Derecho Inmobiliario

Desalojo de Inmuebles Registrados & Las Audiencias

Desalojo de Inmuebles Registrados.

Definicin.
Art. 47.- Definicin. Es el procedimiento mediante el cual se libera un
inmueble registrado de cualquier ocupacin ilegal.

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07.

El desalojo es aquel procedimiento que tiene por objeto recuperar el uso y goce de un
inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea por tener una
obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter de simple intruso sin pretensiones a
la posesin.
La titularidad de dicho inmueble corresponde no slo al propietario, sino tambin al
poseedor a ttulo de dueo, al usufructuario, al usuario, y, en general, a todo aquel que tenga
un derecho de uso y goce del inmueble.
Se puede definir como el procedimiento mediante el cual, que habiendo cumplido al
Procedimiento de Saneamiento establecido por La Ley de Registro Inmobiliario, se incita a
abandonar un inmueble a una persona, cuya ocupacin se encuentra de manera ilcita, ya sea
por la fuerza o pacifica, y el cual no tiene derecho de propiedad alguno. De esta definicin, se
desprende que inmediatamente un inmueble que no haya sido sometido al proceso de
saneamiento no puede beneficiarse de las disposiciones establecidas en la Ley No. 108-05
Sobre Registro Inmobiliarios y sus Reglamentos en cuanto al desalojo se refiere, es una
manera del Estado como garante de la propiedad de proteger los intereses privados de una
persona sobre una propiedad.
Dos condiciones son primordiales para solicitar el desalojo de un inmueble registrado: Que
el inmueble est registrado y que exista una perturbacin al derecho de propiedad, es decir la
ocupacin ilegal de una o varios personas sobre un predio. Un desalojo no puede proceder si
es de un copropietario del mismo inmueble contra otro en virtud de una Constancia Anotada y
si todo el ocupante lo hace con autorizacin del propietario, debe tramitarse o perseguirse por
ante la jurisdiccin ordinaria.

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Procedimiento de desalojo ante el abogado del Estado. Autorizacin

de Desalojo. Procedimiento Judicial de Desalojo. Plazo Para la
Notificacin del Desalojo.

Art. 48.- Procedimiento de desalojo ante el Abogado del Estado.. El

propietario de un inmueble registrado, amparado en su Certificado de
Ttulo o Constancia Anotada puede requerir el Abogado del Estado el
auxilio de la Fuerza Pblica para proceder al desalojo del ocupante o
intruso.

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07.

Durante el procedimiento de desalojo por ante el abogado del estado intervienen el

intimante o propietario y el intimando u ocupante por ante el rgano que es el Abogado del
Estado.
El propietario de un inmueble registrado, amparado en su Certificado de Ttulo o
Constancia Anotada que requiera por ante el Abogado del Estado el auxilio de la Fuerza
Pblica para proceder al desalojo de un ocupante o intruso, de tener una instancia
debidamente motivada de las razones del desalojo y anexo a la misma, una copia del
Certificado de Ttulo, copia de su cdula, los recibos de pago correspondientes, y todos los
documentos que lo acrediten como propietario del inmueble en cuestin.
El propietario se provee de la autorizacin emitida por el Abogado del Estado que ser
notificada al intruso por acto de alguacil, conjuntamente con el Certificado de Ttulo,
intimndole para que en el plazo de quince (15) das abandone el inmueble ilegalmente
ocupado. Vencido este plazo, el Abogado del Estado mediante oficio, que ser notificado
mediante acto de alguacil, conceder un ltimo plazo de quince (15) das para que el intruso
abandone el inmueble o deposite sus alegatos por ante dicha institucin.
El Abogado del Estado luego de que compruebe la legitimidad de los documentos
depositados por el propietario, y transcurridos los plazos ya establecidos ordenar el desalojo
que deber ser realizado por acto de alguacil mediante proceso verbal de desalojo en un plazo
no mayor de treinta (30) das.
Segn algunos autores en este proceso, se dan varios casos, por ejemplo los fallos de los
magistrados son encaminados por el ambiente poltico o social de la poca, con relacin con

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otros rganos de la jurisdiccin inmobiliaria, el procedimiento no es metdico y la objetividad

es limitada.

Art. 49.- Procedimiento judicial de desalojo. Como producto de un

proceso contradictorio, los jueces de la Jurisdiccin Inmobiliaria pueden
ordenar el desalojo, a solicitud de parte interesada, del Abogado del
Estado o de oficio.

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07.

