Manual N 8.

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NDICE GENERAL DE TEMAS

PRIMERA PARTE

Conceptos generales de aplicacin en Tasaciones Bs. Rs.

Terminologas, pensamientos, definiciones mas utilizadas.
Clasificacin general de Bienes y sus sub-clasificaciones.

SEGUNDA PARTE

Principios que Condicionan el valor de los bienes races

Finalidad del Informe de Tasaciones y el formato simple
Factores que definen la Estructura de precios de la tierra
Factores que definen el Nivel de precios de la tierra
Factores que definen la Evolucin de precios de la tierra
Factores que Afectan el precio de los bienes races
Factores que hacen atractivo un barrio residencial
Definiciones de renta de la tierra - Conceptos econmicos
Usos del suelo urbano y sus componentes tradicionales

TERCERA PARTE

La tasacin de los terrenos urbanos; Generalidades

Factores de influencia directa que afectan al precio
Factores de influencia indirecta que condicionan el precio

CUARTA PARTE

Diferentes Mtodos del proceso de tasacin urbana

Mtodo Directo:
Mtodo Comparativo o Anlisis del Mercado
Mtodo Indirecto
Mtodos de Costos
Mtodo de Abstraccin o asignacin
Mtodo de uso anticipado o desarrollo
Mtodo de suelo residual
Mtodo de Capitalizacin de la renta/Rentabilidad

QUINTA PARTE

Mtodos de Tasaciones de terrenos - casos especiales

Mtodo de " Difusin de Valores "
Mtodo de " Antes y Despus "
Mtodo de " Valor Plottage " o " Fusiones"

SEXTA PARTE

La Tasacin de las Edificaciones y sus Generalidades

Clasificacin de las Construcciones segn la Ley
Calidad de las Construcciones y sus caractersticas
La depreciacin de las edificaciones y sus causas
Mtodos ms utilizados en la tasacin de edificios
Costo segn el Anlisis del Mercado Inmobiliario
Costo de Reposicin, El Valor Fsico
Tablas de valores de edificaciones
Frmulas para la medicin de superficies
Ficha de Tasacin y Anexos varios al Manual

SPTIMA PARTE

Aspectos Jurdicos de la Tasacin Urbana

* Las Servidumbres
* La Expropiacin
* El Usufructo

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PRIMERA PARTE .......................................................................................................................................... 10
CONCEPTOS GENERALES .................................................................................................................................. 10
CLASIFICACIN DE LOS BIENES Y SUS DEFINICIONES : ................................................................................. 16

SEGUNDA PARTE ........................................................................................................................................ 20

PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RACES ............................................................. 20
FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES ..................................................................................................... 21
EL FORMATO DE TASACIN DE INMUEBLES ................................................................................................... 22
FACTORES QUE DEFINEN LA " ESTRUCTURA " ............................................................................................... 23
DE PRECIOS DE LA TIERRA" .............................................................................................................................. 23
FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL DE PRECIOS DE LA TIERRA ................................................................... 27
FACTORES QUE DEFINEN LA EVOLUCIN DE PRECIOS ................................................................................ 28
DE LOS SUELOS URBANOS ................................................................................................................................. 28
FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LOS BIENES RACES URBANOS ................................................... 29
FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO RESIDENCIAL ................................................................ 30
FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO COMERCIAL ...................................................................... 31
DEFINICIONES DE LA RENTA DE LA TIERRA .................................................................................................... 32
CONCEPTOS ECONMICOS ................................................................................................................................ 32

TERCERA PARTE ......................................................................................................................................... 34

LOS TERRENOS URBANOS, FACTORES QUE LES AFECTAN ........................................................................... 34
FACTORES PARTICULARES ................................................................................................................................ 35
FACTOR DE RELACIN FRENTE FONDO: Terreno tpico o normal: ........................................................ 35
TERRENOS CON MAYOR FRENTE QUE EL TPICO. ...................................................................................... 35
TERRENOS CON MENOR FRENTE QUE EL TPICO: ......................................................................................... 38
FACTOR DE ADECUACIN TERRENO VS CONSTRUCCIONES ......................................................................... 43
POR LA IMPORTANCIA DE LAS VAS O CALLES DE ACCESO .......................................................................... 47
FACTOR DE URBANIZACIN .......................................................................................................................... 47
FACTOR DE USO O DESTINO ......................................................................................................................... 49
FACTOR DE CALIDAD DEL SUELO: ................................................................................................................... 51
FACTOR POR GRADO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO: .......................................................................... 52
FACTOR DE AMBIENTE Y PANORAMA: ............................................................................................................ 54
FACTOR DE CORRECCIN POR LEYES ESPECIALES ........................................................................................ 54
FACTOR DE ZONAS DE ALTO RIESGO: ......................................................................................................... 55
DEFINICIONES Y LOCALIZACIONES DE LAS DIFERENTES REAS DE LOS CUADROS ANTERIORES: ........... 57

CUARTA PARTE ........................................................................................................................................... 60

DIFERENTES MTODOS DEL PROCESO DE TASACIN URBANA ................................................................... 60
3
 EL MTODO DIRECTO DE TASACIN................................................................................................................ 61
MTODO COMPARATIVO O ANLISIS DE MERCADO ...................................................................................... 61
LOS MTODOS INDIRECTOS ............................................................................................................................. 63
1 MTODO DE COSTOS ................................................................................................................................... 63
A) MTODO DE ABSTRACCIN O SUSTITUCIN: ...................................................................................... 63
B) MTODO USO ANTICIPADO O DESARROLLO ......................................................................................... 64
C) MTODO DE SUELO RESIDUAL ................................................................................................................ 65
MTODO RESIDUAL (En Espaa) .................................................................................................................. 66
2 MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA ........................................................................................... 68
DEL REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PER ............................................................................. 69

QUINTA PARTE ............................................................................................................................................. 72

MTODOS ESPECIALES DE TASACIN DE TERRENOS ..................................................................................... 72
1.- Mtodo de Difusin de Valores: ............................................................................................................ 72
2.- Mtodo Antes y Despus .................................................................................................................. 72
TERRENOS EN ESQUINA ..................................................................................................................................... 76
COEFICIENTE DE MEDIDAS:............................................................................................................................... 77
FACTOR DE UNIN DE ROLES O VALOR PLOTTAGE: ..................................................................................... 78

SEXTA PARTE............................................................................................................................................... 80
TASACIN DE LAS EDIFICACIONES ................................................................................................................... 80
TIPOLOGAS BSICAS DE TASACIN DE INMUEBLES: ................................................................................... 81
CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES : .................................................................................................. 81
ESTRUCTURA BSICA DE LOS INFORMES DE TASACIONES ........................................................................... 82
FACTORES PARTICULARES QUE AFECTAN A LAS EDIFICACIONES: ............................................................ 83
FACTOR DESUSO FSICO:............................................................................................................................... 83
FACTOR DE DESUSO FUNCIONAL: ................................................................................................................ 83
FACTOR DE DESUSO ECONMICO: ............................................................................................................... 84
FACTOR DE ASOLEAMIENTO: ........................................................................................................................ 85
FACTOR DE LUMINOSIDAD: ........................................................................................................................... 85
FACTOR DE AISLAMIENTO - AGRUPAMIENTO: ............................................................................................ 85
EL PROCESO DE LA TASACIN DE VIVIENDAS: ........................................................................................... 85
DEPRECIACIN DE LOS EDIFICIOS: ................................................................................................................. 86
PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO: ................................................................................................... 87
TIPO DE CALIFICACIN O CALIDAD: ............................................................................................................ 90
CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES TRADICIONALES: .............................................................................. 90
CUESTIONARIO DE ATRIBUTOS DE LA CONSTRUCCIN ................................................................................ 91
DISEO: ........................................................................................................................................................... 91
ESTRUCTURA: ................................................................................................................................................. 92
TERMINACIONES: ............................................................................................................................................ 92
INSTALACIONES: ............................................................................................................................................. 93
CALIDAD DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS: ......................................................................................... 94
CALIDAD DE LOS PAVIMENTOS .................................................................................................................. 94
Factores de correccin para condiciones especiales de Construccin ..................................................... 94
COEFICIENTE DE COMERCIALIZACIN ............................................................................................................. 94
Coeficiente segn ubicacin dentro de un edificio: ............................................................................... 95

4
 INFORMACION DEL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS .............................................................................. 97
C. TASACION DE BIENES COMUNES (COPROPIEDAD INMOBILIARIA) ................................................................. 111
TIPOS DE GARANTAS HIPOTECARIAS ........................................................................................................... 115
EL DESARROLLO DEL INFORME DE TASACIN INDUSTRIAL: ...................................................................... 116
LOS TEMS DE LA TASACIN INDUSTRIAL ..................................................................................................... 117
Otras depreciaciones a considerar:.......................................................................................................... 127
EL MTODO DE CAPITALIZACIN : ............................................................................................................ 128
RESUMEN DE LOS PROCEDIMIENTOS MS COMUNES .................................................................................. 132
EN VALUACIN DE SUELO URBANO ............................................................................................................... 132
VALUACIN DE LOCALES COMERCIALES ................................................................................................... 133
COSTOS DE URBANIZACIN .................................................................................................................... 138
URBANIZACIN SEGN TAMAO DE TERRENO ............................................................................................ 138
Valoraciones de traspaso de locales y negocios: ....................................................................................... 140
TRASPASO DE LOCAL:.................................................................................................................................. 140
RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS DE LA TEORA DE PRECIOS HEDNICOS. ........................................ 143

SPTIMA PARTE ........................................................................................................................................ 147

Aspectos Jurdicos de la Tasacin Urbana .................................................................................................. 147
Valoracin de Servidumbres: ........................................................................................................................ 149
Criterio General:............................................................................................................................................. 149
El Usufructo: (Normas del Cdigo Civil Chileno) ...................................................................................... 161
TASACIN Y URBANISMO ................................................................................................................................ 167

5
6
 A LOS USUARIOS DE ESTE MANUAL DE TASACIONES

Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta a los profesionales del rea
inmobiliaria que deben, en cualquier momento, en el ejercicio de su actividad, emitir una
opinin formal del valor de los bienes races, de manera tal, que puedan conocer las
diferentes tcnicas que se emplean en la tasacin inmobiliaria.

Para la confeccin de este Manual, se han recopilado diferentes opiniones de especialistas,

peritos y profesionales de esta rea, se ha desarrollado e interpretado diferentes formas y
tcnicas de valuacin, se han usado definiciones, ejercicios y tablas de depreciacin de
Compaas de Seguros, Bancos, Servicios Pblicos y otras instituciones, nacionales y
extranjeras de modo de enriquecer los conceptos bajo diferentes modalidades y
legislaciones. Se ha trascrito y resumido definiciones tcnicas slo con fines didcticos.

La nica intencin de efectuar este trabajo ha sido reunir en un documento opiniones y

antecedentes de mltiples fuentes, para poder explicar que existen muy variadas opiniones
y sistemas para llegar al conocimiento real del valor de los bienes races urbanos.

Roger Debarbieri Olate

Agente Inmobiliario U.C.
Tasador U. Mayor
Tasador U.C.

El objetivo de este Manual de Tasaciones:

Los bienes inmuebles tienen un mercado de caractersticas econmicas muy particulares,

que lo distinguen y diferencia de otros mercados. En l inciden no slo factores propios del

7
mercado, sino tambin las polticas econmicas y sociales que adoptan los gobiernos,
produciendo fluctuaciones de notable variacin.

Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general no estn informados

sobre los valores y tendencias del mercado. Cada inmueble es nico, y est ligado a una
nica ubicacin, que lo distingue de los dems que lo rodean y la transferencia de los
mismos requiere conocimientos legales y tcnicos que no posee el hombre comn. Los
inmuebles no se adquieren con frecuencia y casi siempre representan la mayor inversin
individual que una persona hace, por lo que, una vez adquirido, tienden a tener una larga
vida fsica y econmica.

El fin principal de la tasacin es estimar el valor de la cosa a tasar. El valor mas

comnmente buscado es el valor de mercado. Sin embargo, hay otros tipos de valores que
dependen del uso que se vaya a dar al inmueble. Asimismo, el inmueble incluye no
solamente la tierra o suelo, sino tambin todas las mejoras que estn incorporadas o
adheridas a l, ya sea por razones naturales o por la mano del hombre. Incluye adems,
todo lo que est debajo de la tierra, en el aire y en el entorno, con las limitaciones legales
correspondientes.

Es conocido que la profesin de tasador es hasta hoy desempeada por profesionales

universitarios como extensin natural de sus incumbencias, salvo algunos ttulos, pero sin
haber recibido una adecuada formacin sobre el particular. Hoy, tal situacin es
incomprensible.

Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las necesidades de tasacin sigan
siendo atendidas por profesionales no debidamente capacitados para tal propsito y menos
por aprendices o personas ajenas a la tasacin o espordicas del mercado inmobiliario que
creen estar en condiciones de efectuar un estudio de valores, pues se encuentran en juego
grandes cantidades de dinero como para que se tome a la ligera una actividad tan
importante.

El tasador de hoy, no solo debe conocer procedimientos matemticos y tcnicas de

construccin, sino que debe estar al tanto de las teoras econmicas y financieras, de los
derechos que se ejercen sobre la propiedad, la estadstica y computacin como
herramientas de inestimable valor para sus anlisis y por cierto, de los mercados y sus
tendencias en el mundo donde se ha globalizado la economa.

Casi todos los cdigos de procedimientos incorporan la figura del perito tasador para los
diferentes casos que se presentan en la justicia, y la mayora de ellos dispone que tales
tareas deben ser realizadas por los profesionales universitarios con idoneidad y capacidad
adecuadas a la envergadura del trabajo. Y as, siempre que hay en juego inmueble, como el
caso de sucesiones, herencias, divisiones de comunidades, divorcios, expropiaciones, etc.,
es necesario la participacin de un profesional perito que determine el valor de los mismos,
actuando como auxiliar de la justicia.

Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y ampliar la formacin
de los tasadores y ser indudablemente bien acogido por todos aquellos profesionales
valuadores que deseen ampliar su horizonte con otras visiones del giro valrico y ms an,
por aquellos que recin se inician vislumbrando una salida laboral mediante una
capacitacin adecuada para un desempeo profesional de alto nivel.

8
Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las diferentes legislaciones
y normas locales y deben ser complementadas con las otras mltiples disciplinas y
disposiciones que sobre los bienes races en general, se encuentran en cada zona.

El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotidiano y de sus

observaciones se podrn extraer innumerables conceptos valricos zonales que permitirn el
acercamiento al justiprecio inmobiliario.

Lo mismo se puede indicar al analizar las leyes especficas de los cdigos de aguas, minas,
agricultura, vialidad, navegacin y aeronavegacin, etc. que complementarn la
informacin de este libro.

Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este Manual, ese paso
ser mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores, estimo que el prximo ser ms slido.

El autor.

9
 PRIMERA PARTE

CONCEPTOS GENERALES
El acto de tasar bienes races, sea estos urbanos o rurales, habitacionales, comerciales,
industriales o agrcolas, se hace cada da ms tcnico y profesional debido a los diferentes
avances en la tecnologa que inciden desde la fabricacin misma de los materiales de la
edificacin, sus sistemas de financiamiento, sus sistemas de construccin, sus diseos, etc.,
van incorporando diferentes variables a la balanza del justiprecio.
Segn el Diccionario de la Real Academia Espaola, las definiciones que se indican para
esta materia son:
Avaluar : Seala el precio de una cosa.
Valorar : Hacer que aumente el precio de una cosa.
Valorizar : Aumenta el valor de una cosa.
Valor : Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de
dinero o algo equivalente.
Evaluar : Sealar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa.
Tasar : Pone precio a las cosas vendibles. Grada el precio de las cosas
Tasacin : Encuentra el justiprecio o avalo de las cosas.

Algunas definiciones de Tasacin:

Platn: En su Escuela del Saber deca: todos los objetos tienen siempre un valor en s
como un acto independiente de quin los observe o analice.

Aristteles: Discpulo del primero, deca que el valor de los objetos lo determina el inters
que por ellos exista.

William Murray: Juez Norteamericano opina que la tasacin es un proceso sistemtico que
necesariamente debe incorporar la identificacin, clasificacin y valuacin del inmueble,
con el fin de formular un juicio bien razonado del valor de un bien raz.

Wilfred Gueisse: Arquitecto contemporneo, tasador jefe del Banco del Estado dice que la
tasacin es una opinin basada en clculos tcnicos y las normas son slo hitos que ayudan
al tasador a emitir su opinin;

S.I.I.: Tasacin es un acto para obtener el justiprecio de un inmueble y as poder aplicar su

impuesto territorial.
Diccionario: La Real Academia Espaola dice: Tasar es sealar el valor o justo precio de una
cosa ya sea para el slo objeto de determinados efectos de un inventario o balance, ya
para una enajenacin temporal (arrendamiento) o definitiva (venta) de dicha cosa, ya sea
para la expropiacin de la misma o para servir de base en subasta, una contienda o
reclamacin o slo para fines tributarios.
SERVIU: Es una opinin sobre el valor de un objeto basada en clculos tcnicos, lo que
determina que debe ser fundamentada en antecedentes comprobados, producto de una
cuidadosa inspeccin y estudio de todos los factores que influyen en dicho valor en una
fecha determinada.

Roger Debarbieri: Profesor de Tasaciones del Instituto Inmobiliario de Chile, Perito Tasador
(autor): Tasar es dar una opinin informada del valor de un bien raz, en un lugar
10
geogrfico y fecha definidos, luego del anlisis econmico, rentstico, arquitectnico,
constructivo, legal, urbanstico, ecolgico y fsico, empleando para ello, el conocimiento
tcnico y juicio razonado de todas las variables que le afectan positiva o negativamente,
apoyado en las estadsticas sistematizadas y un estricto estudio del mercado comparativo.

TERMINOLOGAS MAS USADAS EN TASACIONES

Al igual que otras actividades, en Tasaciones se emplean diferentes terminologas que son
comunes a la interpretacin de quienes analizan los informes de valores, razn sta que se
hace necesario indicarlas:

Terreno: Sitio eriazo o baldo; generalmente conectado a las redes de urbanizacin.

Sitio Eriazo: Es aqul terreno que carece de construcciones o bien tiene edificios
provisorios autorizadas o no, tales como ranchos o mediaguas, con o sin cierros.
Edificio o Mejora: Construccin sobre cualquier terreno. En nuestro mercado el trmino
edificio se usa adems para referirse a las construcciones de ms de dos o tres pisos y
comnmente dividido en departamentos.

Edad Actual: Tiempo real de la edificacin o edad verdadera del bien raz. Se mide desde
la fecha de Recepcin Municipal.
Edad Estimada: Estimacin de la edad del bien raz por falta total de antecedentes.
Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinin del estado
general del edificio y que en algunos casos puede ser de mayor o menor edad que la real,
debido a su conservacin aparente, luego, la depreciacin se efecta por este parmetro.

Costo de Reproduccin: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con sus

estilos, materiales, terminaciones, etc., iguales al original. Este costo se utiliza
generalmente en edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectnicos para el
estado o los particulares.
Costo de Reemplazo: Comnmente se conoce como costo de reposicin y corresponde a
aquel costo (gasto), que, a una fecha determinada se produce reemplazo de la estructura
existente por otra similar existente en el mercado y con utilidad equivalente. Es el sistema
ms usado en tasacin de inmuebles.
Costo Histrico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificacin. Se
encuentra desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones.
Terreno Tpico: Existen diferentes conceptos para definirlo: a) es aquel terreno cuyas
dimensiones de frente y fondo se encuentran prximas a la relacin 1:2; para el SII esta
relacin se extiende a aquellos terrenos con relacin frente y fondo = 1:2; b) Es aquel
cuyas dimensiones se repiten ms veces en la manzana o en el sector; c) Es aquel cuya
relacin de f:f es la ms adecuada para recibir una edificacin sobre l en perfecta
armona;

Chalet (Chal): Esta terminologa extranjera se usa para definir

aquellas casas de madera y tabique estilo suizo. En nuestro medio se
emplea para diferenciar una vivienda de dos pisos, que cuenta con
Antejardn y patio posterior. Los rasgos del estilo estn definidos
por las ubicaciones de maderas ornamentales en sus fachadas.

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Bungalow: Trmino ingls empleado para las viviendas de un piso, de tipo funcional para el
uso unifamiliar, rodeadas en todo su entorno por jardines y que no cuenta con reja o muro
de separacin entre s, con empleo de mnima albailera y mximo uso de madera y
tabiques contrachapados.

Casa (Chile): Se dice de aquella vivienda, generalmente de uno o dos pisos, cuya lnea de
edificacin, lnea oficial y lnea de cierro son coincidentes.

Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con su
caballete cubierto de tejas o planchas y que sirve para dar luz a los desvanes o para salir
por ella al tejado.

Desvn: Parte ms alta de la casa, inmediato al techo.

Mansarda: Recinto ms alto de una construccin habilitado

dentro de la estructura de techumbre con sus instalaciones
totales e iluminacin natural que permite el libre
desplazamiento de personas en su interior, en una proporcin
importante de su superficie total.

Galpn: Es aquella edificacin cuya funcin bsica es cubrir espacios de cualquier forma y
volumen, generalmente de grandes dimensiones independientes del sistema de fijacin al
terreno y del uso que se les d. Usualmente constan de un solo piso, siendo sus elementos
fundamentales sus apoyos y una armazn liviana de techumbre, pues soportan normalmente
una estructura liviana de techumbre y no otro piso sobre ella. Frecuentemente consisten
en naves de plantas libres o divididas por filas de apoyo, pudiendo existir adems
construcciones secundarias interiores tales como las oficinas, paoles, bodegas, galeras,
altillos, baos, vestidores, etc. independiente de los sistemas o elementos resistentes de la
estructura principal.

Piso Zcalo: Recinto enterrado al menos en un 50 % de la superficie de sus muros

exteriores y que posee iluminacin y/o ventilacin natural a travs de ellos.

Piso Subterrneo: Recinto enterrado en al menos 50% de superficie de sus muros

exteriores y que no posee ventilacin ni iluminacin natural a travs de ellos.

Construccin abierta: Se aplica a construcciones tradicionales y prefabricadas; recinto

cubierto y abierto por uno o ms lados, como por ejemplo: corredores, balcones, porches,
terrazas u otros.

Construccin uso exclusivo: Se aplica en copropiedades. Construcciones que formando

parte de los bienes comunes, es de uso exclusivo por uno de los copropietarios, Ej.:
Terraza, patio, bodega, estacionamiento, etc.

Construccin Interior: Slo en galpones. Construccin secundaria ubicada en el interior de

un galpn (Ej.: Oficinas, paoles, bodegas, altillos, etc.) e independientes de los
elementos resistentes de la estructura principal del galpn.

Plusvala : Incremento en el valor de la tierra o edificios derivado de acciones de la

autoridad al efectuar obras pblicas o mejoras en las existentes o al imponer restricciones
en el uso de la tierra en determinados lugares.

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Depreciacin : Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo debido
al transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolescencia, baja del precio de mercado, etc.

Depreciacin econmica: Afecta al sector. El sector decae por el desplazamiento de sus

habitantes de mayor nivel socioeconmico a otros sectores modernos o de moda. El sector
se deteriora y la rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir. El S.I.I. lo llama
Desuso Econmico. Otras causas de desuso econmico: Legislacin que modifica las
zonificaciones de las ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las
propiedades; cambios en el proceso econmico que determinen que la propiedad sea de
difcil mantenimiento tanto por sus sistemas impositivos a los dueos como por su
mantenimiento demasiado oneroso.

Depreciacin Funcional: Afecta al edificio: Recae fundamentalmente sobre la edificacin

y se debe a las variaciones o cambios del estilo arquitectnico o funcional de ellos. Puede
referirse a excesos de superficie, excesos de altura, deficiente distribucin o relacin
entre ellos, espacios de circulacin o anexos intiles, que slo implican aumento de
costos de manutencin, instalaciones inadecuadas, deficiente uso de materiales, etc.
Caen adems en desuso econmico aquellas edificaciones que resultan demasiado buenas o
aquellas que son insuficientes para el sector donde fueron construidos y aquellos de
destinacin limitada, cuando desaparezca o tienda a desaparecer el objeto o fin para el
cual fueron proyectados. Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante y
total.

Depreciacin Fsica: Es el resultado del desgaste fsico en los materiales producido por el
deterioro que se ocasiona por la edad, el trabajo y el uso. Este proceso se llama entrpico.

Definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

Acera: Parte de una va destinada principalmente para la circulacin de peatones,

separada de la circulacin de vehculos.

Alteracin: Cualquier supresin o adicin que afecte a un elemento de estructura de un

edificio, como la supresin de un muro, la apertura de nuevos vanos para puertas y
ventanas en dichos muros, el ensanche de vanos existentes siempre que exijan cualquier
cambio en el dintel, la ruptura de los cimientos, la construccin de stanos, la supresin de
pilares, la construccin de nuevas piezas o dependencias, la adicin de elementos
sobrepuestos a los existentes, como muros, chimeneas, torres, balcones, escaleras,
ascensores, y la adicin parcial o total de un nuevo piso o planta.

Altura de Edificacin: La distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo al

mismo.

Antejardn: rea entre la lnea oficial y la lnea de edificacin.

Avenida: Va vehicular de tipo troncal o colectora que cuenta con mediana como refugio
peatonal.

Barrio: rea habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad,
compuesta generalmente de un grupo de manzanas con caractersticas similares.

Calle: Va vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vas y que comprende tanto
las calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso pblico o
entre una propiedad privada y un espacio de uso pblico.
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Calle ciega: La que tiene acceso solamente a una va. ( Cul de Sac )

Calzada: Parte de una va destinada al trnsito de vehculos.

Centro Comercial: Edificacin de uno o ms niveles, pisos o plantas, destinada a servir de

mercado permanente para la compraventa de mercaderas diversas, que agrupa locales
independientes, acogidos o no a la ley de Propiedad Horizontal, y los mercados de abasto,
ferias persas, terminales agropecuarios, supermercados y otros similares.

Coeficiente de contructibilidad: Nmero que multiplicado por la superficie total del

predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo
de metros cuadrados posibles de construir en l.

Coeficiente de ocupacin del suelo: Nmero que multiplicado por la superficie total del
predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica fija el mximo
de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de piso terminado adyacente al
terreno definitivo.

Crecimiento urbano por extensin: Proceso de urbanizacin que incorpora nuevo suelo a
un centro poblado.

Crecimiento urbano por densificacin: Proceso de urbanizacin que incrementa la

densidad ocupacional del suelo originado por la subdivisin predial o por aumento de su
poblacin o edificacin.

Densificacin: Incremento del nmero de unidades por unidad de superficie.

Edificacin Aislada: La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos
a las distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y distanciamiento
que se determinen en el instrumento de planificacin territorial o, en su defecto, las que
establecen la Ordenanza.
Edificacin Continua: La que se construye simultneamente, o diferida en el tiempo,
emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y
ocupando todo el frente de ste, manteniendo un mismo plano de fachada con la
edificacin colindante y con la altura que establece el instrumento de planificacin
territorial.

Edificacin Pareada: La que corresponde a 2 edificaciones que se construyen

simultneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde comn,
manteniendo una misma lnea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no
pareadas debern cumplir con las normas previstas para la edificacin aislada.
Edificio: Toda construccin destinada a la habitacin o en la cual una o ms personas
puedan desarrollar cualquier labor, transitoria o permanente. (Edificio colectivo de
habitaciones, edificio comercial, edificio de estacionamientos, de oficinas, de uso pblico,
industrial, edificio nuevo).

Lnea de edificacin: La sealada en el instrumento de planificacin territorial, a partir de

la cual se podr levantar la edificacin de un predio.

Lnea Oficial: La indicada en el plano del instrumento de planificacin territorial, como

deslinde entre la propiedad particular y los bienes de uso pblico.

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Mediana Isla continua, realzada altimtricamente mediante soleras, que separa flujos
vehiculares.

Muro cortafuego: El construido con estabilidad estructural, que cumple con el tiempo
mnimo de resistencia al fuego sealado para l en la tabla y que separa dos partes de un
mismo edificio o dos edificios contiguos.

Muro de Separacin: El que divide un predio o un edificio de un mismo dueo.;

Muro Divisorio: El que separa dos propiedades distintas.

Muro Medianero: El que pertenece en comn a los dueos de dos predios colindantes.

Muro Soportante: El que debe resistir cualquier carga, adems de su propio peso, con un
espesor mnimo de 15 centmetros.

Pasaje: Va destinada al trnsito peatonal con circulacin eventual de vehculos, con salida
a otras vas o espacios de uso pblico, y edificada a uno o ambos costados.

Rasante: Recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta desde el nivel del
terreno en todos y cada uno de los puntos que forman sus deslindes y el eje de la calle que
enfrenta el predio.

Red Vial Estructurante: Conjunto de vas existentes o proyectadas, que por su especial
importancia para el desarrollo del correspondiente centro urbano, deben ser definidas por
el respectivo instrumento de planificacin territorial.

Red Vial Bsica: Conjunto de vas existentes, que por su especial importancia para el
transporte urbano, pueden ser reconocidas como tales en los instrumentos de planificacin.

Sistema urbano: Conjunto de centros poblados de distintas caractersticas con reas de

influencia que generen vnculos que se manifiestan en la ordenacin fsica de un territorio.

Suelo Natural: Estado en que se encuentra el terreno al momento de proponer una

construccin en l, no considerando excavaciones, rellenos u obras de carcter artificial.

Suelo Urbano: Superficie territorial urbanizada o potencialmente urbanizable.

Tabique no soportante: Elemento vertical de separacin no estructural.

Tabique soportante: El que debe resistir cualquier carga, adems de su propio peso, con un
espesor menor de 15 cm.

Urbanizar: Dotar a una superficie territorial que experimenta crecimiento urbano por
extensin o densificacin, de infraestructura vial, sanitaria y energtica, con obras de
alimentacin y desages; plantaciones y obras de ornato; obras de defensa y servicio del
terreno; equipamiento y reas verdes, proporcionales a las densidades fijadas por el
instrumento de planificacin territorial.

15
 CLASIFICACIN DE LOS BIENES Y SUS DEFINICIONES :
Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.

Corporales son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como
una casa, un libro.
Incorporales las que consisten en meros derechos, como los crditos y las servidumbres
activas.

Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.

Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose ellas por si
mismas, como los animales, o aquellas que se mueven por una fuerza externa, como las
cosas inanimadas. Se exceptan las que siendo muebles por naturaleza se reputan
inmuebles por destino.

Inmuebles o fincas o bienes races son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a
otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los
edificios, los rboles.

Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus races, al menos que estn en
macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro.
Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que estn
permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de
que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: Las losas de un pavimento.
Los tubos de las caeras. Los utensilios de labranza o minera, y los animales actualmente
destinados al cultivo y beneficio de una finca con tal que hayan sido puestos en ella por el
dueo de la finca. Los abonos existentes en ella, y destinados por el dueo de la finca a
mejorarla. Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y mquinas que forman parte
de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al dueo de ste. Los
animales que se guarden en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros
vivares, con tal que stos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo, o de un edificio.
Las cosas de comodidad u ornato que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden
removerse fcilmente sin detrimento de las mismas paredes, como estufas, espejos,
cuadros, tapiceras, se reputan muebles. Si los cuadros o espejos estn embutidos en las
paredes, de manera que formen un mismo cuerpo con ellas, se considerarn parte de ellas,
aunque puedan separarse sin detrimento.
Las cosas que por ser accesorias a bienes races se reputan inmuebles, no dejan de serlo
por su separacin momentnea; por ejemplo: las losas o piedras que se desencajan de su
lugar, para hacer alguna construccin o reparacin y con nimo de volverlas a l. Pero
desde que se separan con el objeto de darles diferente destino, dejan de ser inmuebles.

16
Manual N 8.514

Terrenos
Construcciones
Plantas adheridas a la tierra
INMUEBLE Maquinaria adherida a la Fab..
S tiles de labranza o minera....
Abonos
Animales guardados en ....

CORPORALES
Fungibles: fruta, cosecha, leche
Lpiz (se consumen)
MUEBLES
No Fungibles: mesa, silla, espejo

BIENES
Dominio sobre inmuebles
Herencia
DERECHOS usufructo, uso o habitacin
REALES prenda
Hipoteca
Servidumbres activas
INCORPORALES

DERECHOS el del prestamista contra su deudor

PERSONALES el del hijo contra padre por aliment
Manual N 8.514
Manual N 8.514

Cdigo Civil, artculo 565 y siguientes.

Cdigo Civil, artculo 1889: El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe
es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre
lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del
precio que paga por ella.

Tierras
PARTICULARES Ros (*)
Lagos (**)
Terrenos de playa

BIENES Tierras
Fiscales Terrenos de playa (80 m.)
Tierra sin otro dueo
Minas ( no la superficie )

NACIONALES Municipales Tierra

Calles
Caminos y Puentes
Plazas
De uso pblico Parques
Playas Pblicas
Mar Territorial
Ros
Lagos

* Siempre que nazcan y mueran dentro del predio.

** Siempre que no sean navegables por buques de ms de 100 Tn.

Cdigo Civil.
 SEGUNDA PARTE
PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RACES
Principio de Cambio: Nada es ms estable o seguro que aqul que permite el cambio.
Principio de Mayor y Mejor Uso: El mayor y mejor uso es la perfecta armona entre el
terreno y el edificio y las dems obras o mejoras. Este mayor y mejor uso hace durar los
inmuebles en el tiempo.
Principio de Oferta y Demanda: Los terrenos tienen valor en razn directa a los beneficios
que rinden a la sociedad y en razn inversa a la cantidad disponible para satisfacer los
mismos usos.
Principio de Bearms: Se refiere a la economa en el uso de los terrenos. El uso (o sea la
demanda) debe equipararse a la oferta de tal manera que puedan satisfacer mejor todas
aquellas necesidades segn los usos posibles.
Principio de Rendimientos Decrecientes: Las utilidades no son proporcionales a las
inversiones sino que disminuyen a medida de su crecimiento hasta llegar a un punto de
equilibrio, en el cual, cualquier aumento de inversin produce saturacin y no aumenta la
renta. Sin embargo se debe considerar que llegado al punto de equilibrio o renta mxima,
pueden ser necesario inversiones que, si bien no aumentan el precio, permiten mantener
la existencia, o sea, que de no hacerse nuevas inversiones, la renta disminuye. Principio
muy relacionado al de contribucin y tamao econmico.
Principio de Contribucin: Cualquier factor de la produccin debe considerarse
individualmente, desde el punto de vista de cuanto le agrega a la inversin o al ingreso
neto por su presencia y cuanto le resta su ausencia. Al respecto debe tenerse presente que
el mejoramiento en exceso es una inversin que est violando el principio de contribucin
y que no es raro encontrar en los bienes races.
Principio de Tamao Econmico: Establece que un edificio, cualquiera sea su destino,
debe construirse en el terreno apropiado. Dicho de otra forma, debe aumentarse o
reducirse la inversin de modo que se produzca el mayor y mejor uso o que rinda el
mximo de renta.
Principio de Sustitucin: Cuando una propiedad se puede reemplazar por otra que presta
los mismos servicios, utilidad o usos su valor tiende a ser fijado por esta ltima.
Se presentan tres posibles formas: Construccin en rplica
Construccin semejante
Construccin con misma utilidad
Principio de Integracin y Desintegracin: Establece que los ciclos econmicos constan de
tres etapas:
1.- integracin o desarrollo
2.- equilibrio o etapa esttica
3.- desintegracin o decadencia

Esta ltima etapa es la que da origen a la eliminacin de barrios deteriorados dando paso a
las remodelaciones.
Principio de Anticipacin: Tiene relacin con el precio de un bien raz el cual est
determinado por el valor anticipado o valor presente de los futuros beneficios.
Principio de Conformidad: Indica que el terreno debe utilizarse en conformidad o acatando
las normas vigentes en el instrumento de planificacin zonal.
20
Principio de Utilidad: Los bienes races adquieren valor en razn directa de cuan adecuadas
son para otorgar un servicio o producir rentas en tiempo, lugar, posicin y forma
simultneamente.

FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES

El avalo de un inmueble est regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se
efecta la tasacin, llegndose a resultados diferentes en una misma propiedad segn sea
el objetivo que se persigue: (Valor comercial, valor de liquidacin, valor de garanta, valor
de seguro, valor de expropiacin, etc. ) lo que no quiere decir que el precio base vare o
sea diferente. (Ej. Valor de Tasacin $ 25.000.000 valor de liquidacin $ 22.500.000
Tasacin Bancaria: Debe considerar, adems de las consideraciones generales del bien raz
aplicable a cualquier informe de valores, aquellas dirigidas a garantizar el prstamo de
largo plazo. En este caso se deber analizar detenidamente las condiciones del inmueble
para enfrentar fsica y econmicamente el perodo de la hipoteca. Adems, deber tener
presente que el banco no es inmobiliaria por lo cual no le interesa hacerse de bienes races
frente a deudores en mora, por ello deber considerar en su apreciacin de valores un valor
de liquidacin frente a estos casos. En este especfico caso debe considerarse el valor de
rentabilidad que ser el que permita al deudor servir los pagos mensuales; valor fsico que
ser el que permita al banco tener una garanta de largo plazo y el valor comercial que
permitir una liquidacin inmediata en la situacin de mora.
Tasacin Comercial: Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que
desean conocer el valor de venta o arrendamiento de un bien raz para efectuar una
transaccin habitual En este caso se debe buscar el valor de mercado al momento del
informe considerando el valor fsico, valor de renta y el valor de comparacin o mercado.
Tasacin Tributaria: Es la tasacin que efecta el SII y est destinada a buscar un valor
estndar para propiedades similares y as poder aplicar un impuesto territorial justo a los
bienes races de semejantes caractersticas y localizaciones. Dada la calidad de tasacin
masiva que se realiza, generalmente refleja un valor ms bajo que el de mercado, mxime
que se realiza reajustes segn IPC y no reajustes de incidencia en el mismo Mercado
Inmobiliario.
Tasacin Contable: Es el valor de bienes races existentes en la contabilidad de empresas y
son depreciadas, normalmente, segn las normas de contabilidad clsica y no
comercialmente cada ao, pues, estos bienes races pueden bajar no slo por la
obsolescencia econmica, de uso y de sus materiales junto a su vida til, sino tambin por
las condiciones de mercado, las caractersticas que han afectado positiva o negativamente
al entorno, etc.
Tasacin Judicial: Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos de
otros pues cada parte ve sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad para lo
cual solicita un informe de peritaje destinado a conocer el valor de mercado. Muchas veces
este valor se requiere a fechas anteriores a la actual por lo cual debe efectuarse
valoraciones histricas.

21
 EL FORMATO DE TASACIN DE INMUEBLES
Bsicamente existen 2 formas de presentacin del informe de valor: el primero est
desarrollado en una ficha de tasacin y a su formato se incorporan las diferentes
caractersticas que se analizarn siguiendo el patrn nico de identificacin, clasificacin
y desarrollo, la segunda es desarrollando o explicando todos y cada uno de los puntos de la
ficha resumidamente.
a) Identificacin: En este captulo de la ficha se considera, adems del N de la tasacin, la
fecha de confeccin del informe y valor de referencia de comparacin pesos vs Unidad de
Fomento; direccin, nombre del solicitante, tipo de inmueble, leyes de beneficio, Rol de
avalo fiscal, situacin de expropiaciones, etc.
b) Clasificacin: Aqu se analizar las Caractersticas del Sector y del inmueble: En el
estudio del sector se indicarn las caractersticas de urbanizacin y del vecindario
considerando material de calzada, acera, solera o zarpa, servicios pblicos existentes tales
como alumbrado externo, arborizacin, antejardines municipales, y redes de conexin
domiciliaria: electricidad, gas, alcantarillado y agua potable, colectores de aguas lluvias y
aguas servidas, redes telefnicas, etc. y si estas son areas o subterrneas. Del vecindario
se analizar el tipo de sector en su clasificacin de uso del suelo (habitacional,
comercial, industrial, etc.), ubicacin del inmueble con relacin a la vialidad y cuadra, el
inters que existe por localizacin dentro del sector, conservacin del mismo, edad media
observada y su grado de individualidad, vale decir si pertenece a un conjunto habitacional a
un edificio o es simplemente un pareo o una vivienda individual, el nivel socioeconmico de
las personas del entorno, y finalmente se deber analizar el grado de equipamiento
comunitario de que dispone (educacin, comercio, abastecimiento alimenticio,
movilizacin, salud, esparcimiento, culto, cultura, etc.).
En el Informe del inmueble, se estudiarn las caractersticas del edificio y del terreno en
cuanto a dimensiones, superficies y factores de influencia en el precio de cada parte
componente del inmueble.

En el caso de terrenos, se analizarn las condiciones de edificacin sobre l y la normativa

Municipal sobre el tema y en el caso de las edificaciones se analizarn adems la calidad de
materiales empleados, antigedad de la edificacin, uso actual, distribucin interior, tipo
de estructura, etc.

c) Desarrollo: En esta etapa del informe se analizar el valor de cada parte integrante del
inmueble, vale decir, el valor m2 del terreno en ese sector y para uso en estudio y el valor
de la edificacin segn los conceptos ya indicados de estructura, calidad, diseo, etc.;
finalmente se agregarn los complementarios de la edificacin y que generalmente no
sobrepasan un 10% del valor de edificacin total. Este valor final es llevado a las monedas o
equivalencias que sean necesarias indicar.
El segundo sistema de presentacin del informe de tasacin, como ya se indicara, consiste
en desarrollar cada tem totalmente escrito en cuyo caso se efectuar un formato de ellos
con un comentario bastante ms extenso y profundo en cada partida, de modo de poder
sustentar, en forma ms didctica, el valor entregado. En este sistema se agregan al
informe de valores, documentos tales como: planos, fotografas, especificaciones de la
edificacin, permisos de edificacin, recepcin municipal, certificados de expropiaciones,
etc. y se complementa con una declaracin jurada sobre el particular.

22
 FACTORES QUE DEFINEN LA " ESTRUCTURA "
DE PRECIOS DE LA TIERRA"

ACCESIBILIDAD : La accesibilidad es una variable conceptuada en el costo de oportunidad

dependiendo del estrato social que la aplica, pues, para los estratos de bajos recursos
econmicos esta variable se mide exclusivamente en el " costo " de viajes desde la vivienda
al trabajo o desde la vivienda a los centros de mercados, en cambio, en los estratos
acomodados la incidencia del costo del viaje pasa a ser insignificante o indiferente en
comparacin al "tiempo " que se emplea en el mismo viaje. En resumen puede producirse un
concepto de distancia igual a costo social.

El mismo concepto de accesibilidad se emplea en los inmuebles que, sin estar distantes de
los centros habituales de desplazamiento o de concentraciones, presentan una o varias
dificultades para llegar o salir de ellos que motivan prdidas de tiempo lo cual se
transforma en "costo" para ambas partes: para unos es costo hora-descanso y para otros es
costo hora-tiempo til.
CENTRALIDAD : La centralidad urbana es un factor de clara incidencia en el precio de la
tierra, pues se ve muy marcada la diferencia del precio desde el centro mismo hacia la
periferia y ello se configura especficamente en que el concepto de " centro " contempla
una marcada confluencia de vas de acceso, transporte de pasajeros y concentracin
peatonal, ello dada las caractersticas propias de cualquier centro como aglomeracin de
empresas, servicios, actividad cvica, servicios pblicos, bancos, etc. que hacen buscar una
proximidad entre ellos para conseguir la concentracin de actividades.

Teora del lugar central

La teora del lugar central fue desarrollada para explicar la distribucin espacial de los
asentamientos humanos, que estn provistos de unos servicios que satisfacen las demandas de su
rea de mercado circundante. El orden de los asentamientos, que determina una clasificacin
23
jerrquica, depende del nmero y clase de esos servicios. Como se observa en el diagrama de la
izquierda, a menudo presentan una jerarqua complicada, porque las reas de mercado (sealadas
con lneas slidas y discontinuas) de los distintos asentamientos se solapan. Este modelo bsico,
ideado por Walter Christaller, fue redefinido por varios investigadores, especialmente por August
Lsch, que tuvo en cuenta otros factores, como la topografa de una regin. El modelo o patrn
resultante de las teoras de Lsch, en el diagrama de la derecha, muestra un paisaje menos regular.

INTRODUCCIN

Teora del lugar central, teora espacial de la geografa humana que trata de explicar el nmero,
tamao y distribucin de los asentamientos y elaborar un sistema a partir del cual pueda estudiarse
su estructura mundial. Fue elaborada por el gegrafo alemn Walter Christaller, en 1933, y
modificada por August Lsch, tambin de origen alemn, en 1954.

Esta teora mantiene que los asentamientos actan como centros que proporcionan uno o ms
servicios a las zonas circundantes; su importancia vara segn la cantidad y tipos de asentamientos
diferentes que dependan de aqullos y segn la cantidad y clase de servicios o funciones que les
proporcionen. Tambin clasifica los servicios; entre los de orden o rango inferior se encontraran los
suministrados por la tienda de un pueblo, y entre los de orden superior estaran los ofrecidos por
unos grandes almacenes o un hospital.

REAS DE MERCADO

La teora del lugar central tambin tiene en cuenta la distancia que los individuos estn dispuestos a
recorrer para obtener un servicio (alcance). Esta distancia, a la que se denomina alcance del
producto o alcance del servicio, determina la extensin del rea de mercado de un asentamiento, es
decir, la zona de influencia (hinterland), donde reside la mayora de la gente que hace uso de los
servicios de ese rea. Cuanto ms alto sea el orden de un lugar central, mayor es su alcance. Por lo
tanto, los lugares en los que slo se realicen funciones de orden inferior tendrn un rea de mercado
limitada y sus residentes necesitarn trasladarse a lugares centrales de orden superior para obtener
servicios de esa categora.

Christaller estableci que, en las zonas llanas con asentamientos diseminados de manera uniforme
(llanuras isotrpicas), las reas de mercado son hexagonales y los asentamientos se encuentran en el
centro de los hexgonos. Esto se debe a que los hexgonos se entrelazan limpiamente, sin
solapamientos, mientras que una estructura circular dejara sin servicio a algunas zonas. Sin
embargo, lo que ocurre habitualmente es que los asentamientos son de distintos rdenes y aquellos
de rdenes superiores compiten por abarcar a los de rdenes inferiores dentro de sus reas de
mercado. Por este motivo, pueden establecerse diversos patrones de asentamientos en estructuras
hexagonales, un tanto complicados en ocasiones. Suponiendo que existan slo dos rdenes de lugares
centrales en lugar de los siete que haba establecido Christaller, los asentamientos de orden
superior se hallarn en el centro de los hexgonos de sus zonas de mercado adyacentes. De acuerdo
con la teora de Christaller, estarn rodeados por seis asentamientos de orden inferior ubicados
conforme a tres patrones principales. En el primer modelo, los lugares centrales de orden inferior
podran estar situados en los seis puntos del hexgono que circunda el lugar central de orden
superior; si el paisaje formara una estructura de panal con los hexgonos contiguos, esto supondra
que los tres lugares centrales de orden superior vecinos competiran por cada lugar de orden inferior.
En el segundo modelo, los lugares centrales de orden inferior podran estar situados en el centro de
los lados del hexgono, lo que significara que estaran dentro de las reas de mercado de los dos
lugares centrales de orden superior adyacentes. Por ltimo, es posible que todos los lugares centrales
de orden inferior estuvieran contenidos en los hexgonos del rea de mercado de los lugares
centrales de orden superior.

JERARQUA DEL LUGAR CENTRAL

La ordenacin de los asentamientos de acuerdo con la extensin de sus reas de mercado da origen a
lo que se conoce como una jerarqua del lugar central. Se puede asignar a cada lugar central un
24
valor, denominado valor k, segn el nmero de lugares de orden inferior que dependan de l. Es
frecuente describir el patrn general en trminos del valor k. Por ejemplo, el valor k de una
jerarqua basada en el segundo patrn descrito anteriormente aquel en el que los lugares centrales
de orden inferior estn situados en los lados de los hexgonos que rodean los lugares centrales de
orden superior sera de cuatro, puesto que los seis lugares centrales de orden inferior se reparten
entre los dos lugares de orden superior adyacentes. De este modo, cada lugar de orden superior tiene
el equivalente de tres (6 dividido entre 2) asentamientos que dependen de l, adems de l mismo,
con lo que k=4. Pueden darse muchos valores altos para k, especialmente cuando hay ms de dos
rdenes de lugar central en la jerarqua.

MODIFICACIN REALIZADA POR LSCH

No es frecuente que las reas de mercado formen hexgonos regulares. Los elementos fsicos, como
los valles y las montaas, afectan a los patrones de asentamiento y a las reas de mercado, al igual
que los factores que mejoran la comunicacin en una direccin pero no en otra, como las autopistas.
Lsch trat de representar la realidad con ms precisin. Consideraba poco probable que los
asentamientos estuvieran distribuidos ms o menos concntricamente alrededor de los lugares del
orden inmediatamente superior. Por el contrario, opinaba que los asentamientos del orden superior,
como las grandes ciudades, limitaban el desarrollo inmediato de asentamientos de orden superior o
medio, puesto que las ciudades proporcionaran todos los servicios. En un paisaje lschiano, los
lugares centrales pequeos, de orden inferior, se encuentran cerca de asentamientos muy grandes,
como los centros metropolitanos, mientras que los asentamientos de orden superior o medio slo
aparecen a una considerable distancia. Y es incluso ms probable que se agrupen en una determinada
direccin en lugar de distribuirse regularmente alrededor del centro metropolitano.

LA RELEVANCIA DE LA TEORA DEL LUGAR CENTRAL EN LA ACTUALIDAD

A pesar de que pueden detectarse ejemplos de la simetra hexagonal de la teora del lugar central,
aunque con cierta dificultad nicamente en algunas pequeas reas, tales como la regin
relativamente llana de East Anglia, en Inglaterra, y regiones igualmente planas de Canad y
Australia, las aplicaciones actuales se centran en la extensin, no en la forma, de las reas de
mercado. Las grandes empresas, como son las cadenas de supermercados, prestan especial atencin
al rea de mercado de una ciudad antes de decidir abrir una sucursal all. La consideracin principal
es que haya suficientes clientes potenciales en el rea para alcanzar la cantidad mnima o umbral de
ventas requerido para que el negocio sea rentable. A fin de cumplir este requisito, una compaa
debe tener en cuenta no slo el nmero de habitantes, sino tambin la intencin de esa poblacin de
desplazarse al centro en el que se encuentra el comercio; carecera de importancia que hubiera
suficiente poblacin, si sta prefiriera desplazarse a otro lugar central. Reflexiones de esta ndole
influyen en la creacin y ubicacin de nuevos servicios, como centros de ocio y nuevas ciudades.

DEMANDA POR UBICACIN: Siguiendo el concepto del punto anterior, se aprecia que los
precios de la tierra se ven muy influenciados por la demanda de mejores localizaciones y
ellas se configuran en las zonas centrales pues permiten una mayor captacin de personas.
Este aspecto determina, en gran medida la ley de los crculos concntricos en la formacin
del valor de la tierra. (Mayor valor en el centro y disminucin hacia la periferia).

