Sunteți pe pagina 1din 33

364 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

parcel la un corp funciar sau cnd se unesc mai multe parcele situate una lng cealalt ntr-o
singur parcel se va forma un nou numr topografic prin alturarea vechilor numere (ex. 80-
81).
Au loc dezlipiri cnd se desparte o parcel de un corp funciar ori se micoreaz ntinderea
unei parcele. Noile parcele vor primi noi numere topografice prin fracionarea vechiului numr
cadastral (de ex. 100/1, 100/2).

In caz de alipiri i dezlipiri se svresc, cnd este cazul, transcrieri i renscrieri (art.
14):
- se svresc transcrieri cnd o parcel se trece dintr-o carte funciar n alta;
- se svresc renscrieri cnd, dezlipindu-se o parcel, aceasta se trece n aceeai carte
funciar ca un corp funciar de sine stttor sau ca parcel a unui alt corp funciar ori cnd,
transcriindu-se o parte din parcel ntr-o alt carte funciar, restul se trece n vechea carte
funciar cu artarea noului numr i a ntinderii.
Dac toate parcelele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise sau au ncetat a mai
fi obiecte de carte funciar, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi
nscrieri (art. 15)1}.
In sfrit, menionm c legea prevede c dreptul de proprietate i dreptul de superficie
pot fi nscrise numai asupra ntregului corp funciar, pe cnd drepturile de uzufruct, uz, abitaie
i servitute pot fi nscrise i asupra unei pri a corpului funciar sau asupra unei pri din parcel
(art. 58-62). Ct privete dreptul de ipotec, acesta se va nscrie numai asupra unui corp funciar
n ntregul su ori asupra cotei-pri a unui coproprietar (art. 64).

99. Sistemul foilor reale i sistemul foilor personale de carte funciar, a) Foile reale i
foile personale de carte funciar. In funcie de modul de ntocmire, se cunosc dou sisteme de
carte funciar: sistemul foilor reale i sistemul foilor personale.
In sistemul foilor reale (realfolien), ntr-o carte funciar se nscrie un singur corp funciar,
astfel nct un proprietar are tot attea cri funciare cte corpuri funciare posed. Toate
operaiunile juridice cu privire la acelai corp funciar sunt concentrate n aceeai carte funciar.
n acest sistem cercetarea crii funciare este foarte uoar.
In sistemul foilor personale (personalfolien), fiecare proprietar are o singur carte
funciar pentru toate corpurile funciare din aceeai localitate, ns fiecare corp funciar apare ca
o unitate juridic distinct n privina operaiunilor juridice. Dei se deschide o singur carte
funciar pentru toate imobilele, nscrierile sunt specializate, n sensul c fiecare nscriere
privete un anumit corp funciar, determinat, i nicidecum mai multe corpuri funciare. In acest
sistem, cercetarea

11 Redeschiderea ciii funciare poate fi fcut numai n baza unei hotrri judectoreti prin care s-a
dispus rectificarea transcrierilor fcute, n baza art. 34 din Dccretul-lege nr. 115/1938 (C. Ap. Cluj, s. civ., de
munc i asig. soc., pt. minori i fam., dec. nr. 1560/R/2007, n Bul Jur. 2007, nr. 16, pp. 72-75).
crii funciare este ngreunat, devenind destul de anevoioas atunci cnd operaiunile juridice
se nmulesc sau au caracter complex.
Prin comparaie, deosebirile dintre cele dou sisteme nu sunt de esen, ci de form1att
n sistemul foilor reale, ct i n sistemul foilor personale publicitatea are caracter real, fiecare
corp funciar i nscrierile aferente acestuia prezentndu-se ca o unitate distinct, de sine
Crile funciare (principiile crilor funciare) 365

stttoare. Difer, deci, numai numrul crilor funciare ntocmite sau care urmeaz a fi
deschise.
Fiecare sistem prezint avantaje specifice: sistemul foilor reale nlesnete cercetarea
situaiei juridice a unui anumit imobil, pe cnd sistemul foilor personale prezint avantajul c
toate imobilele dintr-o localitate ale aceluiai proprietar se gsesc n aceeai carte funciar1.

b) Sistemul mixt adoptat de Decretul-lege nr. 115/1938. innd seama de extrema


frmiare a proprietii funciare din ara noastr la data edictrii lui, Decretul-lege nr. 115/1938
a adoptat un sistem mixt, prin admiterea att a foilor reale, ct i a foilor personale de carte
funciar, dnd preferin ns primului sistemj). Este ceea ce rezult din prevederile art. 12:
aceeai carte funciar poate cuprinde mai multe corpuri funciare (s.n.). n ce privete pe
proprietari, precizm c mai muli proprietari pot fi nscrii n aceeai carte funciar numai n
cazul n care imobilul se afl n proprietate comun (art. 58).

3. Principiile crilor funciare (Decretul-lege nr. 115/1938)

100. Prezentare general, a) Precizri prealabile. Sistemul crilor funciare este crmuit
de anumite reguli fundamentale numite principii, care asigur superioritatea sa n raport cu orice
sistem de publicitate personal i realizarea securitii juridice statice i dinamice a circuitului
civil patrimonial.
n Decretul-lege nr. 115/1938 nu ntlnim ns nici un text de principiu care s enumere
regulile de baz ale organizrii i funcionrii sistemului de carte funciar i nici dispoziii care
s enune ca atare un principiu sau altul.
Cu toate acestea, principiile de carte funciar rezult n mod expres sau implicit din
coninutul dispoziiilor cuprinse n Decretul-lege nr. 115/19382.

1 Ibidem.
2 Menionm c nici Regulamentele crilor funduare din 1855 i 1870 nu cuprindeau
o enumerare a principiilor fundamentale de carte funciar, motiv pentru care literatura de specialitate a fost
mprit n privina numrului i a coninutului acestora.
De exemplu, unii autori (I. Papp, P. Balaiu, op. cit., pp. 2-4) vorbesc de principiul efectului constitutiv
de drepturi, legalitatea, specialitatea i principiul prioritii. Adde, I. Postulache, Noiuni de carte funduar, cit.
supra, pp. 20-25.
n opinia lui Georgiu Plopu, principiile fundamentale de carte funciar sunt urmtoarele:
a) principiul nscrierii (inscripiunii); b) principiul publicitii; c) principiul specialitii;
d) principiul veritii i e) principiul autenticitii (publica Jides); v., n acest sens, G. Plopu, Not la dec.
nr. 344/1932 a Seciei I a Curii de Casaie, n PR 1932,1, pp. 108-109.
L. Anca reine ca principii fundamentale: obligativitatea, publicitatea, legalitatea, specialitatea,
prioritatea i veracitatea (v. op. cit., pp. 3-5). Cf. Al. Herlea, op. cit., p. 82 i urm., pentru care la baza
instituiei crilor funduare ar sta urmtoarele principii: 1) principiul consensului; 2) principiul inscripiunii;
3) principiul publicitii; 4) principiul prioritii; 5) principiul specializrii; 6) principiul oficialitii; 7)
principiul neutralitii; 8) principiul legalitii; 9) principiul veracitii; 10) principiul obligativitii. Cf., n
privina principiilor de carte funciar introduse prin Decretul-lcge nr. 115/1938, Gh. Vidican, Discuii n
legtur cu interpretarea dispoziiilor art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, n Dreptul nr. 8/2007, p. 103
i urm.
Pentru tefan Laday {op. cit., pp. 87-105) la baza crilor funciare ar sta urmtoarele reguli
fundamentale: publicitatea, legalitatea, specialitatea, prioritatea, neutralitatea, consensul i oficialitatea.
366 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

In doctrin i jurispruden nu exist ns un punct de vedere unitar cu privire la


numrul acestor principii i nici cu privire la denumirea acestora. De asemenea, chiar pe
fond, n ce privete coninutul unora din aceste principii, prerile sunt diferite.

Astfel, dup prof. Salvator Brdeanu]), urmtoarele principii stau la baza sistemului
de publicitate al crilor funciare: 1) publicitatea integral; 2) efectul constitutiv sau atributiv
de drept real al nscrierii; 3) principiul legalitii; 4) principiul oficialitii; 5) principiul
neutralitii; 6) principiul relativitii; 7) publicitatea material a crilor funciare - principiul
forei probante al nscrierii.
Intr-o alt opinie2\ crile funciare sunt guvernate de urmtoarele idei conductoare:
1) principiul publicitii; 2) principiul prioritii; 3) principiul forei probante a nscrierii; 4)
principiul relativitii; 5) principiul legalitii; 6) principiul neutralitii; 7) principiul
oficialitii.

Conform opiniei acestui reputat autor, unul dintre cei mai avizai specialiti n domeniu, nscrierile n crile
funduare se fac: a) numai la cererea prilor sau n urma unei comisiuni rogatorii a unei autoriti (principiul
neutralitii)', b) numai pe baza nvoielii acelei persoane, n contra creia se dobndete dreptul tabular a
crui nscriere se cere (principiul consensului material i formal)', c) numai n cazurile determinate de lege
(principiul legalitii)', d) numai dac judectorul constat c cererea ntrunete toate condiiunile prevzute
de lege, excluzndu-se pe deplin libera apreciere a faptelor de ctre judector, precum i orice drept
discreionar (principiul oficialitii)', e) numai pe corpurile de avere tabulare individual determinate i cu
determinarea exact a dreptului tabular nscris (principiul specialitii)', f) numai n ordinea sosirii cererilor
comisiunilor rogatorii la registratura autoritii crilor funduare (principiul prioritii). Asupra tuturor
nscrierilor stpnete principiul c ceea ce este nscris n c.f. se consider c exist, chiar dac nu exist,
iar ceea ce nu este nscris n c.f. se consider c nu exist, chiar dac exist (principiulpublicitii)'''' (op.
cit., p. 86).
In sfrit, dup prerea prof. Camil Negrea, ideile conductoare n materie de regim funciar,
denumite ndeobte principii, aplicabile pn la intrarea n vigoare a Decretului-lege nr. 115/1938, ar fi
urmtoarele: a) principiul consensului; b) principiul inscripiunii; c) principiul publicitii i ca preambul al
acestuia, prezumiunea exactitii i deplintii crii funciare; d) principiul legalitii; e) principiul
specialitii (specializrii); f) principiul prioritii; g) principiul neutralitii i h) principiul oficialitii (v.,
pentru amnunte, C. Negrea, Legiuirile civile locale, cit. supra, pp. 76-111).
n V. Ctre o nou legislaiune funciar, cit. supra, pp. 82-95.
2) A se vedea I. Lazr, op. cit., pp. 35-59.
!) V., pentru amnunte, C. Negrea, Noul regim al crilor funciare, cit. supra, p. 50 i urm. Pentru prof.

Negrea, principiile crilor funciare desprinse din cuprinsul Decretul-lege nr. 115/1938 sunt, practic, identice
cu cele stabilite prin vechile Regulamente de carte funduar din 1855 i 1870 (cf. C. Negrea, Legiuirile civile
locale, cit. supra, p. 77).
Crile funciare (principiile crilor funciare) 367

n schimb, dup prof. Camil Negrea, crile funciare fiind menite s ndeplineasc dou
funciuni - a) s arate ntotdeauna cu exactitate toate raporturile juridice privitoare la fiecare
imobil i b) s mijloceasc constituirea, strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale
imobiliare regulile Legii pentru unificarea crilor funciare din 27 aprilie 1938 se grupeaz n
jurul urmtoarelor idei conductoare, denumite ndeobte principii, care crmuiesc cea de a doua
funcie a crilor funciare, i anume^: I) principiul consensului; II) principiul inscripiunii; III)
principiul publicitii i ca preambul al acestui principiu: prezumia exactitii i deplintii crii
funciare; IV) principiul legalitii; V) principiul specializrii; VI) principiul prioritii; VII)
principiul neutralitii i VIII) principiul oficialitii.
ntr-o alt prere, relativ apropiat de cele precedente, principiile fundamentale ale
instituiei crilor funciare ar fi urmtoarele1: 1. principiul publicitii; 2. principiul legalitii; 3.
principiul neutralitii; 4. principiul relativitii; 5. principiul specialitii; 6. principiul prioritii;
7. principiul oficialitii.
Ali autori rein urmtoarele principii: 1) principiul publicitii integrale; 2) principiul
absolut de publicitate; 3) principiul legalitii; 4) principiul neutralitii;
5) principiul oficialitii; 6) principiul relativitii; 7) principiul forei probante a nscrierii.
n 1957, prof. Joan Albu, nereinnd principiul neutralitii, considera ca fiind compatibile
cu principiile dreptului democrat popular urmtoarele principii de carte funciar: 1) principiul
efectului constitutiv de drept real al nscrierii n cartea funciar (principiul inscripiunii); 2)
principiul relativitii; 3) principiul publicitii; 4) principiul legalitii; 5) principiul oficialitii;
6) principiul specialitii; 7) principiul priori tii2.
Dup un alt autor, la baza sistemului de carte funciar, reglementat de Decretul-lege nr.
115/1938 (i, cu excepia principiului efectului constitutiv de drepturi - principiul publicitii
absolute -, consacrat i de L. nr. 7/1996) ar sta urmtoarele principii5^: a) principiul publicitii
absolute; b) principiul publicitii integrale; c) principiul inscripiunii; d) principiul legalitii i
oficialitii; e) principiul consensului; f) principiul forei probante a nscrierii-veracitii; g)
principiul relativitii; h) principiul specializrii; i) principiul neutralitii; j) principiul prioritii;
k) principiul publicitii; 1) principiul obligativitii.
n fine, dup ali autorla baza regimului juridic al crilor funciare stau urmtoarele reguli
fundamentale: 1) principiul efectului constitutiv de drepturi
reale al nscrierii n cartea funciar; 2) principiul publicitii integrale; 3) principiul
legalitii; 4) principiul oficialitii; 5) principiul prioritii; 6) principiul relativitii; 7)
principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar

Din cele de preced rezult c nu exist un punct de vedere unitar asupra principiilor
sistemului de publicitate imobiliar al crilor funciare. Exist principii reinute de ctre
aproape toi autorii i anume: principiul publicitii (integrale); principiul legalitii; principiul
oficialitii. De asemenea, dei sunt admise ca reguli fundamentale, unele principii poart
denumiri diferite: principiul efectului constitutiv sau atributiv de drept real al nscrierii
(denumit i principiul absolut al publicitii, principiul publicitii absolute, principiul
publicitii ori pur i simplu principiul inscripiunii); principiul relativitii (numit i
principiul consensului); principiul prioritii (sau principiul rangului serial); principiul
publicitii materiale, numit i principiul forei probante a nscrierii.
Pe de alt parte, dei nfiate ca principii diferite, fa de coninutul care li se atribuie,
unele din ele se ntreptrund sau chiar se suprapun nct este dificil de susinut existena
acestora ca reguli fundamentale de sine stttoare. Este cazul principiilor legalitii i

1 V., n acest sens, I. Mureanu, Noul regim al crilor funciare, cit. supra, p. 59 i urm.
2 A se vedea I. Albu, op. cit. (1957), p. 390 i urm.
368 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

oficialitii. Nici principiul neutralitii nu este la adpost de critic, fiind mai degrab vorba
de o aplicaie a principiului disponibilitii din procedura civil.

b) Enumerare. Fa de precizrile fcute i innd seama de coninutul dispoziiilor legale


din care se desprind, pot fi reinute urmtoarele principii de carte funciar:

1 Principiul publicitii integrale;


2 Principiul relativitii;
1f Uneori, se face distincia ntre ,,principiile fundamentale n materia crilor funciare i principiile
care domin materia nscrisurilor n crile funciare. Astfel, se consider c trei principii generale stau la
baza alctuirii sistemului crilor funciare i anume: a) fa de prile contractante nscrierea n cartea funciar
este inopozabil, deoarece oricare dintre pri se poate prevala de cauzele de nevalabilitate sau ineficacitate,
care afecteaz raportul obligaional i s obin desfiinarea actului juridic n temeiul care afecteaz raportul
obligaional i s obin desfiinarea actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea atta vreme ct
dobnditorul figureaz n cartea funciar ca proprietarul imobilului n cauz; b) nscrierea n cartea funciar
rmne definitiv fa de terii dobnditori; c) principiul ocrotirii terilor dobnditori dc bun-credin. Ct
privete principiile care crmuiesc nscrierile de carte funciar se apreciaz a fi urmtoarele: 1) principiul
publicitii; 2) principiul neutralitii; 3) principiul consensului; 4) principiul convalescenei; 5) principiul
legalitii; 6) principiul oficialitii; 7) principiul specialitii; 8) principiul prioritii, (v. G. Plastara, op. cit.,
pp. 478-492).
Alteori, se consider c numai principiul inscripiei, principiul publicitii i principiul rangului serial
constituie principii exclusive de carte funciar, celelalte fiind mai mult dispoziiuni de drept civil. Totui, se
analizeaz urmtoarele principii: 1) principiul consensului; 2) principiul inscripiunii; 3) principiul publicitii;
4) principiul rangului serial; 5) principiul legalitii; 6) principiul specialitii (P. Demeny, op. cit., pp. 6-8).
3 Principiul neutralitii (disponibilitii);
4 Principiul specialitii;
5 Principiul legalitii;
6 Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii;
7 Principiul prioritii;
8 Principiul publicitii materiale (cunoscut i sub numele de principiul forei probante
absolute a nscrierii)1}.

