CURSUL NR.

2
5.1.3. Incapacitatea de a cumpra a mandatarilor [Art. 1.654 alin. 1 lit. a) C.civ.]
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar i prin licitaie public: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd;
excepia prevzut la art. 1.304 alin. (1) rmne aplicabil.
Mandatul este un contract de ncredere, cu un caracter intuitu personae. Mandatarul trebuie s fac
tot posibilul pentru a proteja interesele mandantului, vorbindu-se n acest sens de o obligaie de loialitate a
mandatarului fa de mandant.
Mandatarii mputernicii a vinde un lucru nu pot s-l cumpere ntruct - de regul - nu se poate admite
ca o persoan s cumuleze i rolul de reprezentant al vnztorului i cel de cumprtor. Cumprtorul
trateaz n fapt (negociaz) cu mandatarul, iar atunci cnd aceeai persoan ar avea i calitatea de mandatar
i pe aceea de cumprtor nu ar mai putea exista o negociere veritabil, n cadrul creia fiecare participant
s-i poat susine interesele. Legea a stabilit aceast prohibiie pentru ca mandatarul s nu fie pus n situaia
de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s-l apere (cel
al vnztorului), obinnd preul cel mai ridicat. n ipoteza n care mandatarul cumpr bunul pe care este
nsrcinat s l vnd, vnztorul poate cere anularea vnzrii. De menionat faptul c mandatarul-
cumprtor nu poate cere anularea vnzrii nici n calitatea sa de cumprtor i nici n aceea de reprezentant
al vnztorului; numai acesta din urm poate invoca nulitatea relativ a vnzrii (art. 1.656 C.civ.). Acest
text de lege urmrete s exclud posibilitatea ca mandatarul s se prevaleze de calitatea sa spre a nltura
consecinele neconvenabile pentru el ale propriei turpitudini (nemo auditur propriam turpitudinem allegans
nimeni nu i poate invoca propria incorectitudine.)
Art. 1.304 alin. (1) C.civ. prevede: Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume
propriu, este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepia cazului n care reprezentantul a fost
mputernicit n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n asemenea mod nct
s exclud posibilitatea unui conflict de interese.
Din coroborarea prevederilor art. 1654 alin. (1) lit. a) teza a II-a i art. 1.304 C.civ. rezult
urmtoarele:
i) contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu este
lovit de nulitate relativ n ipoteza n care mandatarul a fost mputernicit n mod expres de ctre vnztor s
cumpere bunul acestuia. Nu este obligatoriu ca n acest caz vnztorul s stabileasc elementele contractului
(pre, momentul predrii bunului etc.), relaiile de ncredere fiind acelea care l determin pe vnztor s-i
dea acordul ca mandatarul s cumpere bunul.
ii) contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu este
lovit de nulitate relativ nici n ipoteza n care cuprinsul contractului adic acele elemente ale contractului
care puteau fi negociate de ctre mandatar cu potenialul cumprtor - a fost determinat n asemenea mod
nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese ntre vnztor i mandatar. De exemplu, a fost stabilit
un pre fix, iar n privina celorlalte obligaii ale prilor nu a existat nicio nuan fa de prevederile legale
din materia contractului de vnzare; sau, vnztorul a pus la dispoziia mandatarului un contract de vnzare
cuprinznd toate clauzele, dndu-i instruciuni mandatarului s-i vnd bunul celui care va accepta toate
aceste clauze1.

1
Precizm c n ipoteza n care mandatarul l reprezint att pe vnztor, ct i pe cumprtor (dubla
reprezentare), contractul de vnzare este anulabil la cererea oricreia dintre prile contractante. n acest caz, temeiul
juridic al aciunii n anulabilitate l constituie art. 1304 C.civ., iar nu art. 1654 C.civ., deoarece mandatarul nu are
statutul de cumprtor, adic de parte a contractului de vnzare, ci este doar un mandatar al ambelor pri.
1
 Mai precizm i urmtorul aspect: are calitatea de mandatar i intr sub incidena prohibiiei
prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. i executorul testamentar2 care, dup ce a obinut ncuviinarea
instanei de judecat, procedeaz la vnzarea bunurilor succesorale pentru a obine sume suficiente pentru
executarea legatelor. n acest sens, art. 1.082 alin. (2) C.civ. prevede c executorul testamentar rspunde ca
un mandatar n legtur cu executarea dispoziiilor testamentare3.

5.1.4. Incapacitatea prinilor, tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu [Art. 1.654

alin. 1 lit. b) C.civ.]
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar i prin licitaie public: b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru
bunurile persoanelor pe care le reprezint;
n privina prinilor, art. 501 alin. (1) C.civ. prevede c Prinii au dreptul i ndatorirea de a
administra bunurile copilului lor minor, precum i de a-l reprezenta n actele juridice civile ori de a-i
ncuviina aceste acte, dup caz., iar art. 502 alin. (1) C.civ. dispune c Drepturile i ndatoririle prinilor
cu privire la bunurile copilului sunt aceleai cu cele ale tutorelui, dispoziiile care reglementeaz tutela fiind
aplicabile n mod corespunztor.
n ceea ce privete tutorele, art. 143 C.civ. prevede c Tutorele are ndatorirea de a-l reprezenta pe
minor n actele juridice, dar numai pn cnd acesta mplinete vrsta de 14 ani.
Art. 147 C.civ. prevede c (1) Este interzis, sub sanciunea nulitii relative, ncheierea de acte
juridice ntre tutore sau soul, o rud n linie dreapt ori fraii sau surorile tutorelui, pe de o parte, i minor,
pe de alt parte. (2) Cu toate acestea, oricare dintre persoanele prevzute la alin. (1) poate cumpra la
licitaie public un bun al minorului, dac are o garanie real asupra acestui bun ori l deine n
coproprietate cu minorul, dup caz. Aadar, art. 147 C.civ. extinde sfera persoanelor care sunt incapabile de
a ncheia acte juridice (iar nu numai contracte de vnzare) cu minorul.
Nu exist nicio contradicie ntre prevederile art. 1.654 alin. 1 lit. b) C.civ., care prevd c tutorele
este incapabil s cumpere bunurile minorului pe care l reprezint chiar i prin licitaie public, i
prevederile art. 147 alin. 2 C.civ., care permit tutorelui s cumpere la licitaie public un bun al minorului;
astfel, n acest din urm caz este necesar ca tutorele s aib o garanie real asupra bunului minorului (de
exemplu, minorul a motenit un apartament ipotecat de tatl su n favoarea tutorelui pentru garantarea unui
mprumut)4 sau ca tutorele s dein bunul n coproprietate cu minorul (cnd este firesc s i se permit
tutorelui-coproprietar s participe la licitaie i s devin astfel proprietar exclusiv al bunului).
n privina curatorului, acesta poate fi numit n condiiile art. 119 alin.6, 150, 157, 158 C.civ. i are
un statut juridic similar cu cel al tutorelui.
Administratorul provizoriu poate fi numit n condiiile art. 788 C.civ. Astfel, dac fiduciarul nu i
ndeplinete obligaiile sau pune n pericol interesele care i-au fost ncredinate, constituitorul,
reprezentantul su sau beneficiarul poate cere n justiie nlocuirea fiduciarului. Pn la soluionarea cererii
de nlocuire, constituitorul, reprezentantul su ori, n lipsa acestora, beneficiarul va numi un administrator
2
Execuiunea testamentar este o dispoziie cuprins n testament prin care testatorul desemneaz una sau mai
multe persoane, conferindu-le mputernicirea necesar pentru a putea asigura executarea dispoziiilor testamentare
(art. 1.077 C.civ.)
3
A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 48.
4
Reglementrile din Codul civil i din Codul de procedur civil privitoare la vnzarea la licitaie public a
bunurilor mobile i imobile asigur protecia corespunztoare att a intereselor minorului (proprietar al bunului grevat
de o garanie real), ct i a intereselor tutorelui creditor, care are o garanie real asupra bunului minorului.
2
provizoriu al masei patrimoniale fiduciare. Mandatul administratorului provizoriu nceteaz n momentul
nlocuirii fiduciarului sau n momentul respingerii definitive a cererii de nlocuire.
Acest administrator provizoriu nu poate cumpra bunurile care fac parte din masa patrimonial
fiduciar.
nclcarea prohibiiei prevzute de art. 1.654 alin. (1) lit. b) C.civ. se sancioneaz cu nulitatea
relativ a contractului de vnzare. Nici de aceast dat cei incapabili nu pot s cear anularea vnzrii nici
n nume propriu i nici n numele persoanei ocrotite (art. 1.656 C.civ.)5.

