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El contrato de corretaje
Jorge E. Snchez Acosta - jorge29set70@hotmail.com
1. Contratos
2. Contrato de corretaje
3. El corretaje inmobiliario
4. El agente inmobiliario en la legislacion peruana
5. Conclusiones
6. Bibliografia
CONTRATOS
1.1 DEFINICIN
Un contrato, en trminos generales, es definido como un acuerdo privado, oral o escrito, entre
partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser
exigidas. Es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes. 1 Por
ello se seala que habr contrato cuando varias partes se ponen de acuerdo sobre una
manifestacin de voluntad destinada a reglar sus derechos.
Doctrinariamente, ha sido definido como un negocio jurdico bilateral o multilateral, porque
intervienen dos o ms personas (a diferencia de los actos jurdicos unilaterales en que interviene
una sola persona), y que tiene por finalidad crear, extinguir o modificar derechos y obligaciones (a
diferencia de otros actos jurdicos que estn destinados a modificar o extinguir derechos y
obligaciones, como las convenciones). Tambin se denomina contrato el documento que recoge
las condiciones de dicho acto jurdico.
I.2 ACUERDO DE VOLUNTADES
El contrato necesita de la manifestacin inequvoca de la voluntad de las partes que conformarn
el acto jurdico. As, cuando las partes contratantes expresan su voluntad en el momento que se
forma el contrato, se denomina entre presentes. Cuando la manifestacin de la voluntad se da en
momentos diferentes, se denomina entre ausentes. La distincin es importante para poder
determinar con exactitud el momento en que el contrato entra en la vida jurdica de los
contratantes. El contrato entre presentes entrar en vigencia en el momento de la manifestacin
simultnea de la voluntad, mientras que el contrato entre ausentes solamente hasta que el ltimo
contratante haya dado su manifestacin.
I.3 OFERTA DEL CONTRATO
La oferta es una manifestacin unilateral de voluntad, dirigida a otro. El ejemplo clsico es el del
comercio que ofrece sus productos a cualquiera, a un precio determinado. La oferta es obligatoria,
es decir, una vez emitida, el proponente no puede modificarla a su antojo.
Para la aceptacin de la oferta, el otro contratante debe dar su consentimiento expreso o tcito,
que indique su inequvoca intencin de aceptar la oferta y apegarse a las condiciones del oferente.
I.4 EFECTOS DE LOS CONTRATOS
"El contrato es ley entre las partes" es una expresin comn. Sin embargo, esto no significa que
los contratos tienen un poder equivalente al de las leyes. Lo que indica son los preceptos
fundamentales de los contratos:
Las partes deben ajustarse y dirigirse a las condiciones estipuladas en el contrato.
Las condiciones y los efectos del contrato solo tienen afeccin a las partes que forman el
contrato.
Los contratos deben ejecutarse tal y como fueron suscritos.
I.5 EFECTOS DE LOS CONTRATOS PARA TERCEROS
1
En principio, los contratos solo tienen efectos entre las partes que lo forman. Sin embargo, hay
contratos que afectan s surten efectos sobre terceros. Un tercero es un sujeto que no particip en
la formacin del vnculo contractual, y que por lo tanto, no hizo manifestacin de voluntad sobre el
contrato. Incluso, puede ser que el tercero ni siquiera supiera de la existencia del convenio.
1
En el Cdigo Civil Peruano se define el Contrato en el Artculo 1351 .- El contrato es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular,
modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial.
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Contrato oneroso: es aqul en el que existen beneficios y gravmenes recprocos, en ste hay un
sacrificio equivalente que realizan las partes; por ejemplo, la compraventa, porque el vendedor
recibe el provecho del precio y a la vez entrega la cosa, y viceversa, el comprador recibe el
provecho de recibir la cosa y el gravamen de pagar.
Contrato gratuito: slo tiene por objeto la utilidad de una de las dos partes, sufriendo la otra el
gravamen. Es gratuito, por tanto, aquel contrato en el que el provecho es para una sola de las
partes, como por ejemplo el comodato.
CONTRATO CONMUTATIVO Y ALEATORIO
Contrato conmutativo: es aquel contrato en el cual las prestaciones que se deben las partes son
ciertas desde el momento que se celebra el acto jurdico, un ejemplo muy claro es el contrato de
compraventa de una casa.
Contratos aleatorio: es aquel que surge cuando la prestacin depende de un acontecimiento
futuro e incierto y al momento de contratar, no se saben las ganancias o prdidas hasta el
momento que se realice este acontecimiento futuro. Ejemplos son el contrato de compraventa de
cosecha llamado de "esperanza", apuestas, juegos, etc.
CONTRATOS PRINCIPALES Y ACCESORIOS
Contrato principal: es aquel que existe por s mismo, en tanto que los accesorios son los que
dependen de un contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de lo principal porque la nulidad
o la inexistencia de los primeros origina a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato accesorio.