S vedem, n continuare, care este coninutul acestor principii i n ce const corelaia


acestora.

101. Principiul publicitii integrale. Cartea funciar este un sistem real i complet de
publicitate imobiliar, deoarece evidena se ine pe imobile, iar nu pe persoane i, totodat, se
asigur publicitatea integral a transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Este
ceea ce rezult din dispoziiile art. 1 alin. 1 (cartea funciar descrie imobilele i cuprinde
artarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri), precum i din dispoziiile art. 11 care
enumer, ca formnd obiectul nscrierilor n cartea funciar, toate drepturile reale imobiliare
reglementate de Codul civil. De asemenea, celelalte drepturi reale consacrate de legislaia civil
sunt supuse i ele nscrierii n cartea funciar (de ex. dreptul de folosin, dreptul de concesiune1
etc.).
Pe de alt parte, se nscriu n cartea funciar toate operaiunile prin care se aduce vreo

1 Pentru asemenea drepturi, v. supra, nr. 6 lit. a).


Crile funciare (principiul publicitii integrale) 369

modificare n cuprinsul material al corpului funciar, care se refer la schimbarea modului de


folosin sau cultur, la mrirea unor parcele sau dezmembrarea altora etc. (art. 13-15; 143-
144).
Este de reinut c spre deosebire de sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni
sunt supuse nscrierii toate operaiunile juridice prin care se strmut, se constituie, se modific
ori se stinge un drept real imobiliar, fie c este vorba de acte inter vivos sau mortis causa, de
acte translative, constitutive sau declarative, de acte abdicative ori confirmative sau, n sfrit,
indiferent dac actul care st la baza nscrierii este civil, jurisdicional, administrativ ori de alt
natur (art. 17, 18).
Este de observat c publicitatea integral a crilor funciare este asigurat, chiar i n
cazul dobndirii drepturilor reale far nscriere n carte funciar - prin succesiune, accesiune,
vnzare silit i expropriere -, deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele prin cartea
funciar, dect dup ce s-a fcut nscrierea (art. 26).
n afara drepturilor reale imobiliare, pot fi nscrise n cartea funciar, n cazurile anume
prevzute de lege, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu
imobilele cuprinse n cartea funciar, n scopul opozabilitii lor erga omnes (art. 30, 81, 82).
n general, este vorba, cum vom vedea, de drepturi de crean, fapte sau raporturi juridice care
limiteaz dreptul de dispoziie al titularului unui drept tabular sau care se refer la regimul ori
situaia juridic a imobilului respectiv.
Din cele de preced, rezult c principiul publicitii integrale a crilor funciare este
acea regul potrivit creia sunt supuse nscrierii n cartea funciar toate actele i faptele juridice
translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, operaiunile materiale, precum i
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n
cartea funciar.
Pentru aceste motive cartea funciar constituie, cum s-a spus, un adevrat registru de stare
civil a imobilelor^, cuprinznd situaia juridic complet i real a acestora.

102. Principiul relativitii. Prin acest principiu se asigur publicitatea integral a crii
funciare i securitatea static a circuitului civil, adic protecia juridic a titularilor de carte
funciar nscrii n cartea funciar, fiind unul dintre principiile de baz ale crii funciare1.

1 Precizm c acest principiu, numit uneori i principiul consensului (t. Laday, op. cit., 1927, p. 95

i urm.) a fost consacrat i n vechea legislaie de carte funciar cuprins n Regulamentele de carte funduar
din 1855 i 1870. A se vedea:

- art. 70: Intabulaiunea sau prenotaiunea are loc numai n cazul, cnd acela, contra
cruia urmeaz a se ordona achiziia, schimbarea sau ncetarea vreunui drept, este intabulat, sau
prenota, ca proprietar al bunului, sau ca creditor n timpul naintrii cererii, sau cel puin se
intabuleaz ori se prenoteaz n acelai timp (ca atare);
- art. 72: Obligaiunea defunctului (datoriile din motenire) pot fi intabulate sau
prenotate asupra vreunui bun sau drept din cartea funciar, aparintor motenirii, atta timp ct
dcfunctul sau eredele su sunt nscrii n cartea funciar ca proprietari ai bunului sau ai dreptului.
Dac ns o astfel de intabulaiune sau prenotaiune se cere numai dup predarea
motenirei, ea poate fi admis numai ntratta, ntruct eredele este dator s garanteze pentru
datorie ( 550, 820 i 221 C. civ. gen. austr.).
Totodat ns, intabulaiunea sau prenotaiunea vreunei datorii de a defunctului, fcut
dup predarea motenirii (transcrierea imobilelor din motenire pe numele eredelui;
370 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

ntr-adevr, potrivit art. 19:

nscrierea unui drept se poate svri numai:


1. mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii este nscris ca titular al dreptului
asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut.
2. mpotriva aceluia, care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou
nscrierile se cer deodat.

Regulament 1870), are rang dup creditorii ercdelui nscrii mai nainte.
1} Pentru aplicaii practice ale principiului relativitii, v. TJ Covasna, dec. civ. nr. 99/1971, n RRD nr.

3/1972, pp. 157-158; C. Ap. Alba-Iulia, dec. civ. nr. 560/1998 (nepublicat); C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr.
1198/R/2001, apud A. Rusu, op. cit., nr. 10, pp. 30-33; C. Ap. Cluj, s. civ., dec. nr. 707/2001, n C. Jud. nr.
12/2002, pp. 61-63 (ipoteza nstrinrilor succesive nenscrise n cartea funciar); C. Ap. Timioara, s. civ.,
dec. nr. 2665/2002, apud A. Rusu, op. cit., nr. 12, pp. 36-40; C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr. 924/R/2001, ibidem,
nr. 50, pp. 141-143.
Crile fundare (principiul neutralitii) 371

n plus, n cazul n care mai multe persoane i-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul
de a dobndi prin nscriere un bun nemictor, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm
ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive, deodat cu aceea a dreptului su,
dovedind prin nscrieri originale, ntreg irul actelor juridice, care ntemeiaz nscrierile (art.
20). Este cazul vnzrilor succesive, cnd, de ex., ultimul cumprtor are dreptul s cear
nscrierea dobndirilor succesive deodat cu aceea a dreptului su, n condiiile art. 20.
Prin excepie de la aceast regul, nscrierile ntemeiate pe obligaiunile defunctului se
vor putea svri i dup ce dreptul motenitorului a fost nscris, n msura n care se dovedete
c motenitorul este inut de aceste obligaiuni (art. 21).
Pe baza acestor precizri putem defini principiul relativitii ca fiind acea regul n
temeiul creia nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia
care, la nregistrarea cererii, este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz
a fi fcut. Cel nscris n cartea funciar este posesorul tabular (numit i antecesor tabular) iar
cel care urmeaz s fie nscris se numete succesor tabular. Nu este necesar s existe
ntotdeauna un raport juridic stabilit direct ntre antecesorul i succesorul tabular, ntruct se
pot svri nscrieri i n temeiul legii, al unei hotrri judectoreti ori al unei decizii
administrative (art. 17, 21, 26, 27, 28 etc.)1}.

103. Principiu neutralitii (disponibilitii). Cum se efectueaz nscrierea? La cerere sau


din oficiu? La aceast ntrebare rspunde principiul disponibilitii, numit i al neutralitii.
Regula este c nscrierea n cartea funciar se face la cererea persoanei ndreptite
conform principiului disponibilitii ce guverneaz raporturile juridice private. Excepiile de la
acest principiu sunt limitativ determinate de lege.
Prin urmare, este interzis judectorului s dispun efectuarea de nscrieri n cartea
funciar far ca persoana ndreptit s fi solicitat acest lucru (art. 45, 49, 83, 11-114).

104. Principiul specialitii. n conformitate cu acest principiu, nscrierile n cartea


funciar trebuie s arate persoana n favoarea creia se face nscrierea, imobilul la care se refer
nscrierea i dreptul care se dobndete, modific sau stinge (art. 123). Se va preciza, de
asemenea, dac nscrierea se refer la ntregul corp funciar sau la o anumit parte determinat.
La dreptul de ipotec se precizeaz suma datoriei, artndu-se i ctimea dobnzii (art. 65 alin.
1)1}, iar n cazul ipotecilor colective corpurile funciare ce se greveaz cu ipotec.
Pentru a se asigura respectarea acestei reguli, nscrierea nu va fi ncuviinat dac nscrisul
original n temeiul cruia se cere nu arat numele posesorilor, nu individualizeaz imobilul sau
dreptul tabular asupra cruia se face nscrierea sau nu indic dreptul ce urmeaz s fie nscris
sau radiat (art. 44).

105. Principiul legalitii. Acest principiu este destinat s asigure exactitatea,


corectitudinea i certitudinea nscrierilor efectuate n cartea funciar. n sistemul registrelor de
transcripiuni i inscripiuni acest principiu se reduce exclusiv la aspecte de ordin pur formal,
mai exact, la verificarea faptului dac actul sau faptul juridic este sau nu supus publicitii.
n sistemul de carte funciar principiul legalitii comport dou aspecte: legalitatea
formal i legalitatea material.
Legalitatea formal evoc ideea c judectorul nu poate ncuviina dect nscrierea
actelor i faptelor juridice anume prevzute de lege i nu se poate sprijini dect pe cererea i
372 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

actele ce o nsoesc. Cererea odat nregistrat nu va mai putea fi modificat sau completat cu
nscrisuri noi (art. 119).
Legalitatea material vizQ&za. faptul c judectorul trebuie s cerceteze, pe de o parte,
dac nscrisul, pe baza cruia se solicit nscrierea, ntrunete condiiile cerute de lege pentru
nscrierea dreptului sau faptului juridic (art. 41-51, 83), iar, pe de alt parte, dac din cuprinsul
crii funciare nu exist vreo piedic la svrirea nscrierii1. Dac din nscris, din cerere ori din
cuprinsul crii funciare rezult nevalabilitatea actului juridic sau imposibilitatea nscrierii,
cererea de nscriere nu poate fi ncuviinat (art. 121)2. Nu intereseaz dac este vorba de o
nulitate
absolut sau numai relativ13; ct vreme este vorba de un act nevalabil (art. 43) judectorul
de carte funciar nu poate dispune nscrierea n cartea funciar, far a nesocoti principiul

1 Piedicile de carte funciar, respectiv cauzele pentru care nscrierile n cartea funciar sunt
inadmisibile, sunt mprite dup sursa sau izvorul lor n 2 categorii:
a) impedimente legale (cauzele care mpiedic ordonarea nscrierii, cum este cazul necompetenei
biroului de carte funciar);
b) impedimente de carte funciar (cauzele care mpiedic efectuarea nscrierii, ca n cazul lipsei
calitii de antecesor tabular a persoanei contra creia se cere nscrierea). A se vedea i L. Anca, op. cit., pp.
16-18.
2 V., n acest sens, i Ana Boar, Not critic la dec. nr. 2334/1999 a C. Ap. Timioara, s. civ., n Dreptul

nr. 3/2000, pp. 136-140), prin care s-a dispus, n mod eronat, c intabularea dreptului de proprietate n cartea
funciar nu poate fi respins pentru motivul c actul de dobndire nu este valabil, ct timp nu a fost formulat
o cerere de constatare a nulitii acestuia, chiar dac este vorba de un caz de nulitate absolut. Or, dup cum
observa, pe bun dreptate, autorul notei precitate, principiul legalitii rezult expres i cu deosebit vigoare
din cuprinsul art. 44 i 121 din Decretul-lege nr. 115/1938 i a fost preluat i n noua reglementare prin care
se intenioneaz crearea unui sistem unificat de publicitate. Astfel, conform art. 44
din Decretul-lege nr. 115/1938, intabularea se va ncuviina numai dac nscrisul original ndeplinete
condiiile de validitate a actului juridic pe care-l cuprinde (...) Aceast verificare nu este lsat la dispoziia
prilor, care ar putea avea un interes comun n eludarea anumitor dispoziii legale, ci trebuie realizat din
ojiciu de ctre judectorul care se pronun asupra intabulrii indiferent de calea procedural pe baza
creia se ncuviineaz. Invocarea n considerentele deciziei adnotate a principiului disponibilitii, pentru
a reine c instana de apel a greii atunci cnd a respins aciunea reclamanilor, considernd c actul pe
baza cruia s-a solicitat intabularea este lovit de nulitate absolut, dei nu a fost sesizat cu o asemenea
cerere, este greit. Interpretarea n sensul c judectori nu are a se preocupa de validitatea actului a crui
nscriere o dispune, dect n cazul n care este sesizat expres cu un motiv de nulitate, nu numai c ar lipsi
total de coninut dispoziiile de ordine public menionate, dar ar risca s transf orme funcia judectorului
de carte funciar n aceea, de birou de nregistrare a unor acte, indiferent de coninutul i de legalitate lor
i, prin aceasta, s denatureze, n mod esenial, fundamentul sistemului de cri funciare. (...) Limitarea, n
acest mod, a rolului judectorului, la simpla nregistrare a actelor prezentate de pri, este cu att mai greu
de acceptat cnd motivul care afecteaz validitatea actului este o cauz de nulitate absolut, (ibidem, p.
138 i 139).
!) De ex., n practic, s-a decis c, ntruct actul de vindere-cumprare intervenit ntre apelant i

soul ei, fcut n nesocotirea dispoziiunilor categorice cuprinse n art. 1307 C. civ. (interzicerea vnzrii
ntre soi), este pentru motiv de incapacitate special, lovit de nulitate relativ, adic n esen lipsit de
valabilitate legal n sensul regulamentului de carte funduar (art. 69), nu poate servi la intabulaiunea
solicitat primei instane de ctre apelant (T. Timi Torontal, s. I, sent. civ. nr. 163/1945, n PR 1946, III,
p. 132, obs. O. Popa).
S. Brdeanu, Nota (II) la dec. civ. nr. 625/1968 a TJ Sibiu, n RRD nr. 2/1971, p. 148.
Crile funciare (principiul efectului constitutiv de drepturi) 373

legalitii nscrierilor de carte funciar.

106. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare al


nscrierii n cartea funciar, a) Reglementare. Potrivit art. 17:

,JDrepturile reale asupra imobilelor se vor dobndi numai dac ntre cel care d i cel
care primete dreptul este acord de voin asupra constituirii sau strmutrii, n temeiul unei
cauze artate, iar constituirea sau strmutarea a fost nscris n cartea funciar.
Drepturile reale se vor stinge numai dac radierea s-a nscris n cartea funciar cu
consimmntul titularului; consimmntul nu va fi de trebuin dac dreptul se stinge prin
ndeplinirea termenului artat n nscriere sau prin moartea titularului.
Dac dreptul care urmeaz s fie radiat, este grevat, n folosul unei tere persoane,
radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane.
Hotrrea judectoreasc sau n cazurile anume prevzute de lege, deciziimea
autoritii administrative, vor nlocui acordul de voin sau consimmntul (s.n.).

