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Caracas, 28 de Octubre de 2011

CONSULTORIA JURIDICA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE

VIVIENDAS
OPINION No.011
soBRE EL REGTSTRO NACTONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (RENAVI). Stll
NATURALEZA JU'tDrcA. REeutstros pARA LA rNcoRpoRActN DE usuARlos AL RENAVI.
CUALIDAD DE LOS INTERESADOS. CASOS ESPECIALES DE GONTRATOS DE
ARRENDAMTENTo DE vtvtENDA No AUTNT|GAS o VERBALES. SU TRATAMIENTO. VALOR
pRoBAToRto DEL cERTIFtcADo DE lNcoRPoRAclN AL RENAVI. SU vlGENclA.

I. REQUIRENTE
Se evaca la presente opinin jurdica a solicitud del ciudadano Superintendente Nacional de
Arrendamiento de Viviendas.

II. OBJETO DE LA OPINION

De conformidad con la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas y su
Reglamento (noviemb re z11)1, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI)
Oeia cr"ar el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo
y ejercer las funJones de seguimiento y control, por una parte; y por la otra, revisar y controlar los
contratos de arrendamiento, etableciendo en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas una
base de datos de contratos de arrendamiento.
Hasta la fecha, tal Registro no ha sido creado de acuerdo con las formalidades previstas en la Ley. Por
tanto, se analizar las disposiciones normativas con el propsito de crear y regularizar su
funcionamiento e incorporar en el mismo el registro de contratos.

III. ANTECEDENTES
Desde finales del ao 2A11 y hasta mediados del 2012, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Viviendas (SUNAV| expiOiO Comprobantes Provisionales de lnscripcin en el Registro Nacional de
Arrendamienfos de Vivienda u otros,los cuales como su nombre lo indica, tenan carcter transitorio
o
provisional.
de la
Con posterioridad, y con el propsito de cumplir con lo drspuesto en e-! artculo 16 del Reglamento
Ley, la SUNAVI cie un Slsiema de Registro para otorgar Certificados de Registro Nacional de
Arrendamiento de Viviendas.
En la prctica y con el propsito de inscribir o incorporar tanto a los arrendadores-propietarios como a
los ariendatarios se convirti en un requisito indispensable para iniciar cualquier tipo de procedimiento
administrativo o tramitar cualquier solicitud ante la SUNAVI.
Lo anterior trajo mltiples inconvenientes por incurrir en error.
Algunos arrendadores y sobre todo las grandes administradoras inmobiliarias desconocena sus
verdaderos arrendatario, por cuanto los contratos de arrendamiento son de viaje data. En tal sentido, si
ha fallecido el arrendatario o se ha disuelto su grupo familiar (ocupaciones legales) o han sucedido los
mal llamados traspasos o cesiones sin autorizacin expresa y escrita del arrendador (ocupaciones
if"g"f".l, o si la administradora cobra un monto supenor al establecido en el contrato por lo cual no
quien paga sino a
otrga el correspondiente recibo de pago, o si lo otorga no se encuentra a nombre de
nom-bre de la persona que aparece como arrendatario en el contrato, le dificulta al ocupante-
arrendatario demostrar su cualidad.

t No- 6.053 Extraordinaria de

L.y p.r. la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas publicada en la Gaceta Oficial
de Viviendas publicada
fecha lzde noviembre oe 2oit y Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos
en la Gaceta Oficial No. 39.799 de fecha 14 de noviembre de 2011
por el artculo 44 de la
2 previsto
y sancionado tanto por el artculo '15 de la derogada Ley de Arrendamientos lnmobiliarios (1999) como
Ley para l Regularizacin y Control de los Arrendamentos de Viviendas
Del mismo modo, algunos propietarios y/o arrendadores han obviado tanto el cumplimiento de lo
dispuesto en el artcr.rlo 45 de la Ley3 (por negacin o desconocimiento); como el procedimiento
administrativo de fijacin de canon de arrendamiento y/o clculo del justo valor, a fin de obtener la
providencia administrativa correspondiente que le permita suscribir el respectivo contrato de
arrendamientoa en perjuicio de los arrendatarios.
Tales prcticas, han impedido que los "verdaderos arrendatarios" demuestren su cualidad bienipor
carecer de un contrato de arrendamiento o porque los recibos de pago no se encuentren a su nombre;
que se inscriban ocupantes y se subroguen en una condicin de arrendatarios, de la cual earecen; que
arrendatarios insolventes pretendan adquirir derechos que han perdidos relacionados con el derecho de.
preferencia o con sentencias definitivamente firmes por falta de pago, entre otras. \
La REGULARTZACTN DE LOS ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES PARA VIVIENDA que la
LRCAV prev, debe comenzar por acatar el censo que refiere el Registro que nos ocUPa.
En virtud de lo anterior, se hace necesario formalmente crear el referido Registro y plasmar de forma
inequvoca sus requisitos.

