MANUAL DE TASACIONES

D i c i e m b r e 2011
 INDICE

CAPITULO 1 - Disposiciones Generales

1.1 - Objetivos generales 4
1.2 - Objetivos de tasacin 4
1.3 - Definiciones de Valor. 5
1.3.1 Valor de Tasacin 5
1.3.2 Valor de Mercado . 5
1.3.3 Valor de Liquidacin... 6
1.3.4 Valor de Seguro recomendado 6
1.3.5 Valor de Mercado Ajustado . 6
1.4 - Principios de Valoracin
1.4.1 Principio de Sustitucin .. 7
1.4.2 Principio de Mejor y Mayor uso 7
1.4.3 Principio de Anticipacin .. 8
1.4.4 Principio de Temporalidad 8
1.4.5 Principio de Finalidad 8
1.4.6 Principio de Contribucin . 9
1.4.7 Principio de Probabilidad . 9
1.4.8 Principio de Prudencia .. 9
1.4.9 Principio de Transparencia ... 9

CAPITULO 2 - Mtodos de Tasacin

2.1 - Mtodo de Comparacin.. 10
2.2 - Mtodo de Costo de Reposicin.. 11
2.3 - Mtodo de Rentabilidad 12
2.4 - Mtodo de Residual.. 14
2.5 - Mtodo de Precios Hednicos. 16

CAPITULO 3 Proceso de Tasacin

3.1 - Asignacin de Tasaciones y Entrega ... 17
Asignacin 17
Aceptacin... 17
Incidencias 18
Entrega de informe 18
Plazos 18
3.2 - Coordinacin de Visita . 19
3.3 - Determinacin del bien.. 19
Identificacin del bien. 19
Inspeccin del bien. 19
Definicin de derechos del bien 20
Valor de Tasacin Vigencia 20
3.4 - Descripcin del Bien.. 20
3.5 - Tasacin del Bien 20
3.5.1 Anlisis de mercado .. 20
3.5.2 Antecedentes de Mercado 21
3.5.3 Valoracin 21
3.6 - Evaluacin de la garanta.. 21
3.7 - Visado de tasaciones y reconsideraciones . 23

CAPITULO 4 Informe de Tasacin de Inmuebles

4.1 - Identificacin del bien Comprobaciones mnimas 24
4.2 - Documentacin necesaria. 25
4.3 - Ubicacin / Antecedentes. 26
4.4 - Terreno 27
4.5 - Edificaciones 27
4.6 - Superficies 28
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 4.7 - Obras complementarias. 28
4.8 - Antecedentes de mercado 29
4.9 - Apreciacin de Garanta 29
4.10 - Anexos Grficos.. 29
Fotografas.. 29
Plano de ubicacin. 29
Planos / Croquis . 29
Otros antecedentes . 30

CAPITULO 5 - Condicionantes y Advertencias

5.1 - Valor de Tasacin condicionado 31
5.2 - Advertencias generales.. 31
5.3 - Advertencias especficas. 31

CAPITULO 6 - Prcticas y Responsabilidad del Tasador

6.1 - Practicas necesarias 32
6.2 - Practicas inaceptables 32

CAPITULO 7 APREZIA rea Tasaciones

7.1 - rea Administracin 34
7.2 - rea Visado .. 34

CAPITULO 8 Ejemplos Prcticos

8.1 - Tasacin Casa
8.2 - Tasacin Departamento
8.3 - Tasacin Adobe
8.4 - Tasacin Expropiacin

ANEXOS

Anexo 1 Definicin de Trminos

Anexo 2 Tipos de Bienes / Definiciones

Anexo 3 Clasificacin de las construcciones

Anexo 4 Garantas no recomendables

Anexo 5 Tabla de Ajustes e instrucciones de aplicacin segn SBIF

Anexo 6 Tasaciones Inmuebles Urbanos / Textos tipo

Anexo 7 Incidencias Tipo

Anexo 8 Advertencias y Condicionantes Tipo

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 CAPITULO 1
DISPOSICIONES GENERALES

1.1 OBJETIVOS GENERALES

La implementacin del presente Manual de Tasaciones, tiene como objeto, la normalizacin de los sistemas
de tasacin y de los respectivos informes, a fin de optimizar nuestro sistema de control de calidad,
comprobando las conclusiones de las tasaciones y la homogeneidad de criterios entre distintos Tasadores.

Para esto se definen los conceptos, criterios y procedimientos de tasacin a seguir. De esta manera orientar
a nuestros tasadores en la correcta realizacin de los informes, conociendo los tems relevantes de los
formatos, entregando los criterios de APREZIA y nuestros clientes.

As tambin se explica el mtodo de evaluacin de tasadores, establecido por la empresa, orientndolos a

disminuir errores y perfeccionar el trabajo realizado, asegurando cada vez una mejor atencin y
cumplimiento a los clientes, siendo un apoyo para los tasadores como parte fundamental de nuestra
empresa.

1.2 OBJETIVOS DE TASACION

Para la determinacin del valor, de acuerdo a los procedimientos, es fundamental que el tasador
comprenda el objetivo de la tasacin.
Se solicita tasacin, en general, con los siguientes objetivos:

A) Fines generales: en el proceso de evaluacin de una operacin de crdito, conocer el valor de mercado
de los bienes ofrecidos o dados en garanta permite contar con elementos objetivos al evaluar la suficiencia
de dichos bienes como una segunda fuente de pago o, en caso necesario, considerar el requerimiento u
ofrecimiento de bienes adicionales.
Todos los bienes corporales muebles e inmuebles ofrecidos o dados en garanta para cualquier tipo de
crdito debern ser tasados de acuerdo a esta normativa, a excepcin de los bienes muebles nuevos
(vehculos motorizados, maquinarias, etc.) que se valorarn en el monto neto indicado en la factura de
compra (se excluye IVA), siempre que su antigedad sea inferior a 90 das, y dicho valor sea inferior a UF
1.000.-

B) Crdito hipotecario: conocer el valor de mercado de los bienes inmuebles ofrecidos o dados en garanta
para crditos hipotecarios especficos.

C) Dacin en pago: apoyar la determinacin del valor mximo en que el un banco o institucin aceptara
recibir un bien que un deudor insolvente le ofrece voluntariamente para saldar las deudas que mantiene con
la entidad financiera.

D) Adjudicacin en remate / Liquidacin forzada: fundamentar el valor mximo que el banco deber
defender en un remate de bienes de un deudor para satisfacer o solucionar total o parcialmente las
obligaciones no pagadas por aquel y que han sido parte de un respectivo juicio.

E) Alzamiento de garanta: definir el valor mximo para autorizar el alzamiento de un bien como garanta
por el Banco cuyo propietario solicita la liberacin o extincin de la garanta por liquidacin de la deuda
pendiente.

F) Venta de activos / Bienes reposedos: dar un valor de referencia para asegurar la venta a valor de
mercado de los bienes adjudicados por el banco o institucin en remate judicial o dacin en pago y, por
tanto, forman parte de los activos o bienes reposedos.

G) Leasing: determinar el valor de mercado de bienes que se solicita sean adquiridos por el banco o
institucin para ser dados en arriendo (leasing).

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H) Asesoramiento Compra-Venta: conocer el valor de mercado de bienes muebles o inmuebles para decidir
la opcin de compra del bien, comprndolo con el valor de oferta y sus condiciones.

1.3 DEFINICIONES DE VALOR

1.3.1 VALOR DE TASACION

Es importante para el uso y comprensin de las tasaciones que la definicin de valor sea entendida y
aplicada claramente, y que sea apropiada para la solicitud de tasacin en particular.

En general, para los bancos e instituciones el Valor de Tasacin es la estimacin metodolgica del
Valor de Mercado de un bien ante una eventual venta.

Sin embargo no ser posible determinar el Valor de Mercado de un bien, en los siguientes casos:
cuando as se solicite expresamente como, por ejemplo, valor de venta forzada o remate, dacin
en pago, etc.
cuando se trate de bienes especializados, en proceso de construccin o que estn afectados por
restricciones legales o normativas extraordinarias
cuando las condiciones de mercado para el bien tasado son atpicas o inusuales o se carece de
informacin confiable de mercado.

En cualquiera de estos casos, cuando el propsito de una tasacin sea un tipo de valor distinto del
Valor de Mercado, por ejemplo, los mtodos de costo de reposicin depreciado, valor residual,
hednico, etc. Se debe explicar que el valor informado no es el Valor de Mercado, de forma tal que
no pueda ser mal interpretado o mal entendido de la estimacin de valor.

Nota: en este manual nos referimos en general a inmuebles, tanto los conceptos como las
metodologas son aplicables a la tasacin de bienes corporales muebles, con adecuaciones
menores. La palabra propiedad puede referirse a la propiedad inmueble (bienes races) o a la
propiedad mueble (bienes muebles).

1.3.2 VALOR DE MERCADO

Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir una persona, empresa u entidad, por la
venta de un inmueble mediante una comercializacin adecuada, y suponiendo que existe al menos
un comprador potencial correctamente informado de sus caractersticas y que comprador y vendedor
actan libremente y sin un condicionamiento particular en la operacin. Supone que la operacin se
realiza en un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

En consecuencia, este valor ser:

el mejor precio que razonablemente puede obtener el vendedor y el ms ventajoso que
razonablemente puede esperar el comprador, lo cual excluye especficamente un precio estimado
excesivamente alto o bajo debido a circunstancias o condiciones especiales
una cantidad estimada, el precio al cual el mercado espera que se concluya una transaccin en la
fecha de valoracin, con un esfuerzo de venta razonable y en un plazo no superior a un ao, y no
necesariamente un precio de venta real o predeterminado.

El Valor de Mercado se estima a partir de informacin de los mercados apropiados suponiendo que
las transacciones ocurren libremente, es decir, sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al
mercado.

Por lo tanto, en la determinacin del Valor de Tasacin se debern tener en cuenta los precios de
transacciones, ofertas, arriendos o fabricacin de bienes de similares caractersticas y condiciones,
excluyndose expectativas de mejoramiento de los escenarios de mercado como a situaciones futuras
que hagan presumir un aumento en el valor. Sin embargo s se considerarn aquellos factores que
puedan presumir una futura disminucin del valor, como los riesgos de variacin de precios y

5
 dificultades para enajenar al bien, especialmente tratndose de bienes singulares y mercado
restringido.

En ningn caso el Valor de Mercado considera el mayor valor que para un propietario puede tener
un bien por razones afectivas como apego o valor sentimental al inmueble en que vive, herencia, el
esfuerzo realizado para adquirir o construir el bien, etc.

1.3.3 VALOR DE LIQUIDACION

A diferencia del Valor de Mercado, este es el valor que se espera recibir en la venta de un bien por
una necesidad, por la venta forzosa ante una situacin diferente a la situacin del mercado,
asumiendo un plazo prudente de comercializacin inferior al normal de entre 6 y 12 meses. La
publicidad de la misma y su exposicin en el mercado son inadecuadas en comparacin con el
tiempo y las medidas de promocin necesarias para conseguir un precio acorde al mercado.

El valor de liquidacin supone:

las dificultades y costos que presentara dicha liquidacin, en circunstancias normales de mercado
que se trata de un vendedor involuntario y/o bajo presin
que el comprador acta prudentemente y con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor;
que el tiempo de comercializacin del bien es inferior a lo que el mercado normalmente
acostumbra para dicho tipo de bienes
que los gastos e impuestos inherentes al bien se encuentran al da al momento de la tasacin
que se han descontado los gastos comunes, de mantencin y de comercializacin del bien, as
como los impuestos, seguros y otros gastos generados durante dicho periodo de comercializacin
que el bien se encuentra desocupado
que no existe intencin del Banco en la adjudicacin del bien.

Para hacer atractivo el precio del bien a un mayor nmero de posibles adquirentes, y as poderlo
enajenar en un plazo no superior al sealado, el Valor de Liquidacin considera una rebaja respecto
al Valor de Tasacin, determinada por el tasador en base a su experiencia, experiencia del banco o
instituciones y antecedentes de mercado en la venta de bienes en situaciones y mercados similares.
No corresponde a un Valor de Tasacin sobre algn porcentaje fijo sobre el valor de mercado.

En caso de remate este valor ser el mximo que el Banco defender, aunque no corresponda
necesariamente a la postura mnima establecida en las bases del remate.

1.3.4 VALOR DE SEGURO RECOMENDADO

Corresponde al valor de reposicin del inmueble, incluyendo costos de construccin (directa e
indirecta), financieros, beneficio del constructor, y costos de supervisor. En caso de inmuebles, no se
debe incluir el valor del terreno.
Este valor es la cantidad de dinero que la compaa aseguradora cubrira segn el siniestro de un
bien, a fin de indemnizar las eventuales prdidas del propietario, siniestro producido por incendios,
sismos, actos maliciosos o catstrofes naturales, riesgos ambientales, u otra cobertura que se
establezca en funcin del bien. Las compaas aseguradoras no cubren utilidades ni plusvalas, slo
indemnizan segn el costo de reposicin de los objetos asegurados debidamente depreciados si no
son nuevos.

1.3.5 VALOR MERCADO AJUSTADO

Corresponde al Valor de Tasacin reducido aplicando los porcentajes de descuento sealados en la
Tabla de Ajustes de Tasaciones establecida por la SBIF (Asociacin de Bancos e Instituciones
financieras) en el Captulo 12-3 de la RAN, lmites individuales de crdito y garantas del Artculo 84
N 1 de la Ley General de Bancos.

Debido a que resulta necesario cuidar que el producto de la liquidacin de los bienes recibidos en
garanta cubra lo adeudado en caso de tener que recurrir a ellos como fuente de repago, es
indispensable que a los valores de mercado que se determinen en la tasacin o certificacin, se les
aplique un descuento como proteccin por los conceptos que se indican a continuacin:

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 a) Depreciacin esperada u obsolescencia. Para considerar el menor valor que podra tener el bien
como producto de su deterioro a travs del tiempo o por tornarse obsoleto, ya sea por avances
tecnolgicos, cambios en las preferencias u otros motivos;

b) Riesgo por fluctuacin en los precios. Para cubrir la exposicin que tiene el bien en su precio, por
razones distintas de las sealadas en el numeral a) anterior;

c) Gastos de ejecucin y costos de comercializacin. Para considerar los gastos por conceptos de
notara, honorarios profesionales y otros que puedan derivarse de la eventual ejecucin de la
garanta. Asimismo, este descuento contemplar la eventual disminucin en el precio de venta y los
gastos en que sera necesario incurrir por el hecho de que sea el banco y no el deudor, quin tenga
que enajenar las garantas. Dicho menor valor o mayor gasto se produce, muchas veces y
dependiendo de los bienes de que se trate, porque el banco no cuenta con la infraestructura fsica,
equipos de venta, expertos en comercializacin, ni con los canales de distribucin adecuados para la
venta de los bienes.
Estos ajustes debern ser efectuados por el propio banco y quedar claramente explcitos en una hoja
o formulario adjunto al correspondiente informe de tasacin o certificacin.

Los ajustes que deben aplicarse por cada uno de los conceptos indicados precedentemente, no
podrn representar porcentajes inferiores a los que se sealan en el Anexo N 1 de este Captulo, en
relacin con el valor de mercado a la fecha de la respectiva tasacin o certificacin.

Anexo N 1 - Tabla de Descuentos e instrucciones de aplicacin SBIF.

1.4 PRINCIPIOS DE VALORACION

La tasacin es un concepto econmico y en ella se aplican muchos principios conocidos, tales como
los principios de oferta y demanda, y competencia. Otros ms especficos explican el funcionamiento
de este mercado y se deben tener presente para la realizacin de la tasacin. Estos principios son
complementarios y estn fuertemente interrelacionados.
Estos principios son aplicables a bienes muebles e inmuebles.

1.4.1 PRINCIPIO DE SUSTITUCION

El valor de un bien es equivalente al de otros de similares caractersticas sustitutivas de aqul.
Cuando un bien se puede reemplazar por otro igualmente deseable, es decir, que da igual
rendimiento o que presta los mismos servicios, o utilidad, su valor tiende a ser fijado por este ltimo,
en ausencia de factores que compliquen la substitucin como demoras costosas, mayor riesgo u
otros inconvenientes. Un comprador prudente no pagar ms por una propiedad, un bien o un
servicio, que el costo de adquisicin de otro bien o servicio que lo sustituya en forma igualmente
satisfactoria, una razonable alternativa similar (costo de oportunidad). El menor costo de la mejor
alternativa, ya sea un sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de Mercado.

Los bienes inmuebles sustitutos nunca son idnticos sino similares, por lo cual hay que utilizar
tcnicas de homogeneizacin que permitan comparar inmuebles que no sean exactamente
semejantes y/o equivalentes.
Este principio sirve de base para los tres enfoques clsicos de tasacin: de costos (valor fsico), de
ventas comparativas (valor de mercado) e ingreso (valor de renta)

1.4.2 PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms aconsejable, o si es
susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su
mayor valor.

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1.4.3 PRINCIPIO DE ANTICIPACION
El valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de
renta que previsiblemente proporcionar en el futuro. La cuanta mxima que estar dispuesto a
pagar un inversionista por un inmueble o bien depender de las expectativas de remuneracin que
piensa obtener en el futuro. El principio de anticipacin es fundamental para determinar el valor de
capitalizacin o renta de una propiedad.

1.4.4 PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD

El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo; por lo tanto, la estimacin del valor de mercado
ser vlida slo por un lapso determinado de tiempo, reflejando el estado del mercado real y sus
circunstancias en ese momento y no en cualquiera otra fecha pasada o futura. El cambio es producto
de una serie de procesos dinmicos fsicos, econmicos y sociales que se manifiestan geogrfica y
espacialmente, tales como:
Fuerzas macroeconmicas: la estabilidad de la economa, los ciclos econmicos, las tasas de
inters e inflacin, las tendencias de empleo, los costos de construccin, etc., afectan la rentabilidad
de las distintas actividades y los niveles de demanda y oferta en el mercado de propiedades.
Fuerzas macro-gubernamentales: los niveles de servicios pblicos, polticas pblicas nacionales y
locales, como tributacin, aprobacin o cambio de normas medioambientales, de planes
reguladores urbanos y cualquier legislacin especial que pueda limitar su derecho de propiedad,
modificar los usos permitidos, la edificabilidad del suelo, etc., pueden producir importantes
modificaciones en el mayor y mejor uso de la propiedad mueble e inmueble y, por lo tanto, en su
valor.
Fuerzas socioeconmicas: cambios en la composicin demogrfica de la poblacin (tendencias de
crecimiento, distribucin, tamao de la familia y grupos de edades, etc.), cambios en sus valores,
costumbres y preferencias o en los ingresos reales de las personas y su distribucin, afectan
principalmente a la demanda.
Fuerzas ambientales: el transcurso del tiempo produce una depreciacin de los bienes y de las
construcciones y, tambin, una progresiva apreciacin del suelo edificable, as como procesos de
deterioro, remodelacin, densificacin, etc.; avances tecnolgicas tales como nuevos materiales,
procesos productivos y tcnicas de construccin, transporte y comunicaciones, nuevos conceptos
urbansticos y arquitectnicos, etc., son consideraciones importantes en la formacin de las
preferencias del consumidor.