Totodat, n art. 18 din decret se arat c:

Dispoziiunile privitoare la dobndirea sau stingerea drepturilor se vor aplica de


asemenea, n cazul modificrii lor (s.n.).
b) Definiie i caracterizare general. Conform acestei reguli, att ntre pri, ct i fa
de teri, drepturile reale imobiliare se dobndesc, modific sau sting numai prin nscrierea n
cartea funciar. Cu alte cuvinte, nscrierea n cartea funciar este translativ sau constitutiv de
drepturi, ntruct drepturile reale imobiliare nu pot fi strmutate, constituite, modificate ori
stinse prin voina prilor, ci numai dac s-a fcut nscrierea n cartea funciar.
In sistemul crilor funciare, orice operaiune juridic prin care se tinde la strmutarea sau
constituirea de drepturi reale imobiliare se compune

a) dintr-un act obligaional, care d natere obligaiei de a strmuta ori a constitui un


drept real (ius ad rem);
b) dintr-un act real, prin care partea care i-a luat aceast obligaie, consimte - prin nscris
(clusula intabulandi) - ca acel drept real (ius in re), care face obiectul transmisiunii ori
constituirii, s fie intabulat n cartea funciar1;

1 n legtur cu natura juridic i caracterul ndoielnic, vetust i superfluu al acestei clauze, numit i
permisiune de intabulare, v. T. I. Diaconescu, Not (critic) la dec. nr. 198/1944 a Seciei I a Curii de Casaie,
n PR 1948,1, pp. 63-66.
Denumirea de permisiune de intabulare ce s-a dat acestei clauze pare a oglindi modul de vedere al
juritilor germani i austrieci, care, socotind operaiunea de intabulare ca o imixtiune n sfera dreptului absolut
al proprietarului (ori titularului altui drept tabular), cereau ca acesta din urm s permit expres imixtiunea n
sfera acestui drept (C. Negrea, Legiuirile civile locale, cit. supra, p. 166).

Dup cum se tie, ntregul sistem german al drepturilor reale este dominat de ideile
promovate de Savigny, idei sintetizate ulterior de doctrin n conceptul aa-numitului principiu
al abstractizrii (Abstraktionprinzip, Abstrak- tionsgrundsatz), conform cruia, transferul unui
drept real se realizeaz printr-un act juridic - act real - independent de contractul obligaional
dintre pri (v., pentru amnunte, Cr. Alunaru, Aplicabilitatea, n dreptul civil romn, a
principiului abstractizrii din teoria german a drepturilor reale, n Dreptul nr. 1/2000, pp. 42-
374 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

c) din nscrierea dreptului real n cartea funciar i care ia natere, ca atare, de la data
nregistrrii cererii de nscriere la biroul de carte funciar, ns numai sub condiia ntrunirii i
a primelor dou cerine

necesar tradiiunii juridice a dreptului, ca mod de achiziiune (modus adquirendi), constnd n


intabularea lui n cartea funciar. Intr-adevr, conform art. 380 din Codul civil general austriac
(Allgemeines brgerliches Gesetzbuch): Fr de titlu i fr un mod legiuit de dobndire, nu se
poate cpta proprietatea, n art. 425 prevzndu-se c Singur titlul nu d nici o proprietate.
Proprietatea, i n general toate drepturile reale nu pot s fie dobndite, afar de cazurile
determinate de lege, dect prin trdare i primire; n acest sens, art. 431 din acelai cod dispune
c: Pentru a transfera proprietatea lucrurilor imobiliare, actul de achiziiune trebuie s fie
transcris n registrele publice anume destinate. Aceast transcriere se numete intabulaiune
(s.n.); v., de asemenea, art. 435 (care prevede n actul scris de nstrinare trebuie s fie indicat
cu precizie numele persoanei care nstrineaz i (al acelei care) dobndete proprietatea, lucrul
ce trebuie nstrinat, cu hotarele lui, titlul dobndirii, apoi locul i epoca ncheierii afacerii, i n
afar de aceasta, nstrintorul trebuie s dea n acest act, sau prin act separat i semnat,
consimmntul ca dobnditorul s poat fi intabulat ca proprietar), precum i art. 81 din
Regulamentele de carte funduar din 1855 i 1870: Pentru ca intabulaiunea s se poat face n
baza unui document (act) privat, acesta trebuie s ntruneasc condiiunile urmtoare: a)
persoanele, care iau parte la actul juridic, cum i imobilele i drepturile, asupra crora
intenioneaz intabula, vor fi descrise precis, ca s nu existe nici o ndoial privitor la identitatea
lor; b) se va expune n document, actul juridic, care servete de baza intabulaiunei; c) n sfrit
documentul dresat asupra actului juridic trebuie s cuprind i permiterea intabulrii (clausula
intabulandi). Permisia de intabulare se poate da i ntrun document separat sau n cererea ctre
cartea funciar; documentul separat sau cererea trebuie s ntruneasc condiiunile cerute pentru
intabulaiune i n ambele cazuri va fi prezentat documentul dresat pentru faptul juridic; d) pentru
radierea necondiionat a dreptului de carte funciar este suficient declaraiunea celui
ndreptit, c el i d nvoirea pentru radiere (81, pct. d, din Regulamentul din 1870: pentru
radierea necondiionat a dreptului de carte funciar este suficient declaraia celui ndreptit,
c el se nvoiete la radiere, far ca s fie necesar amintirea titlului de drept sau prezentarea
documentului, ce a servit de baza inscripiunei dreptului, care urmeaz a fi radiat; declaraia de
radiere se poate cuprinde i n cerere).

Din cele ce preced, rezult c, n sistemul Codului civil general austriac, constituirea i strmutarea
drepturilor reale imobiliare prin acte juridice abstracte (acauzale) este exclus. In schimb, stingerea drepturilor
reale imobiliare este posibil i n baza unui act abstract sau acauzal (81, pct. d, din Regulamentul de carte

54). Totui, spre deosebire de dreptul civil german, n care cele dou acte juridice sunt
independente - ntre actul juridic obligaional i actul juridic real nu exist o dependen juridic
(aa-numitul principiu al separaiunii, Trenungsprinzip, Trenungsgrundsatz), neputndu-se
invalida o nscriere, ca urmare a nevalabilitii actului obligaional n dreptul civil austriac (ca
de altfel i n cel elveian), dimpotriv, recunoaterea existenei a dou acte juridice distincte la
orice transmisiune de drept real (numit n dreptul german principiul separaiunii) nu are drept
urmare i recunoaterea abstract, independent de existena i valabilitatea actului cauzal, a
actului real (art. 380, 425, 431-435, 444 C. civ. austr.; v., pentru detalii: G. Plopu, Not la dec.
nr. 220/1932 a Seciei I a Curii de Casaie, n PR 1932, I, p. 35; G. Georgian, Proprietatea i
posesia n Codul civil austriac i romn, ed. a II-a revzut, Ed. Vremea, 1936, pp. 23-32; C.
Negrea, Legiuirile civile locale, cit. supra, 1946, pp. 79-80; Cr. Alunaru, op. cit., p. 49 i 50). Cu
alte cuvinte, Codul civil general austriac (1811) - conform doctrinei din epoca adoptrii lui - are
la baz principiul contractului cauzal (titulus adquirendi), chiar dac transferul proprietii este
condiionat de existena contractului real
Crile funciare (principiul efectului constitutiv de drepturi) 375

funciar din Transilvania).


Ct privete permisiunea de intabulare, aceasta este, n sine, superflu, ns, n virtutea tradiiei, a fost
meninut de autorii Decretului-lege nr. 115/1938. De lege ferenda, dei am socotit (i socotim) util
consacrarea efectului constitutiv de drepturi al nscrierilor de carte funciar, prin modificarea corespunztoare
a Legii nr. 7/1996, nu trebuie meninut i cerina permisiunii de intabulare prevzut de art. 45 din Decretul-
legc nr. 115/1938 (v., n acelai sens, T. I. Diaconescu, loc. cit. supra, p. 65).
1} Dac actul obligaional nu exist ori este ineficace, sau, dup caz, dac permisiunea de intabulare

lipsete, nu poate avea loc transferul ori dobndirea dreptului real imobiliar, chiar
Cu alte cuvinte, prin convenia prilor se transfer numai titlul prin care achizitorul
dobndete un drept personal fa de autorul su. n virtutea acestui titlu, el poate cere act
potrivit pentru intabulare (aciune pentru prestaie tabular), sau poate exercita aciunea pentru
predarea lucrului n posesiune. Dac imobilul a fost predat achizitorului, el are aciune
posesorie i exceptio rei venditae et traditae, fa cu aciunea n revendicare a fostului
proprietar. Totui, n acest sistem, el nu a devenit proprietar, cu toate consecinele ce decurg
din dobndirea dreptului real13 atta timp ct nu i-a intabulat dreptul respectiv n cartea
funciar1.
Aadar, spre deosebire de sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare,
dobndirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai dac exist, cumulativ,
consimmntul prilor i nscrierea n cartea funciar (art. 17)!). Simpla convenie nu este
suficient pentru a opera ntre pri transferul dreptului real imobiliar ceea ce nsemneaz c,
n acest sistem, convenia este creatoare numai de obligaii, adic de raporturi juridice
obligaionale: dreptul de a dobndi prin nscriere un bun nemictor este un drept de crean

1
Semnalm c, recent, n doctrin s-a contestat din nou efectul constitutiv (atributiv) de drepturi al
nscrierilor de carte funciar, prevzut de art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, acreditndu-se teza potrivit
creia i n acest sistem actele juridice valabil ncheiate produc efecte constitutive sau translative de drepturi
reale independent de nscrierea lor n cartea funciar, neputnd fi acceptat teza caracterului constitutiv sau
translativ de drepturi reale imobiliare al nscrierilor de carte funciar, deoarece pe de o parte, golete de
coninut acordul de voin dintre cel ce d i cel ce primete drepturile reale i, pe de alt parte, excede scopului
i efectului de opozabilitate, adic de protecie al nscrierilor n cartea funciar. (T. Bodoac, Opinii privind
caracterul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al nscrierilor de carte funciar, cit. supra, p.
44). Dar, ntruct textul art. 17 alin. 1 al Decretului-lege nr. 115/1938 este prea categoric declarnd expressis
verbis c drepturile reale asupra imobilelor se vor dobndi numai dac ntre cel care d i cel care primete
dreptul este acord de voin asupra constituirii sau strmutrii n temeiul unei cauze artate, iar constituirea sau
strmutarea a fost nscris n cartea funciar, autorul acestei teze, ncercnd s-o concilieze cu textul amintit,
este nevoit s admit c, dei actele respective produc efecte translative sau constitutive i drepturile reale
exist independent de nscriere, totui, numai prin nscriere acestea devin deplin eficace, respectiv devin
opozabile erga omnes i se dobndesc (!?) de noul achizitor (ibidem, pp. 50-52). Altfel spus, actele de
constituire sau de strmutare nenscrise n cartea funciar au un efect relativ, inter partes (ibidem, p. 51), dar,
cu toate acestea, i ntre pri efectul de dobndire se produce, de asemenea, ca urmare a nscrierii constituirilor
sau strmutrilor n cartea funciar, deoarece dreptul real imobiliar nenscris n cartea funciar nu exist n
patrimoniul persoanei n favoarea creia trebuia fcut nscrierea (ibidem). Sintetic spus, conchide acelai
acelai autor, nscrierile n cartea funciar au efect de dobndire a drepturilor reale imobiliare (ibidem, p.
52). Quod erat demonstrandum. In consecin, ntruct concluziile acestui autor sunt, practic, aceleai, cu cele
ale susintorilor tezei dominante privind caracterul translativ sau constitutiv de drepturi al intabulrii fcute n
cartea funciar, este inutil s mai zbovim asupra argumentelor i raionamentelor folosite n susinerea acestei
teze, ce s-a vrut mai subtil sau mai ingenioas, i care poate fi calificat, cu mult ngduin, drept o nou
teorie ce tinde a explica altfel dect doctrina clasic efectele nscrierilor de carte funciar prevzute de art. 17
din Decretul-lege nr. 1 15/1938. In realitate,
376 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

iar nu un drept real, fiind opozabil numai debitorului care este i rmne inut de obligaia
asumat prin convenie, i anume de a preda dobnditorului nscrisurile trebuitoare pentru
intabularea dreptului. n caz de refuz, din partea titularului dreptului tabular, dobnditorul are
la ndemn mpotriva acestuia o aciune n prestaie tabular prin care se poate solicita instanei
s pronune o hotrre judectoreasc care s nlocuiasc acordul de voin, sau dup caz,
consimmntul debitorului la intabulare (art. 22-25)1.

1 Aciunea n prestaie tabular este o aciune n realizare, deoarece reclamantul urmrete obligarea

prtului s-i dea acordul pentru intabularea dreptului pe numele noului dobnditor, iar n caz de mpotrivire,
hotrrea judectoreasc prin care se dispune intabularea va avea ca efect suplinirea acestui consimmnt. V.,
pentru aplicaii practice: TS, s. civ., dec. nr. 71/1976, n RRD nr. 7/1976, p. 57; CSJ., s. civ., dec. nr. 221/1993
n Dreptul nr. 8/1994, p. 96; T. reg. Oradea, dec. civ. nr. 3092/1959, n LP nr. 9/1960, p. 97; T. reg. Criana,
dec. civ. nr. 645/1962, n JN nr. 8/1962, p. 180; TJ Covasna, dec. civ. nr. 99/1971, n RRD nr. 3/1972, p. 158;
idem, dec. civ. nr. 38/1980, n RRD nr. 7/1980, p. 50. n sensul c aciunea n prestaie tabular ar fi o aciune
n constatare, v., totui, TS, s. civ., dcc. nr. 1164/1981, n RRD nr. 2/1982, p. 60.
Aciunea n prestaie tabular produce efecte juridice i fa de terii dobnditori de rea-credin sau cu
titlu gratuit (art. 25). V., de ex., TS, col. civ., dec. nr. 2430/1955, n CD 1955, voi. 1, p. 35, Repertoriu I, nr.
138, pp. 172-173 i LP nr. 4/1956, p. 471 (cu not de S. Brdeanu); idem, dec. nr. 828/1958, n LP nr. 1/1960,
p. 106; CSJ, s. civ., dec. nr. 217/1993, cit. supra, p. 81; T. reg. Timioara, col. II, dec. civ. nr. 404/1955, n LP
nr. 1/1960, pp. 90-92; C. Ap. Cluj, s. civ., dec. nr. 1436, n Bul. Jur. 2000, voi. I, pp. 26-28 (ntruct cel de-al
doilea contract de vnzare-cumprare ncheiat de prtul N.A., cu prtul P.D. a fost ncheiat cu rea-credin,
n mod corect s-a stabilit c cel de-al doilea contract de vnzare-cumprare ncheiat ntre prii N.A. i P.D.
este lovit de nulitate, dispunndu-se radierea dreptului de proprietate a prtului P.D. din cartea funciar, i
respectiv restabilindu-se situaia de carte funciar anterior ncheierii celui de-al doilea contract, n cauz fiind
ndeplinite cerinele pct. 3 din Decretul-lege nr. 115/1938); n acelai sens, v. i C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr.
924/R/2001, apud A. Rusu, op. cit., nr. 49, p. 140 i 141 (contractul autentic de vnzare-cumprare ncheiat
ntre pri i intervenient este lovit de nulitate absolut, fiind un act fraudulos n raport cu antecontractcle de
vnzare-cumprare ncheiate ntre pri i reclamani, ntruct prii-promiteni i-au nclcat obligaia
asumat prin antecontractul de vnzare-cumprare, vnznd bunul terului intervenient, care este de rea-
credin, cunoscnd existena nelegerii ntre pri i reclamani).
!) Deoarece dreptul de proprietate se dobndete prin motenire fr nscrierea n cartea funciar,

promovarea unei aciuni de partaj nu este condiionat de prealabila intabulare a drepturilor coproprietarilor.
V., n acest sens: TS, s. civ., dec. nr. 468/1971, n Repertoriu II, p. 101; idem, dec. nr. 237/1974, n Repertoriu
II, p. 102; dec. nr. 69/1975 n CD 1975; dec. nr. 2491/1985, n RRD nr. 9/1986, p. 66. Contra, TJ Sibiu, dec.
nr. 1083/1969, n RRD nr. 8/1970, p. 143, cu nota critic de G. Kovacs.
De asemenea, tot n practic s-a mai decis, pe bun dreptate, c, ntruct dreptul de proprietate se
dobndete pentru cauz de moarte fr nscriere n cartea funciar, hotrrea judectoreasc n baza creia s-
a intabulat dreptul de proprietate, exclusiv pe numele unuia dintre motenitori nu este opozabil celorlali
comotenitori, dac nu au fost pri n procesul n care s-a constatat masa succesoral i faptul c exist un
singur motenitor (C. Ap. Alba-Iulia, dec. civ. nr. 638/1998, n Dreptul nr. 4/1999, cu not de B. Diamant, V.
Luncean, pp. 135-136).
ntruct potrivit art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938, drepturile reale imobiliare se dobndesc fr
nscriere n cartca funciar n cazul succesiunii legale sau testamentare, vnzrii silite i exproprierii, titularului
unui asemenea drept nefiiindu-i permis, nainte de nscrierea dreptului n cartca funciar, doar s nchcie acte
de transmisiune sau de grevare a bunului, aciunea n grniuire este la ndemna i altor titulari de drepturi
reale, nu numai a proprietarilor tabulari (...), inclusiv a proprietarilor extratabulari (ICCJ, s. civ. propr. int.,
dec. nr. 123/2005, cit. supra, p. 8).
2) A se vedea TJ Timi, dec. civ., nr. 372/1972, n RRD nr. 1/1973, p. 162.