IV. ANLISIS JURiDICO.

Hechas las anotaciones anteriores, pasa esta instancia a pronunciarse sobre los particulares que nos
ocupan en los siguientes trminos:

A. NATURALEZA JURIDICA DEL REGISTRO NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE

vrvrENDA (RENAV).

Tanto la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas y el Reglamento

expresamente prevn la normativa para el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, las cuales
se mencionan a continuacin:
"Artculo 20. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
ejercer la regulacin, administracin, supervisin, inspeccin, control y sancin por parfe del
Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las
obligaciones esfab/ecidas en esta Ley. Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:
13. Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa,
administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre ste; paftiendo de un
Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualizacin permanente.
()
15. Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en
el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento"
Porsu parte, el Reglamento de la Ley antes referida en su artculo 12 prev lo siguiente:
"Artculo 12. El Regisfro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, es un censo permanente
mediante el cual se recabar informacin referente a dafos personales de arrendadores,
arrendatarios, as como, dafos referidos a /os inmuebles destinados al arrendamiento de
viviendas, habitaciones, pensiones o viviendas estudiantiles, con el objeto de tener informacin
estadstica cuantitativa y cualitativa necesaria para determinar las situaciones que se deriven
de las relaciones arrendaticias y poder de esfa forma fomentar las polticas pblicas necesarias

3
El arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en cesin, sin la autorizacin expresa y escrita del
arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, estn en la obligacin de formalizar la relacin arrendaticia
con las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en los
trminos establecidos de comn acuerdo sin menoscabo de tos derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya
antigedad de permanencia en el inmueble deber ser reconocida por el arrendador, previa certificacin, mediante documento pblico o
privado.
o
El artculo 53 en concordancia con el artculo 46 de la Ley in comento, prevn que a los contratos de arrendamiento se les debe
anexar, como parte inteqral, la resolucin mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fija el
correspondiente canon de arrendamiento. Los contratos debern ser pblicos, a tales fines las notaras pblicas y registros con
funciones notariales debern exonerar de todo gravamen estas actuaciones
s
Ver Artculo 92 de la Ley
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:,,'r,,,' 3"'tgfutn1 y Viu$*r*r"*n

para la solucn de los problemas y reqLtermientos necesarios en el sector de /os

arrendamientos de viviendas, habitaciones, pensiones o viviendas estudiantiles."
De tal manera que la naturaleza jurdica que los cuerpos normativos le otorgan al Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, viene dada por el contenido de los artculos antes referenciados y la misma
se corresponde con un instrumento de valor estadstico, necesario para la toma de decisiones en
materia de polticas pblicas aplicables a la especialsima material.