ESTRUCTURA SOCIOECONMICA DE LA POBLACIN: La estructura socioeconmica de la

poblacin, produce una segregacin que invita a vivir a las personas de bajos recursos en
sitios con mnimo equipamiento dado el escaso inters en estos sectores logrando con ello
minimizar los precios de la tierra. En el otro extremo, se ubican los sectores residenciales
de niveles medios y superiores, los cuales se desarrollan en torno a un equipamiento
importante en todos los productos y servicios que agregado a un concepto de urbanizacin

25
moderna van consolidando los barrios o bien creando zonas exclusivas a las cuales no les es
posible acceder a los otros niveles.

INTENSIDAD DEL USO DE LA TIERRA: El mayor uso de la tierra generado por la centralidad y
la accesibilidad, tendr una mayor demanda y ello a su vez incidir en que sus propietarios
tratarn de maximizar las rentas que a su vez incidirn en el alza del valor de esos mismos
sectores.

MONOPOLIO: Se da el monopolio en aquellas localizaciones que en alguna medida se ven

favorecidas por las polticas de desarrollo urbano o polticas pblicas que conllevan a un
mejoramiento del sector tanto en infraestructuras como en equipamiento y que benefician
notoriamente a los propietarios de estos sectores.

Se presenta adems el monopolio en aquellos sectores en que por efectos de externalidades

positivas provocadas por actividades especficas ajenas a los propietarios se produce en
algunas zonas una fuerte presin de localizacin.

Se puede adems presentar la caracterstica de ubicacin monoplica, que afecta

generalmente a locales comerciales, y que produce una plusvala marginal, mientras
perdure el concepto monoplico, provocando un sobre precio que comnmente se llama
Derechos de Llaves .
ESPECULACIN: Es otro factor que incide en los precios de la tierra y que entiende como
tal el hecho de que ciertas polticas pblicas o externalidades positivas aplicadas a algunas
zonas, sea por la intervencin del gobierno o privados, generan beneficios a terceros que,
sin esfuerzo productivo alguno, se ven altamente beneficiados en sus bienes races que
estn localizados en estas especficas zonas.

26
 FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL DE PRECIOS DE LA TIERRA
INTERVENCIN PBLICA: La intervencin del Estado en el desarrollo urbano es de
importancia real al determinar su incidencia en el nivel de precios de la tierra, mxime si
se considera que existe una Poltica Nacional de Desarrollo Urbano tendiente a: 1)
garantizar el derecho de privacidad, luz natural, aire limpio y seguridad, obtener mejores
oportunidades de equipamiento, servicios y vivienda, orientados a garantizar la igualdad de
oportunidades; 2) recuperacin de aquellas zonas deterioradas o de utilizacin deficiente
en la ciudad; 3) la preservacin de los recursos naturales y patrimonio cultural, y 4)
contribuir a la erradicacin de la extrema pobreza.

De acuerdo a lo indicado, se puede determinar que la tarea del Gobierno debiera centrarse
en dotar a las ciudades de infraestructura vial y su equipamiento correspondiente, adems
de dictar las diferentes normas reguladoras en esta materia.

El gobierno en la actualidad regula el mercado de suelo urbano mediante la aplicacin de

ciertas limitantes y normas tales como:

1) Lmite Urbano: Norma que reduce la oferta potencial de suelos restringiendo el

desarrollo urbano desenfrenado y provocando a su vez una expectativa especulativa en el
lmite.

2) Planos Reguladores: Tendientes a fijar los usos del suelo y condiciones de edificacin
para cada sector, fijando las normas que servirn de marco general para cada espacio
dentro del territorio.

3) Ley General de Construcciones y Urbanizacin: Instrumento que regula la edificacin

en todas sus variedades y formas considerando adems los materiales, diseos, alturas, etc.

4) Aspectos Tributarios: La tributacin aplicada a los bienes races por la autoridad

respectiva, incide en alguna medida en el nivel de precios de la tierra, especialmente
cuando va el tributo directo a la fuente que lo genera. Hoy este impuesto es redistribuido
entre las diferentes comunas del pas, lo cual ha minimizado su efecto directo.

Dentro de la tributacin se aprecia la diferencia entre los conceptos de urbano y rural

provocando una gradiente brusca en el lmite.

27
5) Poltica Habitacional del Gobierno: Dirigida fundamentalmente a beneficiar a los
sectores de menores recursos por lo cual concentra su esfuerzo en zonas que pueden
considerarse marginales debiendo dotarlas de una infraestructura general y su equipamiento
comunitario, todo ello a un alto costo agregado que no se refleja en el precio del suelo, a
diferencia de aquellas obras viales o infraestructura que se desarrolla en los sectores de
altos ingresos y que repercute positivamente en el nivel de valores del suelo sectorial. Del
mismo modo debe cuidarse el aporte en soluciones habitacionales de manera que realmente
cumplan su funcin de hogar.

6) Situacin Poltica y Econmica del Momento: Es otro de los factores que van a incidir
notoriamente en el nivel de precios de la tierra.
En ciertas pocas de nuestra historia se ha podido apreciar que el factor poltico ha influido
fuertemente en el valor de los bienes races, ello motivado por una gran inestabilidad del
sistema y un mnimo o nulo concepto ciudadano del derecho de propiedad. (Este es el caso
de la toma ilegal).
El factor econmico anexado al poltico del momento, crea una verdadera incertidumbre en
las expectativas futuras de renta de la propiedad que conlleva a una disminucin del precio
de la tierra y por ende del valor de la propiedad al entrar al Mercado una gran oferta y
tener una respuesta mnima de la demanda. (Oligopolio).

FACTORES QUE DEFINEN LA EVOLUCIN DE PRECIOS

DE LOS SUELOS URBANOS
SEGREGACIN: La segregacin residencial segn los estratos socioeconmicos es uno de los
factores de mayor incidencia en el precio de la tierra. La localizacin segregada de los
estratos bajos y muy bajos en contraposicin a los espacios habitacionales de los estratos
medios y superiores crea una marcada diferencia en los valores de la tierra. Esta diferencia
de valores es mayor en la medida en que los espacios asignados a los estratos bajos y muy
bajos se desvalorizan notoriamente a diferencia de los otros niveles que aumentan
continuamente. Los primeros provocan una externalidad negativa y los otros se benefician
de las externalidades positivas que invitan a nuevas obras que aumentan las mismas
externalidades multiplicando su valor en el tiempo.

28
LA MODA: La moda de localizacin en algn sector determinado de la ciudad, es otro de los
factores que inciden en la evolucin del precio de la tierra y que van obedeciendo a nuevas
urbanizaciones con los adelantos y tcnicas ms avanzadas en cada oportunidad, lo cual las
hace ser ms atractivas para el desarrollo de la familia provocando una suerte de demanda
sobre ellos.
LAS EXTERNALIDADES (POSITIVAS O NEGATIVAS): Dependiendo de cual es el impacto de
la externalidad sobre el inmueble analizado o en estudio, ser el grado de aplicacin de
plusvala o depreciacin que se considerar para cada una de las externalidades. Es
conveniente tener presente que aquellas externalidades zonales ya se encuentran
incorporadas al precio, por consiguiente, slo se debern considerar aquellas que afectan
directamente al inmueble observado. Entre las diferentes externalidades se pueden
mencionar las siguientes: proximidad a Estadios, sitios eriazos, hoteles o moteles,
hospitales, cuarteles en general, torres de alta tensin, vas frreas, aeropuertos,
terminales terrestres, mercados, mataderos, etc.
La ponderacin o factor general de aplicacin de la externalidad corresponder,
exclusivamente, a la observacin del tasador.

FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LOS BIENES RACES URBANOS

No es posible detallar los mltiples factores que afectan al valor de los bienes races y
muchos de los cuales son los mismos que intervienen en el juego econmico general y cuyo
anlisis profundo cae en el cuadro de los especialistas de cada profesin, sin embargo,
podemos apreciar los ms notorios a simple vista:

Los ciclos econmicos ( integracin y desintegracin)

Aumento de la poblacin;
Extensin de los servicios pblicos;
Modificacin de los impuestos y tributaciones;
Reglamentos, Leyes y Normas que afectan a los bienes races.
Programas de Desarrollo Urbano;
Polticas especiales de gobierno;
Instrumentos competitivos del bien raz como inversin;
Sistemas de financiamiento de los bienes inmuebles;
El desarrollo de la ciudad capital sobre las regiones;
La descentralizacin y/o concentracin del gobierno;
La tecnologa de punta en la edificacin;
La calidad y el estndares de las viviendas;
Las guerras, revoluciones, etc.
Los desastres naturales en general; etc.

29
 FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO RESIDENCIAL

Los barrios estn delimitados, generalmente, por barreras fsicas naturales tales como un
ro, una gran avenida, una plaza y su entorno ms prximo, un cerro, o simplemente por
calles de conocida trayectoria histrica y que son fcilmente ubicadas dentro de cada
localidad.
Estos barrios en la medida que tengan ciertas condiciones sern ms o menos atractivos
para los residentes y ello motivar su permanencia, su llegada o simplemente el abandono:
1.- Ventajas Topogrficas: La topografa puede ser de relevante importancia por cuanto va
permitiendo un mayor aprovechamiento de vista sobre el horizonte y ello puede ser
explotado comercialmente si se enfrenta a un lugar especial que motiva su presencia por si
mismo. (Volcanes, lagunas, lagos, mar, valles, ros, etc.); Estos factores de plusvala van
en directa relacin con el movimiento que expresa el paisaje (desde el esttico: un valle,
un cerro, etc. hasta el de mayor movimiento combinado, el Mar).

2.- Planificacin Profesional: Entregada por accesos expeditos, sin cruces con vas de
trnsito intenso, implementacin de vas de alta velocidad, vas elevadas, redes del tren
metropolitano prximas o con influencia directa; aprovechamiento de las condiciones de
orientacin y climticas tales como luminosidad solar, vientos predominantes, etc., adems
estar fuera de zonas de agentes contaminantes o riesgosos.

3.- Equipamiento Comunitario: El barrio debe estar dotado de un equipamiento general

entre los que deben destacar los de uso habitual para el esparcimiento infantil, centros de
cultura y culto, salud y educacin en sus diferentes niveles, seguridad ciudadana, comercio
y servicios, etc.

4.- Homogeneidad de sus habitantes: Este factor debe ser analizado en cuanto al nivel
socio-econmico-cultural de sus residentes, pensando en sus fuentes de ingreso, niveles
culturales, condicin de ocupacin, vale decir, si son propietarios o arrendatarios. Este
30
concepto del dominio es conveniente analizarlo pues frente a la inmigracin de los dueos
comienza a producirse la decadencia u obsolescencia del barrio

5.- Prestigio del Barrio: El prestigio lleva a la moda y monopoliza los barrios en un cierto
nivel socioeconmico que impide o dificulta el acceso a l de otros grupos sociales. ( Buena
apariencia general y particular de fachadas, estilos, jardines y mantenimiento exterior).

FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO COMERCIAL

Puede llamarse barrios comerciales a los sectores centrales comunales o subcentros
comunales o zonales que concentran comercio en cantidad y variedad, y que,
generalmente, son de niveles medios a populares y tienen crecimiento zonal inorgnico
provocado por la mayor presin en los inmuebles que elevan la rentabilidad y ello incentiva
a sus ocupantes a buscar mejores alternativas de habitabilidad por menores valores de
renta. Estos barrios comerciales provocan entonces el abandono residencial y ello conlleva
a la prdida de equipamientos tanto en servicios como en seguridad lo que apresura el
deterioro de un uso en beneficio del crecimiento del otro.

Los sectores comerciales se clasifican en: centrales, subcentrales, zonales, sectoriales o

de barrio y los malls que pasan a considerarse regionales.

En el anlisis de estos barrios comerciales debe tenerse presente el tipo y nivel general de
sus potenciales clientes; la concentracin de movilizacin colectiva particular y sus puntos
de origen y destino; el espacio disponible para estacionamiento vehicular; tamao medio de
las tiendas y cantidad de dependientes; atencin personalizada a travs de propietarios o
impersonal a travs de dependientes; nivel cultural de los dependientes; competencia en
productos y precios; y agregado a todo esto se debe analizar los factores generales del
propio inmueble por ubicacin y localizacin.

Hoy el sistema comercial en negocios de barrio o strip center florece a nivel de mundo
como un nuevo modelo de centros comerciales de tamao menor.

31
 DEFINICIONES DE LA RENTA DE LA TIERRA
CONCEPTOS ECONMICOS

Renta: Precio que se cancela al propietario de un inmueble por la tenencia y uso de su

bien raz. Puede cancelarse en productos o dinero.

Renta de Situacin: Corresponde al costo de transporte desde el inmueble a los mercados

de consumos. Puede asociarse al costo de traslado del trabajador hasta su centro laboral.

Renta Diferencial I: David Ricardo dice que es aquella producida por la fertilidad de la
tierra. (En el rea urbana puede asociarse a los usos de suelo permitidos o restringidos)

Renta Diferencial II: D. Ricardo indica adems, que existe una mayor rentabilidad
producida por intensidad del uso de la tierra. Esto se puede asociar directamente al
factor de contructibilidad, ocupacin del suelo, etc.

Renta de Monopolio: Se produce cuando existe un terreno para

muchos interesados en l (renta de escasez). En el rea urbana
podemos aplicarla a las localizaciones exclusivas de uso comercial que
llevan a pagos marginales o adicionales a la renta comnmente
llamado derechos de Llaves.

Renta de Monopsonio: Muchos terrenos para un interesado. Se produce el sistema de

estancos o nico poder comprador.

Renta de Oligopolio de Demanda: Muchos demandantes de terrenos y

pocos oferentes.

Renta de Oligopolio de Oferta: Muchos oferentes de terrenos y pocos

demandantes.
Renta de Mercado Deprimido: Pocos oferentes y pocos demandantes
de suelo.
Renta de Competencia Perfecta: Muchos oferentes y muchos demandantes.

Renta de Ingreso no ganado: Se obtiene una mayor renta sin mediar esfuerzo del
propietario. (Metro, grandes obras viales, etc.)

Renta de Productividad Marginal: Son excedentes que se agregan a la renta y cuyos

beneficios recaen siempre en el propietario y no en el arrendatario. (Vista, parques,
clubes deportivos, etc.) Externalidades positivas.
De las definiciones y otros conceptos ya indicados, podemos decir que el valor de un
inmueble es el grado de aprecio que tenemos del bien en atencin a su aptitud para
satisfacer necesidades, por lo tanto su valor es subjetivo. Dicho de otra forma es la
capacidad que tiene el inmueble para aportar utilidad.

La definicin anterior nos da una idea de subjetividad del valor pues un mismo bien puede
ofrecer muchas utilidades diferentes segn sean las personas que las disfrutan y las
circunstancias de cada una.
De las definiciones de renta, aparece el concepto de intercambio, oferta y demanda, precio
y dinero.

32
El precio entonces es, la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor de un
objeto para dos sujetos diferentes. Es el valor objetivo del bien y est influenciado
directamente segn sean la cantidad de oferentes y la cantidad de demandantes dentro del
mercado, afectndole, adems, las variables de abundancia o escasez y los bienes
sustitutos, los que llevarn al producto a participar dentro de un mercado de competencia
perfecta, de oligopolio, Monopsonio o monopolio inmobiliario y ello nos lleva a pensar en
que existir una inter-relacin directa entre precio y cantidad vendida lo que se
denomina velocidad de venta.

La velocidad de venta la podemos sustentar de dos maneras diferentes:

a) Cuntas unidades iguales o sustitutas vendo en una unidad de tiempo?

b) Cunto tiempo requiero para vender las unidades existentes?

De estas dos preguntas, condicionadas al producto que ofrecemos, podemos definir un

principio lgico que dice que la fijacin del precio va en funcin directa de la velocidad
de venta que deseamos y ello indica que sta es una condicionante directa del precio, tanto
para el vendedor como para el comprador.
El costo es otro de los componentes que condicionan la fijacin del precio. En nuestro
mercado, las empresas constructoras tradicionales participaron de l en las pocas de alta y
de baja (boom o crisis inmobiliaria) pero, al estabilizarse pudieron aplicar mayor utilidad a
sus costos dada la escasez de productos, situacin que llev a una sana competencia de
construccin. Sin embargo, esta situacin trasluce a la opinin pblica lo que invita o
incentiva a quienes no se dedican al rubro, a incursionar en l, haciendo aumentar la
oferta, desmedidamente, provocando presin sobre los precios a la baja y cuyo primer
sntoma, se refleja en los descuentos y las condiciones excepcionales que se ofrecen en el
mercado para captar compradores. Esta situacin nos indica que el costo, en el largo plazo,
condiciona, indirectamente, el precio del producto, pues, afecta a las utilidades de las
empresas las que se van minimizando hasta el abandono del mercado de los menos slidos
econmicamente, pues de ganar ms, pasan a ganar menos y finalmente comienzan a
perder capital.

33
 TERCERA PARTE
LOS TERRENOS URBANOS, FACTORES QUE LES AFECTAN
a) Factores Particulares: Son aquellos que afectan directamente al inmueble en
observacin y ellos ponderarn una parte del precio frente a sus productos similares del
sector.
b) Factores Zonales: Son aquellos que afectan a toda una zona, generalmente se acercan a
un barrio y pueden llegar a una unidad menor o cuadra especfica. En las unidades mayores
tienen lmites naturales o fsicos que pueden ser un ro, cerro, autopista, avenida
importante, parque, etc.
c) Factores Generales: Son aquellos que afectan a todos los bienes races similares a escala
nacional y su influencia valrica se aprecia en igualdad de condiciones generales.
FACTORES PARTICULARES: Factor de relacin f:f. (Tpico)
Factor de superficie o adecuacin
Factor de Forma
Factor de Ubicacin
Factor de Urbanizacin
Factor de Uso o Destino
Factor de Calidad de Suelo
Factor de Topografa
Factor de Equipamiento
Factor de Ambiente y Panorama
Factor de Leyes Especiales
Factor de Alto Riesgo
Factor de Unin de roles

Afectan a la edificacin Factor de contructibilidad

Factor de Desuso Fsico
Factor de Desuso Funcional
Factor de Desuso Econmico
Factor de Asoleamiento
Factor de Luminosidad
Factor de Aislamiento

FACTORES ZONALES: Factor de Regulaciones Municipales

a) Usos Permitidos y Prohibidos
b) Sistemas de Construccin
Factor de Servicios Pblicos
Factor de Urbanizacin
Factor de Externalidades 1) Valorizantes
2) Desvalorizantes

FACTORES GENERALES: Situacin del Mercado Inmobiliario

Situacin Econmica del Pas
Reglamentaciones Macro-Habitacionales
Perspectivas de Expansin Urbana
Gravmenes y desgravamenes impositivos
Creacin de Nuevas Zonas de Desarrollo
Incidencia de Grandes Obras Pblicas o Privadas

34
 FACTORES PARTICULARES

FACTOR DE RELACIN FRENTE FONDO: Terreno tpico o normal:

Ya se ha definido el terreno tpico visto desde varias fuentes, por ello nos referiremos a las
correcciones de valor que se deben efectuar cuando el terreno tpico comienza a variar su
relacin de frente y fondo. Para el anlisis de valores aplicando este factor correctivo, se
considerarn tambin diferentes criterios usados y que tienen mucha similitud en los
resultados finales.

Las disminuciones o crecimientos de frente o fondo que no sobrepasen el 5 a 7%, se

tasarn en iguales condiciones que los restantes sitios. El clculo de depreciacin o
plusvala que se aplicar a los terrenos que crecen o disminuyes, sea en su frente o en su
fondo, se efectuar en dos etapas. Primero se tasar el terreno tpico y luego las franjas
restadas o agregadas y la unin de valores darn el valor final del terreno atpico.

TERRENOS CON MAYOR FRENTE QUE EL TPICO.

Criterios sobre el crecimiento de un terreno en su frente:

a) Por cada 10% de mayor frente, el valor de la franja de crecimiento, aumentar 5%.

b) Por cada 1/4 de superficie de aumento en su frente, la franja de aumento sufrir las
siguientes variaciones:
el 1er. cuarto (25% del frente tpico) har aumentar el valor de la franja en un 5%.
el 2do cuarto, agregado al primero, har aumentar el valor de la segunda franja en un
10% manteniendo la primera el aumento del 5%
el 3er. cuarto, agregado a los anteriores, har aumentar el valor de la franja en un 15%
manteniendo las anteriores sus respectivos porcentajes.
el 4to.cuarto agregado a los tres primeros, har aumentar el valor general del terreno
tpico, ms los cuartos agregados hasta dos superficies tpicas, en no ms de un 20% (No
es el caso de unin de roles que se ver ms adelante y que es 30%).
c) Otro tipo de tasacin, siguiendo el concepto de crecimiento por cuartos en su frente,
indican que el 1er. cuarto crece en un 5%, el 2do. cuarto en 10%, el 3er. se agrega a los dos
anteriores y slo se aumenta el valor del pao equivalente a 3/4 en un 5% general, y frente
al caso de crecimiento de 4/4 el terreno no tendr variacin de valor con relacin al tpico
pues permitira una subdivisin de 2 tpicos. En el anlisis de grficos y sus ejemplos
numricos se podr apreciar mejor estos criterios.
d) Otro criterio de tasacin indica que el crecimiento de un Terreno tpico en su frente
produce menor valor a cada franja y lo deprecia en un 1% por cada 2% de aumento, hasta

35
su primer cuarto, vale decir, exactamente inverso a lo sealado en la letra a) precedente y
para los restantes crecimientos no indican frmula. (SERVIU)

e) Otro criterio entrega una frmula ms sencilla para el crecimiento del frente de un
terreno, manteniendo el principio de mayor precio por el m2 de la franja al aplicarle a
dicha franja un 5% sobre el valor del tpico por cada metro mayor o lo que es igual a un
aumento del 5% por cada 10% de mayor superficie. (ver frmula y ejercicio)

Caso a) Aumento de valor por crecimiento de 4tos., en su frente

C a l l e

1 5% ms en valor
b Terreno 2 10% ms en valor
3 15% ms en valor
Tpico 4 20% ms en valor

a

5% 10% 15% 20%

36
Caso b) Depreciacin por crecimiento en su frente: (- 1% x cada 2% >)

Este concepto de depreciacin del precio por crecimiento en su frente se aplica, solamente
cuando el crecimiento hace al terreno inadecuado o bien, cuando el exceso de mayor frente
produce un crecimiento en superficie indiferente al proyecto y que va a repercutir en el
costo directo de todo el proceso del proyecto final.

C a l l e

ayb =frente y fondo Tpico

a' =frente terreno a tasar
V =valor m2 Terreno tpico b Terreno B
VA = V x Superficie de A Tpico
Cuando = a < a' < 1.25 a A
VB = a' - a x V
a 2
a
a
Ejercicio prctico :

Datos Terreno Tpico = Frente = a = 10 metros

Fondo = b = 20 metros
Valor de A: Superficie = axb = 200 m2
Valor m2 A = $ 5.000

Datos Terreno Atpico = Frente = a' = 12 metros

Fondo = b = 20 metros
Superficie = a' x b = 240 m2
Valor de B:
VB = a- a x V = VB = 12 - 10 x 5000 = VB = 2 x 2500 VB = 500
a 2 10 2 10

VB es $ 500 menor que VA (5.000 - 500)

VB = $ 4.500
VB = 4.500 x 40 m2 = 180.000
Vta' = VA + VB = (1.000.000 + 180.000)
Vta' = $ 1.180.000.-
Vm2 = $ 4.916.67.-

Caso c) Crecimiento de 5% del valor por cada 10% de mayor aumento de superficie
( Sigue el planteamiento de 1% por cada 2% de mayor frente)

Terreno Tpico = axb

Terreno Atpico = (a x b) + 10%
por cada m2 ms = 5% sobre valor base
Terreno Tpico = Frente 10 metros
Fondo 20 metros
Superficie 200 m2

Terreno Atpico = frente 11 metros

fondo 20 metros
superficie 220 m2

37
 Valor m2 Tpico = $ 5.000
Valor franja atpica = 5 % + de $ 5.000 = $ 5.250 m2
20 m2 x % 5.250 m2 = $ 105.000
Valor Terreno Tpico = $ 5.000 x 200 m2 = $ 1.000.000
Valor Terreno Atpico = $1.000.000 + 105.000 = $ 1.105.000

Valor m2 atpico = 1.105.000 = $ 5.022,73

220 m2

TERRENOS CON MENOR FRENTE QUE EL TPICO:

Caso a) Segn el SERVIU: C a l l e

a y b = frente y fondo T tpico

b Terreno B
a' = frente terreno a tasar Tpico
A
V = valor m2 Terreno tpico

Cuando = a > a' > 0.75 a

VA = a - a' x V a
a a

Los terrenos rectangulares de hasta 25% de menor ancho que el terreno tpico se
desvalorizarn 1% por cada 1% de menor ancho.
Ejemplo : a
10 m
Terreno Tpico (X) = axb Frente = 10 metros
Fondo = 20 metros
Superficie = 200 m2
Terreno Atpico = a' x b Frente = 8 metros b 20m
Fondo = 20 metros
Superficie = 160 m2

Valor del m2 tpico sectorial = $ 5.000 b

VA = a - a x V 8m
a

VA = 10 - 8 x 5.000 VA = 2 x 5.000
10 10
VA = 1.000 (Valor que se deprecia el m2)
Vm2 = 4.000
VA = 160 m2 x $ 4.000 = $ 640.000

38
Caso b) Otros tasadores:

Terreno Tpico = Frente 10 metros

Fondo 20 metros
Superficie 200 m2
Terreno Atpico = Frente 8 metros
Fondo 20 metros
Superficie 160 m2

Valor m2 Tpico = $ 5.000

Superficie franja = 2 x 20 = 40 m2
Valor franja = 5.000 - 10% = $ 4.500
= 4.500 x 40m2 = $ 180.000
Valor total Tpico = $ 1.000.000
Valor total Atpico = $ 820.000

Valor m2 atpico = 820.000 = $ 4.100

200

TERRENOS CON MAYOR FONDO QUE EL TPICO:

a ) SERVIU: La depreciacin de los terrenos rectangulares con mayor profundidad con

respecto al terreno tpico se efectuar por fajas de la misma profundidad del terreno tpico.
La segunda faja se desvalorizar en 50% respecto de la primera. Las profundidades
intermedias o fracciones se interpolarn en la misma proporcin del exceso de profundidad
con respecto a la profundidad del terreno tpico y sobre la base del precio de la franja que
proceda.

C a l l e

Los terrenos que crecen en su fondo

Terreno tienden a hacerse inadecuados a los
Terreno Tpico usos habituales por ello reciben
b Tpico depreciacin que depender,
fundamentalmente, de la superficie
que se anexa. El concepto ms
directo aplica depreciacin sobre
el valor del terreno tpico de 25 %
en su primer cuarto de crecimiento,
a 35% en su segundo cuarto y 50 % en
su media final.
b
Este concepto de depreciacin no
se aplicar cuando el terreno
c enfrenta a dos calles.

39
Caso a) Frmula de cuartos:
Valor m2 terreno tpico $ 5.000
Depreciacin de 20 % 1er. 1/4 Valor m2 1er/4to. $ 4.000
Depreciacin de 30 % 2do.1/4 Valor m2 2do/4to. $ 3.500
Depreciacin de 50 % 3er. y 4to/4 Valor m2 3er y 4to/4 $ 2.500

Si a x b =10 x 20 Superficie = $ 5.000 x 200m2 $1.000.000

1/4b =10 x 5 = 50 m2 x (-20% de $ 5.000) = $ 4.000 x 50m2 $ 200.000
2/4b =10 x 5 = 50 m2 x (-30% de $ 5.000) = $ 3.500 x 50m2 $ 175.000
3 y 4/4 =10 x 10 =100 m2 x (-50% de $ 5.000) = $ 2.500 x 100m2 $ 250.000
Valor del Terreno atpico $1.625.000
Valor del m2 base atpico del sector 1.625.000 / 400
Terreno con mayor fondo que el tpico zonal: $ 4.062,50

ayb = frente y fondo terreno tpico a

abc' = profundidad terreno a tasar
V = precio m2 terreno tpico
V1 = V x S1 (S = Superficie)
V2 = V1 - ( b- b) x V1 o bien; b b
b 2 1

V2 = V1 X (1 x b - b)
2b 2 b - b

Ejemplo numrico:

Terreno tpico = frente = a = 10 metros

fondo = b = 20 metros
Superficie = axb = 200 m2

Terreno atpico = frente = a = 10 metros

Fondo = b' = 22 metros
Superficie = a x b' = 220 m2

Valor del m2 tpico del sector = $ 5.000

V1 = 5.000 x 10 x 20 = $ 1.000.000

V2 = V1 x (1 - (b b)
2b

V2 = 1.000.000 x (1 - 22 20)
40

V2 = 1.000.000 x (1 - 2) = 1.000.000 x (1 - 1) =
40 20
V2 = 1.000.000 x 0.05 = 50.000
V2 = 50.000 (Valor de la franja depreciada)

VT = V1 + V2 = 1.000.000 + 50.000 = 1.050.000

40
Vm2 del terreno = 1.050.000 = $ 4.772.73 m2
220 m2

Ejemplo numrico (alternativa mayor profundidad)

a
a y b = Terreno Tpico b' = profundidad terreno a tasar
V = Precio m2 del terreno tpico
b
V1 = V x S de 1 1
V2 = 1/2 de V1

V3 = V2 - ( b - 2b ) x V2 o bien V3 = V2 x ( 1( b - 2b ) b
b 2 2b
2

Ejemplo numrico: b

Terreno tpico = frente = a = 10 metros

3 b-2b
= fondo = b = 20 metros
= Superficie = axb = 200 m2
Valor m2 terreno tpico sector = $ 5.000

Terreno atpico = frente = a = 10 metros

Fondo = b' = 44 metros
Superficie = axb = 440 m2

V1 = 5.000 x 10 x 20 = $ 1.000.000
V2 = 1/2 de V1 = $ 500.000

V3 = V2 x (1 - b - 2b) V3 = 500.000 x (1 - ( 44 - 40 )
2b 40
V3 = 500.000 x (1 - 1) = 9 V3 = 500.000 x 9 = $ 450.000
10 10 10

V3 = $ 450.000

Vt = Valor total terreno = 1 + 2 + 3...... $ 1.950.000

Valor m2 medio del terreno atpico 1.950.000 = $ 4.431,82

440

41
Caso b) Otros tasadores:

Terreno tpico: Frente = 15 metros Fondo = 30 metros = Sup. 450 m2

Terreno atpico: Frente = 15 metros Fondo = 32 metros = Sup. 480 m2

Valor Base Tpico = $ 2.000

Superficie, franja atpica 15 x 2 = 30 m2
10% < sobre $ 2.000 ) = $ 1.800
30 m2 x $ 1.800 = $ 54.000
Valor terreno tpico = 450 x $ 2.000 = $ 900.000
Valor terreno atpico = $ 900.000 + $ 54.000 = $ 954.000

Valor m2 base atpico = $ 954.000 = $ 1.987.50

480 m2

CORRECCIN POR SUPERFICIE

Un concepto comnmente utilizado tiene relacin con la depreciacin o plusvala que sufren
los terrenos segn sea el crecimiento o disminucin de su superficie con respecto del
terreno tpico zonal.
Para la aplicacin de este factor se debe disponer de una tabla en que se indique el
porcentaje que se aplicar en cada caso.

Terreno Normal o Tpico del sector factor 1.00

Terreno con crecimiento de 11 a 50% factor 0.90
Terreno con crecimiento de 51 a 100% factor 0.80
Terreno con crecimiento de 101 a 200% factor 0.70
Terreno con crecimiento de 201 a 500% factor 0.65
Terreno con crecimiento sobre 500% factor 0.60
Ejemplo:

Terreno normal 500 m2 850 x 100 = 170

500
Superficie a tasar 1.360 m2
Exceso de superficie 850 m2 factor a usar = 0.70

42
 FACTOR DE ADECUACIN TERRENO VS CONSTRUCCIONES
El factor de adecuacin existente entre las mejoras y el terreno ser apreciado por el
tasador en cada caso y deber dejar establecido en su informe el grado de adecuacin que
observa. Esta adecuacin no siempre tiene relacin con el terreno tpico sectorial, por ello
se debe analizar en aquellos casos en que resulta a simple vista una forma inadecuada leve,
notoria o muy notoria. La depreciacin que se aplica en estos casos, va desde un 10% a un
30% mxima.

FACTOR DE FORMA :
Este factor se analizar frente a todos aquellos terrenos que presenten deformacin con
relacin a los regulares, vale decir aquellos que presentan dimensiones de frente y
contrafrente iguales y de fondos tambin iguales, permitindose distorsin de 5% a 7% que
no alterar el valor base tpico o regular.
Como norma general y segn las aplicaciones de depreciaciones anteriores, los terrenos que
crecen en su frente tendern a aumentar en su valor base y aquellos que difieren
notoriamente de los terrenos regulares o bien se reducen en sus superficies tpicas tendern
a ser depreciados siguiendo las pautas y bases de lo sealado en casos anteriores.

Sin perjuicio de ello, se indican a continuacin algunos ejemplos prcticos de formas

irregulares ms comunes y sus respectivas depreciaciones segn deformidad.
En la observacin del terreno, el tasador podr aplicar factores segn sea el grado de
deformidad del terreno.

Terrenos regulares en forma factor 1.00

Terrenos levemente irregulares factor 0.90
Terrenos medianamente irregulares factor 0.80
Terrenos muy irregulares factor 0.70
Terrenos exageradamente irregulares factor 0.60

CALLE

A Crecimiento de su frente a la calle:

Los terrenos que crecen en su frente con relacin al tpico
zonal aumentan su valor al menos en 5%
A = +5%

CALLE
Crecimiento de su frente a la calle y su fondo:
Crecimiento de en su frente y en su fondo con respecto al
tpico zonal, el terreno sigue regular y mejor aprovechamiento,
A aumentando en consecuencia su valor en, al menos, 10%
A = + 10%

CALLE
Prdida de dimensin en su frente:
A
43
A
 Prdida de en su frente con respecto al tpico zonal, el
terreno excedente pierde parte de su aprovechamiento,
reduciendo su valor entre el 10% y 20% segn sea la superficie
del terreno que resta.
A = - 10% a - 20%

CALLE

Crecimiento de contrafrente a la calle:

Los terrenos que crecen en su contrafrente en al
menos de su dimensin con relacin al tpico
A zonal se desarticulan en su aprovechamiento
perdiendo parte de valor entre 5% y 10% segn
sea la forma final del terreno y su uso.
A = - 5% a -10%

CALLE

Terreno en forma de martillo interior:

A Los terrenos que quedan al interior de una
subdivisin y que solo cuentan con una
servidumbre de paso desde la calle, pierden valor
en 15% respecto del terreno que enfrenta a la
calle en toda su dimensin.
A A = -15%

CALLE

Terreno con localizacin esquina: Los terrenos esquina debern analizarse con respecto a
cual de las arterias es la mas relevante en valor y ser la que predomine en el precio salvo
que existan factores negativos en su frente que minimicen su valor.

44
FACTOR DE UBICACIN Y LOCALIZACIN:

Este factor deber analizarse bajo dos aspectos independientes uno del otro y segn sea
la ubicacin geogrfica del terreno dentro de la cuadra y segn sea la ubicacin dentro del
ordenamiento vial del sector.

a) Factor de ubicacin:

1.- Terrenos que enfrentan a Avenida Principal = valor factor base 100%
2.- Terrenos que enfrentan a Calle Principal = valor factor base 90%
3.- Terrenos que enfrentan a Calle Secundaria = valor factor base 85%
4.- Terrenos que enfrentan a Pasaje Vehicular = valor factor base 80%
5.- Terrenos que enfrentan a Pasaje Peatonal = valor factor base 75%
6.- Terrenos que enfrentan a Calle Ciega = valor factor base 70%
7.- Terrenos que se ubican en Condominios = valor factor base 100%

4
3

2 1

b) Factor de localizacin:

Tipo de barrio Porcentaje plusvala

Residencial construccin aislada 0 a 15 %

Residencial construccin contnua 15 a 20 %
Comercial de 2da., categora 20 a 25 %
Comercial de 1ra., categora 25 a 40 %
Comercial subcentros comunales 40 a 60 %
45
 Comercial centro cvico de ciudad 60 a 100 %

Otros tasadores indican que los terrenos tendrn una mayor o menor valorizacin
dependiendo de su ubicacin dentro de la cuadra. Tal es as que un terreno esquina en
interseccin con calle principal variar substancialmente con el de la esquina hermana de
su propia cuadra si sta es secundaria de menor importancia, para ello se deber tener una
aplicacin de factor de correccin muy objetivo, de modo de no subestimar los valores de
los sitios mediterrneos de la misma cuadra y su esquina contrapuesta.

Declinacin de los valores segn su ubicacin dentro de la cuadra:

Los terrenos localizados en una misma cuadra, varan en su precio desde las esquinas que
tienen el valor mximo (100%) hasta el centro que llega con una depreciacin mxima de
45%, tenindose presente que el terreno colindante a la esquina cae en su valor 25% a 30% y
desde ste hasta el centro la variacin es ms lenta, pues puede ir aplicndose un 5% y
hasta un 7% de depreciacin por lote sin pasar ms all del 45% indicado anteriormente.

Esta aplicacin es la ms usual y sencilla, sin embargo, pueden darse diversos casos de
calles que no cumplirn con la regla indicada, en cuyo caso se deber recurrir a la solucin
matemtica que se desarrolla a continuacin en un ejemplo prctico:

Declinacin de valor segn ubicacin en pasaje o cul de sac

Los terrenos ubicados en un Cul de Sac o Calle Ciega, por efecto de la subdivisin de un
terreno de mayores superficies o un re-loteo de un conjunto, se depreciarn en los
siguientes porcentajes:

A los loteo que enfrentan la calle primitiva se les aplicaran los valores unitarios
de acuerdo a los diversos factores sealados en los casos anteriores;

1) A los loteo ubicados en esquinas del cul de sac se les revaloriza con incremento
mximo del 10% por sobre el valor primitivo

2) Los loteo de frente al cul de sac se desvalorizan en un 5%, el primero despus de la

esquina y los siguientes se irn depreciando sobre el 5% inicial en un 2% adicional por
cada nuevo lote, llegando a un mximo del 10%, con un total de 5 lotes, los restantes
mantendrn el valor del ltimo depreciado.

46
 POR LA IMPORTANCIA DE LAS VAS O CALLES DE ACCESO

Dentro de un mismo barrio, y cuando las dimensiones de los terrenos sean similares,
aquellos ubicados en calles de mayor importancia se consideran con precios de 5 a 15%
sobre los terrenos ubicados en las calles secundarias.- ( esto depender adems del ancho
de la calle y del agrado de la misma).
Se debe considerar adems la importancia de la avenida la que puede ser principal o
secundaria, con mediana o sin ella, con parque central o slo bandejn, con arborizacin
lateral o slo jardines municipales, etc.

FACTOR DE URBANIZACIN
Este factor es de gran importancia debido a que considera la incidencia de valor que tiene
sobre el terreno el mayor o menor grado de urbanizacin y adems, la modernidad del
sistema de las partidas que comprenden la urbanizacin. Este factor se debe analizar
indistintamente frente al terreno en s, como factor particular, y adems, en la zona, como
factor zonal.

A) Grados de la urbanizacin: Urbanizacin moderna total = 100%

a) Pavimentacin = Calzadas 28 %
Aceras 5%
Soleras 5%
b) Electricidad = Area 19 %
c) Agua potable = Matriz 21 %
d) Alcantarillado = Colector 12 %
e) Gas ciudad = Individual 5%
f) Arborizacin = Normal menor 5 % total general = 100%

Estos porcentajes indican lo normal, lo corriente, lo tpico y podrn sufrir variaciones

dependiendo de las mejoras de calidad, medidas, antigedad o modernidad, etc.

La Urbanizacin har variar el tem Pavimentacin en su porcentaje, dependiendo del tipo

de va que enfrenta al inmueble, el tipo de unidad de desplazamiento por ella y sus anchos
mnimos:

Desplazamiento Tipo de Va Calzada Acera

Vehicular Va Expresa 21.0 metros 2.0 metros
Va Troncal 14.0 metros 2.0 metros
Va Colectora 13.0 metros 2.0 metros
47
 Va de Servicio 6.5 metros 2.0 metros
Va Local 6.0 metros 1.2 metros
Peatonal Pasajes 3 metros
Pasajes pendientes 1.2 metros

Tambin variar el porcentaje segn sea el material empleado en su fabricacin:

En calzadas encontramos diferentes sistemas:

- Hormign cemento vibrado
- Macadam hidrulico
- Adocretos cemento
- Piedra huevillo
- Gravilla
- otros
- Cemento asfltico en caliente
- Adoquines de piedra
- Franja de hormign cemento
- Suelo cemento estndar
- Tierra

En conjuntos de viviendas sociales se podrn encontrar :

- Carpeta de concreto asfltico en fro
- Pavimentos de pastelones prefabricados de hormign
- Pavimentos articulados
- Carpetas de concreto asfltico en caliente
- Pavimentos de hormign de cemento vibrado

En Aceras se encuentran los mismas adems deben agregarse:

- Baldosas fiscales confinadas por soleras,
- Hormign cemento vibrado de 0.07 m
- Ladrillos cermicos
- Pastelones cemento
- Madera
- Otros

B) Electricidad: Se ponderar si el sistema de alumbrado exterior es de conexin area o

subterrnea; se apreciar adems el sistema de luminaria, es decir focos, o faroles u otros
y finalmente su sistema de postacin. Se debe tener presente hoy las redes sensibles de
electricidad domiciliarias y las conexiones de TV va Cable.

C) Agua Potable: Se refiere a la conexin del inmueble a matriz en distribuidora en el

sector. Pozos Spticos o Tanques Elevados se analizarn slo en sectores sin Matriz de Agua
potable.
D) Alcantarillado: Se analiza la conexin a colector. Otros sistemas se incluyen si existen
en el sector. (Ej. Alcantarillado de aguas Lluvias)

E) Gas Ciudad: Se indica si tiene de este tipo de abastecimiento u otros sustitutos

individuales o en redes. (Gas licuado en tanques, gas natural)

F) Arborizacin: Se ponderar una urbanizacin que cuenta adems con una arborizacin
ordenada y planificada desde los orgenes de la urbanizacin y si esta arborizacin hoy es
naciente, de edad media o aosa y frondosa.

COSTO DE URBANIZACIN:

En proyectos con lotes de menos de 150 m2 UF 0,18 a 0,25 m2

En proyectos con lotes de 150 a 250 m2 UF 0,25 a 0,38 m2
48
 En proyectos con lotes de 251 a 400 m2 UF 0,38 a 0,45 m2
En proyectos con lotes de 400 a 600 m2 UF 0,45 a 0,55 m2
En proyectos con lotes sobre 600 m2 UF 0,60 a 0,80 m2

FACTOR DE USO O DESTINO

El suelo no vale en s mismo sino en funcin a lo que sobre l se puede edificar y esto es
vlido no slo en trminos cuantitativos (mayor o menor edificabilidad permitida), sino
sobre todo, cualitativos, es decir, el suelo valdr, tambin en funcin de los usos
(residencial, comercial, industrial, etc.) y adems en el tipo de segmentos de la demanda
(en funcin a su nivel de solvencia econmica) a los que va dirigido. Este factor se
denomina como valor de repercusin y se explicar ms adelante.

Los usos del suelo varan segn cada Comuna, sin perjuicio de ello, los usos habituales que
se pueden encontrar son:

I .- Habitacional: Lmite Urbano

rea de Expansin Urbana
rea Urbana
a) Alta Densidad
b) Densidad Media
c) Baja Densidad

II .- Comercial: Malls
Mercados
Supermercados
Tiendas y grandes Tiendas
Centros comerciales n/tamao
Strip Center
Agrupaciones comerciales + 500 m2
Materiales de Construccin, similares
Ferias de todos los tipos existentes
Venta de automotores varios y lanchas

III.- Equipamiento: Ver la subdivisin anexa de los rubros y aplicar a cualquiera de las
escalas segn la clasificacin observada:

1.- A escala Nacional 2.- A escala Metropolitana 3.- A escala Regional

4.- A escala Comunal 5.- A escala Vecinal

IV .- Industria: Almacenamiento Inofensivo Almacenamiento molesto

Almacenamiento Insalubre Industria Inofensiva no contamina
Industria Inofensiva contaminante en presencia e impacto zonal.
Industria Molesta contaminante

V .- Bencineras: Estaciones de Servicio-mantenimiento

Garajes con desabolladura y pinturas
Depsitos de Combustibles
Garajes y talleres mecnicos parciales
Garajes y talleres mecnicos totales

VI.- Vialidad A) Red vial vehicular y peatonal

49
 1) Red Vial autom. Doble una va
a) Va Expresa 50 m ---
b) Va Troncal 30 m 20 m
c) Va Colectora 20 m 15 m
d) Va de Servicio 15 m 15 m
e) Va local 10 m 10 m

2) Red vial peatonal

a) Pasajes 6m
b) Pasajes C/ pendiente 4m

B) Terminales y otros similares:

a) Rodoviarios b) Ferroviarios c) Helipuertos
d) Aeropuertos e) Terminales Areos f) Puertos
g) Terminales Martimos, otros

VII reas Verdes: Todas en general

VIII reas Deportivas: Todas en general
IX Salud y Salubridad: Todos en general
X Instalaciones de Defensa Nacional
XI Zonas de (Alto) Riesgo
XII Zonas Mineras, etc.

50
 FACTOR DE CALIDAD DEL SUELO:

Este factor es de mera apreciacin para el tasador y se limita a indicar si considera al suelo
de fundacin o casco del terreno en un estado consolidado o se trata de zonas que han
sufrido rellenos. Sin perjuicio de ello y para una mejor comprensin de este factor y su
importancia en su estudio, se indican algunos conceptos de anlisis.

Se entiende por suelo de fundacin, todas las capas del suelo afectadas por las
solicitaciones o esfuerzos trasmitidos por las fundaciones de una determinada estructura.

Atendiendo a esta definicin es muy importante conocer las caractersticas fsico-mecnicas

de los suelos de fundacin, a objeto de determinar su resistencia y comportamiento cuando
son sometidos a esfuerzo, especialmente de aquellos que debern soportar estructuras que
demandan solicitaciones de cierta envergadura.

En el caso de la Regin Metropolitana, cuyo suelo de fundacin se origina de las tres fuentes
existentes en la zona, Cordillera de Los Andes, Depresin Intermedia y Cordillera de la
Costa, y es alimentada por los arrastres, entre otros, del Ro Mapocho y Ro Maipo y, de
acuerdo a su origen y clasificacin, se conocen las siguientes unidades de suelos:(Estudio de
la Gelogo Gloria Valenzuela 1978):

Relleno Artificial * Depsitos Aluviales recientes

Depsitos de escombros de falda * Depsitos de corrientes de barro
Depsitos de conos de deyeccin * Arenas de Lampa y Colina
Depsitos de Pomacita * Ripio del Mapocho
Ripio de Santiago * Zona de contacto y transicin
Finos del Noroeste

Las unidades se estudian analizando las siguientes caractersticas :

Clasificacin del Suelo * Origen y descripcin

Caractersticas como suelo de fundacin * Estabilidad de taludes
Permeabilidad y nivel fretico * Excavabilidad
Distribucin y espesor * Relaciones estratigrficas
Comportamiento frente a solicitaciones ssmicas

FACTOR DE CORRECCIN POR TOPOGRAFA

Este factor afecta a los terrenos de diferentes formas y con plusvalas o depreciaciones
segn sea la afectacin que recibe.

a) Terrenos en zonas de desniveles o con pendientes:

En este caso se deber considerar los beneficios zonales que la pendiente entrega a los
terrenos y ello variar segn sea el grado de beneficio que reciba cada unidad dependiendo
de la altura en la que se localiza con respecto al plano y el panorama que recibe como
factor agregado (a mayor altura mayor panorama) Este factor se aplicar adems en las
edificaciones en altura.

Se analizar el tipo de movimiento del panorama que se reciba como beneficio y ste dar
la plusvala en escala ascendente segn sea el mayor o menor movimiento de la
externalidad principal:
51
La ponderacin topogrfica, en este caso, se aplicar en una escala que no debiera superar
el 30% con relacin al terreno plano base de la externalidad positiva y 30% menos frente a la
externalidad negativa.

Vista a un Valle; * Vista a la Cordillera;

Vista a un Volcn; * Vista a un Cerro;
Vista a un Tranque; * Vista a un Ro;
Vista a un Lago o laguna; * Vista al Mar;

Las depreciaciones se originarn cuando la pendiente enfrenta a panoramas negativos o

bien cuando el terreno se encuentra en la contra pendiente negativa.

b) Terrenos en zonas planas con desniveles:

En este caso el desnivel podr afectar positivamente al terreno segn se pueda aprovechar
el desnivel en la edificacin futura sea para resaltar la construccin, incorporar desniveles
en su arquitectura interior, mejorar la vista o simplemente para aprovecharlos en jardines
organizados y, afectar negativamente, si el desnivel slo produce defectos que deben
eliminarse sea mediante trabajo de nivelaciones o desmontes.
Las depresiones en los terrenos provocar grados de depreciaciones del valor con relacin a
aquellos de base plana.
La Topografa podr asimilarse a factores predeterminados segn sea la propia observacin
del tasador in situ y considerando adems la zona en observacin como normal , esto
es, si es toda la zona en pendiente, toda la zona con lomas o similar.

Sitio Normal ( dentro del sector en estudio) factor 1.00

Sitio con topografa muy favorable factor 1.30
Sitio con topografa favorable factor 1.10
Sitio con topografa desfavorable factor 0.90
Sitio con topografa muy desfavorable factor 0.70

FACTOR POR GRADO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO:

En este factor correctivo se analizar el equipamiento comunitario que se encuentra en el

sector y que entrega una influencia directa o indirecta al inmueble en observacin o
estudio y se considerar su grado de influencia para la aplicacin de factor positivo como
aquellos de factor negativo; Puede darse situaciones en que el mismo equipamiento
produce depreciacin en algunos inmuebles y plusvala en otros, segn el uso al que estn
destinados. Adems se deber efectuar una ponderacin segn sea la mayor o menor
presencia del entorno y se agregar adems una ponderacin segn sea el mayor o menor
grado de importancia del mismo equipamiento. (Anlisis referente a nivel y escala
nacional).

Estos equipamientos comunitarios debern analizarse por separado segn sea la

especialidad o giro y el impacto zonal que producen:
1.- SALUD Unidades de Hospitalizacin (hospitales, clnicas y postas)
Unidades de Tratamiento (recuperacin psicolgica, etc)
Consultas Mdicas (Municipales, particulares, etc.)

Complementos al rea de Salud:

Servicios anexos mviles Servicios anexos ambulatorios
52
 Plantas procesadores y Cementerios
Vertederos de basuras Sanatorios en general

2.- EDUCACIN Jardines Infantiles Preescolar, Kinder,

Bsica, Media, Tcnica, Universitaria

En estos centros de educacin se diferenciarn segn sea el tamao, antigedad y prestigio

docente; adems, el nmero estimado de alumnos considerando menos de 100, menos de
500, menos de 1000, sobre 1000. Adems, se dejar establecido el sexo de los alumnos (
Slo hombres, slo mujeres o mixtos).

