INTRODUCERE

Materia contractelor speciale, ca parte integrant a dreptului civil, are ca obiect de reglementare
instrumentele juridice prin intermediul crora se realizeaz, de regul, circulaia bunurilor (de exemplu,
vnzarea, schimbul, mprumutul), folosina i conservarea lor (de exemplu, locaiunea, comodatul,
depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile
reprezint o parte important - att din punct de vedere teoretic, ct i practic - a dreptului privat, n
general, i a dreptului civil, n special.
Pentru nelegerea i aplicarea corect a acestor reglementri este ns necesar s facem unele
precizri privitoare la corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria general a
obligaiilor civile.
Potrivit art. 1.166 C.civ., contractul principalul izvor al obligaiilor - este acordul de voine dintre
dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic, iar art. 1.167
alin. 1 C.civ. dispune c toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol.
La materia Drept civil. Teoria general a obligaiilor a fost studiat contractul, n general, fiind
abordate, pe rnd, chestiuni referitoare la clasificare, ncheiere, interpretare, efecte, cesiune, ncetare.
La materia Drept civil. Contracte vor fi studiate anumite contracte speciale numite, reglementate n
Codul civil. Aceste contracte reglementate de art. 1.650 - 2.278 C.civ. - sunt guvernate de reguli n mare
msur derogatorii de la cele generale. n acest sens, art. 1.167 alin. 2 C.civ. prevede c regulile
particulare privitoare la anumite contracte sunt prevzute n prezentul cod sau n legi speciale.
Aadar, n ceea ce privete corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria
general a obligaiilor civile precizm c prioritate au regulile speciale prevzute - n Codul civil ori n
acte normative speciale - pentru contractul n cauz. De exemplu, n materia contractului de vnzare
clauzele ndoielnice se interpreteaz n favoarea cumprtorului (art. 1.671 C.civ.), n timp ce n materia
contractelor, n general, se interpreteaz n favoarea celui care se oblig (art. 1.269 alin.1 C.civ.).
n msura n care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin
convenia dintre pri) se aplic, n completarea acestor norme, regulile din partea general a dreptului
obligaional (teoria general a contractelor i obligaiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturor
contractelor sau contractelor de o anumit categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit etc.); ori de cte ori nu exist norme speciale pentru un anumit contract numit se vor
aplica normele generale, iar nu normele prevzute pentru un alt contract special, fie i asemntor. De
exemplu, chestiunile privitoare la dol, ca viciu de consimmnt, nu sunt reglementate n materia
contractului de vnzare, ceea ce nseamn c se vor aplica regulile generale din materia contractelor (art.
1.214-1.215 C.civ.). Tot astfel, n cazul contractului de locaiune nu exist o reglementare special privind
pactele comisorii i de aceea se vor aplica regulile generale.
n privina contractelor nenumite, care se pot ncheia de pri n limitele impuse de lege, de ordinea
public i de bunele moravuri, se vor aplica regulile generale privitoare la contract, ca izvor de obligaii, iar
dac aceste reguli nu sunt ndestultoare, se vor aplica regulile speciale privitoare la contractul cu care se
aseamn cel mai mult.

CONTRACTUL DE VNZARE
Seciunea I
Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzare

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare

1. Noiunea. Potrivit art. 1.650 C.civ., (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau,
dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care
cumprtorul se oblig s l plteasc. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt
al dreptului de proprietate sau orice alt drept.
Lund n considerare aceste prevederi, cteva observaii sunt necesare:
a) de regul, vnztorul nu are (nu trebuie s-i execute) obligaia transmiterii dreptului de proprietate ce
poart asupra bunului pentru c transferul proprietii se produce n mod automat n momentul ncheierii