B. REQUISITOS PARA LA INCORPORACIN DE USUARTOS AL RENAVI.

OBLIGATORIEDAD DE REGSTRO DE LOS ARRENDADORES, DE LOS FUTUROS
ARRENDATARIOS Y DE LOS MOVIMENTOS SOCIALES. SANCION POR
INCUMPLIMIENTO.
En este orden de ideas, se observa que el mismo Reglamento de la Ley Especial prev en sus artculos
13, 14 y 15 los datos necesarios que deben ser suministrados por los usuarios del RENAVI para
alimentar las diferentes matrices estadsticas que permitirn levantar el censo que ordena la misma Ley.
Cabe destacar que la Ley para la Regularizacin y Control de Arrendamientos de Vivienda en su
artculo 22 contempla la obligatoriedad que pesa sobre los arrendadores de incorporarse al RENAVI,
cuestin que resulta facultativa para los arrendatarios o inquilinos. El incumplimiento de la carga ante.g
dicha, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 24 en relacin con el numeral 4 del artculo 141'
ejusdem, genera una sancin de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
Visto lo anterior, continuamos indicando que dicho Registro deber alimentarse con la siguiente
informacin (artculo 13 del Reglamento):
1. Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, profesin, nmero de las cdulas de identidad o
nmero de pasaporte de los propietarios, arrendadores y arrendatarios.
2. Descripcin del uso del inmueble: Vivienda, habitacin, pensin o vivienda estudiantil.
3. Ubicacin del lnmueble.
4. Descripcin de la tipologa de construccin conforme a las establecidas en el artculo 20 del
reglamento.
5. Superficie de construccin expresada en Metros Cuadrados (M2).
6. Descripcin de la distribucin del inmueble indicando si posee sala, comedor, cocina, jardines,
porches, balcones, el nmero de habitaciones, baos y puestos de estacionamiento, si los posee.
7. Nmero distintivo del inmueble.
8. Linderos del inmueble.
9. Fecha en la cual se construy el inmueble.
10. Direccin de habitacin de los arrendadores.
11. Monto en Bolvares del canon de arrendamiento.
12. Nmero de Catastro.

Adems, en el caso de los arrendadores que se deben incorporar al RENAVI debe cumplir con
consignar los elementos siguientes (artculo 14 del Reglamento):

1. Solicitud escrita dirigida al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticada por ante Notara Pblica
, o Registro con funciones notariales.
3. Copias fotostticas y legibles de las cdulas de identidad de los arrendadores y arrendatarios.
4. Cuando el arrendador sea el propietario deber presentar copia certificada del documento de
propiedad o del ttulo supletorio del inmueble y cdula catastral.
5. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y sta persona sea natural deber
presentar el poder medlante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del
propietario del inmueble con fecha de expedicin no mayor a dos (02) meses, copia certificada del
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documento de propiedad o ttulo supletorio, cdula catastral y copia fotosttica de la cdula de

identidad del propietario.
6. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y sta persona sea jurdica deber
presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza'a arrendar el inmueble, fe de vida del
propietario del inmueble con fecha de expedicin no mayor a dos (02) meses, copia certificada del
documento de propiedad o ttulo supletorio, cdula catastral, copia fotosttica de la cdula de
identidad del propietario, copia certificada del acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa, y
copia fotosttica de la ltima declaracin del impuesto sobre la renta.

Finalmente, en el caso de los arrendatarios que se deseen incorporarse al RENAVI -a falta de que lo
haga el correspondiente arrendador- deben cumplir con consignar los elementos siguientes (artculo 15
del Reglamento):

1. Solicitud escrita dirigida al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante Notara Pblica
o Registro con funciones notariales, si lo posee.
3. Copias fotosttica y legible de la cdula de identidad del arrendatario.
4. Copias fotosttica y legible de la cdula de identidad del arrendador, si la posee.
5. Descripcin de la tipologa de construccin conforme a las establecidas en el artculo 20 del
presente reglamento.
6. Superficie de construccin expresada en Metros Cuadrados (M2).
7. Descripcin de la distribucin del inmueble indicando si posee sala, comedor, cocina, jardines,
porches, balcones, el nmero de habitaciones, baos y puestos de estacionamiento, si los posee.
8. Nmero distintivo del inmueble.
9. Linderos del inmueble, si posee la informacin.
10. Fecha en la cual se construy el inmueble, si posee la informacin.
11. Direccin de habitacin de los arrendadores, si posee la informacin.
12. Monto en Bolvares del canon de arrendamiento.

Por otra parte, el RENAVI tambin debe alimentarse de otro elemento que la Ley Especial cataloga
como obligatoria, esta es aquella prevista en su artculo 48 que se prev para las personas que tengan
aspiraciones de arrendar un inmueble para vivienda y que se encuentren en capacidad de pago de un
canon.
Finalmente, el Reglamento de la LRCAV tambin ordena a esta SUNAVI la incorporacin a un registro
destinado a las Organizaciones y los Movimientos Sociales destinados a la proteccin de los
arrendatarios y los pequeos arrendadores (artculo 77) fijando los trminos y condiciones que deben
cumplir sus agremiados para ser incorporados a tal record. No es clara la norma al indicar si ese
registro se compadece con el RENAVI, pero la lgica apunta a que s deben ser incorporados a la
misma base de datos estadstica, cuestin que viene ocurriendo de esta manera con total normalidad.
En resumen, tenemos que los usuarios interesados o legitimados para incorporarse al RENAVI son: los
arrendadores, los arrendatarios, los futuros arrendatarios y las organizaciones o movimientos sociales
creados con la finalidad de proteger los derechos de los inquilinos y pequeos propietarios.