3.- CULTO Iglesias Centros de retiro espiritual

Santuarios otros
En este rubro se analizar la presencia y nivel del equipamiento, su cercana al inmueble, su
tamao, su religin o creencia, etc.

4.- CULTURA Casas de Cultura Museos, Galeras de Arte

Bibliotecas Monumentos, Edificios Patrios
Teatros de Cultura Zoolgicos, Otros.

5.- ORGANIZACIONES COMUNITARIAS Centros abiertos

Juntas Vecinales Servicios artesanales

6.- REAS : Plazoletas Jardines Municipales

VERDES Plazas y Parques Riberas de Ros, Estadios
Cerros Urbanos Pulmones Comunales
Colinas Urbanas Avenidas y Alamedas

7.- DEPORTIVO: Estadios Deportivos Canchas de cualquier deporte

Club House Estadios Institucionales
Estadios Privados Sectores de Multicanchas
Piscinas Lagunas, Tranques, etc.
Medialunas Picaderos, Salto Ecuestre
Hipdromos Autdromos
Canchas de Rally otros
8.- ESPARCIMIENTO Y TURISMO
Restaurantes Teatros y Cines
Juegos mecnicos Juegos infantiles
Circos Hoteles-Moteles + 300 camas
Auditorios Discotecas
Centros Nocturnos Zonas de pic nic
Telefrico Funicular
Embarcaderos Ferias Culturales
9.- COMERCIAL : Grandes Tiendas Shoping Center o Malls
Supermercados Mercados y Ferias de abasto
Centros Comerciales Terminales de Distribucin
Oficinas Materiales de Construccin
Ventas de Autos Ventas de equipos deportivos
Comercio minorista Comercio Mayorista
Ferias Artesanales Ferias Persas, Mercado Pulgas

10.- SERVICIOS PBLICOS Correos Todos los Edificios Pblicos

53
 Telgrafo Empresas de Suministros
Defensa Nacional Bases Militares, Navales, etc.
Seguridad Urbana Centros Carceleros

11.- SERVICIOS PARTICULARES

Todos los servicios profesionales y artesanales

FACTOR DE AMBIENTE Y PANORAMA:

El factor de ambiente se debe analizar desde el mismo inmueble en observacin y as

apreciar todos los efectos de visin que existen en el entorno que podran influir en el
nivel del precio zonal. Este factor tiene estrecha relacin con el panorama que se observe y
que aportar o restar plusvala al inmueble en estudio. Puede asociarse a las
consideraciones de Externalidades zonales.

Al aplicar este factor se tendr una apreciacin basada en los conceptos positivos o
negativos externos al sitio que le afectan directamente pudiendo ser positivos o negativos
segn la tabla siguiente:

Ambiente o panorama intensamente positivo factor 1.30

Ambiente o panorama medianamente positivo factor 1.20
Ambiente o panorama levemente positivo factor 1.10
Ambiente o panorama normal indiferente al valor factor 1.00
Ambiente o panorama levemente molestos factor 0.90
Ambiente o panorama medianamente molestos factor 0.80
Ambiente o panorama notoriamente molestos factor 0.70
Ambiente o panorama intensamente molestos factor 0.60

FACTOR DE CORRECCIN POR LEYES ESPECIALES

Se debe apreciar en cada tasacin los diferentes factores que afectan a una propiedad por
el hecho de estar o no acogida a alguna Ley Especial, sea de franquicias tributarias u otras
y que incidirn en su comercializacin:
Las ms conocidas:

DFL. 2 de 1959; Renovacin Urbana; Copropiedad Inmobiliaria; etc.

Las dos primeras producen cierta plusvala por tener exenciones tributarias por largos
perodos y condiciones especiales de edificacin.

En los casos de los edificios en comunidad o colectivos que no se han acogido a la Ley 6.071
sea por razones tcnicas u otras, producir una depreciacin en su valor de
comercializacin y que ser afectado en mayor o menor medida si la propiedad puede o no
acogerse a dicha ley, y la superficie y altura de ella.

54
 FACTOR DE ZONAS DE ALTO RIESGO:

Comprende a los territorios, en los cuales el emplazamiento de asentamiento humanos se

debe restringir en forma parcial o total, en consideracin a las caractersticas que
presentan:

De Riesgo de Origen Natural: De Inundacin

De Derrumbes y Asentimientos del suelo
De Excavaciones y laboreos Mineros
De Riesgo Geofsico asociado a eventos naturales
De Proteccin de centros nucleares
De Terminales y plantas de combustibles
De Riesgo de Actividades Peligrosas:

Las reas de riesgos por actividades peligrosas son aquellas que ya presentan instalaciones
altamente peligrosas que, por sus caractersticas presentan riesgos a la poblacin y
adems, deben cautelar sus propias instalaciones y funcionamiento.

1.- De Riesgo de Origen Natural: se consideran todas aquellas reas afectadas por riesgos
naturales potenciales de tipo geolgico, geomorfolgico, hidrolgico y climtico.

Zonas con fallas geolgicas Zonas de inestabilidad a los sismos

Zonas volcnicas Inadecuadas condiciones de fundacin
Zonas de inundacin por aluvin Zonas de deslizamientos de materiales
Zonas de avalanchas de nieva Zonas de derrumbes y corrientes de barro
Zonas de concentracin de aguas

Las zonas de alto riesgo por inundaciones comprenden las siguientes tipologas:

a) reas de Alto Riesgo Natural por Inundaciones

b) Lugares Crticos por Acumulacin de Aguas
c) Cauces Artificiales
Zona de Alto Riesgo Natural por Inundaciones - Se consideran en esta categora los causes
pertenecientes a la hoya hidrogrfica de los ros, esteros y quebradas y las reas ribereas
que son ocupadas por las aguas cuando ocurren fenmenos de aluvin, avenidas o crecidas
fuertes. Asimismo se consultarn en esta categora los terrenos afectados por afloramiento
de aguas subterrneas o napas freticas.

Las reas de alto riesgo natural por inundacin estn constituidas por:

1.) Las de Cauces Naturales: Recurrentemente inundables

amagadas por inundacin
quebradas

55
2.) Napas Freticas: Corresponden a aquellas reas que presentan problemas de
afloramiento potencial de aguas subterrneas.

3.) Zonas de Lugares Crticos de Concentracin de Aguas: Son terrenos afectados por las
aguas que provienen de precipitaciones o escurrimientos superficiales y que afectan
negativamente la seguridad y habitabilidad de los sectores que las reciben, como asimismo,
los elementos de infraestructura sanitaria, vial y comunicaciones.

4.) Zonas de Cauces Artificiales: Corresponden a obras de canalizacin de aguas. (Canales).

Costos de Urbanizacin

Urbanizacin tpica

Calzada de Hormign con sub base 0,95 UF/m2

Calzada de Adocreto con sub base 0,65 UF/m2
Calzada Estabilizado 0,15 UF/m2
Huella de pastelones con sub base 0,45 UF/m2

Acera de baldosa con sub base 0,53 UF/m2

Acera de Pasteln cemento con sub base 0,38 UF/m2

Solera de Hormign prefabricado 0,45 UF/m2

Bandejn de Tierra 0,05 UF/m2
Matriz de agua potable 75 mm 1,10 UF/m2
Colector de Alcantarillado 1,48 UF/m2
Lnea Elctrica en BT con luminarias 1,70 UF/m2
Lnea Elctrica subterrnea 2,85 UF/m2

Urbanizacin segn tamao del Terreno

Menos de 50 m2 0,18 a 0,25 UF/m2

de 151 a 250 m2 0,25 a 0,38 UF/m2
de 251 a 400 m2 0,35 a 0,48 UF/m2
de 401 a 600 m2 0,40 a 0,65 UF/m2
sobre 600 m2 0,60 a 0,80 UF/m2

56
 DEFINICIONES Y LOCALIZACIONES DE LAS DIFERENTES REAS DE LOS CUADROS ANTERIORES:

1.- rea Urbana Metropolitana: A este territorio le corresponder el rol fundamental de

acoger el crecimiento de la poblacin urbana, como asimismo, propender al ptimo
desarrollo y eficiencias de las actividades que genera dicha poblacin.

En el rea Urbana Metropolitana se distinguen dos reas: a) reas Urbanizadas

b) reas Urbanizables

La suma de ambos territorios se encuentra precisada y delimitada en su extensin por un

lmite mximo de suelo urbanizable, denominado Lmite de Extensin Urbana.
Este lmite de extensin urbana, corresponde concretamente a un corte que se produce
entre el rea urbana metropolitana y el rea excluida para el desarrollo urbano.
El rea urbanizada corresponde a aquel territorio en el cual se deber implementar
normativas tendientes a la densificacin a travs de proyectos de renovacin y recuperacin
de zonas urbanas, entre otros.
El suelo urbanizable corresponde a aquel territorio que circunda el suelo urbanizado y que
cuenta con factibilidad de dotacin de infraestructura de servicios, lo que le permite acoger
un mayor crecimiento de poblacin urbana tanto en extensin como en densificacin.

En relacin con la zonificacin que estructura esta rea, se identifica una zona mayor con
un uso generalizado de suelo de vivienda, equipamiento y actividades productivas de
carcter industrial calificadas como inofensivas, todo lo cual configura una Zona
Habitacional Mixta.
Tambin se identifica una zonificacin ms acotada, que corresponde a una sectorizacin
especfica como es el caso de la Zona Industrial Exclusiva que acoge actividades
productivas de carcter industrial con algn grado de molestia; se reconocen sectores de
Equipamientos y reas Verdes existentes, como asimismo, se reservan espacios para
implementar nuevos equipamientos en especial de salud, educacin, reas verdes,
deportes, culto, cultura, u otros destinados a servicios bsicos o complementarios.
2.- rea Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano: Corresponde al territorio restringido
o excluido para la localizacin de actividades urbanas, cuyas condiciones naturales les
hacen definibles como no edificables o de edificacin restringida, por constituir un peligro
potencial para los asentamientos humanos o por corresponder a zonas de gran inters y
valor ecolgico que es preciso proteger de la intervencin humana. En este espacio slo
podrn realizarse en ellas actividades agrcolas o incompatibles con la actividad residencial.
En esta MACROREA se distinguen las siguientes reas:
A) rea de Alto Riesgo para los Asentimientos Humanos: Se identifican especficamente
las siguientes:
1) rea de Riesgo de Origen Natural:
* De Inundacin: Corresponden a zonas inundables o potencialmente inundables por su
proximidad a ros, canales, esteros, quebradas naturales, o por problemas de
afloramiento potencial de la napa fretica.
* De Derrumbe y Asentamiento del Suelo: Son reas que presentan inestabilidad
estructural por estar constituidas por rellenos artificiales o por corresponder a antiguos
pozos extractivos de materiales ptreos, ridos, arcillas o puzolanas.

57
* De Excavaciones y Laboreo Minero: Son reas susceptibles de derrumbes, hundimientos
del terreno natural y que en general presentan una gran inestabilidad por causa de
perforaciones o excavaciones subterrneas, productos de faenas mineras.

* reas de Riesgo Geofsico Asociado a Eventos Naturales: Son aquellas reas que presenta
caractersticas geofsicas altamente vulnerables a fenmenos naturales y que pueden
producir erosin o socavamiento y/o remocin de masa de materiales o sedimentos.

Se consideran en esta categora las siguientes tipologas:

** De Riesgo Geofsico Asociado a Remocin en Masa: Corresponde a aquellas reas en que

remocin en masa de materiales o sedimentos, se puede presentar como fenmenos de
avalanchas, aluviones, aludes, derrumbes, deslizamientos, rodados de piedras u otros
materiales de arrastre; todo ello desencadenado por sismos, lluvias, acumulaciones de nieve
y de hielos o aceleracin, del escurrimiento de aguas a travs de las quebradas.
Esta remocin en masa da origen a conos de deyeccin, cuando se produce a la salida del
cauce un arrastre hidrulico del material o sedimento. Este fenmeno puede tener
consecuencias catastrficas en zonas prximas a pendientes elevadas del terreno, propensas
a erosiones acentuadas.

** De Riesgo Geofsico Asociado a Inundacin Recurrente: Corresponde a aquellas reas

prximas a los bordes de cauces naturales permanentes, canales y/o esteros, con riesgo de
erosin o socavamiento producido por aumento de volumen y velocidad del caudal de agua.
2) rea de Riesgo por Actividades Peligrosas:

* De Proteccin de Centros Nucleares.

* De Terminales de Plantas de Combustibles de Maip.
* De Almacenamiento de Combustible de la Compaa de Gas de Santiago.

Incluye plantas de almacenamiento, distribucin y/o procesamiento de combustibles, o

derivados del petrleo, gas ciudad y similares.
B) reas de Valor Natural y/o de Inters Silvoagropecuario: Corresponde al territorio que
comprende las reas de inters natural o paisajstico y/o que presentan vegetacin y fauna
silvestre, cursos o vertientes naturales de agua y que constituyen un patrimonio natural o
cultural que debe ser protegido o preservado. Asimismo se incluyen en esta categora
aquellos territorios que presentan suelos de gran aptitud agrcola, ganadera y/o forestal.

En esta categora se identifican las siguientes:

1) De Valor Natural:
* De Preservacin Ecolgica: Corresponde a aquellas reas que sern mantenidas en estado
natural, para asegurar y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente, y preservar
el patrimonio paisajstico.
Son parte integrante de estas zonas los sectores altos de las cuencas hidrogrficas;
reservorios de agua y cauces naturales, preservacin del recurso nieve, las cumbres y
farallones, enclaves y refugios de fauna. Asimismo, quedan integradas a esta zona, las
reas Silvestres Protegidas como los Parques Nacionales, Reservas Nacionales y Santuarios
de la Naturaleza.
* De Proteccin Ecolgica con Desarrollo Controlado: Corresponde a las reas en las cuales
se podr desarrollar adems de las actividades silvoagropecuarias, otras determinadas

58
actividades de carcter urbano, en tanto se conserven las caractersticas del entorno
natural y las intervenciones que ellas generen, contribuyan al mejoramiento de la calidad
del Medio Ambiente o incrementen su valor paisajstico. Integran estas reas, sectores de
pi de monte en Noviciado, Rinconada de Maip, cordn de cerros en Pirque, Cajn del Ro
Maipo etc.

* De Rehabilitacin Ecolgica: Corresponde a cerros islas incorporados al Sistema

Metropolitano de reas Verdes y Recreacin como Cerro Lo Aguirre, Chena, Negro, Lo
Herrera, Los Morros; en los cuales se podrn desarrollar planes de reforestacin
conjuntamente con actividades de deportes, recreacin y cultura.

2.- De Inters Silvoagropecuario: Corresponde a los territorios cuyas caractersticas de

aptitud silvoagropecuarias e importancia para la economa regional, hacen imprescindible
su control y manejo.

En esta categora se identifican las siguientes:

* rea de Inters Agropecuario Exclusivo: Zona cuyo suelo y capacidad de uso agrcola
debe ser preservada.

* rea de Inters Silvoagropecuario Mixto: Estas reas presentan adems del potencial
agrcola, otras aptitudes como la extraccin de materiales no metlicos aplicables a la
construccin, localizacin de Plantas de Macro infraestructura, o el emplazamiento de
equipamientos como cementerios y crceles.

* De Recuperacin del Suelo Agrcola: En estas reas se debern desarrollar planes de

rehabilitacin del suelo agrcola para fines de uso agropecuario.
C) De Resguardo de Macro infraestructura Metropolitana: Corresponde a aquellas zonas
que cumplen la finalidad de proteger el funcionamiento de diversas obras, impedir
obstculos que las interfieran y a la vez minimizar riesgos a la poblacin. En esta categora
se identifican las siguientes reas:
1) De Resguardo de Infraestructura de Transporte y Comunicaciones: Trazados
Ferroviarios, Husos de Telecomunicaciones, Aeropuertos, Aerdromos, y sus Radioayudas.
2) De Resguardo de Infraestructura Energtica: Oleoductos-Gasoductos-Poliductos, Sub-
Estaciones y Lneas de Transporte de Energa Elctrica, Plantas Generadoras de Electricidad
Termoelctricas o Hidrulicas.
3) De Resguardo de Infraestructura Sanitaria: Fuentes de Abastecimiento y Plantas de
Tratamiento de Agua Potable, Plantas de Tratamiento de Aguas Servidas, Acueductos.

59
 CUARTA PARTE
DIFERENTES MTODOS DEL PROCESO DE TASACIN URBANA

La metodologa vigente hoy en da en la mayora de los pases del mundo se divide en dos
grandes grupos a saber: MTODO DIRECTO e INDIRECTO.

1 MTODO DIRECTO: Mtodo Comparativo o Anlisis de Mercado

2 MTODO INDIRECTO: Mtodos de Costos de Reposicin o Valor fsico:

- Mtodo de Abstraccin o Asignacin
- Mtodo de Uso Anticipado o Desarrollo
- Mtodo de Suelo Residual
Mtodo de Renta o Mtodo de Capitalizacin de la Renta
o Anlisis de la Rentabilidad. ( Valor de Inversin )

I) MTODO MTODO COMPARATIVO

DIRECTO O ANLISIS DE MERCADO

A) ABSTRACCIN O
ASIGNACIN
MTODOS DE 1) MTODO
TASACIONES DE COSTOS B) USO ANTICIPADO
II) MTODOS O DESARROLLO
INDIRECTOS
C) SUELO RESIDUAL

A) CAPITALIZACIN
DE LA RENTA
2) MTODO DE
RENTABILIDAD
B) VALOR DE INVERSIN

1) DIFUSIN DE VALORES

III) MTODOS 2) ANTES Y DESPUS

ESPECIALES
3) CURVA POR DENSIDAD DE PUNTOS

4) VALOR PLOTTAGE O FUSIONES

60
 EL MTODO DIRECTO DE TASACIN

MTODO COMPARATIVO O ANLISIS DE MERCADO

El Mtodo Comparativo consiste en la bsqueda de antecedentes en el mercado, de

terrenos en venta en el mismo sector que nos interesa y homologarlos, mediante una
tcnica operativa, para as obtener los valores medios del mercado y aplicarlos al terreno
que nos interesa.

El mejor mtodo es tomar datos de valores de terrenos en m2,

permanentemente para poder construir un banco de datos estadsticos
que nos permitan respaldar nuestros promedios bases con una sucesin
cada vez mayor de muestras de mercado.

De esta forma nuestros valores de mercados sern mas objetivos

dentro de la oferta y demanda del siempre variable mercado del suelo
urbano.

Para la bsqueda y seleccin de datos del mercado, proponemos recurrir a las siguientes
fuentes de informacin:

MEDIOS DE INFORMACIN Y COMUNICACIN

- LA PRENSA Una buena e importante fuente de informacin lo constituyen los avisos de

compraventa de terrenos que se ubican principalmente en diarios y suplementos.

- MEDIOS DE COMUNICACIN Las radioemisoras son una fuente de apoyo en la bsqueda

de datos en provincias, puesto que es muy socorrido este tipo de avisaje.

NOTA: Es necesario tener presente que los valores obtenidos en los avisos correspondern a
ofertas, por lo que es recomendable aplicarles un factor de correccin de 0.9 ( o sea,
disminuir el valor en un 10%)

CORREDORES DE PROPIEDADES Y GESTORES INMOBILIARIOS

Los agentes inmobiliarios profesionales disponen de la informacin

adecuada referida a las ventas reales de suelos urbanos, a quienes se
puede recurrir para obtener dicha informacin, Informndoles
previamente de nuestra labor de tasador inmobiliario.

REGISTRO DE PROPIEDADES DEL CONSERVADOR DE BIENES RACES

61
 NOTARIOS PBLICOS
MARTILLEROS PBLICOS
SECCIN DE AVALUACIONES DE IMPUESTOS INTERNOS
En este organismo es factible obtener los valores actuales de avalo que nos preocupan
y as poder compararlos con nuestros antecedentes de mercado y revisar su
comportamiento y proporcionalidad sin que ello constituya una regla fija.

BOLETINES Y PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS

Boletn de Valores de Suelo en la Regin Metropolitana, Santiago, Sr.

Pablo Trivelli O.
Boletn del anlisis de mercado de CADEM (Centro Acadmico de
Anlisis de Mercado).
Boletn de Transaccin del mes que emite ACOP para sus asociados.
Boletines de ofertas que publican lan Asociaciones de Corredores de
Propiedades ACOP-CNSI; COPROCH A.G. y Colegio Inmobiliario de
Chile A.G.N.
Boletines de valores de la empresa TRANSSA.

REVISIN IN SITU
Se refiere a la bsqueda de informacin en el sector donde se ubica el predio a tasar;
bsqueda que estar orientada a la observacin de sitios disponibles e investigacin de
propiedades en venta para conocer los valores y los factores que se consideraron para fijar
el valor de la zona. Tambin es til conocer valores de renta y apreciar los diferentes
conceptos existentes en el sector, los que aplicaremos al inmueble en estudio.

SIMULACIN DE VENTAS
Se refiere a usar el artificio de oferta con publicaciones en la prensa del terreno a tasar, ya
sea colocando un valor de venta o solicitando ofertas sobre el mismo.
Como podemos observar la bsqueda de antecedentes, es la primera dificultad con que
tropieza el tasador, y es en este aspecto donde debe transformarse en un verdadero
detective que investiga cuanta informacin pueda ser til a sus fines.
Las ventas, elemento fundamental de comparacin, deben ser fruto de una paciente
bsqueda, para lograr descubrir los factores que, de alguna manera, pudieron haber
modificado el resultado de la libre oferta y demanda.
A continuacin propondremos un modelo de ficha estadstica para acumular informacin
del sector y un modelo de ficha homologadora, los alumnos podrn hacer uso de ella y
modificarla para perfeccionarla

62
 FICHAS HOMOLOGADORAS DE VALORES DE SUELO

( Formatos de orientacin solamente )

FICHA N 1 FICHA ESTADSTICA DE VALORES DE SUELO URBANO

N COMUNA O UBICACIN SUPERFICIE FRENTE VALOR M2 FECHA

SECTOR CALLE N FONDO

FICHA N2 MTODO DE MERCADO COMPARATIVO

FICHA HOMOLOGADORA DE VALORES DE SUELO URBANO

N UBICACIN SITIO FECHA VALOR SUPERFICI VALOR FRENTE AJUSTES VALOR

CALLE N VENTA VENTA E M2 M2 FONDO FINAL

LOS MTODOS INDIRECTOS

1 MTODO DE COSTOS

A) MTODO DE ABSTRACCIN O SUSTITUCIN:

Tiende a existir una proporcin entre el terreno y las mejoras (construcciones). Esta
proporcin se obtiene de la relacin de que existe de comparar el valor total de la
propiedad en el terreno y lo edificado en forma independiente. Este sistema lo utilizaremos
en sectores consolidados sin terrenos eriazos.

Por ejemplo: El valuador observa que en su rea, el 20% del valor total de una propiedad
recin edificada, tiende a ser el valor del terreno, si lo comparamos con los sitios (terrenos)
eriazos en venta en la misma calle.

De manera que, si la propiedad en tasacin estuviera ubicada en un sector residencial

desarrollado hace 10 aos y no se cuenta con informacin reciente de valores de terrenos
baldos, el valuador sustituir el valor de la construccin, quedando un excedente que se
asignar al terreno.
63
ej: Valor total propiedad = $ 45.560.000 Valores conocidos
Construccin = 120 M2
Antigedad de construccin = 20 aos
Clase y Categora Construc. = C-2
Terreno = 280 M2

1 Abstraemos la Construccin: 120 M2 a $ 420.600 = $ 50.472.000

Se deprecia segn antigedad (Chornick) f: 0.66 = $ 33.311.520

2 Extraemos obras complementarias ( 5 a 10% mximo)

sobre el costo reposicin nuevo ( 50.472.000 x 5% ) = $ 2.523.600
= $ 35.835.120
Valor Excedente = $ 50.472.000 - $ 35.835.120 = $ 14.636.880

Valor Terreno = $ 14.636.880 (equivalente al 29 %)

PROPORCIN TERRENO - CONSTRUCCIN - VALOR

Terreno $ 14.636.880 = 0.29 = 29 %

$ 50.472.000

Edificaciones $ 35.835.880 = 0.71 = 71 %

$ 50.472.000

B) MTODO USO ANTICIPADO O DESARROLLO

Esta metodologa es de uso frecuente en la valorizacin de terrenos en extensin sin

subdividir.

Para este efecto, se debe determinar previamente los siguientes antecedentes:

Superficie total del sitio

Superficie del terreno tpico del sector
Porcentajes de Reserva Municipal del sector ( calles, aceras, etc. )
Clculo de cabida ( Nmero de lotes mximo)
Determinacin del valor del m2 medio del terreno tipo
Determinacin costo urbanizacin por m2. (UF 0.365 m2 o UF 70 a 140 por lote).
Costo Financiero o valor del dinero en el tiempo.
Costo de Administracin y Ventas.

Ejemplo:
Superficie del Terreno a tasar 60.000 m2
Terreno tpico del sector 200 m2
Porcentaje de Reserva Municipal 30 %
Valor m2 terreno urbanizado UF 2,50 m2

64
 Clculo de cabida

Se extrae a la superficie total el porcentaje de Reserva Municipal

= 60.000 m2 x 30% = 18.000 m2, excedente ( superficie til) = 42.000 m2

Cabida de terrenos tpicos en la superficie del terreno til

42.000 m2 = 210 sitios

200 m2

Conocida la cabida, se debe determinar el valor medio del m2 de terreno urbanizado en el

sector ( para ello se utiliza el mtodo de anlisis de mercado o mtodo comparativo). En
el ejercicio se consider UF 2,50 m2.

Valor Terreno:

200 m2 x UF 2,50 x 210 lotes = UF 105.000 (valor urbanizado)

Extremos los costos de urbanizacin, administracin y ventas:

a) Costo de urbanizacin por lote UF 70 o UF 0.365 por m2 = UF 73 por lote

b) Costo financiero del proyecto (inters anual del dinero = 10 %
c) Costo de administracin de ventas y publicidad = 3%
d) Utilidad del negocio inmobiliario (urbanizacin y ventas) = 30 % = 43 %

Valor del m2 urbanizado = UF 2,50

Descontamos el costo de urbaniz. = UF 0.365 = UF 2,135 m2
Valor del m2 sin urbanizar = UF 2,135 x 43 % (-) = UF 1, 21695
Valor del pao (terreno til) = UF 1,21695 m2 x 42.000 m2 = UF 51.111,90

Valor del m2 del Terreno = UF 51.111,90 = UF 0,851865

60.000

Valor base m2 del sitio sin subdividir...............................= UF 0,852

C) MTODO DE SUELO RESIDUAL

Esta metodologa se aplica cuando el valor de lo edificado en un terreno, puede ser

establecido, generalmente con relacin a un edificio en el sitio en estudio para as
determinar la tasa de retorno neta ms alta del terreno.

Antecedentes necesarios:
Ingreso disponible por la propiedad, renta anual ($ 12.000.000)
Tasa de Capitalizacin para edificios (7 a 8,8 % anual)
Tasa de capitalizacin para terrenos (12 a 14 % anual)
Tasa de recobro para edificios (vida til) (4 % anual)
Valor total del edificio ($ 45.000.000)

65
Ejemplo:

a) Ingreso por la propiedad

Terreno + Edificio = $ 45.000.000
b) Tasa de capitalizacin Edificios = 7%
c) Tasa Recobro Edificios = 4 % Tasa bruta = ( b+c ) = 11 %

El inmueble renta 45.000.000 x 11% = $ 4.950.000

El terreno renta el diferencial, esto es 12.000.000 menos 4.950.000 = $ 7.050.000

Valor del terreno = $ 7.050.000 = $ 50.357.143

14%

Valor total del Terreno =............................................ $ 50.357.143

MTODO RESIDUAL (En Espaa)

Este mtodo de tasacin consiste en asignar un valor de venta o valor de mercado (Vm) a la
edificacin real o posible segn la norma municipal del sector, en el suelo a tasar, y deducir
sucesivamente los costos, gastos y beneficios habidos en todo el proceso constructivo y de
gestin, hasta llegar a obtener como residuo el valor del suelo.
Naturalmente que el resultado ser preciso cuanto lo sean los datos que se consideren para
el clculo.
Dentro de la promocin inmobiliaria se origina un proceso complejo en el que intervienen,
como elementos principales, los siguientes:

Valor del Suelo (S).

Costo de la construccin (Cc), incluido el beneficio del constructor.
Beneficio del promotor (Bp).
Gastos del promotor (Gp) = financieros (Gf) + generales (Gg).
Gastos comerciales e intermediarios Gc).

Cada componente de este proceso tiene un porcentaje de participacin, que ser variable
en cada comuna, lugar o zona y comprometido segn el principio de oferta y demanda del
entorno, por lo que resulta difcil establecer una frmula prefijando el porcentaje de cada
componente. Partiendo de valores medios, que el tasador puede adecuar a su entorno,
tendremos:
Bp = 0,20 S + 0,20 Cc
Gf = 0,10 S + 0,18 Cc
Gg = 0,10 S + 0,12 Cc
Gp = 0,10 S + 0,18 Cc + 0,10 S + 0,12 Cc = 0,20 S + 0,30 Cc
Gc = 0,05 Vm

El proceso general inmobiliario, partiendo del precio de venta ( Vm), podemos condensarlo
en la expresin:
Vm = S + Cc + Bp + Gf + Gg + Gc
Vm = S + Cc + 0,20 S + 0,20 Cc + 0,10 S + 0,18 Cc + 0,10 S + 0,12 Cc + 0,05 Vm
66
Vm = 1,40 S + 1,50 Cc + 0,05 Vm
Vm = 0,05 Vm = 1,40 S + 1,50 Cc
0,95 Vm - 1,50 Cc
S = ----------------------------
1,40

Tomando los valores unitarios del metro cuadrado, tanto para el valor de venta (Vm) como
para el costo de construccin (Cc) , se obtendr un valor unitario de repercusin del suelo
expresado en pesos m2 de suelo / m2 de construccin.

Vm - 1,58 Cc Si Vm se lleva a 1 sumndole el 5% a los

S= -------------------- otros dos valores se les debe agregar 5%
1,47

EJERCICIO PRACTICO:

Se tasa un terreno cuyas caractersticas zonales son

Tipo de suelo * Sector dentro de programa de urbanizacin

Calificacin zonal
Agrupamiento
Porcentaje edificacin
Ocupacin del suelo
Subdiv. predial mnima
Altura mxima
* Habitacional baja densidad
* Edificacin aislada
* 0,60 m2t/m2s. ( 60%)
* 20 %
* 600 m2
* 3 pisos

El terreno tiene una superficie de 3.012 m2 por lo tanto la ocupacin permitida ser:

3.012 m2 x 0,2 = 602,4 m2

y la construccin mxima ser : 3.012 m2s x 0,6 m2 t/m2s = 1.807 m2t

Se analiza el sector por sistema de Anlisis de Mercado y, para el ejercicio, se obtiene que
la construccin residencial zonal se vende en $ 135.000 m2t, y que el costo de la
construccin de esta tipologa de viviendas en la zona asciende a $ 65.000 m2, el valor
residual del suelo ser:

$ 135.000 - (1,58 x $ 65.000 )

S = ---------------------------------------- = $ 21.972 m2s/m2t
1, 47

1.807 m2t x $ 21.972 m2s/m2t = $ 39.703.400

$ 39.703.400
------------------ = $ 13.181 m2 como valor del suelo.
3.012 m2

$ 13.181 m2

67
* A este valor se deber deducir los costos de urbanizacin y gastos si el suelo no estuviese
urbanizado.

2 MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA

Esta metodologa se utiliza cuando se puede establecer el valor de renta de terrenos

similares en el sector. Por lo general los terrenos industriales producen renta.

Antecedentes necesarios:

Tasa de Capitalizacin del Suelo ( Terreno )

Renta Anual del Terreno.
Superficie Terreno a Tasar

Ejemplo:
Tasa de Capitalizacin = 12 a 15 %
Renta mensual Terreno = $ 200.000
Superficie Terreno = 2.000 m2

Valor terreno = Renta Anual

Tasa Capitalizacin

Valor terreno = $ 2.400.000 = $ 16.000.000.-

15%

Valor m2/terreno = $ 16.000.000 = $ 8.000 m2

2.000 m2

Esta metodologa de tasacin por concepto de rentabilidad se emplea en suelos cuyo valor
de renta es definido sea por que est en esa condicin o bien por asimilacin de renta segn
el uso posible de mayor demanda que pueda tener el terreno en estudio de modo de
suponer la mxima rentabilidad anual del mismo.

En este Manual, en la parte correspondiente a Edificacin se efectuar un ejercicio

considerando los factores relativos a inmuebles como un todo con rentas conocidas como
supuestas.

GASTOS
ANUALES

68
 DEL REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PER
El Reglamento General de Tasaciones del Per (Bienes Races) regula las diferentes formas
para la correcta uniformidad a escala nacional de aplicacin del valor. Como dato
comparativo, se indican a continuacin, algunas de ellas de modo de poder usarlas en
situaciones en que se produzcan algunos de los casos a que se refiere cada sistema.
Art. 25: Valor del Terreno: Para determinar el valor del rea, servir de base en el
clculo, el precio unitario que se indique en los aranceles o razones de precios de reas
urbanas formulados por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per para las cuadras a que d
frente el predio, pudiendo considerar el tasador precios distintos siempre que exprese y
fundamente las razones que tuviere y despus de transcurridos dos aos de vigencia del
arancel correspondiente. Si durante el transcurso de dicho tiempo se ejecutasen obras de
nuevas vas, ornato o saneamiento, posteriores a la iniciacin de la vigencia del arancel, el
tasador podr aumentar el valor del terreno indicado en el arancel en proporcin que
corresponda al valor de dichas obras.
Art. 26: A falta de arancel o razn de precios, se adoptar como valor unitario del terreno,
el que se obtenga del clculo de la tasacin indirecta previa deduccin del valor de la
edificacin. En el caso de que no exista edificacin, se tomar el valor del terreno por
comparacin de zonas urbanas similares.
Art. 27: En la determinacin del valor del rea, se pueden presentar los siguientes casos :

a) Que el terreno tenga frente a una sola calle;

b) Que tenga frente a dos o ms calles que no formen esquina;
c) Que tenga frente a dos calles formando esquina;
d) Que tenga frente a tres calles formando dos esquinas contiguas;
e) Que tenga frente a varias calles formando tres o ms esquinas; y
f) Que el terreno est enteramente dentro de una manzana y solo tenga
comunicacin con una de las calles por intermedio de otra propiedad.
Art. 28: Si el terreno tiene frente a una sola calle, se aplicar en la valuacin, el precio
de arancel al rea determinada por el doble cuadrado del frente o a la efectiva si fuera
menor. Al exceso, si lo hubiere, y hasta el tercer cuadrado del frente, se aplicar el 0,75
del precio del arancel, y si an restase rea se le asignar el 0,5 del precio de arancel. En
el caso de que el frente sea discontinuo se repartir el rea total en reas parciales
proporcionales a los frentes parciales y se aplicar a cada rea lo anteriormente expuesto.
a = 10 m.

10 m

20 m b < = 100 del arancel

10 m

10 m = 0,75 del arancel

c

d 5m = 0,50 del arancel

Ejemplo:

69
Valor del arancel (Valor medio de la zona ) = US$ 35 m2
Terreno Tipo (a x b) doble del cuadrado del frente (10 m x 20 m) = 200 m2
200 m2 x US$ 35 m2 = US$ 7.000
Tercer cuadrado (10 m x 10 m ) = 100 m2 x 0,75 de US$ 35 = US$ 2.625
Exceso de superf. (5 m x 10 m) = 50 m2 x 0,50 de US$ 35 = US$ 875
Valor total del Terreno de 350 m2........................................... = US$ 10.500
Valor del m2 medio del terreno (US$ 10.500: 350 m2) = US$ 30 m2

Art. 29: Cuando el terreno da frente a dos o mas calles sin formar esquina, se dividir el
rea total en partes proporcionales a los frentes, obtenindose as, reas parciales que se
valuarn independientemente, de acuerdo con las reglas del artculo anterior.

En todo caso el valor del terreno nunca ser menor que el se obtendra si dicho terreno solo
diera frente a la calle de mayor precio, tal como se indica en el artculo anterior, ms una
bonificacin de un dcimo de ese valor.

calle 1
a calle 1

b A
calle 2
c C
d D b = 80 m
e E
f F

g B

10 m calle 2

a x b = Terreno a tasar = ( 10 x 80 m. ) = A+B+C+D+E+F = 800 m2

a x b = Terreno A (cuadrado del frente) = 10 x 20 m = 200 m2
a x c = Terreno C (3er cuadrado (0,75 ) = 10 x 10 m = 100 m2
a x d = Terreno D (4to cuadrado (0,50 ) = 10 x 10 m = 100 m2
a x e = Terreno E (2do cuadrado (0,75 ) = 10 x 10 m = 100 m2
a x f = Terreno F (cuadrado del 2 frente) = 10 x 20 m = 200 m2
a x g = Terreno B (doble cuadrado 2 frente = 10 x 10 m = 100 m2

Valor arancel calle a = US$ 50 Valor arancel calle b = US$ 27

Valor del terreno = Valor de A+B+C+D+E+F
Valor de A: = US$ 50 x 200 m2 = US$ 10.000
Valor de B: = US$ 37 x 200 m2 = US$ 7.400
Valor de C: = US$ 0,75 de 50 x 100 m2 = US$ 3.750
Valor de D: = US$ 0,50 de 50 x 100 m2 = US$ 2.500
Valor de E: = US$ 0,50 de 37 x 100 m2 = US$ 1.850
Valor de F: US$ 0,75 de 37 x 100 m2 = US$ 2.775 = US$ 28.275
Si se considera la nota del artculo 29 podra entenderse que el valor del terreno total no
puede ser inferior al valor de los parciales considerados con valor por calle 1 mas 10% de
incremento.
De esta forma, si aplicamos el valor por calle 1, tenemos que

70
Valor de A = US$ 50 x 1,00 x 200 m2 = US$ 10.000
Valor de C = US$ 50 x 0,75 x 100 m2 = US$ 3.750
Valor de B-D-E-F-G = US$ 50 x 0,50 x 500 m2 = US$ 12.500 US$ 26.250
Como el valor obtenido medido por la calle 1 (calle de mayor valor) es menor al valor final,
debe aumentarse en un dcimo. (26.250 + 2.625).
VALOR DE TASACIN DEL TERRENO a x b = US$ 28.875
Valor medio del m2 del pao completo = US$ 36,09375
Art. 30: Cuando un terreno tiene dos frentes formando esquina, se tendr presente que
la influencia de la esquina solo alcanzar hasta 25 metros por cada frente, cualquiera que
sea el ngulo en la esquina, o sea, hasta un mximo de 625 metros cuadrados. se pueden
presentar los siguientes casos:
a) Que cada frente mida 25 metros o menos. En este caso se valuar hasta el producto de
ellos a los dos tercios de la suma de los precios de las calles y el exceso si lo hubiere se
valuar 0,50 de dichos dos tercios.
b) Que uno sea de 25 metros o menos y el otro mayor de 25 metros. Se valuar el rea
de influencia de la esquina como queda dicho en el inciso anterior y el rea restante que
corresponde al mayor frente, segn lo indicado en el art. 28.
c) Que los dos frentes sean mayores de 25 metros. Se valuar el rea de influencia de la
esquina segn a), el exceso se repartir proporcionalmente a los frentes restantes
procediendo con cada rea parcial de acuerdo con el art. 28.

En todo caso, el valor de un terreno en esquina, nunca ser menor que el que tendra dicho
terreno si solo diera frente a la calle de mayor valor, valuada como en el art. 28, ms una
bonificacin de un sexto del valor de la esquina. ( El art. 31 indica que si la esquina fuera
chafln ( ochavo ) se medirn los frentes hasta el punto ideal de su encuentro).

Art. 32 : Cuando el terreno tiene frente a 3 calles formando dos esquinas contiguas se
valuar el rea de influencia de las esquinas de acuerdo con el art. 30 y el rea restante se
repartir proporcionalmente a los frentes sobrantes para valuarlos de acuerdo con el art.
28. En caso de que el lado comn sea menor de 50 metros, se tomar para valuar cada
esquina, la mitad de este lado comn.

71
 QUINTA PARTE
MTODOS ESPECIALES DE TASACIN DE TERRENOS
Los mtodos especiales para efectuar Tasaciones de suelo, como ya se indic, son, entre
otros, los siguientes:

Difusin de Valores
Antes y Despus
Terrenos en esquina
Coeficiente de Medidas
Valor Plottage o Fusiones de roles

1.- Mtodo de Difusin de Valores:

Este mtodo se usar cuando se presenta un terreno con frente a dos calles de valores
diferentes. En este caso se obtendr un valor medio resultante de sumar los valores
aplicados a cada franja de terreno segn los usos y las relaciones de frente y fondo
adecuadas a los mismos usos.

CALLE A = $ 7.000 M2 - a
valor medio = a x a + b x 1 - a )
a+b a+b

VM = 7.000 7.000 . + 3.000 x ( 1- 7.000 )

7.000 + 3.000 7.000 + 3.000

VM = 7.000 x 7.000 + 3.000 - 3.000 x 7.000 .

10.000 10.000
CALLE B = $ 3.000 M2 b
VM = 7.000 x 0, 7 + 3.000 3.000 x 0, 7
VM = 4.900 + 3.000 2.100 = $ 5.800 m2
VM = $ 5.800 m2

2.- Mtodo Antes y Despus

Este sistema se emplear, de preferencia, frente a casos de indemnizaciones por

fraccionamiento de terrenos.

Considerando a nuestro terreno tpico con dimensiones de 10 metros de frente y 20 metros

de fondo, se nos presenta la situacin de expropiacin por ensanche vial de un terreno
cuyas dimensiones son 10 metros de frente por 30 metros de fondo. En este caso debemos
suponer que la expropiacin caer sobre una superficie de 10 x 10 y el terreno seguir
teniendo su misma dimensin de frente a la calle, en consecuencia podramos suponer que
la parte expropiada es la superficie de fondo del terreno y quedando un nuevo terreno
tpico con frente a una calle ampliada, es decir, la expropiacin estara beneficiando al
72
expropiado doblemente: por una parte se le est indemnizando el m2 al valor medio zonal y
por otra parte su sitio restante est adquiriendo valor por mejoramiento de sus dimensiones
que lo llevan a terreno ms adecuado, en consecuencia, de mejor valor que el que exista
antes de la expropiacin. Considerando que lo que se persigue con la expropiacin es
mejorar la vialidad zonal, el pago indemnizatorio debe ser equitativo buscando el mximo
beneficio a ambas partes, por ello el sistema de tasacin ser valuar la fraccin expropiada
calculando su valor por la diferencia entre el lote antes de ser expropiado y el lote despus
de la expropiacin.

Ejemplo numrico :

Terreno Tpico frente = 10 metros

fondo = 20 metros
Superf = 200 m2.

Terreno Expropiado frente = 10 metros

fondo = 30 metros
Superf = 300 m2.

Franja que se expropia frente = 10 metros

fondo = 10 metros
Superf = 100 m2.

Valor del m2 medio zonal tpico = $ 10.000 m2

Desarrollo del Ejercicio:

ANTES : El terreno que se expropia tiene una dimensin con mayor fondo que el tpico que
desmejora su precio medio con relacin al terreno tpico vale decir que este terreno tiene
un valor medio zonal menor que se calcula considerando la prdida de valor por crecimiento
de cuartos en sus franjas posteriores hasta alcanzar la relacin ff = 1:2

Valor de la franja por mayor fondo que el tpico 1er. cuarto pierde 20%
2do. cuarto pierde 30%

Vm = ( 75 m2 x 10.000 - 20%) + ( 25 m2 x $ 10.000 - 30%)

= (75.000-20%) + (25.000-30%) = (75.000-15.000) + (25.000 - 7.500)
= $ 77.500 : 100 m2 = valor m2 atpico = $ 7.750 m2
Valor del Terreno Antes $ 2.775.000 : 300 = $ 9.250 m2
Valor de la expropiacin $ 925.000

DESPUS: Valor del Terreno Despus:

Valor medio zonal $ 10.000 x 200 m2 = $ 2.000.000

Valor cancelado por expropiacin = $ 925.000
Valor del m2 despus de expropiacin = $ 10.000 m2

Segn se observa en este caso especfico, el valor final del Terreno se mejora con la
expropiacin si consideramos que el valor del m2 antes de la expropiacin, pensando en la
depreciacin del fondo por crecimiento era de $ 7.750 m2; el valor de la expropiacin
llevado a la media del terreno era de $ 9.250 y despus es de $ 10.000.- (aumenta un 7,5%

73
en su valor base). Este mismo sistema se puede aplicar si un vecino desea adquirir una
franja posterior de un terreno colindante.

CALLE CALLE CALLE

antes 10 X despus

30 20
A 20 B B

10

10 10

Frmula = X = A B

b 8

CALLE a 12 calle futura

50
c
30

32

DATOS :
Superficie total = frente = 50 metros
fondo = 32 metros = 1.600 m2
Superficie de a = 12 x 32 metros = 384 m2
Superficie de b = 8 x 32 metros = 256 m2
Superficie de c = 30 x 32 metros = 960 m2
Valor medio m2 zonal = $ 4.000.-

APLICACIN DEL MTODO:

A) ANTES: Terreno = 1.600 m2
Valor m2 = $ 4.000
Valor Terreno = 1.600 x 4.000 = $ 6.400.000

B) DESPUS Terreno c) = 960 x 4.000 = $3.840.000

Terreno b) = 256 x 4.000 = $ 512.000
2

74
El terreno b) se ha castigado en un 50% por forma resultante y adecuacin o uso
Terrenos excedentes despus de expropiacin: c) $ 3.840.000
b) $ 512.000 = $ 4.352.000
ANTES = $ 6.400.000
DESPUS = $ 4.352.000
VALOR FRANJA EXPROP. O VALOR DE a) = $ 2.048.000

Valor medio zonal $ 4.000 m2

Valor del m2 a cancelar por expropiacin 2.048.000 = $ 5.333.33
384 m2

Otro de los casos en que aplicaremos el sistema Antes y Despus se produce cuando el
propietario de un lote desea adquirir una franja de terreno colindante por uno de sus lados
para ampliar sus medidas de frente:

CALLE CALLE

ANTES DESPUS

A X 30 30 B

Frmula X = B - A

10 5 15

Para este tipo de Tasacin se deber considerar adems que los terrenos que aumentan su
frente se valorizan en 1% por cada 1% de mayor dimensin, luego el precio final debiera ser
influenciado por este concepto como segunda variable.
Supuestos: (Argentina relacin ff = 1:3)

Lote de 10 metros de frente por 30 metros de fondo al que se le agrega una franja de 5
metros por 30 metros para dejar un terreno regular y tpico de 15 x 30 metros y cuyo valor
medio zonal del terreno tpico es $ 10.000 m2.

Segn la frmula de mayor fondo del ejercicio 1) el precio del m2 del terreno tpico se
deprecia en 20% el primer de crecimiento y 30% el segundo de crecimiento. Siguiendo
los clculos indicados en ese ejercicio, el valor medio queda en $ 7.750 m2.

luego su valor de franja es = $ 10.000 x 150 m2 = $ 1.500.000

Valor del terreno antes = $ 7.750 x 300 m2 = $ 2.325.000 = $ 3.825.000
Valor del terreno despus = $ 10.000 x 450 m2 = $ 4.500.000

Plusvala que recibe el terreno al aumentar superficie

y mejorar su relacin ff quedando tpico del sector ................ = $ 675.000

La plusvala que adquiere el terreno con la anexin es de 17,65 %

75
 Otra situacin que permite resolver el sistema Antes y Despus es aquella derivada de
formas de martillo a favor o en contra.

Suponiendo un terreno (figura) con un martillo a favor en su fondo. El valor del conjunto
surgir de la suma de fraccin A ms la B, sta a su vez se calcula por antes y despus del
lote ( B + B ) de 10 metros por 30 metros menos el lote que enfrenta a la calle B de 10 m.
por 20 m. [ A + B ] = A [ ( B + B ) - B ]

20 10 20 10

B B

A B A B
30

Calle calle

[A + B] = A + [(B + B) - B ] [A + B ] = ( A + B + B ) - [(B+B) -B]

Tomando ahora un terreno con martillo en contra en los fondos (figura) se tiene que el valor
del conjunto surgir de la diferencia entre la fraccin (A+ B + B) de 20 metros de frente por
30 metros de fondo menos la fraccin B que resulta de un antes y despus entre la
fraccin ( B + B ) de 10 metros por 30 metros menos la fraccin frente a la calle B. ( A +
B ) = ( A + B + B ) - [ ( B + B ) - B]

TERRENOS EN ESQUINA
Los terrenos ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los terrenos mediales
prximos, ello debido a que existen mejores condiciones y posibilidades de desarrollar
locales comerciales, mayor permetro de vitrinas, mayor aprovechamiento para el desarrollo
de edificios de viviendas en los pisos altos por tener mejores condiciones de iluminacin y
ventilacin. Esta plusvala otorgada a un terreno esquina ha tenido diferentes opiniones, es
as como destacaremos algunas de ellas.

La norma norteamericana se basa en el valor predial del terreno medial y efecta los
ajustes al terreno esquina segn su dimensin de frente a la calle y aplicando el valor de
cada calle que enfrenta aumentada en un 20% cada una.

El Banco Hipotecario Nacional de Argentina establece los siguientes porcentajes de

plusvalas a los terrenos esquinas.:
Para zonas comerciales centrales 25% a 35%
Para zonas comerciales en general 20% a 25%
Para zonas residenciales de alto valor 15% a 20%
Para zonas residenciales comunes 10%
Esta aplicacin resulta prctica pero no es exacta en cuanto al valor a aplicar por estar
influenciada directamente por el tasador en su observacin in situ.

76
Mtodo Valvano: Adoptado por el Tribunal de Tasaciones de Argentina:
Valvano dice que: Para la correcta determinacin del coeficiente de la valorizacin por
ubicacin esquina, es conveniente, si se quiere proceder de un modo racional, partir de la
relacin entre la superficie del terreno y la suma de sus frentes, ya que ella es un ndice de
las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas
dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.

El sistema de Valvano se basa en terrenos tpicos de 10 x 30 metros y segn la situacin

central de la Repblica Argentina, diseando para ello una tabla factorizada que aplica la
exactitud a cada caso. Para nuestro Manual indicaremos los porcentajes mnimos y mximos
que emplea Valvano segn su sistema sin entrar al detalle de sus frmulas.

2 1

4 3

ING. MIGUEL VALVANO:

Zona cntrica de la Capital Federal con alto valor comercial

en la planta baja y oficinas o departamentos en los pisos altos 15% a 50%

Zona de Valor comercial y residencial intermedio apta para

edificios en propiedad horizontal 10% a 30%

Zona residencial, inclusive algn comercio minorista.

Edificacin de 1 o 2 pisos en general.
No es zona de edificios en altura 5% a 20%

Bajo valor de la tierra, barrios en formacin donde exista

esquinas susceptibles de comercio minorista 0% a 15%
Mayor precio en esquina lo recibe la que enfrenta el sentido del trnsito.