V. TS, s. civ. dec. nr. 717/1989, n Dreptul nr. 3/1990, p. 61. Cf. Cas. I, dec. nr. 789/1943, n PR
1947, I, pp. 23-26 (cu not de C. Negrea); idem, dec. nr. 1029/1937, Bul., pp. 504-507, apudC. Negrea, loc.
Crile funciare (principiul efectului constitutiv de drepturi) 377

Ceea ce caracterizeaz aceast regul este aceea c momentul strmutrii sau constituirii
dreptului real este unic - i anume nscrierea n cartea funciar - indiferent c este vorba de pri
sau de ctre teri. n acest caz, nu numai terii, dar i prile nsei sunt direct interesate pentru
efectuarea meniunilor corespunztoare n cartea funciar, astfel nct s existe deplin
concordan ntre starea tabular i situaia juridic real a imobilului n cauz.

c) Excepii. Regula efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n


cartea funciar nu este absolut, ci de la aceast regul exist i excepii. Astfel, dobndirea
unui drept real prin succesiune1 \ accesiune1, vnzare silit13 i expropriere23 are loc
independent de nscriere (art. 26)33. Totui, chiar i n aceste cazuri, pentru a putea dispune43
de drept, prin cartea funciar, achizitorul trebuie mai nti s cear nscrierea dreptului su53. n
caz contrar, terul dobnditor nu poate fi nscris n cartea funciar ca succesor tabular (art. 19,
20 i 26). n felul acesta se asigur respectarea principiului publicitii integrale a
transmisiunilor imobiliare prin cartea funciar, dar i aplicarea principiului relativitii.
Dup cum am menionat mai sus (v. supra, nr. 97), art. 26 consacr aa-numitele drepturi
reale extratabulare, adic drepturile reale care se dobndesc far nscrierea n cartea funciar.
Precizm c textul n discuie conine o enumerare limitativ, fiind de strict interpretare i
aplicare. Prin urmare, n afara cazurilor prevzute de acest articol, precum i de cele consacrate
prin alte dispoziii legale speciale63, drepturile reale imobiliare nu se pot dobndi dect prin
nscrierea n cartea funciar.
vnzare-cumprare i aciunea n prestaie tabular n dinamica sistemelor de publicitate imobiliar, n
Dreptul nr. 7/2002, p. 107. Avem rezerve fa de aceast tez, ntruct prin Legea nr. 163/1946 nu au fost
abrogate i prevederile art. 27-29 i 130 din Decretul-lege nr. 115/1938, astfel nct prevederile art. 5 alin. 2 au
avut o aplicabilitate limitat i temporar, respectiv o aciune determinat de necesitatea nlocuirii provizorii a
crilor distruse, sustrase sau pierdute cu cri de eviden funciar (v., pentru amnunte, infra, nr. 129). Cf.
CSJ, s. civ., dec. nr. 290/1994, n Dreptul nr. 5/1995, p. 89 (n regim de carte funciar, drepturile reale asupra
imobilelor se dobndesc pe data nscrierii lor n cartea funciar. Este un principiu nscris n art. 17 din D.L. nr.
115/1938, principiu de la care, prin art. 26 din acelai decret-lege, se stabilesc, n mod limitativ, cazurile n care
drepturile reale se pot dobndi i far nscriere n cartea funciar, printre care uzucapiunea nu este prevzut.
Cu toate acestea, dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi constatat i nscris n cartea funciar dac
uzucapiunea invocat a operat n condiiile dreptului local existent n Transilvania pn la aplicarea n aceast
parte a rii a D.L. nr. 115/1938, respectiv a Codului civil austriac i a dreptului cutumiar maghiar, care
cunoteau i reglementau instituia dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, far nscriere n cartea
funciar). Adde ICCJ, s. civ. propr. int., dec. nr. 5499/2005, n Bul. Jur. 2005, nr. 18, pp. 39-42 (n regim de
carte funciar, nu este posibil a se dobndi, prin uzucapiune, dreptul construciilor pretins edificate de deintor
- un chiria far autorizaie i fr respectarea dispoziiilor art. 27 i 29 din D.L. nr. 115/1938).
Au existat, n schimb, i alte cazuri de dobndire a drepturilor tabulare far nscriere n cartea funciar
prevzute prin legi speciale, care pot fi adugate la ipotezele enumerate de art. 26 din Decretul-lege nr.
115/1938.

Un astfel de caz (special) este prevzut de art. 23 alin. 1 i 2 din Legea fondului funciar

cit., p. 24, prin care s-a decis c, n temeiul legii execuionale din Ardeal (L. nr. LX/1881 privitoare la
executarea silit imobiliar), imobilul vndut prin licitaie public (vnzare silit) trece n mod definitiv din
proprietatea urmritului n aceea a adjudecatarului din momentul n care licitaia a rmas definitiv, fie prin
nefacerea n termenul legal a contestaiei contra licitaiei, fie prin respingerea contestaiei, far ca acest drept
al adjudecatarului s fie condiionat de intabularea lui n cartea funciar.
1 V., de ex., C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr. 1665/R/2001, apud A. Rusu, op. cit., nr. 17, p. 54 i 55.
378 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

nr. 18/1991, republicat, care dispune c:


(1) Sunt i rmn n proprietate privat a cooperatorilor (ori a persoanelor care nu au
avut aceast calitate dar locuiau n zonele cooperativizate - n.n.) sau, dup caz, a motenitorilor
acestora, indiferent de ocupaia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit i anexelor
gospodreti, precum i curtea i grdina din jurul acestora, potrivit art. 8 din Decretul-lege nr.
42/1990 privind unele msuri pentru stimularea rnimii.
(2) Suprafeele de terenuri aferente casei de locuit i anexelor gospodreti, precum i
curtea i grdina din jurul acestora sunt acelea evideniate ca atare n actele de proprietate, n
cartea funciar, n registrul agricol sau n alte documente funciare, la data intrrii n cooperativa
agricol de producie (s.n.). Art. 23 consacr un caz de dobndire ex lege a dreptului de
proprietate privat funciar prin efectul Decretului-lege nr. 42/1990, urmnd ca n temeiul Legii
nr. 18/1991 s se elibereze celor interesai numai titlul de proprietate cu caracter recognitiv i
constatator, care va servi i pentru intabulare (v. ca aplicaii practice: CSJ, s. civ., dec. nr.
520/1994, n Dreptul nr. 12/1994; p. 66; idem, dec. nr. 1969/1996, n Bul.
Jur. 1996, p. 53).
Tot astfel, potrivit art. 25 (alin. 1) din aceeai lege: n cazul n care cooperativa agricol
de producie a atribuit loturi n folosin unor cooperatori, n grdinile din extravilan ale fotilor
proprietari, asemenea terenuri revin, de drept, n proprietatea deintorilor iniiali sau a
motenitorilor acestora (s.n.). A se vedea i N. Conachi, Cu privire la corecta interpretare a art.
25 din Legea fondului funciar, republicat, n Dreptul nr. 9/1998, p. 53 i 54.

In sfrit, menionm c, n practic, s-a pus problema dac n cazul unor imobile intabulate pe numele
unitilor administrativ-teritoriale i aflate ns n patrimoniul unor
Cu toate acestea, am vzut c, n practic, sfera drepturilor extratabulare a fost extins i
la unele drepturi personale statundu-se c, n principiu, lipsa nscrierii unor asemenea drepturi
nu poate fi opus de o parte contractant celeilalte pri contractante, ele fiind inute de
obligaiile asumate prin convenie i, mai mult, dreptul real constituit prin convenia lui, dei
nu este nscris n cartea funciar.0 Fa de dispoziiile art. 17 i 18 din Decretul-lege nr.
115/1938 care statueaz, in terminis, caracterul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar o asemenea practic este ns vdit i esenial nelegal.
De aceea n doctrin s-au cutat justificri ale unei asemenea practici susinndu-se, n
esen, c odat cu extinderea legislaiei civile i comerciale, n primul rnd a Codului civil
romn - esenialmente consensualist - teritoriile de peste Carpai, efectul constitutiv de drepturi
reale al nscrierii n cartea funciar a fost suprimat. In consecin, de la aceast dat (1938, n
Bucovina, i 1947, n Transilvania), art. 17 din acest decret trebuie interpretat mai elastic, n
sensul c se referea nu la constituirea dreptului real n sine - care n sistemul Codului civil se
realizeaz, n principiu, prin simplul acord de voine - ci, la opozabilitatea fa de teri, a
dreptului dobndit prin convenie; ntre pri, deci se nate ceva mai mult dect un simplu drept
de crean, dar i ceva mai puin dect un veritabil drept real opozabil erga omnes; dreptul n
discuie este opozabil terilor doar n msura n care acetia au luat cunotin de existena
lui (s.n.)2).
In susinerea acestei opinii se invoc dou argumente de text, i anume: a) prevederile art.
42 din Decretul-lege nr. 511/1938 pentru punerea n aplicare n Bucovina a legii pentru
unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare i b) art. 48 din Legea nr. 241/1947 pentru
punerea n aplicare n Transilvania a aceleiai legi, potrivit crora dispoziiile legislaiei romne,
n msura n care sunt contrare Decretului-lege nr. 115/1938 sau legilor de punere n aplicare
nu se vor aplica n tot ceea ce privete drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar
(s.n.). Astfel, s-a spus, o asemenea formulare nu trebuie interpretat n sensul c
Crile funciare (principiul efectului constitutiv de drepturi) 379

societi comerciale au fost sau nu dobndite de ctre acestea din urm prin efectul dispoziiilor art. 20 alin. 2
din Legea nr. 15/1990, rspunzndu-se afirmativ (v., pentru detalii, P. Perju, Sintez teoretic a jurispntdenei
Curii de Apel Suceava n domeniul civil (Semestrul 11/1996), n Dreptul nr. 7/1997, p. 79 i 80), ns, dup
prerea noastr, nu este vorba de o dobndire prin efectul legii, ci prin efectul reorganizrii fostelor uniti
economice de stat n societi comerciale sau regii autonome, n baza unor acte administrative cu caracter
individual, ceea ce nseamneaz c dobndirea dreptului de proprietate se face tot prin intabulare n baza
hotrrii Guvernului sau, dup caz, a hotrrii autoritilor administraiei publice locale (art. 17 din D.L. nr.
115/1938). Cu privire la dobndirea drepturilor reale prin acte administrative, v. supra, nr. 22.
n V., de pild, TS, s. civ., dec. nr. 1040/1982, n CD 1982, p. 15; idem, dec. nr. 585/1980, n CD 1980,

p. 3; dec. nr. 400/1978, n CD 1978, p. 19. Pentru detalii, v. supra, nr. 97, lit. b).
c) D. Chiric, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliar, cit. supra, p. 27. Aceast

opinie a fost mbriat i de ali autori (M. D. Bocan, Natura juridic a aciunii n prestaie tabular, n
Dreptul nr. 10/1998, p. 27; M. D. Bocan, S. Bogdan, Consideraii civile i penale asupra vnzrii lucrului
altuia, n Dreptul nr. 6/1999, p. 66). Pentru critica acestui punct de vedere, v. I. Adam, op. cit. (1998), p. 460
i 461.
transferurile de drepturi reale imobiliare ar fi rmas s fie guvernate de regulile tradiiunii, aa
cum sunt ele cuprinse n Decretul-lege nr. 115/1938 i nu de cele consensualiste ale Codului
civil romn extins. De ce? Pentru c o astfel de deducie ar fi greit, dat fiind c art. 22 alin. 1
din Decretul-lege nr. 511/1938 precizeaz far echivoc c dreptul de proprietate va fi supus
legilor romne extinse de la data punerii n aplicare a acestor legi. In aceast lumin
reglementrile legale mai sus evocate trebuie interpretate n sensul c dispoziiile legislaiei
romne extinse nu s-au aplicat drepturilor imobiliare intabulate n cartea funciar la data
extinderii i nicidecum n sensul c s-ar referi la drepturile reale intabulabile (susceptibile de a
fi intabulate) n viitor1*.
Dup prerea noastr, aceast argumentare este nefondat, nct nu poate fi primit,
deoarece, cum vom arta n continuare, chiar legile de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938
o nltur.

- Astfel, n ce privete Decretul-lege nr. 115/1938, art. 2 prevede urmtoarele:


Constituirea, transmisiunea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare se va face
potrivit prevederilor legii pentru unificarea crilor funciare.
De asemenea, aceeai lege determin efectele nscrierii drepturilor personale, a
raporturilor i faptelor juridice ce pot fi notate n cartea funciar (s.n.). Ce nseamn oare c
transmiterea drepturilor reale imobiliare se va face potrivit prevederilor legii pentru unificarea
crilor funciare? Desigur, conform art. 17 i urm. din Decretul-lege nr. 115/1938.
Ce nseamn ns c dreptul de proprietate va fi supus legilor romne extinse de la data
punerii n aplicare a acestor legi (art. 22 alin. 1)? Nu nsemneaz altceva dect faptul c regimul
general al proprietii va fi cel stabilit de legislaia romneasc extins n Bucovina, care va lua
locul legislaiei locale, tiut fiind c, dup Marea Unire din 1918, nu s-a produs automat unificarea
legislativ.
Mai delicat este ns dispoziia cuprins n art. 42 din lege: Dispoziiile din legile extinse
n Bucovina, prin legea pentru extinderea n Bucovina a legislaiei din vechiul regat din 1
octombrie 1938, n msura n care sunt contrare Legii nr.
115 din 1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare sau prezentei legi, nu se
vor aplica n tot ceea ce privete drepturile reale imobiliare nscrise n crile funciare (s.n.). A
contrario se vor aplica dispoziiile Decretului-lege nr. 115/1938 care sunt de imediat aplicare
i au caracter special, derogrilor fa de dreptul comun (cum e Codul civil, de pild). Prin
urmare, art. 42 nu trebuie neles c dispoziiile legislaiei extinse nu s-au aplicat drepturile
380 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

imobiliare intabulate n cartea funciar la data extinderii (s.n.)1, deoarece, pe de o parte, art.
42 vizeaz o chestiune de viitor, iar nu de trecut (nu se vor aplica), iar, pe de alt parte chiar
art. 22 alin. 1 din lege dispune c dreptul de proprietate va fi supus legilor romne extinse de la
data punerii n aplicare a acestor legi, far a distinge dup cum este vorba de proprietatea nscris
sau nenscris n cartea funciar.
Pe de alt parte, prevederile art. 42 nu trebuie interpretate nici n sensul c dispoziiile
legislaiei romne extinse contrare Decretului-lege nr. 115/1938 s-ar referi la drepturile reale
intabulabile (susceptibile de a fi intabulate) n viitor!), de vreme ce chiar art. 2, sus-citat, exclude
o astfel de interpretare statund in terminis, de pild, c transmiterea drepturilor reale imobiliare
,e va face potrivit prevederilor legii pentru unificarea crilor funciare (s.n.).
n fine, este greu, dac nu imposibil de conceput, c legiuitorul romn de la 1938 a
intenionat s nlture efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar din
moment ce chiar proiectul Codului civil din anii 1938-1940 mbriase aceeai soluie. Dac,
totui, aceasta ar fi fost intenia legiuitorului, care este atunci rostul art. 2 i de ce nu exist un
text expres n aceast privin, tiut fiind c o norm general, cum este cea cuprins n art. 42
din Decretul-lege nr. 1 15/1938, nu poate modifica implicit o norm special, cum este cea
cuprins n art. 17 i 18 din Decretul-lege nr. 115/1938.
- Mutatis mutandis, consideraiile n legtur cu Decretul-lege nr. 115/1938 sunt
deopotriv valabile i n cazul Legii nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare n Transilvania a
Decretului-lege nr. 115/1938. Prin urmare, prevederile art. 48 trebuie interpretate, dup prerea
noastr, n sensul c dispoziiile legislaiei romne care contravine Decretului-lege nr. 1 15/1938
nu se vor aplica n ceea ce privete drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar, adic
drepturilor tabulare care sunt crmuite de regulile statornicite de art. 17 i urm. Prin formula
drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar nu se nelege altceva dect drepturile
tabulare adic drepturile reale asupra imobilelor nscrise n cartea funciar (art. 11 din D.L.
nr. 115/1938), indiferent dac erau deja nscrise la data punerii n aplicare a Decretului-lege nr.
115/1938 sau c urmau s fie nscrise n viitor2.
De altfel, jurisprudena, n mod consecvent, a fcut i face aplicaia regulii statornicite n
art. 17 i 18 privind efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar j). La fel i
majoritatea doctrinei este de aceeai prere analiznd principiul atributiv de drepturi reale al
nscrierilor efectuate n cartea funciar ca pe unul din principiile fundamentale ale crilor
funciare transilvnene.

