LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007 (*actualizat*)

privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
EMITENT: PARLAMENTUL
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007
Data intrarii in vigoare : 22 august 2007

Forma actualizata valabila la data de : 1 iulie 2015

Prezenta forma actualizata este valabila de la 15 martie 2015 pana la data selectata

----------

*) Not CTCE:
Forma actualizat a acestui act normativ la data de 1 iulie 2015 este realizat de ctre
Departamentul juridic din cadrul S.C. "Centrul Teritorial de Calcul Electronic" S.A. Piatra-Neam
prin includerea tuturor modificrilor i completrilor aduse de ctre LEGEA nr. 175 din 16 iulie
2010; DECIZIA nr. 670 din 18 mai 2011; LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012; LEGEA nr. 34 din 11
martie 2015.

Coninutul acestui act aparine exclusiv S.C. Centrul Teritorial de Calcul Electronic S.A. Piatra-
Neam i nu este un document cu caracter oficial, fiind destinat pentru informarea utilizatorilor.

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.

CAP. I
Dispoziii generale, definiii

ART. 1
Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare i de
exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin.
ART. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia s ia msuri cu
privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. n acest
scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu personalitate juridic.
ART. 3
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele semnificaii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din proprieti
individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i
proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri,
din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin,
parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru
care exist alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de
proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai
mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu
alt destinaie dect aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat - cel puin o
instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie
comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie
i suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din
proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i
totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau juridic, de drept public
ori de drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a majoritii proprietarilor
dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care
sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu
serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile
individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari- suma corespunztoare din
cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.

CAP. II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari

ART. 4
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care,
pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i
gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a
reprezentanilor acestora, dup caz.
ART. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din
numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din
cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de
proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate
comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire i
reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o
anex la acordul de asociere.
ART. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu
statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se
nregistreaz la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje,
numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect
aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-
delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei
circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se
judec cu citarea prilor.
--------
Alin. (6) al art. 6 a fost modificat de art. 66 din LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012, publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 365 din 30 mai 2012.

ART. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la
adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti.
ART. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar
acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea
judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.

CAP. III
Drepturile i obligaiile proprietarilor

ART. 9
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la
adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie
alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi
ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu.
ART. 10
Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au acces, la
cerere, la orice document al acesteia.
ART. 11
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a
modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor
proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai
nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
ART. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten
a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii
apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat
de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i
proprietatea comun care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate
numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local.
ART. 13*)
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste
venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu
privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i
cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-un raport afiat la avizierul asociaiei de
proprietari.
-------------
Art. 13 a fost modificat de art. I din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010.
*) NOTA C.T.C.E. S.A. Piatra-Neam:
Art. II din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 502 din 20
iulie 2010 prevede:
"Art. II
(1) Proprietarii care i achit integral cotele de contribuie la cheltuielile asociaiilor de proprietari
n termen de 12 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei legi vor fi scutii de la plata penalitilor
generate de suma restant cu titlu de baz. Prin cotele de contribuie la cheltuielile asociaiilor de
proprietari se nelege datoria cu titlu de baz fr suma rezultat din penaliti.
(2) Prevederile alin. (1) se aplic i chiriailor care dein spaiu locativ n baza unui contract de
nchiriere cu autoritile administraiei publice locale, centrale sau cu orice instituie a statului.
(3) Prevederile alin. (1) i (2) se aplic familiilor al cror venit net minim lunar pe membru de
familie, respectiv al persoanei singure, nu depete suma de 1.000 lei.
(4) Sumele cu titlu de penaliti datorate ctre asociaiile de proprietari, anulate conform
prezentei legi, vor fi anulate i din obligaiile contractuale existente ntre asociaiile de proprietari i
societatea furnizoare de servicii."

ART. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alt
destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate
nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari
din condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul sau n
spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare
ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din
respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face
fr preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru
reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura
interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru
consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
ART. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n
numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori
spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s repare stricciunile ori s
plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
ART. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-
tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari
ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s
hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.
ART. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de
coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de
locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor
de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei
de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a administratorului
asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de
proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se poate
face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre
cumprtor.

CAP. IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari

ART. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre
cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o
comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre
membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci
adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul
executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic
de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii i pot depune,
dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei
de proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n
acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor
lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr
de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv
ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii
deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i
poate delega atribuiile sale.
ART. 22
(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n niciun mod de suma
depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativ a
urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent de
ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor
delegaiei menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre
proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu
cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu
aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul
deponentului garaniei.
ART. 23
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel puin o dat
pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai asociaiei.
Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor
aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de proprietari, fie de
comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale
asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din
numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal
convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte
de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se
poate completa prin hotrre a adunrii generale.
ART. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei
de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea
general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei
convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de
proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni,
prin votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru proprietarii din
condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu
sunt membri ai asociaiei de proprietari.
ART. 25
(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea n
vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i
modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de
ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele
cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni,
dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor asociaiei de
proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu
al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din
voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii proprietarilor unei
scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe
baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al asociaiei
de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se comunic, n scris,
tuturor proprietarilor.
ART. 26
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a
asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot
ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia*). Acionarea
n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea
acesteia.