COEFICIENTE DE MEDIDAS:
Se refiere a las opiniones de tasadores que han considerado que los terrenos pierden valor
en la medida que se van alejando de una relacin de adecuacin segn la zona en que se
localiza el terreno en observacin. Dicho de otra manera, los terrenos, segn su mximo
aprovechamiento, crecer en valor y desde el punto de equilibrio comenzarn a perder
valor. Esta prdida de valor se llev a tablas y curvas de niveles pero en general el sentido
de ellas indica:

calle

77
LEY DE HOFFMAN : Dice que los 2/3
del valor de un terreno se encuentran 2/3
ubicados en su primera mitad y el resto
en su otra mitad.
1/3

calle
REGLA NORTEAMERICANA : Dice que
supuesto un lote dividido en cuatro partes vale 4
a lo largo de su fondo, la parte del frente
vale 4 veces la del fondo y las intermedias
3 y 2 veces. vale 3

vale 2

vale 1

FACTOR DE UNIN DE ROLES O VALOR PLOTTAGE:

El valor Plottage se define como la plusvala que adquiere la reunin de dos o ms terrenos
en funcin de las ventas o beneficios econmicos que dicha reunin produzca.

Aparentemente es una contradiccin con la conocida ley econmica que a mayores

superficies de terreno corresponden menores valores unitarios, en razn de la restriccin de
compradores capacitados financieramente para solventar grandes erogaciones de capital.

Pero en los centros urbanos de importancia, dicha ley econmica se halla superada por
existencia de grandes consorcios de capital que estn necesitados de adquirir, en centros
comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalacin de negocios y comercios
de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes hoteles, salas de espectculos,
galeras comerciales, etc.

Generalmente dicha sobre estimacin de los valores normales de la zona se produce en los
ncleos de tipo comercial, pero a veces tambin se opera en zonas residenciales de
viviendas colectivas y obedece, como veremos ms adelante, a las economas de tipo
constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de departamentos u oficinas de
dimensiones mayores a las que sera posible en un lote normal.

El crecimiento del parque automotor en todas las ciudades importantes del mundo, ha
hecho imprescindible, y en algunos casos obligatorios, la construccin de espacios de
estacionamiento de automviles. Dicha solucin es, arquitectnicamente, imposible si no se
dispone de una fraccin de dimensiones adecuadas de frente y fondo.

Los tribunales de Nueva York definieron el valor Plottage como el porcentaje aadido al
valor sumado de dos o ms terrenos pertenecientes a un mismo propietario y que debe

78
tomarse en cuenta cuando el terreno est baldo o edificado con un slo edificio, abarcando
todo el terreno.

En general se admite en ponderar el valor Plottage con un 10% a un 20% del valor de los
terrenos individuales sumados, pero siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezcan
realmente una ventaja, ya que el exceso de medidas innecesarias puede resultar tambin
un factor negativo.

Segn BLAKE SNYDER, en su Real State Handbook, se acepta generalmente que un

Plottage tendr un 10% ms del valor que los terrenos individuales, siempre que este
aumento est justificado por una mejor utilizacin de conjunto.

WILLIAM L. DE BOSTO, tasador de Nueva York dice: El Plottage es un tema importante

en la valuacin de la propiedad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el del
10% del valor unitario de la unin de los terrenos vecinos, pero puede indicar los lugares en
que el valor Plottage es nulo o muy pequeo y otros donde debiera ser estimado en dos o
tres veces ms que el 10% admitido.

JOHN A. ZANGERLE, estima la valorizacin por Plottage es mayor en las ciudades donde en
la zona comercial los lotes son de 6 metros a 8 metros de frente por 15 a 20 metros de
fondo. (Relacin f:f 1 a 2 ) . En las ciudades donde los terrenos son de ms 15 metros de
frente la valorizacin por Plottage no aparece con tanta frecuencia. Este concepto de
dimensiones ptimas es coincidente, como se ve, con el que surge de las tablas de (10m x
30m ) usadas en Chile para centros urbanos comerciales.

DANTE GUERRERO, sostiene que el valor Plottage debe surgir no estrictamente de la

aplicacin de un porcentaje, sino del estudio econmico y de las ventas que resultan del
acoplamiento de terrenos. Hay ciertos tipos de edificios de departamento, de oficina,
hoteles, que requieren un mnimo de servicios centrales, de distribuciones y de
desplazamientos verticales (entrada, hall, caja escalera, ascensores, etc.), cuya incidencia
repartida en menor nmero de unidades puede ser antieconmica. Cuando la anexin de
un terreno lindero permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agrega y
que se encuentra con dichos servicios proyectados y presupuestados, indudablemente que
esa economa nos conduce con mucha precisin a fijar el monto del valor Plottage.

Lo mismo puede ocurrir en grandes edificios para hoteles o de destino industrial o en

estaciones de servicios con estacionamiento, donde el costo del ncleo central de atencin
al pblico cuesta lo mismo para servir a una determinada superficie que a una doble o
triple.

Personalmente pienso que el valor Plottage se aplica a la unin de dos o ms roles con el
objeto de potenciarlos con el objeto de maximizar sus posibilidades de aprovechamiento,
fundamentalmente frente a la mayor contructividad que sobre ellos resultar segn las
normas de edificacin zonal y que en nuestro medio se sitan en el 30% promedio. Sin
embargo, este aumento de valor no recae en un 100% en los propietarios del suelo pues,
generalmente, un tercio de este mayor valor lo capitaliza el promotor del proyecto
incorporndolo a sus beneficios del costo final.

79
 Rol
1 Rol
2

SEXTA PARTE
TASACIN DE LAS EDIFICACIONES
Desde la generacin de un proyecto inmobiliario hasta la obsolescencia por antigedad,
ruinosidad o siniestralidad de ste, distinguiremos la tasacin prospectiva y la tasacin
retrospectiva, la primera de ellas corresponde al perodo entre la generacin del proyecto y
la recepcin municipal y la segunda corresponde al perodo posterior a la recepcin final
y/o trmino de la obra.
Tasacin Prospectiva: La tasacin prospectiva se refiere al estudio que se realiza durante
el desarrollo de las etapas del anteproyecto o de prefactibilidades y las etapas de proyectos
o factibilidades incluyendo los permisos de edificacin y etapas de urbanizacin y
construccin incluida tambin la recepcin final que contenga la inclusin de normas de
acogimiento a leyes especiales.
Tasacin Retrospectiva: La tasacin retrospectiva corresponde a la vida til del producto
inmobiliario la que se encuentra comprendida desde la recepcin municipal hasta su
obsolescencia total. Durante este perodo es cuando suceden diferentes efectos que alteran
el grado valrico del producto inmobiliario. Pueden afectarle remodelaciones,
renovaciones, ampliaciones, que podrn darle plusvalas o bien pueden afectarle siniestros
tales como incendios, inundaciones, terremotos, etc. Es entonces, durante este perodo
en que el inmueble puede ser afectado positiva o negativamente en forma notoria,
incluyendo su prdida normal de valor por antigedad y uso.

80
 TIPOLOGAS BSICAS DE TASACIN DE INMUEBLES:

En este Captulo se distinguir cuatro formas bsicas para analizar el producto inmobiliario y
as, lograr el valor de Tasacin en forma documentada, estudiada y ponderando los factores
que influyen en cada una de las tipologas.

1.- Tasacin por rentabilidad 2.- Tasacin por costo reposicin

3.- Tasacin por anlisis de mercado 4.- Tasacin por precios hednicos.

1.- La Tasacin por rentabilidad: Se basa en supuestos del mercado de arriendos. La

renta mensual podr ser conocida o apreciada segn el sistema de anlisis de mercado,
basndose en el producto inmobiliario y su sistema de manejo de la renta, podremos
establecer los gastos que se producen para alcanzar la renta neta anual. Entre estos costos
que recaen sobre la renta se puede mencionar los gastos de seguros, impuestos a los bienes
races, reparaciones mayores o no locativas, lucro cesante o desarriendo, etc., de modo de
lograr as la renta lquida anual base del clculo. Con estos antecedentes y conocida la
tasa de rentabilidad de los productos inmobiliarios y asociada a la tasa de los crditos
hipotecarios, podr lograr un valor de referencia de inversin o rentabilidad.

2.- La tasacin por Costo Reposicin es aquella que considera, separadamente, el valor
del suelo y el valor de las edificaciones. El valor del suelo se obtiene del mercado de
ofertas, ponderando todas las variables que permitan asemejarlo al terreno del inmueble
en estudio. El valor de la construccin se efectuar por el sistema de cubicaciones
presupuestadas o bien por aplicacin de tablas de valores y tablas de depreciacin y
antigedad.
3.- La tasacin por Anlisis de Mercado: Es aquella que se efecta teniendo como base
el estudio de las ofertas pblicas del mercado de inmuebles similares, datos que son
obtenidos, fundamentalmente, mediante la aplicacin de estadsticas que se homologan
en cada una de las tipologas o clases de productos inmobiliarios y que son datos que se
mantiene en archivos sistematizados o bien mediante la aplicacin de estudios sistemticos
de valores que efectan empresas especializadas para su comercializacin. Este tipo de
tasacin es la ms frecuente pues es solicitada por el sistema financiero inmobiliario
(bancos, empresas leasing y financieras), corredores de propiedades, particulares, etc.

4.- La tasacin por precios hednicos: Intenta precisar el valor del inmueble a travs de
la aplicacin de la observacin economtrica o medida econmica del producto
inmobiliario. Este sistema considera la aplicacin de algunos factores o atributos internos
y sus externalidades, las que pueden ser positivas o negativas.

CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES :

Atendiendo a los sistemas de construccin y a los materiales a emplear los edificios se

distinguen por clases, en la forma siguiente:

CLASE A: Construcciones con esqueleto soportante de acero. Los suelos se construirn

con perfiles de acero o losas de hormign armado y los muros se ligarn slidamente a la
estructura metlica de manera que se evite su destruccin en caso de sismos.

CLASE B: Construcciones con estructura resistente de hormign armado incluidas

aquellas en que la armadura es de hierro en perfiles. Los suelos se construirn con losas
de hormign armado y los muros se ligarn slidamente a la estructura soportante, de
manera que se evite su destruccin en caso de temblores.
81
 CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albailera de ladrillo entre cadenas y
pilares de hormign armado. Esta clase slo podr emplearse en construcciones hasta
cuatro pisos. Los suelos se construirn con losas de hormign armado. Se autoriza sin
embargo, construir de madera los suelos del piso ms elevado en los edificios de 2 y 3
pisos. Los cielos de los pisos ms elevados podrn construirse con losas de hormign
armado o por entramados de madera.

CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albailera de ladrillo, de piedra y de

bloques entre cadenas y pilares de H.A. Las edificaciones de esta clase no podrn tener
ms de dos pisos y la altura libre de ellos no podr exceder de 2.60 metros.

CLASE E: Edificios con estructura de madera. Estos edificios podrn tener hasta tres pisos
y no excedern de 9 metros de altura, pero se podr utilizar la techumbre para formar
un piso de habitacin en mansarda.

CLASE F: Edificios de adobe. Las construcciones de esta clase destinadas a habitaciones

no tendrn ms de 3 metros de altura libre y sern de un piso.

ESTRUCTURA BSICA DE LOS INFORMES DE TASACIONES

Los informes de Tasaciones, para su elaboracin, debern contener, al menos, los siete
captulos bsicos siguientes y tener presente adems, todos los otros factores que se han
indicado anteriormente para los suelos urbanos.

1.- SINGULARIZACIN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO:

Debe indicarse, con toda precisin, los siguientes tems:
a) Singularizacin geogrfica.
b) Singularizacin legal
c) Singularizacin tributaria
d) Singularizacin de uso y destino

2.- DESCRIPCIN DETALLADA DEL SECTOR EN QUE EST EL INMUEBLE.

Deben examinarse, al menos, los siguientes aspectos:
a) Condicin de urbano
b) Destino
c) Infraestructura urbana
d) Equipamiento urbano
e) Accesibilidad vial
f) Zona afecta a rehabilitacin urbana (Ley 18.595 y D.S. 1419 (15-10-87)
g) Zona afecta a remodelacin o renovacin urbana
h) Presencia de factores sensoriales (olfativos, tctiles, auditivos, visuales)
i) Afectacin a expropiaciones
j) Afectacin a apropiaciones
k) Otras afectaciones segn O.G. de U. y C. (Art.2.1.5.)
Mala calidad del subsuelo: Presencia de terrenos de rellenos, salinos, con
Napas freticas u otras perturbaciones ( Art. 5, 7, 13)
Terrenos inundables o potencialmente inundables.
82
 Terrenos propensos a avalanchas, rodados, aluviones, erosiones acentuadas.
Zonas de actividad volcnica.
Zonas prximas a obras de infraestructura (embalses, acueductos,
oleoductos, gasoductos, aeropuertos, etc.
Zonas prximas a reas de alto riesgo de incendio y contaminacin:
(Bosques, cementerios, vertederos de basura radioactividad, almacenaje de
Explosivos, productos inflamables, qumicos txicos, etc.)

3.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL:

Deben revisarse los factores y aspectos siguientes, segn se trate del terreno, el
edificio o de las obras complementarias.
1.- Del Terreno:
Revisaremos la relacin frente fondo, su forma, superficie, topografa, presencia de
construcciones obsoletas, las servidumbres de trnsito, servicios y vista, las
acequias, torres de alta tensin, uso zonal permitido, coeficiente de
constructibilidad, etc., factores todos ya analizados en pginas anteriores.
2.- De lo Edificado:

Afectacin a Decretos de demolicin, expropiacin, insalubridad, monumento

histrico.
Superficie edificada, legalidad de lo construido y calidad de las estructuras
Fecha de recepcin final o hito que da inicio estimado a la vida til del edificio.
Superficies, sean asignaciones de uso y goce de espacios comunes o alicuotas y
sus prorrateos.
Ley de Copropiedad y Reglamento de Copropiedad.
Calidad edificada y condicin arquitectnica actual.

3.- De las Obras Complementarias:

Cierros de antejardn, cierros medianeros, huellas de acceso vehicular y peatonal,

terrazas, piscinas, nichos de medidores y envases de gas, barbacoas, fuentes de
agua, espejos de agua, parrones, prgolas, cobertizos, jardineras, muretes de
contencin, escaleras exteriores, ascensores, calderas, alarmas etc.

FACTORES PARTICULARES QUE AFECTAN A LAS EDIFICACIONES:

FACTOR DESUSO FSICO:

La cada en desuso fsico obedece a la prdida de valor por desgaste de los materiales de
construccin sea por uso, abuso o simplemente la accin de los elementos de la naturaleza
o del transcurso del tiempo. El proceso de desgaste natural de los materiales se llama
entrpico.

FACTOR DE DESUSO FUNCIONAL:

Este factor corresponde exclusivamente al edificio mismo y se debe, por lo general, a las
variaciones o cambios del estilo arquitectnico o funcional de los edificios.

Pueden referirse a excesos de superficie construida para determinados espacios; deficiente

distribucin o relacin entre ellos; espacios de circulacin y anexos intiles que slo
83
implican un aumento de los costos de mantenimiento; instalaciones inadecuadas; deficiente
uso de los materiales, etc.

Caen tambin en desuso (obsoleto) funcional los edificios que resultan demasiado buenos o
insuficientes para el sector donde fue construido y aquellos de destinacin limitada,
cuando desaparezca el fin para el cual fueron proyectados.

Para el anlisis de este factor, el tasador deber tener presente las siguientes pautas:

a ) Cada en desuso lenta o incipiente: Se considerar que los edificios sufren una
desvalorizacin por esta causa, cuando sea evidente que no estn en condiciones para
cumplir en forma normal su destino, ya sea por deficiencias funcionales, excesos de
superficie o altura de los recintos, por espacios innecesarios, pero an as, estas
edificaciones pueden usarse sin que ello implique un gran sacrificio econmico o comodidad
para sus ocupantes.
b) Cada en desuso notorio o importante: Es necesario que se cumplan las condiciones
anteriores, pero adems debe sumarse el hecho de que el uso de edificar constituya un
recargo econmico superior al normal, ya sea de manutencin o de disminucin de su
rentabilidad, o que las funciones a que est destinado se vean notoriamente entorpecidas.
Algunos edificios por obsoletos, son destinados a otros usos diferentes, para el cual fueron
diseados (Ej. grandes residencias destinadas a clubes, restaurantes, colegios o academias,
etc.; salas de cine destinadas a locales comerciales; residencias destinadas a hoteles, etc.)
Esta correccin se aplicar en grado leve cuando el destino del edificio ha cambiado y su
actividad puede desarrollarse con cierta normalidad y el edificio produzca rentas
compatibles con su valor. Debe aplicarse esta correccin tambin cuando exista una
evidente falta de adecuacin del edificio al barrio donde est ubicado.

Ejemplos:
Viviendas de gran superficie o de muy buena calidad ubicadas en sectores de rentabilidad
muy baja o plusvala esttica o negativa.
Locales comerciales, o cualquier otro edificio, que estn ubicados en sectores similares
que no reporten una rentabilidad normal, compatible con la inversin realizada.
Estos ltimos casos se caracterizan, en general, por el hecho de que el valor fsico y de
reposicin del inmueble es superior al valor real de cambio o mercado y a su capacidad
rentable.
En casos extremos, la correccin por este concepto ser cada en desuso total.
c) Cada en desuso total: Se considerar que un edificio ha cado en desuso total cuando
no pueda cumplir en absoluto las funciones para las cuales fue construido, debiendo ser
destinado, como ltimo recurso, a bodega o depsito.
No siempre es necesario que los edificios que se encuentran en estas condiciones sean
viejos, puede ocurrir que por falta de adecuacin al barrio, cambios en la moda imperante
del momento; edificios incluso nuevos queden obsoletos en forma total. (Ej. oficinas,
algunos caracoles, hoteles, cines, locales comerciales, etc.)

FACTOR DE DESUSO ECONMICO:

Legislacin que modifica zonificaciones de ciudades, produce cambios de destinos en los
sectores.

84
 Cambios en el proceso econmico que determinen que la propiedad sea de difcil
manutencin (prdida del valor de las grandes mansiones por la legislacin tributaria
que afecta a sus poseedores y los gastos domsticos de manutencin.)
Desplazamiento natural de los habitantes de un sector a otro en busca de mejores
sectores residenciales (moda).
Las causas econmicas son generalmente producidas por los efectos que se reciben en los
sectores o barrios y totalmente ajenas al edificio en s.

FACTOR DE ASOLEAMIENTO:

Correccin aplicable slo a las unidades habitacionales, hoteles, oficinas o aquellos edificios
que requieran para cumplir adecuadamente sus funciones, de un asoleamiento normal (4
horas diarias mnimo)
FACTOR DE LUMINOSIDAD:

El factor de luminosidad se analiza segn sea el tiempo y la forma en que un ambiente

recibe luz directa del exterior y que le permite desplazamiento y actividad sin necesidad de
luz auxiliar. El grado de incidencia se aprecia en la mayor o menor cantidad de horas de
luz directa.
FACTOR DE AISLAMIENTO - AGRUPAMIENTO:
Condicin de Aislamiento: Correccin que permite apreciar la desvalorizacin producida
por el hecho de que un edificio no est aislado en el terreno. Se podr aplicar a edificios y
unidades menores tanto de uso habitacional como comercial. En el caso de comercio el
factor de concentracin ser considerado de plusvala y en los casos habitacionales ser
considerado depreciacin.
Este factor puede apreciarse bajo los siguientes hechos:
a) Pareamiento simple (una vivienda al medianero )
b) Pareamiento en servicios
c) Pareamiento doble
d) Pareamiento continuo
e) Edificaciones en bloques
Condicin de Agrupamiento. Permite esta correccin tambin poder apreciar la
desvalorizacin que se produce en los inmuebles por el slo hecho de formar parte de
conjuntos armnicos o condominios con inmuebles similares pues se aplicar el concepto de
economa de escala lo que afectar en mayor proporcin a los conjuntos de mltiples
viviendas.
EL PROCESO DE LA TASACIN DE VIVIENDAS:

Para efectuar la tasacin de viviendas sern vlidos los conceptos generales expresados
anteriormente. En consecuencia, se valorizarn separadamente los terrenos de la
edificacin y sus obras complementarias.
El Terreno:
Para la tasacin de terrenos se aplicar el enfoque de valor de mercado segn se ha
expuesto anteriormente.

La Edificacin:

85
Se efectuarn las mediciones necesarias separadamente, segn las tipologas de sus
estructuras, instalaciones y terminaciones para aplicar a estas superficies el valor
respectivo. Se aplicar a estos valores, segn sea el sistema utilizado, las depreciaciones
segn tablas, frente al concepto valrico costo reposicin o bien, se aplicarn los valores
segn tablas de estadsticas sistematizadas obtenidas de valores de comercializacin, fichas
homologadoras propias de ofertas zonales y/o los diferentes boletines de valores existentes.

Las Obras Complementarias:

Se valorizarn directamente segn costo reposicin en valores dados o bien GL. (valor
global).
Observaciones:
Este tem permite explicar, al lector de la tasacin, diferentes caractersticas anmalas
bajo las cuales se extiende el informe. Ejemplo : presencia de obras no regularizadas,
diferencias de programas respecto a planos, recintos no inspeccionados o recepcionados por
la autoridad, etc.
Declaracin Jurada: Permite informar que el Tasador no est vinculado en forma alguna al
inmueble o sus poseedores. Si no es el caso, deber explicarse.
Se considerar estado de amenaza de ruina cuando las reparaciones que se requieran para
habilitar la vivienda excedan el 30% del valor de tasacin del bien raz.

TABLA DE VIDA TIL DE LAS ESTRUCTURAS

SIGLA TIPO DE LA ESTRUCTURA VIDA UTIL

H.A. HORMIGON ARMADO 80 AOS
A.R. ALBAILERA REFORZADA 70 AOS
A.A. ALBAILERA ARMADA 70 AOS
M.D.1 MADERA (Impregnada durabilidad 1) 40 AOS
M.D.2 MSADERA (Impregnadas durabilidad 2-3) 20 AOS
M.T. ACERO CON ALBAILERA 70 AOS
A.D. ADOBE 40 AOS

DEPRECIACIN DE LOS EDIFICIOS:

La valorizacin de la edificacin, cuando se refiera a cualesquiera de los sistemas
constructivos establecidos en el Manual de Tasaciones del SERVIU, se har por valor de
reproduccin, con los establecidos en el punto referente a ellos anteriormente, aplicndolo
al valor resultante los coeficientes de depreciacin por antigedad establecidos en el
cuadro que sigue (Tablas de Chornik).
El concepto de depreciacin por antigedad considera desvalorizacin del edificio por el
tiempo transcurrido, en condiciones normales de conservacin, por lo tanto los valores
resultantes debern ser corregidos cuando se verifique que existen deterioros y otras
externalidades negativas.

86
 TABLA DE DEPRECIACIONES POR ANTIGEDAD ( CHORNIK )

TIPO DE AOS DE ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN

ESTRUCTURA 10 20 30 40 50 60 70 80
H.A. 0.85 0.70 0.50 0.40 0.35 0.30 0.25 0.20
A.R. 0.80 0.60 0.45 0.35 0.30 0.25 0.20
A.A. 0.80 0.60 0.40 0.30 0.25 0.20 0.15
M.D.a 0.70 0.40 0.25 0.15
M.D.b 0.20
M.T. 0.70 0.55 0.40 0.30 0.25 0.20 0.15
A.D. 0.80 0.55 0.25
Segn esta tabla de depreciaciones, en cada tipo de estructura se considera que siempre quedar un remanente
al final de su vida til.
Al igual que para la tasacin de terrenos influyen ciertos factores que los valorizan o deprecian
segn su influencia en l, para las edificaciones tambin hay factores de influencia general que
producen efectos positivos o negativos en su determinacin de valores. Estos factores han sido
analizados por S.I.I. para efecto de sus avalos territoriales y son:
PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO:
Es necesario para el Tasador conocer las partes fundamentales visibles que componen un
edificio de modo de poder evaluarlo en mejores condiciones estimando su valor de
reposicin y de deterioro.

Un edificio est conformado por las siguientes partes y cuyas funciones son especficas:

1.- ESTRUCTURA: Es la parte resistente del edificio destinada a posibilitar su permanencia

en el tiempo, absorbiendo los esfuerzos a que est sometida derivados de fuerzas dinmicas
y estticas. No debe confundirse con obra gruesa pues sta incluye adems elementos no
estructurales. (Muros no soportantes, radierers, etc. )
Las principales partidas de la Estructura son :
1.1. Fundaciones: Son sistemas destinados a transferir las fuerzas al suelo natural o terreno
de fundacin y su profundidad depender del nivel del terreno apto para fundar y de las
caractersticas del edificio. No siempre son visibles al Tasador pues estn bajo la cota del
suelo natural.
Existen distintos tipos de fundaciones segn sean las fuerzas a las que sern sometidas y las
propiedades del terreno de fundacin:

a) Fundaciones corridas: Llamadas comnmente cimientos, estn destinadas a recibir, por

lo general, muros de albailera y/o de hormign armado y se ejecutan en hormign.
b) Fundaciones aisladas: Estn destinadas a recibir elementos que trasmiten cargas
concentradas (pilares), o en casos de terrenos de mala resistencia mecnica (pilotaje). Se
pueden ejecutar en hormign (zapatas, dados de fundacin), para cargas de cierta
consideracin o en pilotes que pueden ser de madera, prefabricados de hormign armado,
en tubos de acero, segn sean las necesidades.

c) Vigas de hormign Armado: Se usan cuando pueden existir empujes de terrenos y para
unir fundaciones aisladas.
Los sobrecimientos, en caso de fundaciones corridas, protegen el edificio de la humedad y
nivelan la base de los elementos estructurales verticales.

87
1.2. Elementos Verticales Soportantes: Dependiendo del tipo de estructura, pueden estar
constituidos por muros de albailera o de hormign armado o por tabiques de entramados.
Los muros de albailera y de hormign armado pueden estar construidos para quedar a la
vista o ser revocados (estucados). Los tabiques de entramado, necesariamente deben
consultar otros materiales para terminaciones.
1.3. Bases para pavimentos: En los primeros pisos esta base est constituida generalmente
por radier de hormign colocado sobre capa de ripio que acta como sello hidrulico. En los
pisos superiores esta base est constituida por la estructura del entrepiso. (Losas de
hormign armado, entramados de madera, etc.).
1.4. Entrepiso: Es un elemento horizontal que se apoya en los elementos verticales del piso
inferior, destinado a servir de base de pavimentos y cielos. Estos apoyos pueden estar
constituidos por cadenas (muros) o vigas de hormign armado en albailera, perfiles
metlicos, vigas o cadenas de madera, tabiques de entramados.
Los entrepisos pueden ser ejecutados con losas de hormign armado, envigados de madera,
perfiles de acero de construccin, elementos prefabricados de hormign pre- comprimido
(pretensado), segn sea el tipo de estructura de los elementos estructurales verticales.
1.5. Estructuras de techumbre: Incluye la solucin del cielo del ltimo piso, y pueden estar
constituidas por una lmina (losa de hormign armado), una plegadura, o por un sistema de
entramado (tijeral, cercha, placa estereomtrica), segn sea la tipologa estructural y
formal del edificio.
2.- TERMINACIONES: Se refieren a todas las partidas de materiales que se aplican despus
de ejecutada la estructura, a fin de dar respuesta a los requerimientos fsico ambientales,
de uso y de expresin formal.
Las principales partidas que se incluyen en este rubro son:
2.1 Cubiertas: Materiales dispuestos con formas adecuadas para ofrecer una superficie de
proteccin del edificio contra los agentes atmosfricos tales como lluvia, nieve, viento, etc.
La eleccin del tipo y material de cubierta y las pendientes, est en funcin de la
estructura de la techumbre, de los regmenes de lluvias y vientos predominantes de la
localidad, y, especialmente, de la expresin volumtrica y su relacin con el edificio. Los
principales materiales usados en las cubiertas son: Impermeabilizaciones sobre superficies
(losas, entablados) planchas onduladas de acero galvanizado, de asbesto cemento y de
plstico; tejuelas de madera y de asbesto cemento; tejas de arcilla cocida y de mortero
cemento; cubiertas de metal estampado; lminas de acero zincado lisas embayetadas, sobre
entablado, etc.
2.2. Hojalatera: Elementos ejecutados en lminas de acero galvanizado, de aluminio o de
cobre, destinados a recoger y encausar las aguas lluvias del exterior al suelo natural
(terreno, red de aguas lluvias, drenes). Incluye elementos tales como: caballetes,
limatones, limahoyas, limatesas, canales, bajadas, grgolas, forros, embutidos, etc.
2.3. Aislamiento Trmica: Material dispuesto en lminas, a granel o en colchonetas,
destinado a proteger el edificio de los procesos de absorcin y prdida de energa calrica,
con relacin a la diferencia entre la temperatura interna de confort y las externas. Este
material se coloca en los niveles de cielo o cubierta, segn diseo, y en elementos
verticales exteriores de estructuras de entramado. Los materiales ms usados son los
fabricados sobre la base de poliestireno y poliuretano expandidos, lana de vidrio, lanas
minerales, etc.
2.4. Cielos: Revestimientos que se colocan en la parte superior de los recintos interiores. Se
emplean distintos materiales, segn estructura soportante. Bajo losas de hormign armado,
88
si no quedan a la vista, se puede utilizar revoques basado en morteros con cemento o con
yeso. En el caso de entramados, stos pueden quedar a la vista, colocando el material de
cielo (lminas o entablados) sobre o entre los elementos estructurales, o los cielos pueden
constituir superficies que no dejan ver estos elementos. Los materiales ms usados en
soluciones con estructuras de entramados son: entablados de madera, lminas de yeso
cartn, de madera laminada terciada, de madera aglomerada, de asbesto cemento, de
madera prensada, de virutas de madera aglomeradas con cemento o con yeso, de
poliestireno expandido, de fibras vegetales prensadas, etc.
2.5. Revestimientos interiores: Se refiere a los materiales de terminaciones de los
elementos de estructura y de obra gruesa destinados a resolver los requerimientos de
acondicionamiento fsico ambiental y de acabado formal. Las principales partidas son:
Revoques o estucos sobre albailera y hormigones, revestimientos cermicos o plsticos en
zonas hmedas (baos/cocina), revestimientos de elementos de entramado en base a
lminas y entablados.
2.6. Revestimientos exteriores: Se refiere a los materiales destinados a resolver
requerimientos climticos y de acabado formal. Su especificacin depende del tipo de
material usado en los muros o tabiques exteriores y del nivel de costo del edificio. Los
materiales mas usados en albailera y hormigones, cuando no quedan a la vista, son los
revoques de mortero de cemento y arena, con o sin agregado de hidrofugantes. En
estructuras de entramado, lminas de materiales impermeables o entablados de madera.
2.7. Pavimentos: Son materiales de terminacin final de pisos, colocados sobre una base de
mortero de cemento y arena o directamente sobre radieres o losas afinadas. Los ms
usados son parquet y entablados a base de madera, de plsticos ( vinlicos con o sin
asbesto) ptreos (lajas, adoquines), cermicos, en base a morteros de cemento (baldosas,
pastelones), radieres y morteros afinados con o sin color, pavimentos ejecutados en obra,
alfombras, etc.
2.8. Puertas y Ventanas: Pueden ejecutarse en madera, perfiles de acero ( planchas
dobladas, perfiles laminados, perfiles soldados) o en perfiles de aluminio.
3.- INSTALACIONES: En este rubro se incluyen las partidas de alcantarillado, agua potable
fra y caliente, de gas, de electricidad, de acondicionamiento fsico ambiental, de
circulaciones mecnicas, de proteccin contra incendios, y otras, destinadas al
funcionamiento de los edificios y prevencin de riesgos. Sus canalizaciones pueden ser a la
vista o embutidas en los elementos estructurales y de obra gruesa.
4.- OBRAS COMPLEMENTARIAS: Se refiere a partidas generalmente fuera de los edificios,
tales como cierros exteriores, puertas y portones exteriores, pavimentos exteriores,
terrazas, prgolas, jardineras, jardines y arborizaciones, cobertizos, estacionamientos,
sealizaciones, nichos para medidores, piscinas, iluminacin exterior, sealizaciones, etc.

89
 TIPO DE CALIFICACIN O CALIDAD:
El S.I.I. distingue las construcciones de acuerdo a la apreciacin de su CALIDAD GENERAL
sin considerar el ESTADO DE CONSERVACIN ya que ste se evala en conjunto con la
antigedad de la propiedad o construccin.
Dentro del rubro calidad valora a sta visto desde diferentes aspectos:
- Calidad de las construcciones tradicionales
- Calidad del diseo
- Calidad de las estructuras
- Calidad de las terminaciones
- Calidad de las instalaciones

CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES TRADICIONALES:

SUPERIOR:

a) Techumbre: Pendientes superiores a las necesarias ejecutadas con fines puramente

estticos
b) Aleros: Superiores a 1.00 metros.
c) Distancia entre muros superior a 3.50 metros, espacios abiertos cubiertos y grandes
ventanales.
d) Altura de piso a cielo superior a lo normal (2.40 m), en el caso de viviendas. La altura
normal de otras construcciones se considerar en funcin de su destino.
e) Sobrecimientos notoriamente ms altos que los normales (0.30 m), salvo aquellos que ha
sido necesario realizar obligatoriamente, para salvar desniveles de hasta 0.50 m.
f) Diseo complejo e irregular.
g) Diferentes niveles de piso entre algunos recintos.
h) Juegos de volmenes de H.A., traducidos en entrantes, salientes, balcones, terrazas
voladas,
i) Condicin de aislamiento. Edificios aislados.
j) Calefaccin y clima.
k) Terminaciones especiales o finas tales como:
Revestimientos exteriores: Pulidos, picados o a la martelina, gres cermico, litofrn,
maderas especiales sobre estuco, etc.
Revestimientos Interiores: Chapas en muros o zcalos en madera, gres cermico, formalita
o durolac, etc.
Pavimentos: Parquet de eucalipto con filete o de seleccin, baldosas de mrmol natural, de
color, etc.
Puertas: Enchapadas, especiales de aluminio o madera con pino oregn, encina, etc.
Quincalleras: Especial o importada. Salas de bao: En proporcin superior a la normal.
Artefactos tipo Venecia, de color o importados.
Otras Terminaciones: Persianas automticas, puertas automticas, gradas o pavimentos de
mrmol, columnas, balaustradas, capiteles, etc.
MEDIA SUPERIOR O BUENA:
Solo presenta algunas de las caractersticas especiales de diseo y construccin sealadas
para la calidad superior. Cuenta con instalaciones y terminaciones en su mayora
corrientes, pero posee algunas de mayor calidad tales como parquet de eucalipto, ventanas
de aluminio, chapas tipo Factomet, artefactos Venecia, pinturas gravilladas, etc.

90
MEDIA O CORRIENTE:
Edificacin de planificacin corriente caracterizado principalmente por su sencillez de
diseo.
(Rectangulares, normalidad en pendientes de techumbre, aleros y alturas de piso a cielo);
terminaciones normales en una construccin media y de tipo corriente o standard.
MEDIA INFERIOR:
Implica sencillez de diseo y construccin. Se incluyen en esta calidad las construcciones
seriadas edificadas con apoyo estatal, del tipo econmicas, faltando terminaciones y con
instalaciones a la vista.
INFERIOR O MNIMA:
Terminaciones de mala calidad y defectuosa colocacin. Pueden carecer de uno o ms
servicios bsicos. Segn la nueva normativa del SII. la Calidad de las Construcciones se
define diferenciando la mayor o menor complejidad del diseo y la estructura, y la
categora o nivel de las terminaciones e instalaciones. Para este anlisis la calidad se
califica en orden descendente con las denominaciones 1,2,3,4 y 5. Las Construcciones se
descomponen en partidas de diseo, estructura, terminaciones e instalaciones y se utilizan
los siguientes instrumentos:

CUESTIONARIO DE ATRIBUTOS DE LA CONSTRUCCIN

Cuestionario de atributos
Tabla de calidades de partidas
Definiciones
Matriz de combinaciones de calidades parciales

DISEO:

1. - Exclusivo, especial o nico como respuesta a un programa complejo de diseo de recintos

o requerimientos especficos del usuario, asociados a alto costo de construccin.
2. - Juegos de formas y volmenes.
3. - Primer nivel (nivel acceso) en edificios de ms de 4 pisos: diferencias de niveles de
piso por motivos estticos, que contribuyen a formar ambientes distintos.
4. - Diferencias de nivel de piso por motivos estticos que contribuyen a formar ambientes
distintos.
5. - Primer nivel (nivel acceso) en edificios de ms de 4 pisos: distintas alturas de piso a
cielo o superior a lo normal, por motivos estticos.
6. - Distinta altura de piso a cielo o superior a lo normal por motivos solamente estticos.
(concepto de normal segn el uso o la poca de la construccin).
7. - Bienes Comunes (al menos dos), tales como: sala de uso mltiple, sauna, gimnasio,
biblioteca, lavandera, etc.
8. - Para cada propiedad: Programa de recintos superior a los requerimientos normales del
destino dominante (ej: sala de uso mltiple, biblioteca, sauna, bar, sala de msica, mas
de un estar)
9. - En edificios de + de 4 pisos: Al menos una terraza por departamento u oficina, que
permita desarrollar actividades en el exterior, tales como: estar, comedor, recreacin u
otras.
10.- Techumbres especiales, tales como: cpulas, bvedas y similares o techumbres con sus
Pendientes superiores a lo requerido para el clima.
11.- En cualquier edificio acogido a Ley de Venta por Piso. Una o dos unidades por piso
proyectadas para lograr privacidad. No se consideran casos que son producidos por
limitantes de una o dos unidades por piso proyectadas para lograr privacidad. No se
91
 considerarn casos que son producidos por limitantes de la superficie de terreno y de las
normativas urbanas.
12.- Accesos y circulaciones diferenciadas (principal, de servicio, privadas, etc) No se
considerar este atributo cuando sea obligado por EL destino de la construccin. Ej.
Clnicas, hospitales u otros.

ESTRUCTURA:

1. - Monumentales, especiales o aquellas que en su ejecucin requieran de aplicacin de

Tecnologas especiales.
2. - A nivel de planta: discontinuidad de ejes estructurales.
3. - Discontinuidad vertical de ejes estructurales.
4. - Estructura calculada para cubrir luces mayores a la fijada por la Norma. No se considerar
este atributo cuando sea obligado para el destino del edificio.
5. - Elementos sobre dimensionados con fines estticos o decorativos.
6. - Losas inclinadas. No se considerar este atributo cuando sea obligado por el destino del
Edificio.

TERMINACIONES:

Cubiertas: Tejas de arcilla (colonial, romana u otras de tipo similar); cubiertas cuya
instalacin requiere de un costo adicional en la estructura de techumbre (ejemplo:
tejuelas, embayetados de cobre o fierro), cubiertas en base a elementos pre-tratados
(ejemplo: tejuelas revestidas, fierro galvanizado pre-pintado); losas impermeabilizadas;
cubiertas de aluminio, vidrio o cristal u otras de costo equivalente.
Cielos: Maderas finas, aluminio, cielos adaptados para instalaciones especiales, acsticas,
decorativos (ejemplo: Yeso moldeado en obra), similares.

Revestimientos exteriores: mrmol, cermicos de alto costo, arcilla, piedra, fulget,

metales, cristales, muro cortina, madera fina, hormigones a la vista con texturas
especiales, similares.
Revestimientos interiores: en primer nivel acceso en edificios de ms de 4 pisos:
Mrmol, cermicos de alto costo, cristales o espejos, metales, maderas finas o enchapadas
finas, telas, revestimientos artsticos, piedras, similares.
Revestimientos interiores: Mrmol, cermicos de alto costo, cristales, espejos, maderas
finas o enchapadas finas, papeles especiales, vinlicos o telas finas, similares.

Pavimentos en primer nivel, nivel acceso en edificios de ms de 4 pisos: Mrmol, piedra,

cermicos de alto costo, fulget, maderas finas, similares.

Pavimentos: Mrmol, piedra, cermico de alto costo, fulget, parquet, entablados de

maderas finas, pisos flotantes, alfombras de buena calidad, similares.

Puertas en ms de un vano: Maderas finas, labradas, de cristal, metlicas o de alto

costo.

Ventanas: Aluminio anodizado/ color, maderas finas, ventanas en la cubierta, similares.

Vidrios: vidrios y cristales tratados, vitrales, vtreas, similares.

92
Protecciones: persianas o postigos exteriores especiales, rejas de fierro forjado,
similares.

INSTALACIONES:

1. Ascensores: Panormicos o computarizados, escaleras mecnicas computarizadas, similares.

2. Aislacin por sobre los requerimientos del clima o del uso de la propiedad. Aislantes o
atenuantes acsticos, solares o trmicos, capaces de mantener ptimas condiciones de
temperatura o aislacin.

3. Calefaccin por sobre los requerimientos del destino del inmueble: central ( por losa,
piso, muro radiante ), chimeneas hechas en obra, ( ms de una ), similares.

4. Climatizacin por sobre los requerimientos del destino: redes de ventilacin forzada de
aire fro o caliente, similares.

5. Sistemas de seguridad y vigilancia: Red de alarma embutida, vigilancia por circuito

cerrado de T.V o similares.

6. Sistemas de seguridad contra incendio por sobre los requerimientos de las normas:
puertas cortafuego o sistemas de presurizacin de alta calidad y alto costo, redes de
detectores de humo, redes de luces de emergencia u otros similares.

7. Sistemas adicionales de captacin o generacin de energa que no tengan por finalidad

la solucin de emergencias.

8. A lo menos 4 redes elctricas de baja tensin embutidas, tales como: redes de

computacin, T.V., radio, telfonos, citfonos, TV Cable, u otras.

9. Edificios con funcionamiento de sistemas con apoyo de computadoras.

10. Artefactos sanitarios: importados, y grifera de alto costo ( a lo menos en dos recintos
de bao) ; muebles vanitorios con cubiertas y/o recipiente de mrmol, cobre o material de
costo similar, tinas de hidromasajes, similares.

11. Helipuertos.

Los atributos 2,3,4,5,7 y 11 no sern considerados cuando su existencia sea condicin

obligada por el destino o uso del edificio.

93
CALIDAD DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Se califican de acuerdo a la calidad de sus materiales y su estado de conservacin.

CDIGO CALIDAD ESTADO DE CONSERVACIN
1 ESPECIAL BUENO
2 ESPECIAL REGULAR
3 ESPECIAL MALO
4 CORRIENTE BUENO
5 CORRIENTE REGULAR
6 CORRIENTE MALO

CALIDAD DE LOS PAVIMENTOS

Especial: Considera materiales muy buenos o finos (piedra labrada, adoquines de piedra,
baldosa de mrmol reconstituidos, etc.) o pavimentos aptos para soportar cargas
vehiculares o similares.

Corriente: Considera materiales de tipo comn (baldosas, pastelones y otros).

Factores de correccin para condiciones especiales de Construccin

CDIGO DEFINICIN FACTOR

MS Mansarda 0.60
PZ Piso Zcalo 0.60
SB Subterrneo 0.50
CA Construccin Abierta 0.50
CI Construccin interior 0.70
K Espacios comunes 0.70

COEFICIENTE DE COMERCIALIZACIN

Para determinar el avalo de los locales comerciales y oficinas ubicados en los sectores
comerciales ms importantes de algunas comunas, se considerar un factor de recargo, que
podr fluctuar desde 1.10 hasta 12.00, aplicable a los precios unitarios bases de
construcciones de la comuna. Los coeficientes especficos varan de acuerdo a la ubicacin
de las propiedades en el rea comercial y se encuentren fijados en planos confeccionados
por el S.I.I.

BIENES COMUNES: En los casos de inmuebles colectivos acogidos a la Ley de Venta por
Pisos, el S.I.I. considerar en el avalo de cada departamento, oficina, local, etc. el valor
que les corresponda por concepto de cuota de terreno u otros rubros, siempre que este
tenga incidencia significativa en la tasacin estos inmuebles. Para determinar este mayor
valor, a los terrenos y construcciones de uso exclusivo se les aplicar el 20% y 30%,
respectivamente, de los precios unitarios bases correspondientes.

94
Coeficiente segn ubicacin dentro de un edificio:

En los edificios de 4 pisos y ms se deber tener una ponderacin de diferencia de valores

segn sea el piso en que se ubican las unidades en estudio para lo cual se deber aplicar un
factor basado en las ventajas o desventajas de la ubicacin por altura y dentro de un mismo
nivel o planta se deber ponderar, mediante la aplicacin de un nuevo factor, la plusvala o
depreciacin provocada por vista, luminosidad, panorama, asoleamiento, etc. factores
todos que se analizarn directamente in situ.

COEFICIENTE EN EDIFICIOS DE HASTA CUATRO PISOS

Edificio sin Edificio con Edificio con Edificio sin ascensor

ascensor ascensor ascensor y locales y con locales
Piso 1 0,90 0.95 1.50 1.50
Piso 2 1.10 1.10 0.90 0.90
Piso 3 1.00 1.00 1.10 1.00
Piso 4 0.90 1.00 1.00 0.95

COEFICIENTE EN EDIFICIOS DE MAS DE CUATRO PISOS

Piso 1 0.90 Piso 9 1.10
Piso 2 0.90 Piso 10 1.15
Piso 3 0.95 Piso 11 1.15
Piso 4 0.95 Piso 12 1.15
Piso 5 1.00 Piso 13 1.15
Piso 6 1.00 Piso 14 1.15
Piso 7 1.00 Piso 15 1.20
Piso 8 1.10 Pisos superiores 0.20

PONDERACIN DE VALORES SEGN MXIMA ORIENTACIN

CON RELACIN AL SOL
Sobre 10 horas de sol 1.20
Sobre 8 horas de sol 1.15
Sobre 8 horas de sol 1.15
Sobre 6 horas de sol 1.10
Sobre 4 horas de sol 1.00

PONDERACIN SEGN TAMAO TIL DEL INMUEBLE

Edificio Residencial
Hasta 30 m2 1.10
Desde 30 m2 a 50 m2 1.05
Desde 50 m2 a 100 m2 1.00
Desde 100 m2 a 140 m2 0.95
Desde 140 m2 a 250 m2 0.90

PONDERACIN SEGN TAMAO TIL DEL INMUEBLE

Edificio de Oficinas
Desde Hasta 35 m2 1.15
Desde Hasta 36 m2 - 50 m2 1.10

95
 Desde Hasta 51 m2 - 100 m2 1.00
Desde Hasta 101 m2 120 m2 0.95
Desde Hasta 121 m2 250 m2 0.95
Desde Hasta 251 m2 350 m2 0.90
Desde Hasta 351 m2 500 m2 0,85
Desde - Hasta Plantas Libres gral. 1.00
PONDERACIN DE OFICINAS POR UBICACIN EN EL EDIFICIO

Oficinas orientadas con frente a la calle 1.00

Oficinas orientadas al contrafrente del edificio 0.90
Oficinas orientadas al patio interior 0.80

En todos los casos se aplicar plusvala de 5% a 10% sobre el valor de cualquier unidad cuando sta
tenga estacionamiento dentro del mismo edificio, sea cubierto o en superficie, independientemente
del valor propio del estacionamiento.

96
 INFORMACION DEL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS
ANEXO N 1
CONSIDERACIONES GENERALES PARA LA TASACION
1.- TERRENO:
Para la tasacin de un terreno se considera el sector de ubicacin (emplazamiento) del
mismo, las obras de urbanizacin y equipamiento de que dispone (Art. 4, N2, Ley 17.235).
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna
del pas. Estos valores estn registrados en los planos comunales que se encuentran en
exhibicin en las respectivas Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos. Los
valores se representan de la siguiente forma:
Cada comuna est dividida en Zonas o Sectores.
Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno por m2.
Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base denominado
Coeficiente Gua.

Para la tasacin de los terrenos se consideran, adems, las caractersticas fsicas que son
particulares de cada cual y que afectan notoriamente su valor. Estas variables se
establecern mediante Circular del Servicio de Impuestos Internos.

El valor del terreno se calcula segn la siguiente frmula:

Valor m2 de terreno = VB x CG x CCT
En que:
VB (Valor Base): Corresponde al valor unitario de terreno asignado a toda la Zona.
CG (Coeficiente Gua): Corrige el Valor Base por localizacin del predio al interior de la
Zona.
CCT (Coeficiente Corrector de Terreno): Corrige el valor unitario de terreno del predio por
caractersticas fsicas del mismo.

2. CONSTRUCCION:
Para la tasacin de una construccin se considera su clase (material estructural), calidad,
sus especificaciones tcnicas, costos de edificacin, antigedad, destino e importancia de la
comuna y de la ubicacin del sector comercial (Art. 4, N2, Ley 17.235).
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construccin para cada clase
y calidad constructiva fijadas en anexo N4. Sus respectivas definiciones tcnicas, se
encuentran registradas en el Anexo N 2 de la presente Resolucin, considerando los
siguientes aspectos:

Tipologa de construcciones (Tipos y Clases).

Guas Tcnicas para la determinacin de la calidad de la construccin.
Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones:
1. Condiciones especiales de edificacin.
2. Depreciacin por antigedad de la construccin.
3. Localizacin comunal
4. Localizacin en sectores comerciales.
El valor de la construccin se calcula segn la siguiente frmula:

Valor m2 de construccin = VCC x DP x CE x FC x CCC

97
En que:

VCC (Valor Clase-Calidad): valor fijado en Anexo N4.

Clase: Material predominante de la estructura vertical de la construccin.
Calidad: Concepto que permite diferenciar construcciones de una misma clase.
DP (Depreciacin): Ajuste segn deterioro normal de la construccin producido por la
accin del tiempo.
CE (Condicin Especial): Considera construccin interior, altillo, construccin abierta,
mansarda, piso zcalo o subterrneo.
FC (Factor de Ajuste Comunal): Factor que diferencia el valor de una construccin, de
acuerdo a la comuna en que se ubica.
CCC (Coeficiente Comercial de Construccin): Factor aplicable a construcciones
localizadas en las zonas comerciales de las comunas.

98
 ANEXO N 2

TASACION DE CONSTRUCCIONES
DEFINICIONES TECNICAS

A. CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES

Se clasifican por Tipo, Clase y Calidad.
A.1. TIPO
A.1.1. GALPONES
A.1.2. OBRAS CIVILES
A.1.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS
A.1.4. OTRAS CONSTRUCCIONES

A.1.1. GALPONES:
Construcciones no habitacionales de un piso diseadas para cubrir grandes luces. Presentan
plantas libres con una estructura soportante modular y repetitiva. Los elementos
estructurales son sus apoyos verticales y elementos de transmisin de cargas horizontales.
La estructura de techumbre est calculada para soportar cargas inferiores a 150 Kg/m2.
Presentan cubiertas livianas de un peso igual o menor a 30 kg/m2 .
Adicionalmente, pueden tener subterrneos y/o zcalos y/o contener construcciones
interiores o altillos, independientes de la estructura del galpn o formando parte de sta.
La superficie de los galpones se determina segn lo dispuesto en la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones,
en adelante O.G.U.C.

A.1.2. OBRAS CIVILES

Carpetas de rodado de carreteras, puentes, tneles, pistas de aterrizaje, muelles, molos, centrales hidroelctricas,
termoelctricas, etc. Para su clculo, se considera el volumen o superficie de la obra, segn corresponda.

A.1.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para su clculo, se considera el volumen o superficie de la obra, segn corresponda.

A.1.4. OTRAS CONSTRUCCIONES

Toda construccin que no corresponda a las definidas en los tres tipos anteriores,
cualesquiera sean sus caractersticas.
La superficie de las construcciones se determina segn lo dispuesto en la O.G.U.C.

