PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO REGISTRAL

Principios regstrales.

Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un

determinado sistema registral.
Clases:

1. Principio de Publicidad.
Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que
todos estn enterados del contenido de las inscripciones. Esta presuncin es
"juris et de jure" porque no se admite prueba en contrario nadie podr alegar
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas
y/o fichas de inscripcin que constan en los Registros Pblicos, ni de los
ttulos que dieran mrito para su respectiva inscripcin, los que se
encuentran archivados.
Hay dos clases de publicidad.

a. Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del

principio; est "in re" en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede
alegar su desconocimiento.
b. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligacin
de los funcionarios de los Registros Pblicos de informar a quien lo solicite
del contenido de las inscripciones y ttulos archivados; se da dos maneras.

b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los

registros pblicos a la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se
exhiban los tomas y/o fichas.

b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier

certificado que requiere como son los certificados de gravmenes, copia
literal, etc. Previa la presentacin de una solicitud y el pago de los derechos
correspondientes. Nuestro cdigo incorpora este principio en su artculo
2012.

2. Principio de Rogacin:

Llamado tambin principio de instancia, y significa que las inscripciones en

los Registros Pblicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte
interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad
propia del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este
principio est contenida en el Art. 2011cc "Los registradores califican
la legalidad de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la
inscripcin..." y el Art. 131 del Reglamento General de Registros Pblicos:
"Toda inscripcin se efectuar a instancia de quien adquiera el derecho, del
que lo transmite o de quien tenga inters en asegurarlo. Los notarios o sus
dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser
representantes de ttulos, estn tambin facultados para hacer valer
los recursos que permitan los reglamentos de los registros".
Cualquier persona puede solicitar la inscripcin o anotacin preventiva de un
ttulo, sin necesidad de acreditar legtimo inters o personera.
Excepciones:
a. Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intencin de
causar dao, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresin
de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los
nombres propios al copiarlos del ttulo, sin cambiar por eso
b. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 CC) "Las hipotecas
legales a que se refiere el artculo se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador.
c. Segn el Decreto Ley N 26135, que para efectos del cobro de
deudas laborales que tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin
autorizacin expresa de la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS
de sus trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes muebles del
empleador, la inscripcin en los registros pblicos ser de oficio y en el da
de recibida la notificacin pertinente, sin costo alguno para los demandantes.
d. En el caso del Art. 1 de la Ley N 26785, COFOPRI remitir
al Registro Predial Urbano el ttulo rectificatorio con los nuevos planos, para
que el Registrador proceda a realizar la inscripcin correspondiente.
e. En virtud a la Ley N 26887, Ley General de Sociedad, novena,
dcima, y dcima primera disposicin transitorio se presume la extincin de
las sociedades inscritas en el Registro cuyo perodo de duracin se
encuentra vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo
previsto, la respectiva oficina registral proceder a cancelar de oficio la
inscripcin de las sociedades extinguidas.

3. Principio de Especialidad.

Llamado tambin de determinacin y tiene por objeto individualizar los

derechos inscritos en relacin a los bienes y a las personas, determina que
cada inscripcin se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este
principio es expresin que denota un criterio singularizador, particularizado y
de especificacin. Prez Isola, seala "en sentido lato, el principio de
especialidad busca la determinacin exacta de los Derechos Reales
inscribibles y la organizacin del Registro Sobre la base de la unidad
registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto,
prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia.
4. Principio de Legalidad.
Se refiere que todo ttulo que pretenda su inscripcin y/o anotacin
preventiva, sin excepcin, debe estar sometido a una previa calificacin
registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga
acceso los ttulos vlidos y perfectos. Calificacin.
Registral, es el anlisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el
Registrador respecto a la licitud del acto, contrato, resolucin judicial o
administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los
antecedentes que obran en los Registros Pblicos, que son los asientos pre-
existentes, ndices. La calificacin de acuerdo al principio de legalidad,
consiste en un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso, sino para
incorporar o no al registro una nueva situacin jurdico registral. Segn el
artculo 2011; el registrador debe calificar lo siguiente:
a. Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se
debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos
de formalizacin del documento, como el uso del papel adecuado, el pago
de los tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos
correspondientes, la autenticidad del parte notarial as como la pertenencia
del tipo de documento del cual se trate con relacin al acto.
b. Capacidad de los Otorgantes
c. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificacin
verificando si existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de
voluntad, conforme lo dispone el artculo 219 C.C.

Identificacin. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del

Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurdico de materia de
inscripcin.