C. CASOS ESPECIALES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA NO

AUTNTICAS Y.VERBALES. SU TRATAMIENTO.
Ahora bien, la operatividad diaria de la SUNAVI en la ejecucin de sus labores cotidianas nos impone
una reflexin con respecto a la existencia -reiterada por dems- de casos especiales de arrendadores y
arrendatarios de vivienda que pactan sus relaciones contractuales de forma verbal. Ante ello,
destacamos que las disposiciones anteriores sealan que ante una solicitud de incorporacin en el
Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, se hace necesario consignar una copia certificada del
Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante Notara Pblica o Registro con funciones
notariales; y en el caso de los arrendatarios, lo deber acompaar, si lo posee.
Ahora bien, la mayora de los contratos de vieja data son verbales o no han sido autenticados. En
consecuencia, esta circunstancia especial no puede dejar en minusvala a quien pretenda hacer valer su
condicin y por lo tanto, clesde hace tiempo atrs, la SLJNAVI autoriza la incorporacin de arrendatarios
al RENAVI que no posean contrato de arrendamiento autntico, con la presentacin de un justificativo
para perpetua memoria del tipo justificativo de testigos.
Ahora bien, es necesario acompasar dicha tutela que ofrece la SUNAVI a tales casos especiales, con
los criterios vigentes emanados de los Tribunales de la Repblica, as como nuevos lineamientos que le
brinden seguridad jurdica y solidez a la informacin que es aportada por estos arrendatarios al
RENAVI
En ese sentido, considera esta instancia consultora que los documentos que debern presentar los
arrendatarios que nos ocupan para comprobar una relacin arrendaticia pactada de forma no autntica
o verbal, son:
1. El contrato de arrendamiento suscrito en forma no autntica entre las partes, si lo poseen.
2. Un justificativo para perpetua memoria conformado a tenor del contenido de lo previsto en el
numeral del articulo 75 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Registro Pblico y del
Notariado (2014) conocido comnmente con la imprecisa denominacin de "justificativo de testigos".
Al respecto, debemos observar que la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en
Sentencia No. 642 de fecha 12 de noviembre de 2009, considera que el justificativo de testigos, as
como las dems diligencias efectuadas inaudita parte, constituyen sin lugar a dudas, medios
expeditos para la fijacin de los hechos, pero que para surtir efectos probatorios, debern ser
ratificados en eljuicio en el cual se promueven. Por lo tanto, lo que se valora es el testimonio de los
testigos que intervienen en el levantamiento del justificativo de testigo y su posterior evacuacin y,
no el documento en el cual se recogen dichas testimoniales.
Por tanto, tal documento por si solo resulta insuficiente para demostrar las afirmaciones en l
contenidas, salvo que venga acompaado de otras documentales que -adminiculadas aljustificativo
antes referido- permitan comprobar fehacientemente e indubitada lo expuesto en el referido
documento. Tales documentos adicionales pueden ser.
a. Constancig de Residencia expedida por la Alcalda, el Consejo Comunal o la Comuna
correspondiente.
b rdenes de iblicos
residenciales. debidamente emitidas por las oficinas correspondientes.
Certificaciones de nacimiento. matrimonio o defuncin correspondientes a miembros del grupo
familiar del arrendatario, donde conste el lugar de habitacin.
d. El Reqistro de lnformacin Fiscal (RlF) emitido por el SENIAT en el perodo correspondiente a la
declaracin hecha por los testigos;
e. El comprobante de inscripcin en el Reqistro.Electoral del Conseio Nacional Electolal (anteq del
Reoistro Electoral Permanente del Conseio Supremo Electoral) o su modificacin por mudanza,
correspondiente a la fecha en que se reputa la vigencia del contrato de arrendamiento no
autenticado;
f. Cualquier otro docr{rTrento pblico .de cuvo contenido se permita verifical-2e-lg-l0lqlfl3gin
cgntenida en el iustificativo para perpetua memoria es gierta.
Toda esa documentacin deber ser aportada por el interesado en incorporarse al RENAVI, junto con
un escrito de solicitud dirigido al Superintendente Nacional, motivado con suficiencia y quedando a
criterio de la mxima autoridad de esta SUNAVI el aprobar su inclusin o no.