Contratos accesorios: son tambin llamados "de garanta", porque generalmente se constituyen
para garantizar el cumplimiento de una obligacin que se reputa principal, y esta forma de garanta
puede ser personal, como la fianza personal; o real, como el de hipoteca, en el que se constituye
un derecho real sobre un bien enajenable, para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su
preferencia en el pago.
CONTRATOS INSTANTNEOS Y DE TRACTO SUCESIVO
Contrato instantneo: son aquellos que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, es
decir, su cumplimiento se lleva a cabo en un solo acto.
Contrato de Tracto Sucesivo: es aquel en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en
un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus
necesidades primordiales y stos trminos pueden ser: ejecucin peridica, continuada e
intermitente.
CONTRATO NOMINADO O TIPICO O INNOMINADO O ATPICO.
Contrato nominado o tpico: es aquel contrato que se encuentra previsto y regulado en la ley. Por
ello, en ausencia de acuerdo entre las partes, existen normas dispositivas a las que acudir.
(Compraventa, Arrendamientos...)
Contrato innominado o atpico: es aquel para el que la ley no tiene previsto un nombre
especfico, debido a que sus caractersticas no se encuentran reguladas por ella. Puede ser un
hbrido entre varios contratos o incluso uno completamente nuevo. Para completar las lagunas o
situaciones no previstas por las partes en el contrato, es necesario acudir a la regulacin de
contratos similares o anlogos.
CONTRATO DE CORRETAJE.
2.1. CONCEPTO
Para el Diccionario Espaol, Corretaje significa comisin que perciben los corredores de
comercio sobre las operaciones que realizan.
En sentido legal, el Contrato de Corretaje se define como aquel que en virtud del cual una de las
partes (corredor) se compromete a indicar a otra (comitente) las oportunidades de celebrar un
negocio jurdico, o a servirle de intermediario de este negocio a cambio de una comisin. Tiene
como caracterstica principal que es unilateral, ya que el corredor no se compromete.
Se configura cuando una persona se obliga ante otra a mediar en la negociacin y conclusin de
uno o varios negocios, sin tener relacin de dependencia o representacin con ninguna de las
partes.2
Sydney Alex Bravo Melgar precisa que el corretaje es el contrato a travs del cual una persona
denominada proponente o interesado efecta un encargo material a otra persona denominada
2
Lorenzetti, Ricardo Luis (2003), Contratos - Parte Especial, Rubinzal - Culzoni Editores
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corredor, a fin que se le seale la oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio
jurdico, a cambio de una compensacin pecuniaria, el cual en la prctica generalmente se
traduce en un porcentaje del valor de venta del bien. As mismo seala que el corretaje es el
acuerdo entre "corredor" y "comitente", por el cual el primero se obliga mediante una retribucin
a buscar la persona o cosa necesarias para llegar a la conclusin del contrato proyectado por el
segundo.
I.9 NATURALEZA JURDICA DEL CORRETAJE
Las instituciones jurdicas tienen naturaleza jurdica, en tal sentido cuando se investiga es
necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean ms exactos y ms profundos.
En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para nuestros propsitos determinar cual
es su naturaleza jurdica.
El corretaje tiene la naturaleza jurdica la de ser un contrato, y como contrato es un contrato
atpico en el derecho peruano por que no se encuentra regulado por el derecho positivo de dicho
estado.
Entonces concluimos que al Corretaje se le aplican las normas generales sobre contratos
contenidas en el Cdigo Civil.
El artculo 1353 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que todos los contratos de derecho
privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas en la
seccin primera del libro titulado fuentes de las obligaciones del Cdigo en mencin, salvo en
cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato.
Algunos autores modernos niegan al corretaje su carcter contractual, partiendo de la enseanza
doctrinaria elaborada por Von Haan, segn la cual el trabajo de lo que el denomina "mediador"
no produce ningn efecto jurdico, en cuanto su contenido es una actividad meramente de hecho
que slo tiene trascendencia en el mbito de lo jurdico, en el evento de que las partes celebren
el respectivo negocio.
Un gran sector de la doctrina italiana acogi la teora del alemn, desarrollndola.
Por otro lado, hay quienes han sostenido que el corretaje es una promesa unilateral. Los
principales exponentes de esta teora son Tumedi y Pozzi, este ltimo con un trabajo ms
elaborado, quienes sostienen que el corretaje no es un contrato sino un negocio jurdico
diferente, precisamente una promesa unilateral, siendo entonces un contrato sui generis;
posisin que no compartimos.
Personalmente considero CONTRACTUAL a la naturaleza jurdica del corretaje; en el cual, lo
trascendente viene a ser que las obligaciones y derechos son impuestos por la ley por lo que
aplicamos al mismo las normas contenidas en el Cdigo Civil vigente.
