Edificarea construciilor.

Principala modalitate de dobndire a proprietii construciilor o reprezint edificarea acestora de ctre cei interesai.
Principalele reglementri aplicabile n materie sunt coninute de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor i de Legea
nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul.
Realizarea construciilor civile, industriale, agricole sau de orice alt natur este supus unui control administrativ
prealabil constnd n eliberarea unei autorizaii de construire.
Autorizaia de construire este un act de autoritate al administraiei locale supus controlului judectoresc conform
Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.
Dobndirea dreptului de proprietate asupra unei construcii edificate nu este ns condiionat de obinerea
autorizaiei de construire.
Astfel, soii care edific n timpul cstoriei o construcie vor dobndi proprietatea comun a acestui bun, care va fi
supus partajului n condiiile Codului familiei, chiar dac nu a fost obinut autorizaia de construire. Tot astfel,
prtul ntr-o aciune n revendicare nu se va putea apra invocnd inexistena autorizaiei de construire la momentul
edificrii construciei de ctre reclamant.
Sanciunile pentru construirea fr autorizaie sunt prevzute n capitolul III al Legii nr. 50/1991 i ele sunt de natur
penal sau contravenional, dup caz. Consecutiv stabilirii rspunderii penale sau contravenionale poate fi adoptat
i msura desfiinrii lucrrilor executate fr autorizaie sau cu nclcarea acesteia.

Dobndirea de locuine i alte spaii n condiiile prevzute de Decretul-lege nr. 61/1990 i de Legea nr.
85/1992

Decretul-lege nr. 61/1990 a reglementat n primul rnd vnzarea locuinelor construite din fondurile de stat i din
fondurile unitilor economice sau bugetare de stat ctre cetenii romni.
Dispoziiile legale au un pronunat caracter de protecie social 3 acordnd o serie de faciliti destinatarilor, cum ar
fi stabilirea unor preuri de vnzare prefereniale, mult inferioare preului
de circulaie al unor locuine asemntoare 4 , posibilitatea cumprrii locuinelor n rate, acordarea de credite cu
dobnzi reduse pentru a fi utilizate la plata preului.

Vnzarea locuinelor construite din fondurile statului, deinute de chiriai

Prima categorie de locuine a cror vnzare este reglementat prin cele dou acte normative o constituie locuinele
construite din fondurile statului, care fac obiectul unor contracte de inchiriere ai cror titulari sunt ceteni romni.

Legea prevede c aceste locuine pot fi cumprate de titularii contractelor de nchiriere, ceea ce nseamn c, pe de o
parte, numai acestora le revine dreptul de a-i manifesta opiunea de a cumpra iar, pe de alt parte, unitile
specializate n vnzarea locuinelor nu vor putea refuza ncheierea contractelor de vnzare-cumprare.
Ca urmare, refuzul de a vinde manifestat de unitatea specializat, constituind o nclcare a obligaiei legale de a face,
va putea fi cenzurat de instana judectoreasc sesizat n acest scop. Instana este astfel abilitat s pronune o
hotrre care s in loc de act de vnzare-cumprare, similar situaiilor n care una dintre prile unui antecontract
de vnzare-cumprare a unui imobil refuz ncheierea actului translativ de proprietate.

Dac titularul contractului de nchiriere a decedat dup ce i-a manifestat dorina de a cumpra locuina, formulnd
cererea scris n acest scop, contractul de vnzare-cumprare nu va putea fi ncheiat cu succesorii chiriaului.

Dac titularul contractului de nchiriere este cstorit, dreptul de a cumpra locuina, fiind dobndit n timpul
cstoriei, este bun comun. Ca urmare i locuina cumprat n condiiile dispoziiilor legale analizate va fi tot bun
comun, chiar dac soii sunt desprii n fapt iar unul dintre ei a achitat integral preul locuinei.