D. VALoR PRoBAToRIo DEL CERTIFICADO DE INCORPORACIru NI RENAV.

SU VIGENCIA.
El artculo 16 del Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de
Vivienda establece que, una vez aprobada la incorporacin de un interesado al RENAVI, la SUNAVI
debe emitir en el plazo de 5 das hbiles, un documento denominado "Certificado de lncorporacin al
Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas".
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Dicho documento, tal como reza su denominacin, otorga fe suficiente de que una persona determinada
de aquellas llamadas a incorporarse al RENAVI lo hizo cumpliendo con todos los extremos exigidos por
las normas correspondientes.
Por lo tanto tal certificado no otorga ni demuestra otro hecho diferente a ese, es decir que su valor
probatorio es aqul de documentos pblicos administrativos, que a pesar de no ser de aquellos
establecidos en los artculos 1.357, 1.360 y 1.363 del Cdigo Civil, igualmente gozan de valor probatorio
hasta prueba en contrario segn el principio de eficiencia y eficacia establecido en el artculo 8 de la Ley
Orgnica de Procedimientos Administrativos, en un todo y en concordancia con el artculo 429 del
Cdigo de Procedimiento Civil.
Mal puede entonces seguir la SUNAVI denominando a estos documentos de manera incorrecta, es
decir como simples "Certificados de Registro", ya que ello se presta a confusiones a interpretaciones
temerarias. El Certificado de lncorporacin al RENAVI no demuestra cualidad ni condicin de
arrendador o arrendatario, solo comprueba aquello que reza en su ttulo: La inscripcin o incorporacin
al censo que ordena la LRCAV y su ReglaTglto
En cuanto a su vigencia, tambin esjrhprescindible destacar que ni la LRCAV ni su Reglamento
establecen un plazo determinado. Ahp'ra bien, la lgica, la sana crtica y las mximas de experiencia
llevan a esta unidad consultora a etablecer -en principio- que tal certificado no puede ni debe ser
sempiterno, ya que existen condiciones que limitan su vigencia. Veamos:
En primer lugar, su vigencia estar condicionada a la vigencia natural del contrato de arrendamiento, si
es el caso de una relacin a tiempo determinada. Tambin, en caso de existir resolucin anticipada de
la relacin contractual, bien por orden judicial o por voluntad de la partes, la vigencia del certificado
tambin estar atada a la suerte del contrato que lo origin. En otro trmino, en el caso de contratos que
tengan la caracterstica de ser a tiempo indeterminado, el certificado entonces correr con las mismas
consecuencias.
Luego, la obligacin de realizar la inscripcin en el RENAVI tambin renace cuando uno de los
elementos esenciales de la relacin contractual vara, es decir, cuando cambian los actores (por
subrogacin, por ejemplo), cuando cambian las condiciones temporales (de tiempo o duracin) o
cuando varan las caractersticas espaciales (se redujo o se ampli el rea arrendada), entonces s
debe actualizarse el Registro y emitirse un nuevo Certificado.
Adems, tambin puede ocurrir que la vigencia del Certificado est condicionada a la declaratoria de
inhabitabilidad o la destruccin total o parcial del inmueble, ya que con ello se interrumpe o fenece el
vnculo contractual por casos fortuito o fuerza mayor.
Cualquier otro escenario a parte de los supra planteados nos lleva a la forzosa conclusin de que el
Certificado de lncorporacin al RENAVI no puede tener una vigencia determinada fuera de los
parmetros de la LRCAV y su Reglamento, es decir que la SUNJAVI debe restablecer el orden legal y
eliminar el plazo de vigencia de un ('1) ao que de manera inexplicable se viene imponiendo.
Adems, lo anterior se acompasa con las ms recientes polticas implementadas por el Gobierno
Revolucionario a travs del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Simplificacin de Trmites
Administrativos (2014), especficamente del contenido de sus artculos 13 y 14, de donde emanan una
explcita orden de ".. .eliminarn las autorizaciones innecesarias, solicitudes excesiyas de informacin
de detalle y en general, la exigencia de trmites que entorpezcan la actividad administrativa...", adems
de ".. .identificar y disponer la supresin de requisitos y permlsos no previstos en e/ presente Decreto
con Rango Valor y Fuerza de Ley, que limiten o entraben el libre ejercicio de la actividad econmica o la
iniciativa privada.".
Por dems es deber de esta instancia consultora, advertir a la mxima autoridad que el referido
Decreto-Ley establece penalidades para quienes infrinjan su contenido. Este el caso de sus artculos 71
y 72 que sancionan a "...Las servidoras o servidores pblicos, as como las empleadas y empleados al
servicio de /os rganos y entes de la Administracin Pblica, que sean responsab/es de retardo, omisin
o distorsin de los trmites administrativos asi eximo del incumplimiento de las disposiciones del
presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sern sancionados con multa cuyo monto se
determinar entre el veinticinco (25%) y cincuenta (50%) por ciento de su remuneracin total
correspondiente al mes en que cometi la infraccin, segn la gravedad de la misma..."y que "...La
multa prevista en el aculo referente los servidores y servidoras pblicos se establecer sin perjuicio de
la responsabilidad civil, penal y administrativa en que puedan incurrir las funcionarias o funcionarios en
ejercicio de Ia funcin pblica.".
 Urb'i*ndft
'e-ffie$t
${**:i{.n"{ \J
J
heft&atrkiarioo