5.1.5. Incapacitatea funcionarilor publici, judectorilor sindici, practicienilor n insolven,

executorilor, precum i a altor asemenea persoane [Art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ.]
Potrivit art. 1.654 alin. (1) lit. c) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar i prin licitaie public: c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven,
executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o
supravegheaz.
n privina funcionarilor publici, art. 2 din Legea nr. 188/1999 privind Statutul funcionarilor publici
prevede c Funcionarul public este persoana numit, n condiiile legii, ntr-o funcie public. Persoana
care a fost eliberat din funcia public i se afl n corpul de rezerv al funcionarilor publici i pstreaz
calitatea de funcionar public., iar funcia este definit ca fiind ansamblul atribuiilor i responsabilitilor,
stabilite n temeiul legii, n scopul realizrii prerogativelor de putere public de ctre administraia public
central, administraia public local i autoritile administrative autonome.6

n conformitate cu prevederile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a
insolvenei i de insolven, atribuiile judectorului-sindic sunt limitate la controlul judectoresc al
activitii administratorului judiciar i/sau al lichidatorului judiciar i la procesele i cererile de natur
judiciar aferente procedurii insolvenei. n condiiile n care potrivit art. 64 lit. i) din Legea nr. 85/2014
lichidatorul are printre atribuiile sale i vnzarea bunurilor din averea debitorului, iar judectorul-sindic
controleaz aceast activitate, el devine incapabil de a cumpra bunurile vndute de ctre lichidator.

5
n privina momentului de la care ncepe s curg prescripia, art. 2.532 C.civ. prevede c Prescripia nu
ncepe s curg, iar, dac a nceput s curg, ea se suspend: [] 2. ntre prini, tutore sau curator i cei lipsii de
capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu restrns ori ntre curatori i cei pe care i reprezint, ct timp
dureaz ocrotirea i socotelile nu au fost date i aprobate; 3. ntre orice persoan care, n temeiul legii, al unei hotrri
judectoreti sau al unui act juridic, administreaz bunurile altora i cei ale cror bunuri sunt astfel administrate, ct
timp administrarea nu a ncetat i socotelile nu au fost date i aprobate;
6
Potrivit art. 2 alin. 3 din Legea nr. 188/1999 Activitile desfurate de funcionarii publici, care implic
exercitarea prerogativelor de putere public, sunt urmtoarele: a) punerea n executare a legilor i a celorlalte acte
normative; b) elaborarea proiectelor de acte normative i a altor reglementri specifice autoritii sau instituiei
publice, precum i asigurarea avizrii acestora; c) elaborarea proiectelor politicilor i strategiilor, a programelor, a
studiilor, analizelor i statisticilor necesare realizrii i implementrii politicilor publice, precum i a documentaiei
necesare executrii legilor, n vederea realizrii competenei autoritii sau instituiei publice; d) consilierea, controlul
i auditul public intern; e) gestionarea resurselor umane i a resurselor financiare; f) colectarea creanelor bugetare; g)
reprezentarea intereselor autoritii sau instituiei publice n raporturile acesteia cu persoane fizice sau juridice de
drept public sau privat, din ar i strintate, n limita competenelor stabilite de conductorul autoritii sau instituiei
publice, precum i reprezentarea n justiie a autoritii sau instituiei publice n care i desfoar activitatea; h)
realizarea de activiti n conformitate cu strategia de informatizare a administraiei publice.
3
 Activitatea practicienilor n insolven este reglementat de O.U.G. nr. 86/2006 privind organizarea
activitii practicienilor n insolven. Art. 11 prevede c practicienii n insolven pot ndeplini calitatea de
administrator judiciar, lichidator, conciliator, precum i orice alt calitate prevzut de lege 7. ndeplinirea
acestor caliti se face prin preluarea funciei i exercitarea atribuiilor specifice n condiiile legii i ale
actului de numire ori a hotrrii de desemnare.
Activitatea executorilor judectoreti este reglementat de Legea nr. 188/2000 privind executorii
judectoreti. Potrivit art. 2, executorii judectoreti sunt nvestii s ndeplineasc un serviciu de interes
public. n conformitate cu prevederile Codului de procedur civil (art. 753 i urm. n privina bunurilor
mobile, respectiv art. 813 i urm. n privina bunurilor imobile), vnzarea bunurilor supuse executrii silite
se efectueaz prin intermediul executorului judectoresc. Mai sunt relevante i prevederile art. 46 din Legea
nr. 188/2000 potrivit cu care Este interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prin
persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit.
Acest text are o sfer mai larg dect textul din Codul civil. Considerm c art. 46 nu a fost abrogat implicit
de noul Cod civil8, ci scopul legiuitorului a fost acela de a interzice implicarea sub orice form a
executorilor judectoreti n cadrul procedurilor de executare silit derulate de colegii lor. Dac un executor
ar putea cumpra un bun vndut de un alt executor s-ar crea suspiciuni foarte serioase cu privire la
corectitudinea procedurii de executare silit i de aceea legiuitorul a manifestat o exigen sporit, menit a
proteja prestigiul profesiei de executor judectoresc.
Sintagma i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o
supravegheaz reprezint un text de rezerv, menit s acopere alte categorii de persoane care exercit
prerogative de putere public. Aadar, art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ. conine o enumerare exemplificativ, iar
nu limitativ. Legiuitorul a avut n vedere apariia unor situaii noi, care ar putea intra sub incidena acestui
text de lege, fr a fi nevoie ca reglementarea din noul Cod civil s fie completat. O astfel de persoan
poate fi n prezent lichidatorul sau notarul public care procedeaz la lichidarea pasivului succesoral n
condiiile art. 119 i urm. din Legea notarilor publici i a activitii notariale nr. 36/1995 (republicat n
M.Of. nr. 444/18.06.2014).9

7
Administratorul judiciar este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat
s exercite atribuiile prevzute de lege sau stabilite de instana de judecat, n procedura insolvenei, n perioada de
observaie i pe durata procedurii de reorganizare.

Lichidatorul este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s conduc
activitatea debitorului n cadrul procedurii de faliment, att n procedura general, ct i n procedura simplificat, i
s exercite atribuiile prevzute de lege sau pe cele stabilite de instana de judecat.

Conciliatorul este practicianul n insolven compatibil, autorizat, desemnat s exercite atribuiile prevzute
de lege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul procedurii de concordat preventiv.

