Superficie. Conditii de constituire.

Teren proprietatea unei persoane

fizice, drept intabulat n Cartea funciar.

Decizie 5/C din 28.01.2015

Potrivit art. 492 Cod civil: Orice construc ie, planta ie sau lucru f cut n
pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi f cute de c tre proprietarul
acelui teren cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din
contr. Aceasta nseamn c textul art. 492 Cod civil instituie o prezum ie
relativ cu privire la cuprinderea n dreptul proprietarului terenului, a
construciilor, plantaiilor sau lucrrilor, ns cu putin a de a se dovedi
contrariul. Or a dovedi contrariul reprezint a dovedi tocmai dreptul de
superficie.

Stabilirea printr-o hotrre judectoreasc a unui drept de folosin

asupra terenului proprietatea unui ter nu poate fi echivalat nici cu o
expropriere n fapt i nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are
semnificaia unei ingerine legate de prima fraz a primului alineat al art. 1
din Protocolul nr. 1 la Convenie. Conform jurispruden ei constante (echivalat
de C.E.D.O. cu prevederea ingerinei n lege), n sistemul de drept romnesc,
dreptul de superficie nu se poate nate dect din lege, prescrip ie achizitiv ,
legat sau acordul prilor, iar simplul fapt de a ridica construc ii pe terenul
altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul
altuia, n lipsa unuia din cele patru elemente men ionate anterior (C.E.D.O.,
Bock i Palade contra Romniei, hotrrea din 15 februarie 2007, cererea nr.
21740/2002, par. 63).

Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, n

primul rnd, dovedirea edificrii unei construcii de ctre o persoan pe terenul
altuia pe cheltuiala sa proprie, n scopul dobndirii unui drept de proprietate
asupra construciei, iar n al doilea rnd este necesar s se dovedeasc
existena unei dispoziii legale, a unui testament, a ndeplinirii condi iilor
uzucapiunii sau a unei convenii ncheiate cu proprietarul terenului, n virtutea
creia se recunoate dreptul de folosin al proprietarului construc iei asupra
terenului cocontractantului.

Art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO

Art. 408 Cod civil

CEDO Cauza Bock i Palade contra Romniei (15.02.2007)

 Prin decizia civil nr. 5788 pronunat la 12 decembrie 2013 nalta Curte
de Casaie i Justiie a respins ca nefondat recursul formulat de reclaman ii
[...], [...], [...], [...], [...], Parohia Ortodox [...] i intervenienta [...].

Au fost admise recursurile formulate de prta [...] i intervenienta S.C.

Complex Hotelier [...] S.A. i s-a casat n parte decizia civil nr. 23/C pronun at
la 4 martie 2013 a Curii de Apel Constana, cauza fiind trimis spre rejudecare
aceleiai instane numai n ceea ce privete apelul declarat de intervenienta
S.C. Complex Hotelier [...] S.A. Au fost meninute celelalte dispoziii ale deciziei
recurate.

Pentru a pronuna aceast soluie nalta Curte de Casa ie i Justi ie, n

referire la recursurile formulate de prt i de intervenienta S.C. Complex
Hotelier [...] S.A. a reinut c acestea sunt fondate sub aspectul criticilor ce
vizau problemele de drept referitoare la recunoaterea calit ii intervenientei
de proprietar a construciilor edificate pe terenul proprietatea tabular a
prtei i de titular a unui drept de folosin pe terenul aferent acestor
construcii, altfel supus, cu privire la dobndirea unui drept de superficie n
raport cu proprietarul tabular, prta [...].

A reinut instana de recurs c sistemul de publicitate imobiliar prin c r i

funciare nu permite deschiderea unei cri funciare distincte care s aib ca
obiect doar construcia, i nici nu se poate nscrie ca proprietar al
construciei, n cartea funciar a terenului pe care aceasta este edificat , o
alt persoan dect proprietarul terenului.

n materia dreptului de proprietate privat , singura situa ie n care

dreptul de proprietate asupra construciei poate fi ntabulat n mod separat n
favoarea altei persoane dect proprietarul terenului este aceea a nscrierii
dreptului de superficie, caz n care, potrivit art. 94 alin. 1 din Regulamentul de
organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar
aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al Agen iei Na ionale
de Cadastru i Publicitate Imobiliar, dreptul de superficie se nscrie n partea
C a crii funciare a terenului, cu deschiderea concomitent a unei noi c r i
funciare a corpului de superficie, n care superficia este nscris ca un imobil
de sine stttor.

n raport cu aceste prevederi legale, s-au re inut ca fiind fondate criticile

recurentei prte, privind greita dezmembrare a terenului i nscrierea
dreptului de proprietate asupra construciilor n favoarea intervenientei, dei
captul de cerere formulat de acesta din urm , privind constituirea dreptului
de superficie, a fost respins.