Por lo tanto, se exhorta a la mxima autoridad a que regularce la situacin advertida y suprima la
existencia de una vigencia temporal no prevista en la norma para los Certificados de lncorporacin al
RENAVI. /

V. CONCLUSIONES.
En virtud de las consideraciones de h edho y de derecho expuestas, en opinin de esta Consultora
Jurdica se concluye en lo siguiente:
PRIMERO: Que la naturaleza jurdica que los cuerpos normativos le otorgan al Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda (RENAVI), viene dada por el contenido de los artculos 20 de la Ley para la
Regularizacin y Control de Arrendamientos de Vivienda y 12 de su Reglamento, y la misma se
coriesponde con un instrumento de valor estadstico, necesario para la toma de decisiones en materia
de polticas pblicas aplicables a esta especialsima material.
SEGUNDO: Que los usuarios interesados o legitimados para incorporarse al RENAVI son: los
arrendadores, los arrendatarios, los futuros arrendatarios y las organizaciones o movimientos sociales
creados con la finalidad de proteger los derechos de los inquilinos y pequeos propietarios.
TERCERO: Que en caso de relaciones arrendaticias de vivienda suscritos de forma no autntica o
verbal, los interesados en incorporarse al RENAVI debern consignar los siguientes documentos:
1. El contrato de arrendamiento suscrito en forma no autntica entre las partes, si lo poseen.
2. Un justificativo para perpetua memoria conformado a tenor del contenido de lo previsto en el numeral
del artculo 75 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Registro Pblico y del Notariado
(2014) conocido comnmente con la imprecisa denominacin de "justificativo de testigos".
3. Acumulativamente con el Justificativo antes referido, deben acompaar otros documentales que
permitan comprobar fehacientemente e indubitada lo expuesto en el referido documento. Tales
documentos adicionales pueden ser:
a. Constancia de Residencia expedida por la Alcalda, el Consejo Comunal o la Comuna
correspondiente.
b. Contratos de servicios pblicos, facturas, rdenes de servicio o instalacin de servicios pblicos
residenciales, debidamente emitidas por las oficinas correspondientes.
c. Certificaciones de nacimiento, matrimonio o defuncin correspondientes a miembros del grupo
familiar del arrendatario, donde conste el lugar de habitacin.
d. El Registro de lnformacin Fiscal (RlF) emitido por el SENIAT en el perodo correspondiente a la
declaracin hecha por los testigos;
e. El comprobante de inscripcin en el Registro Electoral del Consejo Nacional Electoral (antes del
Registro Electoral permanente del Consejo Supremo Electoral) o su modificacin por mudanza,
coriespondiente a la fecha en que se reputa la vigencia del contrato de arrendamiento no autenticado;
f. Cualquier otro documento pblico de cuyo contenido se permita verificar que la informacin
contenida en eljustificativo para perpetua memoria es cierta.
Toda esa documentacin deber ser aportada por el interesado en incorporarse al RENAVI, junto con
un escrito de solicitud dirigido al Superintendente Nacional, motivado con suficiencia y quedando a
criterio de la mxima autoridad de esta SUNAVI el aprobar su inclusin o no.
cuARTO: Que el Certificado de lncorporacin al RENAVI otorga fe suficiente de que una persona de
aquellas llamadas a incorporarse al RENAVI cumpli con todos los extremos exigidos por las normas