A.2. CLASE
Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se
aplican los siguientes cdigos y definiciones:

99
CLASE UNIDAD GALPONES OBRAS CIVILES OBRAS COMPLEMENTARIAS
GA
Acero
GB
Hormign Armado
GC
Albailera
GE m2 Madera
GL
Madera Laminada
GF
Adobe
OA Acero
OB m3 Hormign Armado
OE m2 Madera
SA Silo de Acero
SB Silo de Hormign Armado
m3
EA Estanque de Acero
EB Estanque de Hormign Armado
M m2 Marquesina

Permite diferenciar construcciones de una misma clase

100
 P Pavimento
W m3 Piscina
TA Techumbre Apoyada de Acero
TE Techumbre Apoyada de Madera
TL Techumbre Apoyada de Madera Laminada
OTR OTRAS CONSTRUCCIONES AS CONSTRUCCIONES
A AceroA en tubos y perfiles.
B Hormign armado.
m2
Albailera de ladrillo de arcilla, piedra, bloque de cemento u hormign celular: La albailera puede ser simpleB, armadaC o
C
reforzadaD.
E Madera: Estructura compuesta de pies derechos, soleras y diagonales (se incluyen aquellas con revoque de barro y paja).
F Adobe: Albailera de bloques de barro y paja (la fachada principal puede ser de albailera de ladrillos).
G Perfiles metlicos: Livianos de acero galvanizados hasta 1.6 mm de espesor.
Estructura con elementos prefabricados e industrializados: Se incluyen en esta clase los paneles de poliestireno expandido con
K
malla de acero galvanizado o similares.

A.3.1. GALPONES

Se califican con las siguientes denominaciones, segn sus caractersticas tcnicas

CALIDAD N DE CARACTERISTICAS
CODIGO NOMBRE DE LA GUIA TECNICA
1 Superior 15 o ms
2 Media 8 a 14
3 Inferior 0a7

GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE GALPONES

(Los trminos subrayados, se encuentran definidos en Anexo N 3 de la presente Resolucin).

N MATERIA CARACTERISTICAS
Al menos una de las siguientes:
Curva, en ngulo o inclinada (en planta y/o elevacin).
1 FACHADA
2 o ms planos en una fachada, cuyos desplazamientos sean
iguales o superiores a 1 m.
2 CERRAMIENTO Todo su permetro.
Al menos una de las siguientes:
Curva (en planta y/o elevacin).
3 CUBIERTA Bveda de 200 m2 o ms.
Marquesina de 50 m2 o ms con un lado mnimo de 2 m.
Estereomtrica de 300 m2 o ms.
4 SUPERFICIE 4.000 m2 construidos o ms.
Al menos una de las siguientes:
RECINTOS Altillo en al menos un 50% de la superficie del galpn.
5 INTEGRADOS AL Construccin interior en al menos un 30% de la superficie del
GALPON galpn.
Cmara de fro.
Al menos una de las siguientes, con una distancia mnima entre
apoyos:
Metlica de 15 m.
6 VIGAS
Hormign Armado de 12 m.
Madera de 10 m.
Madera laminada de 15 m.

101
7 ESTRUCTURA Que soporta gras mviles, tecles o similares.
8 RADIER O LOSA Con resistencia de 200 kg/cm2 o ms.
Al menos una de las siguientes:
Interior de 6 m o ms en su punto mximo.
9 ALTURA
Exterior de 10 m o ms en su punto mximo (incluye
antetechos).
10% o ms de la superficie construida, de uno o ms de los
siguientes materiales: Baldosas microvibradas; cermicos;
porcelanatos; flotantes fotolaminados, de madera,
PAVIMENTOS
10 exceptuando maderas no durables (pino insigne, lamo,
INTERIORES
olivillo, tepa (Art. 5.6.8 de la O.G.U.C.)); radieres terminados
con pintura epxica o tratamientos qumicos (endurecido o
sellado).
11 TERMO PANEL Al menos en un 30% de una fachada.
Al menos una de las siguientes o la sumatoria de ellas:
Ptreos: Mrmol natural; pizarra; piedra canteada; granito.
Metales: Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado.
REVESTIMIENTOS Otros: Porcelanatos; enchapes de arcilla; estucos texturados
12 o con piedras; hormigones terminados lisos y/o con texturas;
cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando maderas no
durables.
12.1 INTERIORES 100 m2 o ms.
12.2 EXTERIORES 25% o ms de la superficie de al menos una fachada.
Al menos una de las siguientes:
Curvo.
13 CIELOS FALSOS Prefabricados modulares metlicos prepintados.
Prefabricados modulares de fibra mineral.
De madera, exceptuando maderas no durables.
Al menos una de las siguientes, que cubra un rea total de 100 m 2 o
ms:
MATERIAL DE
14 Placas de policarbonato compacto o celular autosoportante.
CUBIERTA
Placas de polmeros (acrlico) y/o vidrio.
Emballetados metlicos.
PARASOLES Y/O
15 30% o ms de una fachada.
QUIEBRAVISTAS
Al menos una de las siguientes:
16 ESCALERAS Escaleras mecnicas.
Rampas mecnicas.
Una de las siguientes. Si se presentan dos o ms, esta materia tiene
doble ponderacin:
Climatizacin incorporada a la construccin.
Calefaccin.
CLIMATIZACION Y
17 Inyeccin de fro y/o calor.
OTROS
Evacuacin mecanizada de gases txicos.
Aislacin trmica en cierre perimetral y/o cubierta.
Sistema de recuperacin de fluidos qumicos.
Sistema de correo neumtico.
18 ENERGIA Sistema autnomo de generacin y/o captacin.
Al menos una de las siguientes:
Sistema centralizado de control computacional de personal.
SEGURIDAD Y
19 Sistema de aspersores contra incendio, de agua y/o espuma.
OTROS
Pintura intumescente.
Sistema elctrico blindado.
Dos de las siguientes. Si se presentan 3 o ms, esta materia tiene
CANALIZACIONES
doble ponderacin:
20 PARA CORRIENTES
Detectores de flama.
DEBILES Y OTROS
Alarmas antirrobo.
102
 Detectores de humo.
Detectores de movimiento.
TV cable.
Videocmaras de vigilancia.
Computacin.
Telfonos.
Citfonos.
Msica ambiental.
Sistema interno de informacin por televisin.
Fibra ptica.
Sistema de comunicacin mediante altavoces.
INSTALACIONES
21 Redes de agua potable y alcantarillado.
SANITARIAS

A.3.2. OBRAS CIVILES

Se califican con una calidad nica

A.3.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS

SILOS, ESTANQUES Y
MARQUESINAS
TECHUMBRES Calidad nica.
APOYADAS
PISCINAS
Pavimentos que resisten cargas de 200 Kg/cm o
Calidad 1 ms para trnsito vehicular, de maquinaria
PAVIMENTOS
pesada, aeronaves, etc.
Calidad 2 Otros pavimentos.

A.3.4. OTRAS CONSTRUCCIONES

Se califican con las siguientes denominaciones, segn sus caractersticas tcnicas

N DE CARACTERISTICAS DE LA GUIA
CALIDAD
TECNICA
CONSTRUCCIONES DE CONSTRUCCIONES DE
CODIGO NOMBRE
HASTA 4 PISOS MAS DE 4 PISOS
1 Superior 14 o ms 19 o ms
2 Media Superior 6 a 13 10 a 18
3 Media 0 a 5 (*) 0 a 9 (*)
4 Media Inferior
Ver definiciones
5 Inferior
Nota: (*) Cuando la construccin presente 0 caractersticas, ver previamente las definiciones de las calidades 4 y 5

103
 GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE OTRAS CONSTRUCCIONES
(Los trminos subrayados, se encuentran definidos en Anexo N 3 de la presente Resolucin).

N MATERIA CARACTERISTICAS
Se incluye piso zcalo, se exceptan subterrneos.
ALTURA DE LA 10 a 19 pisos.
1
EDIFICACION 20 pisos o ms. En este caso esta materia tiene doble
ponderacin.
Al menos una de las siguientes:
Curva, en ngulo o inclinada en planta y/o elevacin).
2 FACHADA 3 o ms planos de fachada, cuyos desplazamientos sean iguales o
superiores a 1 m, no obligado por rasante.
Al menos una de las siguientes:
Foso de un piso o ms de profundidad.
ELEMENTOS DE Corredor, portal y/o prtico de 3 m o ms de altura.
3
FACHADA
Arcadas; balaustradas; frontn; columnas; pilares, pilastras y
otros elementos ornamentales.
UNIDADES POR
4 Hasta dos unidades de ms de 140 m2 .
PISO
5 ALTURA DE (Se exceptan cajas de escala).
En unidades: 2.5 m o ms.
(*) RECINTO En reas de uso o dominio comn: 3.5 m o ms.
Al menos una de las siguientes:
200 m2 o ms en viviendas de hasta 4 pisos, oficinas o locales
SUPERFICIES comerciales (se exceptan plantas libres).
6 Planta libre de 500 m2 o ms.
TOTALES
Edificios no acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria de
5.000 m2 o ms.
En viviendas, al menos una de las siguientes:
Dormitorio de 25 m2 o ms y/o en suite de 35 m2 o ms.
SUPERFICIE DE Estar principal o comedor de 20 m2 o ms, o estar comedor
7 integrado de 40 m2 o ms.
RECINTOS
Cocina de 15 m2 o ms.
Bao de 6 m2 o ms.
Al menos una de las siguientes:
8 En unidades: 10 m2 o ms.
HALL DE ACCESO En reas de uso o dominio comn: 25 m2 o ms en destino
(*)
habitacional. 40 m2 o ms en otros destinos.
Al menos una de las siguientes:
3 o ms baos en destino habitacional (se excluyen baos de
servicio ).
2 o ms dormitorios de servicio.
9 OTROS RECINTOS 2 o ms recintos con bao exclusivo en destino habitacional u
oficina (se excluyen baos de servicio).
En casas: garaje de 25 m2 o ms, integrado a la construccin.

(Adosada a la construccin).
10 En unidades: 25 m2 o ms en total, por unidad.
TERRAZA En reas de uso o dominio comn: 100 m2 o ms en total.
(*)

Auditorio; bar; biblioteca; cafetera; camarn; piscina

temperada; cancha deportiva; capilla u oratorio; casino; cava;
comedor de diario de al menos 9 m2; despensa en destino
habitacional de 2 m2 o ms; escritorio; estar y/o comedor de
SALAS O servicio; estudio; gimnasio; guardera infantil; hidromasaje;
RECINTOS juegos infantiles; lavado (se excluyen en logias); ms de un
11 INTEGRADOS Y/O estar; quincho; repostero; salas de: cine, msica, televisin,
ANEXOS A LA computacin, eventos, exposiciones, juegos, multiusos,
reuniones; sauna; solario; vestidores para personal de servicio.
CONSTRUCCION En unidades: 2 a 4 recintos. Si se presentan 5 o ms, esta
materia tiene doble ponderacin.
En reas de uso o domino comn: 3 a 5 recintos. Si se presentan
6 o ms, esta materia tiene doble ponderacin.
Al menos una de las siguientes:
12 ESTRUCTURA Diseada a la vista en al menos una fachada.
104
 Que soporta helipuerto; piscina; cine o teatro.
Estereomtrica de 40 m2 o ms
Con plataforma antissmica.
Considera distancia mnima entre apoyos, exceptuando subterrneos.
En construcciones de hasta 4 pisos: 1 o ms.

En construcciones de 5 o ms pisos: 3 o ms del mismo tipo o distintas

.
13 VIGAS Hormign armado de 7 m.
Metlica de alma llena o tubular de 7 m.
Metlica reticulada de 12 m.
Madera de 6 m.
Madera laminada de 10 m.
Al menos una de las siguientes (se exceptan en subterrneos):
De 30 m2 o ms entre apoyos con un lado mnimo de 5 m.

Nervada.
14 LOSA En volado de 20 m2 o ms, con un lado mnimo de 3 m.

Inclinada (se exceptan rampas en estacionamientos y obligadas

por rasante).
2 pisos.
15 SUBTERRANEOS 3 pisos o ms. En este caso, esta materia tiene doble
ponderacin.
Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas:

Ptreos: Mrmol natural; pizarra; piedra; granito.

Metales: Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado.
REVESTIMIENTOS Otros: Porcelanato; enchapes de arcilla o
piedra; estucos especiales pigmentados; hormigones terminados a la vista,
16 lisos y/o texturados; cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando las no
durables.
16.1 INTERIORES En unidades y/o reas de uso o dominio comn: en construcciones de hasta
4 pisos, 10 m2 o ms. En construcciones de ms de 4 pisos, 20 m2 o ms. En
(*) centros comerciales, 100 m2 o ms.
En construcciones de hasta 4 pisos, 40 m2 o ms. En construcciones de ms
16.2 EXTERIORES de 4 pisos, 60 m2 o ms. En centros comerciales, 200 m2 o ms.
Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas:
Mrmol natural; pizarra; granito; porcelanato; piedra;
17 PAVIMENTOS adoquines de piedra; madera, exceptuando maderas no
(*) INTERIORES durables.
En unidades: 20 m2 o ms.
En reas de uso o dominio comn: 40 m2 o ms al menos en un
piso.
En construcciones de hasta 4 pisos: 15 m2 o ms en total.
18 TERMO PANEL En construcciones de ms de 4 pisos: 50% o ms en una fachada.
En unidades y/o reas de uso o dominio comn :
Climatizacin incorporada a la construccin.
19 CLIMATIZACION Calefaccin por losa, muro, radiadores o zcalos.
Sistema centralizado de inyeccin y/o extraccin de aire y/o
(*) Y OTROS gases (se exceptan en cajas de escala)
2 o ms chimeneas hechas en obra.
Sistema de correo neumtico.
En unidades y/o reas de uso o dominio comn :
Ascensores: 6 o ms; 1 o ms en construcciones de hasta 4 pisos
20 ASCENSORES Y sin considerar subterrneo; panormico; para vehculos; de uso
restringido; de servicio.
(*) ESCALERAS Escaleras: mecnicas; con diseo especial, como por ejemplo con
ms de 1 descanso entre 2 pisos, peldaos de largo irregular o en
volado; rampa mecnica.
Al menos una de las siguientes:
Curva (en planta y/o elevacin).
6 faldones (aguas) o ms.
21 CUBIERTA Cpula, pirmide, bveda, lucarna de 4 m2 o ms, o que
existiendo ms de una, sumen entre ellas 16 m2 o ms. Lucernario
de 10 m de longitud o ms.
Marquesina de 20 m2 o ms con un lado mnimo de 2 m.
105
 MATERIAL DE Tejas de alerce, metlicas, arcilla o piedra pizarra; emballetados
22 de cobre; losa impermeabilizada en construcciones de hasta 4
CUBIERTA pisos; vidrio con una superficie de 25 m2 o ms.
23 ENERGIA Sistema autnomo de generacin y/o captacin.
En unidades y/o reas de uso o dominio comn, con canalizacin
embutida, oculta sobre cielo o bajo piso falso.
CANALIZACIONES Al menos tres de las siguientes:
PARA Videocmaras de vigilancia; alarmas antirrobo; detectores de
24 humo, gases o movimiento; detectores de flama; aspersores
CORRIENTES
(*) contra incendios; video portero; 15 o ms circuitos elctricos en
DEBILES Y casas y 10 o ms en departamentos habitacionales; fibra ptica;
OTROS control computacional centralizado de personal; comunicacin
mediante altavoces; circuito interno de comunicacin por
televisin; spiracin centralizada.
(*) SE APLICA DOBLE PONDERACIN SI LA CARACTERISTICA SE PRESENTA TANTO
EN UNIDADES COMO EN AREAS DE USO O DOMINIO COMUN.

DEFINICION DE CALIDADES 4 Y 5

USO DE LAS DEFINICIONES: Si la construccin tiene 0 caractersticas, se deber aplicar

previamente las definiciones para las calidades 4 5. Si stas no son concordantes con la
construccin, la calidad que se debe asignar es 3.

CALIDAD 4:
Construcciones que cuentan con un programa bsico de recintos, el que para el destino
habitacional, se considera el Art. 7.4.1 de la O.G.U.C. Sus materiales de construccin son
de tipo econmico, como por ejemplo: cubierta de zinc, fibrocemento, fierro galvanizado,
pavimentos vinlicos, radier afinado, entablados de madera no durables, vinlicos o similares
en su costo. Sus instalaciones sanitarias bsicas son completas (alcantarillado, agua potable,
electricidad), pudiendo tener alguna red a la vista. En viviendas, su planificacin tcnica
puede ser repetitiva y de aplicacin masiva. Algunos recintos pueden presentar deficiencias
de asoleamiento, ventilacin o funcionalidad.
Se clasifican adems en esta calidad, los recintos y sus respectivas reas de uso comn que
correspondan a estacionamientos y/o bodegas, ubicados en piso zcalos y/o subterrneos.

CALIDAD 5:
Se incluyen en esta calidad las viviendas bsicas, casetas sanitarias y construcciones
similares. Pueden presentar algunos defectos estructurales. Sus terminaciones e
instalaciones son mnimas y de baja calidad y/o defectuosa colocacin o con materiales de
desechos. Pueden carecer de un servicio bsico.

106
B. FACTORES DE AJUSTE
B.1. CONDICIONES ESPECIALES

PARA GALPONES Y OTRAS CONSTRUCCIONES

CODI
NOMBRE DEFINICION FACTOR
GO
Construccin secundaria edificada al interior de una
CONSTRUCCION
CI construccin mayor. Puede ser independiente de los 0.8
INTERIOR
elementos estructurales de sta.
Consiste en una plataforma o estructura de piso
generalmente apoyada en la estructura principal,
levantada al interior de una edificacin mayor, en
donde se aprovecha la altura de sta con el objeto de
ALTILLO AL lograr un segundo nivel. 0.6
En caso de galpones, se aplica este factor slo cuando
el altillo no exceda el 75% de la superficie de la
construccin mayor.
PARA OTRAS CONSTRUCCIONES
CODI
NOMBRE DEFINICION FACTOR
GO
CONSTRUCCION
CA Recinto cubierto y abierto por uno o ms lados. 1.0
ABIERTA
Recinto habilitado en el entretecho, con ventilacin e
iluminacin natural.
MANSARDA MS No se considera mansarda los pisos ubicados en
edificios en que los muros son inclinados, como
consecuencia de la aplicacin de rasantes.
Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel del
terreno que lo rodea, al menos en un 50% de la 0.8
superficie de cada uno de sus muros, con iluminacin
natural al menos por uno de stos.
PISO ZOCALO PZ
En caso de edificios destinados total o parcialmente a
comercio u oficina, esta condicin especial slo se
aplica a los pisos zcalos que estn destinados a
estacionamientos y bodegas.
Recinto cuyo cielo est bajo el nivel del terreno que lo
rodea, en un 100% de todos sus lados. Carece de
iluminacin natural.
SUBTERRANEO SB En caso de edificios destinados total o parcialmente a 0.7
comercio u oficina, esta condicin especial slo se
aplica a los subterrneos que estn destinados a
estacionamientos y bodegas.

B.2. DEPRECIACION

Los valores unitarios de construccin, excepto las Obras Civiles y Obras Complementarias
correspondientes a pavimentos y piscinas, se castigarn segn la edad desde el ao 2005
inclusive hacia atrs, en los porcentajes que se indican en la tabla siguiente. En ningn caso
107
el castigo de los valores unitarios podr superar el porcentaje mximo de depreciacin
sealado en la misma tabla

CLASE
DEPRECIACION A - B - C - GA GB - GC GL-
E - GE -TE F - GF G K
EA EB - M - SA - SB TA TL

% ANUAL 0.8 1.5 2.0 1.5 1.0

% MAXIMO 60 80 70

B.3. LOCALIZACION COMUNAL

El valor unitario de construccin se ajusta por un factor, segn la comuna de ubicacin de

sta, de acuerdo a la siguiente tabla:

FACTOR

1.0 0.9 0.8 0.7 0.6

Las Condes Antofagasta Chilln Algarrobo Pucn

Lo Barnechea Concepcin Colina Arica Pudahuel
Providencia La Reina Concn Calama Puente Alto
Santiago La Serena Coquimbo Cerrillos Puerto Varas
Vitacura uoa Huechuraba Chiguayante Quilicura
Puerto Montt Iquique Copiap Quilpu
Temuco Osorno Curic Quinta Normal
Via del Mar Pealoln Estacin Central Recoleta
Punta Arenas Hualpn Renca Resto de las
comunas del pas.
Rancagua Independencia San Antonio
San Miguel La Cisterna San Bernardo
Talca La Florida San Fernando
Talcahuano Lampa San Joaqun
Valdivia Linares San Pedro de la Paz
Valparaso Los Angeles Santo Domingo
Macul Villarrica
Maip Zapallar

108
B.4. LOCALIZACION EN SECTORES COMERCIALES

A los bienes races destinados total o parcialmente a Comercio, Oficina y Hotel-Motel,

ubicados en las reas comerciales ms importantes de las comunas de Las Condes,
Providencia, Santiago, Valparaso y Via del Mar, se les incrementar su valor unitario de
construccin, en un porcentaje que fluctuar entre un 50% y un 500%, de acuerdo a los
factores de ajuste establecidos en los planos a que se refiere el N1 de la Resolucin
Exenta de la cual este anexo forma parte y a las siguientes condiciones:

PROPIEDAD CONDICION FACTOR A APLICAR

El establecido en el plano
Ubicada en primer piso
respectivo

Con acceso en el primer piso Ubicada en otros pisos

(Slo aplicable a centros 50 % del establecido en el
comerciales y/o edificios plano respectivo
de oficinas)
Con acceso en el primer
piso El establecido en el plano
Ubicada en pasajes o galeras
(Se excluyen galeras o respectivo
pasajes sin salida)

Factor establecido en el
Hotel, Motel, Cine o Teatro 1,50
plano mayor o igual a 3,00

109
110
 C. TASACION DE BIENES COMUNES (COPROPIEDAD INMOBILIARIA)
A estas propiedades, se agrega la parte del avalo de los bienes comunes que le corresponde,
de acuerdo a lo establecido en la respectiva Ley. Para su tasacin, a los bienes comunes se
les asignar la misma calidad de las construcciones a las que sirve.

ANEXO N 4

TABLAS DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIONES

($ Del 01.07.2005)

TABLA N 1: GALPONES:

CLASE CALIDAD / m2

1 2 3

GB - GL 223.000 105.000 50.000

GA - GC 178.500 78.750 40.000

GE GF 105.000 52.500 20.000

TABLA N 2: OBRAS CIVILES

CLASE CALIDAD UNICA

OA 21.000 / m2
OB 31.500 / m3
OE 15.750 / m2

111
TABLA N 3: OBRAS COMPLEMENTARIAS

CALIDAD
CLASE
UNICA

SA

SB
21.000 / m3
EA

EB

M 47.250 / m2

TA -TL 31.500 / m2

TE 21.000 / m2

W 63.000 /m3

P1 31.500 / m2

P2 10.000 / m2

112
 TABLA N 4: OTRAS CONSTRUCCIONES

CALIDAD / m2
CLASE
1 2 3 4 5

A 485.000 336.000 215.250 130.000 65.000

B 529.000 378.000 294.000 185.000 95.000

C 485.000 336.000 215.250 130.000 65.000

E 353.000 241.500 168.000 85.000 30.000

F 187.500 115.500 84.000 45.000 20.000

G
353.000 241.500 168.000 85.000 30.000

CALIDAD 1: alta. (Categora Superior)

Construccin que presenta diseo especial para proporcionar buenos niveles de

habitabilidad de acuerdo al uso, o para fines estticos, utilizando tragaluces, parasoles,
ductos de ventilacin o similares. Poseen cierros perimetrales.
Su estructura es compleja (placas eteromtricas, cerchas pretensadas o similares), de
dimensiones amplias y/o reforzadas para soportar el emplazamiento de gras mviles,
tecles o similares.

Tambin se asigna esta calidad a galpones con diseo y estructura corriente, que poseen
terminaciones e instalaciones especiales, contando al menos con cuatro de los atributos que
a continuacin se detallan:
Cierros perimetrales y/o divisiones interiores de buena calidad: albailera de
cermicos y otros especiales.
Pavimentos calculados para soportar grandes cargas fijas o mviles tales como
almacenamiento productos pesados, desplazamiento de vehculos, maquinaria pesada o
vibratoria, etc... Pavimentos con formas especiales (canaletas, pozos, andenes,
desniveles u otros). Pavimentos con revestimientos plsticos cermicos, cauchos,
planchas metlicas, antideslizantes, similares. Pisos flotantes o especiales.
Cielos falsos adaptados para instalaciones especiales.
Aire acondicionado, redes de ventilacin forzada, calefaccin o similares.
Aislacin trmica y/o acstica.
Sistemas de seguridad tales como: red de alarma, circuito cerrado de TV, red de
iluminacin de emergencia, contra incendios (por sobre las normas).
Alto grado de iluminacin artificial.
Redes de agua y alcantarillado distribuidas dentro del galpn.
Equipamiento adicional, tales como: red de aire comprimido, sistemas adicionales de
captacin y generacin de energa (ejemplo: equipo electrgeno), similares.
Sistemas de a lo menos 4 redes elctricas de baja tensin (redes de computacin,
telfonos y citfonos, altavoces, msica ambiental, similares.).

113
Ejemplos de esta calidad son Malls y galpones utilizados por las cadenas de supermercados,
textiles, etc.
CALIDAD 2: media. (Categora Corriente)

Estos galpones presentan cierros perimetrales al menos por 3 lados, pudiendo existir
divisiones interiores. Poseen terminaciones e instalaciones econmicas, como por ejemplo:
a) Cierros de albailera de ladrillo sin estucar, madera, asbesto cemento, planchas de
fierro galvanizado, similares.
b) Pavimentos para trnsito normal de personas o maquinaria liviana, radier corriente,
baldosa de cemento, etc.
c) Redes de alcantarillado y agua potable.
Tambin se consideran en esta calidad aquellos galpones que no cumplen con la cantidad de
atributos mnimos exigidos para la calidad 1.

CALIDAD 3: baja. (Categora Inferior)

Se califican con esta calidad los galpones sin cierros perimetrales ni divisiones interiores.
Cuentan solo con la estructura y la cubierta. No poseen terminaciones o stas son mnimas.
En esta calidad, de existir pavimentos, se tasan en forma separada. Cuando la superficie de
un galpn no est claramente definida por su estructura vertical, sta se calcular por la
proyeccin de la superficie de cubierta en el plano horizontal. Cuando la estructura
vertical de un galpn est conformada por la estructura de los medianeros, stos deben
considerarse como cierros perimetrales del galpn.

TABLA DE VALORES ( M2 ) DE GALPONES SEGN

ESTRUCTURA Y CALIDAD

ESTRUCTURA DE
CUERPO Y TECHUMBRE CALIDAD 1 CALIDAD 2 CALIDAD 3
AA 9,90 6,00 3,90
BA 10,10 6,50 4,20
BB 10,90 8,70 4,50
BE 8,20 5,90 3,20
CA 8,90 6,50 3,60
CE 8,20 5,00 3,30
EE 5,70 4,80 2,30
FE 6,80 4,70 2,90
MM 6,50 4,20 2,45
Tabla referencial valores del ao 2005 se debe actualizar segn Tabla de SII.

114
 TIPOS DE GARANTAS HIPOTECARIAS

Segn sea la naturaleza del bien, naturaleza que deber calificar el tasador, existen los
siguientes tipos de garantas:

Garanta Hipotecaria: Al considerar terrenos y edificaciones de carcter definitivo,

permanente, no desmontable y no trasladable, se habla de bienes inmuebles y las garantas
que se constituyan sobre stos bienes inmuebles se llama garanta hipotecaria.

Se incluyen en esta clasificacin de garanta hipotecaria, para efectos legales, aquellas

constituidas sobre aviones y naves ( terminadas y en construccin) de 50 y ms toneladas de
registro bruto y aquellas sobre dependencias mineras.

Cuando se constituye garanta hipotecaria, el inmueble garantiza las obligaciones de ella

misma, (adquisicin) y cuando se agrega la clusula de garanta general, incorpora las
dems obligaciones financieras.

Garanta Prendaria: Las garantas constituidas por bienes muebles tales como instalaciones
desmontables, maquinarias, equipos, mercaderas, etc., se denominan prendarias. Estas, a
su vez, segn el rubro de la actividad, podrn ser: prendas industriales, prendas agrcolas,
prendas mineras, etc.

Las prendas, a su vez, podrn ser con o sin desplazamiento segn estn fijas o bien en usos
mviles. (Barco de pesca entre latitud (x) y longitud (x), camin de transporte de carga
entre Arica y Santiago, etc.) Estas garantas son de primera calidad por cuanto no admiten
preferencias fiscales o particulares sobre ellas. Estas prendas pueden ser constituidas con
clusulas de garanta general de modo de respaldar cualquier obligacin financiera
llamndose entonces Garanta Prendaria con clusula de garanta general o bien puede ser
Garanta Prendaria a secas para garantizar una operacin especfica.

115
 EL DESARROLLO DEL INFORME DE TASACIN INDUSTRIAL:

Los valores de los bienes inmuebles industriales se componen de la sumatoria de los

siguientes tems de valores parciales. * Terreno o casco
* Edificaciones
* Instalaciones Fijas
* Obras Anexas de edificacin
* Obras Complementarias

Para el desarrollo del informe de valores se seguirn los mismos principios enunciados en
este manual tanto en su parte terrenos como en su parte edificaciones sin dejar de
tener presente los diferentes conceptos que se incorporan a una propiedad industrial en
cada uno de sus componentes y factores de observacin
que variarn radicalmente segn zonas, usos, clima, pluviometra, etc.

Terreno : Al observar el terreno industrial, agregaremos a los factores ya conocidos de

terrenos urbanos, los siguientes:

a) Ubicacin con relacin a las fuentes de abastecimiento de materias primas e insumos

necesarios para el normal desarrollo industrial y administrativo de la industria.
b) Ubicacin con relacin a las fuentes de entrega de la produccin. Ubicacin con relacin
a los mercados a los cuales estn dirigidos los productos de la industria.
c) Vialidad existente desde el inmueble hacia los mercados que abastece y calidad de las
mismas.
d) Tamao y proporciones del terreno y su factibilidad de edificacin sobre l.
e) Urbanizacin existente y el nivel de la misma; proyecciones de mejoramientos futuros.
f) Conexiones y/o Abastecimiento de servicios pblicos de energa, alcantarillado de agua
potable y aguas servidas, conexiones o recepcin de aguas para usos industriales y
sanitarios, sistemas de comunicaciones, etc.
g) Facilidades de accesibilidad de trabajadores y pblico va movilizacin colectiva.
h) Riesgos naturales que afectan al terreno.
i) Aspectos ecolgicos tales como corrientes y direcciones de vientos predominantes,
cursos de aguas superficiales o subterrneas, tolerancia sectorial a emanaciones, ruidos y
otros, y la medicin de su impacto.

Edificaciones:

Las construcciones habitables de carcter definitivo o bien cuyo desmontaje signifique su

destruccin se considerarn para garanta hipotecaria. Edificaciones que se pueden
desmontar, desarmar, trasladar, y volver a montar sin que stas operaciones signifiquen
prdidas o destruccin de otras obras de edificacin fija se consideran como garanta
prendaria.

Al asignar los valores a las diferentes partes constitutivas de una construccin industrial, se
emplea, generalmente, el sistema de costo reposicin . Esto indica la necesidad de
confeccionar y mantener actualizada una tabla de valores unitarios segn cada tipologa de
construccin existente y mediante una depreciacin, segn se ha observado en este
manual, se buscarn los valores fsicos actuales de cada unidad construida.

116
Las depreciaciones en materia de edificacin industrial variarn segn la propia observacin
del tasador, sin perjuicio de ello, las pautas generales pueden indicar los aos de vida til
de los diferentes materiales:

Acero : 30 aos, con valor residual equivalente al precio del metal (Tn. de acero) segn
valor de reposicin.

Hormign: 80 aos, con valor residual equivalente al valor de las estructuras de acero.

Albailera reforzada: 50 aos, con valor residual equivalente a las estructuras de acero.

Maderas Nativas: 30 aos, con valor residual a determinar in situ.

LOS TEMS DE LA TASACIN INDUSTRIAL

Al valorizar las edificaciones se deber tener presente la separacin de ambas tipologas
indicadas precedentemente ( fijas y desmontables ) y adems se deber valorizar,
separadamente, las diferentes superficies que componen la unidad. Entre estas sub-
unidades, deben considerarse:

1. Portera, casetas de guardia interior y sus servicios anexos.

2. Galpn Central, galpones secundarios y terciarios.
3. Construcciones interiores industriales ( bodegas, paoles, etc.)
4. Construcciones interiores comerciales ( salas de venta, salas de exposicin, etc.)
5. Construcciones interiores administrativas ( oficinas gerencia, empleados, etc.)
6. Estacionamientos interiores, etc.
7. Obras complementarias tales como :

Cierros o cercos exteriores

pavimentos, espejos de agua y obras de arte exteriores
canales en general
muros de contencin
redes de evacuacin de aguas servidas
estanques areo o subterrneos fijos
sistemas de alarmas y luces de emergencia, etc.

Un aspecto que deber tenerse presente al efectuar una valuacin de un inmueble industrial
es la circulacin interior de vehculos pesados y de doble cuerpo o chasis de modo de
facilitar cualquier operacin interna de estos vehculos.

117
 METODOLOGA DE TASACIN COMERCIAL DE DEPARTAMENTO

Se desea tasar una Oficina de 46.00 m2 en un edificio que tiene las siguientes
caractersticas:

o 8 oficinas por piso; cada una de 46.00 m2. = 368 m2

o 10 pisos x 368.00 m2 cada piso = 3 680 m2
o reas Edificadas Comunes totales del edificio = 800 m2
o Total edificado = 4.480 m2
o Superficie total del Terreno = 900 m2
o Antigedad del edificio = 8 aos
o Existen locales comerciales en 1er. piso etc = (- 10 %)
o Oficina localizada en el piso 10 del edificio = -o+
o Renta mensual de arriendo similar en el sector = UF 0.30 m2
o Gastos estimados de produccin de renta anual
a) Administracin b) Contribuciones c) varios = 20 % Anual
o Tasa de capitalizacin Tasa Interna de Retorno = 7 % Anual

1.- MTODO DE COSTO REPOSICIN (VALOR FSICO) :

Corresponde al clculo de los costos directos, costos indirectos y utilidad:

Datos que se deben conocer del Mercado:

1.1. VALOR DEL METRO CUADRADO H.A. NUEVO:

Se efecta un anlisis del valor del m2 edificado en los materiales de este inmueble en
estudio (H.A.)

En este ejercicio tomamos una media equivalente a..... UF 35.00 m2

As tenemos (46.00 m2 x UF 35.00 m2)...................= UF 1.610 m2
(Slo en la edificacin considerada nueva)

1.2. SUPERFICIE COMN POR DEPARTAMENTO:

Superficie comn 800.00 m2 = f 0.2173913

Superficie til 3.680 m2 Factor

VALOR K = 46.00 m2 x f 0.2173913 = 9.99 m2

K = 9.99 m2 x UF 35.00 .................................... = UF 349.65
118
 1.3. INCIDENCIA DEL TERRENO O ALICUOTA:

Se efecta anlisis de ofertas de Mercado de Inmuebles similar (PRENSA)

En este ejercicio ENCONTRAMOS una media equivalente a UF 18.00 m2.

( anlisis por mtodo comparativo )

Cuota de Terreno para esta Oficina:

Superficie de terreno 900.00 m2 = ff 0.244565

Superficie til edificada 3.680 m2

ALICUOTA = ff 0.244565 x (Sup. Of. )

ff 0.244565 x 46.00 m2 = 11,25 m2

A esta oficina le corresponden 11,25 m2 del terreno total.

El anlisis de Mercado se indic el valor del m2 de terreno en esta zona en 18 UF

UF 18.00 m2 x 11, 25 m2 = UF 202,50

V. m2 terreno x alcuotas Terreno = valor Alcuotas

VALOR TOTAL DE LA OFICINA:

Valor Edificado til 1) UF 1.610.00

Valor Edificacin Comn 2) UF 349.65
Valor alcuota terreno 3) UF 202,50
Valor de oficina UF 2.162,15

Valor M2 oficina = 2.162,15: 46 m2 = UF 47.00 m2

Depreciacin: 10% de 2.162,15 = UF 216,22 = UF 1.945,93

VALOR DEL DEPARTAMENTO POR SISTEMA COSTO REPOSICIN........... UF 1.945.93

2.- MTODO POR ANLISIS COMPARATIVO O ANLISIS DE MERCADO :

Se efecta seguimiento de las mximas ofertas de prensa de un mismo da y medio. (Usar

de preferencia el medio de mayor oferta y circulacin zonal durante los ltimos 4 perodos
inmediatos para referirse a la mayor fuente de datos). En este ejercicio se obtuvieron las
siguientes ofertas:

UF 1.432 El Bosque - Apoquindo 35.oo m2... UF 40.91

UF 1.526 El Bosque - San Sebastin 35.oo m2... UF 43.60
UF 3.500 Apoquindo - El Golf 55.oo m2... UF 63.63
UF 2.175 Coronel - Suecia 41.oo m2... UF 53.05
UF 3.538 Apoquindo - Tobalaba 61.oo m2... UF 58.00
UF 259.19
119
 Promedio = 259.19: 5 = UF 51.83

Depreciaciones :

a) La depreciacin de este valor en 10% es el castigo estimado en

Antecedentes por tratarse de edifico con locales en primer piso
Precio de oferta se considera aumentado 5 a 10%
UF 51.83 x 10% menos = UF 46.65 x 46 m2.......................... UF 2.145.90
b) Se deprecia un 10% por concepto de sobreprecio habitual
en ofertas de prensa: UF 2.145.90 - UF 214........................ UF 1.931,30

3.- MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA :

Arriendo oficina en el sector = UF 0.30 m2 = UF 13.80 mes

Arriendo por ao.... = 13.80 x 12............. = UF 165.60 ao
Contribuciones, administracin, etc. (-20%) = UF 33.12 ao
Renta bruta anual (165.60 - 33.12)......... = UF 132.48 ao

Renta Bruta 132.48

Rentabilidad = ------------ = ------ = UF 1.892.57
Tasa capital. 7%

VALOR DE RENTABILIDAD DEL INMUEBLE ........................................ UF 1.892.57

PROMEDIOS : Sistema 1 ................. UF 1.945,93

Sistema 2................. UF 1.931.30
Sistema 3................. UF 1.892.57
UF 5.769,80 : 3 = 1.923.27

Valor de Tasacin de la Oficina en Estudio........................... UF 1.925.00

FRMULAS DE MEDICIN DE SUPERFICIES

La superficie de un cuadrado es igual al producto

de un lado por s mismo o lo mismo, el cuadrado
de lado.

a S = a2

Si a = 12,50 mts. S = 12,50 x 12,50

S = 156,25 m2

120
 Superficie del rectngulo es igual al producto de la
base por la altura (h) o lo mismo el producto del
ancho por longitud.
a h
S=axb
Si a = 10
b = 20 S = 200 m2
b
Superficie del Tringulo es igual a la mitad del
producto de la base por la altura.

h S= axh
2
Si a = 15 m 15
h = 12 m S = ------- x 12 = 90 m2
a 2

La superficie del Rombo y Romboide regular

h es igual al producto de la base por la altura.

S=axh
a Si a = 14 m.
h = 11 m.

S = 14 x 11 = 154 m2
h

La superficie del Trapecio es igual a la semisuma de

a las bases por la altura.

a+b Si a = 25 m.
h S = ---------- x h b = 13 m.
2 h = 10 m. S = 190 m2.
b
B
A a
La superficie del Polgono irregular es igual a la suma
b de las superficies de los tringulos en que puede
C ser descompuesto el polgono.

D c S=a+b+c

E En donde a = Superficie de ABC

b = Superficie de ACD
c = Superficie de DCE

La Superficie de un crculo es igual al producto del

coeficiente por el cuadrado del radio.
r
S = x r2

Si r = 10
121
 = 3,1416 S = 314,16 m2

La superficie de la elipse es igual al producto del

coeficiente por las mitades de los ejes y e ( mayor
y menor )
E
E e
S = x ----- x -----
2 2
Si E = 100 m
e = 60 m S = 3,1416 x 50 x 30 = 4.712,40 m2

La Superficie de un Tringulo cualquiera, conocidos

sus lados, es igual a la raz cuadrada del producto del
semipermetro por las diferencias entre este
semiproducto y cada uno de los lados sucesivamente.

a c
P x P -a x P -b x P -c
S= 2 2 2 2

S= 36 x 36 - 9 x 36 - 12 x 36 - 15
b 2 2 2 2

S= 18 x (18-9) x (18-12) x (18-15)

Si a= 9
b = 12
c = 15 S= 18 x 9 x 6 x 3 = 2..916

S = 54 m2

La superficie de los polgonos regulares se obtiene,

aproximadamente multiplicando el cuadrado del lado
por el factor constante correspondiente:

Tringulo 0,4330
Cuadrado 1
Pentgono ( 5 lados ) 1,7205
Hexgono ( 6 lados ) 2,5981
Heptgono ( 7 lados ) 3,6339
Octgono ( 8 lados ) 4,8284
Encgono ( 9 lados ) 6,1818
Decgono (10 lados ) 7,6942
Dodecgono (12 lados) 11,1962
Pentadecgono (15 lados) 17,6424

122
 PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO
(Plan Metropolitano )

ORDENANZA

Las disposiciones contenidas en la Ordenanza se refieren a las siguientes materias:

Limite de extensin urbana, Zonificacin Metropolitana, Uso del Suelo, Equipamientos de

Carcter Metropolitano e Intercomunal; Zonas Exclusivas de Usos Molestos; reas de
Restriccin; reas de Resguardo de la Infraestructura Metropolitana; Intensidad de
Ocupacin del Suelo, etc.

REA URBANA METROPOLITANA: Es aqul territorio circunscrito por el Lmite de Extensin

Urbana y que por su capacidad, se destina a acoger el crecimiento de la poblacin urbana y
sus actividades, estimadas al ao 2020.

El rea Urbana Metropolitana est constituida por:

Las reas Urbanizadas: entendindose por tales las circunscritas por los lmites urbanos
vigentes.

Las reas Urbanizables: entendindose por tales las comprendidas entre las reas
urbanizadas y el lmite de extensin urbana.

El rea Urbana Metropolitana se divide en las siguientes zonas:

* Zonas Habitacionales Mixtas

* Zonas de Equipamiento Metropolitano e Intercomunal y Zonas de Inters Metropolitano
* Zonas de Actividades Productivas y de Servicios de Carcter Industrial
* reas Verdes.

ZONAS HABITACIONALES MIXTAS: Corresponde al territorio del rea Urbana Metropolitana

en el cual es posible emplazar actividades : Residenciales; de Equipamiento; Productivas y
de Almacenamiento, de carcter inofensivo e Infraestructura y Transporte.

ZONAS DE EQUIPAMIENTO METROPOLITANO E INTERCOMUNAL: Estas zonas comprenden

las reas denominadas Subcentros de Equipamiento Metropolitano y Zonas de Inters
Metropolitano .

123
a) Los Subcentros de Equipamiento Metropolitano estn destinados a concentrar
equipamiento de nivel metropolitano o intercomunal. La precisin de su extensin ser
establecida en los instrumentos de planificacin local.

b) Las Zonas de Inters Metropolitano se constituirn con los terrenos de superficies no

inferior a 1.00 H y que estn destinados a usos de: Equipamiento, Actividades Productivas,
Macroinfraestructura y/o actividades ligadas al Transporte.

ZONAS DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS Y DE SERVICIOS DE CARCTER INDUSTRIAL:

a) Zonas de Actividades Molestas: Son aquellas que acogen las actividades molestas,
productivas y/o de servicios, sin perjuicio de aceptar en ellas el desarrollo de las de
carcter inofensivo. Se localizan preferentemente en reas perifricas del rea Urbana
Metropolitana, contiguas al Anillo de circunvalacin Amrico Vespucio o a los principales
accesos a la ciudad.

b) Zonas de Actividades Inofensivas: Por su calificacin esta tipologa se puede desarrollar

en cualquier punto del rea Urbana Metropolitana, en las condiciones que establezcan los
respectivos Planos Reguladores Comunales mediante la zonificacin de las Zonas
Habitacionales Mixtas , pudiendo contemplar por tanto, Zonas de Actividades Productivas y
de Servicio de carcter Inofensivo, Exclusivas o Mixtas con otras actividades compatibles.

REAS VERDES: Corresponden a los espacios urbanos predominantemente ocupados (o

destinados a serlo), con rboles, arbustos o plantas y que permitan el esparcimiento y la
recreacin de personas en ellos.

Los proyectos de edificacin que se emplacen en terrenos que presenten pendientes

promedio superiores al 10%, resultante o no de subdivisiones o loteos, debern cumplir con
los siguientes porcentajes mximos de ocupacin de suelo:

Pendiente Promedio en % Porcentaje Mximo de Ocupacin de suelo

10,0 % a 15,0 % 30 %
15,1 % a 25,0 % 20 %
25,1 % a 45,0 % 15 %
45,1 % a 65,0 % 10 %
65,1 % o ms 2 %

TRMINOS ECONMICOS EN EL VALOR DE LOS INMUEBLES

Valor de Mercado: Es el precio ms probable en el cual un inmueble se vender en un

mercado caracterizado por un funcionamiento racional (econmicamente) por parte de la
oferta y la demanda. El valor de mercado implica: 1) Que el comprador y el vendedor
acten por su propio inters econmico; 2) Que ambos estn bien informados y acten
prudentemente; 3) Que la propiedad se exponga durante un perodo de tiempo razonable

124
en un mercado tendencialmente abierto, transparente, y 4) Que no exista una actuacin
voluntariamente especuladora por parte del vendedor.

(Esta actuacin especuladora no implica que el propietario explote la escasez natural o

socialmente creada de una determinada localizacin o tipo de inmueble, siempre y cuando
no dependa de su voluntad individual sino de la situacin general de la oferta y de la
demanda.

Precio de un Inmueble: Es la cantidad de dinero que un comprador particular estar

dispuesto a pagar y un vendedor particular estar dispuesto a recibir en las circunstancias
concretas de una transaccin.
Costo de un Inmueble: (Valor intrnseco) es el gasto en dinero efectuado para la ejecucin
material del inmueble. Puede incluirse, adems de materiales y trabajo, otros gastos de
promocin, permisos legales, diseo arquitectnico y direccin tcnica de la obra,
financiacin, impuestos e, incluso, comisiones y beneficios.
Valor de Inversin: Es el valor que para un inversionista particular debera tener su
propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. A diferencia del
valor de mercado, el de inversin tiene un carcter individual, especfico para cada
inversionista, ms que reflejar las condiciones del mercado.
Valor Agregado de Comercio: Es el correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se
ha establecido un negocio que funciona prsperamente. Este valor es distinto del valor del
inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en funcin de que el negocio
implantado genera una modulacin especial del suelo, edificios, trabajo, equipamiento,
accin empresarial, etc. que lo hacen econmicamente rentable; viene a ser, pues, como
una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en funcin de su expectativa
comercial y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria.
Valor de Seguro: Se basa en el concepto de costo de reproduccin o re-emplazamiento de
los diferentes componentes fsicos de una propiedad en caso de prdida total o deterioro
debido al azar. Significa la cantidad que el Seguro cubrira en relacin con las partes
destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales prdidas del propietario.
Valor de Liquidacin: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una
compraventa tiene lugar en un tiempo de exposicin en el mercado inferior a lo razonable,
debido a las necesidades de aquel.
Valor Fiscal: Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en funcin a unos
criterios legales preestablecidos, a efectos impositivos. Puede considerarse tambin como
Valor catastral para efectos de las contribuciones a los bienes races.
Valor Urbanstico: Es el valor que, segn los criterios de la legislacin vigente, tiene el
suelo urbano o urbanizable a efectos expropiatorios.
Justiprecio: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes
expropiados en funcin del acuerdo entre las partes (avenimiento) o por decisin de los
tribunales competentes. (Expropiacin Forzosa).
Valor de Afeccin: (Valor sentimental) es el valor de carcter intangible que tiene un
determinado inmueble para su propietario, basndose en criterios subjetivos, de tipo no
econmico.

De las depreciaciones de los inmuebles:

Obsolescencia Fsica: Es una reduccin en la utilidad de un edificio debido a causas

qumicas o mecnicas motivadas por el uso, medio ambiente, averas, conservacin
125
inadecuada, etc. Existen dos clases principales de depreciacin fsica: la originada por la
antigedad del edificio, con independencia de su correcto o incorrecto uso, y la debida a
una inadecuada conservacin. Adems podemos diferenciar entre que el deterioro sea
subsanable o incurable. Se entiende que ser subsanable si como caso normal un comprador
proyectase remodelarlo o adecuarlo, siendo el costo de adecuacin inferior o al menos
igual, al incremento del valor actual una vez producida la correccin. La evaluacin de un
deterioro subsanable se determina, normalmente, por medio del costo que representara la
rehabilitacin o arreglo.

Una depreciacin fsica incurable ser, en cambio, aquella que en una situacin normal de
mercado un comprador corriente no encontrara adecuado subsanar, ya fuera por motivos
tcnicos ( complejidad de la obra a realizar y los medios disponibles), como, sobre todo,
econmica. Es aquella por lo tanto que representa un costo de adecuacin superior al
incremento experimentado en el valor del inmueble.

Obsolescencia Funcional: Viene motivada por singularidades o deficiencias en el diseo

arquitectnico que impide la optimizacin de la rentabilidad del inmueble. La depreciacin
funcional tiene una estrecha relacin, muy a menudo, con la antigedad de la edificacin,
aunque no necesariamente. Se consideran las formas del diseo, que, en tiempos pasados
podan ser normales o incluso atractivas, es posible que hayan pasado de moda, o no
respondan a las necesidades actuales. Viviendas de dimensiones excesivas, alturas libres
entre suelo/techo demasiado grandes, habitaciones sin ventilacin, distribuciones a lo largo
de corredores, etc. son algunos ejemplos de depreciaciones debidas al paso del tiempo.

De igual manera podemos considerar, en caso de edificaciones antiguas, la inexistencia de

servicios o instalaciones que hoy damos por incluidas en un nivel de vida estndar, normal,
como son el agua caliente, existencia de baos o duchas, calefaccin, ascensores, etc.

La obsolescencia funcional no es, sin embargo, algo necesariamente vinculada a la

antigedad. El paso del tiempo puede hacer aumentar el valor de determinadas
edificaciones, al ponerse de moda el tipo de diseo y utilidades que ofrecen; es el caso, por
ejemplo, la rehabilitacin de viviendas en los ensanches viales y cascos antiguos. A la
inversa, tambin los edificios nuevos pueden sufrir depreciacin funcional al ofrecer niveles
inadecuados de diseo y/o estndares constructivos. Es el caso, por ejemplo, de
promociones equivocadas, en que la inmobiliaria a querido ahorrarse dinero ofreciendo un
nivel de calidad habitacional inferior a la requerida por la demanda zonal; o el de diseos
inadecuados, que no han conseguido optimizar la utilizacin del inmueble. Como en el caso
de la depreciacin fsica, la obsolescencia funcional puede ser subsanable o no, en virtud de
las expectativas econmicas existentes. Y, al igual que aqulla, en caso de ser subsanable
puede evaluarse como el costo que representara la acomodacin del edificio a los
requerimientos de diseo y habitabilidad estndar.

