HERBEI

EVALUAREA
BUNURILOR
IMOBILE

INDRUMATOR DE LABORATOR

PETROSANI
2013

1
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Asist. Univ. dr. ing. ROXANA CLAUDIA HERBEI

EVALUAREA
BUNURILOR
IMOBILE

INDRUMATOR DE LABORATOR

PETROSANI
2013

2
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

CUPRINS

CAPITOLUL I EVALUAREA UNEI PROPRIETATI


1. 1. RAPORTUL DE EVALUARE
1.2. PROPRIETATEA IMOBILIARA
1.3 NATURA VALORII
1.4. BAZELE EVALURII
1.5. PROCESUL DE EVALUARE
1.6. DESCRIEREA TERENULUI SAU A AMPLASAMENTULUI
1.7. DESCRIEREA CLDIRII - STILUL I FUNCIONALITILE CLDIRILOR
1.8. METODE DE EVALUARE TEREN
1.8.1. EVALUAREA TERENURILOR AFLATE N PATRIMONIUL SOCIETII
COMERCIALE CU CAPITAL DE STAT
1.8.2. EVALUAREA TERENURILOR EXTRAVILANE (RURALE)
1.8.3. EVALUAREA TERENULUI PE BAZA PRODUCIEI AGRICOLE
1.8.4. EVALUAREA TERENURILOR DIN INTRAVILAN
CATEGORIILE DE FOLOSIN A TERENULUI
1.8.5. METODA (ABORDAREA) PRIN COMPARAII DIRECTE

CAPITOLUL II ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATILOR


2.1. ABORDAREA PRIN COSTURI
2.1.1. ESTIMAREA COSTURILOR DE CONSTRUIRE
2.1.2. DEPRECIEREA CUMULAT

2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAIE DIRECT


2.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREAVENITULUI
2.3.1. ESTIMAREA VENITULUI I CHELTUIELILOR
2.3.2. CAPITALIZAREA DIRECT
2.4. RECONCILIEREA VALORILOR

ANEXE
ANEXA 1 LISTA PRINCIPALA DE INSPECTIE
ANEXA 2 LISTA CU DATE DESPRE AMPLASAMENTUL CLADIRII
ANEXA 3 LISTA CU DATE DESPRE CARTIER
ANEXA 4 - FISE DE CLACUL
ANEXA 5 EXEMPLE DE CALCUL

BIBLIOGRAFIE

3
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

CAPITOLUL I EVALUAREA UNEI PROPRIETATI


1. 1. RAPORTUL DE EVALUARE
Functia unui raport de evaluare este sa il conduca pe cititor de la definitia
problemei de evaluat, prin analiza datelor relevante, la o concluzie specifica. O
evaluare trebuie comunicata inr-o maniera inteligibila si simpla.Institutul Canadian de
Evaluae le cere membrilor sai sa se conformeze standardelor de Practica Profesionala,
stabilite in regulamentele sale si referitoare la cerintele de prezentare a raportului.
Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise; rapoartele scrise pot fi scrisori
de opinie, rapoate tip sau rapoarte explicative. Indiferent de forma in care este realizat
raportul, toate informatiile si insemnarile, precum si un rezumat al analizei si
concluziilor trebuie pastrate in fisierul permanent al evaluatorului.
Un raport verbal trebuie sa inculda descrierea proprietatii si faptele, ipotezele,
conditiile si rationamentul pe care se bazeaza determinarea valorii. O scrisoare de
opinie este un raport limitat si identifica proprietatea sau interesele evaluate; prezinta
data efectiva a estimarii valorii, si daca este cazul, data si complexitatea inspectiei;
specifica toate definitiile, premisele, ipotezele si conditiile limitative aplicabile
evaluarii; declara ca anumite aspecte specifice pot solicita o analiza sau investigatie
mai amanuntita; si include certificarea ceruta. Valoarea este prezentata ca o suma
monetara aproximativa sau ca o serie de valori. Rapoartele tip, folosite adesea de catre
institutiile financiare, companiile de asigurari si agentiile guvernamentale, ofera un
format standard, cuprinzator, al datelor inregistrate si poate fi suplimentat cu alte
informatii relevante.
Un raport explicativ ilustreaza capacitatea unui evaluator de a interpreta date
pertinente si de a selecta metodele adecvate pentru estimarea unei valori definite
specific.
Evaluatorii sunt sfatuiti sa prezinte date faptice sau descriptive separat de analiza si
interpretare si sa nu repete sau sa reproduca inutil diferite elemente in raportul lor.
Rapoartele explicative urmaresc etapele procesului de evaluare. Cele mai multe
rapoarte au patru capitole majore : introducerea, premisele de evaluarii, prezentarea si
analiza datelor si concluziile. Anexa poate include informatii suplimentare si material
ilustrativ.
Introducerea contine o scrisoare de transmitere, pagina de titlu, cuprinsul,
certificarea valorii si sumarul circumstantelor relevante si al concluziilor importante.
Scrisoarea de transmitere identifica proprietatea si interesele imobiliare evaluate,
declara ca evaluatorul a efectuat o inspectie si o investigatie; precizeaza data efectiva a
evaluarii; prezinta valoarea estimata si mentioneaza toate ipostazele extraordinare si
conditiile limitative. Pagina de titlu prezinta adresa proprietatii, data evaluarii, numele
evaluatorului si uneori numele clientului.
Cuprinsul urmareste cele patru capitole majore ale raportului, subtitlurile si
anexa, daca exista.
In certificarea valorii, evaluatorul trebuie sa certifice ca prezentarea faptelor
este corecta dupa stiinta sa; ca analiza si concluziile se limiteaza la conditiile si
ipotezele expuse ; ca evaluatorul nu are nici un interes legat de proprietatea in tema; ca
remunerarea sa nu are legatura cu nici un aspect al raportului; ca evaluarea a fost

4
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

realizata in concordanta cu Codul de Etica si Standardele de Practica Profesionala ale


Institutului Canadian de Evaluare; ca evaluatorul a efectuat sau nu o inspectie
personala a proprietatii, specificind data inspectiei; si ca au fost luati in considerare
totii factorii care afecteaza valoarea.Sunt precizate valoarea finala estimata si dat
efectiva a evaluarii, impreuna cu data semnarii si cu semnatura evaluatorului.
Rezumatul concluziilor importante ofera informatii despre cea mai buna
utilizare a terenului considerat neocupat si a proprietatii considerata ca fiind finalizata,
vechimea constructiilor, valoarea terenului , nivelurile valorii propriatatii obtinute din
fiecare abordare, valoarea finala estimata, alocarea valorii intre teren si constructii si
/sau alte elemente.
Sectiunea despre premisele evaluarii include toate ipotezele si conditiile
limitative, scopul si utilizarea evaluarii, definirea valorii si data estimarii valorii, o
prezentare a modului de exprimare a valorii, evaluarea drepturilor de proprietate si
sfera evaluarii.
Ipotezele si conditiile limitative sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator si
pentru a-l informa pe client sau pe altii care utilizeaza raportul. Ipotezele pot sa
priveasca credibilitatea descrierii juridice si a titlului de propritate, absenta ipotecilor
sau datoriilor, natura dtreptului de propriatate si a managementului, conditiile
tehnologice si structurale, conformitatea cu reglementarile de zonare si de mediu si
legalitatea utilizarii proprietatii.
Conditiile limitative pot restrictiona evaluarea la programul stabilit de utilizare a
proprietatii sau la conditiile curente de piata, pot dezavua orice repartizare sau divizare
a valorii in functie de interese partiale, pot preintampina cererile ulterioare adresate
evaluatorului sau sa interzica publicarea sau difuzarea raportului. Sfera evaluarii sau
natura investigatiei, se refera la intinderea procesului de colectare, confirmate si
raportare a datelor si la legatura sa cu semnificatia probelmei evaluate.
Sectiunea cu prezentarea datelor contine o identificare a proprietatii si
descrierea juridica; identificarea oricarei proprietati personala; date despre zona, oras,
vecinatatii si amplasament; date despre pozitie; o descriere a imbunatatirilor ; zonarea ;
date privind impozitele si valoarea de asigurare; istoric si un posibil studiu de
vandabilitate pentru a examina nivelurile chiriei, modele de neocupare; tendinte de
constructie si rate de absortie pentru proprietatea producatoare de venit.
Sectiunea finala contine analiza darelor si concluziilor si acorda calificative
pentru cea mai buna utilizare a terenului considerat neocupat, atunci cind determinarea
valorii are legatura cu aceasta, cea mai buna utilizare a propriatatii considerata
construita, cu sugestii pentru maximizarea venitului prin reabilitare, intretinere mai
buna sau un management mai eficient. Sunt tratate in aceasta sectiune si valoarea
terenului, cu o analiza a datelor de pe piata si cu rationamentul care a dus la aceasta
concluzie; abordarile valorii, cu explicarea procedurilor aplicate in fiecare caz,
reconcilierea nivelurilor valorii care este o tranzactie logica spre valoarea finala
estimata; si calificarile evaluatorului si optional, o prezentare a pregatirii, experientei
si afiliatilor profesionale ale evaluatorului si un rezumat al serviciilor prestate.
Anexa de raport contine materiale ce pot intrerupe o prezentare cursiva daca ar
fi incluse in continutul raportului. Aceste elemente include planuri, fotografii, harti,
diagrame, prezentarea sumara a inchirierilor, specificatii constructive, date privind
veniturile si cheltuielile, estimarea costurilor, cifre despre vanzari si cotatii, impozite si
informatii despre analiza de vandabilitate.

5
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

1.2. PROPRIETATEA IMOBILIARA

Terenul este subiectul de analiza a unor discipline diferite. Unicitatea, fixitatea,


durabilitatea, limitarea si utilitatea terenului sunt cunoscute in domenii ca geografie,
drept, sociologie si economie. Geografia se ocupa cu caracteristicile fizice, modelele
demografice si utilizrile economice ale terenului, in timp ce tiinele juridice studiaz
dreptul de proprietate. In sociologie, este analizata concurenta dintre sectorul privat si
cel public in ceea ce privete utilizarea si distribuia terenului, iar in economie, terenul
este privit ca factor de producie si sursa de bunstare.
Distincia dintre proprietatea imobiliara si proprietatea reala este
fundamentala in evaluare. Proprietatea imobiliara este formata din terenul fizic si toate
dependinele fixate pe acest teren. Proprietatea reala include toate interesele,
beneficiile si drepturile aferente dreptului de proprietate asupra proprietii imobiliare.
Drepturile aferente dreptului de proprietate pot fi deinute, nchiriate, vndute,
transferate sau altele, n bloc sau doar n parte. Drepturile aferente dreptului de
proprietate asupra proprietii reale, neafectate de nici un alt interes, sunt cunoscute
sub denumirea de drept de proprietate deplin. Un drept de proprietate deinut de un
proprietar, cu drepturile de utilizare i de ocupare transferate ctre un chiria este
cunoscut ca drept de nchiriere. Dreptul de ocupare i utilizare deinut de chiria este
cunoscut ca dreptul chiriaului. Proprietatea real n ntregime face subiectul celor
patru puteri guvernamentale: impozitarea, exproprierea, puterea poliieneasc i
preluarea proprietii.
Distincia dintre proprietatea personal i proprietatea imobiliar este foarte
important pentru evaluatori. Proprietatea personal cuprinde elemente deplasabile ale
proprietii care nu sunt fixate permanent sau care nu sunt parte integrant a
proprietii imobiliare. Instalaiile sunt considerate proprietate imobiliar, dar obiectele
de uz curent sunt proprietate personal.
Evaluatorii realizeaz analize i emit opinii sau concluzii n legtur cu natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite drepturi sau alte aspecte, n proprietatea
imobiliar. Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii. Valoarea estimat
rezultat poate fi valoare de pia, valoare de asigurare, valoare de investiie sau alt
valoare distinct definit, a unui anumit drept de proprietate sau unor anumite drepturi
de proprietate ntr-o anumit parcel sau anumite parcele dintr-o proprietate
imobiliar, la o anumit dat. Evaluarea i consultana sunt dou tipuri diferite de
activiti; distincia dintre ele rezult din natura problemei legat de proprietatea
imobiliar. Consultana este actul sau procesul de furnizare de informaii, analize ale
datelor legate de proprietatea imobiliar i recomandri sau concluzii despre diverse
probleme ale proprietii imobiliare, altele dect estimarea valorii. Un al treilea tip de
activitate pe care l realizeaz evaluatorul este verificarea unei evaluri actul sau
procedura de studiere critic a unui raport realizat de un alt evaluator.
Scopul unei evaluri se bazeaz pe nevoile de informaii ale clientului n
legtur cu valoarea delimitat a unui drept de proprietate imobiliar. Utilizarea unei
evaluri este maniera n care clientul folosete aceast informaie. Concluzia evalurii
este comunicat ntr-un mod care depinde de scopul evalurii, dar valoarea estimat nu
este corectat pentru a se plia n funcie de utilizarea evalurii. Evalurile sunt cerute
n situaii care implic transferul de proprietate expropriat, stabilirea de impozite,
6
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

stabilirea prevederilor asupra nivelului chiriei i evoluia acesteia, probleme de


asigurri, consideraii legate de fezabilitate i vandabilitate, luarea deciziilor de a
investii, zonare i planificarea comunitii.
Prin prisma creterii numrului de litigii n domeniul n care lucreaz,
evaluatorii trebuie s adere la Standardele Practicii Profesionale de Evaluare i s i
ia i alte precauii pentru a reduce expunerea lor la aciuni n justiie.

1.3. NATURA VALORII


Deoarece conceptul de valoare are o importan major pentru evaluare, trebuie
fcute diferenele clare ntre termenii de pre, pia, cost i valoare. Un pre reprezint
suma pe care un anumit cumprtor este de acord s o plteasc i pe care un anumit
vnztor este de acord sa o primeasc n circumstanele date care nsoesc o tranzacie.
O pia este un ansamblu de tranzacii prin care cumprtorii i vnztorii se ntlnesc
prin mecanismul preului. Pieele de proprieti imobiliare implic cedarea de drepturi
de proprietate n schimbul unui alt bun, cum ar fi banii. Costul se aplic mai degrab n
producie dect n comer i poate fi mprit n costuri directe i costuri indirecte, ca i
n costuri de construcie i costuri de dezvoltare. Valoarea reprezint expresia
monetar a proprietii, bunurilor i serviciilor, pentru cumprtori i vnztori.
Chiar dac valoare de pia este un simplu concept, diferitele preri i ipoteze
n legtur cu locul pieei i natura valorii au dus la emiterea unor definiii
controversate. Majoritatea definiiilor valorii de pia au elemente comune. Valoarea
de pia este definit de ctre Institutul Canadian de Evaluare astfel:
Cel mai probabil pre pe care o proprietate l-ar aduce pe o pia competitiv n
toate condiiile pe care le necesit o vnzare corect, vnztorul i cumprtorul
acionnd prudent, n contiin de cauz i existnd presupunerea c preul nu este
afectat de stimuli incoreci.
Valoarea de utilizare se axeaz pe valoarea cu care contribuie proprietatea
imobiliar la ntreprinderea din care face parte, nelund n considerare cea mai bun
utilizare a proprietii.
Valoarea de investiie este valoarea unei investiii pentru un anumit investitor,
bazat pe ateptrile lui subiective de pe urma investiiei.
Valoarea afacerii este valoarea creat de exploatarea demonstrat a proprietii
n care activele corporale ale proprietii imobiliare sunt parte integrant a afacerii n
derulare. Valoarea de asigurare este o parte a valorii care este acoperit de o asigurare
pentru pierderi. Valoarea de impozitare se refer la valoarea proprietii n scopul
impozitrii sale, n concordan cu cerinele actului provincial relevant.
Patru factori independeni creeaz valoare: utilitatea, raritatea, dorina i
puterea de cumprare efectiv. Pentru ca aceti factori s creeze valoare, o marf
trebuie s fie transferabil. Interaciunea dintre aceti factori influeneaz raportul
dintre cerere i ofert. Diferite coli ale gndirii economice au contribuit la dezvoltarea
teoriei moderne a valorii.

7
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

1.4. BAZELE EVALURII


Cteva principii importante formeaz modul de nelegere a valorii de ctre
societate. Aceste principii ofer o analiz raional a comportamentului pieei i, de
aceea, explic schimbrile intervenite n valoarea proprietii.
Principiul anticipaiei este perceperea valorii ca fiind creat de perspectiva
unor beneficii viitoare.
Principiul schimbrii susine c forele economice, sociale, guvernamentale
i fizice afecteaz valoarea n mod continuu. Deprecierea fizic, economic
sau funcional a proprietii sunt tot attea manifestri ale inevitabilitii
schimbrii.
Principiul ofertei i cererii susine c preul proprietii imobiliare variaz
direct, dar nu neaprat proporional cu cererea i invers, dar nu neaprat
proporional, cu oferta. Teoretic, oferta i cererea de bunuri tind ctre un
echilibru acolo unde valoarea, preul i costul de pe pia sunt egale. Att
cererea, ct i oferta au dimensiuni calitative i cantitative.
Concurena dintre cumprtori sau chiriai se refer la eforturile interactive a
doi sau mai muli cumprtori sau chiriai poteniali de a ncheia un contract de
nchiriere sau unul de cumprare; concurena ntre vnztori i proprietari se refer la
eforturile lor interactive de a efectua o vnzare sau o nchiriere. Concurena este foarte
important n modul de funcionare a cererii i ofertei.
Principiul substituiei arat c atunci cnd mai multe servicii i bunuri
similare sunt disponibile, acela care are preul cel mai mic va atrage cea mai
mare cerere i va avea cea mai mare distribuie. Costul de oportunitate este
un concept nrudit i reprezint costul opiunilor pierdute sau neselectate.
Principiul echilibrului susine c valoarea proprietii imobiliare este creat
i susinut cnd elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt ntr-o
stare de echilibru. Aceste elemente pot include componentele fizice ale
proprietii (de exemplu pmntul i construciile), costurile de producie i
dezvoltare i relaia dintre proprietate i mediu. Legile randamentelor
cresctoare sau descresctoare guverneaz modul n care este stabilit
echilibrul. Conceptele de contribuie, surplus de productivitate i
conformitate sunt legate de principiul echilibrului. Pentru c proprietatea
imobiliar este imobil din punct de vedere fizic, valoarea ei este supus
efectelor pozitive i negative ale unor factori externi, adic realizrii unor
economii sau pierderi i care pot proveni dintr-o influen local, regional,
naional sau internaional.
Conceptul de cea mai bun utilizare se bazeaz pe modul n care cumprtorii
i vnztorii i fixeaz preurile pentru proprieti, bazate pe concluziile lor legate de
cea mai profitabil folosire a zonei sau a proprietii, bazate pe concluziile lor legate
de cea mai profitabil folosire a zonei sau a proprietii.
Segmentarea pieei este procesul prin care se identific i se analizeaz sub-
pieei din cadrul unei piee mai mari.
Analiza de pia este identificarea i studiul unei piee corespunztoare pentru
bunuri economice sau servicii. Analiza de pia din cadrul unei evaluri trebuie s
coreleze n mod specific, condiiile de pia cu proprietatea aflat n evaluare. Trebuie
s indice modul n care interaciunea dintre ofert i cerere afecteaz valoarea

8
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

proprietii aflate n studiu. Analiza de pia determin nivelul curent i anticipat al


susinerii pieei pentru proprietile existente, folosite pentru anumite scopuri sau
pentru proprietile viitoare. Analiza de pia ofer baza pentru determinarea celei mai
bune utilizri a unei proprieti precum i informaii folosite n aplicarea celor trei
abordri ale valorii.
Cererea reflect necesitile, dorinele, puterea de cumprare i preferinele
consumatorilor. Indicatorii cererii variaz n funcie de pieele de locuine rezideniale,
de birouri i de zone comerciale. Previziunile cererii se bazeaz pe rata de formare a
familiei, pe mrimea medie a familiei, pe venitul mediu sau median i pe gradul de
ocupare a forei de munc. Previziunile pentru zonele mici ar trebui comparate cu cele
pentru zona metropolitan.
Oferta competitiv se refer la disponibilitatea produsului imobiliar sau la
inventarul proprietilor care intr n competiie cu proprietatea n cauz (proprietile
existente, cldiri n construcie i proiecte de construcii). Numrul de cldiri pierdute
prin demolare sau prin reconversie trebuie, de asemenea, luat n considerare.
Echilibrul pieei este punctul spre care tinde s graviteze, n mod teoretic,
cererea i oferta imobiliar pe termen lung. Cu toate acestea, datorit discrepanelor
dintre cerere i ofert, pieele se afl rareori n echilibru iar cererea i oferta nu
acioneaz ntotdeauna aa cum ne ateptm. Activitatea imobiliar este supus
efectelor ciclurilor pe termen lung (seculare) sau pe termen scurt. Primele depind de
indicatorii pe termen lung, ca de exemplu, oferta de munc i venitul existent sau
anticipat al populaiei. Ciclurile pe termen scurt sunt generate de schimbrile n
disponibilitatea i costul creditelor (reflectat n ratele dobnzii) i n schimbrile
industriale i comerciale (reflectate n nivelele de neocupare i n ratele de absorbie).