Pentru aceleai considerente, au fost gsite ntemeiate i criticile

recurentei interveniente S.C. Complex Hotelier [...] S.A., de la punctul 4 din
motivele de recurs, privind imposibilitatea nscrierii dreptului de proprietate
asupra construciilor, fr constituirea dreptului de superficie i
imposibilitatea aducerii la ndeplinire a dispozitivului deciziei recurate, n
condiiile n care dispoziia privind dezmembrarea terenului i nscrierea
dreptului de proprietate asupra construciilor n favoarea intervenientei, f r a
se constitui un drept de superficie, nu-i gsete reglementare n normele
tehnice privind nscrierea n cartea funciar .

Este adevrat c art. 94 alin. 2 din Regulamentul de organizare i

funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar prevede
posibilitatea dezmembrrii terenului ocupat de construc iile proprietatea unui
ter, ns aceast reglementare este aplicabil tot n contextul nscrierii
dreptului de superficie (textul prevede c dac dreptul de superficie se
constituie pe o parte dintr-un imobil, acesta se va dezmembra formnd un
imobil distinct din poriunea grevat de dreptul de superficie, iar cealalt parte
se va constitui ntr-un imobil neafectat de aceast sarcin.

n atare situaie, dei n principiu, captul de cerere al interven iei

principale formulat de S.C. Complex Hotelier [...] S.A. privind constatarea
dreptului de proprietate asupra construciilor situate pe terenul prtei, nu
este accesoriu captului de cerere privind constituirea n favoarea
intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece,
dimpotriv, cel care pretinde un drept de superficie trebuie s dovedeasc mai
nti faptul c este proprietarul construciilor), date fiind regulile n materie de
publicitate imobiliar, aplicabile imobilului n spe, posibilitatea concret de
valorificare a dreptului de proprietate asupra construc iilor n sensul
ntabulrii n cartea funciar, este condiionat de recunoaterea dreptului de
superficie, aa nct cele dou capete de cerere sunt strns legate i nu pot fi
rezolvate dect printr-o soluie unitar.

nalta Curte de Casaie i Justiie a reinut c este ntemeiat i critica

recurentei interveniente privind nemotivarea instan ei de apel sub aspectul
respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7
raportat la art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod procedur civil).

Apelanta intervenient a invocat prezumia de existen a acordului

proprietarului terenului la edificare, prezum ie dedus din inopozi ia
manifestat pe parcursul efecturii lucrrilor. Singurul argument al instan ei de
apel a fost acela c acordul proprietarului nu se poate re ine, fa de
mprejurarea c terenul a fost preluat de stat n mod abuziv. Or, aa cum
susine recurenta, parcelele n litigiu au avut un regim juridic diferit, n sensul
c doar parcele cu numrul top 13505/10 din CF nr. 11758 a fost preluat de
stat n baza Decretului nr. 218/1960 i a Decretului nr. 712/1968, f cndu-se
cuvenitele meniuni n cartea funciar n proprietatea autorului prte.

Dup casarea cu trimitere, cauza a fost renregistrat pe rolul Cur ii de

Apel Constana la data de 25.06.2014, instana de apel fiind astfel reinvestit
cu soluionarea numai a apelului intervenientei S.C. Complex Hotelier [...] S.A.
 n cazul unei casri pariale, instana care judec fondul are un cmp de
judecat mai restrns, retrgndu-se din obiectivul instanei acele probleme
de drept i acele capete de cerere care au rmas soluionate irevocabil.

Conform dispoziiilor art. 315 Cod procedur civil n caz de casare

hotrrea instanei de recurs asupra problemei de drept dezlegate, precum i
asupra necesitii administrrii unor probe sunt obligatorii pentru judec torii
fondului.

n cadrul analizei legalitii hotrrii primei instan e n raport cu criticile

apelantei interveniente, instana de apel va porni de la dezlegarea dat de
nalta Curte de Casaie i Justiie raportului de interdependen dintre cererile
intervenientei; captul de cerere al intervenien iei principale privind
constatarea dreptului de proprietate asupra construc iilor situate pe terenul
prtei, care, dei nu este accesoriu captului de cerere privind constituirea
n favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului
(deoarece, dimpotriv, cel care pretinde un drept de superficie trebuie s
dovedeasc mai nti c este proprietarul construciilor), date fiind regulile n
materie de publicitate imobiliar, aplicabile imobilului n spe , posibilitatea
concret de valorificare a dreptului de proprietate asupra construc iilor n
sensul ntabulrii n cartea funciar, este condi ionat de recunoaterea
dreptului de superficie, aa nct cele dou capete de cerere sunt strns
legate i nu pot fi rezolvate dect printr-o soluie unitar.