Durante este procedimiento de desalojo intervienen el intimante o propietario y el

intimando u ocupante por ante el rgano que son los Tribunales de Tierras.
Puede decirse que este procedimiento es uno de los avances, que la Ley de Registro
Inmobiliario ha trado a la Jurisdiccin Inmobiliaria, introduce el Proceso Judicial del Desalojo,
como un proceso contradictorio, donde los jueces de la Jurisdiccin Inmobiliaria pueden
ordenar el desalojo, a solicitud de parte interesada, del Abogado del Estado o de oficio, este a
su vez puede ser de manera principal, como de manera accesoria a otro proceso por ante la
Jurisdiccin Inmobiliaria, el procedimiento a ser usado es el mismo que establece los Artculos
28, 29 y 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, que trata sobre la Litis Sobre Derecho
Registrado.
Primero se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden
probar y el derecho que debe ser aplicado, por ante la secretara del Despacho Judicial del
Tribunal de Jurisdiccin Original territorialmente competente.
Se notifica la demanda en los casos contradictorios entre partes, y en el plazo de la octava
franca a partir de la fecha de depsito de la demanda en el tribunal, el demandante debe
depositar en el tribunal apoderado la constancia de que ha notificado al demandado por acto
de alguacil la instancia introductiva de la demanda depositada en ese tribunal.
Las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que
establece el Cdigo de Procedimiento Civil.
El Reglamento de los Tribunales de Tierras, en su artculo 134 establece que: si el
demandante no cumple con el requisito del depsito de la notificacin de la demanda
introductiva en la secretaria del Despacho Judicial en el plazo establecido en el artculo 30 de la
ley de Registro Inmobiliario la misma quedar sin efecto. Hay doctrinarios que entiende que se
refiere a la caducidad, otras a la inadmisibilidad, esto es con respecto de esa instancia no de
los derechos, por eso es posible solicitar el desglose de los documentos.

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Es obligacin del juez apoderado las inscripciones de las oposiciones, y slo se inscriben a
solicitud este como establece el artculo 135 del Reglamento de los Tribunales. Esto se refiere
a informar al Registro de Ttulos y a la Direccin Regional de Mensuras Catastrales
correspondientes, la existencia de la litis. El Registro de Ttulos correspondiente anotar un
asiento sobre el inmueble involucrado en el que se har constar que el mismo es objeto de un
conflicto que se est conociendo en dicho tribunal. Una vez decidido el litigio tambin
informar la decisin que pone fin al proceso.

Particin de Inmuebles Registrados. Definicin. Competencia.

Concepto de la Determinacin de Herederos. Procedimiento para la
va administrativa o graciosa en la determinacin de herederos y la
particin.

El artculo 54 de la Ley de Registro Inmobiliario, define lo que es el procedimiento de

Particin de inmuebles registrados en la forma siguiente: Es el procedimiento mediante el
cual se hace cesar el estado de indivisin entre los copropietarios, coherederos y/o
coparticipes de un inmueble registrado. La particin involucra la totalidad del inmueble.
El procedimiento de particin puede ser amigable, sin embargo, en el curso de la misma se
puede tornar litigiosa, tal y como ha sido consagrado por los artculos 55 prrafo, de la Ley
108-05, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144 y 145 del Reglamento de los Tribunales Superiores
de Tierras y de Jurisdiccin Original, y 172 del Reglamento de Mensuras Catastrales y por el
prrafo IV del artculo 110 del Reglamento General de Registro de Ttulos.
El tribunal de jurisdiccin original que territorialmente corresponde al inmueble es el
competente para conocer de los casos de particin de inmuebles registrados. En aquellos
casos en que se trate de inmuebles ubicados en diferentes jurisdicciones la primera
jurisdiccin apoderada ser el tribunal competente. De la lectura del texto anterior se
desprende que competencia territorial tiene un carcter de inters privado, pudiendo las
partes conferirle esa competencia al tribunal de jurisdiccin original, cuando existan ms de
un inmueble sometido al proceso de particin, siempre bajo la condicin de que por lo menos
uno de los inmuebles objeto del proceso sea de la competencia territorial del Tribunal de
Jurisdiccin Original.

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La Determinacin de Herederos es el procedimiento mediante el cual se declaran quines

son los sucesores de un determinado finado, por cuya muerte se abre la sucesin, a los fines
de establecer su calidad para recibir los bienes dejados por el mismo.