1
valabile a contractului. n acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede: Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori
dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.
Bunoar, n cazul unui bun mobil individual determinat vnztorul transmite cumprtorului proprietatea
din chiar momentul realizrii acordului de voin.
b) exist cazuri n care vnztorul se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun. De
exemplu, n cazul bunurilor de gen, vnztorul trebuie s individualizeze aceste bunuri. Tot astfel, n cazul
unui bun viitor (de pild, un apartament ntr-un bloc nou, ce urmeaz a se construi), cumprtorul nu poate
dobndi proprietatea dect dup ce vnztorul a realizat bunul respectiv, n stare de a fi predat.
c) cumprtorul are drept obligaie principal aceea de a plti preul. Fr pre nu exist vnzare. Dup
cum vom vedea, stabilirea preului n bani este de esena vnzrii.
d) de regul, prin contractul de vnzare se transmite de la vnztor la cumprtor dreptul de proprietate
asupra unui bun. ns, va fi calificat drept vnzare i contractul prin care, n schimbul unui pre, se
transmite un alt drept dect dreptul de proprietate, fiindc transmiterea proprietii nu este de esena, ci
numai de natura contractului de vnzare.
e) poate fi transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate. Acestea pot fi:
i) dreptul de superficie1. Astfel, potrivit art. 695 alin. 4 C.civ., titularul dreptului de superficie poate
dispune n mod liber de dreptul su, ns ct timp construcia exist, dreptul de folosin asupra terenului se
poate nstrina ori ipoteca numai odat cu dreptul de proprietate asupra construciei.
ii) dreptul de uzufruct2. Potrivit art. 714 alin. 1 C.civ., n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul
poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de carte
funciar fiind aplicabile.3
iii) n ceea ce privete servitutea, aceasta nu poate fi nstrinat separat, ci numai odat cu fondul
dominant cruia i profit.
f) pot fi transmise prin vnzare i alte drepturi:
i) dreptul special de folosin asupra terenurilor situate n intravilan conferit de art. II din Titlul II al
O.U.G. nr. 184/20024.
ii) dreptul de ipotec5.
iii)un drept de crean6.
1
Cu privire la problematica dreptului de superficie, a se vedea C.Alunaru, Noi aspecte teoretice i practice ale
dreptului de superficie, n Dreptul nr. 5-6, 1993, p.65-73; C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.
Hamangiu, Bucureti, 2013, p.256-265; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, Bucureti,
2013, p. 259-267.
2
Pentru amnunte a se vedea C. Brsan, op.cit., p.265-285; V. Stoica, op.cit., p. 229-244.
3
Potrivit art. 70 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Codului civil, Dispoziiile art. 714 din Codul
civil se aplic indiferent de data constituirii uzufructului. n cazul uzufructului constituit prin convenie ncheiat
anterior intrrii n vigoare a Codului civil, acesta este i rmne incesibil, mai puin n cazul n care prile convin
altfel.
4
Publicat n M.Of. nr.929/18.12.2002 i aprobat, cu modificri prin Legea nr.48/2004 (publicat n M.Of.
nr.262/25.03.2004). Potrivit art. II alin.1 din Titlul II al OUG nr.184/2002, Cetenii strini i apatrizii care au
calitatea de persoane ndreptite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea n natur a unor terenuri, situate n
intravilanul localitilor, pot opta pentru dobndirea unui drept de folosin special care confer titularului drepturile
i obligaiile conferite de lege proprietarului, cu excepia dreptului de dispoziie. Acest drept special de folosin
poate fi nstrinat prin vnzare. A se vedea, pentru detalii, C. Rou, Discuii n legtur cu dreptul de folosin
special prevzut de Ordonana de urgen a Guvernului nr.184/2002, n Dreptul nr.6/2003, p.130-138.
5
Potrivit art. 2.358 C.civ. (1) Dreptul de ipotec sau rangul acesteia poate fi cedat separat de creana pe care o
garanteaz numai atunci cnd suma pentru care este constituit ipoteca este determinat n actul constitutiv. (2) n
cazul prevzut la alin. (1), cesiunea se face prin act ncheiat n form scris ntre creditorul ipotecar cedent i
creditorul cesionar, cu ntiinarea debitorului. (3) Dispoziiile n materie de carte funciar sau, dup caz, cele care
privesc opozabilitatea fa de teri a ipotecii mobiliare rmn aplicabile.. De asemenea, art. 2.427 alin. 1 C.civ.
prevede: Creditorul ipotecar poate ceda unui creditor chirografar ipoteca creanei sale ipotecare. Evident, avem n
vedere cedarea dreptului de ipotec n schimbul unei sume de bani pentru c altfel nu putem vorbi de vnzare.
6
Potrivit art. 1.566 alin. (1) C.civ. Cesiunea de crean este convenia prin care creditorul cedent transmite
cesionarului o crean mpotriva unui ter., iar art. 1.567 alin. (3) dispune c Dac cesiunea este cu titlu oneros,
dispoziiile prezentului capitol se completeaz n mod corespunztor cu cele din materia contractului de vnzare-