1.5. PROCESUL DE EVALUARE


Procesul de evaluare reprezint o procedur sistematic utilizat pentru a oferi
un rspuns la ntrebarea clientului referitoare la valoarea proprietii imobiliare. Este
un plan al activitii de evaluare, reflectnd o nelegere a valorii i a metodelor
folosite n estimarea valorii.
Identificarea proprietii poate fi realizat prin menionarea adresei strzii, a
localizrii sau printr-o descriere legal. Drepturile de proprietate se identific prin
forma de proprietate (individual, asociere sau corporaie), limitrile drepturilor de
proprietate (servitui), participaii financiare (ipotec sau capital) i forma legal de
proprietate (proprietate deplin, concesionat, nchiriat sau proprietate viager).
n majoritatea evalurilor, valoarea definit este valoarea de pia, ns valoarea
de utilizare, valoarea de exploatare continu, valoarea de investiie, valoarea de
impozitare sau valoarea de asigurare pot fi deasemenea cerute. Sfera evalurii sau
sfera de extindere a procesului n care n care sunt colectate, confirmate i raportate
informaiile depind de importana problemei de evaluat. O analiz a altor condiii
limitative identific caracteristici specifice ale evalurii, care nu au fost prezentate
anterior.
Dup ce problema de evaluat a fost identificat, urmeaz ali pai ce ar trebui
fcui n cadrul procesului de evaluare. Analiza preliminar se constituie ca o privire
general asupra caracterului i scopului evalurii. n cadrul operaiei de selectare i
culegere a informaiilor, evaluatorul grupeaz datele generale n influene ale valorii

9
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

i tendinelor; informaii specifice referitoare la finanarea proprietii, cost, venituri i


cheltuieli i aspecte legale, fizice i legate de localizare i informaii despre cererea i
oferta competitiv, care descriu poziia proprietii pe piaa viitoare.
Analiza celei mai bune utilizri a terenului considerat liber, ajut evaluatorul
s identifice proprieti comparabile i s obin o valoare estimativ a terenului.
Analiza celei mai bune utilizri a proprietii n ansamblu este folosit pentru a
identifica proprieti comparabile i a determina dac construciile existente ar trebui
pstrate, renovate sau demolate.
O estimare a valorii terenului este cerut cnd se urmrete determinarea
contribuiei terenului la valoarea total a proprietii sau cnd construciile sunt
evaluate separat, aa cum se ntmpl n cazul metodelor bazate pe costuri. Se
utilizeaz ase metode pentru estimarea valorii terenului: metoda comparaiei directe,
metoda alocrii, metoda extraciei, metoda parcelrii, metoda rezidual aplicat
terenului, metoda capitalizrii rentei de baz.
Pentru a obine o valoare final bine susinut, analiza datelor se poate face prin
trei abordri. Cu toate c metodele se coreleaz, tipul i destinaia proprietii vor
determina care din aceste metode este cea mai adecvat. Abordarea prin comparaia
direct este folositoare atunci cnd dispunem de informaii referitoare la proprieti
similare celei ce se evalueaz i care au fost recent vndute sau scoase la vnzare.
Aceste date comparabile sunt ajustate pentru a reflecta diferenele dintre proprietile
comparabile i proprietatea analizat.
Abordarea prin costuri este eficient n evaluarea construciilor noi i a
proprietilor care nu sunt tranzacionate frecvent pe pia. n aceast abordare, o
valoare estimat a terenului este adugat la estimarea costului curent de reconstrucie
sau de nlocuire a construciilor. Se adaug, de asemenea, profilul ntreprinztorului
imobiliar. Din acest total se scade valoarea estimat a deprecierilor datorate tuturor
cauzelor.
Abordarea bazat pe venit este folosit pentru a evalua proprietile generatoare
de venit. Se msoar valoarea prezent a beneficiilor viitoare ale proprietarului,
fluxului viitoare de venituri i valoarea de revnzare, sunt convertite n valoarea
prezent. Formula de baz a capitalizrii poate fi exprimat n trei moduri: valoare =
profit/ rata de capitalizare, valoare = profit x multiplicator (unde multiplicatorul =
1/rata de capitalizare) i profit/ valoare = rata de capitalizare. n analiza actualizrii
cash-flow ului, venitul periodic i valoarea rezidual pot fi, de asemenea, convertite
ntr-o valoare prezent prin aplicarea unei anumite rate de actualizare.
Reconcilierea valorilor obinute prin metodele utilizate poate s propun o
singur valoare sau un interval al celor mai verosimile valori. n aceast etap se
prezint ncrederea n valori rezultate i se explic aplicabilitatea metodelor utilizate.
Reconcilierea valorilor obinute prin metodele utilizate poate s propun o
singur valoare sau un interval al celor mai verosimile valori. n aceast etap se
prezint ncrederea n valorile rezultate i se explic aplicabilitatea metodelor utilizate.
Reconcilierea ofer oportunitatea de a rezolva diferenele i inconsistenele dintre
valori i metodele prin care au fost obinute.
Raportul de evaluare furnizeaz clientului un rezumat al informaiilor analizate,
al metodelor folosite i a raionamentului care a condus la obinerea valorii estimate.
Raportul de evaluare trebuie scris cu atenie, bine organizat i prezentat clar.

10
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE


I. Prezentarea problemei evalurii trebuie s includ urmtoarele etape:
Identificarea proprietii imobiliare.
Identificarea drepturilor de proprietate care urmeaz a fi evaluate.
Utilizarea evalurii, adic scopul ei.
Definirea tipului de valoare.
Data pentru care a fost estimat valoarea.
Descrierea extinderii sferei evalurii.
Alte condiii limitative.
Contractul ncheiat cu clientul.
II. Analiza preliminar, culegerea i selectarea datelor:
Generale:
- regiune, ora i vecintate;
- sociale;
- economice;
- guvernamentale;
- fizice.
Specifice:
- proprietatea imobiliar n cauz i proprieti comparabile;
- amplasament i construcii;
- costul i deprecierea;
- veniturile/cheltuielile i rata de capitalizare;
- trecerea n revist a proprietarilor i utilizrilor pe care le-a avut proprietatea
imobiliar.
Cererea i oferta competitiv:
- piaa proprietii imobiliare n cauz;
- inventarierea proprietilor comparabile;
- tranzacii i oferte;
- spaii neocupate i oferte;
- ratele de absorbie;
- examinarea cererii.
III. Analiza celei mai bune utilizri
Pmntul ca teren liber.
Proprietatea construit.
Specificarea n termeni de utilizare, timp i participanii pe pia.
IV. Valoarea estimat
V. Aplicarea celor trei abordri
Cost comparaie direct venit
VI. Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale
VII. Raportarea valorii definite

11
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Grila datelor de pia


Element Proprietate Proprieti comparabile
evaluat 1 2 3 4 5
Pre de vnzare
Drepturi de proprietate transmise
Finanare
Condiii de vnzare (motivaie)
Data vnzrii (condiii de pia)
Localizare
Suprafa desfurat construit
Suprafa nchiriabil
Suprafa de teren
Date de expirare a nchirierii
Concesii la nchiriere
Escaladare
Chiria de pia
Venitul brut potenial (VBP)
Venitul brut efectiv (VBE)
Venitul net din exploatare (VNE)
Multiplicatorul de venit
Rata de capitalizare total (Ro)
Rata de capitalizare a capitalului
propriu (RE)
Rata total de randament (Yo)
Rata de randament a capitalului
propriu (YE)

Criterii tipice de comparaie utilizate n evaluare:


Rezidene unifamiliare:
ntreaga proprietate.
Suprafaa util total.
Numrul de camere.
Multiplicatorul pentru chiria brut potenial sau chiria brut efectiv.
Pentru casele vechi propuse pentru demolare se pot utiliza criteriile pentru terenul
liber.
Teren liber:
ntreaga proprietate.
Metrii ptrai.
Deschiderea la faad.
Divizarea potenial a lotului.
Cldiri construite la hectar.
Metrii ptrai construibili.
Proprieti agricole:
Suprafaa n hectare.
Numr de animale - pentru puni.

12
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Tone la hectar pentru teren agricol.


Metrii cubi pentru pduri.

Apartamente:
Metri ptrai de suprafa locuit.
Numr de apartamente.
Numr de camere.
Multiplicatorul de venit brut potenial sau venit brut efectiv.

Depozite:
Metri ptrai de suprafa construit desfurat.
nlimea tavanului.
Metri cubi.
Ui sau docuri de ncrcare.
Multiplicatorul de venit brut potenial sau venit brut efectiv.

Fabrici:
Metri ptrai de suprafa construit desfurat.
nlimea tavanului.
Metri cubi.
Numr de utiliaje.
Multiplicatorul de venit brut potenial sau venit brut efectiv.

Birouri:
Metri ptrai de suprafa nchiriabil net.
Numr de birouri.
Numr de camere.
Numr de mese de lucru.
Multiplicatorul de venit brut potenial sau venit brut efectiv.

Spitale:
Metri ptrai.
Numr de paturi.

Teatre:
Metri ptrai.
Numr de locuri.

13
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

1.6. DESCRIEREA TERENULUI SAU A


AMPLASAMENTULUI
Un raport de evaluare poate implica evaluarea terenului nembuntit (terenul
care este dezvoltat cu utilizare agricol sau destinat dezvoltrii), terenul care constituie
un amplasament (terenul amenajat i pregtit s fie folosit pentru un scop specific) sau
componenta teren dintr-o proprietate construit. n fiecare dintre aceste cazuri,
evaluatorul trebuie s descrie i s analizeze terenul respectiv. O descriere a unui teren
sau a unui amplasament este o list detaliat care include: descrierea legal, alte titluri
i informaii asupra caracteristicilor fizice ale terenului. n analiza terenului sau a
amplasamentului, aceste informaii sunt atent studiate n legtur cu caracteristicile de
vecintate care influeneaz utilitatea i vandabilitatea terenului sau amplasamentului
sunt folositoare n determinarea celei mai bune utilizri (considerate ca fiind libere) i
n estimarea valorii terenului.
Metodele principale folosite n descrierea proprietii imobiliare sunt: puncte i
granie; un lot sau o parte dintr-o seciune, diviziune sau concesiunea divizionrii; un
lot sau o parte dintr-un lot ntr-un plan de urbanism; plan de referin; numrul unei
parcele nregistrat n planul de titluri asupra terenului; i numr de uniti n
coproprietate sau plan.
Sistemul de puncte i granie descrie hotarele unei proprieti n termeni de
puncte de referin. Punctele de hotar cuprind punctul de nceput, care este de
asemenea punctul de ntoarcere i toate punctele intermediare care pot fi puncte de
supraveghere, pietre de hotar, sau monumente. Graniele descriu cursul sau direcia
unghiular n care un punct de referin se mic spre altul. Distanele sunt msurate n
descrierea punctelor de hotar i a granielor. Sistemul de puncte de hotar i granie a
fost folosit prima dat pentru a stabili hotarele parcelelor de forme neregulate, care nu
au putut fi descrise adecvat printr-o urmrire n form dreptunghiular i pentru unele
drepturi de servitute i drepturi de trecere.
Planurile de referin reprezint o descriere prin desen a proprietii, care poate
fi evideniat i prin sistemul de puncte de hotar i margini.
Sistemul de supraveghere rectangular de seciuni, divizarea i concesiunea
divizionrii a fost stabilit pentru a facilita supravegherea i vnzarea terenurilor
publice.
Sistemul de planuri nregistrate i de loturi simplific descrierea parcelelor mici
prin seciuni, diviziuni i sistemul de concesiuni. Subdiviziunile seciunilor sunt
mprite n planuri, care sunt divizate apoi n loturi i parcele mai mici.
Evaluatorul trebuie s ia n considerare reglementrile referitoare la dezvoltare,
schimbrile posibile, normativele de construcie, limitrile fizice, programele de
utilizare a terenurilor publice, politicile guvernamentale n determinarea celei mai
bune utilizri a terenului sau amplasamentului. Valoarea pentru impozitare a unei
proprieti este rareori un indicator solid al valorii de pia. Pentru a descrie
caracteristicile fizice ale parcelei de teren sau amplasamentului, evaluatorul trebuie s
ia n considerare dimensiunea i forma, influena colului, terenul n exces, topografia,
utilitile, amenajrile amplasamentului, localizarea, factorii fizici i de mediu.
Evaluatorul trebuie s descrie limea i adncimea amplasamentului, regularitatea i
neregularitatea formei, faada i raportul faad adncime. Evaluatorul trebuie s
studieze interaciunea caracteristicilor topografice cu utilizarea terenului.
14
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Caracteristicile solului i subsolului sunt importante n agricultur, n timp ce panta,


sistemul de drenaj natural i fundarea terenului sunt eseniale n construcia cldirilor.

1.7. DESCRIEREA CLDIRII


CONINUT CADRU PENTRU DESCRIEREA CLDIRII

A) Descrierea exterioar
1. Infrastructur:
a) fundaie;
b) radier;
c) piloi;
d) stlpi;
e) ziduri de protecie;
f) fundaii continue.
2. Suprastructur:
a) structura de rezisten a cldirii;
b) izolaii;
c) ventilaii;
d) nchideri (perei exteriori);
e) tmplrie exterioar ui, ferestre, obloane, ecrane;
f) faade;
g) acoperi i sistem de scurgere;
h) couri de fum i guri de aerisire;
i) elemente speciale.
B) Descrierea interioar
1. Perei interiori i ui.
2. Compartimentarea spaiului:
a) zona de depozitare;
b) scri, rampe, lifturi, elevatoare i echipamente speciale de
ridicat (poduri rulante, macarale, etc.)
3. Elementele structurale interioare:
a) grinzi i stlpi;
b) planee;
c) tavane.
4. Decoraiuni i finisaje:
a) socluri;
b) pardoseli;
c) stucaturi i ancadramente;
d) eminee.
5. Protecia mpotriva degradrii n timp (putrezire, etc.) i a aciunii
insectelor.
6. Elemente speciale i/sau diverse.
C) Echipamente i instalaii
1. Sistemul de evi i conducte:
a) conducte;
b) accesorii (racorduri, branamente, armturi);
2. Instalaii care folosesc energie:
15
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

a) prepararea apei calde;


b) instalaia de nclzire;
- aer cald sau fierbinte;
- ap cald;
- vapori (termoficare);
- electric.
c) combustibil pentru nclzire:
- crbune;
- produse petroliere;
- gaze naturale;
- electricitate.
d) instalaii de aer condiionat i ventilaie;
e) instalaii electrice.
3. Echipamente diverse:
a) protecie mpotriva incendiilor;
b) lifturi;
c) semnale, sisteme de alarm i sisteme de telefonie;
d) faciliti de descrcare;
e) echipament suplimentar specific exploatrii.

STILUL I FUNCIONALITILE CLDIRILOR

Stilul arhitectural, caracteristicile formei i ornamentaiei cldirilor, utilitate


funcional, caracterul utilizabil al construciei i capabilitatea sa de a ndeplini
funciunile specifice n concordan cu cerinele pieei i eficiena proiectului sunt ntr-
o strns legtur. Ambele afecteaz atractivitatea, confortul i ntreinerea cldirii,
deoarece forma i funciunile conlucreaz pentru a crea o arhitectur de succes.
Ineficiena funcional este o deteriorare a capacitii funcionale a construciei
raportat la standardele de pia. Comoditate, confort, siguran i securitate, uurin a
exploatrii i cost de ntreinere sczut, conformarea la standardele de pia, caracter
atractiv i profitabilitatea, toate acestea contribuie la eficiena funcional. Trebuie
avut n vedere compatibilitatea funciunilor cldirii cu mediul nconjurtor.
Compatibilitatea construciei implic integrarea stilului, formei, mrimii, designului,
materialului, funciunii, amplasrii i vecintii. Vandabilitatea pe pia este ultimul
test de eficien funcional.
Toate cldirile industriale sunt msurate n suprafaa total construit.
Raportul teren construcie al proprietilor industriale trebuie s fie echilibrat, astfel
nct s fie prevzute cu spaiu de parcare i manevrare. Fluxul tehnologic trebuie s
faciliteze procesarea eficient, primirea, producia, depozitarea i operaiile de
transport.
Depozitele asigur organizarea, inventarierea, accesul i livrarea materialelor.
Pentru eficiena funcional, depozitele trebuie s aib faciliti adecvate de ncrcare,
nlimi libere corespunztoare, capacitate portant adecvat a planeelor, control
asupra temperaturii i umiditii i protecie mpotriva incendiilor i a altor surse de
pericole.

16
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Cldirile fermelor includ magazii pentru utilaje i hambare care sunt adposturi
pentru animale, depozite de cereale i uneori i pentru maini agricole. Mecanizarea
fermelor cu vaci cu lapte i psri necesit schimbri n construciile care adpostesc
animalele. Cldirile fermelor trebuie s contribuie la eficiena ntregii ferme, dei ele
pot reprezenta mai puin de 20% din valoarea fermei.
Eficiena cldirilor cu destinaie special depinde de existena cererii pentru
utilizrile sale specifice i de modul n care ele se conformeaz standardelor
competitive pentru respectivele utilizri. Cldirile cu destinaii speciale sunt limitate
deoarece sunt proiectate pentru o singur utilizare. Conversia cinematografelor, a
turnurilor de pompieri, a morilor i a altor proprieti cu scopuri speciale este
costisitoare, dar posibil dac designul i calitatea construciei pot asigura existena
unui venit suplimentar al proprietii.
Cldirile multifuncionale cuprind cel puin trei tipuri diferite de funciuni
productoare de venit i sunt de obicei localizate ntr-o mega-structur. Eficiena
funcional a acestora depinde att de eficiena funciunilor individuale ct i de
msura n care cldirea combin funciunile ca un ntreg.

1.8. METODE DE EVALUARE - TEREN


Evaluatorul culege i analizeaz date despre lotul de teren de evaluat i loturi
comparabile, identific drepturile de proprietate aferente, orice restricie legal,
caracteristicile fizice ale amplasamentului, toate utilitile disponibile i mbuntirile
unui amplasament care afecta potenialul de dezvoltare al amplasamentului. Valoarea
unui amplasament sau parcele de teren se bazeaz pe cea mai bun utilizare a sa,
considerat liber i apt pentru dezvoltare n cea mai bun mai economic utilizare a sa.
Se spune c terenul are valoare n timp ce construciile contribuie la valoare.
Construciile care nu contribuie la valoarea proprietii constituie o penalizare a valorii
egal cu costul de demolare. Cea mai bun utilizare a unui amplasament poate fi cea
existent sau diferit. Stabilirea celei mai bune utilizri ar trebui s fie specific i
justificat de pia.
Tehnici de evaluare a terenului:
1. Comparaia direct.
2. Proporia (alocarea).
3. Extracia.
4. Parcelarea.
5. Tehnica valorii reziduale.
6. Capitalizarea rentei (chiriei) de baz.
Cele ase proceduri utilizate n evaluarea terenului sunt derivate din cele trei
abordri ale valorii.
Comparaia direct este cel mai adesea utilizat i preferat metod de evaluare
a terenului atunci cnd sunt disponibile date comparabile. n utilizarea acestei metode
sunt analizate, comparate i corectate datele privind vnzri de parcele similare pentru
diferenele fa de proprietatea evaluat.
Elementele comparate includ:
- drepturile de proprietate;
- restricii legale;
- condiii financiare;

17
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

- condiii de vnzare i de pia;


- localizare;
- caracteristici fizice;
- utiliti disponibile;
- zonare;
- cea mai bun utilizare.
Procedura proporiei se bazeaz pe raportul tipic dintre valoarea terenului i
valoarea construciilor, pentru categorii specifice de proprieti imobiliare i localizri
specifice. Raportul prezint ncredere mai mare cnd construcia este mai recent. Cu
ct crete vechimea, ponderea valorii terenului n valoarea total scade. Proporia este
o metod mai puin decisiv dect altele, dar este util n cazul n acre nu sunt
disponibile tranzacii comparabile.
Extracia este o procedur similar n care contribuia construciilor se deduce
din valoarea total a proprietii. Valoarea terenului derivat din aceast procedur ar
trebui utilizat pentru estimarea valorii terenului n proprietile construite din zonele
rurale i n situaiile n care cldirile contribuie n mic msur la valoarea total a
proprietii.
Procedura parcelrii este utilizat pentru evaluarea terenului atunci cnd
parcelarea i dezvoltarea reprezint cea mai bun utilizare a terenului ce trebuie
evaluat i sunt disponibile date de vnzare pentru astfel de loturi. Evaluatorul ncepe
prin a determina numrul i dimensionarea loturilor care pot fi create prin parcelarea
terenului, din punct de vedere fizic, legal i economic. Apoi loturile sunt analizate
pentru estimarea preului de vnzare cel mai probabil, perioada de dezvoltare i rata de
absorbie a loturilor propuse. Din preul de vnzare brut anticipat, evaluatorul deduce
toate cheltuielile directe i indirecte i profitul ntreprinztorului. Venitul net din
vnzri este adus la valoarea prezent cu rata de capitalizare extras de pe pia pentru
perioada cerut pentru dezvoltarea proiectului i absorbia pe pia. Indicaia de
valoare rezult ar trebui comparat cu preurile ce au fost pltite pentru parcelele
similare de teren nepregtit i care au avut drept cea mai bun utilizare parcelare.
Exist unele variante mai sofisticate ale acestei metode.
Procedura tehnicii valorii reziduale este utilizat cnd nu sunt disponibile date
despre vnzri de parcele similare de teren liber. Pentru aplicarea acestei proceduri,
sunt necesare:
- valoarea cunoscut sau estimat a cldirii;
- venitul net din exploatare (VNE) cunoscut sau estimat;
- ratele de capitalizare pentru teren i construcie extrase de pe pia.
Evaluatorul determin care este construcia actual sau ipotetic ce reprezint
cea mai bun utilizare a amplasamentului; apoi estimeaz VNE anual stabilizat,
generat de proprietate. Partea de VNE atribuibil cldirii se scade din VNE total i
ceea ce rmne, venitul rezidual al terenului este capitalizat cu rata extras de pe pia
pentru a obine o estimare a valorii terenului. ntr-o alt variant a procedurii terenului
rezidual, evaluatorul evalueaz pur i simplu proprietatea ca fiind construit i scade
costul construciilor i profitul ntreprinztorului din valoarea total a proprietii.
Capitalizarea rentei de baz este utilizat n evaluarea terenului atunci cnd
renta de baz corespunde valorii interesului proprietarului de teren fa de proprietate.
Ratele de capitalizare derivate de pe pia sunt utilizate pentru a transforma renta de
baz ntr-o indicaie a valorii de pia a terenului. Aceast procedur este util cnd

18
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

vnzri comparabile de teren nchiriat indic un domeniu de rente i de rate de


capitalizare.