El procedimiento para la va administrativa o graciosa en la determinacin de herederos y

particin inicia con la instrumentacin del expediente que debe estar formado, en primer
lugar, por una instancia motivada adecuadamente. En ella se expresara el objeto del
procedimiento, con las generales completas de cada uno de los herederos, esto es, nombre,
estado civil, especificar si hay menores, etc. Y la especificacin de la porcin de los derechos
que le corresponde a cada heredero.
En segundo lugar se le anexan los documentos establecido en el artculo 142 del
Reglamento de los Tribunales de Tierras, el cual consigna que la solicitud de aprobacin de
particin amigable presentada ante el Juez o Tribunal contendr las menciones requeridas
por este Reglamento para el apoderamiento de los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria,
y llevara anexo:
1) Instancia motivada
2) La propuesta de particin de los derechos.
3) El proyecto de subdivisin del inmueble.
4) El o los Duplicados de Certificado de Titulo Correspondiente.
5) La certificacin del estado actual del inmueble, expedida por el Registro de Ttulos
correspondiente.
6) Acto de notoriedad que pruebe la calidad de los mismos, en caso de tratarse de particin
entre coherederos.
7) El acta de defuncin; ella probara el fallecimiento del causante.
8) El acta o las actas de matrimonios, en caso que el de cujus se haya casado en ms de una
ocasin.
9) El acta de nacimiento de cada heredero. Con ella se probara la calidad o filiacin de los
sucesores. Ella establece la vocacin sucesoral.
10) Se depositara el o los Certificados de Ttulos, en caso de que sean varios los inmuebles,
prueben los derechos inmobiliarios de que fue titular el de cujus.
11) Los actos que aprueben cualquier operacin realizada por los herederos con los
terceros, pueden aportarse al expediente.

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12) Adems se depositara la constancia, por medio de la certificacin correspondiente, de

haberse cumplido con los impuestos sobre sucesin y donacin correspondiente a la
liquidacin sucesoria.
13) El acta de notoriedad. Con ella se prueban o se confirman la calidad, capacidad, la
filiacin, o el estado de cada heredero, el historial de la vida conyugal, matrimonial y de
procreacin del de cujus.
14) El contrato de cuota litis- poder que otorgan los herederos al abogado que los
representa si existe.
15) Se depositaran los actos de donacin entre vivos o testamentarios, previo pago de las
formalidades legales y fiscales correspondientes, que pudo suscribir el causante, como actos
de donacin o manifestacin de ltima voluntad por va testamentaria.

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Las Audiencias.
Definicin

De acuerdo a la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario modificada por la Ley No. 51-07 la
audiencia es la etapa oral, pblica y contradictoria del proceso, donde las partes presentan las
peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que desean hacer valer por ante los tribunales
de la Jurisdiccin Inmobiliaria.

La audiencia es presidida por el juez o los jueces apoderados del caso. Por cada audiencia
se levanta un acta donde se registran los principales datos de la misma. La audiencia es la
etapa del proceso judicial mediante la cual el Juez o Tribunal escucha los alegatos,
pretensiones y peticiones de las partes; recibe y toma conocimiento de las pruebas por ellas
aportadas; decide sobre las mismas. Todas las audiencias celebradas por los Tribunales de la
Jurisdiccin Inmobiliaria son orales, pblicas y contradictorias.

Audiencia de Saneamiento. Audiencia de Pruebas y Audiencia de

Fondo, Otras Audiencias. Delito de Audiencia. El Perjurio. Citacin
para las Audiencias. Medidas de Inadmisin. Excepcin de
Incompetencia.

En el saneamiento el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe

trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario. En estas audiencias para el
saneamiento se cumplen todas las formalidades previstas para la celebracin de las
audiencias ante un Juez o Tribunal de la Jurisdiccin Inmobiliaria. La Jurisdiccin Inmobiliaria
puede celebrar las audiencias necesarias a los fines de instruir y decidir el caso. Participan en
estas audiencias toda persona, a ttulo personal o a travs de su representante, que manifieste
un inters en el mismo, independientemente de que haya sido notificada o no, de que su
nombre figure en los avisos para el saneamiento o no. Cuando se efecta la publicidad
correspondiente para el inicio del proceso judicial del saneamiento, el Juez o Tribunal de la
Jurisdiccin Inmobiliaria apoderado podr proceder a la vista de la causa, y fallar el mismo
independientemente de la comparecencia o no de los convocados, sin perjuicio de poder
beneficiarlos o perjudicarlos con su decisin.