Estas fuerzas estn constantemente cambiando e influyendo en los factores que determinan la
demanda y la oferta de bienes, y operando para cambiar la propiedad y su medio ambiente.

1.4.5 PRINCIPIO DE FINALIDAD

La valoracin condiciona al mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de
valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valuacin, que requiere criterios y
metodologas de aproximacin al valor diferentes que pueden reflejarse en valores tambin
diferentes.

En el caso del Banco, la finalidad para la cual se solicitan la mayora de las tasaciones es obtener un
prstamo o constituir garantas para operaciones financieras, por lo que se debe tener en cuenta:
el precio y tiempo ms probable en que se estime que podr venderse el bien y aquellos factores
que puedan poner en riesgo la comercializacin futura del bien o la estabilidad de su valor,
aquellos aspectos o caractersticas de rentabilidad del bien, es decir, que permitan generar
recursos para pagar el prstamo,
las condiciones y caractersticas del bien para enfrentar fsica y econmicamente el perodo de
garanta, y su vulnerabilidad a los cambios de ocupante, usos alternativos, modas, y cambios
regulatorios y/o culturales
cualquier otro hecho relevante que pueda afectar su valor o su uso.

Para otras finalidades se aplican criterios distintos, tales como:

Para determinar el precio de venta, es decir, el mejor precio que alguien estara dispuesto a pagar
por el bien tasado, puede tener mayor importancia su mayor y mejor uso que el uso actual del bien.
La posibilidad de obtener mayor beneficio tiene preponderancia sobre los dems factores.
Para la adquisicin de un bien, deben primar los precios de venta de bienes semejantes, el costo
que tendra producir un bien igual o equivalente y la adecuacin del bien al uso que se le quiere dar.

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 Para la adquisicin de un bien de renta, tienen mayor importancia la renta que produce, la vida
til remanente y la durabilidad econmica, factores que definirn la aptitud del bien para producir
una renta que permita amortizar el capital, dentro del plazo de vida til, una vez descontados los
gastos.
Para la contratacin de seguros o su liquidacin en casos de siniestros, tienen mayor importancia
las caractersticas que signifiquen riesgos de destruccin o deterioro del bien. El estudio de valor se
dirige fundamentalmente a definir el costo de reposicin de los bienes a recuperar en caso de un
siniestro.
Para el pago de impuestos o particiones de herencias, el valor en s mismo tiene menor
importancia, ya que lo que importa es que la distribucin de la carga tributaria o de los bienes, sea
equitativa.
En casos de expropiaciones, se deber definir el precio a pagar por el bien a expropiar de modo
que permita adquirir otro similar en un sector tambin similar, al que se agregara una indemnizacin
adicional por los dems daos y perjuicios que se originen directamente a causa de la expropiacin
(por ejemplo, por el fraccionamiento del inmueble), a convenir entre expropiante y expropiado.

1.4.6 PRINCIPIO DE CONTRIBUCION

Los bienes poseen una serie de caractersticas o componentes muy heterogneos e interrelacionados
que, a travs de ofertas y demandas, son valorados y su efecto, en definitiva, se refleja en el valor
final que el mercado asigna al bien raz especfico como unidad.

El valor atribuible a cada uno de estos componentes o caractersticas de un bien es la diferencia

entre el valor total de dicho bien y los valores atribuibles al resto de los componentes. Cualquier
componente debe considerarse individualmente, desde el punto de vista de cunto agrega al valor
por su presencia y cunto le resta por su ausencia. Es decir, el valor de un componente de la
propiedad depende de su contribucin al valor total de ella.

Cuando se tasan bienes stas se tasan segn lo que contribuyan o le resten al valor total de la
propiedad. El costo de construir una obra adicional no implica necesariamente un aumento
proporcional en el valor de la propiedad. Esto depende de la percepcin del mercado en cuanto a la
utilidad y podrn o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado de la propiedad.

Este principio es la base para:

el proceso de ajuste u homogeneizacin del enfoque comparativo o de valor de mercado y el
mtodo hednico,
las tablas de ajustes del valor de terrenos, por tamao y proporcin, usadas en el mtodo de Costo
de Reposicin Depreciado.
la determinacin de si el deterioro fsico y la obsolescencia funcional es remediable o irremediable,
y justificar la remodelacin,
modernizacin o demolicin de un inmueble.
el enfoque del valor residual.

1.4.7 PRINCIPIO DE PROBABILIDAD

Segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que
se estimen ms probables.

1.4.8 PRINCIPIO DE PRUDENCIA

Segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el
que de como resultado el menor valor de tasacin.

1.4.9 PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

Segn el cual el informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacin necesaria y
suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis, metodologa y documentacin utilizadas.

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 CAPITULO 2
METODOS DE TASACIN

2.1. - MTODO DE COMPARACIN

Tasacin de un bien considerando que, an cuando la fabricacin, construccin u otra creacin de bienes
sustitutos sea una posibilidad, la medida ms normal del valor es el costo de mercado de adquirir un bien
similar o sustituto, con iguales, semejantes o equivalentes caractersticas.
Si se reconoce que los precios de los bienes los determina el mercado, puede estimarse el Valor de
Mercado examinando los precios en que se ofrecen o se han pagado recientemente en el mercado por
bienes similares o sustitutos, de los que se deduce su valor.

Mediante la aplicacin de este mtodo se pueden obtener tanto el "Valor de Mercado" de un determinado
bien, cmo su "Valor de Mercado Ajustado", que permite determinar su valor hipotecario.

Requisitos para la utilizacin del Mtodo de Comparacin:

Para la utilizacin del "Mtodo de Comparacin" ser necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona que se
trate, identificar parmetros acertados para realizar la homogeneizacin de comparables.
c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables
que reflejen claramente la situacin actual de dicho mercado.

Cuando los datos son insuficientes, la aplicabilidad del enfoque de comparacin de ventas puede quedar
limitada o tambin puede ser limitado cuando las condiciones del mercado se ven afectadas por cambios
repentinos o inestabilidad del mercado, o en tasaciones de bienes especializados que casi nunca se transan.

Procedimiento
Para su determinacin se recurre al anlisis estadstico de los precios de venta o de ofertas de venta
predominante en el mercado de bienes comparables, considerando condiciones normales de venta y el
plazo normal en que puede procederse a su enajenacin. Se aplican mtodos cuantitativos y/o cualitativos
para analizar las diferencias entre cada bien comparable y el bien a tasar, que explican que los precios
varen, y estimar los ajustes o correcciones pertinentes, lo cual permite determinar una franja de valor o
banda de precios ms probables que el mercado est dispuesto a pagar por ese bien en particular.

Para calcular el Valor de Mercado se seguirn las siguientes reglas generales:

a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor.
b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose en
informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente
corregidas en su caso, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado de dichos
inmuebles.
c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una
muestra representativa de los que correspondan a los comparables a los que se aplicar el
procedimiento de homogeneizacin necesario.
d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o
ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin en funcin de los precios
homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y las limitaciones del dominio que
recaigan sobre aquel (para el caso que las tuviera).

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2.2 MTODO DE COSTO DE REPOSICIN

El mtodo del Costo de Reposicin ser aplicable en la valoracin de toda clase de edificios y elementos de
edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin o terminados.
Valoracin de un bien segn el costo de su ejecucin o fabricacin material. Considera la posibilidad que,
como un sustituto a la compra de un bien dado, se podra fabricar o construir otro que sea una rplica del
original u otro que pueda prestar igual utilidad. En general, no se justificara pagar ms por un bien dado
que el costo de fabricar un bien alternativo nuevo con igual utilidad o adaptar uno viejo al mismo uso,
calculados con los precios existentes en la fecha de la tasacin, independientemente de quien pueda
acometer el reemplazo, y sin que estn involucrados gastos indebidos imputables a retrasos, mayores
riesgos u otros inconvenientes.

Procedimiento:

"Valor de Reposicin Bruto" se sumarn las siguientes inversiones:

a) El valor del terreno en que se encuentra el edificio o el edificio a rehabilitar.

b) El costo de la edificacin o de las obras de rehabilitacin.
c) Los gastos necesarios para realizar la obra.

Para determinar los valores o importes a que se refiere el prrafo anterior, se tendr en cuenta lo siguiente:

- Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar el mtodo comparativo o
bien el mtodo residual.
- El costo de la edificacin ser el que surja de la informacin disponible en plaza o el que surja del
contrato si es que ste es proporcionado.

Se considerar como costo de la construccin la suma de los costos de ejecucin material de la obra, sus
gastos generales, y el beneficio del constructor.

En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor particular de
los elementos de la edificacin que le confieren ese carcter.

Los gastos necesarios sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmueble objeto de
valoracin e incluyen entre otros, los impuestos no recuperables y aranceles para la formalizacin de la
declaracin de la obra nueva del inmueble. Los honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras u
otros necesarios. Los costos de autorizacin y tasas de construccin. El importe de las primas de los seguros
obligatorios de la edificacin y de los honorarios de la inspeccin tcnica para calcular dichas primas. Los
gastos de administracin del promotor. Los gastos debidos a otros estudios necesarios.

No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos
financieros o de comercializacin.

"Valor de Reposicin Neto o Depreciado" se calcular el "Valor de Reposicin Depreciado" para los bienes
usados corresponde la estimacin del costo con su estimacin de la prdida de valor (depreciacin)
considerando:

a) Depreciacin fsica del edificio

Esta se calculara considerando alguna de estas tres opciones:
- La vida til total y residual estimadas por el tasador el cual deber justificar adecuadamente el
procedimiento utilizado en dicha estimacin.
- Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el VRB (Valor Reposicin
Bruto), excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigedad del
inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el tasador y cmo mximo:
Para edificios de uso residencial: 100 o 90 aos
Para edificios de oficina: 75 aos
Para edificios comerciales: 50 aos
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin comercial: 35 aos

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 Sumando los costos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares
caractersticas.

b) Depreciacin funcional, tecnolgica o econmica del edificio

La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el
edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseo u obsolescencia.

El Costo de Reposicin Depreciado es un mtodo alternativo aceptable para obtener un valor relacionado
con el mercado para bienes especializados que no se transan habitualmente en el mercado y en localidades
donde simplemente no se dispone de informacin de mercado.

2.3 - MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA

El Mtodo de Capitalizacin de la Renta o Mtodo de Rentabilidad ser aplicable a la valoracin de toda

clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. Mediante la aplicacin de este mtodo se pueden
obtener tanto el "Valor de Mercado" de un determinado bien, cmo su "Valor de Mercado Ajustado", que
permite determinar su valor hipotecario.

Valoracin de un bien considerando su capacidad de generar ingresos, rentas o beneficios, durante su vida
til y el valor presente de dichos ingresos, desde el punto de vista de un inversionista medio, bajo hiptesis
razonables y sostenibles.

Debido a que los inversionistas generalmente se enfocan en la tasa de retorno, las suposiciones de las
estimaciones de valor que se obtienen mediante la capitalizacin del ingreso pueden compararse con el
desempeo de otros bienes o propiedades y de inversiones financieras.

Requisitos para la utilizacin del mtodo de capitalizacin:

Para la utilizacin del Mtodo de Capitalizacin, ser necesario que se cumpla al menos con uno de los
siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Par presumir tal

existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre
comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de este mercado y disponer de
suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parmetros
adecuados para realizar la homogeneizacin de rentas en comparables.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valuacin.
c) Que el inmueble tasado est produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a
una actividad econmica y que adems existan suficientes datos contables de la explotacin o
informacin adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad
correspondiente.

Asimismo, el tasador deber disponer de:

a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.) sobre la evolucin de las rentas de alquiler en
el mercado local de inmuebles comparables durante al menos dos aos anteriores a la fecha
de tasacin y su estado actual.
b) Informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, ndices de precios) sobre el
comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre el propio
comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y estado actual de la coyuntura
inmobiliaria.
c) Procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transacciones con
datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos
especulativos.

12
Procedimiento
Este enfoque se basa en el Principio de Anticipacin, el cual plantea que el valor es el precio ms probable
que dicho inversionista estara dispuesto a pagar al contado por la adquisicin de un bien capaz de
producir ingresos y corresponder al valor presente de los flujos futuros que genere1 descontados a una tasa
pertinente2 considerando los gastos necesarios para que el bien conserve su capacidad de producir dichas
rentas durante el mismo perodo (administracin, mantencin, impuestos y seguros), las expectativas de
ocupacin (vacancia o periodos sin arriendo), la plusvala y los riesgos especficos a que est expuesta la
inversin.

El clculo del valor de actualizacin exigir:

a) ESTIMAR LOS FLUJOS DE CAJA: A los efectos del clculo de los flujos de caja (inmobiliarios)
se consideraran los cobros y pagos futuros que genere el inmueble objeto de valuacin. Dichos
flujos de caja se calcularn en unidades monetarias del ao a que se refiera el valor de la
tasacin, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.

b) ESTIMAR EL VALOR DE REVERSIN: A los efectos del clculo del valor de Reversin, se
considerar que para inmuebles sobre lote propio este valor considerar que hacia el final de
la vida til del inmueble en cuestin, el mismo se corresponder con el valor del terreno el cual
deber ser determinado mediante el uso del mtodo comparativo. Para otros casos se
obtendr de la aplicacin del Mtodo del Costo de Reposicin.

c) ELEGIR EL TIPO DE TASA DE ACTUALIZACIN: Para la determinacin del tipo de

actualizacin se deber considerar la Tasa de Inters para depsitos (ms una prima de riesgo
dependiendo del tipo de inmueble, uso, caractersticas y ubicacin). Las tasas que se manejan
en general son las que se indican a continuacin (estas pueden variar o replantearse de
acuerdo al tipo, mercado y particularidad del bien):

Vivienda 6%
Oficinas 6-8%
Local Comercial 8%
Naves Industriales 10-12%
Vivienda Vacacional 8%
Hotel 15%

d) APLICAR LA FRMULA DE CLCULO: El Valor de Mercado por Capitalizacin de la Renta se

calcular de acuerdo con la siguiente frmula matemtica:

VAN = Sumatoria Ej - Sumatoria Sk + Valor de Reversin

(1 + i) tj (1 + i ) tk (1 + i) n

Donde:

VAN = Valor Actual Neto

Ej = Importe de los ingresos imputables al inmueble en el momento J
Sk = Importe de los pagos previos en el momento K
tj = Nmero de perodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin
hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Nmero de perodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el
correspondiente Sk.

1
Estos flujos se refieren a rentas de arrendamiento, principalmente, que el tipo de bien objeto de la valoracin suele producir a lo
largo del tiempo en el mercado local concreto, excluyendo cualquier elemento actual con rentas excesivas o cualesquiera otros flujos
de caja infrecuentes o extraordinarios. con prescindencia de los flujos del negocio del arrendatario.
2
La tasa de descuento actualiza los flujos incorporando el factor de riesgo. Usualmente, la tasa base es la de los PRC a 8 aos o los
BUC a 20 aos, que se estiman como inversin sin riesgo ms una tasa o prima adicional de riesgo, que depende de la liquidez del
bien, del tipo de bien (por ejemplo, inmueble industrial, habitacional, comercial, etc.), sus caractersticas, localizacin y uso, y del
volumen o stock disponible, as como de que las perspectivas econmicas del sector modifiquen la probabilidad de obtener los
ingresos netos previstos.

13
 i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de
tiempo considerados.
n = Nmero de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin de
los ingresos esperados.

Los perodos transcurridos (tiempo) y el tipo de actualizacin a utilizar se expresaran en las

unidades correspondientes a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.
El tasador deber exponer explcitamente en su informe las hiptesis y parmetros de clculo
utilizados.

2.4 - MTODO RESIDUAL

Terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio mximo que, en el momento de la

tasacin, estara dispuesto a pagar por l un promotor que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor
uso.
Se adopta el punto de vista de un promotor medio. En la lgica econmica de los promotores inmobiliarios,
el precio de venta del producto lo define el mercado independientemente de los costos de construccin
(directos e indirectos) y financieros del proyecto.

Despus de restar los costos al precio esperado de venta, el promotor tiene una estimacin de un
"remanente" a repartir entre el precio a pagar por el suelo y el beneficio de promocin. Este remanente es el
tope terico mximo que se estara dispuesto a pagar por el suelo, y su distribucin entre el promotor y el
propietario del suelo no es una relacin constante ni en trminos temporales ni espaciales sino que depende
de las relaciones de fuerza o interaccin entre los propietarios de la tierra y los promotores inmobiliarios.

El uso de este mtodo es especialmente recomendado, aparte de la evaluacin de proyectos inmobiliarios,

cuando no es posible determinar el valor del suelo por los mtodos tradicionales, ya sea por una ausencia
de mercado o por su falta de transparencia, siempre y cuando se aplique sobre terrenos eriazos o
susceptibles de serlo. Sin embargo, es riesgoso tasar el terreno segn lo que se pueda construir en l, pues
en el intertanto puede variar el mercado o las normas que regulan los usos de suelo, por lo que sus
resultados debern ser comprobados por otros medios siempre que sea posible.

El Mtodo Residual dinmico podr aplicarse a los siguientes inmuebles:

a) Terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados.
b) Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso en el caso de que las obras estn
paralizadas.

El Mtodo Residual esttico solo se podr aplicar a los terrenos e inmuebles en rehabilitacin en los que se
pueda comenzar la edificacin o rehabilitacin en un plazo no superior a un ao, as como a los solares
edificados.

Requisitos para su utilizacin:

Para la utilizacin del mtodo residual, ser necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) La existencia de informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable a
desarrollar de acuerdo a la normativa vigente (plan regulador comunal, seccional, etc.) o, en el
caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho rgimen.
b) La existencia de informacin suficiente sobre costos de construccin, gastos necesarios de
promocin, financieros, en su caso y de comercializacin que permita estimar los costos y gastos
normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas semejantes a la
que se va a desarrollar.
c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables
de los elementos que se incluyen en la promocin o en el edificio en las fechas previstas para su
comercializacin.
d) La existencia de informacin suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

14
Para poder aplicar el Mtodo Residual por el procedimiento dinmico ser necesario adems de los
requisitos sealados en el apartado anterior, la existencia de informacin sobre los plazos de construccin o
rehabilitacin, de comercializacin del inmueble y, en su caso de gestin urbanstica y de ejecucin de la
urbanizacin.