5. Principio de Tracto Sucesivo.

Llamado tambin de tracto continuo esta contenido en el artculo 2015 C.C.
que a la letra dice: "ninguna inscripcin, salvo la primera, se har sin que
est inscrito, salvo la primera, se har sin que est inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el principio de tracto
sucesivo tiene carcter formal por estar impuesto por una norma que no es
de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al
procedimiento de inscripcin y se dirige al Registrador, mandndole que
cierre el libro de inscripciones a todo ttulo que pretenda su inscripcin
cuando no cumpla el tracto sucesivo.
Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, si
no tambin en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos
y poderes, no podr inscribirse una sustitucin de poder si previamente no
se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se
podr anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no
esta inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no podr inscribirse un
aumento de capital si previamente no est totalmente pagado el capital
suscrito. Existen excepciones:
En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la
anotacin preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no
inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual
el Registrador Pblico deber abrir una partida o ficha espacial sin tener en
cuenta el tracto sucesivo. Tenemos tambin cuando se trata de sociedades
irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en el libro
de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolucin, es
posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse inscrito el acto
constitutivo, para lo cual se abrir partida especial.

6. Principio de Legitimacin.
Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento",
en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea
declarado inexacto o invlido; su fundamento es esencialmente facilitar la
vida jurdica mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho
conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento jurdico existe
cierta uniformidad en el tratamiento de este principio, el artculo 2013 CC. el
artculo VII del T.P. del Reglamento General de los Registros Pblicos
(RGRP) el artculo 3 de la Ley de Creacin del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos, y de la SUNARP, Ley N 26366 que establece como
garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y el artculo VII del
Reglamento de inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC
18.01.90 (RRPU), que dice en su segundo prrafo: Ninguna inscripcin
poda ser rectificada o invalidada por resolucin administrativa.
Se habla presuncin, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se
demuestre que la situacin es, en realidad, distinta de la declarada por la
inscripcin. Sanz Fernndez enumera cinco puntos distintos en los que
pueda incidir la prueba contraria a la presuncin de exactitud, a saber:
a. Nulidad, falsedad o errar del asiento.
b. Nulidad, o defecto del ttulo
c. Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo, por recogerse en
aquella, de manera errneo o incompleta, el contenido real de ste.
d. Existencia de ttulos posteriores que hayan modificado aqul, cuya
inscripcin est vigente en el Registro.
e. Extincin del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de Legitimacin:

Legitimacin activa. El titular registral, por el hecho de serlo est
autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin.

Legitimacin Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningn

derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien s lo tiene. Por
ejemplo, el dueo de un predio puede ejercer una accin relacionada a
los lmites con el predio de propiedad de otra persona; en ese caso la
legitimidad previa le permitir dirigir la accin contra quien aparece como
titular registral de la finca vecina, a no ser que conozca que el propietario
verdadero es un tercero.

7. Principio de Fe Pblica Registral

Este principio esta incorporado en la declaracin VIII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se
halla justificados por la necesidad de proteger la seguridad jurdica de la
contratacin a base de los asientos de inscripcin que obran en los registros.
Pero, cabe sealar que la proteccin que brinda se refiere nicamente a los
terceros de Buena Fe que adquieren a ttulo oneroso (deben ser
concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que
significa que quien lo niega, tiene la obligacin de probarla. Si una persona
adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a
otorgarlo, e inscribirse su adquisicin, est en camino, pero slo en camino
de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio
de fe pblica registral con lo cual lograr hacer a su derecho absolutamente
inatacable por todos.

8. Principio de Prioridad
Se refiere que los derechos que otorgan los registros pblicos estn
determinados por la fecha de su inscripcin y, a su vez, la fecha de
inscripcin est determinada por el da y la hora de su presentacin. El
apotegma jurdico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el
ms poderoso en el derecho). Nuestro cdigo civil reconoce este principio y
establece dos clases:
Prioridad de Rango: Contenido en el artculo 2016, es la posibilidad de
concurrencia registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero s se
jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin. Son permisibles
los siguientes negocios de rango:
Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N 26481,
que se refiere al bloqueo registral.
Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritos.
Posposicin de Rango: Una sola de las hipotecas esta inscrito, cediendo
sta su lugar a otra, que se constituye recin.
Coparticipacin: Pluralidad de Derechos hipotecarios de dos formas:
Compartida Inicialmente, que est autorizada la coparticipacin.

Prioridad excluyente: Contenida en el mtodo 2017, si un ttulo que pretende

inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podra
inscribirse. Existe un cierre registral y se expresa de 2 modos: erga onmes
oportunidad.
1. Si un ttulo est inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazar
la inscripcin del ttulo incompatible.
2. Si el ttulo simplemente se ha presentado al registro, el cierre
registral, para el ttulo incompatible, es condicional, en el sentido de que est
condicionado a la inscripcin del primer ttulo. Si el primer ttulo no se
inscribe, no se producir el cierre registral para el segundo y ste podra
lograr acceso al registro.