Obsolescencia Econmica: Consiste en la merma de rentabilidad de un inmueble en virtud

de causas de carcter econmico, extrnsecas a la situacin fsica del edificio. La evolucin
del mercado inmobiliario provoca continuados cambios en los usos de la ciudad que pueden
llegar a poner fuera de mercado a determinadas utilizaciones heredadas histricamente,
como pueden ser las residencias en reas abandonadas o que han sufrido el abandono o
desplazamiento de sus habitantes recibiendo otros de menor nivel socio-econmico. Pueden
ser tambin industrias que han quedado en el centro de la ciudad, cuarteles militares,
cines, gasolineras, etc. etc. En estos casos, de mantenerse la edificacin existente y no
adaptarse sta a los requerimientos del mercado, se produce una evidente infrautilizacin
del edificio, el cual no se usar en congruencia con el mejor y ms intensivo uso posible de
la situacin en que se encuentra implantado, con la correspondiente depreciacin
126
econmica en el valor del inmueble. Como en los casos anteriores, la obsolescencia
econmica puede ser subsanable o incurable. Ser subsanable si son econmicamente
rentables las obras de remodelacin necesarias a fin de ajustar la estructura edificada a las
necesidades del mercado (por ejemplo, la transformacin en oficinas de las viviendas de un
edificio situado cerca del centro de negocios de la ciudad). Siendo este presunto costo de
remodelacin la cuantificacin econmica de la depreciacin. El caso normal, sin embargo,
dada una situacin de depreciacin econmica, ser la inviabilidad de la adecuacin , al
ser excesivos los mencionados costos de remodelacin en relacin a los beneficios
esperados. De ah que la tpica obsolescencia econmica sea la naturaleza insubsanable, a
diferencia de la depreciacin funcional y, sobre todo, fsica.

Comentario final de las obsolescencias.

En cualquiera de los tres tipos de depreciacin es relevante determinar el ya referido

carcter subsanable o no del deterioro u obsolescencia. En primer lugar, por motivos
prcticos: slo si es curable puede ser la depreciacin evaluada como el costo necesario
para sanar el edificio afectado.

Pero, sobre todo, por motivos metodolgicos: si la estructura construida es curable,

significa que sta no impide, potencialmente, el mejor uso posible segn el mercado. En
cambio, si no es subsanable representa que, de mantenerse en pi, el uso corriente del
edificio en cuestin est en contradiccin al mejor y mayor uso posible, imposibilitndose la
maximizacin de la rentabilidad del inmueble. Ya no es que el edificio venga depreciado por
determinadas causas, sino que su existencia afecta al valor global de la propiedad,
incluyendo el del suelo, que de alguna manera queda depreciado ( al no ser usado en
congruencia al uso ptimo posible).

Es decir, la depreciacin INCURABLE implica que su determinacin no puede concretarse

con una simple correccin en el costo del edificio ( como en el caso de las depreciaciones
fsica, econmica y funcional de carcter subsanable), sino como un ajuste, un descuento,
en el valor global del inmueble. Es entonces claro que frente a este cuadro de desuso, la
depreciacin corresponder a la diferencia entre el valor potencial futuro (es decir, en el
supuesto de edificacin de acuerdo al uso ptimo permitido por el mercado) y el valor
presente del inmueble (utilizado en su uso y situacin fsica actual).

Otras depreciaciones a considerar:

a) Depreciacin sobre la base de la edad de la edificacin:

Este mtodo consiste en estimar la depreciacin de un inmueble en funcin de su

antigedad as como su vida esperada econmica. Esta depreciacin tiene en cuenta, por lo
tanto, exclusivamente el paso del tiempo, no el estado de conservacin u otros factores. No
es un mtodo, por otro lado, basado en el mercado, sino en tablas de depreciacin
predeterminadas, las cuales, no obstante, habrn de ser construidas en base a la
experiencia real de las depreciaciones fsicas observadas.

Existen tres tipos bsicos de tablas de depreciacin edad/vida til: el lineal, el

progresivamente creciente y el progresivamente decreciente.
Ser lineal aquella depreciacin para la que se asume una reduccin constante en el valor
a lo largo del tiempo. Al respecto de este tipo de depreciacin lineal se barajan algunas
observaciones fundamentales: No est claro, por una parte, que los edificios se deprecien a

127
un nivel constante y progresivo a lo largo de su vida til y por otra parte que la depreciacin
de un edificio no es pareja en su vida pues se deteriorar menos en el inicio de vida til, se
incrementar su desgaste en su edad media y decrecer al final.

Para salvar esta situacin, se ha considerado que una depreciacin de 1% por ao debe
mantener, al final de su vida un remanente constante mientras est en uso ( que no se
encuentre en ruina) y ese remanente se llama valor residual que puede ser un 15, 20, 25
o 30% dependiendo del material de edificacin del inmueble.

Para aquellos tasadores que aplican el segundo concepto, (progresivamente creciente)

relacionado a que el desgaste no es igual en el largo de la vida til del inmueble, y en
consecuencia emplean la depreciacin parablica que en sntesis contempla una funcin de
desgaste menor en su inicio y trmino de vida til y un desgaste mayor en su parte media.

Contrariamente a la depreciacin progresiva creciente, se puede suponer una

progresivamente decreciente. Es decir, se podra considerar que las edificaciones
experimentan al inicio de su vida til una depreciacin mas significativa que en su madurez
y decadencia. Hiptesis que no solamente es congruente con el comportamiento normal del
mercado inmobiliario, en el cual los pisos semi nuevos observan una infravaloracin acusada
con relacin a las unidades nuevas, sino tambin con el concepto de valor residual al cabo
del tiempo, incompatible con los modelos de tipo parablico. Un ejemplo flexible de
depreciacin progresiva decreciente es la siguiente:
n
P=(1-r)

Siendo (P) el porcentaje del valor del edificio en relacin a su edad actual, (r) el porcentaje
de depreciacin anual y (n) la antigedad.

Puede determinarse un porcentaje (r) variable a lo largo del tiempo, en funcin de la

experiencia observada en edificios de distintas edades. De esta forma, considerando un
porcentaje de 1% y 2% variable, se podr desarrollar una tabla de depreciacin progresiva
personal, con intervalos de 2 a 5 aos, como un valor residual (inmueble normalmente
conservado) al cabo de 95 aos, de 30% (H.A., A.R., Acero)

EL MTODO DE CAPITALIZACIN :
El mtodo de capitalizacin de rendimientos para la obtencin del valor de un inmueble
tiene como objetivo producir una estimacin de valor de mercado de ste en sus
capacidades de obtencin de renta.

El mtodo se fundamenta en la presuncin de que un capital inmobiliario dado,

materializado en suelo y edificacin, produce unos rendimientos; conocidos los cuales, y
una vez capitalizados, se puede obtener aqul valor o capital. El mtodo, en sntesis,
relaciona el rendimiento futuro esperado de una propiedad con su valor presente, de
manera que conocidos o estimados aquellos se puede deducir ste.

La capitalizacin se fundamenta en el funcionamiento del sector inmobiliario basado en la

inversin a largo plazo y no en el negocio inmediato.

El mtodo de capitalizacin de gran utilidad no slo en los inmuebles habitacionales,

comerciales o industriales sino tambin en los negocios como tal, es decir, hoteles,

128
restaurantes, casas de recepciones, cines, etc. es decir, aquellos de escasa o nula
informacin de mercado.

En este mtodo diferenciaremos el concepto de valor de mercado y valor de inversin.

El valor de mercado de una propiedad destinada a la produccin de renta es el esperado

precio de venta de aqulla, considerando un funcionamiento normal de mercado, sin
especulaciones o comportamientos diferentes a lo normal, incluyendo el sistema de
financiamiento inmobiliario.

El valor de inversin de un inmueble es que sta tiene para un propietario dado,

dependiendo de su posicin financiera, capital comprometido y expectativas de beneficio.
Dicho de otro modo, un inmueble puede tener diversos valores de inversin en funcin a sus
distintos posibles propietarios, mientras posee un slo valor de mercado.

En definitiva, el valor de inversin refleja el valor de una propiedad para un particular

inversionista; es un valor subjetivo, mientras que el de mercado es el resultado del
equilibrio entre oferta y demanda, es en consecuencia un valor objetivo. Desde esta
perspectiva, el objeto de la tasacin segn capitalizacin es la obtencin del valor de
mercado, al margen de que es frecuente se nos solicite el valor de inversin de un inmueble
como referencia para una compra o venta.

Para la tasacin por el sistema de capitalizacin es necesario tener presente el

procedimiento a seguir:

1 Determinacin del rendimiento bruto: El primer paso ser determinar el rendimiento

bruto de una propiedad. Este rendimiento depende de la renta normal que un inmueble
(terreno, o terreno y edificacin) puede obtener en condiciones normales de mercado, por
la va del arrendamiento y dependiendo de su tipologa base. (parcelaciones segn cantidad
de lotes, vivienda segn sus dormitorios, comercio segn su ubicacin, oficinas segn su
superficie til, etc. ). El estudio de la renta se basar, adems, en el funcionamiento
normal de plazos y precios de cada tipologa (viviendas en 1 ao, estacionamientos de autos
desde meses hasta 1 o 2 aos, oficinas en 2 o 3 aos, comercio en 3 o 5 aos, etc.). Una
vez determinada esta renta bruta normal se llevar al clculo de la renta potencial bruta
del inmueble en cada una de sus partes (departamentos, oficinas, locales,
estacionamientos) considerando una ocupacin de ellos del 100%.

2.- Determinacin de los rendimientos netos: Los rendimientos potenciales brutos se

deben ajustar en funcin de las expectativas reales de ocupacin y percepcin de
alquileres. As, por ejemplo, un inmueble residencial no siempre est ocupado al 100%;
igualmente, una vivienda difcilmente podr, a lo largo de su vida, estar siempre alquilada.
Adems, se debe considerar las rentas impagas. Estas consideraciones pueden obtenerse
del mercado de las ofertas o bien de la propia percepcin del tasador segn las vacancias y
velocidades de negociacin conocidas. (En la actualidad, en nuestro mercado, podemos
considerar un 4 a 5% de vacancia.), y as, a los rendimientos brutos potenciales les
descontaremos los porcentajes de prdidas por vacancias o rentas impagas y tendremos los
rendimientos brutos normales o efectivos y que no son ms que la totalidad de renta bruta
que se espera recibir a lo largo del tiempo, en condiciones normales de mercado.
A esta renta bruta real le aplicaremos la totalidad de gastos que conforman la existencia y
mantenimiento del inmueble, entre los cuales se encuentran:

129
Gastos variables a lo largo del tiempo; comisiones de administracin, gastos de luz, agua,
energa, limpieza, reparaciones, mantenimiento, extraccin de basuras y otros.
Gastos fijos, tales como impuestos, contribuciones a los bienes races, seguros, etc.
Reserva para reposiciones o reparaciones del inmueble de cargo del propietario, fondo de
reserva en comunidades, etc.
Conocidos los gastos pertenecientes al inmueble en estudio, los deduciremos de los
rendimientos brutos efectivos a fin de obtener los rendimientos netos operativos, esto es,
las rentas reales y efectivas del inmueble.
3.- Capitalizacin de los rendimientos: El ltimo paso es la capitalizacin de los
rendimientos. La capitalizacin representa la determinacin del valor presente de los
beneficios o rendimientos futuros de un inmueble.
La relacin entre valores y rendimientos puede expresarse mediante el porcentaje de
capitalizacin.
R
V = -------
%C

Donde ( V ) es el valor del inmueble, ( R ) sus rendimientos netos operativos y ( % C ) la tasa

de inters de capitalizacin inmobiliaria. ( El inters sobre la inversin )

Valor Inmobiliario: Despus de haber conocido este manual, podemos decir que el valor
inmobiliario no es ms que la expresin cuantitativa, en dinero, que est dispuesto a pagar
un comprador dentro de una economa libre y competitiva, por un bien raz del cual conoce
sus cualidades funcionales y las condiciones urbansticas que le impone el planeamiento en
ese lugar.
Considerando que el valor inmobiliario est sujeto a la ley de la oferta y la demanda, ste
es fluctuante por razones ajenas al propio bien raz, y en la composicin de su valor
intervienen diversos factores entre los que podemos mencionar la cantidad de productos
inmobiliarios homogneos ofertada, la calidad constructiva de stos, el uso para el que fue
construido, la localizacin, los factores econmicos que le afectan tales como monopolios,
tamao econmico y una larga serie muchos de ellos analizados a lo largo de estas pginas,
que van dificultando la fijacin tcnica de su valor por su complejo anlisis, diferente en
cada inmueble por las circunstancias jurdicas y tcnicas concurrentes en cada caso.
Por otra parte debe indicarse que existe un carcter relativo en toda tasacin, ya que
pesar fuertemente la interpretacin personal del tasador que conduce a la creacin de una
magnitud como medida de valor que, an considerndola representativa, difcilmente
podr ser el valor absoluto del producto tasado. Este matiz de la interpretacin personal
va muy unida a la calidad de la informacin considerada en el desarrollo de la valuacin
que obliga a una observacin profunda del inmueble en estudio y condiciona la escala de
valores aplicado en cada caso, con seguridad y que la experiencia certifica logrando, en el
tiempo, el prestigio personal .
Agregado a lo anterior, el valor inmobiliario queda sujeto en su desarrollo a las diversas
condiciones que puede imponer el solicitante del informe, que sin faltar a la ponderacin de
los mximos factores, inducen al perito tasador a la aplicacin de coeficientes correctores o
criterios de valuacin diferentes, en relacin a la finalidad de la tasacin.

Demanda: Cantidad mxima de un bien o servicio que un individuo o grupo de ellos est
dispuesto a adquirir a un determinado precio, por unidad de tiempo.

130
Representa la voluntad y capacidad econmica de adquirir un determinado bien por parte
de todas las personas que manifiestan una necesidad capz de ser satisfecha por el consumo
del referido bien. La voluntad de adquirir se expresa en el mercado al pagar un
determinado precio, que en definitiva, es la expresin del bienestar que el consumo del
bien aporta al demandante.
Oferta: Cantidad mxima de bienes o servicios que un productor est dispuesto a vender en
el mercado a un precio dado, por unidad de tiempo. Cuando mayor sea el precio de
mercado, mayor ser la cantidad ofrecida de bienes y servicios.
En un grfico en cuyo eje vertical se mide el precio de mercado y en el eje horizontal se
miden las cantidades ofrecidas de bienes y servicios, la oferta se puede representar como
una curva creciente de izquierda a derecha.
Un incremento de la demanda de un bien ( o sea, un desplazamiento hacia la derecha
de la curva de demanda) provoca un incremento tanto en el precio de equilibrio como
en la cantidad comprada y vendida.
Un descenso de la demanda de un bien (desplazamiento hacia la izquierda de la curva
de demanda) provoca una disminucin tanto del precio de equilibrio como de la
cantidad comprada y vendida de ste.

Grfico A

Grfico muestra los efectos de desplazamiento de

la curva de demanda.
(P) precio

D2 S1
D1

P1

P2

q1 q2 q3

(q) cantidades por perodo de tiempo

Un incremento de la oferta de un bien ( o sea, desplazamiento a la derecha de la curva
de oferta) provoca un descenso del precio y un incremento en la cantidad de
equilibrio comprada y vendida.

Un decremento o disminucin de la oferta de un bien (desplazamiento hacia la izquierda

de la curva de oferta) provoca un incremento en el precio de equilibrio y un decremento
en la cantidad de equilibrio comprada y vendida.

Grfico B
Grfico muestra el efecto de desplazamiento
de la curva de oferta.

131
 Precio

S1 S2

P1

P2

q1 q2 q3

Cantidad por perodo de tiempo

En el grfico A aparece el efecto de un incremento de la oferta. El desplazamiento de la

curva de oferta hacia la derecha, de S1 a S2 indica un incremento de la misma; a cada
precio posible se ofrece ahora mayor cantidad que antes. Esta vez, sin embargo, el
desplazamiento de la curva provoca la aparicin de un excedente al antiguo precio de
equilibrio. Al desplazarse la curva, la cantidad que se ofrece en venta crece de q1 a q2,
pero la demanda permanece fija en q1. El exceso de oferta provoca una disminucin del
precio. Al decrecer el precio, disminuye la cantidad ofrecida y aumenta la demanda. El
nuevo precio de equilibrio es P2, y a este nivel la cantidad ofrecida y la demanda es q2.

En el grfico B podemos apreciar tambin el efecto de un decremento de la oferta si

suponemos un desplazamiento de la curva de oferta de S2 a S1. El precio de equilibrio
aumenta de P2 a P1 y la cantidad de equilibrio comprada y vendida desciende de q2 a q1

RESUMEN DE LOS PROCEDIMIENTOS MS COMUNES

EN VALUACIN DE SUELO URBANO

1.- Estudio de mercado de la zona:

Consiste en obtener datos fiables de transacciones recientes de inmuebles en unidades que

resulten comparativas con la muestra a tasar.

En terrenos pertenecientes a urbanizaciones consolidadas donde el precio del suelo es

conocido o transparente y conocido, el valor medio ofertado - valor zonal - ser de fcil
extrapolacin al inmueble en estudio siguiendo mtodos de comparacin fsica,
orientacin, emplazamiento, urbanizacin y topografa.

En caso de obtener informacin de valores de ofertas se deber ponderar con la variable

estimada de descuento en la operacin de venta.

En zonas urbanas, donde la existencia de oferta de suelo es casi siempre escasa y de difcil
conocimiento de su valor real (cuando no dudosa), la comparacin con el inmueble en
estudio (en razn de su tamao, localizacin y tantos otros factores analizados en este
manual), hacen de este mtodo poco cierto y efectivo debiendo, en todo caso:

132
a) Abarcar el anlisis comparativo a todo el conjunto de ofertas similares al
inmueble en estudio.
b) Verificar toda la informacin para que los datos resulten ms fiables.
c) Estratificar la muestra segn criterios homogneos.
d) Asignar valor a la propiedad a valorar en funcin de parmetros homologadores
del producto seleccionado para la comparacin.

El estudio de mercado siendo, sin duda, el mtodo ms adecuado por su estimacin real,
su aplicacin en reas con mercados poco dinmicos no resultar muy representativa.

No es aconsejable la aplicacin de factores correctores a los valores de catastros asignados

por el Departamento de Avaluaciones del S.I.I., en nuestro medio, dada la enorme dinmica
que adquieren algunos sectores los que no son corregidos en el catastro nacional de
inmediato, adems, en los cascos centrales, los parmetros del valor se han basado,
principalmente, en el concepto rentabilidad provocando dudosos resultados, si los
comparamos con el valor de contribuciones a los bienes races.

VALUACIN DE LOCALES COMERCIALES

Se entiende por local comercial los destinados al ejercicio de una actividad econmica,
comercial o administrativa siempre que los mismos posean una planta o acceso directo al
nivel de calle y en ellos se desarrolle la actividad principal como establecimiento abierto a
pblico. Excepcionalmente cabe destacar las grandes tiendas que ocupan edificios enteros
(tiendas de departamentos), destacan tambin aquellos edificios que cuentan en uno de sus
niveles - no calle- con galeras comerciales.

Bajo el punto de vista urbanstico, este producto inmobiliario, que comprende las
actividades comerciales y de servicios se clasifica, segn su ubicacin en: Central, Zonal y
Vecinal, correspondiendo el primero a las reas centrales de las ciudades; el segundo a las
zonas centrales comunales o regionales y el tercero a aquellos localizados en barrios o
vecindades autnomas, sean stos de usos residenciales de primera o segunda vivienda o
bien sectores industriales. Existen otras localizaciones comerciales que deben analizarse
siguiendo alguno de los patrones generales; entre estas ltimas se pueden mencionar los
establecimientos dedicados al comercio en zonas aisladas, en hoteles, en vecindades de
grandes malls, en proximidades a terminales de servicios de transportes de pasajeros,
ferias artesanales permanentes, mercados de especialidades de tipo permanente, etc., y,
finalmente se debe considerar, en forma diferente, aquellos establecimientos comerciales
que van apareciendo en los laterales de las avenidas principales de las ciudades y que se
extienden en grandes reas lineales similares a los que se presentan en las carreteras
interurbanas en zonas especficas de productos tradicionales o servicios a la propia arteria
vial.

El proceso de tasacin de un local comercial constar de tres partes:

1 Redaccin del Informe Previo.

2 Establecimiento de los sistemas de tasacin y de los valores unitarios.
3 Valoracin final y Certificado de Tasacin.

INFORME PREVIO:

La redaccin del documento comprender la amplitud que requiere la importancia del

inmueble a tasar, consignando, como mnimo, los siguientes conceptos:
133
1.- Datos correspondientes al local:

Direccin con mximo detalle. N del Rol de Avalo del S.I.I.

Datos del propietario. Datos del arrendatario.
Registros del dominio en el CBR. Uso actual y Renta real.
Definicin del tipo de inmueble. Porcentaje en el dominio total.
Plano de ubicacin y emplazamiento. Plano o croquis de distribucin.

2.- Caractersticas del entorno inmediato:

Definicin de la zona comercial inmediata donde se ubica el local.

Rasgos caractersticos de los usos y productos predominantes.
Nivel de renta media del sector.

3.- Equipamiento y servicios:

Anlisis de los diferentes equipamientos del sector.

Servicios pblicos y de movilizacin de pasajeros.

4.- Densidad de poblacin dentro del rea.

5.- Tipificacin Comercial:

Estudio comercial de la superficie envolvente dentro de un radio de dos cuadras,

indicando el nmero de comercios, clase y calidad comercial.
Explicacin de la calidad o categora comercial de la cuadra o calle.
Estado de ocupacin de los locales prximos.

6.- Trnsito peatonal:

Indicacin de importancia o densidad peatonal en diferentes horas comerciales.

Indicacin de importancia o densidad vehicular.
Facilidad de estacionamientos zonales.

7.- Caractersticas fsicas del local:

Descripcin y antigedad de edificio en que se encuentra el local a tasar.

Rasgos fundamentales de la fachada.
Distribucin fsica del interior y accesibilidad.
Documentacin fotogrfica si define aspectos relevantes.

8.- Uso y destino en el momento de la tasacin.

Anlisis sobre la polivalencia de uso.

Descripcin de las instalaciones existentes.

9.- Superficies y alturas libres.

En la especificacin de las superficies se indicarn la til y la construida.

Se indicarn, (pero no se considerarn para el valor), las superficies comunes

134
 existentes para otros usos distintos al comercial dentro del edificio.
Se explicarn los diferentes niveles interiores (nivel calle, altillo, subterrneo) y sus
respectivas alturas.
Se indicar la longitud de fechada y sus diferentes sectores o cantidad de
accesos.

10.- Anlisis Comercial:

Se analizarn las caractersticas comerciales del local, todas las posibilidades de

divisin fsica, los estrangulamientos, desniveles y formas irregulares que afecten a su
valor comercial actual y de otras actividades futuras.

11.- Terminaciones e instalaciones:

Descripcin de las terminaciones y sus materiales, instalaciones y elementos

decorativos polivalentes recuperables, indicando su antigedad y conservacin

12.- Rgimen de tenencia:

Se debe precisar el rgimen de tenencia sea en propiedad o arrendamiento.

En este ltimo caso se deber establecer los datos relativos a fecha de contrato,
clusulas especiales de cesin o traspaso, derechos de llaves y renta actual.

13.- Estudio de mercado:

Se confeccionar una ficha homologadora de antecedentes de ventas u ofertas

recientes en el entorno.
En el caso de no existir antecedentes de ventas u ofertas en el entorno se recurrir
a las Zonas de Caractersticas Similares.

Establecimiento de precios unitarios:

Analizados los datos obtenidos en el informe previo, y una vez obtenido los precios unitarios
de fachada, se proceder a establecer los precios de mercado unitarios homogeneizados por
alguno de los siguientes sistemas:

Mtodo de primera cuadrcula o coeficiente de tabla de fondo:

Para hallar el coeficiente de tabla de fondo, primeramente se divide el local en cuadrculas

regulares ( medida estimada 5 x 5 m), ubicando el valor mximo del local en la cuadrcula
frontal o de fachada, asignndole a stas un coeficiente del 100%.

El valor de las cuadrculas va disminuyendo a medida que stas se distancian de la fachada.

La disminucin considerada ser del 5% cuando toda la superficie est al mismo nivel y sea
planta libre (pueden existir columnas).
Fachada

100 100 100 100 100

95 95 95 95 95
90 90 90 90 90
85 85 85 85 85
135
 80 80 80 80 80
75 75
70 70
65 65
60 60
55 55
50 50
35 40 45 45 40
30 35 40 40 35
25 30 35 35 30
20 25 30 30 25

En el caso de que existan estrangulamientos, pequeos desniveles, o ambos combinados, el

coeficiente deber reducirse entre un 10 y 20%.

Para subterrneos, altillos, mezanines o entreplantas el coeficiente se disminuir en un 50%

para el primer caso y un 30% para los restantes, siempre partiendo de la cuadrcula de
arranque de la escalera. En el caso de existir cuadrculas con un uso agregado (oficinas,
etc.), se ponderar a positivo el porcentaje del factor.

El coeficiente de tabla de fondo ( C.T.F.) se halla dividiendo el nmero de coeficientes

entre el nmero de cuadrculas.

Suma de coeficiente
C.T.F. =
Nmero de cuadrculas

Una vez obtenido el C.T.F. se divide el valor del metro cuadrado de los locales que se
usaron en la homogeneizacin o locales testigos entre este coeficiente y obtendremos el
valor en primera cuadrcula. El valor en primera cuadrcula homogeneizado se multiplica
por el C.T.F. del local a tasar y se obtiene el valor del m2 del mismo.

VALOR POR M2 SEGN CLASIFICACIN DE ESTRUCTURAS (en U.F.)

CALIDAD A B C D E F
TIPO Acero H. Armado Alb. Ref. Alb. Bloque Madera Adobe

Muy Alta 33,66 33,66 30,69 27,45 20,85 14,06

Alta 21,88 21,88 19,80 19,80 13,55 9,14
Media 14,16 14,16 12,87 12,87 8,81 5,94
Baja 9,21 9,21 8,37 8,37 5,73 3,86
Muy Baja 5,71 5,71 5,19 5,19 3,55 2,40

PORCENTAJE DE DEPRECIACIN SEGN EDAD EFECTIVA DE LA EDIFICACIN

TIPO 10 AOS 20 AOS 30 AOS 40 AOS 50 AOS 60 AOS

A 82 66 54 44 38 30
B 73 54 40 29 21 16
136
 C 66 44 29 19 13 8
D 60 37 22 13 7 4
E 54 29 15 8 4 2
F 54 29 15 8 4 2

Para usar debe revisar estas tablas con las actualizadas entregadas por el SII.

137
 COEFICIENTES DE CORRECCIN POR FACTORES PARTICULARES QUE
AFECTAN EL VALOR DE LOS TERRENOS

SUPERFICIE FORMA TOPOGRAFIA AMBIENTE

Sitio Normal 1,0 Regular Muy Favorable 1,3 Ambiente normal 1,0
1,0
Mayor sobre 50% Irregular Favorable 1,1 Molesto Leve
0,9 0,85 0,9
Mayor 51 a 100 % Muy Irregular Normal 1,0 Molesto fuerte
0,8 0,75 0,8
101 a 200 % Exagerado Desfavorable 0,9 Molesto Intenso
0,7 0,50 0,7
201 a 500 % Muy desfavorable 0,7
0,65
501 % o ms 0,6

APROVECHAMIENTO RELACION FRENTE FONDO

Normal 1,0 1 : 3 0,80 3 : 1 1,10

Inadecuado leve 0,9 1 : 4 0,75 4 : 1 1,15
Inadecuado notorio 0,8 1 : 5 0,70 5 : 1 1,20
Inadecuado intenso 0,7 1 : 6 0,65 6 : 1 1,25
1 : 7o+ 0,55 7 : 1 1,30

COSTOS DE URBANIZACIN

Calzada de hormign con sub base 0,95 UF m2

Calzada Adocreto con sub base 0,65 UF m2
Calzada estabilizado 0,15 UF m2
Huella de pastelones con sub base 0,45 UF m2
Acera de baldosa con sub base 0,53 UF m2
Acera pasteln de cemento con sub base 0,38 UF m2
Solera de hormign prefabricada 0,45 UF ml
Bandejn de tierra 0,05 UF m2
Matriz de Agua Potable 75 mm 1,10 UF ml
Colector de Alcantarillado 1,48 UF ml
Lnea Elctrica en B.T. con luminarias 1,70 UF ml
Lnea Elctrica Subterrnea 2,85 UF ml

URBANIZACIN SEGN TAMAO DE TERRENO

Menos de 150 m2 0,18 a 0,25 UF m2

151 a 250 m2 0,25 a 0,38 UF m2
251 a 400 m2 0,35 a 0,45 UF m2
401 a 600 m2 0,40 a 0,55 UF m2
Sobre 600 m2 0,60 a 0,80 UF m2

138
139
 Valoraciones de traspaso de locales y negocios:

TRASPASO DE LOCAL:
El traspaso de un local comercial es la cesin, mediante precio, de todos los derechos y
obligaciones de un arrendatario a un tercero, segn los requisitos establecidos en la ley o
regulados en el respectivo contrato de arrendamiento.

El requisito para la existencia legal de traspaso es que el arrendatario est facultado para
ello en su contrato de arrendamiento y, eventualmente que el adquirente contine con el
mismo giro indicado en la patente comercial. Otros requisitos previos podrn establecerse
en el contrato original tales como calidad del producto del nuevo arrendatario, capacidad
econmica de ste, etc. y, en todo caso, el traspaso solo podr operar por el perodo que le
reste al arrendatario en su plazo original o alguna de sus renovaciones. Este plazo podr
ser aumentado solo con la anuencia del propietario u arrendador y, por lo general, se
establecer el nuevo acuerdo en un contrato distinto entre ste y el cesionario.

Para realizar una tasacin del Valor de Traspaso de un local comercial se efectuar un
informe de valores que contenga, al menos, las siguientes caractersticas:

Situacin
Entorno
Superficie y distribucin interior
Equipamientos y transportes en el entorno
Densidad peatonal de la calle
Categora comercial de la calle
Caractersticas constructivas del edificio y del local
Edad de la construccin
Estudio de mercado de alquileres de la zona
Clculo de la homogeneizacin de valores

A partir de este informe se estimar una renta potencial en el mercado actual del local en
anlisis, restando a esta renta potencial el valor de la renta actual, y capitalizando la
diferencia al 8%, tendremos el valor de inversin del inmueble, correspondiendo entre el 5%
y 10%, al valor del traspaso.

Ejemplo 1:

Local comercial fuertemente presionado por la demanda debido a su centralidad, con un

contrato de arrendamiento o alquiler del ao 1970 y con una renta mensual de $ 1.600.000.

Renta potencial mensual $ 4.000.000

Renta actual $ 1.600.000
Diferencia de rentas $ 2.400.000
Capitalizacin de diferencia al 8% $ 360.000.000
10% del valor capitalizado = traspaso $ 36.000.000
Llevado a rentas mensuales actuales 9 rentas

El propietario percibir un incremento de rentas a partir del traspaso y reducir el plazo de

arrendamiento o bien percibir un porcentaje sobre el valor capitalizado (de la diferencia

140
de rentas) que variar entre 10% y 15% segn sea la presin de localizacin y el nuevo plazo
y renta del local.

Ejemplo 2:
Se busca el valor de traspaso de un local cuya renta mensual actual es de $ 4.000.000 y est
vigente en el mercado; el plazo pactado original fue de 6 aos y el arrendatario actual ha
ocupado 2 aos de l.

Renta mensual actual y potencial, iguales $ 4.000.000

Perodo total del contrato 6 aos $ 240.000.000
Perodo por traspasar 4 aos $ 192.000.000
Diferencia $ 48.000.000
Capitalizacin al 8% $ 600.000.000
Valor traspaso 5% a 10% sobre valor capitalizado $ 30.000.000
Llevado a rentas mensuales aproximadas 7,5 rentas

TASA DE CAPITALIZACIN: se compone de dos partes. Se forma seleccionando la tasa de

inters (o de descuento) de la inversin en el terreno y edificio con la tasa de amortizacin
(recobro) de los edificios.

TASA DE INTERS: o descuento es la tasa de equilibrio para atraer capital a una inversin.
Segn el mtodo de suma, para justificar la tasa de inters o descuento se consideran los
siguientes porcentajes de tasas:
Tasa de seguridad = 4,00%
Tasa de riesgo = 2,50%
Tasa de Administracin = 1,50%
Tasa de no-liquidez = 1,00% =9%

Tasa de seguridad es la tasa de retorno obtenible con un mnimo grado de riesgo tales
como tasa de inters de los bancos o de bonos del Estado. ( 2,5 a 4 %)
Tasa de riesgo es la garanta contra la posibilidad de no rescatar todos los ingresos
anticipados.
Tasa administrativa es la que compensa el manejo de fondos invertidos de las ganancias.
Tasa de recobro es el retorno de la inversin sobre la vida econmica restante de la
propiedad.

CALCULO DE LA TASA DE AMORTIZACIN : ( Vivienda calidad corriente )

Etapas de la % de la etapa Costo por cada % Amortizacin Coeficiente

construccin De construccin $ 1.000
Obra Gruesa 28 280 0,3 % 0,84
Instalaciones 25 250 1,5 % 3,75
Terminaciones 47 470 2,2 % 10,34
Totales 100 1.000 14,93

14,93 x 100
% amortizacin = --------------- = 1.494 = 1,5%
1.000
Tasa de capitalizacin para bienes races se obtiene relacionando la tasa de inters de las
inversiones en terrenos y edificaciones con la tasa de amortizacin de las edificaciones.
141
Nota: Terrenos no tienen tasa de amortizacin.

Clculo de la tasa de amortizacin: (Vivienda de UF 6.500)

% del Costo Costo Inters Amortizacin Coeficiente

Terreno 23 % 1.495 7% No tiene 7,0 % 104,65
Edificac 77 % 5.005 8% 1,5 % 9,5 % 475,48
Total 100 % 6.500 580,13

580,13 x 10
Tc = --------------- = 8,93 % Tasa de Capitalizacin = 8,93%
6.500

Valor de la vivienda = UF 6.500

Renta mensual = UF 55
Renta Anual = UF 660
Gasto de produccin anual = UF 110
Renta lquida (neta) anual = UF 550
Tasa de Capitalizacin = 8,93%
El valor de renta capitalizada del inmueble ser el resultado del siguiente razonamiento:
Para percibir una renta de 8.93% necesito un capital de 100
Para percibir una renta de UF 550 necesito un capital de X
8,93 550 100 x 550
------ = ------ X = -------------- = 6.159
100 X 8,93%

EL VALOR DE RENTA DE ESTE INMUEBLE ES UF 6.159

Porcentajes de amortizacin varan dependiendo de las caractersticas de los materiales
empleados en las edificaciones y que darn relacin a la durabilidad de las mismas. Como
estimacin se aplica los siguientes porcentajes segn las edificaciones:

Edificacin Edificacin Edificacin Galpones

habitacional habitacional habitacional Normales o
calida corriente calidad media calidad superior estndar
Obra Gruesa 0.3 0.3 0,3 0,3
Instalaciones 1.2 1.4 1,5 1,5
Terminaciones 2.2 2.2 2,2 2,5
Ejemplo de valor de rentabilidad de Galpn: Valor Fsico = $ 350.000.000

a) Tasa de Amortizacin:

Obra Gruesa 65 % 227.500.000 0.3 % 682.500

Instalaciones 15 % 52.500.000 1.5 % 787.500
Terminaciones 20 % 70.000.000 2.5 % 1.750.000

100 % 350.000.000 3.220.000

142
 f x 100 3.220.000 x 100
Ta. = --------------- Ta. = ----------------------------- = 0,92 %
valor fsico 350.000.000

b) Tasa de Capitalizacin:

% costo valor inters Amort Total Coeficiente

Terreno 10 % 35.500.000 8.0 % -.- 8.00 % 2.800.000

Edificacin 90 % 315.000.000 12.0 % 0,92 12,92 % 40.698.000

100% 350.000.000 43.498.000

f X 100 43.498.000 x 100

Tc = ------------------ = ----------------------= 12.428 (aprox. 12,43 %)
Valor fsico 350.000.000

c) Capitalizacin de la renta:

Valor Fsico $ 350.000.000

Renta mensual estimada $ 3.700.000
Renta bruta anual $ 44.400.000
Gastos de produccin anual $ 4.400.000
Renta neta anual $ 40.000.000
Tasa de capitalizacin 12,43 %

Renta neta anual x 100 40.000.000 x 100

Vr- = ------------------------------- Vr. = ------------------------- = 321.802.092
Tc 12,43

VALOR DE RENTABILIDAD DEL GALPN $ 321.802.092

RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS DE LA TEORA DE PRECIOS HEDNICOS.

La teora de precios hednicos constituye el ms significativo avance metodolgico en la

modelacin de mercados implcitos por atributos, proporcionando tcnicas economtricas
para la obtencin de precios y demandas implcitas a partir de la medicin de precios del
bien raz compuesto y de la forma en que se efecta la mezcla de atributos que los
compone.

La investigacin del valor basado en esta teora permite una calidad predictiva del modelo y
la naturaleza de los determinantes del precio.

Cada inmueble est constituido por una serie de caractersticas o atributos que, en
conjunto, configuran la unidad bsica que es transada en el mercado.
143
Estos atributos son inevitablemente traspasados por el constructor al comprador al
momento de la compraventa. Estos atributos pueden afectar positiva o negativamente el
precio del inmueble, dependiendo de la valorizacin que le asigne el comprador a cada uno
de ellos.

El modelo Hednico es utilizado en cualquier mercado o producto que busca una medicin
econmica del valor segn los atributos del mismo producto dentro de su propio mercado.
En bienes races podemos considerar un mercado de suelos urbanos, un mercado de
departamentos residenciales, un mercado de oficinas, un mercado de industrias, etc. y a su
vez, cada uno de estos mercados, analizarlos en sus diferentes submercados. (Oficinas de
profesionales, plantas libres, edificios institucionales, etc.)

En un estudio econmico del producto inmobiliario se deber considerar los factores o

atributos que le afectan directamente: a) Factores o Variables Particulares (inherentes al
bien raz) y b) Factores o Variables Zonales (Caractersticas del vecindario, localizacin,
ubicacin, regulaciones zonales, etc. ).

TABLA DE VARIABLES A CONSIDERAR EN UNA TASACIN COMERCIAL

Factores Particulares del Terreno

Apreciacin

Relacin ff Tpico Atpico Adecuado Inadecuado

Superficie m2
Tamao Chico Mediano Grande Muy Grande
Forma Regular Leve Irregul. Irregular Muy Irregular
Calidad suelo Relleno Napa fretica Inorgnico Consolidado
Topografa Plano Depresiones Pendiente +15 Pendiente < 30
Expropiaciones Total Parcial Ordinaria Extraordinaria

Factores Zonales
Observaciones

Urbanizacin Completa Incompleta Area Subterrnea

Areas Verdes AJ Munic. Arboles Nueva Consolidada Aosa
Serv. Pblicos Electricidad Agua Potable Gas Ciudad Telfona TV Cable
Uso del Suelo Habitacional Mixto Hab. Ofic. Comercial Industrial Rural
Densidad Zonal Hab. X H. Altura Pisos Ocupacn Constructibilidad Distancias
Inters x sector Visible alto Muy Alto Medio Bajo Muy Bajo
Conservacin Muy Buena Buena Regular Mala Muy Mala
Edad del sector Nuevo Medio Antiguo Remodelado Demolicin
Tendencia Desarrollo Estacionario Decadencia Abandonado Nuevo
Construccin Buena Regular Mala Ocupada Desocupda

144
Factores del Inmueble
Cantidad Observaciones Ponderacin
Superficie til
Dormitorios
Baos suite
Servicios
Terrazas
Logia Lavadero
Estacionamiento
Garaje Cobertizo
Bodega
Portera
Guardia Seguridad
Privacidad
Ascensores

Certificado de Lnea
Ttulos de Dominio
Gravmenes
Hipotecas
Subsidio
Crdito Hipotecario
Especificaciones Previas

Externalidades Positivas
Externalidades Negativas
Calidad del Diseo
Calidad de Terminaciones
Nivel social de vecindario
Nivel de Equipamiento
Calidad de Equipamiento
Calidad de Movilizacin

Factores Generales en Estudio:

Opinin sobre estas partidas Comentario u Opinin Ponderacin

Marcado Inmobiliario general
Mercado Financiero disponible
Situacin Econmica Nacional
Poltica Nacional de Vivienda
Beneficios sobre inmuebles
Ventajas tributarias Generales
Gravmenes Tributarios
Gravmenes Legales
Regulaciones municipales
Obras Viales Prximas
Obras Pblicas Prximas
Accesibilidad a Centros
Movilizacin Disponible

145
Influencia del Tren Metro
Situacin Poltica Actual
Guerras o Guerrillas
Otros factores Generales
Zonas de riesgo Nacional

146
 SPTIMA PARTE

Aspectos Jurdicos de la Tasacin Urbana

* Las Servidumbres
* La Expropiacin
* El Usufructo

Las Servidumbres :
Segn el Art. 820 del Cdigo Civil, se denomina servidumbre predialo simplemente
servidumbre, al gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de
distinto dueo.

Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta
la utilidad.

Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al

predio sirviente, pasiva. (Art. 821 del C.C. )

Servidumbre continuaes la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin

necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal
artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre discontinua la que se ejerce
a intervalos ms o menos largos de tiempo, y supone un hecho actual del hombre, como la
servidumbre de trnsito. ( Art. 822 del C.C. )

Servidumbre positiva es, en general, la que slo impone al dueo del predio sirviente la
obligacin de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y negativa , la que
impone al dueo del predio sirviente la prohibicin de hacer algo, que sin la servidumbre le
sera lcito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.

Las servidumbres pasivas imponen a veces al dueo del predio sirviente la obligacin de
hacer algo, como la del art. 842 del C.C.

Servidumbre aparente es la que est continuamente a la vista, como la de trnsito,

cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a l; e
inaparente, la que no se conoce por una seal exterior, como la misma de trnsito,
cuando carece de estas dos circunstancias y de otras anlogas. ( Art. 824 del C.C.)
Las Servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen. (Art.
825 del C.C.)

El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para
ejercerla. As, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente situada en la heredad
vecina, tiene el derecho de trnsito para ir a ella, aunque no se haya establecido
expresamente en el ttulo. (Art. 828 del C.C.)

Las servidumbres o son naturales, que provienen de la natural situacin de los lugares, o
legales que son impuestas por la ley, o voluntarias, que son constituidas por un hecho
del hombre. (Art. 831 del C.C. )
El predio inferior est sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior
naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello. (Art. 833 Del C.C.)

147
Las servidumbres legales son relativas al uso pblico, o a la utilidad de los particulares.
Las servidumbres legales relativas al uso pblico son:
El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegacin o flote.

Las servidumbres legales de la segunda especie son as mismo determinadas por las
ordenanzas de polica rural.

Aqu se trata especialmente de las de demarcacin, cerramiento, trnsito, medianera,

acueducto, luz y vista.

Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que
carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en
favor de un pueblo que las haya menester para el servicio domstico de los habitantes, o en
favor de un establecimiento industrial que las necesite para el movimiento de sus mquinas.
Esta servidumbre consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad sirviente a
expensas del interesado; y est sujeta a las reglas que prescribe el Cdigo de Aguas. (Art.
861 del C.C.)

La servidumbre legal de luz tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera cerrado y
techado; pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino, est cerrado o no. (Art.
873 del C.C. )

El que goza de servidumbre de luz no tendr derecho para impedir que en el suelo vecino se
levante una pared que le quite la luz. ( Art. 876 del C.C. )

No hay servidumbre legal de aguas lluvias, los techos de todo edificio deben verter sus
aguas lluvias sobre el predio a que pertenecen, o sobre la calle o camino pblico o vecinal,
y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueo. ( Art. 879 del C.C. )

PRINCIPALES SERVIDUMBRES LEGALES DE INTERS PBLICO:

Las de zonas militares terrestres,

Las de salvamento y vigilancia litoral en las zonas martimas,
Las necesarias para la conservacin de las carreteras y vas frreas,
Las en beneficio del Servicio Forestal en los montes,
Las en beneficio de la ganadera para paso y estancia (caadas, vereda, abrevadero,
descanso, etc.)
Las de paso de tendido de corriente elctrica,
Las derivadas de la navegacin martima,
Las derivadas de la navegacin area,
Las derivadas de reas de proteccin nuclear.

Como ejemplo, y por ser muy frecuente en el mbito urbano y rural, se indican, en forma
resumida, los derechos que comprende el establecimiento de servidumbre de energa
elctrica:

1.- Paso areo:

El vuelo sobre el predio sirviente.
Establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentacin de los cables
conductores de energa.
Derecho de paso o acceso para atender a la instalacin, vigilancia, conservacin o
reparacin de la lnea.
148
 Ocupacin temporal de los terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines
indicados en el prrafo anterior.

2.- Paso subterrneo:

La ocupacin del subsuelo por cables conductores a la profundidad y con las dems
caractersticas que sealan los Reglamentos y Ordenanzas.
El establecimiento de los dispositivos necesarios para el apoyo y fijacin de los
conductores.
El derecho de paso o acceso para atender la instalacin, vigilancia, conservacin y
reparacin de la lnea.
La ocupacin temporal de terreno u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines
indicados en el prrafo anterior.

Cuando la servidumbre de paso de energa elctrica hiciera antieconmica la explotacin

del predio sirviente, el propietario podr solicitar de la autoridad que le sea expropiada la
totalidad de dicho predio.
La declaracin de utilidad pblica lleva implcita la necesidad de ocupacin de los bienes
o adquisicin de los derechos afectados, as como la imposicin de la servidumbre de paso
de energa elctrica.

PRINCIPALES SERVIDUMBRES DE INTERS PRIVADO.

No tienen carcter tan rgido como las pblicas, y pueden ser modificadas por convenio
entre particulares, en tanto no lo prohba la ley o resulte perjudicial a terceros.

Las principales son: 1.- La de paso 4. La de medianera

2.- La de luz 5. La de vista
3.- La de desage 6. La de distancia de ciertas plantaciones.

Valoracin de Servidumbres:
Criterio General:
En principio se ha de comparar por un lado el valor que representa la mejora para el predio
dominante y por el otro el valor de los daos y perjuicios que se generan en el predio
sirviente. Este ltimo puede contemplarse bajo los dos aspectos siguientes: ( Teora de
McMichael ) :

I. Valor intrnseco del predio sirviente

I1. Valor antes de ( o sin ) constituirse la servidumbre: Va
I2. Valor del predio una vez constituida la servidumbre: Vd

II. Valor aadido a dao de fraccionamiento de la propiedad remanente del

predio sirviente, por perjuicio o molestia en el uso y goce total del resto del
predio:
Este valor puede agrupar a su vez diversos conceptos, y contemplarse, como
en el caso anterior, bajo los aspectos de antes-despus, aunque no
necesariamente.

Vf = V remanente de a - V remanente de d
Vf = Valor fraccionamiento

III. Valor total de la servidumbre

149
 VS = Valor intrnseco + Valor de fraccionamiento
Observaciones: ( Discusin )
1 Cuando Va > Vd. ( apartado I )

a) Caso generalizado : existe valor adicional o aadido:

VS = ( Va - Vd ) + Vf

b) No existe valor aadido: VS = Va - Vd

2 Cuando Va < Vd

VS = ( Vd - Va )

Estamos en el caso de que la servidumbre es beneficiosa para el predio sirviente, es decir,

la servidumbre genera plusvala en el predio. En este caso no es habitual pero puede
presentarse como cuando se ceden derechos de servidumbre para la construccin de una va
pblica a travs de terrenos aptos para edificar. Entonces, al generarse un mayor frente de
acceso y fachada, permite mayor aprovechamiento y uso del predio sirviente.

3 Cuando Va = Vd

Como Va - Vd = 0
VS = 0 + Vf ( si existe )

La Expropiacin:

Ya sea en la instancia de la determinacin provisional de la indemnizacin por expropiacin,

en la del acuerdo definitivo entre la entidad administrativa expropiante y el particular o en
la fijacin del monto indemnizatorio por el tribunal competente, es necesario tener
presente el principio de la completa reparacin patrimonial por expropiacin.

La expropiacin se define como un modo involuntario o legal de perder la propiedad de un

bien o derecho, o inters patrimonial legtimo por disposicin de la Ley, de forma
imperativa y por causa justificada de utilidad pblica o inters social, dos causas
claramente distintas.

En Chile se rige por el Decreto Ley N 2.186, publicado en el Diario Oficial N 30.085, de 9
de Junio de 1978 y dada su extensin slo se sealar algunos aspectos fundamentales de
ella.

La Constitucin Poltica de la Repblica de Chile, en su Artculo 19, N 24, asegura a todas

las personas El derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes
corporales o incorporales.

Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de
alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o
especial que autorice la expropiacin por causa de utilidad pblica o de inters nacional,
calificada por el legislador. El expropiado podr reclamar de la legalidad del acto
expropiatorio ante los tribunales ordinarios y tendr siempre derecho a indemnizacin por
el dao patrimonial efectivamente causado, la que se fijar de comn acuerdo o en
sentencia dictada conforme a derecho por dichos tribunales.

150
A falta de acuerdo, la indemnizacin deber ser pagada en dinero efectivo al contado.

La toma de posesin material del bien expropiado tendr lugar previo pago del total de la
indemnizacin, la que, a falta de acuerdo, ser determinada provisoriamente por peritos en
la forma que seale la ley. En caso de reclamo acerca de la procedencia de la expropiacin,
el juez podr, con el mrito de los antecedentes que se invoquen, decretar la suspensin de
la toma de posesin.

Del Decreto Ley N 2.186

Artculo 1:

Toda expropiacin por causa de utilidad pblica o de inters social o nacional, cualquiera
que sea la ley que la autorice o la institucin que la decrete, se sujetar al procedimiento
establecido en el presente texto.

Titulo I.

De los actos preparatorios y la determinacin provisional de la indemnizacin:

La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podr ordenar el estudio
de la expropiacin de un bien determinado.

El bien cuya expropiacin se encuentre en estudio se har incomerciable una vez cumplidos
los trmites indicados en la ley y en tal caso no podr ser objeto de acto o contrato alguno,
ni an de venta forzada en pblica subasta, que importe enajenacin o gravamen del
mismo, que afecte o limite su dominio, posesin o tenencia, o que impida o dificulte su
toma de posesin material. Los actos y contratos celebrados en contravencin a esta norma
sern nulos.

El propietario y los poseedores o detentadores del bien cuya expropiacin se encuentra en

estudio, estn obligados a permitir a los funcionarios de la entidad expropiante la prctica
de las diligencias indispensables para el reconocimiento de aqul. ( En caso de negativa
podr recurrir al auxilio de la fuerza pblica.)