Procedimiento de Clculo "Dinmico":

Para el clculo del valor residual por el procedimiento de clculo dinmico se seguirn los siguientes pasos:

a) Se estimarn los flujos de caja.

b) Se elegir el tipo de actualizacin.
c) Se aplicar la frmula de clculo.

Se debern justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de clculo adoptados.

a) Flujos de Caja en el Mtodo Residual Dinmico:

1. Se tomarn como flujos de caja: los cobros que se estime obtener por la venta del inmueble a promover,
y los pagos que se estime realizar por los costos y gastos durante la construccin o rehabilitacin.

2. Para estimar los cobros a obtener se partir de los avalores de venta previstos en las fechas de
comercializacin en la hiptesis de edificio terminado, los cuales se calcularn mediante los mtodos de
comparacin y/o de capitalizacin en la fecha de tasacin y a la evolucin esperada de los precios de
mercado.

3. Para estimar los pagos a realizar se tendr en cuenta los costos de construccin y gastos necesarios para
una promocin de similares caractersticas a la que se estime promover.
Para el caso de inmuebles en rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra
nueva, tambin se tendr en cuenta los costos de construccin presupuestados en el correspondiente
proyecto.

4. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendr en cuenta el "principio de
mayor y mejor uso". No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y
no se oponga a la normativa urbanstica se considerar el mismo.
Cuando se trate de inmuebles construidos de acuerdo con el rgimen urbanstico aplicable, y salvo que
exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se considerar la edificacin
existente.

b) Tipo de actualizacin en el mtodo residual dinmico:

1. A los efectos del clculo del valor residual por el procedimiento dinmico, se utilizar cmo tipo de
actualizacin aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiacin
ajena, que obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la analizada.

Se calcular sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

2. El tipo libre de riesgo ser el tipo de actualizacin (Tipo de actualizacin en el Mtodo de actualizacin).

3. La prima de riesgo se determinar por la entidad tasadora, mediante la evaluacin del riesgo de la
promocin teniendo en cuenta al tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de
ejecucin y el volumen de la inversin necesaria.

4. Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiacin ajena, las primas de
riesgo sealadas en el apartado anterior debern ser incrementados en funcin del porcentaje de dicha
financiacin (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habituales del
mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deber ser debidamente justificado.

15
c) Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento dinmico:

El valor residual del inmueble objeto de valuacin calculado por el procedimiento dinmico ser la
diferencia entre el valor actual de los cobros obtenido por la venta del inmueble terminado y el valor actual
de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, para el tipo de actualizacin fijado.

Margen de beneficio del promotor:

El margen de beneficio del promotor se fijar por el tasador, a partir de la informacin que se disponga
sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al ms habitual en las promociones de similares
caractersticas y emplazamiento, as como los gastos financieros y de comercializacin ms frecuentes.

2.5 - MTODO DE PRECIOS HEDONICOS

Valoracin de un bien mediante la determinacin del valor de mercado implcito de cada una de sus
caractersticas o atributos.
La Teora de los Precios Hednicos plantea que el precio de los bienes depende de la satisfaccin que
estos brindan al ser usados o consumidos, y en la medida en que tengan caractersticas o atributos que
sean ms apreciados por las personas dicho precio se incrementara. Mediante tcnicas economtricas se
obtienen los precios y demandas implcitas de los atributos a partir de la medicin del precio del bien
compuesto y de la forma en que se efecta la "mezcla" de atributos que lo compone. Por lo tanto, es posible
determinar cmo cambiar dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada
uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios.
Su aplicacin requiere una cantidad significativa de muestras, con un alto nivel de detalle de sus
caractersticas o atributos para as elaborar anlisis economtricos que permitan cuantificar las principales
relaciones existentes entre las diversas variables y su importancia relativa en el valor de los inmuebles:
mientras mayor funcionalidad tengan los factores, mayor exactitud de resultado proporcionarn las
ecuaciones que se empleen.
En algunos pases se considera este mtodo como un componente necesario del anlisis de mercado del
mtodo comparativo.

16
 CAPITULO 3
PROCESO DE TASACION

En cada encargo de tasacin se solicita a los tasadores:

- Identificar en forma precisa, clara e inequvoca, los bienes que los clientes ofrecen en garanta
- Determinar su valor de mercado y de liquidacin
- Emitir una opinin tcnica sobre la calidad y riesgos que presentaran para ser recibidos como garantas,
as como recomendaciones para la mantencin y posterior comercializacin del bien en caso de remates,
daciones en pago o venta de activos.

El proceso de tasacin considera en resumen las siguientes etapas:

1) Asignacin y aceptacin de las solicitudes de tasacin

2) Coordinacin visita a la propiedad o bien
3) Determinacin del bien
Identificacin del bien
Definicin de los derechos de propiedad
Valor de Tasacin / Vigencia
4) Descripcin del bien a tasar
5) Tasacin
Anlisis del Mercado
Valoracin
6) Evaluacin del bien como garanta
7) Visado de la tasacin y reconsideraciones

La fecha indicada en el informe se asume como la fecha de visita del bien a tasar.

3.1 ASIGNACION DE TASACIONES, ENTREGA Y PLAZOS

ASIGNACIN
A travs de rea de Control y Seguimiento, se distribuirn las solicitudes de tasacin entre los
tasadores segn sea el tipo de propiedad a tasar, localidad, entidad que solicita la tasacin y
disponibilidad de tasadores.
No se aceptar que el cliente o ejecutivo determinen o exijan al profesional que debe realizar una
tasacin.

Determinado el tasador a quien se le asignara el encargo de tasacin se le llamara para informarle y

consultarle por algn inconveniente que impida aceptar el encargo.

ACEPTACIN
Asignada una solicitud, el Tasador deber:
- Confirmar la aceptacin o rechazo del encargo va telefnica o mail.
- Revisar e imprimir orden de tasacin de Aprezia y/o la del banco
- Verificar antecedentes y contenido del encargo como:

Informacin del solicitante:

Identificacin del cliente (nombre, Rut, fono)
Datos del propietario del bien (nombre, Rut)
Datos del banco (ejecutivo solicitante, folio interno, centro de costos segn banco)

Datos del contacto:

Informacin de la persona de contacto para la visita (nombre, telfono y/o mail)

Bien a tasar:
Corroborar tipo de bien a tasar o propiedad (puede haber error del ejecutivo que enva tasacin)

17
Direccin (calle, nmero, sector, comuna si cuenta con anexos como estacionamientos o bodegas y
su identificacin de nmero o letra)

Todos los datos deben ser transcritos correctamente al informe de tasacin. En caso de dudas o que
falte informacin el tasador debe avisar y consultar a Tecnitasa.

El tasador debe informar y devolver cualquier solicitud en que puedan existir conflictos de inters o
posibles errores en la asignacin de la tasacin, como una solicitud que no corresponda a su
especialidad, ubicacin, retasacin o informar si difiere el bien a tasar del tipo de propiedad indicada
en solicitud.

INCIDENCIAS
Esto se entiende como la notificacin de algn problema que impide el correcto desarrollo normal del
proceso de tasacin y que pueda implicar retraso en la entrega del informe.
En el caso de existir incidencia el tasador debe informarlo inmediatamente, explicando el motivo.

Las incidencias pueden deberse a diversos motivos como:

- Errores en la asignacin de tasacin (no corresponde a la especialidad, ubicacin geogrfica)
- Causas originados por ejecutivo tales como datos de cliente, propietario, contacto, tipo de bien
incorrecto o direccin.
- Causas originados por el contacto/propietario como difcil de ubicar, desconocimiento o rechazo
de la tasacin, coordinacin de visita entre propietario y arrendatario, entrega de informacin
insuficiente, no poder inspeccionar el bien, telfonos de contacto no corresponden, etc.
- Causas originadas por tasador como conflicto de intereses, recarga de trabajo, no disponibilidad
por enfermedad o emergencias.
- Informacin adicional en el caso que se requiera buscar informacin en la DOM (Direccin de
Obras), factor que demore como desarchivo de expedientes o consultas en otras instituciones
como CBR (Conservador de Bienes Races), SII u otro.

ENTREGA INFORME
El informe de tasacin se enviara al rea Control y Seguimiento al mail cavieres@aprezia.cl ,
maguirre@aprezia.cl o sinostroza@aprezia.cl segn corresponda.
Es importante conservar un historial de la tasacin, por lo que cualquier informacin debe enviarse
reenviando el mail original (solicitud tasacin enviada por Aprezia), de manera que contine con el
nmero de orden y/o cdigo interno de seguimiento.

Gastos Extras
Para el pago de gastos extras para el desarrollo de la tasacin, como por ejemplo peajes,
alojamiento, transporte de bus/avin/tren, certificados de expropiacin, recargo por desplazamiento,
debern adjuntarse los comprobantes de gastos respectivos, al momento de enviar la tasacin a
APREZIA.

En el caso de deber desplazarse fuera del radio, se pagar sobre 40/50 kilmetros recorridos (segn
banco) y peajes, y siempre se deber indicar los kilmetros totales recorridos, sea recorrido urbano o
agrcola, con aprobacin anterior del ejecutivo y/o cliente.
Las distancias se calcularan segn www.vialidad.cl/distancias/distancias.asp preferentemente.

Para tasaciones de bancos o instituciones financieras:

- No se cancelaran gastos municipales por acceso a expediente o certificados de
expropiacin, salvo casos puntuales que lo ameriten y no existan antecedentes, en caso del
BBVA y CORPBANCA, slo con aprobacin anterior del ejecutivo en caso de otras
instituciones.
Los dems bancos en caso de no tener acceso de expediente debe realizar informe segn
levantamiento y aplicando norma correspondiente, dejando indicado en el informe el
motivo.
- En caso de alojamiento el gasto reembolsado tendr un valor mximo, este dependiendo
del banco o institucin financiera

18
 PLAZOS DE ENTREGA
El informe de tasacin debe ser enviado a APREZIA dentro de los siguientes plazos mximos (das
hbiles):

- Inmueble urbano habitacional 1,5 das

- Inmueble urbano no habitacional 2 das
- Inmueble industrial 3 das
- Inmueble agrcola 3 das
- Maquinaria 3 das
- Vehculos 3 das
- Avances de obra 2 das
- Informe Tcnico 3 das

Estos plazos se consideran a partir de la visita de la propiedad.

Una vez recepcionado el encargo de tasacin se estima un mximo de 12 horas para coordinar la
visita, para cumplir con los plazos estipulados por los bancos y/o instituciones financieras.
Cualquier inconveniente que retrase el desarrollo del informe de tasacin debe ser informado a
APREZIA para indicar la incidencia correspondiente.

3.2 COORDINACION VISITA

Realizar contacto telefnico con el cliente o la persona de contacto, esto debe hacerse dentro de las 3
horas siguientes despus de asignada la tasacin.
En caso de no poder realizar la tasacin dar aviso inmediatamente a APREZIA, dentro del plazo, con
justificado rechazo.
Al coordinar la visita, el tasador debe:
- Debe identificarse como tasador de la empresa APREZIA.
- Coordinar la fecha y hora de la visita segn disponibilidad del cliente, sin imponer sus preferencias,
indicndole que la visita debe realizarse en el menor plazo posible.
- Una vez coordinada la visita el tasador debe informar va mail o va telfono a APREZIA la fecha y
hora de la visita.

3.3 DETERMINACION DEL BIEN

Identificacin del bien

Identificacin del bien, y del lugar o direccin donde se encuentra, guarda o est instalado, debe
hacerse en forma tal que no se preste a confusin con ningn otro bien. Un bien se identifica legal y
fsicamente. La identificacin legal puede obtenerse de la escritura de dominio vigente, de hipoteca o
prenda, facturas, planos, u otros tipos de documentos legales como inscripciones, certificados,
permisos, autorizaciones, etc.
Una vez obtenida la descripcin legal, es necesario verificarla cuidadosamente en terreno.

Inspeccin del bien

El tasador debe, obligatoriamente, inspeccionar fsicamente los bienes a tasar. No se permiten
tasaciones sin inspeccin del bien (interior y exterior en caso de inmuebles, excepto casos
debidamente indicados por el banco).3 En caso de bienes muebles se debe verificar su
funcionamiento, cuando proceda.
El tasador debe examinar el bien fsicamente, verificando su existencia y concordancia con sus
identificaciones y registros legales y municipales si corresponde (nmero domiciliario, de serie, de
inventario, etc.), para asegurar que describe el bien que se necesita tasar, para lograr su
identificacin en el caso de un probable embargo y/o remate.
Si no coincide algn dato con lo observado in situ, el tasador debe informarlo y explicar la razn si la
conoce.

3
Los ejecutivos no tienen la atribucin para autorizar una tasacin sin inspeccin del bien.

19
 El tasador informar, adems, sobre el ocupante o usuario de los bienes y comprobar si en los
documentos figura el mismo propietario y si aparecen involucrados derechos de otras personas o
empresas.

- El terreno el tasador deber recorrer toda la propiedad y sus recintos, para que el cliente sienta que
se esta evaluando minuciosa y seriamente su propiedad.
- Tomar medidas siempre en terreno y levantamiento de las construcciones, verificando si existen
discrepancias con las superficies legales (escrituras, planos) y las registradas municipalmente
(regularizadas o no regularizadas), verificar superficie de terreno y determinar as las superficies
adoptadas a valorar.
- Tomar nota durante la visita de todas las caractersticas tcnicas del bien (terminaciones, numero
de recintos y consideraciones especiales).
- En el informe debe indicarse los mtodos utilizados para obtener las superficies; levantamiento
durante la visita, planos municipales aprobados, mediante escrituras o todas las anteriores.
- Nunca tomar como cierta informacin verbal indicada por el propietario o contacto, estos datos
deben ser siempre confirmado por el tasador.
- Tomar registro fotogrfico del bien

Recomendaciones:
Se recomienda realizar verificacin de antecedentes en la DOM (Direccin de Obras) antes de la
visita a la propiedad de manera de poder corroborar superficies de acuerdo a registro municipal y
determinar aquellas superficies regularizadas y no regularizadas.

Definicin de derechos del bien

Es necesario verificar la existencia de posibles limitaciones al dominio, disposicin, uso y goce de un
bien por su propietario (como servidumbres, usufructos, hipotecas, prendas, concesiones y otros
derechos y gravmenes de terceras personas sobre el bien (como los involucrados en un contrato de
arriendo, derechos de paso, de acueducto, etc.)
Sin conocer cules son exactamente los derechos que puedan estar involucrados, el tasador puede
concluir en un clculo del valor errneo. Por lo tanto, es especialmente importante observar en
terreno la posible existencia de estas limitaciones, as como el anlisis detallado de la documentacin
a la que el tasador tuvo acceso.

Valor de Tasacin / Vigencia

El Valor de Mercado es el tipo de valor que requieren las entidades financieras como base de
cualquier tasacin, salvo que se estipule expresamente otro concepto de valor, en tal caso el tasador
deber indicarlo explcitamente y sus razones.

El valor de tasacin de un informe tiene una vigencia determinada, debido a que los factores que
inciden en ella estn sujetos a variacin, produciendo cambios en el valor de los bienes. Por esto la
tasacin es vlida slo por un periodo determinado de tiempo.

3.4 DESCRIPCION DEL BIEN

El tasador debe definir las caractersticas o atributos del bien que influyen en su valor as como
aquellas que lo singularizan y diferencian de otros bienes, a partir de la informacin obtenida en la
visita al bien y en el anlisis de la documentacin legal y tcnica (certificados, autorizaciones o
permisos de edificacin, de circulacin, de vuelo, sanitarias, planos, fotografas, inventarios, etc.,
segn sea el tipo de bien tasado).

Se har una descripcin y anlisis completo del bien, sus componentes y del uso que se les est
dando, registro del estado de conservacin y de funcionamiento del bien (si est en uso o fuera de
servicio, si est desocupado o abandonado) y si est protegido del deterioro.

Tambin descripcin de factores externos (econmicos, legales, medioambientales u otro) que pueden
influir en el valor, comprendiendo mejor el contexto del bien en el mercado.

20
 Ver Capitulo 2 Detalla procedimiento en caso de tasacin de bienes inmuebles

3.5 TASACION DEL BIEN

3.5.1 Anlisis del mercado

Para determinar el valor de mercado de un bien, adems de identificarlo se debe analizar el
mercado al que pertenece, ya que este valor depende de la oferta y la demanda con respecto a ese
bien, en una fecha determinada, considerando que las condiciones del mercado son variables en el
tiempo y en el espacio geogrfico.
Por esto es necesario que el tasador averige y conozca el mercado para desarrollar un anlisis
informado y as poder valorar con bases fundamentadas.

El estudio del mercado considera tambin el anlisis del bien a las necesidades de su mercado
objetivo (si sus caractersticas o atributos son positivos o negativos en relacin a su competencia, y
segn esto afectar el precio y/o tiempo de venta del bien.
En caso que las referencias de mercado sean escasas o no existan (ciertos bienes especializados), el
Tasador debe informar que la estimacin de valor puede ser afectada por lo insuficiente de los datos.

3.5.2 Antecedentes del mercado

La recopilacin de informacin de mercado (precios de ofertas/compraventas o arriendo de bienes
similares, velocidad de venta), es la etapa ms importante de la valoracin. Mientras mas referencias
comparables y mayor sea la similitud entre el o los y el bien a valorar, mayor fundamento de mercado
tendr el valor de tasacin.

El informe debe tener como mnimo 6 referencias, realizando un anlisis comparativo con respecto a
la propiedad tasada. Las referencias deben indicar ubicacin/direccin detallada, tipo de propiedad,
superficie, telfono y nombre de contacto, valor.
Tambin debe hacerse comentario comparativo de las referencias de mercado con respecto al bien
tasado (mejor, similar, peor).

En caso de inmuebles agrcolas debe analizarse la capacidad de los predios de generar ingresos de
acuerdo a los distintos usos agrcolas, cultivos y rendimientos tpicos de la zona para similares suelos.

3.5.3 Valoracin
Es la etapa de definir el valor de mercado del bien fundamentado en el anlisis de distintos aspectos
que pueden influir en su valor, tales como:

Las caractersticas, cualidades, ventajas y desventajas bien tasado

La posibilidad de uso alternativo y/u obsolescencia, facilidades o dificultades para su

mantenimiento futuro o venta posterior

Las obligaciones y limitaciones propias del tipo de bien a valorar

Las condiciones de mercado al momento de la tasacin

El Tasador considerar todas las metodologas de tasacin y definir cul es la ms apropiadas para
llegar al Valor de Mercado.
Cuando existe suficiente informacin de mercado, el mtodo comparativo es el ms aplicado.
En algunos casos el enfoque mas adecuado ser segn sea el fin de la tasacin, como fines de
asegurar la propiedad, capacidad de generar renta.

En el caso de tasaciones para entidades bancarias se debe tener presente que estas son un medio
para conocer el valor de venta de las garantas, que en el caso de incumplimiento del deudor, el
banco las pueda tomar, vender y cubrir el valor adeudado al banco.