9. Principio de Impenetrabilidad.

Tiene como propsito impedir que se inscriban derechos que se opongan o

resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior,
estando vigente el asiento de presentacin. El artculo 149 del Reglamento
General de los Registros Pblicos dice "Encontrndose vigente el asiento de
presentacin, no podr inscribirse ningn ttulo referente a la misma partida
o asiento. Este principio tiene un valor normativo de finalidad inmediata,
porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de inscribir el titulo o
acto registrable que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo asiento
de presentacin est vigente y que fue presentado con anterioridad al
Registro. Por ejemplo: Si A vende un mismo inmueble a B y a C, siendo
la venta a C de fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en
primera instancia, el Registrador no poda inscribir la venta hecha a B,
aunque este sea de fecha anterior con respecto a C, precisamente por
aplicacin del Principio de Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento
de presentacin de la venta hecha a favor de C, caduca, recin poda
inscribirse la venta hecha a favor de B. pero, si se inscribe la venta hecha a
favor de C, el otro ttulo referente a la venta hecha a favor de B, tendr que
ser denegada y por consiguiente tachado el ttulo, aunque esta sea de fecha
anterior.
 ANLISIS CRTICO RESPECTO A LAS LEYES ESPECIALES DE
SANIAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS (D.S. 006-2006- VIVIENDA Y
DEC. LEG 1089

D.S. 006- 2006- VIVIENDA DL. LEG. 1089

Saneamiento fsico legal e inscripciones de Saneamiento fsico legal e inscripcin
predios urbanos de propiedades rurales

A cargo de la Municipalidad A cargo del Ministerio de Agricultura

apoyado por COFOPRI

Declaracin de Propiedad por Prescripcin Prescripcin adquisitiva de dominio

Adquisitiva de dominio y regularizacin del
tracto sucesivo

Critica
La norma facilita el procedimiento para llevar a cabo la formalizacin de la propiedad de
aquellos predios que se encuentran ocupados por poseedores informales, pero tambin
seria peligrosa talvez que se han venido dando en otros aos y con mayor reincidencia la
posesin informal, personas que aprovechan de la buena fe del titular para apropiarse de
sus predios.

FORMAS DE ADQUISICION DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL

REGISTRO DE PREDIOS

3.1 INMATRICULACION

Son los predios que no tienen antecedentes registrales ms especficos los

que no fueron registrados.
se conocen 2 formas: administrativa y judicial.

Procedimiento Administrativo
es necesario cumplir con los aspectos legales (tiempo, documentacin
referente a la tenencia: resoluciones, sentencias, etc.) y los aspectos
tcnicos (planos informes catastrales) logrando poner de manifiesto en los
Registro la existencia de un predio y un titular registral, que si bien no
representa obtener un derecho total de propiedad ttulo, constituir un
precedente registral declaracin, para posteriormente enviando todos los
requisitos establecidos, se pueda registrar la propiedad en forma especfica,
ante los Registros Pblicos-Sunarp. Por lo tanto sta gestin de
inmatriculacin de un predio, es la accin mediante la cual se ingresa
integra un predio al Registro, bajo la calificacin de primera inscripcin,
quedando establecido que ste tipo de registro tiene una categora anterior a
la que se obtiene mediante el trmite de una Escritura Pblica.

Procedimiento Judicial
se d de la siguiente manera: al decidir la realizacin de sta gestin, podra
dar como resultado que aparezca una doble inmatriculacin, sea que ya
existe otro titular registral, para encontrar solucin se buscar logar un
acuerdo entre los titulares registrales , de no ser as deber procederse va
judicial, coordinando publicaciones, acciones de amparo, prescripcin
adquisitiva, ttulos supletorios, etc.

3.2 INSCRIPCION DE POSESINES INFORMALES:

Terrenos con o sin antecedentes registrales posesionados por un grupo de
personas.
Las facultades para realizar el saneamiento fsico de posesiones informales
son:
Cofopri
Municipalidad
Ministerio de agricultura

3.3 TRANSFERENCIA FORMALIZADA CON POSTERIORIDAD AL

FALLECIMIENTO DEL ADQUIRIENTE O TRANSFERENTE.

Herederos del vendedor son los encargados de otorgar un documento

formal al comprador, si estos se negaran, se inscribir la sucesin intestada
para solicitar e otorgamiento va judicial.

3.4 INSCRIPCION DE TRANSFERENCIAS REALIZADA POR EL

CAUSANTE A FAVOR DE TERCEROS.
Cuando el transferente realiza la venta antes de fallecer.

3.5 TRASFERENCIAS POR DACIN EN PAGO Y PERMUTA

Donacin de pago: entregar un bien a cambio de una deuda
Permuta: intercambio de bienes
Todas son formales

3.6 LIQUIDACION DE SOCIEDAD DE GANANCIAS

Tiene que haber (previamente) una inscripcin en personas naturales.
(Divorcio o separacin de patrimonio).

3.7 DONACION
Particulares es suficiente la escritura pblica, familias directas,
descendientes.
Anticipo de legtima

3.8 INSCRIPCION POR PARTE

Constitucin de pj. o incrementar el patrimonio de la pj al momento de
constituir una empresa a un bien x le ponemos a favor de la sociedad