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En aquellos procesos que no son de orden pblico slo se celebran dos audiencias: la
audiencia de sometimiento de pruebas y la audiencia de fondo. En la primera audiencia, se
presentan las pruebas en que las partes apoyan sus pretensiones. Las partes pueden solicitar
al juez que requiera cualquier prueba que les resulte inaccesible y que deba ser ponderada. En
esta audiencia, el juez, debe fijar la fecha de la segunda audiencia y las partes comparecientes
quedan debidamente citadas. Excepcionalmente, en caso de que aparezcan nuevas pruebas, se
revelen hechos o se planteen incidentes que a juicio del juez deban ser ponderados, ste podr
fijar nuevas audiencias para tales fines dentro de los treinta (30) das a partir de que tuviere
conocimiento de los mismos. La audiencia de sometimiento de pruebas es la primera
audiencia. En ella las partes presentarn un inventario escrito, en el que consignarn y
anexarn los documentos y dems pruebas que harn valer en apoyo de sus pretensiones. La
audiencia de sometimiento de pruebas ser celebrada en un plazo no menor de veinticinco
(25) ni mayor de sesenta (60) das posteriores al apoderamiento del Juez o Tribunal.

En la audiencia de sometimiento de pruebas las partes, adems de presentar el inventario

escrito, comunicarn al Juez o Tribunal aquellas pruebas que les hayan resultado inaccesibles
y que a su juicio deban ser ponderadas. Aquellas pruebas que habindolas podido conseguir el
interesado, no las haya obtenido por no realizar los trmites en el tiempo y forma requeridos,
no se reputarn inaccesibles. Cuando el juez o Tribunal considere que a las partes les ha
resultado imposible acceder a pruebas que deban ser ponderadas para la solucin del caso,
dispondr las medidas que estime convenientes para la provisin de las mismas. El
conocimiento de las excepciones de procedimiento a pena de inadmisibilidad, deben ser
presentadas simultneamente y antes de toda defensa al fondo, debiendo ser propuestas en la
audiencia de presentacin de pruebas. Los medios de inadmisin pueden ser propuestos en
todo estado de causa.

En la audiencia de fondo, las partes deben presentar sus conclusiones por escrito,
pudiendo el juez conceder plazos a las partes, no mayores de quince (15) das consecutivos a
los fines de depsito de escritos ampliatorios. En la audiencia de fondo, la cual debe haber
sido fijada por el Juez o Tribunal en la audiencia de sometimiento de pruebas, en un plazo no
mayor de treinta (30) das, el Juez o Tribunal intimar a las partes para que presenten sus
alegatos y depositen sus conclusiones escritas. Las partes en los escritos ampliatorios slo
podrn desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo requisito para su recepcin

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en la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que se anexe al mismo el acto de

notificacin del escrito producido a la contraparte.

Se entiende por delito de audiencia, de acuerdo al artculo 238 de la Ley de Registro de

Tierras, toda persona que fuere culpable de mala conducta en presencia de un juez del
Tribunal de Tierras o en sitio tan prximo al en que el tribunal o juez est ejerciendo sus
funciones, que obstaculizare la administracin de justicia.

El Tribunal de Tierras, o cualquier juez del mismo, podr juzgar sumariamente y

castigar con prisin de seis a treinta das, o multa de RD$6.OO a RD$1OO.OO, o ambas penas a
la Vez.

Las sentencias prescritas en los casos previstos por el artculo 238, son
inapelables. El referido artculo sanciona no slo la mala conducta o la falta de respeto
cometidas en presencia del tribunal sino cuando tales hechos han sido realizados tan cerca del
tribunal que pueda estimarse que han obstaculizado la administracin de la justicia.

Sanciona por igual la negativa a prestar juramento o declarar como testigo, porque
es posible que estos rechazos conlleven en determinados casos (y es privativo del juez
apreciar soberanamente), una desobediencia al mandato del tribunal.

De todo lo antes sealado se infiere, que son imprescindibles estos tres elementos
para que la infraccin pueda considerarse vlida: a) Mala conducta o falta de respeto en el
primer caso y negativa a declarar o a prestar juramento en el segundo caso; b) que esto se
haya hecho en presencia del tribunal o tan cerca de l que haya obstaculizado la
administracin de la justicia; c) que se haya realizado con el inters manifiesto de procurar
dicha obstaculizacin. Por lo dems, el juez podr ponderar soberanamente tales hechos, sin
que tal apreciacin soberana pueda censurarse en la Corte de Casacin.