1 Ibidem.
2 n sensul efectului constitutiv al nscrierii n cartea funciar n sistemul Decretul-lege nr. 1 15/1938
pledeaz i prevederile art. 38 din Legea nr. 242/1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri
de publicitate funciar care statueaz c dispoziiile acestei legi se completeaz cu cele cuprinse n Decretul-
lege nr. 115/1938, aplicabile n mod corespunztor, cu excepia, ntr-altele, a art. 17, 18, 19, 20, 22-30, 32-39
inclusiv, adic a dispoziiilor de carte funciar care consacr principiul efectului atributiv de drepturi reale i
principiul forei probante absolute a cuprinsului crii funciare. Aceasta nsemneaz c legiuitorul romn de la
1947 admitea n mod nendoielnic, efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n sistemul de carte funciar,
excluznd dispoziiile legale incidente n privina crilor de publicitate funciar.
j) V., pentru aplicaii practice: TS, s. civ. dec. nr. 1853/1955 n CD 1955, voi. I, pp. 39-43; dec. nr.

1465/1981 n RRD nr. 8/1982, p. 55; CSJ, s. civ., dec. nr. 217/1993, cit. supra; TJ Timi, dec. civ. nr. 1960/1971,
n RRD nr. 3/1972, p. 158. TJ Sibiu, dec. civ. nr. 82/1968, n RRD nr. 12/1968, pp. 139-141. Adde C. Ap.
Bucureti, s. IlI-a civ., dec. nr. 834/2000, n PR nr. 3/2001, III, 30, pp. 148-150 (cu not de M. Nicolae); ICCJ,
s. civ., apud P. Perju, Probleme de drept civil i procesual civil din practica Seciei civile a naltei Curi de
Casaie i Justiie, n Dreptul nr. 2/2005, nr. 14, p. 183 i 184, text i nota 55 (n materia unui schimb de terenuri
pretins a fi fost ncheiat la 5 iulie 1960).
Crile funciare (principiul publicitii materiale) 381

- In sfrit, o confirmare legislativ a regulii efectului constitutiv de drepturi reale al


nscrierii n cartea funciar este nsi noua Lege a cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996
potrivit creia actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept imobiliar, valabil,
ncheiat anterior intrrii sale n vigoare ns nenscris n cartea funciar i produce efectele la
data nscrierii n cartea funciar, potrivit regimului juridic la data ncheierii lui (art. 59, n
redactarea iniial) - s.n. Aceasta nseamn c, dei noua lege consacr numai efectul
opozabilitii fa de teri al nscrierii n cartea funciar, totui, n cazul actelor juridice supuse
Decretului-lege nr. 115/1938, nscrierea n noua carte funciar are efecte constitutive de drepturi
realeEste o excelent aplicaie a regulii tempus regit actum n materia legislaiei de carte funciar.

n concluzie, n sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, nscrierea privitoare la un drept


real era, dup caz, translativ, constitutiv, modificativ ori extinctiv de drepturi, ceea ce
nsemneaz c, n lipsa nscrierii i a unor excepii anume prevzute de lege, actul sau faptul
juridic generator este lipsit de orice efecte reale.

107. Principiul prioritii. Potrivit art. 31 din decret:


nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de la data nregistrrii cererilor de
nscriere; ordinea nregistrrilor, le va statornici rangul.
Dac mai multe cereri au sosit deodat la judectorie, drepturile de ipotec vor avea
acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat
s se hotrasc aspra rangului sau de va fi locul, asupra radierii nscrierii nevalabilc (s.n.).

Aadar, conform acestei reguli, efectele i, cnd este cazul, rangul unei nscrieri, se
produc de la data nregistrrii cererii de nscriere, prin derogare de la regula qui prior in
tempore, potior in iure. Cu alte cuvinte, data nregistrrii cererii n registrul de intrare va fi data
nscrierii. Prin rang tabular (sau rang de carte funciar) se nelege efectul unei nscrieri n
raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar1. Nu intereseaz data ncheierii actului juridic
n baza cruia se cere nscrierea, data rezolvrii cererii de nscriere sau data efecturii nscrierii,
ci exclusiv data nregistrrii cererii. De asemenea, nu intereseaz nici faptul dac nscrierea
trebuia dispus la cererea persoanei interesate sau, n cazurile prevzute de lege, din oficiu2.

1 C. Negrea, Legiuirile civile locale (1946), cit. supra, p. 103.


2 n practic s-a decis c, ntruct potrivit dispoziiilor art. 31 din Decretul-lege nr. 115/1938, rangul
nscrierilor n cartea funciar este determinat de ordinea nregistrrilor, ipoteca pentru diferena de pre
neachitat, recunoscut n favoarea vnztorilor, are rang ulterior nscrierii altei ipoteci asupra aceluiai imobil,
chiar dac, potrivit art. 67 din Decretul-lege nr. 115/1938, instana de carte funciar avea obligaia s nscrie
din oficiu aceast ipotec n favoarea vnztorilor, la data nscrierii dreptului de proprietate al cumprtorului,
deci naintea ipotecii constituite de acesta din urm (C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr. 663/R/2001, apud A. Rusu,
op. cit., nr. 20, pp. 60-62). Aceasta nsemneaz c, n spe, vnztorii nu puteau, eventual, dect s trag la
rspundere statul pentru prejudiciul cauzat din omisiunea intabulrii ipotecii legale, n condiiile art. 41 din
Decretul-lege nr. 1 15/1938. n Art. 77 prevede, n acest sens, urmtoarele:

Rangul ipotecilor poate fi schimbat prin notarea prioritii n temeiul nvoielii fcute ntre
creditorii ipotecilor al cror rang se schimb.
Dac ntre ipotecile al cror rang se schimb se gsesc i alte ipoteci sau drepturi ai cror
titulari n-au consimit la acordarea prioritii, aceast schimbare nu le va fi opozabil dcct n
msura n care le era opozabil ipoteca al crei rang a fost cedat.
Dac imobilul este vndut la licitaie, creditorul care a dobndit rangul unei creane sub
condiiune, va putea renuna la folosul schimbrii de rang, creana ipotecar condiional
382 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

Rangul tabular obinut potrivit principiului prioritii se numete rang iniial i nu poate
fi schimbat dect n materie de ipoteci (art. 77)!). Tot n materie de ipoteci este admis ca mai
multe ipoteci s poat dobndi acelai rang n cazul n care mai multe cereri de nscriere ar sosi
deodat, adic n aceeai zi la biroul de carte funciar (art. 31 alin. 2).

108. Principiul publicitii materiale a crilor funciare (principiul forei probante


absolute a nscrierii n cartea funciar), a) Reglementare. Potrivit art. 32:

Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c
dreptul exist n folosul ei.
Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.

De asemenea, n art. 33 se prevede:

Cuprinsul crii funciare, cu excepia ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact


n folosul aceluia care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dac n
momentul dobndirii dreptului n-a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest
cuprinsul ei, sau dac n-a cunoscut pe alt cale aceast inexactitate (s.n.).

relundu-i rangul cedat.


Dispoziiile de mai sus se vor aplica i n cazul cnd titularul unei ipoteci, n rangul egal
cu ipoteca al crei rang a fost cedat, nu s-a nvoit la schimbare.
2) Se admite ns, n doctrina i jurisprudena de la acea dat, c principiul publicitii materiale face n mod
natural parte din ansamblul dreptului material de carte funciar (t.
Laday, op. cit., pp. 86-87), putndu-se desprinde, pe cale de interpretare, din unele dispoziii fragmentare
cuprinse n Codul civil austriac (de ex., art. 323 combinat cu art. 321; art. 469) i art. 62 din Regulamentele
de carte funduar (1855 i 1870).

Astfel, n timp ce art. 323 C. civ. austriac prevede c: Posesorul unui lucru are n
favoarea sa prezumiunea legal a unui titlu valabil i prin urmare nu poate fi ndatorat sl
nfieze, n art. 321 se dispune c: n localitile unde exist aa zisele tabule provinciale,
registre oreneti sau registre funciare, sau alte registre publice de acest fel, posesia legitim
a unui drept real asupra unor lucruri imobiliare se dobndete numai prin transcrierea regulat
fcut n aceste registre publice; n plus, i mai ales, potrivit art. 62 din Regulamentele de
carte funduar:
Poate fi considerat de intabulat sau prenotat numai ceea ce a fost nscris n cartea funciar
n mod expres, ca intabulat sau prenotat.
Intabulaiunea sau prenotaiunea de drept real numai privitor la dreptul, care a fost
nscris. Judectorul, astfel, va arta n deciziune totdeauna exact dreptul a crui nscriere se
face i totodat va arta nsuirile eseniale ale acelui drept purtau inscripiunea n cartea
funciar.
Determinaiunile mai apropiate ale dreptului nscris, care nu se pot afla din nsi c.f.
vor fi judecate conform coninutului documentului, n baza cruia a fost admis
inscripiunea.
!) Cf. art. 973 C. civ. elv.:

Acela care dobndete proprietatea sau alte drepturi reale ntemeindu-se cu bun-
credin asupra unei inscripiuni a registrului funciar, este meninut n achiziiunea sa.
Crile funciare (principiul publicitii materiale) 383

Dei este principiul fundamental al sistemului de carte funciar, publicitatea material a


crii funciare nu i-a gsit consacrarea ca atare n legiuirile locale aplicabile naintea
Decretului-lege nr. 115/19381, o prim redactare exact a
acestui principiu se poate gsi abia n art. 891 i 892 din Codul civil german (1900), reluat
apoi de art. 973 C. civ. elv. (1907).

Intr-adevr, potrivit art. 891 BGB: Dac n cartea funciar un drept este nscris n
favoarea unei persoane, se presupune c acelei persoane i se cuvine acel drept. Dac n cartea
funciar un drept este ters (radiat), se presupune c acel drept nu mai exist, n timp ce
conform art. 892: n favoarea aceluia care printr-un act juridic (Rechtgeschft) dobndete
un drept asupra unui imobil sau asupra unui asemenea drept, coninutul crii funciare este
considerat ca just (exact, richtig), exceptndu-se cazul cnd este nscris o contestaie
contra exactitii (Richtigkeit) sau dac inexactitatea este cunoscut dobnditorului
(dreptului)15.

b) Definiie i caracterizare general. Principiul publicitii materiale, numit i


principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciarcP sau principiul
puterii doveditoare absolute a nscrieriloreste acea regul potrivit creia cuprinsul crii
funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact n folosul acelora care i-
au nscris cu bun-credin un drept real n cartea funciar.
Publicitatea material a crilor funciare comport att un efect juridic negativ ct i un
efect pozitiv:

- Efectul negativ nsemneaz c, n principiu, niciun drept real nu poate exista i nu poate
fi opus nimnui dac sau, dup caz, ct timp acesta nu a fost nscris n cartea funciar (art.
32)2);
- Efectul pozitiv nsemneaz c n principiu, adic, afar de ngrdirile i excepiunile
legale, cuprinsul crii funciare se consider exact n folosul celui care a dobndit imobilul (art.
33).

Din ambele efecte ale publicitii materiale, izvorte puterea doveditoare absolut a
nscrierii de carte funciar2. Intr-adevr, odat nscrierea efectuat, cel care a dobndit cu
bun-credin un drept real, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare, este pus a adpost de
orice cauze de eviciune derivnd din titlurile de dobndire anterioare achiziiunii dreptului su,
dac cel interesat, adic autorul tabular mediat sau orice alt persoan vtmat prin nscriere,
nu a intentat aciunea n rectificare n termenul prevzut de lege, termen nuntrul cruia

1 Aceast dispoziiune nu se aplic limitelor imobilelor cuprinse n teritoriile n

micare permanent determinate ca atare de ctre cantoane.


2) Din punct de vedere terminologic este preferabil prima sintagm (principiul publicitii

materiale), ntruct cea de-a doua expresie (principiul forei probante absolute a nscrierii) inculc ideea c
acest principiu ar avea doar valoare probatorie, dei n realitate consacr un veritabil mod de dobndire a
unui drept real prin simplul efect al nscrierii n cartea funciar, dac terul subdobnditor este cu titlu oneros
i de bun-credin. Aceast observaie este valabil i n sistemul noilor cri funciare [v., infra, voi. II, nr.
246 lit. c)].
2 V., n acest sens, de pild, S. Brdeanu, op. cit. (1938), p. 86 i uram.; G. Luescu, op. cit., p. 811.
384 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

publicitatea crii funciare este suspendat i fa de teri (art. 36 i 37)1.


Rezult c, spre deosebire de sistemul publicitii pur formale (registrele de
transcripiuni i inscripiuni) care asigur numai opozabilitatea fa de teri a dreptului real
imobiliar dobndit, ns nu garanteaz i existena sau valabilitatea acestuia, sub rezerva
prescripiei achizitive, n sistemul publicitii materiale al crilor funciare, drepturile reale se
dobndesc i devin opozabile erga omnes prin nscrierc. In acest sistem nu este vorba doar dc
opozabilitatea actului erga omnes ci i de faptul dac potrivit cuprinsului crii funciare terii
pot ori nu s dobndeasc drepturi reale2\ ntruct prin cartea funciar sunt garantate att
existena, ct i valabilitatea drepturilor tabulare nscrise n folosul terilor dobnditori de bun-
credin (art. 33-38). Sistemul crii funciare, observa prof. S. Brdeanu, are, prin urmare, o
alt latur strin sistemului transcripiunilor i inscripiunilor, i anume: opozabilitatea
nscrierii n favoarea lui Tertius i mpotriva lui Primus. Dac Tertius a dobndit cu bun-
credin prin act juridic cu titlu oneros vreun drept tabular de la Secundus, care l-a dobndit de
la Primus, Tertius va opune acest drept lui Primus, chiar dac dreptul lui Secundus este atacabil,
cci Tertius este pus la adpost de cauzele de eviciune anterioare titlului su de dobndire. Nu
se aplic deci regula: ,,nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet3\ Aadar,
n materie de carte funciar nscrierea valoreaz titlu de proprietate (en fait dimmeubles,
linscription vaut titre).

Publicitatea material a crilor funciare asigur deopotriv att securitatea static a


circuitului civil, prin faptul c posesorul tabular (cel nscris) nu-i poate pierde dreptul dect
dac a consimit sau dac este n culp ori neglijent, ct i securitatea dinamic, deoarece terii
dobnditori de bun-credin sunt pui la adpost de orice cauz de eviciune anterioar titlului
lor de dobndire, dac cei vtmai prin nscriere nu reacioneaz n termenele prevzute de
lege n vederea rectificrii cuprinsului crii funciare.

n plus, din punct de vedere probator, innd seama att de prezumiile relative
statornicite de art. 32, ct i de prezumia absolut statornicit de art. 33 n folosul terilor
dobnditori cu titlu oneros i de bun-credin, trebuie s se disting ntre raporturile dintre
pri, pe de o parte, i cele dintre acestea i tere persoane, pe de alt parte.
Astfel

- ntre pri, nscrierea nu valideaz titlul dobnditorului nemijlocit, dac acesta este nul

1 Potrivit art. 36:

Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiunii aciunii de fond, va fi imprescriptibil


fa dc dobnditorul nemijlocit, precum i fa de teriul care a dobndit rea-credin dreptul
nscris n folosul su.
Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaiune
sau legal, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua
cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere (s.n.).