2
 iv) un drept din domeniul proprietii intelectuale7.
v) drepturi asupra unei universaliti care cuprinde nu numai drepturi, ci i datorii (vnzarea unei
moteniri)8.
Nu pot fi nstrinate prin vnzare drepturile nepatrimoniale9 i cele patrimoniale care au un caracter
strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitaie 10 etc.) sau care sunt prevzute de lege ori sunt
contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinere
indiferent c i are izvorul n lege sau n contractul de ntreinere - , dreptul de pensie etc.).
2. Caractere juridice. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, n principiu
comutativ, n principiu consensual i translativ de drepturi.
2.1 Vnzarea este un contract esenialmente sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere
la obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante. Vnztorul are, n principal, obligaiile de
a transmite proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut, de a preda bunul i de a-l garanta pe
cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului, iar cumprtorul are, n principal, obligaiile de a prelua
bunul vndut, de a plti preul vnzrii i, de regul, de a suporta cheltuielile pentru ncheierea contractului
de vnzare.
2.2. Vnzarea este un contract esenialmente cu titlu oneros. Ambele pri urmresc anumite interese
patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul urmrete
s primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunul
cumprat n schimbul preului. Dac n schimbul dreptului primit, dobnditorul nu se oblig s plteasc
preul, contractul nu va mai fi de vnzare, ci eventual de donaie.
2.3. Vnzarea este, n principiu, un contract comutativ, deoarece, la momentul ncheierii sale, existena
drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil.
Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu. De exemplu, n cazul vnzrii de
drepturi litigioase, al vnzrii unei recolte viitoare sau n ipoteza n care dobnditorul a cumprat pe riscul
su11.
2.4. Vnzarea este, n principiu, un contract consensual, formndu-se prin simplul acord de voin al
prilor (solo consensu), fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea bunului i a preului n
momentul ncheierii contractului. Vnzarea nu poate fi niciodat un contract real, dar n anumite situaii
poate fi un contract solemn.

cumprare sau, dup caz, cu cele care reglementeaz orice alt operaiune juridic n cadrul creia prile au convenit
s se execute prestaia constnd n transmiterea unei creane.
7
Regulile speciale privind cesiunea drepturilor patrimoniale de autor i regulile speciale privind transmiterea
drepturilor din domeniul proprietii industriale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce
decurg din brevet, din certificatul de nregistrare a unui desen sau model, drepturile asupra mrcii etc.) se analizeaz
la materia Dreptului proprietii intelectuale.
8
Prin vnzarea unei moteniri se nelege transmiterea, n schimbul unei sume de bani, a dreptului de a culege o
motenire deschis sau o cot din aceasta. A se vedea art. 1.747-1753 C.civ.
9
De exemplu, nu pot fi vndute dreptul la via, la sntate, la nume, la domiciliu. Tot astfel, nu pot fi nstrinate
prin vnzare drepturile nepatrimoniale (morale) de autor. Astfel, potrivit art. 11 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul
de autor i drepturile conexe, (1) Drepturile morale nu pot face obiectul vreunei renunri sau nstrinri. (2) Dup
moartea autorului, exerciiul drepturilor prevzute la art. 10 lit. a), b) i d) [respectiv, dreptul de a decide dac, n ce
mod i cnd va fi adus opera la cunotin public; dreptul de a pretinde recunoaterea calitii de autor al operei;
dreptul de a pretinde respectarea integritii operei i de a se opune oricrei modificri, precum i oricrei atingeri
aduse operei, dac prejudiciaz onoarea sau reputaia sa] se transmite prin motenire, potrivit legislaiei civile, pe
durat nelimitat. Dac nu exist motenitori, exerciiul acestor drepturi revine organismului de gestiune colectiv
care a administrat drepturile autorului sau, dup caz, organismului cu cel mai mare numr de membri, din domeniul
respectiv de creaie.
10
Potrivit art. 752 C.civ. Dreptul de uz ori de abitaie nu poate fi cedat Precizm c avem n vedere situaia n
care titularul dreptului de uz ori de abitaie nu poate vinde dreptul su, care s-a nscut n modurile prevzute de lege.
Este evident c dreptul de uzufruct, uz sau abitaie se poate constitui prin transmiterea, inclusiv cu titlu oneros, ctre
o alt persoan a prerogativelor specifice dreptului, constituentul pstrndu-i nuda proprietate.
11
Avem n vedere situaia n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii i a cumprat totui pe riscul su.

