TRATAMIENTO CONTABLE Y TRIBUTARIO DE LAS MEJORAS DE UN

INMUEBLE EN RELACION AL ARRENDADOR DE UN INMUEBLE EN

RELACION AL ARRENDADOR Y ARRENDATARIO.

ASPECTOS CONTABLES

El arrendatario debe tener en cuenta que toda mejora incorporada en un bien

arrendado debe reconocerse como activo fijo, las mejoras incrementan el
rendimiento original o alargan la vida til del bien, activos fijos son activos
tangibles que posee una empresa para ser utilizados en la produccin o
suministro de bienes y servicios, para ser alquilados a terceros o para propsitos
administrativos y se espera que sean usados durante ms de un ao. (NIC 16).

Reconocimiento del activo por el arrendatario

Una mejora en un bien arrendado debe reconocerse cuando la empresa recibir

beneficios econmicos asociados con dicha mejora y su costo se puede
determinar confiablemente, debiendo valuarse a su costo, que comprende su
precio de compra, e incluye impuestos no reembolsables, as como cualquier
costo atribuible directamente al activo para ponerlo en condiciones de operacin
para su uso esperado. (NIC 16).

Depreciacin por el arrendatario

Contablemente la depreciacin de la mejora incorporada en un bien arrendado

debe depreciarse a partir de la fecha en que la mejora est en condiciones de ser
usado y durante su vida til o de duracin del contrato, el que sea menor.

ASPECTOS TRIBUTARIOS

En el caso de mejoras en bienes arrendados, el tratamiento tributario difiere del

contable, por ejemplo en el caso de la depreciacin, tributariamente se depreciar
de acuerdo a las tasas mximas permitidas y recin al trmino del contrato y
devolucin del bien arrendado se lleva al gasto el importe que falte depreciar, lo
que origina diferencias temporarias que dan origen al Impuesto a la Renta
diferido.

Reconocimiento del activo por el arrendatario

Para efectos tributarios cuando la inversin en bienes supera un cuarto (1/4) de

la Unidad Impositiva Tributaria debe de reconocerse como activo, por lo tanto
toda mejora que supere dicho monto, en un bien arrendado deber activarse.

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Registro de Activos Fijos

La empresa est obligada a llevar un control permanente de los bienes del activo
fijo, en el caso de realizar mejoras en bienes arrendados deber anotar en dicho
registro slo lo que corresponde a la mejora introducida en el bien arrendado,
deber registrar anualmente toda la informacin proveniente de la entrada y
salida de los activos fijos, asi como la depreciacin respectiva.

Legalizacin y plazo de atraso del Registro de Activos Fijos

El libro de control de activos fijos debe estar legalizado por notario pblico del
lugar del domicilio fiscal del contribuyente, o a falta de notario por el juez de paz
letrado o juez de paz, cuando corresponda. El plazo mximo de atraso del control
del activo fijo es de tres meses, contados desde el da hbil siguiente al cierre del
ejercicio gravable.

Depreciacin por el arrendatario

Tributariamente la depreciacin es el desgaste o agotamiento que sufren los

bienes del activo fijo que el contribuyente utiliza en la actividad productora de la
renta gravada, la depreciacin debe computarse anualmente para los fines de la
determinacin del impuesto a la renta sin que en ningn caso se haga incidir en
un ejercicio gravable depreciaciones correspondientes a ejercicios anteriores.

A diferencia del aspecto contable, tributariamente se computa la depreciacin a

partir del mes en que los activos sean utilizados en la generacin de rentas
gravadas con el Impuesto a la Renta. La depreciacin se calcula sobre el valor de
adquisicin o produccin de los bienes, o sobre los valores que resulten del ajuste
por inflacin del balance efectuado conforme a las disposiciones legales en
vigencia agregndose las mejoras incorporadas de carcter permanente.

El valor computable incluye los gastos incurridos con motivo de su compra tales
como: fletes, seguros, gastos de despacho, derechos aduaneros, instalacin,
montaje, comisiones normales y otros similares que resulten necesarios para
colocar a los bienes en condiciones de ser usados, excluyndose a los intereses.

Tratamiento tributario para el arrendador

De acuerdo con la Ley del Impuesto a la Renta, el ingreso producto del

arrendamiento del inmueble representa para el propietario renta de primera
categora si es persona natural sin negocio, pero si el propietario es persona
natural con negocio y el bien forma parte del activo del negocio o si es persona
jurdica,la renta obtenida ser de tercera categora, presumindose que el alquiler
pactado no podr ser inferior al seis por ciento (6%) del valor del predio. Tambin
constituye renta de primera categora el valor de las mejoras introducidas por el
arrendatario en el bien, en tanto constituya un beneficio para el propietario y en

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la parte que no se encuentre obligado a reembolsar, dichas mejoras se
computarn como rentas gravables del propietario, en el ejercicio en que se
devuelva el bien y al valor determinado para el pago de tributos municipales, o a
falta de ste al valor de mercado a la fecha de devolucin.