Los que maliciosamente y en perjuicio del expropiante daaren, inutilizaren o destruyeren

el bien objeto de la resolucin de estudio publicada, inscrita y anotada, en su caso, o
retiraren de l bienes que constituyen inmuebles por adherencia, con la salvedad de los
frutos o productos a que se refiere el inciso cuarto del artculo 21, o partes o piezas que le
hagan disminuir su valor o perder su aptitud para el objeto de la expropiacin, sufrirn la
pena de reclusin menor en su grado medio a mximo, sin perjuicio de la responsabilidad
civil que procediere.

Todo procedimiento expropiatorio se iniciar o continuar, segn corresponda, con el

nombramiento de una comisin de tres miembros encargada de determinar el monto
provisional de la indemnizacin.

Los peritos designados por la entidad expropiante debern aceptar el cargo por escrito,
jurando desempearlo con fidelidad y en el menor tiempo posible.

Los peritos sern remunerados conforme a los aranceles de los Colegios Profesionales
respectivos y los gastos y honorarios en que incurran sern de cargo de la entidad

151
expropiante. (Ver arancel de la Comisin de Peritos Tasadores del Ministerio de OO.PP. que
se incorpora a este Manual a final).

Ttulo II

Del acto expropiatorio y de sus efectos inmediatos.

El Presidente de la Repblica dispondr la expropiacin por decreto supremo. Cuando

corresponda a alguna entidad pblica desconcentrada o descentralizada, se har mediante
resolucin de sta, previo acuerdo adoptado en conformidad a las normas legales por las
que se rija.

Para todos los efectos legales, tal decreto supremo o resolucin constituir el acto
expropiatorio.

El acto expropiatorio contendr su fecha, la individualizacin del bien objeto de la

expropiacin y su rol de avalo para lo efectos de la contribucin territorial, si lo tuviere; la
disposicin legal que haga procedente la expropiacin y, en caso de que sta hubiere sido
autorizada por ley general, la causa en que se funda; el nombre del o de los propietarios o
de los que aparezcan como tales en el rol de avalos o los datos que faciliten su
determinacin; el monto provisional de la indemnizacin, con sealamiento de la comisin
que lo fij y de la fecha de su informe, y la forma y plazos de pago de la indemnizacin que
corresponda conforme a la ley.

Dentro del plazo de 30 das, contados desde la publicacin en el diario Oficial del acto
expropiatorio, el expropiado podr reclamar ante el juez competente para solicitar:

a) Que se deje sin efecto la expropiacin por ser improcedente en razn de la

inexpropiabilidad, an temporal, del bien afectado, o fundado en la falta de ley que la
autorice o en la no concurrencia de la causa legal invocada en el acto expropiatorio;

b) Que se disponga la expropiacin total del bien parcialmente expropiado cuando la parte
no afectado del mismo careciere por s sola de significacin econmica o se hiciere difcil o
prcticamente imposible su explotacin o aprovechamiento;

c) Que se disponga la expropiacin de otra porcin del bien parcialmente expropiado,

debidamente individualizada, cuando sta, por efecto de la expropiacin se encontrare en
alguna de las circunstancias antes sealadas, y

d) Que se modifique el acto expropiatorio cuando no se conforme a la ley en lo relativo a la

forma y condiciones de pago de la indemnizacin.

Ttulo III

De la fijacin definitiva de la indemnizacin

La indemnizacin definitiva se fijar de comn acuerdo o por el Tribunal competente en su

caso.

La entidad expropiante y el expropiado podrn reclamar judicialmente del monto

provisional fijado para la indemnizacin y pedir su determinacin definitiva.

152
En su solicitud el reclamante indicar el monto en que estima la indemnizacin que deber
pagarse por la expropiacin y designar un perito para que la avale. La contraparte
dispondr un plazo fatal de 15 das, contado desde la notificacin de la reclamacin, para
exponer lo que estime conveniente a sus derechos y para designar a su vez un perito.

Ttulo IX

Disposiciones Generales

Cada vez que en esta ley se emplea la palabra indemnizacin , debe entenderse que ella
se refiere al dao patrimonial efectivamente causado con la expropiacin, y que sea una
consecuencia directa e inmediata de la misma.

ANEXO AL TEMA EXPROPIACIN

Considerando que el DL 2.186 de 1978 Ley Orgnica de Procedimiento de Expropiaciones

considera informacin fundamental en la avaluacin la proporcionada por los Peritos
Tasadores, La Unidad Ejecutiva de Expropiaciones para Obras concesionadas, dependiente
del Ministerio de Obras Pblicas, ha desarrollado un INSTRUCTIVO en que deben basarse los
tasadores, por lo cual, resulta conveniente insertarlo como anexo de este captulo a objeto
de tenerlo presente en la eventualidad de participar en un proceso expropiatorio.

Los documentos que entregan los peritos del MOP. Son:

1.- Informe de Tasacin.

2.- Formulario de Tasacin
3.- Croquis de ubicacin
4.- Certificado de informes previos
5.- Fotografas
6.- Otros.

INFORME DE TASACIN:

En este documento se transcribe la informacin relevante para el proceso de expropiacin

que arroje el Formulario de Tasacin. En este se consignarn los totales correspondientes
a cada uno de los tems avaluados. Es el resumen de la tasacin.

FORMULARIO DE TASACIN:

En este documento se consignan, con la mayor precisin posible, todos los antecedentes
relevantes de la propiedad objeto de avaluacin. La informacin a utilizar para llenar el
formulario se deber obtener de los planos y cuadros de expropiacin de los lotes, de la
informacin del Servicio de Impuestos Internos, del Certificado de Informes Previos y de los
antecedentes obtenidos en la visita a terreno. En este formulario se registra toda la
informacin solicitada con la mayor claridad posible, de modo que sea fcil comprender y
utilizar la informacin all consignada.

El formulario comprende las siguientes secciones:

Identificacin del Proyecto

Identificacin del Lote o Predio.
153
 Identificacin del Propietario o Propietario Presunto
Caractersticas del lote a tasar.
Caractersticas de las Construcciones.
Valorizaciones.
Valores de Referencia
Observaciones
Identificacin del Tasador

Identificacin del Proyecto

1.- Nombre del proyecto: ( Indicado en el plano de expropiacin).

2.- Tramo (Se refiere a la letra asignada al tramo en el plano de expropiacin en que
est el lote a tasar).
3.- Lote (Se refiere al nmero de lote indicado en plano de expropiacin).
4.- Km. Inicio - Km. Final: (Datos del plano de expropiacin).
5.- Lado: Se anota el lado derecho o izquierdo de la carretera, segn la direccin del
incremento del kilometraje.
7.- Visita a terreno: Se consigna la fecha de visita.

Identificacin del Lote o Predio:

1.- Nombre del Predio: Anotar el nombre segn plano de expropiacin.

2.- Direccin o Ubicacin: Extrada del Certificado de Avalo del SII.
3.- Comuna y Regin.
4.- Rol de Avalo.
5.- Avalo Fiscal
6.- Superficie del Predio total incluida la superficie a expropiar.
7.- Inscripcin en el Conservador de Bienes Races.

Identificacin del Propietario: (Presunto Propietario )

1.- Nombre, RUT, direccin y telfono del propietario que indica el certificado de
Avalo del SII. (Los mismos datos para el presunto).

Caractersticas del Lote a Tasar:

1.- Se consignan los datos especficos que afectan al lote a expropiar, observados en
terreno.
2.- Deslindes del Lote a Tasar: Se consideran los indicados en el plano de expropiacin.
3.- Superficie del Lote (m2).
4.- Destino del Lote: Segn lo indicado en el Certificado de Informes Previos de la
Municipalidad respectiva.
5.- Uso Actual: Se indica el uso actual segn la tabla siguiente.
Agrcola Comercio
Deporte y recreacin Educacin y cultura
Hotel, motel Habitacional
Industria Almacenaje, bodega
Minera Oficina
Administracin pblica y defensa Estacionamiento
Transporte y telecomunicaciones Salud
Culto Sitio eriazo
Otros

154
6.- Tipo de Sector: Segn lo observado en terreno y siguiendo las caractersticas de la
tabla que se indica:

o Terreno apto para agricultura y ganadera ( Tag )

o Terreno inundable (Ti )
o Terreno de obras de infraestructura como: embalses, acueductos, oleoductos,
gasoductos, aeropuertos, puertos, etc. (Top)
o Terrenos con otras caractersticas : (Tot)
o Terrenos propensos a riesgos de siniestros naturales. (Tr)

7.- Tenencia del Lote: Se indica el sistema de tenencia segn tabla:

A Arrendado
C Comodato
O Ocupacin sin contrato
P Propio
8.- Zonificacin: Segn el Certificado de Informes Previos como sigue:

E Zona de Expansin Urbana

R Zona Rural
U Zona Urbana

9.- Cierros: Descripcin o tipo de cierro existente.

10.- Clasificacin de Suelos: Clasificacin segn el SII en los suelos rurales.

11.- Plantaciones/Especies Forestales: Tipo plantaciones y/o especies forestales

existentes en el lote a expropiar.

12.- Obras Complementarias: Instalaciones especiales, construcciones y otro tipo de

obras complementarias (piscinas, pavimentos, norias, pozo y fosa, etc. ).

Caractersticas de las Construcciones :

1.- Destino Construccin: Segn lo observado en terreno y siguiente tabla:

Habitacin Industria Comercio Oficina
Administracin pblica Defensa Salud Culto
Educacin y cultura Deporte Recreacin Hotel, motel
Estacionamiento Transporte Almacenaje Bodega
Telecomunicaciones Agrcola Minera otros

2.- Superficie Construccin: (m2)

3.- Clasificacin Construccin: Segn lo observado en terreno y tabla:

A Estructura de acero, Losa de H.A., o de perfiles de acero

B Estructura de H.A. con losas de H.A.
C Albailera con pilares y cadenas de H.A.
D Albailera de piedra o bloques. Pilares y cadenas de H.A.
E Estructura de madera, incluye tabiquera de adobe.
F Adobe, tierra - cemento o aglomerados con cemento.
G Prefabricado en estructura metlico con paneles madera u otros
155
H Prefabricado en estructura de madera con paneles de madera u otros
I Estructura de madera tipo A muro - techo
J Placas o paneles monolticos metal o madera

4.- Categora Construccin:

Las construcciones se clasifican segn su categora del 1 al 5. Las categoras 1, 2 y 3 se
determinan a partir de los atributos y se obtienen a travs del procedimiento que se indica:

Se clasificar como categora 4 a la construccin que cuenta con un diseo y estructura

sencillos, siendo sus terminaciones de tipo econmico, pudiendo faltas algunas. Ejemplos:

Cubiertas con planchas onduladas de fibrocemento, fierro galvanizado o similar

Revestimientos exteriores de bajo costo o carencia de ellos. Ej. Morteros pintados.
Revestimientos interiores estucos sin afinar, maderas tipo insigne, lamo o aglomerados
sin enchape. Ausencia de revestimientos para algn recinto. En general, revestimientos
en el rango de los costos ms bajos o econmicos del mercado.
Pavimentos radier afinado, vinlicos econmicos, cubre pisos, entablados de madera
corriente o de costo similar.
Puertas confeccionadas con bastidores con forros econmicos. Algunos recintos pueden
carecer de puertas.
Sus instalaciones esenciales completas (alcantarillado, agua potable, y electricidad) en
cantidad y calidad mnimas necesarias. Se contempla como alternativa el sistema de fosa
y pozo. Algunas redes pueden ser a la vista. Artefactos sanitarios sencillos.

Se clasificar como Categora 5 si la construccin corresponde a una edificacin del tipo

Viviendas bsica o casetas sanitarias, ejecutadas por los programas SERVIU o
caractersticas similares.

5.- Categora Galpn:

Al respecto existen dos tablas que se utilizan simultneas en este prrafo. Se utilizar la
tabla Categoras para galpones, bodegas, hangares y otros y la tabla Descripcin de
galpones, bodegas, hangares y otros segn se seala a continuacin:

Categora galpones, bodegas, hangares y similares:

SUPERIOR: con cierros perimetrales y divisiones interiores albailera estucada, pavimentos

hormign para esfuerzos, aire acondicionado, oficinas, estructuras para tecles o gras y/o
supermercados, textiles, etc.

CORRIENTE: con cierros de albailera sin estucar, madera, asbesto-cemento, fierro

galvanizado o similares, radier, instalaciones mnimas.

INFERIOR: cuenta slo con la estructura y la cubierta, carece de cierros perimetrales o son
incompletos. Bodegas de adobe.

Descripcin de galpones, bodegas, hangares y similares:

A Estructura en perfiles de acero, techumbre acero redondo.

B Estructura de acero redondo, techumbre acero redondo.
C Estructura de hormign armado, techumbre en perfiles de acero.
D Estructura de hormign armado, techumbre de acero redondo.

156
E Estructura de hormign armado, techumbre de hormign armado.
F Estructura de hormign armado, techumbre de madera.
G Estructura de madera, techumbre de madera.
H Estructura de adobe, techumbre de madera.

6.- Edad Construccin:

Corresponde a la cantidad de aos de la construccin, obtenida a travs de la recepcin

municipal, catastro del SII, los propietarios o apreciacin del tasador.

7.- Estado de Conservacin:

Apreciacin directa del tasador sobre las estructuras, terminaciones, instalaciones y otros
que se observen in situ, para lo cual se usar la siguiente tabla: Excelente, Bueno,
Regular, Malo o Inservible.

8.- Diseo:

Los tasadores del MOP. aplican al diseo una escala numrica basada en los atributos del
diseo obtenindose as la correspondiente categora de acuerdo al nmero de pisos de la
edificacin.
Atributos del diseo:
Diseo nico y exclusivo que se diferencia o destaca dentro del entorno urbano.
Juego de formas y volmenes mediante elementos que no responden a requerimientos
estructurales, sino exclusivamente a un fin esttico.
Diferentes niveles de pisos exclusivamente por motivos estticos, los que contribuyen a
formar ambientes distintos y representan un costo adicional. Este atributo se presenta al
menos en un recinto.
Por motivos estticos, altura de piso a cielo superior en un 30% a la altura considerada
habitual a la fecha de la construccin. Este atributo se presenta al menos en un recinto.
Propiedad con programa de recintos superiores a los requerimientos normales del destino
principal. Ej. sala de msica, sauna, etc.
Techumbres especiales, tales como: cpulas, bvedas, lucarnas y similares, solo para
fines estticos.
Techumbre con pendientes superiores a los requeridos para el clima y/o determinado por
la normativa vigente, exclusivamente por motivos estticos. techumbre cuya solucin de
pendiente involucra costo adicional.
Accesos y circulaciones interiores amplios y diferenciados, tales como: de servicio,
principal, privada, etc. No se considerar este atributo cuando sea obligado por el
destino de la construccin. Ej. clnicas, hospitales, supermercados u otros.
9.- Estructura:

Al igual que para el diseo, el tasador deber otorgar puntuacin a la estructura basado en
los atributos de sta, obtenindose as la Categora de Estructura.
Atributos de estructura:
Exclusiva y nica, asociada a un alto costo de construccin.
Cuando la estructura es en albailera simple, armada o reforzada: desfase en mas de un
elemento estructural horizontal.
Cuando la estructura es en albailera simple, armada o reforzada: desfase en ms de un
elemento estructural vertical, con excepcin de rasantes y similares.
157
 Al menos un elemento estructural sobredimensionado.
Estructura calculada para cubrir luces superiores a lo menos en un 30% a los fijados en la
normativa vigente.
Elemento(s) estructural(es) especial(es) para soportar helipuertos, piscinas o similares.
No se considerar este atributo cuando sea obligado por el destino de la construccin.

10.- Terminaciones:

Al igual que para el diseo, el tasador deber otorgar puntuacin a las terminaciones basado
en los atributos de sta, obtenindose as la Categora de Terminaciones.

Atributos de Terminaciones: ( para construcciones tradicionales y prefabricadas ).

Cubierta cuya instalacin requiere de un costo adicional en la estructura de techumbre;

cubierta de acrlico, vidrio o cristal. Cubiertas cuya instalacin requiere de un costo
adicional. Ejemplo: tejas de arcilla, tejuelas de madera, embayetados de cobre u otras
de costo equivalente.
Cielos; Maderas finas tales como: raul, alerce, pino oregn, araucaria, etc.. Cielos con
maderas modulares bajo losas, cielos ejecutados o adaptados para instalaciones
especiales. Ej. acsticos, colgantes u otros, decorativos. Ej. yeso moldeado en obra u
otros de costo equivalente.
Revestimientos exteriores: mrmol, PVC, arcillas, piedra, metales, cristales o espejos,
muros cortina, maderas finas tales como: alerce, araucaria, roble, raul u otros de costo
equivalente.
Revestimientos interiores: mrmol, cristales, espejos, maderas finas tales como: alerce,
araucaria, roble, raul, pino oregn u otros de costo equivalente.
Pavimentos: en ms de 30% de la superficie total con mrmol, piedra, parquet o
entablados de maderas finas tales como araucaria, cerezo, raul, caoba, pisos sobre losas
para albergar instalaciones computacionales, alfombras de buena calidad con espesores
iguales o superiores a 10 mm u otros de costo equivalente.
Puertas: (en ms de un vano por unidad vendible): maderas finas tales como: raul,
alerce, pino oregn, araucaria, labradas de cristales, PVC u otras de costo similar.
Ventanas: maderas finas, tales como raul, alerce, pino oregn, araucaria, etc. Ventanas
incorporadas a la cubierta, de PVC, ventanales de aluminio anodizado de color u otras de
costo equivalente.
Vidrios y cristales: tratados, vidrios acsticos, termopanel, policarbonatos, vitrales u
otros de costo equivalente.
Protecciones: persianas, postigos exteriores automatizados, rejas de fierro forjado
(excepto construcciones coloniales antiguas), barandas u otros de costo equivalente.

11.- Instalaciones :

Al igual que para el diseo, el tasador deber otorgar puntuacin a las instalaciones basado
en los atributos de sta, obtenindose as la Categora de Instalaciones.

Atributos de Instalaciones:

Ascensores en edificios con menos de 5 pisos o edificios con ms de 5 pisos con

ascensores en cantidad superior a lo establecido en la norma vigente, panormicos,
escaleras mecnicas u otros sistemas de costo equivalente.
Climatizacin por aire acondicionado u otros sistemas de alto costo.
158
 Sistema de seguridad contra incendio de alto costo y por sobre los requerimientos de las
normas vigentes, como: puertas contrafuego, sistemas de presurizacin de alta calidad,
redes detectores de humo, redes de luces de emergencia u otros de costo equivalente.
Sistema de seguridad y vigilancia: red de alarma embutida, vigilancia por circuito
cerrado de TV u otros de costo equivalente.
Sistemas adicionales de captacin o generacin de energa integrados a la construccin,
que tengan por finalidad el abastecimiento normal a bajo costo. Ejemplo: placas solares
integradas a la construccin, generadores de alto poder, etc.
Para cada propiedad a lo menos 4 redes elctricas de baja tensin, embutidas, tales
como: redes de computacin, telfonos, citfonos, TV cable u otras similares.
Edificios que incorporan el apoyo de computadoras para el funcionamiento de la
climatizacin, la iluminacin o el acceso entre otras funciones que son autoreguladas.
Para cada construccin individual y al menos en dos recintos de bao: artefactos
sanitarios tales como muebles vanitorios con cubierta o recipiente de mrmol o bronce,
lnea de hidromasaje u otros de costo equivalente. Grifera de alto costo, con
monocromo o cierre automtico.
Instalaciones adicionales para funcionamiento de helipuertos, iluminacin artificial
especial, como: zcalo lumnico, canoa lumnica, etc.

12.- Resultado:
Establecidas las categoras parciales de Diseo, Terminaciones e Instalaciones se determina
finalmente la categora de la construccin, utilizando para ello la tabla que sigue y que es
una Matriz de Combinacin y que el tasador deber poder reconocer ante un informe de
valuacin efectuado por un perito del MOP.

Valoraciones:
Los valores de tasacin se consigna por orden de partidas indicando la unidad de medida, el
valor unitario, el porcentaje de depreciacin, si lo hubiere y el valor del tem hasta
alcanzar el valor de Tasacin en la sumatoria de los subtotales.

Valores Referenciales:
Se debe indicar a lo menos cinco transacciones efectivamente realizadas en el sector, en los
ltimos cinco aos, indicando: Nombre del predio, ubicacin, Comuna, Transaccin (
nombre del propietario e inscripcin conservatoria), fecha de la transaccin, superficie,
valor unitario del m2 de terreno. ( No se incluyen las construcciones, plantaciones, etc. ).

Observaciones:
Se consignarn en este apartado el total de observaciones conocidas tanto durante la visita
in situ como aquellas que deben indicarse para aclarar conceptos o valores y que tienen
relacin directa o indirecta con el inmueble y la expropiacin.
Identificacin del Tasador:
Es fundamental que el informe de expropiacin contenga adems de la identificacin
general del tasador, un apartado con su Curricula resumido de modo de situar el alcance
tcnico profesional del perito que firma.

Croquis de ubicacin:
Se prepara y adjunta un croquis de ubicacin del sector, en el que se debe indicar con
precisin la localizacin del lote objeto de expropiacin y de cada uno de los inmuebles
cuyos valores de transaccin se han indicado como referenciales.
Certificado de Informes Previos:
159
Es el documento que otorga la Municipalidad en que est ubicado el lote.

Fotografas:

En cada informe debern anexarse las fotografas necesarias para apreciar los aspectos mas
representativos del lote objeto de la tasacin.

Otros:

Debe acompaarse todo documento, informacin, antecedente que, no estando

comprendido en los anteriores, a juicio del tasador, sea relevante para la cabal
identificacin de las caractersticas propias del lote objeto de la tasacin.

160
 El Usufructo: (Normas del Cdigo Civil Chileno)
Artculo 764: El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de
gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueo,
si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo gnero, o
de pagar su valor, si la cosa es fungible.
Artculo 765: El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo
propietario y el del usufructuario.
Tiene por consiguiente una duracin limitada, al cabo de la cual pasa al nudo
propietario, y se consolida con la propiedad.
Artculo 766: El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos:
1 Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes del hijo;
2 Por testamento;
3 Por donacin, venta u otro acto entre vivos;
4 Se puede tambin adquirir un usufructo por prescripcin.
Artculo 770: El usufructo podr constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del
usufructuario. Cuando en la constitucin del usufructo no se fija tiempo alguno para su
duracin, se entender constituido por toda la vida del usufructuario. El usufructo
constituido a favor de una corporacin o fundacin cualquiera, no podr pasar de treinta
aos.
Artculo 772: Se puede constituir un usufructo a favor de dos o mas personas, que lo
tengan simultneamente, por igual, o segn las cuotas determinadas por el constituyente; y
podrn en este caso los usufructuarios dividir entre s el usufructo, de cualquier modo que e
comn acuerdo los pareciere.
Artculo 773: La nuda propiedad puede transferir por acto entre vivos, y trasmitirse por
causa de muerte. El usufructo es intransferible por testamento o abintestato.
Artculo 774: El usufructuario es obligado a recibir la cosa fructuaria en el estado en que al
tiempo de la delacin se encuentre, y tendr derecho para ser indemnizado de todo
menoscabo o deterioro que la cosa haya sufrido desde entonces en poder y por culpa del
propietario.
Artculo 781: El usufructuario de una cosa inmueble tiene el derecho de percibir todos los
frutos naturales, inclusos los pendientes al tiempo de diferirise el usufructo.
Recprocamente, los frutos que an estn pendientes a la terminacin del usufructo,
pertenecern al propietario.
Artculo 783: El goce del usufructuario de una heredad se extiende a los bosques y
arbolados, pero con el cargo de conservarlos en un ser, reponiendo los rboles que derribe,
y respondiendo de su menoscabo, en cuanto no dependa de causas naturales o accidentes
fortuitos.
Artculo 784: Si la cosa fructuaria comprende minas y canteras en actual laboreo, podr el
usufructuario aprovecharse de ellas, y no ser responsable de la disminucin de productos
que a consecuencia sobrevenga, con tal que haya observado las disposiciones de la
ordenanza respectiva.
Artculo 785: El usufructo de una heredad se extiende a los aumentos que ella reciba por
aluvin o por otras accesiones naturales.
Artculo 786: El usufructuario no tiene sobre los tesoros que se descubran en el suelo que
usufructa, el derecho que la ley concede al propietario del suelo.

161
Artculo 793: El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quin quiera a
ttulo oneroso o gratuito. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre
directamente responsable al propietario. Pero no podr el usufructuario arrendar ni ceder
su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le
releve de la prohibicin. El usufructuario que contraviniera a esta disposicin, perder el
derecho de usufructo.
Artculo 804: El usufructo se extingue generalmente por la llegada del da o el evento de la
condicin prefijados para su terminacin. Si el usufructo se ha constituido hasta que una
persona distinta del usufructuario llegue a cierta edad, y esa persona fallece antes, durar
sin embargo el usufructo hasta el da en que esa persona hubiera cumplido esa edad, si
hubiese vivido.

Articulo 806: El usufructo se extingue tambin:

Por la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del da o condicin prefijada para
su terminacin;
Por la resolucin del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre
una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitucin;
Por consolidacin del usufructo con la propiedad;
Por prescripcin;
Por la renuncia del usufructuario.
Artculo 807: El usufructo se extingue por la destruccin completa de la cosa fructuaria: Si
solo se destruye una parte, subsiste el usufructo en lo restante. Si todo el usufructo est
reducido a un edificio, cesar para siempre por la destruccin completa de ste, y el
usufructuario no conservar derecho alguno sobre el suelo. Pero si el edificio destruido
pertenece a una heredad, el usufructuario de sta conservar su derecho sobre toda ella.
Artculo 809: El usufructo termina, en fin, por sentencia de juez que ha instancia del
propietario lo declara extinguido, por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en
materia grave, o por haber causado dao o deterioros considerables a la cosa fructuaria.
El juez, segn la gravedad del caso, podr ordenar, o que cese absolutamente el usufructo,
o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al fracturado una pensin
anual determinada, hasta la terminacin del usufructo

Frmula para obtener el valor del usufructo:

n
R (1+i) -1
Vu = n
i ( 1 + i)

R = Renta o beneficio inmobiliario medio anual obtenible por el usufructuario durante

el disfrute del usufructo;

i = Tipo o tasa media de mercado en tanto por 1.

Es decir, el usufructo equivale a la cantidad que, colocada a inters compuesto durante un

numero de aos igual a la duracin de ste, a partir del momento de la valoracin, da el
producto equivalente al de las rentas producidas por el bien, en el supuesto de que fueran
colocadas a anualidades vencidas durante el mismo tiempo.

162
Pero al aplicar esta frmula llegamos a valores prximos al 100 % del valor total cuando n
es un nmero alto y, en consecuencia, la nuda propiedad vale prcticamente cero, lo cual
est de acuerdo con la realidad puesto que la nuda propiedad no es ms que el derecho
hipottico a consolidar el pleno dominio cuando el usufructo se extinga.

Clculo Terico del Usufructo Temporal segn frmula:

Valor del bien inmueble = US$ 1.000.000

Duracin del Usufructo = 5, 10, 20, 35 aos
Tipo de inters = 10%, 8%, 6%, 4%, 3%, 2,5%

TIPOS DE INTERS
N de Aos 2,5 % 3% 4% 6% 8% 10 %
5 116.146 137.391 178.073 252.742 319.417 379.079
10 218.802 255.906 324.436 441.605 536.807 64.457
20 389.973 446.324 543.613 688.196 785.452 851.357
35 578.618 644.616 746.585 869.895 832.365 964.414

Esperanza completa de vida

Edad Presente en Hombres Mujeres

aos
1 69,75 % 75,58 %
10 61,72 % 66,98 %
20 52,09 % 57,20 %
40 33,44 % 37,39 %
60 16,83 % 20,00 %
80 5,72 % 6,59 %
100 1,27 % 1,15 %

USUFRUCTO TEMPORAL:
AOS VALOR AOS VALOR AOS VALOR AOS VALOR
1 2 10 20 19 38 28 56
2 4 11 22 20 40 29 58
3 6 12 24 21 42 30 60
4 8 13 26 22 44 31 62
5 10 14 28 23 46 32 64
6 12 15 30 24 48 33 66
7 14 16 32 25 50 34 68
8 16 17 34 26 52 35 70
9 18 18 36 27 54 36 72

USUFRUCTO VITALICIO:
Edad Usufructuario % Segn Propiedad
Hasta 20 aos 70 %
De 21 a 30 aos 60 %
De 31 a 40 aos 50 %

163
 De 41 a 50 aos 40 %
De 51 a 60 aos 30 %
De 61 a 70 aos 20 %
De 71 a 80 aos 10 %

En general todas las tablas destinadas a valorizar los usufructos siguen la misma tendencia
en cuanto a porcentajes por aos de vida del usufructuario.

TABLA DE USUFRUCTIO VITALICIO AO A AO

Edad del % del Valor Edad del % del Valor Edad del % del Valor
Titular Titular Titular
> 20 aos 70 41 49 62 28
21 69 42 48 63 27
22 68 43 47 64 26
23 67 44 46 65 25
24 66 45 45 66 24
25 65 46 44 67 23
26 64 47 43 68 22
27 63 48 42 69 21
28 62 49 41 70 20
29 61 50 40 71 19
30 60 51 39 72 18
31 59 52 38 73 17
32 58 53 37 74 16
33 57 54 36 75 15
34 56 55 35 76 14
35 55 56 34 77 13
36 54 57 33 78 12
37 53 58 32 79 11
38 52 59 31 80 10
39 51 60 30 < 80 aos 10
40 50 61 29

164
 Tabla de Honorarios de Peritos Tasadores del Ministerio de Obras Pblicas.
(Segn Resolucin N 171 de 13 de Agosto de 1984.)

VISTOS:

Lo dispuesto en los art. 4 del D. L N 2186, 5 del Decreto Ley N 3621, de 1981 y 5 y
60 de la Ley 15.840, RESUELVO:

La forma de determinar el pago de honorarios y gastos de c/u de los peritos encargados de

determinar el monto provisional de la indemnizacin, a que se refiere el artculo 4 del
Decreto con Fuerza de Ley N 2.186 de 1978, Ley Orgnica de Procedimiento de
Expropiaciones, por las expropiaciones que sea necesario realizar para la constriccin de las
obras pblicas, se ceir, a contar de esta fecha, a las siguientes normas:

1) Escala porcentual acumulativa aplicable al valor total de tasacin expresada en U.T.M. a

la fecha del Acta de Avalo: (Unidad Tributaria Mensual)

Monto Tasacin Honorarios

rea Urbana rea Rural

Hasta 1.000 UTM 0,50 % 1,00 %
Exceso sobre 1.000 hasta 2.000 UTM 0,30 % 0,60 %
Exceso sobre 2.000 hasta 4.000 UTM 0,15 % 0,30 %
Exceso sobre 4.000 hasta 8.000 UTM 0,10 % 0,20 %
Exceso sobre 8.000 hasta 20.000 UTM 0,07 % 0,12 %
Exceso sobre 20.000 UTM 0,04 % 0,06 %

2) Si en los predios que se expropian hubiere construcciones, los honorarios resultantes de

aplicar la escala porcentual del nmero anterior, se recargarn en un 10 %, en un 20 % o en
un 30 %, segn corresponda si el valor de las construcciones exceden del 10 %, del 30 % o del
60 %, respectivamente, del valor total de tasacin.

3) Tratndose de una expropiacin constituida por diferentes lotes de terrenos, la escala

porcentual a que se refieren los nmeros anteriores, se aplica al valor total tasado.

4) Al monto total de los honorarios que resulten de aplicar las normas anteriores, se le
agregar una cantidad fija para cada perito de 2 Unidades Tributarias Mensuales por la
tasacin de predios urbanos y 3 Unidades Tributarias Mensuales por la tasacin de predios
rurales. En caso de que en una misma tasacin existan predios urbanos y rurales, la cantidad
fija a agregar ser de 3 UTM.

5) Se pagar a cada uno e los miembros de la comisin de peritos, cuando deban ausentarse
del lugar de su residencia, un vitico diario, equivalente a media Unidad Tributaria Mensual,
o una Unidad Tributaria Mensual, si es necesario pernoctar fuera del lugar de su domicilio.

165
Los gastos de transporte podrn ser reembolsados si previamente se conviene su valor con la
autoridad respectiva.

6) En casos calificados de Tasaciones que deban ejecutarse en lugares distantes de centros

poblados, en climas muy rigurosos y, tambin, cuando el trabajo tenga caractersticas
difciles que exijan un mayor estudio, o si en la parte expropiada existen negocios,
industrias o empresas a las cuales hayan que avaluar indemnizaciones especiales y de
laboriosa estimacin, los honorarios podrn recargarse hasta en un 30 %.

7) Los miembros de la comisin de peritos debern realizar personal y conjuntamente el

reconocimiento de lo expropiado, dejando constancia en el Acta de Avalo de la
individualizacin de cada propiedad, sus caractersticas principales, nombre del propietario,
calidad de los terrenos, construcciones, plantaciones, clase de capacidad de uso del suelo
agrcola, estado de conservacin, destino y de todos los antecedentes y estimaciones que
tuvieron en cuenta para fijar la indemnizacin provisional.

8.- La presente Resolucin deber darse a conocer a los peritos al ser notificados de su
nombramiento.
Ministro de Obras Pblicas

166
 TASACIN Y URBANISMO
La Tasacin de un bien raz tiene como objetivo el definir el precio exacto de una
propiedad, basado en un proceso tcnico-sistemtico y razonado que se dar en una fecha
nica de tiempo, a partir de una clara clasificacin del bien para enfrentarlo a un anlisis
de mercado, legal, urbanstico, arquitectnico, constructivo y ecolgico que permitir
determinar en forma econmica sus virtudes, defectos y el inters que por el existe.

Cada inmueble es nico, y est ligado a una nica ubicacin en el espacio, que lo distingue
de los dems que lo rodean ya sea por su uso, como tambin de las caractersticas propias
del rea en que esta inserto ya sea urbana o rural

I Urbanismo

Presentacin al Urbanismo
La primera variable a estudiar ser el macro espacio en donde se ubicaran los bienes de
estudio. En una primera aproximacin para diferenciarlos geogrficamente de los bienes
races rurales, y en segundo lugar, para llegar a entender su valor segn su uso versus
zonificacin dentro de cada rea de desarrollo urbano.

Para llegar a definir al suelo urbano no solo basta con entender las caractersticas del
momento en que se define el precio, es de gran importancia entender como cambia el
entorno urbano y para ello, se debe conocer su origen y hacia donde se dirige ya que el
panorama cambia a veces radicalmente entre un periodo de tiempo y otro, y por ende, el
uso del suelo y su valor.

Definicin
El urbanismo se entiende como el desarrollo unificado de las ciudades y sus alrededores. Se
centro inicialmente, en la regulacin del uso del suelo y en la disposicin fsica de las
estructuras urbanas en relacin a los criterios estipulados por la arquitectura, la ingeniera
y el desarrollo territorial
A mediados del siglo XX se incluy asesoramiento general del entorno fsico, econmico y
social de la comunidad mediante los siguientes elementos:

Planes generales de resumen de objetivos del desarrollo urbano, Controles de

subdivisin y divisin de zonas que especifican los requisitos, densidad, y utilizaciones
del suelo permitidos en las calles, servicios pblicos, y otras mejoras
Planes para la circulacin y el transporte pblico
Estrategias para la revitalizacin econmica de reas urbanas y rurales necesitadas

Estrategias para grupos sociales privilegiados

Directrices para la proteccin medioambiental y la conservacin de los recursos escasos.

La Ciudad es un gran centro de poblacin organizado como comunidad. Compuesta por un

ncleo urbano y los alrededores mas inmediatos. Estos varan tanto como sus propios
ciudadanos y, por tanto, se definirn en base a un doble criterio de realidad: sociolgico y
de tamao.
La ciudad como todo lo humano, tiene una estructura formal que le es propia en funcin de
su tamao y complejidad.

167
Desarrollo histrico
Urbanismo en Grecia y Roma

Se plantearon diseos geomtricos de las ciudades. Las ciudades religiosas y cvicas se

orientaron de forma que proporcionaran un sentido de equilibrio esttico, se trazaron calles
siguiendo un sistema de cuadrculas y las viviendas se integraron en las instalaciones
culturales, comerciales y defensivas.
Los romanos, por su parte, siguieron estos principios con sus ciudades coloniales,
planificadas como campamentos militares llamados CASTRA estaban dispuestos formando
una rejilla de calles rodeadas por murallas defensivas rectangulares o cuadradas.
Posteriormente, tras la cada del imperio, la poblacin y la importancia de las ciudades
decayeron. Entre el siglo V y XIV la Europa medieval planifico sus ciudades alrededor de los
castillos, iglesias y monasterios sin seguir un modelo concreto en las distribuciones de las
calles.

El urbanismo en el lejano oriente

China y su zona de influencia desarrollo una gran cultura urbana, gracias a la utilizacin de
las ciudades como brazos administrativos del gobierno central chino. A fines del siglo VI
Xi'an ya contaba con una disposicin cuadricular, rodeada por una muralla de tierra
apisonada. Amplias avenidas de asta 155 m de anchura que recorran la ciudad de norte a
sur y de este a oeste, una ciudad palaciega independiente en su parte norte, y zonas
residenciales divididas en 108 recintos amurallados que quedaban cerrados tras el toque de
queda. Este plan fue copiado para muchas ciudades de muchos otros pases que se
encontraban bajo la influencia de china, y en especial por la capital imperial Japonesa Kioto
establecido en 794. El desarrollo del comercio y el surgimiento de una economa monetaria,
potenciaron el crecimiento de las ciudades, que tendieron en su mayora a seguir el mismo
plan urbanstico. No obstante, otros pases del este de asitico, modificaron la rigidez del
modelo.

El Renacimiento y pocas posteriores

La emulacin del clasicismo grecorromano que se produjo durante el renacimiento reaviv

el patrn clsico en los esfuerzos urbanistas. Las plaza de la baslica de San Pedro de roma y
la plaza de San Marcos de Venecia representaban un ideal de grandiosidad para los lugares
pblicos y las estructuras cvicas. En el un marcado contraste con las calles estrechas e
irregulares de los asentamientos medievales, la planificacin renacentista hizo hincapi en
calles amplias que respondan a un patrn radial o circunferencial regular, es decir, calles
que formaban crculos concntricos en torno a un punto central, con otras calles que
partan desde ese punto como radios de una rueda.

La Cuidad Ideal renacentista, una cuadricula abierta que, en el caso espaol se abra en
torno a un espacio central o Plaza Mayor, fue el modelo que aplico en los dominios hispanos
siguiendo las reglas recogidas en las Leyes de Indias.

En ellas se estipulan instrucciones muy interesantes para determinar la situacin, el trazado

y el rango de cada una de las ciudades creadas. Esa legislacin urbana especial, iniciada en
la poca de Carlos V, contiene prescripciones que podran estar vigentes hoy en da y que
pueden ser consideradas como las primeras conocidas en el hemisferio occidental.

168
Todas ellas se concentran en dos tipos fundamentales: uno de estructura rgida y
geomtrica, inspirado en griegos y romanos, de trazo en damero o tablera de ajedrez,
posible en terrenos planos, llanuras o amplios valles, con diseo de calles rectas y
perpendiculares, el otro, en forma irregular y sinuosa, moldendose o terrenos difciles y
accidentas para zonas montaosas, que origin calles tortuosas e inclinadas, muy
pintorescas, sistema de reminiscencia mora y medieval

El cuidado y la importancia que se ha querido dar a la eleccin del sitio geogrfico donde se
va a sentar la instalacin humana; en efecto, se habla con justeza que se estudie con
detenimiento las cualidades del suelo, donde se va a fundar el poblado; de lo saludable que
debe poseer el sitio; de la importancia del factor agua, en cantidad suficiente para cumplir
con las ms elementales necesidades humanas; de investigar con cuidado los materiales
disponibles en la regin; cumplir con las leyes de higiene urbana; orientar las calles y prever
una anchura de las mismas en funcin de un clima definido; de la proteccin y defensa que
merece la ciudadana y de una extensin posible y necesaria del ncleo urbano.

La plaza, ncleo principal de la vida cvica, situada en el centro mismo de la ciudad; la

forma un amplio espacio abierto, rodeado de calles y soportales diseados "para comodidad
de los transentes". En su contorno se levantan los edificios pblicos: la iglesia en lugar
preeminente, luego las casas reales, el Ayuntamiento y la crcel; la plaza es tambin centro
econmico con el mercado. En su recinto, se celebraban fiestas y solemnidades religiosas y
civiles que acrecentaban ms todava su carcter tradicional y cultural La calle, otro
espacio importante, es obra de vida y dignidad; es sitio acogedor, tranquilo y sombreado,
de un ancho reducido y equilibrio que traduce una adecuada escala humana
La labor de urbanizacin llevada a cabo fue inmensa, solo comparable con la realizada con
antelacin por el imperio romano.

En Estados Unidos, durante sus inicios en el urbanismo opt por avenidas y edificios pblicos
grandiosos. En 1791 la ciudad de Columbia, se estableci una red de amplias calles que
convergan en importantes parques y otros espacios al aire libre, y en estructuras pblicas
como El Capitolio y la Casa Blanca

Los ideales de grandiosidad pblica y calles radiales y circunferenciales se extendieron

hasta el siglo XIX, como se pudo apreciar en la segunda reconstruccin de Paris (1850-1874)
por el Barn Georges Eugne Haussmann.

El urbanismo en el siglo XX
En plena Revolucin Industrial los pocos modelos introducidos carecieron de argumentos
fsicos y estticos. A fines del siglo XIX, el explosivo aumento de poblacin de las ciudades
desemboco en un grave problema sobrepoblacin y en la multitud de problemas derivados,
llevo a una nueva era dentro del urbanismo.

Las naciones anglosajonas buscaron mejorar las condiciones de vida en las ciudades
mediante la regulacin de las condiciones sanitarias y la densidad de las casas de la
vecindad. Surgi un movimiento a favor de una solucin global y de largo plazo, es decir, de
un proceso urbanstico que examinara y controlara las diferentes fuerzas que afectaban a
las ciudades modernas.

169
A principios del siglo XX se tomaron importantes medidas para formalizar leyes que
siguieron principios urbansticos Tambin en 1909 se celebr en los Estados Unidos el Primer
Congreso Nacional sobre Urbanismo, ejemplo que pronto siguieron la mayora de pases
desarrollados.

Durante la depresin econmica de la dcada de 1930 los gobiernos nacionales y regionales

intervinieron de forma ms enrgica en la planificacin urbana. Para fomentar el desarrollo
econmico de las regiones ms necesitadas

Tras la II Guerra Mundial, la necesaria reconstruccin fsica a la que se vieron sometidas las
ciudades

Los Nuevos Modelos de Ciudad

Kevin Lynch plantea la configuracin morfolgica de las ciudades en la que distingue las
siguientes caractersticas: tamao, densidad, textura
La forma depender de la organizacin de las actividades fijas, que denomina Organizacin
Focal, y del trazado de las redes de transporte y vialidad, el reticulado o trama.
El tamao y la densidad son variables morfolgicas, tanto como el orden socio-demogrfico.
La textura, la localidad y el trazado, son elementos netamente morfolgicos.

La ciudad Industrial
Tony Garnier en 1917 plantea la Ciudad Industrial, ya que las nuevas ciudades fundadas a
partir de ese momento tendrn su origen en motivaciones de orden industrial, por lo que, se
considerar la mas general:

Se plantea una cuidad de aproximadamente 35.000 habitantes, el terreno en que se

asienten los edificios comprender parte accidentales, y una llanura atravesada por un ro.
La fbrica principal se encuentra en la llanura, en la desembocadura del torrente del ro.

Una lnea frrea de largo recorrido pasa entre la fbrica y la ciudad, que se encuentra un
poco mas elevada que aquella. As mas arriba, aun, se encuentran los edificios sanitarios,
protegidos de los vientos fros y orientados al medioda, sobre terrazas que miren al ro.
Cada elemento esta aislado uno de otro, considerando eventuales ampliaciones.

Se estableci un reglamento para cada sector, considerando las necesidades materiales y

morales del individuo

Los edificios pblicos destacan por su sencillez de post guerra. Los barrios residenciales se
componen de pequeas casas unifamiliares aisladas, de aspecto modesto, ordenadas en una
red uniforme de calles.

Se destacan los reglamentos de higiene, basados en condiciones geogrficas y climticas.

Por los vientos de dispone que en las viviendas, los dormitorios tengan una ventanas
orientadas a abundante sol y no se permiten espacios sin ventilacin al exterior.

Los barrios se emplazan en parcelas divididas en 150 mts. en sentido Este-Oeste

y 30mts en sentido norte sur. Las parcelas se subdividen en lotes de 15x15mts. Con un lado
siempre a la calle. se puede usar mas de un lote pero la construccin ser solo el 50% de la
superficie, el resto se destinar a jardines pblicos y zonas de paso peatonal. As, la ciudad
se puede atravesar en cualquier sentido ser como un gran parque que no limita el terreno.
170
El espacio entre viviendas norte-sur, ser igual a la altura del edificio sur. De esa manera se
evita la monotona.

La ciudad jardn
El movimiento de las ciudades-jardn de Howard tiene dos fuentes: por un lado, la tradicin
utpica de la primera mitad del siglo XIX, en especial la de Owen, como comunidad perfecta
y autosuficiente, sntesis del campo y la ciudad, con los significados sociales que han
aadido tradicionalmente. Por otra parte, el concepto de la vivienda unifamiliar con jardn,
destacndose la privacidad, no en las relaciones sociales: un intento de substraer la vida
familiar a la promiscuidad y desorden de la metrpoli, buscando el mxima de ruralizacin
compatible con la vida ciudadana,

El autor plantea esquemas de la nueva ciudad ya que el proyecto debe adaptarse al lugar
escogido. La ciudad esta dirigida a un sociedad annima, propietaria del terreno, no de las
viviendas, ni de los servicios, ni de las actividades econmicas, que sern autnomas,
sometindose al reglamento ciudadano y recibiendo a cambio los beneficios de una
convivencia regulada.

La ciudad debe ser autosuficiente, basada en el equilibrio armnico entre industria y

agronoma. As, vivienda e industria ocupan 1/6 de la superficie del territorio y el resto se
destinara a la agronoma, dispuesto en torno a un ncleo urbano un cinturn de fbricas
dependientes de la misma autoridad gradualmente esas reas agrcolas se van reduciendo y
dada la proximidad de las grandes ciudades.

En 1947 Gran Bretaa promulg su significativa Ley de Planificacin Urbana y Provincial,

que dejaba todas las cuestiones relativas al desarrollo bajo control regional y fomentaba la
construccin de nuevas ciudades. Las ciudades jardn de Letchworth (1903) y Welwyn
(1920), construidas segn sus ideas, haban sido diseadas como ciudades autosuficientes
protegidas de la invasin urbana por cinturones verdes o zonas agrcolas. En las dcadas de
1950 y 1960, la expansin de las new towns (nuevas ciudades) britnicas recibi un nuevo
mpetu al convertirse en la poltica oficial, lo que origin la construccin de un gran nmero
de nuevas comunidades, muchas de ellas en los alrededores de Londres. Este proyecto pasa
a ser un barrios satlites de la ciudad, dotados de un favorable relacin entre edificios y
zonas verdes y sujetos a determinados vnculos para respetar el carcter del ambiente,

La ciudad lineal
Arturo Soria y Mata buscando una solucin frente a la congestin de la ciudad tradicional,
plantea en 1882 una alternativa radical: una cinta de ancho limitado y largo Ilimitado,
recorrida a lo largo de su eje, por una o mas lneas frreas.
Esta ciudad deba construirse a partir de una o mas ciudades puniformes actuales, pudiendo
formarse un triangulo en cuyo interior se explotaran actividades agrcolas o industriales.

La calle central debe tener una anchura mnima de 40 mts. , dotada de arboleda y por su
parte central, recorrida por un ferrocarril elctrico; las calles transversales tendrn una
longitud aproximada de 200 mts. y un ancho de 20mts. Los edificios solo ocuparan una
quinta parte del terreno la parcela mnima comprender 400 m2, de los cuales 80 se
destinaran a vivienda y el resto a jardines. a cada familia una casa, en cada casa una
huerta y un jardn. Hasta ese momento el desarrollo de la idea es demasiado simple y
bsico. Su idea ser desarrollada por las generaciones siguientes partiendo de la relacin
171
vivienda-trabajo, que por repetirse en la misma direccin da lugar a la forma lineal de la
ciudad.

A mediados del siglo XX en Brasil, reaparece la ciudad lineal como respuesta a una gran
empresa, la construccin de Brasilia, con el fin de trasladar la capital al desierto interior
del pas, el objetivo es trasladar parte de la poblacin y las actividades econmicas. Fue
construida por Oscar Niemeyer, que levant los edificios pblicos ms representativos,
siguiendo los planos del arquitecto Lucio Costa que plantea una toma de posesin del lugar
mediante dos ejes que se cruzan en ngulo recto, adaptndose a la forma del terreno, de
tal manera que se curva uno de los ejes formando un triangulo equiltero que limita el
terreno a urbanizar. Toma la forma de un arco tendido con una flecha o un pjaro. Los
edificios ms representativos son la Plaza de los Tres Poderes, el Palacio de la Alborada y la
Catedral.

El eje Norte-Sur esta trazado como autopista que conduce el trafico exterior, al corazn de
la ciudad. A lo largo de este eje se disponen las zonas residenciales, que se articulan en
superbloques que se proyectan en forma unitaria.

En los cruces del eje se instalan los centros de recreo.

El eje Este-Oeste une las reas rectoras y forma la directriz monumental del centro poltico,
reunidos alrededor de una plaza triangular. El espacio de la ciudad esta supervisado y
unificado por medio de la tcnica moderna de las autopistas y por otro lado, la tcnica
paisajista de jardines y parques.

Pese a las modificaciones y problemas para mantener continuidad a las obras Brasilia se
inaugur en 1960

El urbanismo moderno
A finales de la dcada de 1960 la orientacin del urbanismo fue ms all del aspecto fsico.
En su forma moderna, el urbanismo es un proceso continuo que afecta no slo al diseo sino
que cubre tambin temas de reglamentacin social, econmica y poltica. Como tejido de
organizacin humana, una ciudad constituye un complejo entramado. Por una parte, exige
la disposicin de barrios, industrias y comercios segn criterios estticos y funcionales y en
proporcionar los servicios pblicos que stos necesiten. Por otra parte, quizs ms
importante, debe tener presente tambin:
1) el origen, educacin, trabajo y aspiraciones de sus residentes;
2) el funcionamiento general del sistema econmico al que pertenecen, adems de
los cargos que ocupan en este sistema y de las recompensas que ste les proporciona; y
3) su aptitud para tomar parte en las decisiones que afectan a su vida cotidiana.

El plan global
El documento bsico de urbanismo es un plan general adoptado y mantenido con revisiones
peridicas. En su expresin cotidiana el plan se traduce en una serie de documentos legales
controles de urbanismo, regulaciones de las subdivisiones, as como cdigos de
construccin y vivienda que estipulan los criterios de utilizacin del terreno y la calidad
de la construccin. El plan global responde a numerosos objetivos: ana los anlisis de las
caractersticas sociales, econmicas y fsicas (como la distribucin de la poblacin,
industria, negocios, espacios abiertos e instalaciones pblicas) que dieron origen al plan;
examina oportunidades y problemas especiales que presenta la ciudad y establece los
172
objetivos del desarrollo de la comunidad; coordina el desarrollo del terreno con el
transporte, el suministro de agua, las escuelas y otras instalaciones; sugiere formas de
lograr estos objetivos coordinados en el transcurso del tiempo; relaciona el plan con su
impacto en los ingresos y gastos pblicos, y propone reglamentaciones, polticas y
programas para aplicarlo. El plan global constituye la gua para realizar las decisiones
diarias en materia de desarrollo en funcin de sus consecuencias a largo plazo.