3
 Astfel, prin excepie de la principiul consensualismului, consacrat de art. 1.178 C.civ. 12, n cazurile
special prevzute de lege, vnzarea devine un contract solemn. Cele mai reprezentative exemple sunt
urmtoarele:
a) vnzarea prin care se transfer drepturi reale imobiliare trebuie s fie ncheiat n form autentic
cerut ad validitatem (art. 1.244 C.civ.);
b) vnzarea unei moteniri se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute a
contractului (art. 1747 alin. 2 C.civ.);
c) cumprarea unor bunuri pltite din fonduri publice se realizeaz potrivit procedurilor prevzute de
O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de
lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii;
d) vnzarea bunurilor supuse executrii silite, mobiliare i imobiliare, se efectueaz prin intermediul
executorului judectoresc, potrivit regulilor speciale consacrate de Codul de procedur civil (art. 757 i
urm.; art. 828 i urm.).
O precizare se impune n legtur cu forma contractului de vnzare avnd ca obiect un autovehicul
(folosit).
Potrivit legislaiei n vigoare pn n 1992, radierea din circulaie de pe numele vnztorului i
nscrierea pe numele dobnditorului la organele de poliie i organele financiare se putea face numai n
baza contractului ncheiat n form autentic. n practica judiciar s-a decis c aceast cerin prevzut pe
plan administrativ-financiar nu influeneaz caracterul consensual al contractului; vnzarea de autovehicule
se ncheia valabil prin actul sub semntur privat.
n prezent, radierea i nmatricularea n circulaie a autovehiculelor de ctre organele de poliie i
financiare se face (n condiiile prevzute de HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i
Instruciunile ministrului de interne, finanelor i transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HG
nr.610/1992) pe baza contractului de tip de vnzare ncheiat la organele de poliie, renunndu-se la forma
autentificat de notar. Formalitile prevzute de noua reglementare nu afecteaz validitatea contractului de
vnzare ncheiat ntre pri printr-un nscris sub semntur privat, acele formaliti fiind prevzute de lege
numai pentru nmatricularea autovehiculului n circulaie. Caracterul consensual al contractului de vnzare-
cumprare de autovehicule se subliniaz i n practica instanei supreme13.
n legtur cu forma contractului de vnzare mai precizm c, dac necesitatea unei anumite forme (de
exemplu, act notarial) rezult numai din nelegerea prilor, el nu se transform n contract solemn. O
asemenea nelegere are numai semnificaia amnrii ncheierii contractului de vnzare i deci reprezint un
antecontract.
ntruct radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea lui pe numele
cumprtorului la organele de poliie i la organele financiare nu se poate face dect pe baza actului
ncheiat n condiiile legii, dac, dup valabila ncheiere a contractului (n forma nscrisului sub semntur
privat), una dintre pri (oricare) refuz s se prezinte la organul competent, cealalt parte este ndreptit
s intenteze o aciune n constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului n patrimoniul
cumprtorului (reclamant sau prt), urmnd ca radierea-nmatricularea s se fac pe baza hotrrii
judectoreti.
n sfrit, precizm c - vnzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil ncheiat prin
actul sub semntur privat - preul real al vnzrii (datorat de cumprtor) este cel prevzut n chitana sub
semntur privat, iar nu cel inferior prevzut n actul ncheiat ulterior, dac acest din urm pre este
simulat14. Tot astfel, dispoziiile referitoare la condiiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiii
de capacitate) trebuie s fie raportate la momentul realizrii acordului de voin (cnd se transmite i
dreptul de proprietate potrivit art. 1.674 C.civ.)15.

12
13
ncheierea contractului nu este condiionat nici de plata preului n totalitate. CSJ, completul de 7 jud.,
dec.nr.42/1992, n Dreptul nr.10/1992, p. 88-89 i s.com., dec.nr.92/1992, n Dreptul nr.5-6/1993, p. 127-128 i n
Deciziile CSJ 1990-1992, p.500-503.
14
A se vedea TS, s.civ., dec.nr.301/1978 mai sus citat.
15
Vz. I.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul II al anului 1978, n RRD
nr.9, 1978, p.38 i dec. TS, s.civ., nr.1810/1978, comentat de autor, ibidem.