1.8.1. EVALUAREA TERENURILOR AFLATE N PATRIMONIUL


SOCIETII COMERCIALE CU CAPITAL DE STAT
Terenurile aflate n patrimoniul societii comerciale cu capital de stat la data nfinrii
acestora, necesare desfurrii activitii conform obiectului lor de activitate, se evalueaz n
lei conform art.6 din Hotrrea Guvernului nr.834/1991, de ctre Consiliile de administraie,
pe baza urmtoarelor formule:
Vt = Vb ((1+N)*k) n care:
Vt valoarea terenului;
Vb valoarea de baz a terenului determinat ca limit minim la un nivel de
495 lei/mp;
(la aceast metodologie se aplic n prezent o multitudine de actualizare k
raport valut leu)
Aceast valoare s-a determinat pe baza preului de 5 lei pe metru ptrat corectat cu
numrul 99 ani al perioadei de concesionare; (se menioneaz c n unele locaii din
Bucureti, preul de concesiune pe mp este variabil i mai mare, deci preul de baz poate fi
eventual considerat mai mare n cazuri speciale).
(1+N) reprezint coeficientul de corecie al valorii de baz a terenului n care N
reflect suma notelor acordate pe baz de criterii, iar nivelul su va fi mai mic sau cel mult
egal cu 9.
Criteriile n baza crora se acord notele necesare departajrii trenurilor, n
operaiunea de evaluare sunt urmtoarele:
a) Categoria localitii Nota
acordat:
- sat 0,l
- sat reedin de comun 0,2
- ora 0,4
- municipiu 0,6
- municipiu reedin de jude 1,0
- municipiul Bucureti 15*
b) Amplasarea terenului
- teren n afara localitii 0,0
- teren n zona periferic a localitii 0,5
- teren n zona median a localitii 0,8
- teren n zona central a localitii 1,0
c) Funciile economice i caracteristicile sociale ale localitii
- localiti cu activitate preponderent agricol 0,5
- localiti n funcie economic complexe n industrie i prestri servicii 0,8
- localiti cu funcii economice complexe (industriale, prestri servicii,
agricultur) l,0
d) Poziia terenului fa de accesul la reele de transport
- transport rutier 0,2
- transport feroviar 0,3
- transport fluvial 0,5
- transport maritim 0,5
- transport aerian 0,5
e) Echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul

19
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

- reele de ap-canal
0,5
- reele de energie electric 0,5
- reele de energie termic 0,5
- reele de gaze naturale
0,5
- reele de telefonie 0,5
- reele de transport urban 0,5
f) Caracteristicile geotehnice ale terenului
- terenuri normale 1,0
- terenuri dificile de fundare care necesit mbuntiri compactri, perne de
pmnt sau balast, cloane de balast, .a. 0,2
- terenuri care necesit desecri i msuri contra inundaiilor 0,4
- terenuri situate n zone instabile alunecri de versani, alunecri de
taluze, ruperi de maluri 0,7
g) Restricii de folosire a terenului conform planului urbanistic general i
regulamentele aferente
- funciune incompatibil cu planul urbanistic -1,5
- funciune compatibil cu planul urbanistic cu restricii -1,0
- funciune compatibil cu planul urbanistic 0,5
h) Terenuri poluate cu reziduri
- gazoase -0,3
- solide -0,5
- lichide -0,7
*) se ncadreaz staiunile i zonele cu potenial balnear, climateric i turistic.
Exist totui anumite puncte suplimentare care pot fi luate n considerare de ctre
experi, desigur nu n cazuri stricte de evaluare pentru o unitate de stat.
Aceast metodologie a fost completat prin MEF 71906/29.05.1992. Norme de
reevaluarea
Mijloacelor fixe n conformitate cu H.G. nr. 261992, prin care valoarea terenurilor calculat
conform HG. 834/1991 de mai sus completat prin HG. 500/1994, se actualizeaz la data
respectiv cu coeficintul Ki = 8,873.
Formula devine Vt = Vb ( ( 1 + N)(8,873) k), unde k desigur se va lua n consideraie
prin creterea valutar numai la data de 30.05.1992 ($ = )

1.8.2. EVALUAREA TERENURILOR EXTRAVILANE (RURALE)


Pentru a fi mai bine nsuite, se dau n continuare cteva metode de evaluare la pre
liber a terenurilor agricole n intravilan i extravilan, metode care urmeaz a fi completate cu
amnuntele privind terenul respectiv (amplasri, fertiliti, accese, producie, etc.)
Trebuie menionat c nu exist o metodologie obligatorie oficial sau general, pentru
evalurile.
La pre liber (la pre de pia) i c, din cauza ngrdirilor birocratice incluse n Legea
18/1991, practic nu se fac tranzacii n acest domeniu, iar cnd se fac vnzri n acest
domeniu, achizitorul terenului consider c-l va transfera ca teren intravilan (ca la marile
angro-uri pe oselele de acces), iar preul este tranzacionat nu mai prin tranzacii directe fr
a respecta o metodologie oarecare specific.
n acest sens este de notat valoarea evident mrit a tuturor terenurilor, susceptibile a
deveni cartiere de vile exclusive, angro-uri, depozite centrale. Pentru valorile comparate se
dau n tabele comparative pe localiti, o serie de preuri la piaa liber.

20
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Terenurile din intravilanul satelor i comunelor prezint fiecare un numr de


microindici de individualizare, conform celor pe care l redm mai jos i care au un caracter
indicativ, ei putnd fi completai pentru a se adapta ct mai bine la realitatea i la situaia
specific a fiecrui teren.
Microindiciile de mai jos urmeaz a fi considerai n acest spirit:
a) n mediul rural, terenul optim pentru o gospodrie individual normal este de
1000 mp. Dac aceast suprafa este sub 400 mp se aplic o scdere de3 3-5%.
Pentru terenuri cu o suprafa mai mare de 100 mp, care se poate utiliza pentru
grdina de legume, livad sau vie, se poate acorda un spor de 5-8%.
b) Terenul este amplasat ntr-o comun cu acces la un drum asfaltat sau exist o staie
sau o hald de cale ferat. n caz contrar se aplic o scdere de 3-8%.
c) Dac respectiv com una are linii regulate de autobuze, sau dac are legtur cu un
numr mai mare de terenuri, se poate acorda un spor de 3-5%.
d) Terenul este n interiorul comunei aproape de centrul administrativ
(primrie, coal, magazine, poliie, biseric) i cu legturi rutiere bune i
directe cu oseaua sau cu staia de cale ferat, aceast amplasare d dreptul la un
spor de 2-5%.
e) Dac terenul are posibilitatea de acces separat, total sau parial, dnd posibilitatea
arendrii grdinii de legume sau a livezii, se poate aplica un spor de 10%.
f) Dac terenul, prin amplasamentul su, d posibilitatea transformrii imobilului
construit pe el i avnd faada la strad, - ntr-un spaiu comercial, aceasta
reprezint un mare avantaj i conduce la un spor de 10-15%.
g) Terenul este amplasat pe o strad asfaltat sau chiar pe oseaua naional care
strbate localitatea; aceasta este un mic avantaj suplimentar ce poate conduce la un
spor de 2-3%.

1.8.3. EVALUAREA TERENULUI PE BAZA PRODUCIEI AGRICOLE


Elementele care trebuie avute n vedere la stabilirea potenialului de producie strict al
terenului evaluat sunt:
a. natura terenului din punct de vedere pedologic: cernoziomuri, brun rocat,
brancig, podzol, srturi, soluri intermediare;
b. zona ceralier i cultura specific zonei, care va sta la baza stabilirii cuantumului
produciei, inclusiv media multianual a precipitaiilor;
c. nivelul apei freatice.
Acestea (a, b i c) reprezint elemente determinate ale produciei luate n calculul
evalurii terenului agricol.
Se menioneaz c n cazul terenurilor irigate, fie dintr-un sistem zonal sau chiar local,
producia luat n calcul va fi nmulit cu un coeficient de 1,3 1,5 fa de un teren din
aceeai microzon, dar neirigat.
Elementele determinante pentru stabilirea costurilor lucrrilor de exploatare (lucrri
agricole, transporturi, valorificare).
Calcularea venitului net anual, se compune din valoarea total a produciei de baz +
producia secundar (paie, coceni etc.) i apoi se scad cheltuielile de producie.
Cheltuielile de producie, se consider n general la nivelul a 40% din valoarea
producie brute, pentru marea majoritate a culturilor, nivel acceptat n condiii de mecanizare
a lucrrilor agricole. Acest nivel de 40% reprezentnd cheltuieli de producie, se calculeaz
pentru terenurile care ndeplinesc n principiu urmtoarele condiii:
a. teren plan cu o nclinare de pn la 5%;
b. teren amplasat n limita a maxim 2 Km de la marginea localitii unde este situat
terenul;

21
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

c. teren limitrof unui drum practicabil n toate anotimpurile;


d. teren amplasat astfel nct latura cea mai mare s aib minim 300 m liniari;
e. teren un de apa freatic este la o adncime mai mare de 2 m.
n cazul n care terenul studiat nu ntrunete aceste condiii, cheltuielile de producie
(C.P), vor fi corectate cu coeficieni de corecie K, care se vor adiiona la C.P diminund
n acest fel venitul net anual.
Coeficienii de corecie K propui sunt :
K1 = 5 % pentru terenuri cu panta ntre 6 12 %;
K2 = 10 % pentru terenuri cu panta peste 12 %;
K3 = 1 % pentru fiecare km n plus peste limita de 2 Km de la marginea
intravilanului,
prezentat la punctul b;
K4 = 5 % pentru terenuri ce nu sunt limitrofe unui drum modernizat, respectiv
practicabil n toate anotimpurile;
K5 = 5 % pentru terenurile situate n pant de peste 6 % i care nu au latura de
minim
300 m liniari.

1.8.4. EVALUAREA TERENURILOR DIN INTRAVILAN


CATEGORIILE DE FOLOSIN A TERENULUI

Categoria de folosin a unui teren este determinat de destinaia economic a


acestuia, stabilit fie n mod natural, fie artificial de posesorul terenului respectiv. n general
se deosebesc dou grupe mari de folosin a terenurilor :
A. Grupa folosinelor agricole;
B. Grupa folosinelor neagricole.
Fiecare din cele dou grupe au cte cinci categorii de folosin :
A. teren arabil; - puni; - fnee; - vii; - livezi.
B. pduri i alte terenuri cu vegetaie forestier; - teren cu ape i ape cu sulf; -
terenuri neproductive; - drumuri i ci ferate; - terenuri cu construcii i alte folosine.
Fiecare din cele zece categorii de folosin a terenului se subdivide la rndul lor n
subcategorii. Denumirea categoriilor i subcategoriilor de folosin sunt nsoite de simboluri
care se noteaz n planurile i registrele cadastrale.
Definirea categoriilor de folosin a terenurilor agricole este prezentat n continuare.
Prin teren arabil se neleg acele terenuri care se ar n fiecare an sau la mai muli
ani odat i sunt cultivate cu plante anuale sau pepene. n cadrul terenului de folosin arabile
se deosebesc:
- arabil propriu-zis;
- amenajat pentru irigaii din care orezrii, arabil cu pomi rzlei.
La integrarea n terenuri arabile, se au n vedere urmtoarele criterii:
a) Teren destinat culturilor furajere perene, ce se ar la cel mult ase ani odat sunt
terenuri arabile;
b) Terenuri arabile desfundate precum i cele n curs de amenajare;
c) Terenuri arabile rmase nensmnete datorit inundaiilor sau altor cauze, se
nregistreaz la terenuri arabile;
d) Terenuri arabile amenajate sau ameliorate prin desecri, irigaii; se delimiteaz i
se nscriu la categoria de folosin arabil numai suprafeele direct productive, iar
suprafeele ocupate de canale etc. se msoar i se reprezint n plan ca detalii
lineare i nu se includ n suprafaa productiv;
e) Terenuri cu sere, solarii i rsadnie se delimiteaz pe perimetrul construciei i
se nscriu la categorii de folosin arabil, fcnd meniunea respectiv.

22
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Punile sunt fie terenurile cu iarb, fie terenurile nelenite n mod natural sau
artificial prin rensmnare la 15-20 ani o dat. Se deosebesc urmtoarele subcategorii de
folosin:
a) Punile curate sau acoperite numai cu vegetaie ierboas;
b) Puni mpdurite, sunt acele puni care n afar de vegetaia ierboas i
vegetaia arborescent; sunt considerate puni mpdurite numai acele care au un
procent de acoperire cu vegetaia forestier de 10 60%. Cnd vegetaia forestier
este n proporie mai mare de 60%, punea mpdurit se consider pdure cu
regim juridic n administrare;
c) Puni cu pomi, sunt punile plantate rar cu pomi fructiferi n scopul prevenirii
alunecrilor de teren sau cele care provin din livezi n paragin;
d) Puni cu tufi i mrcini, sunt acele puni unde tufriul i mrciniul are rol
antierozional i nu se pot defria.
Fneele sunt acele terenuri nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin
rensmnare. Apar urmtoarele subcategorii:
a) Fnee curate sunt acoperite numai cu vegetaie ierboas;
b) Fneele mpdurite, sunt acoperite parial cu vegetaie forestier sau invadate cu
tufri, gradul de acoperire fiind sub 40%;
c) Fnee cu pomi fructiferi, provin din livezile degradate sau din punile la care s-
au format perimetre de ameliorare i punatul este interzis;
d) Fnee cu tufri i mrcini, sunt acelea la care tufriul i mrciniul au
valoare antierozional i nu pot fi defriate.
Viile cuprind toate terenurile plantate cu vi de vie.
Au urmtoarele subcategorii:
a) vii altoite i indigene. Viile altoite sunt acelea care au la baz un portaltoi.
Cele indigene sunt nealtoite, dezvoltate pe principii proprii;
b) vii hibride, sunt acelea care se mai numesc produse directe. Aceast categorie este
pe cale de dispariie deoarece legislaia n vigoare interzice plantarea acesteia, iar
cele existente fiind izolate, mpiedic procesul de mecanizare;
c) pepiniere viti-pomicole, sunt terenuri destinate produciei materialului sditor
viticol;
d) plantaiile cu hamei ale cror fructe se folosesc la fabricarea berii.
Odat cu identificarea i ridicarea n plan a suprafeei ocupate cu plantaii viticole,
unele detalii (ca taluze, canale, alei) se msoar i se nregistreaz pe planul
topografic.
Livezile cuprind toate terenurile plantate cu pomi fructiferi sau plantaii pomicole.
Sunt urmtoarele subcategorii:
a) livad intensiv este aceea plantaie care prezint densitate mare de pomi la
unitatea de suprafa, iar pomii sunt ngrijii dup o tehnologie specific. Tot aici
se nregistreaz livezile super intensive care au o densitate de peste 2000
pomi/ha;
b) plantaii de arbuti fructiferi;
c) pepiniere pomicole destinate produciei de material sditor pomicol;
d) plantaii cu dud.
Criteriile de echivalare a terenurilor agricole pe categorii de folosin n echivalent
arabil, sunt prezentate n tabelul urmtor:
Categorii de Coeficientul de transformare n arabil a categoriei de folosin
folosin
1. Arabil 1 ha/1 ha
2. Puni 1 ha pune /1 ha arabil, atunci cnd punea poate fi transformat n
arabil din punct de vedere al calitii solului i reliefului. n cazul cnd
punea difer de terenul arabil limitrof prin calitatea solului, relief i
23
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ali factori care diminueaz potenialul de producie, echivalentul n


arabil va fi stabilit ntre 1 0,4 ha arabil pentru 1 ha pune.
3. Fnee 1 ha = 1 Ha arabil echivalentul n arabil se va stabili ntre 1 0,5 ha
arabil pentru 1 ha pune.
4. Vie hibrid 1 ha vie hibrid = 1 ha arabil
5. Vie nobil 1 ha vie nobil poate fi echivalent cu 1 4 ha arabil, funcie de calitatea
solului, relief, vrsta plantaiei.
6. Livad 1 ha livad clasic poate fi echivalent cu 1 2 ha arabil, funcie de
clasic calitatea solului, relief, vrsta plantaiei, bazinele pomicole consacrate i
potenial de producie al plantaiei.
7. Livad 1 ha livad intensiv i super intensiv poate fi echivalent cu 1 3,5 ha
intensive i arabil, funcie de calitate sol, sistemul de amenajare etc.
superintensive

1.8.5. METODA (ABORDAREA) PRIN COMPARAII DIRECTE

Evaluarea terenurilor libere sau considerate libere


Nr. Element Proprietate Proprieti comparabile
crt. evaluat 1 2 3 4 5
1 Pre de vnzare
2 Drepturi de proprietate
transmisibile
Corecie dup
3 Finanare
Corecie
Pre corectat
4 Condiii de vnzare (motivaie)
Corecie
Pre corectat
5 Data vnzrii (condiii de pia)
6 Condiii de vnzare
Corecie
Pre corectat
7 Localizare
Corecie dup localizare
Pre corectat
8 Caracteristici fizice
9 Suprafa teren
Corecie
Pre corectat
10 Suprafa desfurat
Corecie
Pre corectat
11 Suprafa util
Corecie
Pre corectat
12 Condiii nchiriere
13 Chirie pia
14 VBP

24
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

15 VBE
16 VNE
17 Rata capitalizrii
VNE venit net efectiv;
VBE venit brut efectiv;
VBP venit brut al proprietii.
!!!!!! SE ADUN dupa fiecare corecie i NU cu cele iniiale.

RAPORT DE EVALUARE
1. Generaliti
1.1. Identificarea proprietii.
1.2. Drepturi de proprietate Liber
Contract de nchiriere termen / chirie sub nivelul pieei.
1.3. Tip valoare Standard de evaluare se gsete la sediul ANEVAR.
1.4. Data evalurii / data inspeciei
Anexe la raport:
- CF;
- fotografii ale obiectului evaluat, faade, acces, vecini, depozit, Su i Sdepozitare,
vecini, depozit;
1.5. Client / destinatar.
1.6. Clauz de nepublicare = este condiia realizat intre evaluator i client.
1.7. Ipoteze /condiii limitative.

2. Descrierea proprietii imobiliare


2.1. Amplasare zonare, localizare, vecini, instituii care sunt n zon, acces,
vad comercial, utiliti.
2.2. Aspecte juridice (n detaliu)
CF, topo, nchiriere, ipoteze.
2.3. Descrierea proprietii (amnunita)
Sistem constructiv
Suprafa teren ct este n fa i ct este n spate
mprejurimi
Platforme
ANEXA = amplasare n zon; plan de situaie; schi pe fiecare nivel; pardoseli;
Starea cldirii (ziduri, pardoseala, etc.)
Istoricul construciei

3. Analiza pieei imobiliare


C.M.B.U. = analiz (Cea Mai Buna Utilizare)
- fizic pozitiv;
- legal utilizabil;
- financiar;
- maxim productiv.

4. Evaluarea

5. Concluzii

25
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

CAPITOLUL II
ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATILOR

2.1 ABORDAREA PRIN COSTURI

Abordarea prin costuri este bazat pe o comparaie ntre costul de dezvoltare a


unei proprieti i valoarea unei proprieti existente sau similare n construcie.
Prin aplicarea abordrii prin costuri evaluatorul estimeaz costul de construire a
unei reproducerii sau de nlocuire pentru proprietatea de evaluat i scade din acel cost
toate deprecierile acumulate de proprietate. Deprecierea cumulat poate fi separat n
deprecierea fizic provenit din deteriorare, depreciere funcional i extern generate
de nvechire. Atunci cnd valoarea amplasamentului i profitul investitorului imobiliar
sunt adugate la acest rezultat, se obine o indicaie de valoare a proprietii cu drept
deplin.
Abordarea prin costuri este, n general, cea mai aplicat n evaluarea
construciilor noi sau relativ noi, cnd construciile reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului, valoarea amplasamentului este bine susinut i nu este evident
deprecierea funcional sau extern. Abordarea prin costuri este utilizat, de asemenea,
n estimarea valorii unor construcii aflate n stadiul de proiect de extindere i renovri,
proprieti cu destinaie special i proprieti care nu se tranzacioneaz frecvent pe
pia.
Abordarea prin costuri poate fi utilizat ca baz n estimarea coreciilor pentru
diferenele fizice ntre proprietile comparabile n abordarea prin comparaia direct.
Abordarea prin costuri este, de asemenea, util n evaluri care solicit valori
separate pentru amplasament i pentru construcii (de exemplu, cnd elementele
asigurabile trebuie separate de elementele neasigurabile sau n cazul n care trebuie
estimat deprecierea pentru calcului impozitului pe venit). Abordarea prin costuri este
esenial n studiile de fezabilitate pentru a stabili dac valoarea de pia va depi sau
nu costurile de construcie i a permite o marj convenabil pentru profitul
investitorului imobiliar.
Procedura pentru evaluarea proprietii prin costuri cuprinde:
1) Estimarea valorii terenului (amplasamentului) considerat liber i disponibil
pentru dezvoltarea n cea mai bun utilizare a sa.
2) Estimarea costului de reconstrucie sau de nlocuire a structurilor principale la
data efectiv a evalurii, inclusiv a costurilor directe i indirecte.
3) Estimarea altor costuri (indirecte) aprute dup construire, pentru aducerea
structurilor principale noi, libere la condiiile i nivelul de ocupare de pe pia.
4) Estimarea, dintr-o analiz de pia, a unui profit antreprenorial adecvat.
5) nsumarea la costul de nlocuire sau de reconstrucie, a costurilor indirecte i
profitului antreprenorial, adesea exprimat ca procent din costurile totale directe
i indirecte, pentru a ajunge la costul total de nlocuire sau reconstrucie al
structurilor principale.