Vnzarea locuinelor construite din fondurile statului, neocupate de chiriai

Cea de a doua categorie de locuine care au putut face obiectul vnzrii n temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 o
constituie locuinele construite din fondurile statului, neocupate de chiriai.
Aceste locuine puteau fi vndute n primul rnd cetenilor romni, care beneficiau de toate msurile de protecie
social prevzute de lege n cazul cumprrii locuinelor de ctre chiriai (preuri reduse, credite etc.). Vnzarea
acestor locuine nu a fost ns obligatorie, aa c n caz de refuz de a vinde nu s-a putut recurge la o executare silit
atipic, aa cum se poate proceda n situaia chiriailor care doresc s-i cumpere locuina nchiriat.
n al doilea rnd, aceste locuine au putut fi cumprate i de persoanele care nu au cetenie romn i au dorit s-i
stabileasc domiciliul n Romnia. Aceste persoane nu au putut beneficia ns de prevederile de protecie social
prevzute de lege i au trebuit s achite preul integral al locuinei, n valut.
Dup adoptarea Legii nr. 85/1992, locuinele construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice
sau bugetare de stat, care nu fac obiectul unui contract de nchiriere sau pentru care nu au fost emise ordine de
repartiie, pot fi vndute numai prin licitaie public.
n acelai mod pot fi vndute i locuinele care au ca titular de contract de nchiriere o persoan juridic, cu excepia
celor nchiriate de persoane juridice fr scop .
Cumprtori vor putea fi numai persoanele fizice cu cetenie romn sau persoanele juridice care au sediul n
Romnia, deci au naionalitate romn.

Construciile de locuine finanate din fondurile statului n curs de execuie i nerepartizate nominal pn la data
intrrii n vigoare a Legii nr. 85/1992, care nu pot fi terminate i vndute n condiiile reglementrilor n vigoare, pot
fi vndute pe apartamente, pe paliere, pe scri, pe tronsoane de cldiri sau n ntregime, prin licitaie public.

Spaiile destinate activitilor de comer i de prestri servicii, de mic industrie i oricror alte activiti similare,
situate n construciile de locuine n curs de execuie i aflate n proprietatea regiilor autonome specializate n
administrarea locuinelor sau a consiliilor locale pot fi i ele vndute prin licitaie public.

Vnzarea locuinelor construite din fondurile unitilor economice sau ale unitilor bugetare.
n aceleai condiii ca i locuinele construite din fondurile statului, ocupate de chiriai, vor fi vndute titularilor
contractelor de nchiriere locuinele construite din fondurile unitilor economice sau bugetare, pn la data intrrii
n vigoare a Legii nr. 85/1992 i locuinele care nainte de 6 martie 1945 au aparinut regiilor autonome, instituiilor
i societilor cu capital de
stat, mixt sau privat, care i-au ncetat existena dup aceast data sau, dup caz, au devenit, prin reorganizare,
uniti economice sau bugetare de stat

Cumprtori vor putea fi i chiriaii care nu au calitatea de salariai ai unitii vnztoare. Dispoziiile Legii nr.
85/1992 nu condiioneaz vnzarea, ctre chiria, de obligaia acestuia de a contracta ntr-un termen stabilit printr-o
ofert a unitii .

Nu pot fi vndute:
a) locuinele care depesc suprafeele maxime prevzute n actele normative n baza crora s-au executat locuinele
din fondurile statului i din fondurile unitilor economice i bugetare de stat,
precum i cele care prezint finisaje superioare, echivalente unor lucrri de art sau ornamentale deosebite, sau care
beneficiaz de dotri speciale, cum ar fi: piscin, saun, ser, cram, bar-vinotec, camer frigorific sau altele
asemenea
b) locuinele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite n funcii, drept
locuine pe durata exercitrii funciei, chiar dac acestea sunt scoase ulterior din evidena locuinelor de protocol
c) locuinele n curs de execuie trecute n patrimonial Parlamentului Romniei, Ministerului Aprrii Naionale,
Ministerului de Interne, Serviciului Romn de Informaii, Serviciului de Protecie i Paz, Ministerului Justiiei
Direcia general a penitenciarelor, precum i cele pe care acestea le construiesc prin planuri proprii de investiii sau
le achiziioneaz folosind alocaii bugetare care se asigur n acest scop
d) locuinele de intervenie
e) locuinele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialiti sau personalului
Ministerului de Interne.