Mandatarul ad-hoc este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s
exercite atribuiile prevzute de lege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul mandatului ad-hoc.
8
Pentru o opinie contrar, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 47.
9
Art. 119 prevede c n cadrul procedurii succesorale notariale, notarul public va putea proceda la
lichidarea pasivului succesoral, cu acordul tuturor motenitorilor., iar art. 121 alin. (1) dispune c Lichidarea se face
de ctre notarul public nvestit cu dezbaterea procedurii succesorale sau sub supravegherea acestuia, ori de cte ori n
masa succesoral este dovedit un pasiv exigibil. Art. 127 alin. (3) prevede c n cazul n care lichidatorul
succesiunii este notarul public numit cu acordul tuturor motenitorilor, iar motenitorii sunt de acord cu vnzarea
bunurilor prin licitaie public, notarul public va proceda la valorificarea acestor bunuri.

Lichidator poate fi o alt persoan dect notarul public, desemnat: a) de ctre defunct, prin testament sau
prin nscris autentic, fie ca executor testamentar, fie ca lichidator; b) de ctre motenitorii defunctului, fie dintre
4
 nclcarea interdiciei prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. se sancioneaz cu nulitatea
absolut a contractului de vnzare, aplicndu-se regimul juridic al acestei nuliti (poate fi invocat de orice
persoan interesat, pe cale de aciune sau de excepie, iar instana are obligaia s o invoce din oficiu; poate
fi invocat oricnd; contractul nu este susceptibil de confirmare).

5.2. Incapaciti de a vinde

Potrivit art. 1.655 alin. (1) C.civ., Persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, s
vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz. De
exemplu, mandatarul este nsrcinat s vnd un bun aparinnd mandantului, iar cu o parte din preul
obinut cumpr pentru mandant un bun ce aparine mandatarului; n acest caz, mandatarul este vnztor, iar
mandantul (reprezentat de mandatar) este cumprtor, conflictul de interese fiind evident. Tot astfel,
administratorul provizoriu al unei masei patrimoniale fiduciare vinde bunuri proprii, iar preul este pltit din
sumele obinute din administrarea bunurilor din masa fiduciar. De asemenea, un funcionar public vinde
bunuri proprii (de pild, materiale de construcii) pentru repararea unui bun a crui administrare o
supravegheaz, iar preul este pltit din chiriile ncasate ca urmare a nchirierii bunului care urmeaz a fi
reparat.
Alin. (2) al art. 1.655 C.civ. prevede c dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor i
contractelor n care, n schimbul unei prestaii promise de persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1) [adic
de mandatari, tutore, curator, administrator provizoriu, funcionari publici etc.] cealalt parte se oblig s
plteasc o sum de bani. Chiar dac textul alin. (2) nu are n vedere contractul de vnzare, ci alte contracte,
legiuitorul l-a plasat aici pentru a sublinia faptul c actele juridice ncheiate n condiiile existenei unui
conflict de interese nu sunt permise, chiar dac nu este vorba despre un contract de vnzare, ci de un alt
contract. De exemplu, mandatarul este nsrcinat s vnd un teren aparinnd mandantului, dar n loc s i
remit mandantului integral preul primit de la terul cumprtor, mandatarul intenioneaz s execute
anumite lucrri cu privire la un apartament al mandantului, preul lucrrilor provenind din suma pe care a
primit-o de la terul cumprtor. n acest caz, Codul civil interzice ca mandatarul s ncheie n calitate de
antreprenor un contract de antrepriz cu mandantul-beneficiar (reprezentat de ctre mandatar) prin care s se
oblige s repare apartamentul mandantului, conflictul de interese fiind evident (mandatarul va avea interesul
s stipuleze un volum de lucrri i un pre al antreprizei care s l avantajeze pe el nsui n detrimentul
mandantului-beneficiar, mai ales innd seama de faptul c preul se afl deja la dispoziia sa).
n privina sanciunii aplicabile, lund n considerare natura interesului ocrotit, contractul de vnzare
ncheiat n calitate de vnztori de persoanele menionate la art. 1.654 alin. (1) lit. a) i b) C.civ. este lovit de
nulitate relativ, iar cel ncheiat de persoanele menionate la art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. este lovit de
nulitate absolut10. Aceleai sanciuni se aplic, n mod corespunztor, i n cazul ncheierii altor contracte
(cum ar fi, contractul de antrepriz) la care face referire art. 1.655 alin. (2) C.civ.

acetia, fie un ter; c) de ctre instana de judecat, n cazul n care apar nenelegeri ntre motenitori cu privire la
desemnarea lichidatorului sau n cazul imposibilitii desemnrii ori nlocuirii lui de ctre acetia. Lichidatorul are
dreptul s valorifice bunurile mobile/imobile ale defunctului, iar valorificarea acestor bunuri va putea fi fcut fie prin
vnzarea bunurilor la licitaie public, fie prin ncheierea unor acte de dare n plat cu creditorii succesiunii, n
condiiile legii.

10
n acelai sens, a se vedea F. Moiu, Contractele speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2014, p. 42.
5
 B. Consimmntul prilor. Promisiunea unilateral de vnzare i de cumprare. Promisiunea
bilateral de vnzare. Pactul de opiune. Dreptul de preempiune.
6. Consimmntul. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor.
Acordul de voin ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege 11 -
n vederea formrii contractului.
ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i
libertatea contractual, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului
juridic civil i teoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun,
urmeaz s analizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea unilateral de vnzare i de
cumprare, promisiunea bilateral de vnzare, pactul de opiune i dreptul de preempiune.
7. Promisiunea unilateral de vnzare. nainte de a arta ce anume se nelege prin promisiunea
unilateral de vnzare, este necesar s facem cteva precizri privind oferta de a contracta i promisiunea
unilateral (ca act juridic unilateral).
Potrivit art. 1.188 C.civ., o propunere constituie ofert de a contracta dac aceasta conine suficiente
elemente pentru formarea contractului i exprim intenia ofertantului de a se obliga n cazul acceptrii ei de
ctre destinatar. Oferta de a contracta este un act juridic unilateral.
Promisiunea unilateral (numit i angajamentul unilateral) este tot un act juridic unilateral i este
reglementat de art. 1.327 C.civ. Astfel, Promisiunea unilateral fcut cu intenia de a se obliga
independent de acceptare l leag numai pe autor. Destinatarul actului poate s refuze dreptul astfel nscut.
Dac autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se consider fcut pentru o anumit
durat, potrivit cu natura obligaiei i cu mprejurrile n care a fost asumat. n doctrin 12 se d ca exemplu
de promisiune unilateral acel act unilateral prin care autorul unei fapte ilicite cauzatoare de prejudicii se
oblig s plteasc victimei o sum de bani; dac victima accept despgubirile oferite de autor, ea poate s
solicite executarea angajamentului unilateral.
Nici oferta de a contracta(de a vinde) i nici promisiunea unilateral (angajamentul unilateral) nu trebuie
s fie confundate cu promisiunea unilateral de vnzare (i nici cu promisiunea de a contracta, n general).
n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a
dobndi proprietatea unui bun (sau alt drept), primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun,
rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de
a-l cumpra.
Altfel spus, promitentul-vnztor se oblig s vnd un bun, la un pre determinat sau determinabil, iar
beneficiarul promisiunii accept (primete) aceast promisiune, dar i rezerv dreptul de a-i exprima
ulterior consimmntul su la vnzare. De exemplu, locatorul-proprietar (promitent-vnztor) se oblig
fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de
a-l cumpra, iar locatarul (beneficiarul promisiunii) primete propunerea proprietarului, dar i rezerv
dreptul ca ulterior s-i manifeste voina n sensul de a cumpra sau nu acel bun13.