26
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

6) Estimarea mrimii deprecierii cumulate a structurii, divizat n trei categorii


mari:
- deprecierea fizic;
- deprecierea funcional;
- deprecierea extern.
7) Scderea deprecierii cumulate din costul total de nlocuire sau reconstrucie a
structurilor principale pentru a obine o estimare a costului de nlocuire sau de
reconstrucie net.
8) Estimarea costurilor de nlocuire sau reconstrucie i a deprecierii pentru fiecare
cldire anex sau mbuntiri ale amplasamentului; apoi scderea deprecierii
estimate din costurile de reconstrucie sau nlocuire ale acestor mbuntiri.
Amenajrile amplasamentului i cldirile anexe sunt deseori evaluate la
valoarea lor net, adic direct pe baza costului net.
9) nsumarea costurilor nete de reconstrucie sau de nlocuire ale structurilor
principale, cldirile anexe i amenajrile amplasamentului pentru a obine
costul de reconstrucie sau nlocuire total net al tuturor construciilor.
10) Adugarea valorii amplasamentului la costul net total de reconstrucie sau
nlocuire al tuturor construciilor, pentru a obine valoarea proprietii cu
drepturi depline.
11) Dac este necesar, corectarea valorii proprietii cu drepturi depline, pentru a
reflecta o participaie la proprietatea evaluat, pentru a ajunge la valoarea unui
drept parial de proprietate.
Deosebirea ntre costul de reconstrucie i costul de nlocuire este important.
Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la
data efectiv a evalurii o copie sau un substitut exact al cldirii evaluate, utiliznd
aceleai materiale, normative de construcie, proiecte, planuri i calitate a manoperei i
nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data
efectiv a evalurii, o cldire cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate,
utiliznd materiale moderne i normative, proiecte i planuri actuale. Utilizarea
costului de nlocuire elimin necesitatea estimrii anumitor forme de depreciere
funcional, dar trebuie luate n considerare costul nlocuirii elementelor care reflect
deprecierea recuperabil i costurile de exploatare suplimentare datorate
supradimensionrilor. Utilizarea estimrilor de cost de reconstrucie sau nlocuire
depinde adesea de scopul evalurii.
2.1.1. ESTIMAREA COSTURILOR DE CONSTRUIRE

Abordarea prin costuri a valorii ncepe cu o estimare a costului curent de


reconstrucie sau de nlocuire a construciilor i amenajrilor la data efectiv a
evalurii. Estimarea costului trebuie realizat de un specialist, pentru c, dac nu este
corect, valoarea obinut va fi viciat. Estimrile costurilor se bazeaz pe costul de
reconstrucie i pe costul de nlocuire i se compun din costuri directe i indirecte,
onorariile contractorului i profitul investitorului imobiliar.
Costul de reconstrucie se refer la costul unei structuri identice la data efectiv
a evalurii. Teoretic, abordarea prin costuri ncepe ntotdeauna cu costul de
reconstrucie nou. Costul de nlocuire nou se refer la costul unui substitut cu o
utilizare egal i nu un duplicat, la data evalurii. Costul de nlocuire nou se utilizeaz

27
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

n cele mai multe evaluri ca alternativ practic la o estimare standardizat care ar fi


costisitoare i consumatoare de timp.
Costurile directe sunt cheltuieli de capital legate direct de construcia fizic a
cldirilor, de exemplu costul contractual. Cheltuielile de regie i profitul
antreprenorului sunt costuri directe.
Costurile indirecte sunt cheltuieli de capital legate indirect de construcia fizic
a cldirilor, de exemplu onorariile arhitectului i inginerului, taxele de proprietate n
timpul construciei i finanarea.
Profitul investitorului imobiliar este acea parte a costului care reflect
contribuia antreprenorului. El este stimulentul care st la baza activitii de
coordonare, conducere i creaie implicate n realizarea proiectului. Profitul
investitorului imobiliar trebuie considerate, n mod clar, un cost real, dar nu se reflect
neaprat n valoare. Profitul investitorului ar trebui msurat i inclus ca element, att n
estimarea costului de nlocuire, ct i a celui de reconstrucie. Estimarea costului de
reconstrucie sau de creare a unei cldiri nu este complet dect dac sunt luate n
considerare toate costurile. Pe pieele caracterizate printr-un dezechilibru ntre cerere
i ofert, poate surveni o pierdere a investitorului imobiliar, iar aceasta va fi
considerat ca parte a estimrii deprecierii externe.

2.1.2. DEPRECIEREA CUMULAT

Deprecierea este o pierdere din valoarea proprietii din orice cauz la data
efecturii raportului de evaluare. Cu alte cuvinte, este diferena ntre costul de
reconstrucie sau de nlocuire al unei construcii i valoarea de pia a acesteia la data
evalurii. Deprecierea poate rezulta din trei surse: uzur fizic datorat deteriorrii
construciilor, depreciere funcional atribuit unei deficiene sau unei
supradimensionri i depreciere din cauze externe cauzat de schimbri n economie,
tendine n cerere, sau n utilizarea proprietilor n vecintate. Deprecierea fizic i
cea funcional pot fi observabile ntr-o mbuntire. Deprecierea reprezint o
penalitate deoarece piaa o recunoate ca o pierdere de valoare. O ofert foarte sczut
a proprietii n comparaie cu cererea poate compensa pierderea de valoare a cldirilor
vechi. Importana istoric i arhitectural poate compensa penalitatea asupra valorii pe
care o impune timpul.
Civa termeni importani sunt asociai cu deprecierea. Pentru a msura
deprecierea cumulat evaluatorul estimeaz pierderea de valoare a construciei n
cauz n starea ei actual dup comparaia cu valoarea construciei dac aceasta ar fi
fost nou.
Pentru a msura deprecierea cumulat, evaluatorul ia n considerare toate
elementele care pot cauza o pierdere n valoare i analizeaz fiecare element doar o
singur dat. Deprecierea cumulat poate fi estimat prin metoda duratei economice de
via, metoda duratei economice de via modificat, metoda divizrii sau metoda
comparaiei de pia sau de capitalizare a venitului. Pentru a estima doar deprecierea
fizic se poate folosi metoda duratei de via fizic.
Cele cinci tipuri de depreciere cumulat pe care aceast metod le ia n
considerare sunt:
1) uzura fizic recuperabil;
2) uzura fizic nerecuperabil;

28
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

3) deprecierea funcional recuperabil;


4) deprecierea funcional nerecuperabil;
5) deprecierea din cauze externe.
Evaluatorul poate lua n considerare toate elementele funcionale i fizice
recuperabile naintea msurrii celor nerecuperabile, deoarece deprecierea elementelor
nerecuperabile nu poate fi msurat potrivit pn ce deprecierea celor recuperabile nu
a fost calculat. Costul corectrii elementelor recuperabile este compensat de o
cretere n valoare; costul reabilitrii elementelor nerecuperabile depete creterea
rezultat n valoare.
Deprecierea fizic recuperabil se aplic elementelor cu ntreinere defectuoas
care necesit repararea la data evalurii. Un element este redresabil dac costul
reparrii acestuia este mai mic sau egal fa de creterea n valoare a proprietii.
Evaluatorii se difereniaz prin clasificarea acestor elemente. Unii argumenteaz c
pierderea n valoare nu poate fi compensat la data evalurii, astfel nct elementul
este nerecuperabil; alii afirm c deteriorarea este recuperabil. n orice caz,
pierderea procentual trebuie s fie dedus ca o depreciere fizic recuperabil sau
nerecuperabil.
Deprecierea fizic nerecuperabil se refer la deteriorarea care nu poate fi
recuperat practic sau economic. Estimarea acesteia este bazat pe costul de recuperare
a elementelor recuperabile fizice. Elementele uzur fizic nerecuperabile sunt
clasificate n elemente cu durate scurte i lungi de via. Un element cu via lung va
avea o durat de via economic rmas egal cu viaa ntregii construcii; un element
cu via scurt va avea o durat de via economic rmas mai mic dect cea a
construciei. Metoda duratei de via fizic trebuie utilizat pentru elementele cu via
scurt i poate fi folosit pentru elementele cu durate lungi de via. Raportul dintre
vechimea scriptic i durata fizic total estimat este aplicat costului de reconstrucie
sau de nlocuire a elementelor cu via scurt i lung pentru a calcula o estimare a
uzurii fizice nerecuperabile. O metod alternativ de estimare a uzurii fizice a
elementelor cu via lung este metoda duratei de via economic n care vechimea
efectiv este ajustat pentru toate componentele deprecierii aflate n structur. Aceast
rat a vrstei efective fa de durata estimat de via economic este aplicat costului
de reconstrucie sau de nlocuire al elementelor cu via lung pentru a calcula o
estimare a deprecierii fizice nerecuperabile. O mare atenie trebuie acordat aplicrii
acestei metode, pentru a evita includerea altor componente de depreciere n aceast
rat.
Deprecierea funcional recuperabil este cauzat de defecte de proiectare sau
schimbri n normativele i n materialele de construcie. Pentru a fi recuperabil,
costul de nlocuire a elementelor demodate sau inacceptabile trebuie s fie mai mic sau
egal cu creterea anticipat n valoare. Deprecierea funcional recuperabil poate
rezulta dintr-o deficien care necesit adugiri, nlocuiri sau modernizri sau
supradimensionare. Dac costul este bazat pe nlocuire mai degrab dect pe
reconstrucie, costul elementelor supradimensionate nu trebuie s fie inclus.
Deprecierea funcional nerecuperabil poate fi cauzat de o deficien sau o
supradimensionare. Cnd este cauzat de o deficien care nu este inclus n costul
estimat dar trebuie inclus, deprecierea funcional nerecuperabil este estimat prin
capitalizarea pierderii de venit net atribuit deficienei, adic prin divizarea pierderii de
venit net cu o rat de capitalizare pe construcii, minus costul elementului dac ar fi
fost inclus n estimarea costului nou. Deprecierea funcional nerecuperabil datorat
29
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

unei deficiene care este inclus n estimarea costului dar nu ar trebuie s fie inclus,
este msurat ca un cost curent de nou, minus deprecierea fizic calculat anterior,
minus valoarea adugat. Cnd este cauzat de o supradimensionare, deprecierea
funcional nerecuperabil poate fi msurat n dou moduri diferite, n funcie de
utilizarea fie a costului de reconstrucie fie a costului de nlocuire. Dac se bazeaz pe
costul de reconstrucie, supradimensionarea este msurat ca un cost de reconstrucie
al componentei supradimensionate minus orice depreciere fizic plus valoarea
prezent a costurilor suplimentare (taxe, asigurri, ntreinere, utiliti) minus valoarea
adugat dac exist. Dac se bazeaz pe costul de nlocuire, supradimensionarea
reprezint doar un cost suplimentar al proprietii minus valoarea adugat.
Deprecierea din cauze externe este cauzat de influene negative exterioare
construciei; din punct de vedere al proprietarului este nerecuperabil. Pierderea de
venit total datorat deprecierii din cauze externe trebuie s fie alocat ntre
amplasament i construcii. ntr-o metod, pierderea din venit alocat construciilor
este capitalizat la o rat de capitalizare pe construcii pentru a determina mrimea
deprecierii din cauze externe la data evalurii. Efectul deprecierii din cauze externe
asupra valorii amplasamentului este considerat n mod distinct n analiza respectiv
prin ajustarea localizrii. Alocarea proporional a deprecierii din cauze externe
alocat amplasamentului nu este aplicat valorii terenului, dar trebuie s fie utilizat
pentru a testa caracteristicile pierderii de valoare din localizarea proprietii, n
seciunea de evaluare a terenului, din raportul de evaluare.

30
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAIE DIRECT


Metoda comparaiei directe este procesul prin care valoarea de pia estimat
este prin analiza activitii pieei pentru proprieti similare i prin compararea
acestora cu proprietatea evaluat. Tehnicile comparative sunt fundamentale n procesul
de evaluare i sunt folosite i n alte metode de evaluare.
Metoda comparaiei directe este bazat pe premisa c valoarea de pia a unei
proprieti este direct legat de preurile tranzaciilor comparabile ale proprietilor
competitive. Valoarea proprietii pe pia este dat de disponibilitatea de nlocuire cu
proprieti cu aceeai utilitate i atractivitate. Valoarea este susinut atunci cnd
relaia dintre teren i amenajrile acestuia i dintre proprietate i mediu sunt n
echilibru. Condiiile externe, ca de exemplu vecintile i economia, pot afecta
valoarea proprietii, pozitiv sau negativ.
Metoda comparaiei directe este aplicabil atunci cnd exist suficiente date
recente pe piaa tranzaciilor pentru indicarea nivelului valorilor; este mai puin util
cnd datele sunt rare. Modificrile condiiilor economice, reglementrile de urbanism,
legislaia impozitelor i existena finanrii pot, de asemenea, s limiteze eficiena
metodei. Comparaia direct este, de obicei, folosit n evaluarea caselor de locuit.
Analiza tranzaciilor comparabile ale proprietilor productoare de venituri este mult
mai dificil. Metoda comparaiei directe d informaii asupra ratei de capitalizare i
asupra deprecierilor care sunt aplicate n metodele bazate pe venituri i costuri.
Procedura sistematic ce se aplic pentru metoda comparaiei directe implic o
procedur n cinci trepte:
1. cercetarea pieei pentru tranzacii de vnzare, listinguri i oferte de vnzare i
cumprare pentru proprieti comparabile
2. verificarea acurateei datelor i dac acestea reprezint tranzacii ntre pri
independente
3. determinarea criteriilor de comparaie relevante
4. compararea proprietii cu proprietile imobiliare comparabile i ajustarea
pentru diferen
5. reconcilierea valorilor multiple ntr-o singur valoare sau interval de valori
Criteriile de comparaie reprezint componentele n care pot fi mprite
proprietile n scopul comparaiei, n funcie de natura evalurii. Folosirea criteriilor
de comparaie uureaz analiza comparativ a proprietii imobiliare de evaluat cu cea
a proprietilor comparabile, dar acestea trebuie s fie apropiate, sigure i consistente.
O serie de corecii pot fi aplicate preului total, altele sunt aplicate preului pe uniti
de comparaie. Multiplicatorii de venituri pot fi, de asemenea, folosii ca i criterii de
comparaie. Evaluatorii nu doar corecteaz aceste criterii, ci mai degrab explic
similitudinile i diferenele n reconcilierea valorilor.
Elementele de comparaie sunt caracteristicile proprietilor i tranzaciilor care
determin ca preul pltit pentru o proprietate imobiliar s varieze. Acestea sunt
folosite n ajutorul identificrii diferenelor dintre proprietatea evaluat i proprietile
comparabile astfel nct s poat fi fcute coreciile. Evaluatorul trebuie s aplice
corecia pentru diferene doar o singur dat. Cele mai folosite elemente de comparaie
sunt: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare , condiiile de vnzare,
localizarea, caracteristicile fizice, economice, utilizarea componentelor non-imobiliare

31
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ale valorii. Alte elemente posibile includ accesul, restricii guvernamentale, restricii
de condiii de mediu i mbuntirile ambientale.
Corecia pentru drepturile de proprietate transmise reflect diferena dintre
proprietatea generatoare de venituri i posibila ei utilizare ca proprietate nchiriat i ca
o proprietate liber. Corecia este necesar pentru cuantificarea diferenelor dintre
chiria de pia pe care proprietatea liber este capabil s o impun i chiria
contractual a unei proprieti imobiliare sub contract de nchiriere existent, diferene
care se vor produce pn la finalizarea acestuia. Dac corecia nu este fcut n
drepturile de proprietate n metoda comparaiei directe, orice diferen trebuie fcut la
reconcilierea valorilor.
Corecia pentru localizare este necesar cnd vecintile sau mediul proprietii
i ale proprietilor comparabile difer semnificativ, crend variaii ale cererii.
Coreciile pentru caracteristicile fizice justific diferenele n dimensiunile
amenajrilor amplasamentului, n calitatea i condiiile cldirilor, n materialele de
construcie utilizate, n utilitatea funcional a construciilor i n aspectul plcut al
acestora.
Coreciile pentru caracteristicile economice reflect diferenele n calitatea
managementului, structura chiriailor, termenii contractuali ca de exemplu chiriile,
datele de expirarea a contractelor de nchiriere, opiunile de rennoire i prevederile
speciale ale nchirierii, ca i clauzele de recuperarea a cheltuielilor. Evaluatorul trebuie
s aib grij s nu redea diferenele n drepturile de proprietate transmise ale
proprietilor sau modificrile n condiiile pieei ca i diferene ce implic
caracteristicile economice.
Corecia pentru diferenele de utilizare poate fi fcut atunci cnd proprietile
difer n condiiile de utilizare, cea mai buna utilizare sau zonare. Componentele non-
imobiliare includ bunurile mobile i valoarea necorporal.
Att tehnicile cantitative, ct i cele calitative pot fi folosite pentru identificarea i
cuantificarea coreciilor. Tehnicile cantitative includ analiza pe perechi de date,
analizele statistice, analizele grafice, analizele de tendin, analizele de costuri i
analiza datelor secundare. Tehnicile calitative includ analiza comparaiei relative,
analiza iruri1or, interviuri personale.
Analiza pe perechi de date poate fi folosit pentru a izola efectul anumitor
variabile particulare asupra preului atunci cnd sunt disponibile suficiente date i pot
fi cuantificate alte variabile. Atunci cnd nu sunt disponibile suficiente date, tehnicile
sunt folosite pentru a sugera dimensiunea coreciei, care poate fi testat apoi pentru
siguran. Analiza statistic conine date statistice i analiza regresiei. Analiza grafic
implica interpretri vizuale ale datelor grafice sau curbele analizei datelor. Analiza
tendinei este folositoare atunci cnd sunt disponibile bazele de date ale proprietilor.
Ana liza costurilor i analiza datelor secundare se bazeaz pe tipuri de date specifice
ca: indicatori de costuri i analize de pia elaborate de firme sau agenii
guvernamentale.
n analiza comparaiei relative, evaluatorul cerceteaz relaiile indicate de
datele de pia fr a face apel la cuantificri. n mod obinuit, evaluatorul analizeaz
vnzrile comparabile pentru a determina dac caracteristicile acestora sunt inferioare,
superioare sau egale cu cele ale proprietii evaluate. Procesul este similar cu cel al
analizei pe perechi de date, dar nu sunt implicate analizele cantitative. Analiza
clasamentului aranjeaz proprietile n concordan cu gradul de similitudine fa de

32
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

proprietatea evaluat. Interviurile personale pentru participanii pe pia pot, de


asemenea, s aduc informaii folositoare pentru a face corecii calitative.
Analiza comparativ se refer la procesul analitic de baz, care poate folosi
tehnici cantitative, calitative sau combinaia celor dou pentru a obine valoarea final.
Procesul const n patru trepte:
1) identificarea elementelor de comparaie ce influeneaz valoarea proprietii de
evaluat;
2) compararea fiecrei proprieti comparabile cu proprietatea de evaluat i
msurarea diferenelor fiecrui element de comparaie, att calitativ ct i
cantitativ;
3) obinerea corecilor nete pentru fiecare proprietatea comparabil;
4) prezentarea preurilor comparabile dup corecie sau intervalului de valori i
reconcilierea diferitelor valori obinute ntr-o singur valoare estimat.
Ordinea n care coreciile sunt aplicate proprietilor comparabile este
determinat de datele de pia i de analiza acestor date de ctre evaluator. Pentru
exemplificare este prezentat urmtoarea ordine a corecilor:
1) corecia drepturilor de proprietate transmise, pre corectat;
2) corecia condiiilor de finanare, pre corectat;
3) corecia condiiilor de vnzare, pre corectat;
4) corecia condiiilor de pia, pre corectat ;
5) corecia pentru localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice,
utilizare, componente non-imobiliare.

33
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

2.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA


VENITULUI

n abordarea pe baz de venit a valorii, evaluatorul analizeaz capacitatea


proprietii de a genera profituri i a le converti n indicatori de valoare prezent.
Abordarea bazat pe venit este parte integral a procesului de evaluare. Tehnicile i
procedurile de capitalizare a venitului sunt utilizate pentru a analiza i ajusta
informaiile de vnzare n abordarea comparaiei directe i pentru a msura deprecierea
funcional i extern prin capitalizarea unei pierderi estimate din venit cnd se
utilizeaz abordarea prin costuri.
n abordarea pe baz de venit, beneficiile viitoare sunt exprimate n mod
obinuit ca venitul brut potenial (VBP), venitul total potenial atribuit proprietii
imobiliare la utilizare complet nainte ca cheltuielile de exploatare s fie sczute;
venitul brut efectiv (VBE), profitul anticipat din toate operaiile proprietii imobiliare
ajustate pentru pierderile din neocupare i din neplat; venitul net din exploatare
(VNE), venitul net actual sau anticipat rmas dup deducerea tuturor cheltuielilor de
exploatare din venitul brut efectiv, dar naintea deducerii serviciului datoriei ipotecare
i a amortizrii scriptice; cash-flow-ul nainte de impozitare, partea din venitul net de
exploatare care rmne dup plata serviciului datoriei, dar naintea deducerii
impozitului pe venitul curent din exploatare; cash-flow-ul dup impozitare, partea din
fluxul nainte de impozitare care rmne dup deducerea impozitului pe venitul curent
din exploatare; i preul de revnzare, beneficiul ncasat de un investitor la terminarea
investiiei.
Rata de capitalizare total i rata de capitalizare aferent capitalului propriu sunt
rate ale venitului. Nu sunt rate de rentabilitate a capitalului i nu reflect rata de
randament a capitalului propriu. Rata de capitalizare total (R0) este rata de venit
pentru o proprietate care reflect relaia dintre venitul net anual previzionat i valoarea
total a proprietii; este folosit pentru a converti venitul net din exploatare ntr-un
indicator al valorii totale a proprietii. Rota de capitalizare aferent capitalului
propriu (RE) este rata de venit care reflect relaia dintre fluxul anual previzionat
nainte de impozitare i investiia n capitalul propriu. Este numit, de asemenea, rata
capitalului investit, rata cash-flow-ului sau rata dividentului capitalului propriu.
Rata de randament este rata de rentabilitate a capitalului. Este exprimat de
obicei ca o rat anual procentual compus. Rata de randament ia n considerare toate
beneficiile ateptate, inclusiv veniturile ncasate din vnzare la terminarea investiiei.
Rata dobnzii este rata de randament a capitalului mprumutat. Rata de actualizare
este rata de randament utilizat pentru a converti plile viitoare n valoare prezent.
Rata intern de rentabilitate (RIR) se refer la rata de randament care este realizat
sau previzionat pentru o anume investiie de capital de-a lungul perioadei de deinere.
RIR egalizeaz valoarea prezent a beneficiilor viitoare ale investiiei cu mrimea
capitalului investit. Rata totala de randament (YE) este rata de rentabilitate asupra
capitalului total. Reprezint media ponderat a ratei de randament a capitalului propriu
i creditului (capitalului mprumutat). Rata de randament a capitalului propriu (YE)
este rata de rentabilitate a capitalului propriu, distinct de rata de rentabilitate a
capitalului mprumutat.
Recuperarea capitalului se refer la recuperarea capitalului investit;
rentabilitatea capitalului se refera la suma suplimentar primit ca o compensaie
34
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

pentru utilizarea capitalului investitorului pn cnd acesta este recuperat. n


investiiile imobiliare, capitalul poate fi recuperat n multe moduri (prin venitul anual
sau revnzarea proprietii).
Dac valoarea proprietii nu se schimb de-a lungul perioadei de investiie,
investitorul poate recupera tot capitalul la vnzarea proprietii i rata de venit indicat
(R0) va fi egala cu rentabilitatea capitalului. Dac investitorul nu ateapt o recuperare
total a investiiei iniiale i rentabilitatea capitalului va fi mai mic dect rata de venit
(R0). Dac investitorul se ateapt s obin mai mult dect investiia original, rata de
rentabilitate a capitalului va depi rata de venit (R0)
n metoda DCF, distincia dintre recuperarea capitalului i rentabilitatea
capitalului este bine realizat, fiind selectat o rat de actualizare pentru a evidenia
rentabilitatea specific a capitalului. n capitalizarea direct ratele de venit utilizate
trebuie s in seama att de recuperarea capitalului, ct i de rentabilitatea sa.
Estimarea valorii calculat cu ajutorul unei rate de capitalizare total a venitului
proprietii reflect att rentabilitatea ct i recuperarea capitalului investit.
Capitalizarea direct este o metod utilizat pentru a converti venitul estimat
ateptat pentru un singur an ntr-un indicator de valoare printr-un singur pas - ori prin
divizarea venitului estimat cu o rat de venit potrivit sau prin multiplicarea venitului
estimat cu un factor de venit adecvat.