21
3.6 EVALUACION DE GARANTIA

El tasador debe dar una opinin tcnica sobre la calidad del bien como garanta (en caso de
tasaciones encargadas por entidades bancarias), con respecto a sus limitaciones, debilidades y
desventajas, apreciando los riesgos relacionados con el bien, el mercado y el sector econmico al
que pertenece.
En caso de tasaciones para remates, daciones en pago o venta de activos, el tasador deber
pronunciarse, adems, respecto a las potencialidades y/o desventajas del bien, usos alternativos,
modalidad de venta, expectativas de mejoramiento de las condiciones del mercado, o
recomendaciones para mantencin y comercializacin del bien, etc.

Para evaluar la calidad de la garanta del bien debern considerarse los siguientes aspectos:

a) Su liquidez a travs de venta

b) La estabilidad de su valor de mercado: posibles variaciones futuras de valor debido al tipo de bien
y comportamiento de su mercado, flexibilidad de usos, grado de obsolescencia funcional o
tecnolgica del producto, demanda, etc.

c) La facilidad en su mantencin y preservacin:

Que su permanencia en el tiempo se estime razonablemente superior al perodo de servicio del

crdito que resguarda

Que se encuentren fsicamente en lugares seguros y debidamente controlados, protegidos de la

intemperie, y no expuestos a deterioros y riesgos de alteraciones producto de su uso o cambio de
partes;

Que el bien no se encuentre en reas de riesgo fsico que puedan deteriorar la garanta
Que se puedan asegurar en forma adecuada;

d) Su accesibilidad:
Que se pueda ubicar y acceder al bien sin problemas

Se consideran bienes no recomendables como garanta aquellos que no se pueden enajenar o

asegurar y aquellos bienes que:

No presentan un valor suficientemente estable o sostenible a largo plazo bajo condiciones normales
de mercado (sectores econmicos en decadencia, mercados no transparentes o limitados, etc.);

Presentan dificultades en su liquidacin (alta especializacin, sin usos alternativos, productos

exclusivos o demanda restringida, velocidad de venta muy lenta, etc.)

Uso limitado por disposiciones legales como ordenanzas municipales o ambientales,

expropiaciones, etc.;

Inmuebles patrimoniales, negocios ilcitos u aquellos que pueden dificultar la cobranza (como
centros de culto, colegios, universidades, sedes sindicales, etc.)

22
 CALIDAD DE LAS GARANTIAS
Las garantas se pueden clasificar, segn los criterios anteriormente mencionados, en:
Garanta Aceptable: el bien no presentan factores negativos mencionados con anterioridad
Garanta Aceptable con limitaciones: el bien presenta alguno de los factores negativos
mencionados con anterioridad, pero en grado menor.
Garanta No Recomendable: el bien presenta de manera importante, alguno de los factores
negativos mencionados con anterioridad.

Anexo N 2 - Garantas no recomendables4

3.7 VISADO DE TASACIONES Y RECONSIDERACIONES

VISADO
Las personas a cargo del visado de tasaciones deben validar el informe enviado por el tasador en su
contenido y forma.
Esto tiene como objetivo revisar y verificar la calidad y correcta ejecucin de la tasacin y el
cumplimiento de de las condiciones solicitadas por los bancos, lo que implica:
Informe completo, correcto valor de tasacin y consecuencia con sus referentes de mercado, evitar
errores o falta de informacin importante.
Correcta aplicacin del mtodo de valoracin
Correcto anlisis, opiniones y conclusiones respecto del bien tasado, los que deben ser
fundamentados y coherentes con el informe total
Presencia de comentarios que puedan afectar el valor del bien (comentarios de mercado,
expropiaciones, usufructos, etc.)

RECONSIDERACIONES
Se entender por reconsideracin una revisin de los valores de tasacin informados y aprobados en
su oportunidad, ya sea porque se solicite aadir o eliminar elementos inicialmente valorados, corregir
errores detectados o, simplemente, reconsiderar los valores de tasacin.
Cada caso debe ser estudiado, debiendo el Tasador fundamentar cualquier cambio en la tasacin ya
efectuada o la mantencin del valor.
Las reconsideraciones slo podrn ser solicitadas por el rea Tasaciones del banco o institucin
financiera. El Tasador no esta autorizado para modificar una tasacin a solicitud de un cliente o de
un ejecutivo en forma directa.

Las reconsideraciones pueden deberse a:

a) causas ajenas al tasador, cuando su informe es correcto teniendo en cuenta la documentacin
aportada o las hiptesis de valoracin planteadas, pero se aportan nuevos antecedentes que obligan
a modificar algn parmetro de la tasacin o incluso replantearse los mtodos de valoracin
empleados, o cuando se requiera efectuar una nueva inspeccin al bien o realizar determinadas
comprobaciones en organismos pblicos o privados distintos
al Banco
b) errores responsabilidad del tasador, cuando en su informe figura alguna circunstancia que no es
verdica, en cuyo caso se dejar constancia en la evaluacin de tasadores.

Estas reconsideraciones sern sin cargo adicional para el cliente, salvo en aquellas ocasiones cuando
se requiera realizar una nueva inspeccin del bien o comprobaciones en organismos pblicos que no
son normalmente de responsabilidad del tasador

4
El listado y clasificacin de garantas, con criterio instituciones bancarias, ha sido extrado del Manuel de Tasaciones,
banco de Chile, Ao 2004.

23
 CAPITULO 4
INFORME DE TASACION INMUEBLE

El formato de de tasacin urbana se utilizara para toda tasacin de bien inmueble urbano y de aquellos
situados en reas rurales o de expansin urbana, cuyo uso no sea la explotacin agrcola.
Tambin se incluyen en este formato aquellos predios rurales de superficie igual o inferior a 1 hectrea
(10.000 m2)

Anexo N 3 Tipos de Bienes / Definiciones

4.1 IDENTIFICACION DEL BIEN - COMPROBACIONES MNIMAS

Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias para conocer las
caractersticas y situacin real del bien objeto de valoracin:

a) Identificacin fsica del inmueble mediante su localizacin e inspeccin ocular. Lo que implica:
- Visita exterior e interior del tasador que elaborar el informe.
- Comprobacin del nombre de la calle, nmero, piso (si correspondiera) y letra o nmero
de departamento u oficina (si correspondiera)
- Comprobacin de deslindes, indicando orientacin de deslinde, longitud y con quien
deslinda (lote, otro propietario, rea verde, N departamento contiguo, etc.)
- Medicin y comprobacin de superficies realizadas en terreno para corroborar si coinciden
los que figuran en antecedentes legales y/o municipales.
- Comprobacin del estado de conservacin y de las caractersticas constructivas.
- Tomar fotografas representativas del bien a tasar

En el caso que por algn motivo la direccin (nombre de la calle, numeracin, etc.) no sea
coincidente con la solicitud de tasacin o la documentacin visualizada, deber mencionarse esta
circunstancia en un anexo como una advertencia.
Si de la inspeccin ocular se desprende la existencia de algn tipo de servidumbre sobre el bien
tasado, tambin deber indicarse situacin en un apartado especial o anexo, cmo una
advertencia.

Por otro lado debern comentarse todas aquellas implicancias positivas (ej.: posibilidad de
desarrollo en altura a futuro, buena condiciones de asoleamiento, buenas condiciones de
mantenimiento, etc.) o negativas (ej.: propiedad en estado ruinoso, malas condiciones de
habitabilidad, etc.) que surjan de la inspeccin ocular.

En caso de no tener acceso al interior de la propiedad esto debe ser indicado como una
advertencia y lo que esto implica (desconocer el estado interior de la propiedad, imposibilidad de
verificar superficies, etc.). Las tasaciones solo con inspeccin exterior deben estar autorizadas por el
rea tasaciones de la entidad bancaria, en ningn caso el ejecutivo esta facultado a autorizar este
tipo de prcticas.

b) Se proceder a verificar ocularmente las condiciones de habitabilidad de la vivienda o de

adecuacin al uso para el caso de inmuebles comerciales o de uso especfico. En el caso que el
inmueble no cuente con las condiciones mnimas de habitabilidad o que se observen vicios de
construccin aparentes, se deber mencionar esta circunstancia en un apartado especial o anexo.

c) Se proceder a comprobar el estado de ocupacin del inmueble. Lo que implica:

- Investigar si la persona que ocupa el inmueble es el propietario y en el caso contrario en
calidad de que lo ocupa. Mtodo sugerido: solicitar el nombre de la persona, familia o
empresa que ocupa el inmueble al momento de la inspeccin. En el caso que exista algn tipo
de duda se deber mencionar esta circunstancia como una advertencia en un apartado
especial o anexo.

24
 d) Antecedentes tributarios: rol de avalo, avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin y deuda de
contribuciones si corresponde.(www.sii.cl)
En caso de no tener el rol, este se puede buscar por direccin en www.tesoreria.cl (en el caso que
este afecto al pago de contribuciones)

e) Normativa vigente: Descripcin de los factores relevantes de la normativa vigente para la

propiedad (constructibilidad, coeficiente de ocupacin de suelo, altura mxima permitida, usos de
suelo permitido/prohibido, etc.)

f) Situacin municipal de la propiedad y sus edificaciones, antecedentes verificados en la DOM

(Direccin de Obras Municipales) que corresponda (permisos de edificacin, permisos de
ampliacin, regularizaciones, recepcin final, obra menor, si esta afecto a expropiacin o afecto a
utilidad publica, cesiones, etc.)
En caso de no contar con expediente la tasacin debe realizarse de acuerdo a levantamiento de las
edificaciones, aplicndoles la normativa vigente, de manera de identificar aquellas construcciones
regularizables y/o no regularizables.

g) Situacin SEC corroborar la condicin que presenta con respecto a instalaciones de gases: Sello
Rojo, Amarillo o Rojo. En caso que no se encuentre visible puede se puede consultar estado en
www.sec.cl , Seccin Combustibles Vea el sello de su Edificio

h) En el caso de inmuebles ocupados y/o habitados se proceder a verificar su uso o la explotacin a

que se destina y si la misma es permitida por la normativa y el reglamento de copropiedad si
correspondiere. Lo que implica:
- Comprobar la normativa vigente del plan regulador comunal correspondiente, consultando
con la Municipalidad o mediante la obtencin de algn documento urbanstico. Si no se ha
contado con reglamento se deber informar en un apartado especial o anexo esta
circunstancia.

- En el caso de inmuebles nuevos ya sea viviendas en extensin o en altura, en que no se tenga

acceso a la propiedad tasada sino a la casa/depto/oficina piloto, esto deber indicarse en
observaciones, indicando si corresponde a igual topologa o no.

i) Para el caso de inmuebles ubicados en reas de Proteccin Arquitectnica o reas de desarrollo

urbanstico la adecuacin y/ u afectacin de los mismos a la normativa vigente. Lo que implica:
- Comprobar la normativa vigente del plan regulador correspondiente, consultando con la
Municipalidad o mediante la obtencin de algn documento urbanstico. Si no se ha contado
con reglamento se deber informar en un apartado especial o anexo esta circunstancia.

j) Si existen construcciones o elementos desmontables o que no adhieran permanentemente al suelo y

que deban prendarse. 5 El tasador deber indicar claramente estos elementos, singularizando y
detallando cada bien y/os equipos (aire, alarmas, riego por goteo, plantaciones, etc.).

4.2 DOCUMENTACIN NECESARIA

Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente de todos
aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa del inmueble, teniendo
en cuenta el tipo de bien, la finalidad de la tasacin, el mtodo de tasacin utilizado, el estado de
ocupacin, etc.
Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluirn:
a) Original o copia del ttulo de propiedad (antecedente exigido obligatoriamente en caso de
tasaciones de bienes para liquidacin forzada/remate o bienes reposedos instituciones bancarias)
b) Original o copia de plano aprobado (si existiese)

5
Considera todas aquellas construcciones cuyas caractersticas constructivas permitan desarmarlas, trasladarlas y
volverlas a montar en otro lugar con cierta facilidad, sin que estas operaciones signifique prdidas o destruccin de
otras construcciones.
25
 c) Original o copia de plano de copropiedad si correspondiera. En algunos casos se puede ver plano
digitalizado y verificar registro de propiedad (fojas, numero, ao) en la pagina del CRB (en el caso
del CBR Santiago www.conservador.cl)

d) Rol de avalo (www.sii.cl, www.tesoreria.cl)

e) Para el caso de edificios en proyecto, que se valoren para la hiptesis de edificio terminado, el
proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente.
f) Para el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin, que se valoren para la hiptesis de
edificio terminado, y adems del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional
correspondiente, el permiso de obra, el presupuesto de obra y si existiese el contrato de ejecucin
de la obra.
g) En el caso de inmuebles sujetos a explotacin econmica, los documentos necesarios para calcular
los flujos de fondos.
h) En el caso de terrenos, la documentacin catastral relevante a fin de poder determinar su
zonificacin.
i) En el caso de campos, quintas y chacras, la documentacin catastral relevante y aquella referente a
su rgimen de explotacin, as como en su caso la del derecho a riego.
j) En el caso de edificios en copropiedad o elementos de edificios diferentes de vivienda o
estacionamiento, el reglamento o estatuto de la comunidad de copropietarios.

4.3 UBICACIN / ANTECEDENTES

Se debe sealar cuadrante en donde se encuentra la propiedad, morfologa (altura, densidad,

tipologas), antigedad, calidad y estado de la urbanizacin. Nivel de equipamiento (comercio,
servicios, etc.), accesibilidad y conectividad. Tendencias urbanas y de mercado (renovacin urbana,
edificacin en altura, zona de expansin, etc.).

Descripcin de diversos factores dando a conocer el contexto del bien a tasar.

- Caractersticas socio-econmicas del entorno: nivel de renta del entorno
- Caractersticas del entorno: breve descripcin de las dotaciones comerciales educacionales, salud,
reas verdes, transporte pblico y privado, etc.
Se debe detallar el plano de ubicacin y su entorno (se aconseja www.mapcity.cl,
www.maps.google.cl, www.planos.amarillas.cl, www.ultramap.cl, u otro)

- Caractersticas arquitectnicas del entorno: descripcin del tipo de edificaciones y usos

predominantes en el entorno
- Antecedentes tributarios: rol de avalo, avalo fiscal vigente, deuda de contribuciones si hubiera
- Accesibilidad y referencias a vas importantes de conexin urbana
- Descripcin del inmueble: Tipo de propiedad (vivienda aislada/pareada/adosada, departamento,
depto duplex, oficinas, etc.), distribucin, orientacin, numero de pisos o piso en que se encuentra.
- Externalidades positivas (calle, paisaje, vistas, etc.) o externalidades negativas (riesgos naturales,
actividades o edificaciones de influencia negativa, etc.)

- En caso de propiedad parte de un conjunto o edificio debe describirse el conjunto y sus

caractersticas (caractersticas del condominio, nmero de casas del conjunto, nmero de pisos del
edificio, nmero de subterrneos, nmero de lotes, servicios complementarios (piscina, gimnasio,
juegos infantiles, etc.)

4.4 TERRENO

Se describir el terreno (tamao, forma, caractersticas topogrficas, deslindes y con quien deslinda),
accesibilidad y dotacin de servicios pblicos (pavimentacin, aceras, soleras, agua, alcantarillado,
gas y electricidad)

En caso de diferencias de superficie de terreno entre la informacin legal, antecedentes municipales y

lo levantado en terreno, se tasara siempre la menor superficie, informando la situacin en el anexo
advertencias o condicionantes.

26
 Si existe expropiacin, se adoptar la superficie neta de terreno (descontando la superficie afecta),
incluyendo los comentarios respectivos a la superficie bruta y como se ve afectado el predio.

Descripcin de deslindes vivienda - ejemplo:

Norte: En 10,00 metros con otros propietarios.
Sur: En 12,00 metros con Av. Holanda.
Oriente: En 20,00 metros con otros propietarios.
Poniente: En 20,50 metros con otros propietarios.

Descripcin de deslindes en caso de departamentos o unidades de oficinas o locales comerciales

deben indicarse el nmero de la unidad con quien colindan o que rea comn (escalera, hall de
acceso, etc.)

4.5 EDIFICACIONES

Se deben describir las construcciones que existan con anlisis de su materialidad, antigedad, estilo y
diseo, indicando tipo de propiedad, uso que se les est dando en el momento de tasacin y estado
de conservacin y de funcionamiento del bien, si est en uso o fuera de servicio, si est desocupado o
abandonado, y si est protegido del deterioro as como de sufrir modificaciones, alteraciones o
prdidas.
Todas las edificaciones de una propiedad deben ser descritas, incluyendo aquellas de carcter
desmontable o que se estime sin valor, indicando su condicionante.

En el caso de bodegas y estacionamientos parte de un edificio en altura, estos se valoraran como

obras complementarias.

Adobe - Adobillo
En caso de construcciones en adobe o adobillo estas deben describirse en todos sus mbitos, pero no
se valorizar por no constituir garanta aceptable para las entidades bancarias, adems de que esta
calidad constructiva no cuenta con cobertura de seguro contra terremoto.

Construcciones desmontables
Se consideran como obras o edificaciones desmontables todas aquellas que puedan ser desmontadas
y trasladadas para ser armadas en otro lugar (como estructuras metlicas apernadas, containers).
Estas construcciones por su condicin deben constituirse como prenda.

Seguro
Se deben asegurar todas las construcciones existentes, ya sea bajo y sobre el nivel de suelo,
exceptuando construcciones en adobe o adobillo.

Anexo N 4 Clasificacin de las construcciones (segn definiciones y clasificacin del MINVU y SII)

4.6 SUPERFICIES

- Las superficies de un inmueble deber ser desglosada de acuerdo a las caractersticas de sus
componentes y sus diferencias como clase estructural o materialidad, antigedad, situacin
municipal (regularizado, no regularizado, superficie interior/cubierta, semicubierta y descubierta,
etc.)
- Luego analizada la normativa se deben detallar y desglosar las construcciones o superficies
regularizadas, no regularizadas y las no regularizables. Si debido a la normativa, no es posible su
regularizacin, no se tasar y se informar debidamente en el anexo, describiendo de todos modos
las caractersticas de esta(s) construccin(es).
No se debe asumir nunca una superficie como regularizada si no se tiene la certeza o
antecedentes claros de ello.
- En caso de inmuebles acogidos a Ley de Copropiedad Inmobiliaria las superficies se detallaran en

27
 superficie til (sin incluir jardineras ni espacios comunes, excepto si corresponde a derechos de uso
y goce) y terraza o balcn (superficies completas, sin medias superficies).
- Cuando se trate de un local comercial su superficie debe ser desglosada en superficie por nivel
(casos con subterrneo, piso zcalo o segundo piso), ya que tienen distinto valor comercial por
exposicin).
- Cuando existan diferencias entre lo observado por el tasador y el plano aprobado, se utilizar la
menor de ambas informando la situacin en un anexo cmo advertencia o condicionante.
- Asimismo cuando en la superficie cubierta se observen construcciones anexas que no forman parte
del cuerpo principal del inmueble o con caractersticas constructivas distintivas por su estado o
materializacin constructiva, estas debern ser discriminadas como bodega, depsito u otros
(aclarando su destino).
- En caso de departamentos en que los balcones se encuentren cerrados y esta obra menor no se
encuentra regularizada, se deber valorar dicha superficie como terraza (situacin original)

EXPROPIACIONES
Se debe corroborar siempre en PRC, PRM o DOM la situacin respecto a expropiaciones o utilidad
publica.
En caso de no tener documento que indique la superficie afecta tanto de terreno como
construcciones, se deber calcular segn nueva lnea oficial dispuesta. En caso de edificios o
condominios que ya se ajustaron a nueva lnea de edificacin o estn afectos solo en sus reas de
uso comn (no afectando reas de uso y goce o construcciones), se deber indicar que no afecta al
valor de garanta.