11
Exproprierea pentru cauz de utilitate public (care se studiaz la materia drepturilor reale) reprezint, n
fond, tot o vnzare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul - numit n aceast materie
despgubire - se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen prin justiie (art. 44 din Constituie
i Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public). n msura n care legea special nu
prevede altfel, n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru contractul de vnzare (de exemplu, obligaia
de garanie a vnztorului contra eviciunii sau viciilor ascunse).
12
A se vedea, de exemplu, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaiile, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 337.
6
 O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract (i nu un act
unilateral de voin), dar nu constituie o vnzare - fiind distinct de ea - i nu poate produce efectele unei
vnzri14. Promitentul nu i-a dat acordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c n viitor va ncheia
contractul, ceea ce nseamn c pentru ncheierea contractului de vnzare este obligatoriu ca promitentul s-
i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare. Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract, care
d natere la un drept de crean, una dintre pri (promitentul) fiind obligat (obligaia de a face) fa de
cealalt parte (beneficiarul) s vnd n viitor un anumit bun 15, beneficiarul promisiunii putnd opta n
sensul de a-l cumpra ori nu. Dreptul de opiune al beneficiarului promisiunii are natura juridic de drept
potestativ.
Potrivit art. 1.279 alin. 1 C.civ. Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale
contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Cu alte cuvinte, prile trebuie
s prevad att bunul vndut, ct i preul vnzrii.
n privina formei, chiar dac vnzarea ar fi un contract solemn (de exemplu, privete transferul
proprietii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie s mbrace forma autentic prevzut de lege
pentru contractul de vnzare; legiuitorul a apreciat c ar fi prea mpovrtor pentru prile contractante s
ncheie att promisiunea, ct i contractul de vnzare n form autentic.
Promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre
pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul
promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune sau preul indisponibilizrii
bunului), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un contract sinalagmatic, dar, evident, fr a se
fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare, cci beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra,
ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. La fel stau lucrurile i n situaia n care beneficiarul
promisiunii se oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ (adic nu va
cumpra bunul).
Beneficiarul promisiunii trebuie s opteze n sensul de a cumpra sau nu n cadrul termenului prevzut n
promisiunea unilateral de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen (ceea ce n practic se ntmpl
destul de rar), n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la sesizarea oricreia dintre prile
contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie soluionat potrivit regulilor aplicabile
ordonanei preediniale16.
13
Potrivit art. 1 alin. (1) din OG nr. 51/1997 privind operaiunile de leasing i societile de leasing, Prezenta
ordonan se aplic operaiunilor de leasing prin care o parte, denumit locator/finanator, transmite pentru o perioad
determinat dreptul de folosin asupra unui bun, al crui proprietar este, celeilalte pri, denumit locatar/utilizator, la
solicitarea acesteia, contra unei pli periodice, denumit rat de leasing, iar la sfritul perioadei de leasing
locatorul/finanatorul se oblig s respecte dreptul de opiune al locatarului/utilizatorului de a cumpra bunul, de a
prelungi contractul de leasing fr a schimba natura leasingului ori de a nceta raporturile contractuale.
14
A se vedea i M.B. Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vnzare nu transfer proprietatea, ci d
natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una dintre pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a
decide (TS, col.civ., dec.nr.561/1949, n JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilateral nu trebuie s fie confundat
cu vnzarea sub condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o obligaie de a face, iar cea de-a doua
o obligaie de a da.
15
TS, col.civ., dec. nr.1071/1964, n CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de ndrumare nr. 7/1967, n CD, 1967,
p.27-28; s.civ., dec.nr.188/1981, n RRD nr.10, 1981, p.71.
16
Procedura special a ordonanei preediniale presupune soluionarea cu celeritate a procesului. Astfel,
potrivit art. 999 C. proc.civ., (1) n vederea judecrii cererii, prile vor fi citate conform normelor privind citarea n
procesele urgente, iar prtului i se va comunica o copie de pe cerere i de pe actele care o nsoesc. ntmpinarea nu
este obligatorie. (2) Ordonana va putea fi dat i fr citarea prilor. n caz de urgen deosebit, ordonana va putea
fi dat chiar n aceeai zi, instana pronunndu-se asupra msurii solicitate pe baza cererii i actelor depuse, fr
7
 n situaia n care beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a cumpra bunul, deosebim dou situaii:
i) n cazul n care contractul de vnzare este consensual (de exemplu, vizeaz un obiect de mobilier, un
bun de uz casnic, un autoturism, un animal etc.), optnd n sensul de a cumpra bunul beneficiarul i
exprim consimmntul la ncheierea contractului de vnzare, iar pentru perfectarea contractului de vnzare
este necesar ca i promitentul s i dea consimmntul la vnzare (reamintim c promitentul i-a dat
consimmntul doar pentru ncheierea promisiunii de vnzare, iar nu pentru ncheierea contractului de
vnzare);
ii) n cazul n care contractul de vnzare este solemn (de exemplu, vizeaz un apartament, situaie n care
forma autentic este cerut ad validitatem), optnd n sensul de a cumpra bunul beneficiarul se oblig s
ncheie contractul de vnzare; n acest caz, pentru perfectarea contractului de vnzare este necesar ca att
promitentul, ct i beneficiarul s i exprime consimmntul la vnzare n faa notarului public, iar la acel
moment (al autentificrii) se vor aprecia condiiile de validitate ale contractului de vnzare (de exemplu,
capacitatea prilor).
Atunci cnd beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a nu cumpra bunul, contractul de vnzare nu
se va mai perfecta, iar promitentul va fi n drept s pstreze preul dreptului de opiune (preul
indisponibilizrii bunului), dac prin promisiunea unilateral de vnzare a fost convenit un astfel de pre.
Dac beneficiarul opteaz n sensul cumprrii bunului, iar promitentul refuz s ncheie contractul de
vnzare, beneficiarul promisiunii are mai multe posibiliti:
i) s solicite obligarea promitentului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 i urm. i art. 1.279
alin. 2 C.civ. (innd seama i de eventuala clauz penal stipulat). Evident, dac prile nu au evaluat
anticipat daunele-interese, beneficiarul va trebui s fac dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;
ii) n cazul n care promisiunea are un caracter sinalagmatic, iar beneficiarul a pltit deja preul dreptului
de opiune, el poate s solicite rezoluiunea acestei promisiuni cu obligarea promitentului la daune-interese
(art. 1.549 alin. 1 C.civ.). Dac aciunea n rezoluiune se va admite, beneficiarul va avea dreptul la
restituirea preului dreptului de opiune pltit, precum i la despgubiri pentru acoperirea integral a
prejudiciului ce i s-a cauzat;
iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului,
beneficiarul poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art. 1.279
alin. 3 teza I i art. 1.669 alin. 1 i 3 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini consimmntul
promitentului, singurul element care lipsete pentru ca vnzarea s fie perfect. Dreptul la aciunea avnd ca
obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare se prescrie n termen de 6 luni de la
data la care contractul trebuia ncheiat (art. 1.669 alin. 2 i 3 C.civ.)17;
iv) dac promitentul nstrineaz bunul ce formeaz obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea bunului a
fost fcut opozabil n condiiile prevzute de art. 628 C.civ., beneficiarul poate s solicite anularea actului
de nstrinare ncheiat cu nclcarea clauzei de inalienabilitate (art. 629 alin. 2 C.civ.). De exemplu, dac
promisiunea de vnzare este notat n cartea funciar, prin aceasta se asigur i opozabilitatea clauzei de
inalienabilitate (care este subneleas n promisiunea de vnzare, potrivit art. 627 alin. 4 C.civ. i art. 60 1

concluziile prilor. (3) Judecata se face de urgen i cu precdere, nefiind admisibile probe a cror administrare
necesit un timp ndelungat. Dispoziiile privind cercetarea procesului nu sunt aplicabile. (4) Pronunarea se poate
amna cu cel mult 24 de ore, iar motivarea ordonanei se face n cel mult 48 de ore de la pronunare.