2.3.1. ESTIMAREA VENITULUI I CHELTUIELILOR

Pentru abordarea veniturilor este fundamental o estimare sau o previziune


schematic a veniturilor viitoare. Venitul istoric i cel curent sunt relevante pentru
previziune, dar evoluia viitoare a venitului este de importan critic. Evaluatorii pot
stima i capitaliza patru categorii de venituri: venitul brut potenial (VBP), venitul brut
efectiv (VBE), venitul net din exploatare (VNE) i fluxul financiar (cash flow-ul). n
funcie de informaiile disponibile i de metoda de capitalizare utilizat, analiza
venitului se poate baza pe nivelul efectiv al venitului din momentul evalurii, pe
venitul estimat pentru primul an de previziune, pe o previziune a veniturilor generate
de proprietate de-a lungul unei perioade specificate de deinere sau pe venitul anual
stabilizat sau mediu de-a lungul perioadei de deinere a proprietii .Pentru a evalua
investiiile n participare se uti1izeaz de obicei capitalizarea fluxurilor financiare.
O previziune a veniturilor i cheltuielilor ncepe cu analiza chiriei. Chiriile
brute sunt acelea n care proprietarul pltete toate cheltuielile de exploatare a
proprietii imobiliare. n cazul chiriilor nete, chiriau1 este cel care p1atete toate
aceste cheltuieli. Chiriile pot fi clasificate astfel: chirie constant - cu un nivel
specificat al chiriei pe toat durata contractului de nchiriere; chirie gradual - n care
chiria sufer modificri specifice (cretere sau diminuare) n unul sau mal multe
momente ale perioadei de nchiriere; chirie reevaluat - n care chiria este ajustat la
intervale periodice bazate pe reevaluarea proprietii imobiliare; ajustabil prin indice -
n acest caz, ajustrile periodice ale chiriei sunt legate de un anumit indice; i chirie
procentual - n care chiria se bazeaz pe un procent specificat din volumul de
activitate sau productivitate.
Venitul poate fi afectat de cinci tipuri diferite de chirie: chiria contractual care
reprezint venitul efectiv din nchiriere, specificat n contract; chiria de pia sau
chiria economic care este venitul probabil din nchiriere pe care l-ar produce
proprietatea pe pia; chiria excedentar ce reprezint suma cu care chiria contractual
35
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

depete chiria de pia la momentul evaluri; chiria procentual care este venitul
provenit din nchiriere n acord cu clauza de procentaj din contract i chiria
suplimentar care este chiria pltit n plus, peste nivelul chiriei minime garantat.
2.3.2. CAPITALIZAREA DIRECT

Capitalizarea direct este utilizat pentru a converti venitul previzionat estimat


pentru un singur an ntr-un indicator de valoare printr-un singur pas, fie prin divizarea
venitului estimat cu o rat adecvat fie prin multiplicarea acestuia cu un factor. Metoda
nu face distincia ntre recuperarea i rentabilitatea capitalului deoarece ipotezele
investitorului nu sunt simulate. Deoarece ratele sau factorii utilizai n capitalizarea
direct sunt derivai din proprieti similare ca investiii, trebuie s fie luat n
considerare o rat satisfctoare de recuperare sau rentabilitate a capitalului.
n plus fa de VBP VBE i VNE. capitalizarea direct poate fi bazat pe
venitul capitalului propriu, venitul creditului, venitul terenului sau venitul cldirii.
Astfel, ratele pe venit care pot fi utilizate includ rata de capitalizare total a proprietii
(R0), rata de capitalizare a capitalului propriu (RE), rata de capitalizare a creditului
(RM), rata de capitalizare a terenului (RL), rata de capitalizare a cldirilor (RB). Factorii
de venit includ multiplicatorul de venit brut potenial (MVBP), multiplicatorul chiriei
brute (MCB), multiplicatorul venitului brut efectiv (MVBE). Ratele de venit i factorii
trebuie s fie calculai din informaii ale proprietilor comparabile care reflect
raporturi venit-cheltuieli i teren-cldiri similare, caracteristici ale riscului i previziuni
de modificri n venit i valoare de-a lungul perioadei tipice de deinere.
Formula de capitalizare direct este urmtoarea:
Venitul net din exp loatare
Valoarea
Rata de capitaliza re totala
Dac informaiile adecvate pentru a calcula rata de capitalizare total nu sunt
disponibile, dar datele privitoare la tranzaciile de vnzri i venit brut sunt
disponibile, poate fi utilizat mu1tiplicatorul venitului brut - care prin convenie se
consider c implic venitul brut efectiv, dac venitul brut potenial nu este specificat
cu rata cheltuielilor de exploatare (RCE) pentru a estima rata total de capitalizare.
Formula pentru aceasta procedura este:
1 RCE
R0
MVBE
Acest calcul este utilizat pentru toate proprietile comparabile i o rat total de
capitalizare este derivat din toate indicaiile de rate diferite.
Creditorii de fonduri ipotecare ateapt att o rentabilitate a capitalului lor sub
form de dobnda, ct i recuperarea capitalului sub form de amortizare a creditului
acordat. n mod similar, investitorii de capital propriu ateapt o rentabilitate a
capitalului propriu n funcie de riscul investiiei. Tehnica pe baza ratei medii a celor
dou componente consider c rata de capitalizare totala este o rat compus,
ponderat cu procentul de capital propriu i de capital mprumutat din investiia asupra
proprietii.

36
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

2.4. RECONCILIEREA VALORILOR


Reconcilierea reprezinta analiza concluziilor alternative pentru a se ajunge la
valoarea finala estimata. Reconcilierea este necesara deoarece rezulta valori diferite
prin utilizarea abordarilor diferite si chiar in cadrul aplicarii unei singure abordari.
In pregatirea reconcilierii, un evaluator trece in revista intregul proces al
evaluarii pentru a se asigura ca informatiile, tehnicile si rationamentele utilizate sunt
valide si solide.Inconsecventele aparute in abordarile de evaluare trebuie sa fie
reconciliate. De exemplu, vechimea efectiva a unei proprietati estimate prin abordarea
pe baza de cost va fi sigura in cazul corelarii cu starea tehnica luata in calcul prin
metoda comparatiei directe. Toate abordarile de evaluare aplicate trebuie sa se bazeze
pe acelasi principiu, respectiv al determinarii celei mai bune utilizari.
Evaluatorul va trebui sa fie sigur ca abordarile si metodele de evaluare utilizate
se refera la drepturile evaluate, la definirea valorii in cauza si la scopul si utilizarea
evaluarii. Se recomanda o verificare de catre o persoana independenta, a tuturor
calculelor matematice. Diferentele subtile intre obiectivele evaluarii si drepturile
asupra proprietatii respective pot determina diferentele intre nivelurile valorii. De
exemplu, o proprietate destinata investitiei va avea valori diferite daca este evaluata ca
o cladire finisata dar neocupata sau daca este evaluata ca o cladire terminata si
ocupata. Definitia valorii va trebui sa fie reexaminata in procesul reconcilierii, in
special daca evaluarea este solicitata in caz de litigii sau finantare a investitiilor.
Valoarea finala estimata nu rezulta numai dintr-o simpla aplicare tehnica si
cantitativa a procedeelor de evaluare; mai degraba implica exercitiul rationamentului.
Rezultatul evaluarii trebuie sa fie compatibil cu situatia de piata, iar cantitatea de
informatii utilizate trebuie sa corespunda acelor date pe care piata le considera
relevante pentru tema analizata. Pot fi utile in reconciliere si acele abordari de evaluare
care nu sunt de prima importanta intr-un caz anume.
Un evaluator determina o valoare estimata semnificativa ce poate fi sustinuta
prin considerarea a trei criterii : adecvarea, corectitudinea si cantitatea de informatii.
Adecvarea se refera la preferinta pietei pentru anumite abordari in imprejurari
specifice si la gradul de cuprindere asociat cu analiza si rezultatele informatiilor
comparabile. Toate informatiile, calculele, estimarile si ajustarile sunt examinate
pentru precizie. Cantitatea informatiilor este analizata pentru a determina daca
rezultatul la care s-a ajuns este suficient de veridic pentru piata. Informatiile pietei
reflecta in mod necesar fenomene trecute. Un evaluator trebuie sa se refere la
asemenea date atunci cind estimeaza valoarea ce reprezinta, in fapt, valoarea prezenta
a profiturilor viitoare ale proprietatii. In orice caz, informatiile analizate nu-I vor
impune evaluatorului o opinie.
Valoarea finala estimata pote fi exprimata ca o singura cifra, un interval sau ca
ambele posibilitati, de exemplu, ca o singura cifra intr-un interval.

37
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ANEXE

38
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ANEXA 1
LISTA PRINCIPALA DE INSPECTIE

Adresa imobilului Numele clientului

Adresa clientului Numele inspectorului

Data inspectiei Nr. de telefon

SUBSOLUL CLADIRII
PERETII DE FUNDATIE
constructie scurgeri de apa
fara subsol ____ cu subsol ______ nici una ___________________________
caramida ______ piatra _________ localizata si descrisa _________________
beton simplu___ beton armat ____
starea fundatiei infiltratii de apa
fara acces _____ cu subsol ______ nici una ________ eflorescenta _____
rea ____________________________ umiditate _________________________
fisuri izolatii
fara una __________ nici una ________ impletitura ______
___________ importante _____ pe interior _____ panouri rigide ___
minore ________ pe exterior _____
condens bariera de vapori
nu exista ______ localizat _______ nici una ________ prost instalata ___
buna
PARDOSEALA PARTER CLADIRE
constructie starea pardoselii
beton armat ___ pe pamant ___ fara ______________
inaltata _______ buna _______________
rea ___________________
scurgeri de apa fisuri
nici una ______________________ fara _____________ una
_____________
localizata si descrisa _____________ minore _________ importante _______
infiltratii de apa drenaj
eflorescenta __ umiditate ____ nu exista _________ drenaj ___________
pompa de epuisment ___________________
structura planseului
pe grinzi de beton _______________ Descriere: _____________________________
pe grinzi de lemn _______________ ______________________________________
pe grinzi metalice _______________ ______________________________________
pe boltisoare de caramida _________

PARTERUL CLADIRII
PERETII EXTERIORI
pereti finisajul peretilor
caramida ______ b.c.a. _________ finisaj tencuit ____ prin placare _____

39
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

diafragme ________________________ finisaj satisfacator finisaj obisnuit __


grosime _______ inaltime _______ finisaj superior __
starea peretilor probleme de umiditate
buna _________ cu fisuri fine ___ nici una ________ sunt probleme ___
cu fisuri multiple si adanci ___________
condens bariera de vapori
PLANSEUL PESTE PARTER
planseu finisajul tavanului
beton armat ____ lemn __________ satisfacator _____ obisnuit
superior ________
grosime _______ cu grinzi _______ muchiile perete-tavan ________________
stalpi de sustinere grinzi ______________
starea planseului probleme de umiditate
buna _________ rea ___________ nici una ________ sunt probleme ___
fisuri fine ______ fisuri importante punte termica ____
condens
nu exista _________________________
da, si este localizat _________________

PERETII INTERIORI
pereti starea peretilor
caramida ______ b.c.a. _________ buna __________ cu fisuri fine ____

beton armat ______________________ cu fisuri multiple si adanci ______________


grosime _______ inaltime _______
finisajul peretilor
zugraveli placaje pereti
simple ________ obisnuite ______ faianta _________ tapet __________
superioare ________________________ marmora _______ baie ___________
camera de zi ___ dormitor _______ lambriu lemn/plastic _________________
WC serviciu ____ bucatarie _______
USI
material sistemul de functionare al usii
lemn _________ lemn stratificat __ oscilant _______ armonic _________
PVC _________ aluminiu ______
tipul usii tipul de geam la exterior
foi pline _______ ochi de geam ___ ornament ______ termopan ________
vitraliu _______
nr. canate ______ glaswand _____
starea usii tipul de geam la interior
buna _________ rea ___________ ornament ______ sablat ___________
clar _________
medie ________ feronerie ______
FERESTRE
materiale starea ferestrelor
lemn _________ lemn stratificat _ satisfacator _______ medie ________
PVC _________ aluminiu ______ foarte buna __________________________
tipul ferestrei starea feroneriei

40
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

nr canate _____ tip cercevea ___ buna _____________ cu defecte _____


sistem de functionare starea cercevea exterioara din lemn
oscilant ______ batant ________ satisfacatoare_______ buna _________
ghilotina _____ oscilobatant ___ foarte buna __________________________
SCARA DE ACCES LA ETAJ
material balustrada
beton armat ___ lemn _________ metalica __________ fier forjat _____
metalica _______________________ lemn _____________ zidarie ________
tipul scarii mana curenta
dreapta ______ 2 rampe ______ din lemn __________ din PVC ______
elicoidala _____________________ metalica __________ inox _________

INSTALATII
BRANSAMENT DE APA
tip material bransament riscul de inghet
plumb___________ cupru _______ nici unul _______ posibil _________
zincata _________ teava neagra _ probabil __________________________
diverse materiale _ plastic ______ verifica adancimea fundatiei ___________
vana principala scurgerile menajere
inaccesibila ______________________ fonta ___________ plastic _________
utilizabila _______________________
tuburi beton la exterior _______________
camin colector ______________________
starea generala
buna ___________ medie _______localizarea defectului _______presiunea apei ___
SISTEMUL DE VENTILATIE
material tipul grilei
tabla zincata _____ tabla neagra __ cu jaluzele ______ cu sita inox _____
plastic __________ termoizolatie _ slefuit ____________________________
starea traseelor starea ventilatiei
buna ___________________________ cu emisie la exterior _________________
medie __________________________ cu sistem incalzitor ___________________
rea _____________________________

SISTEMUL ELECTRIC
capacitate trasee electrice
60 A ___________ 100 A ______ cupru __________ aluminiu ________
200 A __________
panou de distributie starea circuitelor
sigurante fuzibile _________________ satisfacatoare _______________________
disjunctoare ______________________ buna ______________________________
circuite libere ____________________ foarte buna _________________________
INCALZIREA
tipul combustibilului sistemul de incalzire
lemne ________ carbuni _______ centrala proprie ______________________
electric ______ butan gaz _____ sobe _______________________________
alte sisteme ___ termoficare _________________________
SISTEMUL DE CANALIZARE

41
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

materiale obiecte sanitare


fonta ________ plastic ________ portelan sanitar ___ fonta emailata ___
tuburi beton ____________________ inox ____________ tabla zincata ____
starea tehnica starea fizica
rea (colmatata ) _________________ buna _______________________________
satisfacatoare ___________________ cu defecte ___________________________
buna __________________________ sparte ______________________________
ETAJELE CLADIRII
numar etaje identice _________________ numar etaje diferite
PERETII EXTERIORI
pereti finisajul peretilor
caramida ______ b.c.a. _________ finisaj tencuit ___ prin placare _____
diafragme ________________________ finisaj satisfacator finisaj obisnuit
finisaj superior __ ___
grosime _______ inaltime _______
starea peretilor probleme de umiditate
buna _________ cu fisuri fine ___ nici una ________ sunt probleme ___
cu fisuri multiple si adanci ___________
condens bariera de vapori
PERETII INTERIORI
pereti starea peretilor
caramida ______ b.c.a. _________ buna _________ cu fisuri fine ____

beton armat ______________________ cu fisuri multiple si adanci ______________


grosime _______ inaltime _______
finisajul peretilor
zugraveli placaje pereti
simple _______ obisnuite ______ faianta _________ tapet __________
superioare _______________________ marmora _______ baie __________
camera de zi ___ dormitor ______ lambriu lemn/plastic ________________
WC serviciu ____ bucatarie _______
PLANSEUL PESTE ETAJ
materiale finisajul tavanului
beton armat ___ lemn ________ satisfacator _______ obisnuit _______
superior __________
grosime ____ cu grinzi ______ muchiile perete-tavan __________________
stalpi de sustinere grinzi ________________
starea planseului probleme de umiditate
buna ________ rea ___________ nici una __________ sunt probleme _
fisuri fine ____ fisuri importante punte termica ______
condens
nu exista _______________________
da, si este localizat ______________

USI
material sistemul de functionare al usii
lemn ________ lemn stratificat _ oscilant ________ armonic _________

PVC ________ aluminiu _____

42
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

tipul usii tipul de geam la exterior


foi pline _____ ochi de geam __ ornament ________ termopan
vitraliu __________ __________
nr. canate ____ glaswand _____
starea usii tipul de geam la interior
buna ________ rea ___________ ornament ________ sablat
clar ____________ _____________
medie _______ feronerie ______
FERESTRE
materiale starea ferestrelor
lemn ________ lemn stratificat _ satisfacator _______ medie _________
PVC ________ aluminiu ___ foarte buna __________________________
tipul ferestrei starea feroneriei
nr canate _____ tip cercevea ___ buna _____________ cu defecte ______
sistem de functionare starea cercevea exterioara din lemn
oscilant ______ batant ________ satisfacatoare_______ buna __________
ghilotina _____ oscilobatant ___ foarte buna __________________________

SCARA DE ACCES LA ETAJELE SUPERIOARE


material balustrada
beton armat ___ lemn _________ metalica __________ fier forjat ______
metalica _______________________ lemn _____________ zidarie ________
tipul scarii mana curenta
dreapta ______ 2 rampe ______ din lemn __________ din PVC ______
balansata ______________________ metalica __________ inox _________

INSTALATII INTERIOARE

SISTEMUL DE VENTILATIE
material tipul grilei
tabla zincata ___ tabla neagra ___ cu jaluzele ______ cu sita inox _____
plastic ________ termoizolatie ___ slefuit ___________________________
starea traseelor starea ventilatiei
buna ___________________________ cu emisie la exterior _________________
medie __________________________ cu sistem preincalzitor _______________
rea ______________________________
SISTEMUL ELECTRIC
capacitate trasee electrice
60 A _______ 100 A ________ cupru __________ aluminiu _________
200 A __________
panou de distributie starea circuitelor
sigurante fuzibile ______________ satisfacatoare _______________________
disjunctoare __________________ buna _______________________________
circuite libere ________________ foarte buna __________________________
INCALZIREA
tipul combustibilului sistemul de incalzire
lemne _______ carbuni ______ centrala proprie _____________________
electric _____ butan gaz ____ sobe ______________________________
43
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

alte sisteme __ gaze _______ termoficare _________________________


INSTALATII SANITARE
materiale obiecte sanitare
fonta ______ plastic _______ portelan sanitar __ fonta emailata ___
inox _________ tabla zincata ____
starea tehnica starea fizica
rea _________________________ buna ___________________________
satisfacatoare ___________________ cu defecte ________________________
buna _________________________ sparte ___________________________
PARTICULARITATI ALE CLADIRII

44
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ANEXA 2
LISTA CU DATE DESPRE
AMPLASAMENTUL CLADIRII
Adresa imobilului Numele clientului

Adresa clientului Numele inspectorului

Data inspectiei Nr. de telefon

ORIENTAREA CLADIRII PE LOT


nord _______ sud _________ est ___________ vest ___________
sud est ____ sud vest ____ nord est ______ nord vest _____
DISTANTA CLADIRII PANA LA MARGINILE LOTULUI
in fata __________________________ in spate ___________________________
lateral stanga ____________________ lateral dreapta _______________________
STRUCTURI DE CLADIRI SITUATE LATERAL CLADIRII EVALUATE
nr nivele cladire stanga ____________ nr nivele cladire dreapta _______________
CELE MAI BUNE PRIVELISTI
zona publica ____________________ zona intima _______________________
zone laterale ___________________________________________________________
DIMENSIUNILE CLADIRII
dimensiunea la strada _____________ dimensiunea in adancime ______________
dimensiuni ale anexelor cladirii ____________________________________________
FORMA CLADIRII
patrata __________________________ dreptunghiulara ____________________
combinatii volumice _______________________________________________
ARII ALE PROPRIETATII
Ac cladire _____________________ Adc cladire ________________________
Arie teren _____________________________________________________________
TOPOGRAFIE TEREN
Teren plat _____________________ Teren panta ________________________
Teren abrupt ____________________________________________________
PERICOLE NATURALE
Teren lunecos ____________________________________________________
Inundatii ____________________________________________________________
POLUARE
Teren poluat _________________ Poluare sonora _________________
Poluare aer _______________ Poluare din directia vantului ______
ZONARE
Cartier ______________________ Zone apropiate ___________________
DOTARI ALE AMPLASAMENTULUI
Apa ______________ Canal _____________ Gaze ____________
Telefonie __________ Termoficare _______ Electrice __________
LEGATURA LA STRADA
Trotuar ________________________ Pavaj la garaj ______________________
Drum interior ___________________ Platforma de beton ___________________
OBTURARI IMAGINI FATADA
Copaci __________________________ Panouri publicitare __________________
Alte constructii ___________________