Aquellas superficies tanto de terreno como construcciones afectas a expropiacin o utilidad pblica se
deben describir pero no se valoran. En el caso que la superficie neta resultante de la expropiacin sea
retaso o construccin que limita su uso, funcionamiento o estructura, deber indicarse en tem
advertencias.

4.7 OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se entender por obras complementarias aquellas no incorporadas a edificio o construcciones antes

mencionadas (piscina, cierros, quincho, estacionamientos cubiertos, terrazas cubiertas o descubiertas,
etc.), en la medida que agreguen valor a la propiedad.
Para propiedades acogidas a ley de copropiedad inmobiliaria, se valoraran como anexos u obras
complementarias las bodegas y estacionamientos.
En cada obra complementaria debe mencionarse si es desmontable.

No se valoran elementos no propios del inmueble como telfonos, sistemas de riego, alarmas,
sistema aire acondicionado, jardines, rboles, etc.)

4.8 ANTECEDENTES DE MERCADO

Para poder obtener un valor de tasacin es fundamental conocer el mercado de oferta y demanda
relacionado al bien. Realizar una bsqueda dentro del radio de ubicacin de la propiedad de otras
propiedades comparables, llamadas referencias de mercado. Estas referencias determinaran la franja
de valor en que se encuentra la propiedad valorada, fundamentando el valor de tasacin.

El informe debe tener como mnimo 6 referencias, realizando un anlisis comparativo con respecto a
la propiedad tasada. Las referencias deben indicar direccin detallada, tipo de propiedad,
antigedad, superficie, telfono y nombre de contacto, programa, valor.
En caso de propiedad nueva las referencias no deben ser todas del mismo conjunto o edificio.

Las referencias sern precios de compraventa o precios de lista u oferta recientes.

Valor de Oferta: corresponde al valor de propiedades en venta, que generalmente se encuentran
afectas a descuentos o negociacin.

Valor compraventa: corresponde a valores reales de transaccin obtenidos de escrituras o CBR.

28
4.9 APRECIACION DE GARANTIA

Evaluacin cualitativa de la propiedad como garanta para las instituciones financieras, con respecto
a limitaciones, desventajas y riesgos que presenta el bien tasado, y su mercado.
Generalmente se califican como garantas recomendables, recomendable con limitaciones o no
recomendables.

Anexo N 2 Clasificacin de las garantas

4.10 ANEXOS GRAFICOS

Fotografas (mnimo 8 fotos)

Las fotografas deben ser representativas del bien a tasar, en el informe deben incluirse como mnimo
8 fotografas, las ms relevantes; fachada completa, entorno, numeracin, estar-comedor, cocina, un
dormitorio, bao, exteriores. Dependiendo la propiedad debern incluirse fotos de obras
complementarias (piscina, quincho, terrazas cubiertas/cobertizos), ampliaciones y construcciones
anexas.

Se recomienda durante la visita tomar fotos de todos los recintos, en el caso que deba corroborar
alguna informacin de recintos o deber responder reclamos.
En caso de ser un edificio deber tomarse foto del sello de gases con fecha de expiracin legible

En los distintos formatos las fotos deben adjuntarse en el informe insertando las imgenes (no cortar y
pegar) para evitar que las imgenes pesen demasiado.
No se aceptaran fotos borrosas, no legibles, oscuras.

Plano ubicacin
El plano de ubicacin debe mostrar claramente las principales calles de orientacin y ubicacin
especifica del bien a tasar. (www.planos.cl, www.ultramap.cl, www.demapas.cl, www.mapcity.cl,
www.googlemaps.com, etc.)

Planos / Croquis
Planos generales o croquis de planta con forma del terreno y construcciones, todo acotado para
entender la tasacin y poder corroborar superficies.

Al consultar planos en la DOM, tomarles fotos o fotocopia. En caso que no se permita deber
hacerse un croquis. Si no existen planos de las edificaciones se debe consultar el plano de catastro
para verificar datos del terreno, si fuera necesario deber visitar CBR (Conservador de Bienes Races)
para verificar superficies.

En caso de existir ampliaciones no regularizadas y/o no regularizables, estn deben estar indicadas en
el plano o croquis.

Otras
Se debern adjuntar otros antecedentes como:
- Rol de avalo ( www.sii.cl )
- Sello de gases ( www.sec.cl Seccin Combustibles)

En el caso de tasacin por liquidacin forzada, remate y otra que implique solo visita exterior
debern adjuntarse los siguientes antecedentes:
- Escritura de la propiedad o Certificado de dominio
- Certificado de Hipotecas o gravmenes
En caso que estos documentos no sean aportados deber indicarse en el informe.

Anexo N 5 Definicin de Trminos

Anexo N 6 Tasaciones inmuebles / Textos tipo

29
 CAPITULO 5
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

5.1. VALOR DE TASACIN CONDICIONADO

El valor de tasacin podr estar condicionado, slo en casos especficos y siempre y cuando la
finalidad de la tasacin no sea la de una garanta hipotecaria. Este tipo de informes podr
cumplimentarse slo en casos especficos y con la expresa autorizacin del departamento tcnico quien
previamente realizar la consulta a la entidad financiera solicitante.

Los condicionantes se emplean para condicionar el valor de tasacin cuando exista alguno de los
siguientes supuestos:

a) Cuando no se hayan podido realizar las Comprobaciones Mnimas (Ver Captulo 4. Sub-captulo
4.1), salvo en el caso de la prevista en el tem d) de la misma, que slo constituir condicionante
cuando afecte a edificios completos o locales comerciales.
b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arriendo u otro
titulo de ocupacin o cuando existan sospechas de la ocupacin ilegal del inmueble.
c) Cuando no se ha contado con la suficiente documentacin que permita la total identificacin del
inmueble a tasar.
d) Cuando existan factores que puedan afectar significativamente el clculo de los valores tcnicos.

5.2. ADVERTENCIAS GENERALES:

Se considerar que existe un supuesto de advertencia siempre que se tenga duda sobre alguno de los
datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos y, cmo mnimo en los supuestos que se detallan a
continuacin:

a) Cuando existan diferencias entre la realidad fsica del inmueble y su descripcin registral, que no
induzcan a dudar sobre su identificacin.
b) Cuando el inmueble que se tasa no est conforme con el planeamiento urbanstico vigente o
cuando no se haya podido comprobar el rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico del
inmueble.
c) Cuando se tasen inmuebles sujetos a expropiacin, utilidad pblica o permisos de construccin que
contengan condiciones que, de no cumplirse, puedan originar modificaciones en el valor.
d) Cuando en la tasacin se hayan utilizado mtodos diferentes de los indicados en el Captulo 2.
e) Cuando no se ha contado con la totalidad de la documentacin que permita el clculo de los
flujos de caja.
f) En fincas, chacras y campos cuando no se haya contado con documentacin catastral relevante o
referente a su rgimen de explotacin.

5.3. ADVERTENCIAS ESPECFICAS:

Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior, cuando exista la
posibilidad de que el valor de tasacin del inmueble sufra minusvalas en el futuro, debido a ciclos
pasados en el mismo mercado local, volatilidad apreciada en el precio de los comparables, mercado
dominado por elementos especulativos, existencia de informacin acerca de cambios de uso del suelo
que podran afectar negativamente los valores de cotizacin de la zona, etc., se deber mencionar esta
circunstancia expresamente en el informe de tasacin.

Anexo N 7 Incidencias Tipo

Anexo N 8 Advertencias y Condicionantes

30
 CAPITULO 6
PRCTICAS Y RESPONSABILIDAD DEL TASADOR

6.1 - PRCTICAS NECESARIAS:

El tasador debe estar siempre ubicable y comunicado con Tecnitasa, durante el horario de trabajo.

No aceptar encargos de tasacin donde pueda existir conflicto de intereses.

Notificar inmediatamente cualquier anormalidad por parte del contacto o cliente.

El tasador debe ser puntual a sus visitas, acomodndose a la disponibilidad del cliente o contacto.
No imponer horario a su conveniencia

Confidencialidad. El tasador deber mantener discrecin en cada una de las tasaciones,

manteniendo el concepto de confidencialidad de la informacin, ya que se entiende explcitamente
que los Bancos y/o Instituciones Financieras y Particulares cuentan con la propiedad intelectual y
derecho al uso.

Objetividad. La tasacin debe ser realizada con la mxima objetividad e imparcialidad,

asegurando que no existe conflicto de intereses

Respaldo. Mantener registro de las diversas tasaciones con la informacin, datos y documentacin
utilizados para sustentar la valoracin o en el caso que sean requeridos por el rea de Visado o el
cliente

6.2 - PRACTICAS INACEPTABLES:

Los siguientes son algunos ejemplos de prcticas de tasacin que se consideran inaceptables:

Utilizar comparables en el proceso de valuacin no habiendo el Tasador inspeccionado

personalmente el exterior de los mismos

Seleccin y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables que por su

ubicacin y estado fsico son ms similares a la propiedad considerada.

Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistos de partes que tienen

intereses financieros en la venta de la propiedad tasada sin que el Tasador verifique la informacin
recurriendo a una fuente objetiva.

Aplicacin de ajustes a comparables con la intencin de cambiar o modificar el valor de la

propiedad tasada.

Elaboracin de una tasacin que no sea fundada en datos ciertos de mercado, con opinin
imprecisos o este basado en informacin no corroborada.

No mencionar en el Informe de Tasacin una situacin o circunstancia de la propiedad tasada que

cree un inminente peligro de daos a los ocupantes (incendio, riesgos de seguridad, instalaciones
descubiertas, vicios de construccin o estructurales a inminentes).

Nunca deber informar el valor de tasacin directamente al cliente o ejecutivo. Si el cliente quiere
saber el valor debe indicarles que se comuniquen con su ejecutivo, y este a su vez con la empresa
tasadora

31
 Entregar informacin o antecedentes entregados relacionada con la tasacin a terceras personas

Nunca se deber emitir opinin de valor a lo comentado por el cliente

Cometer repetitivamente errores en los antecedentes informados sobre las bienes valorados.

No de debe aceptar ningn tipo de regalo o invitacin a permanecer en la propiedad, ya que esto
puede llevar a malos entendidos al momento de valorar.

Delegar parte de las responsabilidades del tasador aun tercero sin informar dicha situacin.

No cumplir adecuadamente y dentro de los plazos la entrega del informe de tasacin

Perder o deteriorar antecedentes que le sean facilitados al tasador o no hacer devolucin oportuna
de los mismos.

32
 CAPITULO 7
APREZIA AREA TASACIONES

Descripcin general de responsabilidades y atribuciones del rea Tasaciones

7.1 AREA ADMINISTRACION / CONTROL Y SEGUIMIENTO

Asignacin de tasaciones
Manejo y notificacin de incidencias
Solicita rectificacin o datos faltantes de la solicitud (problemas con la solicitud) al solicitante
Coordina consultas entre tasador y cliente
Evaluacin de tasadores en rea Control y Seguimiento

Informacin y consultas:

Carolina Cavieres C. ccavieres@aprezia.cl Fono: 02- 946 0679/80

Mara Aguirre A. maguirre@aprezia.cl

Sandy Inostroza A. sinostroza@aprezia.cl

7.2 AREA VISADO

Verifica calidad tcnica del informe, en caso de falta de informacin o informe incompleto solicita
al tasador dichos antecedentes
Revisin del valor de tasacin
Responsable de dar respuesta a reconsideraciones por parte del cliente y solicitar antecedentes
necesarios para ello al tasador, de manera de dar fundamento a la respuesta de reconsideracin
Evaluacin de tasadores en rea Tcnica

Informacin y consultas: Fono: 02- 946 0679/80

8- 2300987
Patricia Caro G. pcaro@aprezia.cl 7- 3784791

Francisco Hernndez L. fhernandez@aprezia.cl

Andrea Muoz A. amunoz@aprezia.cl

Mara Jos Valds C. mjvaldes@aprezia.cl

33
 ANEXO 1
TABLA DE AJUSTES SBIF

Valor de Tasacin ajustado resultante de aplicar los porcentajes de descuento sealados en la Tabla de
Ajustes de Tasaciones establecida por la SBIF (Asociacin de Bancos e Instituciones financieras) en el
Captulo 12-3 de la RAN, lmites individuales de crdito y garantas del artculo 84 N 1 de la Ley General
de Bancos.

APLICACION DE LA TABLA DE DESCUENTOS

Los porcentajes de descuentos sealados en el cuadro de este Anexo, se refieren slo a los ajustes mnimos
aplicables en cada caso, dependiendo del tipo de garanta y de los bienes de que se trate.
Para la aplicacin de los ajustes mnimos, cuando corresponda, debe entenderse por "Inventarios", aqullos
bienes que forman parte del stock renovable de una empresa.

Por otra parte, se entiende por bienes de consumo final aqullos que pueden ser utilizados por los
consumidores finales, quedando excluidos los productos que requieren mayor elaboracin o que constituyen
materia prima para otra empresa, aunque correspondan al producto final de una industria intermedia.
En el caso de warrants posibles de valorizar segn las normas, el ajuste total mnimo de la tasacin ser
cinco puntos porcentuales menos que el indicado en la tabla. Por ejemplo, al corresponder a bienes de
consumo final, el ajuste mnimo ser de un 10%.

En el caso de prendas industriales, el ajuste total mnimo que se aplique sobre el valor de tasacin ser de
30% si los prstamos que se encuentran resguardados con dichas garantas cumplen copulativamente con
las siguientes condiciones:
a) hayan sido otorgados para la construccin o equipamiento de una planta industrial;
b) la prenda se haya constituido sobre la totalidad de las maquinarias que conforman la lnea de
produccin de la planta; y,
c) en el financiamiento participan a lo menos dos instituciones financieras del pas y, a su vez, existe un
convenio de acreedores que impide la enajenacin de la garanta por partes, es decir, que obligue a su
enajenacin como unidad econmica.

1
2
 ANEXO 2
GARANTIAS NO RECOMENDABLES

1.1 BIENES INMUEBLES NO RECOMENDABLES

En general
a) Monumentos nacionales (Ley de Monumentos Nacionales)
b) concesiones de caminos, martimas, etc., salvo que la ley autorice la constitucin de prendas
sobre ellas
c) inmuebles de equipamiento pblico, como universidades, colegios, centros de culto, sedes
sindicales, etc.
d) hoteles y moteles no tursticos y otros establecimientos donde existan prcticas moralmente
cuestionadas
e) inmuebles industriales:
en zonas de uso o edificacin congeladas (Plan Regulador, SESMA, etc.);
destinados a la fabricacin o uso de materias nocivas que afecten la conservacin de las
estructuras;
cuyos procesos productivos generen daos medioambientales;
f) cementerios;
g) bienes ubicados en reas de riesgo naturales y artificiales o reas de proteccin: terrenos de
relleno, susceptibles de inundaciones, avalanchas, etc.;
h) predios agrcolas:
sin los derechos de aprovechamiento de agua debidamente inscritos (en los Registros de
Aguas) o que estos derechos no estn incluidos en la garanta, salvo situaciones muy
excepcionales que quedarn a criterio del respectivo Comit de Crdito;
con plantaciones que no estn constituidas como garantas a favor del Banco;
con deudas CORA;
i) concesin minera cuyo ttulo no est inscrito.

Terrenos
a) Loteos urbanos sin recepcin final de la urbanizacin, sin garanta de ella o con garanta de
urbanizacin del mismo Banco
b) afectos a restriccin en superficies o porcentajes significativos por preservacin del ambiente
natural, resguardo de instalaciones e infraestructura, prospecciones mineras, etc.
c) afectos a expropiacin o servidumbres en superficies significativas
d) con uso de suelo permitido de reas verdes exclusivamente
e) sin uso ni demanda
f) utilizados para extraccin de arcilla o ripio (pozos de ridos)
g) con rellenos artificiales no controlados estructuralmente
h) sin acceso
i) sin factibilidad de agua potable.

Construcciones
a) Sin permiso de edificacin o sin recepcin final, pues expone al Banco a prdidas por
demoliciones, construcciones defectuosas, etc., o a gastos por su regularizacin, salvo que sean
factibles de regularizacin y se descuenten de su valor los gastos estimados de regularizacin
b) inconclusas, sin terminar o paralizadas:
Obras en construccin: son aconsejables como garanta nicamente en los casos de
prstamos controlados por el Banco que aseguren la terminacin total de las construcciones,
y con informe favorable de futura comercializacin
Edificios inconclusos cuyas obras se encuentran paralizadas, excepto si el crdito sea para
finalizar la obra
c) cuya permanencia en el tiempo se estime razonablemente inferior al perodo de servicio del
crdito que resguarda ya sea por:

El listado y clasificacin de garantas, con criterio instituciones bancarias, ha sido extrado del Manuel de Tasaciones,
banco de Chile, Ao 2004.
1
 Su mala calidad constructiva, mal estado de construccin, o presentar condiciones de
estabilidad estructural que no ofrezcan seguridad o con materiales estructurales no
adecuados para la zona
No estar debidamente protegidos (adobe, madera en zonas con plagas de termitas, acero
en reas con mucha humedad o ambientes corrosivos, etc.)
Antiguas u obsoletas, en desuso econmico y funcional, o que sern demolidas para dar
paso a un edificio (caso de propiedades de inmobiliarias y constructoras)
d) no asegurables contra terremoto o incendio (por ejemplo, construcciones de adobe)
e) especializadas o de uso exclusivo, con pocas posibilidades comerciales de readaptacin o uso
alternativo
f) de alta calidad e inversin, construidas en sectores de poca categora y sin perspectivas de
mejoramiento;
g) con caractersticas marcadamente desfavorables en su planificacin, construccin o localizacin
h) edificaciones desmontables;
i) edificadas en terrenos de terceros (concesiones martimas, zonas francas, etc.).