Dreptul de superficie (superficies) const n dreptul de proprietate pe

care o persoan l are asupra construciei ce se afl pe terenul apar innd
altuia. n cazul dreptului de superficie se suprapun, dup cum s-a ar tat n
literatura juridic (S.Brdeanu, Probleme de drept cu privire special asupra
dreptului de superficie, n J. N. nr. 1/1957, p. 38 i urm toarele; Natura juridic
a dreptului de superficie n AUB 2005- IV, p. 1-8; I. Deleanu, Fic iunile juridice,
Ed. All Beck, Buc., 2005, p. 369-373) dou categorii de drepturi i anume: pe de
o parte, dreptul de proprietate al constructorului asupra construc iei i dreptul
de folosin al acestuia asupra terenului pe care se afl amplasat construc ia;
pe de alt parte dreptul proprietarului terenului pe care se afl construc ia de
a pretinde de la constructor s foloseasc terenul pe care se g sete
construcia, potrivit destinaiei la care acesta este obligat i s -i pl teasc ,
dac s-a convenit astfel, o indemnizaie corespunztoare pentru folosin a
terenului respectiv. Ca atare, dreptul de superficie constituie un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care
se afl construcia care ia fiin prin desprinderea din con inutul juridic al
acestuia a atributelor posesiei i folosinei, ce sunt ulterior conferite
constructorului.

Pn la adoptarea Legii nr. 287/2009 (Codul civil) act normativ care nu se

aplic n spe n raport cu data edificrii construc iilor ce fac parte din
Complexul Hotelier [...], dreptul de superficie nu a fost consacrat, in terminis,
n codul nostru civil, fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 Cod civil:
Orice construcie, plantaie sau lucru fcut n p mnt sau asupra p mntului
sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa i
c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contr. Aceasta nseamn c textul
art. 492 Cod civil instituie o prezumie relativ cu privire la cuprinderea n
dreptul proprietarului terenului, a construc iilor, planta iilor sau lucr rilor, ns
cu putina de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezint a dovedi
tocmai dreptul de superficie. Stabilirea printr-o hot rre judec toreasc a unui
drept de folosin asupra terenului proprietatea unui ter nu poate fi echivalat
nici cu o expropriere n fapt i nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar
are semnificaia unei ingerine legate de prima fraz a primului alineat al art.
1 din Protocolul nr. 1 la Convenie. Conform jurispruden ei constante
(echivalat de C.E.D.O. cu prevederea ingerinei n lege), n sistemul de drept
romnesc, dreptul de superficie nu se poate nate dect din lege, prescrip ie
achizitiv, legat sau acordul prilor, iar simplul fapt de a ridica construc ii pe
terenul altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe
terenul altuia, n lipsa unuia din cele patru elemente men ionate anterior
(C.E.D.O., Bock i Palade contra Romniei, hotrrea din 15 februarie 2007,
cererea nr. 21740/2002, par. 63).

Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, n

primul rnd, dovedirea edificrii unei construcii de ctre o persoan pe terenul
altuia pe cheltuiala sa proprie, n scopul dobndirii unui drept de proprietate
asupra construciei, iar n al doilea rnd este necesar s se dovedeasc
existena unei dispoziii legale, a unui testament, a ndeplinirii condi iilor
uzucapiunii sau a unei convenii ncheiate cu proprietarul terenului, n virtutea
creia se recunoate dreptul de folosin al proprietarului construc iei asupra
terenului cocontractantului.

Astfel, ori de cte ori exist o nelegere, expres sau tacit , ntre
proprietarul terenului i autorul lucr rii prin care primul i ng duie celui de al
doilea s efectueze lucrarea, se iese de pe t rmul aplic rii dispozi iilor art.
494 Cod civil i se intr pe un trm contractual. Efectele juridice sunt diferite,
n funcie de voina intern a prilor n momentul ncheierii contractului
indiferent dac voina juridic este expres sau tacit.

Referitor la condiia edificrii unei construc ii de c tre intervenienta S.C.