Art. 37 reglementeaz situaia terilor dobnditori i subdobnditori cu titlul oneros i de bun-


credin:
2 dac nscrierea sau titlul n temeiul cruia s-a svrit, nu au fost valabile.
3 sau dac prin nscriere, dreptul a fost gsit calificat.
Crile funciare (principiul publicitii materiale) 385

ori, dup caz, este lipsit de efecte pentru cauze posterioare nscrierii (n caz de rezoluiune,
reduciune, caducitate, mplinire a termenului extinctiv ori ndeplinire a condiiei rezolutorii
etc.); prin urmare, meniunile din cartea funciar i extrasele eliberate cu aceste meniuni nu
reprezint o dovad intrinsec a dreptului de proprietate al titularului de carte funciar
(succesorul tabular) opozabil antecesorului tabular (fostul proprietar), nefiind aplicabile,
aadar, prevederile art. 32 ale Decretului-lege nr. 115/1938 i, cu att mai mult, nici cele ale
art. 33;
- Fa de teri, nscrierea dreptului real n folosul unei persoane prezum iuris tantum
(art. 32) sau, dup caz, iuris et de iure (art. 33) existena acestuia, astfel nct meniunile din
cartea funciar i extrasele de carte funciar fac, n aceleai condiii, dovada existenei dreptului
de proprietate sau a altui drept tabular (drept real nscris n cartea funciar) fa de orice alt
persoan (cu excepia, desigur, a antecesorului tabular de la care titularul de carte funciar a
dobndit nemijlocit dreptul). Rezult c, practic, ntr-o aciune n revendicare sau o aciune
posesorie ndreptat mpotriva celor care au uzurpat sau tulburat un drept nscris n cartea
funciar, de pild, proprietarul tabular poate face dovada acestui drept exclusiv cu extrasul de
carte funciar, far a fi necesar s dovedeasc i titlul ce a servit drept temei pentru intabularea
dreptului n folosul su1. Tot astfel, ntr-o aciune negatorie prin care titularul de carte funciar
solicit s se constate c prtul nu are niciun dezmembrmnt asupra imobilului nscris n
cartea funciar, reclamantul poate ataa la cererea de chemare n judecat numai extrasul de
carte funciar din care rezult c este proprietar i c dreptul su n-a fost grevat cu vreo sarcin
real n folosul prtului din proces.

In concluzie, fa de teri, meniunile din cartea funciar i extrasele eliberate acestora


,fac deplin dovad a drepturilor tabulare n folosul persoanelor nscrise n cartea funciar,
acestea neputnd fi obligate s fac dovada acestor drepturi i cu titlurile care au justificat
nscrierea lor, cci regulile de carte funciar dispenseaz pe cei nscrii n cartea funciar de
sarcina dovedirii lor, scutire care poate opera fie provizoriu (art. 32), fie n mod definitiv (art.
33 din D.L. nr. 115/1938). Desigur, titlurile de proprietate rmn utile n caz de pierdere sau
distrugere a crii funciare ori n cazul n care operaiunile de efectuare a nscrierilor ar fi fost
svrite defectuos ori chiar ar fi fost din greeal omise2.

1 V., n acelai sens, i C. Negrea, op. cit. (1946), p. 89 i 90. Cf. O. Creang, op. cit.,
p. 51:

ntreg acest regim de publicitate este caracterizat n principiul dc baz din art. 33 al legii
de unificare: cuprinsul crii funciare, cu excepia ngrdirilor i excepiunilor legale, se
consider exact n folosul aceluia ce a dobndit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real,
afar dac acesta n-a cunoscut pe alt cale c este inexact, sau dac n-a fost notat n cartea
funduar vreo aciunc prin care se contest cuprinsul ei. Aceasta este securitatea dinamic. In
sfrit, art. 32
prevede c dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum
c dreptul exist n folosul ei; iar dac un drept real s-a radiat din cartea funciar, se prezum c
acel drept nu exist. Prin urmare, titularul tabular al unui drept real are o puternic dovad a
existenei dreptului. Att ca reclamant, ct i ca prt, el nu are de adus alt prob dect copia
crii funduare. Adversarul su dac se afl ntr-un raport personal cu dnsul poate s-i combat
ns aceast dovad, prezumia artat nefiind irefragabil, dect fa de teri, n anumite
386 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

c) Domeniul de aplicare. Regula potrivit creia nscrierile n cartea funciar sunt socotite
exacte n folosul celor care i-au nscris un drept real, ntemeindu-se cu bun-credin pe
cuprinsul crii funciare este strict reglementat de lege (art. 33, 36 i 37) att sub aspectul
operaiunilor juridice la care se refer (i), ct i n privina persoanelor n folosul crora
acioneaz (ii).

n esen, principiul publicitii materiale opereaz numai n cazul dobndirii -


strmutrii sau constituirii - unui drept real tabular prin acte juridice cu titlu oneros, nscrise n
cartea funciar. Prin urmare, principiul publicitii materiale nu se aplic

1 nscrierilor materiale care cuprind numai indicaiuni de fapt privitoare la ntinderea,


felul de cultur, venitul cadastral al imobilului, meniuni ce pot fi verificate la faa locului i
care nu se refer nici la drepturi i nici la restriciuni ale unor drepturi2);
2 Faptelor juridice, care dei nu sunt nscrise, exist independent de nscriere, ca de
exemplu, minoritatea, interdicia judectoreasc etc.;

Cu privire la problema dovezii aa-numitei proprieti imobiliare extratabulare i a impactului Legii


fondului funciar nr. 18/1991, republicat, asupra principiului forei probante a intabulrii, v. P. Perju, Sintez
teoretic a jurisprudenei instanelor judectoreti din circumscripia Curii de Apel Suceava n materie civil
(iulie 1994-iunie 1995), n Dreptul nr. 2/1996, nr. 2, pp. 80-81. V. i ICCJ, s. civ. propr. int., dec. nr. 8007/2006,
n Bul. Jur. 2006, nr. 46, pp. 134-137 (n materia Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate
abuzi de stat i de alte persoane juridice n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, dat fiind specificul
acestor litigii, proba dreptului de proprietate cu privire la bunurile preluate n mod abuziv de stat se poate
realiza i prin alte mijloace de prob dect cele admise n litigiile de drept comun). Contra C. Ap. Cluj, s. civ.,
de munc i asig. soc., pt. minori i fam., dec. nr. 1319/R/2007, n Bul. Jur. 2007, nr. 6, pp. 40-43 [Revendicarea
unui imobil reprezentnd o cas parohial, care a aparinut anterior anului 1948 Bisericii Romne Unite cu
Roma (greco-catolic) poate fi fcut doar n condiiile D.L. nr. 126/1990, mod. prin O.G. nr. 64/2004 i prin

condiiuni. Aceasta este securitatea static.

V., pentru aplicaii practice: C. Ap. Suceava, s. civ., dec. nr. 1064/1998, apud?. Perju, Sintez teoretic
a jurisprudenei instanelor judectoreti din circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniul dreptului civil
i procesual civil (semestrul 1/1998), n Dreptul nr. 6/1999, nr. 4, p. 122.
M. Nicolae, Not la dec. nr. 834/2000 a C. Ap. Bucureti, s. a IlI-a civil, cit. supra, p. 159. Cf.
ICCJ, s. civ. propr. int., dec. nr. 2954/2008 (nepublicat):

Extrasele de carte funciar dovedesc dreptul de proprietate, nici o situaie contrar


neputndu-se crea ori reine n contra meniunilor coninute n acesta. Aceasta, ntruct
funciunea crii funciare este de a asigura publicitatea integral a drepturilor, actelor i faptelor
juridice privitoare la imobilele ce fac obiectul acestora.
Ca atare, totalitatea raporturilor juridice referitoare al bunurile imobile (ce) se regsec n
evidenele de carte funciar, presupune n temeiul principiului legalitii i al forei probante a
nscrisurilor funciare, c exprim realitatea, far posibilitatea de a pretinde contrariul. n acest
sens, potrivit art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938 (act normativ sub imperiul cruia s-au fcut
operaiunile de c.f.) dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane se
prezum c dreptul exist n folosul ei, iar potrivit art. 33 cuprinsul crii funciare, cu excepia
ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact n folosul aceluia care a dobndit prin act
juridic cu titlu oneros vreun drept real, dac n momentul dobndirii dreptului n-a fost notat n
cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei, sau dac n-a cunoscut pe alt cale
aceast inexactitate.
Crile funciare (principiul publicitii materiale) 387

L. nr. 182/2005, iar nu n cadrul legislativ prevzut de O.U.G. nr. 94/2000, fiind ns necesar ca reclamanta s
fac dovada proprietii asupra respectivului imobil n condiiile legii crilor funciare (sic!)]. O astfel de
soluie este, uneori, prevzut expres de lege (cf. art. 5 alin. 3 din L. nr. 198/2004 privind unele msuri
prealabile lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale, publicat n M. Of. nr. 487 din 31 mai
2004, cu mod. ulterioare: Dovada dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi asupra imobilelor expropriate
se face prin orice mijloace de prob admise de lege, inclusiv n zonele n care se aplic Decretul-lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziiilor referitoare la crile funciare, cu modificrile ulterioare, n funcie de
modalitatea de dobndire a drepturilor - convenional, judiciar, legal, succesoral, nelegnd prin dobndire
i constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate n temeiul unor legi speciale).
1} A se vedea i S. Brdeanu, op. cit. (1938), pp. 87-88; I. Albu, op. cit. (1957), pp. 414-415; P. Demeny,

op. cit., p. 55.


2)
A se vedea TS, s. civ., dec. nr. 1486/1987 n RRD nr. 1/1998, p. 67; idem, dec. nr. 2323/1973, n RRD
nr. 6/1974, p. 71; C. Ap. Cluj, s. civ., dec. nr. 556/2000, n Bul. Jur. 2000, voi. 1, p. 35 i 36; C. Ap. Timioara,
s. civ., dec. civ. nr. 98/2003, apud A. Rusu, op. cit., nr. 4, pp. 8-11).
3 Drepturilor personale care prin nscrierea lor n cartea funciar capt numai un efect
de opozabilitate erga omnes far ca nscrierea s garanteze existena sau valabilitatea dreptului;
4 ngrdirilor legale, adic restriciilor aduse dreptului de proprietate, cum sunt cele
care decurg din raporturile de vecintate (aa-zisele servitui naturale i legale), din regimul
juridic al folosirii amenajrii i proteciei apelor ori cele cuprinse n regulamentele de urbanism
ale localitilor etc.; este vorba de restricii care determin n concret ntinderea material a
dreptului de proprietate i care sunt opozabile far vreo nscriere n cartea funciar;
5 Ipotecilor execuionale, ntruct creditorul care dobndete dreptul de ipotec pe calea
executrii silite pornite mpotriva debitorului nscris far drept n cartea funciar nu poate
invoca publicitatea crilor funciare, deoarece acesta nu se poate ndestula din averea altuia0;
n schimb, cel care cumpr imobilul scos la licitaie va fi aprat de principiul publicitii, cu
excepia cazului dobndirii cu rea-credin1;
6 Excepiunilor legale, ce rezult din aplicarea principiilor de carte funciar, cum sunt
cazurile de dobndire nuntrul termenelor n care publicitatea material a crii funciare este
suspendat (art. 36, 37), ori cele statornicite prin anumite dispoziii legale (spre ex., nscrierile,
transcrierile i intabulrile efectuate dup data sentinei declarative de faliment, care sunt far
efect fa de masa credal; punerea sub interdicie judectoreasc, care n prezent este
opozabil, potrivit art. 144 C. fam., de la data transcrierii hotrrii n registrul anume destinat,
inut de instana locului unde actul de natere ale celui pus sub interdicie, iar nu de la data
nscrierii n cartea funciar; exproprierea imobilului pentru cauz de utilitate public etc.).

- n al doilea rnd, principiul publicitii materiale a crilor funciare opereaz numai


n folosul terilor de bun-credin care au dobndit cu titlu oneros0 vreun drept real,

1 Cu privire la situaia insuficient de clar a terului adjudecatar n sistemul noilor cri funciare, v.
infra, voi. 11, nr. 250.
Pentru aplicaii practice v. TS, col. civ., dec. nr. 1088/1960, n CD 1960, p. 95 i Repertoriu 1, nr.
141, p. 173, idem, s. civ., dec. nr. 1086/1972, n Repertoriul II, nr. 87, p. 103. Potrivit principiului publicitii
crii funciare, se arat ntr-o decizie de spe a instanei supreme drepturile reale referitoare la imobile, nscrise
n cartea funciar, sunt opozabile terilor de bun-credin i dispenseaz pe titularii de alt prob. Ct privete
drepturile nenscrise ele sunt considerate ca neavnd fiin. Aceasta nu exclude ns cnd este vorba de prile
contractante i succesorii lor universali, deci nu de tere persoane, posibilitatea ca, n baza titlului de drept, s
se stabileasc situaia exact i s se refac meniunile respective n cartea funciar (TS, col. civ., dec. nr.
599/1957, n Repertoriu I, nr. 134, pp. 171-172).
388 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. In consecin, publicitatea material nu poate fi


invocat'.

1 ntre pri, deoarece nscrierea nu poate modifica coninutul raportului juridic


obligaional, ci ea trebuie s reflecte acest coninut, astfel nct n caz de
litigiu, niciuna dintre pri nu se poate prevala de efectul sau de coninutul nscrierii operate n
cartea funciar (art. 36 alin. 1)!). 2 De dobnditond prin act juridic cu titlu oneros de rea-
credin (art. 33 i 36 alin. 1); lipsa de protecie sancioneaz reaua-credin1; 3 De
motenitor, ntruct acesta nu poate avea mai multe drepturi dect autorul su (de cuius-ul);
aciunea n rectificare se va putea ndrepta mpotriva sa n aceleai condiii ca i mpotriva
defunctului; 40 De donatar sau legatar, care nu pot invoca art. 33, dar se pot totui apra, n
condiiile art. 36 alin. 2, prin invocarea exccpiei de prescripie a aciunii n rectificare
tabular; 5 ntre aceiai dobnditori, ca, de ex., n cazul cnd proprietatea comun n
devlmie se transform n proprietate comun pe cote-pri ntre aceeai proprietari ori
atunci cnd soii dobndesc, n temeiul unui antecontract de vnzare-cumprare ncheiat cu
proprietarul tabular, dreptul de a li se nstrina imobilul33. De asemenea, n practic, n cadrul
procesului de ieire din indiviziune cu privire la un imobil, s-a decis c prile au posibilitatea
s dovedeasc o alt proporie a drepturilor de proprietate dect aceea ce rezult din
inscripiile tabulare,
far s fie obligate a-i stabili drepturile lor indivize pe calea unei aciuni separate1}.

Menionm c, n general, se admite c principiul forei probante a nscrierii nu poate fi


invocat de terul donatar sau legatar, ci numai de ctre terul subdobnditor de bun-credin
prin act juridic cu titlu oneros2, deoarece ntre interesul antecesorului tabular, lezat prin nscriere
i care urmrete prin aciunea n rectificare s evite o pagub (certat de damno vitando) pe de
o parte, i interesul terului subdobnditor cu titlu gratuit de a pstra un ctig (certat de lucro
captando), pe de alt parte, trebuie s prevaleze interesul celui vtmat prin nscriere. Este
adevrat c art. 33, care stabilete fora probant absolut a nscrierii n cartea funciar, se refer
numai la cel care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real dar prevederile
acestui articol trebuie coroborate cu dispoziiile art. 36 alin. 2, potrivit crora: Fa de terele
persoane, care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaiune sau legat, aciunea n

1 V. T. reg. Braov, dec. civ. nr. 297/1958, n LP nr. 10/1959, p. 95. n aceste cazuri, aciunea n
rectificare este imprescriptibil extinctiv (art. 36 alin. 1) - v., de ex., TS, col. civ., dec. nr. 1088/1960, cit. supra,
pp. 93-94; idem, s. civ., dec. nr. 1086/1972, cit. supra/, T. Maramure, dec. civ. nr. 498/1981, n RRD nr.
1/1982, p. 53.
2 V., de ex.: S. Brdeanu, op. cit. (1938), pp. 86-91; I. Lazr, op. cit., p. 48; I. Albu, op. cit. (1957), p.

411 i urm.
j) Cf. S. Brdeanu, Problema introducerii crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia, cit. supra, p.