1.2 BIENES MUEBLES NO RECOMENDABLES

En general
a) Bienes cuya permanencia en el tiempo se estime razonablemente inferior al perodo de servicio
del crdito que resguarda, por su mala calidad, mal estado de conservacin, o por su
antigedad si estn en desuso econmico y funcional pues sus beneficios o rentas, decrecientes
e inciertas, pueden desaparecer a corto plazo
b) bienes de alta calidad y costo o de uso exclusivo, con pocas posibilidades comerciales de
readaptacin o uso alternativo
c) bienes con capacidad de produccin sobredimensionadas para su probable mercado de destino
d) bienes aislados cuyo valor de tasacin sea de bajo monto
e) bienes muebles dados en prenda a Aduanas por aquellos importadores de bienes de capital
que se han acogido al pago diferido de derecho de aduana, conforme a lo dispuesto en el Art.
8 del D.L. N 2563 del Ministerio de Hacienda, de fecha 4/4/79, salvo que se cuente con la
autorizacin expresa del Servicio de Aduanas.

Vehculos
a) Cuya antigedad sea superior a 5 aos
b) carros de arrastre, ramplas y acoplados en general
c) motos y motocicletas;
d) camiones armados en Chile por particulares, mediante importacin de partes y piezas.

Maquinaria y Equipos
a) Cuya antigedad sea superior a 10 aos
b) discontinuados o hechizos
c) equipos de rpida obsolescencia tecnolgica
d) equipamientos de oficina (fotocopiadoras, calculadoras, computadores personales y equipo
computacionales en general)
e) centrales telefnicas
f) equipos mdicos (ecgrafos, esterilizadores, electro fsicos y otros)
g) equipos de laboratorio de todo tipo
h) equipos fotogrficos o de filmacin
i) equipos electrnicos (de sonido, de radio comunicaciones, televisin, de medicin y otros)
j) equipos de calefaccin y aire acondicionado
k) equipos y maquinaria de lavandera industrial
l) equipamiento para restaurantes (hornos, grill, cocinas, y otros)
m) equipos de fro (vitrinas refrigeradas, refrigeradores industriales, congeladores en general)
n) maquinaria menor de construccin (rodillos manuales, instrumentos topogrficos, placas
compactadoras y, en general, herramientas).

2
 Mercaderas e Insumos
a) Conservas y abarrotes en general (prendables slo como garantas/warrants, siempre y cuando
la fecha de vencimiento de las mercaderas sea superior a la fecha de vencimiento de la
garanta/warrant en, a lo menos, seis meses);
b) cualquier tipo de producto perecible
c) productos e insumos agropecuarios
d) artculos de escritorio de libreras y paquetera
e) artculos de lnea blanca y electrodomsticos (prendables slo como garantas/warrants);
f) loza, cristalera y vajilla
g) artculos de tocador y perfumera
h) prendas de vestir en general y telas para su confeccin
i) repuestos para maquinarias y vehculos de cualquier clase
j) artculos de ferretera y quincallera
k) productos e insumos para la construccin (cemento, fierro, ladrillos, etc.)
l) productos de alto riesgo (explosivos y productos qumicos en general)
m) garantas/warrants de productos en proceso

Implementos y herramientas
a) Cubas, calderas y estanques de cualquier tipo
b) implementos agrcolas de toda clase
c) herramientas y accesorios mecnicos
d) instrumental medico quirrgico
e) mobiliario en general
f) los muebles de una casa destinados a su ajuar (aquellos destinados al uso habitual de los
moradores y al ornato de la casa)

Animales y plantaciones
a) Ganado de cualquier especie
b) planteles cunculas, avcolas, apcolas y acucolas (biomasa)
c) plantaciones y cultivos anuales o de vida til inferior a dos aos.

1.3 OTROS BIENES

Naves
a) No pueden constituirse prendas, gravmenes, prohibiciones y embargos independientemente
sobre partes o pertenencias ya incorporadas a naves o artefactos navales. Si as ocurriere, se
entienden extinguidos desde esa incorporacin.
b) Naves sin matrcula; pesqueras sin permisos de pesca

Derechos de pesca
No es recomendable tomarlos como garanta con cargo a la cual cursar crditos, pero s para
mejorar la situacin del Banco frente a terceros y al deudor.36

Aeronaves
Mientras est pendiente el pago del precio de compra o el cumplimiento de la condicin, dichas
aeronaves no podrn hipotecarse sino en favor del vendedor.

3
 ANEXO 3
TIPO DE BIENES - DEFINICIONES

Sitio Urbano Terreno ubicado dentro de los lmites urbanos que presenten las
siguientes condiciones:
- Sitio sin construcciones
- Sitio con construcciones sin valor segn su estado de
manutencin/habitabilidad
- Sitios con construcciones que se demolern con seguridad
- Sitios que se encuentren con construcciones en obra o
proyectadas que posteriormente se realizaran informes de avances
de obra ya sea para proyectos inmobiliarios o financiamiento para
autoconstruccin

Sitio Rural Terreno ubicado fuera de los lmites urbanos donde el destino mas
probable no es el uso agrcola. Se aplica el mismo criterio que para
los sitios urbanos.

Parcela de agrado-Sitio Terreno rural (entre 0.5 a 2 H. Aprox.) con uso residencial como
destino mas probable.
Se aplica el mismo criterio que para los sitios urbanos.

Parcela de agrado-Vivienda Vivienda ubicada fuera del limite urbano en terreno entre 0.5 a 2 H
aprox.

Vivienda - Casa Vivienda urbana o rural con terreno, se pueden clasificar en vivienda
aislada, pareada, adosada, de fachada continua.

Vivienda aislada Vivienda separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las
distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y
distanciamientos que se determinen en el instrumento de planificacin
territorial correspondiente.

Vivienda pareada Vivienda donde dos edificaciones emplazadas a partir de un deslinde

comn, manteniendo una misma lnea de fachada, altura y longitud
de pareo.

Vivienda adosada Vivienda donde la edificacin o parte de ella se ubican junto a los
medianeros o deslinde comn, generalmente producto de
ampliaciones.

Vivienda fachada continua Vivienda emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o
concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de ste,
manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin
colindante y con la altura que establece el instrumento de planificacin
territorial.

Vivienda - Departamento Vivienda parte de un edificio que considera varias unidades

habitacionales, acogido a ley de copropiedad

Predio agrcola Predio destinado principalmente a la produccin agropecuaria y/o

forestal, o que su mas probable uso sea el antes mencionado.

Oficina Inmueble habilitado como lugar de trabajo para prestacin de

servicios de distinta ndole. Esta propiedad puede ser parte de un
edificio con destino oficinas o ser un inmueble con cambio de destino
(casa habilitada como oficina)
1
Local comercial Inmueble destinado al comercio de productos o servicios, tales como
restaurantes, centros de pago, etc.

Industria Inmueble destinado a la produccin o fabricacin, se incluyen las

industrias, maestranzas y talleres.

Bodegas Inmueble destinado al almacenamiento. Estas pueden ser

construcciones como tal o ser parte de edificios habitacionales,
oficinas o locales comerciales.

Estacionamientos Inmueble destinado a albergar uno o mas vehculos, sea automviles

o otros. Estas pueden ser edificios de estacionamientos o ser parte de
edificios habitacionales, oficinas o locales comerciales.

Proyecto autoconstruccin Inmueble con proyecto de construccin o construccin en obra, de

carcter individual, es decir, no parte de un conjunto.

Proyecto inmobiliario Inmueble con proyecto de construccin o construccin en obra de

carcter colectivo, es decir, edificios residenciales, oficinas, locales,
etc.

Edificios singulares Inmuebles de diseo y/o uso especifico, distinto al uso residencial,
oficinas, comercial, tales como hospitales, centros educacionales,
centros de salud, centros para espectculos (teatros, estadios
deportivos, cines, etc.), terminales de transporte (aeropuerto, terminal
de buses, etc.), hoteles o similares, etc.

Galpones Construcciones que por sus caractersticas constructivas pueden ser

desmontadas, trasladadas y armadas en otro lugar

2
 ANEXO 4
CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES

CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES

Las edificaciones se clasifican de acuerdo a los materiales predominantes empleados en su construccin y al

tipo de estructura, distinguindose las siguientes clases de construccin:

CONSTRUCCIONES TRADICIONALES

Clase A: Construcciones con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de
hormign armado.

Clase B: Construcciones con estructura soportante de hormign armado o con estructura mixta de acero
con hormign armado. Entrepisos de losas de hormign armado.

Clase C: Construcciones con muros soportantes de albailera de ladrillo confinado entre pilares y cadenas
de hormign armado. Entrepisos de losas de hormign armado o entramados de madera.

Clase D: Construcciones con muros soportantes de albailera de bloques o de piedra, confinados entre
pilares y cadenas de hormign armado. Entrepisos de losas de hormign armado o entramados
de madera.

Clase E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocemento, de

yeso-cartn o similares, incluidas las tabiqueras de adobe. Entrepisos de madera.

Clase F: Construcciones de adobe, tierra cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento.
Entrepisos de madera.

CONSTRUCCIONES PREFABRICADAS

Clase G: Construcciones prefabricadas con estructura metlica. Paneles de madera, prefabricados de

hormign, yeso cartn o similares.

Clase H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-cartn, fibrocemento o

similares.

Clase I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormign liviano, fibrocemento o

paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado.

Clase J: Otras construcciones no consideradas en las categoras anteriores

Corresponde a clasificaciones y definiciones segn OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones,

MINVU (Ministerio de Vivienda y Urbanismo), Chile.
1
CONSTRUCCIONES GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES:

Construcciones de un piso diseadas para cubrir grandes dimensiones. Sus elementos estructurales son sus
apoyos verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o con
filas de apoyo. Su estructura no compromete las estructuras de construcciones interiores.
Estas construcciones se clasifican por el material preponderante de su estructura vertical y de techumbre

CODIGO ESTRUCTURA VERTICAL ESTRUCTURA TECHUMBRE

AA ACERO ACERO
AB ACERO HORMIGON
AE ACERO MADERA
BA HORMIGON ACERO
BB HORMIGON HORMIGON
BE HORMIGON MADERA
CA ALBAILERIA CONFINADA ACERO
CE ALBAILERIA CONFINADA MADERA
EE MADERA MADERA
FE ADOBE MADERA
MM AUTOSOPORTANTE AUTOSOPORTANTE
MA AUTOSOPORTANTE ACERO
ME AUTOSOPORTANTE MADERA

CONDICIONES ESPECIALES DE LAS CONSTRUCCIONES

Las construcciones pueden presentar condiciones especiales ya sea por topologa o clase estructural, que
determinaran diferencias de valor y desglose de superficies sobre el total valorado.

Ampliacin aumentos de superficie edificada que se construyen con posterioridad a la

recepcin definitiva de las obras o edificaciones iniciales.

Mansarda espacio habitable bajo los planos inclinados de la techumbre de una edificacin
(entretecho) con ventilacin e iluminacin natural.
En este caso las superficies a valorar se tomaran las reas consideras habitables,
segn OGUC.

Zcalo edificacin bajo el nivel de terreno como mnimo en un 50% de su altura. Cuenta
con iluminacin natural.

Subterrneo planta o nivel de un edificio cuyos paramentos que la definen exteriormente se

encuentran bajo la superficie del terreno circundante, correspondiente al suelo
natural o al suelo resultante del proyecto, en caso que ste fuere ms bajo que el
suelo natural. Se considerar tambin como subterrneo aqul piso que emerge
del terreno circundante en un porcentaje inferior al 50% de la superficie total de
sus paramentos exteriores, an cuando una o ms de sus fachadas queden al
descubierto parcial o totalmente

Altillo construccin secundaria edificada en el interior de una construccin mayor,

logrando un segundo nivel, generalmente apoyada sobre la estructura principal.

Construccin interior construccin secundaria en el interior de una edificacin mayor, generalmente

construccin tipo galpn e independiente estructuralmente

2
Inmueble de conservacin histrica el individualizado como tal en un Instrumento de Planificacin Territorial
dadas sus caractersticas arquitectnicas, histricas o de valor cultural, que no
cuenta con declaratoria de Monumento Nacional.

Monumento Nacional edificio, conjunto o rea declarada como tal conforme a la Ley N 17.288 sobre
Monumentos Nacionales, mediante decreto del Ministerio de Educacin.

Zona de conservacin histrica rea o sector identificado como tal en un Instrumento de Planificacin
Territorial, conformado por uno o ms conjuntos de inmuebles de valor
urbanstico o cultural cuya asociacin genera condiciones que se quieren
preservar.

OTRAS CONDICIONES ESPECIALES

Rehabilitacin de un inmueble: recuperacin o puesta en valor de una construccin, mediante obras y

modificaciones que, sin desvirtuar sus condiciones originales, mejoran sus
cualidades funcionales, estticas, estructurales, de habitabilidad o de confort.

Remodelacin de un inmueble: modificacin interior o exterior de una construccin para adecuarla a

nuevas condiciones de uso mediante transformacin, sustraccin o adicin de
elementos constructivos o estructurales, conservando los aspectos sustanciales o
las fachadas del inmueble original.

Reparacin: renovacin de cualquier parte de una obra que comprenda un elemento importante para
dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas, como la sustitucin de
cimientos, de un muro soportante, de un pilar, cambio de la techumbre.

Restauracin de un inmueble: trabajo destinado a restituir o devolver una edificacin, generalmente de

carcter patrimonial cultural, a su estado original, o a la conformacin que tena
en una poca determinada.

Zona de Proteccin Costera: rea de tierra firme de ancho variable, de una extensin mnima de 80 metros
medidos desde la lnea de la playa, en la que se establecen condiciones
especiales para el uso del suelo, con el objeto de asegurar el ecosistema de la
zona costera y de prevenir y controlar su deterioro.

3
 ANEXO 5
DEFINICION DE TERMINOS

En este anexo se incluyen las definiciones de los trminos mas utilizados, de manera que se manejen los
mismos conceptos para el desarrollo del informe y, entre tasadores y departamento de visado de tasaciones.
Las definiciones se encuentran en orden alfabtico.1

rea rural rea territorial establecida en los Instrumentos de Planificacin

Territorial que est fuera de los lmites urbanos o de extensin urbana
en su caso.

rea urbana rea territorial destinada a acoger usos urbanos, comprendida dentro
de los lmites urbanos establecidos por los Instrumentos de
Planificacin Territorial.

rea verde superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o

circulacin peatonal, conformada generalmente por especies vegetales
y otros elementos complementarios.

rea verde publica bien nacional de uso pblico que rene las caractersticas de rea
verde.

Barrio rea habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de

una ciudad, compuesta generalmente de un grupo de manzanas con
caractersticas similares.

Bien de uso y goce exclusivo Bien que bajo la ley de copropiedad le corresponde el dominio de uso
y goce exclusivo a uno de los copropietarios. Bienes como
estacionamientos, bodegas, terreno, patio, etc.

Calzada parte de una va destinada al trnsito de vehculos.

Capacidad mxima de edificacin
margen volumtrico mximo construible en cada predio, resultado de
la aplicacin de las normas sobre lnea de edificacin, rasantes,
distanciamientos, alturas, coeficientes de ocupacin de suelo,
constructibilidad, densidad y dems normas urbansticas, con sus
respectivas normas de beneficios especiales en cada caso.

Carpintera exterior cualquier elemento que se encuentre hacia el exterior de la casa

describiendo sus caractersticas de materialidad y terminaciones, como
de los cierros exteriores, ventanas, puerta de acceso, cobertizos

Carpintera interior Elementos interiores no estructurales como puertas interiores,

mobiliario de cocina/lavadero, vanitorios, closets, barandas, escaleras

Coeficiente de constructibilidad nmero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica,
fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el
terreno.

1
Segn Ordenanza General de urbanismo y Construcciones y Departamento Tasaciones TECNITASA.

1
Coeficiente ocupacin pisos
Superiores
Coeficiente ocupacin de suelo
Construccin
Construccin por partes/etapas
Construccin simultanea
Crecimiento por extensin
Crecimiento por densificacin
Densidad
Densidad bruta
Densidad neta
Distanciamiento
Edificacin aislada
nmero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de sta las reas declaradas de utilidad pblica, fija el
mximo de superficie edificada posible de construir en cada uno de los
pisos superiores al primero.
nmero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica,
fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de
primer piso.
obras de edificacin o de urbanizacin.
ejecucin de las obras de edificacin o urbanizacin de un proyecto
por partes o etapas que pueden recepcionarse independientemente.
obras de edificacin que se ejecutan conjuntamente con la subdivisin
y las obras de urbanizacin del suelo, cuyos permisos y recepciones
definitivas parciales o totales se otorgan y cursan respectivamente en
forma conjunta. Se entender tambin que existe construccin
simultnea en aquellos loteos en que previa autorizacin del Director
de Obras Municipales, se garantice la ejecucin de las obras de
urbanizacin del suelo, siempre que las obras de edificacin hayan
sido ejecutadas y las edificaciones puedan habilitarse
independientemente.
proceso de urbanizacin que incorpora nuevo suelo a un centro
poblado.
proceso de urbanizacin que incrementa la densidad de ocupacin del
suelo originado por la subdivisin predial o por aumento de su
poblacin o edificacin.
nmero de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros
cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote,
manzana, hectrea, etc.).
nmero de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a
considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, ms la
superficie exterior, hasta el eje del espacio pblico adyacente, sea ste
existente o previsto en el Instrumento de Planificacin Territorial, en
una franja de un ancho mximo de 30 m.
nmero de unidades por unidad de superficie, siendo sta ltima la
del predio en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la
parte afecta a declaracin de utilidad pblica establecida en el
respectivo Instrumento de Planificacin Territorial.
distancia mnima horizontal entre el deslinde del predio y el punto ms
cercano de la edificacin, sin contar los elementos de techumbre en
volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas.
edificacin separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las
distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y
distanciamientos que se determinen en el instrumento de planificacin
territorial o, en su defecto, las que establece la presente Ordenanza.
2
Edificacin colectiva la constituida por unidades funcionales independientes, tales como
departamentos, oficinas y locales comerciales, est o no acogida a la
ley de copropiedad inmobiliaria o a otras leyes especiales.

Edificacin continua la emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o adjuntos de

un mismo predio y ocupando todo el frente de ste, manteniendo un
mismo plano de fachada con la edificacin colindante y con la altura
que establece el instrumento de planificacin territorial.

Edificacin pareada la que corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir de un

deslinde comn, manteniendo una misma lnea de fachada, altura y
longitud de pareo.

Edificio toda edificacin compuesta por uno o ms recintos, cualquiera sea su

destino.

Edificio comercial el destinado principalmente al comercio de mercaderas.

Edificio de oficinas el conformado por recintos destinados a la prestacin de servicios

profesionales, administrativos, financieros, de seguros, intermediacin
de intangibles y otros anlogos.