Complex Hotelier [...] S.A., n calitate de succesoare cu titlu particular al
fostei ntreprinderi de stat beneficiar a autoriza iei de construire pentru
Complexul hotelier (hotel i restaurant) [...] din Predeal, pe terenul
proprietatea prtei, Curtea constat c aceasta este ndeplinit , prin hot rri
judectoreti irevocabile pronunate n litigiile anterioare purtate ntre
aceleai pri, recunoscndu-se calitatea intervenientei de constructor de
bun-credin, att asupra construciilor, hotel i restaurant, ct i asupra
edificatelor accesorii ale acestora, cum ar fi decantoare, canalizare, trotuar
de protecie) edificate ce ocup o suprafa total de teren de 1796,40 mp,
pentru folosina cruia s-a stabilit i o despgubire pentru proprietara tabular .

nscrisurile depuse la dosar dovedesc faptul c fostul Oficiu Jude ean de

Turism Braov, care a obinut toate documentaiile necesare edific rii
construciei n perioada 1972 1976, a administrat Hotelul ,,[...] care
aparinea la acea dat Statului romn, odat cu apari ia Legii nr. 15/1990 i
nfiinarea, conform H.G. nr. 805/1990, a unit ilor economice din re eaua
comerului interior i turismului, organizate ulterior n societ i comerciale pe
aciuni i companii, aceste active ale statului au intrat n patrimoniul
entitilor cu capital de stat astfel constituite Hotel ,,[...] fiind preluat n
activul patrimonial al S.C. [...] S.A., constituit potrivit H.G. nr. 1041/1990.

Ordinul 154/26.04.1991 al Departamentului Turismului atest aceast

situaie juridic, confirmnd preluarea i a acestui imobil de c tre S.C. [...]
S.A., cu includerea valorii lui n capitalul social.

Reorganizarea acestei entiti n urma aplicrii Legii nr. 55/1995 i a H.G.

nr. 12/1997 a creat o societate comercial cu capital majoritar de stat (S.C.
Turism 1110 S.A.) i ulterior, prin cesionarea pachetului de ac iuni al FPS, una
cu capital privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial
reflectnd fr echivoc transferul ctre noua societate a mobiliz rilor
corporale, cu datele de eviden contabil privind valoarea acestora.

S.C. [...] S.A. i-a schimbat denumirea, conform actului adi ional
autentificat sub nr. 294/11.05.1998, n S.C. Complex Hotelier [...] S.A.

Prin Decizia civil nr. 1264/R03.11.2010 pronunat de Curtea de Apel

Braov s-a respins ca nefondat aciunea promovat de proprietarul tabular [...]
n contradictoriu cu S.C. Complex Hotelier [...] S.A. avnd ca obiect demolarea
construciilor edificate de prt pe terenul proprietatea reclamantei, instan a
stabilind n mod irevocabil c prta are calitatea de constructor de bun -
credin cu privire la aceste edificate i nu poate fi obligat s i ridice
construciile de pe terenul reclamantei. n schimbul folosirii acestui teren, i
n condiiile n care proprietarul nu i-a manifestat dreptul de accesiune
imobiliar prin preluarea construciilor i despgubirea constructorului
conform art. 494 Cod civil, s-a statuat c proprietarul terenului are dreptul la o
despgubire echivalent cu lipsa de folosin a terenului (Decizia civil nr.
93/Ap din 6 iulie 2010 a Curii de Apel Braov irevocabil prin Decizia civil nr.
6537/2011 a naltei Curi de Casaie i Justiie (fila 93 dosar Tribunalul
Constana).

Dezlegrile date n procesele anterioare purtate ntre aceleai p r i

problemei ce viza persoana juridic ce a construit pe terenul n litigiu,
reprezentnd proprietatea tabular a prtei i anume parcelele avnd num r
topografic 13505/7, numr topografic 13505/8 i numr topografic 13505/9 nu
pot fi repuse n discuie n prezenta cauz raportat la efectul pozitiv al puterii
de lucru judecat al hotrrii judectoreti mai sus-menionate.
 Or n raport de hotrrile judectoreti anterioare, prin care s-a tranat
ntre pri c S.C. Complex Hotelier [...] S.A. este constructor de bun -credin
al edificatelor de pe cele trei parcele de teren ntabulate pe numele prtei, n
prezentul litigiu, nu se mai poate contesta faptul c prezum ia instituit de art.
492 Cod civil a fost rsturnat, n sensul c alt persoan dect proprietarul
terenului a construit, pe propria cheltuial, construc iile componente ale
complexului hotelier din Predeal.