Renta neta de primera categora

Para establecer la renta neta de primera categora se deducir por todo concepto
el veinte por ciento (20%) del total de la renta bruta. A diferencia de aos
anteriores, a partir del ejercicio 2009 no se puede deducir prdidas.

Pagos a cuenta de rentas de primera categora

Los contribuyentes que obtienen rentas de primera categora, abonarn

mensualmente con carcter de pago a cuenta el monto que resulte de aplicar la
tasa de 6.25% sobre la renta neta, la renta se considera devengada mes a mes y
en el caso de cobros adelantados el contribuyente puede efectuar el pago a
cuenta en el mes en que percibe el pago.

CASO PRCTICO

Arrendamiento de un bien inmueble y mejora introducida por el arrendatario

(inquilino). El seor Julio Casas Graa, propietario de un inmueble cuyo valor de
autoavalo asciende a la suma de S/. 120,000, decide alquilarlo a la empresa
Comercial Pasamayo S.A.C.

El importe mensual del servicio de alquiler es de S/. 3,000; habiendo pagado en

forma adelantada lo correspondiente a tres meses de alquiler segn contrato, que
empieza desde agosto del 2009 y termina en julio del 2014. La empresa
arrendataria con la finalidad de adecuar las instalaciones de acuerdo a sus
necesidades y requerimientos de espacio, decide culminar el segundo piso del
inmueble que estaba a medio construir y techar el patio para ser utilizado como
almacn de productos terminados, para lo cual conviene con el propietario que
las mejoras realizadas por la empresa no son reembolsables y sern de su
propiedad a la devolucin del inmueble, al trmino del contrato si no es renovado.

Los gastos realizados por la empresa arrendataria para realizar las mejoras son
los siguientes:

- Honorarios de planos S/. 2,300.

- Honorarios de arquitecto S/. 5,300.
- Compra de materiales de construccin S/. 20,200 ms IGV.
- Compra de accesorios elctricos y sanitarios S/. 4,200 ms IGV.
- Pago a constructora de la obra S/. 10,500 ms IGV.
- Licencia de construccin S/. 1,080.

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La construccin se termina a fin del mes de diciembre de 2009 y se empieza a
utilizar a partir de enero de 2010. El RUC del seor Julio Casas Graa es
10156928356 y de la empresa arrendataria es 20356825921. Se pide explicar el
tratamiento tributario y contable para el arrendatario y el arrendador del
presente caso.

Tratamiento tributario para el arrendatario:

Activacin Teniendo en cuenta que la empresa est realizando mejoras en bienes

que sobrepasan el veinticinco por ciento de la Unidad Impositiva Tributaria, los
gastos efectuados deben activarse. Control de activos fijos La empresa est
obligada a llevar un control permanente de los bienes del activo fijo en donde
debe registrar el monto de la mejora introducida al bien arrendado.

Legalizacin y plazo de atraso en el control del activo fijo

La empresa deber anotar las mejoras realizadas en el Registro de Control de
Activos Fijos slo el monto invertido en dichas mejoras, mas no as el bien
alquilado. El libro de control de activos fijos debe estar legalizado por notario
pblico del lugar del domicilio fiscal del contribuyente, o a falta de notario por el
juez de paz letrado o juez de paz, cuando corresponda. El plazo mximo de atraso
del control del activo fijo es de tres meses, contados desde el da hbil siguiente al
cierre del ejercicio gravable.

Depreciacin
Como se trata de construcciones la depreciacin debe realizarse por el mtodo de
lnea recta con la tasa del 3% por cada ao, pero sobre el valor de las mejoras
introducidas en el inmueble y a partir del ejercicio 2010, que es cuando el activo
empieza a ser usado. En vista de tratarse de un inmueble alquilado por cinco
aos y si el contrato no es renovado, el saldo por depreciar se deducir en el
ejercicio en que se efecta la devolucin.

Tratamiento contable para el arrendatario

Reconocimiento del activo Una partida de inmuebles, maquinaria y equipo debe
contabilizarse cuando la empresa recibir beneficios econmicos asociados con el
activo y su costo se puede determinar confiablemente, debiendo valuarse a su
costo, que comprende su precio de compra e incluye impuestos no reembolsables,
as como cualquier costo atribuible directamente al activo para ponerlo en
condiciones de operacin para su uso esperado.

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ASIENTOS CONTABLES:

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