Edificio industrial aquel en donde se fabrican o elaboran productos industriales.

Elemento constructivo conjunto de materiales que debidamente dimensionados cumplen una

funcin definida, tales como muros, tabiques, ventanas, puertas,
techumbres, etc.

Elemento estructural todo elemento resistente u orgnico de una construccin, como

cimientos, muros soportantes, suelos, pilares, techumbres, torres y
otros anlogos.

Equipamiento construcciones destinadas a complementar las funciones bsicas de

habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala.

Espacio publico bien nacional de uso pblico, destinado a circulacin y esparcimiento

entre otros.

Fachada cualquiera de los paramentos exteriores de un edificio.

Inmueble de conservacin histrica el individualizado como tal en un Instrumento de Planificacin

Territorial dadas sus caractersticas arquitectnicas, histricas o de
valor cultural, que no cuenta con declaratoria de Monumento
Nacional.

Instrumento de planificacin
Territorial vocablo referido genrica e indistintamente al Plan Regional de
Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano,
al Plan Regulador Comunal, al Plan Seccional y al Lmite Urbano.

Lnea de edificacin la sealada en el instrumento de planificacin territorial, a partir de la

cual se podr levantar la edificacin en un predio.

Lnea oficial la indicada en el plano del instrumento de planificacin territorial,

como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso pblico
o entre bienes de uso pblico.

3
Lote superficie de terreno contnua resultante del proceso de divisin y
urbanizacin del suelo, o de modificaciones, anexiones o sustracciones
de la misma.

Loteo de terrenos proceso de divisin del suelo, cualquiera sea el nmero de predios
resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vas
pblicas, y su correspondiente urbanizacin.

Mansarda espacio habitable bajo los planos inclinados de la techumbre de una

edificacin.

Monumento nacional edificio, conjunto o rea declarada como tal conforme a la Ley N
17.288 sobre Monumentos Nacionales, mediante decreto del
Ministerio de Educacin.

Muro cortafuego el que cumple con la resistencia al fuego requerida segn el caso, de
acuerdo con el artculo 4.3.3. de esta Ordenanza.

Muro medianero el que pertenece en comn a los dueos de dos predios colindantes.

Muro soportante aqul que forma parte de la estructura de un edificio y resiste una
carga determinada, adems de su propio peso.

Obras complementarias Construcciones anexas a la edificacin principal como piscinas,

terrazas cubiertas, o descubiertas, estacionamientos cubiertos, etc.
En caso de departamentos se consideran anexos los estacionamientos
y bodegas

Obra gruesa habitable parte de una edificacin que abarca desde los cimientos hasta la
techumbre, incluida la totalidad de su estructura y muros divisorios, sin
incluir las instalaciones, las terminaciones y cierres de vanos.

Obra gruesa habitable construccin techada y lateralmente cerrada, con piso o radier
afinado, dotada de, a lo menos, un recinto de bao habilitado, con
puerta, y en el caso de viviendas, dotada, adems, con un recinto de
cocina habilitado.

Obra menor modificacin de edificaciones existentes que no alteran su estructura,

con excepcin de las sealadas en el artculo 5.1.2. de esta
Ordenanza, y las ampliaciones que se ejecuten por una sola vez o en
forma sucesiva en el tiempo, hasta alcanzar un mximo de 100 m2 de
superficie ampliada

Piso subterrneo planta o nivel de un edificio cuyos paramentos que la definen

exteriormente se encuentran bajo la superficie del terreno circundante
con el que estn en contacto, correspondiente al suelo natural o al
suelo resultante del proyecto, en caso que ste fuere ms bajo que el
suelo natural. Se considerar tambin como subterrneo aqul piso
que emerge del terreno circundante en un porcentaje inferior al 50%
de la superficie total de sus paramentos exteriores, an cuando una o
ms de sus fachadas queden al descubierto parcial o totalmente.

Predio denominacin genrica para referirse a sitios, lotes, macro lotes,

terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio pblico o privado,
excluidos los bienes nacionales de uso pblico.

Predio remanente aqul cuya superficie es inferior a la mnima establecida en el

respectivo Instrumento de Planificacin Territorial.

4
Proyecto conjunto de antecedentes de una obra que incluye planos, memorias,
especificaciones tcnicas y, si correspondiere, presupuestos.

Rasante recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo de inclinacin,

define la envolvente terica dentro de la cual puede desarrollarse un
proyecto de edificacin.

Reconstruccin de un inmueble volver a construir total o parcialmente un edificio o reproducir una

construccin preexistente o parte de ella que formalmente retoma las
caractersticas de la versin original.

Rehabilitacin de un inmueble recuperacin o puesta en valor de una construccin, mediante obras y

modificaciones que, sin desvirtuar sus condiciones originales, mejoran
sus cualidades funcionales, estticas, estructurales, de habitabilidad o
de confort.

Remodelacin de un inmueble modificacin interior o exterior de una construccin para adecuarla a

nuevas condiciones de uso mediante transformacin, sustraccin o
adicin de elementos constructivos o estructurales, conservando los
aspectos sustanciales o las fachadas del inmueble original.

Restauracin de un inmueble trabajo destinado a restituir o devolver una edificacin, generalmente

de carcter patrimonial cultural, a su estado original, o a la
conformacin que tena en una poca determinada.

Sistema de Informacin Geogrfica

SIG herramienta informtica que permite el manejo de informacin
planimtrica georreferenciada en interaccin con bases de datos
asociadas.
Sistema de informacin Territorial
SIT Sistema implementado como plataforma para el almacenamiento y
difusin de informacin territorializable.

Subdivisin de terrenos proceso de divisin del suelo que no requiere la ejecucin de obras de
urbanizacin por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el
nmero de sitios resultantes.

Superficie comn superficie edificada de uso comn calculada hasta el eje de los muros
o lnea que la separa de la superficie til.

Superficie edificada/ construida superficie de una construccin calculada horizontalmente por pisos, sin
incluir los vacos, los ductos verticales y las escaleras de evacuacin,
medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales.

Superficie loggia superficie independiente de la cocina destinada generalmente a

lavadero.

Superficie neta aquella resultante de descontar a la superficie total, las superficies

afectas a expropiacin, utilidad publica o servidumbre.

Superficie til suma de la superficie edificada de las unidades que conforman un

edificio, calculada hasta el eje de los muros o lneas divisorias entre
ellas y la superficie comn.

Terreno playa la faja de terreno de propiedad del Fisco de hasta 80 metros de

ancho, medida desde la lnea de la playa de la costa del litoral y
desde la ribera en los ros y lagos.

5
Unidad funcional independiente
Uso de suelo
Valor de oferta
Valor de compraventa
Volumen de edificacin
Volumen terico
Vivienda
Vivienda aislada
Vivienda pareada
Vivienda adosada
Vivienda fachada continua
Vivienda unifamiliar
Zona conservacin histrica
Zona proteccin costera
aquella que forma parte de una edificacin colectiva, permitiendo uso
independiente del resto de la edificacin, tales como departamentos,
oficinas y locales comerciales, sin perjuicio de que se acceda a ella a
travs de espacios de uso comn.
conjunto genrico de actividades que el Instrumento de Planificacin
Territorial admite o restringe en un rea predial, para autorizar los
destinos de las construcciones o instalaciones.
valor en el que se intenta vender o arrendar un bien. Normalmente el
valor mximo que se espera obtener y sujeto a negociacin
precio final de transaccin de una propiedad, respaldado por la
promesa o escritura de compraventa o registro en el CBR
(Conservador de Bienes Races)
volumen resultante de unir los planos exteriores de una edificacin
para los efectos de representar la sombra que proyecta sobre los
predios vecinos.
volumen o envolvente mxima, expresado en metros cbicos,
resultante de la aplicacin de las disposiciones sobre superficies de
rasante, distanciamientos, antejardines y alturas mximas, cuando las
hubiere, en un terreno determinado.
edificacin o unidad destinada al uso habitacional.
Vivienda separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las
distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y
distanciamientos que se determinen en el instrumento de planificacin
territorial correspondiente.
Vivienda donde dos edificaciones emplazadas a partir de un deslinde
comn, manteniendo una misma lnea de fachada, altura y longitud
de pareo.
Vivienda donde la edificacin o parte de ella se ubican junto a los
medianeros o deslinde comn, generalmente producto de
ampliaciones.
Vivienda emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o
concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de ste,
manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin
colindante y con la altura que establece el instrumento de planificacin
territorial.
la destinada a residencia de una familia con salida independiente a
una va de uso pblico.
rea o sector identificado como tal en un Instrumento de Planificacin
Territorial, conformado por uno o ms conjuntos de inmuebles de
valor urbanstico o cultural cuya asociacin genera condiciones que se
quieren preservar.
rea de tierra firme de ancho variable, de una extensin mnima de 80
metros medidos desde la lnea de la playa, en la que se establecen
condiciones especiales para el uso del suelo, con el objeto de
asegurar el ecosistema de la zona costera y de prevenir y controlar su
deterioro.
6
 ANEXO 6
TASACION INMUEBLES URBANOS TEXTOS TIPO

ITEM TEXTO TIPO

LOCALIDAD Y ENTORNO

Delimitacin y Rasgos
Urbanos Descripcin del entorno, consolidacin, tipos de edificacin (viviendas, edificios en
altura media...), cuadrante, etc.

Corresponde al barrio Pedro de Valdivia Norte, definido por las Avenidas El Cerro
al norte y Santa Mara al sur, rea residencial de baja densidad, compuesta
principalmente por viviendas aisladas de mediana a larga data, desarrolladas en 1
y 2 pisos, muchas de ellas remodeladas para uso de oficinas (profesionales,
empresas, instituciones). Inmediato a importantes vas estructurantes, que permite
amplias posibilidades de conexin con los distintos puntos de la ciudad, incluida
red de metro, estacin de metro Los Leones. Destaca su cercana con avenida
Providencia que le otorga completa red de equipamiento comercial y servicios.

Conservacin de
Infraestructura Tipo de infraestructura aguas potable, alcantarillado, suministro de gas, suministro
elctrico, tipo de calzada y acera.

Equipamiento
entorno Descripcin de tipos de equipamiento y cercana a la propiedad (salud, comercio,
educacin, reas verdes/ esparcimiento, etc.)

Accesibilidad Mencionar vas principales de acceso, cercana a transporte pblico y las vas por
donde circulan, en caso de Metro mencionar estacin.

TERRENO

Descripcin La propiedad corresponde a un sitio eriazo, de forma irregular con pendiente

media a alta ascendente y una superficie total de 5.233 m, emplazado en el
Loteo Parque del Sol, cuya 1 y 2 etapa se han comercializado regularmente
desde el ao 1994-1995 (12 aos) a la fecha; la 3 etapa proyectada entorno al
Camino Pie Andino (200 sitios aprox.) no ha salido a la venta, pudiendo concluir
que el global el loteo Parque Del Sol se encuentra consolidado en un 70%.
Indicar pendiente y si esta es ascendente o ascendente respecto de calle de
acceso)

Deslindes Se debe indicar adems de los metros, con que o quien deslinda, Ejemplo:
Norte: En 10,00 metros con otros propietarios.
Sur: En 12,00 metros con Av. Holanda.
Oriente: En 20,00 metros con otros propietarios.
Poniente: En 20,50 metros con otros propietarios.

En caso de unidades dentro de un edificio (deptos, oficinas, locales, etc.):

Norte: En 10,00 metros con reas comunes del edificio y Depto N 503
Sur: En 12,00 metros en vuelo con Av. Kennedy
Oriente: En 11,00 metros en vuelo con calle Gernimo de Alderete
Poniente: En 9.00 metros en vuelo con otros propietarios

1
EDIFICACIONES

Descripcin del
Conjunto y/
Edificio Para los departamentos: Conjunto de 2 aos de antigedad, denominado Altos
de Santo Domingo, compuesto por dos torres de 27 pisos y 4 subterrneos,
asistidos por 3 ascensores cada una, con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios.
Consta de hall de acceso doble altura, conserjera, grupo electrgeno de
emergencia, dos salas multiuso, gimnasio equipado, sala de juegos, lavandera,
baos para el personal de servicio y circuito cerrado de TV.

El departamento analizado se ubica en piso 24, orientacin sur-poniente con

vistas despejadas, completo programa habitacional de 3 dormitorios (1 en suite),
estar comedor unidos, cocina, dormitorio de servicio, loggia y terraza. Posee una
superficie til de 101,90 m y 2,70 m de loggia y 9,10 m de terraza. Cuenta
con estacionamiento N 141 asociado con bodega N 146 en primer subterrneo
y estacionamiento N 132 tambin en primer subterrneo. Cuenta con sello verde.

Para las viviendas: Vivienda de 30 aos de antigedad, pareada a similar

invertida, desarrollada en 2 pisos mas mansarda, emplazada en la vereda
poniente de calle Arquitecto Enrique Aguirre, a pasos del la interseccin de Av.
Vitacura con Tabancura, ejes que le otorgan importante conectividad urbana y
servicios asociados. Presenta completo programa habitacional, con superficie de
54,6 m en 1er piso, 54,6 m en 2do piso y 25,86 m en mansarda. Adems
presenta ampliacin de cocina en 1er piso con 10,78 m y 14,30 m en
mansarda ( Ao 2005). Construcciones sobre terreno levemente irregular con
frente de 9,25 mts y una superficie de 244,13 m. Cabe sealar que en DOM de
Vitacura no se encontraron antecedentes de ampliaciones, siendo factibles de
regularizar de acuerdo a normativa del PRC.

Elementos
Fundamentales
de la Edificacin Edificio con fundaciones, muros, pilares, cadenas, vigas y losas de hormign
armado, tabiques interiores en divisiones no estructurales. Revestimiento exterior
de estuco texturado. En recintos habitables cuenta con piso foto laminado,
alfombra y papel mural, porcelanato en acceso principal y cocina, cermicos en
muros de reas hmedas, cielos enlucidos bajo losa. En general los recintos son
de tamaos estndar, bien iluminados y ventilados, terminaciones de normal
calidad dentro de su categora, tipologa y diseo acordes al segmento al que
apunta.

Distribucin Detallar el programa por piso y ampliaciones si existiesen. Indicar los tipos y
cantidad de recintos existentes en la edificacin.

Carpintera Carpintera Exterior: Indicar como es el cierro hacia la calle, ventanas, puerta de
acceso, cobertizos y cualquier elemento (madera y/ metlico) que se encuentre en
el exterior de la casa.

Carpintera Interior: Indicar como son las puertas interiores, mobiliario de cocina,
vanitorios, closets, barandas de terrazas, escaleras interiores, etc.

Obras
Complementarias Indicar obras complementarias de estacionamientos, bodegas, cobertizos, cierros
exteriores, pavimentos, etc. sus caractersticas y ubicacin si corresponde
(subterrneo, superficie, cubierto/descubierto, uso y goce, etc.)

2
Instalaciones Agua caliente: Central de agua caliente, calefont, termoelctrico, caldera, otros.
Calefaccin: Losa radiante, estufa mural a gas, radiador mural, chimenea, otros.
Comunicacin exterior: Citfono, timbre, otros.
Seguridad: Vigilancia las 24 horas, cmaras de seguridad y circuito cerrado de TV,
cierro con reja metlica, otros.
Telfono: Tiene conexin.
TV Cable: Tiene conexin.
Gas: Conectado a red, licuado (baln).
Electricidad: Red monofsica embutida o a la vista.
Ascensor: Tiene 2.
Red hmeda: Si posee.
Red seca: Si posee.
Otros: Grupo electrgeno, sistema de deteccin de incendios.
Artefactos sanitarios: De buena calidad, cocina amoblada equipada con
campana, encimera elctrica, horno empotrado.
Sello SEC: Verde, amarillo, rojo.

Situacin Actual Departamento: Departamento nuevo ubicado en edificio emplazado en esquina

sur oriente de Av. Ricardo Lyon con Av. Pocuro, se encuentra en ptimo estado de
conservacin, presenta terminaciones de buen nivel en su categora. No se
evidencian manchas por filtraciones de agua, ni daos estructurales aparentes. Se
visita departamento piloto de similares caractersticas y tipologa.

Departamento de mediana data, con terminaciones parcialmente remodeladas

como ventanas termopanel y piso flotante, en buen estado de conservacin.
Presenta ampliacin de la terraza de 10,87 m, la cual se encuentra incorporada
al estar, con el mismo nivel de terminaciones. Sin embargo, esta no se encuentra
regularizada en la DOM, por lo que se valoriza en su situacin original como
terraza abierta. Cabe sealar que no fue posible determinar si la bodega es
asignada o es de uso y goce exclusivo, por lo que se recomienda verificar
mediante escritura. El edificio cuenta con sello SEC Verde.

Vivienda: Propiedad de 60 aos de antigedad, ampliada y parcialmente

renovada hace 7 aos. Se encuentran en normal estado de conservacin,
cuenta con buen nivel de terminaciones, de ellas obsoletas por antigedad,
requiriendo de renovacin para ampliar su mercado. No se evidencian manchas
por filtraciones de aguas lluvias y/ alcantarillado, ni se observan estructurales
aparentes.

Propiedad de aos de antigedad, de buen calidad y estado de conservacin.

Presenta recintos de tamao estndar, bien iluminados y ventilados. Buena
distribucin. Actualmente se encuentra remodelada con terminaciones de superior
calidad a las originales. Presenta ampliaciones sin regularizar pero dentro de la
norma por lo que fueron valorizadas en el presente informe.

COMENTARIO SOBRE SUPERFICIE

La superficie de terreno fue calculada segn levantamiento in situ, verificada con

planimetra vista en DOM, existiendo una leve diferencia entre ambas. Para
efectos de valorizacin se adopta la superficie obtenida en DOM que corresponde
a 992,00 m.

REMATES
El presente informe se realiza mediante visita exterior a peticin del banco, por lo
que se desconoce el estado interior de conservacin actual de la propiedad. Se
valoriza en base a datos extrados de tasacin anterior y mediante antecedentes
obtenidos en DOM.

3
COMENTARIOS DE MERCADO

Oferta Departamento: Actualmente se observa una amplia oferta de departamentos

nuevos en el sector especfico, en edificios con completo equipamiento
comunitario y condiciones de seguridad, con buena acogida por parte de
mercado socioeconmico medio-alto. Hace diez aos se ofertaban departamentos
de tres y cuatro dormitorios, mientras que ahora la oferta corresponde a unidades
de un dormitorio y/ estudios principalmente, orientado a profesionales jvenes
que desean estar cercanos dentro del mbito del ncleo de negocios de la
comuna.

Vivienda: La oferta detectada en el sector, corresponde principalmente a

propiedades de uso residencial con opciones de uso oficina, de similar data a la
analizada, pero con superficies de terreno y construccin inferiores, ubicadas en
un amplio radio. Existe un moderado y puntual desarrollo inmobiliario sobre ejes
de ancho perfil, Avenida Santa Mara y Los Conquistadores.