Problema ce se impune a fi dezlegat n continuare este aceea de a ti

dac, urmare a realizrii acestor construcii intervenienta a dobndit i un
drept de superficie privit ca un dezmembr mnt al dreptului de proprietate
asupra terenului proprietatea prtei, [...] - parcele cu numere topografice
13505/7; nr. 13505/8 i nr. 13505/9 din Cartea funciar nr. 14942 a Oraului
Braov, asupra cruia superficiarul are un drept de folosin , sau opera iunea
construirii confer constructorului un simplu drept de crean n raport cu
proprietarul terenului ndreptit s exercite dreptul de accesiune imobiliar
asupra construciilor.

Aa cum am artat n precedent, dei neconsacrat legislativ pn la

adoptarea Noului Cod civil (intrat n vigoare la data de 1 octombrie 2011,
jurisprudena constant a instanelor judectoreti naionale, echivalat de
C.E.D.O. cu prevederea ingerinei n lege - a statuat c dreptul de superficie
nu se poate nate dect din lege, prescripie achizitiv, legat sau acordul
prilor.

n cadrul motivelor de apel, apelanta intervenient a criticat legalitatea

sentinei Tribunalului Constana din perspectiva neanalizrii ap r rilor sale
referitoare la dobndirea dreptului de superficie n baza acordului tacit al
prilor, iar prin decizia de casare pronunat de nalta Curte de Casa ie i
Justiie s-a dispus ca n rejudecare, instana de trimitere s verifice existen a
acordului proprietarului terenului la construirea dreptului de superficie n
beneficiul apelantei prte, avndu-se n vedere regimul celor trei parcele de
teren cu numr topo 13505/7, nr. 13505/8 i nr. 13505/9 din Cartea funciar
14942, care dup anul 1945 au rmas nscrise n cartea funciar pe numele
fostului proprietar, (autorul prtei) spre deosebire de parcela cu num rul
13505/10 care a fost ntabulat abuziv pe numele Statului Romn, i ulterior a
fost restituit n natur prtei, n urma exercitrii aciunii n revendicare.

n raport de limitele casrii, instana de apel va analiza n continuare

dac n spe sunt ndeplinite condiiile pentru dobndirea dreptului de
superficie n beneficiul intervenientei S.C. Complex Hotelier [...] S.A. n baza
conveniei ncheiat cu proprietarul terenului.

n literatura de specialitate (V.Stoica, Drepturi reale Principale, volumul

II, Editura Humanitas, pag. 280-281) s-a subliniat c , ori de cte ori exist o
nelegere, expres sau tacit, ntre proprietarul terenului i autorul lucr rii
prin care primul i ngduie celui de al doilea s efectueze lucrarea se iese de
pe trmul aplicrii dispoziiilor art. 494 Cod civil i se intr pe un t rm
contractual. Efectele juridice sunt diferite n func ie de voin a intern a p r ilor
n momentul ncheierii contractului indiferent dac voin a juridic este expres
sau tacit.

Prin decizia de ndrumare nr. 13/1959 pronunat de Plenul Tribunalului

Suprem, invocat de ctre apelant n susinerea opiniei sale potrivit c reia a
dobndit dreptul de superficie cu acordul tacit al proprietarului care nu s-a
opus edificrii construciilor n perioada 1972-1976, s-a statuat c pentru
lmurirea raporturilor dintre pri n cazul edific rii unei construc ii pe terenul
altuia, se impun a se cerceta condiiile n care s-au f cut construc iile,
plantaiile sau lucrrile inclusiv sub aspectul pasivit ii sau accept rii
proprietarului, acestea fiind elemente n func ie de care se poate aprecia dac
a existat o nelegere ntre proprietarul terenului i autorul lucr rii i care este
coninutul acestei nelegeri. Simpla cunoatere a efectu rii lucr rilor nu este
suficient pentru a dovedi consimmntul proprietarului terenului la
efectuarea lor, dar dac aceast luare la cunotin este urmat de o
pasivitate ndelungat, aceast pasivitate poate fi interpretat ca o acceptare
n funcie de circumstanele n care s-au desfurat opera iunile de ocupare a
terenului proprietatea altuia i de edificare a lucr rilor.

De reinut este faptul c aceast decizie de ndrumare i jurispruden

naional creat n temeiul acesteia au vizat raporturile pe orizontal ntre
subiecii raportului juridic de superficie, i anume situa ia n care n
raporturile de vecintate, unul dintre proprietari a construit pe terenul altuia,
iar proprietarul terenului ocupat, dei a avut cunotin de aceste lucr ri a
rmas n pasivitate, mprejurare n care, dup finalizarea construc iilor a fost
sancionat atitudinea sa de a cere demolarea lucr rilor prin calificarea
acestei atitudini ca o exercitare abuziv a dreptului de proprietate.