17: Nici codul german (art. 892), nici codul elveian (art. 975) nu fac deosebire ntre terul care a dobndit un
drept real prin act juridic cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, principiul publicitii materiale ocrotindu-i cu
aceeai eficacitate. innd ns seam de spiritul legislaiunii romne, care trateaz cu defavoare nstrinrile
fcute cu titlu gratuit, chiar dc bun-credin, a fost asimilat cu un dobnditor de rea-credin, fcnd ns s
nceteze mai devreme i fa de dnsul nesigurana dobndirii prin prescripiunea aciunii n rectificare, ntr-un
termen de 10 ani, socotit de la data inscripiunii drepUilui.
Crile funciare (principiul publicitii materiale) 389

rectificare nu se va putea pomi dect n termen de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat
cererea lor de nscriere (s.n.).
Aadar, chiar i terul subdobnditor cu titlu gratuit se poate prevala de cuprinsul crii
funciare, dac aciunea n rectificare n-a fost intentat n termenul prevzut de art. 36 alin. 2,
ceea ce nsemneaz c titlul su se consolideaz, devine inatacabil.
Desigur, legea acord un tratament juridic difereniat dup cum este vorba de teri
subdobnditori cu titlu oneros sau cu titlu gratuit5*. n primul caz, publicitatea material a crii
funciare, adic prezumia absolut a realitii cuprinsului crii funciare, este suspendat pentru
un timp foarte scurt - 6 luni, 1 an sau 3 ani - i numai pentru cazurile prevzute de art. 34 pct.
1 i 2 (adic fie cazul cnd nscrierea sau titlul n temeiul cruia s-a svrit, nu au fost valabile,
fie atunci cnd, prin nscriere, dreptul a fost greit calificat). Dimpotriv, n cel de al doilea caz,
chiar dac principiul publicitii materiale nu opereaz (art. 33 combinat cu art. 37), aciunea n
rectificare, pentru toate motivele prevzute la art. 34, nu poate fi intentat oricnd contra terilor
donatari sau legatari de bun-credin, ci numai ntr-un termen de 10 ani de la data nregistrrii
cererii lor de nscriere n cartea funciar (art. 36 alin. 2)1. n plus, terul dobnditor cu titlu
gratuit de bun-crcdin risc s piard dreptul su nscris n cartea funciar i n condiiile art.
25, care acord un rang preferenial la intabulare primului achizitor care a fost pus n posesia
imobilului anterior datei cnd a contractat terul dobnditor2^

d) Condiii de aplicare. Din cele cc preced rezult c principiul publicitii materiale a


nscrierilor de carte funciar acioneaz numai dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele
condiiij):

- terul s fi dobndit cu bun-credin vreun drept real, printr-un act juridic cu titlu
oneros, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare3;
- n momentul dobndirii dreptului s nu fi fost notat n cartea funciar vreo aciune
prin care se contest cuprinsul ei i nici s nu fi fost cunoscut, pe de alt cale, aceast

0 V. TJ Bihor, dec. civ. nr. 87/1982, n RRD nr. 1/1983, p. 61.


2 Astfel, potrivit art. 25:

Aciunea prevzut de art. 24 (aciunea n prestaie tabular - n.n.) se va putea ndrepta


i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, ns numai dac sunt ntrunite i
urmtoarele cerine:
1. Cel care cere prestaiunea tabular s fi fost n posesiune la data cnd a contractat
teriul dobnditor.
2. Actul juridic n temeiul cruia se cere prestaiunea tabular, s fie anterior aceluia n
temeiul cruia teriul dobnditor a fost nscris.
3. Teriul s fi dobndit cu titlul gratuit sau s fi fost de rea-credin (s.n.).

V., pentru aplicaii practice, jurisprudena cit. supra, p. 390, nota 1.


3 n practic, s-a decis c, pentru a se cunoate situaia juridic real a unui imobil, trebuie cercetat, n

afara crii funciare propriu-zise (colile sau foile de carte funciar) i celelalte documente cu care se ntregete
cartea funciar:

Fa de prevederile art. 33 din Legea crii funciare, n spe reclamanta ar putea fi considerat
de bun-credin, dac nu a tiut i nici nu putea s tie c
390 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

inexactitate de ctre terul dobnditor; n caz contrar, terul este considerat de rea-credin i
exclus de la beneficiul publicitii materialel};

situaia de carte funciar - n ceea ce privete deplintatea dreptului de proprietate al vnztorilor


- nu este conform cu realitatea. Potrivit art. 6 din Legea crilor funciare, cartea funciar se
ntregete cu planul, cu nscrisurile privitoare la nscrieri i registrul de intrare, deci cartea
funciar i aceste documente, mpreun, conin reala situaie juridic a unui imobil. Reclamanta,
prin simpla cercetare a dosarului de carte funciar, i a nscrisurilor care au stat la baza ntabulrii
dreptului de proprietate, al soilor vnztori, ar fi putut s ia cunotin despre existena dreptului
de uzufruct al prtei i de faptul c aceasta, la rndul su, ceruse nscrierea i a acestui drept n
cartea funciar, concomitent cu dreptul de proprietate al norei i al fiului ei. Cererea ei nu a fost
respins, ci pur i simplu autoritatea de carte funciar a omis s se pronune asupra acesteia. De
aceea, reclamanta nu poale s invoce, n favoarea ei buna-credin, numai pentru c din
cuprinsul formal al crii funciare nu rezulta existena uzufructului prtei (TS, col. civ., dec.
nr. 1677/1956, n CD 1956, voi. I, p. 47) - s.n.

Intr-o alt spe s-a decis c uzufructul stipulat ntr-un contract de vnzare-cumprare, omis a fi nscris
odat cu intabularea dreptului de proprietate este opozabil terului subdobnditor de rea-credin. Reaua-
credin poate ji dedus din mprejurri care fac s rezulte nendoios c subachizitorul tia de existena
uzufructului n momentul cumprrii (T. reg. Braov, dec. civ. nr. 297/1958, n LP nr. 10/1959, p. 95) - s.n.
n realitate, i n acest caz, dup prerea noastr, reaua-credin rezult pur i simplu din neglijena cercetrii
titlului autorului (antecesorul tabular) n care era cuprins clauza de uzufruct; cu alte cuvinte, omisiunea de a
cerceta titlul care a stat la baza nscrierii este asimilabil relei-credine a terului subdobnditor.
n Uneori, s-a apreciat c, ntruct, anterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare dintre pri, n

cartea funciar a fost notat aciunea reclamantei mpotriva prtului vnztor pentru ca acesta s fie obligat s
ncheie cu ea contractul de vnzare-cumprare, iar n caz de refuz, sentina s in loc de contract autentic de
vnzare-cumprare, n cauz este ndeplinit nu doar reaua-credina a terului achizitor, ci nsi condiia
fraudei la lege, ntemeiat pe o cauz nelicit, care constituie una din condiiile generale de validitate
reglementate de art. 948 C. civ., reprezentnd expresia poziiei subiective a prilor fa de actul juridic ncheiat.
n acest context, reaua-credin induce caracterul ilicit al cauzei la ncheierea contractului autentic de vnzare-
cumprare dintre pri i care duce la sanciunea nulitii acestui contract (C. Ap. Cluj, dec. nr. 2350/R;2006,
cit. supra, p. 158). Tot astfel, ntr-o spe similar s-a decis c, ntruct prin simpla cercetare a crii funciare
se putea lua la cunotin despre existena promisiunii de vnzare-cumprare, notat n c.f., prii au fost de
rea-credin la ncheierea contractului, iar n spe, reaua-credin antreneaz caracterul ilicit al cauzei, astfel
c sanciunea care intervine n aceste condiii este nulitatea absolut a contractului (C. Ap. Cluj, dec. nr.
2351/R/2006, cit. supra, p. 165). Totui, frauda la lege este o noiune juridic specific, care presupune violarea
indirect a unei norme imperative, pe cnd cauza ilicit nsemneaz nclcarea direct a unei norme imperative
(art. 966 i 968 C. civ.), pe de o parte, iar pe de alt parte, frauda la lege presupune intenia dolosiv, iar nu
simpla cunoatere a unui act sau fapt i, a fortiori, posibilitatea de cunoatere a acesteia, fr ca ea, din
neglijen, s fie i efectiv cunoscut (n spe, din cauza necercetrii, din varii motive, a cuprinsului crii
funciare sau a documentelor cu care aceasta se ntregete).
Crile funciare (principiul publicitii materiale) 391

- la data dobndirii publicitatea material s nu fi fost suspendat prin efectul legii,


respectiv un interval mal lung sau mai scurt de timp - 3 ani, 6 luni, 1 an - dup distinciile fcute
de art. 37 din Decretul-lege nr. 1 15/19381

e) Concluzii. Principiul forei probante absolute a nscrierii este, deci, regula dc drept
care asigur stabilitatea i consolidarea proprietii funciare, precum i sigurana tranzaciilor
imobiliare.
Din cele dou efecte ale sistemului de publicitate a crilor funciare - a) drepturile reale
nu pot exista fr nscrierea lor n cartea funciar; i b) cuprinsul crii funciare se consider
exact, n limitele prevzute de lege, n folosul aceluia care a dobndit prin act juridic vreun
drept real, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare -, izvorsc dou consecine juridice extrem
de importante2*:
1) Inexistena sarcinilor oculte; dreptul de ipotec i privilegiile imobiliare nu se
dobndesc i nici nu se pierd dect prin nscriere n cartea funciar;
2) Suprimarea prescriphmii achizitive ca mod de dobndire i pierdere a drepturilor
reale imobiliare; n principiu, n sistemul de publicitate imobiliar bazat pe efectul constitutiv
al nscrierii n cartea funciar i pe faptul c drepturile reale nu se pot pierde far
consimmntul sau culpa titularului nscris, nu se poate dobndi mpotriva acestuia vreun drept
real prin efectul prescripiunii achizitive.
Aadar, n regimul de carte funciar spre deosebire de sistemul de transcripiuni i
inscripiuni imobiliare, uzucapiunea este, n principiu, exclus, deoarece contravine regulilor
de carte funciar, n primul rnd principiului efectului constitutiv al nscrierii, precum i forei
probante absolute a cuprinsului crii

!) V., de ex., C. Ap. Suceava, s. civ.. dec. nr. 558/1997 (nepublicat), apud P. Perju, Sinteza teoretic a

jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual-civil (semestrul
1/1997), n Dreptul nr. 1/1998, p. 99. Prin aceast decizie s-a statuat c, prin efectul suspensiv de publicitate a
crilor funciare (art. 37), drepturile prilor-recureni (cumprtorii de la autorul lor imediat, motenitorul
aparent al antecesorului tabular), chiar dac au fost dobndii cu titlu particular, oneros i cu bun-credin, nu
pot fi validate, ele neputnd fi meninute nici prin aplicarea principiului error communis facit ins, ct vreme,
dobndindu-se aceste drepturi n condiiile art. 37, respectiv nuntrul termenului de 3 ani, calculat de la data
nscrierii dreptului motenitorului aparent, dispare ideea de eroare comun i invincibil. Intr-adevr, principiul
error communis facit ius este exclus n cazurile n care, prin lege, este organizat o publicitate constitutiv de
drepturi, care exclude dobndirea unui drept far ndeplinirea formalitilor prevzute de lege (cf. F. Derrida,
J. Mestre, v Apparence, dans Encyclopdie Dalloz. Rpertoire de droit civil, mise jour 1990, n 7), iar pe de
alt parte, n materie de carte funciar, terii subdobnditori de bun-credin sunt aprai numai n limita i
condiiile prevzute de lege (art. 33, 36 i 37 din D.L. nr. 115/1938); adde ICCJ, s. civ., dec. nr. 969/2004, apud
A. Rusu, op. cit., nr. 6, pp. 15-19; C. Ap. Alba lulia, s. civ., dec. nr. 1586/2004, ibidem, nr. 73, pp. 210-215.
Dup cum vom vedea, aceste concluzii sunt deopotriv valabile i n sistemul Legii nr. 7/1996, republicat, ale
crei dispoziii (art. 31, 34-36) nu difer, n esen, dc cele cuprinse n D.L. nr. 115/1938. V., n acelai sens,
i P. Perju, loc. cit. supra, p. 99, nota 15.
2) S. Brdeanu, op. cit. (1938), p. 92.

funciare. ntr-adevr, uzucapiunea, care poate consacra uneori achiziiuni injuste, nu se justific
dect prin necesitatea economic de consolidare a proprietii i de exploatare a bunurilor de
ctre acela ce dovedete mai mult interes. Or, aceste argumente nceteaz de a o legitima de
392 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

ndat ce dovada proprietii nu face nicio ndoial, i titularul apare ntotdeauna cu preciziune
din nsi autoritatea inscripiunei^. De altfel, admisibilitatea uzucapiunii ca mod de dobndire
a drepturilor reale tabulare, ar pune sub semnul ntrebrii nsi realitatea i eficacitatea
meniunilor fcute n cartea funciar, de vreme ce oricnd s-ar pune n discuie cuprinsul crii
funciare de ctre cineva care ar invoca dobndirea dreptului n litigiu prin efectul prescripiei
achizitive mpotriva celor nscrii ca titulari ai dreptului. S-ar ajunge, astfel, ca nscrierile n
cartea funciar s nu mai fie niciodat sigure, ceea ce nu este de conceput.
Totui, n mod excepional, se recunoate i dobndirea unui drept tabular prin
uzucapiune n cazurile n care se poate, n chip legitim, presupune c nu se aduce n fapt nicio
atingere drepturilor celor nscrii, cum se ntmpl n cazul cnd titularul nscris al dreptului
tabular a murit sau a renunat la proprietate, far ca motenitorul su ori unitatea administrativ-
teritorial s fi cerut nscrierea dreptului n cartea funciar (art. 27-29; art. 130)1.

4. nscrierile n cartea funciar

A. FELURILE NSCRIERILOR

109. Enumerare. nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: intabularea, nscrierea
provizorie i notarea (art. 5).
Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale imobiliare cuprinse n
cartea funciar, iar notarea are ca obiect drepturile personale, faptele i raporturile juridice
supuse, conform legii, nscrierii n cartea funciar (art. 1, 11, 58-109).
110. Intabularea. a) Definiia i obiectul intabulrii. Intabularea este nscrierea prin care
se dobndete, modific sau stinge cu titlu definitiv un drept real imobiliar, de la data
nregistrrii cererii de nscrierex\
Intabularea are ca obiect nscrierea drepturilor reale imobiliare - de pild intabularea
dreptului de proprietate n favoare cumprtorului sau donatarului, intabularea ipotecii n
favoarea creditorului etc. Intabularea stingerii unui drept real se numete radiere (v., spre ex.,
art. 17 alin. 2 i 3 sau art. 47)2.
Intabularea constituie nscrierea obinuit, normal a drepturilor reale imobiliare i este
considerat o nscriere definitiv, perfect, n sensul c nu necesit vreo justificare ulterioar,
cum este cazul nscrierii provizorii.

1
V., pentru amnunte, supra, nr. 20 lit. c). Pentru o expunere recent a problematicii uzucapiunii n
sistemul de carte funciar, v. Ana Boar, Efectul creator al posesiei n sistemul de publicitate imobiliar prin
cri funciare, n Dreptul nr. 1/1996, pp. 68-83; V. Stoica, Uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular,
n Dreptul nr. 6/2006, pp. 9-32.
Precizm c, n sistemul de carte funciar, uzucapiunea intervine numai n cazurile expres prevzute de
Decretul-lege. nr. 115/1938 (art. 27-29), nefiind aplicabile cazurile de prescripie achizitiv reglementate de
dispoziiile Codului civil (art. 1895 i 1890). In sens contrar, v. P. Dcmeny, op. cit., pp. 45-47. Pentru critica
acestei opinii, v., de ex.: Andreea Annamaria ulu, In legtur cu uzucapiunea extratabular, n Dreptul nr.
7/1995, pp. 25-26; Ana Boar, op. cit., p. 82.
2 n sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, radierea poate avea fie caracterul unei intabulri (art. 17)

sau al unei nscrieri provizorii (art. 51, de ex.), fie caracterul unei notri (art. 83).
Crile funciare (intabularea) 393

b) Condiii de intabulare. Pentru efectuarea intabulrii legea prevede necesitatea


dovedirii actului juridic n temeiul cruia se cere nscriere printr-un nscris original care poate
fi un nscris autentic sau, dup caz, un nscris sub semntur privat1. Dac nscrierea se face
n temeiul unei hotrri judectoreti sau al unei decizii administrative sunt suficiente copii
legalizate de pe acestea.