4
 Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesar
prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovad scris16.
Considerm c soluiile adoptate n practica judiciar i doctrin referitoare la caracterul consensual al
contractului de vnzare-cumprare de autovehicule urmeaz a fi aplicate i dup adoptarea OG nr.78/2000
privind omologarea, eliberarea crii de identitate i certificarea autenticitii vehiculelor rutiere n
vederea comercializrii, nmatriculrii sau nregistrrii acestora n Romnia 17. Potrivit acestui act
normativ, Cartea de identitate a vehiculului conine date despre vehicul i proprietarii pe numele crora
acesta a fost nmatriculat succesiv. [...] Datele despre proprietari se nscriu de ctre autoritatea competent
care efectueaz nmatricularea, potrivit legii. Autoritatea competent care efectueaz nmatricularea nscrie
proprietarul vehiculului la rubrica "deintori" din cartea de identitate a vehiculului. La nstrinarea
vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaia de a transmite dobnditorului cartea de identitate a
vehiculului (art. 10).
Dup cum rezult din textul citat, menionarea cumprtorului n cartea de identitate are ca efect numai
atestarea dobndirii dreptului de proprietate prin acordul de voin dintre pri. Iar dac, dup realizarea
acordului de voin prin act sub semntur privat, una dintre pri refuz s se prezinte la organul de
poliie competent n vederea ncheierii contractului n forma prevzut de HG nr.610/1992, cealalt parte
este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea existenei dreptului de proprietate asupra
autoturismului n patrimoniul cumprtorului. O astfel de aciune se ntemeiaz pe dispoziiile art.35 C.
proc.civ.18, urmnd ca meniunea privind noul deintor al autovehiculului n cartea de identitate s fie
nscris de organul de poliie pe baza hotrrii judectoreti definitive.
2.5. Vnzarea este un contract translativ de drepturi din momentul ncheierii lui. Aceasta nseamn c,
prin efectul realizrii acordului de voin (solo consensu) i independent de predarea lucrului vndut i de
plata preului, se produce, de regul, nu numai ncheierea valabil a contractului, dar opereaz i transferul
dreptului de la vnztor la cumprtor. n acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede c [] proprietatea se
strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat
ori preul nu a fost pltit nc.
Exist ns mai multe situaii n care dreptul nu se transmite n momentul ncheierii valabile a
contractului. De acestea ne vom ocupa atunci cnd vom examina obligaia vnztorului de a transmite
proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut.
2.Condiiile de validitate ale contractului de vnzare

16
Potrivit art. 309 C. proc.civ.: (1) Proba cu martori este admisibil n toate cazurile n care legea nu dispune
altfel. (2) Niciun act juridic nu poate fi dovedit cu martori, dac valoarea obiectului su este mai mare de 250 lei. Cu
toate acestea, se poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a oricrui act juridic, indiferent de valoarea
lui, dac a fost fcut de acesta n exerciiul activitii sale profesionale, n afar de cazul n care legea special cere
prob scris. (3) n cazul n care legea cere forma scris pentru validitatea unui act juridic, acesta nu poate fi dovedit
cu martori. (4) De asemenea, este inadmisibil proba cu martori dac pentru dovedirea unui act juridic legea cere
forma scris, n afar de cazurile n care:
1. partea s-a aflat n imposibilitate material sau moral de a-i ntocmi un nscris pentru dovedirea actului
juridic;
2. exist un nceput de dovad scris, potrivit prevederilor art. 310;
3. partea a pierdut nscrisul doveditor din pricina unui caz fortuit sau de for major;
4. prile convin, fie i tacit, s foloseasc aceast prob, ns numai privitor la drepturile de care ele pot s
dispun;
5. actul juridic este atacat pentru fraud, eroare, dol, violen ori este lovit de nulitate absolut pentru cauz
ilicit sau imoral, dup caz;
6. se cere lmurirea clauzelor actului juridic.
(5) Proba cu martori nu se admite niciodat mpotriva sau peste ceea ce cuprinde un nscris i nici despre ceea ce s-ar
pretinde c s-ar fi zis nainte, n timpul sau n urma ntocmirii lui, chiar dac legea nu cere forma scris pentru
dovedirea actului juridic respectiv, cu excepia cazurilor prevzute la alin. (4).
17
Publicat n M. Of. nr. 412/30 august 2000 i modificat de mai multe ori.
18
Potrivit art. 35 C. proc.civ., Cel care are interes poate s cear constatarea existenei sau inexistenei unui
drept. Cererea nu poate fi primit dac partea poate cere realizarea dreptului pe orice alt cale prevzut de lege.

5
 3. Precizri prealabile. Pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare trebuie s ntruneasc mai
multe condiii eseniale care, conform regulilor generale n materie de contracte (art. 1.179 C.civ.) sunt:
capacitatea de a contracta, consimmntul prilor, un obiect determinat i licit, o cauz licit i moral i,
n contractele solemne, forma.
Ne vom ocupa de aceste elemente numai n msura n care prezint trsturi specifice n materia
contractelor de vnzare.