Dei textele constituionale care garanteaz dreptul la proprietate privat

au n vedere att raporturile pe vertical, adic raporturile cu autorit ile, ct
i raporturile pe orizontal, adic raporturile de drept privat, totui modul n
care opereaz garania constituional este diferit n func ie de natura acestor
raporturi. Dac n raporturile pe vertical legiuitorul nu poate s fac nicio
excepiei de la principiul garantrii dreptului de proprietate privat f r a
nclca legea fundamental, n raporturile pe orizontal legiuitorului i sunt
ngduite asemenea excepii, printr-o lege organic. Asemenea excep ii sunt
recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice n sens restrns i n
considerarea principiului echitii.

Astfel se explic de ce proprietarul terenului poate s dobndeasc

dreptul de proprietate asupra lucrrii fcut de un ter , n condi iile art. 494
Cod civil.

n mod simetric, legiuitorul a putut s restrng dreptul de proprietate

asupra terenului, n ipoteza n care autorul lucr rii este de bun -credin
obligndu-l pe primul s preia n proprietate lucrarea, n m sura n care i
manifest dorina de a relua stpnirea terenului.

Aceast tez pune n lumin necesitatea de a asigura, un echilibru just

ntre interesele proprietarului terenului i interesele autorului lucr rii, astfel
nct s nu se realizeze o mbogire a unuia n detrimentul celuilalt i n
acelai timp acordnd prioritate principiului ap r rii dreptului de proprietate
privat, titularul terenului avnd drept de op iune cu privire la modalitatea de
desdunare a terului constructor de bun-credin.

Curtea constat c n raporturile pe vertical dintre Statul Romn privit

ca un ansamblu articulat cu toate autoritile publice i institu iile implicate n
realizarea construciilor pe cele trei loturi de teren proprietatea prtei - i
proprietarul tabular, simpla tcere a proprietarului tabular, (care a r mas n
pasivitate n perioada regimului comunist, dup realizarea lucr rilor) nu poate
fi echivalat de plano cu acceptarea dobndirii de c tre stat a unui drept de
proprietate asupra acestor construcii i implicit cu recunoaterea unui drept
de superficie n beneficiul statului i ulterior al succesorului s u cu titlu
particular (S.C. Complex Hotelier [...] S.A.) impunndu-se a se cerceta n
prealabil condiiile n care Statul a nceput st pnirea terenului n litigiu i
dac proprietarul terenului a avut posibilitatea real , n contextul social-politic
al perioadei n care a pierdut posesia asupra terenului s se opun m surilor
dispuse de stat, i respectiv de a obine anularea autoriza iei de construire
eliberat pentru fostul complex hotelier [...] din Predeal sau ncetarea
lucrrilor de construire a acestui hotel pe un teren care la acel moment nu
aparinea statului, fiind ntabulat n Cartea funciar pe numele unei persoane
fizice [...]. mprejurarea potrivit cu care cele trei parcele de teren avnd
numr topografic 13505/7, nr. 13505/8 i nr. 13505/9 au r mas ntabulate pe
numele autorului prtei [...] (decedat la 31.03.1936), spre deosebire de
parcela cu numrul 13505/10 care a fost ntabulat pe numele Statului nu e de
natur a determina concluzia de plano, c toate atributele dreptului de
proprietate au rmas proprietarului tabular, care putea dispune liber de teren
i se putea opune oricror uzucapri din partea unui ter , inclusiv din partea
statului.

Din analiza nscrisurilor depuse la dosar n apel, n rejudecare, rezult c

terenul proprietatea autorului reclamantei, inclusiv parcelele cu num r
topografic 13505/7, 13505/8 i 13505/9 fuseser preluate n fapt de ctre stat
nc din perioada anului 1965 i erau folosite n scop de utilitate public
parcuri pentru Comitetul Central al Partidului Comunist Romn, fiind integrate
Centrului de odihn Predeal i propuse spre expropriere.

n considerarea acestei situaii de fapt a terenului, prin Decizia nr.

81/09.11.1965 emis de fostul Consiliu al Oraului Raional Predeal s-a aprobat
scderea sumei de 167.416 lei reprezentnd impozite pe terenuri particulare pe
anii 1959-1965, proprietatea a 68 de ceteni care nu au pl tit impozite,
urmare a faptului c terenurile sunt folosite ca parcuri pentru Comitetul
Central al Partidului Comunist Romn Centrul de Odihn Predeal ntre aceti
proprietari fiind menionate i numita [...] una dintre succesoarele defunctului
[...] i autoare a prtei din prezenta cauz (fila 40 dosar apel).