Dobndirea locuinelor n condiiile Legii nr. 112/1995

Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n
proprietatea statului, reglementeaz, ca msur reparatorie, cazurile
i condiiile n care asemenea imobile se restituie fotilor proprietar i dobndirea prin cumprare a unora dintre
locuinele respective de ctre chiriai.
Obiect al legii l formeaz numai imobilele cu destinaia de locuine, trecute ca atare n proprietatea statului sau a
altor persoane juridice, dup 6 martie 1945, cu titlu i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice la
data de 22 decembrie 1989.
Trecerea locuinei n proprietatea statului trebuie s se fi realizat n baza unor titluri valabile, cum ar fi decretele de
expropriere, valabilitate care se analizeaz n raport cu prevederile legale n vigoare la acea data.
Beneficiarii restituirii n natur. Dup distinciile prevzute de lege, pot beneficia de restituirea n natur a
locuinelor fotii proprietari persoane fizice, motenitorii acestora sau rudele pn la
gradul al doilea ale fostului proprietar aflat n via. Persoana n cauz trebuie s aib cetenie romn, la data
intrrii n vigoare a legii, indiferent dac aceasta are sau nu domiciliul n ar.
Fostul proprietar sau motenitorii acestuia trebuie s aib cetenie romn la data formulrii cererii sau s fac
dovada declanrii procedurii legale pentru obinerea ceteniei romne n termen de 6 luni de la intrarea n vigoare
a legii.
Nu pot beneficia de prevederile Legii nr. 112/1995 apatrizii, cetenii strini i persoanele juridice, indiferent de
naionalitate.

Cazurile de restituire n natur. Cazurile n care locuinele pot fi restituite n natur sunt destul de reduse numeric.
Astfel beneficiaz de restituirea n natur, prin redobndirea dreptului de proprietate,
fotii proprietari sau motenitorii acestora, care locuiau la data de 22 decembrie 1989 n calitate de chiriai n
apartamentele preluate de stat. De asemenea, vor fi restituite n natur i apartamentele care erau libere la aceeai
dat, respectiv acelea care nu erau ocupate de chiriai n temeiul unui contract de nchiriere valabil ncheiat.
n cazul n care mai muli motenitori locuiau la data de 22 decembrie 1989, fiecare ntr-un apartament trecut n
proprietatea statului de la fostul proprietar, ei devin proprietarii apartamentului respective.
Fostul proprietar sau motenitorii acestuia, dac locuiau la data de 22 decembrie 1989 n acelai apartament cu ali
chiriai, devin proprietarii ntregului apartament. Evacuarea chiriailor i punerea n posesie a proprietarilor se vor
face numai dup acordarea efectiv a unei locuine corespunztoare de ctre autoritile publice sau de ctre
proprietari.
Pot deveni proprietari ai apartamentelor i rudele pn la gradul al doilea ale fostului proprietar n via, care locuiau
n ele cu chirie la data de 22 decembrie 1989, dac le locuiau i la data intrrii n vigoare a legii i au obinut
consimmntul fostului proprietar, dat prin nscris authentic.
Fotii proprietari ale cror locuine nu le pot fi restituite n natur vor primi despgubiri calculate n baza criteriilor
prevzute de lege.
Pentru a beneficia de msurile reparatorii n discuie este necesar ca fotii proprietari s se fi adresat, n termen de 6
luni de la intrarea n vigoare a legii, cu cereri la comisiile constituite n acest scop.

Dobndirea locuinelor de ctre chiriai. Chiriaii titulari ai contractelor de nchiriere avnd ca obiect
apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora pot opta pentru cumprarea
acestor locuine. Legea a instituit astfel un drept de opiune la cumprare n favoarea chiriailor, care n cazul
exercitrii sale, oblig ntreprinderea de stat specializat n vnzarea locuinelor s ncheie contractul de vnzare-
cumprare.
De acelai drept beneficiaz i chiriaii care ocup spaii locative realizate prin extinderea spaiului iniial construit.
Sunt exceptate de la vnzare apartamentele care, la data intrrii n vigoare a legii, beneficiau de dotri speciale
(piscin, saun, ser, cram, bar, vinotec sau camer frigorific) precum i cele care au avut destinaia de case de
oaspei, de protocol, cele declarate monumente istorice i din patrimoniul naional, precum i cele folosite ca
reedine pentru fotii i actualii demnitari.

Situaia juridic a terenurilor aferente construciilor. Odat cu restituirea n natur i dobndirea dreptului de
proprietate asupra apartamentelor se dobndete i dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, aa cum au fost
determinate la data trecerii n proprietatea statului.
Prin teren aferent se nelege terenul destinat exploatrii normale a construciei (terenul efectiv ocupat de construcii,
curte, ci de acces etc.) n limitele determinate la data trecerii locuinei n proprietatea statului.