17
Pentru ntreruperea cursului prescripiei n cazul predrii bunului ctre beneficiarul promisiunii, a se
vedea explicaiile de la promisiunea bilateral de vnzare.
8
din Legea nr. 71/2011)18. n schimb, n cazul n care clauza de inalienabilitate nu a fost fcut opozabil n
condiiile legii, actul de nstrinare ncheiat cu terul nu poate fi anulat, dar beneficiarul promisiunii are
dreptul la daune-interese de la promitentul care i-a nclcat obligaiile asumate prin promisiunea de
vnzare.
Precizm c potrivit art. 906 C.civ. (1) Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac
promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar
antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat
contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu
mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut
instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului
fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de
ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din oficiu,
dac, pn la expirarea termenului de 6 luni prevzut la alin. (2), n-a fost cerut nscrierea dreptului care a
fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a
aciunii prevzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn
la ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii prevzute la alin. (2),
imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de
obligaiile promitentului.
n legtur cu notarea n cartea funciar a promisiunii de vnzare, ne alturm opiniei potrivit cu care
dac o asemenea promisiune a fost notat n condiiile legii, nu este necesar notarea inalienabilitii pe care
aceasta o implic19
n materia promisiunii unilaterale de vnzare sunt relevante alte dou prevederi legale:
i) convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori modificrii unui contract nu
constituie promisiune de a contracta (art. 1.279 alin. 4 C.civ.). Legiuitorul a dorit s clarifice aceast
chestiune pentru ca prile s fie ncurajate s negocieze, fr teama c aceasta ar avea efectele unei
promisiuni de vnzare.
ii) n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans
din preul convenit (art. 1.670 C.civ.). Astfel, dac beneficiarul a pltit promitentului preul dreptului de
opiune, la ncheierea contractului de vnzare (sau la data convenit de pri) se va mai plti doar diferena
de pre.
8. Promisiunea unilateral de cumprare. Dei se ntlnete mai rar n practic, promisiunea
unilateral poate fi asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare) 20, fiind guvernat de
aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare. Practic, prin promisiunea unilateral de cumprare, o parte
(promitentul-cumprtor) se oblig s cumpere un bun, la un pre determinat sau determinabil, iar cealalt
18
Dac bunul promis a fost nstrinat, dei clauza de inalienabilitate a fost fcut opozabil, beneficiarul
poate intenta o aciune n justiie cu dou capete de cerere: prin primul capt de cerere s solicite anularea actului de
nstrinare ncheiat de promitentul-vnztor cu terul i repunerea prilor n situaia anterioar, iar prin cel de-al
doilea capt de cerere s solicite pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare.
19
A se vedea I.-F. Popa, Promisiunile unilaterale i sinalagmatice de nstrinare imobiliar, n R.R.D.P nr.
5/2013, p. 176-177.
20
Un exemplu de promisiune unilateral de cumprare este aa-numitul contract de buy-back, n temeiul
cruia o societate care desface bunuri de folosin ndelungat se oblig fa de cumprtori, la cererea acestora, s
preia acele bunuri dup un timp de utilizare la un pre ce va fi stabilit n funcie de gradul de uzur, cu condiia ca
beneficiarul s achiziioneze un bun similar nou de la aceeai societate, cu plata diferenei de pre (A se vedea,
D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale.Vol.I. Vnzarea i schimbul, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2008, p.
147).
9
parte (beneficiarul promisiunii) primete aceast promisiune, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta
ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l vinde.
Beneficiarul promisiunii nu se oblig s vnd bunul promitentului, el putnd s dispun liber de bunul
su, fr a i se angaja n vreun mod rspunderea.
n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat (nu i a unui bun de gen),
dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su (beneficiarul promisiunii) nstrineaz
bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins (art. 1.669 alin.
4 C.civ.). Codul civil prezum c n acest caz ne aflm n prezena unei remiteri de datorie21
9. Promisiunea bilateral de vnzare 22. Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i
bilateral - de a vinde i cumpra - n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit 23,
contractul de vnzare. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura
deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-
au obligat s vnd, respectiv s cumpere un apartament, contractul de vnzare nu este ncheiat ct timp
contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic). Dar soluia trebuie s fie aceeai, chiar
dac contractul nu este solemn i nu exist nici alte condiii legale. ntruct vnztorul nu a vndut, iar
cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra
lucrului i asupra preului, vnzarea nu poate fi considerat ncheiat. n schimb, obligaia de a ncheia
contractul n viitor (i cu respectarea dispoziiilor speciale, dac este cazul) este valabil. Obligaiile
asumate de ambele pri sunt obligaii de a face, corelative unor drepturi de crean.
Nici n cazul promisiunii bilaterale de vnzare nu este nevoie ca prile s respecte forma autentic
prevzut pentru contractul de vnzare. Exist mai multe argumente: i) legiuitorul a apreciat c ar fi prea
mpovrtor pentru prile contractante s ncheie att promisiunea, ct i contractul de vnzare n form
autentic; ii) atunci cnd legiuitorul a dorit ca o anumit promisiune de contract s mbrace o anumit
form, a prevzut n mod expres acest lucru (de exemplu, promisiunea de donaie - art. 1.014 alin. 1 C.civ.,
pactul de opiune - art. 1.278 alin. 5 C.civ.); iii) potrivit art. 1.242 alin. 1 C.civ. Este lovit de nulitate
absolut contractul ncheiat n lipsa formei pe care, n chip nendoielnic, legea o cere pentru ncheierea sa
valabil. Or, legea nu cere nici mcar n mod implicit - o anumit form pentru ncheierea valabil a unei
promisiuni de vnzare.
De regul, prile prefer s ncheie mai nti o promisiune bilateral de vnzare fie pentru c
promitentul-vnztor nu i-a intabulat dreptul de proprietate n cartea funciar (lucrrile cadastrale nefiind
finalizate), fie pentru c promitentul-cumprtor nu dispune de ntregul pre al vnzrii i este necesar s
contracteze un credit, fie pentru c ambele pri nu dispun de mijloace financiare suficiente (promitentul-
vnztor pentru efectuarea lucrrilor cadastrale, iar promitentul-cumprtor pentru plata cheltuielilor
vnzrii - onorariul notarului, taxa aferent nstrinrii) etc. De multe ori, n special n mediul rural, chiar
dac s-a ncheiat doar o promisiune bilateral de vnzare, bunul se pred promitentului-cumprtor, care
pltete integral preul, iar contractul de vnzare se ncheie dup trecerea unui numr mare de ani.
Menionm c promisiunile bilaterale de vnzare pot fi de mai multe feluri: i) promisiuni care se ncheie
fr a fi urmate de predarea bunului, acest fapt producndu-se numai dac se perfecteaz contractul de
vnzare; ii) promisiuni care sunt urmate de predarea imediat a bunului promitentului-cumprtor, acesta
avnd dreptul de a folosi bunul. n acest sens, n doctrin 24 s-a precizat c Pe lng obligaiile principale,