Prin urmare, dei parcelele de teren cu numere topografice 13505/7, nr.

13505/8 i nr. 13505/9 nu au fost ntabulate n Cartea funciar pe numele
Statului Romn, ca i parcela alturat ntabulat sub nr. 13505/10 n realitate,
Statul Romn a ocupat anterior anului 1965 toate aceste loturi de teren, f r
niciu titlu legal, i le-a dat o afectaiune public - mai nti parcuri aferente
Centrului de Odihn Predeal, ce aparinea Comitetului Central al P.C.R. i
ulterior au fost afectate de construcia complexului hotelier [...], n prezent
[...].

ntreaga jurispruden dezvoltat n urma adoptrii dup anul 1990, a

legislaiei cu caracter reparatoriu pentru imobilele preluate abuziv de stat n
perioada regimului comunist (6 martie 1945-22 decembrie 1989) cum ar fi
Legea nr. 18/1991, i n special Legea nr. 10/2001 a calificat ca fiind preluare
nelegal, contrar Constituiei i tratatelor internaionale la care Romnia este
parte n perioada vizat, exproprierea de facto a imobilelor terenuri cu sau
fr construcii, proprietate particular, fr plata unei compensa ii
corespunztoare.

n acest sens, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989), calific
in terminis ca fiind preluate abuziv, imobilele preluate f r titlu valabil sau
fr respectarea dispoziiilor legale n vigoare la data prelu rii, precum i cele
preluate fr temei legal prin acte de dispoziie ale organelor locale ale puterii
sau ale administraiei de stat (art. 2 lit. (i)).

Prin urmare, chiar i n ipoteza n care cele trei parcele de teren ce fac
obiectul cererii de recunoatere a dreptului de superficie n beneficiul
intervenientei, succesoare cu titlu particular a unei ntreprinderi de stat, au
rmas ntabulate pe numele proprietarului [...] autorul prtei, n fapt ele au
fost preluate de stat n perioada 1945-1989 i au avut o afecta iune public
mai nti au constituit parcuri n incinta Centrului de Odihn Predeal i ulterior
au fost afectate de construcia unui ansamblu hotelier, Hotel [...], din
Predeal.

Pasivitatea ndelungat a proprietarului i ulterior a motenitorilor

acestuia a fost sancionat i valorificat de ctre succesorii statului n cadrul
aciunii ce a avut ca obiect demolarea acestor construc ii re inndu-se prin
hotrri irevocabile pronunate n dosarul nr. 62/2001 al Judec toriei Braov c
dei la momentul edificrii acestor construcii proprietarul terenului era
cunoscut, imobilul fiind ntabulat n cartea funciar pe numele [...], lipsa
acestuia de opoziie la realizarea lucrrilor a condus la concluzia c ter ul
constructor a fost de bun-credin, cu toate consecinele legale reglementate
de art. 492 i urmtoarele Cod civil (1964).

Calitatea de constructor de bun-credin pe terenul altuia nu echivaleaz

ns cu calitatea de superficiar, pentru dobndirea dreptului de superficie fiind
necesar s se dovedeasc pe lng faptul construirii i izvorul dreptului de
superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv conven ia
ncheiat cu proprietarul terenului.

n acest sens n jurispruden s-a reinut constant c atunci cnd se

susine naterea dreptului de superficie prin convenia p r ilor, este necesar s
se fac dovada c proprietarul terenului dezmembrat i-a exprimat n mod
neechivoc i fr posibilitatea de interpretare voina de a-i greva proprietatea
(nalta Curte de Casaie i Justiie, sentina civil prop.int. dec. nr.
3647/2003, www.legalis.ro). S-a mai reinut, de asemenea, c simplul fapt de a
ridica o construcie pe un teren care a fost preluat de c tre stat, n perioada n
care acest teren se afla n detenia statului, nu a fost de natur a determina
naterea unui drept de superficie, avnd n vedere c la momentul edific rii
construciei a lipsit acordul proprietarului real al terenului (Curtea de Apel
Bucureti, s. a IV-a civil, decizia nr. 1459/2007, n C.A.B.C. .P.J.C. 2007, nr. 35,
p. 271-272), iar simpla tcere a proprietarului terenului nu are valoarea juridic
a consimmntului, care trebuie exteriorizat (C.Ap. Bucureti, s.a. IV-a,
decizia nr. 738/2006 n C.A.B. C.P.J.2006, NR. 34, P. 194; Decizia civil nr.
2659/1997 pronunat de Tribunalul Hunedoara Decizia nr. 50/02.03.2012
pronunat de Tribunalul Sibiu, www.legalis.ro).