45
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

DESCRIERE
ANEXA 3
LISTA CU DATE
DESPRE CARTIER

Adresa imobilului Numele clientului

Adresa clientului Numele inspectorului

Data inspectiei Nr. de telefon

LIMITELE CARTIERULUI
nord ____________________________ sud ____________________________
est ______________________________ vest ___________________________
TIPUL ZONEI APROPIATE
zona de afaceri ___________________ zona comerciala __________________
zona de distractii/culturale ___________ zona industriala __________________
IN APROPIERE DE:
gara ___________________________ centru ____________ ___________
periferie _________________________
TOPOGRAFIA TERENULUI
plana ____________________________ in panta _________________________
GRADUL DE DEZVOLTARE IN ZONA
crestere __________________________ in echilibru ______________________
in scadere _______________________
SPATIILE CONSTRUITE
spatiul construit in zona ___________ % ritmul de crestere __________ %
rapid ________________ in echilibru _______ % nu creste __________ %
%
NUMAR DE TRANZACTII/OFERTE DE VANZARE - CUMPARARE
proprietati tranzactionate in ultimul an ________________________________________
proprietati expuse pe piata _________________________________________________
VALOAREA PROPRIETATII
in crestere ____________ in scadere ___________ este stabila __________
OFERTA / CERERE
cererea este mai mare _______________ oferta este mai mare _______________
egale ____________________________
SCHIMBARI IN UTILIZAREA TERENULUI
pentru proprietati rezidentiale ______________________________________________
comerciale ___________________________________________________________
proprietati industriale / depozitare __________________________________________
POPULATIA
in crestere ______________________ in scadere ______________________
stabila __________________________ nr. membrii de familie _____________
OCUPATIILE PREDOMINANTE

46
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

industrie ______________________ % comert _____________________ %


servicii _________________________% agricultura _________________ %
OCUPATIILE PREDOMINANTE
cladiri rezidentiale ______________ % apart cu 2 camere ____________ %
apartamente in cladiri rezidentiale apart cu 3 camere _____________ %
apart cu 4 camere _____________ %
VARSTA CLADIRILOR
mare ____________ medie ___________ mica _____________
OCUPAREA
locuite ____________ % inchiriate _______ % libere ____________ %
CHIRIA LUNARA
garsoniere ___________________ $ vile cu teren _________________ $/mp
apart. 2 camere ______________ $ apartament cu vila __________ $/mp
apart. 3 camere _____________ $ depozite _______________ $/mp
apart. 4 camere ______________ $ terenuri libere _________________ $/mp
apart. 5 camere ________________ $
SERVICII OFERITE
politie ___________ pompieri __________ biblioteci ____________
policlinici ________ scoli de cultura generala licee ________________
biserici ______________ administratii publice __ banci _______________
TRANSPORT PUBLIC
tramvai _________ troleibuz ___ autobuz _____ metrou _________
timpul pana la zona de afaceri ____ timpul la zona de comert _______________
conditii general de trafic _________ timpul la zona de recreere ______________
timpul pana la gara ______________ timpul pana la stadion _________________

UTILITATILE CARTIERULUI
APA
de calitate ___________ slaba calitate ____________ regim permanent ____
regim fractionat __________ cu presiune ____________ fara presiune ______
reteaua este noua _________ reteaua este veche ________ are rezerve _________
fara rezerve de debit ____________________ are (sau nu) posibilitati de dezvoltare
_______________________________________ _____________________________
GAZE
reteaua este noua _________ reteaua este veche ________ are rezerve ________
CANALIZARE
reteaua este noua _____________________ reteaua este veche _________________
are rezerve _____________________________________________________________
ELECTRICE
fara rezerve de putere _______________ cu rezerve de putere instalata _________
Are (sau Nu) posibilitati de dezvoltare _________________________________________

TELEFONIE
reteaua este noua _________ reteaua este veche ________ are rezerve ________
DESCRIERE

47
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

ANEXA 4 - FISE DE CLACUL

I. 1. Fia nr.1 - Cldire de locuit individual (parter cu perei din paiant,


chirpici, vltuci, pmnt btut sau brne) Catalog de reevaluare nr.124 Fia
nr. 4 A
I.1.1. Caracteristici specifice obiectului
- Perei interiori i exteriori din paiant, chirpici, vltuci, pmnt btut sau brne, cu
soclu cu nlimea de 0,30 m pn la 0,50 m de la nivelul terenului. - Planee de lemn. -
arpant de lemn. - nvelitoare de igl. - Finisaj inferior sau mediu. - Cldire de locuit
individual, izolat sau cuplat, niruit, n mediu urban sau rural, cu nlimea medie de 2,80
m i mai mult. - Instalaii electrice de iluminat. - Instalaii sanitare. - nclzire cu sobe cu
combustibil solid.

I.1.2. Delimitarea obiectului


Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare i cu
trotuarul nconjurtor

I.1.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

I.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


lucrri Perei din paiant, Perei din brne (cu Perei din brne (cu
chirpici, vltuci sau partea exterioar a partea exterioar a
pmnt btut pereilor tencuit) pereilor netencuit)
Finisaj
inferior mediu inferior mediu inferior mediu
- Construcii 525 595 595 670 575 655
- Instalaii 23 23 23 23 23 23
electrice de
iluminat
- Instalaii 72 72 72 72 72 72
sanitare
Total 620 690 690 765 670 750

I.1.5. Termeni de corecie

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei (lei/UM)


la care se Se adaug (+) Se scade (-)
aplic
corecia
- Pentru cldiri cu alte nvelitori dect tigl:
pentru nvelitori din carton bitumat mp Ad - 17
pentru nvelitori din stuf sau paie mp Ad - 8
pentru nvelitori din i sau indril mp Ad 10 -

48
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

pentru nvelitori din tabl mp Ad 15 -


pentru nvelitori din azbociment sau ardezie mp Ad 24 -
pentru nvelitori de olane mp Ad 30 -
- Pentru cldiri la care soclul este mai mare
dect 0,50 m de la suprafaa terenului
ntre 0,51 0,80 m mp Ad 10 -
peste 0,81 m mp Ad 23 -
- Pentru cldiri la care soclul este mai mic de mp Ad - 10
0,30 m
- Pentru obloane de lemn mp Ad 20 -
- Pentru pardoseli de pmnt btut mp Ad - 27
- Pentru nclzire cu sobe cu gaze mp Ad 28 -
- Pentru lipsa instalaiei electrice mp Ad - 23
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaii
sanitare mp Ad - 30
pentru instalaia de baie mp Ad - 13
pentru lavoar mp Ad - 10
pentru chiuvet la buctrie mp Ad - 19
pentru WC
- Pentru lipsa ntregii instalaii sanitare mp Ad - 72
- Pentru pivni sau beci m pivni 300 -
(beci)

- Pentru nlimi medii mai mici de 2,80 m, indicatorii valorii de nlocuire se nmulesc
cu urmtorii coeficieni:

nlimea ncperii 2,80 2,60 2,40 i mai mic


(m)
- Coeficient de 1,00 0,98 0,96
corecie

49
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

I. 2. Fia nr.2 - Cldire de locuit individual - (parter cu perei din zidrie de


piatr, crmid sau nlocuitori) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fia nr. 4 B
I.2.1. Caracteristici specifice obiectului
- Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori, cu soclul cu nlimea de 0,30
m pn la 0,50 m de la nivelul terenului.
- arpant de lemn
- nvelitoare de igl
- Planee de lemn sau beton armat
- Finisaj inferior, mediu sau superior
- Cldire de locuit individual, izolat sau cuplat, niruit, n mediu urban sau rural,
cu nlimea medie de 2,80 m i mai mult
- Instalaii electrice
- Instalaii sanitare
- nclzire cu sobe cu combustibil solid

I.2.2. Delimitarea obiectului


Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare i cu
trotuarul nconjurtor

I.2.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

I.2.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


Finisaj inferior Finisaj mediu Finisaj superior
- Construcii 610 705 780
- Instalaii electrice 23 23 23
- Instalaii sanitare 72 72 72
Total 705 800 875

I.2.5. Termeni de corecie

- Pentru nlimi medii mai mici de 2,80 m indicatorii valorii de nlocuire se nmulesc cu
urmtorii coeficieni

nlimea ncperii 2,80 2,60 2,40 i mai mic


(m)
- Coeficient de 1,00 0,98 0,96
corecie

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei (lei/UM)


la care se Se adaug (+) Se scade (-)
aplic corecia
- Pentru cldiri cu alte nvelitori dect igl:
pentru nvelitori din carton bitumat mp Ad - 17

50
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

pentru nvelitori din i sau indril mp Ad 10 -


pentru nvelitori din tabl mp Ad 15 -
pentru nvelitori din azbociment sau ardezie mp Ad 24 -
pentru nvelitori de olane mp Ad 30 -
pentru acoperi-teras mp Ad 12 -
- Pentru cldiri la care soclul este mai mare
dect 0,50 m de la suprafaa terenului
ntre 0,51 0,80 m mp Ad 10 -
peste 0,81 m mp Ad 23 -
- Pentru cldiri la care soclul este mai mic de mp Ad - 10
0,30 m
- Pentru obloane de lemn sau rulouri Esslingen
pentru obloane mp Ad 20 -
pentru rulouri mp Ad 29 -
- Pentru nclzire cu sobe cu gaze mp Ad 28 -
- Pentru nclzire central, exclusiv mp Ad 36 -
echipamentul centralei termice
- Pentru echipamentul centralei termice:
n cazul cnd deservete numai cldirea n
care este montat
cu combustibil pcur mp Ad 28 -
cu combustibil gaze mp Ad 19 -
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaii
sanitare mp Ad - 30
pentru instalaia de baie mp Ad - 13
pentru lavoar mp Ad - 10
pentru chiuvet la buctrie mp Ad - 19
pentru WC
- Pentru lipsa ntregii instalaii sanitare mp Ad - 72
- Pentru pivni sau beci m pivni 300 -
(beci)

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei (lei/UM)


la care se Se adaug (+) Se scade (-)
aplic
corecia
n cazul cnd deservete numai cldirea n mp suprafa
care este montat de nclzire a
cu combustibil pcur cazanului 2000 -
cu combustibil gaze 1300 -
- Pentru lipsa instalaiei electrice mp Ad - 23
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaii
sanitare mp Ad - 30
pentru instalaia de baie mp Ad - 13
pentru lavoar mp Ad - 10
pentru chiuvet la buctrie mp Ad - 19
pentru WC
- Pentru lipsa ntregii instalaii sanitare mp Ad - 72
- Pentru pivni sau beci mp pivni 300 -
(beci)

51
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

I. 3. Fia nr.3 - Cldire de locuit individual - (parter i etaj cu perei din


paiant sau brne) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fia nr. 4 C
I.3.1. Caracteristici specifice obiectului
- Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori, cu soclul cu nlimea de 0,30
m pn la 0,50 m de la nivelul terenului. - nvelitoare de igl. - Planee de lemn. - Finisaj
inferior sau mediu. - Cldire de locuit individual, izolat sau cuplat, niruit, n mediu
urban sau rural, cu nlimea medie de 3 m i mai mult. - Instalaii electrice. - Instalaii
sanitare. - nclzire cu sobe cu combustibil solid.

I.3.2. Delimitarea obiectului


Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele (n cazul cnd suprafeele cumulate ale acestora nu depesc 5% din Ad fr
balcoane) i cu trotuarul nconjurtor.

I.3.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

I.3.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


paiant brne (tencuite la brne (netencuite la
exterior) exterior)
Finisaj
inferior mediu inferior mediu inferior mediu
- Construcii 460 540 525 615 510 595
- Instalaii electrice 23 23 23 23 23 23
- Instalaii sanitare 67 67 67 67 67 67
Total 550 630 615 705 600 685

I.3.5. Termeni de corecie


- Pentru nlimi medii mai mici de 3 m, indicatorii valorii de nlocuire se nmulesc cu
urmtorii coeficieni:

- nlimea ncperii (m) 3,00 2,80 2,60 2,40 i mai


mic
- Coeficieni de corecie 1,oo 0,98 0,96 0,94

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei (lei/UM)


la care se Se adaug (+) Se scade (-)
aplic
corecia
- Pentru cldiri cu alte nvelitori dect igl:
pentru nvelitori din carton bitumat mp Ad - 9
pentru nvelitori din stuf sau paie mp Ad - 4
pentru nvelitori din i sau indril mp Ad 5 -

52
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

pentru nvelitori din tabl mp Ad 8 -


pentru nvelitori din azbociment sau ardezie mp Ad 12 -
pentru nvelitori de olane mp Ad 15 -
- Pentru cldiri la care soclul este mai mare
dect 0,50 m de la suprafaa terenului
ntre 0,51 0,80 m mp Ad 15 -
peste 0,81 m mp Ad 12 -
- Pentru cldiri la care soclul este mai mic de mp Ad - 5
0,30 m
- Pentru obloane de lemn mp Ad 20 -
- Pentru balcoane ce depesc 5% din Ad fr Mp balcon 360 -
balcoane
- Pentru nclzire cu sobe cu gaze mp Ad 24 -
- Pentru instalaii hidrani de incendiu mp Ad 8 -
- Pentru instalaii de spltorie mp Ad 7 -
- Pentru lipsa instalaiei electrice mp Ad - 23
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaii :
instalaia de baie mp Ad - 28
lavoar mp Ad - 12
chiuvet la buctrie mp Ad - 9
WC mp Ad - 18
- Pentru lipsa ntregii instalaii sanitare mp Ad - 67
- Pentru pivni sau beci m pivni 300 -
(beci)

53
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

I. 4. Fia nr.4 - Cldire de locuit individual - (parter i etaj cu perei din


zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori) - Catalog de reevaluare nr.124 -
Fia nr. 4 D
I.4.1. Caracteristici specifice obiectului
- Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori, cu soclul cu nlimea de 0,30
m pn la 0,50 m de la nivelul terenului.
- arpant de lemn
- nvelitoare de igl
- Planee de lemn sau beton armat
- Finisaj inferior, mediu sau superior
- Cldire de locuit individual, izolat sau cuplat, niruit, n mediu urban sau rural,
cu nlimea medie de 3 m i mai mult
- Instalaii electrice
- Instalaii sanitare
- nclzire cu sobe cu combustibil solid

I.4.2. Delimitarea obiectului


Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele (n cazul cnd suprafeele cumulate ale acestora nu depesc 5 % din Ad fr
balcoane) i trotuarul nconjurtor

I.4.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

I.4.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


Finisaj inferior Finisaj mediu Finisaj superior
- Construcii 535 625 705
- Instalaii electrice 23 23 23
- Instalaii sanitare 67 67 67
Total 625 715 795

I.4.5. Termeni de corecie

- Pentru nlimi medii mai mici de 3 m indicatorii valorii de nlocuire se nmulesc cu


urmtorii coeficieni

nlimea ncperii 3,00 2,80 2,60 2,40 i mai mic


(m)
- Coeficient de 1,00 0.98 0,96 0,94
corecie

Denumirea coreciei UA a lucrrii la Valoarea coreciei (lei/UM)


care se aplic Se adaug (+) Se scade (-)

54
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

corecia
- Pentru cldiri cu alte nvelitori dect igl:
pentru nvelitori din carton bitumat mp Ad - 9
pentru nvelitori din i sau indril mp Ad 5 -
pentru nvelitori din tabl mp Ad 8 -
pentru nvelitori din azbociment sau mp Ad 12 -
ardezie mp Ad 15 -
pentru nvelitori de olane mp Ad 6 -
pentru acoperi-teras
- Pentru cldiri la care soclul este mai mare
dect 0,50 m de la suprafaa terenului
ntre 0,51 0,80 m mp Ad 5 -
peste 0,81 m mp Ad 12 -
- Pentru cldiri la care soclul este mai mic mp Ad - 5
de 0,30 m
- Pentru obloane de lemn sau rulouri
Esslingen mp Ad 20 -
pentru obloane mp Ad 29 -
pentru rulouri
- Pentru balcoane ce depesc 5% din Ad mp b alcon 360 -
fr balcoane
- Pentru nclzire cu sobe cu gaze mp Ad 24 -
- Pentru nclzire central, exclusiv mp Ad 38 -
echipamentul centralei termice
- Pentru echipamentul centralei termice:
n cazul cnd deservete numai cldirea n
care este montat
cu combustibil pcur mp Ad 28 -
cu combustibil gaze mp Ad 19 -

Denumirea coreciei UA a lucrrii la Valoarea coreciei (lei/UM)


care se aplic Se adaug (+) Se scade (-)
corecia
n cazul cnd deservete numai cldirea n
care este montat
cu combustibil pcur mp suprafa 2000 -
de nclzire a
cazanului
cu combustibil gaze mp suprafa 1300 -
de nclzire a
cazanului
- Pentru instalaia de hidrani de incendiu mp Ad 8 -
- Pentru instalaii de spltorie mp Ad 7 -
- Pentru lipsa instalaiei electrice mp Ad - 23
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaii
sanitare mp Ad - 28
pentru instalaia de baie mp Ad - 12
pentru lavoar mp Ad - 9
pentru chiuvet la buctrie mp Ad - 18
pentru WC

55
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

- Pentru lipsa ntregii instalaii sanitare mp Ad - 67


- Pentru pivni sau beci mp pivni 300 -
(beci)

I. 5. Fia nr.5 - Cldire de locuit cu apartamente n bloc (cu parter i 2 4


etaje) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fia nr. 5 A
I.5.1 Caracteristici specifice obiectului
- Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori, cu smburi din beton armat sau
din panouri mari prefabricate. - arpant de lemn cu nvelitoare de igl sau acoperi teras. -
Planee de lemn sau beton armat (sau bolioare de crmid). - Finisaj inferior, mediu sau
superior. - Cldire cu parter i 2 4 etaje, cu nlimea medie de 3 m, la cldirea cu perei
din zidrie i de 2,75 m la cldirea din panouri mari. - Instalaii electrice de iluminat cu
cureni slabi. - Instalaii sanitare. - Instalaii de nclzire central (exclusiv echipamentul
centralei termice).

I.5.2. Delimitarea obiectului


Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele ( n cazul cnd suprafeele cumulate ale acestora nu depesc 5 % din Ad fr
balcoane) i trotuarul nconjurtor.