Perjurio es la afirmacin de un hecho falso, bajo juramento o promesa de decir verdad; sea
al declarar por ante algn Tribunal, Juez, funcionario u otra persona competente para recibir
el juramento o la promesa; sea en algn documento suscrito por la persona que haga la
declaracin, en cualquier procedimiento civil o criminal, en cualquier caso en que la ley exija o
admita el juramento o la promesa. En lo que se refiere al perjurio incluye adems, las
declaraciones falsas prestadas bajo la fe del juramento a los registradores de ttulos, y a los
agrimensores cuando estn investidos del carcter de oficial pblico deben debe

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contemplarse las caractersticas establecidas en el derecho comn y las particularidades

precisadas en relacin con el carcter de especialidad de la Jurisdiccin Inmobiliaria ya que
conllevan las mismas sanciones.

Las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que
establece el Cdigo de Procedimiento Civil.

Son medios de defensa para hacer declarar a una de las partes inadmisible en su accin, sin
examen al fondo, por falta de derecho para actuar en justicia, tales como la falta de calidad, la
falta de inters, la prescripcin, el plazo prefijado y la cosa juzgada. Los medios de inadmisin
sern regidos por el derecho comn.

Debemos de entender por excepcin por incompetencia a todas aquellas cuestiones de

competencia, en ese sentido, esta excepcin se divide en dos: declinatoria que es aquella que
se propondr ante el Juez a quien se considere incompetente, pidindole que se abstenga del
conocimiento del negocio y remita los autos al juez que se considere competente; e inhibitoria
que es la que se intenta ante el juez a quien se considere competente, pidindole que dirija
oficio al que se estima no competente, para que se inhiba y remita los autos.

Toda excepcin de incompetencia debe indicar cul es la jurisdiccin competente. La

decisin que dicte el Tribunal de la Jurisdiccin Inmobiliaria apoderado se impone a las
partes.

Mora Judicial. Las Costas. Publicidad. Notificaciones. Publicidad de

Mensuras. Publicidad de Actuaciones, Publicidad Registral y
Publicidad de Decisiones.

Una vez el expediente queda en estado de fallo el Tribunal tiene un plazo de sesenta (60)
das para dictar sentencia. Por causas justificadas el Presidente del Tribunal Superior de
Tierras podr prorrogarlo hasta por treinta (30) das. Un expediente queda en estado de ser
fallado cuando las partes han concluido al fondo y han transcurrido los plazos otorgados para
el depsito de escritos ampliatorios, cuando as proceda.

En todos los procesos judiciales conocidos por ante los tribunales de la jurisdiccin
Inmobiliaria con excepcin del saneamiento, se podr condenar al pago de las costas a la parte
que sucumba, el tribunal apoderado aprueba las mismas de acuerdo con la ley. Las costas son

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los gastos en que debe incurrir cada una de las partes involucradas en un juicio. Dentro de las
mismas se incluyen los gastos inherentes al proceso: notificaciones, tasas y dems, as como,
en ciertos casos, los gastos de asistencia letrada (coste del abogado y procurador).

La publicidad es uno de los cuatro pilares del sistema Torrens y del sistema dominicano
registral por consiguiente. Esta se produce con toda una fuente de informaciones que se crea
sobre el inmueble, desde el sistema de notificaciones durante el saneamiento, hasta la
inscripcin de los derechos en un Registrador de Ttulos, un tercero con inters legtimo tiene
siempre acceso para estar al da de la situacin jurdica del inmueble registrado.

Es toda actuacin que tiene por finalidad poner en conocimiento del pblico un proceso y
todas las acciones emanadas de esta Jurisdiccin en relacin con los mismos. Las precisiones
en lo referente a las medidas de publicidad para cada caso son las establecidas por la va
reglamentaria.

Publicidad de la mensura. El agrimensor designado, en su carcter de oficial pblico de la

jurisdiccin comunicar por escrito con acuse de recibo, previo al inicio de los trabajos de
campo, a los colindantes, ocupantes, reclamantes e interesados del inmueble objeto a
mensurar.

Todas las actuaciones relacionadas con un proceso deben hacerse de conocimiento pblico
por los mecanismos establecidos en esta ley y en la va reglamentaria. Las decisiones deben
publicarse dentro de las instalaciones del tribunal apoderado, garantizando su acceso por los
medios que se estimen convenientes. Todos los plazos para interponer los recursos
relacionados con estas decisiones comienzan a correr a partir de su notificacin. Es la
publicidad referida al inmueble, sus titulares y el estado jurdico del mismo. Todas las
actuaciones que por la aplicacin de la presente ley requieran de una notificacin sern
realizadas por actos instrumentados por ministeriales de la Jurisdiccin Inmobiliaria.

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