De asemenea, nalta Curte de Casaie i Justiie a reinut c dreptul de

superficie nu este gratuit, pentru folosina terenului superficiarul putnd fi
obligat la plata unei indemnizaii, dac prin conven ia p r ilor nu s-a stabilit
gratuitatea pentru folosina terenului, (Decizia nr. 4125/2005-.C.C.J.- Sec ia
Comercial - publicat pe site-ul oficial al .C.C.J.).

Or, i sub acest aspect convenia prilor trebuie s fie clar i

neechivoc, simpla tcere a proprietarului terenului neechivalnd cu acordul la
constituirea unui drept de superficie gratuit pe toat durata existen ei
construciilor.

Recunoaterea dreptului de superficie rezultat dintr-o simpl situa ie de

fapt care nu a fost urmrit sau cunoscut de cei interesa i, ca efect al
aparenei de drept nu se ncadreaz n categoria actelor i faptelor pe care
se poate ntemeia dreptul de superficie, aceast solu ie aducnd atingere
dreptului de proprietate, fr ca ingerina s aib temei n dreptul intern
(alineatul 63 teza final i paragraful 64 din Hot rrea Bock i Palade contra
Romnia).

Conform art. 1169 Cod civil cel care face o propunere n fa a instan ei
este inut s dovedeasc temeinicia acesteia.
 Cum apelantul intervenient a susinut existena unui acord tacit ncheiat
cu proprietarul terenului pentru naterea dreptului s u de superficie asupra
construciilor edificate pe parcelele topo nr. 13505/7, nr. 13505/8 i nr. 13505/9,
conform art. 1169 Cod civil era inut s dovedeasc i coninutul acestui acord,
i mai ales mprejurrile din care rezult c proprietarul terenului , n perioada
regimului comunist, putea s se opun cu succes prelu rii abuzive de c tre
stat, iar n ipoteza n care nu era de acord cu edificarea unor lucr ri de
utilitate public pe terenul su, nesupus exproprierii legale, putea s ob in
anularea autorizaiilor de construire i sistarea lucrrilor.

Se constat c dei prin decizia de casare cu trimitere s-a dispus s se

cerceteze dac autorul prtei ar fi avut posibilitatea s se opun la
edificarea construciilor, dup reluarea judecii apelanta intervenient nu a
produs nicio prob din care s rezulte c, n situa ii similare, al i proprietari de
terenuri preluate n fapt de stat n perioada regimului comunist, au avut ctig
de cauz, opunndu-se msurilor de preluare a terenului sau de grevare a
acestuia cu sarcini sau c lucrrile supuse autorizrii i finan rii de la bugetul
centralizat al statului cum a fost cazul complexului hotelier [...] din Predeal
au fost sistate i ulterior reamplasate n alte locaii, proprietatea statului sau
a altor particulari care i-au exprimat un acord expres n acest sens.

Raportat la perioada n care terenul a intrat n posesia statului, intimata

prt a artat c autorii si s-au temut, pentru sigurana i via a lor, s se
opun autoritilor vremii care au dispus nc din perioada anilor 1960
preluarea n fapt a terenului i ulterior afectarea acestuia unor utilit i publice,
dar aceast tcere, impus de condiiile represive ale regimului comunist
instaurat dup 6 martie 1945 nu poate fi interpretat ca o acceptare a
dezmembrrii, fr nicio plat, a dreptului su tabular de proprietate asupra
celor trei parcele de teren afectate de fostul hotel [...] i de anexele sale
(canalizare, decantoare, trotuare de protecie, spaii verzi ambientale).

n raport de aceste staturi, Curtea constat c intervenienta dei are

calitatea de constructor de bun-credin cu privire la edificatele realizate pe
terenul proprietatea prtei, constnd n cldiri complex hotelier, aceasta nu a
dobndit i un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra acestui
teren, respectiv un drept de superficie, care s i confere calitatea de
proprietar asupra cldirilor edificate de autoarea sa (o ntreprindere de stat)
i un drept de folosin asupra terenului proprietatea prtei, toate criticile
aduse sentinei sub acest aspect fiind nefondate.

Pentru considerentele expuse, n baza art. 296 Cod procedur civil se va

respinge apelul intervenientei ca nefondat.

n baza art. 274 Cod procedur civil oblig apelanta intervenient c tre
intimata prt la 6.464,63 lei cheltuieli de judecat.