I.5.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)
Categorii de Valoarea de nlocuire lei/mp Ad
lucrrii Perei Zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori
din
Plane Lemn Beton armat Beton armat
e de:
Finisaj infer medi superior infer mediu superior inferi me supe
: ior u ior or diu rior
Parter +2 etaje
-Construcii 500 578 656 509 587 666 - - -
-Instalaii electrice 20 22 25 20 23 25 - - -
-Instalaii sanitare 65 65 65 65 65 65 - - -
-Instalaii de nclzire 65 67 66 66 67 65 - - -
central (exclusiv
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrri - 8 8 - 8 8 - - -
(instalaii de
spltorie) 650 740 820 60 750 830 - - -
Total
Parter + 3 etaje
-Construcii 494 572 651 503 581 661 - - -
-Instalaii electrice 19 22 24 19 22 24 - - -
-Instalaii sanitare 65 65 65 65 65 65 - - -
-Instalaii de nclzire 57 58 57 58 59 57 - - -
central (exclusiv
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrri - 8 8 - 8 8 - - -

56
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

(instalaii de
spltorie) 635 725 805 645 735 815 - - -
Total
Parter + 4 etaje
-Construcii 476 559 638 485 568 647 - 57 -
-Instalaii electrice 18 21 24 19 22 24 - 9 -
-Instalaii sanitare 65 65 65 65 65 65 - 22 -
-Instalaii de nclzire 56 57 55 56 57 56 - 65 -
central (exclusiv 74
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrri - 8 8 - 8 8 - -
(instalaii de -
spltorie) 615 710 790 625 720 800 - -
Total 74
0

I.5.5. Termeni de corecie

- Pentru nlimi medii mai mari sau mai mici de 3 m, la cldirile cu pereii din zidrie de
piatr, crmid sau nlocuitori, indicatorii valorii de nlocuire se nmulesc cu urmtorii
coeficieni :
nlimea ncperii (m) 3,20 3,00 2,80 2,60
i mai mare i mai mic
- Coeficient de corecie 1,02 1,00 0,98 0,96

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic corecia Se adaug Se scade
(+) (-)
- Pentru cldiri cu alte nvelitori dect igl:
Parter + 2 etaje
pentru nvelitori din carton bitumat mp Ad - 6
pentru nvelitori din i sau indril mp Ad 4 -
pentru nvelitori din tabl mp Ad 5 -
pentru nvelitori din azbociment sau ardezie mp Ad 8 -
pentru nvelitori de olane mp Ad 10 -
pentru acoperi-teras mp Ad 4 -
Parter + 3-4 etaje
pentru nvelitori din carton bitumat mp Ad - 4
pentru nvelitori din i sau indril mp Ad 3 -
pentru nvelitori din tabl mp Ad 4 -
pentru nvelitori din azbociment sau ardezie mp Ad 6 -
pentru nvelitori de olane mp Ad 8 -
pentru acoperi-teras mp Ad 3 -
- Pentru obloane de lemn sau rulouri Esslingen
pentru obloane mp Ad 20 -
pentru rulouri mp Ad 29 -
jaluzele mp Ad 12 -
- Pentru balcoane ce depesc 5% din Ad fr mp balcon 360 -
balcoane

57
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

- Pentru nclzire cu sobe cu combustibil solid mp Ad - 34


- Pentru nclzire cu sobe cu gaze mp Ad - 10
- Pentru instalaii de gaze la buctrii, la cldiri cu mp Ad 4 -
nclzire central

Denumirea coreciei UA a lucrrii la Valoarea coreciei


care se aplic (lei/UM)
corecia Se Se scade
adaug (-)
(+)
- Pentru echipamentul centralei termice:
n cazul cnd deservete numai cldirea n care
este montat
cu combustibil pcur mp Ad 24 -
cu combustibil gaze mp Ad 16 -
n cazul cnd deservete numai cldirea n care
este montat
cu combustibil pcur mp suprafa 2000 -
de nclzire a
cazanului
cu combustibil gaze mp suprafa 1300 -
de nclzire a
cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat n mp Ad 8 -
cldire
- Pentru instalaii de hidrofor:
n cazul cnd deservete numai cldirea n care ntreaga cldire 44000 -
este montat fiecare cldire
n cazul cnd deservete i alte cldiri n afar de deservit 19500 -
cea n care este montat
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaii
sanitare mp Ad - 27
pentru instalaia de baie mp Ad - 12
pentru lavoar mp Ad - 9
pentru chiuvet la buctrie mp Ad - 17
pentru WC
- Pentru lipsa ntregii instalaii sanitare mp Ad - 65
- Pentru lipsa instalaiei de spltorie mp Ad - 5
- Pentru subsol tehnic mp subsol tehnic 480 -
- Pentru cldirile semifabricate (folosite temporar
de constructori) indicatorii valorii de nlocuire
prevzui la finisaj mediu- inclusiv termenii de
corecie, se nmulesc cu coeficientul 0,84

58
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

I. 6. Fia nr.6 - Cldire de locuit cu apartamente n bloc (cu parter i peste 4


etaje) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fia nr. 5 B

I.6.1. Caracteristici specifice obiectului


- Schelet sau perei din beton armat monolit (sistem celular) sau perei din panouri
mari prefabricate din beton armat i planee din beton armat prefabricat. - Orice sistem de
nvelitoare. - Finisaj mediu sau superior. - nlimea medie este de 3,00 m cu excepia
cldirilor din panouri mari la care nlimea medie este de 2,75 m. - Instalaii electrice. -
Instalaii sanitare. - Instalaii de nclzire central. - Instalaii de gaze la buctrii

I.6.2. Delimitarea obiectului


Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele (n cazul cnd suprafeele cumulate ale acestora nu depesc 5 % din Ad fr
balcoane) i cu trotuarul nconjurtor

I.6.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

I.6.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire


lei/mp Ad
Finisaj
Mediu Superior
Cldire cu Parter + 5 etaje
-Construcii 588 649
-Instalaii electrice 21 23
-Instalaii sanitare 63 70
-Instalaii de nclzire central (exclusiv echipamentul centralei 48 53
termice)
Total 720 795

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire


lei/mp Ad
Finisaj
Mediu Superior
Parter + 6 etaje
-Construcii 571 632
-Instalaii electrice 21 23
-Instalaii sanitare 63 70
-Instalaii de nclzire central (exclusiv echipamentul centralei 50 55
termice)
Total 705 780
Parter + 7 etaje
-Construcii 554 615
-Instalaii electrice 21 23
-Instalaii sanitare 63 70

59
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

-Instalaii de nclzire central (exclusiv echipamentul centralei 52 57


termice)
Total 690 765

1.6.5. Termeni de corecie


Pentru nlimi libere mai mici sau mai mari de 3 m, la cldiri cu schelet sau perei din
beton armat, indicatorii valorii de nlocuire se nmulesc cu urmtorii coeficieni:
nlimea ncperii (m) 3,20 3,00 2,80
i mai mare i mai mic
- Coeficieni de corecie 1,02 1,00 0,98

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se adaug Se
corecia (+) scade
(-)
- Pentru obloane de lemn, rulouri Esslingen sau
jaluzele de aluminiu eloxat
- pentru obloane mp Ad 20 -
- pentru rulouri mp Ad 29 -
- jaluzele mp Ad 12 -
- Pentru balcoane ce depesc 5 % din Ad fr mp balcon 360 -
balcoane
- Pentru nclzire cu sobe cu combustibil solid mp Ad - 30
- Pentru nclzire cu sobe cu gaze mp Ad - 10

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se Se scade
corecia adaug (-)
(+)
- Pentru echipamentul centralei termice:
n cazul cnd deservete numai cldirea n care
este montat
cu combustibil pcur mp Ad 22 -
cu combustibil gaze mp Ad 15 -
n cazul cnd deservete numai cldirea n care mp suprafa 2000 -
este montat de nclzire a
cu combustibil pcur cazanului
mp suprafa 1300 -
de nclzire a
cu combustibil gaze cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat n mp Ad 8 -
cldire
- Pentru instalaii de hidrofor:
n cazul cnd deservete numai cldirea n care ntreaga 44000 -
este montat cldire
n cazul cnd deservete i alte cldiri n afar de fiecare cldire 19500 -
cea n care este montat deservit
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaii sanitare
pentru instalaia de baie mp Ad - 26

60
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

pentru lavoar mp Ad - 11
pentru chiuvet la buctrie mp Ad - 8
pentru WC mp Ad - 15
pentru instalaii de spltorie mp Ad - 3
pentru instalaii de hidrani de incendiu mp Ad - 7
- Pentru lipsa instalaiei de gaze la buctrie mp Ad - 3
- Pentru subsol tehnic mp subsol 480 -
tehnic
- Pentru cldirile semifabricate (folosite temporar de constructori) indicatorii valorii de
nlocuire prevzui la finisaj mediu- inclusiv termenii de corecie, se nmulesc cu
coeficientul 0,84

II. 1. Fia nr.7 - Hotel cu exploatare permanent - Hotel cu exploatare


sezonier - Catalog de reevaluare nr.120 - Fia nr. 13
II.1.1. Caracteristici specifice obiectului
- Structur din zidrie portant sau schelet de beton armat
- Planeu din beton armat
- Acoperi teras sau arpant din lemn, beton armat sau oel cu nvelitoare de tabl
sau ceramic
- Cldire cu unul sau mai multe niveluri
- nlimea: parter H = 4,50 m; etaj H= 3,50 m
- Finisaj categoria I
- Instalaii electrice de iluminat incandescent
- Instalaii sanitare
- Instalaii de nclzire central, fr central proprie

II.1.2. Delimitarea obiectului


- Cldirea cuprinde lucrrile de construcii cu toate finisajele, precum i instalaiile
pn la branament
- Nu cuprinde n valoarea de nlocuire suprafaa magazinelor de orice natur aflate la
parter, mobilierul, utilajul i firmele luminoase

II.1.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

II.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


- Construcii 800
- Instalaii electrice de iluminat 30
incandescent 70
- Instalaii sanitare 70
- Instalaii de nclzire central, fr
central termic proprie 970
Total

61
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

II.1.5. Termeni de corecie

Denumirea coreciei UA a Valoarea coreciei


lucrrii la (lei/UM)
care se Se adaug Se scade
aplic (+) (-)
corecia
- Pentru finisaje de categoria III mp Ad - 220
- Pentru finisaje de categoria II mp Ad - 150
- Pentru finisaje de categorie de lux mp Ad 250 -
- Pentru nlimi mai mari sau mai mici, la parter mp Ad 16
H = 4,50 m i etaje H = 3,50 m pentru fiecare 0,10 m
- Pentru planee de lemn n loc de beton armat sau mp planeu - 20
bolioare de crmid cu traverse
- Pentru subsol mp 510 -
suprafa
subsol
- Pentru instalaii electrice de iluminat fluorescent mp 90 -
suprafa
iluminat
- Pentru lavoare n camere buc. lavoar 600 -
- Pentru fiecare apartament prevzut cu grup sanitar buc. grup 4500 -
- n cazul cnd cldirea are staie proprie de hidrofor mp Ad 27 -
- Pentru central termic proprie mp Ad 35 -
- n cazul cnd cldirea este nclzit cu sobe mp Ad - 30
- Cnd hotelul are caracter sezonier
pentru instalaii mp Ad - 80
pentru construcii mp Ad - 60
- Pentru instalaii de ventilaie mp 170 -
suprafa
ventilat
- n cazul lipsei instalaiei electrice de iluminat mp Ad - 30
incadescent
- n cazul lipsei instalaiei sanitare mp Ad - 70
- n cazul lipsei instalaiei de nclzire central mp Ad - 70

62
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

II. 2. Fia nr.8 - Cas de odihn la mare - Cas de odihn la munte - Catalog
de reevaluare nr.120 - Fia nr. 14
II.2.1. Caracteristici specifice obiectului
Varianta I:
- Structur din lemn cu perei dubli de scndur, stufit sau stabilit, planee din lemn i
arpant din lemn cu nvelitoare din i, indril sau carton
Varianta II:
- Structur din zidrie portant sau schelet din beton armat i perei din zidrie
- Acoperi teras sau arpant din lemn, beton armat sau oel, cu nvelitoare de tabl
sau ceramic
La ambele variante:
- Cldire cu unul sau mai multe niveluri
- nlimea H = 3,00 m
- Finisaj mediu
- Instalaii electrice de iluminat incandescent
- Instalaii sanitare
- Instalaii de nclzire central, fr central proprie

II.2.2. Delimitarea obiectului


- Cldirea cuprinde lucrrile de construcii cu toate finisajele, precum i instalaiile
pn la branament
- Nu cuprinde n valoarea de nlocuire suprafaa magazinelor de orice natur aflate la
parter, mobilierul, utilajul

II.2.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

II.2.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


Structur din lemn Structur din zidrie
sau beton armat
- Construcii 630 650
- Instalaii electrice de iluminat 25 20
incandescent 40 40
- Instalaii sanitare 45 45
- Instalaii de nclzire central, fr
central termic proprie 740 755
Total

II.2.5. Termeni de corecie

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se adaug Se scade
corecia (+) (-)

63
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Pentru structur din lemn


- Pentru nlimi mai mari sau mai mici de mp Ad 12
H=3,00 m
pentru fiecare 0,10 m
- Pentru suprafee la perei de lemn tencuii i mp perete 13 -
zugrvii
- Pentru perei din zidrie tensuii i zugrvii mp perete 40 -
- Pentru nvelitori din tabl, igl sau olane mp nvelitoare 20 -
Pentru structur din zidrie sau beton armat
- Pentru nlimi mai mari sau mai mici de mp Ad 16
H=3,00 m
pentru fiecare 0,10 m
- Pentru planee de lemn n loc de planee de mp planeu - 20
beton sau boli de zidrie pe traverse metalice
Pentru ambele categorii
- Pentru pardoseli din xilolit sau gresie mp pardoseal 35 -
- Pentru pardoseli din material plastic mp pardoseal 40 -
- Pentru pardoseli sau placaje de marmur mp placaj 250 -
- Pentru zidrie din piatr natural mp perete 130 -
- Pentru subsol sau anexe (garaje, depozite mp construcie 510 -
etc.) subsol sau
anexe
- Pentru pavarea curilor mp pavaj 35 -
- Pentru instalaii electrice de iluminat mp iluminat 90
fluorescent fluorescent
- Pentru lavoar n camere buc. lavoar 600
- Pentru fiecare apartament prevzut cu grup buc. grup 4500
sanitar

Denumirea coreciei UA a lucrrii la Valoarea coreciei


care se aplic (lei/UM)
corecia Se Se scade
adaug (-)
(+)
- n cazul cnd cldirea are staie proprie de mp Ad 27 -
hidrofor
- Pentru central termic proprie mp Ad 35 -
- n cazul cnd nclzirea se face cu sobe n loc mp Ad - 30
de nclzire central
- n cazul n care casa de odihn are caracter
(nenclzit)
pentru construcii mp Ad - 35
pentru instalaii mp Ad - 45
- n cazul lipsei instalaiei electrice de iluminat
incandescent
pentru structur din lemn mp Ad - 25
pentru structur din zidrie dau beton armat mp Ad - 20
- n cazul lipsei instalaiei sanitare mp Ad - 40
- n cazul lipsei de nclzire central mp Ad - 45

64
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

III. 1. Fia nr.9 - Internat colar - Catalog de reevaluare nr.117 - Fia nr. 1
III.1.1. Caracteristici specifice obiectului
- Structur din zidrie portant. - Planeu din lemn sau beton armat. - arpant din
lemn sau beton armat. - Cldire are unul sau mai multe niveluri. - nlimea catului este de
3,00 m. - Finisaj mediu. - Instalaii electrice incandescente. - Instalaii sanitare. - Instalaii de
nclzire central, fr central proprie

III.1.2. Delimitarea obiectului


- Cldirea se consider complet terminat, inclusiv trotuarul nconjurtor i instalaiile
interioare pn la branament

III.1.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

III.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire


Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad
Construcii cu un nivel Construcii cu mai multe
niveluri
- Construcii 655 550
- Instalaii electrice 25 25
- Instalaii sanitare 55 55
- Instalaii de nclzire 30 30
central 765 660
Total

III.1.5. Termeni de corecie

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se adaug Se scade
corecia (+) (-)
- Pentru nlimi mai mari sau mai mici de mp Ad 10
H=3,00 m
pentru fiecare 0,10 m
- Pentru finisaj superior mp Ad 35 -
- Pentru subsol mp subsol 520 -
- Pentru lipsa instalailor electrice incandescente mp Ad - 25
- Pentru lipsa instalaiilor sanitare (ap canal) mp Ad - 55
- Pentru lipsa instalaiei de nclzire central, fr mp Ad - 30
central proprie
- Pentru sobe i lucrrile aferente lor mp Ad 30 -
- Pentru iluminat fluorescent 1 buc.loc 320 -
lamp
fluorescent
- Pentru instalaie la centrala termic (exclusiv 1 mp 1600 -
instalaia de ardere) suprafa de

65
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

nclzire a
cazanului
- Pentru instalaie de ardere cu gaze la centrala 1 mp 220 -
termic suprafa de
nclzire a
cazanului
- Pentru instalaie de ardere cu pcur la centrala 1 mp 1000 -
termic suprafa de
nclzire a
cazanului
- Pentru instalaie de gaze interioare 1 buc foc 940 -
- Pentru radioficare 1 buc difuzor 435 -

66
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

III. 2. Fia nr.10 - Internat colar - Dormitor comun - Catalog de reevaluare


nr.124 - Fia nr. 6

III.2.1. Caracteristici specifice obiectului


- Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori cu soclu cu nlimea de 0,30 m
pn la 0,50 m de la nivelul terenului. - Planee de lemn sau beton armat. - arpant de lemn
i nvelitoare de igl. - Finisaj inferior sau mediu. - Cldire cu parter sau parter + 1 4 etaje
cu ncperi pentru dormit n comun (elevi, muncitori ezc.) peste 4 persoane n camer. -
nlimea medie este de 3,40 m. - Instalaii electrice. - Instalaii sanitare. - nclzire cu sobe cu
combustibil solid

III.2.2. Delimitarea obiectului


- Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare, in
clusiv balcoanele (n cazul cnd suprafeele cumulate ale acestora nu depesc 5 % din
Ad fr balcoane) i trotuarul nconjurtor

II.2.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

II.2.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


Plane de
lemn beton armat
Finisaj
inferior mediu inferior mediu
Parter
-Construcii 570 638 580 648
-Instalaii electrice 15 17 15 17
-Instalaii sanitare 35 40 35 40
Total 620 695 630 705

Categorii de lucrri Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


Plane de
lemn beton armat
Finisaj
inferior mediu inferior mediu
Parter + 1 etaj
-Construcii 485 553 495 563
-Instalaii electrice 15 17 15 17
-Instalaii sanitare 30 35 30 35
Total 530 605 540 615
Parter + 2 etaj
-Construcii 455 523 465 538
-Instalaii electrice 15 17 15 17
-Instalaii sanitare 30 35 30 35
Total 500 575 510 590

67
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Parter + 3 etaj
-Construcii 440 513 455 523
-Instalaii electrice 15 17 15 17
-Instalaii sanitare 25 30 25 30
Total 485 560 495 570
Parter + 1 etaj
-Construcii 435 508 450 518
-Instalaii electrice 15 17 15 17
-Instalaii sanitare 25 30 25 30
Total 475 555 490 565

III.2.5. Termeni de corecie

- Pentru nlimi mai mici sau mai mari de 3,40 m, indicatorii valorii de nlocuire se
nmulesc cu urmtorii coeficieni:

nlimea ncperii 3,40 3,00 2,80 i mai mic


(m) 1,00 0,96 0,94
Coeficieni de
corecie
nlimea ncperii 3,40 3,60 3,80 i mai mare
(m) 1,00 1,02 1,04
Coeficieni de
corecie

- Pentru cldiri cu alte nvelitori dect igl:

Pentru nvelitori de Lei/mp Ad


Parter Parter + 1 etaj Parter + 2 etaje Parter + 3,4
etaje
-Carton bitumat -17 -9 -6 -4
-i sau indril +10 +5 +4 +3
-Tabl +15 +8 +5 +4
-Azbociment sau +24 +12 +8 +6
ardezie +30 +15 +10 +8
-Olane +12 +6 +4 +3
-Acoperi-teras

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se adaug Se scade
corecia (+) (-)
- Pentru cldiri la care soclul este mai mare dect
0,50 m de la suprafaa terenului :
ntre 0,51 0,80 m P mp Ad 15 -
P+1 mp Ad 8 -
P+2 mp Ad 5 -
P+3,4 mp Ad - -
Peste 0,80 m P mp Ad 35 -
P+1 mp Ad 18 -
P+2 mp Ad 12 -

68
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

P+3,4 mp Ad - -
- Pentru obloane de lemn mp Ad 20 -
- Pentru balcoane ce depesc 5 % din Ad fr mp Ad 300 -
balcoane
- Pentru nclzire cu sobe cu gaze mp Ad 24 -
- Pentru nclzire central exclusiv echipamentul -
centralei termice:
Finisaj interior P mp Ad 40
P+1 mp Ad 40 -
P+2 mp Ad 37 -
P+3 mp Ad 35 -
P+4 mp Ad 32 -

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se adaug Se scade
corecia (+) (-)
Finisaj mediu P mp Ad 28 -
P+1 mp Ad 28
P+2 mp Ad 27 -
P+3 mp Ad 25 -
P+4 mp Ad 22 -
- Pentru echipamentul centralei termice
n cazul n care deservete cldirea n care este
montat
cu combustibil pcur mp Ad 32 -
cu combustibil gaze mp Ad 21 -
- n cazul n care deservete i alte cldiri n afar
de cea n care este montat
cu combustibil pcur mp suprafaa 2000 -
de nclzire a
cazanului
cu combustibil gaze mp suprafaa 1300 -
de nclzire a
cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat mp Ad 8 -
n cldire
- Pentru instalaie de hidrofor
n cazul cnd deservete numai cldirea n care ntreaga 44000 -
este montat cldire
- n cazul cnd deservete i alte cldiri n afar Fiecare 19500 -
de cldirea n care este montat cldire
deservit
- Pentru lipsa instalaiei electrice
Pentru finisaj inferior mp Ad - 15
- Pentru finisaj mediu mp Ad - 17
- Pentru lipsa instalaiei sanitare
Finisaj inferior
P mp Ad - 35
P+1,2 etaje mp Ad - 30
P+3,4 mp Ad - 25
69
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se adaug Se scade
corecia (+) (-)
Finisaj mediu P mp Ad - 40
P+1,2 etaje mp Ad - 35
P+3,4 etaje mp Ad - 30
- Pentru lipsa instalaiei de apcald mp Ad - 3
- Pentru cldiri cu perei din brne i planee de mp Ad - 25
lemn
Not: Cldirile cu perei din alte materiale (lut, etc.) se asimileaz cu baracamente

70
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

III. 3. Fia nr.11 - Cmin studenesc - Cmin muncitoresc - Catalog de


reevaluare nr.124 - Fia nr. 7
III.3.1. Caracteristici specifice obiectului
Varianta I:
- Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori. - Planee de lemn sau beton
armat, cu soclu cu nlimea de 0,30 m pn la 0,50 m de la nivelul terenului. - arpant de
lemn i nvelitoare de igl. - Finisaj inferior, mediu sau superior. - Cldire cu parter sau parter
+ 1 4 etaje.
Varianta II:
- Schelet de beton armat cu umplutur din zidrie de crmid sau nlocuitori. -
Planee de beton armat. - Orice sistem de nvelitoare. - Finisaj inferior, mediu sau superior. -
Cldire cu parter i peste 4 etaje. - Cldirea are cel mult 4 locuri n camer, cu nlimea
medie de 3 m. - Instalaii electrice . - Instalaii sanitare. - Instalaii de nclzire central.