I.10 CLASES DE CORRETAJE
Existen varias clases de corretaje as tenemos: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros,
corretaje vehicular y el corretaje de valores.
Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero
especficamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial, el corretaje de
seguros en el derecho de seguros y el corretaje de valores en el derecho burstil.
La Ley General Del Sistema Financiero Y Del Sistema De Seguros Y Organica De La
Superintendencia De Banca Y Seguros, ley 26702, define a los corredores de seguros a las
personas naturales o jurdicas que, a solicitud del tomador, pueden intermediar en la celebracin
de los contratos de seguros y asesorar a los asegurados o contratantes del seguro en materias
de su competencia; siendo la Superintendencia de Banca y Seguros, la entidad administrativa
encargada de autorizar y regular el ejercicio de las actividades de los intermediarios y los
auxiliares de seguros y lleva un registro de ellos, en el que se precisa los servicios de los ramos
de seguros en los que cada uno puede operar, segn corresponda. 3
El corretaje con valores en el derecho burstil, est definida como la intermediacin con
valores es la realizacin habitual por cuenta ajena, de operaciones de compra venta, colocacin,
distribucin, corretaje, comisin o negociacin de valores que son objeto de oferta pblica, as
como las adquisiciones de ttulos que se efectan con el fin de colocarlos despus y obtener una
ganancia por diferencial de precio. En el pas, la Comisin Nacional Supervisora de Empresas y
Valores, CONASEV, que es una institucin pblica del Sector Economa y Finanzas cuya funcin,
3
Artculo 335.- INTERMEDIARIOS Y AUXILIARES DE SEGUROS Se comprende en la denominacin de intermediarios
de seguros a los corredores de seguros y/o de reaseguros; y en la denominacin de auxiliares de seguros, a los
ajustadores de siniestros y/o peritos de seguros.
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EL CORRETAJE INMOBILIARIO.
3.1 GENERALIDADES
En el presente trabajo nos ocuparemos del contrato de Corretaje inmobiliario como parte de la
presente investigacin y debido al auge en materia inmobiliaria que en el Per existe y debido a
que en la actualidad se encuentra regulado ya el Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda a
travs de la Ley 29080 Ley De Creacin Del Registro Del Agente Inmobiliario Del Ministerio De
Vivienda, Construccin Y Saneamiento.
Dentro del comercio el negocio inmobiliario es uno de los ms antiguos y dinmicos. Este negocio
consiste, principalmente, en la comercializacin de inmuebles: casas, terrenos, departamentos,
aires, oficinas, centros comerciales, etc; tanto en la modalidad de compraventa como en la de
arrendamiento.
I.13 DEFINICIN DE CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO
Desde una ptica legislativa es difcil intentar una definicin del contrato de corretaje inmobiliario,
dado que en nuestro ordenamiento no se ha normando este contrato, como s ha disciplinado otro
tipo de corretaje, pero al hacerlo no los ha definido. De manera que tendremos que acudir a la
doctrina para este propsito.
As la Ley 29080 Ley De Creacin Del Registro Del Agente Inmobiliario Del Ministerio De Vivienda,
Construccin Y Saneamiento, as como su Reglamento el D.S. 004-2008-VIVIENDA, no definen al
contrato de corretaje inmobiliario; pero si regulan las operaciones inmobiliarias de intermediacin
como aquellas operaciones relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o
cualquier otro contrato traslativo de dominio o de uso o usufructo de bienes inmuebles, as como la
administracin, comercializacin y consultora sobre los mismos.
4
Inciso h) del artculo 2 Llevar el Registro Pblico de Valores e intermediarios
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5
Fernando Jess Torres Manrique: fhernandotorres@hotmail.com en www.monografas.com
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CONCLUSIONES:
1. Afirmamos que el presente corto trabajo, deja en el tapete de los investigadores la continuacin de
la actividad cognitiva a fin de enriquecer el presente trabajo.
2. Afirmamos as mismo que el corretaje es un contrato, considerndolo como uno innominado en el
ordenamiento jurdico nacional.
3. El corretaje facilita o incentiva la celebracin de contratos de compra venta y de arrendamiento.
4. El corretaje es un contrato poco utilizado en el territorio nacional pero que poco a poco va
expendindose y teniendo gran aceptacin sobre todo en las urbes de mayor desarrollo del pas.
5. En la Legislacin Peruana, el Agente Mobiliario se encuentra legislado en la Ley 29080 Ley de
Creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construccin y
Saneamiento.
BIBLIOGRAFIA
- BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Contratos Modernos Empresariales. Tomo II. Editorial Fecat. Lima
Per. 1999.
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Autor:
Jorge E. Snchez Acosta
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