CONTRATO DE COMPRA VENTA

1.1. CONCEPTO.

El contrato de compra venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes
(vendedor) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (comprador) a
pagar por ello cierto precio, en dinero o signo que lo represente.

El contrato de compra venta es aquel que tiene mayor importancia entre los de su
clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems porque
constituye la principal forma moderna de adquisicin de riqueza; es decir tanto como
funcin jurdica como econmica, debe merecer un estudio especial. Como contrato
tipo de los traslativos de dominio, se aplicara reglas principales de la permuta. Y
tambin recurren a la compra y venta para explicar ciertas especialidades de mutuo
acuerdo.

Por otra parte, la compra venta constituye el medio primordial de adquirir dominio.
Otras formas de adquisicin del dominio estn representados por el contrato, la
herencia, la prescripcin, la ocupacin, la accesin, la adjudicacin y la ley.

La compra venta en el derecho latino moderno, deriva del cdigo napolen, es un

contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una
parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o un derecho a otra,
llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

1.2 ELEMETOS.

1. Precio de venta. Especifica si el precio de venta se establece por el valor de la

tasacin o si ser por otro precio estipulado por las partes, independientemente
del valor tasado. Esto, debido a que la institucin hipotecaria siempre otorgar
el financiamiento a base del precio de venta o la tasacin, lo que sea menor.
2. Gastos de cierre. Salvo pacto en contrario, el vendedor podr escoger al
abogado de la compraventa y deber pagar sus honorarios. A su vez, asumir
los gastos de la cancelacin la cual, por lo general, la tramita el abogado del
banco. El comprador, por su parte, pagar los gastos de la escritura de
hipoteca. Por lo general, en proyectos nuevos los gastos tienden a ser
cubiertos en su totalidad por el comprador.
3. Establecer las circunstancias. segn las cuales se le devolver al comprador
el pago de la Opcin de Compra. Por ejemplo, si el prstamo es denegado, si
hay problemas legales que impiden el cierre libre de gravmenes o si hay
 reparaciones mayores que atenten contra la estructura de la propiedad, entre
otros.
4. Pactar la fecha de entrega de la propiedad. Si la entrega ser al cierre o si
ser una semana despus del cierre. Esto es muy importante para que el
vendedor sepa cundo debe desalojar y el comprador pueda hacer sus planes
de posesin del inmueble.
5. Lista detallada de los enseres. y/o muebles que incluye la propiedad.
6. De haber un corredor. deber indicar quin asumir la comisin del corredor y
la cantidad o por ciento aplicable.
7. De haber algn gravamen sobre la propiedad. como embargos federales,
del CRIM o cualquier otro, se debe indicar quin ser responsable de pagarla.
8. Validar de que el mantenimiento del condominio o urbanizacin, de ser
aplicable, est al da. De lo contrario, el contrato debe establecer quin ser
responsable por la deuda.
9. Termino de vigencia del contrato. Es recomendable que nunca sea menor
de 60 das.

1.3 CARACTERISTICAS.

Contrato bilateral. Crea derechos y obligaciones para ambas partes. El

contrato de compraventa siempre ser bilateral, en razn de que en esencia las
obligaciones sern reciprocas para ambas partes. El vendedor adquiere la
obligacin de transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho y el
comprador a pagar un el precio cierto en dinero.
Contrato oneroso. Crea provechos y gravmenes tambin recprocos. El
contrato de compraventa es oneroso en razn de la naturaleza econmica de
las contraprestaciones del vendedor y del comprador. La cosa o el derecho que
se vende representa una valoracin econmica.
Contrato instantneo. La compraventa pura y simple se realiza en un solo acto.
Contrato de tracto sucesivo. El contrato de compraventa ser de tracto
sucesivo cuando las partes convengan en diferir el cumplimiento de las
obligaciones contradas.
Contrato formal. Cuando se trate de bienes inmuebles es necesario una
formalidad especfica establecida por la ley para que tenga plena validez.
1.4 Modalidades del consentimiento en el contrato de compra venta

Compra- venta con reserva de dominio: Es aquella en que la transferencia

del dominio queda sujeta a una condicin suspensiva que puede consistir en el
pago del precio o cualquier otra lcita. No es reconocida por todos los
ordenamientos jurdicos.
Compra venta a plazo (en abono). Es aquella en que el vendedor, por un
lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga
a realizar el pago fraccionado en un determinado nmero de cuotas peridicas.
Compra venta (al gusto). Es aquella que est sometida a la condicin futura
e incierta de superar una prueba o degustacin que permita averiguar si la
cosa posee la calidad expresa o explcitamente convenida.
Compra venta con pacto de preferencia. Es aquella en la que se establece,
para el comprador, la obligacin de permitir, en caso de futura venta, que una
determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de
eventuales compradores. Igualmente, el comprador estar adems obligado a
informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del
bien.
Compra venta con pacto retroventa. Es aquella en que se atribuye al
vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido.
Cabe aadir que la finalidad econmica de esta figura gira en torno a la
posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura
esperanza de recuperar la cosa. De ah que existan grandes facilidades para
simular una compraventa con pacto de retroventa, tratndose realmente de un
prstamo garantizado.
Compra venta con arras: Esta es un acuerdo, mediante el pago de una
compensacin econmica de una suma de dinero, conocida como arras.
Compra venta con garanta hipotecaria: Es aquel que se realiza cuando el
comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto est
adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario pblico y para que
se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener
ningn gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide
el Registro Pblico de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se est
realizando el contrato.
1.5 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA

Elementos personales:

Comprador: Es la persona fsica o jurdica que se compromete a pagar una

cosa a cambio de un precio cierto expresado en dinero o smbolo que lo
represente. Este contrato en el orden general, determina en el Art.1650 c.c., la
primera obligacin del comprador, al decir: "La obligacin principal del
comprador, es pagar el precio el da y en el lugar convenido en la venta". Este
compromiso aunque parece nico, es complejo por lo cual propio para un
examen ms detallado.
Vendedor: Es la persona fsica o jurdica que se compromete a entregar la
cosa, igual que en el caso anterior tiene que tener capacidad jurdica. Las
obligaciones se reducen a la entrega y garanta contra los vicios ocultos de la
operacin. As lo confirma el Art.1603 c.c.: "Existen dos obligaciones
principales: la de entregar, y la de garantizar la cosa que se vende". El
vendedor tiene el deber y la obligacin, al concluir la venta, de hacer entrega
de los bienes o de los derechos definitivos que existen sobre estos.

Elementos reales:

La cosa: objeto material, en oposicin a los derechos creados sobre l y a

las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del
comercio.
El precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide
por una cosa o servicio. No es preciso que est establecido en el momento de
perfeccionar el contrato, ya que puede ser establecido posteriormente sin
necesidad de realizar un nuevo contrato.
Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por
ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se
obligan a realizar por escrito, expresa o tcitamente.
De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
1.6 OBLIGACIONES DE LOS CONTRATANTES.

Obligaciones del vendedor:

Transmitir la propiedad o ttulo de derecho.

Conservar el bien objeto de la compra venta hasta su entrega.
Entregar el objeto o el artculo.
Garantizar al adquiriente una posicin til.
Garantizar al comprador una posesin pacfica.
Responder de los vicios y defectos ocultos que el bien

Obligaciones del comprador:

paga el precio.
Pagar inters en caso de demora o de o de compra venta con precio
aplazado.
Recibir la cosa comprada
Pagar el 30% de la compra venta.
Recibir un buen estado y no quedar moroso.

1.7 concepto y efectos de la promesa de venta.

El contrato de venta bien puede resultar de un acuerdo que permita la transferencia de

la cosa objeto del contrato de forma inmediata, o la misma puede ser propuesta para
un tiempo posterior. En este caso, la venta como contrato, no se desnaturaliza, sino
que bien puede ser clasificada como una modalidad de esta, o resultar en una
promesa, o convenio de vender, bajo ciertas circunstancias. La ley ampara esta forma
de convenios, al considerarlos que una vez convenida una promesa de venta, se
considerar como si fuese un contrato de venta, tal como dispone la ley. En ese
sentido el Art.1589 del c.c. Pero la promesa presenta dos formas o variantes:

1. La promesa sinalagmtica de venta: Cuando se realiza una promesa de

venta, nos remontamos a los trminos del Art.1589 que dispone: "La Promesa
de venta vale venta, habiendo con sentido mutuamente las dos partes,
respecto a la cosa y el precio". En ese contexto legal, la ley se refiere a lo
denominado por la doctrina como la promesa sinalagmtica de venta. La
promesa implica que las partes han ofrecido su consentimiento, sobre la
posibilidad de comprar y vender. En este caso el contrato se materializar a
travs del concierto de voluntades, el cual generalmente se establece por
escrito, en cuanto a la forma de comprobar este contrato previo. Adems de
 poder demandar la ejecucin de la promesa en caso de violacin, la que puede
ser demandada, por medio de Astreintes.
2. La promesa unilateral: Es el compromiso que asume el vendedor de un bien
de transmitir el mismo al beneficiario, dentro del plazo estipulado en el contrato,
cuando este manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas
circunstancias, no resulta ser una promesa que pueda considerarse como una
venta, en los trminos estipulados en la promesa sinalagmtica de venta. En
esta situacin, la obligacin recae solo sobre el ofertante, pues el beneficiario
no ha expresado su consentimiento. No obliga o compromete al beneficiario a
la compra del bien, sino en el caso de que este se decida a vender, lo hara a
favor de una parte determinada, no debe confundirse en este caso con la
promesa sinalagmtica de venta, donde ambas partes determinan no solo la
cosa que ser objeto de la venta, sino tambin el precio. Por lo tanto para que
se considere venta, debe existir una manifestacin posterior del beneficiario,
para que exista un acuerdo contractual determinado.

1.8 RECISION Y TRMINO DEL CONTRATO.

La recisin, consiste en la conduccin a la extincin retroactiva del contrato; al igual,

en este caso que la nulidad. Existe la presuncin de que en el momento de su
formacin, era vlido. Segn el Art. 1575. C.C.D. Dice: "Adems de las causas de
nulidad o rescisin que se han explicado en este ttulo, y de las que son comunes a
todos los contratos, puede rescindirse el de venta por retracto, y por lesin en el
precio".

CASO PRCTICO.