III.3.2. Delimitarea obiectului


- Cldirea se consider complet terminat, cu toate lucrrile de finisaj necesare,
inclusiv balcoanele (n cazul cnd suprafeele cumulate ale acestora nu depesc 5 % din Ad
fr balcoane) cu trotuarul nconjurtor

III.3.3. Unitatea de referin


1 mp arie desfurat (Ad)

III.3.4. Tabel cu indicatorii valorii de nlocuire

Categorii Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


de Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori
lucrrii Planee Lemn Beton armat Beton armat
de:
Finisaj: inferior mediu superior inferior mediu superior inferior mediu super
ior
Parter
-Construcii 566 645 716 576 655 726 - - -
-Instalaii electrice 21 23 26 21 23 26 - - -
-Instalaii sanitare 48 50 53 48 50 53 - - -
-Instalaii de 65 67 70 65 67 70 - - -
nclzire central
(exclusiv
echipamentul
centralei termice) 700 785 865 710 795 875
Total
Parter + 1 etaj
-Construcii 496 575 646 506 585 656 - - -
-Instalaii electrice 19 21 24 19 21 24 - - -
-Instalaii sanitare 48 50 53 48 50 53 - - -
-Instalaii de 62 64 67 62 64 67 - - -
nclzire central
(exclusiv
echipamentul

71
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

centralei termice) 625 710 790 635 720 800 - - -


Total
Parter + 2 etaje
-Construcii 462 541 618 472 551 628 - - -
-Instalaii electrice 18 20 23 18 20 23 - - -
-Instalaii sanitare 43 45 47 43 45 47 - - -
-Instalaii de 62 64 67 62 64 67 - - -
nclzire central
(exclusiv
echipamentul
centralei termice) 585 670 755 595 680 765 - - -
Total

Categorii Valoarea de nlocuire lei/mp Ad


de Perei din zidrie de piatr, crmid sau nlocuitori
lucrrii Planee Lemn Beton armat Beton armat
de:
Finisaj: inferior mediu superior inferior mediu superior inferior mediu superior
Parter + 3 etaje
-Construcii 451 530 602 461 540 612 - - -
-Instalaii electrice 17 19 22 17 19 22 - - -
-Instalaii sanitare 43 45 47 43 45 47 - - -
-Instalaii de 59 61 64 59 61 64 - - -
nclzire central
(exclusiv
echipamentul
centralei termice) 570 655 735 580 665 745
Total
Parter + 4 etaje
-Construcii 442 521 598 452 531 608 - - -
-Instalaii electrice 17 19 22 17 19 22 - - -
-Instalaii sanitare 41 43 45 41 43 45 - - -
-Instalaii de 55 57 60 55 57 60 - - -
nclzire central
(exclusiv
echipamentul
centralei termice) 555 640 725 565 650 735 - - -
Total
Parter + 58
etaje - - - - - - 468 545 632
-Construcii - - - - - - 17 20 23
-Instalaii electrice - - - - - - 40 43 45
-Instalaii sanitare - - - - - - 50 52 55
-Instalaii de
nclzire central
(exclusiv
echipamentul - - - - - - 575 660 755
centralei termice)
Total

72
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

III.3.5. Termeni de corecie


- Pentru nlimi libere mai mici sau mai mari de 3 m, indicatorii valorii de nlocuire se
nmulesc cu urmtorii coeficieni:

nlimea ncperii 3,00 2,80 2,60 i mai mic


(m) 1,00 0,98 0,96
Coeficieni de
corecie
nlimea ncperii 3,00 3,20 3,40 i mai mare
(m) 1,00 1,02 1,04
Coeficieni de
corecie

- Pentru cldiri cu parter sau cu parter +1 4 etaje cu alte nvelitori dect igl:

Pentru nvelitori de: lei/mp Ad


P P+1 etaj P + 2 etaje P + 3,4
etaje
Carton bitumat -17 -9 -6 -4
Tabl +15 +8 +5 +4
Azbociment sau ardezie +24 +12 +8 +6
Olane +30 +15 +10 +8
Acoperi teras +12 +6 +4 +4

- Pentru cldiri la care soclul este mai mare dect 0,50 m de la suprafaa terenului

Pentru nvelitori de: lei/mp Ad


P P+1 etaj P + 2 etaje P + 3,4
etaje
- ntre 0,51 0,80 m +15 +8 +5 -
- peste 0,81 m +35 +18 +12 -

Denumirea coreciei UA a lucrrii la Valoarea coreciei


care se aplic (lei/UM)
corecia Se adaug Se scade
(+) (-)
- Pentru obloane de lemn, rulouri Esslingen sau
jaluzele de aluminiu eloxat
pentru obloane mp Ad 20 -
pentru rulouri mp Ad 29 -
Pentru jaluzele mp Ad 12 -
- Pentru balcoane ce depesc 5% din Ad fr mp balcon 360 -
balcoane

73
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Denumirea coreciei UA a lucrrii la Valoarea coreciei


care se aplic (lei/UM)
corecia Se Se scade (-
adaug )
(+)
- Pentru nclzire cu sobe cu combustibil solid
P i P + 1 etaj finisaj inferior mp Ad - 40
P i P + 1 etaj finisaj mediu i superior mp Ad - 28
P + 2 4 etaje finisaj inferior mp Ad - 35
P + 2 4 etaje finisaj mediu i superior mp Ad - 25
- Pentru nclzire cu sobe cu gaze
P i P + 1 etaj finisaj inferior mp Ad - 15
P i P + 1 etaj finisaj mediu i superior mp Ad - 5
P + 2 4 etaje finisaj inferior mp Ad - 10
P + 2 4 etaje finisaj mediu i superior mp Ad - -
- Pentru echipamentul centralei termice
n cazul n care deservete numai cldirea n
care este montat
cu combustibil pcur mp suprafaa de 27 -
nclzire a
cazanului
cu combustibil pcur mp suprafaa de 18 -
nclzire a
cazanului
n cazul n care deservete i alte cldirea n
afar de cea n care este montat
cu combustibil pcur mp suprafaa de 2000 -
nclzire a
cazanului
cu combustibil pcur mp suprafaa de 1300 -
nclzire a
cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat mp Ad 8 -
n cldire

Denumirea coreciei UA a lucrrii Valoarea coreciei


la care se (lei/UM)
aplic Se adaug Se scade
corecia (+) (-)
- Pentru instalaie de hidrofor
n cazul cnd deservete numai cldirea n care ntreaga 44000
este montat cldire
n cazul cnd deservete i alte cldiri n afar Fiecare 19500 -
de cea n care este montat cldire
deservit
- Pentru lavoare (inclusiv oglind, etajer i port- mp Ad 20 -
prosop) montate la fiecare camer
- Pentru lipsa instalaiei electrice mp Ad 19 -

74
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

la cldiri cu parter i P + 1 etaj


la cldiri cu parter i P + 2 4 etaje mp Ad 17
- Pentru lipsa instalaiei sanitare
la cldiri cu parter mp Ad - 50
la cldiri cu P + 1 etaj mp Ad - 47
la cldiri cu P + 2 4 etaje mp Ad - 43
- Pentru subsol tehnic mp subsol 520 -
tehnic
- Pentru cldiri cu puine etaje, avnd pereii din mp Ad - 25
brne

ANEXA 5
EXEMPLE DE CALCUL
1.EXEMPLU DE CALCUL NR.1

1. Obiectul :
Cldire de locuit cu apartamente n bloc, cu parter i 4 etaje
2. Date constructive
2.1. Componena: Cldire cu subsol tehnic, general, parter i 4 etaje
2.2. Dimensiuni:
Construcia Subsol
Aferent centralei Rest
termice
- Lungimea 30,0 m 10,0 m 20,0 m
- Limea 10,0 m 10,0 m 10,0 m
- nlimea 3,20 m 3,0 m 3,0 m
2.3. Partea de construcie
Zidrie portant cu smburi din beton armat, planee din beton armat, compartimentri
din plci B.C.A., nvelitoare tip teras termo i hidroizolat, tmplrie de lemn, finisaj mediu.
2.4. Instalaii electrice de iluminat i cureni slabi.
2.5. Instalaii sanitare la baie i buctrie.
2.6. Instalaii de nclzire central racordat la un punct termic de cartier.
2.7. Instalaii de gaze la buctrie.
3. Stabilirea elementelor de calcul
3.1. Suprafaa desfurat parter i etaje (Ad)
- Parter i etaje 5 x 10 m x 30 m 1500 mp Ad
- Subsol
aferent centralei termice : 10 m x 10 m 100 mp Ad
rest: 0,7 x 20 m x 10 m 140 mp Ad
Total arie desfurat 1740 mp Ad
4. Calculul valorii de nlocuire la nivel 01.01.1065
4.1. Valoarea unitar (conform fiei nr.5 (1.5)
4.1.1. Construcii pentru nlimea 3,0 m (tabel 1.5.4) 568 lei/mp Ad
4.1.2. Instalaii electrice (tabel 1.5.4) 22 lei/mp Ad
4.1.3. Instalaii sanitare (tabel 1.5.4) 65 lei/mp Ad
4.1.4. Instalaii de nclzire central (tabel 1.5.4) 57 lei/mp Ad
Total construcii + instalaii (pct.4.1.1 4.1.4) 712 mei/mp Ad
4.1.5. Valoarea unitar corectat pentru nlimea de 3,20 m
(tabel 1.5.5) 1,02 x 712 lei/mp Ad 4 lei/mp Ad

75
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

4.1.6. Spor pentru acoperi teras (tabel 1.5.5) 3 lei/mp Ad


4.1.7. Spor pentru instalaii de gaze la buctrie (tabel 1.5.5) 726 lei/mp Ad
4.2. Valoarea total
4.2.1. Construcii i instalaii (inclusiv sportul de nlime)
1740 mp Ad x 726 lei/mp Ad 1263240 lei
4.2.2. Spor pentru acoperi teras
1740 mp Ad x 3 lei/mp Ad 5220 lei
4.2.3. Spor pentru instalaii de gaze
1740 mp Ad x 4 lei/mp Ad 6960 lei
Total general obiect la nivel 01.01.1965 1275420 lei
Rotund 1275000 lei

2. EXEMPLU DE CALCUL NR.2


1. Obiectul :
Hotel cu exploatare permanent, avnd parter i 2 etaje

2. Date constructive
2.1. Componena: Cldire parter i 2 etaje avnd subsol parial
2.2. Dimensiuni:
- Hotelul propriu-zis

Parter Etajul 1 + 2
- Lungimea 60,30 m 60,30 m
- Limea 20,00 m 15,50 m
- nlimea 4,30 m 3,40 m

Subsol termic (central termic)


- Lungime : 20,50 m
- Lime: 10,30 m
- nlime: 3,00 m
2.3. Partea de construcie
Structur din zidrie portant cu smburi din beton armat i planee din beton armat,
nvelitoare tip teras, tencuieli interioare gletuite, zugrvite n calcio, pardoseli din parchet i
mozaic din marmur, tencuieli exterioare din terasit;
Finisaj categoria I.
2.4. Instalaii electrice de iluminat fluorescent pe 80% din suprafaa i incandescent pe 20%.
2.5. Instalaii sanitare; la un numr de 30 camere hotelul are cte un grup sanitar n fiecare
camer.
2.6. Instalaii de nclzire central cu central termic proprie.

3. Stabilirea elementelor de calcul


3.1. Suprafaa desfurat
A. Hotelul propriu-zis
Parter : 60,30 m x 20,00 m 1206,00 mp Ad
Etaj 1 i 2: 2 x 60,30 m x 15,50 m 1869,30 mp Ad
Total arie desfurat hotel 3075,30 mp Ad
B . Subsol tehnic (central termic)
20,50 m x 10,30 m 211,15 mp subsol
3.2. Grupuri sanitare n camere 30 buc.
3.3.Suprafa iluminat fluorescent
76
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

0,80 x 3075,30 mp Ad 2460,25 mp Ad

4. Calculul valorii de nlocuire la nivel 01.01.1065


4.1. Valoarea unitar (conform fiei nr.7.II.1)
4.1.1. Construcii (tabel II.1.4) 800 lei/mp Ad
4.1.2. Instalaii electrice de iluminat incadescent(tabel II.1.4) 30 lei/mp Ad
4.1.3. Instalaii sanitare (tabel II.1.4) 70 lei/mp Ad
4.1.4. Instalaii de nclzire central, fr central termic proprie (tabel II.1.4) 70 lei/mp Ad
Total construcii + instalaii (pct.4.1.1 4.1.4) 970 lei/mp Ad
4.1.5. Diferen de nlime (tabel II.1.5)
4,50m 4,30m
- Parter x16lei / mpAd - 32 lei/mp Ad
0,10m
3,50m 3,40m
Etaje x16lei / mpAd - 16 lei/mp Ad
0,10m
4.1.6. Subsol tehnic (tabel II.1.5) 510 lei/mp subsol
4.1.7. Grup sanitar n camere (tabel II.1.5) 4500 lei/buc
4.1.8. Spor iluminat fluorescent (tabel II.1.5) 90 lei/mp
suprafa iluminata
4.1.9. Spor pentru central termic proprie (tabel II.1.5) 35 lei/mp Ad
4.2. Valoare total
4.2.1. Construcii i instalaii
3075,30 mpAd x 970 lei/mpAd 2983041 lei
4.2.2. Diferena de nlime
- Parter: 1206,00 mp Ad x 32 lei/mp Ad -38592 lei/mp Ad
- Etaje: 1869,30 mp Ad x 16 lei/mp Ad -29909 lei/mp Ad
Total -68501 lei/mp Ad
Rest 2914540 lei/mp Ad
4.2.3. Subsol tehnic: 211,15 mp subsol x 510 lei / mp Ad 107687 lei
4.2.4. Grupuri sanitare n camere : 30 buc. X 4500 lei/buc. 135000 lei
4.2.5. Spor pentru iluminat fluorescent: 2460,25 mp Ad x 90 lei/mp 221423 lei
4.2.6. Spor pentru central termic proprie
3075,30 mp Ad x 35 lei/ mp Ad 107636 lei
Total general la nivel 01.01.1065 3 486 286 lei
Rotund 3 486 000 lei

77
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

1.EXEMPLU DE CALCUL NR.3

METODA COSTULUI TEREN INTRAVILAN

TEREN AMPLASAT IN CENTRUL


LOCALITATII
Suprafata totala teren 2,940
Valoare de baza teren la nivel de 1991 (lei/mp) 495
Corectii
Zona C - Periferie 0.1
Amplasarea terenului la periferia localitatii 0.1
Functiile economice ale localitatii 0.1
Acces la retelele de transport
transport rutier 0.1
transport feroviar 0
Echiparea tehnico-edilitara a zonei
apa - canal 0.1
energie electrica 0.1
energie termica 0
gaze naturale 0
telefonie 0.1
transport urban 0.3
Caracteristicile geotehnice a terenului
Teren normal 0.1
Compatibilitatea terenului cu Planul Urbanistic 0
Poluare 0
Total corectii (N) 1.1
1+N 2.1
VALOAREA TERENULUI Vbx(1+N) (lei/mp) 1,040
Valoare teren la nivel de 1991 3,056,130
Indice de actualizare la nivel de 1994 8.373
Valoare teren la nivel de 1994 25,588,976
Valoare $ in 1994 1,655
Valoare $ in 2012 34,141
Indice de actualizare 21
VALOARE ACTUALIZATA (ROL) 527,875,073
VALOARE TOTALA A TERENULUI (RON) 52,788
Valoare euro 4.4165
VALOARE TEREN IN EURO 11,952

78
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

METODA COMPARATIILOR DIRECTE TEREN INTRAVILAN

Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4


Suprafata 2,940 6,000 45,000 8,000 5,000
Pret (oferta/vanzare)
(Eur/mp) 4.00 5.00 4.00 6.00

Drepturi de proprietate integral integral integral integral integral


Valoarea corectiei
(Euro/mp) 0% 0% 0% 0%
Pret corectat 4.00 5.00 4.00 6.00

Conditii vanzare
(-5% din oferta) oferta oferta oferta oferta

Valoarea corectiei
(Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
Pret corectat 4.00 5.00 4.00 6.00

mai mai
Localizare la fel la fel
favorabil favorabil
Valoarea corectiei (%) -5% -5% -15% -15%
Pret corectat 3.80 4.75 3.40 5.10

mai mai mai mai


Acces
favorabil favorabil favorabil favorabil
Valoarea corectiei (%) -25% -20% -5% -5%
Valoarea corectiei
(EUR/mp) -1 -1 0 0
Pret corectat 2.85 3.80 3.23 4.85

Destinatia (utilizarea
terenului) comercial comercial comercial rezidential rezidential
Valoarea corectiei (eur/mp) 0 0 -1.0 -1.0
Pret corectat 2.85 3.80 2.23 3.85

Utilitati NU toate toate toate toate


Valoarea corectiei
(EUR/mp) -2.00 -2.00 -2.00 -2.00
Pret corectat 0.85 1.80 0.23 1.85

Suprafata 2,940 6,000 45,000 8,000 5,000


Corectie procentuala -2% 2% 2% 3%
Valoarea corectiei
(EUR/mp) -0.02 0.04 0.00 0.06
Pret corectat 0.83 1.84 0.23 1.90
Total corectie bruta 3.17 3.24 3.77 4.21
Curs euro 4.4165
Valoarea estimata rotund 0.83 EUR/mp
S teren = 2940 mp 2,449 10,816 lei

79
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

EXEMPLU DE CALCUL NR. 4.


METODA COSTULUI APARTAMEN 2 CAMERE SITUAT IN
PETRILA, JUD. HUNEDOARA

80
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

GRILA DATELOR DE PIATA (COMPARABILE)


Criterii i elemente de Proprietatea de Proprietati comparabile comparaie
comparaie: evaluat: 1 2 3
Pret ( euro) 20,376 16,500 12,400
Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drept de proprietate intergral intergral intergral intergral
transmis:
Conditii de finantare normale similare similare similare
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Cheltuieli imediat
urmatoare dupa
cumparare finisat finisat finisat finisat
Condiiile pietei: prezent Mar-12 Mar-12 Mar-12
Adresa Str. Republicii Str. Republicii Str. Republicii Str. Republicii

Localizare: central central central central


Caracteristici fizice
Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat
Numar camere 3 3 3 3
Etaj P din 4 4 din 4 2 din 4 1 din 4
Finisaje superioare superioare superioare superioare
Incalzire / apa calda
CT energie electrica 1 foc gaz 1 foc gaz
proprie
Vechime (anul
anii 1977 anii 1975 anii 1975 anii 1977
constructiei)
Arie utila 118.23 100 95 95
Cea ma buna utilizare: rezidential rezidential rezidential rezidential
Pret / mp Au (EURO) 204 174 131

81
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

METODA COMPARATIILOR DIRECTE


APARTAMEN 2 CAMERE SITUAT IN PETRILA, JUD.
HUNEDOARA
Element de comparatie Proprietatea Comparabila 1 Comparabila Comparabila 3
subiect 2
Identificare proprietate Str. Republicii Str. Republicii Str. Str. Republicii
Republicii
Pret vanzare 20,376 16,500 12,400
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -2,040 -1,650 -1,240
Pret de vanzare corectat 18,340 14,850 11,160
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat intergral intergral intergral intergral
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa finisat finisat finisat finisat
cumparare - investitii de adecvare,
finalizare, finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli imediat dupa 0 0 0
cumparare
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) prezent martie-12 martie-12 martie-12
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
LOCALIZARE
Localizare Str. Republicii Str. Republicii Str. Str. Republicii
Republicii
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala localizare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat

82
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala tip apartament 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
Etaj P din 4 4 din 4 2 din 4 1 din 4
Corectie unitara sau procentuala 0% -5% -5%
Corectie totala etaj 0 -740 -560
Pret corectat 18,340 14,110 10,600
Finisaje superioare superioare superioare superioare
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala finisaje 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,110 10,600
Incalzire / apa calda proprie CT energie electrica 1 foc gaz 1 foc gaz
Corectie unitara 50 25 25
Corectie totala incalzire / apa calda proprie 5,000 2,380 2,380
Pret corectat 23,340 16,490 12,980
Vechime - an constructie anii 1977 anii 1975 anii 1975 anii 1977
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret corectat 23,340 16,490 12,980
Aria utila sau numar de camere 118 100 95 95
Corectie unitara 230 170 140
Corectie totala arie utila sau numar de camere 4,190 3,950 3,250
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Balcon / Terasa da da da da
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala balcon / terasa 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala caracteristici economice 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cea mai buna utilizare 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Loc de parcare fara fara fara fara
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala loc de parcare 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Mobila fara fara fara fara
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala mobila 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Componente non-imobiliare ale valorii fara fara fara fara
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala componente non-imobiliare 0 0 0
Pret corectat 27,500 20,400 16,200
Corectie totala neta 9,190 5,590 5,070
Corectie totala neta (%) 50% 38% 45%
Corectie totala bruta 9,190 7,070 6,190
Corectie totala bruta (%) 50% 48% 55%

83
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

20,400 euro 90,100 ron


Opinie 173 euro / mp Curs 4.417
Data 19-Mar-12

METODA DE RANDAMENT APARTAMEN 2 CAMERE


SITUAT IN PETRILA, JUD. HUNEDOARA

Specificatie Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3


Pret 20,376 16,500 12,400
Chirie bruta lunara ( VBP lunar) 180 150 150
Multiplicatorul venitului brut
potential lunar - MCB 113 110 83
Multiplicator selectat 110

MCB = PRET/CHIRIE RUTA LUNARA

Chirie Multiplica Valoare Valoare Valoare


Arie utila
potentiala tor estimat estimat estimat
Denumire unitara (
MVbp
mp Euro / luna (EURO) (RON) euro /
lunar
mp)
1 2 3 4 5 6 7
Apartament 2 camere 118 180 110 19,800 87,500 167
0 0
Valoarea proprietatii adecvata pentru exploatare prin multiplicarea
19,800 87,500
chiriei
Costuri de conversie /
reparatii / investiii de 0.00 0 0
adecvare
Valoarea proprietatii in starea de la data evaluarii 19,800 87,500 167
Data evaluarii 19-mar.-12
Curs leu / EURO 4.4170

84
Evaluarea bunurilor imobile Indrumator de laborator

BIBLIOGRAFIE

Eger, Albert F. Canadian real Estate Finance : A Typical Transaction, 1st edition.
Montreal: Ad valorem Press Inc., 1990

Gimmy, Arthur E., and Martin E. Benson. Golf Courses and Century Clubs: A
Guide to Appraisal, Market Analiysys and Financing. Chicago: Appraisal Institute,
1992

Sahling Leonard. Real Estate Economics Special Report. Rent or Buy: A Market
Analisys. New York: Merrill Lynch, June, 1990

Herbei O. Ular R. Evaluarea bunurilor imobile, Editura UNIVERSITAS,


Petrosani, 2006.

CATALOAGELE MATRIXROM - Colectia EVALUAREA RAPIDA A


CONSTRUCTIILOR LOCUINTE, CAMINE, HOTELURI, 1995.

Padure I, Palamariu M. Evaluarea bunurilor imobiliare, Editura Global Media


Image, Deva, 2001.

85

S-ar putea să vă placă și