Demanda Departamento: Se estima una buena demanda por departamentos como el

analizado, los que logran su mayor valor e inters en su emplazamiento en sector
residencial consolidado, cercano a importantes arterias, lo que le otorga una
buena accesibilidad, completa red de transporte, servicios, comercio y
equipamiento. Adems de su emplazamiento en sector con importante nmero de
establecimientos educacionales como colegios y universidades.

Vivienda: Existe una permanente pero moderada demanda por propiedades como
esta, con buena exposicin, principalmente para desarrollo de servicios
profesionales que buscan instalar oficinas en este sector. Tambin existe una
moderada demanda por terrenos con posibilidades de desarrollo de edificacin en
altura (oficinas), pero en paos de mayor superficie y donde la normativa lo
permite.

Observacin 1
La propiedad en estudio se trata de una antigua vivienda, desarrollada en dos
pisos, con terminaciones parcialmente renovadas, en normal estado de
conservacin, donde destaca su imagen arquitectnica que le otorga una
favorable acogida por parte de un amplio mercado, en especial para oficina
donde se privilegia la autonoma y proyeccin de imagen corporativa adems de
su buena ubicacin y considerable superficie edificada (508,40 m).
Sin embargo, su amplia superficie edificada determina un valor de terreno
incluida la edificacin sobre la media de las propiedades con terreno asociado
comparable, situacin que recomiendan valorizar unitariamente en forma
conservadora, an bajo costos de reposicin asociados, ajustado a su reducido
mercado y posibilidades de colocacin en tiempo prudente. Tomando en
consideracin la situacin actual de mercado con fuerte especulacin, generada
por los proyectos viales de la zona, los cuales son de gran envergadura e impacto
(Costanera Norte, Tnel San Cristbal).

Observacin 2
Sin embargo, se debe tener en consideracin que se trata de un edificio pequeo
con pocas unidades habitacionales, cuyos gastos comunes se encuentran sobre la
media del sector en comparacin a otros departamentos de similar superficie y
antigedad, muchos de los cuales adems pertenecen a conjuntos con completo
equipamiento comunitario y mejores condiciones de seguridad.
En este sentido, para la unidad en estudio se estima un mercado acotado,
situacin que nos recomienda valorizar en forma conservadora, ajustado a sus
posibilidades de colocacin en tiempo prudente, situacin de mercado y escenario
econmico actual.
4
Expectativas de
oferta-demanda
y revalorizacin: Se prev expectativas de revalorizacin por proyectos futuros en el sector.

No se prev expectativas de revalorizacin por proyectos futuros en el sector.

Existe una permanente demanda de unidades nuevas de este tipo en la comuna,
por lo que ante una eventual reventa como unidad usada, presentan bajas
respecto a su valor como departamento nuevo.

Referencias
Comentario de
Mercado Vivienda
Las referencias corresponden a propiedades relativamente comparables en el
sector, algunas de ellas pertenecientes al conjunto analizado, con valores que
promedian las UF, para una propiedad tipo de m de terreno y m edificados =
UF/m casco y/ UF/m de edificacin incluido terreno, variando segn
emplazamiento especfico, superficies asociadas, antigedad, calidad, estado de
conservacin y mejoras realizadas (ampliacin y/ remodelacin). Montos que por
lo general estn sujetos a descuentos al momento de cierre de negocio. En tanto
los arriendos del sector oscilan entre las $ y $ mensuales aprox.

Departamento
Las referencias corresponden a propiedades relativamente comparables en el
sector, las que logran un valor promedio ofertado de UF 3.000, para un
departamento tipo de 119,67 m totales = 25,07 uf/m valor total/ superficie
total, incluidos en algunos casos estacionamiento y/ bodegas, variando segn
emplazamiento especfico (ubicacin, piso, orientacin), superficies asociadas,
antigedad, calidad, estado de conservacin, conjunto al que pertenecen y obras
anexas (estacionamiento y/ bodegas). Montos que por lo general estn sujetos a
descuentos al momento de cierre de negocio. En tanto, la oferta de arriendos en
la comuna para departamentos de similar tipologa a la analizada, flucta entre
$250.000 y $310.000 mayoritariamente.

CALIDAD DE GARANTA

Breve fundamento de la CALIDAD de la Garanta.

Indique si en el VALOR DE TASACION excluy algn tem.
Indique si NO pudo inspeccionar la propiedad, en parte o en su totalidad y la razn de ello.

Frase Tipo
Centra su mayor valor e inters en su buen emplazamiento, cercano a importantes arterias que le otorgan
una buena accesibilidad, conectividad, red de transporte, comercio y servicios. Adems de valores ms bien
moderados.

En este sentido, la unidad analizada presenta caractersticas estndares con respecto al mercado existente,
por lo que se ajusta a los parmetros deseables de la demanda, valorizndose acorde a sus caractersticas
particulares, situacin de mercado y posibilidades de colocacin en tiempo prudente.

Parcela de Agrado
Vivienda de tipo autoconstruccin en parcela agro-residencial, de buen diseo constructivo acorde al
sector, con entorno que lentamente comienza a consolidarse. Sin embargo se debe tener en cuenta que
existe variada oferta tanto de viviendas tipo agro-residenciales como terrenos, donde las viviendas
responden a requerimientos especficos de sus propietarios, caractersticas que no necesariamente
reconocer el mercado en una segunda transaccin, as como en casos el estudio de inversin asociada el
mandante prefiere comprar terreno y construir segn sus propias necesidades.

5

INCIDENCIAS
Contacto no responde telfono
Telfono de contacto errneo
Visita aplazada por contacto
Visita Fallida
Contacto fallido
Direccin errnea
Direccin no localizable
No se tuvo acceso al inmueble
Falta de Documentacin
Falta Contrato de Arriendo
ANEXO 7
TASACION INCIDENCIAS TIPO
TEXTO TIPO
La persona de contacto informada para la realizacin del trabajo
encomendado en el encargo de tasacin recibido el da (fecha de
encargo), no contesta el telfono informado. Le ruego que nos facilite otro
telfono a la mayor brevedad posible, ya que el trabajo quedar
paralizado hasta su notificacin.
El telfono de contacto informado para la realizacin del trabajo
encomendado en el encargo de tasacin recibido el da indicado es
errneo. Le ruego que nos facilite otro telfono a la mayor brevedad
posible, ya que el trabajo quedar paralizado hasta su notificacin.
El contacto informado en el encargo nos ha solicitado aplazar la visita al
da (fecha de programa), lo que pongo en su conocimiento debido a que
excede al plazo establecido por APREZIA y al servicio acordado con su
entidad.
La persona de contacto no se ha presentado a la visita que tenamos
establecida. Hemos permanecido en el lugar de la cita aprox. una media
hora mas, pero al no tener noticias al respecto, el Tcnico se ha tenido
que ir.
Hemos intentado contactar de nuevo pero no ha sido posible, por lo que
rogamos le indiquen al contacto que nos facilite la nueva fecha para
realizar la visita, ya que el trabajo quedar paralizado hasta su
notificacin.
La direccin que nos indican en el encargo ha sido modificada por el
Contacto ya que la aportada era errnea. Hemos procedido a la
valoracin del inmueble indicado por l.
La direccin que nos indican en el encargo es errnea, por lo que nos
tienen que aportar ms informacin al respecto, debido a que no es
posible la localizacin fsica del inmueble con los datos aportados.
El Tasador no ha podido acceder al inmueble debido a que (rellenar por
el Tcnico..........................,) por lo que el trabajo quedar paralizado
hasta la subsanacin de lo anteriormente expuesto.
La valoracin del inmueble solicitada necesita las comprobaciones
correspondientes, por lo que hasta que no recibamos la documentacin
solicitada al organismo competente (especificar la documentacin
solicitada), no podremos emitir el informe, ya que estos pueden incidir en
la tasacin final.
La valoracin del inmueble solicitada necesita la aportacin del contrato
de arriendo y ltimo recibo de alquiler abonado, con desglose de las
cantidades, hasta que no recibamos la documentacin no podremos
cuantificar el valor de actualizacin, por lo que se emitir el informe con
el condicionante correspondiente.
1
Inmueble en obra En la visita realizada el Tcnico ha podido observar que no est
terminada debido a que existen partidas de ejecucin de obra
pendientes. Le ruego que nos confirme la paralizacin temporal del
informe y/ si valorizamos en el estado actual (segn % de avance) en
que se encuentra.

Destino de la propiedad En la visita realizada el Tcnico ha podido observar que el inmueble a

tasar difiere al (encargo, SII, uso original) motivo por el cual debemos
asignar el encargo a otro Tcnico competente para el desarrollo del
trabajo. Le ruego que nos confirme la aceptacin de la modificacin del
destino del inmueble a valorar por su parte, para iniciar de nuevo la
gestin del mismo.

Paralizada por el contacto La persona de contacto nos ha indicado que el presente encargo queda
paralizado, y que nos avisar de la reactivacin del mismo. El trabajo
quedar paralizado hasta nueva notificacin.

Paralizada por el cliente Nos ha indicado el solicitante que el presente encargo queda paralizado,
y que nos avisar de la reactivacin del mismo. El trabajo quedar
paralizado hasta nueva notificacin.

Anulacin del Encargo Le informamos que se ha anulado en fecha (insertar fecha) por (D/D
solicitante/contacto) el encargo realizado. Si desea reactivarlo, le
rogamos que nos lo notifique, ya que daremos de alta un nuevo encargo.

Faltan antecedentes del ejecutivo La orden de trabajo recibida por nuestra empresa, no trae toda la
informacin del inmueble a tasar (rol, direccin, comuna, telfono de
contacto, nombre del cliente, nombre del propietario, etc.). Le ruego que
nos complemente la orden, ya que el trabajo quedar paralizado hasta
su notificacin.

Encargo de Tasacin incompleta La solicitud de tasacin adjunta con la orden de trabajo recibida por
nuestra empresa, no trae toda la informacin del inmueble a tasar (rol,
direccin, ciudad, comuna, permisos, recepcin, solicitud de
certificados). Le ruego que nos complemente la orden, ya que el trabajo
quedar paralizado hasta su notificacin.

N de Folio (Orden) errneo El nmero de folio de la orden de trabajo recibida por nuestra empresa,
es errneo. Le ruego nos haga llegar la orden de trabajo con el nmero
de folio correcto.

Visita Coordinada Tasador informa que la visita de la propiedad se har fecha/hora

Atraso APREZIA Nuestra empresa informa a Ud. que su encargo de tasacin necesitar
mayor tiempo de revisin, dado la complejidad de la propiedad, que
involucra un completo anlisis de las variables que influyen para
determinar su valor. El trabajo ser entregado (fecha/hora)

2

ADVERTENCIAS - CONDICIONANTES TIPO
TEXTOS TIPO ADVERTENCIAS
AMPLIACIONES Cabe sealar que la vivienda cuenta con
ampliacin(es) sin permiso por XX m, sin
embargo stas cumplen con la normativa
vigente, siendo posible su regularizacin;
por lo que se valorizan en el presente
informe.
ACCESO A LA PROPIEDAD Cabe sealar que no se tuvo acceso al
interior de la propiedad por lo que se
desconoce su calidad, nivel de
terminaciones y estado de conservacin.
Se advierte que debido a la falta de
seguridad de las instalaciones no se ha
podido verificar la totalidad de las mismas.
Se advierte que el propietario no permiti
el acceso a la totalidad de las
instalaciones
El presente informe se realiza mediante
visita exterior a peticin del banco, por lo
que se desconoce el estado interior de
conservacin actual de la propiedad. Se
valoriza en base a datos extrados de
tasacin anterior, antecedentes legales y
mediante antecedentes obtenidos en
DOM.
ANTECEDENTES La direccin observada en terreno difiere
de la informacin municipal. En este caso
se asume la direccin municipal.
VERIFICACION ROL No fue posible verificar el rol de la
propiedad, por lo que se recomienda
corroborar mediante escritura.
VERIFICACION ROL Para el estacionamiento, no fue posible
verificar rol, se desconoce si se trata de
una unidad de uso y goce exclusivo, por lo
que se recomienda corroborar mediante
escritura.
ANEXO 8
CONDICIONANTES
El valor de tasacin queda condicionado a
la verificacin y/ obtencin de la Recepcin
Final de todas las superficies informadas en
la presente tasacin.
La vivienda cuenta con ampliacin sin
permiso, las que cumplen con la normativa
vigente, por lo que se valorizan en el
presente informe. Antes de continuar con el
crdito, el Ejecutivo de Cuentas debe
consultar a Fiscala si se puede tomar la
propiedad en Garanta.
No ha sido posible realizar comprobacin
de superficie segn antecedentes
municipales o tasacin anterior aportada por
el banco. Valor condicionado a la
verificacin de informacin de terreno.
El presente certificado queda condicionado a
la verificacin de las superficies computadas
ya que no se ha tenido acceso al interior del
inmueble.
El presente certificado queda condicionado a
la verificacin del estado de ocupacin de la
vivienda debido a que no se ha tenido
acceso a la misma
Se recomienda regularizar o rectificar la
direccin o numeracin de la propiedad.
El valor de tasacin queda condicionado a
la verificacin del rol de avalo de la
propiedad.
El valor de tasacin queda condicionado a
la verificacin del rol de avalo del
estacionamiento.
1
VERIFICACION ROL No fue posible obtener el rol de la bodega
y del estacionamiento, se recomienda
verificar segn escritura. En el caso del
estacionamiento, verificar si corresponde a
una unidad vendible (legalmente
independiente) o si est asociado al
departamento (de uso y goce exclusivo).

ROL EN TRAMITE Propiedad perteneciente a conjunto

recepcionado el XX. XX. XXXX, por lo que
an no registra antecedentes en el SII.

LEVANTAMIENTO La superficie til y total del departamento

se ha obtenido de levantamiento realizado
en terreno con huincha.

SELLO SEC Cabe sealar que el Edificio presenta Sello
Rojo y/ Amarillo SEC.
El Edificio presenta Sello SEC Verde
vencido.
El Edificio no presenta Sello SEC a la vista,
antecedentes obtenidos en consulta a la
SEC.
Para hipotecar es condicin que el cliente
entregue una carta al Ejecutivo de Cuentas
de la Administracin del edificio para saber
que es lo que ella est haciendo para
superar el sello Rojo y/ Amarillo. Dicha
carta enviar a la Empresa Tasadora para la
decisin final.

RECEPCION FINAL Cabe sealar que el Edificio se encuentra El valor de tasacin queda condicionado a
en trmite para obtener Recepcin Final. la obtencin de Recepcin Final del Edificio.

RECEPCION FINAL El valor de tasacin, queda condicionado a

comprobacin de la Recepcin Final con el
respectivo documento que lo acredite.

RECEPCION FINAL El valor de tasacin queda condicionado a

la verificacin y/ obtencin de la Recepcin
Final de todas las superficies informadas en
la presente tasacin.

OBRAS ANEXAS No fue posible verificar si la unidad

analizada cuenta con estacionamiento,
por lo que se recomienda verificar
mediante escritura, ya que, otras unidades
del mismo conjunto asocian
estacionamiento de uso y goce exclusivo.

OBRAS ANEXAS Segn acuerdo tomado por la comunidad

(Acta de Asamblea), todos los
departamentos tienen derecho a un
estacionamiento y una bodega asignada,
pudiendo ser cambiada y/ reasignada
segn comit. Por otra parte, la escritura
no seala nada al respecto, situacin que
nos recomienda no considerarlas para
efecto de valorizacin, dado que no son
unidades vendibles ni de uso y goce
exclusivo de la propiedad en estudio.

2
EXPROPIACION El terreno se encuentra afecto a Se recomienda solicitar Certificado de
expropiacin por ensanche de calle XX, Expropiacin correspondiente.
proyectada con un perfil de XX mts. (XX
mts. a eje de calzada). Situacin que
compromete todo su frente en una franja
de XX mts. lo que se traduce en una
superficie afecta de XX m, los que no se
valorizan en el presente informe.

ADOBE Cabe sealar que la propiedad cuenta con

construcciones en adobe y/o adobillo, por
lo que estas superficies no se incluyen en
la valoracin del presente informe.
Propiedad sin cobertura de seguros contra
terremoto por contar con estructura de
adobe y/o adobillo, ejecutivo debe
informar al cliente lo anterior.

TERRAZAS La terraza se encuentra cerrada, sin

embargo, no registra antecedentes de
regularizacin, por lo que se valoriza en su
situacin original (terraza abierta).

ADVERTENCIAS Y CONDICIONANTES TIPO

3
REMATES

TEXTO TIPO ADVERTENCIAS CONDICIONANTES

ACCESO El presente informe se realiza mediante El presente certificado queda condicionado a

visita exterior a peticin del banco, por lo
que se desconoce el estado interior de
conservacin actual de la propiedad. Se
valoriza en base a datos extrados de
tasacin anterior, antecedentes legales y
mediante antecedentes obtenidos en
DOM.
Cabe sealar que no se tuvo acceso al
interior de la propiedad por lo que se
desconoce su calidad, nivel de
terminaciones y estado de conservacin.
la verificacin de las superficies computadas
ya que no se ha tenido acceso al interior del
inmueble.
No ha sido posible realizar comprobacin
de superficie segn antecedentes
municipales o tasacin anterior aportada por
el banco. Valor condicionado a la
verificacin de informacin de terreno y su
posibilidad de ser regularizada.

SUPERFICIES Cabe sealar que existe discrepancia entre

la superficie de terreno indicada en
tasacin anterior y plano CBR, para este
efecto se asume esta ltima.
DEUDA La propiedad registra una deuda de
CONTRIBUCIONES contribuciones por un total de $ XXX.XXX

DEUDA La propiedad registra una deuda de gastos

GASTOS COMUNES comunes por un total de $ XXX.XXX

ROL El rol de la propiedad indicada en

antecedentes legales difiere de la
informacin segn Servicio de Impuestos
Internos (SII) y CBR. En este caso se asume
este ltimo. Se recomienda regularizar esta
situacin y si corresponde realizar
rectificacin de escritura.

OCUPACIN La propiedad aparentemente se encuentra

habitada.

ANTECEDENTES En la visita a la DOM no se tuvo acceso al

expediente, desarchivo demora XX das
hbiles y/o tiene un costo.

AMPLIACIONES POSIBLES Exteriormente se observa la probable

habilitacin de la mansarda como tercer
piso. Al no contar con antecedentes
relativos, esta superficie no se considera
dentro de esta valorizacin.

OBSERVACIONES La propiedad solo se visit por el exterior,

terminaciones, instalaciones, programa y
superficies obtenidas en base a revisin de
informe de tasacin anterior con fecha XX-
XX-XXXX (folio XXXX).