21
De altfel, n textul proiectului Codului civil trimis la Parlament s-a folosit sintagma promitentul se
consider iertat de datorie. Pentru ipoteza n care beneficiarul promisiunii a ncheiat un contract de locaiune, a se
vedea R. Dinc, op.cit., p. 56.
22
Pentru consideraii de drept comparat a se vedea C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a,
Ed. All Beck, Bucureti 2005, pag.31-32.
23
Promisiunea de vnzare-cumprare poate s-i produc efectele specifice numai dac preul este
determinat sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, n Dreptul nr.1, 1993, p.71.
24
D. Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vnzarea i schimbul, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2008, p. 188.
10
fr de care promisiunea este de neconceput, facultativ prile pot stipula i obligaia secundar a
promitentului-vnztor de a preda promitentului-cumprtor bunul care formeaz obiectul nelegerii spre a
fi folosit de acesta naintea perfectrii vnzrii.
n cazul promisiunii bilaterale de vnzare ambele pri promit ca n viitor s ncheie contractul, iar pentru
perfectarea vnzrii este absolut necesar ca ambele pri s i exprime consimmntul la vnzare25.
Prile trebuie s ncheie contractul de vnzare n cadrul termenului prevzut n promisiunea bilateral de
vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen pentru perfectarea vnzrii, ca i n cazul promisiunii
unilaterale de vnzare, n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la sesizarea oricreia
dintre prile contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie soluionat potrivit
regulilor aplicabile ordonanei preediniale.
Dac la mplinirea termenului prevzut n promisiunea bilateral de vnzare una dintre pri refuz s
ncheie contractul de vnzare, cealalt parte are la dispoziie mai multe posibiliti:
i) s solicite obligarea cocontractantului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 i urm. i art.
1.279 alin. 2 C.civ. (innd seama i de eventuala clauz penal stipulat). Evident, dac prejudiciul nu a fost
evaluat convenional prin stipularea unei clauze penale, reclamantul va trebui s fac dovada prejudiciului
ce i s-a cauzat;
ii) s solicite rezoluiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese (art. 1.549 alin. 1
C.civ.);
iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului-
vnztor, poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art. 1.279 alin. 3
teza I i art. 1.669 alin. 1 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini consimmntul
promitentului care a refuzat s ncheie contractul de vnzare. n afara consimmntului prii care se opune
la ncheierea contractului, toate celelalte elemente ale contractului de vnzare, respectiv, capacitatea,
obiectul (bunul vndut i preul), cauza trebuie s fie ndeplinite;
iv) dac promitentul-vnztor nstrineaz bunul ce formeaz obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea
bunului a fost fcut opozabil n condiiile prevzute de art. 628 C.civ., promitentul-cumprtor poate s
solicite anularea actului de nstrinare ncheiat cu nclcarea clauzei de inalienabilitate (art. 629 alin. 2
C.civ.), la fel ca i n cazul promisiunii unilaterale de vnzare 26. Dac bunul promis a fost nstrinat, dei
clauza de inalienabilitate a fost fcut opozabil (de exemplu, prin notarea promisiunii bilaterale de vnzare
n cartea funciar), promitentul-cumprtor poate intenta o aciune n justiie cu dou capete de cerere: prin
primul capt de cerere s solicite anularea actului de nstrinare ncheiat de promitentul-vnztor cu terul
i repunerea prilor n situaia anterioar, iar prin cel de-al doilea capt de cerere s solicite pronunarea
unei hotrri care s in loc de contract de vnzare27.
n privina aciunii care are ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare
sunt necesare unele precizri:
a) cu privire la timbrarea aciunii, aciunea prin care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti
care ine loc de act autentic de nstrinare a unor bunuri imobile sau de constituire a unor drepturi reale
asupra acestora se timbreaz n funcie de valoarea bunului ce formeaz obiectul promisiunii (de exemplu,
dac bunul are o valoare de peste 250.000 lei, taxa de timbru va fi de 6.105 lei + 1% pentru ce depete
250.000 lei, conform art. 3 alin. 1 lit. f i alin.2 lit. c din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de
timbru).
b) n privina competenei teritoriale, avnd n vedere faptul c aciunea prin se solicit pronunarea unei
hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare a unui imobil are caracterul unei aciuni personale
25
n dreptul nostru, promisiunea de vnzare - unilateral sau bilateral - nu poate fi considerat nici vnzare
sub condiie suspensiv, care - prin ndeplinirea condiiei, adic acceptarea n termen - s fac valabil vnzarea din
chiar ziua promisiunii. Nu poate fi considerat o vnzare sub condiie, fiindc ntre pri nu s-a ncheiat o vnzare (s-a
promis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prevzut n condiie nu poate s fie nsui consimmntul.
26
Se poate intenta i o aciune paulian, dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de lege (a se vedea, n
acest sens, L.Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Curs de drept civil. Obligaiile, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2015, p. 65).
27
Pentru practica judiciar a se vedea, de exemplu, C.Ap. Craiova, dec. nr. 196/2009, publicat pe
www.jurisprudenta.org.
11
imobiliare (nu al unei aciuni reale), va fi competent instana de la domiciliul (sediul) prtului (art. 107 C.
proc.civ.) sau instana locului prevzut n contract pentru executarea, fie i n parte, a obligaiei (art. 113
alin. 1 pct. 3 C. proc.civ.), astfel cum a decis instana suprem prin decizia nr. 8/2013, prin care a admis un
recurs n interesul legii.
c) dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (art.
1.669 alin. 2 C.civ.)28. Legiuitorul a urmrit s mobilizeze prile promisiunii s limpezeasc raporturile
create prin ncheierea promisiunii deoarece situaia creat este una neclar. n practica instanei supreme s-a
decis n mod constant c atunci cnd promitentul-cumprtor a preluat imobilul, deinerea lui, cu acordul
promitentului-vnztor, echivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia, iar prescripia dreptului la aciune
ncepe s curg n momentul n care promitentul-vnztor se manifest expres n sensul negrii dreptului
promitentului-cumprtor29. Aceast practic este valabil i n prezent n temeiul art. 2.537 pct. 1 coroborat
cu art. 2.538 alin. 3 C.civ.
d) potrivit art. 57 din OUG nr. 80/2013, n cazul cererilor prin care se solicit pronunarea unei hotrri
care ine loc de act autentic de nstrinare a unor bunuri imobile, instana de judecat va solicita extras de
carte funciar pentru bunurile imobile ce au carte funciar deschis sau certificat de sarcini pentru imobilele
care nu au carte funciar deschis, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autoritii
administraiei publice locale i dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari. Dac exist datorii ctre asociaia de proprietari, instana nu va putea pronuna o hotrre care s
in loc de contract de vnzare dect dac, pn la nchiderea dezbaterilor, se va face dovada plii acestora
sau datoriile sunt preluate de cumprtor (fcndu-se meniune despre aceasta n dispozitivul hotrrii).
Dac instana de judecat va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare referitoare la imobilul
promis, aceasta va fi avizat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar.
e) instana va refuza pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare ori de
cte ori prin aceasta ar fi nesocotite anumite norme legale. De exemplu, nu se poate pronuna o hotrre
dac bunul promis este declarat inalienabil (temporar) printr-o prevedere legal (exemple de inalienabilitate
temporar fiind consacrate, de pild, de art. 32 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 sau de art. 9 din
Legea nr. 112/1995). Tot astfel, hotrrea nu se va pronuna dac nu a fost respectat dreptul de preempiune.
n acest sens, art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 prevede c n toate cazurile n care se solicit pronunarea
unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare, aciunea este admisibil numai dac
antecontractul este ncheiat potrivit prevederilor Codului civil i ale legislaiei n materie, precum i dac
sunt ntrunite condiiile prevzute la art. 3, 4 i 9 din prezenta lege (adic au fost obinute avizele prevzute
de lege i s-a respectat dreptul de preempiune), iar imobilul ce face obiectul antecontractului este nscris la
rolul fiscal i n cartea funciar. Alin. (2) al art. 5 dispune c cererea de nscriere n cartea funciar a
dreptului de proprietate se respinge dac nu sunt ndeplinite condiiile prevzute de prezenta lege.
f) de regul, promisiunea de vnzare trebuie s mbrace forma unui nscris (autentic sau sub semntur
privat). Atunci cnd a existat o imposibilitate moral de a preconstitui un nscris, existena i coninutul
promisiunii pot fi dovedite i prin proba testimonial.30
g) hotrrea care ine loc de contract de vnzare are caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul
proprietii de la data cnd rmne definitiv, iar nu de la data ncheierii promisiunii de vnzare sau de la
data stabilit pentru ncheierea contractului de vnzare;
h) dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a
ambelor pri (inclusiv sub forma arvunei penalizatoare art. 1.545 C.civ.), consimmntul poate fi revocat
unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract31.