Dobndirea imobilelor n condiiile Legii nr. 10/2001

Legea nr. 10/14 februarie 2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie
1945-22 decembrie 1989 face parte din seria actelor normative care au ca scop ndreptarea nedreptilor comise de
regimul comunist prin preluarea abuziv a unor imobile proprietate privat.
Articolul 6 definete imobilele la care se refer artnd c sunt avute n vedere terenurile, cu sau fr construcii, cu
oricare dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv, precum i bunurile mobile devenite imobile prin
ncorporare n aceste construcii. Sunt vizate i unele imobile prin destinaie, respectiv utilajele i instalaiile preluate
de stat sau de alte persoane juridice odat cu imobilul, cu condiia ca acestea s existe la data intrrii n vigoare a
legii, aceeai natur juridic avnd-o de altfel i bunurile mobile devenite imobile prin ncorporare n construcii.
Astfel, spre deosebire de Legea nr. 112/1995, care a reglementat numai situaia construciilor cu destinaia de
locuine, preluate de stat cu titlu, i a terenurilor aferente acestora, Legea nr. 10/2001 are n vedere acordarea de
msuri reparatorii pentru construciile i terenurile aferente acestora, preluate abuziv de stat, de organizaiile
cooperatiste sau de alte persoane juridice, cu sau fr titlu, indifferent de destinaiile avute de aceste imobile la data
prelurii.

Fostul proprietar sau motenitorii acestuia vor putea obine restituirea n natur a imobilelor cu destinaie de
locuine, indiferent de numrul acestora sau dac ele sunt sau nu ocupate de chiriai, cu condiia ca imobilul s nu fi
fcut obiectul unui act de nstrinare valabil ncheiat pn la data intrrii n vigoare a legii.

Nu fac obiectul Legii nr. 10/2001 terenurile situate n extravilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data
notificrii, cele al cror regim juridic a fost reglementat prin Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat i prin
Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere,
solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997 i nici construciile al
cror regim juridic este reglementat de ultimul act normativ citat [art. 8 alin. (1) din Legea nr. 10/2001]. De
asemenea, exced obiectului de reglementare al Legii nr. 10/2001 imobilele care au aparinut cultelor religioase sau
comunitilor minoritilor naionale, preluate de stat sau de alte
persoane juridice precum i imobilele care au aparinut patrimoniului syndical.

Beneficiarii Legii nr. 10/2001 12 . Potrivit art. 3 sunt ndreptite la msuri reparatorii constnd n restituirea n
natur sau, dup caz, prin echivalent:
persoanele fizice, proprietare ale imobilelor la data prelurii n mod abuziv a acestora;
persoanele fizice, asociai ai persoanei juridice care deinea imobilele i alte active n proprietate la data
prelurii acestora n mod abuziv;
persoanele juridice, proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat, de organizaii cooperatiste
sau de orice alte persoane juridice dup data de 6 martie 1945.

Nu pot beneficia de prevederile Legi nr. 10/2001 ministerele, celelalte instituii publice ale statului sau ale unitilor
administrativteritoriale, inclusiv cele autonome sau independente, regiile autonome, companiile i societile
naionale, societile comerciale cu capital de stat, precum i cele privatizate, potrivit legii.

Partidele politice a cror activitate a fost interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989
beneficiaz i ele de prevederile legii, dac i-au reluat activitatea n condiiile legii.
De prevederile legii beneficiaz i motenitorii persoanelor ndreptite, indiferent dac sunt motenitori legali sau
testamentary.

Cetenia sau, n cazul persoanelor juridice, naionalitatea solicitantului nu reprezint o condiie pentru a putea
beneficia de msurile reparatorii prevzute de lege.

Msurile reparatorii. Msurile reparatorii preconizate de legiuitor sunt restituirea imobilelor n natur i msuri
reparatorii prin echivalent. Msurile reparatorii prin echivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii
oferite n echivalent.

n anumite situaii, cnd restituirea n natur nu se poate face dect parial, persoana ndreptit va primi n
completare reparaii prin echivalent.

Restituirea imobilelor n natur. Prin art. 1 alin. (1) i (2), art. 7 alin. (1) i art. 9 alin. (1) se consacr principiul
restituirii n natur a imobilelor preluate abuziv. Numai n situaiile n care Legea nr. 10/2001, prin dispoziii
exprese, interzice restituirea n natur sau prevede c se pot acorda numai msuri reparatorii prin echivalent nu va
avea loc o restituire n natur a imobilului.

n ce-i privete pe cetenii strini i apatrizi, acetia nu vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor,
conform Constituiei, ns vor putea dobndi un drept de folosin special
asupra terenurilor.

Restituirea n natur, total sau parial, se poate realiza n dou moduri: n urma constatrii dreptului de proprietate
asupra imobilului sau prin stabilirea acestui drept.