A. Capacitatea de a contracta
4. Reguli generale. Conform art.1.652 C.civ., Pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis
prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt
expres i limitativ prevzute de lege19 i sunt de strict interpretare.
Ct privete capacitatea de exerciiu, n materia contractului de vnzare se aplic regulile generale.
Precizm numai c vnzarea este, n principiu, un act de dispoziie att pentru vnztor, ct i pentru
cumprtor. n consecin, prile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, iar persoanele lipsite de
capacitate sau cu capacitate de exerciiu restrns, trebuie s ncheie contractul prin reprezentantul legal,
respectiv cu ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizarea instanei de tutel. Dar vnzarea este,
ntotdeauna, act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i la preul care formeaz obiectul
contractului. n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzarea mijlocete i efectuarea de acte
de conservare sau de administrare a patrimoniului care nu l prejudiciaz pe cel care ncheie contractul (de
exemplu, cumprarea de materiale pentru repararea casei, nstrinarea bunurilor supuse pieirii ori
stricciunii sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare). Iar n aceste cazuri va fi suficient ca partea
s aib capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare.
5. Incapaciti speciale. Pentru contractul de vnzare legea prevede anumite incapaciti speciale.
Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a cumpra i, respectiv, de a vinde. Mai nti ne vom
ocupa de incapacitile de a cumpra i apoi, de cele de a vinde.
5.1. Incapacitile de a cumpra.
5.1.1. Potrivit Constituiei, cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra
terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege
organic, precum i prin motenire legal (art. 44 alin.2). ntruct legea nu distinge, spre deosebire de
legiuirile romne antebelice care prevedeau interdicia numai n privina imobilelor rurale, textul citat
vizeaz terenurile de orice fel, situate n localiti sau extravilan. Pe de alt parte ns, strinii sau apatrizii
pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire (legal sau
testamentar). n acest caz li se poate recunoate numai un drept de superficie asupra imobilului 20, ceea ce
implic dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin (de concesiune) asupra terenului
aferent.
Prin urmare, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al
calitii de cetean romn (chiar dac mai are i o alt cetenie). Contractul prin care o persoan, care nu
are calitatea de cetean romn, ar cumpra un teren este lovit de nulitate absolut (virtual, interdicia fiind
de ordine public)21 i aceast nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui cetean
romn22. Dac cumprtorul ar dobndi (redobndi) cetenia romn, numai din acest moment va putea
dobndi i dreptul de proprietate asupra terenului.
Pentru materializarea dreptului cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi terenuri n proprietate a fost
adoptat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre
cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine23.Legea nr. 312/2005 consacr
urmtoarele situaii speciale:
19
Prohibiia sau interdicia de a cumpra trebuie s fie legal i expres (CSJ, s.civ., dec.nr.2524/1993, n
Dreptul nr.12, 1994, p.60).
20
Terenul rmne fie n proprietatea (nuda proprietate) vnztorului, fie proprietatea este transferat la o alt
persoan de cetenie (naionalitate) romn. A se vedea O. Rdulescu, Probleme privind contractul de vnzare-
cumprare imobiliar cu elemente de extraneitate, n Dreptul nr.5, 1999, p.40 i lucrrile citate de autor.
21
Vz. Cas. S.U., Dec.nr.24/1892, n C.civ.adnotat, p.415 nr.35; Cas.I, dec.nr. 350/1916, ibidem, p.414 nr.26; C.
Apel Buc., II, dec.nr.131/1925, ibidem, p.431, nr.25; D. Chiric, op.cit., p.36.
22
Vz. Dec.nr.131/1925 cit.supra i Cas.I, dec.nr.431/1909, ibidem, p.412 nr.4.
23
Publicat n M.Of. nr. 1008 din 14.11.2005.
6
 a) Ceteanul unui stat membru24, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i
persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru
persoanele juridice romne.
b) Ceteanul unui stat membru nerezident25 n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul
ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui
stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv
sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
c) Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i
persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani
de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
Prin excepie, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor
forestiere nc de la data aderrii Romniei la Uniunea European fermierii care desfoar activiti
independente26 i sunt, dup caz, ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru,
care i stabilesc reedina n Romnia i apatrizii cu domiciliul n Romnia.
d) Cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice aparinnd statelor care nu sunt membre ale Uniunii
Europene sau ale Spaiului Economic European pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n
condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate.
Precizm c persoana juridic romn poate dobndi n proprietate terenuri n Romnia chiar dac a fost
constituit de persoane fizice sau juridice strine27. n acest sens, OG nr.26/2000 cu privire la asociaii i
fundaii28 prevede: Asociaiile i fundaiile constituite ca persoane juridice romne de ctre persoane fizice
sau juridice strine pot dobndi pe ntreaga durat de funcionare dreptul de proprietate i orice alte
drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite (art.77
alin.1). ntruct titularul dreptului are calitatea de persoan juridic romn, dispoziia nu contravine art.44
alin.2 din Constituie. Evident, n caz de dizolvare i lichidare a asociaiei sau fundaiei terenurile urmeaz
s fie nstrinate, respectiv atribuite n condiiile prevzute de lege numai ctre persoane care au capacitatea
juridic de a dobndi astfel de bunuri (art.77 alin.2-4), care poate fi i o persoan juridic romn
constituit de persoane fizice sau juridice strine.
Interdiciile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), ntruct sunt stabilite de lege n funcie de natura
(destinaia) bunurilor, iar nu n consideraia persoanei (intuitu personae), urmeaz s fie analizate n
legtur cu obiectul contractului de vnzare.
5.1.2. Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioase prevzut de art. 1.653 C.civ.
Potrivit art. 1.653 C.civ., (1) Sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii,
executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct
sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei
circumscripie i desfoar activitatea.
(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1): a) cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri
din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; b) cumprarea unui drept litigios
24
Potrivit art.2 lit.a) din Legea nr.312/2005 prin expresia stat membru se nelege orice stat membru al Uniunii
Europene sau al Spaiului Economic European.
25
Potrivit art.2 lit.c) din Legea nr.312/2005 prin termenul rezident se nelege strinul care are drept de
reziden pe teritoriul Romniei sau, dup caz, persoana juridic strin care are cel puin un sediu secundar pe
teritoriul Romniei, n condiiile legii.
26
Potrivit art.2 lit.d) din Legea nr.312/2005 prin expresia fermieri care desfoar activiti independente se
nelege orice persoan fizic care desfoar activitate agricol sau silvic, n vederea realizrii de produse agricole
vegetale ori animale, precum i de depozitare i prelucrare a produselor obinute din activitatea proprie sau care
desfoar o activitate n vederea realizrii de produse lemnoase i nelemnoase ale fondului forestier, aa cum sunt
definite de legea n vigoare.
27
Prin art.7 din Legea nr.312/2005 a fost modificat art.6 din OUG nr.92/1997, n sensul c o societate
comercial, persoan juridic rezident sau nerezident, poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile,
n msura necesar derulrii activitii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziiilor legale privind
dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre
persoanele juridice strine.
28
Aprobat cu modificri prin Legea nr.246/2005, publicat n M.Of. nr. 656/25.07.2005, i modificat de mai
multe ori.