28
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, se aplica termenul general de prescripie de 3 ani.
Trebuie inut seama de faptul c potrivit art. 201 din Legea nr. 71/2011 Prescripiile ncepute i nemplinite la data
intrrii n vigoare a Codului civil sunt i rmn supuse dispoziiilor legale care le-au instituit.
29
A se vedea CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1212/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.
339-341.
30
A se vedea, de exemplu, Trib. Buc., secia a IV-a civil, dec. nr. 621/2011, citat de A.- G. ambulea,
Vnzarea. Hotrri care in loc de contract, Bucureti, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 73-79.
12
 Potrivit art. 1.545 C.civ. Dac n contract este stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptul
ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul pierde arvuna dat sau, dup caz,
trebuie s restituie dublul celei primite. n mod frecvent n cadrul promisiunilor bilaterale de vnzare se
introduc clauze referitoare la arvun. n ipoteza n care contractul nceteaz din cauze ce nu atrag
rspunderea vreuneia dintre pri (de exemplu, bunul a pierit, a fost expropriat etc.) arvuna se restituie.
i) prin Decizia nr. 12/2015 privind examinarea unui recurs n interesul legii, instana suprem a decis c
n situaia n care promitentul-vnztor a promis vnzarea ntregului imobil, dei nu are calitatea de
proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vnzare nu poate fi executat n natur sub forma
pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare pentru ntregul bun, n lipsa
acordului celorlali coproprietari.
Sunt valabile n totalitate cele menionate la promisiunea unilateral de vnzare n legtur cu: 1) notarea
n cartea funciar, potrivit art. 906 C.civ.; 2) prevederile art. 1.279 alin. 4 C.civ. (relative la convenia prin
care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori modificrii unui contract); 3) prevederile art.
1.670 C.civ. (n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint
un avans din preul convenit).
n fine, precizm c potrivit art. 2.386 pct. 2 C.civ. beneficiaz de ipotec legal promitentul achizitor
pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un imobil nscris n cartea funciar, asupra
imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n contul acestuia. Textul are n vedere ipoteza n care
promitentul-cumprtor a pltit, integral sau parial, preul convenit, iar dreptul su la restituirea acestor
sume este garantat cu o ipotec legal ce poart asupra imobilului care urma s formeze obiectul
contractului de vnzare ce nu s-a mai perfectat 32. Potrivit art. 37 alin. 6 din Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996 n toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau o
ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor nscrie din oficiu n cartea
funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu; Ipoteca legal
prevzut de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se intabuleaz n cartea funciar la cererea promitentului -
achizitor oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la
expirarea acestuia.
10. Pactul de opiune privind contractul de vnzare este un contract prin care o parte (promitentul)
i exprim consimmntul de a vinde un anumit bun la un anumit pre, iar cealalt parte (beneficiarul
promisiunii) primete consimmntul promitentului de a vinde acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i
manifesta ulterior - nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l cumpra.
Aadar, n cazul pactului de opiune promitentul i exprim consimmntul pentru vnzare (care este un
consimmnt final), spre deosebire de promisiunea unilateral de vnzare unde promitentul nu i-a dat
acordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c va ncheia contractul n viitor. Rezult c n cazul n care
s-a ncheiat doar o promisiune unilateral de vnzare, pentru ncheierea contractului de vnzare este
obligatoriu ca promitentul s-i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare, n vreme ce n cazul n care s-a
ncheiat un pact de opiune promitentul nu trebuie s-i mai dea niciun acord la vnzare pentru c deja
acesta a fost dat.
Trsturile caracteristice ale pactului de opiune:
a) Exprimarea de ctre promitent a consimmntului la vnzare produce efectele unei oferte
irevocabile, ceea ce nseamn c eventuala revocare de ctre promitent a acordului la vnzare nu produce
niciun efect (art. 1.191 alin. 2 C.civ.). Declaraia de voin a promitentului n sensul vnzrii bunului pentru

31
Clauza de dezicere inserat ntr-un antecontract de vnzare-cumprare, prin care s-a prevzut
posibilitatea de rzgndire a promitentei-vnztoare din motive subiective, rmne fr efecte n situaia decesului
acesteia, neputnd fi invocat de motenitori. i aceasta ntruct, dreptul astfel prevzut n favoarea promitentei-
vnztoare are un caracter strict personal, iar datorit acestei caracteristici, acest drept este incesibil, adic
netransmisibil motenitorilor, putnd fi exercitat numai de ctre titular (CCJ- Secia I civil, decizia nr. 3117/2014,
publicat pe www.scj.ro).
32
A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 63.
13
un anumit pre are nevoie, pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare, de un dublu acord din partea
beneficiarului pactului: mai nti un acord la ncheierea pactului de opiune, iar apoi un acord la ncheierea
contractului de vnzare. Ne aflm n prezena unei modaliti atipice de formare a acordului de voine, dar
acest lucru a fost cunoscut i acceptat de ctre promitent nc din momentul n care acesta i-a exprimat
consimmntul; promitentul tie c el i manifest o singur dat voina, n vreme ce beneficiarul trebuie
s i manifeste voina de dou ori pentru a lua natere contractul de vnzare.
b) Pactul de opiune este, de regul, un contract unilateral pentru c el d natere doar la obligaia
promitentului de a menine (de a rmne legat de) oferta irevocabil de vnzare, n cadrul termenului
convenit, la dispoziia beneficiarului pactului. Acesta din urm i-a dat consimmntul doar la pact (adic a
primit oferta promitentului i astfel s-a format pactul de opiune), nu i-a asumat obligaia ca n viitor s
ncheie contractul de vnzare, ci doar i-a rezervat dreptul discreionar (natura juridic a acestui drept fiind
aceea de drept potestativ) de a-i da consimmntul la vnzare. La fel ca i n cazul promisiunii unilaterale
de vnzare, este posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul pactului s se
oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care pactul de opiune va fi un
contract sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-un contract de vnzare, cci beneficiarul nu
i-a dat consimmntul la vnzare, ci doar i-a asumat obligaia de a plti preul opiunii ce i se confer.
c) Potrivit art. 1.278 alin. 2 C.civ. Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta
poate fi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor. Aceast norm juridic
urmrete nlturarea strii de incertitudine care s-ar crea n situaia n care promitentul ar rmne obligat de
propria declaraie de voin fr limitare n timp. La stabilirea termenului instana de judecat urmeaz s ia
n considerare condiiile ncheierii pactului, motivele pentru care prile au recurs la aceast figur juridic
premergtoare vnzrii i orice alte elemente specifice cauzei.
d) Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l
ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Practic, prile
capabile, potrivit legii, trebuie s fi convenit asupra bunului i asupra preului, promitentul trebuie s i fi
exprimat consimmntul la vnzare, iar beneficiarul la pactul de opiune. Contractul de vnzare se ncheie
prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiarul pactului a declaraiei de voin a
promitentului, n condiiile convenite prin pact. n momentul n care beneficiarul i exprim
consimmntul la vnzare, el devine cumprtor, iar promitentul devine vnztor33.