Poltica social, econmica y medioambiental

Aunque la apariencia fsica y el funcionamiento de la ciudad constituyen el objeto
tradicional del urbanismo, la poblacin y los recursos econmicos de la ciudad son tambin
elementos importantes a considerar. Es por esto que el urbanismo contemporneo, adems
de seguir ocupndose del diseo fsico, aborda de la misma forma las muchas decisiones
socioeconmicas de largo alcance que deben tomarse.

Una ciudad presenta necesidades sociales y cuenta con un determinado capital econmico.
El gobierno local acta como agente comprador para muchos de los servicios que los
residentes y los negocios necesitan: educacin, suministro de agua, proteccin policial,
servicio de bomberos y entretenimiento, entre otros. La calidad, carcter y eficacia de
estos servicios requieren que la planificacin ajuste las necesidades y los deseos con el
cambio tecnolgico y con los objetivos de desarrollo fsico.
El urbanismo, adems, debera intentar proporcionar una vivienda digna (y una mnima
ayuda econmica) a los habitantes que no puedan cubrir esta necesidad bsica. Cuando las
viviendas locales son deficientes y los recursos econmicos permiten mejorarlas, el
departamento de urbanismo puede inspeccionar las condiciones de las viviendas y coordinar
los fondos para financiar su desarrollo y rehabilitacin.

El desarrollo econmico de la ciudad queda tambin englobado dentro del mbito del
urbanismo. Los planes de desarrollo econmico se valen de una mezcla de incentivos,
asistencia tcnica y publicitaria para crear empleos, establecer nuevas industrias y
negocios, ayudar a las empresas ya existentes a prosperar, rehabilitar lo que es salvable y
dar una nueva orientacin a lo que no se puede salvar. El desarrollo econmico, sin
embargo, debe ir ms all de la empresa y de la facilidad de llegar a los trabajadores. En un
entorno tecnolgico de rpida evolucin, con frecuentes cambios globales en las relaciones
laborales, los trabajadores cualificados necesitan nuevas capacidades y el personal no
cualificado necesita algn tipo de preparacin. La formacin laboral constituye una parte
necesaria dentro de la estrategia del desarrollo, en especial en lo que a los ciudadanos
pobres y sin empleo se refiere.

La programacin de las inversiones es el instrumento presupuestario que utilizan los

urbanistas para fijar la construccin y financiacin de las obras pblicas. Proyectos como la
mejora de la red viaria, la iluminacin de las calles, los estacionamientos pblicos, y la
compra de terreno destinado a espacios al aire libre, deben ser estudiados y clasificados en
funcin de sus prioridades. Un programa anual establece las prioridades para los aos
siguientes entre los proyectos necesarios para poner en prctica el plan global y reemplazar
la infraestructura obsoleta. En regiones que estn experimentando un rpido periodo de
crecimiento, los urbanistas se topan constantemente con instalaciones pblicas inadecuadas
para futuros programas de desarrollo.

En las zonas deprimidas la rehabilitacin econmica es una cuestin de vital importancia.

Antes de que se programe cualquier inversin deben estudiarse las condiciones y viabilidad

173
del barrio y adoptarse algunas estrategias. Algunos barrios en decadencia necesitan un
vigoroso desarrollo pblico, otros podran dejarse en manos del desarrollo privado.

El movimiento de renovacin urbana que tuvo lugar tras la II Guerra Mundial no tom en
consideracin los altibajos cclicos de los barrios urbanos. Desde esa poca hasta la dcada
de 1960 se pens que si una funcin econmica como el comercio o la industria fallaba,
todo lo que se necesitaba era eliminar lo existente y limpiar el terreno para una posterior
utilizacin. En muchos casos el nuevo desarrollo nunca se produjo. Se hizo caso omiso de las
mltiples fuerzas que afectan a este tipo de cambios, o bien dichas fuerzas no fueron
analizadas de forma convincente. Los urbanistas de hoy entienden que una ciudad se ve
afectada por fuerzas econmicas regionales, interregionales, nacionales e internacionales y
que la efectividad de los planes para producir la viabilidad econmica de una ciudad
depende del correcto anlisis e interpretacin de estas fuerzas. He aqu la leccin aportada
por las variaciones a las que los modelos econmicos suburbanos, no metropolitanos e
interregionales se vieron sometidos en las dcadas de 1960 y 1970.

En la actualidad, los urbanistas se preocupan cada vez ms de las cuestiones

medioambientales. La planificacin medioambiental coordina el desarrollo necesario para
cumplir los objetivos de pureza fijados para el aire y el agua, la recogida de residuos, ya
sean txicos o no, el reciclaje de recursos, la conservacin de la energa, la proteccin de
playas, montes, reas agrcolas, bosques y zonas aluviales, y la preservacin de la fauna,
reservas naturales y ros. La conservacin histrica pretende que edificios y lugares
importantes sigan formando parte del entorno permanente, a la vez que se vale de ellos
para financiar los costes de mantenimiento.

Aunque los urbanistas puedan depender de regidores, alcaldes, administradores municipales

u otros funcionarios, sus verdaderos clientes son los habitantes y empresas de la ciudad. Los
planes que elaboren deben reflejar los intereses y prioridades de estos dos grupos, y los
programas aplicados deben, al mismo tiempo, ayudar a la ciudad a sobrevivir y mantener la
calidad de vida que estos grupos desean. Se necesita astucia poltica para conseguir que los
funcionarios municipales y estatales perciban de forma adecuada los programas y
prioridades de los barrios, y que dichos programas y prioridades tengan la posibilidad de ser
llevados a cabo.

Futuro de las ciudades y el Urbanismo

El urbanismo de las ltimas dcadas del siglo XX se preocupa cada vez ms de establecer o
ejecutar polticas de servicios pblicos y de proporcionar estos servicios. Como es obvio que
los recursos son limitados y que los acontecimientos globales afectan al futuro de cada
comunidad, el urbanismo debe actuar dentro de un marco de planificacin nacional e
internacional con el fin de lograr un desarrollo sostenible por ambas partes.

Tendencias de crecimiento de la ciudad

Por extensin:

Es el proceso de urbanizacin que incorpora nuevo suelo a un centro poblado.

Por densificacin

Es el proceso de urbanizacin que incrementa la densidad de ocupacin del suelo originado

por la subdivisin predial o por aumento de la poblacin o edificacin.

174
Por satelizacin

Se basa en una forma multidireccional que se organiza en base a muchas unidades separadas
y unidas por una red de transporte la unidad predominante que se definir como centro y
las dems satlites.

Las Transformaciones de las ciudades

Las infraestructuras econmicas de muchas ciudades antiguas necesitan ser sustituidas. Las
escuelas pblicas y los hospitales urbanos son un reducto de las instituciones dominantes en
un tiempo pasado en la ciudad. Durante medio siglo el pblico se sinti fascinado por las
zonas limtrofes de las reas metropolitanas. El poder de esta atraccin ha sido tan fuerte
que cuando las distancias al lugar de trabajo, situado en el centro urbano, se hicieron
excesivas, los empresarios decidieron trasladarse a las afueras. A finales del siglo XX, sin
embargo, la ltima generacin de adultos, ms joven que la mayora de los habitantes de la
ciudad, con ms movilidad, a menudo sin hijos, y con una mayor libertad en sus relaciones,
se ha sentido cautivada por la vida de la ciudad. Como respuesta, las ciudades estn
proporcionando servicios pblicos y encauzando inversiones hacia una mejor calidad de vida
en esas zonas que ofrecen atractivos incomparables para esta nueva poblacin.

En este escenario, diversos grupos de ciudadanos han alcanzado una mayor sofisticacin en
la bsqueda de sus intereses. Estn mejor informados, conocen las leyes y los
procedimientos jurdicos, tienen ms habilidad poltica y son ms militantes y persistentes.
Han aprendido que la planificacin conlleva un orden dentro del cambio y quieren influir en
ella. Por su parte, los urbanistas estn intentando equilibrar las demandas de intereses
enfrentados para convertirlos en un consenso comunitario dinmico que posibilite la toma
de decisiones. Adems, las reacciones en contra de una planificacin central y a favor del
desarrollo privado que se han producido a lo largo de las dcadas de 1980 y 1990 han
desembocado en ambiciosos experimentos con el objetivo de reducir los controles
urbansticos, a veces, con resultados desiguales.

En el futuro, el urbanismo continuar trabajando en condiciones de escasos recursos

econmicos para la ciudad y tendr que seguir enfrentndose siempre con intereses
paralelos de colonias y barrios, grupos de inters, empresas y residentes. La determinacin
y mejoras de servicios pblicos adecuados plantearn serios problemas en los ltimos aos
del siglo XX. A medida que las ciudades intenten redefinir el papel que desempean, se irn
viendo sometidas a ajustes peridicos. Ser pues labor del urbanismo minimizar el impacto
que estos cambios cclicos tengan sobre los habitantes y las empresas de la ciudad.

II Legislacin urbana
Segn el artculo 99.de la Constitucin Poltica de la Republica de Chile, se define que para
el gobierno y administracin interior del Estado, el territorio de la Repblica se divide en
regiones y stas en provincias. Para los efectos de la administracin local, las provincias se
dividirn en comunas.

Niveles de opresin de legislacin de carcter general

As mismo, el Gobierno regula el mercado de suelo urbano mediante la aplicacin de ciertas

normas que operan en esta legislacin de carcter general, en los siguientes niveles: Ley
General, Ordenanza General y Normas Tcnicas

175
Ley General de Urbanismo y construccin

La ley General contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades,

responsabilidades, derechos, sanciones y dems normas que rigen a los organismos,
funcionarios, profesionales y particulares, en las acciones de planificacin urbana,
urbanizacin y construccin.
Contenido:
Titulo 1 Disposiciones generales
Capitulo 1 Normas de competencia
Capitulo 2 De los funcionarios
Capitulo 3 De los profesionales
Capitulo 4 De las sanciones
Titulo 2 De la planificacin urbana

Capitulo 1 Definiciones
Capitulo 2 De la planificacin urbana en particular
Capitulo 3 De los lmites urbanos
Capitulo 4 Del uso del suelo urbano
Capitulo 6 De la renovacin urbana
Capitulo 7 De las expropiaciones

Titulo 3 De la construccin

Capitulo 1 Normas de diseo

Capitulo 2 De la ejecucin de obras de urbanizacin y edificacin

Titulo 4 De las viviendas econmicas

Ordenanza de Urbanismo Y Construccin

La Ordenanza general, contiene las disposiciones reglamentarias de la ley y que regula el
procedimiento administrativo, el proceso de planificacin urbana, urbanizacin y
construccin y los estndares tcnicos de diseo exigibles en los ltimos procesos.

Contenido:

Titulo 1 Disposiciones generales

Capitulo 1 Normas de competencia y definiciones

Capitulo 2 De las responsabilidades
Capitulo 3 De las sanciones
Capitulo 4 Disposiciones comunes de los permisos de Urbanizacin y
edificacin

TITULO 2 De la planificacin

Capitulo 1 De la planificacin urbana y sus instrumentos

Capitulo 2 De las normas de urbanizacin
Capitulo 3 De los trazados viales urbanos
Capitulo 4 De los estacionamientos, accesos y salidas vehiculares.
176
 Capitulo 5 De los cierros, lneas de edificacin, ochavos y antejardines
Capitulo 6 Del agrupamiento de los edificios y su relacin con el suelo
Capitulo 7 De las salientes y decoraciones de la edificacin

TITULO 3 De la urbanizacin

Capitulo 1 De los permisos de las obras y sus trmites

Capitulo 2 De la ejecucin de las obras
Capitulo 3 De las garantas de las obras
Capitulo 4 De la recepcin de las obras, y sus trasferencias e inscripciones

TITULO 4 De la Arquitectura

Capitulo 1 De las condiciones de habitabilidad

Capitulo 2 de las condiciones generales de seguridad
Capitulo 3 de las condiciones de seguridad contra incendio
Capitulo 4 Edificios de asistencia hospitalaria
Capitulo 5 locales escolares y hogares estudiantiles
Capitulo 6 Edificios destinados al culto y locales anexos
Capitulo 7 teatros y otros locales de reuniones
Capitulo 8 Establecimientos deportivos y recreativos
Capitulo 9 Hoteles, residenciales hogares y hospederas
Capitulo 10 centros comerciales
Capitulo 11 edificios de estacionamiento, centros de reparacin
automotora y estaciones de servicio automotor
Capitulo 12 Caballerizas o de establos
Capitulo 13 Terminales de locomocin colectiva
Capitulo 14 Establecimientos industriales o de bodegaje

TITULO 5 De la Construccin

Capitulo 1 De los permisos de edificacin y sus tramites

Capitulo 2 de las inspecciones y recepciones de obras
Capitulo 3 Clasificacin de las construcciones
Capitulo 4 Solicitaciones de las construcciones
Capitulo 5 Materiales de construccin
Capitulo 6 Condiciones mnimas de elementos de construccin no
sometidas a clculo de estabilidad
Capitulo 7 Fundaciones
Capitulo 8 faenas constructivas
Capitulo 9 Instalaciones y pavimentacin de calzadas interiores.

TITULO 6 Reglamento especial de viviendas econmicas.

Capitulo 1 disposiciones generales y definiciones

Capitulo 2 de las normas de urbanizacin.
Capitulo 3 de la ejecucin de las obras de urbanizacin.
Capitulo 4 De la Arquitectura.
Capitulo 5 De las construcciones con financiamiento del Estado.

177
Las Normas Tcnicas

Las Normas tcnicos, que contienen y definen las caractersticas tcnicas de los proyectos,
materiales y sistemas de construccin y urbanizacin, para el cumplimiento de los
estndares exigidos por la ordenanza general.

Instrumentos de Planificacin territorial

Esta se efectuara en cuatro niveles de accin que corresponden a cuatro tipos de reas:
Nacional, Regional, Intercomunal y Comunal.

Planificacin Urbana Nacional

Este nivel esta a cargo del Ministerio de la Vivienda y urbanismo y corresponder a la

planificacin del desarrollo urbano a nivel nacional. Se regir directamente a travs de la
ordenanza general de Urb. y const. y tendrn fuerza legal en su aplicacin, para
reparticiones publicas como en el mbito privado.

Planificacin Urbana Regional

Orientar el desarrollo de los centros urbanos de las regiones, mediante un PLAN REGIONAL
DE DESARROLLO URBANO fijando sus roles, reas de influencia reciproca relaciones
gravitacionales metas de crecimiento etc.
Se regir por la Secretaria Regional del ministerio de vivienda y urbanismo. de acuerdo a las
polticas regionales de desarrollo socio-econmicas y sus disposiciones se incorporaran a los
planes reguladores intercomunales, metropolitanos y comunales

(Metropolitanos: le corresponde esta categora a una unidad urbana, para efectos de su

planificacin, cuya poblacin que sobrepase los 500.000 habitantes)

Planificacin urbana Intercomunal

Regulara el desarrollo fsico de las reas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus
relaciones se integran en una unidad urbana. Se desarrollara mediante un PLAN REGUADOR
INERCOMUNAL O METROPOLITANO.

Los anteriores se compondrn de:

Memoria explicativa con objetivos, metas y planes de accin.

Ordenanza, que contendr las disposiciones reglamentarias

Planos que expresaran en forma grafica las disposiciones, zonificacin general,

equipamiento, relaciones viales reas de desarrollo prioritario, limites de extensin
urbana, densidades, etc. Su confeccin estar a cargo de la Secretaria regional de
vivienda y urbanismo, con consulta a las municipalidades o instituciones que se estimen
pertinentes.

Las disposiciones presentes en dichos planes debern estar presentes en forma

obligatoria en los Planes Reguladores Comunales. En el caso que no exista este ultimo,
la comuna se regir por el Plan Regulador Intercomunal
178
Planificacin urbana Comunal

Ser de carcter obligatorio para las comunas sujetas a Planificacin Urbana- Regional o
Intercomunal;

Todo centro poblado con un nmero superior a 7.000 habitantes

Centros poblados afectados por destruccin total o parcial

Centros poblados en que lo determine la Secretaria Regional Ministerial ve la vivienda y

Urbanismo. (en este caso podr ser desarrollado por la misma entidad)

Promueve el desarrollo armnico del territorio comunal, en especial de los centros

poblados, en concordancia con las metas regionales y se realizara por medio del PLAN
REGULADOR COMUNAL que se compondr de:

Memoria explicativa en que se definirn el crecimiento demogrfico, desarrollo industrial y

dems antecedentes tcnicos que sirvieron de base a las proposiciones y los objetivos,
metas y prioridades de las obras bsicas proyectadas.

Estudio de factibilidad de aguas y alcantarillado para reas de crecimiento urbano

proyectadas. Este corresponder al servicio sanitario regional correspondiente.

La Ordenanza Local con las disposiciones y reglamentos pertinentes

Planos en que se exprese grficamente las disposiciones de suelo, zonificacin,
equipamiento, relaciones viales, lmites urbanos, reas prioritarias de desarrollo urbano,
etc.
El Plan regulador ser desarrollado por la misma municipalidad y deber cumplir con la
tramitacin exigida en el Art. 43 de la ley de urbanismo y construccin.

Para su aplicacin, de los trazados el municipio podr expropiar por declaracin de utilidad
pblica, adquisiciones por licitacin publica o en forma directa segn precio de tasacin de
parte de la Direccin de obras Municipales o por cesiones de terrenos que se urbanicen
segn la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y construccin que se destinen a calles,
avenidas, plazas, espacios pblicos y otros fines.

Planos Seccionales

Son aplicados en los casos en que para la aplicacin del Plan Regulador Comunal, se
requieran estudios mas detallados. En el se fijaran con exactitud los trazados y anchos de
las calles, zonificacin detallada, las reas de contraccin obligatorias, de remodelacin de
conjuntos armnicos, terrenos afectados por expropiaciones etc.

En comunas con mas de 50.000 habitantes, con asesor urbanista o en las que determine La
secretaria regional correspondiente. los seccionales sern obligatorios, con el fin de fijar
lneas oficiales de edificacin
Tambin podrn aplicarse sin la existencia de un Plan Regulador Comunal

179
CLASIFICACION DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS

Industrias: Terrenos, recintos, instalaciones, construcciones y/o edificios en que se realizan

actividades de produccin, extraccin, procesamiento y/o transformacin de productos
finales, intermedios o insumos, para lo cual se emplean en el mismo lugar ms de 10
personas. Incluye tanto las industrias manufactureras como las de produccin de gas.

Talleres: Terrenos, recintos, instalaciones, construcciones o edificios en que se realizan las

actividades antes sealadas para las industrias, o parte de ellas como montajes y/o
reparaciones, garajes, etc., ocupando para ello en el mismo lugar no ms de 10 personas,
salvo panaderas y amasanderas, peluqueras, lavanderas, talleres de fotografa, imprentas
y fotocopias, reparadoras de calzado, sastreras, artculos electrnicos, electrodomsticos,
bicicletas, joyeras, pticas, grabados y talleres artesanales en general, pequeos jardines
de plantas, copias de llaves y similares, los cuales no podrn ocupar ms de 20 personas
para ser considerados como talleres.

Almacenamiento o Bodegas: Terrenos, recintos, construcciones o edificios en que se hace

acopio o bodegaje de cualquier tipo de productos.

Aquellos equipamientos que incluyan almacenaje que complemente la actividad inicial, slo
podrn destinar a dicho uso hasta un 50% de su superficie total construida. En caso de
superar el standard, la actividad ser clasificada adems como almacenamiento, debiendo
cumplir con las normas de la presente Ordenanza.

Servicios Artesanales: Establecimientos donde se desarrollan artesanas u oficios menores

sin perjuicio del uso residencial, mediante un proceso predominantemente manual, ya sea
en forma individual o por un grupo menor de personas, clasificadas en esta Ordenanza como
equipamiento de escala local o vecinal.

Su instalacin puede ser complementaria con la vivienda, o realizarse en un local que

permita la atencin de pblico. Puede contemplar elaboracin o procesamiento de
productos y/o hacer prestacin de servicios, tal como reparaciones, panaderas y
amasanderas, peluqueras, gasfiteras, lavanderas, talleres de fotografa, imprentas y
fotocopias, reparadoras de calzado, sastreras, artculos electrnicos, electrodomsticos,
bicicletas, joyeras, grabados, talleres artesanales en general, pticas, pequeos jardines
de plantas, copias de llaves o similares, manteniendo siempre la escala vecinal.

En el caso que estas actividades causen daos o molestias a personas o propiedades vecinas,
sern clasificadas de igual forma que los usos de industria, talleres y almacenamiento, a fin
de someterlas a las mismas exigencias de emplazamiento y control de molestias o
peligrosidad fijada para tales usos.
Establecimientos de Impacto Similar: Predios, recintos, construcciones o edificios donde se
realizan actividades de venta de maquinarias; de materiales de construccin; de
combustibles gaseosos, lquidos y slidos; los depsitos de vehculos, las bombas de bencina,
servicentros y centros de servicio automotriz.

La calificacin en funcin a los riesgos que pudieran causar las actividades productivas
industriales, de bodegaje, de talleres y establecimientos de impacto similar al industrial
definidas anteriormente, se har en conformidad a lo dispuesto en la O.G.U.C., siendo el
Servicio de Salud del Ambiente correspondiente quien otorgue la categora de instalacin
inofensiva, molesta, contaminante o peligrosa para cada caso respectivo. La calificacin de
cada actividad deber ser obtenida por el interesado, antes del respectivo permiso de
edificacin.
180
CLASIFICACION DEL EQUIPAMIENTO

Se entiende por equipamiento todo terreno o edificio destinado a complementar las

funciones bsicas del habitar.

ESCALA REGIONAL E
TIPO ESCALA COMUNAL ESCALA VECINAL
INTERURBANA

HOSPITALES, CLNICAS POSTAS, HOSPITALES

CEMENTERIOS, CLNICAS, CONSULTORIOS POLICLNICOS, DISPENSARIOS
Salud CREMATORIOS CENTROS MDICOS CONSULTORIOS
PLANTAS Y BOTADEROS DE CENTROS DE REHABILITACIN HOGARES ESPECIALES
BASURA LABORATORIOS

ESCUELAS , JARDINES INFANTILES

INSTITUTOS PROFESIONALES
PARVULARIOS, ACADEMIAS
CENTROS DE INVESTIGACIN CENTROS DE FORMACIN TCNICA
Educacin ESCUELAS ESPECIALES
UNIVERSIDADES LICEOS, COLEGIOS
HOGARES DE NIOS
ACADEMIAS
SALAS CUNA
COMISARAS, BOMBEROS
REGIMIENTOS RETENES
Seguridad TENENCIAS, CUARTELES
CRCEL COMISARAS
HOGARES DE RECLUSIN
CATEDRALES, CONVENTOS TEMPLOS CAPILLAS
Culto
SEMINARIOS, SANTUARIOS PARROQUIAS PARROQUIAS
PINACOTECAS
ZOOLGICOS JARDN BOTNICO
CENTROS DE CONVENCIONES CENTRO CULTURAL BIBLIOTECAS
JARDN BOTNICO SALA MULTIPROPSITO CASA DE CULTURA
Cultura
MUSEOS GALERAS DE EXPOSICIN AUDITORIO
BIBLIOTECAS TEATROS, MUSEOS SALA DE EXPOSICIONES
TEATROS SALA DE CULTURA
SALA DE CONCIERTOS
JUNTA DE VECINOS
Organizacin SEDES VECINALES
SEDES COMUNITARIAS
Comunitaria CENTROS SOCIALES
CLUBES
PARQUES METROPOLITANOS
PLAZAS, PLAZOLETAS
reas PARQUES URBANOS PARQUES
JARDINES
Verdes SANTUARIOS DE LA PLAZAS
JUEGOS INFANTILES
NATURALEZA
GRANDES ESTADIOS ESTADIOS
CANCHAS
VELDROMOS CANCHAS Y PISTAS
GIMNASIOS
Deportes CENTROS DEPORTIVOS CAMPOS DEPORTIVOS
PISCINAS
MEDIALUNAS, COLISEOS PISCINAS, GIMNASIOS
MULTICANCHAS
ACTIVIDADES ECUESTRES SALONES DE JUEGO
ZONAS DE PICNIC Y
GRANDES RESTORANES
CMPING
CENTROS NOCTURNOS
GRANDES HOTELES RESIDENCIALES
CIRCOS, HOTELES
APART HOTELES RESTORANES, CAFETERAS
Esparcimiento y HOSTERAS, HOSPEDERAS
CASINOS, MOTELES PEQUEAS SALAS DE CINE
Turismo QUINTAS DE RECREO
GRANDES FERIAS FUENTES DE SODA
DISCOTECAS, PUBS Y BARES
PARQUES DE ENTRETENCIN JUEGOS ELECTRNICOS
CAFETERAS, CINES
GRANDES CLUBES SOCIALES
ZONAS DE CMPING Y PICNIC
MULTICINES
Comercio MALL, GRANDES TIENDAS CENTROS COMERCIALES LOCALES COMERCIALES
Minorista TERMINALES DE MERCADOS ALMACENES, FERIAS

181
 DISTRIBUCIN. SUPERMERCADOS MINIMARKET
GRANDES CENTROS FUNERARIAS, FERIAS VENTA DE COMBUSTIBLES
COMERCIALES VENTA DE VEHCULOS (LQUIDOS, SLIDOS Y GASEOSOS)
VENTA AUTOMOTRIZ
GOBIERNO REGIONAL
MUNICIPALIDAD, JUZGADOS
CORTES DE JUSTICIA
CORREOS Y TELECOMUNICACIONES
Servicios INTENDENCIA CORREOS
SERV. UTILIDAD PBLICA.
Pblicos SERV. UTILIDAD PBLICA SERVICIOS DE UTILIDAD PBLICA
SERV. ADMINISTRACIN PBLICA
SERV. ADMINISTRACIN
CONSULADOS
PBLICA
OFICINAS PROFESIONALES
SUC. DE BANCOS
BANCOS, ASEGURADORAS
Servicios SUC. DE ASEGURADORAS
AFP, ISAPRES OFICINA PROFESIONAL
Profesionales SUC. AFP, SUC. ISAPRES
OFICINAS PROFESIONALES
FINANCIERAS, NOTARAS
CASAS DE CAMBIO
Lavanderas, Peluqueras
Pequeos Talleres en
Servicios general
Artesanales Gasfiteras
Costura y Modas
Jardines de Plantas

INMUEBLES DE CONSERVACION HISTORICA: De acuerdo a lo establecido, se sealan los

inmuebles, zonas e hitos de Conservacin Histrica, en cuyo caso, los permisos para
rehabilitacin, reconstruccin, demolicin, ampliacin o modificacin slo podrn ser
otorgados por la D.O.M. con la autorizacin previa de la Secretara Ministerial de Vivienda y
Urbanismo, siempre que las condiciones urbansticas y constructivas a aplicar sean las
establecidas en la presente Ordenanza o estn determinadas en forma expresa en Planos
Seccionales elaborados con este fin.

ZONAS DE CONSERVACION HISTORICAS

HITOS HISTORICOS: Los Hitos declarados de Conservacin Histrica en la presente

Ordenanza se clasifican en Hitos Urbanos, Hitos Culturales e Hitos Paleontolgicos, y
corresponden a los que se indican en la siguiente tabla:

LA VIALIDAD: Las avenidas, calles y pasajes y, en general todas las vas pblicas del Plan
Regulador, son las actualmente existentes manteniendo sus anchos entre lneas oficiales
salvo en aquellos casos que expresamente se dispone el ensanche o apertura de nuevas vas.
Para fijar la lnea oficial en aquellas vas que no conformen la vialidad estructurante, sta
adoptar la lnea existente de la cuadra correspondiente al 50% + 1.

CLASIFICACIN DE AREAS SENSIBLES AL RIESGO NATURAL: Se entender por reas

Sensibles al Riesgo Natural, a aquellas en las cuales es posible la ocurrencia de procesos
naturales que podran constituir riesgo para instalaciones urbanas y/o espacios pblicos.

a) reas Sensibles a Inundaciones:

b) reas Sensibles a Anegamientos:
c) reas Sensibles a Remociones en Masa:
d) reas Sensibles a Incendio Forestal:
e) Fallamiento:

182
CONSTRUCCIN

El objetivo de este capitulo es entregar nociones generales de las edificaciones emplazadas

en sectores urbanos desde el punto de vista de emplazamiento, de su materialidad, y de su
estructura con el fin de reconocer los ejemplos mas comunes en el pas y definir grados de
calidad para cada casos segn tablas de valorizacin necesarias para reconocer e
individualizar cada obra ya terminada, y que son indispensables de evaluar en el proceso se
tasacin.

Condiciones de Agrupacin

Con el fin de asegurar condiciones mnimas de asoleamiento y privacidad, todo tipo de

edificacin inserto en reas urbanizadas se emplaza con respecto al suelo y sus deslindes las
edificaciones y sus salientes debern respetar las siguientes condiciones de agrupacin.

Aislada

La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias
resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y distanciamiento que se
determinen en el instrumento de planificacin territorial o, en su defecto, las que
establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construccin.

Pareada

La que corresponde a 2 edificaciones que se construyen simultneamente, o diferidas en el

tiempo, emplazadas a partir de un deslinde comn, manteniendo una misma lnea de
fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas debern cumplir con las
normas previstas para la edificacin aislada.

Continua

La que se construye simultneamente, o diferida en el tiempo, emplazada a partir de los

deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente
de ste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin colindante y con la
altura que establece el instrumento de planificacin territorial.

Adosamiento:

Como complemento de lo anterior, se entender por adosamiento la edificacin que se

ubica contigua a los deslindes en su parte no ocupada por construcciones.

Estructuras

Componentes de la Edificacin

Toda edificacin, se divide en tres partes principales:

a) FUNDACIONES: Su funcin es la sustentacin y aislamiento del edificio. Debe

ser capaz de aislar efectivamente el exterior, el suelo natural, con el espacio interior y para
ello existen muchas posibilidades que dependern de las caractersticas del terreno y
requerimientos estticos.

183
b) CUERPO: constituye la parte principal de la obra construida y su objetivo es
acoger en espacios adecuados las actividades para la que fue diseada. Desde un punto de
vista mas tcnico, proporciona la envolvente divisoria entre el exterior y el interior

c) TECHUMBRE: La coronacin del edificio a manera de capa, cubierta, que lo protege

de los elementos climticos. Esta parte de la estructura puede, segn diseo, fusionarse y
ser una con el cuerpo de la obra.

Unidades Constructivas y su Materialidad

Es necesario para el Tasador conocer las partes fundamentales visibles que componen un
edificio de modo de poder evaluarlo en mejores condiciones estimando su valor de
reposicin y de deterioro.

Un edificio est conformado por las siguientes partes y cuyas funciones son especficas:

OBRA GRUESA:

Es la parte resistente del edificio destinada a posibilitar su permanencia en el tiempo,

absorbiendo los esfuerzos a que est sometido derivado de fuerzas dinmicas y estticas,
incluyendo adems elementos no estructurales como muros no soportantes, radieres, etc.
que conforman la forma general de la obra. Las principales partidas son:

Fundaciones: Son sistemas destinados a transferir las fuerzas de edificio al suelo

natural o terreno de fundacin. Su tipo y su profundidad depender de las caractersticas
del terreno y del edificio. No siempre son visibles al Tasador pues estn bajo la cota del
suelo natural.

a) Fundaciones Corridas: Llamadas comnmente cimientos corridos, son los que van
debajo de todos los muros, de manera continua, sin cortarse. Estn destinadas a recibir, por
lo general, muros de albailera y/o de hormign armado y se ejecutan en hormign.
La parte de la fundacin que queda bajo el nivel del terreno es lo que se denomina
cimiento, y normalmente es de hormign simple. La parte que va sobre el nivel, es el
sobrecimiento, que normalmente es de hormign y adems protegen el edificio de la
humedad y nivelan la base de los elementos estructurales verticales.

b) Fundaciones Aisladas: Tanto en casos de terrenos de mala resistencia mecnica

como en las estructuras en que predominan los pilares y/o las columnas, es decir, cargas
concentradas, es conveniente la prolongacin de las mismas estructuras bajo el nivel del
suelo y apoyarlos en los llamados cimientos aislados, ya sea en forma de zapatas como de
dados prefabricados. Estas estructuras se realizan en madera, hormign o acero, segn sean
las necesidades de la obra.
Es importante aclarar que estas fundaciones tienen que estar unidas entre si, a lo menos a
nivel de terreno ya sea por un sobrecimiento armado o un envigado de madera, al que se
amarran.

c) Losas de Fundacin: En el caso de que el edificio aumente o la resistencia del

terreno no es muy alta, la dimensin de la zapata crecer a tal punto que llegan a unirse
unas con otras, por esto, se construye una placa continua y resistente como base para el
edificio. Esta losa trabaja en forma contraria a las normales, es decir resiste esfuerzos de
flexin, pero con cargas actuando de abajo hacia arriba.

184
d) Pilotes: Son piezas, ya sea de madera u otro material que se hincan o clavan en el
suelo, ya sea para consolidarlo o para alcanzar el terreno firme.

Bases para pavimentos: Esta base est constituida generalmente por radier de hormign
colocado sobre capa de ripio que acta como sello hidrulico. En este caso esta
directamente apoyada en el suelo y trasmite las cargas de sobrepeso directamente. En el
caso de estructuras de envigados de madera o metlica, esta distanciada del suelo
generando un espacio de ventilacin que funciona como aislantes del terreno. Sus cargas se
trasmiten puntualmente hacia las fundaciones.

Elementos Verticales Estructurales: Se trata de los elementos que soportan y trasmiten las
cargas y sobrecargas del edificio hacia las fundaciones o los elementos estructurales
horizontales.
Estos elementos pueden ser:

a) Muro: Elemento a modo de pao, con un espesor mnimo de 14 cm. donde el ancho
es normalmente mayor que el alto, y en donde predomina el lleno por sobre le vaco,
b) Machn: Muro pequeo

c) Pilar: Elemento sin proporcin fija entre ancho y espesor. Normalmente esta
integrado a un muro.

d) Columna: Elemento vertical de apoyo aislado, generalmente de forma cilndrica, que

suele estar formado por base, fuste y capitel. A veces se le incorpora una funcin
decorativa

Dependiendo del tipo de estructura, pueden estar constituidos por albailera armada,
albailera reforzada, de hormign armado o estructuras de madera o marcos metlicos.

Elementos Verticales no Estructurales Se trata de los elementos que soportan solo su peso
propio y se distribuye hacia elementos estructurales horizontales. Su funcin principal es de
divisin de espacios.

Estos elementos pueden estar constituidos por los mismos materiales de los muros, de
menor espesor y se denominan tabiques o panderetas.

Entrepiso: Es un elemento horizontal que se apoya en los elementos verticales del

piso inferior, destinado a servir de base de pavimentos y cielos.

Los entrepisos pueden ser ejecutados en losas de hormign armado, envigados de madera, o
perfiles de acero de construccin, elementos prefabricados de hormign precomprimido o
pretensado, dependiendo del tipo de estructura de los elementos estructurales verticales.

Los contornos de esta base se apoyaran en elementos verticales u horizontales que

trasmitirn sus cargas hacia abajo. En el ultimo caso, si se trata de una cadena, se apoyara
sobre el muro y en el caso de una viga, salvar una luz.

Techumbre: Constituye la solucin del cielo del ltimo piso, permitiendo que la
estructura permanezca visible o no, y principalmente presentando la configuracin de
remate de la estructura la que puede ser plana, o con una o muchas aguas con pendientes
variables segn sus requerimientos estticos y climticos. Existen principalmente 3
soluciones constructivas:

185
a) Losa: Se mantiene las mismas caractersticas de las losas de entrepisos.

b) Cercha: Elemento estructural auto soportante, compuesto por piezas de madera o

metal normalmente de gran valor esttico que permite presentarlo como terminacin.

c) Envigado: entramado de madera o metal compuesto que materializa la pendiente de

la techumbre. Este se ve sometidos a cargas que transmite a las estructuras resistentes del
cuerpo del edificio

TERMINACIONES

Se refieren a todas las partidas de materiales que se aplican despus de ejecutada la obra
gruesa, a fin de dar respuesta a los requerimientos fsico ambientales, de uso y de expresin
formal. Las principales partidas que se incluyen en este rubro son:

Pavimentos: Son materiales de terminacin final de piso, ya sea interior o exterior.

Se instalan sobre las superficies de obra gruesa, idealmente niveladas. Este ltimo punto ya
no es tan exigible gracias a las nuevas tecnologas, si no es el caso, una base de mortero de
cemento y arena o adhesivos aplicados directamente sobre radieres, losas afinadas o
entablados es la prctica comn

Los ms usados son parquet y entablados a base de madera, de plsticos ptreos

cermicos, baldosas, pastelones, radieres y morteros afinados con o sin color, pavimentos
ejecutados en obra, alfombras, cubre pisos etc.

Aislantes: Material dispuesto en lminas, a granel, en colchonetas o inyectado

destinado a proteger el edificio de los procesos acsticos, trmicos, con relacin a la
diferencia entre la temperatura interna y/o de confort. Este material se coloca en los
niveles de cielo o cubierta, segn diseo, y en elementos verticales exteriores de
estructuras de entramado.

Los materiales ms usados son los fabricados sobre la base de polietileno y poliuretano
expandidos, lana de vidrio, lanas minerales, etc.

Revestimientos interiores: Se refiere a los materiales de terminacin de los

elementos estructurales verticales y horizontales como muros y cielos destinados a recubrir
entramados, contener aislaciones, con el fin de resolver los requerimientos de
acondicionamiento fsico ambiental y de acabado formal de las estructuras y tabiques. Las
principales partidas son:

Revestimientos de elementos para entramado en base a lminas y entablados, revoques o

estucos para albaileras y hormigones, revestimientos cermicos o plsticos para zonas
hmedas como baos o cocinas y pinturas y papeles murales para terminaciones.

Revestimientos exteriores: Se refiere a los materiales de terminacin de los

elementos estructurales verticales exteriores que requieren, adems de los usos para
revestimientos interiores, resolver requerimientos climticos, los que son mas agresivos. Su
especificacin depende del tipo de material usado en los muros o tabiques exteriores y del
nivel de costo del edificio.

Los materiales mas usados en albailera y hormigones, cuando no quedan a la vista,

generalmente son los revoques de mortero de cemento y arena, con o sin agregado de

186
hidrfugos, pero tambin pueden aplicarse planchas metlicas o maderas. En estructuras de
entramado, lminas de materiales impermeables o entablados de madera. Finalmente, se
sugiere la impermeabilizacin de estos, con pinturas o barnices adecuados.

Cielos: Revestimientos que se colocan en la parte superior de los recintos interiores.

Se emplean distintos materiales, segn estructura soportante bajo losas de hormign
armado, si no quedan a la vista, se puede utilizar revoques basado en morteros con cemento
En el caso de entramados, stos pueden quedar a la vista, o se pueden instalar entablados,
lminas de maderas aglomeradas, interit, yeso-cartn, poliestireno expandido, fibras
vegetales prensadas, agregando posteriormente capas de yeso. Pintura o papeles murales.

Puertas: Deben reponer a los requerimientos mnimos de rigidez por carga,

resistencia contra impactos y en el caso de las de madera a la humedad contenida. Se
presentan con una o varias hojas y de varios tipos como batiente, giratoria, corredera,
plegable o vaivn.

Se presentan de diferentes materiales, y los ms utilizados son de madera natural, madera

de placas, metlicas, barras, vidrio, aluminio, pvc, mixtas.

Ventanas: Deben reponer a los requerimientos mnimos de rigidez por carga, ya sea
en su armazn como en el caso de los cristales. Su diseo debe considerar resistir el paso
del agua y la humedad. y en algunos casos se requiere controlar temperatura y problemas
acsticos. Se presentan con una o varias hojas y de varios tipos como batiente, corredera,
plegable pivotante o simplemente fijas, termo paneles. Con cristales de varios tipos y
espesores, como tambin con celosas.

Se presentan de diferentes materiales, y los ms utilizados son de madera natural, madera

de placas, metlicas, barras, vidrio, aluminio, PVC, mixtas.

Cubiertas: Son los materiales dispuestos con formas adecuadas para ofrecer una
superficie de proteccin del edificio contra los agentes atmosfricos tales como lluvia,
nieve, viento, etc. La eleccin del tipo y material de cubierta y las pendientes, est en
funcin de la estructura de la techumbre, de los regmenes de lluvias y vientos
predominantes de la localidad, y, especialmente, de la expresin volumtrica y su
relacin con el edificio. Los principales materiales usados en las cubiertas son:

Planchas onduladas de acero galvanizado, de asbesto cemento y de plstico; tejuelas de

madera y de asbesto cemento; tejas de arcilla cocida y de mortero cemento; cubiertas de
metal estampado; lminas de acero galvanizado o de cobre lisas emballenadas como
tejuelas de madera que se instalan sobre la estructura y sistemas de aislamiento. En el cado
de losas de hormign se impermeabilizan y finalmente casi la mayora de las cubiertas se
protegen con pinturas adecuadas.

Hojalatera: Elementos ejecutados en lminas de acero galvanizado, de aluminio o

de cobre, destinados a recoger y encausar las aguas desde las cubiertas al suelo ya sea por
medio de la red de aguas lluvias, drenes o directamente desembocndolo al terreno natural.

Incluye elementos tales como: caballetes, limatones, limahoyas, limatesas, canales,

bajadas, grgolas, forros, embutidos, etc.

INSTALACIONES

187
Cada especialidad es de responsabilidad de un tcnico respectivo.

En este rubro se incluyen las partidas de agua potable y alcantarillado. Instalacin de Gas,
Instalacin elctrica, de fuerza como redes telefnicas o televisin as como las
instalaciones de acondicionamiento fsico ambiental, de circulaciones mecnicas, de
proteccin contra incendios, y otras, destinadas al funcionamiento de los edificios y
prevencin de riesgos.

Sus canalizaciones pueden ser a la vista o embutidas en los elementos estructurales y de

obra gruesa.

OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se refiere a partidas generalmente fuera de los edificios, tales como cierros exteriores,
puertas y portones exteriores, pavimentos exteriores, terrazas, prgolas, jardineras,
jardines y arborizaciones, cobertizos, estacionamientos, sealizaciones, nichos para
medidores, piscinas, iluminacin exterior, sealizaciones, etc.

Materiales

Calificacin de las Construcciones segn Ordenanza

Atendiendo a los sistemas de construccin y a los materiales predominantes a emplear los

edificios se distinguen por clases, en la forma siguiente:

CLASE A: Construcciones con esqueleto soportante de ACERO. Entrepisos de

perfiles de acero o losas de hormign armado.

CLASE B: Construcciones con estructura resistente de hormign armado o con

estructura mixta de acero con hormign armado.

CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albailera de ladrillo entre

cadenas y pilares de hormign armado. Entrepisos de losas de hormign armado o
entramados de madera.

CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albailera de bloques o

piedra confinado entre pilares y cadenas de hormign armado. Entrepisos de losas de
hormign armado o entramados de madera.

CLASE E: Construcciones con estructuras soportantes de madera. Paneles de

madera, fibrocemento, de yeso cartn o similares, incluidos las tabaqueras de adobe.
Entrepisos de madera.

CLASE F: Construcciones de adobe, tierra cemento u otros materiales livianos

aglomerados con cemento. Entrepisos de madera.

CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metlica. Paneles de

madera, prefabricados de hormign, yeso cartn o similar.

CLASE H: Construcciones prefabricadas con estructura de madera. Paneles de

madera, yeso cartn o similar.

188
 CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados Paneles de hormign
liviano, fibrocemento o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero
proyectado.

En todos los casos, salvo que el proyecto de estructuras seale otra cosa, tendrn las
siguientes restricciones:

Las construcciones Clase C no podrn tener mas de 4 pisos, las losas de hormign armado
solo podrn reemplazarse en el suelo del ltimo piso de edificios de hasta 3 pisos y la altura
libre de piso a cielo no podr exceder 5 mts.

Las construcciones Clase D, G, H e I, no podrn tener mas de 2 pisos y la altura libre de piso
a cielo no podr exceder 2.6 mts.

Las construcciones Clase F no podrn tener mas de 1 piso y su altura libre mximas ser de
3.5 m.

Las Clases D y E se aceptaran como pisos superiores de construcciones Clase C y D, siempre

que no se sobrepase la altura permitida.

En todos los casos que en una misma construccin se empleen dos o mas Clases, debern
adoptarse los resguardos necesarios en las uniones de materiales, consolidado su diferente
comportamiento tanto en los sismos como en los cambios de temperatura.

Clasificacin segn Durabilidad

VIDA TIL DE LAS ESTRUCTURAS

Tipo de Estructura Abreviatura Vida til

Hormign Armado H.A 80 Aos

Albailera Reforzada A.R. 70 Aos
Albailera Armada A.A. 70 Aos
Madera Impregnada (durabilidad 1) M.D. 40 Aos
Madera Impregnada (durabilidad 2-3) M.D. 20 Aos
Acero con Albailera M.T. 70 Aos
Adobe A.D. 40 Aos

DURABILIDAD DE MADERAS

Durabilidad Maderas

Alerce
1) Muy Durables Ciprs de los Guaitecas
Roble
Lenga
2) Durable Lingue
Raul
189
 Canelo
Coigue
3) Moderadamente Durable
Tineo
Ulmo
Araucaria
Eucalipto
4) Poco Durable Laurel
Mao Hembra
Mao Macho
lamo
Olivillo
5) Durable
Pino Insigne
Tepa

Clasificacin de Calidad General

El Servicio de Impuestos Internos distingue las construcciones de acuerdo a la apreciacin

de su CALIDAD GENERAL sin considerar el ESTADO DE CONSERVACIN ya que ste se evala
en conjunto con la antigedad de la propiedad o construccin.
El rubro de la calidad valora cinco aspectos principales:

Calidad de las construcciones tradicionales

Calidad del diseo
Calidad de las estructuras
Calidad de las terminaciones
Calidad de las instalaciones

SUPERIOR (1):

l) Techumbre: Pendientes superiores a las necesarias ejecutadas

m) Aleros:
n) Distancia entre muros:
grandes ventanales.
o) Altura de piso a cielo:
p) Sobrecimientos:
q) Diseo:
r) Diferentes niveles de piso:
s) Juegos de volmenes:
t) Condicin de aislamiento:
u) Calefaccin y clima:
v) Terminaciones:
con fines puramente estticos
Superiores a 1.00 metros.
Superior a 3.50 metros, espacios abiertos cubiertos y
Superior a lo normal (2.40 m), en el caso de
viviendas, la altura normal de otras construcciones se
considerar en funcin de su destino.
Notoriamente ms altos que los normales (0.30mts),
salvo aquellos que ha sido necesario realizar
obligatoriamente, para salvar desniveles de hasta 0.50
m.
Complejo e irregular.
Entre algunos recintos.
De hormign armado, traducidos en entrantes,
salientes, balcones, terrazas voladas, etc.
Edificios aislados.
Existentes
Especiales o finas tales como:

190
Revestimientos exteriores: Pulidos, picados o a la martelina, gres cermico,
litofrn, maderas especiales sobre estuco, etc.
Revestimientos Interiores: Chapas en muros o zcalos en madera, gres
cermico, formalita o durolac, etc.
Pavimentos: Parquet de eucalipto con filete o de seleccin,
baldosas de mrmol natural, de color, etc.
Puertas: Enchapadas, especiales de aluminio o madera con
pino oregn, encina, etc.
Quincalleras: Especial o importada. Salas de bao: En proporcin
superior a la normal. Artefactos tipo Venecia, de color
o importados.
Otras Terminaciones: Persianas automticas, puertas automticas, gradas
o pavimentos de mrmol, columnas, balaustradas,
capiteles, etc.

MEDIA SUPERIOR O BUENA (2):

Solo presenta algunas de las caractersticas especiales de diseo y construccin sealadas

para la calidad superior. Cuenta con instalaciones y terminaciones en su mayora corrientes,
pero posee algunas de mayor calidad tales como parquet de eucalipto, ventanas de
aluminio, chapas tipo Factomet, artefactos Venecia, pinturas gravilladas, etc.

MEDIA O CORRIENTE (3):

Edificacin de planificacin corriente caracterizado principalmente por su sencillez de

diseo. Esto es, diseos rectangulares, normalidad en pendientes de techumbre, aleros y
alturas de piso a cielo; terminaciones normales en una construccin media y de tipo
corriente o standard.

MEDIA INFERIOR (4):

Implica sencillez de diseo y construccin. Se incluyen en esta calidad las construcciones

seriadas edificadas con apoyo estatal, del tipo econmicas, faltando terminaciones y con
instalaciones a la vista.

INFERIOR O MNIMA (5):

Terminaciones de mala calidad y defectuosa colocacin. Pueden carecer de uno o ms

servicios bsicos. Segn la nueva normativa del servicio de Impuestos Internos la Calidad de
las Construcciones se define diferenciando la mayor o menor complejidad del diseo y la
estructura, y la categora o nivel de las terminaciones e instalaciones.

191
 A los lectores de este Manual:

Es posible que se encuentren algunos errores en su texto general, sus dibujos, las frmulas y
sus desarrollos numricos.

Es posible tambin que existan conceptos que pueden mejorarse, variarse o suprimirse y
otros que pueden agregarse.

Cualquier observacin encontrada en este trabajo, agradecer sea comunicada

telefnicamente al
269--8648 para su consideracin.

Ad Valorem
Instituto Inmobiliario de Chile

192
 Roger Debarbieri O.

El Currculo del Tasador

Diplomado en Gestin Inmobiliaria que dicta el Instituto de Estudios Urbanos de la Facultad

de Arquitectura y Bellas Artes de la Pontificia Universidad Catlica de Chile.

Diplomado en Curso de Extensin de Tasacin y Edificacin del Instituto de Estudios Urbanos

de la Facultad de Arquitectura y Bellas Artes de la Pontificia Universidad Catlica de Chile.

Diplomado del Curso de Tasaciones de Bienes Races dictado en la Facultad de Arquitectura,

Arte y Diseo de la Universidad Mayor, Santiago de Chile.

Es Senior Certified Valuer ( SCV )

del International Real Estate Institute, Estados Unidos de Norteamrica.

Diplomado del Curso de Formacin de Peritos Tasadores con Mencin en Expropiaciones de

Inmuebles dictado en el Centro de Perfeccionamiento Profesional del Colegio de Ingenieros
de Chile A.G.

Profesor de Gestin Inmobiliaria en el Diplomado dictado en la Escuela de Post Grado de la

Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile.

Profesor de Tasaciones de Bienes Races Urbanos en el Curso de Corretaje de Propiedades

dictado por la Asociacin Gremial de Corredores de Propiedades de Chile, COPROCH.

Profesor de Tasaciones de Bienes Races Urbanos en el Instituto

Inmobiliario de Chile.

193