7
n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios; c) cumprarea
care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios.
(3) Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea
sa..
n legtur cu aceast incapacitate de a cumpra se impun mai multe precizri:
a) n primul rnd, prin drept litigios se nelege acel supus unui proces care se afl n curs de derulare.
Litigiul debuteaz prin introducerea cererii de chemare n judecat i se finalizeaz prin pronunarea unei
hotrri definitive. Dac hotrrea pronunat este susceptibil de executare silit, procesul se va termina
doar atunci cnd se va epuiza i faza executrii silite, care este o faz distinct a procesului29.
Procesul poate viza fie existena dreptului(de exemplu, reclamantul solicit restituirea unei sume de bani
mprumutate prtului, iar acesta din urm neag faptul c ar datora vreo sum de bani), fie ntinderea
dreptului (de exemplu, reclamantul solicit ca prtul s-i restituie suma de 100.000 de lei, prtul nu neag
faptul c i datoreaz o sum de bani, dar pretinde c datoria este de doar 50.000 de lei).
Sub imperiul Codului civil de la 1864 se decidea n sensul c prin drepturi litigioase trebuie s se
neleag nu numai drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat, dar i cele n
privina crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare (dubius eventus litis)30 i indiferent de natura
dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde. Acest punct de vedere nu mai poate fi admis n
prezent deoarece cu ocazia elaborrii noului Cod civil intenia legiuitorului a fost aceea de a scoate de sub
incidena prohibiiei drepturile litigioase eventuale, care erau de natur a determina incertitudini cu privire
la sfera dreptului litigios.
b) n privina persoanelor vizate de textul de lege observm c enumerarea este limitativ. S-a pus
problema dac incapacitatea de a cumpra se aplic sau nu i magistrailor asisteni de la nalta Curte de
Casaie i Justiie. Rspunsul nostru este afirmativ lund n considerare: i) prevederile art. 66 alin. (4) ale
Legii nr. 303/2004 privind statutul judectorilor i procurorilor potrivit cu care Dispoziiile prezentei legi
privind incompatibilitile i interdiciile, formarea profesional continu i evaluarea periodic, drepturile
i ndatoririle, precum i rspunderea disciplinar a judectorilor i procurorilor se aplic n mod
corespunztor i magistrailor-asisteni.; ii) atribuiile magistrailor asisteni i rolul lor n ceea ce privete
soluionarea litigiilor. Astfel, art. 71 din Legea nr. 303/2004 prevede c Magistraii-asisteni care particip
la edinele de judecat ale naltei Curi de Casaie i Justiie redacteaz ncheierile, particip cu vot
consultativ la deliberri i redacteaz hotrri, conform repartizrii fcute de preedinte pentru toi
membrii completului de judecat.; iii) textul 1.653 C.civ. i vizeaz pe grefieri; a fortiori textul trebuie s
se aplice magistrailor asisteni.
c) Codul civil face referire la drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a
crei circumscripie i desfoar activitatea persoanele vizate. Rezult c - de la caz la caz - trebuie s se
analizeze fiecare categorie profesional pentru a se stabili msura n care incapacitatea intervine. Urmeaz
s se aib n vedere modul concret de organizare a profesiei, care se poate modifica n timp, acesta fiind
unul dintre motivele pentru care legiuitorul a preferat o formul general. De exemplu, art. 50 alin. 1 din
Legea nr. 51/1995 pentru organizarea i exercitarea profesiei de avocat prevede c Baroul este constituit
din toi avocaii dintr-un jude sau din municipiul Bucureti. Pe cale de consecin, apreciem c un avocat
din Baroul Bucureti nu poate cumpra niciun drept litigios care este de competena Tribunalului Bucureti
sau judectoriilor din Bucureti. Evident, n cazul judectorilor i magistrailor asisteni de la Curtea
Constituional, de la nalta Curte de Casaie i Justiie i a procurorilor de la Parchetul de pe lng CCJ
interdicia se ntinde pe tot teritoriul rii.
d) Exist i 3 excepii determinate de faptul c n aceste situaii prestigiul justiiei nu are de suferit i, n
plus, exist raiuni puternice pentru a se admite cumprarea de drepturi litigioase. Astfel: i) cumprarea
drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari,
dup caz. n acest caz, cumprarea este permis deoarece se ajunge la ncetarea strii de indiviziune sau
coproprietate, stare neagreat de ctre legiuitor din cauza numeroaselor probleme pe care le poate crea
aceast stare n privina actelor care se ncheie n legtur cu acel bun (acte de conservare, de administrare
sau de dispoziie). De exemplu, litigiul se deruleaz ntre un executor i fratele acestuia i privete