correspondientes, y que el mismo no otorga ni demuestra otro hecho diferente a ese, es decir que su
valor probatorio es-aqul de documentos pblicos administrativos, que a pesar de no ser de aquellos
estabiecidos en los ar1culos 1.357,1.360 y 1.363 del Cdigo Civil, igualmente gozan de valor probatorio
hasta prueba en contrario segn el principio de eficiencia y eficacra establecido en el artculo 8 de la Ley
Orgnica de procedimientoJ Administrativos, en un todo y en concordancia con el artculo 429 del
Cdigo de Procedimiento Civil.
eUINTO: Que l vigencia del Certificado de lncorporacin al RENAVI est condicionada a:
a. La vigencia natural del contrato de arrendamiento, si es el caso de una relacin a tiempo
determinada. Tambin, en caso de existir resolucin anticipada de la relacin contractual, bien por
orden judicial o por voluntad de la partes, la vigencia del certificado tambin estar atada a la suerte
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del contrato que lo origin. En otro trmino, en el caso de contratos que tengan la caracterstica de
ser a tiempo indeterminado, el certificado entonces cdrrer con las mismas consecuencias.
b. La obligacin de realizar la inscripcin en el RENAVI tambin renace cuando uno de los elementos
esenciales de la relacin contractual vare, entolCes s debe actualizarse et Registro y emitirse un
nuevo Certificado.
c. A la declaratoria de inhabitabilidad o la destruccin total o parcial del inmueble, ya que con ello se
interrumpe o fenece el vnculo contractual por casos fortuito o fuerza mayor.
SEXTA: que el Certificado de lncorporacin al RENAVI no puede tener una vigencia determinada fuera
de los parmetros de la LRCAV y su Reglamento, es decir que la SUNAVI debe restablecer el orden
legal y eliminar el plazo de vigencla de un (1) ao que de manera inexplicable se viene imponiendo.

VI. RECOMENDACIONES
En virtud de las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, esta Consultora Jurdica
recomienda:
PRIMERO: A falta de disposicin administrativa expresa, emitir una Providencia Administrativa que
ordene la creacin del Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda;
SEGUNDO: Convocar a todos los interesados y legitimados a incorporarse al Registro Nacional de
Arrendamiento de Viviendas;
TERCERO: Adecuar la incorporacin al RENAVI de interesados y legitimados de aquellos casos cuya
relacin contractual no sea autntica o sea verbal, conforme a los parmetros descritos en la presente
opinin;
CUARTA: Ajustar la emisin de los Certificados de lncorporacin al RENAVI, en cuanto a su
denominacin, alcance, efectos y vigencia, a las consideraciones antes expuestas;
QUINTA: Que la SUNAVI debe adecuar su actuacin al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Simplificacin de Trmites Administrativos (2014), especficamente del contenido de sus artculos 13 y
14, so pena de las sanciones establecidas en sus artculos71y72.
SEXTA: De conformidad con lo establecido en los artculos 16, 'i7 y numerales'1 y 2 del artculo 20 de
la Ley para la Regularizacin y Control de Arrendamientos de Vivienda, en relacin con el artculo 28 de
la Ley Orgnica de la Administracin Pblica, se extienda una instruccin expresa a todas
dependencias de la Superintendencia con respecto al acatamiento de la orden impartida y aplicacin
irrestricta del presente criterio.
Opinin que se emite, sin carcter vinculante, para los fi

Adriana
Directora de la
Providencia Adm inistrativa N"

ARA/mcr