Ct privete nscrisurile originale, acestea trebuie s ndeplineasc urmtoarele cerine


de ordin general (necesare deopotriv i pentru nscrierile provizorii) i anume: (1) ndeplinesc
condiiile de validitate a actului juridic ce cuprind sau constat; (2) au deplin putere
doveditoare potrivit dreptului comun; (3) arat numele sau denumirea prilor; (4)
individualizeaz imobilul sau dreptul tabular asupra cruia se face nscrierea i arat dreptul ce
urmeaz s fie nscris sau radiat; (5) este nsoit de o traducere legalizat, dac nu este ntocmit
n limba romn (art. 44).

Pe lng aceste cerine cu caracter general, pentru ncuviinarea intabulrii trebuie


ndeplinite i anumite condiii speciale, impuse de lege n consideraia caracterului definitiv al
unor astfel de iascrieri. Condiiile speciale ale intabulrii sunt prevzute de art. 45 i 46. Se
face distincia dup cum intabularea se cere n
1] V., n acest sens, I. Albu, op. cit. (1997), p. 26.
31 A se vedea S. Brdeanu, op. cit. (1938), p. 79.
3) G. Luescu, op. cit., pp. 810-812. n acelai sens, v. C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., pp. 292-293; I. P.

Filipescu, op. cit., pp. 329-331 (n aceste din urm lucrri principiul neutralitii este nlocuit cu principiul
prioritii).
5) n acest sens, Gh. Vidican, Discuii n legtur cu interpretarea dispoziiilor art. 17 din Decretul-

lege nr. 115/1938, n Dreptul nr. 8/2007, p. 103 i urm.


6) V., de pild: L. Pop, op. cit., pp. 301-304; E. Safta-Romano, op. cit., pp. 369-370; I. Romoan, Drept

civil. Drepturile reale, Ed. Imprimeriei de Vest Oradea, 1996, pp. 349-350; I. Adam, op. cit., pp. 45-463.
1) Cu privire la avantajele opiunii pentru sintagma publicitatea material a crilor funciare n locul

celei uzuale a forei probante absolute a nscrierii, v. infra, voi. II, nr. 246, lit. c).
V., n acest sens: S. Brdeanu, op. cit. (1938), p. 82; I. Albu, op. cit. (1957), p. 408.
1) Dac dreptul de ipotec s-a nscris pentru o anumit sum, fr a se arta i ctimea dobnzii, nu se

pot urmri i dobnzile aferente, deoarece pentru ca dreptul de ipotec s cuprind i aceste sume (art. 17 din
D.L. nr. 115/1938), acestea trebuiau nscrise n cartea funciar, potrivit art. 65 alin. 1 din Decretul-lcge nr.
115/1938 (C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr. 663/R/2001, apud A. Rusu, op. cit., nr. 19, pp. 58-60).
dac a operat nscrierea, ntruct, spre deosebire de dreptul german, n care, aa cum am vzut, existena i
validitatea nscrierii este independent de existena i valabilitatea raportului juridic obligaional, n sistemul
Decretului-lege nr. 115/1938, ntre pri nscrierea dreptului real produce efect translativ numai dac actul sau
faptul generator este apt s-l produc. V., mai recent n acelai sens, i A. Rusu, Nota sub dec. civ. nr. 87/A/2002
a C. Ap. Braov, n Publicitate imobiliar. Crile funciare. Practic judiciar, cit. supra, p. 24 i 25.
!) O. Popa, Nota la ncheierea de edin din 25 septembrie 1943 a T. Timi-Tolontal, s. a Ill-a, n PR

1944, III, p. 111.


este vorba de o simpl opinie, prin ea nsi contestabil, fiind, dup cum se vede, bazat pe argumente i
raionamente contradictorii. Att i nimic mai mult! (Cu privire la critica tezei susinute de T. Bodoac, v. i

1 Cu privire la admisibilitatea aciunii n prestaie tabular, n cazul imposibilitii preconstituirii


nscrisului doveditor datorit gradului de rudenie dintre pri, caz n care ar fi suficient i un nceput de dovad
scris (schia de dezmembrare, purtnd semntura prtului, n care terenul figureaz ca fiind aferent
construciei proprietatea reclamantului, coroborat cu rspunsurile prtului la interogatoriu), care, mpreun
cu declaraiile martorilor, dovedesc existena conveniei de nstrinare pentru terenul n litigiu, v. C. Ap.
Braov, s. civ., dec. nr. 982/R/2003, apud A. Rusu, op. cit., nr. 55, pp. 156-164.
394 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

Gh. Vidican, Discuii n legtur cu interpretarea dispoziiilor art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, cit.
supra, pp. 101-103).
!) V., de ex., TS, s. civ., dec. nr. 243/1970, n CD 1970, p. 74. Cf. CSJ, s. civ., dec. nr. 217/1993, n

Dreptul nr. 7/1994, pp. 80-81, care a statuat, n esen, urmtoarele: n sistemul crilor funciare drepturile
reale se pot dobndi numai prin nscrierea lor n cartea funciar, nscrierea avnd, n principiu, efect constitutiv.
Spre deosebire de regimurile n care se aplic sistemul de publicitate al registrelor de transcrieri i nscrieri, n
sistemul crilor funciare prin convenie nu se transmite dreptul real, pentru transmitere fiind necesar
intabularea dreptului. n acest sistem convenia creeaz ntre pri doar un drept personal pe baza cruia partea
contractant poate pretinde de la cealalt satisfacerea obligaiilor asumate, adic darea unui act apt pentru
intabularea dreptului. Din ansamblul prevederilor Decretului-lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziiilor
referitoare la crile funciare pus n aplicare n Transilvania prin Legea nr. 241/1947, rezult c lipsa nscrierii
unor astfel de drepturi n cartea funciar nu poate fi opus de o parte contractant celeilalte pri contractante,
ambele fiind inute de obligaiile pe care i le-au asumat prin convenia ncheiat ntre ele. Cu att mai puin
se poate opune lipsa nscrierii n cartea funciar de ctre un so celuilalt so, de care ntre timp a divorat, pentru
a-i nega drepturile personale ce i se cuvin acestuia, n temeiul antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat
n timpul cstoriei cu proprietarii construciilor (s.n.). A se vedea i CSJ, s. civ., dec. nr. 2359/2000, n PR
nr. 4/2001, II, 140, p. 45.
3) Aceste patru excepii erau admise i n sistemul dreptului civil austriac i a celui maghiar cutumiar

aplicabil n aceste provincii pn la intrarea n vigoare a Decretului-lege nr. 115/1938. V., pentru amnunte: C.
Negrea, Nota la dec. nr. 789/1943 a Seciei I a Curii de Casaie, cit. supra, p. 23 i urm.; I. N. Lungulescu,
obs. la dec. civ. nr. 841/1943 a C. Ap. Timioara, compl. I rom., n PR 1944, III, p. 149.
4) Iar nu pentru opozabilitate fa de teri, deoarece dreptul real se dobndete i este opozabil fr

nscriere n cartea funciar. V., totui, C. Ap. Cluj, s. civ., de munc i asig. soc., pt. minori i fam., dec. nr.
1523/R/2005, n Bul. Jur. 2005, nr. 5, p. 40 i 41, dup care dobndirea dreptului de proprietate, n temeiul
Legii fondului funciar nr. 18/1991, se face prin aciunea direct a acestei legi, ca lege special (...), rmnnd
ca nscrierea dreptului (..) n cartea funciar s asigure doar efectul de opozabilitate fa de teri, ns nu i pe
acela constitutiv de drept (s.n.). Dac dreptul real este dobndit far nscriere, nu este el oare i opozabil erga
omnesW (cf. art. 26 alin. 1-3 din L. nr. 7/1996, republicat).
5) A contrario, este permis, n schimb, exercitarea unor acte de administrare sau de conservare, care nu

implic dreptul de dispoziie asupra imobilului sau altui drept real dobndit far nscriere n cartea funciar,
cum este cazul aciunii n grniuire, care este la ndemna nu numai a proprietarilor tabulari, ci i a
proprietarilor extratabulari, inclusiv a titularilor altor drepturi reale (v., n acest sens, ICCJ, s. civ., dec. nr.
123/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, nr. 4, p. 6, i n Bul. Jur. 2005, nr. 4, p. 6).
6) La excepiile prevzute de art. 26, n doctrin s-a exprimat opinia n sensul includerii i a uzucapiunii,

ca mod de dobndire a drepturilor reale imobiliare far nscriere n cartea funciar, n temeiul art. 5 alin. 2 din
Legea nr. 163/1946 pentru nlocuirea provizorie cu cri de eviden funciar a crilor funciare distruse,
sustrase sau pierdute (M. Of. nr. 62 din 14 martie 1946) - Tr. Drjan, Distincia dintre aciunea n executare
silit a antecontractului de
1) D. Chiric, op. cit., p. 27.
1' Ibidem.
!) V. ns art. 59, teza I (devenit art. 57, dup republicarea L. nr. 7/1996) n redactarea dat de Legea nr.

247/2005, care prevede o alt soluie, discutabil, din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu, respectiv c
actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n
vigoare a prezentei legi (...), nenscris n cartea funciar, i produce efectele la data nscrierii n cartea
funciar, potrivit prevederilor prezentei legi (s.n.), adic numai de opozabilitate ori tot constitutive!? Cf.
ICCJ, dec. nr. XXI/2005, publicat n M. Of. nr. 225 din 13 martie 2006, precum i infra, voi. II, nr. 135 lit. c)
in fine.
1} n acest sens, M. G. Rarincescu, art. cit. supra, p. 310 i 311 (prin efectul acestui principiu, care

constitue un caracter esenial al tuturor sistemelor de publicitate, bazate pe cri funciare i care este cunoscut
sub denumirea de principiul puterii doveditoare absolute a nscrierilor, terii cari contracteaz pe temeiul
acestor cri, sunt la adpost de orice surpriz i transaciunile ncheiate de ei sunt complect asigurate, pentru
c, pe de o parte, nscrierile cuprinse n ele sunt presupuse conforme cu realitatea de fapt i de drept i pentru
Crile funciare (intabularea) 395

c, pe de alt parte, actele juridice, faptele juridice sau aciunile, nenscrise ori nenotate n ele nu le pot ntru
nimic atinge).
2) Cu privire la caracterele juridice ale prezumiilor instituite de art. 32, v. C. Wieland, Les droits reels

dans le Code civil suisse, t. II, cit. supra, 1914, pp. 430-435; C. Negrea, op. cit. (1942), pp. 59-61; idem, op.
cit. (1946), pp. 88-90.
Aciunea n rectificare ntemeiat pe art. 34, punctul 1 i 2, dac a fost intentat n
termenul legiuit, i va produce efectele i fa de terele persoane, care au dobndii cu bun-
credin i prin act juridic, cu titlu oneros, vreun drept real, ntemeindu-se pe cuprinsul crii
funciare.
Termenul va fi de trei ani, socotii de la nregistrarea cererii pentru nscrierea dreptului a
crui rectificare se cere.
In cazul cnd ncheierea biroului de carte funciar, prin care s-a ordonat nscrierea, care
face obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndrituit, termenul va fi de 6 luni de
la nmnare.
Dac ns cel ndrituit ncunotineaz n acest termen de 6 luni, biroul de carte funciar
c el voiete s porneasc aciunea n rectificare, termenul va fi de un an, socotit de la data
nmnrii ncheierii. Declaraia celui ndrituit se va nota n cartea funciar (s.n.).

Cazurile de rectificare a cuprinsului crii funciare sunt prevzute de art. 34:

Rectificarea unei ntabulri sau nscrieri provizorii se va cere de orice persoan


interesat:
3. sau dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris, sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea (s.n.).
!) S. Brdeanu, op. cit. (1938), p. 93. 2)
Ibidem, p. 94.
!) M. Nicolae, Not la dec. nr. 834/2000 a C. Ap. Bucureti, s. a IlI-a civil, n PR nr. 3/2001,111, 30,

p. 158 i 159.
]) n acest sens, S. Brdeanu, op. cit. (1938), p. 87.
0 Publicitatea crii funciare apr numai drepturile terilor achizitori, dobndite cu titlu oneros i bun-

credin, iar nu i drepturile dobndite nevalabil de achizitorul nemijlocit (TS, col. civ., dec. nr. 1088/1060, cit.
supra). n acelai sens, v. TS, s. civ., dec. nr. 1086/1972, cit. supra.
3) Dup cum s-a decis n practic, din ansamblul prevederilor Decretul-lege nr. 115/1938, rezult c

lipsa nscrierii unor astfel drepturi (drepturi reale, - s.n.) n cartea funciar nu poate fi opus de o parte
contractant celeilalte pri contractante, ambele fiind inute de obligaiile pe care i le-au asumat prin convenia
ncheiat ntre ele. Cu att mai puin se poate opune lipsa nscrierii n cartea funciar de ctre un so celuilalt
so, de care ntre timp a divorat, pentru a-i nega drepturile personale ce i se cuvin acestuia, n temeiul
antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat n timpul cstoriei cu proprietarii construciilor. Prin urmare,
n patrimoniul comunitar al fotilor soi se afl att toate drepturile personale ce decurg din antecontractul
ncheiat cu proprietarii tabulari ai construciilor ct i dreptul de folosin asupra terenului i nimic nu se opune
s se atribuie, ca efect al partajului, unuia dintre coprtai folosina construciei, ceea ce implic dreptul de a
solicita promitenilor-vnztori onorarea obligaiei asumate (de a face), adic de a da, n condiiile art. 22 din
Decretul-lege nr. 115/1938, un act apt pentru intabularea (fie, n caz contrar, dac nstrinarea nu ar mai fi
posibil, dreptul de a pretinde despgubiri ct i restituirea preului pltit) (s.n.) - CSJ, s. civ., dec. nr. 217/1993,
cit. supra. Adde TS, col. civ., dec. nr. 254/1956, n CD 1956, voi. I, p. 50 i Repertoriu I, nr. 142, p. 173 (n
procesul de ieire din indiviziune cu privire la un imobil nscris n cartea funciar, proporia drepturilor de
proprietate se determin pe baza inscripiilor tabulare. Aceasta nu exclude posibilitatea ca prile s dovcdeasc
n acelai cadra, o alt proporie a dreptului lor de proprietate. In atare caz, instana nu poate s resping aciunea
pentru ca prile s-i stabileasc n cadrai altui proces drepturile lor indivize).
0 TS, col. civ., dec. nr. 254/1956, n CD 1956, voi. I, p. 51 i 52.
3) Cf. C. Ap. Cluj, s. civ., de munc i asigurri sociale, pentru minori i fam., dec. nr. 2350/R/2006,
396 TRATAT DE PUBLICITATE IMOBILIAR

n Bul. Jur 2006, nr. 36, p. 158 i dec. nr. 2351/R/2006, ibidem, nr. 37, p. 164:
Potrivit art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1938, dac n cartea funciar s-a nscris un
drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei.
De asemenea, n art. 33 se prevede cuprinsul crii funciare, cu excepia ngrdirilor i
excepiilor legale, se consider exact n folosul aceluia care a dobndit prin act juridic cu titlu
oneros vreun drept real, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost notat n cartea funciar
vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt cale aceast
inexactitate.
Din coninutul acestor texte rezult c principiul forei probante absolute a nscrierii n
cartea funciar acioneaz numai dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: terul s fi dobndit cu
bun-credin vreun drept real, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare; n momentul dobndirii
dreptului s nu fi fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ci; la
data dobndirii publicitatea material s nu fi fost suspendat prin efectul legii.
]) V. L. Veniamin, op. cit., p. 241 i 242.

Termenul de ir abulare i are originea n vechile registre provinciale ntocmite n secolele al XII-
lea-al XIII-lea n Boemia, Moravia i Silezia de Nord din dispoziia consiliilor oreneti. n aceste registre,
denumite tabulare i care se pstrau la judectorie, se intabulau, adic se nscriau mutaiunile privitoare la
dreptul de proprietate i alte drepturi reale, dup ce n prealabil titlurile de dobndire erau supuse unei cercetri
n privina valabilitii lor (v. S. Brdeanu, Consideraii cu privire la reforma publicitii drepturilor reale
imobiliare, cit. supra, p. 461 i 462; Elena Stoica, op. cit., I, p. 5).