*) Not CTCE:
Prin DECIZIA CURII CONSTITUIONALE nr. 670 din 18 mai 2011, publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 421 din 16 iunie 2011,
s-a admis excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art. 26 din Legea nr. 230/2007 privind
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, constatndu-se c sintagma "de
la adoptarea acesteia" este neconstituional.
Conform art. 147 alin. (1) din CONSTITUIA ROMNIEI republicat n MONITORUL OFICIAL
nr. 767 din 31 octombrie 2003 dispoziiile din legile i ordonanele n vigoare, precum i cele din
regulamente, constatate ca fiind neconstituionale, i nceteaz efectele juridice la 45 de zile de la
publicarea deciziei Curii Constituionale dac, n acest interval, Parlamentul sau Guvernul, dup
caz, nu pun de acord prevederile neconstituionale cu dispoziiile Constituiei. Pe durata acestui
termen, dispoziiile constatate ca fiind neconstituionale sunt suspendate de drept.
n concluzie, n intervalul 16 iunie 2011-31 iulie 2011, dispoziiile invocate mai sus au fost
suspendate de drept, ncetndu-i efectele juridice n data de 1 august 2011, ntruct legiuitorul nu
a intervenit pentru modificarea prevederilor atacate.

ART. 27
Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii
comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
 d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru
angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a
altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor asociai.
ART. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n
special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau
de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile
i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va
aciona mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea facturilor
ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea
consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la debitori.
ART. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale,
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul executiv reprezint
asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i
revin.
ART. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are urmtoarele
atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a
statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor
adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de
asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor
generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii
comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod
special situaia ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i reziliaz
contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei
de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele afiate
pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
 m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul
membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele
asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv.
ART. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i i
asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv
n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de
asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a
proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea hotrrilor
adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea
deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau
adunrii generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele,
hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
ART. 32
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerai pe
baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii
bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv
preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa legii i a
proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele
atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale
i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract
de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de
venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari
rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile
cauzate proprietarilor n mod deliberat.
ART. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina
asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator
sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv
furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii
comune.
 CAP. V
Administrarea n asociaia de proprietari

ART. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de
contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru
funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari
ori care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract.
Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art.
22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munc, conform
celor stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte comitetului executiv
al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de
lege i trebuie s nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al
eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc,
precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea cldirii este
asigurat de persoane juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea
general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor
asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului
de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.
ART. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru
exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu
autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a
proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
g) informarea trimestrial, n scris sau prin pota electronic, a proprietarilor, membrii asociaiei
de proprietari, cu privire la situaia financiar cuprinznd toate elementele de cheltuieli, venituri,
ncasri i pli aferente asociaiei de proprietari, sub semntura proprie i contrasemnat de
preedintele i de cenzorul asociaiei de proprietari.
----------
Lit. g) a art. 36 a fost introdus de art. unic din LEGEA nr. 34 din 11 martie 2015 publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 172 din 12 martie 2015.

ART. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de
execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al
asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii
lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
ART. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor
aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice
sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil
profesional. Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud,
nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de
administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.
ART. 39
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public
ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor
direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.
ART. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului termic al
cldirii.
ART. 41
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale
cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i
altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul
proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de
specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri,
eliberate n condiiile legii.
ART. 42
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin fa de destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face
numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se
nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii.
ART. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea
i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor
i cu semntura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform
prevederilor legale.
ART. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n numele
proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.

CAP. VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari

ART. 45
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul
executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i
cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare
organizrii i funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de reparaii
anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti
i va prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea
acestui fond, care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune
se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte
fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar,
n condiiile legii.
ART. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
ART. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti
individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate
financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.
ART. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui
proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea
comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice
sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz
individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza
emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului
serviciu.
ART. 49
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu
de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de
ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit
pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe
lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de
penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse
asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune
sau alte cheltuieli de natur administrativ.
ART. 50
(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face
vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de
zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare
proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de
Codul de procedur civil.
ART. 51
(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i
altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra
tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n
interesul crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor
de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin
care asociaia confirm plata sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin. (1) i (2) sunt
scutite de tax de timbru.

CAP. VII
Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari

ART. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti
sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n
conformitate cu prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment specializat n
sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari.
ART. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin
proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti
ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra
proprietii comune.
ART. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar,
la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n
baza unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s
practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.
ART. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al Consiliului
General al Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul
asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de
proprietari.

CAP. VIII
Sanciuni

ART. 56
 (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv
al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de
siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu
ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice
i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten
colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori,
administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a
elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de
natur s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii
fr aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici i
personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor ori al
societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de
mprejurri nct s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic persoanelor fizice
constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului
angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de
utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane
interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele
mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei
Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora.
ART. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei
Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i completri
prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare.

CAP. IX
Dispoziii tranzitorii i finale

ART. 58
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat, care dein
n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n cldirile de
locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s
mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de
statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv
proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege.
 ART. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor i
Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei
i Egalitii de anse, Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre
adoptare Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor acesteia.
ART. 60
Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I.
ART. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art.
69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana
Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin
Legea nr. 234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare.

Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu
respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei, republicat.

PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR

BOGDAN OLTEANU

PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU

Bucureti, 6 iulie 2007.

Nr. 230.

23 iulie 2007
------