29
A se vedea i R. Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2013, p.
38.
30
Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919, n C.civ.adnotat, p.423-424 nr.3 i dec.nr.135/1900, ibidem, p.526 nr.13.
8
ntinderea drepturilor succesorale, contravaloarea mbuntirilor efectuate, ncheierea unor acte pentru
repararea bunului etc. Dac executorul cumpr dreptul succesoral al fratelui su, contractul este perfect
valabil. ii) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca
dreptul s fi devenit litigios. De exemplu, un avocat l-a mprumutat pe un prieten cu suma de 100.000 de
lei, dar suma nu i-a fost restituit deoarece nici prietenul nu a primit, la rndul su, suma de 150.000 de lei
de la un ter. Prietenul l acioneaz n judecat pe ter pentru recuperarea sumei de 150.000 de lei - dreptul
devenind litigios - i n timpul procesului i vinde avocatului acest drept litigios pentru ca, n acest fel,
acesta s-i poat ndestula creana de 100.000 de lei. Legiuitorul a considerat c n acest caz avocatul
urmrete s evite o pierdere i de aceea se mulumete s primeasc dreptul litigios n contul creanei pe
care o avea mpotriva vnztorului. iii) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce
stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios. De exemplu, un judector este proprietarul unei
case ipotecate n vederea garantrii unei creane n valoare de 200.000 de lei. ntruct debitorul (de la care
judectorul a cumprat casa) nu pltete datoria garantat cu dreptul real de ipotec, terul l acioneaz n
judecat pe debitor, urmnd ca ulterior s-i valorifice dreptul de ipotec. Judectorul cumpr dreptul
litigios de la reclamantul-creditor pentru a-i pune casa la adpost n eventualitatea admiterii aciunii
terului i valorificrii dreptului de ipotec. n acest caz judectorul nu urmrete scopuri speculative, nu i
folosete influena, ci adopt o atitudine prin care i apr drepturile cu privire la bunul su, expus unui
pericol iminent.
e) ntruct incapacitatea de a cumpra este ntemeiat pe un motiv de ordine public (aprarea
prestigiului justiiei)31, nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului32.

31
Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919 cit. supra i Cas.I, dec.nr.109/1914, ibidem p.427 nr.20.
32
Dac interdicia va fi nclcat prin intermediul unei simulaii (n forma interpunerii de persoane sau a
conveniei de prte-nom) sanciunea va trebui s fie nulitatea absolut a ntregii operaiuni juridice (actul ascuns i
actul aparent).