e) n privina formei, spre deosebire de promisiunea de vnzare, care nu trebuie s mbrace forma
autentic prevzut de lege pentru contractul de vnzare dac vnzarea ar fi un contract solemn (de
exemplu, privete transferul proprietii asupra unui bun imobil), att pactul de opiune, ct i declaraia
beneficiarului pactului de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care
prile urmresc s l ncheie. Dac forma autentic a contractului de vnzare este cerut de lege ad
validitatem, consimmntul la vnzare al ambelor pri trebuie s fie dat n form autentic, chiar dac
beneficiarul pactului i exprim consimmntul n dou etape.
n cazul n care legea prevede forma autentic pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare,
iar pactul de opiune privind un astfel de contract nu mbrac forma autentic, n conformitate cu prevederile
art. 1.242 alin. 1 C.civ. pactul de opiune va fi lovit de nulitate absolut. Cu toate acestea, n temeiul art.
1.260 alin. 1 C.civ. contractul va putea produce efectele unei promisiuni unilaterale de vnzare, n afar de
situaia n care intenia de a exclude aplicarea conversiunii este stipulat n pactul de opiune sau, reiese, n
chip nendoielnic, din scopurile urmrite de pri la data ncheierii pactului de opiune34.

33
A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 58.
34
De exemplu, pactul de opiune nul nu se poate converti ntr-o promisiune unilateral de vnzare n ipoteza
n care n cuprinsul pactului de opiune se menioneaz c este exclus aplicarea regimului juridic al promisiunii de
vnzare ori c promitentul nu i va mai exprima niciun consimmnt la vnzare.
14
 f) n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual
determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii
termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Ne aflm n prezena
unei clauze legale de inalienabilitate cu privire la bunul individual determinat care formeaz obiectul
pactului de opiune. A nu dispune de bun nseamn a nu se ncheia niciun act de dispoziie ntre promitent
i teri (nstrinare, grevare cu sarcini a bunului etc.). Considerm c prin pactul de opiune se poate stipula
i interdicia ncheierii unor acte de administrare ntre promitent i teri, acte care l-ar putea prejudicia pe
beneficiar dup ce devine cumprtor (de exemplu, ncheierea unor contracte de locaiune, comodat etc.)
n ipoteza n care promitentul i ncalc obligaia i nstrineaz bunul unui ter, beneficiarul
pactului are urmtoarele posibiliti:
i) s cear instanei rezoluiunea pactului de opiune cu daune-interese, conform art. 1.549 alin. 1
C.civ. n temeiul unei clauze exprese incluse n pactul de opiune, beneficiarul poate s emit o declaraie
unilateral de rezoluiune (art. 1.552 C.civ.) sau poate beneficia de efectele unui pact comisoriu expres,
conform art. 1.553 C.civ.
ii) dac beneficiarul opiunii a acceptat n termenul convenit, dar anterior acceptrii promitentul a
nstrinat bunul, beneficiarul - devenit cumprtor al bunului altuia poate cere, conform art. 1.683 alin. 4
C.civ., rezoluiunea contractului de vnzare, restituirea preului, precum i, dac este cazul, daune-interese
pentru neexecutarea de ctre promitent (vnztor) a obligaiei de a asigura transmiterea dreptului de
proprietate ctre cumprtor (beneficiar).
iii) dac au fost respectate condiiile care asigur opozabilitatea fa de teri a clauzei de
inalienabilitate35, beneficiarul pactului poate s cear, n conformitate cu prevederile art. 629 alin. 2 C.civ.,
anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate. n cadrul
aciunii n anulare, beneficiarul pactului va avea calitatea de reclamant, iar promitentul i terul dobnditor
al bunului vor avea calitatea de pri36. Independent de introducerea aciunii n anulare, pentru a se forma
contractul de vnzare beneficiarul trebuie s emit i declaraia de acceptare n termenul prevzut n pactul
de opiune (sau n cel stabilit de instan prin ordonan preedinial, conform art. 1.278 alin. 2 C.civ.).
g) Sunt situaii n care pactul de opiune nu este urmat de ncheierea contractului de vnzare
independent de voina prilor. n aceste situaii intervine caducitatea pactului de opiune (de exemplu,
bunul ce formeaz obiectul pactului piere fortuit sau este expropriat; nu se ndeplinete condiia de care
depindea exercitarea opiunii de ctre beneficiar n termenul stabilit - de pild, beneficiarului nu i s-a
aprobat creditul necesar plii preului convenit prin pact).
h) n cazul decesului promitentului, pactul de opiune nu devine caduc, iar declaraia de
acceptare a beneficiarului conduce la ncheierea contractului de vnzare ntre motenitorii promitentului i
beneficiar. Nu se pune problema aplicrii regulilor din materia ofertei de a contracta (n sensul c aceasta ar
deveni caduc prin decesul ofertantului) pentru c potrivit art. 1.278 alin. (1) C.civ. declaraia promitentului
35
Conform art. 628 C.civ., (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocat mpotriva dobnditorilor
bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu nstrineze dect dac este valabil i ndeplinete
condiiile de opozabilitate. (2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de
publicitate prevzute de lege, dac este cazul. (3) n cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor,
regulile prevzute pentru dobndirea proprietii prin posesia de bun-credin. (4) n cazul n care clauza de
inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabil i creditorilor anteriori ai
dobnditorului. (5) Nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate
de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformeaz acestei obligaii.
36
Pentru amnunte privind clauza de inalienabilitate, n general, a se vedea C. Brsan, Drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 91-96; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2013, p. 104-123.
15
se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art. 1.191, dar nu este o ofert. Declaraia
promitentului a fost acceptat de ctre beneficiar (care i-a dat consimmntul la pact) i face parte dintr-un
contract valabil ncheiat (pactul de opiune). Aadar, nu se mai poate vorbi de ofert, ca act unilateral37.
i) Atunci cnd pactul de opiune are ca obiect drepturi tabulare, pentru a se asigura opozabilitatea
fa de teri (adic fa de orice persoan care a dobndit un drept real sau un alt drept n legtur cu
imobilul nscris n cartea funciar), dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar. Art. 902 alin. 2 pct. 12
C.civ. prevede c sunt supuse notrii n cartea funciar antecontractul i pactul de opiune, iar art. 906
C.civ. detaliaz condiiile notrii. Astfel, pactul de opiune avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este
nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul pactului, iar acest pact de opiune, sub
sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul de
vnzare. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n pact pentru exercitarea opiunii, dar nu mai
trziu de 6 luni de la expirarea lui.
Pactul se va putea radia dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite
de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului. De asemenea, dac, pn la
expirarea termenului stipulat n contract pentru exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n baza
declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea dreptului ce urmeaz a fi
dobndit, se va dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su. n fine, conform art. 76 din Legea
nr. 71/2011, dispoziiile din Codul civil privind notarea n cartea funciar se aplic numai pactelor de
opiune ncheiate dup intrarea n vigoare a noului Cod civil.
Precizm i c n temeiul art. 1.278 C.civ. prile pot ncheia un pact de opiune n cadrul cruia
promitentul i exprim consimmntul la cumprare, iar beneficiarul pactului primete consimmntul
promitentului de a cumpra acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i manifesta ulterior - nuntrul unui termen
- consimmntul su de a-l vinde38.

37
Pentru amnunte, a se vedea B. Dumitrache, Pactul de opiune, ntre deziderat i soluie disponibil
pentru practicieni, n lucrarea Liber Amicorum LIVIU POP, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2015, p. 226.
38
Pentru amnunte, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 60-61, B. Dumitrache, op. cit., p. 237.
16